Rozsudok – Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam ,
Potvrdené Judgement was issued on Thursday, December 13, 2023

Súd: Okresný súd Vranov nad Topľou
Spisová značka: 3C/3/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8823201013
Dátum vydania rozhodnutia: 13. 12. 2023
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jaroslava Tóthová Gederová

ECLI: ECLI:SK:OSVT:2023:8823201013.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Vranov nad Topľou pred sudkyňou JUDr. Jaroslavou Tóthovou Gederovou v spore

žalobkyne: A. B., nar. XX.XX.XXXX, bytom C. XX, D. zastúpená advokátkou: JUDr. Tatianou
Vorobelovou, so sídlom Bajzova 2, Košice proti žalovanej: D. E., nar. XX.XX.XXXX, bytom C. XX/XX,
D. zastúpená advokátom: JUDr. Tomášom Jakubom, so sídlom M.R.Štefánika 2738/165, Vranov nad
Topľou o určenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu v celom rozsahu z a m i e t a .

II. Žalobkyňa je povinná zaplatiť žalovanej náhradu trov konania vo výške 100% do 3 dní odo dňa

právoplatnosti uznesenia, ktorým súd rozhodne o výške nároku.

o d ô v o d n e n i e :

1. Dňa 18.05.2023 bola tunajšiemu súdu doručená žaloba, ktorou sa žalobkyňa domáhala určenia
vlastníctva k nehnuteľnosti zapísanej na LV č. XXX pre k.ú. D.. Svoju žalobu odôvodnila tým, že na
LV č. XXX pre k.ú. D. bolo zapísané jej vlastníctvo k parcele registra „E“ parc. č. XXX o výmere
745 m2 záhrada o veľkosti podielu 12/22. Jej podiel bol v prírode reálne vyčlenený a predstavoval
výmeru 406 m2. Ona záhradu užívala, obrábala ju. Ide o pozemok, ktorý je umiestnený v zastavanom
území obce D. medzi dvoma rodinnými domami s priľahlým pozemkom. Žalovaná prejavila záujem
o kúpu spoluvlastníckeho podielu, s čím žalobkyňa súhlasila, pretože záhradu obrábať nevládala, kvôli

chorému manželovi, ktorému poskytuje nepretržitú dennú opateru, pričom je poberateľkou starobného
dôchodku vo výške XXX,- Eur. Dňa XX.XX.XXXX sa na zavolanie pracovníčky obecného úradu C. A.
dostavila na Obecný úrad v D.. Kúpna zmluva bola vyhotovená kupujúcou, avšak žalovaná nebola
prítomná. Predložená kúpna zmluva nebola pre ňu zrozumiteľná a na strane predávajúcich boli okrem
nej iné osoby označené číslom poradia, čomu rozumela. Pracovníčke povedala, že zmluvu podpísať
nemôže, pretože nemá okuliare, aby si zmluvu dôkladne prečítala a podpísala. Pamätá si, že jej C. A.
povedala, že ju nechcú oklamať, preto kúpnu zmluvu podpísala. Následne potom, čo na účet jej syna

bola pripísaná kúpna cena 1.200,- Eur sa žalobkyňa začala zaujímať, po čom sa predávajú záhrady aj
stavebné pozemky. Zistila, že predala pod cenu. Trhová cena záhrady, resp. všeobecná cena musela byť
známa pracovníčke obecného úradu, ale aj žalovanej, pretože pracuje na obecnom úrade. To, že mala
vedomosť o trhovej cene pozemkov dokazuje aj to, že žalovaná predávajúcim v 1. až 6. rade vyplatila za
ornú pôdu kúpnu cenu za 1 m2 7,89 Eur. Naproti tomu žalobkyni za 406 m2 zaplatila cenu 2,95 Eur za
m2. Žalobkyňa sa trápila kvôli kúpnej cene, ktorá bola možno osemkrát vyššia, ako kúpna cena, ktorú
jej vyplatila žalovaná. S manželom žijú skromne, poberá starobný dôchodok, manžel je na invalidnom

dôchodku,pričomzdravotnýstavmanželajezlý,potrebujelieky,dennúopateru,čoichfinančnezaťažuje
a žalobkyňu zaťažuje aj psychicky kvôli predaju záhrady. Dňa 26.01.2023 vyzvala kupujúcu, aby jej
doplatila kúpnu cenu, pričom požadovala sumu 12.960,- Eur. Žalovaná to odmietla. Dňa 23.03.2023
požiadala realitnú kanceláriu ADOMOS REAL Košice, aby po ohliadke predmetnej nehnuteľnosti určilajej trhovú cenu. Realitná kancelária určila trhovú cenu za 1 m2 24,79 Eur ku dňu 31.01.2023. Už z opisu
skutkového stavu vyplýva nápadný nepomer plnenia k hodnote predmetu plnenia, pričom v procese
uzatvárania kúpnej zmluvy sa prejavilo subjektívne kritérium ako nedostatok skúseností s predajom

nehnuteľností a zlá finančná situácia v rodine. Podľa žalobkyne nejde o nepatrnú odchýlku v cene
počítanej v niekoľkých percentách, ale o extrémny rozdiel v cene ukrátenej takmer osemnásobne. K
základným inštitútom súkromného práva patrí zmluvná sloboda, ale aj pri uplatnení tohto princípu, by
plnenia a protiplnenia nemali byť v hrubom nepomere a majú zodpovedať zásadám spravodlivosti.
Žalobkyňa sa dovoláva absolútnej neplatnosti právneho úkonu v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka,

