Rozsudok ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Wednesday, July 18, 2024

Súd: Krajský súd Košice
Spisová značka: 2Co/29/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7113222113
Dátum vydania rozhodnutia: 18. 07. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Oľga Mičietová

ECLI: ECLI:SK:KSKE:2024:7113222113.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Košiciach v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Oľgy Mičietovej a sudkýň JUDr.

Anny Slovinskej a JUDr. Zuzany Matyiovej v spore žalobkyne Židovskej náboženskej obce v Košiciach,
Košice, Zvonárska 5 IČO: 31 304 311, zast. Mgr. Marcelom Fandákom, advokátom, Košice, Kováčska 40
proti žalovanej Ekonomickej univerzite v Bratislave, Bratislava, Dolnozemská cesta 1, IČO: 00 399 957,
o náhradu škody 25.340 eur s príslušenstvom, o odvolaní žalobkyne proti rozsudku Okresného súdu
Košice I sp. zn. 36C/342/2013 z 27. októbra 2022 v znení opravného uznesenia sp. zn. 36C/342/2013
z 5. decembra 2022

r o z h o d o l :

P o t v r d z u j e rozsudok.

Stranám náhradu trov odvolacieho konania n e p r i z n á v a.

o d ô v o d n e n i e :

1.Okresný súd Košice I (v ďalšom „súd prvej inštancie“ prípadne „súd“) napadnutým rozsudkom zamietol
žalobu (I.) a priznal žalovanej nárok na náhradu trov konania proti žalobkyni v rozsahu 100 % (II.).

2. Odôvodnil, že sa žalobkyňa žalobou domáhala, aby súd žalovanej uložil povinnosť zaplatiť jej 57.915
eur spolu s úrokmi z omeškania titulom náhrady škody a to skutkovo dôvodiac, že mala so žalovanou
uzavretú nájomnú zmluvu zo 17.5.2007, k uzavretiu ktorej došlo po tom, keď na základe právoplatného

rozsudku Krajského súdu v Košiciach 3Co/191/2005 z 13.2.2006, právoplatného dňa 19.6.2006 sa
stala žalobkyňa vlastníčkou nehnuteľnosti – budovy na A. B. C. XX D. E., listom z 23.2.2012 (správne
23.2.2011 – poznámka odvolacieho súdu) doručeným žalobkyni 1.3.2011 žalovaná nájomnú zmluvu
vypovedalaakudňu17.8.2011došlokodovzdaniupredmetunájmua podpísaniuzisťovacíchprotokolov
poverenými osobami strán sporu. Žalobkyňa 25.1.2012 vyzvala žalovanú na zaplatenie 143.500 eur, ku
ktorej výzve pripojila súvahu faktúr za práce, ktoré bolo potrebné vykonať v súvislosti so zlým stavom
odovzdanej nehnuteľnosti; tvrdila že na nehnuteľnosti bolo potrebné vykonať za účelom jej uvedenia

do užívaniaschopného stavu rôzne práce. Žalobkyňa mala za to, že v dôsledku porušenia povinnosti
žalovanej odovzdať prenajaté nebytové priestory v stave spôsobilom na užívanie na účel dohodnutý
v nájomnej zmluve spôsobila jej škodu. Do súčtu nákladov žalobkyňa pripočítala aj ušlé nájomné za čas
od 1.8.2011 do 30.11.2011, t.j. za 4 mesiace vo výške 25.340 eur s tým, že z celkovej výšky nákladov
na práce si uplatnila 30 %, t.j. 32.575 eur, súčasne si uplatnila ušlé nájomné 25.340 eur. Súd uviedol, že
v spore rozhodol rozsudkom sp. zn. 36C/342/2013-301 z 12.6.2017 tak, že žalobu zamietol a žalovanej
náhradu trov konania nepriznal, ktorý rozsudok na základe odvolania žalobkyne Krajský súd v Košiciach

rozsudkom sp. zn. 9Co/26/2018-452 z 23.1.2019 potvrdil vo výroku o zamietnutí žaloby v sume 32.575
eursprísl.avzostávajúcejzamietavejčastivčítanevýrokuotrováchkonaniarozsudokzrušilavrozsahu
zrušenia vrátil mu vec na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. Odvolací súd mal rozhodnutie súdu prvej
inštancie o zamietnutí nároku na ušlý zisk uplatnený vo výške 25.340 eur s prísl. za nepreskúmateľnýpre nedostatok dôvodov,, súčasne dodal, že nárok uplatnený z titulu tzv. ušlého nájomného za obdobie
od 1.8.2011 do 30.11.2011 nemožno stotožňovať s nárokom na náhradu škody podľa § 682, § 683
Občianskeho zákonníka, pretože ide o osobitný nárok, s ktorým bolo potrebné sa vyporiadať čo do

základu a výšky a osobitne ho právne posúdiť. Súdu prvej inštancie bolo uložené o nároku na ušlý zisk
opätovne rozhodnúť, včítane vyporiadať sa s námietkou premlčania uplatnenou žalovanou.
Predmetom opätovného posudzovania a rozhodovania súdu prvej inštancie sa tak stala náhrada škody
– ušlý zisk.
Z vykonaného dokazovania mal súd preukázané a nesporné, že 17.5.2007 bola medzi stranami sporu

uzavretá zmluva o nájme nebytových priestorov, ktorej predmetom bol nájom nebytových priestorov
nachádzajúcich sa v budove v E. F. A. B. C. XX, v ktorej zmluve bola dohodnutá výška nájomného
a jej splatnosť, účel užívania prenajatých priestorov na prevádzku vysokej školy, zmluva bola uzavretá
na dobu neurčitú a nájom bolo možné skončiť výpoveďou pri výpovednej lehote 3 mesiace, ktorá
začínala plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúcim po tom mesiaci, v ktorom bola výpoveď druhej strane
doručená. Listom z 23.2.2011 žalovaná v súlade s čl. 4 bod 3.4 zmluvy, nájomnú zmluvu vypovedala,

výpoveď bola doručená žalobkyni 1.3.2011 a trojmesačná výpovedná doba uplynula 30.6.2011, ku
ktorému dňu došlo aj k ukončeniu nájmu. Nespornou skutočnosťou bolo aj odovzdanie predmetu
nájmu žalovanou žalobkyni ku dňu 17.8.2011, pričom proces odovzdávania nebytových priestorov
začal 6.7.2011 a 17.8.2011 boli podpísané odovzdávacie a preberacie protokoly medzi stranami sporu.
Podľa žalovanej, sa žalobkyňa ujala predmetu nájmu dňa 11.7.2011 a podpísanie protokolov dňa

17.8.2011 považovala žalovaná za formálne. Vzniesla námietku premlčania: nesporné bolo, že ku dňu
30.6.2011 došlo k ukončeniu nájomného vzťahu, žaloba o zaplatenie ušlého zisku – ušlého nájomného
za obdobie od 1.8.2011 do 30.11.2011 bola podaná (doručená) na súde 30.7.2013, to znamená po
uplynutí dvojročnej subjektívnej doba od skončenia nájomného vzťahu, dôvodiac že premlčacia doba
začala plynúť od 1.7.2011. Žalobkyňa s právnou argumentáciou žalovanej ohľadne premlčania žalobou

uplatneného nároku nesúhlasila, mala za to, že k preberaniu predmetu nájmu (po skončení nájomného
vzťahu) došlo po prvýkrát 11.7.2011 (čo nebolo sporné – uviedol súd) a tento proces bol ukončený
17.8.2011 podpísaním protokolov o prebratí a odovzdaní nebytových priestorov (podľa súdu taktiež
nesporná skutočnosť). Podľa žalobkyne, práve dňom 17.8.2011 začala plynúť tak objektívna, ako aj
subjektívna premlčacia doba, a preto bola žaloba podaná včas. Predmetom konania bolo zaplatenie

ušléhozisku–ušléhonájomnéhozaobdobieodaugusta2011dokoncanovembra2011,vktoromobdobí
žalobkyňa nemohla nebytové priestory prenajať ďalšej osobe z dôvodu, že žalovaná neodovzdala
predmet nájmu riadne a včas a porušila tým § 13 zákona č. 116/1990 Z.z.
Súd pre posúdenie námietky premlčania vzal do úvahy skutočnosť ktorú mal za rozhodujúcu, a to, že
tvrdená škoda – ušlý zisk žalobkyni začala vznikať až v období, za ktoré si tento ušlý zisk uplatnila.

