Uznesenie ,
Zrušené Judgement was issued on Friday, September 29, 2023

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 3Co/132/2022

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6121410124
Dátum vydania rozhodnutia: 29. 09. 2023

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Patricia Skotnická
ECLI: ECLI:SK:KSBA:2023:6121410124.1

Uznesenie

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu Mgr. Patricie Skotnickej a sudcov
JUDr. Romana Bolebrucha a JUDr. Miroslavy Saxovej v spore žalobcov: X. I. L., X. F. D., obaja E. G. Š.
X, Q., obaja zastúpení A. &. U., P..D..G.., I.: XX XXX XXX, D. X, Q., proti žalovaným: X. I.. T. B., X. L.Á.
B., obaja A. XX, U., obaja zastúpení Advokátskou kanceláriou U. &. U., P.. D.. G.., I.: XX XXX XXX, U.
XX, Q., J. I.Č. C. P..D..G.., I.: XX XXX XXX, Š. XX, Q., o zaplatenie 25.000 eur, na odvolanie žalovaných

proti rozsudku Okresného súdu Pezinok zo dňa 03.03.2022, č.k. 4C/38/2021-234, takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie z r u š u j e a vec v r a c i a na ďalšie konania
a nové rozhodnutie.

o d ô v o d n e n i e :

1. Súd prvej inštancie rozsudkom zo dňa 03.03.2022, č.k. 4C/38/2021-234, uložil žalovaným v 1. a
v 2. rade povinnosť zaplatiť žalobcom v 1. a v 2. rade sumu 25.000 eur na bankový účet P. XXXX

XXXX XXXX XXXX XXXX, do 3 dní od právoplatnosti rozsudku a žalobcom v 1. a v 2. rade priznal
nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%, o výške ktorej rozhodne samostatným uznesením po
právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.

2. V odôvodnení napadnutého rozhodnutia uviedol, že žalobcovia sa žalobou zo dňa 30.06.2021
domáhali voči žalovaným zaplatenia sumy 25.000 eur titulom vydania bezdôvodného obohatenia -

vrátenia zálohy kúpnej ceny. Dôvodili, že dňa 21.12.2018 so žalovanými uzatvorili zmluvu o budúcej
zmluve (ďalej len „zmluva o budúcej zmluve“), predmetom ktorej bola dohoda podmienok uzatvorenia
budúcej kúpnej zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnostiam (ďalej len „budúca kúpna zmluva“)
nachádzajúcich sa v katastrálnom území F., obec Q., m. č. M. L., okres Q. I., pôvodne zapísaných na
liste vlastníctva č. XXXX (ďalej len „LV č. XXXX“), a to ku stavbe rodinného domu súp. č. XXXXX s
dvojgarážou na J. E. F. Q., postavenej na pozemku registra „K.“. parc. č. XXXX/XX, o výmere 180 m2,

druh:zastavanéplochyanádvoria,aparc.č.XXXX/XX,ovýmere346m2,druh:záhrada(ďalejspoluako
„nehnuteľnosti“). V zmysle článku 2.3 zmluvy o budúcej zmluve zaplatili dňa 21.12.2018 sumu 25.000
eur na kúpnu cenu, z toho sumu 8.000 eur na bankový účet I.: P. XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX a sumu
17.000 eur na bankový účet I.: P. XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX. Vzhľadom na to, že v priebehu trvania
zmluvy o budúcej zmluvy neuzatvorili so žalovanými budúcu kúpnu zmluvu na prevod nehnuteľností,
a tieto sa stali vlastníctvom tretích osôb, mali žalobcovia za to, že dôvod zaplatenia zálohy odpadol a

žalovaní boli povinní im ju vrátiť; žalovaní však na ich výzvu nereagovali.

3. Žalovaní v odpore proti platobnému rozkazu upomínacieho súdu potvrdili uzavretie zmluvy o budúcej
zmluve, ako i úhradu sumy celkovo 25.000 eur ako zálohu na kúpnu cenu, avšak v ďalšom namietali,
že žalobcovia následne už neplnili žiaden záväzok vyplývajúci im z bodu 2.1 tejto zmluvy, a preto v
súlade s bodom 4.2 zmluvy im vzniklo právo na zaplatenie zmluvnej pokuty, ktorú si započítali voči

pohľadávke žalobcov; o započítaní informovali žalobcov písomne. Vzhľadom na nimi vykonaný úkonzapočítania považovali nárok žalobcov za neoprávnený; pre úplnosť žalovaní dodali, že i v prípade
dôvodnosti nároku na vrátenie zaplatenej zálohy by tento už bol premlčaný.