pretožezopisuskutkovéhostavunesmiebyťvýkonprávapovinnostívyplývajúcichzobčianskoprávnych
vzťahov v rozpore s dobrými mravmi. Podľa ustanovenia § 39 ods. 1 Občianskeho zákonníka nebude
postačovať akýkoľvek rozpor alebo zásah, ale tento musí mať určitú intenzitu, ktorá je z hľadiska
verejnej mienky neakceptovaná. Hrubý nepomer medzi hodnotou plnenia a protiplnenia napr. v prípade
neskúsenosti, finančnej situácie ukráteného nie je z hľadiska verejnej mienky akceptovaný, najmä ak
druhá strana skutočnosť o reálnej hodnote plnenia zamlčala. Judikatúra v Nemecku a Švajčiarsku

dospela už pri krátení cez polovicu k vyvrátiteľnej domnienke rozporu s dobrými mravmi. V tomto
prípade žalobkyňa má zato, že preukázala hrubý nepomer plnenia a vedomosť žalovanej o reálnej
hodnote, resp. trhovej hodnote predmetu kúpnej zmluvy, a preto takéto konanie nie je v súlade so
všeobecnými morálnymi zásadami demokratickej spoločnosti. V žalobkyňou vymedzenej časti, a to vo
výške kúpnej ceny dosahuje takú mieru intenzity zásahu záujmov chránených zákonom, že je nutné za

účelom spravodlivého usporiadania do právneho vzťahu zasiahnuť. Navrhuje, aby súd otázku absolútnej
neplatnostiprávnehoúkonukúpnejzmluvyzodňaXX.XX.XXXXprerozporsdobrýmimravmivyriešilako
otázku predbežnú. Žalobkyňa má naliehavý právny záujem na určovacom žalobnom návrhu, keďže bez
tohtourčeniajeohrozenýjejprávnyvzťah,naktoromjeúčastnáažalobnýnávrhsúvisísriešenímotázky,
či sa žalobou a daným určovacím petitom môže dosiahnuť odstránenie spornosti jej práv a neistoty

v právnom vzťahu a obnovenie pôvodného právneho vzťahu.

2. Na preukázanie svojich tvrdení žalobkyňa predložila kúpnu zmluvu o prevode vlastníckeho práva
k nehnuteľnostiam zo dňa XX.XX.XXXX, odborné vyjadrenie realitnej kancelárie a výpis z LV č. XXX
pre k.ú. D..

3. Žalovaná vo svojom vyjadrení zo dňa 17.07.2023 uviedla, že považuje nárok za neprípustný,
nedôvodný a žalobu za účelovo vypracovanú s označením nepravdivých skutočností. Žalovaná
namietala procesnú prípustnosť žaloby na určenie vlastníckeho práva, nakoľko žaloba sleduje záujem
žalobkyne na doplatok kúpnej ceny. Na strane žalobkyne preto nemôže existovať naliehavý právny

záujem na požadovanom určení vlastníckeho práva. K skutkovým okolnostiam uviedla, že to bola
žalobkyňa, ktorá iniciovala predaj nehnuteľnosti žalovanej. Stalo sa tak po tom, čo sa žalobkyňa
dozvedela o pláne žalovanej kúpiť parcelu registra „C“ parc. č. XXX/X, ktorá bezprostredne susedí
s predmetnou nehnuteľnosťou. A teda samotná žalobkyňa oslovila žalovanú s ponukou predaja
nehnuteľnosti, najskôr nepriamo cez sestru žalovanej F. G. a následne priamo v rámci predzmluvných

rokovaní, ktoré prebiehali v r. XXXX v mesiaci november a december. Žalovaná v tom čase súhlasila
s kúpou nehnuteľnosti od žalobkyne, pričom sa dohodli na kúpnej cene 1.200,- Eur za prítomnosti p.
H. I., ktorá bola poverená vypracovať predmetnú kúpnu zmluvu. Žalobkyňa vyjadrila s výškou kúpnej
ceny spokojnosť, nepredniesla k nej žiadne výhrady alebo pripomienky. Neurobila tak ani v čase
podpisu kúpnej zmluvy dňa XX.XX.XXXX, ani v priebehu roka XXXX. Žalobkyňu do uzavretia kúpnej

zmluvy nikto nenútil, nepresviedčal k podpisu a nikto nemal ani dôvod zisťovať jej osobné a majetkové
pomery a tieto dokonca zneužiť v jej neprospech. Bola to žalobkyňa, ktorá oslovila žalovanú, aby ju
ako predávajúcu pripísala na kúpnu zmluvu, ktorej predmetom bola pôvodne len parcela č. XXX/X.
V zmysle dohody sa žalobkyňa dostavila dňa XX.XX.XXXX na Obecný úrad v D. k podpisu kúpnej
zmluvy, nakoľko bolo potrebné jej podpis úradne osvedčiť. Za prítomnosti p. C. A. – pracovníčky

obecného úradu, jej bola zo strany žalovanej opakovane vysvetlená podstata zmluvného prevodu,
vrátane výšky kúpnej ceny, ktorá sa nezmenila od decembra 2021. Následne si žalobkyňa zmluvu
sama prečítala, podpísala bez akýchkoľvek námietok. Nie je preto pravdivé tvrdenie žalobkyne, že
v čase podpisu zmluvy nebola žalovaná prítomná alebo že pri jej podpise mala k zmluve výhrady.
Účelové sú tvrdenia žalobkyne o jej sociálnej a ekonomickej situácii v čase uzavretia zmluvy, ktoré

