Rozsudok ,
Potvrdené Judgement was issued on Wednesday, February 8, 2024

Súd: Okresný súd Trnava
Spisová značka: 21C/50/2022

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6122402663
Dátum vydania rozhodnutia: 08. 02. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Monika Vozárová

ECLI: ECLI:SK:OSTT:2024:6122402663.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Trnava sudkyňou JUDr. Monikou Vozárovou v právnej veci žalobcu: V. M., N.. XX.X.XXXX,

trvale bytom B. XX, C., zastúpený splnomocnencom: B. M., N.. XX.XX.XXXX, trvale bytom N. S. XX, C.,
proti žalovanému: Realitný investičný fond s.r.o., IČO: 36814598, Dolné Bašty 3/A, Trnava, o zaplatenie
5.000 Eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný je povinný zaplatiť žalobcovi sumu 5.000 eur, úrok z omeškania vo výške 5,00 % ročne zo
sumy 5.000 eur od 07.07.2022 do zaplatenia, všetko do troch dní od právoplatnosti rozsudku

II. Žalobca má voči žalovanému nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou doručenou Okresnému súdu Banská Bystrica dňa 30.08.2022 domáhal vydania

rozhodnutia, ktorým súd uloží žalovanému povinnosť zaplatiť žalobcovi sumu 5.000 eur s úrokom z
omeškania vo výške 5 % ročne zo sumy 5.000 eur od 07.07.2022 do zaplatenia a nahradiť trovy konania.
Žalobca žalobu odôvodnil tým, že žalobca v postavení rezervujúceho mal záujem v zmysle Rezervačnej
zmluvy č. P..X zo dňa 16.05.2022 (ďalej len ako „Rezervačná zmluva“) si rezervovať u žalovaného
v postavení Realitnej kancelárie predmet rezervácie - nehnuteľnosť, tak ako bola špecifikovaná v
Článku 3 Rezervačnej zmluvy v súlade s podmienkami a spôsobom stanoveným v danej zmluve a to
s úmyslom nadobudnúť vlastnícke právo k predmetu rezervácie prevodom od Investora - Spoločnosti

R. C., B..T..Y.. B. B.F. S. X, C., J.: XXXXXXXX, (ďalej len „Investor“). V zmysle bodu 1. Článku 5
Rezervačnej zmluvy bol povinný žalobca uhradiť rezervačný poplatok vo výške 5.000 eur (ďalej len ako
„rezervačný poplatok“) a to bezhotovostným prevodom na účet žalovaného do desiatich pracovný dní
od uzatvorenia Rezervačnej zmluvy. Rezervačný poplatok bol na základe tejto dohody zmluvných strán
riadne uhradený a to dňa 19.05.2022, čo preukazuje bankovým výpisom priloženým k žalobe. Dohodou
zmluvných strán bola taktiež uzatvorená tzv. doba rezervácie v zmysle Článku 4 Rezervačnej zmluvy,
na základe ktorej žalovaný sa zaviazal rezervovať žalobcovi ako rezervujúcemu predmet rezervácie na

dobu 45 dní odo dňa uzatvorenie Rezervačnej zmluvy, a teda na obdobie od 16.05.2022 (uzatvorenie
Rezervačnej zmluvy) do dňa 30.06.2022 (uplynutie doby rezervácie), pri ktorom márne uplynutie danej
lehoty nastáva nasledujúci deň 01.07.2022. So zreteľom na uhradenie rezervačného poplatku boli
dohodou zmluvných strán uzatvorené taktiež ďalšie zmluvné podmienky a to v prípade či už ponechania
si rezervačného poplatku žalovaným v prípadoch uvedených v Článku 5 Rezervačnej zmluvy, ale taktiež
v prípadoch vrátenia Rezervačného poplatku žalobcovi žalovaným. V súvislosti s vrátením rezervačného
poplatku žalobcovi zo strany žalovaného žalobca poukazuje na bod 6. Článku 5 Rezervačnej zmluvy,

podľa ktorého v prípade neuzavretia Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve z dôvodu na strane Investora
sa táto zmluva v celom rozsahu zrušuje márnym uplynutím doby rezervácie a realitná kancelária sa
zaväzuje vrátiť rezervačný poplatok v plnej výške rezervujúcemu, a to do piatich pracovných dní po
márnom uplynutí doby rezervácie. Žalobca počas doby rezervácie nebol žiadnym spôsobom vyzvanýči už zo strany Investora alebo žalovaného na uzatvorenie Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve a takúto
zmluvu ani jej podobnú neuzatvoril a teda považoval toto omisívne konanie protistrany ako zrejmé a
jasné márne uplynutie doby rezervácie v zmysle bodu 6. Článku 5 Rezervačnej zmluvy a očakával

navrátenie rezervačného poplatku do piatich pracovných dní, nakoľko evidentným spôsobom Zmluva
o budúcej kúpnej zmluve nebola uzatvorená z dôvodu na strane Investora. Po uplynutí týchto piatich
pracovných dní avšak žalobcovi neboli navrátené finančné prostriedky vo výške rezervačného poplatku
a preto sa skontaktoval telefonicky so žalovaným, no vzhľadom na neochotu komunikovať zo strany
žalovaného prostredníctvom telefonického rozhovoru sa žalobca rozhodol dňa 12.07.2022 oficiálne

písomne vyzvať žalovaného na vrátenie rezervačného poplatku prostredníctvom listu - Navrátenie
rezervačného poplatku zo dňa 12.07.2022 (ďalej len ako „List“). Žalobca týmto Listom poukázal na
márne uplynutie doby rezervácie a žiadal žalovaného o vrátenie rezervačného poplatku v súlade s
dohodnutými podmienkami, no najmä právnym nárokom na vrátenie samotného rezervačného poplatku,
nakoľko Zmluva o budúcej kúpnej zmluve z dôvodu na strane Investora uzatvorená nebola a teda sa
naplnili všetky právne podmienky k navráteniu rezervačného poplatku do piatich pracovných dní na účet