4. Súd prvej inštancie vykonaným dokazovaním zistil, že žalobcovia ako budúci kupujúci a žalovaní ako
budúci predávajúci uzatvorili dňa 21.12.2018 zmluvu o budúcej zmluve, predmetom ktorej bol záväzok
zmluvných strán uzavrieť do 30.06.2019 kúpnu zmluvu o odplatnom prevode nehnuteľností za kúpnu
cenu 730.000 eur; tú sa žalobcovia zaviazali uhradiť spôsobom a za podmienok uvedených v bode 4.2
kúpnej zmluvy (článok 2., bod 2.2 zmluvy o budúcej zmluve). V zmysle článku 2., bod 2.3 zmluvy o

budúcej zmluve boli žalobcovia povinní zaplatiť žalovaným zálohu za prvú časť kúpnej ceny v sume
25.000 eur bankovým prevodom, a to sumu 8.000 eur na bankový účet predávajúcich a sumu 17.000 eur
nabankovýúčeturčenýžalovanými,všetkodo3dníodpodpisutejtozmluvy.Zmluvnéstranysavzmysle
článku 5., bod 5.3 zmluvy o budúcej zmluve dohodli na platnosti a účinnosti zmluvy dňom jej podpísania,
s tým, že mala byť uzavretá na dobu určitú do uzatvorenia kúpnej zmluvy, najneskôr však do 01.08.2019.
Žalobcovia listinnými dôkazmi (potvrdeniami o bankových prevodoch), ako aj výsluchom žalovaného v

1. rade a svedka L.. P. preukázali úhradu zálohy spolu v sume 25.000 eur. Z výpisu z listu vlastníctva
č. XXXX, pre katastrálne územie Vinohrady, konajúci súd zistil a nebolo sporné, že nehnuteľnosti sa
počnúc od 23.07.2020 dostali do vlastníctva tretích osôb.

5. Vyhodnotiac vykonané dokazovanie konajúci súd konštatoval, že predmetom sporu bol nárok

žalobcov na vrátenie zaplatenej časti kúpnej ceny v sume 25.000 eur dohodnutej v zmluve o budúcej
zmluve, čo zakladalo tak aktívnu, ako i pasívnu vecnú legitimáciu procesných strán. Majúc za to, že
žalobcovia uniesli bremeno tvrdenia, ako i dôkazné bremeno, dospel za súčasnej aplikácie § 34, § 35
ods. 1 až 3, § 37 ods. 1, § 50a ods. 1 až 3, § 100 ods. 1, 2 veta prvá, § 101, § 107 ods.
1, 2, § 122 ods. 2 veta prvá, § 451 ods. 1, 2, § 456, § 489, § 498, § 544 ods. 1, 2 a §

545 ods. 3 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „Občiansky zákonník“), § 232 ods.
2 a ods. 3 zákona č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový poriadok (ďalej len „C.s.p.“), prihliadajúc i na
rozhodnutia Najvyššieho súdu Slovenskej republiky (ďalej len „NS SR“) sp. zn. 4Cdo 9/2008 a sp. zn.
5Obdo 11/2008, a rozhodnutia Najvyššieho súdu Českej republiky (ďalej len „NS ČR“) sp. zn. 32Odo
48/2005 a sp. zn. 33Cdo 2730/2008, k záveru o dôvodnosti žaloby; žalovaných preto zaviazal na

zaplatenie sumy 25.000 eur žalobcom titulom vydania bezdôvodného obohatenia, nakoľko právny dôvod
plnenia žalobcov dodatočne odpadol. Súd prvej inštancie mal z okolností prípadu zrejmé, že sporové
strany nepristúpili k uzavretiu zamýšľanej budúcej kúpnej zmluvy v termíne do 30.06.2019, pričom k
takému úkonu by ani z objektívnych okolností nemohlo dôjsť, keďže žalovaní už prestali byť vlastníkmi
predmetných nehnuteľností.

