Rozsudok ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Thursday, January 29, 2025

Súd: Správny súd v Banskej Bystrici
Spisová značka: TN-11S/32/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3023200086
Dátum vydania rozhodnutia: 29. 01. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Katarína Kochan Morová

ECLI: ECLI:SK:SpSBB:2025:3023200086.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Správny súd v Banskej Bystrici, v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Kataríny Kochan

Morovej a členov senátu Mgr. Andreja Maukša a JUDr. Aleny Majerovej, v právnej veci žalobcov: 1/
Vojtecha Zamarovského 1 s.r.o., Mierové nám. 4, 911 01 Trenčín, IČO: 51 730 880, 2/ Saidler & Co. AG,
Ägeristrasse 34, Zug 6300, Švajčiarska konfederácia, UID (IČO): CHE-316.071.160, obaja žalobcovia
právne zastúpení: Advokátska kancelária JUDr. Marek Doktor, s. r. o., so sídlom Legionárska 7735/31B,
911 01 Trenčín, IČO: 52 536 891, proti žalovanému: Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej
republiky, Chlumeckého 2, 820 12 Bratislava, IČO: 00 166 260, o preskúmanie zákonnosti rozhodnutia
žalovaného č. VoÚ 59/2022/An zo dňa 19. 01. 2023, takto

r o z h o d o l :

I. Správnu žalobu z a m i e t a .

II. Žalobcom ani žalovanému právo na náhradu trov konania n e p r i z n á v a .

o d ô v o d n e n i e :

Administratívne konanie a preskúmavané rozhodnutia

1. Okresnému úradu Trenčín, katastrálnemu odboru (ďalej len „prvostupňový orgán“) bol dňa 30. 06.
2022 doručený návrh na vklad predkupného práva do katastra nehnuteľností na základe zmluvy o
zriadení predkupného práva zo dňa 27. 06. 2022, uzatvorenej medzi oprávneným z predkupného

práva Saidler & Co. AG (ďalej len „žalobca 2/“ alebo „oprávnený z predkupného práva“) a povinným z
predkupnéhoprávaVojtechaZamarovského1s.r.o.(ďalejlen„žalobca1/“alebo„povinnýzpredkupného
práva“). Predmetom zmluvy o zriadení predkupného práva bolo zriadenie predkupného práva k
nehnuteľnostiam nachádzajúcim sa v katastrálnom území A., obec Trenčín, okres Trenčín, zapísaným
na LV č. XXXX, a to konkrétne k pozemkom - parcely registra „C“ evidované na katastrálnej mape: parc.
č. 1224/1 - zastavaná plocha a nádvorie o výmere 139 m2, parc. č. 1224/2 - zastavaná plocha a nádvorie
o výmere 77 m2, parc. č. 1224/3 - zastavaná plocha a nádvorie o výmere 111 m2, parc. č. 1225 - záhrada

ovýmere519m2,parc.č.3284-zastavanáplochaanádvorieovýmere170m2akstavbe–rodinnýdom
so súp. č. 59, postavený na pozemku - parcela registra „C“, parc. č. 1224/1 - zastavaná plocha a nádvorie
o výmere 139 m2 (ďalej len „dotknuté nehnuteľnosti“). Povinný z predkupného práva bol výlučným
vlastníkom dotknutých nehnuteľností (v podiele 1/1 k celku). Predmetom zmluvy o zriadení predkupného
práva bolo bezodplatné zriadenie predkupného práva v prospech oprávneného z predkupného práva
k dotknutým nehnuteľnostiam na ťarchu povinného z predkupného práva, a to ako práva vecného.

1.1. Prvostupňový orgán rozhodnutím č. V 5255/2022 zo dňa 01. 08. 2022 návrh na vklad predkupného
práva do katastra nehnuteľností na základe vyššie uvedenej zmluvy o zriadení predkupného práva zo
dňa 27. 06. 2022 zamietol podľa § 31 ods. 3 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise
vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení účinnom v rozhodnom čase(ďalej len „katastrálny zákon“ alebo „zákon č. 162/1995 Z. z.“), pretože zmluvou o zriadení predkupného
práva dojednanou bez nadväznosti na zmluvu o scudzení nehnuteľnosti nebolo a nemohlo byť zriadené
predkupné právo s účinkami vecného práva. Tento právny úkon predstavoval len záväzkový (obligačný)

vzťah medzi jeho účastníkmi, a preto na jeho základe nebolo možné vydať rozhodnutie o povolení vkladu
dojednaného predkupného práva.
1.2. V odôvodnení prvostupňový orgán poukázal na rozhodnutia Najvyššieho súdu Slovenskej republiky
sp. zn. 1Sžo 291/2009 zo dňa 21. 04. 2010 a sp. zn. 10 Sžo/80/2015 zo dňa 25. 05. 2016, rozhodnutie
Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 29Cdo 1633/2008 zo dňa 24. 02. 2010, aj na ustanovenia

§ 602 až § 606 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej aj len
„Občiansky zákonník“) a uviedol, že je potrebné rozlišovať medzi predkupným právom záväzkového
(obligačného) charakteru (t. j. predkupným právom, ktoré zaväzuje len zmluvné strany) a predkupným
právom s vecnoprávnymi účinkami, ktorého vznik je podmienený scudzením veci. Nakoľko v predmetnej
veci povinný z predkupného práva nadobudol dotknuté nehnuteľnosti tvoriace predmet predkupného
práva od inej osoby ako od oprávneného z predkupného práva, a teda neboli pri scudzovacej

zmluve v postavení prevodcu a nadobúdateľa, nemohli uzavrieť zmluvu o zriadení predkupného práva
s vecnoprávnymi účinkami.