žalobcu. Tento List bol žalobcom zaslaný či už prostredníctvom e-mailovej komunikácie, kde originál
podpísaný List bol prílohou daného emailu, ale taktiež listinnou formou do sídla žalovaného v rovnaký
deň 12.07.2022, o čom svedčia viaceré poskytnuté listinné dôkazy v prílohe žaloby najmä s poukázaním
na kópiu identifikačného portálu slovenskej pošty o zaslaní Listu listinnou formou. Listinná forma Listu
bola zaslaná prostredníctvom slovenskej pošty, no žalovaným nebola riadne prevzatá, o čom taktiež

svedčí kópia identifikačného portálu slovenskej pošty. S poukázaním na odmietnutie prebratia poštovej
zásielky je zrejmé, že žalovaný aj v tomto ohľade odmietal spolupracovať so žalobcom a najmä sa
vyhýbalzmluvnejpovinnostivráteniarezervačnéhopoplatku.Žalobcamázato,žepotakomtooficiálnom
písomnom vyzvaní žalovaného, mu bude rezervačný poplatok do piatich dní vrátený, no vzhľadom avšak
na nevyplatenie rezervačného poplatku zo strany žalovaného ani po ďalších piatich pracovných dní odo

dňa odoslanie tejto písomnej výzvy žalobcu prostredníctvom Listu, sa žalobca viackrát pokúšal spojiť
či už telefonicky ale aj prostredníctvom SMS správ so žalovaným a dohodnúť sa s ním na riadnom
vrátení rezervačného poplatku, nakoľko aj keď si žalobca uvedomoval, že lehoty na splnenie tejto
povinnosti sú naplnené, stále považoval žalovaného za dôveryhodnú zmluvnú stranu, ktorá si riadne
splní svoje záväzky aj mimosúdnou cestou. Z priloženej dokumentácie je zrejmé, že žalovaný počas

nasledujúceho obdobia až do podania žaloby odmietal komunikovať a vyriešiť tento spor mimosúdne,
dokonca je zrejmé, že žalovaný sa pokúšal so žalobcom uzatvoriť akési ďalšie dohody o neskoršom
vyplatení a vrátení rezervačného poplatku, no aj v tomto prípade bolo zrejmé a nepochybné, že išlo
skôr len o snahu žalovaného natiahnuť a získať čas voči žalobcovi pri vyplatení rezervačného poplatku.
Z priloženej komunikácie a ďalších listinných dôkazov je zrejmé a nepochybné vidieť snahu žalobcu o

aktívne riešenie tohto sporu ale taktiež najmä snahu zo strany žalobcu komunikovať so žalovaným a
vyriešiť tento spor mimosúdnou cestou, no do dnešného dňa a teda už viac ako mesiac po márnom
uplynutí doby rezervácie zo strany žalovaného neprišla akákoľvek či už snaha alebo návrh vyriešiť tento
spor a urovnať záväzky tak ako žalovaný v tomto liste uviedol a považoval ich za boli dohodnuté a
ustanovené rezervačnou zmluvou. Z priloženej dokumentácie vidieť, že akákoľvek komunikácie bola

iniciovaný iba zo strany žalobcu. Žalobca vníma konanie žalovaného ako protiprávne zadržiavanie
jeho finančných prostriedkov bez akéhokoľvek právneho základu, no najmä odporujúc dohodnutým
zmluvným podmienkam ustanovenými Rezervačnou zmluvou. K listine zaslanej zo strany žalovaného
označenej ako Započítanie rezervačného poplatku zo dňa 19.08.2022 žalobca poukazuje na viaceré
nezrovnalosti a fabulácie, ktoré právny nárok započítania odmeny realitnej kancelárie za poskytnutie

služieb podľa Rezervačnej zmluvy. Podľa názoru žalovaného, skutočnosť, že žalobca počas doby
rezervácie z jeho vlastnej vôle neuzatvoril Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, malo mať za následok
započítanie rezervačného poplatku voči žalovanému ako jeho odmeny, pričom žalovaný poukazuje na
istý stav, podľa ktorého práve žalobca mal viackrát predĺžiť dobu rezervácie za účelom vybavenia bytu a
určenia štandardu bytu, a teda práve žalobca nemal prejaviť záujem uzatvoriť Zmluvu o budúcej kúpnej

zmluvy resp. chybou na jeho strane a to až do dňa 19.08.2022, kedy došlo k započítaniu rezervačného
poplatku. Toto stanovisko zo strany žalovaného považuje žalobca za absolútny výmysel a klamstvo,
čo je podporené aj viacerými listinnými dôkazmi pripojenými k tomuto návrhu. Je zrejmé, že v zmysle
RezervačnejzmluvyajejustanoveníČlánku5bolopotrebné,abysamotnýžalobcabolvyzvanýzostrany
Investora na uzatvorenie Zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy a až v prípade takéhoto odmietnutia zo strany