Súhlasil s právnou argumentáciou žalobkyne v tom, že až dňom 17.8.2011, kedy došlo k podpísaniu
protokolov stranami sporu, sa žalobkyňa objektívne dozvedela o „škodovej udalosti“ a od tohto dňa
začala plynúť tak objektívna, ako aj subjektívna premlčacia doba. Keďže žaloba bola podaná na súde
30.7.2013, bola žaloba podaná včas.
Pre posúdenie uplatnenej námietky premlčania súd citoval a následne analyzoval § 100 ods. 1, 2, § 101

a § 106 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka.
Následne súd, keďže nárok na ušlý zisk nemal za premlčaný, posudzoval jeho dôvodnosť, a to podľa §
1 písm. a/, § 3 ods. 1, 2, 3, 4, § 5, § 10 ods. 1, § 12 a § 13 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme
nebytových priestorov.
Žalobkyňa pre uplatnenie nároku argumentovala, že žalovaná neodovzdala prenajaté priestory riadne

a včas, t.j. po skončení nájomného vzťahu a tieto pri odovzdaní vykazovali znaky značného opotrebenia,
zničenia; boli odovzdané v stave nezodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu a následne žalobkyňa
musela investovať viac ako 140.000 eur do rekonštrukcie budovy; poukázala v tej súvislosti na znalecký
posudok č. 18/2012. Právne argumentovala porušením § 13 zákona č. 116/1990 Zb. s tým, že keď
nedošlo k riadnemu a včasnému odovzdaniu nebytových priestorov, nemohla tieto následne prenajať

inej osobe, a preto si uplatnila zaplatenie ušlého nájomného. Tvrdila, že mala už skôr vyhliadnutého
budúceho nájomcu (t.č. terajší nájomca), s ktorým prebiehali aj rokovania počas plynutia výpovednej
doby ohľadne zmluvy o nájme, ktorá mala byť uzavretá po ukončení nájomného vzťahu so žalovanou,
avšak vzhľadom na to, že nebytové priestory boli odovzdané zničené a budova nevykazovala znaky
spôsobilosti na ďalšie prenajímanie, t.z. vykazovala znaky značného opotrebenia a zničenia, musela

byť vykonaná jej rekonštrukcia a až potom mohlo dôjsť k jej prenájmu. Tvrdila, že bola nútená vynaložiť
finančné prostriedky na úpravu nebytových priestorov tak, aby tieto mohli byť ďalej prenajímané
a z uvedenej čiastky si uplatnila 30 %. Žalovaná oponovala, že žalobkyni bol stav predmetu nájmu
známy najneskôr pri uzavretí zmluvy o nájme nebytových priestorov a tento vyplýval zo znaleckéhoposudku č. 8/2007, o ktorom žalobkyňa mala vedomosť. Predmet nájmu bol postavený v roku 1926,
v roku 1927 bol daný do užívania a žalobkyňa nehnuteľnosť užívala do roku 1955 a potom od 19.2.2007.
Žalovaná dodala, že si plnila svoju zmluvnú povinnosť – platila nájomné riadne a včas a v dohodnutej

výške. Poukázala na to, že od roku 2008 žalobkyňa začala vykonávať na predmete nájmu väčšie opravy,
napríklad výmenu okien, podláh, z čoho vyvodila, že to nasvedčuje tomu, že žalobkyňa dobre poznala
stav predmetu nájmu, tieto opravy vykonávala postupne do roku 2011. Žalovaná dodala, že od 1.9.1967,
odkedy nehnuteľnosť bola v jej užívaní, ale aj počas doby trvania nájomného vzťahu, zabezpečovala
riadne plnenie služieb spojených s užívaním (nájmom); počas doby užívania nehnuteľnosti do jej

odovzdania žalobkyni zrealizovala celkovú opravu strechy nehnuteľnosti (v roku 1993), realizovala
potrebné opravy, pravidelne zabezpečovala na svoje náklady bežnú údržbu, starala sa o čistotu
a hygienu priestorov. Uzavrela, že predmet nájmu odovzdala žalobkyni v súlade s § 13 zákona č.
116/1990 Zb. Pokiaľ sa týka požadovaného nároku na ušlé nájomné za obdobie od 1.8. do 30.11.2011
argumentovala, že nájomný vzťah bol ukončený ku dňu 30.6.2011 uplynutím trojmesačnej výpovednej
doby, ktorá plynula od 1.4.2011, a teda žalobkyňa mala dostatok času (4 mesiace), aby si zabezpečila,

resp. našla nového nájomcu, k čomu došlo v apríli alebo máji 2011. Tvrdila, že nový nájomca (pričom ide
o súčasného nájomcu) pri obhliadke predmetu nájmu v mesiacoch máj - jún 2011 požiadal žalobkyňu
o zvýšenie štandardu nehnuteľnosti (napríklad zníženie stropov niektorých miestností), a teda žalobkyňa
s cieľom vyhovieť tejto požiadavke začala po ukončení nájomného vzťahu rekonštruovať nehnuteľnosť,
ktorárekonštrukciatrvalaniekoľkomesiacovaztohodôvodunovýnájomcavstúpildozmluvnéhovzťahu

so žalobkyňou až od 1.12.2011. Tvrdenia žalobkyne o nemožnosti prenajatia nehnuteľnosti z dôvodu
zanedbania jej bežnej údržby a zanedbania vykonávania drobných opráv označila za nepravdivé, a preto
v spojitosti s tým mala za nepravdivé aj tvrdenia žalobkyne o nemožnosti zabezpečenia si, resp. nájdenia
nového nájomcu. Požadovanie ušlého zisku mala za nedôvodné.
Z listinných dôkazov mal súd za zrejmé, že žalobkyňa sa stala vlastníkom budovy na A. B. C. XX

D. E. na základe rozsudku Krajského súdu v Košiciach z 13.2.2006, ktorý nadobudol právoplatnosť
19.6.2006 a následne žalobkyňa a žalovaná uzavreli 18.5.2007 nájomnú zmluvu, ktorej predmetom
boli nebytové priestory nachádzajúce sa v predmetnej budove. Nesporné bolo, že žalovaná využívala
predmet nájmu na účely prevádzky vysokej školy a za nájom uhrádzala včas a v dohodnutej výške
nájomné.Zdôvoduvydaniapredmetnejnehnuteľnostižalobkyni,uviedlažalovaná,žesidalavypracovať

znalecký posudok č. 8/2007 znalcom G. H. I., a to ku dňu 19.2.2007, t.j. ku dňu pred uzavretím nájomnej
zmluvy so žalobkyňou, z ktorého posudku vyplynulo, že nehnuteľnosť spĺňala jednoznačne podmienky
budovy na vzdelávania a výskum, bola vybudovaná ako objekt školy súbežne s výstavbou synagógy,
bola uvedená do trvalého užívania v roku 1927, stav konštrukčných prvkov nehnuteľnosti bol, resp. je
primeraný veku, niektoré konštrukčné prvky vykazovali chátranie, konkrétne vnútorné omietky prvého

nadzemného podlažia na ploche cca 10 % podlažia, krytina strešnej konštrukcie na ploche cca 5
%. Znalec vyhodnotil, že nehnuteľnosť je bežne udržiavaná, to znamená priebežne boli opravované
prvky krátkodobej životnosti a taktiež znalec uviedol, že bola realizovaná kompletná výmena krytiny
strechy, tiež bola realizovaná výmena latovania krytiny v rozsahu 10 % plochy strechy, výmena rozvodov
studenej a teplej vody, nové rozvody ústredného vykurovania s radiátormi, nové podlahové krytiny z

