Rozsudok ,
Iná povaha rozhodnutia Judgement was issued on Wednesday, March 20, 2025

Súd: Správny súd v Banskej Bystrici
Spisová značka: TN-11S/45/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 3023200125
Dátum vydania rozhodnutia: 20. 03. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ing. Matúš Škarbala

ECLI: ECLI:SK:SpSBB:2025:3023200125.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

SprávnysúdvBanskejBystricivsenátezloženomzpredsedusenátuJUDr.Ing.MatúšaŠkarbalu(sudca

spravodajca) a členiek senátu JUDr. Silvie Zdráhalovej Rúfusovej a JUDr. Andrey Soukupovej, v právnej
veci žalobcov: 1/ Farská 5 s.r.o., so sídlom Mierové nám. č. 4, 911 01 Trenčín, IČO: 50 654 420, 2/ Saidler
& Co. AG, so sídlom Ägeristrasse 34, Zug 6300, Švajčiarska konfederácia, IČO: CHE-316.071.160,
obaja právne zastúpení: Advokátska kancelária JUDr. Marek Doktor, s. r. o., so sídlom Legionárska
7735/31B, 911 01 Trenčín, IČO: 52 536 891, proti žalovanému: Úrad geodézie, kartografie a katastra
SR, so sídlom Chlumeckého 2, 820 12 Bratislava, o preskúmanie zákonnosti rozhodnutia žalovaného
č. VoÚ 67/2022/Sl zo dňa 09.03.2023, takto

r o z h o d o l :

I. Správnu žalobu z a m i e t a .
II. Žalobcom 1/ a 2/ právo na náhradu trov konania n e p r i z n á v a .

o d ô v o d n e n i e :

1. Okresnému úradu Trenčín, katastrálnemu odboru, ako prvostupňovému orgánu verejnej správy (ďalej
aj ako „prvostupňový orgán“ alebo „katastrálny úrad“), bol dňa 30.06.2022 doručený návrh žalobcu 1/ a
žalobcu 2/ (ďalej aj ako „žalobcovia“) na vklad predkupného práva do katastra nehnuteľností na základe
Zmluvy o zriadení predkupného práva zo dňa 27.06.2022 (ďalej aj ako „Zmluva o zriadení predkupného
práva“), ktorá bola uzatvorená
TN-11S/45/2023 2

medzi oprávneným z predkupného práva Saidler & Co. AG (ďalej aj ako „žalobca 2/“) a povinným
z predkupného práva Farská 5 s.r.o. (ďalej aj ako „žalobca 1/“). Predmetom Zmluvy o zriadení
predkupného práva bolo zriadenie predkupného práva k nehnuteľnostiam nachádzajúcim sa v
katastrálnom území A., obec Trenčín, okres Trenčín, zapísané:
- na Liste vlastníctva č. XXXX ako: byt č. 4 (v podiele 1/1) (ďalej aj ako „Byt č. 4“), nachádzajúci

sa vo vchode č. 5, na 1. posch. polyfunkčnej budovy, druh stavby: iná budova, so súpisným číslom
48, postavenej na pozemku - parcela registra C-KN č. 1200/1, druh pozemku: zastavaná plocha a
nádvorie, o výmere 343 m2 (ďalej aj ako „Polyfunkčná budova“); spoluvlastnícky podiel o veľkosti 11/60
na spoločných častiach, zariadeniach a príslušenstve Polyfunkčnej budovy prislúchajúci k Bytu č. 4;
nebytový priestor (v podiele 1/1) bez číselného označenia, druh nebytového priestoru: iný nebytový
priestor (ďalej aj ako „Nebytový priestor“), nachádzajúci sa vo vchode č. 0 na prízemí Polyfunkčnej
budovy; spoluvlastnícky podiel o veľkosti 49/60 na spoločných častiach, zariadeniach a príslušenstve

Polyfunkčnej budovy prislúchajúci k Nebytovému priestoru a
- na Liste vlastníctva č. XXXX ako: Pozemok - parcela registra C-KN č. 1199, druh pozemku: zastavaná
plocha a nádvorie, o výmere 108 m2; Pozemok - parcela registra C-KN č. 1200/1, druh pozemku:
zastavaná plocha a nádvorie, o výmere 343 m2; Pozemok - parcela registra C-KN č. 1200/2, druhpozemku: zastavaná plocha a nádvorie, o výmere 123 m2 a Pozemok - parcela registra C-KN č. 1200/3,
druh pozemku: zastavaná plocha a nádvorie, o výmere 12 m2, ktorých bol povinný z predkupného práva
výlučným vlastníkom vo veľkosti spoluvlastníckeho podielu 1/1 k celku (ďalej aj ako „nehnuteľnosti“).

Predmetom Zmluvy o zriadení predkupného práva bolo bezodplatné zriadenie predkupného práva v
prospech oprávneného z predkupného práva k nehnuteľnostiam vymedzeným v tejto zmluve (článok I.)
na ťarchu povinného z predkupného práva, a to ako práva vecného.
2. Katastrálny úrad rozhodnutím č. V-5256/2022 zo dňa 01.08.2022 (ďalej aj ako „prvostupňové
rozhodnutie“) zamietol návrh na vklad predkupného práva do katastra nehnuteľností na základe Zmluvy

o zriadení predkupného práva, pretože iba zmluvou o zriadení predkupného práva bez scudzovacieho
právneho úkonu nebolo a nemohlo byť zriadené predkupné právo s účinkami vecného práva. Daný
právny úkon predstavoval len záväzkový (obligačný) vzťah medzi jeho účastníkmi a tento s poukazom
na § 1 ods. 1 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv
k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov (ďalej aj ako „katastrálny zákon“
alebo „zákon č. 162/1995 Z. z.“) nie je predmetom evidencie katastra nehnuteľností. Katastrálny úrad

rozhodnutie odôvodnil poukazom na § 602 až § 606 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka
(ďalej aj ako „OZ“), v zmysle ktorých môže mať predkupné právo charakter vecno-právny aj záväzkový,
ale uzatvára sa len ako vedľajšie dojednanie ku kúpnej zmluve medzi predávajúcim a kupujúcim.
Predávajúci si vyhradzuje, aby kupujúci ponúkol vec na predaj iba jemu, ak sa ju kupujúci v budúcnosti
rozhodne predať, prípadne inak previesť. Zákon nelimituje prevod výlučne na formu predaja. Ak existuje

zmluvná dohoda subjektov o predkupnom práve, je povinnosťou dodržať ho. Pokiaľ by kupujúci vec
neponúkol na predaj v prvom rade oprávnenému, pôvodný predávajúci sa môže domáhať svojho práva,
to znamená, aby mu kupujúci vec ponúkol na predaj. Nesplnenie povinnosti
TN-11S/45/2023 3

kupujúcim môže mať za následok, že pôvodný predávajúci (oprávnený z predkupného práva, sa
môže domáhať svojho práva súdnou cestou, teda, aby bol prejav vôle kupujúceho (povinného z
predkupného práva) nahradený rozhodnutím súdu. Katastrálny úrad uviedol, že pokiaľ ide o samotný
inštitút predkupného práva, v zásade je potrebné rozlišovať medzi zmluvným predkupným právom (t.