žalobkyňa nijako neuvádzala a na strane žalovanej nebol nijaký dôvod si tieto skutočnosti zisťovať.
Tvrdenia žalobkyne o tom, že kúpna cena za nehnuteľnosť bola neprimerane nízka sú nepravdivé.
Predmetná nehnuteľnosť sa síce nachádza v intraviláne obce, ale nie je využiteľná na stavbu rodinného
domu, keďže šírka pozemku dosahuje len približne 4 m. Predmetom kúpnej zmluvy naviac nebolprevod nehnuteľnosti v celosti, ale len spoluvlastnícky podiel o veľkosti 12/22 k celku. Predmetná
nehnuteľnosť je naviac parcelou registra „E“, ktorej hranice nie sú v teréne viditeľné a ktorej druh
a výmera pozemku zapísanej na LV spravidla nekorešpondujú so skutkovým stavom na rozdiel od

parcely registra „C“. Nie je preto možné porovnávať hodnotu predmetnej nehnuteľnosti s pozemkom
parcely registra „C“ parc. č. XXX/X, ktorý sa v predmetnej kúpnej zmluve zo dňa XX.XX.XXXX prevádzal
vcelosti.Predstavyžalobkyneovýšketrhovejcenyvrozsahu24,79Eur/m2súabsurdnéanedokazujeju
ani vyjadrenie realitnej kancelárie, ktoré bolo účelovo vypracované na objednávku žalobkyne. Tvrdenia
žalobkyne o skúsenostiach žalovanej s predajom nehnuteľností a o znalosti trhových cien pozemkov

v obci D. sú ničím nepodložené špekulácie. Žalovaná nikdy nepracovala v oblasti predaja nehnuteľností,
v čase uzavretia kúpnej zmluvy disponovala porovnateľnými vedomosťami a skúsenosťami ako sama
žalobkyňa. Poukázala na to, že aj v prípade preukázania dojednania nižšej ceny ako je cena trhová
by takéto zmluvné dojednanie nezakladalo neplatnosť kúpnej zmluvy pre rozpor s dobrými mravmi
podľa § 39 Občianskeho zákonníka. Upriamila pozornosť na rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp. zn.
3Cdo/244/2018 ako aj na závery Najvyššieho súdu ČR, sp. zn. 30Cdo/1776/2007, podľa ktorého

okolnosť hrubého nepomeru v plnení jednej zo strán k tomu, čo poskytla druhá strana, sama o sebe
absolútnu neplatnosť právneho úkonu, ktorým malo dôjsť k hrubému nepomeru v plneniach, v zmysle
§ 39 Občianskeho zákonníka, založiť nemôže. Obdobne aj v rozsudku sp. zn. 30Cdo/21/2012 Najvyšší
súd ČR vyslovil, že nízka kúpna cena, pokiaľ nie je v rozpore s cenovými predpismi a je výsledkom
zmluvného dojednania účastníkov, bez toho, že by uzavretie právneho úkonu sprevádzala, resp. na

uzatvorenie zmluvy mala vplyv i okolnosť, v dôsledku ktorej by sa také konanie priečilo dobrým mravom,
nesleduje nemravný cieľ, ani nemá nemravný dôsledok. Uzavretie viacerých kúpnych zmlúv medzi
rovnakými účastníkmi, hoci s výrazne odlišnými kúpnymi cenami za predaj podobných pozemkov v tej
istej lokalite, nepredstavuje okolnosť, ktorá by mohla zakladať úvahy o absolútnej neplatnosti týchto
právnych úkonov z dôvodu, že sa prieči dobrým mravom. Taktiež poukázala na rozsudok Najvyššieho

súdu ČR, sp. zn. 29Cdo/3467/2016, ako aj na rozhodnutie Ústavného súdu SR III. ÚS 412/2016, kde
Ústavný súd konštatoval, že neprimerane nízka kúpna cena sama o sebe nemôže viesť k neplatnosti
právneho úkonu z dôvodu rozporu s dobrými mravmi podľa § 39 Občianskeho zákonníka. Je zrejmé,
že žalobkyňa sa žalobou domáhala účelového zrušenia platnej kúpnej zmluvy a to na základe následne
zistenej subjektívnej nespokojnosti s výškou dojednanej kúpnej ceny. Z daného dôvodu navrhujú žalobu

ako nedôvodnú zamietnuť.

4. Žalobkyňa vo svojom vyjadrení zo dňa 07.08.2023 poukázala na to, že žalovaná cituje judikatúru
Najvyššieho súdu ČR, ktorá sa zaoberala okolnosťami hrubého nepomeru plnenia jednej zo zmluvných
strán k tomu, čo poskytla druhá zmluvná strana, zároveň s okolnosťami toho ktorého prípadu, či sa

napĺňajú znaky konania, ktoré už koliduje s dobrými mravmi. Teda judikatúra Najvyššieho súdu ČR
až do prijatia Zákona č. 89/2012 Zb. nevylučovala, že okolnosť hrubého nepomeru plnenia jednej zo
strán k tomu, čo poskytla druhá strana, môže v spojitosti s ďalšími okolnosťami toho ktorého prípadu
naplňovať znaky konania, ktoré sú už v rozpore s dobrými mravmi. Občiansky zákonník č. 89/2012 Zb.
účinný v Českej republike upravil inštitút hrubého nepomeru plnenia, čím prekonal dovtedajšiu judikatúru

v tom smere, že hrubý nepomer medzi hodnotou plnenia a protiplnenia v súčasnosti môže samo o sebe
viesť k súdnemu zásahu do zmluvy. Zásadu ekvivalencie súkromnoprávnych vzťahov pri vzájomnom
plnení pozná mnoho štátov Európskej únie. Talianska, Švajčiarska úprava predpokladá zneužitie, najmä
v prípade núdze, neskúsenosti a ľahkomyseľnosti. Judikatúra v Nemecku a vo Švajčiarsku dospela
pri krátení cez polovicu k vyvrátiteľnej domnienke rozporu s dobrými mravmi. V súčasnom znení

