Rozhodnutie ,
Potvrdené Judgement was issued on Friday, November 10, 2023

Súd: Okresný súd Bardejov
Spisová značka: 8C/27/2017

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8217206031
Dátum vydania rozhodnutia: 10. 11. 2023

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Barbara Fedurcová
ECLI: ECLI:SK:OSBJ:2023:8217206031.24

Rozhodnutie

2

8C/27/2017

Okresný súd Bardejov sudkyňou JUDr. Barbarou Fedurcovou v spore žalobcu: Okresné stavebné bytové
družstvo Bardejov, so sídlom Bardejov, Ťačevská 1660, IČO: 00 170 330, proti žalovanej: A. B., nar.:

XX.XX.XXXX, bytom C., D. XX, zastúpenej splnomocnenou zástupkyňou: E. B., nar.: XX.XX.XXXX,
bytom ako žalovaná, o vypratanie nehnuteľnosti, takto

r o z h o d o l :

2
8C/27/2017

I. Súd žalobu zamieta.

II. Súd žalovanej voči žalobcovi priznáva právo na náhradu trov konania v rozsahu 100%.

o d ô v o d n e n i e :

16
8C/27/2017

1. Žalobca sa žalobou doručenou tunajšiemu súdu dňa 16.10.2017 domáhal voči žalovanej vypratania
3-izbového bytu na ulici D. XX F. C. do 15 dní odo dňa právoplatnosti rozsudku a náhrady trov konania.

2. Žalobu odôvodnil tým, že žalovaná sa stala nájomníčkou predmetného bytu na základe nájomnej
zmluvy z XX.XX.XXXX. Dňa 27.06.2017 žalobca žalovanej zaslal výpoveď z nájmu bytu podľa § 711
ods. 1 písm. d), ods. 2 a ods. 3 Občianskeho zákonníka. Výpoveď žalovaná prevzala dňa 27.06.2017.
Žalovanáneodovzdalapredmetnýbytžalobcoviakovlastníkovivtermínedo30.09.2017aanineuhradila
dlžnú čiastku, preto byt užíva bez právneho dôvodu.

3. Žalovaná sa k žalobe vyjadrila podaním súdu doručeným dňa 06.03.2018. Uviedla, že žalobca na
dôkaz predložil sfalšovanú nájomnú zmluvu z XX.XX.XXXX. Nájomnú zmluvu v roku XXXX podpísal
dnes nebohý manžel žalovanej, žalovaná zmluvu nepodpísala. Ďalej uviedla, že jej manžel naozajuzavrel so žalobcom nájomnú zmluvu. Bola uzavretá na dobu neurčitú a bola v nej upravená výška
mesačného nájomného, ktorá sa upravovala podľa platného výmeru, a tiež zálohové platby za služby
spojené s užívaním bytu. V mesiaci júl 2017 bola žalovanej ako nájomcovi doručená od žalobcu

ako prenajímateľa výpoveď z nájmu bytu z 23.06.2017 z dôvodu, že nezaplatila nájomné za čas
dlhší ako 3 mesiace podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka. Vo výpovedi uviedol, že
žalovaná nezaplatila nájomné za dlhšie obdobie, a že podľa výkazov žalobcu za nájom a služby spojené
s užívaním bytu žalobca eviduje ku dňu 31.05.2017 pohľadávku vo výške 6.807,86 Eur, poplatok
z omeškania 12.440,46 Eur. Žalobca žalovanej adresoval už niekoľko výpovedí z nájmu bytu. Vo

výpovedi z 05.03.2013 podľa výkazov žalobcu za nájom a služby spojené s užívaním bytu žalobca
evidoval ku dňu 28.02.2013 voči žalovanej pohľadávku 11.530,14 Eur, potom vo výpovedi z 09.08.2013
podľa výkazov žalobcu za nájom a služby spojené s užívaním bytu žalobca evidoval ku dňu 31.07.2013
voči žalovanej pohľadávku už 12.349,90 Eur. Teda dlžoba na nájme sa mala za obdobie od 03/2013
do 07/2013 o sumu 1.097,79 Eur. Tiež uviedla, že žalobca podal žalobu o vypratanie bytu v roku 2007,
vedená pod sp.zn.: 5C/44/2007, potom v roku 2016, vedenú pod sp.zn.: 3C/222/2016. V roku 2017

žalobca opäť žalovanej doručil výpoveď z nájmu bytu, aj keď riadne a pravidelne nájomné platí. Viac
ako 10 rokov žalobca nedodáva do bytu teplo. Žalobca ju zastrašuje a psychicky týra, pozmeňuje listiny.
Od 01.12.2014 je správcom bytového domu SPRAVBYT, s.r.o., nie žalobca. Dňa 26.09.2017 žalobkyňa
podala žalobu o určenie neplatnosti výpovede z nájmu bytu, na podklade ktorej sa žalobca domáha
vypratania žalovanej v tomto konaní. Vec sa viedla pod sp.zn.: 1C/34/2017.

4. K žalobe sa vyjadril písomným podaním súdu doručeným dňa 30.05.2018 žalobca. Uviedol,
že nájomná zmluva podpísaná žalovanou bola vyhotovená pri prevzatí bytu žalovanou a uzavretá
s menovcom štatutára žalobcu. V osobnom spise žalovanej iná nájomná zmluva uložená nebola.
Žalovanej bol oznámený termín stretnutia u žalobcu dňa 15.01.2017, aby si mohla porovnať úhrady

s účtovnou kartou žalobcu. Žalovaná sa nedostavila. Žalobca niekoľkokrát vyzýval žalovanú na
doloženie chýbajúcich listinných dokladov. Na žiadosti o predloženie dokladov vôbec nereagovala.
Úmrtný list manžela doložila v roku 2017, po 4 rokoch. Nie je pravdou že žalovaná riadne platí nájomné.
Je pravdou, že žalobca pristúpil k odstávke tepla do bytu v nájme žalovanej. Nový správca bytového
domu potom zabezpečil dodávku tepla. Žalobca ako vlastník bytu za žalovanú pravidelne mesačne

uhrádza správcovi domu mesačné zálohové platby za služby spojené s užívaním bytu. Obavy žalovanej
podľanázoružalobcuniesúnamieste.Akbymalažalovanávyrovnanésvojedlhy,nebálabysazúčastniť
súdneho pojednávania.

5. Žalovaná sa k vyjadreniu žalobcu vyjadrila podaním súdu doručeným dňa 09.10.2018. Trvala na

tom, čo uviedla vo vyjadrení k žalobe, a teda, že jej podpis na nájomnej zmluve je sfalšovaný. Úhrady
nájomnéhopreukáženasúdnompojednávaní.Žalobcasakontaktusožalovanouvyhýba.Žiadalažalobu
zamietnuť. V podaní súdu doručenom dňa 29.06.2021 namietala, že v súlade s § 673 Občianskeho
zákonníka, nájomca nie je povinný platiť nájomné, pokiaľ pre vady veci, ktoré nespôsobil, nemohol
prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom alebo ak sa spôsob užívania nedohodol primerane povahe

a určeniu veci a tiež v súlade s § 687 ods. 1 Občianskeho zákonníka, kedy prenajímateľ je povinný byt
odovzdať nájomcovi v stave spôsobilom na riadne užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený
výkon práv spojených s užívaním bytu. Žalobca nedodával do bytu teplo niekoľko rokov, od roku 2008
– 2018.

6. Súd vo veci rozhodol rozsudkom zo dňa 17.septembra 2021, č.k.: 8C/27/2017 – 255 a žalovanej
uložil povinnosť vypratať byt č. XX pozostávajúci z X izieb a príslušenstva, nachádzajúci sa na prízemí
bytového domu vo vchode XX G. C. H. so súpisným číslom XXXX I. J. D. XX, ktorý je postavený na
parcele reg. „C“, parc.č. XXX/X, zapísaný na LV č. XXXX kat.úz. C. do 30 dní odo dňa zabezpečenia
prístrešia. Žalobcovi súd priznal právo na náhradu trov konania.

7. Rozhodnutie súd odôvodnil tým, že z vykonaného dokazovania vyplynulo, že žalovaná za obdobie
viac ako 3 mesiacov neplatila úrady spojené s užívaním bytu a nebolo ani preukázané, že výpoveď bola
žalovanej daná v rozpore s dobrými mravmi.

