Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Thursday, April 9, 2025

Súd: Mestský súd Bratislava IV
Spisová značka: B2-50C/21/2022

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6122213404
Dátum vydania rozhodnutia: 09. 04. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Daniel Češko

ECLI: ECLI:SK:MSBA4:2025:6122213404.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Mestský súd Bratislava IV sudcom JUDr. Danielom Češkom v spore žalobcu: Slovenská republika

- Národné divadlo Košice, Hlavná 58, 042 77 Košice-Staré Mesto, zast.: WERNER & Co. s.r.o.,
advokátska kancelária so sídlom Žltá 2/F , 851 07 Bratislava, IČO: 36 869 643, proti žalovanému: IDP
corp s. r. o., so sídlom Tallerova 4, 81102 Bratislava - mestská časť Staré Mesto, zast.: Advokátska
kancelária Melničák a Semančíková, s. r. o., so sídlom Záhradnícka 29, 811 07 Bratislava - Staré Mesto,
IČO: 36 860 891, o zaplatenie 27.238,18 eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný je p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi sumu 27 238,18 eur spolu s
úrokom z omeškania 5,00 % ročne zo sumy 1 400,58 Eur od 3.6.2020 do zaplatenia,

úrokom z omeškania 5,00 % ročne zo sumy 1 819,76 Eur od 2.10.2020 do zaplatenia,
úrokom z omeškania 5,00 % ročne zo sumy 1 632,76 Eur od 9.10.2020 do zaplatenia,
úrokom z omeškania 5,00 % ročne zo sumy 1 909,88 Eur od 3.11.2020 do zaplatenia,
úrokom z omeškania 5,00 % ročne zo sumy 1 267,96 Eur od 10.11.2020 do zaplatenia,
úrokom z omeškania 5,00 % ročne zo sumy 1 021,89 Eur od 12.2.2021 do zaplatenia
úrokom z omeškania 5,00 % ročne zo sumy 663,90 Eur od 17.3.2021 do zaplatenia,
úrokom z omeškania 5,00 % ročne zo sumy 636,65 Eur od 12.5.2021 do zaplatenia,

úrokom z omeškania 5,00 % ročne zo sumy 3 892,33 Eur od 13.5.2021 do zaplatenia,
úrokom z omeškania 5,00 % ročne zo sumy 52,69 Eur od 27.5.2021 do zaplatenia,
úrokom z omeškania 5,00 % ročne zo sumy 716,23 Eur od 15.6.2021 do zaplatenia,
úrokom z omeškania 5,00 % ročne zo sumy 3 892,33 Eur od 15.6.2021 do zaplatenia,
úrokom z omeškania 5,00 % ročne zo sumy 880,14 Eur od 14.7.2021 do zaplatenia,
úrokom z omeškania 5,00 % ročne zo sumy 3 892,33 Eur od 14.7.2021 do zaplatenia,
úrokom z omeškania 5,00 % ročne zo sumy 502,20 Eur od 23.7.2021 do zaplatenia,
úrokom z omeškania 5,00 % ročne zo sumy 1 038,94 Eur od 3.8.2021 do zaplatenia,

úrokom z omeškania 5,00 % ročne zo sumy 175,00 Eur od 6.8.2021 do zaplatenia,
úrokom z omeškania 5,00 % ročne zo sumy 262,73 Eur od 9.9.2021 do zaplatenia,
úrokom z omeškania 5,00 % ročne zo sumy 1 284,93 Eur od 29.7.2021 do zaplatenia,
úrokom z omeškania 5,00 % ročne zo sumy 14,09 Eur od 6.8.2021 do zaplatenia,
úrokom z omeškania 5,00 % ročne zo sumy 280,86 Eur od 9.9.2021 do zaplatenia,
a to všetko do troch dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

II. Žalobca m á nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Podanou žalobou sa žalobca domáhal zaplatenia sumy 27.238,18 eur s príslušenstvom. Dôvodil tým,
že žalobca ako prenajímateľ uzavrel so žalovaným ako nájomcom dňa 23.06.2016 zmluvu o nájme
nebytového priestoru DN č. 2/2016, ku ktorej bol udelený súhlas zo strany Ministerstva financií SR dňa04.07.2016 a zmluva bola zverejnená v Centrálnom registri zmlúv dňa 11.07.2016. Predmetom zmluvy
bol nájom nebytových priestorov tak, ako boli identifikované v zmluve. Žalovaný sa zaviazal za užívanie
nebytových priestorov platiť nájomné a za služby spojené s nájmom a prevádzkové náklady (elektrická

energia, teplo-variabilná zložka, vodné, stočné + zrážková voda a teplo-fixná zložka). Žalovaný nebytové
priestory užíval až do skončenia nájmu, ktorý bol dohodnutý na 5 rokov odo dňa účinnosti zmluvy, t.j. od
15.07.2016. Žalobca vystavil žalovanému o. i. faktúry na nájomné a dodané služby spojené s nájmom a
prevádzkové náklady, ktoré žalovaný do dnešného dňa neuhradil. Po skončení nájmu v zmysle vyššie
uvedenej zmluvy žalobca ako prenajímateľ uzavrel so žalovaným ako nájomcom Zmluvu o krátkodobom

nájme časti priestorov na Malej scéne KN č. 6/2021 vo vzťahu k nájmu v nej uvedených nebytových
priestorov., a to dňa 02.07.2021. Zmluva bola zverejnená v Centrálnom registri zmlúv dňa 02.07.2021.
Žalovaný sa zaviazal za užívanie nebytových priestorov platiť nájomné a za služby spojené s nájmom
a prevádzkové náklady (elektrická energia, vodné, stočné + zrážková voda a náklady za odber tepla).
Žalovaný nebytové priestory užíval až do skončenia nájmu, ktorý bol dohodnutý do 14.07.2021. Žalobca
vystavil žalovanému o.i. faktúry na nájomné a dodané služby spojené s nájmom a prevádzkové náklady,

ktoré žalovaný do dnešného dňa neuhradil.

2. Okresný súd Banská Bystrica v upomínacom konaní rozhodol platobným rozkazom č. k.
26Up/35/2022-0 zo dňa 02. februára 2022 tak, že žalobe vyhovel.

3. Proti platobnému rozkazu podal žalovaný odpor. V odpore dôvodil tým, že na to aby bolo možné
nebytový priestor užívať v zmysle účelu nájmu podľa Článku III Zmluvy o nájme nebytového priestoru
DN č. 2/2016, bolo potrebné vykonať udržiavacie práce. Žalobca však v predmetnom návrhu na vydanie
platobného rozkazu opomenul uviesť skutočnosť, že s jeho súhlasom boli v nebytovom priestore
vykonané rozsiahle udržiavacie práce, ktoré značne zhodnotili predmetný objekt. Poukázal na článok

VI. B bodu 7. Zmluvy o nájme nebytového priestoru DN č. 2/2016 a ustanovenie§ 667 ods. 1 zákona
č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka. Ďalej uviedol, že v zmysle rozsiahlej komunikácie medzi
žalobcom a žalovaným je zrejmé, že k súhlasu s realizáciou udržiavacích prác na nebytovom priestore
došlo. Predmetnými prácami došlo k úprave vzduchotechniky, elektroinštalácie, interiéru, kuchynských
priestorov, čim sa nepochybne zvýšila hodnota nebytových priestorov. Je preto pochopiteľné, že