j. predkupným právom vyplývajúcim zo zmluvy) a zákonným predkupným právom (napr. predkupné
právo podielového spoluvlastníka podľa § 140 OZ). V súvislosti so zmluvným predkupným právom je
potrebné rozlišovať aj v rámci katastrálnej praxe medzi predkupným právom záväzkovým obligačného
charakteru, ktoré zaväzuje osoby, ktoré toto predkupné právo dojednali a predkupným právom s vecno-
právnymi účinkami. Poznamenal, že aj v súdnej praxi sa rozlišuje zmluvné predkupné právo obligačného

charakteru a zmluvné predkupné právo s vecno-právnymi účinkami (napr. Rozsudok Najvyššieho súdu
Českej republiky zo dňa 24.02.2010, sp. zn. 29Cdo 1633/2008). Zo systematického výkladu § 602 ods.
1 a ods. 2 OZ vyplýva, že predkupné právo predávajúceho a povinnosť kupujúceho ponúknuť vec na
predaj sú právami a povinnosťami, vznikajúcimi na základe vedľajšieho dojednania pri kúpnej zmluve.
Jedná sa o osobitný právny vzťah, ktorý sa odlišuje od ostatného obsahu právneho vzťahu, ktorý bežne

vyplýva z kúpnej zmluvy, avšak predkupné právo možno dohodnúť aj pre prípad iného scudzenia veci
než predajom. Katastrálny úrad v prvostupňovom rozhodnutí tiež uviedol, že povinný z predkupného
práva nadobudol nehnuteľnosti, ktoré tvoria predmet predkupného práva od inej osoby ako oprávneného
zpredkupnéhopráva,pretonemôžebyťdojednanámedziúčastníkmiprávnehoúkonudohodaozriadení
predkupného práva. Pri scudzovacej zmluve neboli v postavení prevodcu a nadobúdateľa. Zmluvné

predkupné právo je koncipované ako vedľajšie dojednanie pri kúpnej zmluve, ktoré vzniká na základe
dohody medzi predávajúcim a kupujúcim, a to buď priamo v kúpnej zmluve alebo aj samostatnou
zmluvou. Podmienkou je však to, že účastníci zmluvy o zriadení predkupného práva sú v pozícii
predávajúcehoakupujúceho,tedaibavtakomprípadejemožnéosobitnouzmluvoudojednaťpredkupné
právo ako vecné právo. Samotný záväzok účastníkov samostatnej zmluvy o zriadení predkupného

práva bez väzby na scudzovací typ zmluvy môže mať len záväzkovo-právny charakter, nevyvolávajúci
vecno-právne účinky a platí iba medzi zmluvnými stranami a nezaväzuje tretie osoby. Poukázal na
obdobný názor vyslovený v Rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 1Sžo 291/2009
zo dňa 21.04.2010 a v Rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 10Sžo/80/2015 zo dňa
25.05.2016. Pokiaľ účastníci zmluvy uzavreli zmluvu o zriadení predkupného práva na základe zásady

zmluvnej voľnosti, ide o platný záväzok, avšak charakter tohto záväzku je vždy len obligačný, ktorý
zaväzuje len zmluvné strany a na základe takéhoto obligačného záväzku nie je možné vykonať zápis
predkupného práva do katastra nehnuteľností. Z predloženej Zmluvy o zriadení predkupného práva
vyplýva, že bola dojednaná bez nadväznosti na zmluvu o scudzení nehnuteľnosti a je teda zrejmé, žetouto zmluvou nebolo a nemohlo byť zriadené predkupné právo s účinkami vecného práva. Právna
úpravapredkupnéhoprávapodľa§602anasl.OZjezaradenámedzitzv.vedľajšiedojednaniaprikúpnej
zmluve, a to popri právnej úprave výhrady vlastníctva a práve spätnej kúpy. Poukázal na ustanovenie §

31 ods. 1 a ods. 3 katastrálneho zákona, aplikujúc ktoré zamietol návrh na vklad.
TN-11S/45/2023 4

3. Žalobcovia v odvolaní proti prvostupňovému rozhodnutiu namietali, že neboli splnené podmienky

na zamietnutie návrhu na vklad a argumentovali tým, že rozhodnutia Najvyššieho súdu Slovenskej
republiky, o ktoré prvostupňový orgán oprel svoje rozhodnutie, neboli publikované v Zbierke rozhodnutí
a stanovísk Najvyššieho súdu Slovenskej republiky a neboli vydané ani veľkým senátom Najvyššieho
súdu Slovenskej republiky ako zjednocujúce stanoviská, preto nejde o rozhodnutia zásadného významu.
Zároveň poukázali na iné Rozhodnutie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 2Sžo/193/2010 zo
dňa 15.06.2011, z ktorého vyplýva opačný právny názor, a to že predkupné právo môže byť dohodnuté

i v úplne samostatnej zmluve, ktorá ani nemusí nadväzovať na žiadnu inú predchádzajúcu zmluvu, teda
nie je potrebné a nevyhnutné, aby predkupné právo bolo predmetom scudzovacej zmluvy. Napadnuté
rozhodnutiepodľažalobcovobmedzujezmluvnúslobodustrán.PodľakomentárakOZ,predkupnéprávo
možno dojednať priamo v kúpnej zmluve alebo samostatnou zmluvou bez toho, aby sa muselo jednať
o vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim. Predkupné právo teda nemusí byť len vedľajším dojednaním

pri kúpnej zmluve, ale môže byť dohodnuté tiež v súvislosti s inou zmluvou alebo samostatne medzi
vlastníkom veci a treťou osobou. Právnym základom pre zriadenie vecného predkupného práva je §
51 OZ, ktorý upravuje inštitút tzv. inominátnych zmlúv. Z toho, že predkupné právo je systematicky
začlenené pod vedľajšie dojednania pri kúpnej zmluve ešte nemožno vyvodiť, že predkupné právo ako
vecné je možné zriadiť výlučne v rámci kúpnej zmluvy - takýto výklad je príliš izolovaný a reštriktívny,

nezohľadňuje komplexnú systematiku OZ a zásad, na ktorých je založený. Pri týchto typoch zmlúv sa
tieto vedľajšie dojednania v praxi najčastejšie vyskytujú, preto im je venovaná osobitná úprava. Nie
je dôvod rozlišovania medzi vecným a obligačným predkupným právom. Nerozlišuje to ani katastrálny
zákon, ktorý vyžaduje len to, aby išlo o vkladuschopnú listinu v zmysle § 42 katastrálneho zákona,
pričom vkladom do katastra sa zapisujú práva k nehnuteľnostiam zo zmluvy (bez ohľadu na zmluvný

typ) vrátane predkupného práva, ak má mať účinky vecného práva. Nemusí mať len povahu vedľajšieho
dojednania ku kúpnej zmluve - v opačnom prípade by sa totiž význam predkupného práva značne znížil
a bez akéhokoľvek racionálneho dôvodu obmedzil len na jeden typ zmluvy.

