Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Tuesday, October 29, 2024

Súd: Mestský súd Bratislava IV
Spisová značka: B5-6C/43/2017

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1517215941
Dátum vydania rozhodnutia: 29. 10. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Štefan Mikuš

ECLI: ECLI:SK:MSBA4:2024:1517215941.11

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Mestský súd Bratislava IV, v konaní pred sudcom JUDr. Štefanom Mikušom, v právnej veci

žalobcu: VODOTIKA - MG spol. s.r.o., IČO: 35 761 806, so sídlom Bosákova 7, Bratislava, zast.: MST
PARTNESR, s.r.o., advokátska kancelária so sídlom Laurinská 3, Bratislava, IČO: 36 861 545, proti
žalovaným: 1.) A. B. C., nar. XX.XX.XXXX, bytom D. X, D., 2.) A. E. C., nar. XX.XX.XXXX, bytom D. X,
D., zast.: Advokátska kancelária Machová s.r.o., so sídlom Sasinkova 886/16, Skalica, o zaplatenie 1
744,95 Eur s príslušenstvom, takto, takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu zamieta.

II. Žalovaní majú voči žalobcovi nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca ako správcovská spoločnosť v zmysle Zákona č.182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a
nebytových priestorov a v zmysle Zmluvy o výkone správy č.108 zo dňa 26.04.2010 konajúca za
vlastníkov bytov sa žalobou zo dňa 27.09.2017 domáhal, aby súd zaviazal žalovaných 1 a 2 na
zaplatenie žalovanej istiny vo výške 1744,95 Eur s príslušenstvom spoločne a nerozdielne titulom
nedoplatku z vyúčtovania za plnenia poskytované s užívaním a prevádzkou bytu č. 75, na 7. nadzemnom

podlaží domu na D. F. G. X H. D. a nebytového priestoru č. 2-771 ( garáž) nachádzajúcom sa na
2.poschodí, vchod D. X H. D. za obdobie rokov 2014 až 2016 ako aj náhrady trov konania. V žalobe a v
konaní poukázal na to, že žalovaní 1 a 2 majú nedoplatok na vyúčtovaní za služby spojené s užívaním
bytuanebytovéhopriestoruatiežimbolavyúčtovanázmluvnápokuta100Eurzakaždýajzačatýmesiac
do nekonečna. I keď žalovaní spochybňujú oprávnenosť pokuty, žalobca trvá na tom, že žalovaní si
svojvoľne na balkóne patriacemu k bytu č. 75 na spoločnú nosnú deliacu konštrukciu so zvislým tepelno-
izolačným systémom zavesili vonkajšie klimatizačné zariadenie a to bez súhlasu väčšiny vlastníkov

bytovanebytovýchpriestorovabezsúhlasusprávcudomu.Uviedol,žemontážtakéhotozariadeniabola
vykonaná na vonkajší tepelno-izolačný systém a klimatizačná jednotka nie je súčasťou stavby v zmysle
stavebného zákona, takže vykonanie takejto úpravy vyžadovalo ohlásenie stavebnému úradu v zmysle
stavebného zákona. Tiež poukázal na to, že v článku IV. bod 23 Zmluvy o výkone správy je uvedené :
„Vlastník nemôže vykonávať úpravy bytu alebo nebytového priestoru, ktorými by menil vzhľad domu bez
súhlasuväčšinyvlastníkovalebobezsúhlasusprávcu.Vlastník,ktorývykonáuvedenéúpravybytualebo
nebytového priestoru, ktorými mení vzhľad domu (umiestnenie satelitu, zasklenie balkóna, umiestnenie

klimatizačných zariadení, farba a tvar okien a i.) bez súhlasu väčšiny vlastníkov alebo bez súhlasu
správcu, je povinný tieto úpravy na vlastné náklady odstrániť a uviesť všetko do pôvodného stavu.
Pokiaľ vlastník neodstráni všetky uskutočnené úpravy a neuvedie všetko do pôvodného stavu, môže
mu byť účtovaná pokuta vo výške 100 Eur za každý začatý kalendárny mesiac, v ktorom neodstránilvšetky uskutočnené úpravy a neuviedol všetko do pôvodného stavu. Tieto prostriedky budú poukázané
na účet fondu.“ V priebehu konania špecifikoval žalovanú istinu tak, že za rok 2015 bola žalovaným
účtovaná pokuta vo výške 1 200 Eur, t.j. 100 Eur za každý začatý mesiac, pričom náklady na byt v

