Rozsudok – Ostatné ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Tuesday, March 25, 2025

Súd: Krajský súd Nitra
Spisová značka: 12Co/12/2025

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6121530222
Dátum vydania rozhodnutia: 25. 03. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Denisa Šaligová

ECLI: ECLI:SK:KSNR:2025:6121530222.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Nitre, v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Denisy Šaligovej a sudkýň

JUDr. Renáty Pátrovičovej a Mgr. Andrey Szombathovej-Polákovej, v spore žalobkyne: A. B., nar.
XX.XX.XXXX, bytom C. XXX, XXX XX D., zastúpená: Advokátska kancelária CIMRÁK s.r.o., so sídlom
Štefánikova 7, 949 01 Nitra, IČO: 36 868 876, proti žalovanej: E. F. C., nar. XX.XX.XXXX, bytom G.
XXXX, XXX XX D. H., zastúpená: Petruška & partners s.r.o., advokátska kancelária, so sídlom Kupecká
18, 949 01 Nitra, IČO: 47 254 882, o zaplatenie sumy 900 eur s príslušenstvom, o odvolaní žalovanej
proti rozsudku Okresného súdu Nitra č. k. 36C/10/2022-189 zo dňa 12.03.2024 v spojení s uznesením
č. k. 36C/10/2022-253 zo dňa 19.02.2025, takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie vo výrokoch I. a III. p o t v r d z u j e .

Žalobkyni priznáva voči žalovanej nárok na náhradu trov odvolacieho konania v plnom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Súd prvej inštancie napadnutým rozsudkom zaviazal žalovanú zaplatiť žalobkyni sumu 900 eur s 5%
ročným úrokom z omeškania od 09.10.2021 do zaplatenia do troch dní od právoplatnosti rozsudku, vo
zvyšku žalobu zamietol a žalobkyni priznal voči žalovanej nárok na náhradu trov konania v rozsahu
100%. Zaplatenia žalovanej sumy sa žalobkyňa domáhala titulom vydania bezdôvodného obohatenia,
ktoré vzniklo na strane žalovanej z dôvodu uzatvorenia neplatnej nájomnej zmluvy, na základe ktorej

dňa 19.05.2020 zaplatila na účet žalovanej sumu 900 eur, ktorú jej žalovaná nevrátila.

2. Súd prvej inštancie vo veci rozhodol najskôr rozsudkom č. k. 36C/10/2022-65 zo dňa 17.05.2022
tak, že žalobu zamietol. Po rozhodnutí odvolacieho súdu č. k. 12Co/106/2022-102 zo dňa 12.09.2023
a vrátení veci súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie, mal súd prvej inštancie
na základe vykonaného dokazovania za preukázané, že medzi stranami sporu bola dňa 13.05.2020
podpísaná zmluva v zmysle § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka, pričom na strane nájomcu okrem

žalobkyne vystupoval aj druhý nájomca pán I. J. a na strane prenajímateľa žalovaná. Predmetom zmluvy
malo byť prenechanie bytu nájomcom na dočasné užívanie počnúc dňom 01.06.2020. Žalobkyňa byt
užívala a dňa 19.05.2020 uhradila na účet žalovanej sumu 900 eur, predstavujúcu depozit uvedený
v nájomnej zmluve. Spornou zostala skutočnosť, či samotná nájomná zmluva je absolútne neplatným
právnym úkonom s poukazom na § 37 a § 39 Občianskeho zákonníka, resp. relatívne neplatným podľa
§ 49a Občianskeho zákonníka. Zároveň súd posudzoval, či na strane žalovanej došlo k bezdôvodnému
obohateniu na úkor žalobkyne z dôvodu, že žalovaná nebola vlastníčkou prenajímaného bytu ako aj tým,

či vznikol žalovanej nárok na ponechanie si sumy 900 eur titulom zmluvnej pokuty, resp. iným právnym
titulom.3. Z vykonaného odkazovania mal súd preukázané, že strany mali úmysel uzatvoriť zmluvu o nájme
bytu. I keď bola zmluva o nájme bytu medzi žalobkyňou ako jednou z nájomcov a žalovanou ako
prenajímateľkou uzatvorená dňa 13.05.2020 v písomnej forme, súd dospel k záveru, že tento právny

úkon je absolútne neplatný.