4. Žalovaný ako odvolací orgán rozhodnutím č. VoÚ 67/2022/Sl zo dňa 09.03.2023 (ďalej aj ako

„napadnuté rozhodnutie“) odvolanie žalobcov zamietol a prvostupňové rozhodnutie potvrdil. Žalovaný
v odôvodnení rozhodnutia uviedol, katastrálny úrad sa pri svojom rozhodovaní dôsledne riadil právnou
úpravou a tiež právnym názorom prezentovaným v Rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo
dňa 21.04.2010, sp. zn. 1Sžo 291/2009 ako aj právnym názorom publikovaným v Katastrálnom bulletine
č. 1/2017 v odpovedi na otázku č. 19. Prvostupňové rozhodnutie o zamietnutí návrhu na vklad vyhodnotil

žalovaný za vecne správne a aj náležite odôvodnené. Vo vkladovom konaní je katastrálny úrad povinný
skúmať popri skutočnostiach uvedených v ustanoveniach § 31 ods. 1 a ods. 2 katastrálneho zákona aj
ďalšie skutočnosti, ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu. Pri rozhodovaní prihliada aj na ďalšie
ustanovenia katastrálneho zákona, ako aj iných právnych predpisov. Ak by zistil, že zmluva, na základe
ktorej bol podaný návrh na vklad je neplatná, alebo že sa navrhuje zápis práva do katastra, ktoré nie

je uvedené v § 1 ods. 1 katastrálneho zákona, je potrebné návrh na vklad zamietnuť. Zákonodarca v §
1 ods. 1 katastrálneho zákona taxatívne
TN-11S/45/2023 5

vymedzil práva, ktoré sa v katastri evidujú. To znamená, že do katastra nie je možné zapísať iné
práva ako sú práva uvedené v tomto ustanovení. Ide o kogentné ustanovenie, ktoré nie je možné
meniť dohodou subjektov súkromnoprávnych vzťahov. Z ustanovenia § 1 ods. 1 katastrálneho zákona
jednoznačne vyplýva, že predkupné právo k nehnuteľnosti sa v katastri eviduje len vtedy, ak má účinky
vecného práva.

5. Žalovaný poukázal na to, že pokiaľ by nebol dôvod rozlišovať medzi záväzkovým (obligačným)
predkupným právom a vecným predkupným právom, nebol by žiadny dôvod na to, aby zákonodarca
v § 1 ods. 1 katastrálneho zákona uvádzal pri predkupnom práve slová „ak má mať účinky vecnéhopráva“. Podmienky vzniku predkupného práva výslovne ustanovuje OZ v ustanovení § 602 ods. 1, z
ktorého vyplýva, že účastníci môžu uzatvoriť kúpnu zmluvu s výhradou predkupného práva. Podľa § 602
ods. 2 OZ možno predkupné právo dohodnúť aj pre prípad iného scudzenia veci než predajom, napr.

scudzenie darovaním, či výmenou. Zákonodarca ustanovuje možnosť zriadenia predkupného práva pre
prípad iného scudzenia než predajom, nie však pre prípad akéhokoľvek nakladania s nehnuteľnosťou
(napr. pre prípad zriadenia vecného bremena alebo pre prípad uzatvorenia nájomnej zmluvy). Ak by bolo
možné zmluvne zriadiť predkupné právo s vecno-právnymi účinkami pre prípad akéhokoľvek nakladania
s nehnuteľnosťou, potom by ustanovenie § 602 ods. 2 OZ stratilo zmysel. Právna úprava predkupného

práva podľa § 602 a nasl. OZ je zaradená medzi tzv. vedľajšie dojednania pri kúpnej zmluve, a to popri
právnej úprave výhrady vlastníctva a práve spätnej kúpy. OZ v ustanovení § 603 upravuje, kto má
povinnosť korešpondujúcu s predkupným právom a aké sú následky porušenia predkupného práva. Na
základe logického výkladu práva právna úprava v § 602 OZ predpokladá vznik predkupného práva s
vecno-právnymi účinkami len v súvislosti so scudzením veci. Na základe logického výkladu ustanovenia
§ 603 ods. 2 OZ je potrebné aj zriadenie predkupného práva ako vecného práva vykladať tak, že je

možné podľa tejto právnej normy zriadiť predkupné právo k nehnuteľnosti len za splnenia zákonných
podmienok ustanovených v § 602 ods. 1 a ods. 2 OZ.

6. Žalovaný poukázal na Rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 1Sžo 291/2009 zo
dňa 21.04.2010, podľa ktorého v nadväznosti na § 602 OZ je zmluvné predkupné právo koncipované

ako vedľajšie dojednanie pri kúpnej zmluve, ktoré vzniká na základe dohody medzi predávajúcim a
kupujúcim buď priamo v kúpnej zmluve alebo samostatnou zmluvou, avšak za predpokladu, že účastníci
zmluvy o zriadení predkupného práva sú v pozícii predávajúceho a kupujúceho. Iba v tomto prípade je
možné osobitnou zmluvou dojednať predkupné právo ako vecné právo. Samotný záväzok účastníkov
samostatnej zmluvy o zriadení predkupného práva bez väzby na scudzovací typ zmluvy však môže

mať len záväzkovo-právny charakter, ktorý nemá vecno-právne účinky a platí iba medzi zmluvnými
stranami a nezaväzuje tretie osoby. Podobný názor vyslovil Najvyššieho súdu Slovenskej republiky aj
v Rozsudku sp. zn. 10Sžo/80/2015 zo dňa 25.05.2016. Žalovaný napokon v odôvodnení napadnutého
rozhodnutia uzavrel, že z uvedených rozsudkov vyplýva, že zákonnou podmienkou vzniku predkupného
práva ustanovenou v § 602 ods. 1 a ods. 2 OZ je scudzenie veci, pričom nemusí ísť len o prípad predaja,

ale môže ísť aj inú formu scudzenia. Pokiaľ účastníci zmluvy uzavreli zmluvu o zriadení predkupného
práva na základe zásady zmluvnej voľnosti, ide o platný záväzok, avšak charakter tohto záväzku je vždy
len obligačný,
TN-11S/45/2023 6

ktorý zaväzuje len zmluvné strany a na základe takéhoto obligačného záväzku nie je možné vykonať
zápis predkupného práva do katastra nehnuteľností. Vklad nie je možné povoliť na základe zmluvy,
ktorou bolo a mohlo byť zriadené predkupné právo „len“ s obligačnými účinkami. Žalovaný konštatoval,
že nie je žiadny dôvod na to, aby sa odklonil od právneho názoru prezentovaného v týchto rozhodnutiach

Najvyššieho súdu Slovenskej republiky.

7. Na základe uvedeného žalovaný zistil, že Zmluva o zriadení predkupného práva, ktorá je prílohou
návrhu, bola uzatvorená bez nadväznosti na zmluvu o scudzení nehnuteľností, a teda je zrejmé, že
touto zmluvou nebolo a ani nemohlo byť zriadené predkupné právo s účinkami vecného práva, pričom

predmetná zmluva predstavuje len záväzkový (obligačný) vzťah medzi účastníkmi, a preto na jej základe
nie je možné vydať rozhodnutie o povolení vkladu predkupného práva. Nebolo potrebné skúmať, či sú
dané aj iné, prípadne ďalšie dôvody na zamietnutie návrhu na vklad, pretože k zamietnutiu návrhu vedie,
čo i len jeden dôvod na zamietnutie návrhu.