tomto roku predstavovali sumu 2 152, 48 Eur a platby, ktoré žalovaní uskutočnili predstavovali sumu
2 464,32 Eur, teda nedoplatok účtovne predstavuje sumu 888,16 Eur. Náklady na nebytový priestor,
ktorý žalovaní vlastnia, ktorý je vyúčtovávaný zvlášť, náklady za rok 2015 predstavovali sumu 437,98
Eur, reálne platby boli vo výške 315,72 Eur, teda nedoplatok predstavuje sumu 122,26 Eur. Za rok 2016
náklady na byt predstavovali sumu 2151,39 Eur, reálne platby boli uskutočnené vo výške 2729,823

Eur, bola účtovaná zmluvná pokuta 1 200 Eur,( 12x 100), teda nedoplatok predstavoval sumu 621,57
Eur. Náklady na nebytový priestor predstavovali 499,34 Eur, platby prijaté od žalovaných boli vo výške
386,38 Eur, nedoplatok teda predstavuje sumu 112,96 Eur. Sčítaním nedoplatkov vychádza žalovaná
istina vo výške 1744,95 Eur. Žalobca sa domáhal priznania žalovanej istiny s 5 % ročným úrokom z
omeškania od 27.09.2017 až do zaplatenia, a náhradu trov konania. Úrok z omeškania si uplatnil iba od
podania žaloby. I keď dokladom o doručení jednotlivých vyúčtovaní žalobca nedisponoval, uviedol, že

je nesporné, že vyúčtovanie bolo žalovaným doručené, pretože žalovaní podali voči nemu námietky. Vo
svojich námietkach namietali len pokutu žalobca námietky žalovaných neuznal.

2. Žalovaní 1 a 2 žiadali žalobu zamietnuť s odôvodnením, že nemajú voči žalobcovi a ostatným
vlastníkom bytov žiaden dlh a všetky náklady spojené s užívaním predmetného bytu majú uhradené

a podľa ich výpočtov mali by vykazovať preplatok. Uviedli, že koncoročné vyúčtovania za roky
žalované roky správcovi odmietli aj z dôvodu, že im bola účtovaná pokuta za umiestnenie klimatizačnej
jednotky mali za to, že umiestnením klimatizačnej jednotky sa nemení vzhľad budovy v zmysle
stavebného zákona a umiestnenie takéhoto technického zariadenia nemožno považovať za stavebné
práce. Predložili súdu „Súhlas vlastníkov bytového domu Bosákova 7“ s umiestnením vonkajších

klimatizačných jednotiek na balkónoch v byte č. XXX vlastníka B. I., bytu č. XXX vlastníka A. F.,
bytu č. XXX vlastníčky J. I., bytu č. XXX vlastníka K. C. a K. C., bytu č. XX vlastníka B. C. a E.
C.. Z tejto listiny vyplýva, že ju malo podpísať 270 vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov.
Žalovaní majú za to, že súhlas väčšiny vlastníkov správcovi predložili a táto skutočnosť vylučuje, aby
im bola účtovaná pokuta za neodstránenie klimatizačnej jednotky. Namietali tiež skutočnosť, že neboli

účastníkmizmluvyovýkonesprávyatútonepodpísali.Namietalinedostatokaktívnejlegitimáciežalobcu,
nakoľko žalobca podal žalobu vo vlastnom mene a nie ako zástupca všetkých vlastníkov bytov a
nebytových priestorov. Z toho dôvodu tak isto žiadal žalobu zamietnuť. Zmluvu o výkone správy č. 108
zo dňa 26.04.20120 považujú žalovaní za absolútne neplatnú a to z dôvodu rozporu so zákonom a
to konkrétne ustanovením § 8a ods. 1 zákona o vlastníctve bytov. Podľa tohto ustanovenia zmluvu o

výkone správy sú oprávnení uzavrieť výlučne vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome.
Z definičného vymedzenia bytu a nebytového priestoru v zmysle zákona je zrejmé, že byty a nebytové
priestory vznikajú až právoplatnosťou kolaudačného rozhodnutia stavebného úradu. Do právoplatnosti
kolaudačného rozhodnutia výsledok stavebnej činnosti nie je bytom alebo nebytovým priestorom.
Poukázali na to, že zmluva o výkone správy bola uzavretá dňa 26.04.2010 a kolaudačné rozhodnutie

bolo vydané stavebným úradom dňa 10.09.2010 a právoplatnosť nadobudlo až dňa 21.09.2010. Majú
za to, že zmluva o výkone správy je absolútne neplatná od jej počiatku. Žalovaní ďalej poukazovali
na skutočnosť, že žalobca ako správca bytového domu nemá oprávnenie sám rozhodovať o výške
preddavkov a spôsobe ich rozúčtovania a tak isto nepredkladá vlastníkom správu o činnosti a o
finančnom hospodárení domu, preto nemá nárok na odmenu za správu.