Občianskeho zákonníka sa v slovenskom práve inštitút neúmerného krátenia neupravuje. Na jednej
strane majú zmluvné strany voľnosť v tom, akú výšku kúpnej ceny za nehnuteľnosť si dohodnú, na
strane druhej Občiansky zákonník v § 39 hovorí, že neplatný je právny úkon, ktorý svojim obsahom alebo
účelomodporujezákonualebohoobchádzaalebosapriečidobrýmmravom.Prinaplneníznakovzásady
ekvivalencie nemusí ukracujúca strana uviesť zmluvnú stranu do omylu, stačí ak skutočnosti o reálnej

hodnote premenu kúpnej ceny zamlčí, prípadne nezamlčí, a to, že žalovaná vedela o skutočnej hodnote,
svedčí to že iným účastníkom kúpnej zmluvy za 1 m2 vyplatila 7,89 Eur. Poukázala na rozhodnutie
Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 3Cdo/244/2018.

5. Žalovaná vo svojom vyjadrení zo dňa 12.09.2023 poukázala na to, že žalovaná upriamovala

pozornosť na nový Občiansky zákonník účinný v Českej republike a nekonkretizovanú judikatúru
ďalších európskych štátov, čo považujú za irelevantné. V ďalšom sa snažila žalobkyňa poukázať na
zmysel ustanovenia § 39 Občianskeho zákonníka, na údajnú existenciu omylu na jej strane o hodnote
spoluvlastníckeho podielu k nehnuteľnosti, ktorý bol predmetom predaja. Žalovaná považuje tútoargumentáciu žalobkyne za účelovú a nepravdivú, keďže skutočnú hodnotu spoluvlastníckeho podielu
z nehnuteľnosti odzrkadľuje cena dohodnutá zmluvnými stranami v Článku III, bod 3 kúpnej zmluvy
zo dňa XX.XX.XXXX. Žalovaná odmieta tvrdenie žalobkyne o tom, že žalovaná mala mať vedomosť

o skutočnej hodnote predmetného spoluvlastníckeho podielu. Opätovne poukázala na rozhodnutie
Najvyššieho súdu SR sp. zn. 3Cdo/244/2018 ako aj to, že ani v prípade dojednania ceny nižšej ako je
cena trhová, by takéto zmluvné ustanovenie nezakladalo neplatnosť kúpnej zmluvy pre rozpor s dobrými
mravmi podľa § 39 Občianskeho zákonníka.

6. Vo veci bolo dňa 13.12.2023 nariadené pojednávanie, ktorého sa nezúčastnila žalobkyňa, prítomná
však jej právna zástupkyňa, prítomná žalovaná, ako aj jej právny zástupca. Súd preto rozhodol, že bude
pojednávať v neprítomnosti žalobkyne.

7. Právna zástupkyňa žalobkyne na pojednávaní uviedla, že žiadajú, aby súd vyriešil otázku neplatnosti
kúpnej zmluvy, poukázala pritom na § 39 Občianskeho zákonníka. Zdôraznila, že žalobkyňa sa dovoláva

absolútnej neplatnosti kúpnej zmluvy pre rozpor s dobrými mravmi, pričom poukázala na rozhodnutie
NajvyššiehosúduSRsp.zn.2Cdo/281/2005,asp.zn.3Cdo/191/1996.Uzavretiekúpnejzmluvypopísala
v žalobe. Mala za to, že žalobkyňa bola neskúsená, starobná dôchodkyňa, starala sa o manžela, ktorý
je invalidným dôchodcom. Síce nízka kúpna cena nie je v rozpore so zákonom, ale upriamila pozornosť
na judikatúru Českej republiky, ktorá obsahuje definíciu dobrých mravov, zároveň na rozhodnutie

Najvyššieho súdu SR sp. zn. 3Cdo/244/2018 na rakúsku právnu úpravu, ako aj na chystanú novelu
Občianskeho zákonníka ohľadom nízkej kúpnej ceny. V záverečnej reči uviedla, že z vykonaného
dokazovania, najmä z výpovede žalovanej vyplýva nepomer plnenia k predmetu plnenia. V procese
uzatvárania zmluvy sa prejavilo subjektívne kritérium a to nedostatok skúseností žalobkyne, nedostatok
financií, ako aj jej sociálne pomery. Žalovanej ako pracovníčke obecného úradu boli známe trhové

ceny pozemkov v obci. Pri spoluvlastníckom podiele určovala iné ceny ako pri druhom pozemku.
V danom prípade bola cena dohodnutá ako celok, nie za m2. Pre žalovanú mal pozemok žalobkyne
vyššiu cenu, nakoľko došlo k rozšíreniu jej pozemku. Spoluvlastnícky podiel neznamená, že žalovaná
nevie, kde tie podiely sú. V prípade vyhotovenia geometrického plánu by došlo k vyčleneniu tohto
pozemku. Žalovaná tak zneužila postavenie žalobkyne, jej neskúsenosť, čo sa prieči mravným zásadám

a spôsobuje to absolútnu neplatnosť kúpnej zmluvy. Klauzula dobrých mravov odzrkadľuje morálne
postavenie spoločnosti, z čoho vyplýva, že nemôže byť zneužívané slabšie postavenie žalobkyne, čo je
potrebné sankcionovať absolútnou neplatnosťou kúpnej zmluvy.