8. K zásade zmluvnej autonómie, na ktorú poukazovali žalobcovia v odvolaní, žalovaný uviedol, že okruh
právzapisovanýchdokatastranehnuteľnostísanemôžerozširovaťnazákladesúkromnoprávnejdohody
subjektov súkromnoprávnych vzťahov. Vecné práva nie je možné zriadiť v rozpore s kogentnou právnou
úpravou vzniku, zmeny a zániku vecných práv. Nie je možné vytvoriť také vecné práva, ktoré zákon
nepozná, resp. vecné práva nemôžu na základe zmluvy alebo iných právnych skutočností získať iný, než

zákonom predpokladaný obsah a súčasne ich možno nadobudnúť (zriadiť) len spôsobom ustanoveným
zákonom. K Rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 2Sžo 193/2010 zo dňa 15.06.2010
žalovaný uviedol, že zaujal odlišné stanovisko od právneho názoru vyplývajúceho z tohto rozsudku s
odkazom na vyššie uvedené iné rozsudky Najvyššieho súdu Slovenskej republiky.9. Pokiaľ ide o odvolaciu námietku, že v ustanovení § 31 ods. 1 katastrálneho zákona nie je zmienka
o tom, že samostatne uzavretá zmluva v zmysle § 51 OZ nie je listinou spôsobilou na vklad v zmysle

ustanovenia § 42 katastrálneho zákona, žalovaný k tejto uviedol, že právnu normu nie je možné vykladať
len podľa jej doslovného znenia a bez prihliadnutia k iným právnym normám obsiahnutým v tom istom
právnom predpise alebo v inom právnom predpise, ale je potrebné prihliadať aj na zmysel a účel právnej
normy a aj vzťah k iným právnym normám.

10. K odvolacej námietke, podľa ktorej nemožno vyvodiť, že predkupné právo ako právo vecné možno
zriadiť výlučne v rámci kúpnej zmluvy iba z toho, že v OZ je predkupné právo začlenené pod vedľajšie
dojednanie pri kúpnej zmluve, žalovaný uviedol, že jednou z metód výkladu právnych noriem je metóda
systematického výkladu právnej normy. Pokiaľ sú právne normy upravujúce inštitút predkupného práva
zaradené medzi ustanovenia OZ o tzv. vedľajších dojednaniach pri kúpnej zmluve, pri výklade daných
právnych noriem je potrebné na túto skutočnosť prihliadať.

Správna žaloba – žalobné body TN-11S/45/2023 7

11. V zákonom stanovenej lehote podali žalobcovia pôvodne na Krajskom súde v Trenčíne správnu

žalobu, ktorou sa domáhali zrušenia napadnutého rozhodnutia žalovaného, ako aj prvostupňového
rozhodnutia a vrátenia veci prvostupňovému orgánu na ďalšie konanie. Rozhodnutia považovali za
nezákonné z dôvodu nesprávneho právneho posúdenia veci podľa § 191 ods. 1 písm. c) zákona č.
162/2015 Z. z. Správneho súdneho poriadku (ďalej len „SSP“), čím boli žalobcovia ukrátení na svojich
právach vyplývajúcich im zo zásady zmluvnej autonómie.

12. Žalobcovia argumentovali tým, že žalovaný nesprávne interpretoval ustanovenie § 602 ods. 1 a ods.
2 a § 51 OZ v spojení s § 1 ods. 1 a § 42 katastrálneho zákona, pričom žalovaný sa primárne oprel o
logický výklad § 602 ods. 1 a ods. 2 OZ a o Rozhodnutia Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn.
1Sžo 291/2009 zo dňa 21.04.2010 a sp. zn. 10Sžo/80/2015 zo dňa 25.05.2016. Poukázali rovnako ako v

odvolaní proti prvostupňovému rozhodnutiu na Rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn.
2Sžo 193/2010 zo dňa 15.06.2011, z ktorého vyplýva iný názor, podľa ktorého predkupné právo môže
byťdohodnutéivúplnesamostatnejzmluve,ktoráaninemusínadväzovaťnažiadnuinúpredchádzajúcu
zmluvu,atedaniejepotrebnéanevyhnutné,abypredkupnéprávobolopredmetomscudzovacejzmluvy.

13. Podľa žalobcov, ak ani jedno z uvedených rozhodnutí Najvyššieho súdu Slovenskej republiky
nie je publikované v Zbierke stanovísk Najvyššieho súdu a rozhodnutí súdov Slovenskej republiky,
nie sú rozhodnutiami zásadného významu. Rovnako neboli vydané veľkým senátom Najvyššieho
súdu Slovenskej republiky ako zjednocujúce stanoviská. Všetky tieto rozhodnutia sú rozhodnutiami
rovnakej právnej sily a preto je potrebné prihliadať rovnako aj na rozsudok, na ktorý poukázali

žalobcovia. Je zrejmé, že názor Najvyššieho súdu Slovenskej republiky je v prípade otázky, ktorá
je predmetom rozhodnutia nejednotný a neexistuje ustálená judikatúra ohľadom tejto otázky. Preto
uvedené rozhodnutia, o ktoré oprel žalovaný svoje rozhodnutie, nie je možné považovať za ustálenú
rozhodovaciu prax Najvyššieho súdu Slovenskej republiky. Žalobcovia namietali, že je v rozpore s
princípmi demokratického a právneho štátu, aby zmluvná sloboda strán bola obmedzovaná len na

základe nejednotného právneho názoru Najvyššieho súdu Slovenskej republiky. V prípade sporov
je preto vždy potrebné uprednostniť taký výklad zákona, ktorý je na prospech účastníkov konania,
dožadujúcich sa zmluvnej slobody a voľnosti.

14. Žalobcovia poukázali na to, že v právnej doktríne sa akceptuje názor, že predkupné právo možno

dojednať priamo v kúpnej zmluve alebo samostatnou zmluvou bez toho, aby sa muselo jednať o vzťah
medzi predávajúcim a kupujúcim. Predkupné právo teda nemusí byť len vedľajším dojednaním pri
kúpnej zmluve, ale môže byť dohodnuté tiež v súvislosti s inou zmluvou alebo i samostatne medzi
vlastníkom veci a treťou osobou. Dohodu o zriadení vecného predkupného práva môže aktuálny vlastník
nehnuteľnostiuzavrieťsktorýmkoľveksubjektompodľajehovoľbyabeztoho,abysasúčasneuzavierala

kúpna zmluva.

15. Občiansky zákonník vychádza zo zásady zmluvnej autonómie, čo znamená, že sa ponecháva na
uvážení samotných subjektov, či vôbec a s kým uzavrú zmluvu, aký bude jejTN-11S/45/2023 8

obsah, forma a aký typ zmluvy si v konkrétnom prípade zvolia. Zmluvu o zriadení vecného predkupného
práva teda možno uzavrieť v súlade s princípom zmluvnej slobody ako nepomenovanú zmluvu podľa
ustanovenia § 51 OZ. Žalobcovia tvrdili, že neexistuje racionálny dôvod, prečo by nemohlo byť vecné
predkupné právo zriadené samostatnou zmluvou mimo kúpnej (inej scudzovacej) zmluvy a rovnako ani
dôvod rozlišovania medzi vecným a obligačným predkupným právom v tejto súvislosti. Skutočnosť, že

je predkupné právo upravené ako vedľajšie dojednanie automaticky neznamená, že môže byť zriadené
iba v rámci kúpnej zmluvy (prípadne inej scudzovacej zmluvy), ale vyjadruje iba to, že pri týchto typoch
zmlúv sa tieto vedľajšie dojednania v praxi najčastejšie vyskytujú, preto im je venovaná osobitná úprava.
Nie je to však prekážkou pre zriadenie predkupného práva samostatnou zmluvou bez súvislosti so
scudzovacou zmluvou.