8. Voči rozsudku podala žalovaná odvolanie, na čo Krajský súd v Prešove rozsudok súdu prvej inštancie
zrušil Uznesením zo dňa 10. marca 2022, č.k.: 10Co/2/2022 – 271 a vec vrátil súdu na ďalšie konanie.
Uznesenie nadobudlo právoplatnosť dňom 20.04.2022.9. Uznesenie odvolací súd odôvodnil tým, že žalovaná počas celého konania namietala neexistenciu
pohľadávky žalobcu za nájom a služby spojené s užívaním bytu ku dňu 31.05.2017, keď naopak uviedla,
že dňa 22.08.2017 požiadala o odkúpenie bytu a k tomuto dátumu mala mať vyrovnané všetky dlhy voči

žalobcovi s tým, že namietala skutočnosť, že súčasťou pohľadávky žalobcu je aj poplatok z omeškania,
resp. úroky z omeškania. Z prehľadu platieb predložených žalobcom na č.l. 154 až 158 žalovanou, a
to za roky 2013 až 2017, jednoznačne vyplýva, že žalobca platby realizované žalovanou na nájom a
úhrady spojené s užívaním bytu v rozpore s ust. § 566 Občianskeho zákonníka započítal najprv na
úroky, resp. poplatok z omeškania a následne na istinu. Príkladom napríklad za rok 2016 žalobca platbu

žalovanej vo výške 403,28 eur za mesiac jún 2016 nezapočítal za istinu, ale túto úhradu nájomného
v dvojnásobnej výške započítal na úroky z omeškania, takže pokiaľ pred touto platbou bol konečný
stav účtu žalovanej v mínuse 4.849,09 eur, rovnako aj po tejto dvojnásobnej platbe nájomného zostal
konečný stav účtu žalovanej v mínuse 4.849,09 eur. Z prehľadu úhrad predložených žalobcom za
obdobie rokov predchádzajúcej výpovedi z nájmu žalovanej nijako nevyplýva a nie je možné z neho
zistiť ako sa žalobca dopracoval k pohľadávke istiny ku dňu 31.05.2017 vo výške 6.807,86 eur a úrokov

z omeškania vo výške 12.440,46 eur. Za aké obdobie a z akej sumy došlo k takejto kapitalizácii úrokov z
omeškania. Súd prvej inštancie napriek skutočnosti, že na túto okolnosť poukazovala samotná žalovaná,
nijako v odôvodnení svojho rozsudku nereflektoval, t. j. nesnažil sa zistiť výšku požadovaných úhrad na
nájomnom a služby spojené s užívaním bytu za obdobie predchádzajúce výpovedi z nájmu tohto bytu
a výšku úhrad vykonaných žalovanou. Súdu prvej inštancie, tak ako to vyplýva z bodu 46, postačovalo,

že žalovaná za obdobie od augusta 2013 do augusta 2016 nezaplatila úhrady za 16 mesiacov, v
dvoch mesiacoch nižšie úhrady a v šiestich prípadoch vyššie úhrady, než ktoré mala predpísané na
konštatovanie, tak ako to vyplýva v bode 47, že táto skutočnosť jednoznačne vyplýva z prehľadu úhrad,
ktoré predložil na dôkaz žalobca. Napriek tomu, že vzťah účastníkov je vzťahom spotrebiteľským, na
uvedenú skutočnosť súd prvej inštancie neprihliadol, keď už rozhodnutím Krajského súdu v Prešove,

sp. zn. 6Co/160/2011 zo dňa 11.12.2012 bolo konštatované, že žalobca neprijateľným spôsobom a
v rozpore s dobrými mravmi sankcionuje nesplnenie povinnosti zo zmluvy a posudzujúc vzťah ako
spotrebiteľský, odvolací súd v tomto rozhodnutí poplatok vo výške 91,25 % vyhodnotil ako absolútne
neprijateľný a takéto plnenie požadované zo zmluvy za neprijateľnú podmienku v spotrebiteľskej zmluve
v zmysle § 53 ods. 4 písm. k) Občianskeho zákonníka. Nehovoriac už o porušení ust. § 673 Občianskeho

zákonníka zo strany žalobcu, ktorý za obdobie predchádzajúce výpovede z nájmu bytu pre žalovanú
ako nájomníčku nedodával dodávku tepla, a to za obdobie od roku 2008 do roku 2018, čo súd prvej
inštancie ab absurdum v bode 48 odôvodnenia svojho rozhodnutia vyhodnotil tak, že nakoľko žalobca
od 01.12.2014 už nebol správcom bytového domu, v ktorom sa predmetný byt nachádza, po tomto
termíne už nemohol ovplyvniť dodávku tepla. S poukazom na uvedené by preto, pokiaľ by si odvolací

súd osvojil tvrdenie súdu prvej inštancie, mohol ktorýkoľvek prenajímateľ svojmu nájomcovi zamedziť
dodávku akýchkoľvek médií (teplej, studenej vody, plynu, elektrickej energie) a nemal byť za to nijako
sankcionovaný pokiaľ by správu tohto bytu nevykonával priamo nájomca, ale tretí subjekt. Súd prvej
inštancie podľa svojho tvrdenia na túto skutočnosť prihliadol, t. j., že zamedzenie dodávky tepla do bytu
vo výsledku skresľovalo sumu výmeru, keď podľa súdu prvej inštancie nie je v súlade s dobrými mravmi

tvrdiť, že za toto obdobie neboli úhrady podľa predpisu zaplatené a zakladať na tejto výpovedi dôvod, čo
však následne úplne negoval tvrdením, že žalovaná v roku 2015 nezaplatila za úhrady za 5 mesiacov a
úhradyzarok2016zaobdobie3mesiacov.Jetedanepochybné,žežalovanánemohlanielenzaobdobie
predchádzajúce priamo výpovedi z nájmu, ale za obdobie 10 rokov, prenajatú vec užívať dohodnutým
spôsobom. Súdu bolo uložené opätovne posúdiť dôvodnosť podanej žaloby.

10. Súd vykonal dokazovanie výsluchom žalobcu, zástupcu žalovanej, Nájomnou zmluvou z 15.09.1982
(čl. 2), doručenkou z 27.06.2017 (čl. 4), Výpoveďou z nájmu bytu z 23.06.2017 (čl. 6), prehľadom
úhrad od 05/2011 – 12/2016 (čl. 8-10), Nájomnou zmluvou z 15.09.1982 (čl. 21), rovnopisom Uznesenia
Okresného súdu Bardejov zo dňa 30.06.2017, č.k.: 3C/222/2016 – 26 (čl. 65), rovnopisom Rozsudku

Okresného súdu Bardejov zo dňa 21.júna 2016, č.k.: 4C/261/2013 – 110 (čl. 67), rovnopisom Rozsudku
Okresného súd C. zo dňa 16.apríla 2018, č.k.: 1C/34/2017 – 49 (čl. 70), rovnopisom Uznesenia
Okresného súdu Bardejov zo dňa 26.03.2013, sp.zn.: 5C/44/2007 (čl. 73), výpisom z Listu vlastníctva č.
XXXX pre kat.úz. C. (čl. 105, 239), fotokópiami poštových poukážok (čl. 188 – 193), potvrdením Úradu
práce, sociánych vecí a rodiny C. (čl. 241), povrdením Sociálnej poisťovne (čl. 245), po zrušení rozsudku

zabezpečil rad listinných dôkazov, a to vyjadrením SPRAVBYT, s.r.o. (čl. 281), žiadosťou o prevod bytu
do osobného vlastníctva z 22.08.2017 (čl. 286), mesačným zálohovým predpisom platieb a úhrad za
plnenia súvisiace s výkonom správy X/XXXX, X/XXXX a XX/XXXX (čl. 293 - 295), prehľadom úhradspojených s užívaním bytu za obdobie od XX/XXXX – XX/XXXX (čl. 296 a čl. 304-316), výsluchom
svedkov K. L. M., B. C., ako aj ostatnými listinami a vyjadreniami strán sporu a zistil nasledovné.

11. Podľa listu vlastníctva č. XXXX pre kat.úz. C. je žalobca vlastníkom bytu č. XX vo vchode č. 15
Obytného bloku C so súpisným číslom XXXX na ulici Slovenská 15 v Bardejove.

12. Z nájomnej zmluvy z 15.09.1982 súd zistil, že túto uzavrel žalobca ako vlastník bytu a B. B..
Predmetom nájmu bol 3-izbový byt s príslušenstvom na ulici D. XX v C., pričom nájomné pozostávalo

z podielu na splátku úveru a úrokov, podielu na fond BO a GO, podielu nákladov na správu, podielu
nákladov na poistenie budov, preddavku na ústredné kúrenie, preddavku na odber vody a ostatných
poplatkov. Nájomné ako odplata za úžívanie bytu dohodnuté nebolo. Strany sa tiež dohodli, že nimi
dohodnuté nájomné = preddavkové platby, je potrebné platiť do 5.dňa nasledujúceho mesiaca.