žalovaný mal a aj naďalej má v záujme vyžadovať od žalobcu po skončení nájmu protihodnotu toho,
o čo sa zvýšila hodnota nebytového priestoru. Žalovaný si týmto uplatňuje voči žalobcovi nárok na
zaplatenie protihodnoty vo výške 27.238,18 Eur. Aj napriek tomu, že náklady na uvedenie prevádzky
do stavu spôsobilého na užívanie boli nepochybne vyššie, žalovaný si v tomto konaní uplatňuje nárok
na zaplatenie sumy 27.238,18 eur ako časť protihodnoty toho, o čo sa zvýšila hodnota nebytového

priestoru ako predmetu nájmu. V zmysle argumentácie uvedenej vyššie, najmä to, že medzi žalobcom a
žalovaným neboli vysporiadané vzájomné záväzky, najmä to, že žalovanému nebola poskytnutá úhrada
protihodnoty toho, o čo sa zvýšila hodnota nebytového priestoru bol žalovaný názoru, že napadnutý
platobný rozkaz je v rozpore so skutkovým a právnym stavom a preto navrhoval, aby Okresný súd
Banská Bystrica vlastný platobný rozkaz sp. zn. 26Up/35/2022 - 0 zo dňa 02.02.2022 v celom rozsahu

zrušil, nariadil pojednávanie, návrh žalobcu v celom rozsahu zamietol a žalobcu zaviazal k náhrade trov
konania.

4. Žalobca v písomnej replike k vyjadreniu žalovaného uviedol, že žalovaný v podanom odpore v plnom
rozsahu potvrdil dôvodnosť a existenciu nároku žalobcu voči žalovanému tým, že voči nároku žalobcu

vzniesol protinárok. Z tohto dôvodu sa teda nárok žalobcu stáva voči žalovanému nesporným. Čo sa
týka protinároku žalovaného voči žalobcovi, o tomto sa žalobca dozvedel prvýkrát z odporu žalovaného,
a teda nie je možné, že v čase podania odporu existoval akýkoľvek splatný, a teda spôsobilý započítania,
nárok žalovaného voči žalobcovi. Odpor žalovaného je naviac zmätočný, nakoľko nie je zrejmé, či
si žalovaný svoj nárok voči nároku žalobcu započítava alebo nie. Je ďalej nepreukazný, pretože len

všeobecne udáva, že ide o akési úpravy vzduchotechniky, elektroinštalácie, interiéru, kuchynských
priestorov, bez toho, aby boli špecifikované presne čo do rozsahu, miesta vykonania a času. Tiež
žalovaný žiadnym spôsobom nepreukázal hodnotu týchto úprav. Nakoľko zmluva o nájme nebytového
priestoru bola uzavretá ešte v roku 2016, t.j. pred šiestimi rokmi, žalobca z opatrnosti vznáša námietku
premlčania nároku vzneseného žalovaným (tým však existenciu nároku žalovaného v žiadnom prípade

neuznáva). Napokon je nesprávnym aj právne posúdenie veci žalovaným. Žalovaný síce správne cituje
ustanoveniečlánkuVI.Bbodu7.ZmluvyonájmenebytovéhopriestoruDNč.2/2016,nonadruhejstrane
zjavne nesprávne aplikuje vo veci ustanovenie § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964
Zb. v znení neskorších predpisov). Podľa žalobcu Uniklo pozornosti žalobcu, že predmetná zmluvasa spravuje prednostne Zákonom o správe majetku štátu (zákon č. 278/1993 Z.z. v znení neskorších
predpisov), podľa ktorého ustanovenia § 13 ods. 10 (štvrtá a piata veta) platí nasledovné:- Zmeny na
nehnuteľnommajetkuštátuprenechanomdonájmualebovýpožičkymôženájomcaalebovypožičiavateľ

vykonať len s písomným súhlasom správcu. Nájomca alebo vypožičiavateľ môže požadovať úhradu
nákladov spojených so zmenou na veci, len ak správca dal predchádzajúci písomný súhlas so zmenou
a súčasne sa zaviazal uhradiť tieto náklady. Z toho teda v súlade s predmetnou zmluvou vyplýva, že
nárok nájomcu na požadovanie úhrady nákladov spojených so zmenou na veci je daný iba za splnenia
dvoch podmienok, a to (i) k zmene na veci dal správca majetku štátu svoj predchádzajúci písomný

súhlas a súčasne (ii) sa správca majetku štátu zaviazal uhradiť náklady spojené so zmenou na veci.
Splnenie ani jednej z týchto podmienok žalovaný nepreukázal. E-mailová komunikácia napokon ani čo
do formy nespĺňa existenciu predchádzajúceho písomného súhlasu správcu majetku štátu. Zákon o
správe majetku štátu naviac ako lex specialis oproti úprave v Občianskom zákonníku (§ 667 ods. 1)
ako lex generalis neobsahuje ustanovenie „Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa
na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila

hodnota veci.“ Z opatrnosti žalobca navrhuje, aby v konaní boli k otázke údajných úprav na prenajatej
veci a súhlasu žalobcu s nimi vrátane zaviazania sa k úhrade nákladov vypočutí svedkovia. Žalobca
teda žiada, aby súd nároku uplatnenému návrhom na vydanie platobného rozkazu vyhovel a zaviazal
žalovaného na náhradu trov konania vrátane trov právneho zastúpenia v plnom rozsahu.

5. Súd na prejednanie sporu nariadil pojednávanie na deň 09.04.2025. Na pojednávanie sa dostavili
právny zástupcovia strán. Súd konštatoval, že došlo k zmene obchodného mena žalovaného, no ide o
ten istý subjekt. PZ žalobcu na pojednávaní netrval na výsluchu navrhnutých svedkov. PZ žalovaného
navrhla vykonanie znaleckého dokazovania.

6. Na uvedenom pojednávaní súd vykonal dokazovanie oboznámením obsahu listinných dôkazov
založených v súdnom spise a zistil nasledovné:

7. Zo zmluvy o nájme nebytového priestoru DN č. 2/2016 vyplývalo, že táto bola uzatvorená medzi
žalobcom a žalovaným (podnikajúcim v danom čase pod iným obchodným menom Malá scéna Košice

s.r.o.), a to podľa § 13 zákona č. 278/1993 Z. z. o správe majetku štátu, podľa § 663 a nasl. Občianskeho
zákonníka a podľa zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Predmetom
zmluvy bol nájom nebytového priestoru- iba časť budovy Malej scény Štátneho divadla Košice (nie celá
budova a pozemky), a to konkrétne kaviareň, divadelný klub a divadelný bufet s celkovou rozlohou
390,77 m2 upresnené podľa prílohy 1 (ďalej len „nebytový priestor“). Nájom bol uzatvorený na obdobie

5 rokov od 15.07.2016, t. j. od účinnosti zmluvy, pričom žalovaný sa zaviazal platiť nájomné a za
služby spojené s nájmom a prevádzkové náklady. nájomca zaviazal na vlastné náklady sprevádzkovať
(vybaviť potrebným zariadením) priestory kuchyne v divadelnom klube do 15.12.2016. Nájomca počas
doby prenájmu zodpovedá za technický stav prenajatých priestorov ako aj za ich technické vybavenia
(napr. zariadenie VZT, EPS, ESZ, zariadenie pre ohrev teplej vody a pod..). Nájomcovi zakazovalo

akokoľvekzasahovaťdoobjektu,jehostavebnýchkonštrukcií,technickéhoatechnologickéhovybavenia
v prenajatých i priľahlých priestoroch. Akúkoľvek zmenu alebo akýkoľvek zásah do nebytového priestoru
môže nájomca vykonať len s predchádzajúcim písomným súhlasom prenajímateľa. Nájomca môže
požadovať úhradu nákladov spojených so zmenou na veci, len ak prenajímateľ dal predchádzajúci
písomný súhlas so zmenou a súčasne sa zaviazal uhradiť tieto náklady. Keďže sa nebytový priestor

nachádza v budove, ktorá je kultúrnou pamiatkou, nájomca je oprávnený vykonávať každú zmenu v
objekte a na ňom, len na základe písomného súhlasu prenajímateľa a to až po splnení podmienok
stanovených Krajským pamiatkovým úradom Košice. Nájomcovi sa zakazuje robiť aj akékoľvek obvyklé
udržiavacie práce nebytového priestoru (napr. maľovanie, údržba omietok, nátery radiátorov, okien,
dverí, zárubní, výmena batérií, kovania na dverách, výmena zámkov a vložiek na dverách, oknách a

pod.) bez písomného súhlasu prenajímateľa a v prípade ich odsúhlasenia prenajímateľom náklady na
tieto práce znáša výlučne nájomca. Poskytnutie alebo zavedenie služby, ktoré nie sú uvedené v článku
V, po písomnom odsúhlasení prenajímateľom hradí výlučne nájomca na vlastné náklady.