6. Pokiaľ išlo o námietku premlčania vznesenú žalovanými, túto konajúci súd vyhodnotil ako
neopodstatnenú. Uviedol, že žalobcovia poskytli žalovaným plnenie v sume 25.000 eur nepochybne ako
zálohu na budúcu kúpnu cenu, keď kúpnu zmluvu mali uzatvoriť do 30.06.2019. V konaní vyšiel najavo
úmysel zmluvných strán písomným dodatkom č. 1 zo dňa 28.06.2019 predĺžiť lehotu uzatvorenia kúpnej

zmluvy do 15.08.2019, avšak k jeho platnému uzavretiu napokon z vôle žalovaného v 1. rade nedošlo.
V tejto súvislosti konajúci súd podotkol, že tak z výsluchu strán, ako i svedka L.. P. v spojení s listinnými
dôkazmi vyplynulo, že predmetný dodatok vypracovala realitná kancelária na pokyn žalovaných ako
klientov, po ich dohode so žalobcami, ktorí sa až z emailu dňa 07.08.2019 dozvedeli, že žalovaný v 1.
rade tento dodatok nepodpísal. Ak by i neprihliadal na uvedené okolnosti, právny dôvod poskytnutia

zálohy podľa mienky konajúceho súdu odpadol uplynutím dňa 30.06.2019 (písomne dohodnutá doba
na uzavretie kúpnej zmluvy). Keďže žalobcovia podali žalobu na súd dňa 30.06.2021, podali ju v rámci
dvojročnejsubjektívnejpremlčacejdoby.Podľanázorusúduprvejinštanciesažalobcoviamohlidôvodne
domnievaťoplnenízálohynazákladeplatnéhoprávnehodôvoduaždodňa07.08.2019,kedysažalobca
v 1. rade dozvedel, resp. mohol dozvedieť, že právny dôvod jej poskytnutia odpadol pre márne uplynutie

lehoty na uzavretie kúpnej zmluvy, resp. pre jej platné nepredĺženie.

7. Súd prvej inštancie posúdil ako nedôvodnú i námietku žalovaných o neexistencii pohľadávky žalobcov
v dôsledku jej zániku jednostranným započítaním s ich pohľadávkou na zaplatenie zmluvnej pokuty
listom zo dňa 19.08.2020. Stotožnil sa s argumentáciou žalobcov prezentovanou v ich vyjadrení zo dňa

17.01.2022 o nemožnosti takého započítania, keďže zmluvná pokuta v článku 2, bod 2.1 veta druhá
zmluvyobudúcejzmluveneboladojednanáplatne,pričomvovzťahuktej,dojednanejvčlánku2,bod2.1
veta prvá právo na zmluvnú pokutu žalovaným v zmysle § 545 ods. 3 Občianskeho zákonníka nevzniklo.
Súd prvej inštancie v tejto súvislosti zdôraznil, že predmetné dojednanie nezakladalo povinnosťžalobcov zaplatiť zmluvnú pokutu v prípade porušenia ich záväzku, ak toto nezavinili. Vykonaným
dokazovaním mal za preukázané, že zmluvné strany boli od počiatku uzrozumené s potrebou žalobcov
financovať úhradu časti kúpnej ceny prostredníctvom úverových prostriedkov; žalobcovia pritom v

konaní preukázali vynaloženie všetkého rozumne požadovaného úsilia na obstaranie finančných
prostriedkov prostredníctvom bankových inštitúcií (úzka súčinnosť s finančným poradcom, svedkom p.
Zemkom, opakované žiadosti o poskytnutie úveru, ktoré banky odmietli).

8. Pokiaľ išlo o dojednanie v článku 2., bod 2.1 druhej vety zmluvy o budúcej zmluve vyplýval z neho

záväzok žalobcov v deň uzatvorenia budúcej kúpnej zmluvy, najneskôr v lehote na jej uzatvorenie, splniť
všetky podmienky, a to a/ zaplatiť zálohu budúcim predávajúcim v sume a v lehote podľa bodu 2.3 tejto
zmluvy, b/ zložiť do notárskej úschovy druhú časť kúpnej ceny nehnuteľností a zároveň c/ uzavrieť platne
a účinne zmluvu o poskytnutí úveru s bankou, na základe ktorej bude banka povinná poskytnúť im úver
v sume časti kúpnej ceny, nekrytej hotovosťou budúceho kupujúceho, priamo na bankový účet budúcich
kupujúcich alebo preukázať, že disponujú peňažnými prostriedkami postačujúcimi na zaplatenie tretej

časti kúpnej ceny nehnuteľností. Žalobcovia sa podľa mienky konajúceho súdu neprípustne zaviazali k
vykonaniu právnych úkonov, ktorých druhou zmluvnou stranou mali byť subjekty odlišné od zmluvných
strán (notár, banka); prísľub uzatvoriť budúci právny úkon môže pritom platne vzísť len od účastníkov
zmluvy, ktorá má byť nimi v budúcnosti uzavretá.

