Rozsudok – Zmluvy ,
Zmenené Judgement was issued on Tuesday, October 17, 2023

Súd: Mestský súd Bratislava IV
Spisová značka: B5-12C/51/2021

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1521202414
Dátum vydania rozhodnutia: 17. 10. 2023
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Vladimír Herich

ECLI: ECLI:SK:MSBA4:2023:1521202414.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Mestský súd Bratislava IV v Bratislave, v konaní pred sudcom Mgr. Vladimírom Herichom, v sporovej

veci žalobcov: 1. A. B., nar. XX.XX.XXXX, bytom C. XXX, XXX XX D., 2. D. E. B., nar. XX.XX.XXXX,
bytom F. XXX, XXX XX B., obaja zastúpení JUDr. Ján Bartánus – advokát, so sídlom A. Bernoláka 7, 034
01 Ružomberok, proti žalovanému: INGUZ s.r.o., so sídlom Dr. Vladimíra Clementisa 3222/10, 821 02
Bratislava, IČO: 51 297 841, zastúpeným JUDr. Adriána Kušteková – advokát, so sídlom Majerská
20683/19B, 821 07 Bratislava o zaplatenie 4.500,- Eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu z a m i e t a .

II. Súd žalovanému priznáva voči žalobcom nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%. O výške
trov rozhodne súd samostatným uznesením po právoplatnosti rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou doručenou tunajšiemu súdu dňa 16.06.2021, sa žalobcovia voči žalovanému domáhali
zaplatenia sumy 4.500 Eur s príslušenstvom.
Podanú žalobu odôvodnili tým, že na základe inzerátu realitnej kancelária – žalovaného, prejavili záujem
o kúpu stavebného pozemku parc. reg. „C“, č. 10/1 o výmere 900m2, druh pozemku: ostatná plocha,
zapísaného v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom G., kat. odbor, nachádzajúceho sa
vokreseSenec,obecH.A.G.,kat.územieH.A.G.,evidovanýnaLVč.XXX.Vinzerátebolouvedené,že

pozemok je vhodný na výstavbu rodinného domu. Žalobcovia boli z I., J. informovaní, že so schválením
hypotekárneho úveru nebude problém. S maklérom žalovaného – C. A. H., si dohodli termín stretnutia na
podpis rezervačnej zmlvy. Tá mala byť žalovaným zaslaná žalobcom na preštudovanie. Stretnutie bolo
dohodnuté na 15.06.2019 o 11:00 hod v priestoroch žalovaného. Žalovaný však zaslal návrh rezervačnej
zmluvy počas noci predchádzajúcej termínu stretnutia, a to 14.06.2019 o 23:00 hod. Žalobcovia si preto
zmluvu nemohli riadne naštudovať ani sa s nikým poradiť. V daný deň došlo k stretnutiu žalobkyne
2), jej otca, žalovaného a predávajúceho K. C. L.. Na stretnutí bola žalobkyni predložená rezervačná

zmluvy, ktorá bola uzatvorená. Prítomné osoby zmluvu podpísali a v prípade podpisu žalobcu 1) sa
strany dohodli, že žalobkyňa 2) mu zoberie zmluvy do Švajčiarska na podpis. Podpísané originály zaslal
žalobkyňa 2) zo Švajčiarska žalovanému. Žalobcovia dňa 17.06.2019 zaslali žalovanému rezervačný
poplatok 4.500 Eur. Na podpise zmlúv sa strany dohodli na 19.07.2019. Dňa 10.07.2019 bolo zo strany
Tatrabanky, a.s. žalobcom oznámené, že ich žiadosť o hypotekárny úver bola zamietnutá. Banka úver
zamietla z dôvodu, že nehnuteľnosť pre nich nemá hodnotu, pretože vedľajšia parcela, cez ktorú mala
viesť príjazdová cesta nebola vysporiadaná. Banka oznámila žalobcom, že parcela je vo vlastníctve

štátu a nie obce, čo bolo zo strany žalovaného zamlčané. Žalobkyňa 2) kontaktovala starostu obce
H. A. G., ktorý uviedol, že celá situácia sa naťahuje od roku 2012 a riešenie môže trvať aj 10 rokov.
Starosta uviedol, že by kúpu pozemku neodporúčal. Žalobcovia boli zo strany žalovaného uvedený do
omylu a dňa 15.07.2019 telefonicky a dňa 16.07.2019 mailom odstúpili od rezervačnej zmluvy. Žalovanýzaslal žalobcom dňa 25.07.2019 mail v ktorom uviedol, že odstúpenie od zmluvy neakceptuje. Dňa
29.07.2019 žalobcovia mailom vyzvali žalovaného, aby v lehote 5 pracovných dní od doručenia mailu,
teda do 05.08.2019 vrátil finančné prostriedky žalobcom. Žalovaný následne informoval žalobcov, že

nakoľko nedošlo k naplneniu predmetu rezervačnej zmluvy a teda uzatvoreniu kúpnej zmluvy, uplatnia
si nárok na zmluvnú pokutu. Žalovaný sumu 4.500 Eur nevrátil.
Pokiaľ by aj odstúpenie od rezervačnej zmluvy bolo zo strany súdu posúdené ako neplatné, zmluva
zaniklanajneskôruplynutímdoby,naktorúbolauzatvorená,teda31.07.2019.Žalobcoviatiežpoukazujú,
že dojednania o zmluvnej pokute sú neplatné a žalovaný si zmluvnú pokutu riadne neuplatnil.

Neuzatvorenie sprostredkúvanej zmluvy nemôže byť kvalifikované ako porušenie zmluvnej povinnosti
a zmluva o rezervácii nebola zmluvou o budúcej kúpnej zmluve. Žalobcovia majú za to, že suma 4.500
Eur, ktorú zaplatili žalovanému predstavovala preddavok na plnenie sprostredkovávanej zmluvy, ku
ktorej uzavretiu nedošlo. Išlo teda o plnenie z právneho dôvodu, ktorý odpadol. Vzhľadom na uvedené
žalovaný získal na úkor žalobcov bezdôvodné obohatenie, ktoré je povinný vydať.

2. Dňa 18.08.2021 doplnené dňa 20.08.2021, doručil súdu svoje vyjadrenie k podanej žalobe
žalovaný. Žalobcovia sa o kúpu pozemku začali zaujímať na základe inzerátu žalovaného. Na základe
telefonického rozhovoru sa žalobkyňa 2) s maklérom žalovaného dohodla na termíne obhliadky dňa
11.06.2019. D. mal pri obhliadke nachystané k nahliadnutiu všetky dokumenty a podklady. Všetko
bolo záujemcom odkomunikované a na obhliadke ukázané. Žalobkyňa 2) nesúhlasila s ponukou

hypotekárnych a úverových špecialistov od žalovaného, ale s tým nesúhlasila, s odôvodnením, že
má vlastného človeka. Maklér žalovaného vysvetlil žalobcom, že získať úver na daný pozemok bude
náročné, nakoľko je tam problém s prístupovou cestou, preto im odporučili vybaviť si úver spotrebný.
Žalobcom nebolo nič zamlčané, o stave pozemku boli informovaný. Žalobcovia mali o kúpu pozemku
vážny záujem až do neschválenia hypotekárneho úveru bankou. Pozemok bol vhodný na výstavbu

rodinného domu, o čom svedčí vyjadrenie obce z roku 2019 aj Znalecký posudok č. 242/2019. Čo sa
týka stretnutia na podpis rezervačných zmlúv, žalobcovia sa boli na pozemku pozrieť ešte raz s rodinou
pred spoločným stretnutím a podpisom zmluvy. Mohli sa poradiť aj so susedmi či v obci na úrade.
Žalobcovia chceli čím skôr podpísať zmluvy, preto sa narýchlo dohadoval termín. Termín bol dohodnutý
na 15.06.2019 o 11hod. Na spoločné stretnutie prišla žalobkyňa 2) so svojím otcom s tým, že jej muž

bol aktuálne v zahraničí a dopodpisuje zmluvy neskôr, s čím žalovaný súhlasil. Žalobcovia tak mali ďalší
priestor na diskusiu. Zmluva bola prečítaná, vysvetlená a žalobkyni bolo poradené ako má postupovať
v osobných sporoch so susedmi a ich pozemkami skrz práva prechodu. Zmluva teda nebola podpísaná
pod nátlakom ani za špekulatívnych okolností. Žalobca 1) po pár dňoch zmluvu podpísal a zaslal späť
do realitnej kancelárie. Následne poslali žalobcovia peniaze na účet realitnej kancelárie.