Vyjadrenie žalovaného k správnej žalobe
16. Žalovaný sa nestotožnil s tvrdením žalobcov ohľadom jeho nesprávneho právneho posúdenia,
ako ani s tým, že potvrdením prvostupňového rozhodnutia boli ukrátení na právach vyplývajúci im
zo zásady zmluvnej autonómie. Žalovaný trval na zákonnosti žalobou napadnutého rozhodnutia a
správnu žalobu ako nedôvodnú navrhol zamietnuť. Žalovaný reprodukoval svoju argumentáciu uvedenú

v odôvodnení napadnutého rozhodnutia. Uviedol, že aj v súdnej praxi sa rozlišuje zmluvné predkupné
právo obligačného charakteru a zmluvné predkupné právo s vecno-právnymi účinkami. Toto rozlíšenie
predkupného práva sa uvádza aj v Rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 2Sžo
193/2010 zo dňa 15.06.2011, o ktorý sa opierajú žalobcovia vo svojej žalobe, a to: „Pre posudzovanú vec
má pre jej správne posúdenie význam dôsledné rozlíšenie medzi predkupným právom záväzkovým a

predkupnýmprávomsvecno-právnymiúčinkami.Pretojedôležité,čivpríslušnejzmluvebolopredkupné
právo dojednané ako vecné právo alebo bolo dojednané iba ako záväzkové.“ Rozdiel medzi predkupným
právom s obligačnými a vecno-právnymi účinkami spočíva najmä v tom, že pokiaľ pri obligačnom práve
oprávnená osoba z predkupného práva nevyužije svoje právo na kúpu veci, tak predkupné právo ako
také zaniká. Ak má však predkupné právo vecno-právne účinky, tak odmietnutie ponuky oprávnenou

osobou nespôsobuje zánik predkupného práva. Povinná osoba síce môže predať vec tretiemu subjektu,
avšak nakoľko sa jedná o vecné právo, tak predá mu ju s právnym obmedzením, ktorého obsahom
je povinnosť rešpektovať právo osoby oprávnenej z predkupného práva na prednostnú kúpu veci pre
prípad, že by ju on už ako nový vlastník chcel predať. Toto právo je právom osobným a neprechádza na
právnych nástupcov, čo vyplýva z ustanovenia § 604 OZ. Pokiaľ je dohodnuté predkupné právo s vecno-

právnymi účinkami, takéto predkupné právo pôsobí nielen medzi účastníkmi zmluvy, medzi ktorými bolo
dojednané, ale povinnosťou z predkupného právneho vzťahu sú viazaní i právni nástupcovia povinného
subjektu. Predkupné právo s vecno-právnymi účinkami musí mať písomnú formu, čo vyplýva priamo zo
zákona, keď zákonodarca zakotvil, že predkupné právo dojednané ako vecné právo vzniká až vkladom
do katastra nehnuteľností.

17. Žalovaný ďalej uviedol, že Najvyšší súd Slovenskej republiky zaujal stanovisko odlišné od stanoviska
vyplývajúceho z Rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 2Sžo
TN-11S/45/2023 9

193/2010 zo dňa 15.06.2011, na ktorý žalobcovia poukazovali na podporu svojho stanoviska, a síce
v Rozsudkoch Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 1Sžo 291/2009 zo dňa 21.04.2010
a sp. zn. 10Sžo/80/2015 zo dňa 25.05.2016. Najvyšší súd Slovenskej republiky v Rozsudku sp.
zn. 10Sžo/80/2015 zo dňa 25.05.2016 odmietol právny názor, podľa ktorého by bolo možné zriadiť

predkupné právo s účinkami vecného práva samostatnou zmluvou alebo teda zmluvou mimo zmluvy
o scudzení nehnuteľností. Žalovaný sa stotožnil s právnym názorom, ktorý bol prezentovaný práve
v Rozsudkoch Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 1Sžo 291/2009 zo dňa 21.04.2010 a
sp. zn. 10Sžo/80/2015 zo dňa 25.05.2016. Žalovaný v tejto súvislosti poukázal na to, že rozsudok
Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 10Sžo/80/2015 zo dňa 25.05.2016 je z neskoršieho

dátumuakoRozsudokNajvyššiehosúduSlovenskejrepublikysp.zn.2Sžo193/2010zodňa15.06.2011.
Retroaktívna aplikácia judikatúry sa podľa ustálenej rozhodovacej praxe Najvyššieho súdu Slovenskej
republiky pripúšťa a poukázal na rozhodnutie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 3Cdo
198/2017 zo dňa 19.03.2018, podľa ktorého: „Pokiaľ dôjde k zmene judikatúry bez zmeny právnejnormy, nejde o zmenu právneho pravidla: ide o tú istú normu, iba je nanovo vyjadrený jej obsah. Z toho
vyplýva, že účinky zmeny judikatúry nemožno obmedziť len do budúcnosti. Súd, ktorý rozhoduje po
zmene judikatúry, nemôže vedome aplikovať nesprávny, judikatúrou už prekonaný názor. Nový právny

názor je vzhľadom na to potrebné aplikovať aj na všetky už prebiehajúce konania. Tým sa prípustné
retrospektívne pôsobenie zmeny judikatúry líši od neprípustného retroaktívneho pôsobenia právnych
noriem.“

18. Podľa žalovaného prvostupňový orgán rozhodol správne, ak predmetný návrh na vklad predkupného

právazamietol,pretožeibazmluvouozriadenípredkupnéhobezscudzovaciehoprávnehoúkonunebolo
a nemohlo byť zriadené predkupné právo s účinkami vecného práva. Na vklad predložený právny úkon
predstavoval len záväzkový teda obligačný vzťah medzi jeho účastníkmi a tento s poukazom na § 1 ods.
1 katastrálneho zákona nie je predmetom evidencie katastra nehnuteľností.

Posúdenie opodstatnenosti žaloby, podstatných skutkových tvrdení a právnych argumentov správnym

súdom
19. Zákonom č. 151/2022 Z. z. o zriadení správnych súdov a o zmene a doplnení niektorých zákonov
bol zriadený Správny súd v Banskej Bystrici. Podľa § 3 ods. 3 písm. a) uvedeného zákona výkon
súdnictva prešiel od 01.06.2023 z krajských súdov na správne súdy vo všetkých veciach, v ktorých je od
01.06.2023 daná právomoc správnych súdov, a to z Krajského súdu v Banskej Bystrici, Krajského súdu

v Trenčíne a Krajského súdu v Žiline na Správny súd v Banskej Bystrici. Vzhľadom na uvedené sa toto
konanie, pôvodne vedené na Krajskom súde v Trenčíne pod sp. zn. 11S/45/2023, vedie na Správnom
súde v Banskej Bystrici pod sp. zn. TN-11S/45/2023.