8. Právny zástupca žalovanej poukázal na nedôvodnosť žaloby a odkázal na vyjadrenia založené

v spise. V záverečnej reči uviedol, že v danom prípade sa žalobkyňa domáha určenia vlastníckeho
práva k spoluvlastníckemu podielu, pričom účastníkmi takéhoto sporu musia byť všetci spoluvlastníci
predmetného pozemku zapísaní na liste vlastníctva. Keďže okruh účastníkov nie je dodržaný, zakladá to
procesnú neprípustnosť žaloby, čo je samo o sebe dôvodom na jej zamietnutie. Namietol preto správnu
vecnú legitimáciu. Čo sa týka vecnej stránky žaloby, poukázal na to, že žalobkyňa nepreukázala, aby

sa kúpna zmluva zo dňa XX.XX.XXXX priečila dobrým mravom alebo by trpela inými vadami, ktoré by
zakladali jej absolútnu neplatnosť. Žalobkyňa upriamovala pozornosť len na nízku kúpnu cenu, za ktorú
predala žalovanej spoluvlastnícky podiel, avšak táto skutočnosť sama o sebe rozpor s dobrými mravmi
nezakladá. Súdna prax je v zmysle súdnej judikatúry jednoznačná. Na záver poukázal na to, že kúpna
cena dohodnutá v predmetnej kúpnej zmluve zodpovedá trhovým cenám v danom čase a mieste a to

predovšetkým s ohľadom na to, že predmetom prevodu bol len spoluvlastnícky podiel k parcele registra
„E“, ktorá je vlastnícky nevysporiadaná a v rozmeroch, ktoré značne obmedzujú možnosti účelného
využitia. Napokon mal za to, že žalobkyňa nepreukázala okolnosti uzavretia kúpnej zmluvy alebo osobné
pomery žalobkyne. Namietal správnosť vyjadrení realitnej kancelárie a zdôraznil, že uvedená listina
nemánáležitostiodbornéhovyjadreniaaniznaleckéhoposudkuajednásaodokument,ktorýbolúčelovo

vypracovaný na objednávku žalobkyne. Naviac cena bola vypracovaná k januáru 2023, čo je takmer
rok od uzavretia kúpnej zmluvy. Žaloba je podľa jeho názoru len prejavom špekulatívneho konania
žalobkyne, ktorá s výrazným časovým odstupom po uzavretí zmluvy získala subjektívnu nespokojnosť
s výškou kúpnej ceny, na ktorej sa so žalovanou dohodla.

9.Žalovanánapojednávaníuviedlažesožalobkyňousapozná,pretožebývajúvrovnakejobciazároveň
pracuje na obecnom úrade. Na obecnom úrade má na starosti financie a dane, preto prichádza do
kontaktu s nejakými kúpnymi zmluvami. Kúpna cena nebola stanovená za m2, ale keďže žalobkyňa
bola len podielovou spoluvlastníčkou nehnuteľnosti, bola navrhnutá kúpna cena za celý spoluvlastníckypodiel, ktorá bola navrhnutá žalovanou. Ide o pozemok zarastený, ktorý sa kosí na obecné trovy,
žalovaná kúpila pozemok vedľa svojho pozemku, jedná sa o pozemok v šírke 1,5 m. Prioritne kupovala
pozemok vedľa. Keď sa o tejto kúpe dozvedela žalobkyňa, tak ju oslovila, či nekúpi aj jej podiel. Na

naliehanie žalobkyne rokovali od septembra do decembra, k uzavretiu kúpnej zmluvy došlo až v apríli
a tak mala žalobkyňa dostatok času na to, aby si rozmyslela kúpnu cenu. Žalovaná nemá vedomosť
o tom, že by došlo k rozšíreniu pozemku, keďže ona odkúpila len spoluvlastnícky podiel a nevie ako sa
k tomu postavia ostatní spoluvlastníci. Keďže išlo o jednu kúpnu zmluvu, tak volala všetkých ôsmych
alebo deviatich vlastníkov. Sprostredkovala to jej sestra. Žalobkyňa prišla v konkrétny deň, bola jej

predloženákúpnazmluva,žalovanájejukázalabod,ktorýsajejtýka,vočiktorémunemalavýhradyatúto
podpísala. Po dlhšom čase sa jej žalobkyňa ozvala a chcela zvýšiť kúpnu cenu, neuviedla však žiadne
konkrétne dôvody. V súčasnosti obec kupuje ornú pôdu za 0,75 Eur/m2. Žalovaná sa nestretla s kúpnou
cenou vo výške 24,- alebo 25,- Eur/m2. Poukázala na to, že ku kúpnej zmluve nebol vypracovaný
geometrický plán, pričom žalobkyni na katastrálne mape ukazovala, kde sa nachádza jej pozemok.

10. Súd vo veci vykonal dokazovanie oboznámením sa s listinnými dôkazmi ako aj výsluchom žalovanej,
pričom zistil tento skutkový a právny stav veci:

Žalobkyňa na základe kúpnej zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam zo dňa
XX.XX.XXXX odpredala žalovanej spoluvlastnícky podiel vo veľkosti 12/22 z celku na nehnuteľnosti

zapísanej na LV č. XXX, parc. registra „E“ parc. č. XXX záhrady o výmere 745 m2. V zmysle čl.
III, odsek 3 zmluvy bola dohodnutá kúpna cena vo výške 1.200,- Eur.

Z odborného vyjadrenia realitnej kancelárie k trhovej cene nehnuteľnosti zapísanej na LV XXX nevyplýva
výška trhovej ceny za nehnuteľnosť žalobkyne.

Z LV č. XXX pre k.ú. D. je zrejmé, že sa jedná o parcelu registra „E“, parc. č. XXX záhrada o výmere
745 m2, ktorej vlastníkmi sú žalovaná v podiele 12/22 a H. J., K. J. a L. A. obaja v podiele 5/22.

11. Podľa ustanovenia § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka, právny úkon sa musí urobiť slobodne a

vážne, určite a zrozumiteľne; inak je neplatný.