8. Zo zmluvy o krátkodobom nájme časti priestorov na malej scéne KN č. 6/2021 zo dňa 02.07.20211

vyplývalo, že táto bola uzatvorená medzi žalobcom a žalovaným (podnikajúcim pod obchodným menom
Malá scéna Košice s.r.o.) zmluva bola zverejnená v Centrálnom registri zmlúv dňa 02.07.2021 a táto
bola uzatvorená podľa § 13 zákona č. 278/1993 Z. z. o správe majetku štátu a podľa zákona č. 116/1990
Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Na základe tejto zmluvy sa žalovaný zaviazal zaužívanie nebytových priestorov, a to kaviareň a divadelný klub s celkovou rozlohou 375,2 m2 (podľa
rozpisu v prílohe 1), platiť nájomné a za služby spojené s nájmom a prevádzkové náklady. Nájom
bol dohodnutý do 14.07.2021. Technologické vybavenie a zariadenie prenajatých priestorov (kuchyne

a kaviarne) zabezpečuje nájomca na vlastné náklady. Nájomca počas doby krátkodobého prenájmu
zodpovedá za technický stav prenajatých priestorov, ako aj za ich technické vybavenia (napr. zariadenie
vzduchotechniky, EPS, elektronický zabezpečovací systém, elektrická požiarna signalizácia, zariadenie
pre ohrev teplej vody a pod...Nájomcovi zakazovalo akokoľvek zasahovať do objektu, jeho stavebných
konštrukcií, technického a technologického vybavenia v prenajatých i priľahlých priestoroch. Akúkoľvek

zmenu alebo akýkoľvek zásah do nebytového priestoru môže nájomca vykonať len s predchádzajúcim
písomným súhlasom prenajímateľa. Nájomca môže požadovať úhradu nákladov spojených so zmenou
na veci, len ak prenajímateľ dal predchádzajúci písomný súhlas so zmenou a súčasne sa zaviazal
uhradiť tieto náklady. Keďže sa nebytový priestor nachádza v budove, ktorá je kultúrnou pamiatkou,
nájomca je oprávnený vykonávať každú zmenu v objekte a na ňom, len na základe písomného
súhlasu prenajímateľa a to až po splnení podmienok stanovených Krajským pamiatkovým úradom

Košice. Nájomcovi sa zakazuje robiť aj akékoľvek obvyklé udržiavacie práce nebytového priestoru (napr.
maľovanie, údržba omietok, nátery radiátorov, okien, dverí, zárubní, výmena batérií, kovania na dverách,
výmena zámkov a vložiek na dverách, oknách a pod.) bez písomného súhlasu prenajímateľa a v prípade
ich odsúhlasenia prenajímateľom náklady na tieto práce znáša výlučne nájomca. Poskytnutie alebo
zavedenie služby, ktoré nie sú uvedené v článku V, po písomnom odsúhlasení prenajímateľom hradí

výlučne nájomca na vlastné náklady.

9. Z predloženého prehľadu faktúr MALÁ SCÉNA Košice s.r.o., stav k 18.08.2021 vyplývalo, že k
08.09.2021 bola spolu dlžná suma 27.238,18 eur (25658,30 eur plus 1579,88 eur). Žalovaný túto sumu
fakturovalpostupnenazákladevystavenýchfaktúrnač.l.17-26,30-31,pričomišloofakturáciuzanájom

nebytových priestorov na základe zmluvy DN č. 2/2016 a zmluvy KN č. 6/2021 (kaviareň, Divadelný klub,
Bar 2. nadzemné podlažie, elektrická energia, teplo, voda, stočné).

10. Z emailovej komunikácie na č. l. 42-48 vyplýva nasledovné: v emailovej komunikácí zo dňa28. apríla
2017 od odosielateľa [email protected] (v závere správy uvedený K.) pre R. M. bolo odosielateľom

poukázané, že na základe zmluvy si žalovaný sprevádzkuje vybavenie kuchyne, vrátane odsávača pár.
Zároveň obsahom bolo to, že voči markízam nie sú námietky. V emailovej správe zo dňa 15. mája 2017
18:16 od odosielateľa [email protected] (v závere správy uvedený K.) bolo uvedené, že tento ďakuje za spísanie a
pripomína, že do dnešného dňa nemajú platbu a blíži sa termín, kedy budú musieť zavesiť pohľadávku
na štátny register. V emailovej správe od odosielateľa R. M. podpísaného (CEO of Mndieu) zo dňa

12.05.2017 vyplýva sumár dohodnutých vecí zo stretnutia, a to (pokiaľ ide o prípadné práce) odsávanie
prednej reštaurácie, spojazdnenie VZT zadnej kuchyne, wc plánujeme obložiť drevenným obkladom
kde súhlasíme, že si to nebudeme nárokovať a ostane to v majetku divadla. Zároveň žiadali o súhlas
so stavebnými prácami v rozsahu udržiavacích prác, a to maľovanie a natiahnutie nového prívodného
kábla na elektro v už existujúcej trase. Žiadali vlastníka o podanie žiadosti na pamiatkový úrad. Ďalšia

emailová komunikácia prebiehala medzi pánom Z. a pánom R.. R. N. a táto sa týkala predloženia
požadovaných podkladov projektovej dokumentácie. Z kópie emailovej správy od [email protected] pre [email protected],
[email protected] a [email protected] zo dňa 22. marca 2017 vyplývala žiadosť o sprístupnenie technickej dokumentácie.

11. Z výzvy na doplnenie a odstránenie nedostatkov podania zo dňa 07.06.2017 vyplývalo, že Krajský

pamiatkový úrad Košice vyzval žiadateľa na doplnenie žiadosti v lehote 10 dní o predloženie grafickej
špecifikácie, predpokladaných zmien formou prípravnej výkresovej dokumentácie v čitateľnej mierke,
s popisom plánovaných konštrukcií a technickou správou s textovým popisom plánovaných prác. Zo
záznamu zisťovania na mieste samom Krajským pamiatkovým úradom Košice vyplývalo, že toto sa
uskutočnilo dňa 23.05.2017. Zástupca KPÚ Košice žiadal, aby boli všetky prípravné dokumenty v čo

najkratšom čase predložené.

12. Podľa § 667 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonníka v znení účinnom v čase uzatvorenia
nájomných zmlúv, zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa.
Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ

zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu
po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. Ak
prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať
po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.13. Podľa § 667 ods. 2 OZ, ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po
skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Ak v dôsledku vykonávaných zmien

hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda, je prenajímateľ oprávnený odstúpiť od zmluvy.