4. Konštatoval, že uvedenie výšky nájomného alebo spôsobu jeho výpočtu ako podstatnej
náležitostizmluvyznamená,ževzmluveonájmebytumusíbyťdojednanábuďvýškanájomnéhočíselne
uvedenou sumou, alebo aspoň spôsob jeho výpočtu. Podobne podstatnou náležitosťou je dojednanie

o výške úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Dojednanie o výške
úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu musí byť samostatným dojednaním mimo dojednania o výške
nájomného. Ide o samostatné náležitosti nájomnej zmluvy, ako aj samostatné povinnosti nájomcu nimi
založené. Pokiaľ nie sú takto osobitne dojednané nájomné a úhrady za služby spojené s nájmom,
nájomná zmluva je neplatná. Dostatočne určito a zrozumiteľne je spôsob výpočtu úhrad za plnenia
spojené s nájmom dojednaný vtedy, ak k určitej konkrétnej sume, ktorú bude nájomca povinný platiť, je

možné dospieť priamo na základe údajov uvedených v nájomnej zmluve. Inak môže takéto ustanovenie
pre svoju neurčitosť spôsobiť absolútnu neplatnosť celej zmluvy o nájme bytu (je zrejmé, že nestačí
dojednať výšku úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu, napríklad iba tak, že nájomca bude znášať
alikvotnú časť nákladov, ak nie je zrejmé, ako sa určí jej výška). Podľa súdnej praxe „spôsobom výpočtu“
úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu je potrebné rozumieť také dojednanie, ktoré obsahuje údaje,

na ktorých základe je možné pomocou objektívne určiteľných hľadísk vykonať výpočet úhrady za služby,
t. j. dospieť ku konkrétnej peňažnej sume.

5. Súd dospel k názoru, že podľa zmluvy mali nájomcovia uhrádzať sumu 600 eur ako dohodnuté
nájomné, pričom podľa čl. 4.2 sa zmluvné strany dohodli, že v nájomnom je zahrnutá úhrada za plnenia

poskytované s užívaním predmetu nájmu. Súd bol toho názoru, že konkrétne položky plnení v spore
neboli žalovanou preukázané, t. j. nie je zrejmé, na základe akých údajov, resp. akým spôsobom bola
vypočítaná takáto úhrada, resp. preddavky za služby spojené s užívaním - teplo, elektrická energia,
plyn, spotreba teplej a studenej vody, odvoz a likvidácia odpadu, internet, satelitná parabola, upratovanie
spoločných priestorov (4.2). Napriek tomu, že žalovaná tvrdila, že v čl. 4.4 sú uvedené položky spojené

s energiami, pričom malo ísť o bežné výdavky (náklady na energiu vo výške 32 + 30 + 20 eur), bol súd
toho názoru, že v nájomnej zmluve nie sú vyjadrené určito podstatné náležitosti v zmysle § 686 ods.
1 Občianskeho zákonníka, a to výška nájomného a výška úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu
alebo spôsob ich výpočtu. V nájomnej zmluve je v čl. 4, bod 4.1 uvedená suma 600 eur, ktorú mali platiť
nájomcovia do 15. dňa mesiaca predchádzajúceho mesiacu, za ktorý je nájomné platené. V tejto sume

bola zahrnutá úhrada za plnenia poskytované s užívaním predmetu nájmu, teda boli v tomto ustanovení
vymenované všetky druhy poplatkov súvisiace s prevádzkovaním predmetného bytu. Súd konštatoval,
že v žiadnom ustanovení nájomnej zmluvy nebolo výslovne uvedené dojednanie zmluvných strán o tom,
koľko z mesačnej platby (600 eur) predstavuje odplata za užívanie bytu (nájomné) a koľko predstavujú
úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu, prípadne spôsob ich výpočtu. Ak aj žalovaná tvrdila, že sú

uvedené v čl. 4.4 zmluvy, súd to nemal hodnoverne preukázané, pretože tam boli uvedené len 3 položky,
pričom v čl. 4.2 išlo o 8 položiek. Okrem toho sa čl. 4.4 zmluvy viazal k vratnému depozitu, tzv. kaucii
a spôsobu jej prípadného použitia. Ak teda zmluvné strany v predmetnej zmluve zakotvili povinnosť
nájomcu platiť žalovanej každý mesiac 600 eur, právny úkon nie je dostatočne určitý, pretože z neho
nie je zrejmé, aká časť tejto sumy predstavuje nájomné a aká časť úhradu za plnenia poskytované

s užívaním bytu. Keďže podstatné náležitosti nájomnej zmluvy, a to výška nájomného, ako aj služby
spojené s užívaním bytu, neboli dojednané určite, zrozumiteľne a jednoznačne, je potrebné konštatovať,
že medzi stranami sporu nevznikol platný nájomný vzťah.