9. Pokiaľ išlo o záväzok žalobcov zložiť druhú časť kúpnej ceny do notárskej úschovy, či preukázať
disponovanie peňažnými prostriedkami postačujúcimi na zaplatenie tretej časti kúpnej ceny, súd prvej
inštancie zdôraznil, že podmienkou platného dojednania zmluvnej pokuty bola existencia platného
záväzku, ktorého splnenie malo byť zmluvnou pokutou zabezpečené. Podľa jeho názoru, však v zmluve
o budúcej zmluve, ani v samotnej kúpnej zmluve, nebola uvedená suma druhej a tretej časti kúpnej

ceny, čo malo za následok, že tieto záväzky boli dohodnuté neurčito a nezrozumiteľne. Zdôrazňujúc, že
dojednanie zmluvnej pokuty je právny úkon, pre ktorý je pod sankciou neplatnosti stanovená písomná
forma, musela určitosť a zrozumiteľnosť obsahu prejavu vôle strán vyplývať z textu zmluvy o budúcej
zmluve, na ktorej bol tento zaznamenaný, čo splnené nebolo, pričom ani neskorším výkladom podľa
§ 35 ods. 2 Občianskeho zákonníka nebolo možné urobený prejav dopĺňať, meniť alebo nahrádzať.

Na uvedenom základe súd prvej inštancie posúdil záväzok žalobcov, ktorého splnenie zabezpečovala
zmluvná pokuta, ako dojednanie neplatné v zmysle § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka, nezakladajúce
dôvod na jej uplatnenie.

10. Súd prvej inštancie rozhodol o nároku na náhradu trov konania podľa § 255 ods. 1 C.s.p. v spojení

s § 262 ods. 2 C.s.p. a žalobcom, ktorí mali plný úspech vo veci, priznal nárok na náhradu trov konania
v rozsahu 100%.

11. Proti rozsudku súdu prvej inštancie podali v zákonom stanovenej lehote odvolanie žalovaní z
dôvodov podľa § 365 ods. 1 písm. b), f) a h) C.s.p. Za odporujúce skutkovému stavu považovali

skutkové zistenie konajúceho súdu o vynaložení všetkého rozumne požadovaného úsilia zo strany
žalobcov na obstaranie finančných prostriedkov na úhradu kúpnej ceny cez bankové inštitúcie. V tejto
súvislosti poznamenali, že im nebolo zrejmé, z čoho konajúci súd vyvodil, že zmluvné strany boli od
počiatku uzrozumené s potrebou financovania úhrady časti kúpnej ceny prostredníctvom úveru, nakoľko
vychádzajúc z obsahu zmluvy o budúcej zmluve žalobcovia mali preukázať, že disponujú prostriedkami

vo výške kúpnej ceny; podotkli pritom, že bolo otázne akou hotovosťou vlastne žalobcovia disponovali,
keďže od bankových inštitúcií žiadali najprv takmer 100% kúpnej ceny, následne len jej tretinu. Podľa
mienky žalovaných žalobcovia pochybným spôsobom experimentovali ako vysoký úver sú schopní
obstarať, čo napokon vyplynulo i z výpisu z bankového registra za obdobie od 29.04.2019 až do júna
2019; sami pritom boli takmer pol roka nečinní, nevyvíjali žiadne úsilie o jeho získanie, keď o neho

požiadali pár dní pred skončením lehoty na uzavretie budúcej kúpnej zmluvy.