13. D. B. B. ako člena bytového družstva prešiel zo zákona dňa 24.11.2006 nájom bytu na jeho manželku

– žalovanú. Inú nájomnú zmluvu, ako tú, ktorú uzavrel neb. B. B. strany sporu neuzavreli. Znova,
nájomné ako odplata za užívanie bytu dohodnuté nebolo.
14. Z výpovede z nájmu bytu zo dňa 23.06.2017 vyplýva, že žalovaná užíva byt č. XX na ulici D. v C. na
základe nájomnej zmluvy. Žalobca – prenajímateľ eviduje k 31.05.2017 nedoplatok za nájom a služby
spojené s užívaním bytu viac ako 3 mesaice, a preto je daný výpovedný dôvod v súlade s § 711 ods.

1 písm. d), ods. 2 a ods. 3 Občianskeho zákonníka. Ďalej sa vo výpovedi uvádza, že v roku 2012
žalovaná neuhradila mesačný predpis za mesiace marec, máj, júl. V roku 2013 za mesiace január,
september,december.Vroku2014zamesiacefebruár,apríl,júl,august,október,november.Vroku2015
za mesiace február, marec, august, október, november a za rok 2016 za mesiace január, marec, august.
Žalobca žalovanú poučil, že výpovedná doba začína plynúť dňom 01.07.2017 a končí 30.09.2017 a je

trojmesačná. K výpovedi žalobca doložil účtovnú kartu za uvedené obdobie – prehľad úhrad a žalovanú
poučil, že ak preukáže, že ku dňu doručenia výpovede je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov,
výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu trvajúcu 6 mesiacov. Ak nájomca pred uplynutím
výpovednej lehoty alebo ochrannej lehoty zaplatí pohľadávku, dôvod výpovede nájmu bytu zanikne. Tiež
žalovanú poučil, že neplatnosť výpovede nájmu bytu môže nájomca uplatniť na súde v trojmesačnej

lehote odo dňa doručenia výpovede.

15. Predmetnú výpoveď žalovaná prevzala podľa doručenky dňa 27.06.2017.

16. Z prehľadu úhrad za rok 2012 vyplýva, že za mesiace marec, máj a júl žalovaná nezaplatila podľa

predpisu sumu 180,93 Eur a 2 x sumu 185,28 Eur.

17. V roku 2013 žalovaná nezaplatila podľa predpisu úhrady za mesiace január, september, december,
a to sumu 1 x 185,28 Eur a 2 x sumu 195,78 Eur.

18. V roku 2014 žalovaná nezaplatila za február, apríl, júl a august predpis mesačne v sume 195,78
Eur za každý tento mesiac a za október a november predpis mesačne v sume 201,64 Eur za každý
z týchto mesiacov.

19. V roku 2015 žalovaná za mesiace február, marec, august, október a november nezaplatila predpis

mesačne v sume 201,64 Eur za každý z týchto mesiacov.

20. V roku 2016 žalovaná za mesiace január, marec a august nezaplatila predpis mesačne v sume
201,64 Eur za každý z týchto mesiacov.

21. Z toho istého prehľadu úhrad vyplýva, že žalovaná v mesiaci marec 2012 nezaplatila na predpis
nič, v apríli 2012 ale zaplatila sumu 509,11 Eur. Ak by súd rozdiel sumy aj započítal na platbu predpisu
za marec 2012, potom znova žalovaná nezaplatila nič za mesiac máj 2012. Ak by súd zvyšok zo sumy
509,11 Eur započítal na platbu za mesiac máj 2012, na zaplatenie by zostalo 33,68 Eur (509,11 - 180,93
x 2). V júli 2012 žalovaná opäť nezaplatila nič.

22. V roku 2013 žalovaná nezaplatila na predpis nič v januári, takisto v septembri, ale v októbri zaplatila
sumu 391,56 Eur. Teda dvojnásobok predpisu. V decembri nezaplatila nič.23. V roku 2014 žalovaná na predpis nezaplatila nič vo februári, ani v apríli. V máji zaplatila sumu 203,82
Eur. V júli, auguste, októbri a novembri nezaplatila nič, v decembri zaplatila sumu 397,42 Eur.

24.Vroku2015žalovanánapredpisnezaplatilaničvofebruáriamarci.Vmájizaplatilasumu148,61Eur,
pričom predpis bol 201,64 Eur. V júni zaplatila sumu 403,28 Eur. V auguste nezaplatila nič. V septembri
zaplatila sumu 92,88 Eur, predpis bol 201,64 Eur. V októbri a novembri nezaplatila nič.

25. V roku 2016 nezaplatila nič v mesiaci január a marec. V apríli a júni zaplatila sumu 403,28 Eur,

v auguste nič.

26. Z poštových poukážok, ktoré žalovaná predložila (čl. 188) vyplýva, že žalovaná realizovala 2
mimoriadne platby, a to v sume 900 Eur dňa 03.04.2018 a v sume 1.000 Eur dňa 13.02.2019.

27. Z poštových poukážok, ktoré žalovaná predložila (čl. 189-193) vyplýva, že žalovaná zaplatila určitú

sumu peňazí v prospech žalobcu, a to od januára 2017 – apríla 2021.

28. Z uznesenia tunajšieho súdu sp.zn.: 5C/44/2007 vyplýva, že žalobca sa voči žalovanej domáhal
vypratania bytu č. XX na ulici D. v C. a konanie bolo po rozhodnutí odvolacieho súdu zastavené pre
späťvzatie žaloby žalobcom.

29. Z rozsudku tunajšieho súdu, č.k.: 4C/261/2013 – 110 vyplýva, že výpoveď z nájmu bytu z 09.08.2013
je neplatná. Žalobca sa domáhal voči žalovanej vypratania predmetného bytu z dôvodu, že táto
nezaplatila za obdobie dlhšie ako 3 mesiace nájom a služby spojené s užívaním bytu, ktorá výpoveď
sa vzťahuje na obdobie do 31.07.2013.

30. Z uznesenia tunajšieho súdu č.k.: 3C/222/2016 – 26 vyplýva, že žalobca sa voči žalovanej domáhal
vypratania bytu č. XX na ulici D. v C. žalobou zo dňa 09.12.2016 a konanie bolo zastavené pre späťvzatie
žaloby žalobcom.

31. V konaní vedenom na tunajšom súde pod sp.zn.: 1C/34/2017 sa žalovaná voči žalobcovi domáhala
vyslovenia neplatnosti výpovede nájmu z bytu z XX.XX.XXXX. Teda výpovede, na podklade ktorej sa
žalobca v tomto konaní domáha vypratania bytu. Žaloba bola zamietnutá, pretože žalovaná žalobu
podala po uplynutí zákonom stanovenej lehoty 3 mesiacov od doručenia výpovede.

32. Výsluchom žalobcu súd zistil, že žalovaná niekoľkokrát, opakovane, nezaplatila za obdobie viac
ako 3 mesiacov predpísané platby. A nielen to, dlžná je žalobcovi i za úhrady platieb za spotrebovanú
vodu, kúrenie a iných služieb. Žalovanú žalobca pravidelne upozorňuje, žalovaná nereaguje, správala
sa tak už za života manžela. Nájomnú zmluvu uzavrel ešte manžel žalovanej ako člen bytového
družstva. Keď zomrel, bola žalovaná vyzvaná, aby spolupracovala pri vykonaní „prepisov“. Nereagovala.

Žalobca disponuje jedinou nájomnou zmluvou, a to tou, ktorú súdu spolu so žalobou predložil a tá je
podpísanážalovanou.Zmluvupredloženúžalovanou,neeviduje.Zaplateniadlžnejsumysaodžalovanej
nedomáhal, ani nedomáha. Za celý čas tohto sporu medzi stranami žalovaná nenavrhla, ako by chcela
situáciu riešiť. Podľa názoru žalobcu je žalovaná dobre znalá veci, a teda, že správca bytového
domu predkladá konečné vyúčtovania vlastníkovi bytu, žalobcovi. Tento platí všetky zálohové platby

i preddavky. Keď už v stave zúfalstva žalobca zamedzil dodávke tepla do bytu, hneď ako došlo k zmene
správcu, žalovaná požiadala o odblokovanie kúrenia a to je dodnes dodávané, čo je najvyššia položka.
Dlhsazvyšujeavšetkouhrádzažalobca.Žalovanáplatímesačnežalobcovisumu,ktorúsisamaustálila,
nie ktorú jej na zaplatenie predkladá žalobca podľa výmeru.