3. Vo veci rozhodol súd rozsudkom dňa 3.2.2020 a uložil žalovaným povinnosť zaplatiť žalobcovi
spoločne a nerozdielne sumu 544,95 Eur spolu s 5% ročným úrokom z omeškania od 27.9.2017 do
zaplatenia. Doplňujúcim rozsudkom dňa 16.3.2020 žalobu vo zvyšku zamietol. O podanom odvolaní
rozhodol Krajský súd v Bratislave dňa 27.6.2023 tak, že napadnuté rozsudky zrušil a vrátil vec súdu

prvého stupňa na ďalšie konanie, v ktorom má súd opätovne vykonať vo veci potrebné dokazovanie
zamerané na posúdenie zmluvy o výkone správy ako zmluvy spotrebiteľskej, a s tým súvisiace opätovné
posúdenie ustanovení o zmluvnej pokute ako aj správnosti a oprávnenosti jej účtovania.

4. Súd vykonal dokazovanie, keď sa oboznámil s listinnými dôkazmi tvoriacimi obsah súdneho spisu

a zistil, že žalovaní 1 a 2 sú vlastníci bytu č. 075 na 7. nadzemnom podlaží Polyfunkčného objektu
Vodotika Bosákova 7, Bratislava a dvojgáraže č. 771 na druhom podzemnou podlaží Polyfunkčného
objektu Vodotika Bosákova 7, Bratislava. Zo zmluvy o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru
zo dňa 20.12.2010 vyplýva, v zmysle článku VII. bod 2, že žalovaní pristúpili k Zmluve o výkone správydomu č. 108. Teda námietka žalovaných, že zmluvu o výkone správy nepodpísali neobstojí, pretože k
Zmluve o výkone správy č. 108 pristúpili a to v súlade so zákonom o vlastníctve bytov. Súd má za to,
že zmluva medzi žalobcom a žalovanými uzavretá v zmysle § 8a zákona č. 182/1993 Z. z. predstavuje

svojím charakterom spotrebiteľskú zmluvu s odvolaním sa na rozhodnutie veľkého senátu Najvyššieho
Súdu Slovenskej republiky pod sp. zn. 1VCdo/5/2019 zo dňa 28.4.2021, podľa ktorého „Pravidlá na
ochranu spotrebiteľa sa uplatnia aj na zmluvy o výkone správy podľa § 8a zákona č. 182/1993 Z. z.
o vlastníctve bytov a nebytových priestorov uzavreté medzi správcovskou spoločnosťou a vlastníkmi
bytov a nebytových priestorov, ktorí sú fyzické aj právnické osoby.“ V tomto konaní žalobca preukázal

vyúčtovaním a faktúrami, že žalovaní vykazujú nedoplatok vo výške žalovanej istiny, ktorá pozostáva
jednak z nedoplatkov za vyúčtovanie za jednotlivé roky - 2015 a 2016 a nezaplatenej pokuty vo výške
100 Eur mesačne od septembra 2014 do decembra 2016. Z vyúčtovania za rok 2015 za byt č. 075
vyplýva, že žalovaní vykazujú nedoplatok 886,16 Eur. Za rok 2015 za nebytový priestor a to garáž č.
771 vykazujú nedoplatok na vyúčtovaní 122,26 Eur. Z vyúčtovania za rok 2016 za byt č. 075 vyplýva, že
žalovaní vykazujú nedoplatok 621,57 Eur. Za rok 2016 za nebytový priestor a to garáž č. 771 vykazujú