žalobcu bude rezervačný poplatok započítaný ako odmena. Zo samotného listu a listinných dôkazov je
zrejmé, že takáto výzva zo strany Investora počas celej doby rezervácie neprišla a preto po márnom
uplynutí doby rezervácie vznikol právny nárok vrátenia rezervačného poplatku žalobcovi tak, ako to je
opäť jasne uvedené v rámci uzatvorenej Rezervačnej zmluvy. Žalobca považuje za veľmi tendenčnésamotné označenie žalovaného, že práve zo strany žalobcu sa mala predlžiť doba rezervácie. Aj v tomto
ohľade je z listinných dôkazov zrejmé, že práve žalobca sa takmer ihneď po uplynutí doby rezervácie
(začiatkomjúla2022)snažilkomunikovaťsožalovanýmatoscieľomvráteniarezervačnéhopoplatku,čo

vyústilo dňa 12.07.2022 do zaslania listiny - Navrátenie rezervačného poplatku. Stanovisko žalovaného,
že započítanie rezervačného poplatku spolu s označením, že táto doba bola predlžovaná až do
19.08.2022žalobcompovažuježalobcazaďalšietendenčnéklamstvožalovanéhosjehocieľomvyhýbať
sa vráteniu rezervačného poplatku. Z vyššie uvedeného a listinných dôkazov je zrejmé a nesporné, že
neuzatvorenie Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve nenastalo z dôvodu na strane rezervujúceho - žalobcu,

ktorý žiadnym spôsobom uzatvorenie Zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy nezmaril a ani neodmietol, že
žalobca žiadnym spôsobom nepredlžoval dobu rezervácie ani nežiadal jej predĺženie, dokonca ani
nevyvinul žiadnu snahu o jej predĺženie v období od márneho uplynutia doby rezervácie do započítania
rezervačného poplatku, ale naopak snahu vyvinul o jeho vrátenie tak, ako mu to Rezervačná zmluva
umožňovala, že neuzatvorenie Zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy vyplynulo z dôvodu na strane Investora,
ktorý žalobcu žiadnym spôsobom nevyzval na jej riadne uzatvorenie a taktiež žiadnym iným spôsobom

neposkytoval záruky očakávaného uzatvorenia takejto zmluvy v danom období, že doba rezervácie
márne uplynula, že žalobca riadnym spôsobom vyzval realitnú kanceláriu - žalovaného na vrátenie
rezervačného poplatku, a preto z týchto dôvodov považuje za nesporné a jasné dokázanie právneho
nároku navrátenia rezervačného poplatku žalobcovi zo strany realitnej kancelárie - žalovaného a to
na základe všetkých listinne doložených dôkazov. K právnemu inštitútu, ktorý žalovaný vníma ako

právny nárok zmluvnej pokuty resp. jeho odmeny z uzatvorenej Rezervačnej zmluvy a teda samotnej
možnosti započítania rezervačného poplatku žalobca uvádza, že žalovaný si ho zamieňa v rovnakom
právnom význame. V zmysle platných právnych predpisov SR účelom uzavretia rezervačnej zmluvy je v
prvom rade zabezpečenie odmeny pre realitnú kanceláriu, ktorá má základ v zmluve o sprostredkovaní
(predaja veci) podľa § 774 Občianskeho zákonníka. V prípade uzavretia kúpnej zmluvy následne realitná

kancelária rezervačný poplatok predávajúcemu nevypláca, ale započítava ho k nároku na vyplatenie
odmeny. Z hľadiska právnej kvalifikácie je rezervačná zmluva tzv. nepomenovanou zmluvou podľa § 51
Občianskehozákonníka,pretožeakozmluvnýtypvôsmejčastiObčianskehozákonníkaniejeupravená.
Obsahovo však ide o zmluvu, ktorá má charakter zmluvy o budúcej zmluve podľa § 50a OZ, čo je niekedy
priamo v rezervačnej zmluve výslovne vyjadrené. Zmluvná pokuta dohodnutá v rezervačnej zmluve

zabezpečujezväčšahlavnýzáväzokuzavrieťvstanovenejlehotekúpnuzmluvu(vtomtoprípadeZmluvu
o budúcej zmluve a následne kúpnu zmluvu), ako aj povinnosť realitnej kancelárie neponúkať na predaj
(inzerciu) predmetnú nehnuteľnosť. Spojitosť zmluvnej pokuty/takejto odmeny s hlavným záväzkovým
vzťahom (rezervačnou zmluvou) vyplýva nielen zo zabezpečovacej funkcie záväzkového vzťahu, ale
aj z toho, že existencia zmluvnej pokuty/odmeny je podľa zákona závislá od existencie hlavného

záväzkového vzťahu - uzatvorenia kúpnej zmluvy resp. v danom prípade ďalej zmluvy o budúcej zmluvy.
Je však nutné uviesť, že podmienkou platnosti dojednania o zmluvnej pokute je existencia hlavného
záväzkového vzťahu, ktorý má zmluvná pokuta zabezpečovať. Ak nevznikla povinnosť plniť, nemôže
byť ani porušená a preto nemôže vzniknúť ani nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty, v našom prípade
odmeny (podľa rozsudku Najvyššieho súdu ČR, sp. zn. 33 Cdo 5391/2008, zo dňa 20. 5. 2010). V

dôsledku neplatnosti rezervačnej zmluvy sú si zmluvné strany povinné vrátiť vzájomné plnenia titulom
nároku na vydanie bezdôvodného obohatenia z neplatného právneho úkonu podľa § 451 ods. 2 OZ.
Je zrejmé, že plnenie prišlo len zo strany kupujúceho - žalobcu (nakoľko zaplatil rezervačný poplatok),
ktorý sa teda žalobou môže domáhať na súde zaplatenia (vydania) „rezervačného poplatku“ od realitnej
kancelárie, ktorej plnil, pričom z ich strany plnenie nedošlo nakoľko k zabezpečenie hlavného záväzku