14. Podľa § 40 ods. 4 OZ, písomná forma je zachovaná, ak je právny úkon urobený telegraficky,
ďalekopisom alebo elektronickými prostriedkami, ktoré umožňujú zachytenie obsahu právneho úkonu a
určenie osoby, ktorá právny úkon urobila. Písomná forma je zachovaná vždy, ak právny úkon urobený

elektronickými prostriedkami je podpísaný zaručeným elektronickým podpisom alebo zaručenou
elektronickou pečaťou.

15. Podľa § 2 ods. 2 zákona č. 278/1993 Z. z. o správe majetku štátu v znení účinnom v čase
uzatvorenia nájomných zmlúv (ďalej len „zákon o správe majetku štátu“), Slovenská republika ako
právnická osoba vlastní majetok a nakladá s ním prostredníctvom správcov majetku štátu v súlade s

týmto zákonom. Správca podľa § 1 ods. 1 písm. a) , b) a d) môže nadobúdať majetok len do vlastníctva štátu. Správca majetku
štátu vykonáva právne úkony pri správe majetku štátu v mene štátu. Správca koná v mene štátu pred
súdmi a inými orgánmi vo veciach, ktoré sa týkajú majetku štátu, ktorý spravuje, alebo sporného majetku,
ktorého správcom by mal byť podľa tohto zákona alebo podľa osobitných predpisov.

16. Podľa § 3 ods. 4 zákona o správe majetku štátu, majetok štátu, ktorý prechodne neslúži správcovi na
plnenie úloh v rámci predmetu jeho činnosti alebo v súvislosti s ním, sa považuje za dočasne prebytočný
majetok štátu. Správca je povinný s dočasne prebytočným majetkom štátu naložiť bez zbytočného
odkladu, účelne a s maximálnou hospodárnosťou v súlade s týmto zákonom. Na rozhodovanie správcu

o dočasnej prebytočnosti majetku štátu sa vzťahuje odsek 3.

17. Podľa § 13 ods. 1 veta prvá zákona o správe majetku štátu, správca môže dočasne prebytočný
majetok štátu prenechať do nájmu nájomcovi nájomnou zmluvou len za nájomné platené v peňažných
prostriedkoch.

18. Podľa § 13 ods. 2 veta prvá, veta druhá zákona o správe majetku štátu, nájomná zmluva musí
mať písomnú formu a musí obsahovať najmä určenie predmetu a účelu nájmu, dohodnuté nájomné,
vyčíslenie predpokladaných prevádzkových nákladov spojených s užívaním, výpovednú lehotu a ďalšie
náležitosti určené osobitným predpisom. Ak sa prenajíma len časť nehnuteľnosti, správca ju nemôže

prenajať na také účely, ktoré by boli v rozpore s účelom užívania ostatnej časti nehnuteľnosti správcom
alebo by mohli narušiť tento účel.

19. Podľa § 13 ods. 3 zákona o správe majetku štátu, správca môže dočasne prebytočný nehnuteľný
majetok štátu prenechať do nájmu nájomnou zmluvou uzavretou najviac na päť rokov. Ak je taký majetok

štátu po ukončení nájomného vzťahu naďalej dočasne prebytočný, možno ho prenechať do nájmu len na
základe ponuky podľa odseku 1 nájomnou zmluvou uzavretou najviac na päť rokov. Dočasne prebytočný
hnuteľný majetok štátu možno prenechať do nájmu nájomnou zmluvou uzavretou najviac na päť rokov.

20. Podľa § 13 ods. 10 zákona o správe majetku štátu, nájomca alebo vypožičiavateľ môže nehnuteľný

majetok štátu užívať len v rozsahu určenom nájomnou zmluvou alebo zmluvou o výpožičke. Nájomca
ani vypožičiavateľ nie je oprávnený prenechať majetok štátu do nájmu, podnájmu alebo výpožičky. Ak
nájomca alebo vypožičiavateľ prenechal majetok štátu do nájmu, podnájmu alebo výpožičky, je taká
zmluva neplatná. Zmeny na nehnuteľnom majetku štátu prenechanom do nájmu alebo výpožičky môže
nájomcaalebovypožičiavateľvykonaťlenspísomnýmsúhlasomsprávcu.Nájomcaalebovypožičiavateľ

môže požadovať úhradu nákladov spojených so zmenou na veci, len ak správca dal predchádzajúci
písomný súhlas so zmenou a súčasne sa zaviazal uhradiť tieto náklady. Nájomca a vypožičiavateľ nemá
prednostné právo na kúpu tejto veci. Správca nie je oprávnený dohodnúť v nájomnej zmluve alebo v
zmluve o výpožičke zmluvnú pokutu v neprospech štátu ako vlastníka. Ak správca v nájomnej zmluve
alebo v zmluve o výpožičke povolí nájomcovi alebo vypožičiavateľovi prenechať majetok štátu do nájmu,

podnájmu alebo výpožičky alebo dohodne v prospech nájomcu prednostné právo na kúpu tejto veci,
alebo dohodne zmluvnú pokutu v neprospech štátu ako vlastníka, je zmluva neplatná.21. Podľa § 1 písm. a) zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení
účinnom v čase uzatvorenia nájomných zmlúv (ďalej len ,,zákon č. 116/1990 Zb.“), tento zákon sa
vzťahuje na nebytové priestory, ktorými sú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia

stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie; nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo
bytu ani spoločné priestory domu.

22. Podľa § 3 ods. 1 až 4 zákona č. 116/1990 Zb., prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať
na užívanie inému (ďalej len „nájomca“) zmluvou o nájme (ďalej len „zmluva“). Nebytové priestory

sa prenajímajú na účely, na ktoré sú stavebne určené. Zmluva musí mať písomnú formu a musí
obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde
o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera. Pri nebytových priestoroch v objektoch, s
ktorýmihospodáribytováorganizáciazaloženánárodnýmvýborom,možnozmluvunaurčitýčasuzavrieť
najdlhšie na dva roky, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak. Ak zmluva neobsahuje náležitosti podľa
odseku 3, je neplatná.

23. Podľa § 9 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb., nájom dojednaný na určitý čas sa skončí uplynutím času,
na ktorý bol dojednaný.

24. Podľa § 13 zákona č. 116/1990 Zb. ak nebolo dohodnuté inak, je v prípade skončenia nájmu nájomca

povinný vrátiť nebytový priestor v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie.

25. V konaní nie je sporné, že medzi žalobcom ako prenajímateľom (správcom nehnuteľnosti vo
vlastníctve štátu) a žalovaným ako nájomcom bola dňa 23.06.2016 uzatvorená zmluva o nájme
nebytového priestoru DN č. 2/2016 ku ktorej bol udelený súhlas so strany Ministerstva financií SR zo

dňa 04.07.2016 a zmluva bola zverejnená v Centrálnom registri zmlúv dňa 11.07.2016 (ďalej len „zmluva
1“). Zmluva 1 bola uzatvorená podľa § 13 zákona č. 278/1993 Z. z. o správe majetku štátu, podľa §
663 a nasl. Občianskeho zákonníka a podľa zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových
priestorov. Predmetom zmluvy bol nájom nebytového priestoru- iba časť budovy Malej scény Štátneho
divadla Košice (nie celá budova a pozemky), a to konkrétne kaviareň, divadelný klub a divadelný bufet

s celkovou rozlohou 390,77 m2 upresnené podľa prílohy 1 (ďalej len „nebytový priestor“). Nájom bol
uzatvorenýnaobdobie5rokovod15.07.2016,t.j.odúčinnostizmluvy,pričomžalovanýsazaviazalplatiť
nájomné a za služby spojené s nájmom a prevádzkové náklady. Žalobca vystavil žalovanému faktúry na
nájomné a dodané služby. Žalobca v konaní túto zmluvu predložil, pripojil aj prehľad vystavených faktúr
(č. l. 16) a takisto aj jednotlivé faktúry samotné. Žalovaný uzatvorenie zmluvy nenamietal, nenamietal

ani výšku fakturovaného nájomného a úhrad za služby spojené s nájmom a prevádzkových nákladov.
Žalovaný nepopieral výšku dlžnej sumy vzniknutej z tejto zmluvy 1 a ani skutkové tvrdenie o tom, že
vystavené faktúry neuhradil, preto skutkové tvrdenia žalobcu neboli sporné a navyše tieto žalobca aj
preukázal listinnými dôkazmi.