6. Zmluva o nájme bytu musí pre svoju platnosť obsahovať aj označenie zmluvných strán,

teda nájomcu a prenajímateľa, ktorí musia riadne prejaviť vôľu zmluvných strán zmluvu uzatvoriť.
Prenajímateľom môže byť iba osoba, ktorá je oprávnená s bytom disponovať do tej miery, že ho môže
nájomcovi prenajať, spravidla vlastník bytu. Pokiaľ to tak nie je, nájomná zmluva je neplatná. Ak je
byt v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb, vyžaduje sa rozhodnutie spoluvlastníkov v súlade s
pravidlami o rozhodovaní o hospodárení s vecou. Zmluvu o nájme bytu možno uzatvoriť aj v zastúpení

prenajímateľa na základe plnomocenstva udeleného pre jednotlivý prípad, ale aj pre určitý okruh konaní
(správu domu, ak zahŕňa aj splnomocnenie na takéto konanie), musí však byť z nájomnej zmluvy zrejmé,
že je podpísaná splnomocnencom. Súd sa nestotožnil ani s názorom žalovanej, že bola oprávnená
podpísať zmluvu o nájme bytu, pretože táto skutočnosť zo zmluvy nevyplývala. Z obsahu zmluvy a aniprotokoluoodovzdaníbytunevyplýva,žebyžalovanákonalavmenevlastníkabytuabolanatoosobitne
splnomocnená. Okrem toho mal súd preukázané, že byt tak, ako je evidovaný na liste vlastníctva, je
rozdelený na 2 časti a každá z nich je prenajímaná osobitne, z dôvodu čoho bol i predmet zmluvy

vymedzený ako časť mezonet. V zmluve a ani v protokole nie je uvedená výmera predmetu nájmu.

7. Súd nemal preukázané, že by medzi stranami sporu došlo k uzatvoreniu platnej ústnej zmluvy o
nájme,pretoženebolopreukázané,žebysastranysporudohodlinavšetkýchpodstatnýchnáležitostiach
zmluvy, teda aj na výške nájomného ako aj výške úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu.

8. S poukazom na to, že súd vyhodnotil zmluvu o nájme bytu za neplatný právny úkon, zaoberal
sa nárokom žalobkyne, ktorá titulom bezdôvodného obohatenia požadovala zaplatenie sumy 900 eur
od žalovanej. Bolo nesporné, že žalobkyňa uhradila žalovanej sumu 900 eur ako depozit ako aj to, že
sumu 600 eur mesačne uhradili nájomcovia žalovanej za obdobie, počas ktorého v byte bývali. Súd
vykonaným dokazovaním dospel k záveru, že nájomcovia (t. j. žalobkyňa a jej priateľ) odišli z bytu ku dňu

31.08.2021, a do tohto obdobia mali zaplatené všetky platby spojené s užívaním bytu. Je pravdou, že
výpoveď z nájmu bytu bola žalovanej doručená až v priebehu júna 2021 a 3-mesačná výpovedná lehota
podľa zmluvy mala uplynúť k 30.09.2021. Z vykonaného dokazovania súd ale zistil, že o výpovedi z
nájmu bytu mala žalovaná vedomosť už v máji 2021, pretože jej to bolo oznámené mailom, ale samotná
výpoveď jej bola doručená až v júni 2021. Súd po ustálení neplatnosti nájomnej zmluvy pristúpil ku

skúmaniu, či sa žalovaná na úkor žalobkyne bezdôvodne obohatila zadržaním sumy 900 eur. Táto suma
mala podľa žalovanej predstavovať kauciu z dôvodu nedodržania doby nájmu počas 3 rokov ako aj pre
nezaplatenie nájomného za mesiac 9/2021. Keďže súd vyhodnotil zmluvu o nájme ako neplatný právny
úkon, nemožno vyhodnotiť časť zmluvy o dojednaní zmluvnej pokuty (pokuty za nedodržanú celkovú
dobu nájmu 3 roky), ako platné dojednanie. V tomto prípade platí, že ak platne nevznikne hlavný –