33. Výsluchom zástupcu žalovanej súd zistil, že žalobca podľa názoru žalovanej súd zavádza, namieta
dlžnú sumu i dôvod výpovede. Suma je uvedená za nesprávne obdobie, je vymyslená, nesprávne
vypočítaná. Žalovaná môže byť dlžníčkou, ale nie neplatičkou. Za obdobie, ktoré zakláda dôvod
výpovede, nebolo žalovanej dodávané teplo, preto predpis je uvedený v nesprávnej výške.

34. Žalovaná prostredníctvom splnomocnenej zástupkyne, svojej dcéry na pojednávaní dňa 07.07.2023
uviedla, že jej matka pravidelne platí nájomné za roky 2017 – 2023. Žalobca matke umelo vytváral
dlh poplatkami z omeškania viac ako 90%. Od roku 2008 – 2018 nedodával žalobca do bytu teplo,
matka tak bola chránena podľa § 673 Občianskeho zákonníka. Na dodávke tepla boli plomby v pivnici,teplo neprúdilo. Až zamestnanci nového správcu tieto fyzicky odstránili. Všetky úkonu žalobcu vrátane
výpovede z nájmu bytu sú úkonmi v rozpore s dobrými mravmi.

35. Z listu správcu bytového domu SPRAVBYT s.r.o. zo dňa 20.06.2022 súd zistil, že tento počas výkonu
svojej správy neeviduje zamedzenie dodávky tepla do bytu č. XX.

36. Z listu správcu bytového domu SPRAVBYT s.r.o. zo dňa 31.07.2023 súd zistil, že tento prevzal
správu bytového domu, kde sa byt č. XX nachádza v roku XXXX. v prevzatej dokumentácii od žalobcu

nebol žiadny doklad o tom, že by predmetný byt bol odpojený od dodávky tepla. Nemá ani vedomosť
o tom, že by bola dodávka tepla obmedzená pôvodným správcom – žalobcom.

37. Z odpovede na výzvu súdu žalobcu dňa 22.07.2022 súd zistil, že predstavenstvo žalobcu situáciu
žalovanej prejednalo so záverom, že je potrebné urobiť opatrenie, ktoré by žalovanú upozornilo na
to, že nemôže bývať na úkor ostatných vlastníkov bytov. Žalovaná bola upozornená na odpojenie od

dodávky tepla do bytu, aj napriek tomu nebrala zodpovednosť za uvedenú situáciu vážne. Z dôvodu,
že náklady na vykurovanie bytu č. XX značne rástli, dlh sa navyšoval, žalobca v roku XXXX pristúpil na
odpojenie dodávky tepla do bytu. K napojeniu na dodávku tepla do bytu č. XX došlo svojvoľne novým
správcom v roku 2014 bez súhlasu správcu ako vlastníka a bez upovedomenia vlastníka. Nový správca
bol žalobcom po zistení tejto skutočnosti upozornený, žiaľ na argument, že žalovaná je dlhoročnou

dlžníčkou, nereagoval. Po napojení žalovanej na dodávku tepla sa náklady spojené s užívaním bytu
dostali do vysokých mínusových čísel.

38. Výsluchom svedka K. L. M. – konateľa SPRAVBYT s.r.o. súd zistil, že informáciou o tom, že by bol
ktorýkoľvek byt, ktorého správu preberali, teda aj byt č. XX odpojedný od dodávky tepla, nedisponuje. Ak

by to tak bolo, bolo by to uvedené v preberacom protokole. Ak by bola nejaká plomba na byte žalovanej,
určite by do toho nezasahovali. Správca sa stará o spoločné časti a zariadenia, do bytov nevstupuje.

39. Výsluchom svedka B. C. súd zistil, že žiaden záznam o odstavení nebol. Nevykonávalo sa ani
odplombovanie. Ak je nahláška, že je nejaký problém s kúrením, pošle tam svojich kúrenárov. V bytovom

dome, kde sa byt č. XX nechádza je stav taký, že každý z bytov sa dá odstaviť samostatne. So žalovanou
bol v kontakte, robil odpočty tepla a vodomerov, „robil u nej“ radiátor. U žalovanej bol pozrieť, zistil, že
nefungujeteplo,poslaltamkúrenárov.Onužmontáženerobí.Oakúzávaduišlo,sinepamätá.Kventilom
má prístup každý, hocikto ich môže zatvoriť i otvoriť. On ventil otvoril, vtedy ho zašpinila voda. Ďalej už
do systému nezasahoval a poveril opravou kúrenárov.

40. Spotrebiteľský spor je spor medzi dodávateľom a spotrebiteľom vyplývajúci zo spotrebiteľskej zmluvy
alebo súvisiaci so spotrebiteľskou zmluvou (§ 290 zákona č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový poriadok,
ďalej „C.s.p.“).

41. Podľa § 295 C.s.p., súd môže vykonať aj tie dôkazy, ktoré spotrebiteľ nenavrhol, ak je to nevyhnutné
pre rozhodnutie vo veci. Súd aj bez návrhu obstará alebo zabezpečí taký dôkaz.

42. Podľa § 52 ods. 1 až 4 zákona č 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení účinnom v čase uzavretia
poistnej zmluvy, spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na právnu formu, ktorú uzatvára

dodávateľ so spotrebiteľom. Ustanovenia o spotrebiteľských zmluvách, ako aj všetky iné ustanovenia
upravujúce právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, použijú sa vždy, ak je to na prospech
zmluvnej strany, ktorá je spotrebiteľom. Odlišné zmluvné dojednania alebo dohody, ktorých obsahom
alebo účelom je obchádzanie tohto ustanovenia, sú neplatné. Dodávateľ je osoba, ktorá pri uzatváraní
a plnení spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej

činnosti. Spotrebiteľ je fyzická osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci
predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej činnosti.

43. Podľa § 673 Občianskeho zákonníka, nájomca nie je povinný platiť nájomné, pokiaľ pre vady veci,
ktoré nespôsobil, nemohol prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom alebo ak sa spôsob užívania

nedohodol primerane povahe a určeniu veci.

44. Podľa § 685 ods. 1 Občianskeho zákonníka, nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou
prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bezurčenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu.
Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v
zákone.

45. Podľa § 685 ods. 2 Občianskeho zákonníka, nájomnú zmluvu o nájme družstevného bytu možno
uzavrieť za podmienok upravených v stanovách bytového družstva.

46. Podľa § 686 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že

zmluva o nájme sa uzavrela na dobu neurčitú.

47. Podľa 696 ods. 2 Občianskeho zákonníka, úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu alebo
preddavok na ne sa platí s nájomným, ak sa účastníci nedohodnú alebo právny predpis neustanovuje
inak.

48. Podľa § 700 ods. 1 Občianskeho zákonníka, byt môže byť v spoločnom nájme viacerých osôb.
Spoloční nájomcovia majú rovnaké práva a povinnosti.

49. Podľa § 700 ods. 3 Občianskeho zákonníka, pri družstevnom byte môže spoločný nájom vzniknúť
len medzi manželmi.

50. Podľa § 703 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak sa za trvania manželstva manželia alebo jeden z
nich stanú nájomcami bytu, vznikne spoločný nájom bytu manželmi.

51. Podľa § 707 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak zomrie jeden z manželov, ktorí boli spoločnými

nájomcami bytu, stane sa jediným nájomcom pozostalý manžel.

52. Podľa § 710 ods. 1 Občianskeho zákonníka, nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi
prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou.

53. Podľa § 710 ods. 3 Občianskeho zákonníka, ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu
uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca
nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi
písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Na doručovanie písomnej výpovede nájmu bytu sa primerane
použijú ustanovenia osobitného predpisu.

54. Podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka, prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak
nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné
alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že
prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa.

55.Podľa§711ods.2Občianskehozákonníka,dôvodvýpovedesamusívovýpovediskutkovovymedziť
tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede
nemožno dodatočne meniť.

56. Podľa § 711 ods. 3 Občianskeho zákonníka, výpoveď z dôvodov uvedených v odseku 1 písm. b), e)
a f) je neplatná, ak prenajímateľ nepriložil k výpovedi listinu, ktorá preukazuje dôvod výpovede.

57. Podľa § 710 ods. 4 Občianskeho zákonníka, ak bola daná výpoveď z dôvodu podľa § 711 ods.
1 písm. d), že nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, a

preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota
sa predlžuje o ochrannú lehotu, ktorá trvá šesť mesiacov.