Po niekoľkých týždňoch žalobcovia otočili, prestali komunikovať a začali zasielať maily s polopravdami.
Mailom z 16.07.2019 žalobcovia chceli odstúpiť od zmluvy, nakoľko zmluva mala byť podpísaná pod
časovým nátlakom a tiež mal byť zatajený skutočný stav vedľajšieho pozemku. Dňa 31.07.2019 o 16
hod., mali strany dohodnuté stretnutie za účasti žalovaného a predávajúceho p. L.. Žalobcovia sa
nedostavili. Preto si žalovaný uplatnil zmluvnú pokutu. Aj v prípade, ak by došlo k platnému odstúpeniu

od zmluvy bolo v zmluve dohodnuté, že účinky odstúpenia nastávajú až momentom odstúpenia, z čoho
vyplýva, že poplatok bol zaplatený na základe platnej zmluvy, a preto neexistuje dôvod na jeho vrátenie.
Žalovaný nemá za to, že by rezervačná zmluva bola neplatná.
Žalovaný doplnil, že žalobcovia sa domáhajú neplatnosti právneho úkonu, pričom podal žalobu na
plnenie a nie určovaciu žalobcu a nepreukázal naliehavý právny záujem. Žalobcovia sa nedožadujú

čiastočnej neplatnosti právneho úkonu. Otázka určenia platnosti právneho úkonu alebo jeho neplatnosti
je v tomto prípade podmienkou pre domáhanie sa plnenia. Žalobcovia neuniesli dôkazné bremeno. Súd
môže upraviť výšku zmluvnej pokuty v súlade s § 545a Občianskeho zákonníka, ak sú splnené zákonné
podmienky, ktoré splnené sú a ktorých nesplnenie nenamietajú ani žalobcovia. Žalovaný nesúhlasí
s nerovným postavením spotrebiteľa. Aj predávajúci je v postavení spotrebiteľa, na ktorého sa vzťahovali

ustanovenia o zmluvnej pokute. Navrhoval súdu žalobu zamietnuť.

3. Dňa 03.11.2021 doručili súdu svoje vyjadrenie žalobcovia. Popreli okolnosti uvádzané žalovaným.
Žalobcovia neboli pri vyriešení veci apatickí a žalovaný ich stanovisko poznal. Uvedené preukazuje
aj mailová komunikácia. Odhliadnuc od argumentácie, že zmluvná pokuta bola dojednaná neplatne,

si žalovaný zmluvnú pokutu ani riadne neuplatnil ako to vyžaduje čl. III bod 1 rezervačnej zmluvy.
Ustanovenie § 497 Občianskeho zákonníka umožňuje účastníkom záväzkového vzťahu dojednať buď
v prospech niektorej strany alebo oboch, tzv. zmluvnú výhradu odstúpenia od zmluvy. Druhá veta sa
týka len doby po uzavretí výhrady o odstúpení od zmluvy.Nie je tiež pravda, že zo strany žalobcov došlo vo vzťahu k žalovanému k plneniu. Žalovaný bol len
vlastníkom splnomocnený na prijatie plnenia. Rezervačná zmluva bola uzatvorená na dobu určitú,
žalovaný si však ponechal plnenie aj po skončení doby, na ktorú bola zmluva uzavretá napriek tomu,

že k uzavretiu ďalšej zmluvy nedošlo. Išlo teda o plnenie z právneho dôvodu, ktorý odpadol a žalovaný
sa na úkor žalobcov bezdôvodne obohatil. Žalobcovia dôvod odstúpenia podrobne opísali a nie je
ich povinnosťou označiť konkrétne ustanovenia zákona. Na dôvody uvádzané žalobcami sa vzťahuje
ustanovenie § 49 Občianskeho zákonníka. Bez ohľadu na to, či bolo odstúpenie žalobcov platné,
rezervačná zmluva zanikla uplynutím doby na ktorú bola uzavretá a zmluvná pokuta bola dojednaná

v rozpore so zákonom, teda ustanovenia o zmluvnej pokute sú neplatné. – áno to je všetko pravda. Ak
by si uplatňoval zaplatenie zmluvnej pokuty, nemal by na to nárok.
Medzi sporovými stranami je nesporné, že bola medzi nimi a predávajúcim uzavretá rezervačná zmluva.
Nie je však v poriadku, keď v zmluve pod hrozbou sankcie žalovaný núti ako tretia osoba uzavrieť
budúcu zmluvu ostatných účastníkov rezervačnej zmluvy. Pokiaľ žalobcovia zmluvu neuzatvorili, nejde
o porušenie povinnosti z rezervačnej zmluvy. Pokiaľ žalobcovia s predávajúcim zmluvu neuzatvorili,

nejdeoporušeniepovinnostizrezervačnejzmluvyvovzťahukžalovanému,aleovýkonichpráva,keďže
účelom je rezervácia nehnuteľnosti na dohodnutú dobu. Zaviazať sa na uzavretie zmluvy v budúcnosti
je možné len za dodržania náležitostí zmluvy o budúcej zmluve čo v tomto prípade nebolo dodržané.
Zmluvnú pokutu možno požadovať len ak došlo k porušeniu zmluvy, no zo strany žalobcov k žiadnemu
porušeniunedošlo.Žalobcoviapodaližalobcunaplnenie,pretoimniejezrejmé,prečožalovanýnamieta,

že nemajú naliehavý právny záujem. Spor o určenie neplatnosti zmluvy je sporom o určení právnej
skutočnosti a v takom prípade sa nevyžaduje preukazovanie naliehavého právneho záujmu. Žalovaný
uviedol žalobcov do omylu a namietajú absolútnu neplatnosť ustanovení rezervačnej zmluvy týkajúcich
sa zmluvnej pokuty.

4. Žalovaný vo svojej duplike zo dňa 29.12.2021 uviedol, že k podpisu rezervačnej zmluvy žalobkyňou
2), žalovaným a predávajúcim došlo dňa 15.06.2019. Žalobca 1) mal zmluvy podpísať dodatočne vo
Švajčiarsku. Tieto podpísané boli odoslané žalovanému. Dňa 17.06.2019 zaslali žalobcovia žalovanému
rezervačný poplatok 4.500 Eur. Je zrejmé, že došlo k platnému a účinnému uzatvoreniu zmluvy. Medzi
podpisom všetkými stranami a platným uzatvorením uplynul nejaký čas, takže nebola uzatvorená v tiesni

ako sa snažia vykresliť žalobcovia. Naopak boli žalobcovia ohľadne celkovej situácie s nehnuteľnosťou
oboznámení. Aj cena pozemku 49.500 eur zodpovedala stavu pozemku, preto aj žalobcovia do kúpy išli,
nakoľko si boli vedomí, že po vyriešení prístupovej cesty by sa ceny za porovnateľné parcely pohybovali
vyššie. V rezervačnej zmluve sa explicitne uvádza, že k pozemku nie je zriadená prístupová cesta,
a že na nehnuteľnosti nie sú inžinierske a rozvodné siete. Prílohami sú zároveň územnoplánovacia

informácia z roku 2019, stanovisko obce k zriadeniu prístupovej cesty, geometrický plán aj súhlas obce
so zriadením prístupovej cesty. Žalobcom bolo všetko zo strany žalovaného riadne odprezentované, boli
im oznámené všetky skutočnosti, ktoré možno pri poctivej obchodnej praxi požadovať, a to ešte pred
podpisom rezervačnej zmluvy.
Rezervačná zmluva neobsahovala ako dôvod odstúpenia neschválenie hypotekárneho úveru.