z ich strany - kúpa/predaj nehnuteľnosti nedošlo. V danej problematike judikatúra zaujala jasné a
nespochybniteľné stanovisko, že neuzatvorenie sprostredkúvanej zmluvy (v tomto prípade označenie
ako Zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy) nemôže byť klasifikované ako porušenie zmluvnej povinnosti, v
tomto prípade Rezervačnej zmluvy. Dojednanie sprostredkovateľskej zmluvy obchádza ustanovenia §
544 ods. 1 Obč. zák. (obdobne ako slovenská právna úprava), ktoré spája vznik nároku na zmluvnú

pokutuibasporušenímzmluvy.Pretojetotodojednaniepodľa§39neplatnéanazákladenehonemožno
priznať plnenie. V žiadnom prípade sa však záujemca, teda žalobca vo vzťahu k sprostredkovateľovi,
teda žalovanému nemôže zaviazať, že s vyhľadanou treťou osobou uzavrie zmluvu (v tomto prípade
Zmluvu o budúcej kúpnej zmluvy). Je výlučne na vôli záujemcu (v tomto prípade žalobcu), či vôbec
a s kým uzavrie kúpnu zmluvu ohľadom predmetu kúpy, ktorý zamýšľa predať / kúpiť. Pokiaľ teda

záujemca s vyhľadanou treťou osobou predpokladanú zmluvu neuzatvorí, nejde o porušenie povinnosti
zo sprostredkovateľskej zmluvy (v tomto prípade Rezervačná zmluva) a teda ani na nepodpísanie
zmluvy nemožno viazať povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu (Rozhodnutie Krajského súdu v Hradci
Králové sp. zn. 21Co 102/2013). Ne/uzavretie zmluvy je právom, za výkon ktorého nie je možné osobusankcionovať. Zmluvná pokuta v sprostredkovateľskej zmluve viazaná na neuzavretie sprostredkúvanej
zmluvy je absolútne neplatná.

2. Žalobca ako dôkazy označil Rezervačnú zmluva č. P..X zo dňa 16.05.2022, Bankový výpis o
uhradenírezervačnéhopoplatku,E-mailzodňa12.07.2022zostranyžalobcu-Navrátenierezervačného
poplatku, List - Navrátenie rezervačného poplatku zo dňa 12.07.2022 zaslaný poštou, E-mail zo
dňa 20.07.2022 zo strany žalovaného, Rozpis telefonátov, SMS komunikácia žalobcu a žalovaného,
telefonáty (označenie v telefonátoch ako „včera“ prináleží na deň 15.08.2022 a označenie telefonátov

vykonaných ako „dnes“ prináleží na deň 16.08.2022), - List - Započítanie rezervačného poplatku zo
dňa 19.08.2022.

3. Súd vo veci vydal platobný rozkaz č.k. 23Up/1168/2022 zo dňa 13.09.2022, ktorým vyhovel žalobe
v plnom rozsahu.

4. Proti platobnému rozkazu podal žalovaný včas odpor s odôvodnením vo veci samej. Žalovaný v
odpore uviedol, že žaloba nie je dôvodná a žiada ju zamietnuť. Dňa 16.05.2022 žalobca ako rezervujúci
na strane jednej so žalovaným ako realitnou kanceláriou na strane druhej uzatvoril Rezervačnú zmluvu
č. P..X, predmetom ktorej bol záväzok žalovaného rezervovať pre žalobcu predmet rezervácie, a to
byt č. P..X v A. F. R., bližšie určený v článku 3 Rezervačnej zmluvy po dobu rezervácie za účelom

uzavretia Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, a to všetko za rezervačný poplatok v sume vo výške 5.000
eur.Podľaust.článku5ods.RezervačnejzmluvyvprípadeneuzavretiaZmluvyobudúcejkúpnejZmluve
z dôvodu na strane rezervujúceho sa rezervačný poplatok v sume vo výške 5.000 eur nevracia ale v
plnej výške sa započítava na odmenu realitnej kancelárie za poskytnutie služieb podľa Rezervačnej
zmluvy. Doba rezervácie bola podľa Rezervačnej zmluvy určená na 45 dní, a teda do dňa 30.6.2022.

Dňa 2.6.2022 žalobca napísal, že sa ospravedlňuje ale kvôli chorobe si chce dohodnúť stretnutie u
dodávateľov vybavenia bytov, a to spoločnosti K.-N.-W. J., B..T..Y.., J. Č.B.: XX XXX XXX P. K. - K.
Š., J. Č.: XXXXXXXX na termín 9.6.2022, čo zariadili. Pri návšteve u dodávateľov a aj následných
stretnutiach u žalovaného v kancelárii za prítomnosti pána E. V. ako zástupcu žalovaného, priateľky
žalobcu a interiérovej dizajnérky sa dohodli, že zmeny štandardov a vybavenia bytov budú rozsiahlejšie.