58. Podľa § 711 ods. 5 Občianskeho zákonníka, ak nájomca, ktorý je v hmotnej núdzi z objektívnych
dôvodov, pred uplynutím ochrannej lehoty (§ 710 ods. 4) zaplatí prenajímateľovi dlžné nájomné alebo

sa písomne dohodne s prenajímateľom o spôsobe jeho úhrady, rozumie sa tým, že dôvod výpovede
nájmu bytu zanikol.59. Podľa § 711 ods. 6 Občianskeho zákonníka, neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na
súde do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí
právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu.

60. Podľa § 230 zákona č. 150/2016 Z.z. Civilný sporový poriadok, ďalej len „C.s.p.“, ak sa o veci
právoplatne rozhodlo, nemôže sa prejednávať a rozhodovať znova.

61. Ako to bolo preukázané na základe vykonaného dokazovania, žalobca uzavrel nájomnú zmluvu

s manželom žalovanej dňa XX.XX.XXXX, predmetom ktorej bol nájom družstevného X – izbového bytu
na ulici D. XX v C.. Nebolo medzi stranami sporné, že ide o byt č. XX. Bolo ale sporné, či išlo o uzavretie
nájomnej zmluvy so žalovanou, keďže táto poprela, že by zmluvu podpísala. Na dôkaz predložila
zmluvu s totožným obsahom i formou, kde ako nájomník je podpísaný jej dnes už nebohý manžel.
Navrhnuté dôkazy, skúmať, či podpis na zmluve žalovanej je sfalšovaný alebo nie, súd nevykonal,
nakoľko to z hľadiska právneho posúdenia veci bolo bez významu. Žalovaná nepoprela, že v byte č.

XX býva. Či už nájomnú zmluvu uzavrel manžel žalovanej, alebo žalovaná alebo obaja, ak sa tak stalo
za trvania manželstva, vzniká manželom spoločný nájom bytu. Ak sa niektorý z manželov ako člen
bytového družstva stal nájomcom bytu pred uzavretím manželstva, následne uzavretím manželstva
vznikol manželom spoločný nájom bytu. Ak zomrel jeden z manželov, ktorí boli spoločnými nájomcami
bytu, stane sa jediným nájomcom pozostalý manžel. Z uvedeného je tak zrejmé, že žalovaná sa

stala nájomníčkou predmetného bytu bez ohľadu na to, či zmluvu o nájme uzavrela alebo neuzavrela
(podpísala alebo nepodpísala). Takisto, ak žalovaná tvrdila, že zmluvu neuzavrela, tvrdila, že tak urobil
jej manžel. Ak by mala za to, že nejde o spoločný nájom bytu, smrťou manžela by ostala byt užívať bez
právneho dôvodu. V tom prípade by žalobca vôbec nemusel nájomnú zmluvu vypovedať a mohol by
žiadať o vypratanie bytu bez ďalšieho. Táto obrana žalovanej nebola produkovaná na jej prospech.

62. Vo vzťahu k výpovedi z nájmu bytu, ktorý žalobca žalovanej adresoval dňa 23.06.2017 súd uvádza,
že vyslovenia jej neplatnosti sa žalobkyňa domáhala v samostatnom konaní, vo veci 1C/34/2017. Pre
zmeškanie lehoty, o ktorej bola navyše poučená samotným žalobcom, bola táto žaloba zamietnutá.

63. Z Rozsudku vo veci tunajšieho súdu sp.zn.: 4C/261/2013 vyplynulo, že výpoveď z nájmu bytu
z XX.XX.XXXX je neplatná. Žalobca sa domáhal voči žalovanej vypratania predmetného bytu z dôvodu,
že táto nezaplatila za obdobie dlhšie ako X mesiace nájom a služby spojené s užívaním bytu, ktorý
výpoveď sa vzťahuje na obdobie do 31.07.2013. Prekážku rozhodnutej veci pre toto konanie tak
predstavuje obdobie, za ktoré žalovaná nezaplatila úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu do

XX.XX.XXXX, pretože žalobca vo výpočte obdobia v danej výpovedi zohľadnil i nezaplatené úhrady do
XX.XX.XXXX. O tom, o čom súd raz právoplatne rozhodol, nemožno rozhodovať znova.

64. Súd sa preto zaoberal dôvodnosťou výpovede z nájmu bytu len za obdobie od augusta XXXX
do augusta XXXX. Bolo preukázané, že žalovaná za obdobie od augusta XXXX do augusta XXXX

nezaplatila celkom za 15 mesiacov úhrad za plnenia vôbec, v 2 prípadoch z toho sumu nižšiu. V 6 z toho
prípadoch zaplatila sumu vyššiu než bola predpísaná.

65. Táto skutočnosť jednoznačne vyplýva z prehľadu úhrad, ktoré predložil na dôkaz žalobca. Žalovaná
predložila fotokópie poštových poukážok, ale tie sa týkajú platieb vykonaných po roku 2017, ktoré

obdobie ale nebolo vo výpovedi zahrnuté. Teda obrana spočívajúca v tvrdení, že dlh ma zaplatený
platbami realizovanými v roku XXXX, nemá právnu relevanciu. Neskôr v priebehu konania tvrdila, že
realizovala 2 úhrady navyše (čl. 188) celkom v sume 1.900 Eur. Tu treba mať na zreteli, že ak bola
daná výpoveď z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d), že nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za
plnenia poskytované s užívaním bytu a preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi

z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu, ktorá trvá šesť mesiacov.
Ak nájomca, ktorý je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, pred uplynutím ochrannej lehoty (§ 710
ods. 4) zaplatí prenajímateľovi dlžné nájomné alebo sa písomne dohodne s prenajímateľom o spôsobe
jeho úhrady, rozumie sa tým, že dôvod výpovede nájmu bytu zanikol. Znamená to, že nájomca na
prvom mieste musí preukázať, že ku dňu doručenia výpovede (27.06.2017) bol z objektívnych dôvodov

v hmotnej núdzi (táto okolnosť nebola tvrdená žalovanou a ani nevyplýva z vykonaného dokazovania,
keď súd mal za preukázané, že žalovaná bola zamestnaná i poberala vdovský dôchodok – čl. 245,
navyše i hmotná núdza musí byť daná z objektívnych dôvodov). No aj za situácie, že žalovaná by túto
skutočnosť preukázala, vyžaduje sa zároveň, aby bol dlh vyrovnaný v lehote X mesiacov (výpovednálehota X mesiace + ochranná lehota X mesiacov). Táto začala plynúť dňom XX.XX.XXXX a uplynula
XX.XX.XXXX. Uvedené znamená, že napriek tomu, že žalovaná si podľa jej tvrdení plní svoju povinnosť
a od roku XXXX riadne mesačné úhrady platí a zaplatila i 2 mimoriadne platby, uvedené na platnosti

výpovede nič nemôže zmeniť, pretože na prvom mieste nebola z objektívnych dôvodov v hmotnej núdzi
a na mieste druhom, za rozhodné obdobie bola dlžná vyššiu sumu než predstavujú 2 mimoriadne platby,
teda dlh vcelku vyrovnaný nebol.

66. Súd konštatuje, že výpovedný dôvod tak, ako je vymedzený vo výpovedi, nie je zameniteľný s iným,

je presne špecifikovaný a žalobca v ňom presne vymedzil obdobia mesiacov, za ktoré neevidoval platby
úhrad za plnenia. Nakoľko výpoveď bola žalobcom daná z dôvodu naplnenia podmienok podľa § 711
ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka, nebol žalobca povinný k výpovedi pripojiť žiadnu listinu, ktorá
preukazuje dôvod výpovede (§ 711 ods. 3 Občianskeho zákonníka).

67. Žalovaná sa proti uvedenému bránila tým, že žalobca jej niekoľko rokov nedodával do bytu teplo,

že od nej žiadal privysoký poplatok z omeškania, a že to, čo od nej žiada na zaplatenie je neprehľadné
a rozporuje si.

68. Vzhľadom na žalovanou tvrdené skutočnosti, zabezpečil súd od žalobcu (nakoľko žalovaná uvedené
tvrdila, ale ani na dôkaz nič neoznačila a ani nepredložila) potvrdenie o tom, ako žalovaná realizovala

platby mesačných úhrad spojených s užívaním bytu, ktoré bola povinná platiť vždy k 5-temu dňu
v mesiaci, a to za obdobie od augusta XXXX do augusta XXXX. Inými slovami, kedy a akú sumu peňazí
žalobca od žalovanej prijal na svoj účet.