zabezpečovaný záväzok, nemožno hovoriť ani o platnom uzavretí dohody o zmluvnej pokute. Tam, kde
nie je hlavný záväzok, nemôže samostatne vzniknúť a existovať záväzok akcesorický. Bez platného
záväzku nemôže dôjsť ani k porušeniu povinností z neho vyplývajúcich. Na základe toho žalovanej
nemohol vzniknúť nárok na zadržanie kaucie 900 eur. Ak aj žalovaná uvádzala, že žalobkyňa neuhradila
nájomné za 9/2021, súd mal preukázané, že v mesiaci september 2021 nájomcovia už byt neužívali a

nájomné za celé obdobie užívania bytu mali v plnom rozsahu uhradené. Keďže zmluva o nájme bolo
vyhodnotená ako neplatná od počiatku (ex tunc), nebolo možné, aby súd prípadne uložil žalobkyni
povinnosť zaplatiť nájomné za september 2021. Z dôvodu, že súd mal preukázané, že na strane
žalovanej došlo k bezdôvodnému obohateniu, žalobe žalobkyne vyhovel. V časti uplatneného úroku
z omeškania žalobu zamietol, pričom vychádzal z výzvy žalobkyne na úhradu dlžnej sumy a žalobkyni

priznal voči žalovanej aj nárok na náhradu trov konania v plnom rozsahu. Svoje rozhodnutie oprel
o ustanovenia § 35 ods. 1, 2, § 37 ods. 1, § 451 ods. 1, 2, § 457, § 544 ods. 1, 2, § 517 ods. 2, §
676 ods. 1, § 685 ods. 1, § 686 ods. 1, zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, § 3 ods. 1
nariadenia vlády č. 87/1995 Z. z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka
v znení neskorších predpisov, § 255 ods. 1 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilného sporového poriadku (ďalej

len „CSP“).

9. Proti tomuto rozsudku podala v zákonnej lehote odvolanie žalovaná, ktorá navrhla napadnuté
rozhodnutie súdu prvej inštancie zmeniť a žalobu zamietnuť, prípadne zrušiť a vrátiť súdu prvej inštancie
na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. Namietala porušenie práva na spravodlivý proces, nesprávne

skutkové zistenia a nesprávne právne posúdenie veci podľa § 365 ods. 1 písm. b), f), h) CSP. Súd
rozhodol v rozpore s pôvodným predbežným názorom. Najskôr považoval zmluvu za platnú, no po
vrátení veci odvolacím súdom nevyslovil predbežný právny názor, ale vykonával rozsiahle dokazovanie,
hoci mal za to, že zmluva je absolútne neplatná, čím len navyšoval trovy konania. Súd nepovažoval
za dostatočné dojednanie v čl. 4.1 a 4.4 zmluvy napriek tomu, že je v nich uvedená konkrétna suma.

Náklady spojené s užívaním bytu však neboli sporné pre žiadnu zmluvnú stranu. Ani v konaní sp.
zn. 16C/3/2022 a sp. zn. 7Co/103/2023, kde bola v postavení žalobkyne, súdy nevyhodnotili zmluvu
s rovnakým obsahom za absolútne neplatný právny úkon. V čl. 4.4 sú uvedené všetky náklady
spojené s užívaním bytu, pri ktorých mohol vzniknúť potencionálny nedoplatok. Nájomcovia vedeli,
pri akom prekročení nákladov sa budú musieť spolupodieľať na zaplatení nedoplatku. Pri ostatných

položkách, ako satelitná parabola, prípadne upratovanie spoločných priestorov či internet, nemôže
vzniknúť nedoplatok. Boli však zahrnuté v čl. 4.2 z dôvodu, aby bolo medzi zmluvnými stranami zrejmé,
že sú súčasťou odplaty za nájomné. Je zrejmé, že náklady spojené s užívaním bytu boli v nájomnej
zmluve úplne jasne a zrozumiteľne stanovené, teda uvedené číselným vyjadrením, pričom za elektrinusa platilo 30 eur mesačne, za plyn 30 eur mesačne a za vodu 20 eur mesačne. Súd prvej inštancie
v odôvodnení uviedol, že z obsahu zmluvy a ani protokolu o odovzdaní bytu nevyplýva, že by žalovaná
konala v mene vlastníka bytu a bola na to písomne splnomocnená. Ona však nikdy netvrdila, že