Žalobcoviaaninikdyozapracovanietakéhotodôvoduodstúpenianežiadali.Kuzatvoreniukúpnejzmluvy
tak nedošlo z dôvodov na strane žalobcov a žalovanému vznikol nárok na zmluvnú pokutu. Nechválenie
hypotekárneho úveru nemôže byť na ťarchu žalovanému alebo predávajúcemu. Žalovaný aj vlastník
nehnuteľnosti si tento nárok voči žalobcom uplatnili výzvou aj emailom.
V danom prípade bola uzatvorená rezervačná zmluva, ktorej predmetom bola rezervácia nehnuteľnosti

do 31.07.2019, ale taktiež záväzok záujemcov ako budúcich kupujúcich a vlastníka ako budúceho
predávajúceho uzatvoriť do určitej doby – 31.07.2019 sprostredkovanú zmluvu. Uvedený záväzok
bol zabezpečený zmluvnou pokutou. V zmysle čl. III ods. 1 rezervačnej zmluvy je žalovaný
ako sprostredkovateľ oprávnený uschovať časť rezervačného poplatku vo výške zmluvnej pokuty
prináležiacej vlastníkovi ako budúcemu predávajúcemu až do doby urovnania medzi ním a záujemcami

ako budúcimi kupujúcimi. Aj keď bola predmetná zmluva nazvaná ako rezervačná, je podľa názoru
žalovanéhozrejmé,žeobsahujeprvkyzmluvyobudúcejzmluve.Žalovanýmázato,ževšetkynáležitosti
zmluvy o budúcej zmluve boli v nej dojednané a preto uvedená zmluva o budúcej zmluve bola dojednaná
v rámci rezervačnej zmluvy platne. Zároveň bolo platne dojednané aj zabezpečenie povinnosti uzatvoriť
kúpnu zmluvu formou zmluvnej pokuty.

5. Na prejednanie veci súd na deň 17.10.2023 nariadil pojednávanie, na ktoré predvolal obe sporové
strany.Právny zástupca žalobcov uviedol, že zotrváva na svojich písomných vyjadreniach. Rezervačná
zmluva bola uzatvorená na dobu určitú, jej uplynutím bol žalovaný povinný vrátiť poskytnuté plnenie.
Žalobcovia odstúpili od zmluvy. Poukazujeme, že zmluva bola uzatváraná mimo prevádzkových

priestorov žalovaného a žalovaný si nesplnil poučovaciu povinnosť s tým súvisiacu. Nešlo o zmluvu
o budúcej zmluve, nakoľko neboli naplnené jej zákonné predpoklady. Dojednania o zmluvnej pokute
považujú za neplatné.
Žalobca 1) uzatváral zmluvu dodatočne mimo prevádzkových priestorov žalovaného. Žalovaný si v tejto
súvislosti nesplnil povinnosti v zmysle zákona č. 102/2014 Z.z. Žalobcovia tak ako spotrebitelia boli

oprávnení v zmysle tohto zákona odstúpiť od takejto zmluvy v lehote 12 mesiacov. Poukazujú na
ustanovenia § 3 ods. 8 a § 7 citovaného zákona. Žalovaný sa voči žalobcom bezdôvodne obohatil. Na
návrhoch na vykonanie dokazovania ako boli prezentované v podanej žalobe nezotrvali.
Nesúhlasí s tým, že platba bola odmenou za rezerváciu. Jednalo sa o záväzok predávajúceho, že
nebude ponúkať nehnuteľnosť na predaj po určitú dobu. Nešlo o záväzok realitnej kancelárie, ktorá
na toto rozhodnutie nemá žiadny vplyv. Odstúpenie od zmluvy bolo platné s poukazom na zákon č.

102/2014 Z.z.

Právny zástupca žalovaného uviedol, že odstúpenie od zmluvy žalobcov nebolo platné. K uzatvoreniu
zmluvy došlo 15.06.2019 v priestoroch žalovaného. Podpisu predchádzalo zaslanie návrhu zmluvy
žalobkyni 2). Žalobca 1) bol v tom času so Švajčiarsku, preto zmluvu podpísal s časovým odstupom.

Žalobcovia mali možnosť sa s ňou oboznámiť preto nemohlo ísť o uzatvorenie zmluvy v tiesni. V čl. 2
ods.7zmluvyjevyslovenepopísanásituáciaohľadneprístupovejcestyajinžinierskychsietí.Priamopod
týmto článkom sú aj podpisy žalobcov. Pozemok je stavebný a bol tak určený aj územným plánom obce
a tento záver vyplýval aj zo znaleckého posudku. Žalobcovia zo zmluvného vzťahu chceli vykľučkovať až
po neschválení hypotekárneho úveru. Rezervačná zmluva bola uzatvorená platne, žalobcovia napriek

výzve dodnes nezaplatili zmluvnú pokutu.
Z predloženej emailovej komunikácie tiež vyplýva, že žalobcovia boli informovaní o stave nehnuteľnosti.
Realitnákanceláriaznášarizikovsúvislostisjednanímsklientmi,ktorísúčastovpostaveníspotrebiteľov
a robí obhliadky a pripravuje zmluvné dokumentácie. Žalovaný konal nad rámec svojich povinností
a mal by mať nárok na ohodnotenie svojej činnosti. Dôvodom na podanie žaloby bolo len neschválenie

hypotekárneho úveru. Na návrhoch na vykonanie dokazovania nezotrval, ďalšie návrhy nemal.
Dojednaná cena 49.500 Eur reflektovala stav pozemku z hľadiska nedostatku prístupovej cesty
ainžinierskychsietí.Pozemkysavtomčasevlokalitepredávalizavyššiucenu.Ajdodatočnépodpísanie
zmluvy žalobcom 1) bolo zo strany žalovaného ústretový krok. Prezentovaná obrana zo strany žalobcov
je účelová. Nehnuteľnosť bola zo strany žalovaného prezentovaná pravdivo. Odstúpenie od zmluvy

nebolo platné, rezervačný poplatok bol dojednaný za činnosť žalovaného a po neuzatvorení kúpnej
zmluvy tento prináleží žalovanému.

Konateľ žalovaného doplnil, že poukazuje na čl. 5 ods. 7 zmluvy, kde sa konkrétne píše o prístupovej
ceste. Dňa 27.06.2019 mu žalobkyňa 2) písala, že nemá k zmluve žiadne pripomienky.

6. Súd sa oboznámil s tvrdeniami strán sporu ako aj nimi predloženými listinnými dôkazmi a vykonaným
dokazovaním zistil nasledovný skutkový stav veci:

Z výpisu internetovej stránky nehnutelnosti.sk vyplýva, že žalovaný tam zverejnil inzerát s titulkom

„Directreal ponúka na predaj pozemok na výstavbu domu XXX D., H. A. G..“ Cena bola uvedená 49.900
Eur. V texte inzerátu bolo uvedené, že pozemok je vhodný na výstavbu rodinného domu.

Obec H. A. G. E. 14.12.2015 informovala K. C. L., že pokiaľ získa do vlastníctva pozemok č. 13/1, počíta
s vybudovaním prístupovej cesty na uvedenom pozemku.

Zo stanoviska Obce H. A. G. zo dňa 28.05.2018, adresovaného K. C. L., vyplýva, že po schválení
územného plánu obce, ktorý je momentálne rozpracovaný, požiada obec o prevod parcely č. XX/X,
vlastníka Okresný úrad Bratislava, na verejnoprospešné stavby. Až po prevode parcely do vlastníctva
obce, bude umožnená prístupová cesta na parcelu č. XX/X.

Okresný úrad Bratislava informoval K. L. dňa 22.11.2016, že Okresný úrad Bratislava nakladá
s majetkom štátu. Predbežne súhlasil so zriadením vecného bremena na časť nehnuteľného majetku
štátu, z dôvodu zabezpečenia nevyhnutného prístupu k nehnuteľnosti vo vlastníctve L.. Prístupovú cestu
žiadal viesť cez pozemok č. XX/X k pozemku č. XX/X, oba nachádzajúce sa v H. A. G..Z územnoplánovacej informácie obce H. A. G., zo dňa 03.06.2019, adresovanej K. C. L., vyplýva, že
Pozemok č. XX/X v danej obci sa nachádza v zastavanom území obce, platnej územnoplávnovacej

dokumentácii obce je uvedený pozemok vedený ako : Obytné územie – rodinné domy. V informácii je
uvedené, že v prípade budúcej výstavby je potrebné majetkovoprávne vysporiadať pozemok č. XX/X
a následne vytvoriť nový cestný koridor.