PVC. Uvedené stavebné práce boli vykonávané v rokoch 1975 až 1995 žalovanou a predstavujú
práce bežnej údržby za nízkeho zhodnotenia nehnuteľnosti. Znalec uzavrel, že aj keď posudzovaná
nehnuteľnosť je opotrebovaná na 56 %, je schopná plniť účel, na aký bola skolaudovaná, zhodnotil, že
stavba je priemerne udržiavaná a nebola podstatne finančne zhodnotená. Žalovaná poukázala na to, že
žalobkyniskutočnostiuvedenévznaleckomposudkuč.8/2007bolivčaseodovzdanianehnuteľnostiako

vlastníkovi známe, a teda musela a mala vedomosti o stave v akom nehnuteľnosť preberá. Poukázala
na to, že ani zmluva o nájme nebytových priestorov, ktorú strany uzavreli, neobsahuje skutočnosti
nasvedčujúce, že nehnuteľnosť je značne opotrebená a zničená, pričom žalovaná užívala prenajaté
nebytové priestory pre účely prevádzky vysokej školy. Zdôraznila, že ako nájomca bola povinná v
zmysle uzavretej zmluvy a tiež podľa § 5 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb. uhrádzať náklady spojené

s obvyklým udržiavaním predmetného nájmu a z listinných dôkazov je zrejmé, že sa počas celého
obdobia užívania tejto nehnuteľnosti, teda aj do roku 2006, resp. 1992, kedy sa začal reštitučný spor o
predmetnúnehnuteľnosť,staralaoňusostarostlivosťouriadnehohospodára(vroku1993bolavykonaná
oprava strechy, v roku 1997 oprava zavaleného stropu v aule, v roku 2006 oprava havarijného stavu
sociálnych zariadení). Okrem toho, že zabezpečovala pravidelne bežnú údržbu prenajatých nebytových

priestorov, za prenájom uhrádzala náklady spojené s obvyklým udržiavaním predmetu nájmu. Na
základe všetkého uvedeného konštatovala, poukážuc aj na znalecký posudok č. 8/2007, že odovzdala
nehnuteľnosť žalobkyni v užívateľnom stave s prihliadnutím na bežné opotrebenie. Následne v takom
stave nebytové priestory odovzdala žalobkyňa ako prenajímateľ jej – žalovanej ako nájomkyni. Priodovzdaní nehnuteľnosti žalovanou žalobkyni, t.j. 14.3.2007 bola medzi stranami podpísaná aj dohoda
ousporiadanístavufaktickéhoužívanianehnuteľnosti,ktorejprílohutvorilajznaleckýposudokč.8/2007.
Poukázala na to, že protokol neobsahuje žiadne klauzuly, v zmysle ktorých by bola nehnuteľnosť v

takom stave, ktorý nedovoľuje jej ďalšie užívanie. Žalovaná argumentovala, že pokiaľ žalobkyňa tvrdí,
že prenajímané nebytové priestory jej boli odovzdané žalovanou v horšom stave, nezodpovedajúcom
bežnému opotrebeniu, a teda neboli žalovanou ako nájomcom uvedené do stavu, v akom ich prevzala,
žalobkyňa si nie dostatočne uvedomila, že predmetné nebytové priestory boli odovzdané žalovanej
v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie a povinnosťou žalobkyne ako vlastníka a

zároveňprenajímateľabolopodľa§5ods.1zákonač.116/1990Zb.,nebytovépriestorynasvojenáklady
udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb spojených s užívaním nebytového priestoru. Poukázala
na to, že nájomná zmluva neobsahuje žiadne iné zmluvné dojednanie, v zmysle ktorých by nehnuteľnosť
nebola užívaniaschopná, a teda mala za nespochybniteľné, že žalobkyňa ako prenajímateľ a vlastník
odovzdala nehnuteľnosť, resp. nebytové priestory jej - žalovanej v stave spôsobilom na dohovorené
alebo obvyklé užívanie. Poukázala na to, že práve žalobkyňa od uzavretia nájomnej zmluvy bola povinná

udržiavaťnebytovýpriestornasvojenáklady,zabezpečovaťriadneplnenieslužiebspojenýchsužívaním
nebytových priestorov a jej základnou povinnosťou bolo zabezpečiť, aby bol predmetný prenechávaný
priestor v stave spôsobilom na používanie treťou osobou a zabezpečiť plný a nerušený výkon práv
nájomcu. Povinnosťou nájomcu je užívať prenajatú vec riadne po celú dobu, kedy ju má u seba.
Zákon ukladá nájomcovi pri skončení nájmu povinnosť vrátiť prenajatú vec v stave zodpovedajúcom

dojednanému spôsobu užívania veci, prípadne, ak sa spôsob užívania osobitne a výslovne nedohodol, v
stave, v akom ju nájomca prevzal, avšak s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie. Citujúc a poukážuc na
§ 13 zákona č. 116/1990 Zb. súd uviedol, že zo zmluvy uzavretej medzi stranami sporu nevyplýva, aby si
tietodohodliinúúpravuvsúvislostisvrátenímnebytovýchpriestorovvprípadeskončenianájmu,t.z.platí
zákonná úprava (nájomca je povinný vrátiť nebytový priestor v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím

na obvyklé opotrebenie). Keďže zmluva o nájme nebytového priestoru obsahovala klauzulu, podľa
ktorej nebytové priestory sú spôsobilé na užívanie pre účely prevádzky vysokej školy, teda obsahovala
dostatočné vymedzenie požadovaného stavu nebytového priestoru, bolo na žalobkyni preukázať, že pri
skončení nájmu - pri odovzdaní nebytových priestorov, tieto nezodpovedajú stavu na dohovorené alebo
obvyklé užívanie.

Súd tvrdenie žalobkyne, že po skončení nájmu musela vykonať práce z dôvodu, aby nehnuteľnosť sa
dostala do stavu, v ktorom by ju bolo možné užívať pre budúceho nájomcu a tiež pre účely prevádzky
vysokej školy s tým, že vykonané práce presahovali rámec bežného opotrebenia budovy, poukazujúc
pritom na vypracovaný znalecký posudok č. 5/2012 znalcom G. J., považoval za rozporné s nespornou
skutočnosťou odovzdania nebytových priestorov žalovanej ako ich nájomcovi v zmysle nájomnej zmluvy,

a teda s tým, že tieto priestory boli spôsobilé na užívanie pre účely vysokej školy. Pokiaľ žalobkyňa
ako prenajímateľ a vlastník nehnuteľnosti začala vykonávať rekonštrukciu, resp. opravu nehnuteľnosti
potom, ako sa ujala svojho vlastníckeho práva, vyplývalo to z povinnosti vlastníka a vo vzťahu k
nájomnej zmluve z povinnosti prenajímateľa. Pokiaľ žalobkyňa tvrdila, že aj po ukončení nájmu, t.j. po
30.6.2011, resp. po 17.8.2011, kedy došlo k odovzdaniu nebytových priestorov žalovanou žalobkyni,