podpísala nájomnú zmluvu za majiteľa bytu a ani, že ju majiteľ na uvedené splnomocnil, t. j. aby zmluvu
podpísala v jeho mene. Zmluvu podpísala sama za seba, a to na základe nájomnej zmluvy, ktorú mala
uzavretú s majiteľom bytu, z ktorej obsahu vyplývalo, že môže prenechať byt do nájmu tretej osobe.
Prenajímateľmôžebyťajináosobaakomajiteľbytu,akmánatooprávnenie.Súdneposudzovalplatnosť
dohodnutia zmluvnej pokuty vo výške 900 eur z dôvodu, že vyhodnotil zmluvu za absolútne neplatný

právny úkon. Zmluvné strany sa dohodli na nižšej cene nájmu z dôvodu, že nájomcovia sa zaviazali
zotrvať v nájme 3 roky. V prípade nezotrvania mali uhradiť zmluvnú pokutu vo výške 900 eur. Uvedené
nájomcovia ani nespochybňovali, žalobkyňa sa vrátenia sumy 900 eur dožadovala z dôvodu, že jej
(žalovaná) prenajala byt, ktorý nebol jej. Tiež bolo v konaní preukázané, že nájomcovia poznali majiteľa
bytu E. K. ešte pred uzatvorením nájomnej zmluvy. Sama žalobkyňa uviedla, že nájomné za mesiac
september v sume 600 eur nezaplatila.

10. Žalobkyňa v písomnom vyjadrení k odvolaniu navrhla rozsudok súdu prvej inštancie ako vecne
správny potvrdiť. Žalovaná súdu vyčítala prekvapivosť rozhodnutia, je však potrebné uviesť, že súd
prvej inštancie sa riadil kasačne záväzným právnym názorom odvolacieho súdu, ktorý nepovažoval za
dostatočné posúdenú existenciu podnájomného vzťahu, tak ako bola konštatovaná v prvom rozsudku.

Súd prvej inštancie teda nemal inú možnosť ako vykonať dokazovanie v naznačenom smere, aby opäť
nedošlo k nedostatočnému odôvodneniu rozsudku. Už v momente doručenia uznesenia krajského súdu
teda žalovaná mohla a mala vedieť, že bude nanovo posudzovaná platnosť a existencia zmluvy. Zo
strany súdu prvej inštancie teda nemohlo ísť o prekvapivý rozsudok, ale len o dôsledok, ktorý vyplynul
z kasačne záväzného právneho názoru a z vykonaného dokazovania, kedy mala žalovaná možnosť

sa ku všetkému vyjadriť. Ďalší dôvod odvolania žalovaná vidí v tom, že obdobnú zmluvu tunajší súd
v konaní sp. zn. 7Co/103/2023 vyhodnotil ako platnú. Právna záväznosť rozhodnutia o predbežnej
otázke je daná iba v prípade, ak je daná totožnosť strán ako aj totožnosť právneho vzťahu, čo pri
tomto rozhodnutí absentuje. V danom prípade mala žalovaná predmet nájmu vo výpožičke, takže nešlo
o podnájomný vzťah. Rovnako išlo o nezaplatenú odplatu za užívanie nehnuteľnosti, pričom užívanie

nebolo sporné. Žalovaná neuviedla, že krajský súd v súvislosti s kauciou 900 eur v konaní sp. zn.
7Co/103/2023 uviedol, že dojednaná pokuta je v hrubom rozpore s dobrými mravmi a takéto dojednanie
je podľa § 39 OZ absolútne neplatné, pretože neprimeraným spôsobom zasahuje do práv a oprávnených
záujmov žalovanej, pretože nútila žalovanú, aby zotrvala v nájme minimálne dva roky, a to aj proti jej
vôli, pod následkom hrozby ponechania si kaucie žalobkyňou, ktorá slúžila ako zmluvná pokuta, hoci bol

najskôr nájom dohodnutý na obdobie od 09.12.2019 do 31.12.2020. Žalovaná bola prakticky za každých
okolností nútená zotrvať v nájme minimálne 2 roky, aby nebola sankcionovaná zmluvnou pokutovou vo
výške 900 eur.

