Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Thursday, April 30, 2025

Súd: Okresný súd Senica
Spisová značka: 11Csp/103/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2624230659
Dátum vydania rozhodnutia: 30. 04. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Renáta Audová

ECLI: ECLI:SK:OSSE:2025:2624230659.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Senica sudkyňou JUDr. Renátou Audovou v spore žalobcu: Okresné stavebné bytové

družstvo Senica, Senica, Štefánikova 718/44, IČO: 00 223 093, zastúpený advokátom: JUDr. Miroslav
Mečíř, AK Senica, J. Mudrocha 1356/27, proti žalovanému: A. B., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom C.
XXX/XX, XXX XX D., št. občan SR, o zaplatenie 515,37 EUR s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný je povinný zaplatiť žalobcovi istinu v sume 515,37 € , úrok z omeškania v sume 9,82 € a to
do 3 dní od právoplatnosti rozsudku.

II. V časti zaplatenia zmluvnej pokuty vo výške 37,74 € súd žalobu zamieta.

III. Žalovaný je povinný zaplatiť žalobcovi náhradu trov konania v rozsahu 86,60 %, pričom
o výške trov konania bude rozhodnuté samostatným uznesením po právoplatnosti rozhodnutia
vo veci samej.

o d ô v o d n e n i e :

1.Žalobcasažaloboudoručenoutunajšiemusúdudňa07.10.2024vočižalovanému domáhalzaplatenia
istiny vo výške 515,37 €, úroku z omeškania vo výške 9,82 € , zmluvnej pokuty vo výške 37,74 €
a náhrady trov konania . Žalobu odôvodnil tým, že , že žalovaný je vlastníkom bytu č. XX, kde žalobca
vykonáva správu na základe Zmluvy o výkone správy. Žalovanému vznikol v období od XX.XX.XXXX do

XX.XX.XXXX nedoplatok za plnenia spojené s užívaním bytu a služieb s tým spojených vo výške 515,37
€. Dňa 23.06.2024 bola žalovanému zaslaná predžalobná upomienka. Podaním doručeným súdu dňa
18.11.2024 ( na výzvu súdu ) žalobca v plnom rozsahu zotrval na podanej žalobe .

2. Súd doručil žalovanému žalobu . prílohy , poučenie aj výzvu na vyjadrenie k žalobe, ktoré písomnosti
prevzal 27.03.2025. Žalovaný sa vo veci v stanovenej lehote nevyjadril.

3. Súd v zmysle ustanovenia § 297 písm. b/ CSP rozhodol bez nariadenia pojednávania, nakoľko ide o
otázku jednoduchého právneho posúdenia, skutkové tvrdenia strán nie sú sporné a hodnota sporu bez
príslušenstva neprevyšuje 1.000 €.
4. Súd vykonal dokazovanie sumárnou analýzou platieb za obdobie od XX.XX.XXXX do XX.XX.XXXX,
čiastočným výpisom z LV č. XXXX k.ú. D. , Zmluvou o výkone správy , výpočtom úroku z omeškania
a zmluvnej pokuty, predžalobnou upomienkou „ Pokus o zmier“ zo dňa 20.08.2024, oznámením
o zmenách vykonaných zákonom č. 70/2010 Z.z., a zistil skutkový stav veci uvedený nižšie.

5. Žalovaný je výlučným vlastníkom bytu č.XX v bytovom dome súp.č. XXX na parc.č. XXXX,
XXXX,XXXX, XXXX, XXXX, XXXX v D. na ulici C.. Na základe zmluvy o výkone správy zo dňa
XX.XX.XXXX vykonáva správu bytového domu, v ktorej sa nachádza byt žalovaného, žalobca, pričompredmetom zmluvy je komplexné zabezpečenie výkonu správy vyššie uvedeného bytového domu, za
čo sa je žalovaný povinný hradiť v zmluve dohodnuté platby, a to jednak preddavky do fondu prevádzky,
údržby a opráv, jednak úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a poplatok

za výkon správy. Za porušenie povinností a omeškanie s platením uvedených platieb bola v čl. VII bod
3 zmluvy dohodnutá zmluvná pokuta vo výške 0,25 % z dlžnej sumy za každý deň omeškania a úrok
z omeškania v zmysle § 517 OZ a nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z.z. Zmluva bola menená v júni XXXX
vsúvislostisozmenamivykonanýmizákonomč.70/2010Z.z.ZaobdobieodX.X.XXXX doXX.XX.XXXX
je dlh žalovaného celkovo 515,37 €. Predžalobnou upomienkou zo dňa 20.08.2024, expedovanou dňa