musela žalobkyňa vynaložiť náklady na opravu a modernizáciu nehnuteľnosti s tým, že sa malo jednať o
opravypredmetovkrátkodobejživotnosti,súdzlistinnéhodôkazu-znaleckéhoposudkunemalzamožné
jednoznačne určiť, o ktoré práce, podľa tvrdení žalobkyne, sa malo jednať, keďže znalecký posudok
nešpecifikuje túto žalobkyňou tvrdenú skutočnosť.
Súd uviedol, že bližšiu konkretizáciu zrealizovaných stavebných prác na predmete nájmu po ukončení

nájomného vzťahu, resp. odovzdaní predmetu nájmu žalovanou žalobkyni opísal svedok žalobkyne G.
K. L., ktorý vypovedal, že pokiaľ chcela žalobkyňa aj naďalej prenajímať objekt pre účely výučby, musela
zrealizovať výmenu všetkých dverí, zrealizovať vysprávky a omaľovanie omietok, vymeniť poškodené
podlahy v jednotlivých miestnostiach, znížiť stropy a vymeniť poškodenú terasovú dlažbu, ktoré práce
boli vykonané na prízemí a na 1. poschodí objektu. Potvrdil na základe otázky advokáta žalobkyne, že

realizácia týchto prác súvisela s požiadavkami nového nájomcu. Súd dodal, že na otázku žalovanej, či
svedkom opísané práce boli realizované pre potreby nového nájomcu, odpovedal svedok negatívne.
Súd tak v týchto odpovediach týkajúcich sa otázok realizácie uvedených prác videl rozpor a pre potreby
ustálenia správnej odpovede vychádzal z výpovede svedka predtým, než mu boli položené otázky,
v ktorej výpovedi svedok potvrdil vykonanie vyššieuvedených prác (opráv) pre potreby prenajatia objektu

na účel výučby pre nového nájomcu, čím sa potvrdili aj tvrdenia žalovanej, že nový nájomca pri obhliadke
predmetu nájmu v máji príp. júni 2011 požiadal žalobkyňu o zvýšenie štandardu nehnuteľnosti (napr.
zníženie stropov v niektorých miestnostiach) a žalobkyňa s cieľom vyhovieť tejto požiadavke začalapo ukončení nájmu so žalovanou nehnuteľnosť rekonštruovať a preto nový nájomný vzťah s nový
nájomcom bol uzavretý až od 1.12.2011.
Pokiaľ svedok sa odvolával na protokol o odovzdaní a preberaní objektu, z ktorého mal vyplývať stav

odovzdávaného predmetu nájmu, uviedol súd, že taký dôkaz, na ktorý poukazovala aj žalobkyňa,
obsahom spisu nie je. Zároveň však súd uviedol, že nebolo sporné, že medzi stranami k podpísaniu
protokolu o odovzdaní a preberaní objektu (predmetu nájmu) došlo 17.8.2011 s tým, že celý proces
preberania a odovzdávania začal 11.7.2011 a ukončený bol 17.8.2011.
Súd poukázal na to, že v zmysle § 5 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb. je nájomca povinný uhrádzať

náklady spojené s obvyklým udržiavaním nebytového priestoru, pričom však ani zákon ani iný právny
predpisnedefinujebližšie,čojepotrebnérozumieťpodpojmomnákladyspojenésobvyklýmudržiavaním
nebytového priestoru. Súd pripustil, že istým návodom môže byť definícia nákladov spojených s bežnou
údržbou bytu, obsiahnutá v nariadení vlády SR č. 87/1995 Z.z. týkajúca sa, resp. definujúca povinnosti
nájomcu bytu v zmysle § 687 ods. 2 Občianskeho zákonníka zabezpečovať drobné opravy v byte
súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou. Podľa § 6 nariadenia č. 87/1995 Z.z. sú

nákladmi spojenými s bežnou údržbou bytu náklady na práce, ktoré sa obvykle vykonávajú pri dlhšom
užívaní, ako napríklad maľovanie, oprava a výmeny zámkov, nátery a podobne. Súd teda dovodil, že
obdobnénákladybudepovinnýuhrádzaťajnájomcanebytovéhopriestoru.Ďalejvyvodil,žekeďžezákon
116/1990 Zb. ukladá nájomcovi povinnosť uhrádzať iba náklady spojené s obvyklým udržiavaním, iné
náklady nespadajúce do kategórie obvyklých, bude povinný uhrádzať prenajímateľ. Dodal, že zároveň je

povinnosť prenajímateľa vynaložiť náklady na udržiavanie prenajatého priestoru stanovená aj v § 5 ods.
1 zákona č. 116/1990 Zb., ktorý ukladá povinnosť prenajímateľovi na svoje náklady udržiavať nebytový
priestor v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie. Súd uviedol, že žalobkyňa ako
prenajímateľ a zároveň vlastník predmetu nájmu bola zo zákona povinná vykonávať opravy predmetu
nájmu v rozsahu a lehotách umožňujúcich plnenie jej ďalšej zákonnej povinnosti, a to povinnosti

udržiavať predmet nájmu tak, aby tento bolo možné podľa podmienok zmluvy nerušene užívať. Súd
dal do pozornosti aj skutočnosť, že žalobkyňa začala opravovať a modernizovať nehnuteľnosť v roku
2008 (vyplynulo z predloženého znaleckého posudku č. 5/2012) a celkovo vynaložené náklady do
roku 2011 predstavovali sumu 415.710,72 eura pričom žalovaná – nájomkyňa na nájomnom riadne
a včas uhradila sumu 2.292.768,- Sk, t.j. 76.105,95 eura ročne do 31.5.2008 a od 1.6.2008 sumu

2.728.394,- Sk, t.j. 90.566,09 eura ročne, a teda mal súd za to, že už len z nájomného žalobkyňa
pokryla väčšinu nákladov na opravu a modernizáciu nehnuteľnosti, čím si plnila povinnosť prenajímateľa
a vlastníka udržiavať nebytový priestor na dohovorené užívanie. Taktiež súd poukázal na tvrdenia
žalobkyne o rokovaniach s budúcim novým nájomcom, ktorý podľa tvrdení žalobkyne mal uzavrieť
zmluvu o nájme nebytových priestorov po ukončení zmluvného vzťahu medzi stranami sporu, a teda mal

zamožnéusúdiťztoho,žebudúcemunájomcovibolznámystavnebytovýchpriestorov,ktorúskutočnosť
potvrdila aj žalovaná. Súd sa zaoberal otázkou, či si práve budúci nájomca nevymienil vykonanie
rekonštrukčných, stavebných alebo iných prác nad obvyklé opotrebenie s tým, že práve túto skutočnosť
tvrdila žalovaná, ktorú žalobkyňa nijakým dôkazom nevyvrátila. Vychádzajúc z uvedených skutočností
sa potom súdu javilo viac ako pravdepodobné, že žalobkyňa vykonala práce „na objednávku budúceho

nájomcu“ za účelom uzavretia nájomného vzťahu s ním. Avšak ani v spojitosti s touto skutočnosťou
žalobkyňa hodnoverne nepreukázala, že by malo ísť o práce (ňou vykonané ) nad obvyklé opotrebenie.
Súdprvejinštanciemalzato,ženemôžebyťnaujmužalovanej,žežalobkyňa„musela“vynaložiťnáklady
za uskutočnené práce po skončení nájmu, aby podľa vlastných tvrdení uviedla nebytové priestory
do stavu zodpovedajúceho dohovorenému alebo obvyklému užívaniu nebytových priestorov – pre