Dňa 10.06.2019 vypracoval znalec Ing. Maroš Murčinko, Znalecký posudok č. 242/2019, na základe

ktorej stanovil všeobecnú hodnotu pozemku č. XX/X, nachádzajúceho sa v obci H. A. G.. Znalec
v znaleckom posudku v bode 2. konštatoval, že pozemok je určený na výstavbu rodinného domu. V bode
X.X.X.X. znalec uviedol, že z hľadiska technickej infraštruktúry je možnosť napojenia na stl. Plynovod,
vodovodný rad a elektrické NN rozvody. Prístup k pozemku je z miestnej komunikácie cez parcelu č.
XX/X (LV k danej parcele nezaložené). Všeobecnú hodnotu znalec stanovil na sumu 52.700 Eur.
Prílohou znaleckého posudku bola územnoplánovacia informácia obce zo dňa 03.06.2019 ako aj

stanovisko obce k prístupovej ceste zo dňa 28.05.2018 a geometrický plán obce.

Dňa 15.06.2019 uzatvorili žalobcovia ako záujemcovia 1 a 2, so žalovaným ako sprostredkovateľom a K.
C. L. ako vlastníkom, Rezervačnú zmluvu č. ID XXXXXX, a to podľa § 51 Občianskeho zákonníka.
Podľa čl. I ods. 1 zmluvy, predmetom zmluvy je záväzok sprostredkovateľa a vlastníka rezervovať

nehnuteľnosť uvedenú v ods. 2 tohto článku, za účelom opísaným v ods. 3 tohto článku na dobu opísanú
v ods. 4 tohto článku, ako aj záväzok vlastníka a záujemcu uzatvoriť zmluvu o budúcej zmluvy a/alebo
kúpnu zmluvu.
Podľa čl. I ods. 2 zmluvy, nehnuteľnosť, ktorá sa touto zmluvou rezervuje sa nachádza v M. G., obec H.
A. G., katastrálne územie H. A. G., evidovaná na LV č. XXX.

Podľa čl. I ods. 3 zmluvy, účelom rezervácie je budúci prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktorý
bude realizovaný uzavretím zmluvy o budúcej zmluve a/alebo kúpnej zmluvy, ktorej zmluvné strany budú
na jednej strane vlastník ako budúci predávajúci, resp. predávajúci a na druhej strane záujemca ako
budúci kupujúci, resp. kupujúci.
Podľa čl. I ods. 4 zmluvy, sprostredkovateľ a vlastník sú povinní rezervovať pre záujemcu nehnuteľnosť

na dosiahnutie účelu najneskôr do 31.07.2019.
Podľa čl. II ods. 1 zmluvy, záujemca podpisom tejto zmluvy prejavil záujem o rezerváciu nehnuteľnosti
a o uzavretie sprostredkúvanej zmluvy. Ako prejav vážneho záujmu je záujemca povinný zaplatiť
najneskôr do troch pracovných dní odo dňa podpisu tejto zmluvy rezervačný poplatok vo výške 4.500
Eur, a to na účet sprostredkovateľa uvedený v záhlaví tejto zmluvy. Vlastník podpisom tejto zmluvy

splnomocňujesprostredkovateľanaprijatiepoplatku.Vprípade,akzáujemcanezaplatípoplatokvlehote
uvedenej v predchádzajúcej vete, sprostredkovateľ a vlastník sú oprávnení od tejto zmluvy písomne
odstúpiť.
Podľa čl. II ods. 6 zmluvy, záujemca vyhlasuje, že sa s nehnuteľnosťou oboznámil podľa aktuálneho
výpisu z listu vlastníctva, resp. aktuálnych výpisov z listov vlastníctva a osobnou prehliadkou.

Podľa čl. II ods. 7 zmluvy, záujemca si je vedomý, že v súčasnosti k nehnuteľnosti nie je zriadená
prístupovácestaanehnuteľnosťniejevybavenáinžinierskymisieťamiarozvodnýmisieťami.Pripodpise
tejto zmluvy záujemca obdržal tieto podklady (kópie) k vybaveniu inžinierskych sieti: územnoplánovaciu
informáciu z roku 2019, geometrický plán, stanovisko obce k zriadeniu prístupovej cesty, súhlas obce
so zriadením prístupovej cesty na nehnuteľnosť. Záujemca prehlasuje, že na nehnuteľnosť si vybaví

inžinierske siete, rozvodné siete a prístupovú cestu svojimi vlastnými silami zo svojej strany.
Podľa čl. III ods. 1 zmluvy, v prípade, ak záujemca poruší svoju povinnosť zaplatiť poplatok v lehote
uvedenej v čl. II ods. 1, alebo poruší svoju povinnosť po zaplatení poplatku najneskôr do uplynutia
termínu uzatvoriť sprostredkúvanú zmluvu, sprostredkovateľovi a vlastníkovi dňom porušenia vzniká
voči záujemcovi nárok na zmluvnú pokutu každému vo výške 4,55% z kúpnej ceny uvedenej v článku I.

ods. 5 tejto zmluvy. Zmluvná pokuta je splatná do 5 pracovných dní odo dňa doručenia písomnej výzvy
sprostredkovateľa alebo vlastníka záujemcovi. Zmluvné strany sa dohodli, že v prípade, ak záujemca
v určenej lehote nezaplatí vlastníkovi zmluvnú pokutu, na ktorú mu vznikol nárok, sprostredkovateľ je
oprávnený uschovať časť poplatku až do výšky rovnajúcej sa zmluvnej pokute, na ktorú vlastníkovi
vznikol nárok, a to až do doby urovnania medzi vlastníkom a záujemcom na základe dohody alebo

právoplatného rozhodnutia príslušného súdu, s čím záujemca podpisom tejto zmluvy vyslovene súhlasí.

Z výpisu z účtu žalobcov vyplýva, že dňa 17.06.2019 odoslali žalovanému sumu 4.500 Eur, platba bola
označená ako rezervačný poplatok.Mailom dňa 25.06.2019 zaslal žalovaný žalobkyni 2) návrh kúpnej zmluvy. Žalobkyňa 2) žalovanému
dňa 27.06.2019 odpísala, že s manželom nemajú pripomienky ku kúpnej zmluve. V texte kúpnej

zmluvy predávajúci vyhlásil, že ku dňu podpisu zmluvy nie je zriadená prístupová cesta k nehnuteľnosti
a nehnuteľnosť nie je vybavená inžinierskymi sieťami.

Dňa 16.07.2019 odoslala žalobkyňa 2) žalovanému email, v ktorom uviedla, že odstupuje od rezervačnej
zmluvy. Uviedla, že o kúpu nehnuteľností mali vážny záujem, návrh rezervačnej zmluvy im bol mailom

zaslanýažo23hod.,večer,preddohodnutýmdátumomstretnutiaapodpisurezervačnejzmluvy.Nemala
dostatokčasusizmluvupreštudovať.Zmluvabolapodpísanápodčasovýmnátlakom.Všetkydokumenty
jej boli predložené až počas stretnutia. Neboli jej do detailov vysvetlené všetky skutočnosti a skutočný
stav situácie ohľadom vedľajšieho pozemku, ktorý je v štátnom vlastníctve. Táto skutočnosť nebola
počasstretnutiaspomenutá.Obecnadanúčasť,kdejepozemoknemáschválenýúzemnýplán.Starosta
obce povedal, že situácia je komplikovaná, čo bolo žalobcom zatajené. Boli si pri podpise vedomí, že

pozemok nemá inžinierske siete ani prístupovú cestu, neboli si však vedomí ani detailne upozornení
na celkovú situáciu, aby sa cesta vôbec dala stavať. Konanie žalovaného považuje za nekorektné
a požaduje vrátenie rezervačného poplatku.

Dňa 25.07.2019 žalovaný mailom odpovedal žalobkyni 2). Uviedol, že nepovažuje odstúpenie za platné

s ohľadom na znenie ustanovenia §497 Občianskeho zákonníka. Zároveň s prihliadnutím na § 48 ods.
1 Občianskeho zákonníka, odstúpenie od zmluvy je možné len keď je to v zákone uvedené alebo
medziúčastníkmidohodnuté.Odstúpenievšakniejemedziúčastníkmiosobitnedohodnuté.Rezervačnú
zmluvu považuje naďalej za platnú a možno ju ukončiť len vzájomnou písomnou dohodou všetkých
zmluvných strán. Odmieta tiež tvrdenie, že zmluva bola podpísaná pod nátlakom.