12. Podľa ustanovenia § 39 Občianskeho zákonníka, neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom
alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

13. Podľa ustanovenia § 588 Občianskeho zákonníka, z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu
povinnosť predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a
zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú cenu.

14. Podľa ustanovenia § 589 Občianskeho zákonníka, cenu treba dojednať v súlade so všeobecne

záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a.

15. Podľa ustanovenia § 137 písm. c) Civilného sporového poriadku, žalobou možno požadovať, aby sa
rozhodlo najmä o určení, či tu právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny záujem; naliehavý
právny záujem nie je potrebné preukazovať, ak vyplýva z osobitného predpisu.

16. Súd prioritne skúmal existenciu naliehavého právneho záujmu žalobkyne na podaní určovacej
žaloby, pričom mal zato, že naliehavý právny záujem žalobkyne na požadovanom určení je daný,
nakoľko v prípade preukázania, že by bola zmluva uzatvorená v rozpore s dobrými mravmi, by došlo
k obnoveniu vlastníckeho práva žalobkyne k nehnuteľnosti a bola by opätovne zapísaná do katastra

nehnuteľností ako vlastníčka pozemku, ktorý je predmetom tejto žaloby.

17. Medzi stranami nebolo sporné že dňa XX.XX.XXXX došlo k uzavretiu kúpnej zmluvy, na základe
ktorej žalobkyňa previedla na žalovanú spoluvlastnícky podiel o veľkosti 12/22 k záhrade zapísanej na
LV č. XXX pre k.ú. D., nachádzajúcej sa na parcele registra „E“, parc. č. XXX o výmere 745 m2. Z kúpnej

zmluvy vyplýva, že medzi žalobkyňou a žalovanou došlo k dohode o podstatných náležitostiach zmluvy
a to predmete zmluvy v článku II, ako aj o kúpnej cene v článku III odsek 3. Žalobkyňa nenamietala výšku
kúpnej ceny, túto nerozporovala počas celého kontraktačného procesu a to minimálne od decembra2021 do podpisu zmluvy dňa XX.XX.XXXX. Až následne, v bližšie neuvedený deň, žalobkyňa oslovila
žalovanú z dôvodu, zvýšenia kúpnej ceny, nakoľko táto podľa jej mienky bola príliš nízka.

18. Kúpna zmluva je najbežnejším typom zmluvy, na základe ktorej dochádza k nadobudnutiu
vlastníckeho práva. Ide o dvojstranný právny úkon pozostávajúci z návrhu (oferty) a prijatia návrhu
(akceptácie), spočívajúci vo vzájomných a obsahovo zhodných prejavoch vôle dvoch strán, na základe
ktorýchpredávajúcemuvzniknepovinnosťpredmetkúpykupujúcemuodovzdaťakupujúcemupovinnosť
predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú cenu. Kúpna zmluva vzniká, keď

sa zmluvné strany zhodli na predmete kúpy a kúpnej cene, pokiaľ zákon alebo dohoda zmluvných
strán nevyžaduje ďalšie náležitosti. Zhoda zmluvných strán je daná okamihom, keď prijatie návrhu na
uzavretie zmluvy nadobúda účinnosť, t.j. okamihom, keď včasné prijatie návrhu spočívajúce vo vyjadrení
súhlasu s obsahom návrhu dôjde navrhovateľovi (§ 44 ods. 1, § 43c ods. 2).

19. Z vykonaného dokazovania je zrejmé, že kúpna zmluva tvoriaca predmet sporu má písomnú formu,

obsahuje všetky podstatné náležitosti zmluvy (t.j. dohodu o predmete kúpy ako aj kúpnej cene), pričom
žalobkyňa v priebehu konania neuvádzala, že túto uzavrela v omyle. Z vykonaného dokazovania
pritom vyplynulo, že túto žalovaná uzavrela slobodne a vážne, pričom mala dostatok času na to, aby
si rozmyslela, či predmetnú zmluvu uzavrie, resp. neuzavrie. Zmluva obsahovala teda vlastnoručný
podpis žalobkyne a nebol splnený rozpor s kogentným ustanovením zákona podľa § 39 Občianskeho

zákonníka. Vo vzťahu ku kúpnej cene z vykonaného dokazovania vyplynulo, že táto bola stanovená na
základe dohody zmluvných strán. Ustanovenie § 589 Občianskeho zákonníka síce ukladá povinnosť
dojednaťcenuvsúladesovšeobecnezáväznýmiprávnymipredpismi,avšakvšeobecnezáväznéprávne
predpisy iba v malej miere obmedzujú zmluvnú voľnosť v občianskoprávnych vzťahoch. Aj napriek
uvedenému však nemožno bez výhrad uzavrieť, že platné právo nepriznáva ochranu tomu subjektu,

ktorý je dohodnutou kúpnou cenou znevýhodnený, či poškodený, ale takúto ochranu poskytuje inštitút
neplatnosti právneho úkonu pre rozpor s dobrými mravmi, ktorého aplikovania sa v prejudiciálnej rovine
(otázka platnosti kúpnej zmluvy) domáhala aj žalobkyňa.

20. Zákon nehovorí o tom aká má byť cena v konkrétnom prípade. Cena by mala byť predovšetkým

spravodlivá. Za takú cenu možno považovať obvyklú cenu, t.j. cenu za rovnaký druh, množstvo, akosť
a pod., za ktorú sa predáva v danom mieste a čase. Dohoda o cene vzniká aj tým, že kupujúci
zaplatí za cenu tovaru vo výške požadovanej predávajúcim. Dohovorená cena, ktorá je nižšia ako cena
stanovená všeobecne záväzným právnym predpisom o cenách zásadne nevadí platnosti kúpnej zmluvy.
Ak pre cenu neplatí žiaden všeobecne záväzný právny predpis, jej dojednanie je celkom voľné. Dohoda

účastníkov zmluvy o kúpnej cene, ktorú by bolo možné považovať za nevýhodné finančné protiplnenie
vo vzťahu k prevádzanej veci, ešte automaticky (bez ďalšieho) nezakladá rozpor s dobrými mravmi v
takomto zmluvnom dojednaní.