V tom čase žalobca žalovaného požiadal, či je možne predĺžiť dobu rezervácie na dlhšiu dobu vzhľadom
na väčšie zmeny vybavenia bytu. Korektne sa dohodli, že samozrejme nebudú tlačiť časovo, dôležité je
aby sa zariadenie vybralo správne podľa jeho predstáv. Následne ako sa blížil termín konca rezervácie
na výzvu na podpis Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve na osobnom stretnutí od P. P. ako konateľa
žalovaného, za účasti aj kolegu E. V. žalobca poprosil žalovaného ešte o nejaký čas aby si mohol

s interiérovou dizajnérkou vybrať vhodné riešenie. Dna 12.7.2022 žalobca napísal žalovanému mail,
že žiada o vrátenie rezervačného poplatku z dôvodu, že neprišlo k podpisu Zmluvy o budúcej kúpnej
zmluve. Napriek tomu, že bol na podpis zmluvy vyzvaný a sám požiadal žalovaného, aby mu dal viac
času, pretože bol chorý a neskôr potreboval s dizajnérkou riešiť zmeny. V tom čase mu žalovaný
telefonicky vysvetlil, že jeho správanie je nekorektne a k nepodpísaniu zmluvy prišlo z jeho strany. Po

tomto nekalom konaní zo strany žalobcu mu žalovaný poslal dňa 19.8.2022 faktúru a oznámenie o
započítaní rezervačného poplatku z dôvodu, že odmietol podpísať Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve.
Podľa ust. článku 5 ods. Rezervačnej zmluvy v prípade neuzavretia Zmluvy o budúcej kúpnej Zmluve
z dôvodu na strane rezervujúceho sa rezervačný poplatok v sume vo výške 5.000 nevracia, ale v plnej
výške sa započítava na odmenu realitnej kancelárie za poskytnutie služieb podľa Rezervačnej zmluvy.

Na základe skutočnosti, že žalobca v rezervačnej dobe, t.j. do 45 dní odo dní odo dňa podpisu Zmluvy
neuzavrel Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve bol rezervačný poplatok v sume 5.000 eur v plnej výške
započítaný na odmenu realitnej kancelárie za poskytnutie služieb podľa Rezervačnej zmluvy.

5.Žalobcavreplikezopakovalargumentáciuuvedenúvžalobeadoplnil,žežalovanývodporepoukazuje

na údajné predĺženie Doby rezervácie v spojitosti s uvedením, že samotný žalobca žiadal o jej predĺženie
(ústne v zmysle Odporu) spolu s uvedením, že žalobca bol žalovaným riadne vyzvaný na podpis Zmluvy
o budúcej zmluve (taktiež ústne zmysle Odporu). K uvedeným tvrdeniam žalovaného žalobca uviedol,
že v celom rozsahu popiera akékoľvek skutkové tvrdenia žalovaného v odpore a žiada o zohľadnenie
neposkytnutia žiadnych relevantných dôkazov o tzv. ústnom dohodnutí sa na či už predĺžení Doby

rezervácie, ale aj údajne výzvy na uzatvorenie Zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy resp. odmietnutia ju
podpísať na ich výzvu. V celom rozsahu je zrejmé, že ide o opätovné a zo strany žalobcu riadne
dokázané klamstvá zo strany žalovaného, nakoľko údajné stretnutie na ktorom žalobca mal žiadaťpredĺženie doby rezervácie a následne odmietnutie podpisu Zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy sa nikdy
neuskutočnilo. Žalobca opätovne opísal skutkový stav tak, ako ho opísal v žalobe.

6. Súd vykonal dokazovanie oboznámením so žalobou, odporom, replikou, s listinnými dôkazmi
predloženými žalobcom, a to Rezervačnou zmluvou č. P..X zo dňa 16.05.2022, Bankovým výpisom
o uhradení rezervačného poplatku, E-mailom zo dňa 12.07.2022, Listom - Navrátenie rezervačného
poplatku zo dňa 12.07.2022 zaslaným poštou, E-mailom zo dňa 20.07.2022 zo strany žalovaného,
Rozpisom telefonátov, SMS komunikáciou žalobcu a žalovaného, Listom - Započítanie rezervačného

poplatku zo dňa 19.08.2022, vyjadrením splnomocneného zástupcu žalobcu, výsluchom žalobcu, keď
pojednával v neprítomnosti žalovaného v zmysle § 180 CSP, ktorý svoju neúčasť na pojednávaní
ospravedlnil, ale nepožiadal o odročenie pojednávania a zistil nasledovný skutkový a právny stav:

7. Splnomocnený zástupca žalobcu na pojednávaní uviedol, že sa v celom rozsahu pridržiava žaloby a
doterajších písomných vyjadrení s tým, že navrhuje výsluch žalobcu. Žalobcovi nebola nikdy doručená

žiadna zmluva o budúcej kúpnej zmluve, bol mu ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy doručený len
vzor zmluvy bez toho, aby tam bol identifikovaný predmet zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, nebol tam
ani identifikovaný žalobca ako budúci kupujúci. Zo strany žalovaného ani zo strany investora nebola
vykonaná žiadna aktivita na uzavretie zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Ako to bolo aj z komunikácie
zrejme, že žalobca bol ten aktívny článok celého vzťahu a on sa snažil dosiahnuť účel uzavretia zmluvy.

8. Žalobca pri výsluchu na pojednávaní uviedol, že písal 16.6. mail a pýtal sa, či je možné predlžiť dobu
rezervácie, ale na jeho mail mu nikto neodpovedal a mal za to, že keďže má relatívne veľa času do
konca rezervácie, tak sa rezervácia nepredlžuje a všetko stihne v riadnom termíne. Neprišla mu žiadna
písomná forma, že mu predlžujú rezerváciu ani ústne ani písomne. Žalovaný si vymyslel, že žalobcu

vyzývali na uzavretie Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, toto nie je pravdivé. Stretávali sa počas doby
rezervácie, ale na uzavretie zmluvy ho ani písomne ani ústne nevyzval.