Ďalšia mailová komunikácia medzi stranami prebiehala 29.07.2019 a 02.08.2019. Žalobkyňa 2) zotrvala
na svojej argumentácii, žalovaný uviedol, že dňa 31.07.2019 boli dohodnutí na stretnutí, na ktoré sa
žalobcovia nedostavili. Uviedli, že si spolu s majiteľom pozemku uplatnia nárok na zmluvnú pokutu.
V maily dňa 04.08.2019 žalobkyňa 2) uviedla, že posielala mail 29.07, na ktorý žalovaný nereagoval,

pričom naplánované stretnutie bolo zrušené.

Výzvou zo dňa 19.02.2021 žalobcovia vyzvali žalovaného a K. L. prostredníctvom svojho právneho
zástupcu na vydanie bezdôvodného obohatenia. Doručenie výziev žalobcovia preukázali kópiami
poštových doručeniek.

Výzvou zo dňa 29.12.2021 si žalovaný voči žalobcom 1 a 2 uplatnil nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty
podľa čl. III ods.1 rezervačnej zmluvy. Obdobnú výzvu žalobcom zasielal aj K. C. L..

7. Po právnej stránke posúdil súd vec nasledovne:

Podľa § 48 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka, od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto
alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté. Odstúpením od zmluvy sa zmluva od
začiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.

Podľa § 49 Občianskeho zákonníka, účastník, ktorý uzavrel zmluvu v tiesni za nápadne nevýhodných
podmienok, má právo od zmluvy odstúpiť.

Podľa § 50a ods. 1 Občianskeho zákonníka, účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej
doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.

Podľa § 51 Občianskeho zákonníka, účastníci môžu uzavrieť i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne
upravená; zmluva však nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona.

Podľa § 52 ods. 1 Občianskeho zákonníka, spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na

právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom.

Podľa § 53 ods. 1 Občianskeho zákonníka, spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať ustanovenia, ktoré
spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa(ďalej len „neprijateľná podmienka“). To neplatí, ak ide o zmluvné podmienky, ktoré sa týkajú hlavného
predmetu plnenia a primeranosti ceny, ak tieto zmluvné podmienky sú vyjadrené určito, jasne a
zrozumiteľne alebo ak boli neprijateľné podmienky individuálne dojednané.

Podľa § 489 Občianskeho zákonníka, záväzky vznikajú z právnych úkonov, najmä zo zmlúv, ako aj zo
spôsobenej škody, z bezdôvodného obohatenia alebo z iných skutočností uvedených v zákone.

Podľa § 497 Občianskeho zákonníka, každý z účastníkov si môže vymieniť odstúpenie od zmluvy a

dojednať pre ten prípad odstupné. Kto zmluvu splní aspoň sčasti alebo prijme hoci len čiastočné plnenie,
nemôže už od zmluvy odstúpiť, ani keď poskytne odstupné.

Podľa § 724 Občianskeho zákonníka, príkaznou zmluvou sa zaväzuje príkazník, že pre príkazcu obstará
nejakú vec alebo vykoná inú činnosť.

Podľa § 730 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka, príkazca je povinný poskytnúť príkazníkovi odmenu
iba vtedy, ak bola dohodnutá alebo je obvyklá, najmä vzhľadom na povolanie príkazníka. Príkazca je
povinný poskytovať odmenu, aj keď výsledok nenastal, ibaže nezdar konania bol spôsobený porušením
povinnosti príkazníka.

Podľa § 774 Občianskeho zákonníka, sprostredkovateľskou zmluvou sa sprostredkovateľ zaväzuje
obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi
poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.

Podľa § 775 Občianskeho zákonníka, sprostredkovateľovi patrí odmena v dohodnutej výške; odmenu

treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa
§ 40a.

Podľa § 2 ods. 1 zákona č. 102/2014 Z.z., o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní
služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov

predávajúceho a o zmene a doplnení niektorých zákonov, zmluvou uzavretou na diaľku sa na účely
tohto zákona rozumie zmluva medzi predávajúcim a spotrebiteľom dohodnutá a uzavretá výlučne
prostredníctvom jedného alebo viacerých prostriedkov diaľkovej komunikácie bez súčasnej fyzickej
prítomnosti predávajúceho a spotrebiteľa, najmä využitím webového sídla, elektronickej pošty, telefónu,
faxu, adresného listu alebo ponukového katalógu.

Podľa § 2 ods. 2 citovaného zákona, zmluvou uzavretou mimo prevádzkových priestorov predávajúceho
sa na účely tohto zákona rozumie zmluva medzi predávajúcim a spotrebiteľom
a) uzavretá za súčasnej fyzickej prítomnosti predávajúceho a spotrebiteľa na mieste, ktoré nie je
prevádzkovým priestorom predávajúceho,

b) na ktorej uzavretie dal návrh predávajúcemu spotrebiteľ na mieste, ktoré nie je prevádzkovým
priestorom predávajúceho,
c) uzavretá v prevádzkových priestoroch predávajúceho alebo prostredníctvom prostriedkov diaľkovej
komunikácie bezprostredne po individuálnom a osobnom oslovení spotrebiteľa predávajúcim na mieste,
ktoré nie je prevádzkovým priestorom predávajúceho, alebo

d) uzavretá počas predajnej akcie alebo v súvislosti s ňou.

8. Na základe vykonaného dokazovania a citovaných zákonných ustanovení dospel súd k záveru, že
žaloba žalobcov nie je dôvodná a preto je potrebné ju zamietnuť.

9. Žalobcovia sa podanou žalobou voči žalovanému domáhali zaplatenia sumy 4.500 Eur, z titulu
bezdôvodného obohatenia, ktoré si mal žalovaný na úkor žalobcov ponechať po odpadnutí dôvodu na
plnenie, teda po tom, čo žalobcovia odstúpili od rezervačnej zmluvy.
Medzi stranami nebolo sporné, že dňa 15.06.2019 žalobcovia ako záujemcovia uzatvorili so žalovaným
ako sprostredkovateľom a K. C. L. ako vlastníkom, Rezervačnú zmluvu, uzatvorenú v zmysle § 51

Občianskeho zákonníka. Sporné nebolo ani to, že žalobcovia zaplatili žalovanému dňa 17.06.2019
rezervačný poplatok v sume 4.500 Eur. Obdobne sporné nebolo ani to, že žalobkyňa 2) adresovala
žalovanému dňa 16.07.2019 mail, ktorým žalovaného informovala, že žalobcovia odstupujú od
rezervačnej zmluvy. Žalovaný žalobkyni 2) odpovedal mailovou formou, že odstúpenie od zmluvynepovažuje za platné a uviedol, že si uplatní nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty. Výzvou zo dňa
29.12.2021 si žalovaný voči žalobcom 1 a 2 uplatnil nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty.

10. Sporným v konaní zostalo, či bolo odstúpenie od rezervačnej zmluvy zo strany žalobcov platné
a ak áno, či bol žalovaný povinný vrátiť žalobcom zaplatený rezervačný poplatok 4.500 Eur z titulu
bezdôvodného obohatenia. Keby odstúpenie od zmluvy aj platné nebolo, žalobcovia uvádzali, že
žalovaný bol povinný vydať bezdôvodné obohatenie z titulu, že rezervačná zmluva zanikla uplynutím
doby na ktorú bola uzavretá. V konaní tiež vyvstala otázka, či by mali mať žalobcovia povinnosť zaplatiť

zmluvnú pokutu ako bola dojednaná v čl. III ods. 1 rezervačnej zmluvy.

11. Žalobcovia vo vzťahu k zverejnenému inzerátu žalovaného na internetovej stránke N., prejavili
záujem o kúpu pozemku parc. reg. „C“ č. XX/X, ktorý sa nachádza v obci Kráľová pri Senci, a je zapísaný
na LV č. XXX. Vlastníkom uvedeného pozemku bol v rozhodnom čase K. L.. Za týmto účelom žalobcovia
oslovili žalovaného a po vzájomnej dohode uzatvorili rezervačnú zmluvu. Predmetom tejto zmluvy

bol záväzok sprostredkovateľa a vlastníka neponúkať ďalej na predaj (teda rezervovať) predmetnú
nehnuteľnosť, a to do dohodnutej doby 31.07.2019. Účelom rezervácie bol budúci prevod vlastníckeho
práva k nehnuteľnosti, ktorý mal byť realizovaný uzatvorením kúpnej zmluvy. Ako prejav vážneho
záujmu, žalobcovia zaplatili rezervačný poplatok vo výške 4.500 Eur, a to na účet sprostredkovateľa,
teda žalovaného.