11. Žalovaná v reakcii na vyjadrenie žalobkyne uviedla, že odvolací súd nijakým spôsobom

nespochybňoval platnosť nájomnej zmluvy uzavretej medzi sporovými stranami, spochybňoval, či
išlo o podnájomný vzťah, pričom ona nikdy netvrdila, že išlo o podnájomný vzťah, takto zmluvný
vzťah vyhodnotil práve súd prvej inštancie. Opätovne vyčítala súdu vytýčenie dvoch pojednávaní
a vykonávanie dokazovania výsluchom svedkov a sporových strán, pričom svoj predbežný názor
súd uviedol až po vykonaní týchto dôkazov. Ak bola zmluva od počiatku neplatná, nie je zrejmé

prečo súd nevyslovil svoj právny názor ihneď po vrátení veci odvolacím súdom. Žalobkyňa nikdy
absolútnu neplatnosť zmluvy ani nenamietala, dovolávala sa len relatívnej neplatnosti z dôvodu, že ona
(žalovaná) nebola vlastníčkou bytu. V tomto smere musí byť rozsudok prekvapivý aj pre žalobkyňu.
Žalobkyňa a aj svedok J. mali zmluvu k dispozícii vopred a súhlasili s ňou, t. j. súhlasili aj s vopred
individuálne dohodnutou zmluvnou pokutou. Bolo jednoznačne preukázané, že strany sa dohodli na

nižšom nájomnom a na dlhšej dobe nájmu, a preto nešlo o konanie v rozpore s dobrými mravmi.
Ohľadom poznania majiteľa bytu pána K. a nezaplatenia nájomného za mesiac september žalovaná
zopakovala tvrdenia uvedené už v odvolaní, a preto považoval odvolací súd za nadbytočné tieto znovu
uvádzať.

12. Krajský súd v Nitre ako odvolací súd (§ 34 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilného sporového poriadku,
účinnéhood1.júla2016,ďalejlen„Civilnýsporovýporiadok“alebo„CSP“),viazanýrozsahomadôvodmi
odvolania (§ 379, § 380 CSP) ako aj skutkovým stavom tak, ako ho zistil súd prvej inštancie (§ 383
CSP), prejednal vec bez nariadenia pojednávania s verejným vyhlásením rozsudku (§ 385 ods. 1, § 378ods. 1, § 177 ods. 2 písm. c), § 219 ods. 3 CSP) a po prejednaní veci urobil záver, že rozsudok súdu
prvej inštancie je vecne správny. Preto tento rozsudok v napadnutých výrokoch I. a III. podľa § 387 ods.
1 CSP ako vecne správny potvrdil.

13. Odvolací súd sa stotožnil s výrokom rozhodnutia súdu prvej inštancie ako aj s jeho odôvodnením,
pretože na podklade skutkového stavu zisteného z vykonaných dôkazov prijal správny právny záver
o tom, že na strane žalovanej vzniklo bezdôvodné obohatenie v sume 900 eur, keďže nájomnú zmluvu
vyhodnotil ako neplatnú a podľa § 457 Občianskeho zákonníka je každý z účastníkov povinný vrátiť

druhému všetko, čo podľa nej dostal.

14. Zmluva o nájme bytu musí pre svoju platnosť obsahovať aj označenie zmluvných strán,
teda nájomcu a prenajímateľa, ktorí musia riadne prejaviť vôľu zmluvných strán zmluvu uzatvoriť.
Prenajímateľom môže byť iba osoba, ktorá je oprávnená s bytom disponovať do tej miery, že ho
môže nájomcovi prenajať, spravidla vlastník bytu. Zmluvu o nájme bytu možno uzatvoriť aj v zastúpení

prenajímateľa na základe plnomocenstva udeleného pre jednotlivý prípad, ale aj pre určitý okruh konaní
(správu domu, ak zahŕňa aj splnomocnenie na takéto konanie), musí však byť z nájomnej zmluvy zrejmé,
že je podpísaná splnomocnencom (plnomocenstvo však k nájomnej zmluve nemusí byť pripojené).
Zásadným predpokladom platnosti zmluvy o nájom bytu je však to, že prenajímaný byt nie je už v čase
uzatvárania nájomnej zmluvy v nájme inej osoby. Zmluva o nájme bytu, ktorého nájomcom je už iná

osoba, je absolútne neplatná. Pokiaľ by mal za takýchto okolností vzniknúť nájom aj novému nájomcovi
mohlo by ísť iba o spoločný nájom bytu, ak by nebol zákonom vylúčený, čo však predpokladá nie
uzatvorenie novej nájomnej zmluvy, ale zmenu pôvodnej nájomnej zmluvy. V súdnej praxi bolo však
konštatované aj to, že ak nie je prenajímaný byt pri uzatvorení nájomnej zmluvy v stave spôsobilom na
okamžité odovzdanie nájomcovi preto, že je dosiaľ bez právneho dôvodu užívaný inou osobou, musí

byť v nájomnej zmluve dostatočne určito stanovený budúci časový okamih, keď tento stav nastane; inak
je nájomná zmluva pre nemožnosť plnenia absolútne neplatná.