účely výučby, argumentujúc, že žalovaná zanedbala bežnú údržbu prenajatých nebytových priestorov,
v dôsledku čoho nemohla žalobkyňa prenajať nebytové priestory ďalšiemu nájomcovi, čím jej mala
vzniknúť škoda v podobe ušlého zisku (ušlého nájomného), pretože súd dospel k záveru, že žalobkyňa
nepreukázala, že by jej nebytové priestory boli vrátené nie v stave zodpovedajúcom dojednanému
spôsobu užívania, resp. nie v stave, v akom ich žalovaná – nájomkyňa prevzala, s prihliadnutím na

ich obvyklé opotrebenie. Súd bol aj názoru, že tvrdenie žalobkyne o porušení zákonnej povinnosti
žalovanej vrátiť nebytové priestory pri skončení nájmu v stave, v akom ich prevzala, s prihliadnutím
na obvyklé opotrebenie, je v rozpore s jej ďalšími skutkovými tvrdeniami, podľa ktorých vynakladala
náklady na opravu a rekonštrukciu predmetu nájmu. Súd tak zohľadniac uvedené mal za to, že
žalobkyňa neuniesla dôkazné bremeno na preukázanie svojho tvrdenia o značnom opotrebení, resp.

tak, ako to tvrdila o zničení predmetu nájmu, teda, že nebytové priestory jej boli odovzdané žalovanou
v horšom stave, než zodpovedalo bežnému opotrebeniu. Žalobkyňa pritom ani netvrdila konkrétne,
o aké značné opotrebenie, prípadne zničenie nehnuteľnosti malo ísť ku dňu odovzdania nebytových
priestorov pri skončení nájmu v porovnaní s ich odovzdaním pri uzavretí nájomnej zmluvy. Uviedol, žebolo povinnosťou žalobkyne ako prenajímateľa a zároveň vlastníka udržiavať prenajímané nebytové
priestory v stave spôsobilom na zmluvne dohovorené užívanie.
Citujúc § 150 ods. 1 a § 151 ods. 1 CSP poukázal súd na zásadu unesenia bremena tvrdenia

a dôkazného bremena, unesenie ktorých bremien sporovou stranou je podmienkou úspechu strany
v civilnom sporovom konaní. Ak žalobkyňa chcela byť v spore úspešná, musela nielen tvrdiť, že žalovaná
porušila právnu povinnosť podľa § 13 zákona č. 116/1990 Zb., ale musela svoje tvrdenia aj hodnoverne
preukázať, to znamená preukázať, že nebytový priestor po skončení nájmu nebol odovzdaný v stave,
v akom ho žalobkyňa ako nájomca prevzala, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie, a že práve z tohto

dôvodu ho nemohla ďalej prenajať, a teda vznikla jej strata na nájomnom, tzv. ušlý zisk, pretože
nebytové priestory si vyžadovali stavebné opravy (úpravy) nevyhnutné pre ich ďalšie prenajímanie na
účely výučby, v čom súd videl podstatu sporu. Uzavrel, že žalobkyňa neuniesla dôkazné bremeno
a nepreukázala naplnenie prvého z predpokladov zodpovednosti za škodu, a to, že žalovaná ako
nájomca porušila právnu povinnosť, nepreukázala, že by žalovaná po ukončení nájomného vzťahu bola
odovzdala nebytové priestory v rozpore s § 13 zákona č. 116/1990 Zb., a preto súd žalobu zamietol.

O trovách konania rozhodol súd podľa § 255 ods. 1 CSP tak, že priznal žalovanej proti žalobkyni nárok
na náhradu trov konania v rozsahu 100 % vychádzajúc z toho, že žalovaná bola v konaní v plnom
rozsahu úspešná.

3. Proti rozsudku včas podala odvolanie žalobkyňa, a to z dôvodov podľa § 365 ods. 1 písm. f/, písm.

h/ a písm. d/ CSP.
Poukázala na to, že predmetom konania (po zamietnutí žaloby v časti o náhradu skutočnej škody
spočívajúcej vo vynaložených nákladoch za opravu a rekonštrukciu predmetu nájmu po skončení nájmu
v dôsledku nadmerného opotrebenia z dôvodu úspešne vznesenej námietky premlčania) ostal nárok
na náhradu škody vo forme ušlého zisku spočívajúceho v tom, že v dôsledku nutnosti vykonania

rekonštrukcie a opráv predmetu nájmu, ktorý odovzdala žalovaná – nájomkyňa v stave prevyšujúcom
bežné opotrebenie, keďže predmet nájmu nebol pri odovzdaní resp. po odovzdaní žalovanou spôsobilý
na užívanie na prevádzku vysokej školy, nebolo možné predmet nájmu prenajať okamžite po jeho
odovzdaní, ale až o niekoľko mesiacov neskôr, aj keď nový nájomca mal záujem o užívanie predmetu
nájmu ihneď po jeho odovzdaní žalovanou, a teda žalobkyňa utrpela ujmu vo výške ušlého nájomného

za toto rozhodné obdobie. Žalobkyňa na základe odôvodnenia rozsudku tvrdila, že súd nie celkom
správne pochopil resp. uchopil podstatu ňou uplatňovaného nároku, ako aj niektorých aspektov nájmu
nebytových priestorov podľa zákona č. 116/1990 Zb.
Pokiaľ súd v napadnutom rozhodnutí uzavrel, že v konaní nepreukázala, že by jej žalovaná bola
nehnuteľnosť po skončení nájmu odovzdala v stave opotrebenia prevyšujúcom obvyklé opotrebenie,

označila tieto závery za rozporné s vykonaným dokazovaním, a to predovšetkým so znaleckými
posudkami č. 5/2012 a 18/2012, protokolom a dokumentáciou súvisiacou s preberaním nehnuteľnosti
po skončení nájmu a výpoveďou svedka G. K. L.. Poukazovala na to, že svedok G. K. L. vo výpovedi
sa vyjadril, že až počas preberacieho konania ukončeného 17.8.2011 sa dostatočným spôsobom zistilo,
že predmet nájmu je v stave vykazujúcom nadmerné opotrebenie a výslovne uviedol, ktoré práce

bolo potrebné vykonať na to, aby bolo možné užívať nehnuteľnosť na účely výučby pre vysokú školu.
Poukázala na to, že svedok predložil aj fotodokumentáciu z preberania predmetu nájmu pri skončení
nájmu, ktorú žalovaná žiadnym spôsobom nerozporovala. Tvrdila, že zo znaleckých posudkov č. 5/2012
a18/2012vyplýva,aképrácebolivykonanéposkončenínájmu(ichpresnýrozsahajpeňažnévyčíslenie)
a ich prílohou je dokumentácia týkajúca sa preberacieho konania po skončení nájmu, z ktorej sú zrejmé

jej konkrétne výhrady voči stavu preberaných priestorov položkovite po jednotlivých miestnostiach, ako
aj fotodokumentácia stavu nehnuteľnosti, ako aj komunikácia medzi sporovými stranami v súvislosti
s odovzdávaním predmetu nájmu, z ktorej je zrejmé, že ona – žalobkyňa už v tom čase poukazovala
na to, že bez nevyhnutných opráv a rekonštrukcie nehnuteľnosť nie je spôsobilá na prevádzkovanie
priestorov výučby vysokej školy, ako aj uvádzala konkrétne opravy a rekonštrukcie, ktoré bolo potrebné

bezodkladne vykonať. Teda pokiaľ súd tvrdil, že protokol o odovzdaní a prebratí nehnuteľnosti po
skončení nájmu sa nenachádza v spise, mala za zjavné, že sa opomenul vyporiadať s ňou – žalobkyňou
predloženým znaleckým posudkom č. 18/2012 a 5/2012, pretože ak by tento dôkaz vyhodnocoval
jednotlivo a vo vzájomných súvislostiach, nemohol by dospieť k záveru, že súčasťou spisu nie je žiaden
odovzdávací protokol. Tvrdila, že tým došlo k tomu, že súd vôbec neprihliadol na jeden z rozhodujúcich

dôkazov spôsobilý ovplyvniť rozhodnutie vo veci samej.