Ako súd uviedol vyššie, predmetná rezervačná zmluva bola uzatvorená v zmysle § 51 Občianskeho
zákonníka,ktorejzmluvnýtyposobitnúprávnuúpravuvsúkromnomprávenenachádza,tedaakozmluva
nepomenovaná.

12. Pri právnom posudzovaní nepomenovaných zmlúv je vždy potrebné vychádzať zo zmluvného typu,

ktorý je uzatváranej zmluve najbližší. Zmluvu, ktorej obsahom je, okrem záväzku obstarať záujemcovi
uzavretie zmluvy, aj záväzok robiť (na základe písomného plnomocenstva) právne úkony s tretími
osobami, prípadne obstarať určitú vec alebo vykonať určitú činnosť, treba považovať za zmluvu
zmiešanú, na ktorú sa primerane vzťahujú ustanovenia o sprostredkovateľskej zmluve a ustanovenia
o zmluve príkaznej (Rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky, sp. zn. 5 Cdo 65/03).

V konaní bolo nepochybné, že žalovaný ako realitná kancelária vyvíjal činnosť v prospech K. L. ako
predávajúceho, za účelom obstarať predaj pozemku č. XX/X nachádzajúceho sa v Kráľovej pri Senci.
Za týmto účelom bol preto oprávnený aj ponúkať predmetnú nehnuteľnosť na predaj a vyvíjať činnosť
smerujúcukjejpredaju.Uzatvorenímrezervačnejzmluvysožalobcamisapretoajžalovaný,okremK.L.,
zaviazal (čl. I bod 1 rezervačnej zmluvy), že po určitú dobu nebude svoju činnosť ponúkať nehnuteľnosť

ďalej na predaj vykonávať a zároveň zabezpečí dokončenie predaja nehnuteľností žalobcom, pričom
žalobcovia sa zaviazali zaplatiť na základe uzatvorenej rezervačnej zmluvy rezervačný poplatok 4.500
Eur.
Ako súd uvádzal vyššie, rezervačná zmluva je nepomenovanou zmluvou s prvkami príkaznej zmluvy
ako aj zmluvy sprostredkovateľskej. Nemožno však na rezervačnú zmluvu aplikovať celú právnu

úpravu jednotlivých zmluvných typov, nakoľko má rezervačná zmluva svoje špecifiká, ktoré je potrebné
rešpektovať. Spoločným znakom príkaznej ako aj sprostredkovateľskej zmluvy je však to, že obidve
možno dojednať ako zmluvy odplatné.

13. Rezervačná zmluva je často využívaným zmluvným typom pri záväzkových vzťahoch súvisiacich

s prevodom vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam. Účelom tejto zmluvy je zabezpečiť, aby budúci
kupujúci mal možnosť kúpiť nehnuteľnosť, o ktorú prejavil vážny záujem a zároveň, aby predmetná
nehnuteľnosť nebola počas dohodnutej doby predávajúcim ani prípadným sprostredkovateľom
(najčastejšie realitnou kanceláriou) ponúkaná na predaj tretím osobám. Pri uzatváraní tejto zmluvy je
spravidla dojednaný tzv. rezervačný poplatok, alebo rezervačná záloha. Táto záloha sa po uzatvorení

riadnej kúpnej zmluvy započíta buď na úhradu kúpnej ceny za predaj nehnuteľnosti, alebo na
sprostredkovateľskú odmenu realitnej kancelárie. Ak však nedôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z
dôvodov na strane záujemcu, rezervačná záloha sa záujemcovi nevráti a ostáva príjmom realitnej
kancelárie.

14. Žalobcovia v konaní poukazovali, že od rezervačnej zmluvy odstúpili, nakoľko nemali dostatočný
čas sa so znením zmluvy oboznámiť a zmluva bola podpisovaná pod časovým nátlakom. Poukazovali
tiež, že nemali dostatočný čas sa oboznámiť s relevantnými dokumentmi a tiež, že im neboli do
detailov vysvetlené všetky skutočnosti a skutočný stav ohľadne príjazdovej cesty, nakoľko vedľajšípozemok, cez ktorý mala viesť je v štátnom vlastníctve. V tejto súvislosti dávali do pozornosti § 49
Občianskeho zákonníka. Na pojednávaní dňa 17.10.2023 právny zástupca žalobcov rozšíril dôvody, pre
ktoré žalobcovia mali mať nárok od zmluvy odstúpiť, a to z toho dôvodu, že sa jednalo o spotrebiteľskú

zmluvu uzatváranú mimo prevádzkových priestorov žalovaného, pričom žalovaný si nesplnil poučovacie
povinnosti ako mu vyplývajú zo zákona č. 102/2014 Z.z., čo zakladalo právo žalobcov na odstúpenie od
zmluvy s poukazom na § 7 uvedeného zákona.
Podľa názoru súdu odstúpenie žalobcov od zmluvy nebolo v danom prípade platné. Odstúpiť od
zmluvy možno len z dôvodov zmluvne dojednaných alebo z dôvodov stanovených zákonom. V rámci

rezervačnej zmluvy bola medzi stranami dojednaná možnosť odstúpiť od zmluvy jedine v zmysle
čl. II bod 1 zmluvy, a to v prospech sprostredkovateľa a vlastníka, za predpokladu ak záujemca
nezaplatí rezervačný poplatok. Iný predpoklad odstúpenia od zmluvy zmluvne upravený nebol. Pokiaľ
ide o zákonné predpoklady, žalobcovia poukazovali na podpis zmluvy pod časovým nátlakom, pričom
mali byť uvedení do omylu zo strany sprostredkovateľa. Poukazovali na ustanovenie § 49 Občianskeho
zákonníka. Uvedené zákonné predpoklady odstúpenia od zmluvy ako vyplývajú z toho ustanovenia však

neboli v tomto prípade naplnené. Tieseň ako znak úžernícko-právnej skutkovej podstaty je mimoriadne
ťaživá situácia poškodeného, vyvolaná určitou, hoci aj len prechodnou naliehavou potrebou, ktorej
uspokojenie nie je v možnostiach poškodeného.
Takéto okolnosti, z ktorých by bolo možné posúdiť objektívnu existenciu tiesne na strane žalobcov,
nielenže neboli zo strany žalobcov nijako preukázané ale neboli ani len tvrdené. Rozhodne nemožno

medzi ne zaradiť to, že návrh zmluvy mal byť žalobcom predložený večer predchádzajúci dňu podpisu
zmluvy, či údajný časový nátlak pri jej podpisovaní. Žalobcovia mali podľa názoru súdu dostatočný
časový priestor sa s návrhom rezervačnej zmluvy oboznámiť, keď ním disponovali už od večera
predchádzajúceho dňu jej podpisu a tiež, ak žalobca 1) ako jeden zo záujemcov podpisoval zmluvu
až s časovým odstupom, pričom táto zmluva nemohla nadobudnúť účinnosť skôr, ako bola podpísaná

všetkými zmluvnými stranami.
Obdobne pokiaľ ide o nápadne nevýhodné podmienky, o takých by bolo možné hovoriť len za
predpokladu, ak by záväzkový vzťah upravoval hrubý nepomer majetkovej hodnoty vzájomných plnení,
či iný hrubý nepomer vzájomných práv a povinností zo záväzkového vzťahu. Takéto skutočnosti však
v rezervačnej zmluve prítomné neboli. Nemožno o nich hovoriť ani v súvislosti s tvrdeným „detailným

nevysvetlením situácie ohľadom vedľajšieho pozemku“, či zavádzaním ohľadne toho, že pozemok je
vhodný na výstavbu.
Čl. II bod 7 rezervačnej zmluvy výslovne upravuje, že záujemca si je vedomý, že v súčasnosti
k nehnuteľnosti nie je zriadená prístupová cesta a nehnuteľnosť nie je vybavená inžinierskymi sieťami.
Záujemca prehlasuje, že siete a cestu vybaví svojimi vlastnými silami zo svojej strany. Navyše priamo

pod uvedeným článkom sa nachádzajú podpisy žalobcov, čo žalobcovia nijako nespochybnili. Žalobkyňa
2) zároveň vo svojom maily, v ktorom odstúpila od zmluvy potvrdila, že pri podpise zmluvy obdržala
územnoplánovaciu informáciu z roku 2019, geometrický plán, či stanovisko obce k zriadeniu prístupovej
cesty na nehnuteľnosť.