3.1 O odvolaní žalobcov proti prvostupňovému rozhodnutiu rozhodol žalovaný rozhodnutím č. VoÚ
59/2022/An zo dňa 19. 01. 2023 (ďalej len „napadnuté rozhodnutie“) tak, že odvolanie zamietol

a prvostupňové rozhodnutie potvrdil. Stotožnil sa so záverom prvostupňového orgánu, že zmluva o
zriadení predkupného práva bola uzatvorená bez nadväznosti na zmluvu o scudzení nehnuteľnosti, a
teda ňou nebolo a nemohlo byť zriadené predkupné právo s účinkami vecného práva - zmluva o zriadení
predkupného práva predstavuje len záväzkový (obligačný) vzťah medzi jej účastníkmi, a preto na jej
základe nie je možné vydať rozhodnutie o povolení vkladu predkupného práva.

3.2 V odôvodnení napadnutého rozhodnutia žalovaný skonštatoval, že v konaní o návrhu na vklad
okresný úrad, katastrálny odbor skúma predloženú zmluvu nielen z hľadiska § 31 ods. 1 katastrálneho
zákona, ale posudzuje aj to, či ide o návrh na zápis práva uvedeného v § 1 ods. 1 katastrálneho zákona.
Ak okresný úrad, katastrálny odbor zistí, že zmluva, na základe ktorej bol podaný návrh na vklad je
neplatná, alebo že sa navrhuje zápis práva do katastra, ktoré nie je uvedené v § 1 ods. 1 katastrálneho

zákona, je potrebné návrh na vklad na základe predloženej zmluvy zamietnuť. Zákonodarca v § 1
ods. 1 katastrálneho zákona taxatívne vymedzil práva, ktoré sa v katastri evidujú, teda do katastra
nie je možné zapísať iné práva ako sú práva uvedené v tomto ustanovení. Je potrebné rozlišovať
medzi zmluvným predkupným právom (t. j. predkupným právom vyplývajúcim zo zmluvy) a zákonným
predkupným právom (napr. predkupné právo podielového spoluvlastníka podľa § 140 Občianskeho

zákonníka). V súvislosti so zmluvným predkupným právom je potrebné rozlišovať (a to aj v rámci
katastrálnej praxe) medzi predkupným právom záväzkového (obligačného) charakteru (t. j. predkupným
právom, ktoré zaväzuje osoby, ktoré toto predkupné právo dojednali) a predkupným právom s vecno-
právnymi účinkami, čo potvrdila aj súdna prax (napr. rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky sp.
zn. 29Cdo 1633/2008 zo dňa 24. 02. 2010). V § 1 ods. 1 katastrálneho zákona sa výslovne uvádza, že

súčasťou katastra je aj údaj o predkupnom práve, ak má mať účinky vecného práva. Ak by nebol dôvod
rozlišovať medzi záväzkovým (obligačným) predkupným právom a vecným predkupným právom, nebol
by žiadny dôvod na to, aby zákonodarca v § 1 ods. 1 katastrálneho zákona uvádzal pri predkupnom
práve slová „ak má mať účinky vecného práva.“
3.3 Občiansky zákonník v § 602 ods. 2 výslovne ustanovuje možnosť zriadenia predkupného práva pre

prípad iného scudzenia než predajom, nie však pre prípad akéhokoľvek nakladania s nehnuteľnosťou
(napr. pre prípad zriadenia vecného bremena alebo pre prípad uzatvorenia nájomnej zmluvy). Ak by
bolo možné zmluvne zriadiť predkupné právo s vecno-právnymi účinkami pre prípad akéhokoľvek
nakladania s nehnuteľnosťou, potom by ustanovenie § 602 ods. 2 Občianskeho zákonníka stratilo
zmysel. Na základe logického výkladu práva právna úprava ustanovená v § 602 Občianskeho

zákonníka predpokladá vznik predkupného práva s vecno-právnymi účinkami len v súvislosti so
scudzením veci. Na základe logického výkladu právnej úpravy ustanovenej v § 603 ods. 2 Občianskeho
zákonníka je potrebné aj zriadenie predkupného práva ako vecného práva vykladať tak, že je
možné podľa tejto právnej normy zriadiť predkupné právo k nehnuteľnosti len za splnenia zákonných
podmienok ustanovených v 602 ods. 1 a ods. 2 Občianskeho zákonníka. Zákonnou podmienkou vzniku