20. Správny súd preskúmal napadnuté rozhodnutie žalovaného, ako aj prvostupňové rozhodnutie a

postup, ktorý ich vydaniu predchádzal, viazaný rozsahom žalobných bodov v zmysle § 134 ods. 1 SSP,
zohľadniac stav v čase právoplatnosti napadnutého rozhodnutia
TN-11S/45/2023 10

v zmysle § 135 ods. 1 SSP v spojení s § 493e SSP, pričom dospel k záveru, že správna žaloba je
nedôvodná, preto ju podľa § 190 SSP zamietol.

21. Správny súd nezistil dôvody pre nariadenie pojednávania podľa § 107 ods. 1 SSP, nakoľko
žalobca v správnej žalobe uviedol, že netrvá na nariadení pojednávania a žalovaný napriek svojej

pôvodnej požiadavke nariadiť pojednávanie vo veci vznesenej vo vyjadrení k správnej žalobe, podaním
doručeným správnemu súdu dňa 19.02.2025 oznámil, že netrvá na nariadení pojednávania, preto
rozhodnutie vo veci správny súd verejne vyhlásil postupom podľa § 107 ods. 2 v spojení s § 137 ods. 4
SSP dňa 20.03.2025. Oznámenie o mieste a čase verejného vyhlásenia rozsudku bolo zverejnené na
úradnej tabuli správneho súdu od 20.02.2025 do 30.03.2025.

22. Predmetom súdneho prieskumu bolo posúdenie zákonnosti rozhodnutia žalovaného, ktorým potvrdil
prvostupňové rozhodnutie o zamietnutí návrhu na vklad predkupného práva podľa Zmluvy o zriadení
predkupného práva uzavretej medzi žalobcami z dôvodu, že predmetný právny úkon predstavoval
len záväzkový (obligačný) vzťah medzi jeho účastníkmi, nakoľko medzi účastníkmi nebol uzavretý aj

scudzovací právny úkon (zároveň alebo aj samostatne) a tento právny úkon s obligačnými účinkami
nemohol mať účinky vecného práva, preto s poukazom na § 1 ods. 1 zákona o katastri nehnuteľností
nie je predmetom evidencie katastra nehnuteľností.

23. Podľa § 602 ods. 1 OZ; kto predá vec s výhradou, že mu ju kupujúci ponúkne na predaj, keby ju

chcel predať, má predkupné právo.

24.Podľa§602ods.2OZ;taképrávomožnodohodnúťajpreprípadinéhoscudzeniavecinežpredajom.

25. Podľa § 603 ods. 1 OZ; predkupné právo ukladá povinnosť iba tomu, kto sľúbil vec ponúknuť na

predaj.

26. Podľa § 603 ods. 2 OZ; predkupné právo možno dohodnúť aj ako vecné právo, ktoré pôsobí aj voči
nástupcom kupujúceho. Zmluva sa musí uzavrieť písomne a predkupné právo sa nadobúda vkladomdo katastra nehnuteľností. Ak predávajúci nekúpil vec ponúknutú kupujúcim, zostáva mu zachované
predkupné právo aj voči jeho právnemu nástupcovi.

27. Podľa § 603 ods. 3 OZ; ak sa predkupné právo porušilo, môže sa oprávnený buď od nadobúdateľa
domáhať, aby mu vec ponúkol na predaj, alebo mu zostane predkupné právo zachované.

28. Podľa § 604 OZ; predkupné právo neprechádza na dediča oprávnenej osoby a nemožno ho previesť
na inú osobu.

29.Podľa§1ods.1zákonač.162/1995Z.z.;katasternehnuteľností(ďalejlen"kataster")jegeometrické
určenie, súpis a popis nehnuteľností. Súčasťou katastra sú údaje o právach k
TN-11S/45/2023 11

týmto nehnuteľnostiam, a to o vlastníckom práve, záložnom práve, vecnom bremene, o predkupnom
práve, ak má mať účinky vecného práva, ako aj o právach vyplývajúcich zo správy majetku štátu, zo
správy majetku obcí, zo správy majetku vyšších územných celkov, o nájomných právach k pozemkom,
ak nájomné práva trvajú alebo majú trvať najmenej päť rokov (ďalej len "právo k nehnuteľnosti").

30. Podľa § 28 ods. 1 zákona č. 162/1995 Z. z.; práva k nehnuteľnostiam 8) zo zmlúv uvedené v § 1
ods. 1 sa zapisujú do katastra vkladom, ak tento zákon neustanovuje inak.

31. Podľa § 28 ods. 3 zákona č. 162/1995 Z. z.; právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného
rozhodnutia okresného úradu o jeho povolení.

32. Podľa § 31 ods. 1 zákona č. 162/1995 Z. z.; okresný úrad preskúma zmluvu z hľadiska, či obsahuje
podstatné náležitosti zmluvy, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať
s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo
nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či

sa neprieči dobrým mravom. Pri rozhodovaní o vklade prihliada okresný úrad aj na skutkové a právne
skutočnosti, 10b) ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu.

33. Podľa § 31 ods. 3 zákona č. 162/1995 Z. z.; ak sú podmienky na vklad splnené, okresný úrad vklad
povolí; inak návrh zamietne.

34. Správny súd posudzoval, či bolo možné samostatnou zmluvou zriadiť predkupné právo s vecno-
právnymi účinkami medzi žalobcami, ktorí neboli v pozícii predávajúceho a kupujúceho, resp. neboli
účastníkmi iného scudzovacieho úkonu.

35. Na základe ustanovení § 602 - 606 OZ a ustanovení § 1 ods. 1, § 28 ods. 1, 3 a § 31 ods.
1 katastrálneho zákona, správny súd konštatuje, že predkupné právo zmluvného charakteru vzniká
typicky na základe vedľajšieho dojednania pri kúpnej zmluve medzi predávajúcim a kupujúcim, pričom z
hľadiska právnej úpravy platí, že predkupné právo môže byť dohodnuté aj pre prípady iného scudzenia,
než predajom (§ 602 ods. 2 Občianskeho zákonníka), pričom zákon umožňuje dohodnúť predkupné

právo aj pre prípady napr. darovania, výmeny a podobných scudzení. Z toho vyplýva, že štandardný
spôsob vzniku zmluvného predkupného práva v rámci právneho systému Slovenskej republiky je taký,
že predávajúci pri predaji veci dohodne s kupujúcim, že ak kupujúci bude chcieť predmetnú vec predať,
musí ju najprv ponúknuť na kúpu predávajúcemu. Osobitný právny vzťah zmluvného predkupného
práva vzniká ako vedľajšie dojednanie k primárnemu vzťahu, ktorým je najčastejšie kúpna zmluva,

resp. iný scudzovací úkon. Zriadenie predkupného práva bez takejto väzby je možné, ale nezodpovedá
klasickému zmluvnému predkupnému právu upravenému ako inštitút občianskoprávnych vzťahov podľa
§ 602 a nasl. OZ. Ide potom len o dojednanie predkupného práva s obligačnými účinkami. Záväzok z
takéhoto dojednania zaväzuje len zmluvné strany a na základe takéhoto obligačného záväzku nie je
možné vykonať zápis predkupného práva do katastra nehnuteľností.