21.SúdvtomtosmerepoukazujenarozhodnutieNajvyššiehosúduSR,sp.zn.3Cdo/244/2018,vzmysle

ktorého neprieči sa zákonu, pokiaľ účastníci kúpnej zmluvy v prípade, na ktorý sa nevzťahuje cenová
regulácia, dojednanú kúpnu cenu vo výške, ktorá je buď vyššia alebo nižšia ako cena obvyklá (trhová).
V rámci zmluvnej voľnosti nie je v týchto prípadoch právnym poriadkom zakázané ani dojednanie príliš
nízkej kúpnej ceny, resp. dojednanie, pri ktorom je „zvlášť hrubý nepomer medzi plnením a protiplnením
pri kúpe nehnuteľnosti“. Sama skutočnosť, že účastníci kúpnej zmluvy dohodli príliš nízku kúpnu cenu,

nepredstavuje rozpor so zákonom a nezakladá absolútnu neplatnosť tohto právneho úkonu v zmysle §
39 Občianskeho zákonníka. Tým, pravda, v niektorých individuálnych prípadoch, nie je dotknutý možný
dopad tohto ich dojednania napr. z hľadiska daňového. Pokiaľ bolo uzavretie kúpnej zmluvy výsledkom
dohody jej účastníkov nespäté i s konaním priečiacim sa dobrým mravom, samo dojednanie kúpnej ceny
v tejto výške nie je v rozpore s dobrými mravmi, nemá spoločensky neakceptovateľné ciele, ani dôsledky,

ktoré by boli v kolízii s dobrými mravmi.

22. Súd zároveň poukazuje aj na rozhodnutie Ústavného súdu SR III ÚS 412/2016 zo dňa 21.06.2016,
kde samotný Ústavný súd skonštatoval, že samotná nízka kúpna cena sama o sebe nepredstavuje
rozpor s dobrými mravmi.

23. Podporne je vhodné poukázať aj na záver Najvyššieho súdu ČR v rozsudku sp. zn.
30Cdo/1776/2007, podľa ktorého okolnosť hrubého nepomeru plnení jednej zo strán k tomu, čo poskytla
druhá strana, môže v spojitosti s ďalšími okolnosťami toho ktorého prípadu napĺňať znaky konania, ktoréuž koliduje s dobrými mravmi. Sama o sebe však táto okolnosť absolútnu neplatnosť právneho úkonu,
ktorým malo dôjsť k hrubému nepomeru v plneniach, v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka založiť
nemôže. Obdobne v rozsudku sp. zn. 30Cdo/21/2012 Najvyšší súd ČR vyslovil, že nízka kúpna cena,

pokiaľ nie je v rozpore s cenovými predpismi, a zároveň je výsledkom zmluvného dojednania účastníkov,
bez toho, že by uzatvorenie právneho úkonu sprevádzala, resp. na uzatvorenie zmluvy mala vplyv i
okolnosť, v dôsledku ktorej by sa také konanie priečilo dobrým mravom, nesleduje nemravný cieľ, ani
nemá nemravný dôsledok.

24. Samotné dojednanie nízkej kúpnej ceny v uzavretej kúpnej zmluve nebolo podľa súdu dôvodom
pre prijatie záveru, že kúpna zmluva uzavretá medzi stranami sporu je neplatným právnym úkonom.
V zmysle ustálenej judikatúry súd preto dospel k záveru, že cena dojednaná zmluvnými stranami
nespôsobuje neplatnosť právneho úkonu.

25. Žalobkyňa svoje argumenty ohľadom výšky kúpnej ceny opierala o odborné vyjadrenie realitnej

kancelárie k trhovej cene nehnuteľnosti, ktoré nebolo súdu predložené v celosti. Z ňou predloženého
listinného dôkazu nevyplývala odhadovaná kúpna cena, preto súd nemal dôvod naň prihliadať. Ďalším
dôvodom, pre ktorý súd na uvedené vyjadrenie neprihliadal je skutočnosť, že v zmysle žaloby toto
bolo vypracované ku dňu 31.01.2023, čo predstavuje pomerne dlhé časové obdobie odo dňa uzavretia
zmluvy. Je všeobecne známou skutočnosťou, že v danom období zrástlo ekonomické zaťaženie

obyvateľstva, ktoré malo za následok aj zvýšenie kúpnych cien nehnuteľností, preto aj cena, určená o
niekoľko mesiacov neskôr ako došlo k reálnemu uzavretiu zmluvy, mohla byť diametrálne odlišná od
ceny, ktorú by táto nehnuteľnosť mala ku dňu uzavretia zmluvy. Relevantným dôkazom by mohlo byť
odborné vyjadrenie, ktoré by určovalo trhovú cenu nehnuteľností ku dňu podpisu zmluvy, čo však v
konaní predložené nebolo.