26. Takisto v konaní nebolo sporné, že medzi žalobcom a žalovaným bola uzatvorená po skončení nájmu
podľa zmluvy 1 aj zmluva o krátkodobom nájme v časti priestorov na Malej scéne KN č. 6/2021 a to dňa
02.07.20211-zmluva bola zverejnená v Centrálnom registri zmlúv dňa 02.07.2021 (ďalej len „zmluva 2“).
Zmluva 2 bola uzatvorená podľa § 13 zákona č. 278/1993 Z. z. o správe majetku štátu a podľa zákona č.
116/1990Zb.onájmeapodnájmenebytovýchpriestorov. Nazákladetejtozmluvy2sažalovanýzaviazal

za užívanie nebytových priestorov, a to kaviareň a divadelný klub s celkovou rozlohou 375,2 m2 (podľa
rozpisu v prílohe 1), platiť nájomné a za služby spojené s nájmom a prevádzkové náklady. Nájom bol
dohodnutý do 14.07.2021. Podľa nesporných skutkových tvrdení žalobcu, žalovaný priestory užíval až
do skončenia nájmu. Žalobca vystavil faktúry, ktorých prehľad ako aj faktúry samotné pripojil k podanej
žalobe. Žalovaný v tomto smere nenamietal ani výšku nájomného a úhrad za služby a prevádzkových

nákladovúčtovanýchzozmluvy2.Žalovanýnepopieralaniskutkovétvrdeniežalobcuotom,žežalovaný
tieto faktúry v lehote ich splatnosti neuhradil, a preto aj tieto skutkové tvrdenia žalobcom uplatneného
nároku vo vzťahu k zmluve 2 neboli sporné a navyše aj tieto žalobca preukázal listinnými dôkazmi.

27. Žalovaný v podanom odpore namietal, že na to, aby bolo možné nebytový priestor užívať v zmysle

účelu nájmu bolo potrebné vykonať udržiavacie práce. So súhlasom žalobcu boli v nebytovom priestore
vykonané rozsiahle udržiavacie práce, ktoré značne zhodnotili predmetný objekt. Poukázal na článok IV.
B bod zmluvy 1 a ustanovenie § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Dôvodil tým, že v zmysle rozsiahlej
komunikácie medzi žalobcom a žalovaným je zrejmé, že k súhlasu s realizáciou udržiavacích prác nanebytovom priestore došlo a predmetnými prácami došlo k úprave vzduchotechniky, elektroinštalácie,
interiéru, kuchynských priestorov, z dôvodu ktorého si týmto uplatňuje voči žalobcovi nárok na zaplatenie
protihodnoty vo výške 27.238,18 eur. Žalovaný preto vzniesol námietku spočívajúcu v uplatnenom

nárok na zaplatenie protihodnoty podľa § 667 ods. 1 OZ proti pohľadávke žalobcu na nájomnom, ktorú
vzhľadom na skutočnosť, že žalovaný nepopieral žalobcom uplatnený nárok, súd procesne posúdil ako
kompenzačnú námietku, keď nejde o vzájomnú žalobu.

28. Súd vo vzťahu ku kompenzačnej námietke žalovaného poukazuje na to, že účelom nájmu podľa

zmluvy 1 a zmluvy 2 bol stanovený zhodne, a teda účelom bolo podľa stavebného povolenia v súlade s
podmienkami ponuky prenajímateľa na nájom a v súlade s oprávnením nájomcu na podnikanie, záväzok
nájomcu nebytové priestory využívať za účelom prevádzkovania kaviarne a na kultúru a verejnú zábavu.

29. Podľa zmluvy 1 sa nájomca zaviazal na vlastné náklady sprevádzkovať (vybaviť potrebným
zariadením) priestory kuchyne v divadelnom klube do 15.12.2016. Nájomca počas doby prenájmu

zodpovedá za technický stav prenajatých priestorov ako aj za ich technické vybavenia (napr. zariadenie
VZT, EPS, ESZ, zariadenie pre ohrev teplej vody a pod..). Podľa zmluvy 2 si technologické vybavenie
a zariadenie prenajatých priestorov (kuchyne a kaviarne) zabezpečuje nájomca na vlastné náklady.
Nájomcapočasdobykrátkodobéhoprenájmuzodpovedázatechnickýstavprenajatýchpriestorov,akoaj
zaichtechnickévybavenia(napr.zariadenievzduchotechniky,EPS,elektronickýzabezpečovacísystém,

elektrická požiarna signalizácia, zariadenie pre ohrev teplej vody a pod...

30. Tak v zmluve 1 ako aj v zmluve 2 sa ďalej nájomcovi zakazovalo akokoľvek zasahovať do
objektu,jehostavebnýchkonštrukcií,technickéhoatechnologickéhovybaveniavprenajatýchipriľahlých
priestoroch. Akúkoľvek zmenu alebo akýkoľvek zásah do nebytového priestoru môže nájomca vykonať

len s predchádzajúcim písomným súhlasom prenajímateľa. Nájomca môže požadovať úhradu nákladov
spojených so zmenou na veci, len ak prenajímateľ dal predchádzajúci písomný súhlas so zmenou
a súčasne sa zaviazal uhradiť tieto náklady. Keďže sa nebytový priestor nachádza v budove, ktorá
je kultúrnou pamiatkou, nájomca je oprávnený vykonávať každú zmenu v objekte a na ňom, len
na základe písomného súhlasu prenajímateľa a to až po splnení podmienok stanovených Krajským

pamiatkovým úradom Košice. Nájomcovi sa zakazuje robiť aj akékoľvek obvyklé udržiavacie práce
nebytového priestoru (napr. maľovanie, údržba omietok, nátery radiátorov, okien, dverí, zárubní, výmena
batérií, kovania na dverách, výmena zámkov a vložiek na dverách, oknách a pod.) bez písomného
súhlasu prenajímateľa a v prípade ich odsúhlasenia prenajímateľom náklady na tieto práce znáša
výlučne nájomca. Poskytnutie alebo zavedenie služby, ktoré nie sú uvedené v článku V, po písomnom

odsúhlasení prenajímateľom hradí výlučne nájomca na vlastné náklady.