TN-11S/45/2023 1236. Obligačné účinky a vecno-právne účinky predkupného práva sa odlišujú v tom, že pokiaľ pri
obligačnom práve oprávnená osoba z predkupného práva nevyužije svoje právo na kúpu veci, tak
predkupné právo ako také zaniká, na rozdiel od zriadeného predkupného práva s vecno-právnymi

účinkami, kedy odmietnutie ponuky oprávnenou osobou nespôsobuje zánik predkupného práva. Tretí
subjekt, ktorý môže kúpiť nehnuteľnosť od povinnej osoby, nehnuteľnosť nadobudne s právnym
obmedzením, ktorého obsahom je povinnosť rešpektovať právo osoby oprávnenej z predkupného práva
na prednostnú kúpu pre prípad, ak by ju aj on, ako nový vlastník, chcel predať. Občiansky zákonník
v ustanovení § 604 upravuje, že toto právo neprechádza ďalej na právnych nástupcov, ide o právo

osobné, teda neprechádza na dediča oprávnenej osoby a nemožno ho previesť na inú osobu. Rozdiel
medzi dojednaným predkupným právom s obligačnými a vecno-právnymi účinkami spočíva v tom,
že dohodnuté predkupné právo s vecno-právnymi účinkami pôsobí nielen medzi účastníkmi zmluvy,
medzi ktorými bolo dojednané, ale povinnosťou z predkupného právneho vzťahu sú viazaní i právni
nástupcoviapovinnéhosubjektu,narozdieloddojednanéhopredkupnéhoprávasobligačnýmiúčinkami,
ktoré zaväzujú len účastníkov zmluvy o dojednaní tohto predkupného práva. Z Občianskeho zákonníka

rovnako vyplýva, že predkupné právo s vecno-právnymi účinkami musí mať písomnú formu a vzniká
ako vecné právo až vkladom do katastra nehnuteľností (§ 603 ods. 2 OZ).

37. Predkupné právo medzi osobami, ktoré medzi sebou neuzavreli kúpnu alebo obdobnú zmluvu,
ako scudzovací právny úkon, je možné dojednať, ale nevyplýva priamo z úpravy v § 602 a nasl. OZ,

pretože tieto ustanovenia predpokladajú, že ide o vedľajší záväzok viazaný na scudzovací vzťah. Takáto
dohoda môže teda existovať a byť platná na základe zmluvnej voľnosti, avšak nejde o štandardné
zmluvné predkupné právo, ktoré má potenciál vyvolať vecno-právne účinky. Vecno-právny účinok
možno dosiahnuť len za splnenia zákonných požiadaviek, ak ide o vzťah medzi účastníkmi pôvodného
scudzovacieho úkonu. Takouto zákonnou požiadavkou je vklad do katastra nehnuteľností. Predkupné

právo nadobúda účinnosť voči tretím osobám v prípade, ak je zriadené ako vecné právo, ktoré musí byť
zapísané v katastri nehnuteľností.

38. Kataster však pred zápisom (povolením vkladu) skúma, či predkupné právo spĺňa zákonné
podmienky na zápis ako vecné právo. Podľa katastrálneho zákona nie je možné zapísať záväzkové

predkupné právo iba s obligačnými účinkami, teda také, ktoré vzniklo iba zmluvou medzi subjektmi,
ktoré neboli účastníkmi pôvodného scudzovacieho úkonu, pretože takéto predkupné právo nemá vecno-
právny charakter. Ak medzi subjektmi, ktoré uzatvorili zmluvu o predkupnom práve, neexistuje kúpna
alebo obdobná zmluva (scudzovací úkon), predkupné právo nie je viazané na nehnuteľnosť ako vecné
právo. V takomto prípade je katastrálny úrad oprávnený zamietnuť návrh na vklad aplikujúc ustanovenie

§ 31 ods. 3 katastrálneho zákona po prihliadnutí na relevantnú skutočnosť majúcu vplyv na povolenie
vkladu v zmysle § 31 ods. 1 posledná veta katastrálneho zákona, ak zistí, že zmluva nemá právnu
účinnosť potrebnú na zápis vecného práva v zmysle § 1 ods. 1 katastrálneho zákona, čo je prípad
záväzkového predkupného práva medzi tretími osobami, ktoré nie sú účastníkmi scudzovacieho úkonu.
TN-11S/45/2023 13

39. Relevantnou skutočnosťou nie je to, že v zmluve predloženej na zápis predkupného práva, účastníci
zmluvy konštatujú, že zriadili predkupné právo k nehnuteľnostiam ako vecné právo. Takýmto sa nestáva
len na základe vyhlásenia účastníkov právneho úkonu, pretože predkupné právo, ako vecné právo,

vzniká len pri splnení zákonných podmienok.

40. Z ustanovenia § 1 ods. 1 katastrálneho zákona vyplýva, že katastrálny úrad zapíše len práva, ktoré
sú predmetom vecno-právneho účinku. Ak medzi zmluvnými stranami, ktoré predkupné právo dohodli,
neexistoval scudzovací úkon, ich vzťah zostáva len záväzkovým. V takom prípade predkupné právo

nebolo dohodnuté ako vecné právo (bez ohľadu na jeho označenie v zmluve o zriadení predkupného
práva), a preto nemôže mať účinky voči tretím osobám, čo je podmienka na zápis do katastra
nehnuteľností. Keďže medzi zmluvnými stranami v tu posudzovanej veci neexistuje vzťah viazaný na
prevod vlastníckeho práva, katastrálny úrad nemohol povoliť vklad, pretože predkupné právo medzi nimi
nemá charakter vecného práva. Zmluvné predkupné právo v tomto prípade nemá nárok na zápis do

katastra nehnuteľností, pretože ide len o záväzkový vzťah, ktorý pôsobí medzi účastníkmi zmluvy o
zriadení predkupného práva a nemá účinok voči tretím osobám.41. Na základe uvedeného žalovaný rozhodol správne, ak potvrdil rozhodnutie katastrálneho úradu o
zamietnutí návrhu na vklad, keďže predmetné predkupné právo nemá charakter vecného práva, ktoré
by mohlo byť zapísané do katastra nehnuteľností, ako spôsobilý predmet zápisu v zmysle § 1 ods. 1

katastrálneho zákona.

42. Správny súd má za to, že žalobné námietky sú preto neopodstatnené. Zastáva názor, že v danom
prípade nedošlo k nesprávnemu právnemu posúdeniu veci, čím malo dôjsť podľa žalobcov k ukráteniu
na ich právach vyplývajúcich im zo zásady zmluvnej autonómie.

43. Pokiaľ žalobcovia tvrdili, že predkupné právo môže byť dohodnuté i v úplne samostatnej zmluve, s
týmto je možné sa síce stotožniť, avšak k tomu, aby zmluvné dojednanie malo vecno-právne účinky je
potrebné, že takáto samostatná zmluva musí byť uzavretá vo väzbe k scudzovaciemu právnemu úkonu
medzi tými istými účastníkmi zmluvného vzťahu.