nedoplatok na vyúčtovaní 112,96 Eur. Spolu tieto nedoplatky predstavujú výšku žalovanej istiny. Za rok
2015 bola žalovaným účtovaná pokuta vo výške 1200 Eur, t.j. 100 Eur za každý mesiac, pričom náklady
na byt predstavovali sumu 2 152, 48 Eur a platby, ktoré žalovaní uskutočnili boli vo výške 2 464,32 Eur,
tedanedoplatokpredstavuje888,16Eur.Nebytovýpriestor,ktorýžalovanívlastnia,ktorýjevyúčtovávaný
zvlášť, náklady predstavovali sumu 437,98 Eur, reálne platby boli uskutočnené vo výške 315,72 Eur,

teda nedoplatok predstavuje sumu 122,26 Eur.Za rok 2016 náklady na byt predstavovali sumu 2151,39
Eur, reálne platby boli vykonané vo výške 2729,823 Eur a bola účtovaná pokuta 1200 Eur, t.j. 100 Eur
za každý mesiac. Nedoplatok predstavoval sumu 621,57 Eur. Nebytový priestor- náklady predstavovali
499,34 Eur, platby prijaté od žalovaných boli vo výške 386,38 Eur, nedoplatok teda predstavuje sumu
112,96 Eur. Celkovým sčítaním nedoplatkov vychádza žalovaná istina. Žalovaní vo svojej reklamácii

alebo námietkach voči vyúčtovaniu namietali iba účtovanie pokuty. Žalobca ich reklamácie neuznal.

5. Podľa § 52 ods. 1 Občianskeho zákonníka (OZ) spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva beh ohľadu
na právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom.

Podľa § 52 ods. 3 OZ dodávateľ je osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy koná v
rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti.

Podľa § 52 ods. 4 OZ spotrebiteľ je fyzická osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy
nekoná v rámci predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej činnosti.

Podľa § 53 ods. 1 veta prvá OZ spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať ustanovenia, ktoré spôsobujú
značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa (ďalej len
„neprijateľná podmienka“). To neplatí, ak ide o zmluvné podmienky, ktoré sa týkajú hlavného predmetu
plnenia a primeranosti ceny, ak tieto zmluvné podmienky sú vyjadrené určito, jasne a zrozumiteľne alebo

ak boli neprijateľné podmienky individuálne dojednané.

Podľa § 53 ods. 4 písm. f) OZ Za neprijateľné podmienky uvedené v spotrebiteľskej zmluve sa považujú
najmä ustanovenia, ktoré požadujú od spotrebiteľa, ktorý nesplnil svoj záväzok, aby zaplatil neprimerane
vysokú sumu ako sankciu spojenú s nesplnením jeho záväzku.

Podľa §54 ods. 2 OZ v pochybnostiach o obsahu spotrebiteľských zmlúv platí výklad, ktorý je pre
spotrebiteľa priaznivejší.

Podľa § 544 ods. 1 OZ ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú pokutu,
je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému účastníkovi

porušením povinnosti nevznikne škoda.

Podľa § 5 ods. 1 písm. f) zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov účinného
ku dňu podpísania zmluvy o výkone správy (ďalej len „ZoVB“) Zmluva o prevode vlastníctva bytu a
zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome musí byť písomná a okrem všeobecných

náležitostí musí obsahovať
vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve
vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.Podľa § 6 ods. 1 ZoVB správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v dome (ďalej len „spoločenstvo“) alebo iná právnická osoba alebo fyzická osoba, s ktorou vlastníci
bytov a nebytových priestorov uzatvoria zmluvu o výkone správy (ďalej len „správca“). Vlastníci bytov

a nebytových priestorov v dome sú povinní zabezpečiť správu domu spoločenstvom alebo správcom.
Povinnosť správy domu vzniká dňom prvého prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v
dome.

Podľa § 6 ods. 2 ZoVB správa domu je obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca alebo

spoločenstvo zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a) prevádzku, údržbu,
opravy, rekonštrukciu a modernizáciu spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, priľahlého
pozemku a príslušenstva, b) služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru, c) vedenie účtu
domuvbanke,d)vymáhanieškody,nedoplatkovvofondeprevádzky,údržbyaoprávainýchpohľadávok
a nárokov, e) iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými vlastníkmi
bytov a nebytových priestorov v dome.

Podľa § 7b ods. 5 ZoVB vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní uhrádzať finančné
prostriedky do fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia.