31. Predmetné zmluvy sa spravujú Občianskym zákonníkom, zákonom č. 116/1990 Zb. nájme a
podnájme nebytových priestorov ako aj zákonom č. 278/1993 Z. z. o správe majetku štátu. Súd
poukazuje na to, že zákon č. 116/1990 Zb. je v zmysle § 720 Občianskeho zákonníka lex specialis

k ustanoveniam § 663 až 719 Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve, ktoré tak pre oblasť
nájomných vzťahov predstavujú lex generalis. To znamená, že na právne vzťahy vzniknuté z nájmu
nebytových priestorov možno označené ustanovenia Občianskeho zákonníka použiť len v prípade, ak
zákon č. 116/1990 Zb. niektoré konkrétne otázky neupravuje. Zákon č. 116/1990 Zb. neobsahuje žiadne
ustanovenia, ktoré by upravovali podmienky vykonávania zmien na nebytových priestoroch. Takéto

podmienky ale upravuje zákon č. 278/1993 Z .z. Ustanovenie § 13 ods. 10 zákona č. 278/1993 Z. z. o
správe majetku štátu upravuje, že zmeny na nehnuteľnom majetku štátu prenechanom do nájmu alebo
výpožičky môže nájomca alebo vypožičiavateľ vykonať len s písomným súhlasom správcu. Nájomca
alebo vypožičiavateľ môže požadovať úhradu nákladov spojených so zmenou na veci, len ak správca
dal predchádzajúci písomný súhlas so zmenou a súčasne sa zaviazal uhradiť tieto náklady. Obdobne

aj ustanovenie § 667 ods. 1 OZ upravuje, že zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so
súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade,
že sa na to prenajímateľ zaviazal. V prípade týchto noriem o tom, že zmeny na veci (nehnuteľnosti)
je nájomca oprávnený vykonať len so súhlasom prenajímateľa a zároveň norma o tom, že nájomca
môže požadovať úhradu len v prípade, ak sa na to zaviazal prenajímateľ je ustanovenie § 13 ods. 10

zákona č. 278/1993 Z. z. špeciálnym ustanovením vo vzťahu k všeobecnej úprave § 667 ods. 1 OZ veta
prvá a veta druhá, keďže upravuje rovnaký prípad, no v prípade správy majetku štátu navyše norma
vyžaduje súhlas prenajímateľa v písomnej forme a táto úprava sa týka len nehnuteľného majetku štátu.
Ustanovenie § 667 ods. 1 OZ veta štvrtá, ktorá upravuje, že ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, alenezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o
čo sa zvýšila hodnota veci, nie je upravené v zákone č. 278/1993 Z. z. Otázka nároku na protihodnotu
zvýšenia hodnoty veci je preto upravená len Občianskym zákonníkom, a preto ustanovenia špeciálneho

zákona túto normu Občianskeho zákonníka nevylučujú (osobitnou úpravou). Je totiž potrebné rozlišovať
nárok na úhradu nákladov, kedy sa prenajatá vec nemusí zhodnotiť od nároku na protihodnotu toho, o čo
sa zvýšila hodnota veci. Protihodnota toho o čo sa zvýšila hodnota veci teda predstavuje osobitnú formu
podobnú bezdôvodnému obohateniu pre ktorú podmienky jej uplatnenia upravuje práve štvrtá veta §
667 ods. 1 OZ tak, že sa vyžaduje súhlas prenajímateľa so zmenou. Ak by taký súhlas prenajímateľ

nedal, bol by nájomca povinný vrátiť vec do pôvodného stavu.

32. Súd preto skúmal, či sú splnené podmienky podľa ustanovenie § 667 ods. 1 OZ veta štvrtá na
základektoréhosižalovanýuplatňujekompenzačnúnámietkuvkonaníprotižalobcovi.Totoustanovenie
stanovuje súhlas so zmenou veci prenajímateľom, keď sa prenajímateľ nezaviazal na úhradu nákladov,
za ktorých môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota

veci. Súhlas prenajímateľa pritom v režime špeciálnej osobitnej úpravy podľa zákona č. 278/1993 Z. z.
musel byť v písomnej forme, pričom písomnú formu súhlasu prenajímateľa so zmenou veci upravujú
aj zmluvy samotné.

33. Pokiaľ ide o otázku toho, čo sa považuje za zmenu veci pre ktoré je stanovený písomný súhlas

prenajímateľa, znenie zmlúv v tomto rozlišuje, či ide o tzv. obvyklé udržiavacie práce nebytového
priestoru (napr. maľovanie, údržba omietok...) na ktoré sa síce vyžaduje písomný súhlas prenajímateľa,
no v prípade ich odsúhlasenia náklady na tieto práce znáša výlučne nájomca (žalovaný ale namieta
protihodnotu zhodnotenia veci- pozn. súdu) /ďalej len „obvyklé udržiavacie práce“/, prípadne ide o ďalšie
zmeny alebo zásahy do nebytového priestoru, ktoré môže nájomca vykonať len s predchádzajúcim

písomným súhlasom prenajímateľa a pri ktorých platí, že nájomca môže požadovať úhradu nákladov
spojených so zmenou na veci, len ak prenajímateľ dal predchádzajúci písomný súhlas so zmenou a
súčasne sa zaviazal uhradiť tieto náklady (ďalej len „ďalšie zmeny alebo zásahy“).

34. Osobitný režim potom predstavovali náklady na sprevádzkovanie (vybavenie potrebným

zariadením) priestory kuchyne a technologické vybavenie a zariadenie prenajatých priestorov (kuchyne
a kaviarne), ktoré si zabezpečuje nájomca na vlastné náklady. Okrem toho nájomca počas doby
krátkodobého prenájmu zodpovedá za technický stav prenajatých priestorov, ako aj za ich technické
vybavenia (napr. zariadenie vzduchotechniky, EPS, elektronický zabezpečovací systém, elektrická
požiarna signalizácia, zariadenie pre ohrev teplej vody a pod...

35. Žalovanému preto mohol vzniknúť nárok protihodnotu zhodnotenia veci žalobcu v prípade zmeny
veci žalobcu spočívajúcu buď v zhodnotení veci žalobcu obvyklými udržiavacími prácami, alebo ďalšími
zmenami alebo zásahmi, ak bol daný písomný súhlas prenajímateľa s takýmito zmenami na veci a
tento sa nezaviazal na úhradu nákladov na zmeny veci podľa vyššie uvedenej normy, pričom dôkazné

bremeno preukázania takéhoto zhodnotenia veci bolo na žalovanom.

36. S ohľadom na to súd ďalej skúmal, či žalobca prejavil písomne vôľu tak, že dáva súhlas žalovanému
na obvyklé udržiavace práce alebo na ďalšie zmeny alebo zásahy, keďže od tohto je ďalej možné
uvažovať o procesnej obrane žalovaného v podobe uplatňovanej protihodnoty podľa § 667 ods. 1

zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka.

37. Vo vzťahu k súhlasu prenajímateľa žalovaný poukázal na elektronickú komunikáciu strán sporu
a súdu predložil kópie emailových správ. U týchto emailových správ absentuje zaručený elektronický
podpis alebo zaručená elektronická pečať. Zo zmlúv, ako aj zo znenia ustanovenia § 13 ods. 10 zákona

č. 278/1993 Z. z. vyplýva povinnosť písomného súhlasu prenajímateľa so zmenami na prenajatej veci,
a to ako adresovaný jednostranný právny úkon.