15. Z textu stanoviska obce zo dňa 28.05.2018 ako aj z Územnoplánovacej informácie z 03.06.2019
jednoznačne vyplýva, že parcela č. XX/X, cez ktorú by mala viesť príjazdová cesta k predmetnému
pozemku, nebola v rozhodnom čase vo vlastníctve obce, a že až po prevode predmetnej parcely
do vlastníctva obce bude umožnená prístupová cesta. Že je potrebné majetkovoprávne vysporiadať
pozemok č. XX/X, je vyslovene uvedené aj v územnoplánovacej informácii. Tieto skutočnosti tak neboli

žalobcom pri podpisovaní rezervačnej zmluvy zamlčané. Žalovaný navyše uvádzal, že žalobcovia
vykonali viackrát aj osobnú obhliadku nehnuteľnosti, čo nijako nepopreli. Opätovne súd dáva na
vedomie, že keby si aj uvedené a podstatné skutočnosti žalobkyňa 2) nevšimla pri podpise rezervačnej
zmluvy dňa 15.06.2019, stále mala spoločne so žalobcom 1) dostatočný časový priestor rozhodnúť
sa zmluvu nepodpísať osobou žalobcu 1), keďže tento zmluvu podpisoval až s časovým odstupom,

pričom žalobcovia touto zmluvou po celý čas kým nedošlo k podpisu žalobcom 1), disponovali. Bolo viac
než oprávnené od nich objektívne a spravodlivo požadovať, aby sa dostatočne oboznámili so všetkými
rozhodujúcimi skutočnosťami ohľadne dotknutého pozemku a podpis rezervačnej zmluvy dôsledne
zvážili. Takúto mieru opatrnosti je pritom oprávnené očakávať aj od spotrebiteľa. Súd má za to, že
žalovaný nekonal špekulatívne a žalobcom neponúkal na predaj pozemok, o ktorom by ich neoboznámil

so stavom ohľadne príjazdovej cesty či inžinierskych sietí. Žalobcom bol poskytnutý dostatočný časový
priestor aby zvážili kúpu pozemku, v ktorom im bola jasne deklarovaná právna situácia ohľadne
zabezpečenia príjazdovej cesty na pozemok, o ktorý prejavili záujem a ich argumentácia sa preto v tomto
smere javí ako účelová.Obdobne pokiaľ ide o uvádzanie skutočnosti, že pozemok mal byť vhodný na výstavbu rodinného domu,
žalovaný preukázal, že uvedené tvrdil na základe vyjadrenia obce z roku 2019 ako aj znaleckého
posudku č. 242/2019, pričom tieto dokumenty boli žalobcom poskytnuté a nijako ich nespochybňovali.

Žalovaný tak prezentoval účel pozemku vychádzajúc z relevantných podkladov, čo nemožno považovať
za zavádzajúce konanie.

16. Pokiaľ ide o ďalšie zákonné predpoklady odstúpenia od zmluvy podľa Občianskeho zákonníka, tieto
naplnené v tomto prípade neboli. Žalovaný v tomto smere tiež poukazoval na ustanovenie § 497 druhá

veta Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého kto zmluvu splní aspoň sčasti alebo prijme hoci len
čiastočné plnenie, nemôže už od zmluvy odstúpiť, ani keď poskytne odstupné. Žalovaný poukazoval,
že nakoľko žalobcovia už plnili, keď poskytli rezervačný poplatok, nemohli od zmluvy odstúpiť. Uvedené
ustanovenie však nie je pre tento prípad použiteľné. Zákaz odstúpiť od zmluvy po čiastočnom plnení sa
totiž vzťahuje výlučne na tie prípady, pre ktoré bolo v zmluve riadne dohodnuté odstupné podľa prvej
vety tohto zákonného ustanovenia. Na iné zákonné alebo zmluvné dôvody odstúpenia od zmluvy nie

je dané obmedzenie aplikovateľné.
Žalobcovia však poukazovali aj na tú skutočnosť, že právo na odstúpenie od zmluvy im vzniklo
s poukazom na zákon č. 102/2014 Z.z. Žalobcovia uvádzali, že rezervačná zmluva bola zmluvou
uzatváranou mimo prevádzkových priestorov predávajúceho, nakoľko žalobca 1) nebol prítomný
vprevádzkežalovanéhopripodpisezmluvyatútopodpisovaldodatočnemimoprevádzkovýchpriestorov

žalovaného.
Uvedenú argumentáciu žalobcov prezentovanú súdu prvýkrát až na pojednávaní dňa 17.10.2023, súd
posúdil ako čisto špekulatívnu a navyše neopodstatnenú. V konaní nebolo sporné, že návrh rezervačnej
zmluvy bol žalobcom poskytnutý vopred na oboznámenie sa, pričom podpis tejto zmluvy bol dojednaný
v prevádzkových priestoroch žalovaného na deň 15.06.2019, za účasti všetkých zmluvných strán. Do

prevádzky žalovaného sa dostavila žalobkyňa 2), sprostredkovateľ ako aj vlastník nehnuteľnosti K. L..
Skutočnosť, že žalobcovi 1) bol umožnený podpis zmluvy dodatočne, nakoľko sa osobne nemohol
dostaviť, bolo vyhovenie požiadavke zo strany žalobcov, ktorí o takýto postup požiadali ostatné zmluvné
strany. Nejednalo sa o záväzkový vzťah, ktorý by bol od počiatku zo strany žalovaného dojednávaný
a formulovaný ako zmluva, ktorá mala byť uzatvorená na diaľku alebo mimo jeho prevádzkových

priestorov. Ak žalovaný v tomto smere vyhovel žalobcom a zmluvu žalobcovi 1) umožnil podpísať aj na
inom mieste, hoci tak neboli dohodnutí, nemožno mu to teraz v súdnom konaní pripisovať na ťarchu,
nakoľko žalovaný tak konal výhradne a jedine na základe žiadosti žalobcov. Navyše zákon č. 102/2014
Z.z.presneupravujev§2ods.1a2,čosarozumiepodzmluvouuzavretounadiaľkuačosarozumiepod
zmluvou uzatvorenou mimo prevádzkových priestorov predávajúceho. Rezervačnú zmluvu, ako bola

uzatvorená v tomto prípade však nemožno subsumovať pod žiadnu z týchto zákonných definícii a preto
nemožno na tento právny vzťah aplikovať uvedený zákonný predpis.

17. Z uvedeného je zrejmé, že súd dospel k záveru, že odstúpenie od rezervačnej zmluvy zo strany
žalobcov nebolo v danom prípade platné a preto im z tohto titulu nemohol voči žalovanému vzniknúť

nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia.
Žalobcovia ďalej poukazovali, že nárok na jeho vydanie im v takom prípade mal vzniknúť z dôvodu,
že zmluva bola uzatvorená na dobu určitú a jej uplynutím zanikla a preto bol žalovaný povinný vydať
žalobcom prijaté plnenie. Ani takýto právny výklad však nemôže obstáť.
Ako súd poukázal vyššie, účelom rezervačnej zmluvy je zabezpečiť, aby budúci kupujúci mal možnosť

kúpiť nehnuteľnosť, o ktorú prejavil vážny záujem a zároveň, aby predmetná nehnuteľnosť nebola počas
dohodnutej doby predávajúcim ani prípadným sprostredkovateľom (najčastejšie realitnou kanceláriou)
ponúkaná na predaj tretím osobám. Pri uzatváraní tejto zmluvy je spravidla dojednaný tzv. rezervačný
poplatok, alebo rezervačná záloha, ktorá sa po uzatvorení kúpnej zmluvy započíta buď na úhradu kúpnej
ceny za predaj nehnuteľnosti, alebo na sprostredkovateľskú odmenu realitnej kancelárie. V prípade, ak

nedôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy, je potrebné skúmať, z dôvodov na koho strane k jej uzatvoreniu
nedošlo, a ak z dôvodov na strane záujemcov, rezervačná záloha ostáva príjmom realitnej kancelárie.