Podľa § 8a ods.1 ZoVB vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú

zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo zánik schválené podľa § 14b
ods. 1 písm. e) sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak sú
podpísané správcom a osobou poverenou vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, pričom
pravosť podpisov týchto osôb musí byť úradne osvedčená. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v
dome nemôže zmluvu o výkone správy vypovedať. Správca je povinný schválenú zmluvu a pri jej zmene

úplné znenie zmluvy doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome do 30 dní od
jej schválenia vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Na doručovanie sa vzťahuje osobitný
predpis. Zmluva o výkone správy obsahuje najmä a) vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome pri zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu, b) spôsob
výkonu správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov,

príslušenstva a pozemku, c) zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv
vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s nimi, d) zásady platenia úhrad za plnenia a hospodárenie
s nimi, e) zásady určenia výšky platieb za správu, f) rozsah a obsah správy o činnosti správcu podľa
odseku 2.

Podľa § 10 ods. 6 ZoVB, úhrady za plnenia sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní
mesačne vopred uhrádzať na účet domu v banke. Pri rozúčtovaní úhrad za plnenia sa zohľadňuje miera
využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov alebo nebytových
priestorov v dome. Okrem služieb a prác, ktoré vlastník bytu a nebytového priestoru v dome uhrádza
priamo dodávateľovi, sa za plnenie spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru považuje

najmä osvetlenie spoločných častí domu, odvoz odpadov, čistenie žúmp, užívanie výťahov, upratovanie,
dodávka tepla a teplej vody, dodávka vody od vodárenských spoločností a odvádzanie odpadových vôd.

Podľa § 255 ods. 1, ods. 2 CSP súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo
veci. Ak mala strana vo veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov konania pomerne rozdelí, prípadne

vysloví, že žiadna zo strán nemá na náhradu trov konania právo.

Podľa § 262 ods. 1, ods. 2 CSP o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd
v rozhodnutí, ktorým sa konanie končí. O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie
po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny

úradník.

6. Súd má za to, že zmluva o výkone správy bola uzatvorená ako formulárová zmluva, ku ktorej
museli žalovaní pristúpiť (§ 5 ods. 1 písm. f) zák. č. 182/1993) bez toho, aby mohli ovplyvniť jej
obsah. Z uvedeného má súd za to, že absentuje predpoklad vyžadovaný § 544 OZ, podľa ktorého

zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo
určený spôsob jej určenia, zatiaľ čo žalovaní k zmluve o výkone správy so žalobcom pristupovali bez
možnostimoderovaniaalebonamietaniačastizmluvy.Pristúpeniekzmluveovýkonesprávyjenedielnou
súčasťou procesu nadobúdania bytu, pričom týmto postupom pristúpenia k zmluve je zabezpečenákontinuita zmluvného vzťahu medzi vlastníkom nehnuteľnosti a tým, kto v prospech vlastníkov bytov
a nebytových priestorov zabezpečuje správu domu, pričom zákon taxatívne určuje rozsah tejto správy
(§ 6 ods. 2 zák. č. 182/1993).

6.1. Odvolací súd má za to, že žalobca v postavení správcu nie je pri výkone správy podľa zákona č.
182/1993 Z. z. oprávnený sám rozhodovať, či niektorý z vlastníkov porušil práva ostatných vlastníkov
a či za takéto porušenie bude sám správca takého vlastníka sankcionovať a následne od neho aj
ním samým (teda správcom) udelenú pokutu vymáhať. Zákon č. 182/1993 Z.z. ako osobitná právna
úprava otázok vlastníctva bytov a nebytových priestorov neobsahuje žiadne ustanovenie, ktoré by

umožňovalo do znenia zmluvy o výkone správy vložiť sankciu za porušenie práv niektorého z vlastníkov
vo vzťahu k ostatným vlastníkom bytov. Zároveň je potrebné uviesť, že zmluvná pokuta pre svoju
platnosť vyžaduje okrem písomnej formy individuálne dojednanie medzi zmluvnými stranami, čo v
danom prípade absentuje. Zmluvná pokuta je spôsob zabezpečenia záväzku, pričom predpokladom pre
vznik zabezpečenia je zmluva, na základe ktorej veriteľ a dlžník (oprávnený a povinný) sa dohodnú
na tom, že účastník záväzkového vzťahu, ktorý poruší dohodnutú zmluvnú povinnosť zaplatí zmluvnú