9. Z Rezervačnej zmluvy č. P..X vyplýva, že zmluva je uzatvorená podľa § 51 Občianskeho zákonníka
medzi žalovaným ako realitnou kanceláriou a žalobcom ako rezervujúcim dňa 16.05.2022. Podľa

čl. 2 si na základe tejto zmluvy rezervujúci rezervuje u realitnej kancelárie predmet rezervácie a
realitná kancelária sa zaväzuje rezervovať rezervujúcemu predmet rezervácie za účelom uzavretia
Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve najneskôr do uplynutia doby rezervácie a okrem iného aj zabezpečiť
vypracovanie Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Podľa čl. 3 predmetom rezervácie je byt so súčasným
číslom P..X, pivničná kobka so súčasným číslom X.XX, garážové státie so súčasným číslom P. v bytovom

dome R., ktorý (podľa čl. 1) stojí na pozemkoch vo vlastníctve investora v k.ú. C. na S. L. (ďalej
len „nehnuteľnosť“). Podľa čl. 4 realitná kancelária sa zaväzuje rezervovať rezervujúcemu predmet
rezervácie na dobu 45 dní odo dňa uzavretia tejto zmluvy. Podľa čl. 5 rezervačný poplatok je stanovený
sa sumu 5.000 eur a rezervujúci je povinný zaplatiť rezervačný poplatok bezhotovostným prevodom na
účet realitnej kancelárie do troch pracovných dní od uzavretia tejto zmluvy. V prípade uzavretia Zmluvy

o budúcej kúpnej zmluve sa rezervačný poplatok v plnej výške započítava na úhradu poslednej splátky
kúpnej ceny. V prípade neuzavretia Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve z dôvodu na strane rezervujúceho
sa rezervačný poplatok nevracia, ale sa v plnej výške započítava na odmenu realitnej kancelárie za
poskytnutieslužiebpodľatejtozmluvy.Zadôvodnastranerezervujúcehosapovažujenajmäskutočnosť,
kedy rezervujúci odmietne uzatvoriť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve a to napriek tomu, že ho investor

na uzavretie takejto zmluvy písomne vyzval. V prípade neuzavretia Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve z
dôvodu na strane investora sa táto zmluva v celom rozsahu zrušuje márnym uplynutím doby rezervácie
a realitná kancelára sa zaväzuje vrátiť rezervačný poplatok v plnej výške rezervujúcemu do piatich
pracovných dná po márnom uplynutí doby rezervácie. Podľa čl. 7 táto zmluva sa môže meniť alebo
zrušiť iba dohodou strán v písomnej forme.

10.Zplatobnéhopríkazu-bankovéhovýpisuvyplýva,žežalobcauhradilsumu5.000eurdňa19.05.2022
na účet žalovaného uvedený v Rezervačnej zmluve.

11. Žalobca doporučeným listom podaným na poštovú prepravu dňa 12.07.2022 vyzval žalovaného na

vrátenie rezervačného poplatku vo výške 5.000 eur do piatich pracovných dní. Zásielka sa žalobcovi
vrátila ako nedoručená. Žalobca uvedený list zaslal žalovanému aj ako prílohu e-mailu a zároveň
ho e-mailom vyzval na vrátenie rezervačného poplatku. Dňa 20.07.2022 žalovaný odpísal e-mailom
žalobcovi, že vzhľadom na dovolenkové obdobie a odcestovanie zodpovedných osôb sa vyjadrí vpriebehu budúceho týždňa. Žalobca telefonicky kontaktoval žalovaného dňa 18.7.2022, 20.07.2022,
03.08.2022, 09.08.2022, formou sms ho kontaktoval 19.07.2022, 20.07.2022, 04.08.2022, 15.08.2022
a 16.08.2022.

12. Žalovaný zaslal žalobcovi list označený ako započítanie rezervačného poplatku zo dňa 19.08.2022
v ktorom mu oznámil, že na základe skutočnosti, že v rezervačnej dobe, t.j. 45 dní odo dňa podpisu
zmluvy neuzavrel Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, sa rezervačný poplatok v sume 5.000 eur v plnej
výške započítava na odmenu realitnej kancelárie za poskytnutie služieb podľa zmluvy. Žalovaný ochotne

dobu rezervácie viac krát predĺžil za účelom výberu žalobcom požadovaného vybavenia bytu, pričom
ani v takto predĺženej dobe rezervácie žalobca neprejavil záujem uzatvoriť Zmluvu o budúcej kúpnej
zmluve. Žalovaný vystavil žalobcovi faktúru o započítaní rezervačného poplatku v sume 5.000 eur.

13. Podľa § 51 Občianskeho zákonníka Účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne
upravená; zmluva však nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona.

14. Podľa § 451 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka Kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí
obohatenie vydať (1).Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho
dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako
aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov (2).

15. Podľa § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka v znení účinnom ku dňu vzniku omeškania, ak ide
o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z
omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný platiť poplatok z omeškania; výšku úrokov z omeškania
a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.

16. Podľa § 3 ods. 1 nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z.z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia
Občianskeho zákonníka (v znení účinnom ku dňu vzniku omeškania), výška úrokov z omeškania je o 5
percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému
dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.