15. Žalovaná v odvolaní argumentovala, že nikdy netvrdila, že nájomnú zmluvu podpísala za majiteľa
bytu a ani, že ju majiteľ splnomocnil, aby zmluvu podpísala v jeho mene. Zmluvu podpísala sama za

seba, a to na základe nájomnej zmluvy, ktorú mala uzavretú s majiteľom bytu, z ktorej obsahu vyplývalo,
že môže prenechať byt do nájmu tretej osobe. Uviedla, že prenajímateľ môže byť aj iná osoba ako majiteľ
bytu, ak má na to oprávnenie. Tu je potrebné uviesť, že pokiaľ bola žalovaná nájomníčkou bytu, nemohla
platne uzatvoriť ďalšiu nájomnú zmluvu so žalobkyňou a jej priateľom. Zmluva o nájme bytu, ktorého
nájomcom je už iná osoba, je absolútne neplatná. Ak svedčí nejakej osobe nájomné právo k určitému

bytu, nemôže znovu dôjsť k platnému uzavretiu zmluvy o nájme toho istého bytu. Takto uzatvorená
nájomná zmluva by bola absolútne neplatná pre počiatočnú nemožnosť plnenia. (pozri rozhodnutie NS
ČR sp. zn. 26Cdo 4772/2010, 26Cdo 2238/2008).

16. Odvolací súd sa stotožňuje s názorom žalovanej v tom, že prenajímateľom môže byť aj iná

osoba ako majiteľ bytu, avšak táto osoba musí uzatvoriť nájomnú zmluvu v zastúpení prenajímateľa na
základe plnomocenstva, ktorý jej bol majiteľom bytu udelený, a z nájomnej zmluvy musí byť zrejmé, že je
podpísaná splnomocnencom. V uvedenom prípade nájomnej zmluvy zo dňa 13.05.2020 nie je zrejmé,
že by žalovaná konala v mene majiteľa bytu. Sama žalovaná je v zmluve označená ako prenajímateľ
bytu, pričom zo zmluvy vôbec nevyplýva, kto je vlastníkom bytu. Žalovaná ako nájomníčka bytu mohla

dať predmetný byt žalobkyni a jej priateľovi len do podnájmu podľa § 719 Občianskeho zákonníka,
k čomu však nedošlo, pretože zmluvné strany nevyjadrili vôľu uzatvoriť podnájomnú zmluvu. Žalovaná
v konaní sama tvrdila, že uzatvorila nájomnú a nie podnájomnú zmluvu. Uzatvoriť však nájomnú zmluvu
so žalobkyňou bez jasného označenia, že koná v mene majiteľa bytu, žalovaná rovnako nemohla.
Nemohla tak urobiť aj z toho dôvodu, že byt už v jednom nájme bol, sama žalovaná totiž uzatvorila

s vlastníkom bytu nájomnú zmluvu.

17. Posúdenie neplatnosti nájomnej zmluvy aj z dôvodu neuvedenia výšky úhrad za plnenia spojené
s užívaním bytu považoval odvolací súd za príliš formálne. Prioritne platí, že pokiaľ súd vyhodnotil
celú nájomnú zmluvu ako neplatnú, nie je dôvod zaoberať sa zvlášť platnosťou jednotlivých dojednaní

v zmluve. Keďže však súd prvej inštancie riešil v odôvodnení rozsudku aj absenciu náležitostí zmluvy
ohľadom spôsobu výpočtu nájmu a výšky úhrad spojených s užívaním bytu, a rovnako aj odvolateľka
uvedené namietala vo svojom odvolaní, považoval odvolací súd za dôležité sa k tejto otázke vyjadriť.18. Podľa aktuálnej judikatúry, ak má byť úhrada za služby určená dohodnutím spôsobu jej výpočtu,
musí ísť o také dojednanie, ktoré obsahuje údaje, na základe ktorých je možné vykonať výpočet výšky
tejto úhrady, t. j. na základe v zmluve dohodnutých údajov možno bez ďalšieho dospieť ku konkrétnej