38. Súd preto skúmal, či je možné považovať písomnú formu za zachovanú v zmysle § 40 ods. 4
Občianskeho zákonníka. V tomto smere emailová komunikácia vo všeobecnosti umožňuje zachytenie

obsahu právneho úkonu a určenie osoby, ktorá právny úkon urobila. Takýto právny úkon, ktorý by mal
byť obsiahnutý v emailovej komunikácií by musel spĺňať požiadavku náležitosti subjektu, t. j. prejavu
vôle na to oprávnenej osoby, náležitosti vôle samotnej, prejavu vôle a objektu a zároveň byť adresovaný
žalovanému.39. Pokiaľ ide o náležitosti subjektu, právny úkon by musel byť v emailovej komunikácii zachytený od
osobyoprávnenejkonaťvmenežalobcu.Takoutoosobouakoštatutárnyorgánjenepochybnegenerálny

riaditeľ.Vemailovejkomunikáciivystupujeakoodosielateľaleboprijímateľsprávemailová[email protected]
V emailovej komunikácii zo dňa 15.mája 2017 je odosielateľ z tejto emailovej adresy podpísaný ako K..
Všeobecne známou skutočnosťou je, že generálnym riaditeľom žalobcu bol B. K. do 30.6.2019. Tento
síce neuvádzal svoje meno a priezvisko v závere emailových správ, no s ohľadom na znenie emailovej
adresy a v kontexte prejednávanej veci (nakoľko ani žalobca toto nenamietal), možno dospieť k záveru,

že niektoré emailové správy zachycujú prejav subjektu oprávneného konať v mene žalobcu.

40. Pokiaľ ide o náležitosti vôle, právny úkon musí byť slobodný, vážny a bez omylu a v prípade prejavu
vôle zrozumiteľný a určitý. Súhlas žalobcu by preto musel byť zachytený tak, že tento zrozumiteľne a
určito zachytáva vôľu súhlasu, prípadne zároveň vôľu byť zaviazaný na úhradu nákladov. Preskúmaním
obsahu emailovej komunikácie predloženej žalovaným súd takúto vôľu žalobcu nezistil.

41. V emailovej komunikácii zo dňa28. apríla 2017 od odosielateľa [email protected] (v závere správy uvedený
K.) pre R. M. bolo odosielateľom poukázané, že na základe zmluvy si žalovaný sprevádzkuje vybavenie
kuchyne, vrátane odsávača pár. Zároveň obsahom bolo to, že voči markízam nie sú námietky. Obsahom
tejto komunikácie nebol súhlas žalobcu so zmenou alebo zásahmi žalovaným a ani súhlas o tom, že

náklady na tieto ďalšie zmeny alebo zásahy sa žalobca ako prenajímateľ zaväzuje nájomcovi uhradiť
či neuhradiť. Z tejto emailovej správy vyplýva len to, že medzi žalobcom a žalovaným prebiehali v tejto
súvislosti určité rokovania, pričom žalobca prostredníctvom vtedajšieho riaditeľa poukazoval na osobitný
režim nákladov na vybavenie kuchyne. Toto potvrdzuje aj emailová správa zo dňa 15. mája 2017 o
9:44 od odosielateľa R.. R. N. ([email protected]) v ktorom tento odosielateľ uviedol, že veci vyznačené červenou

farbou upresňuje (reakcia na emailovú správu žalovaného zo dňa 12.05.2017 uvedenú nižšie), a teda
medzi stranami prebiehali rokovania ohľadne bežných udržiavacích prác, osobitného režimu nákladov
na vybavenie kuchyne a v širšom prípadne aj ďalších zmien a zásahov (napr. ohľadne markíz).

42. Z obsahu emailovej správy zo dňa 15. mája 2017 18:16 od odosielateľa [email protected] (v závere

správy uvedený K.) takisto podľa názoru súdu nevyplýva právny úkon schválenia vykonania ďalších
zmien a zásahov nebytového priestoru žalovaným v zmysle zmluvy 1 a ani schválenie vykonania
obvyklých udržiavacích prác a ani záväzok žalobcu znášať náklady prípadných vykonaných ďalších
zmien a zásahov do priestorov žalovaným. Žalobca reagoval na predchádzajúci email od R. M. zo
dňa 12.05.2017, pričom uviedol len, že ďakuje za spísanie. Z toho nemožno podľa názoru súdu ani

extenzívnym výkladom vyvodiť súhlas s úpravami v zmysle zmluvy 1, a to ani konkludentný. Podľa
použitého slovného vyjadrenia „ďakujem za spísanie“ možno usudzovať, že toto má byť prípadne
ešte predmetom ďalšieho rokovania strán a zo strany žalovaného došlo len k spísaniu prác a iných
skutočností, čo len potvrdzuje to, čo uviedol súd vyššie, a teda, že medzi stranami prebiehali v tomto
smere rokovania. Z obsahu tohto emailu taktiež nemožno vyvodiť, že by sa žalobca akokoľvek prípadne

zaviazal znášať náklady. Aby skutočne išlo o právny úkon súhlasu so zmenami bolo potrebné podľa
súdu také vyjadrenie obsahu tohto právneho úkonu, ktoré by bolo v tomto dostatočne určité.

43. V predchádzajúcej emailovej správy od odosielateľa R. M. podpísaného (CEO of Mndieu) zo dňa
12.05.2017 na ktorú mal žalobca prostredníctvom generálneho riaditeľa reagovať (reakcia uvedená

vyššie), žalovaný uvádzal len sumár dohodnutých vecí zo stretnutia, a to (pokiaľ ide o prípadné práce)
odsávanie prednej reštaurácie, spojazdnenie VZT zadnej kuchyne, wc plánujeme obložiť drevenným
obkladom kde súhlasíme, že si to nebudeme nárokovať ostane to v majetku divadla. Zároveň žiadali
o súhlas so stavebnými prácami v rozsahu udržiavacích prác, a to maľovanie a natiahnutie nového
prívodného kábla na elektro v už existujúcej trase. Žiadali vlastníka o podanie žiadosti na pamiatkový

úrad. Tu podľa názoru súdu ani sám žalovaný dostatočne neuviedol, či žiada o súhlas aj s takými
prácami, ktoré spadajú pod ďalšie zmeny alebo zásahy, pričom na toto nereagoval žalobca prejavom
vôle, ktorý by predstavoval predmetný súhlas, ako je uvedené vyššie.

44. Ďalšia emailová komunikácia prebiehala medzi pánom Z. a pánom R.. R. N., pričom tu nebolo

preukázané, že by tento bol oprávnený robiť úkony v mene žalobcu. Navyše táto komunikácia sa týkala
len predloženia požadovaných podkladov projektovej dokumentácie. Ďalej žalovaný predložil kópiu
emailovej správy od [email protected] pre [email protected], [email protected] a [email protected] zo dňa 22. marca 2017 obsahom ktorej je
žiadosť o sprístupnenie technickej dokumentácie. Z tejto správy, ktorá navyše bola odoslaná žalovaným,nemožno taktiež vyvodiť, že by jej obsahom bol právny úkon schválenia ďalších zmien alebo zásahov
v priestore podľa zmluvy 1, či bežných udržiavacích prác.

45. Žalovaný preto podľa názoru súdu predloženou elektronickou komunikáciou nepreukázal, že by
žalobca na to oprávnenou osobou prejavil dostatočne určitú vôľu v podobe právneho úkonu schválenia
zmien a zásahov na predmete nájmu, či schválenia bežných udržiavacích prác, keď z tejto vyplývalo
len to, že strany o tomto rokovali, no nie už to, že napokon došlo k takémuto konkrétnemu súhlasu s
vykonaním zmien na veci v zmysle § 13 ods. 10 zákona o správe majetku štátu. Obsahom predloženej

elektronickej komunikácie preto takýto úkon nebol. Bolo na žalovanom, aby preukázal písomný súhlas
prenajímateľa, pričom v tomto smere žalovaný dostatočne neuniesol dôkazné bremeno.