17. Z vykonaného dokazovania mal súd preukázané, že žalobca ako rezervujúci a žalovaný ako realitná
kancelária uzavreli dňa 16.05.2022 Rezervačnú zmluvu č. P..X, na základe ktorej si žalobca rezervoval
u žalovaného predmet rezervácie - nehnuteľnosť za účelom uzavretia Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve
a žalovaný sa zaviazal rezervovať žalobcovi tento predmet rezervácie za účelom uzavretia Zmluvy o

budúcej kúpnej zmluve najneskôr do uplynutia doby rezervácie a okrem iného zabezpečiť vypracovanie
Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Podľa čl. 4 sa žalovaný zaviazal rezervovať žalobcovi predmet
rezervácie na dobu 45 dní odo dňa uzavretia tejto zmluvy, teda do 30.06.2022. Podľa čl. 5 bol žalobca
povinný zaplatiť rezervačný poplatok vo výške 5.000 eur bezhotovostným prevodom na účet žalovaného
do troch pracovných dní od uzavretia tejto zmluvy.

Podľa platobného príkazu - bankového výpisu žalobca uhradil rezervačný poplatok vo výške 5.000 eur
dňa 19.05.2022 na účet žalovaného uvedený v Rezervačnej zmluve.
Včl.5Rezervačnejzmluvysazmluvnéstranydohodli,ževprípadeneuzavretiaZmluvyobudúcejkúpnej
zmluve z dôvodu na strane žalobcu sa rezervačný poplatok nevracia, ale sa v plnej výške započítava na
odmenu žalovaného za poskytnutie služieb podľa tejto zmluvy. Za dôvod na strane žalobcu sa považuje

najmä skutočnosť, kedy žalobca odmietne uzatvoriť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve a to napriek tomu,
že ho Investor na uzavretie takejto zmluvy písomne vyzval. V prípade neuzavretia Zmluvy o budúcej
kúpnej zmluve z dôvodu na strane Investora sa táto zmluva v celom rozsahu zrušuje márnym uplynutím
doby rezervácie a žalovaný sa zaväzuje vrátiť rezervačný poplatok v plnej výške žalobcovi do piatich
pracovných dná po márnom uplynutí doby rezervácie.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve nebola uzavretá počas doby rezervácie do 45 dní odo dňa uzavretia
Rezervačnej zmluvy, teda do 30.06.2022, ani neskôr.
Žalovaný nevrátil žalobcovi rezervačný poplatok.
Uvedené skutkové tvrdenia boli v konaní nesporné a boli v súlade s predloženými listinnými dôkazmi.

18. Sporným v konaní bolo, že doba rezervácie bola predĺžená s to na žiadosť žalobcu a že Zmluva o
budúcej kúpnej zmluve nebola uzavretá z dôvodu na strane žalobcu, ktorý ju odmietol podpísať.
19. Žalobca tvrdil, že doba rezervácie nebola predĺžená, e-mailom sa pýtal, či je možné predĺžiť dobu
rezervácie, ale na jeho e-mail mu nikto neodpovedal, preto mal za to, že rezervácia sa nepredlžuje.PočasdobyrezerváciežalobcanebolvyzvanýzostranyInvestoraanižalovanéhonauzatvorenieZmluvy
o budúcej kúpnej zmluve.

20. Žalovaný tvrdil, že žalobca žalovaného požiadal, či je možne predĺžiť dobu rezervácie na dlhšiu dobu
a že konateľ žalovaného vyzval žalobcu na osobnom stretnutí na podpísanie Zmluvy o budúcej kúpnej
zmluve, ale žalobca ju nepodpísal a požiadal o poskytnutie času. Žalovaný na preukázanie svojich
tvrdení neoznačil ani nepredložil žiadny dôkaz.

21. Civilný sporový poriadok stranám ukladá povinnosť objasniť všetky potrebné skutočnosti a označiť k
nim potrebné dôkazné prostriedky (ide o povinnosť tvrdenia a povinnosť dôkaznú). Povinnosť tvrdenia
a dôkazná povinnosť postihuje obe strany sporu v konaní ovládanom prejednacou zásadou, t. j. v
sporovomkonaní,keďženesplnenietejtopovinnostimôžemaťprestranunepriaznivýdôsledokvpodobe
nepriaznivého výsledku sporu. Rozdelenie bremena tvrdenia a dôkazného bremena medzi strany v
spore závisí na tom, ako vymedzuje právna norma ich práva a povinnosti. Obvykle platí, že skutočnosti

navodzujúcežalovanéprávomusítvrdiťžalobca,zatiaľčookolnostitotoprávovylučujúcesúzáležitosťou
žalovaného. Pri posudzovaní dôkazného bremena na strane toho - ktorého účastníka treba rešpektovať
tzv. negatívnu dôkaznú teóriu, t.j. pravidlo, že neexistencia (niečoho) sa zásadne nepreukazuje. Na
nikom totiž nemožno spravodlivo žiadať, aby preukázal reálnu neexistenciu určitej právnej skutočnosti.

22. Žalobca poprel skutkové tvrdenia žalovaného a uviedol vlastné skutkové tvrdenia, že údajné
stretnutie, na ktorom žalobca mal žiadať predĺženie doby rezervácie a následne odmietnutie podpisu
Zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy sa nikdy neuskutočnilo, jedná sa o klamstvá, žalobca žiadnym
spôsobom uzatvorenie Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve nezmaril a ani neodmietol a žiadnym spôsobom
nepredlžoval dobu rezervácie. Žalobca na preukázanie svojich tvrdení neoznačil ani nepredložil žiadne

dôkazy a tieto vzhľadom na negatívnu dôkaznú teóriu ani nebolo možné od neho spravodlivo požadovať,
teda aby preukázal neexistenciu tvrdenej skutočnosti. Naopak, povinnosťou žalovaného bolo preukázať
existenciu ním tvrdených skutočností.