peňažnej sume, ktorú je nájomca povinný na úhradu služieb platiť. Z bodu 4.4 je zrejmé, že mesačná
platba za elektrinu predstavovala 32 eur, za plyn 30 eur a za vodu 20 eur. V prípade, že ich spotreba
sa zvýši o viac ako 30% takto stanovených súm, ktoré predstavujú bežné výdavky, vznikne nájomcovi
nedoplatok. Z takto formulovanej výšky úhrad spojených s užívaním bytu je podľa názoru odvolacieho
súdu zrejmé, že mesačné platby za plyn, vodu a elektrinu boli v bode 4.4 stanovené určite a jasne, aj keď

neboli takto presne špecifikované v bode 4.1. V sume nájmu 600 eur bola zahrnutá aj úhrada za plnenia
poskytované s užívaním predmetu nájmu, pričom z bodu 4.4 je zrejmé, aká konkrétna suma pripadala na
mesačnú platbu elektriny, vody a plynu. Takisto je z dojednania zrejmé, že v prípade spotreby o viac ako
30% týchto stanovených súm vzniká nedoplatok. Čo sa týka iných položiek vymenovaných v bode 4.2,
akými bol odvoz a likvidácia odpadu, internet, satelitná parabola, upratovanie spoločných priestorov, tak
tieto boli zohľadnené vo výške nájmu a nebolo potrebné platby za každú jednu položku vyšpecifikovať

osobite.

19. Žalovaná vyčítala súdu prvej inštancie aj to, že rozhodol v rozpore s pôvodným predbežným
názorom, zmluvu považoval najskôr za platnú, no po vrátení veci odvolacím súdom nevyslovil predbežný
právny názor, ale vykonával rozsiahle dokazovanie, hoci mal za to, že zmluva je absolútne neplatná, čím

len navyšoval trovy konania. Po oboznámení sa s obsahom spisu sa odvolací súd nemohol stotožniť
s námietkou žalovanej o prekvapivosti rozhodnutia. Po vrátení veci na ďalšie konanie bol súd prvej
inštancie viazaný právnym názorom odvolacieho súdu a žalovanej muselo byť zrejmé, že prvotný záver
o platnosti zmluvy, ktorú súd prvej inštancie posúdil bez vykonania potrebného dokazovania ako zmluvu
o podnájme, nie je správny. Súd následne vykonával dokazovanie, ktoré navrhli strany sporu a na

pojednávaní konanom dňa 12.03.2024 uviedol svoje predbežné právne posúdenie podľa § 181 ods. 2
CSP a v súlade s ním aj vo veci rozhodol. Je treba uviesť, že súd nie je viazaný svojim predbežným
právnymposúdením,apreto,aknazákladevykonanéhodokazovaniadospelkinémuzáveru,odlišnému
od pôvodného predbežného právneho posúdenia veci a následne ho stranám prezentoval, postupoval
v súlade so zákonom a rozhodnutie nemohlo byť pre žiadnu zo strán prekvapivé.

20. Podľa názoru odvolacieho súdu súd prvej inštancie prihliadal na všetko, čo vyšlo v konaní
najavo. S ohľadom na odôvodnenie napadnutého rozsudku odvolací súd konštatoval, že zodpovedá
požiadavkám upraveným v ustanovení § 220 ods. 2 Civilného sporového poriadku, pričom toto
rozhodnutie odvolací súd nezhodnotil ako arbitrárne, nepresvedčivé a nepreskúmateľné, a preto ho ako

vecne správne podľa § 387 ods. 1 CSP potvrdil. Odvolanie žalovanej preto odvolací súd posúdil ako
neopodstatnené a rozsudok súdu prvej inštancie z tohto dôvodu potvrdil.

21. V odvolacom konaní bola úspešná žalobkyňa, ktorej patrí v celom rozsahu náhrada trov
vynaložených v tomto štádiu konania. Odvolací súd v súlade s ustanovením § 396 ods. 1, § 262 ods. 1 a

§ 255 ods. 1 CSP rozhodol, že žalobkyňa má voči žalovanej nárok na náhradu trov odvolacieho konania,
o výške ktorých podľa § 262 ods. 2 CSP rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozsudku
odvolacieho súdu samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

22. Toto rozhodnutie prijal senát odvolacieho súdu pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu možno podať dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419, § 420, § 421
CSP), v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na

súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii.

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).