predkupného práva ustanovenou v § 602 ods. 1 a ods. 2 Občianskeho zákonníka je scudzenie veci,
pričom nemusí ísť len o prípad predaja, ale môže ísť aj o inú formu scudzenia. Pokiaľ účastníci
zmluvy uzavreli zmluvu o zriadení predkupného práva na základe zásad zmluvnej voľnosti, ide o platný
záväzok, avšak charakter tohto záväzku je vždy len obligačný, ktorý zaväzuje len zmluvné strany ana základe takéhoto obligačného záväzku nie je možné vykonať zápis predkupného práva do katastra
nehnuteľností. Vklad do katastra nehnuteľností teda nie je možné povoliť na základe zmluvy, ktorou bolo
a mohlo byť zriadené predkupné právo „len“ s obligačnými účinkami. V tejto súvislosti žalovaný poukázal

na rovnaký právny názor vyslovený Najvyšším súdom SR v rozsudkoch sp. zn. 1Sžo 291/2009 zo dňa
21. 04. 2010 a sp. zn. 10 Sžo/80/2015 zo dňa 25. 05. 2016, aj na názor publikovaný v Katastrálnom
bulletine č. 1/2017 v odpovedi na otázku č. 19.
3.4 K odvolacej námietke žalobcov, že v § 31 ods. 1 katastrálneho zákona nie je ani zmienka o tom, že
samostatne uzavretá zmluva v zmysle § 51 Občianskeho zákonníka nie je listinou spôsobilou na vklad

v zmysle ustanovenia § 42 katastrálneho zákona, žalovaný zdôraznil, že právnu normu nie je možné
vykladať len podľa jej doslovného znenia a bez prihliadnutia k iným právnym normám obsiahnutým v
tom istom právnom predpise alebo v inom právnom predpise, ale je potrebné prihliadať aj na zmysel
a účel právnej normy a jej vzťah k iným právnym normám obsiahnutým v tom istom alebo inom
právnom predpise. Pri rozhodovaní o návrhu na vklad sa neskúmajú len skutočnosti podľa § 31 ods.
1 katastrálneho zákona, pričom predloženou zmluvou o zriadení predkupného práva nemohlo byť

zriadenépredkupnéprávosúčinkamivecnéhopráva,akoužbolovysvetlenévodôvodnenínapadnutého
rozhodnutia.

Správna žaloba – žalobné body

4. Správnou žalobou, podanou v zákonnej lehote, sa žalobcovia domáhali preskúmania zákonnosti
napadnutého rozhodnutia žalovaného aj prvostupňového rozhodnutia, ich zrušenia a vrátenia veci
prvostupňovému orgánu na ďalšie konanie. Rozhodnutia považovali za nezákonné z dôvodu
nesprávneho právneho posúdenia veci, čím boli žalobcovia ukrátení na svojich právach vyplývajúcich
im zo zásady zmluvnej autonómie.

5. Podľa názoru žalobcov žalovaný nesprávne interpretoval ustanovenie § 602 ods. 1 a ods. 2 a § 51
Občianskeho zákonníka v spojení s § 1 ods. 1 a § 42 katastrálneho zákona, pričom žalovaný sa primárne
oprel o logický výklad § 602 ods. 1 a ods. 2 Občianskeho zákonníka a o rozhodnutia Najvyššieho
súdu SR sp. zn. 1Sžo 291/2009 zo dňa 21. 04. 2010 a sp. zn. 10Sžo/80/2015 zo dňa 25. 05. 2016.

Poukázali na rozsudok Najvyššieho súdu SR sp. zn. 2Sžo 193/2010 zo dňa 15. 06. 2011, z ktorého
vyplýva právny názor, že predkupné právo môže byť dohodnuté i v úplne samostatnej zmluve, ktorá
ani nemusí nadväzovať na žiadnu inú predchádzajúcu zmluvu, a teda nie je potrebné a nevyhnutné,
aby predkupné právo bolo predmetom scudzovacej zmluvy. Žalobcovia namietali, že nakoľko ani
jedno z vyššie uvedených rozhodnutí Najvyššieho súdu SR nie je publikované v Zbierke stanovísk

Najvyššieho súdu a rozhodnutí súdov SR, nie sú rozhodnutiami zásadného významu. Rovnako neboli
vydané veľkým senátom Najvyššieho súdu SR ako zjednocujúce stanoviská. Všetky tieto rozhodnutia
sú rozhodnutiami rovnakej právnej sily, a preto je potrebné prihliadať rovnako aj na rozsudok, na ktorý
poukázali žalobcovia. Je zrejmé, že názor Najvyššieho súdu SR je v prípade otázky, ktorá je predmetom
napadnutého rozhodnutia, nejednotný a neexistuje ustálená judikatúra v tejto otázke. Preto uvedené

rozhodnutia, o ktoré oprel žalovaný napadnuté rozhodnutie, nie je možné považovať za ustálenú
rozhodovaciu prax Najvyššieho súdu SR, ktorá by bola pre žalovaného záväzná. Podľa názoru žalobcov
jevrozporesprincípmidemokratickéhoaprávnehoštátu,abyzmluvnáslobodastránbolaobmedzovaná
len na základe nejednotného právneho názoru Najvyššieho súdu SR. V prípade sporov je vždy potrebné
uprednostniť taký výklad zákona, ktorý je na prospech účastníkov konania dožadujúcich sa zmluvnej

slobody a voľnosti.