Žalobkyňa mala za to, že vykonaným dokazovaním preukázala, že nehnuteľnosť (predmet nájmu)
v čase jej odovzdania po skončení nájmu vykazovala znaky nadmerného opotrebenia, nebola spôsobilána užívanie ako prevádzka vysokej školy bez vykonania nevyhnutných opráv a rekonštrukcií, ktorých
vykonaniežalobkyňapreukázala,čobolopriamoupríčinounemožnostiďalšiehoprenájmunehnuteľnosti
novému nájomcovi ihneď po skončení nájmu a odovzdaní predmetu nájmu žalovanou.

Pokiaľ súd v odôvodnení poukázal na to, že svedok G. K. L. na otázku advokáta žalobkyne potvrdil,
že ním opísané práce boli vykonané v súvislosti s požiadavkami nového nájomcu, avšak na otázku
poverenej zamestnankyne žalovanej, či boli tieto práce vykonávané pre potreby nového nájomcu,
odpovedal negatívne, v čom videl súd rozpor, žalobkyňa argumentovala v odvolaní, že svedok G. K.
L. sa v rámci svojej výpovede vyjadril tak, že práce, ktoré žalobkyňa po skončení nájmu bezodkladne

vykonávala (kompletná rekonštrukcia sociálnych zariadení – chýbajúce zariaďovacie predmety a totálna
devastácia, výmena všetkých dverí, vysprávky a omaľovanie omietok, výmena poškodených podláh
v jednotlivých miestnostiach, zníženie stropov, čím došlo k vyriešeniu aj svietidiel, výmena poškodenej
terasovej dlažby) súviseli s tým, že bez vykonania týchto neodkladných opráv a rekonštrukcií nemohol
ďalej predmet nájmu slúžiť na rovnaký účel – prevádzku vysokej školy. Uviedol aj, že síce nový nájomca
malajďalšiepožiadavky(tedainéakotie,ktorébolinevyhnutnépreúčelyzískaniapríslušnýchoprávnení

asúhlasovpreprevádzkuvysokejškolyvpredmetenájmu),avšaktietopráceazariaďovaniesirealizoval
nový nájomca už sám vo vlastnej réžii a len v tomto prípade išlo o určité zvyšovanie štandardu priestorov.
Tieto práce ani nemali žiaden vplyv na odklad začiatku nájmu s novým nájomcom, tento odklad bol
ovplyvnený výlučne opravami a rekonštrukciami nevyhnutnými na to, aby predmet nájmu bol spôsobilý
na užívanie ako prevádzka vysokej školy.

Žalobkyňa namietla, že zápisnica z pojednávania z 27.10.2022 v časti výsluchu svedka G. K. L.
nezodpovedá obsahu výpovede tohto svedka, najmä vo vzťahu k tomu čo uviedla vyššie, preto
poukázala na zvukový záznam z pojednávania, z ktorého mala za zrejmé, akú povahu mali práce ňou
realizované po skončení nájmu, ako aj to, že za účelom zvýšenia štandardu predmetu nájmu si realizoval
nový nájomca práce a zariaďovanie následne vo vlastnej réžii.

Žalobkyňa napadla, že sa súd žiadnym spôsobom nezaoberal a nevyporiadal ani so skutočnosťou, že aj
v prípade, ak by tieto nevyhnutné práce boli vykonané ňou – žalobkyňou na základe požiadaviek nového
nájomcu, išlo by o požiadavky smerujúce k tomu, aby bol predmet nájmu vôbec užívateľný na prevádzku
výučby vysokej školy (čo je zrejmé už zo samej podstaty týchto opráv a rekonštrukčných prác) a nie
o požiadavky smerujúce na zvýšenie štandardu nehnuteľnosti.

Pokiaľ súd poukazoval na povinnosť žalobkyne v zmysle § 5 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. (odovzdať
nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave
ho na svoje náklady udržiavať...) mala žalobkyňa za to, že opomenul na súvisiacu povinnosť žalovanej
ako nájomcu v zmysle § 668 ods. 1 Občianskeho zákonníka oznámiť prenajímateľovi bez zbytočného
odkladu potreby opráv, ktoré má prenajímateľ vykonať s tým, že pri porušení tejto povinnosti zodpovedá

nájomca za škodu tým spôsobenú. Žalobkyňa poukázala na to, že je zrejmé tak z výpovede svedka
G. L., ako aj z dokumentácie týkajúcej sa preberania nehnuteľnosti po skončení nájmu, že žalovaná
počas trvania nájomného vzťahu oznámila žalobkyni jedinú závadu a to zatekanie strechy, v ktorom
prípade žalobkyňa ihneď zrealizovala opravu; žalovaná nikdy neupozornila žalobkyňu na havarijný stav
sociálnych zariadení, omietok, podláh, či dverí v objekte nehnuteľnosti. Žalobkyňa uzavrela, že považuje

za pravdepodobnejšie, vychádzajúc z vykonaného dokazovania a obsahu spisu, že žalovaná vediac
o tom, že v dohľadnej dobe ukončí nájom (keďže realizovala výstavbu vlastnej nehnuteľnosti) nedbala
na svoje povinnosti oznamovať žalobkyni potrebu vykonania neodkladných opráv a rekonštrukcií,
v dôsledku čoho nemohla byť nehnuteľnosť žalobkyňou opravovaná priebežne tak, aby bolo možné
túto ďalej prenajímať plynule po skončení nájmu, než verzia prezentovaná súdom prvej inštancie, podľa

ktorej práce vykonávané žalobkyňou mali byť „na objednávku“ budúceho nájomcu.
Navrhla, aby odvolací súd napadnutý rozsudok zmenil tak, že žalovanú zaviaže zaplatiť jej titulom
náhrady škody 25.340 eur spolu s príslušenstvom a uplatnila si náhradu trov konania.

4. Žalovaná vo vyjadrení na odvolanie žalobkyne oznámila, že sa plne stotožňuje so závermi súdu prvej

inštancie majúc za to, že súd vo veci úplne zistil skutkový stav a vec správne právne posúdil, pričom
žalobkyňaneuniesladôkaznébremenoanepreukázalanaplnenieprvéhozpredpokladovzodpovednosti
za škodu a to, že žalovaná ako nájomca porušila právnu povinnosť a po ukončení nájomného vzťahu
odovzdala predmet nájmu v rozpore s § 13 zákona č. 116/1990 Zb. Navrhla, aby odvolací súd rozsudok
potvrdil.

5. Žiadne ďalšie vyjadrenia sporových strán neboli dané.6.KrajskýsúdvKošiciachakosúdodvolací(§34CSP)nazákladeodvolaniapodanéhovčasžalobkyňou
ako oprávnenou osobou (§ 362 a § 359 CSP), proti rozhodnutiu, proti ktorému je odvolanie prípustné
(§ 355 – 358 CSP), postupom bez nariadenia pojednávania (§ 385 ods. 1 CSP a contrario) a viazaný

rozsahom odvolania (§ 379 CSP) a odvolacími dôvodmi vymedzenými odvolateľkou (§ 380 a § 365
CSP), preskúmal odvolaním napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie a dospel k záveru, že odvolaniu
žalobkyne nie je možné vyhovieť, rozsudok je vecne správny a ako taký ho preto potvrdil (§ 387 ods.
1 CSP).

7. Rozsudok bol verejne vyhlásený 18. júla 2024 o 9.40 hod. v pojednávacej miestnosti Krajského súdu
v Košiciach č. dverí 202, o ktorej skutočnosti bol vopred vyvesený oznam na úradnej tabuli a zároveň
zverejnený na webovej stránke tunajšieho súdu 4.7.2024.