44. Pokiaľ žalobcovia namietali, že katastrálny úrad a žalovaný opreli svoje závery o Rozsudky
Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 1Sžo 291/2009 zo dňa 21.04.2010 a sp. zn.
10Sžo/80/2015 zo dňa 25.05. 2016 a zároveň tvrdili, že existujú aj iné názory Najvyššieho súdu
Slovenskej republiky, pričom poukázali na rozhodnutie sp. zn. 2Sžo 193/2010 zo dňa 15.06.2011,
správny súd uvádza, že žalovaný ani katastrálny úrad nepochybili ak vychádzali z právneho názoru

Najvyššieho súdu Slovenskej republiky podľa rozhodnutia, ktoré bolo vydané neskôr, teda ide o
aktuálnejšiu rozhodovaciu prax. Retrospektívna zmena judikatúry sa uplatňuje na ešte neukončené
prípadyameníleninterpretáciuexistujúcichprávnychnoriem.Zmenajudikatúrysatýkavýkladuzákonov
a právnych predpisov, ktoré sú záväzné pre rozhodujúce orgány. Retrospektívne pôsobenie zmeny
judikatúry znamená, že nový výklad právnej normy sa uplatní na všetky neukončené

TN-11S/45/2023 14

právne spory. Rozdiel oproti retroaktivite právnych noriem je v tom, že retrospektíva judikatúry nezmení
priamoprávnunormu,alemenílenjejvýkladaaplikáciuužexistujúcichnoriem.Retrospektívnaaplikácia

sa nevzťahuje na prípady, ktoré už boli právoplatne rozhodnuté, čím sa zachováva právna istota v už
skončených právnych veciach. Retrospektívne pôsobenie judikatúry vyplýva zo súdnych rozhodnutí a
zmien v judikatúre súdov. Správny súdny poriadok v ustanovení § 139 ods. 3 SSP ukladá súdu pri
rozhodovaní prihliadať na ustálenú rozhodovaciu prax súdov vyššej autority, pričom odklon od judikatúry
je potrebné náležite odôvodniť. Správny súd poukazuje tiež na to, že retrospektívne pôsobenie zmeny

judikatúry má menší dosah na právnu istotu, pretože sa vzťahuje iba na výklad zákonov v aktuálne
riešených alebo budúcich prípadoch. Za nesprávny by považoval správny súd práve taký postup, pokiaľ
by rozhodujúci orgán verejnej správy nezohľadnil zmenu judikatúry na riešené a neukončené prípady.

45. Z uvedených dôvodov sa správny súd stotožnil s právnym názorom žalovaného, že predkupné právo

na zmluvnom základe s vecno-právnymi účinkami je možné dohodnúť podľa § 603 ods. 2 OZ, čo ale
predpokladá súčasné uzatvorenie prevodnej zmluvy, ktorá podmienka v tu posudzovanej veci nebola
splnená. Keďže zo zmluvy o zriadení predkupného práva uzatvorenej medzi žalobcami predloženej
na vklad predkupného práva žiadne vecno-právne účinky nevyplývajú, žalovaný (aj katastrálny úrad)
správne posúdili, že táto zmluva nie je vkladuschopnou listinou podľa § 31 ods. 1 katastrálneho zákona,

čo vyústilo do zamietnutia návrhu na vklad podľa § 31 ods. 3 katastrálneho zákona.

46. Prvostupňový orgán postupoval správne, ak na základe samostatnej zmluvy o zriadení predkupného
práva bez súvisiaceho scudzovacieho úkonu medzi účastníkmi zmluvy, nepovolil vklad predkupného
práva žalobcom tak, ako to vyplýva z jeho rozhodnutia, keďže predkupné právo dojednané v tejto

zmluve nemá z dôvodu absencie dojednania scudzenia veci vecno-právny charakter, a teda nemá
účinkyvecnéhopráva,vdôsledkučohonemoholbyťvkladpredkupnéhoprávapodľapredloženejzmluvy
povolený s odkazom na ustanovenie § 1 ods. 1 katastrálneho zákona, v zmysle ktorého sú súčasťou
katastra údaje o predkupnom práve, avšak len vtedy, ak má mať účinky vecného práva.

47. Po vykonaní súdneho prieskumu žalobou napadnutého rozhodnutia žalovaného ako aj rozhodnutia
prvostupňového orgánu verejnej správy, vrátane postupu, ktorý im predchádzal, správny súd dospel k
záveru, že žaloba je nedôvodná, nebol preukázaný žalobcami tvrdený dôvod pre zrušenie predmetnýchrozhodnutí podľa § 191 ods. 1 písm. c) SSP pre nesprávne právne posúdenie veci, preto žalobu ako
nedôvodnú v celom rozsahu podľa § 190 SSP zamietol.

48. O trovách konania správny súd rozhodol podľa § 167 ods. 1 SSP (a contrario), podľa ktorého má
právo na náhradu trov konania v správnom súdnictve len taký žalobca, ktorý bol v konaní celkom alebo
sčasti úspešný. V tomto prípade žalobca 1/ a žalobca 2/ neboli v konaní úspešní, preto im správny súd
právo na náhradu trov konania nepriznal.
TN-11S/45/2023 15

49. Rozhodnutie bolo prijaté senátom správneho súdu pomerom hlasov 3:0 (§ 139 ods. 4 SSP).

Poučenie:

Doručený rozsudok je právoplatný (§ 145 ods. 1 SSP).
Proti tomuto rozsudku je prípustná kasačná sťažnosť (§ 438 ods. 1 SSP, § 439 ods. 1 SSP a § 439

ods. 3 SSP a contr.).
O kasačnej sťažnosti rozhoduje kasačný súd – Najvyšší správny súd Slovenskej republiky (§ 438 ods. 2
SSP). Kasačnú sťažnosť je potrebné podať na Správnom súde v Banskej Bystrici (§ 444 ods. 1 SSP) v
lehote jedného mesiaca od doručenia rozhodnutia oprávnenému subjektu (§ 443 ods. 1 SSP). Kasačná
sťažnosť podaná v listinnej podobe musí byť podaná v potrebnom počte vyhotovení (§ 56 ods. 3 SSP).

Podľa § 445 ods. 1, 2 SSP, (1) v kasačnej sťažnosti sa musí okrem všeobecných náležitostí podania
podľa § 57 uviesť
a) označenie napadnutého rozhodnutia,
b) údaj, kedy napadnuté rozhodnutie bolo sťažovateľovi doručené,
c) opísanie rozhodujúcich skutočností, aby bolo zrejmé, v akom rozsahu a z akých dôvodov podľa § 440

sa podáva (ďalej len "sťažnostné body"),
d) návrh výroku rozhodnutia (sťažnostný návrh).
(2) Sťažnostné body možno meniť len do uplynutia lehoty na podanie kasačnej sťažnosti.
Podľa § 449 ods. 1, 2 SSP, (1) sťažovateľ alebo opomenutý sťažovateľ musí byť v konaní o kasačnej
sťažnosti zastúpený advokátom. Kasačná sťažnosť a iné podania sťažovateľa alebo opomenutého

sťažovateľa musia byť spísané advokátom.
(2) Povinnosti podľa odseku 1 neplatia, ak
a) má sťažovateľ alebo opomenutý sťažovateľ, jeho zamestnanec alebo člen, ktorý za neho na
kasačnom súde koná alebo ho zastupuje, vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) ide o konania o správnej žalobe podľa § 6 ods. 2 písm. c) a d),

c) je žalovaným Centrum právnej pomoci.