46. Súd má za potrebné uviesť aj to, že pokiaľ žalovaný argumentoval, že z jeho strany došlo k
úpravevzduchotechniky,elektroinštalácie,interiéru,kuchynskýchpriestorov,bolpovinnýtaktiežvkonaní
takéto zhodnotenie predmetu nájmu riadne preukázať, a teda že skutočne došlo k zvýšeniu hodnoty

nehnuteľnosti žalobcu a v minimálne takej výške, akú si námietkou uplatňuje. V tomto podľa súdu
nestačilo iba tvrdiť, že výška zhodnotenia veci je rovnaká (alebo dokonca vyššia) ako žalobcom
uplatnená pohľadávka. Po skončení nájmu predsa žalovaný vypratal dané priestory, mohol si odniesť
techniku a pod. Žalovaný pritom nemal nárok na úhradu nákladov (ktoré ako uviedol si neuplatňuje).
Bolo teda potrebné presne uviesť skutkové tvrdenia o tom, že ide o konkrétne zhodnotenie veci a

to mimo vynaložených nákladov ktoré si neuplatňuje v konaní a tieto skutkové tvrdenia predložením
alebo navrhnutím dôkazov preukázať. Dôkazné bremeno v tomto bolo na žalovanom, ktorý ho v tomto
dostatočne neuniesol.

47. Pokiaľ tiež žalovaný argumentuje prácami v kuchynskom priestore, bol povinný preukázať v čom

tieto práce spočívali a k akému zhodnoteniu došlo, resp. že tieto nespadajú pod osobitný režim znášania
nákladov žalovaným, ako vyplýval zo zmluvy. V emailovej správe zo dňa 12.05.2017 uvádzal odsávanie
prednej časti reštaurácie cez digestor, čo spadá do úpravy zmluvy 1 - na vlastné náklady žalovaným
zabezpečiť potrebným zariadením priestory kuchyne. Z emailovej správy zo dňa 12.05.2017 iné práce
okrem prác na wc nevyplývali. K týmto prácam na wc však v emailovej správe bolo uvedené, že tieto si

nebude nárokovať a tieto ostanú v majetku divadla. Žalovaný takisto zodpovedal za technické vybavenie
priestorov, ako aj vzduchotechniky. Ak ďalej žalovaný argumentoval tým, že vykonal elektroinštalácie a
zhodnotilinteriér,anitužalovanýtietopráce(aužvôbecniehodnotutýchtoprácazhodnoteniapriestoru)
nepreukázal a tieto ani skutkovo nevymedzil na hodnoty, ktorými mal zhodnotiť vec od nákladov, ktoré
mal pri úpravách, ktoré si v konaní neuplatňuje a k tomuto včas ani nenavrhol žiadne dokazovanie

(súd návrh na znalecké dokazovanie prednesené až na pojednávaní dňa 09.04.2025 zamietol, ako je
uvedené ďalej). Napokon žalovaný nijako nepreukázal ani výšku zhodnotenia, ktorú si uplatňoval ako
protihodnotu v rovnakej výške ako si žalobca uplatnil svoju pohľadávku.

48. Žalovaný na podporu svojej argumentácie predložil výzvu Krajského pamiatkového úradu Košice

zo dňa 07.06.2017 na doplnenie a odstránenie nedostatkov podania a záznam zo zisťovania na
mieste samom zo dňa 23.05.2017. Tu súd poukazuje na to, že v zmysle uzatvorených zmlúv nájomca
je oprávnený vykonávať každú zmenu v objekte a na ňom, len na základe písomného súhlasu
prenajímateľa a to až po splnení podmienok stanovených Krajským pamiatkovým úradom Košice.
Teda k písomnému súhlasu prenajímateľa mohlo dôjsť potom, čo boli splnené podmienky stanovené

Krajským pamiatkovým úradom. Žalovaný predloženými listinami nepreukázal, že by boli splnené
podmienky stanovené pamiatkovým úradom, keď tento vyzýval na doplnenie a odstránenie nedostatkov
podania. Okrem toho, vyššie uvedená emailová komunikácia ktorou argumentuje žalovaný, že táto
mala preukázať súhlas žalobcu ako prenajímateľa, prebiehala skôr, ako pamiatkový úrad vyzýval
na odstránenie nedostatkov. Časovo preto ani nemohlo dôjsť na základe predloženej elektronickej

komunikácie ku schváleniu ďalších zmien a zásahov žalobcom, nakoľko toto by bolo aj v rozpore so
znením zmlúv a predchádzajúcom splnení podmienok pamiatkovým úradom.

49. Nakoľko súd nemal preukázané, že by došlo k zhodnoteniu veci ktoré tvrdil žalovaný a mimo
nákladov, ktoré si neuplatňoval, keď dostatočne neuniesol dôkazné bremeno čo sa týkalo súhlasu

prenajímateľa a nebolo preukázané ani to v akej výške má byť takéto zhodnotenie, ktoré tvrdil, nebola
dôvodná ani kompenzačná námietka žalovaného na protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. Na
záver súd ešte k námietke premlčania žalobcu uvádza, že prípadný nárok na protihodnotu žalovaného
by nebol premlčaný, nakoľko tento môže požadovať po skončení nájmu dňa 14.07.2021 a tento boluplatnený kompenzačnou námietkou v priebehu konania, pričom odpor s kompenzačnou námietkou
žalovaného bol žalobcovi doručený dňa 24.03.2022.

50. Z uvedeného preto súd dospel k záveru, že procesná obrana žalovaného spočívajúca v započítaní
zhodnotenia predmetu nájmu nie je dôvodná, toto žalovaný v konaní nepreukázal. S ohľadom na
nespornýskutkovýstavvzákladeavrozsahuuplatnenéhonárokužalobcunazákladezmluvy1azmluvy
2 súd žalobe žalobcu vyhovel v plnom rozsahu (výrok I).

51. Súd na pojednávaní dňa 09.04.2025 zamietol návrh právnej zástupkyne žalovaného na vykonanie
znaleckého dokazovania. Súd toto odôvodnil tým, že žalovaný bol viackrát poučený o sudcovskej
koncentrácii konania a na skutočnosť, že súd na ďalšie návrhy na dokazovanie nemusí prihliadať, ak
tieto nebudú predložené včas. Podľa názoru súdu, žalovanému nič nebránilo, aby takéto dokazovanie
v konaní navrhol skôr. Tu neobstojí ani argumentácia prednesená na pojednávaní, že žalovaný nemal
prístup do daných priestorov, keďže toto nemalo vplyv na prípadné nariadenie znaleckého dokazovania

súdom. Žalobca navyše uviedol, že žalovaný o prístup na nehnuteľnosť ani nežiadal.

52. O nároku na náhradu trov konania rozhodol súd v zmysle § 262 ods. 1 CSP v spojení s § 255 ods. 1
CSP. Žalobca bol v konaní úspešný v celom rozsahu, a preto mu súd proti žalovanému priznal nárok na
náhradu trov konania v rozsahu 100 % o výške ktorých rozhodne po právoplatnosti tohto rozhodnutia

súdny úradník samostatným uznesením.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie na Mestský súd Bratislava IV v lehote 15 dní odo dňa
jeho doručenia. Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané. Odvolanie
len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje,
vakom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)a
čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ
rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.
Odvolanie možno odôvodniť len tým, že:

a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má uvedenú vadu, ak táto vada mala vplyv na
rozhodnutie vo veci samej. Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len
do uplynutia lehoty na podanie odvolania. Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej
obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy,

ak a) sa týkajú procesných podmienok, b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia
súdu, c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej
inštancie.
Ak povinný nesplní povinnosť uloženú týmto rozsudkom, môže oprávnený podať návrh na vykonanie

exekúcie podľa Exekučného poriadku.