pokutu, a to aj vtedy, keď oprávnenému účastníkovi zmluvného vzťahu porušením povinnosti nevznikne
škoda. Pre platnosť dojednania zmluvnej pokuty zákon predpokladá písomnú formu a určenie výšky
pokuty alebo určenie spôsobu jej určenia. Účelom zmluvnej pokuty je donútiť dlžníka pod hrozbou
majetkovej sankcie k riadnemu splneniu záväzku, zmluvná pokuta teda predovšetkým predstavuje
hrozbu dlžníkovi, že pokiaľ nesplní svoju zmluvnú povinnosť, vznikne mu povinnosť poskytnúť pre tento

prípad dojednané plnenie, t.j. pokutu. Dojednaná zmluvná pokuta má teda predovšetkým čeliť porušeniu
povinnosti (funkcia prevenčná), okrem toho má aj funkciu reparačnú (uhradzovaciu), lebo jej zmyslom
je reparovať na strane veriteľ ujmu, vzniknutú mu v dôsledku porušenia povinnosti zo strany dlžníka.
Z uvedeného možno vyvodiť záver, že zmluvnú pokutu je možné dojednať pri zmluvnom záväzku,
vzniknutom na základe zmluvy. V danom prípade zmluva o výkone správy nie je zmluvným záväzkovým

vzťahom typu dlžník a veriteľ, ide o zmluvný vzťah upravujúci vzájomné pomery medzi vlastníkmi bytov
a nebytových priestorov a správcom, ktorému vlastníci zverili zabezpečovanie správy bytového domu,
a to v zmysle pokynov vlastníkov, rešpektujúc a ochraňujúc ich vlastnícke práva a v súlade so zákonom
č. 182/1993 Z.z., z ktorého aj jednotlivé články zmluvy o výkone správy musia vychádzať. (Rozsudok
Krajského súdu v Bratislave, zo dňa 22.6.2022, sp. zn. 7Co/93/2020)

6.2. Pri zmluvnej pokute žalobca nezabezpečoval obstarávanie služieb a tovaru pre vlastníkov, čo je
náplňou zmluvy o výkone správy. Zmluvná pokuta bola v zmluve obsiahnutá nad rámec povinných
obsahových náležitostí zmluvy o výkone správy, a tak účel akceptácie z pohľadu zákonnej nutnosti
pristúpenia nadobúdateľa nehnuteľnosti ku formulárovej zmluve v sebe nezahŕňa akékoľvek dojednanie,
ale len to, ktoré zákonodarca určil v zákone č. 182/1993 Z. z.. Súd má za to, že úmyslom zákonodarcu

bolozachovanieazabezpečenieslužiebatovaruprevlastníkovbytovanebytovýchpriestorovvbytovom
dome a nie zúženie práv jednej zo zmluvných strán pri dojednaní zmluvnej pokuty podľa § 544 OZ,
keď ten, kto ku zmluve pristupoval, nemal žiadny priamy a okamžitý dosah na obsah zmluvy vrátane
zmluvnej pokuty, bez ktorej nemohol zmluvu uzavrieť. Nakoľko má súd za to, že zmluvná pokuta nebola
individuálne dojednaná a žalovaní nemali možnosť uzatvoriť zmluvu o výkone správy bez jej obsiahnutia

v zmluve, tak takáto zmluvná pokuta nie je platne dojednaná a nemožno sa domáhať plnenia na základe
jej udelenia.
6.3. Nad rámec súd uvádza, že keby aj iným výkladom bolo možné prísť k zachovaniu platnosti zmluvnej
pokuty, tak po následnom prieskume spotrebiteľskej zmluvy by podľa § 53 mal súd dané ustanovenie
o zmluvnej pokute za neprijateľnú zmluvnú podmienku, čo by vyvolalo zákonný následok jej neplatnosti.