6. Žalobcovia uviedli, že v právnej doktríne sa akceptuje názor, že predkupné právo možno dojednať
priamo v kúpnej zmluve alebo samostatnou zmluvou bez toho, aby sa muselo jednať o vzťah
medzi predávajúcim a kupujúcim. Predkupné právo teda nemusí byť len vedľajším dojednaním pri

kúpnej zmluve, ale môže byť dohodnuté tiež v súvislosti s inou zmluvou alebo i samostatne medzi
vlastníkom veci a treťou osobou. Dohodu o zriadení vecného predkupného práva môže aktuálny vlastník
nehnuteľnostiuzavrieťsktorýmkoľveksubjektompodľajehovoľbyabeztoho,abysasúčasneuzavierala
kúpna zmluva. Na základe § 491 ods. 2 Občianskeho zákonníka sa na takúto dohodu potom budú
vzťahovať ustanovenia § 602 a nasl. Občianskeho zákonníka.

7. Občiansky zákonník vychádza zo zásady zmluvnej autonómie, čo znamená, že sa ponecháva na
uvážení samotných subjektov, či vôbec a s kým uzavrú zmluvu, aký bude jej obsah, forma a aký typ
zmluvy si v konkrétnom prípade zvolia. Zmluvu o zriadení vecného predkupného práva teda možnouzavrieť v súlade s princípom zmluvnej slobody ako nepomenovanú zmluvu podľa ustanovenia § 51
OZ. Podľa názoru žalobcov neexistuje racionálny dôvod, prečo by nemohlo byť vecné predkupné právo
zriadenésamostatnouzmluvoumimokúpnej(inejscudzovacej)zmluvyarovnakoanidôvodrozlišovania

medzi vecným a obligačným predkupným právom v tejto súvislosti. Túto skutočnosť nerozlišuje ani
katastrálny zákon, ktorý vyžaduje len to, aby išlo o „vkladuschopnú“ listinu v zmysle ustanovenia § 42
katastrálneho zákona, pričom vkladom do katastra sa zapisujú práva k nehnuteľnostiam zo zmlúv (bez
ohľadu na zmluvný typ), vrátane predkupného práva, ak má mať účinky vecného práva (§ 1 ods. 1).
To, že je predkupné právo upravené ako vedľajšie dojednanie automaticky neznamená, že môže byť

zriadené iba v rámci kúpnej zmluvy (prípadne inej scudzovacej zmluvy), ale vyjadruje iba to, že pri týchto
typoch zmlúv sa tieto vedľajšie dojednania v praxi najčastejšie vyskytujú, preto im je venovaná osobitná
úprava. Nie je to však prekážkou pre zriadenie predkupného práva samostatnou zmluvou bez súvislosti
so scudzovacou zmluvou.

Vyjadrenie žalovaného k správnej žalobe

8. Žalovaný vo vyjadrení k správnej žalobe argumentoval rovnako ako v napadnutom rozhodnutí
a navrhol, aby súd správnu žalobu zamietol ako nedôvodnú. Zdôraznil, že rozlíšenie predkupného práva
sa uvádza aj v rozsudku Najvyššieho súdu SR sp. zn. 2Sžo/193/2010, o ktorý sa opierajú žalobcovia vo
svojej žalobe, a to: „Pre posudzovanú vec má pre jej správne posúdenie význam dôsledné rozlíšenie

medzi predkupným právom záväzkovým a predkupným právom s vecno-právnymi účinkami. Preto je
dôležité, či v príslušnej zmluve bolo predkupné právo dojednané ako vecné právo alebo bolo dojednané
iba ako záväzkové.“ Žalovaný sa stotožnil s právnym názorom, ktorý bol prezentovaný v rozsudkoch
Najvyššieho súdu SR sp. zn. 1Sžo 291/2009 a sp. zn. 10Sžo/80/2015, pričom rozsudok Najvyššieho
súdu SR sp. zn. 10Sžo/80/2015 zo dňa 25. 05. 2016 je z neskoršieho dátumu ako rozsudok Najvyššieho

súdu SR sp. zn. 2Sžo 193/2010 zo dňa 15. 06. 2011.

9. K poukazu žalobcov na zásadu zmluvnej autonómie žalovaný uviedol, že do katastra nehnuteľností sa
môžu zapísať len také práva, ktoré sú výslovne uvedené v § 1 ods. 1 katastrálneho zákona a okruh práv
zapisovaných do katastra nehnuteľností sa nemôže rozširovať na základe súkromnoprávnej dohody

subjektov súkromnoprávnych vzťahov, či s poukazom na zásadu zmluvnej autonómie. Na základe
logického výkladu právnej úpravy ustanovenej v § 603 ods. 2 Občianskeho zákonníka je teda potrebné
aj zriadenie predkupného práva ako vecného práva vykladať tak, že je možné podľa tejto právnej normy
zriadiť predkupné právo k nehnuteľnosti len za splnenia zákonných podmienok ustanovených v 602 ods.
1 a ods. 2 Občianskeho zákonníka.