69. Z prehľadu žalobcu na čl. 296 bolo zistené:

Mesiac predpis úhrada dátum spôsob úhrady
08/2013 195,78 Eur 195,78 Eur 28.08.2013 SIPO
09/2013 195,78 Eur 0 – nebola realizovaná úhrada
10/2013 195,78 Eur 195,78 Eur 14.10.2013 poštová poukážka
195,78 Eur 31.10.2013 SIPO

11/2013 195,78 Eur 195,78 Eur 30.11.2013 SIPO
12/2013 195,78 Eur 0 – nebola realizovaná úhrada
01/2014 195,78 Eur 195,78 Eur 31.01.2014 SIPO
02/2014 195,78 Eur 0 – nebola realizovaná úhrada
03/2014 195,78 Eur 195,78 Eur 31.03.2014 SIPO

04/2014 195,78 Eur 0 – nebola realizovaná úhrada
05/2014 195,78 Eur 0 – nebola realizovaná úhrada
203,82 Eur 31.05.2014 pripísanie vyučtovaných
nákladov
06/2014 195,78 Eur 195,78 Eur 30.06.2014 SIPO

07/2014 195,78 Eur 0 – nebola realizovaná úhrada
08/2014 195,78 Eur 0 – nebola realizovaná úhrada
09/2014 195,78 Eur 195,78 Eur 03.09.2013 poštová poukážka
10/2014 201,64 Eur 0 – nebola realizovaná úhrada
11/2014 201,64 Eur 0 – nebola realizovaná úhrada

12/2014 201,64 Eur 195,78 Eur 13.12.2014 poštová poukážka
201,64 Eur 15.12.2014 poštová poukážka
01/2015 201,64 Eur 201,64 Eur 05.01.2015 poštová poukážka
02/2015 201,64 Eur 0 – nebola realizovaná úhrada
03/2015 201,64 Eur 0 – nebola realizovaná úhrada

04/2015 201,64 Eur 201,64 Eur 29.04.2015 poštová poukážka
05/2015 201,64 Eur 0 – nebola realizovaná úhrada
148,61 Eur 31.05.2015 pripísanie vyučtovaných
nákladov
06/2015 201,64 Eur 201,64 Eur 15.06.2015 poštová poukážka

201,64 Eur 29.06.2015 poštová poukážka
07/2015 201,64 Eur 201,64 Eur 27.07.2015 poštová poukážka

08/2015 201,64 Eur 0 – nebola realizovaná úhrada09/2015 201,64 Eur 0 – nebola realizovaná úhrada
92,88 Eur 08.09.2015 Spravbyt s.r.o. vyučtovanie

10/2015 201,64 Eur 0 – nebola realizovaná úhrada
11/2015 201,64 Eur 0 – nebola realizovaná úhrada
12/2015 201,64 Eur 201,64 Eur 02.12.2015 poštová poukážka
01/2016 201,64 Eur 0 – nebola realizovaná úhrada
02/2016 201,64 Eur 201,64 Eur 18.02.2016 poštová poukážka

03/2016 201,64 Eur 0 – nebola realizovaná úhrada
04/2016 201,64 Eur 201,64 Eur 09.04.2016 poštová poukážka
201,64 Eur 15.04.2016 poštová poukážka
05/2016 201,64 Eur 0 – nebola realizovaná úhrada
-1.412,93 Eur 31.05.2016 nedoplatok
06/2016 201,64 Eur 201,64 Eur 06.06.2016 poštová poukážka

201,64 Eur 21.06.2016 poštová poukážka
07/2016 201,64 Eur 201,64 Eur 01.08.2016 poštová poukážka
08/2016 201,64 Eur 0 – nebola realizovaná úhrada

70. Z uvedeného je tak zrejmé, že žalovaná bola povinná za obdobie od augusta XXXX do augusta

XXXX platiť mesačné úhrady za plnenia súvisiace s užívaním bytu na základe mesačného zálohového
predpisu.Tusúdopäťzdôrazňuje,žežalovanánebolanazákladenájomnejzmluvypovinnáplatiťnavyše
iodplatuzaužívaniebytujejvlastníkovi,čoštandardnekaždýnájomcajepovinný.Totižtodohodaovýške
nájomného je obligatórnou náležitosťou každej nájomnej zmluvy, pretože nájomná zmluva ja odplatná
a okrem toho, aké média nájomca pri bývaní individuálne spotrebuje, platí vlastníkovi bytu i odplatu za

jeho prenajatie. Nájomné ako odplata nebola s neb. manželom žalovanej dohodnutá a na tejto sa podľa
tvrdenia žalobcu pre vyhýbané správanie žalovanej ani neskôr nedalo dohodnúť. Žalovaná je tak podľa
mesačných zálohových predpisov povinná platiť len mesačné preddavkové platby. Podľa výmerov pre
rok XXXX a XXXX boli zálohové platby stanovené na sumu 195,78 Eur a zahŕňali zálohovú platbu za
teplo na vykurovanie, teplo na ohrev vody, studenú vodu, vodné, stočné, elektrickú energiu v spoločných

priestoroch, poistné za bytový dom, daň z nehnuteľnosti, inkasný poplatok a základné (fixné) platby.
Súčasťou sumy 195,78 Eur nie je žiaden poplatok z omeškania. Rovnako tak aj podľa výmerov pre roky
2015 a 2016, kedy zálohová platba bola stanovená na sumu 201,64 Eur.

71. Z prehľadu o vykonaní týchto platieb je zrejmé, že žalovaná žiadnu z prepísaných súm nezaplatila

za obdobie celkom 15 mesiacov – 12/2013, 2,4,7,8,10/2014, 2,3,5,8,9,10,11/2015 a 1,8/2016. Tu súd
uvádza, že v mesiacoch, kedy boli vykonané platby 2, jednu z platieb súd priradil na najbližšiu dlžnú
platbu. Tiež je zrejmé, že takmer žiadna úhrada nebola vykonaná v termíne do 5.dňa v mesiaci, ako na
to žalovaná bola povinná podľa nájomnej zmluvy, teda došlo k omeškaniu.

72. Ak žalovaná argumentovala, že jej v tomto období nebolo dodávané teplo, potom sa očakáva, že
z predpísaných platieb nájomca zaplatí aspoň ostatné položky, ak platbu za teplo nie. Celkom 15 úhrad
ale nebolo realizovaných vôbec, nebola zaplatená žiadna suma.

73. Od 01.12.2014 žalobca už nebol správcom bytového domu, preto žalovaná nemôže oprávnene

tvrdiť,žežalobcajejúčtovalvymyslenéaničímnepodloženépoložky,pretožetentoužzálohovépredpisy
netvoril. Vystavoval ich nový správca a žalobca podľa nich ako vlastník bytu i uhrádzal predpísané
zálohové platby. Legitímne tak žalobca očakával, že sumu zálohového predpisu žalovaná uhradí
(preplatí žalobcovi), nakoľko byt užívala a média spotrebúvala ona ako nájomca.

74. Opäť, treba mať na zreteli, že nezaplatenie viac ako 3 platieb nájomného alebo úhrad spojených
s užívaním bytu sa môže týkať i dlhšieho časového obdobia a nemusí ísť o platby za mesiace
nasledujúce po sebe. Takisto, úhrady musia byť zaplatené v predpísanej výške a nájomca nie je
oprávnený výškou úhrad manipulovať a znižovať ich podľa svojej úvahy.

75. K tomuto súd uvádza, že obdobnou otázkou sa zaoberal aj Najvyšší súd Českej republiky vo veci
26Cdo/229/2005 a dospel k záveru, že neplatením nájomného v zmysle § 711 ods. 1 písm. d) OZ je
vedľa situácie, keď z titulu nájomného nie je platená žiadna suma, rovnako situácia, keď nájomca neplatí
nájomné v plnej výške, t. j. je platené v nižšej sume než dohodnuté, resp. než jednostranne zvýšené.Okolnosti, pre ktoré nájomca neplatil nájomné (platil nájomné v sume nižšej než dohodnuté, resp. v
sumenižšejnežjednostrannezvýšené),niesúprávnevýznamnépreposúdenie,čijenaplnenáskutková
podstata výpovedného dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ. Podmienka, že nájomca nezaplatil

nájomné za dobu dlhšiu ako tri mesiace [§ 711 ods. 1 písm. d) OZ], je splnená vtedy, ak nájomca v
časovom úseku dlhšom ako tri mesiace užíval byt, bez toho, aby zaň zaplatil dohodnuté nájomné; táto
doba môže byť naplnená i súčtom mesiacov, ktoré nejdú za sebou. Nájomca, ktorý nezaplatil nájomné
za tri mesiace, hrubo porušil svoje povinnosti až v okamihu, keď sa ocitne v omeškaní s platením hoci
len časti nájomného i za štvrtý mesiac.