23.08.2024 bol žalovaný vyzvaný na zaplatenie sumy 515,37 € z titulu dlžného plnenia spojeného
s užívaním bytu a služieb s tým spojených, úroku z omeškania vo výške 9,82 € a zmluvnej pokuty vo
výške 37,74 €, celkom na zaplatenie sumy 562,93 € do 03.09.2024.

6. Žalovaný sa k žalobe s prílohami , ktoré dokumenty mu boli doručená, nevyjadril.

7. Podľa § 3 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. v znení neskorších predpisov ak tento zákon neustanovuje
inak, vzťahuje sa na práva a povinnosti vlastníkov domov, bytov a nebytových priestorov Občiansky
zákonníka a osobitné predpisy.

8. Podľa § 8a ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. v znení neskorších predpisov vlastníci bytov a nebytových

priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy,
jej zmena alebo zánik schválené podľa § 14b ods. 1 písm. e) sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov
a nebytových priestorov v dome, ak sú podpísané správcom a osobou poverenou vlastníkmi bytov
a nebytových priestorov v dome, pričom pravosť podpisov týchto osôb musí byť úradne osvedčená.
Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže zmluvu o výkone správy vypovedať. Správca

je povinný schválenú zmluvu a pri jej zmene úplné znenie zmluvy doručiť každému vlastníkovi bytu a
nebytového priestoru v dome do 30 dní od jej schválenia vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v
dome. Na doručovanie sa vzťahuje osobitný predpis. 12e) Zmluva o výkone správy obsahuje najmä
a) vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri
zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu,

b) spôsob výkonu správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových
priestorov, príslušenstva a pozemku,
c) zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv vrátane rozsahu oprávnenia
disponovať s nimi,
d) zásady platenia úhrad za plnenia a hospodárenie s nimi,

e) zásady určenia výšky platieb za správu,
f) rozsah a obsah správy o činnosti správcu podľa odseku 2.

9. Podľa § 10 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. v znení neskorších predpisov vlastníci bytov a nebytových
priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy

poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa
mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku
do fondu prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla
vždy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy
spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva

a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Vlastníci bytov
a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti
spoluvlastníckeho podielu; ak k bytu alebo nebytovému priestoru v dome prilieha podľa § 19 ods. 4
balkón, lodžia alebo terasa, pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do
veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25% z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy. Pri určení

preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome
zohľadnia mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových
priestorov.

10. Podľa § 10 ods. 6 zákona č. 182/1993 Z.z. v znení neskorších predpisov úhrady za plnenia sú

vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní mesačne vopred uhrádzať na účet domu v banke.
Pri rozúčtovaní úhrad za plnenia sa zohľadňuje miera využívania spoločných častí domu a spoločných
zariadení domu vlastníkmi bytov alebo nebytových priestorov v dome. Okrem služieb a prác, ktoré
vlastník bytu a nebytového priestoru v dome uhrádza priamo dodávateľovi, sa za plnenie spojené sužívaním bytu alebo nebytového priestoru považuje najmä osvetlenie spoločných častí domu, odvoz
odpadov, čistenie žúmp, užívanie výťahov, upratovanie, dodávka tepla a teplej vody, dodávka vody od
vodárenských spoločností a odvádzanie odpadových vôd.