Konanie na správnom súde, posúdenie veci správnym súdom

10. S účinnosťou od 01. 06. 2023 prešla pôsobnosť Krajského súdu v Trenčíne ako správneho súdu
na Správny súd v Banskej Bystrici podľa § 3 ods. 3 písm. a) zákona č. 151/2022 Z. z., ktorý vec vedie

pod sp. zn. TN-11S/32/2023. Správny súd rozhodol vo veci bez nariadenia pojednávania a rozsudok
verejne vyhlásil dňa 29. 01. 2025, keďže účastníci nežiadali nariadenie pojednávania, ani správny súd
nevzhliadol iný dôvod na nariadenie pojednávania podľa § 107 ods. 1 SSP.

11. Podľa § 602 ods. 1 Občianskeho zákonníka; kto predá vec s výhradou, že mu ju kupujúci ponúkne

na predaj, keby ju chcel predať, má predkupné právo.

12. Podľa § 602 ods. 2 Občianskeho zákonníka; také právo možno dohodnúť aj pre prípad iného
scudzenia veci než predajom.

13. Podľa § 603 ods. 1 Občianskeho zákonníka; predkupné právo ukladá povinnosť iba tomu, kto sľúbil
vec ponúknuť na predaj.

14. Podľa § 603 ods. 2 Občianskeho zákonníka; predkupné právo možno dohodnúť aj ako vecné právo,
ktoré pôsobí aj voči nástupcom kupujúceho. Zmluva sa musí uzavrieť písomne a predkupné právo sa

nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. Ak predávajúci nekúpil vec ponúknutú kupujúcim, zostáva
mu zachované predkupné právo aj voči jeho právnemu nástupcovi.15. Podľa § 603 ods. 3 Občianskeho zákonníka; ak sa predkupné právo porušilo, môže sa oprávnený
buď od nadobúdateľa domáhať, aby mu vec ponúkol na predaj, alebo mu zostane predkupné právo
zachované.

16. Podľa § 604 Občianskeho zákonníka; predkupné právo neprechádza na dediča oprávnenej osoby
a nemožno ho previesť na inú osobu.

17. Podľa § 1 ods. 1 katastrálneho zákona; kataster nehnuteľností (ďalej len "kataster") je geometrické

určenie, súpis a popis nehnuteľností. Súčasťou katastra sú údaje o právach k týmto nehnuteľnostiam,
a to o vlastníckom práve, záložnom práve, vecnom bremene, o predkupnom práve, ak má mať účinky
vecného práva, ako aj o právach vyplývajúcich zo správy majetku štátu, zo správy majetku obcí, zo
správy majetku vyšších územných celkov, o nájomných právach k pozemkom, ak nájomné práva trvajú
alebo majú trvať najmenej päť rokov (ďalej len "právo k nehnuteľnosti").

18. Podľa § 28 ods. 1 katastrálneho zákona; práva k nehnuteľnostiam zo zmlúv uvedené v § 1 ods. 1
sa zapisujú do katastra vkladom, ak tento zákon neustanovuje inak.

19. Podľa § 31 ods. 1 katastrálneho zákona; okresný úrad preskúma zmluvu z hľadiska, či obsahuje
podstatné náležitosti zmluvy, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať

s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo
nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či
sa neprieči dobrým mravom. Pri rozhodovaní o vklade prihliada okresný úrad aj na skutkové a právne
skutočnosti, ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu.

20. Podľa § 31 ods. 3 zákona katastrálneho zákona; ak sú podmienky na vklad splnené, okresný úrad
vklad povolí; inak návrh zamietne.

21. Správny súd v rozsahu žalobných bodov posudzoval zákonnosť napadnutého rozhodnutia, ktorým
žalovaný potvrdil prvostupňové rozhodnutie o zamietnutí návrhu na vklad predkupného práva podľa

predloženej zmluvy uzavretej medzi žalobcami z dôvodu, že predmetný právny úkon predstavoval
len záväzkový (obligačný) vzťah medzi jeho účastníkmi, nakoľko medzi účastníkmi nebol uzavretý aj
scudzovací právny úkon (zároveň alebo aj samostatne) a tento právny úkon s obligačnými účinkami
nemohol mať účinky vecného práva, preto s poukazom na ustanovenie § 1 ods. 1 katastrálneho zákona
nie je predmetom evidencie katastra nehnuteľností. Správny súd posudzoval spornú otázku, či bolo

možné samostatnou zmluvou zriadiť predkupné právo s vecno-právnymi účinkami medzi žalobcami,
ktorí neboli v pozícii predávajúceho a kupujúceho, resp. neboli účastníkmi iného scudzovacieho úkonu
vo vzťahu k dotknutým nehnuteľnostiam.