76. V tejto súvislosti súd uvádza, že nezistil žiaden rozumný ani ospravedlniteľný dôvod, prečo by
žalovaná bola oslobodená z platenia mesačných zálohových predpisov, keď je zrejmé, že určitú výhodu
požívala už v tom, že neplatila za užívanie bytu žiadnu odplatu – nájomné. Takisto nemožno úspešne
tvrdiť, že bola chránená ustanovením § 673 Občianskeho zákonníka, pretože žiadne nájomné žalovaná
nebola povinná platiť, nebolo dohodnuté. Áno, je pravdou, že nájomca nie je povinný platiť nájomné,

pokiaľ pre vady veci, ktoré nespôsobil, nemohol prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom alebo ak
sa spôsob užívania nedohodol primerane povahe a určeniu veci. Logicky, ak prenajímateľ prenechá
do užívania vec s vadami, na žiadnu odplatu – nájomné právo nemá. Toto sa ale netýka mesačných
nákladov spojených s užívaním bytu, ale len nájomného ako osobitnej odplaty.

77. Súd sa tiež vyjadrí k tomu, prečo sa nezaoberal dôvodmi, ktoré vyslovil odvolací súd v konaní
vedenompodsp.zn.:5C/44/2007.Podľauzneseniaz26.03.2013(čl.73),žalobcasanávrhomnazačatie
konania podanom na súd dňa XX.XX.XXXX domáhal vypratania bytu. Obdobie spred XX.XX.XXXX
nie je predmetom tohto sporu, keď výpoveď žalobca žalovanej udelil za obdobie od marca XXXX –
augusta XXXX. Žaloba podaná dňa XX.XX.XXXX sa môže týkať len obdobia spred tohto dátumu.

Argumenty a dôvody v tamojšom konaní uvedené nemajú žiadnu relevanciu vo vzťahu k obdobiu, za
ktoré bola udelená výpoveď z nájmu bytu v tomto spore. Spomínaný zrušený rozsudok, ani zrušujúce
uznesenieodvolaciehosúdustranysporunepredložili,niejesúčasťousúdnehospisu,súdojehoobsahu
nemá vedomosť. Konanie 5C/44/2007 bolo právoplatne zastavené pre späťvzatie žaloby. Zároveň
neznamená, že ak niekedy v minulosti žalobca udelil žalovanej neplatnú výpoveď alebo tu boli iné vady,

pre ktoré súdy žalobám nevyhoveli, že by žalobca raz v budúcnosti nemohol za iné obdobie vypovedať
žalovanej nájomnú zmluvu, a možno aj úspešne.

78. Z uvedeného v bode 68. tohto rozsudku je zrejmé, že zálohové predpisy neobsahovali žiadne
poplatky z omeškania, ani úroky, ani iné neoprávnené platby. Od žalovanej sa žiadalo zaplatiť (preplatiť)

len to, čo bolo výmerom stanovené a čo žalobca ako vlastník bytu na účet správcu aj zaplatil.

79. V tejto súvislosti tiež súd vysvetlí, prečo sa nezaoberal prehľadmi, ktoré žalobca sám vyhotovil
a predložil a kde sa uvádza, akú sumu na zaplatenie voči žalovanej eviduje. Toto nie je konanie
o zaplatenie peňažnej pohľadávky. Pre naplnenie hypotézy právnej normy podľa § 711 ods. 1 písm.

d) Občianskeho zákonníka sa vyžaduje, aby nájomca hrubo porušil svoje povinnosti vyplývajúce z
nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu
za dlhší čas ako N. mesiace. Je preto úplne irelevantné pre tento spor, koľko si žalobca myslí, že
mu je žalovaná vo výsledku dlžná, a či titulom úhrad za plnenia (nájomné dohodnuté nebolo) alebo
i titulom poplatku z omeškania, ani to, ako platby žalovanej započítaval a na akú svoju pohľadávku.

Žalovaná je v zmluvnom zväzku so žalobcom na základe nájomnej zmluvy a titulom úhrad za plnenia
je povinná mesačne tieto platiť tak, ako sú vo výmere stanovené. Nakoniec, tieto platí žalobca ako
vlastník bytu a žalovaná túto sumu len prepláca žalobcovi. Výmery žalobca netvorí a výšku úhrad si
nestanovuje podľa svojho uváženia. Výmery vystavuje správca bytového domu. Preto pre udelenie
výpovede prenajímateľom potom postačuje, ak nájomca neuhradí najmenej X takého platby, teda v ten

ktorý mesiac včas nezaplatí sumu predpísanú výmerom. Žiadnu listinu preukazujúcu dôvod výpovede
nie je povinný pripojiť a dlžné nájomné môže dodatočne do uplynutia ochrannej lehoty prenajímateľovi
zaplatiť len ten nájomca, ktorý preukáže, že v čase doručenia výpovede bol objektívne v stave hmotnej
núdze.Vinýchprípadochanidodatočnévyrovnanienedoplatkunezakladá,abydôvodvýpovedezanikol.
Teda nájomca sa okrem tohto jediného výnimočného prípadu nemôže spoliehať, že nedoplatok dorovná

po tom, čo mu bude doručená výpoveď z nájmu bytu a dôvod výpovede tak zanikne.

80. Podmienka nezaplatenia nájomného alebo úhrad za služby za čas dlhší ako N. mesiace je splnená,
ak nájomca v časovom úseku dlhšom ako tri mesiace užíval byt bez toho, aby za tento platil dohodnuténájomné alebo úhrady za služby, pričom táto doba môže byť naplnená aj súčtom mesiacov, ktoré
nenasledujú za sebou. Nájomca, ktorý nezaplatil nájomné za N. mesiace, hrubo poruší svoje povinnosti
až v okamihu, keď sa ocitne v omeškaní s platením aj len časti nájomného i za mesiac štvrtý (Občiansky

zákonník II, 2. vydanie, 2019, s. 2711-2740: O. P., Nakladateľstvo C.H. Beck).

81. Existencia (aj) tohto výpovedného dôvodu sa posudzuje k okamihu doručenia výpovede. Zaplatenie
nedoplatku na nájomnom alebo nedoplatku na úhrade za plnenia poskytované s užívaním bytu a ich
ďalšie riadne platenie po doručení výpovede nemožno samo osebe považovať (u nájomcov, ktorí nie

sú v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov) za odpadnutie dôvodu výpovede podľa tohto ustanovenia.
Táto okolnosť by mohla mať vzhľadom na výnimočné príčiny včasného nezaplatenia nájomného či úhrad
za služby spojené s užívaním bytu vplyv iba na posudzovanie prípadného rozporu výpovede z nájmu
bytu s dobrými mravmi (Občiansky zákonník II, 2. vydanie, 2019, s. 2711-2740: O. P., Nakladateľstvo
C.H. Beck).

82. Podobne okolnosť, že nájomca neplatí nájomné preto, že nesúhlasí s jeho výškou, nie je z hľadiska
naplnenia tohto výpovedného dôvodu rozhodujúca; môže však byť významná pre úvahu, či vzhľadom
na ustanovenie § 3 Občianskeho zákonníka niet dôvodu považovať výpoveď za neplatnú pre rozpor
s dobrými mravmi. Pokiaľ nájomca neuhradí bezo zvyšku nájomné, o ktorom je preukázané, že bolo
určené v rozpore s predpismi, niet dôvodu považovať danú výpoveď za platnú. Vzhľadom na konkrétne

okolnosti prípadu je potrebné posudzovať aj vplyv dodatočného zistenia preplatku na úhradách za
služby po ich vyúčtovaní. Pri posudzovaní platnosti výpovede z nájmu bytu podľa § 711 ods. 1 písm. d)
Občianskeho zákonníka z dôvodu neplatenia nájomného je povinný súd prihliadnuť na všetky okolnosti
rozhodovanej veci a vždy i na to, z akých dôvodov a ako dlho neplatil nájomca bytu nájomné alebo
za služby spojené s nájmom a aké sú pomery nájomcu (Občiansky zákonník II, 2. vydanie, 2019, s.

2711-2740: P. Kerecman, Nakladateľstvo C.H. Beck).

83. Podľa § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka, výkon práv a povinností vyplývajúcich z
občianskoprávnych vzťahov nesmie bez právneho dôvodu zasahovať do práv a oprávnených záujmov
iných a nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi.

84. Podľa § 39 Občianskeho zákonníka, neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom
odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

85. Za dobré mravy treba považovať súhrn mravných noriem, ktoré v historickom vývoji osvedčujú

určitú nemennosť, sú rešpektované rozhodujúcou časťou spoločnosti a majú povahu základných
mravných noriem. Ide tu o súhrn etických, všeobecne zachovávaných a uznávaných zásad konania
v právnom styku. Dobré mravy sú meradlom hodnotenia konkrétnej situácie zodpovedajúcej všeobecne
uznávaným pravidlám slušnosti v súlade so zásadami morálky demokratickej spoločnosti. Za právny
úkon priečiaci sa dobrým mravom (§ 39 Občianskeho zákonníka) sa považuje úkon, ktorý je všeobecne

neakceptovateľný z hľadiska v spoločnosti prevládajúcich mravných zásad s princípov vzájomných
vzťahov medzi ľuďmi.