18. Súd dospel k záveru, že k uzatvoreniu kúpnej zmluvy v tomto prípade nedošlo z dôvodov na
strane žalobcov ako záujemcov a preto im nemohol vzniknúť nárok na vrátanie rezervačného poplatku.

Keďže súd ustálil, že žalobcovia neodstúpili od rezervačnej zmluvy platne, rezervačná zmluva zanikla
(márne) uplynutím doby, na ktorú bola uzatvorená dňa 31.07.2019. Žalovanému vznikol nárok na
zaplatenie rezervačného poplatku v sume 4.500 Eur uzatvorením rezervačnej zmluvy. Žalobcovia sa
v zmysle rezervačnej zmluvy zaviazali zaplatiť rezervačný poplatok v sume 4.500 Eur a žalovanýspolu s vlastníkom nehnuteľnosti sa zaviazali po určený čas nehnuteľnosť ďalej neponúkať na predaj.
Predmetný záväzok žalovaný ako aj vlastník nehnuteľnosti splnili, resp., žalobcovia ani netvrdili, že
by tieto subjekty svoj záväzok v zmysle rezervačnej zmluvy akýmkoľvek spôsobom porušili, čo by

mohlo zakladať nárok žalobcov na vrátenie rezervačného poplatku. V konaní bolo nesporné, že po
uzatvorení rezervačnej zmluvy a zaplatení rezervačného poplatku nedošlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy
a to z dôvodov na strane žalobcov, keď uvádzali skutočnosti, pre ktoré sa rozhodli nehnuteľnosť
o ktorú prejavili záujem nekúpiť a teda kúpnu zmluvu neuzatvoriť. Ako súd už ustálil, aj od spotrebiteľa
bolo možné vyžadovať určitú mieru opatrnosti a obozretnosti pri rozhodovaní o svojich právach

a povinnostiach. Žalobcovia boli riadne informovaní o stave nehnuteľnosti a boli si vedomí, že
prístupová cesta k nehnuteľnosti nie je zriadená a že je potrebné ju ešte len zabezpečiť. Nárok na
zaplatenie rezervačného poplatku vyplýval pre žalovaného z rezervačnej zmluvy. Tento nárok nevznikol
žalovanému z kúpnej alebo inej zmluvy, ktorá nebola uzatvorená. Ak žalobcovia na základe platne
uzatvorenej zmluvy rezervačný poplatok zaplatili, splnili tým svoju povinnosť vyplývajúcu z rezervačnej
zmluvy, ktorá bola uzatvorená na určitý čas. Uplynutím tohto času a zánikom rezervačnej zmluvy však

nemohol automaticky vzniknúť nárok na vrátenie rezervačného poplatku a už vôbec tým nemohlo
žalovanému vzniknúť bezdôvodné obohatenie na úkor žalobcov. Takýto nárok žalobcom mohol vzniknúť
len za predpokladu, keby preukázali, že k neuzatvoreniu kúpnej zmluvy došlo z dôvodov na strane
žalovaného alebo z dôvodov na strane vlastníka nehnuteľnosti. Uvedené však žalobcovia nijako
nepreukázaliataksanemohlidomáhaťvráteniazaplatenéhorezervačnéhopoplatku,akkneuzatvoreniu

kúpnej zmluvy došlo z dôvodov na ich strane.

19. Žalovaný poukazoval tiež na to, že si voči žalobcom uplatnil nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty
podľa čl. III ods. 1 zmluvy, a to najskôr použitím rezervačného poplatku na tento účel a následne aj
samostatnou výzvou na zaplatenie zmluvnej pokuty zo dňa 29.12.2021. Hoci si žalovaný uvedený nárok

na zaplatenie zmluvnej pokuty v konaní voči žalobcom neuplatnil vzájomnou žalobou, súd považoval za
potrebné sa s touto otázkou vysporiadať, pretože má za to, že právna úprava zmluvnej pokuty ako bola
dojednaná v Rezervačnej zmluve je v rozpore so zákonom. V zmysle čl. III ods. 1 rezervačnej zmluvy,
mal žalovanému ako sprostredkovateľovi a vlastníkovi nehnuteľnosti vzniknúť nárok na zaplatenie
zmluvnej pokuty za predpokladu, ak záujemca poruší svoju povinnosť zaplatiť poplatok alebo poruší

svojupovinnosťnajneskôrdouplynutiatermínuuzatvoriťsprostredkúvanúzmluvu(t.j.buďzmluvukúpnu
alebo zmluvu o budúcej kúpnej zmluve).
Podľa názoru súdu nemožno nikoho pod hrozbou sankcie nútiť aby vstupoval do záväzkového
vzťahu. Skutočnosť, či sa záujemca rozhodne kúpiť rezervovanú nehnuteľnosť musí byť vždy na jeho
slobodnom rozhodnutí. Ak sa rozhodol neuzatvoriť zmluvu, ktorá mu bola sprostredkovaná, nemôže

sa jednať o porušenie povinností. V prípadoch rezervačných zmlúv je formou „sankcie“ pre záujemcu,
ktorý zapríčiní neuzatvorenie kúpnej zmluvy, prepadnutie rezervačného poplatku v prospech realitnej
kancelárie, prípadne v prospech vlastníka nehnuteľnosti. Takéto slobodné rozhodnutie strany nevstúpiť
do záväzkového vzťahu na základe kúpnej zmluvy, však nemôže byť vyhodnotené ako porušenie
zmluvnej povinnosti rezervačnej zmluvy, ktorej účelom je len neponúkať nehnuteľnosť po určitú dobu

ďalej na predaj tretím osobám. Z uvedeného vyplýva, že žalovanému nemohol vzniknúť nárok na
zaplatenie zmluvnej pokuty a zmluvná úprava zmluvnej pokuty v rezervačnej zmluve bola dojednaná
v rozpore so zákonom. Žalovanému však vznikol nárok ponechať si zaplatený rezervačný poplatok zo
strany žalobcov z dôvodu, že žalovaný ako aj vlastník nehnuteľnosti splnili svoje povinnosti v zmysle
rezervačnej zmluvy, z titulu ktorej im vznikol nárok na zaplatenie rezervačného poplatku, pričom

k neuzatvoreniu kúpnej zmluvy došlo z dôvodov na strane žalobcov, čo malo za následok „prepadnutie“
ich rezervačného poplatku.
Žalovaný ďalej poukazoval, že rezervačná zmluva bola zároveň zmluvou o budúcej zmluve. S uvedeným
sa súd nestotožnil. Tento účel rezervačnej zmluvy slúžiť zároveň ako zmluva o budúcej kúpnej zmluve
nebol nikde v texte zmluvy výslovne vyjadrený a nemožno ju bez ďalšieho považovať aj za zmluvu

o budúcej kúpnej zmluve.

20. Vzhľadom na uvedené skutočnosti a citované zákonné ustanovenia, dospel súd k záveru, že žaloba
žalobcov nebola dôvodná a preto je potrebné ju zamietnuť.

21. O nároku na náhradu trov konania rozhodol súd v súlade s § 255 ods. 1 Civilného sporového
poriadku, podľa ktorého, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.
Keďže mal žalovaný voči žalobcom plný úspech vo veci, súd mu priznal nárok na náhradu trov konania
v plnom rozsahu.22. O výške trov konania súd rozhodne v zmysle § 262 ods. 2 CSP samostatným uznesením, ktoré
vydá súdny úradník.

Poučenie:

Proti rozsudku je prípustné odvolanie v lehote 15 dní od doručenia rozsudku na súde, proti ktorého
rozsudku smeruje. Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané.
Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné. V odvolaní sa popri všeobecných
náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých
dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha

(odvolací návrh).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej. Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť

a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Exekúciu možno vykonať na návrh toho, kto je oprávnený požadovať splnenie nároku z exekučného
titulu preto, že povinný dobrovoľne nesplnil to, čo mu exekučný titul ukladá. Z dôvodov podľa osobitného
predpisu môže návrh podať aj Justičná pokladnica. (§ 48 ods. 2 Exekučného poriadku).