22. Na základe vyššie uvedených ustanovení Občianskeho zákonníka, katastrálneho zákona,

vychádzajúc aj z komentára k ustanoveniu § 602 - 606 Občianskeho zákonníka správny súd konštatuje,
že predkupné právo zmluvného charakteru vzniká typicky na základe vedľajšieho dojednania pri kúpnej
zmluve medzi predávajúcim a kupujúcim. Z hľadiska právnej úpravy platí, že predkupné právo môže byť
dohodnuté aj pre prípady iného scudzenia veci než predajom (§ 602 ods. 2 Občianskeho zákonníka),
teda zákon umožňuje dohodnúť predkupné právo aj pre prípady napr. darovania, zámeny a podobných

scudzení.Ztohovyplýva,žeštandardnýspôsobvznikuzmluvnéhopredkupnéhoprávavrámciprávneho
systémuSlovenskejrepublikyjetaký,žepredávajúcipripredajivecidohodneskupujúcim,žeakkupujúci
bude chcieť predmetnú vec predať, musí ju najprv ponúknuť na kúpu predávajúcemu.

23. Z právnej úpravy vyplýva, že predkupné právo sa zväčša zakladá v súvislosti s existenciou

kúpnej zmluvy. Osobitný právny vzťah zmluvného predkupného práva vzniká ako vedľajšie dojednanie
k primárnemu vzťahu, ktorým je najčastejšie kúpna zmluva, resp. iný scudzovací úkon. Zriadenie
predkupného práva bez takejto väzby je možné, ale nezodpovedá klasickému zmluvnému predkupnému
právu upravenému ako inštitút občianskoprávnych vzťahov podľa § 602 a nasl. Občianskeho zákonníka.
Ide potom len o dojednanie predkupného práva s obligačnými účinkami. Záväzok z takéhoto dojednania

zaväzuje len zmluvné strany a na základe takéhoto obligačného záväzku nie je možné vykonať zápis
predkupného práva do katastra nehnuteľností.24. Obligačné účinky a vecno-právne účinky predkupného práva sa odlišujú v tom, že pokiaľ pri
obligačnom práve oprávnená osoba z predkupného práva nevyužije svoje právo na kúpu veci, tak
predkupné právo ako také zaniká, na rozdiel od zriadeného predkupného práva s vecno-právnymi

účinkami, kedy odmietnutie ponuky oprávnenou osobou nespôsobuje zánik predkupného práva. Ak teda
tretí subjekt kúpi nehnuteľnosť od povinnej osoby, nehnuteľnosť nadobudne s právnym obmedzením,
ktorého obsahom je povinnosť rešpektovať právo osoby oprávnenej z predkupného práva na prednostnú
kúpu pre prípad, ak by ju aj on, ako nový vlastník, chcel predať. Dohodnuté predkupné právo s vecno-
právnymi účinkami pôsobí nielen medzi účastníkmi zmluvy, medzi ktorými bolo dojednané (keďže sa

viaže k nehnuteľnosti), ale povinnosťou z predkupného právneho vzťahu sú viazaní i právni nástupcovia
povinného subjektu. Naproti tomu dojednané predkupné právo s obligačnými účinkami zaväzuje len
účastníkov zmluvy o dojednaní tohto predkupného práva. Občiansky zákonník totiž v ustanovení §
604 upravuje, že toto právo neprechádza ďalej na právnych nástupcov, ide o právo osobné, teda
neprechádza na dediča oprávnenej osoby a nemožno ho previesť na inú osobu. Z Občianskeho
zákonníka rovnako vyplýva, že predkupné právo s vecno-právnymi účinkami musí mať písomnú formu

a vzniká ako vecné právo až vkladom do katastra nehnuteľností (§ 603 ods. 2 OZ).

25. Na základe vyššie uvedeného správny súd dospel k záveru, že predkupné právo medzi osobami,
ktoré medzi sebou neuzavreli kúpnu alebo obdobnú zmluvu, ako scudzovací právny úkon, je možné
dojednať, ale nevyplýva priamo z úpravy v § 602 a nasl. Občianskeho zákonníka, pretože tieto

ustanovenia predpokladajú, že ide o vedľajší záväzok viazaný na scudzovací vzťah. Takáto dohoda
môže teda existovať a byť platná na základe zmluvnej voľnosti, avšak nejde o štandardné zmluvné
predkupné právo, ktoré má potenciál vyvolať vecno-právne účinky. Vecno-právny účinok možno
dosiahnuť len za splnenia zákonných požiadaviek, ak ide o vzťah medzi účastníkmi pôvodného
scudzovacieho úkonu.

26. Takouto zákonnou požiadavkou je vklad do katastra nehnuteľností. Predkupné právo nadobúda
účinnosť voči tretím osobám v prípade, ak je zriadené ako vecné právo, ktoré musí byť zapísané v
katastri nehnuteľností. Kataster však pred zápisom (povolením vkladu) skúma, či predkupné právo
spĺňa zákonné podmienky na zápis ako vecné právo. Podľa katastrálneho zákona nie je možné

zapísať záväzkové predkupné právo iba s obligačnými účinkami, teda také, ktoré vzniklo iba zmluvou
medzi subjektmi, ktoré neboli účastníkmi pôvodného scudzovacieho úkonu, pretože takéto predkupné
právo nemá vecno-právny charakter. Ak medzi subjektmi, ktoré uzatvorili zmluvu o predkupnom práve,
neexistuje kúpna alebo obdobná zmluva (scudzovací úkon), predkupné právo nie je viazané na
nehnuteľnosť ako vecné právo. V takomto prípade je okresný úrad povinný zamietnuť návrh na vklad

aplikujúc ustanovenie § 31 ods. 3 katastrálneho zákona po prihliadnutí na relevantnú skutočnosť majúcu
vplyv na povolenie vkladu v zmysle § 31 ods. 1 posledná veta katastrálneho zákona, t. j. na zistenie,
že zmluva nemá právnu účinnosť potrebnú na zápis vecného práva v zmysle § 1 ods. 1 katastrálneho
zákona, čo je prípad záväzkového predkupného práva medzi tretími osobami, ktoré nie sú účastníkmi
scudzovacieho úkonu.