11. Podľa § 52 ods. 1 až 4 OZ v znení neskorších predpisov spotrebiteľskou zmluvou je každá
zmluva bez ohľadu na právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom. Ustanovenia o
spotrebiteľských zmluvách,ako aj všetky iné ustanovenia upravujúce právne vzťahy, ktorých účastníkom
je spotrebiteľ, použijú sa vždy, ak je to na prospech zmluvnej strany, ktorá je spotrebiteľom. Odlišné

zmluvné dojednania alebo dohody, ktorých obsahom alebo účelom je obchádzanie tohto ustanovenia,
sú neplatné. Na všetky právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, sa vždy prednostne použijú
ustanovenia Občianskeho zákonníka, aj keď by sa inak mali použiť normy obchodného práva.
Dodávateľ je osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej
obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti. Spotrebiteľ je fyzická osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení
spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej

činnosti.

12. Podľa § 53 ods. 1, 2, 3, ods. 4 písm. k), ods. 5 OZ v znení neskorších predpisov spotrebiteľské
zmluvy nesmú obsahovať ustanovenia, ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach
zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa (ďalej len "neprijateľná podmienka"). To neplatí, ak ide

o zmluvné podmienky, ktoré sa týkajú hlavného predmetu plnenia a primeranosti ceny, ak tieto
zmluvné podmienky sú vyjadrené určito, jasne a zrozumiteľne alebo ak boli neprijateľné podmienky
individuálne dojednané. Za individuálne dojednané zmluvné ustanovenia sa nepovažujú také, s ktorými
mal spotrebiteľ možnosť oboznámiť sa pred podpisom zmluvy, ak nemohol ovplyvniť ich obsah. Ak
dodávateľ nepreukáže opak, zmluvné ustanovenia dohodnuté medzi dodávateľom a spotrebiteľom sa

nepovažujú za individuálne dojednané. Za neprijateľnú podmienku uvedenú v spotrebiteľskej zmluve
sa považujú ustanovenia, ktoré požadujú od spotrebiteľa, ktorý nesplnil svoj záväzok, aby zaplatil
neprimerane vysokú sumu ako sankciu spojenú s nesplnením jeho záväzku. Neprijateľné podmienky
upravené v spotrebiteľských zmluvách sú neplatné.

13. Podľa § 53a ods. 1 OZ v znení neskorších predpisov ak súd určil niektorú zmluvnú podmienku v
spotrebiteľskej zmluve, ktorá sa uzatvára vo viacerých prípadoch, a je obvyklé, že spotrebiteľ obsah
zmluvy podstatným spôsobom neovplyvňuje alebo vo všeobecných obchodných podmienkach za
neplatnú z dôvodu neprijateľnosti takejto podmienky, alebo nepriznal plnenie dodávateľovi z dôvodu
takejto podmienky, dodávateľ je povinný zdržať sa používania takejto podmienky alebo podmienky s

rovnakým významom v zmluvách so všetkými spotrebiteľmi. Dodávateľ má rovnakú povinnosť aj vtedy,
ak mu na základe takejto podmienky súd uložil vydať spotrebiteľovi bezdôvodné obohatenie, nahradiť
škodu alebo zaplatiť primerané finančné zadosťučinenie. Rovnakú povinnosť má aj právny nástupca
dodávateľa.

14. Podľa § 489 OZ v znení neskorších predpisov záväzky vznikajú z právnych úkonov, najmä zo zmlúv,
ako aj zo spôsobenej škody, z bezdôvodného obohatenia alebo z iných skutočností uvedených v zákone.

15. Podľa § 517 ods. 1 prvá veta a ods. 2 OZ v znení neskorších predpisov dlžník, ktorý svoj dlh riadne a
včas nesplní, je v omeškaní. Ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať

od dlžníka popri plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný platiť poplatok z
omeškania; výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.

16. Podľa § 544 ods. 1,2 OZ ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú
pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému

účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda. Zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v
dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.

17. Podľa § 3 ods. 1 nariadenia č. 87/1995 Z.z. v znení neskorších predpisov výška úrokov z omeškania
je o päť percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná

k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.