8. Žalobkyňa odôvodnila odvolanie tým, že súd prvej inštancie dospel na základe vykonaného
dokazovania k nesprávnym skutkovým zisteniam (§ 365 ods. 1 písm. f/ CSP), vec nesprávne právne

posúdil (§ 365 ods. 1 písm. h/ CSP) a konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci (§ 365 ods. 1 písm. d/ CSP).

9. Odvolací súd dospel k záveru, že tieto odvolacie dôvody nie sú naplnené.

10. Súd prvej inštancie vykonal dokazovanie v rozsahu dostatočnom pre náležité zistenie skutkového
stavu, vykonané dôkazy riadne vyhodnotil podľa § 191 CSP, z týchto dôkazov dospel k správnym
skutkovým zisteniam, na ktorých aj založil svoje rozhodnutie. Zo zisteného skutkového stavu vyvodil
správny právny záver, pričom rozsudok aj náležite odôvodnil a neboli zistené žiadne porušenia
procesných práv a ani iná vada konania, ktoré by mohli mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

preto odvolací súd rozsudok ako vecne správny potvrdil podľa § 387 ods. 1 CSP.

11. Správne, podrobné, presvedčivé a zákonu zodpovedajúce sú aj dôvody napadnutého rozsudku,
s ktorými sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje a na tieto odkazuje (§ 387 ods. 2 CSP).
Odôvodnenie rozsudku súdu prvej inštancie dáva odpoveď na všetky relevantné otázky súvisiace

s predmetom konania. Súd dostatočne a presvedčivo objasnil skutkový a právny základ rozhodnutia,
nenechajúc pritom žiaden priestor pre vznik pochybností, prečo žalobu zamietol. Správne sa vyporiadal
so zákonnými podmienkami pre vznik nároku na náhradu škody, resp. v danom prípade ušlého zisku,
najmä sa dôvodne zaoberal otázkou či došlo k porušeniu právnej povinnosti podľa § 13 zákona
č. 116/1990 Zb. (ak nebolo dohodnuté inak, je v prípade skončenia nájmu nájomca povinný vrátiť

nebytový priestor v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie) zo strany
žalovanej ako nájomcu pri odovzdaní/vrátení prenajatých nebytových priestorov žalobkyni ako
prenajímateľke, vykonané dokazovanie a prioritne otázku unesenia bremena tvrdenia a dôkazného
bremena v posudzovanej veci správne vyhodnotil a aj správne rozhodol, ak žalobu žalobkyne
o zaplatenie 25.340 eur titulom náhrady ušlého zisku pre neunesenie dôkazného bremena zamietol.

12. Pre rozhodnutie v prejednávanej veci bolo podstatné posúdenie, či žalovaná pri skončení nájmu
odovzdala žalobkyni ako prenajímateľke nebytové priestory v stave (ne)zodpovedajúcom stavu v akom
ich žalovaná pri uzavretí nájomnej zmluvy v r. 2007 prevzala, zohľadniac, resp. prihliadnuc pri tom na
obvyklé opotrebenie.

Odvolací súd je zhodne so súdom prvej inštancie toho názoru, že v konaní nebola preukázaná
žalobná argumentácia žalobkyne o zlom stave odovzdanej nehnuteľnosti nezodpovedajúcom bežnému
opotrebeniu a nespôsobilom na účel dohodnutý v zmluve resp. stave neumožňujúcom prevádzku
vysokej školy v predmetných nebytových priestoroch ďalšiemu záujemcovi o priestory. Žalobkyňa aj
keď tvrdila, že priestory jej boli odovzdané žalovanou v zanedbanom, neudržiavanom a zničenom stave,

nespôsobilom na ich ďalšie užívanie, tieto svoje len všeobecné tvrdenia ani nekonkretizovala a ani
nepreukázala. Pokiaľ poukazovala na výpoveď svedka G. K. L., odvolací súd sa stotožňuje so súdom
prvej inštancie, že ani na základe jeho svedeckej výpovede nemožno dospieť k záveru o odovzdaní/
vrátení nebytových priestorov žalovanou v stave nezodpovedajúcom stavu v akom ich prevzala pri
uzavretí nájomnej zmluvy, resp. v stave prevyšujúcom bežné opotrebenie. Aj keď svedok vypovedal,

že pokiaľ chcela žalobkyňa aj naďalej prenajímať objekt pre účely výučby, musela vykonať výmenu
všetkých dverí, zrealizovať vysprávky a omaľovanie omietok, vymeniť poškodené podlahy v jednotlivých
miestnostiach,znížiťstropyavymeniťpoškodenúterasovúdlažbu, ktoréprácebolivykonanénaprízemí
a na 1. poschodí objektu, neznamená to, resp. nemožno z jeho výpovede vyvodiť, že by uvedenépráce boli vykonané v dôsledku porušenia akejkoľvek povinnosti žalovanej vyplývajúcej jej z nájomného
vzťahu. Žalobkyňa pre úspech v konaní mala predovšetkým tvrdiť a preukázať v akom stave jej žalovaná
pri skončení nájmu nebytové priestory vrátila, resp. že ich nevrátila v stave, v akom ich prevzala a to

ani s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie. Žalobkyňa však aj keď sa v konaní odvolávala na protokol
o odovzdaní a preberaní objektu, z ktorého mal vyplývať stav odovzdávaného predmetu nájmu, takýto
protokol do skončenia dokazovania na súde prvej inštancie nepredložila a nie je obsahom súdneho
spisu a stav v akom jej žalovaná nebytové priestory pri ukončení nájmu vrátila, resp. že ich vrátila
v žalobkyňou tvrdenom stave nespôsobilom na ich užívanie na účel dohodnutý v zmluve na prevádzku

vysokej školy, nepreukázala.

13. Rozsudok súdu prvej inštancie je vecne správny v celom rozsahu a odvolací súd v celom rozsahu
sa stotožňuje s jeho dôvodmi. V odôvodnení svojho rozsudku v súlade s § 387 ods. 2 CSP odvolací súd
preto sa obmedzuje len na skonštatovanie správnosti dôvodov napadnutého rozsudku, ako už vyššie
uviedol.

14. Na správnosti skutkových zistení a právnych úvah súdu prvej inštancie, ako ani na správnosti
dôvodov napadnutého rozsudku nie je spôsobilé nič zmeniť ani podané odvolanie, v ktorom žalobkyňa
len opakuje tie argumenty, ktoré uvádzala už v konaní pred súdom prvej inštancie a s ktorými sa súd
prvejinštanciesprávnevyporiadalprirozhodovanívoveci. Odvolacísúdreagujúcnaodvolacienámietky

žalobkyne a na zdôraznenie správnosti dôvodov napadnutého rozsudku dopĺňa:

15. Neopodstatnene žalobkyňa/odvolateľka namietala, resp. tvrdila, že súd nie celkom správne uchopil
podstatu ňou uplatneného nároku, ktorý si uplatnila titulom náhrady ušlého zisku s tým, že v dôsledku
nutnosti vykonania rekonštrukcie a opráv predmetu nájmu, ktorý odovzdala žalovaná pri ukončení nájmu

v stave prevyšujúcom bežné opotrebenie, keďže odovzdané nebytové priestory neboli spôsobilé na
užívanie na prevádzku vysokej školy a nemohla preto predmet nájmu – nebytové priestory prenajať
okamžite po ich odovzdaní, ale až o niekoľko mesiacov neskôr, a teda utrpela ujmu vo výške ušlého
nájomného. Žalobkyni, resp. odvolateľke neustále uniká, že keďže nepreukázala svoje tvrdenie o vrátení
nebytových priestorov žalovanou pri skončení nájmu v stave prevyšujúcom bežné opotrebenie, resp.

nepreukázala,že by za ňou tvrdený stav nespôsobilostipredmetných nebytových priestorov pri ukončení
nájmu na ich užívanie na prevádzku vysokej školy bola zodpovedná žalovaná, neuniesla tým dôkazné
bremeno a nepreukázala porušenie povinnosti žalovanou z nájomného vzťahu ako prvý z predpokladov
pre určenie zodpovednosti žalovanej za spôsobenú škodu, z ktorého zodpovednostného vzťahu bola by
povinná na náhradu ušlého zisku žalovanej.