27. Relevantnou skutočnosťou nie je to, že v zmluve predloženej na zápis predkupného práva účastníci
zmluvy konštatujú, že zriadili predkupné právo k nehnuteľnostiam ako vecné právo. Takýmto sa nestáva
len na základe vyhlásenia účastníkov právneho úkonu, pretože predkupné právo ako vecné právo vzniká
len pri splnení zákonných podmienok. V zmysle § 602 a nasl. Občianskeho zákonníka ide o vedľajšie

dojednanie k scudzovaciemu úkonu medzi tými istými účastníkmi právneho vzťahu. Takto dojednané
predkupné právo má následne účinky aj voči nástupcom kupujúceho, ak sa nevykonalo už pri predaji
(§ 603 ods. 2). Na to, aby predkupné právo ako vecné právo vzniklo a mohlo byť zapísané do katastra
nehnuteľností, musí byť spojené jednak s vlastníckym právom k nehnuteľnosti, ako aj so scudzovacím
úkonom typicky medzi predávajúcim a kupujúcim, resp. darcom a obdarovaným a pod.

28. Z ustanovenia § 1 ods. 1 katastrálneho zákona vyplýva, že okresný úrad zapíše len predkupné
práva s vecno-právnym účinkom. Ak medzi zmluvnými stranami, ktoré predkupné právo dohodli,
neexistoval scudzovací úkon, ich vzťah zostáva len záväzkovým. V takom prípade predkupné právo
nebolo dohodnuté ako vecné právo (bez ohľadu na jeho označenie v zmluve o zriadení predkupného

práva), a preto nemôže mať účinky voči tretím osobám, čo je podmienka na zápis do katastra
nehnuteľností. Keďže medzi zmluvnými stranami v tu posudzovanej veci neexistuje vzťah viazaný na
prevod vlastníckeho práva, prvostupňový orgán nemohol povoliť vklad, pretože predkupné právo medzi
nimi nemá charakter vecného práva. Zmluvné predkupné právo v tomto prípade nemá nárok na zápisdo katastra nehnuteľností, pretože ide len o záväzkový vzťah, ktorý pôsobí medzi účastníkmi zmluvy
o zriadení predkupného práva a nemá účinok voči tretím osobám.

29. Na základe uvedeného správny súd dospel k záveru, že žalobná námietka nesprávneho právneho
posúdenia veci nebola dôvodná. Žalovaný rozhodol správne, keď potvrdil rozhodnutie prvostupňového
orgánu o zamietnutí návrhu na vklad, keďže predmetné predkupné právo dojednané medzi žalobcami
nemá charakter vecného práva, ktoré by mohlo byť zapísané do katastra nehnuteľností vkladom, teda
nie je spôsobilým predmetom zápisu v zmysle § 1 ods. 1 katastrálneho zákona.

30. Žalobcovia namietali, že prvostupňový orgán a žalovaný opreli svoje závery o rozsudky Najvyššieho
súdu SR sp. zn. 1Sžo 291/2009 zo dňa 21. 04. 2010 a sp. zn. 10Sžo/80/2015 zo dňa 25. 05. 2016, avšak
existujú aj iné názory Najvyššieho súdu SR, pričom poukázali na rozhodnutie sp. zn. 2Sžo 193/2010 zo
dňa 15. 06. 2011. Správny súd uvádza, že žalovaný ani prvostupňový orgán nepochybili, keď vychádzali
z právneho názoru Najvyššieho súdu SR vyjadreného v rozhodnutí, ktoré bolo vydané neskôr, teda

ide o aktuálnejšiu rozhodovaciu prax. Za nesprávny by považoval správny súd práve taký postup,
pokiaľ by rozhodujúci orgán verejnej správy nezohľadnil aktuálnu súdnu prax alebo zmenu judikatúry
na riešené a neukončené prípady. Navyše, Najvyšší súd SR v žalobcami prezentovanom rozhodnutí
sp. zn. 2Sžo 193/2010 zo dňa 15. 06. 2011 rozlišoval predkupné právo záväzkové a predkupné právo
s vecnoprávnymi účinkami, keď uviedol: „Pre posudzovanú vec má pre jej správne posúdenie význam

dôsledné rozlíšenie medzi predkupným právom záväzkovým a predkupným právom s vecno-právnymi
účinkami.“ Najvyšší súd SR v uvedenom rozhodnutí ďalej uviedol, že predkupné právo záväzkovej
povahy, na rozdiel od predkupného práva s vecno-právnymi účinkami, nepodlieha evidencii v katastri
nehnuteľností. Teda ani žalobcami poukazované rozhodnutie nepodporuje ich námietku, že pre účely
vkladu predkupného práva do katastra nehnuteľností nemá dôvod rozlišovať medzi predkupným právom

s vecno-právnymi alebo s obligačnými účinkami.