26. Súd sa taktiež zaoberal tým, či konanie žalovanej pri uzatváraní zmluvy nemohlo byť v rozpore s
dobrými mravmi. Žalobkyňa uvádzala, že žalovaná mala využiť neskúsenosť a zlú finančnú situáciu
žalobkyne. Súd poukazuje na to že žalobkyňa počas konania nepreukázala, že v čase uzavretia zmluvy
bola resp. v súčasnosti je v zlej finančnej situácii. V tomto smere súdu nepredložila žiaden doklad

svedčiaci o výške jej príjmu alebo majetku. To, že sa stará o svojho manžela neznamená, že je v
zlej finančnej situácii. Súd dokonca vyzval žalobkyňu na predloženie dokladov, na ktoré sa vo svojej
žalobe odvolávala, avšak žalobkyňa na uvedenú výzvu žiadnym spôsobom nereagovala. Rovnako
neskúsenosť žalobkyne s uzatváraním zmlúv nemôže byť dôvodom pre vyslovenie rozporu s dobrými
mravmi. Žalobkyňa mala dostatočný časový priestor, aby si sama zistila výšku obvyklých cien, za ktoré

sa predávajú pozemky v kat. uz. D.. V konaní síce bolo preukázané, že žalovaná prichádza do kontaktu
s niektorými kúpnymi zmluvami, nakoľko pracuje na daňovom úseku a na úseku financií, avšak len čo
sa týka vyrubovania daní, čo však nezakladá žiaden predpoklad, že by ovládala trhové ceny v okolí
katastrálneho územia D. tak, ako to namietala žalovaná. Jej práca nespočíva vo vedomosti za koľko sa
predávajú jednotlivé pozemky v katastrálnom území a nepodieľa sa na príprave takýchto zmlúv. Možno

uzavrieť, že všeobecná cena pozemkov v lokalite, kde ten ktorý vlastník žije a vlastní nehnuteľnosť,
patrí medzi základné znalosti dobrého vlastníka. Nanajvýš osoba, ktorá sa rozhodne predať svoju
nehnuteľnosť je dobrým a zodpovedným vlastníkom len vtedy, ak si pred uzavretím zmluvy zistí obvyklú
cenu nehnuteľnosti, za ktorú môže nehnuteľnosť predať. Mala to byť práve žalobkyňa, ktorá sa mala
zaujímať o cenu svojej nehnuteľnosti v čase uzavretia zmluvy a nie až následne. Pokiaľ žalobkyňa

poukazovala na to, že vedľajší pozemok bol odpredaný za oveľa vyššiu kúpnu cenu ako dostala ona,
v tomto smere je nutné upriamiť pozornosť na to, že v danom prípade išlo o pozemok registra „E“,
pričom vedľajší pozemok je zapísaný do registra „C“, preto obvyklé ceny sú rozdielne a nie je možné ich
porovnávať. Vyššie uvedené argumenty preto nemohli spôsobovať rozpor s dobrými mravmi.

27. Rozpor s dobrými mravmi mohlo spôsobiť len konanie na strane žalovanej. Žalobkyňa však počas
celého konania nepoukázala na žiadne konkrétne konanie žalovanej pri uzatváraní zmluvy, ktoré by
bolo v rozpore s dobrými mravmi. Nebolo preukázané, že strany sporu majú blízky vzťah, na základe
ktorého by mali vedomosti o osobnom živote druhej strany. Samotná skutočnosť, že žalovaná pracuje v
obci nezakladá predpoklad, že má vedomosť o osobných pomeroch každého obyvateľa obce. V konaní

nebolo preukázané, že by žalovaná mala mať vedomosti o osobných pomeroch žalobkyne. Žalovaná
by sa musela dopustiť nejakého konkrétneho konania v rozpore s dobrými mravmi, čo z vykonaného
dokazovania ani zo skutkových tvrdení uvádzaných žalobkyňou nevyplynulo. V priebehu konania nebolo
tvrdené ani preukázané, že by žalovaná pri uzatváraní zmlúv konala takým spôsobom, ktoré by mohloniesť následky konania v rozpore s dobrými mravmi. Z daného dôvodu súd musel žalobu zamietnuť,
nakoľko žalobkyňa neuniesla bremeno tvrdenia ani dôkazné bremeno, že žalovaná konala v rozpore
s dobrými mravmi. (výrok I)

28. Pokiaľ žalovaná poukazovala na tú skutočnosť, že ak žalobkyňa chcela vyhlásiť predmetnú kúpnu
zmluvu za absolútne neplatný právny úkon bolo potrebné, aby účastníkmi zmluvy boli všetci účastníci
kúpnej zmluvy, súd uvádza, že žalobkyňa sa dovolávala preskúmania neplatnosti kúpnej zmluvy ako
predbežnejotázkyvovzťahukurčeniuvlastníckehoprávažalobkyne,pretoúčastníkmikonanianemuseli

byť všetci účastníci kúpnej zmluvy, nakoľko v predmetnom konaní súd posudzoval neplatnosť len časti
kúpnej zmluvy, ktorá sa týkala zmluvných strán.

29. O nároku na náhradu trov konania súd rozhodol v zmysle ustanovenia § 255 ods. 1 Civilného
sporovéhoporiadkuatedanakoľkobolažalovanávplnomrozsahuúspešná,súdjejpriznalplnúnáhradu
trov konania. (výrok II)

Poučenie:

Proti tomuto uzneseniu je prípustné odvolanie, ktoré sa podáva v lehote 15 dní odo dňa doručenia,
prostredníctvom Okresného súdu Vranov nad Topľou, M.R.Štefánika 874, 093 32 Vranove nad Topľou
na Krajský súd v Prešove, a to písomne.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach podania, a síce ktorému súdu je určené, kto ho robí,
ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje, podpis, spisová značka konania (§ 127 ods. 1 CSP) uviesť, proti
ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje
za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh) (§ 363 CSP).

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné súdne rozhodnutie, oprávnený môže podať
návrh na výkon exekúcie podľa osobitného zákona (zák. č. 233/1995 Z.z.).