23. Keďže žalobca vyššie uvedené skutkové tvrdenia žalovaného poprel a žalovaný na preukázanie

svojich tvrdení neoznačil ani nepredložil žiadny dôkaz, žalovaný teda svoje skutkové tvrdenia
nepreukázal žiadnym dôkazom, súd ich považoval za nepreukázané. Preukázaným potom bolo, že doba
rezervácie nebola predĺžená a že k uzavretiu Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve neprišlo z dôvodu na
strane Investora, resp. žalovaného.

24. Po vykonanom dokazovaní a právnom posúdení veci súd dospel k záveru, že žaloba žalobcu je
dôvodná.

25.Vykonanýmdokazovanímbolopreukázané,žežalobcaažalovanýuzavrelirezervačnúzmluvu,ktorú
súd posúdil ako zmluvu nepomenované podľa § 51 Občianskeho zákonníka. V rezervačnej zmluve sa

žalobca zaviazal uhradiť rezervačný poplatok vo výške 5.000 eur a uzavrieť Zmluvu o budúcej kúpnej
zmluve a žalovaný sa zaviazal rezervovať žalobcovi predmet rezervácie najneskôr do uplynutia doby
rezervácie a zabezpečiť vypracovanie Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Žalobca uhradil rezervačný
poplatok vo výške 5.000 eur, ale do uplynutia doby rezervácie k uzavretiu Zmluvy o budúcej kúpnej
zmluve neprišlo. V konaní nebolo preukázané, že by doba rezervácie bola zmluvnými stranami platne

predĺžená, keď podľa čl. 7 Rezervačnej zmluvy sa táto môže meniť alebo zrušiť iba dohodou strán v
písomnej forme a v konaní nebolo ani tvrdené ani preukázané, že by o takejto zmene zmluvné strany
uzavreli písomnú dohodu. Žalovaný nepreukázal, že by on alebo Investor písomne vyzvali žalobcu na
uzavretie Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, preto súd dospel k záveru, že Zmluva o budúcej kúpnej
zmluvenebolauzavretázdôvodunastraneInvestora,resp.žalovaného,niezdôvodunastranežalobcu.

Súd poukazuje na čl. 5 bod. 5, podľa ktorého Investor bol povinný vyzvať žalobcu písomne (nie ústne)
na uzavretie Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve a až následné odmietnutie jej uzatvorenia rezervujúcim
sa považuje za dôvod na strane rezervujúceho. V zmysle čl. 5 bod. 6 Rezervačnej zmluvy sa táto zrušila
márnym uplynutím doby rezervácie a žalovaný bol povinný vrátiť žalobcovi rezervačný poplatok v plnej
výške. Nakoľko dôvod plnenia odpadol, je žalovaný podľa čl. 5 bod 6 Rezervačnej zmluvy a § 451

ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka povinný vrátiť žalobcovi rezervačný poplatok titulom bezdôvodného
obohatenia. Keďže žalovaný rezervačný poplatok žalobcovi nevrátil, súd žalobe žalobcu vyhovel a uložil
žalovanému povinnosť vrátiť žalobcovi rezervačný poplatok vo výške 5.000 eur.26. Žalovaný sa dostal do omeškania so zaplatením peňažného dlhu 5.000 eur dňa 07.07.2022, keď
rezervačný poplatok nevrátil do piatich pracovných dní po márnom uplynutí doby rezervácie, t.j. do
06.07.2022 a nasledujúci deň sa dostal do omeškania. Vychádzajúc z uvedeného má žalobkyňa nárok

na zaplatenie úroku z omeškania vo výške o 5 percentuálnych bodov viac ako je základná úroková
sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu, teda
odo dňa 07.07.2022, kedy výška základnej úrokovej sadzby k uvedenému dňu bola 0,00 %. Žalobca
tak má popri dlžnej istine aj nárok na zaplatenie úroku z omeškania vo výške 5,00 % (5 + 0,00 %) ročne
zo sumy 5.000 eur od 07.07.2022 do zaplatenia, ktorú sumu súd žalobcovi priznal.

27. Podľa § 255 ods. 1 Civilného sporového poriadku súd prizná strane náhradu trov konania podľa
pomeru jej úspechu vo veci.

28. Podľa § 262 ods. 1 Civilného sporového poriadku o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj
bez návrhu súd v rozhodnutí, ktorým sa konanie končí.

29. Podľa § 262 ods. 2 Civilného sporového poriadku o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej
inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá
súdny úradník.

30. O náhrade trov konania rozhodol súd podľa ustanovenia § 255 ods. 1 Civilného sporového poriadku
podľa pomeru úspechu a žalobcovi, ktorý mal vo veci plný úspech, priznal voči žalovanému nárok na
náhradu trov konania v rozsahu 100 %. O výške náhrady trov konania rozhodne súd po právoplatnosti
rozsudku samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní od jeho doručenia na Okresný súd Trnava.
Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané.
Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.
V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach podania, a síce ktorému súdu je určené, kto ho robí,
ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje, podpis, spisová značka konania (§ 127 ods. 1 CSP) uviesť, proti

ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje
za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh) (§ 363 CSP).
Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada

mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.
Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.
Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak

a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za
následok nesprávne rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej

inštancie.Ak povinný dobrovoľne neplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa zák. č. 233/1995 Z. z.; ak ide o rozhodnutie o výchove maloletých detí,
návrh na súdny výkon rozhodnutia.