16. Nemožno súhlasiť s tvrdením žalobkyne, že svoj nárok dostatočne preukázala poukazujúc pri tom
na znalecké posudky č. 5/2012 a 18/2012, protokol a dokumentáciu (bez bližšieho určenia) o odovzdaní
a prevzatí nehnuteľnosti po skončení nájmu a výpoveď svedka G. L.. Predložený bol a súčasťou
súdneho spisu je len znalecký posudok č. 5/2012, z ktorého nárok žalobkyne na náhradu ušlého zisku

nevyplýva a ktorý rozhodné skutočnosti, ktoré je potrebné pre úspešné uplatnenie nároku na náhradu
ušlého zisku tvrdiť a preukázať, nepreukazuje. Znalecký posudok 18/2012 a ani protokol o odovzdaní
a prevzatí nehnuteľnosti po skončení nájmu žalobkyňa, aj keď sa na označené odvoláva, nepredložila
a nie sú súčasťou súdneho spisu. Ako už odvolací súd uviedol vyššie, ani svedecká výpoveď G. L.
nepreukázala rozhodné skutočnosti (stav nebytových priestorov pri ich vrátení žalovanou žalobkyni pri

ukončení nájmu) odôvodňujúce priznanie nároku žalobkyni titulom náhrady za ušlý zisk.

17. Nedôvodne žalobkyňa namietala aj nesprávnu protokoláciu z výsluchu svedka G. L. v zápisnici
o pojednávaní z 27.10.2022. Odvolací súd na základe oboznámenia sa so zvukovým záznamom
z pojednávania konštatuje, že obsah zápisnice z pojednávania neodporuje zvukovému záznamu

vyhotovenému z pojednávania, ale skôr naopak, je takmer jeho doslovným prepisom.

18. Neobstojí ani námietka žalobkyne, že aj v prípade, „ak by tieto nevyhnutné práce boli vykonané ňou
žalobkyňou na základe požiadaviek nového nájomcu, išlo by o požiadavky smerujúce k tomu, aby bol
predmet nájmu vôbec užívateľný na prevádzku vysokej školy a nie o požiadavky smerujúce na zvýšenie

štandardu nehnuteľnosti“. Odvolací súd nespochybňuje, nespochybnil to ani súd prvej inštancie, že
žalobkyňa po ukončení nájomného vzťahu so žalovanou na nehnuteľnosti, resp. v predmetných
nebytových priestoroch určité, možno súhlasiť aj s tým, že stavebné práce špecifikované svedkom
G. L., zrealizovala. Nemožno však súhlasiť so žalobkyňou v tom, že išlo o práce smerujúce k tomu,aby bol predmet nájmu užívateľný na prevádzku vysokej školy, nakoľko podľa žalobkyne, po vrátení
nebytovýchpriestorovžalovanouv dôsledkuporušeniapovinnostižalovanej podľa§13zák.č.116/1990
Zb. predmetné priestory na uvedený účel užívateľné neboli. Táto skutočnosť v konaní preukázaná

nebola, pričom dôkazné bremeno zaťažovalo žalobkyňu.

19. Neopodstatnená, nekonkrétna a nepreukázaná je i odvolacia námietka žalobkyne namietajúcej,
že sa súd opomenul zaoberať porušením povinnosti žalovanej ako nájomcu podľa § 668 ods. 1
Občianskeho zákonníka oznámiť žalobkyni ako prenajímateľke bez zbytočného odkladu potreby opráv,

ktoré má prenajímateľ vykonať s tým, že pri porušení tejto povinnosti zodpovedá nájomca za škodu tým
spôsobenú . V prvom rade je potrebné uviesť, že v posudzovanej veci nájomného vzťahu žalobkyne
a žalovanej z nájmu nebytových priestorov spravujúceho sa ustanoveniami zákona č. 116/1990 Zb. platí
osobitná (obdobná) právna úprava § 5 ods. 4 zákona, podľa ktorej je nájomca povinný bez zbytočného
odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ urobiť, a umožniť vykonanie
týchto i iných nevyhnutných opráv; inak nájomca zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením povinnosti

vznikla. V merite veci však žalobkyňa v konaní na súde prvej inštancie porušenie akejkoľvek takej
povinnosti žalovanej netvrdila a z tohto pohľadu ide o novotu v zmysle § 366 CSP, ktorá je v odvolacom
konaní neprípustná. Zároveň však toto tvrdenie žalobkyne ani nie je konkrétne.

20. Zo všetkých vyššieuvedených dôvodov, ako aj dôvodov uvedených v odôvodnení napadnutého

rozsudku, odvolací súd rozsudok ako vecne správny podľa § 387 ods. 1,2 CSP potvrdil.

21. Podľa § 396 ods. 1 CSP v spojení s § 262 ods. 1 CSP rozhodol odvolací súd o trovách
odvolacieho konania. Žalobkyňa bola v odvolacom konaní neúspešná, nemá preto nárok na náhradu
trov odvolacieho konania a vznikla jej povinnosť nahradiť trovy odvolacieho konania úspešnej žalovanej

v plnom rozsahu, o výške ktorých rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti tohto rozhodnutia
samostatným uznesením, ktoré vydá vyšší súdny úradník.

22. Rozhodnutie bolo prijaté senátom Krajského súdu v Košiciach pomerom hlasov: 3 hlasy za (§ 393
ods. 2 veta druhá CSP).

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu odvolanie nie je prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa.
Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa

konanie končí, ak a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov, b) ten, kto v konaní
vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu, c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať
pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný zástupca alebo procesný opatrovník, d) v tej istej
veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie, e) rozhodoval vylúčený
sudcaalebonesprávneobsadenýsúd,alebof)súdnesprávnymprocesnýmpostupomznemožnilstrane,

aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý
proces.
Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo
rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej
otázky, a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,

b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo c) je dovolacím súdom
rozhodovaná rozdielne.
Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní proti
uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n).
Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné.

Dovolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané.
Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy.
Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom

súde.V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom. Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je a) dovolateľom fyzická osoba,
ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa, b) dovolateľom právnická osoba a jej
zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa, c)
dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený

osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a
akichzamestnanecalebočlen,ktorýzanekonámávysokoškolsképrávnickévzdelaniedruhéhostupňa.
Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže dovolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
dovolania.
Dovolanie prípustné podľa § 420 možno odôvodniť iba tým, že v konaní došlo k vade uvedenej v tomto

ustanovení.
Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie, v čom spočíva táto vada.
Dovolanie prípustné podľa § 421 možno odôvodniť iba tým, že rozhodnutie spočíva v nesprávnom
právnom posúdení veci.
Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie právne posúdenie veci, ktoré pokladá za nesprávne,

a uvedie, v čom spočíva nesprávnosť tohto právneho posúdenia.
Dovolací dôvod nemožno vymedziť tak, že dovolateľ poukáže na svoje podania pred súdom prvej
inštancie alebo pred odvolacím súdom.
Dovolacie dôvody možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie dovolania.
V dovolaní nemožno uplatňovať nové prostriedky procesného útoku a prostriedky procesnej obrany

okrem skutočností a dôkazov na preukázanie prípustnosti a včasnosti podaného dovolania.