Zmluvnú pokutu nie je vzhľadom na argumentáciu vyššie uvedenú možné považovať za individuálne
dojednanú, nakoľko žalovaní ako spotrebitelia nemohli ovplyvniť obsah zmluvy ku ktorej pristupovali.
V spornom bode 23 zmluvy o výkone správy je uvedené, že „vlastník nemôže vykonávať úpravy bytu
alebo nebytového priestoru, ktorými by menil vzhľad domu bez súhlasu väčšiny vlastníkov alebo bez
súhlasu správcu. Vlastník, ktorý vykoná uvedené úpravy bytu alebo nebytového priestoru, ktorými mení

vzhľad domu (umiestnenie satelitu, zasklenie balkóna, umiestnenie klimatizačných zariadení, farba a
tvar okien a i.), bez súhlasu väčšiny vlastníkov alebo bez súhlasu správcu, je povinný tieto úpravy
na vlastné náklady odstrániť a uviesť všetko do pôvodného stavu. Pokiaľ vlastník neodstráni všetky
uskutočnenéúpravyaneuvedievšetkodopôvodnéhostavu,môžemubyťúčtovanápokutavovýške100
Eur za každý začatý kalendárny mesiac, v ktorom neodstránil všetky uskutočnené úpravy, a neuviedol

všetkodopôvodnéhostavu.Tietoprostriedkybudúpoukázanénaúčetfondu.“Danéustanoveniezmluvy
má súd za neprijateľné z dôvodu, že nie je ustálený okruh možných porušení zmluvnej povinnosti,
keď neurčuje, aké úpravy bytu alebo nebytového priestoru môžu byť sankcionované, pričom nechávajú
toto posúdenie výlučne na žalobcu a určujú ako možnú sankciu pokutu vo výške 100 Eur mesačne aždo odstránenia zmeny. Zmena pritom môže byť minimálna, menej vizuálne invazívna a sankcia bude
stále vo výške 100 Eur mesačne. Z dôvodu, že dané ustanovenie neuzavrelo okruh zmien a umožňuje
aj prípadné drobné zmeny (po subjektívnom vyhodnotení žalobcu, že menia vzhľad domu) postihnúť

sankciou 100 Eur mesačne, tak súd má za to, že sa jedná o neprimerane vysokú sankciu spojenú
s neplnením jeho záväzku (§53 ods. 4 písm. k) OZ).
6.4. Súd je aj toho názoru, že zmluvnú pokuta nemala byť obsiahnutá v záverečnom vyúčtovaní a rátať ju
spolu s platbami za služby v zmysle uzatvorenej zmluvy o výkone správy. Rovnako zaúčtovanie zmluvnej
pokuty správcom do vyúčtovacej ročnej faktúry za náklady spojené s užívaním bytu nemá oporu v

príslušnýchzákonnýchustanoveniach,tedazmluvnápokutanemôžebyťsúčasťouročnéhovyúčtovania,
ktoré aj v zmysle zmluvy o výkone správy má obsahovať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby
a opráv a vyúčtovanie úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome.
Nárok žalobcu, ktorý súd prvej inštancie vyvodzoval z nesprávne vykonaného vyúčtovania, nie je daný a
nemohol byť súdom priznaný. Odvolací súd si osvojil i právny názor komisie Ministerstva spravodlivosti
SR, že zmluvná podmienka týkajúca sa zmluvnej pokuty, nemá byť súčasťou zmluvy o výkone správy,

nakoľko správca bytového domu nie je subjektom oprávneným posudzovať, či vlastník bytu mení vzhľad
domu alebo nie a teda nie je oprávneným ani na sankcionovanie vlastníka pre prípad takéhoto porušenia
zmluvnou pokutou. (Rozsudok Krajského súdu v Bratislave, zo dňa 22.6.2022, sp. zn. 7Co/93/2020).
6.5. Nakoľko nedoplatok v žalovanom období za roky 2014 až 2016 (od 1.1.2014 do 31.12.2016) bol
vo výške 1744,95 Eur a podľa vyúčtovania za rok 2015 bola pokuta udelená vo výške 1200 Eur a za

rok 2016 vo výške 1200 Eur, tak z dôvodu nepriznania jej nároku žalobcovi a skutočnosti, že žalovaný
nárok z nedoplatkov bol nižší než suma súdom nepriznaných pokút zahrnutých do ročných zúčtovaní
2014 až 2016, súd žalobu zamietol.

7. Žalovaní boli úspešní v celej žalovanej výške a preto im súd priznal nárok na náhradu trov konania

v rozsahu 100 % proti žalobcovi.

Poučenie:

Proti rozsudku súdu prvej inštancie je prípustné odvolanie v lehote 15 dní od doručenia rozsudku
na súde, proti ktorého rozsudku smeruje. Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo
rozhodnutie vydané. Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ
rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,

c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie

prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada

mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej. Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť
a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak

a) sa týkajú procesných podmienok,b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo

d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.