18. Z vykonaného dokazovania a zisteného skutkového stavu veci vyvodil súd ten právny záver, že
žaloba je dôvodná len sčasti v ktorej jej vyhovel. . V konaní bolo preukázané, že strany sú viazanézmluvou o výkone správy, na základe ktorej žalobca do súčasnosti vykonáva správu bytového domu,
v ktorom vlastní byt aj žalovaný. Žalobca v danom vzťahu vystupuje ako dodávateľ, teda ako podnikateľ
konajúci v rámci predmetu svojej podnikateľskej činnosti a žalovaný tu vystupuje v pozícii spotrebiteľa,

ktorý nemal možnosť ovplyvniť podstatný obsah zmluvy o výkone správy, nemal tiež možnosť ovplyvniť
výšku zmluvne stanovenej zmluvnej pokuty. Vzhľadom na charakter a postavenie zmluvných strán
sa teda jedná o zmluvu spotrebiteľskú a súd bol povinný riadiť sa príslušnými ustanoveniami zákona
týkajúcich sa ochrany spotrebiteľa. Názor, že zmluva o výkone správy uzavretá v zmysle § 8a
zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov predstavuje svojím charakterom

spotrebiteľskú zmluvu, vyplýva aj z rozhodnutia Najvyššieho súdu SR sp. zn. XXXX/XXX/XXXX zo dňa
19. augusta 2019. Súd preto z úradnej povinnosti skúmal, či predmetná zmluva neobsahuje podmienky,
ktoré zákon charakterizuje ako podmienky neprijateľné a dospel k záveru, že zmluvná pokuta vo výške
0,25% denne z dlžnej sumy za každý deň omeškania, ktorá pri 365 dňoch v roku predstavuje sankciu
vo výške 91,25%, je neprimerane vysokou sankciou a v zmysle zákona teda zmluvnou podmienkou
neprijateľnou. Ako neprijateľná zmluvná podmienka je táto v zmysle zákona neplatná. Obdobný záver

bol opakovane vyslovený aj v rámci rozhodovacej činnosti nadriadeného Krajského súdu v Trnave, viď.
napr. rozhodnutia sp.zn. XXXX/XX/XXXX, XXXXXXX/XX/XXXX.

19. Na základe uvedeného súd žalobcovi priznal len nárok na zaplatenie nedoplatku na plneniach
spojených s užívaním bytu a služieb vo výške 515,37 € a úroku z omeškania vo výške 9,82 €, proti

ktorým žalovaný ani nemal námietky a ktoré sú uplatnené v súlade so zákonom.

20. V časti o zaplatenia zmluvnej pokuty v sume 37,74 € bola žaloba z vyššie uvedených dôvodov
zamietnutá.

21. O trovách konania rozhodol súd v súlade s § 255 ods. 1 CSP, v zmysle ktorého súd prizná strane
náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci. Žalobca bol v konaní úspešný v časti zaplatenia
sumy 525,19 € ( 515,37 + 9,82), čo predstavuje úspech v rozsahu 93,30 %. Žalovaný bol úspešný v časti
o zaplatenie sumy 37,74 €, v ktorej bola žaloba zamietnutá, čo predstavuje úspech v rozsahu 6,70 %.
Žalobca bol teda v konaní úspešnejší, a to v celkovom rozsahu 86,60 % ( 93,3,-6,70 ) , pričom v tomto

rozsahu mu bola priznaná náhrada trov konania.

22. O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie samostatným uznesením po
právoplatnosti rozsudku.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa
jeho doručenia prostredníctvom podpísaného súdu ku Krajskému
súdu v Trnave, v dvoch vyhotoveniach.

Z odvolania musí byť zjavné, ktorému súdu je určené, kto ho robí,

ktorej veci sa týka a čo sleduje, a musí byť podpísané a datované.
V odvolaní sa má ďalej uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje,
v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje
za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha
(odvolací návrh).

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že:
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby
uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere, že došlo k

porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na

zistenie rozhodujúcich skutočností,f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov
k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie

prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie prostriedky procesného
útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho
právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že
právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo
rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné

rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh na vykonanie exekúcie
podľa zákona č. 233/1995 Z.z. v znení neskorších predpisov.