31. Pokiaľ žalobcovia tvrdili, že predkupné právo môže byť dohodnuté i v úplne samostatnej zmluve, s
týmto sa správny súd stotožňuje, avšak k tomu, aby zmluvné dojednanie malo vecno-právne účinky je
potrebné, aby takáto samostatná zmluva bola uzavretá v nadväznosti na scudzovací právny úkon medzi

tými istými účastníkmi zmluvného vzťahu, čo v predmetnej veci nebolo splnené.

32.Zdôvodovvyššieuvedenýchsasprávnysúdstotožnilsprávnymnázoromžalovaného,žepredkupné
právo na zmluvnom základe s vecno-právnymi účinkami je možné dohodnúť podľa § 603 ods. 2
Občianskehozákonníka,čoalepredpokladásúčasnéuzatvoreniescudzovacejzmluvy,ktorápodmienka

v tu posudzovanej veci nebola splnená. Keďže zo zmluvy o zriadení predkupného práva uzatvorenej
medzi žalobcami a predloženej na vklad predkupného práva žiadne vecno-právne účinky nevyplývajú,
žalovaný (aj prvostupňový orgán) správne posúdil, že táto zmluva nie je vkladuschopnou listinou podľa
§ 31 ods. 1 katastrálneho zákona, čo vyústilo do zamietnutia návrhu na vklad podľa § 31 ods. 3
katastrálneho zákona. S odkazom na článok 2 ods. 2 Ústavy SR bolo povinnosťou prvostupňového

orgánu aj žalovaného pri rozhodovaní zohľadniť absenciu vecno-právnych účinkov predkupného práva
dojednaného medzi žalobcami. Prvostupňový orgán rozhodol správne, keď na základe samostatnej
zmluvy o zriadení predkupného práva, bez súvisiaceho scudzovacieho úkonu medzi účastníkmi zmluvy,
nepovolil vklad predkupného práva žalobcom tak, ako to vyplýva z prvostupňového rozhodnutia, keďže
predkupné právo dojednané v tejto zmluve nemá z dôvodu absencie dojednania scudzenia dotknutých

nehnuteľností vecno-právny charakter, a teda nemá účinky vecného práva. V dôsledku toho nemohol
byť vklad predkupného práva podľa predloženej zmluvy povolený s odkazom na ustanovenie § 1 ods.
1 katastrálneho zákona, v zmysle ktorého sú súčasťou katastra údaje o predkupnom práve, avšak len
vtedy, ak má mať účinky vecného práva.

33. Vzhľadom na vyššie uvedené skutočnosti správny súd po preskúmaní napadnutého rozhodnutia
žalovaného, v spojení s prvostupňovým rozhodnutím, z dôvodov uplatnených v správnej žalobe dospel
k záveru, že správna žaloba nie je dôvodná, preto ju zamietol podľa § 190 SSP.

34. Správny súd rozhodol podľa § 167 ods. 1 SSP tak, že žalobcom, ktorí v konaní neboli úspešní,

nepriznal právo na náhradu trov konania. Zároveň správny súd nezistil, že by boli splnené podmienky
na priznanie práva na náhradu trov konania žalovanému podľa § 168 SSP, preto mu nepriznal právo
na náhradu trov konania.35. Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom správneho súdu pomerom hlasov 3:0.
8. Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom správneho súdu pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustná kasačná sťažnosť, ktorú je potrebné podať na Správny súd v Banskej
Bystrici v lehote jedného mesiaca od doručenia rozsudku. O kasačnej sťažnosti rozhoduje Najvyšší
správny súd Slovenskej republiky.

V kasačnej sťažnosti sa musí okrem všeobecných náležitostí podania (ktorému správnemu súdu je
určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka - spisová značka, čo sa ním sleduje a podpis) uviesť:

a) označenie napadnutého rozhodnutia,
b) údaj, kedy napadnuté rozhodnutie bolo sťažovateľovi doručené,
c) opísanie rozhodujúcich skutočností, aby bolo zrejmé, v akom rozsahu a z akých dôvodov podľa § 440
SSP sa podáva (ďalej len "sťažnostné body"),
d) návrh výroku rozhodnutia (sťažnostný návrh).

Sťažnostné body možno meniť len do uplynutia lehoty na podanie kasačnej sťažnosti.

Sťažovateľ alebo opomenutý sťažovateľ musí byť v konaní o kasačnej sťažnosti zastúpený advokátom.
Kasačná sťažnosť a iné podania sťažovateľa alebo opomenutého sťažovateľa musia byť spísané
advokátom. To neplatí, ak

a) má sťažovateľ alebo opomenutý sťažovateľ, jeho zamestnanec alebo člen, ktorý za neho na
kasačnom súde koná alebo ho zastupuje, vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) ide o konania o správnej žalobe v sociálnych veciach alebo vo veciach azylu, zaistenia a
administratívneho vyhostenia podľa § 6 ods. 2 písm. c) a d) SSP,
c) je žalovaným Centrum právnej pomoci.