86. Z vykonaného dokazovania mal súd za spoľahlivo preukázané, že žalovaná skutočne v období od
augustaXXXXdoaugustaXXXXnezaplatilaviacako3mesačnéúhradyspojenésužívanímbytuvsume

podľa mesačného výmeru vystaveného správcom bytového domu, dokonca ich bolo niekoľkonásobne
viac. Žalovaná sa v spore bránila tým, že žalobca jej viac ako 10 rokov do bytu nedodával teplo. Na
otázku súdu, prečo z úhrad neplatila mesačne aspoň ostatné položky s výnimkou tepla, ak toto bolo
medzi stranami sporné, odpovedať nevedela.

87. V otázke (ne)dodávky tepla do bytu č. XX žalovaná v spore prvýkrát až na pojednávaní dňa
XX.XX.XXXX prostredníctvom splnomocnenej zástupkyne uviedla, že malo ísť o mechanickú plombu
na prívode tepla do bytu č. XX a túto mal nainštalovať žalobca vo forme akejsi mince, ktorú zamestnanci
správcu odstránili, konkrétne svedok B. C.. Túto skutočnosť potvrdil samotný žalobca v odpovedi súdu
doručenej dňa XX.XX.XXXX. Za týmto účelom súd vypočul ako svedkov štatutára správcu bytového

domu, ktorý správca mal podľa tvrdení žalovanej zariadenie odplombovať i technika, ktorý tak mal
vykonať. Svedkovia popreli, že by k takému niečomu došlo, vypovedali, že o žiadnej plombe a odstávke
tepla do bytu č. XX nevedeli. Svedok B. C. len potvrdil, že bol privolaný žalovanou na odstráneniezávady, v priestore za výťahom pootočil ventil a zašpinil sa vodou zo systému. Žiadne odplombovanie
nevykonával.

88. V kontexte toho, čo tvrdila žalovaná a potvrdil to i žalobca, súd hodnotil výpovede svedkov ako
absolútne nevierohodné. Je nesporné, že žalobca nariadil zamedziť prívod tepla do bytu č. XX, veď to
súdu sám potvrdil, i keď následne po výpovedi svedkov odpovedal vyhýbavo. Nie je podstatné, akou
formou sa tak stalo, muselo ale ísť o také riešenie, ktoré si bežný človek sám neodstráni. Žalobca po
výpovedi svedkov odpovedal na otázky súdu vyhýbavo a tvrdil, že do priestoru za výťahom sa vie dostať

ktokoľvek a pootočiť ventilom mohol ktokoľvek. No, ak by to bolo také jednoduché, hneď potom, čo
by niekto prívod tepla uzavrel, mohla žalovaná do priestoru za výťahom vojsť a ventil znova pootvoriť.
Takéto konanie nemá žiaden rozumný základ. Je zjavné, že muselo ísť o také opatrenie, na ktorého
odstránenie žalovaná musela vyhľadať pomoc u správcu bytového domu, inak by si predsa závadu
odstránila sama.

89. Súd mal tak nesporne preukázané, že žalobca pristúpil vo vzťahu k dodávke tepla do bytu č.
XX k takému opatreniu, ktorým hrubo porušil dobré mravy a zasiahol do práv žalovanej natoľko, že
takéto konanie nemôže požívať právnu ochranu. Zablokovanie prívodu tepla do bytu súd hodnotí ako
drastickéavslušnejdemokratickejspoločnostiakoneprípustné.Súdrozumiežalobcovi,ktorývyčerpaný
sústavnými spormi so žalovanou, ktorá úhrady dlhodobo neplatila (pričom žalobca ich správcovi platiť

musel), že musel situáciu riešiť, nezvolil ale správny a humánny spôsob. Predsa, ak nájomca – žalovaná
úhrady neplatila, stačilo, aby táto situácia trvala X mesiace a mohol žalovanej udeliť výpoveď z nájmu
bytu, nemusel čakať niekoľko rokov. Súbežne s výpoveďou mohol žalovanú žalovať o zaplatenie dlžnej
peňažnej sumy. Súd eviduje, že o výpoveď sa žalobca pokúsil v minulosti niekoľkokrát, no neúspešne, to
ale neospravedlňuje postup, ktorý žalobca nakoniec zvolil. O zaplatenie dlžnej sumy žalovanú nežaloval

vôbec. Ak v právnom štáte existujú nástroje, ako riešiť situáciu s nájomcom, ktorý si svoje povinnosti zo
zmluvy neplní riadne, nemôže sa žalobca sťažovať na nevymožiteľnosť práva a zvoliť taký postup, ktorý
je neprípustný, ak právom dovolené prostriedky ochrany svojho práva riadne nevyužil.

90. Súd preto uzatvára, že nakoľko výpoveď z nájmu bytu žalobca žalovanej udelil za situácie a za

obdobie,ktorébolozaťaženékonanímžalobcuvrozporesdobrýmimravmi,jetentojednostrannýprávny
úkon výpovede absolútne neplatný podľa § 39 Občianskeho zákonníka a výpoveď tak nebola žalovanej
udelená platne. Nemá preto povinnosť byť vypratať. Súd preto žalobu zamietol.

91. Záverom súd pre žalovanú uvádza, že súd pristúpil k zamietnutiu žaloby pre obdobie, za ktoré bola

udelená výpoveď, avšak to neznamená, že ak žalovaná má alebo bude mať nedoplatky na úhradách
za obdobie nasledujúce po auguste XXXX, že žalobca nepristúpi k udeleniu výpovede znova pre toto
ďalšie obdobie. Podaním súdu doručeným dňa XX.XX.XXXX, ktoré podanie má žalovaná k dispozícii, sa
žalobca vyjadruje i platobnej disciplíne žalovanej za obdobie po auguste XXXX. Súd netvrdí, že prehľad
vyhotovený žalobcom je správny, avšak malo by byť absolútnou prioritou žalovanej, aby si toto obdobie

prešla a zistila, akú sumu mala mesačne titulom úhrad za užívanie bytu podľa výmerov zaplatiť a akú
sumu skutočne v ten, ktorý mesiac na účet žalobcu i zaplatila. Ak sumu, ktorú bola povinná zaplatiť,
nemá vyrovnanú, nech vo vlastnom záujme tak urobí alebo sa so žalobcom dohodne na spôsobe jej
úhrady. V opačnom prípade bude opäť vystavená riziku udelenia výpovede. Ako súd popísal vyššie,
nemožno spoliehať na vyrovnanie dlhu po doručení výpovede s takým následkom, že by to spôsobilo

zánik dôvodu výpovede.

92. Podľa § 255 odsek 1 C.s.p., súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo
veci.

93. Podľa § 262 odsek 1 C.s.p., o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd
v rozhodnutí, ktorým sa konanie končí.

94. Žalovaná bola v konaní plne úspešná, a preto jej patrí právo na náhradu trov konania v rozsahu
100%. O výške náhrady trov konania rozhodne vyšší súdny úradník po právoplatnosti tohto rozsudku.

Poučenie:2
8C/27/2017

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresný súd
Bardejov.

Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané.

Ak zákon na podanie nevyžaduje osobitné náležitosti, v podaní sa uvedie,
a) ktorému súdu je určené,
b) kto ho robí,
c) ktorej veci sa týka,
d) čo sa ním sleduje,
e) podpis,

f) spisová značka tohto konania (§ 127 ods. 1 C.s.p.)

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje,
v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh) (§ 363 C.s.p.)

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,

c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie

prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie bez autorizácie podľa osobitného predpisu treba dodatočne doručiť v listinnej podobe alebo
v elektronickej podobe autorizované podľa osobitného predpisu; ak sa dodatočne nedoručí súdu do

desiatich dní, na podanie sa neprihliada. Súd na dodatočné doručenie podania nevyzýva.

Odvolanie urobené v listinnej podobe treba predložiť v potrebnom počte rovnopisov s prílohami tak, aby
sa jeden rovnopis s prílohami mohol založiť do súdneho spisu a aby každý ďalší subjekt dostal jeden
rovnopis s prílohami. Ak sa nepredloží potrebný počet rovnopisov a príloh, súd vyhotoví kópie odvolania

na trovy toho, kto odvolanie podal.