12. V ďalšom žalovaní uviedli, že žalobcovia v rozhodnom čase vlastnili viaceré nehnuteľnosti, ktorých
predajom mohli splatiť kúpnu cenu nehnuteľností. Uvedeným sa však konajúci súd nezaoberal, a teda
nezisťoval, či mali dostatok majetku na zaplatenie kúpnej ceny nehnuteľností, dokonca bez odôvodnenia

zamietol aj ich návrh na doplnenie dokazovania v tomto smere; rozsah majetku žalobcov mal pritom
rozhodujúci vplyv i na ich schopnosť, či prípadné zavinenie nesplnenia povinností vyplývajúcim im zo
zmluvy o budúcej zmluve.13. Pokiaľ išlo o samotný záväzok zložiť druhú časť kúpnej ceny, resp. preukázať peňažné prostriedky na
zaplatenie tretej časti kúpnej ceny (obsiahnutý v článku 2., bod 2.1 zmluvy o budúcej zmluve), konajúci
súdtentonesprávnevyhodnotilakoneurčitývzhľadomnaneurčitosťkúpnejceny;tábolapritomstranami

dohodnutá na sumu 730.000 eur. Žalovaní vo vzťahu k uvedenému dojednaniu pritom zdôraznili, že
sa stalo súčasťou zmluvy o budúcej zmluve na podnet žalobcov, ktorí nedokázali jednoznačne uviesť
sumu hypotekárneho úveru, o ktorú mienili požiadať, a teda navrhli daný spôsob úhrady druhej a
tretej časti kúpnej ceny; výsledná podoba zmluvného dojednania potom zohľadňovala práve požiadavky
žalobcov. Žalovaní zopakovali, že zaplatenie kúpnej ceny v sume 730.000 eur bolo rozdelené do

troch častí v zmysle bodu 2.1 zmluvy o budúcej zmluve, ktorý bolo potrebné vykladať tak, že ak
žalobcovia neuzatvoria žiadnu úverovú zmluvu, mali by podľa písmena a) zaplatiť sumu 25.000 eur
a následne podľa písmena c) predložiť najneskôr do 30.06.2019 výpis zo svojho bankového účtu,
pracovnú zmluvu, zmluvu o odmene alebo iný dokument preukazujúci disponovanie sumou napr. 15.000
eur; potom v súlade s písmenom b) tohto článku mali do notárskej úschovy zložiť sumu 690.000 eur,
zodpovedajúcu rozdielu medzi dohodnutou kúpnou cenou 730.000 eur a časťami kúpnej ceny zaplatenej

v zmysle písmen a) a c). Za predpokladu, že by žalobcovia uzatvorili úverovú zmluvu napr. na sumu
100.000 eur, mali túto predložiť v zmysle písmena c), následne v zmysle písmena a) predmetného bodu
uhradiť sumu 25.000 eur a v zmysle písmena b) zložiť do notárskej úschovy sumu 605.000 eur, t.j.
sumu zodpovedajúcu rozdielu medzi dohodnutou kúpnou cenou a časťami kúpnej ceny zaplatenej v
zmysle písmen a) a c) bodu 2.1 zmluvy o budúcej zmluve. Takto mala byť podľa žalovaných naplnená

požiadavka žalobcov, ktorí skúšajúc „úverový strop“, chceli zaplatiť kúpnu cenu aj z prostriedkov
hypotekárneho úveru. Ak by sa im však nepodarilo tento obstarať v nimi požadovanej sume, zaviazali
sa celú kúpnu cenu zaplatiť zálohovou platbou v sume 25.000 eur a priamou platbou zvyšku v sume
705.000 eur. Žalovaní uzavreli, že žalobcovia boli schopní vždy presne určiť, akú časť kúpnej ceny mali
zaplatiť, akú časť mali zložiť do notárskej úschovy, ako i preukázať príslušným potvrdením; napokon

konkrétne sumy častí kúpnej ceny by boli špecifikované i v budúcej kúpnej zmluve. Opísaným postupom
tak zmluvné strany dali zadosť základnému princípu súkromného práva, keď si usporiadali vzájomné
práva a povinnosti na báze zmluvnej slobody.

14. Žalovaní zopakovali, že úhrada žiadnej časti kúpnej ceny nebola podmienená získaním prostriedkov

z bankového úveru, keď toto bolo dohodnuté ako možnosť, resp. alternatíva zaplatenia poslednej časti
kúpnej ceny. Žalobcovia tak priamo porušili záväzky vyplývajúce im zo zmluvy o budúcej zmluve, čo ich
následne oprávnilo uplatniť voči nim zmluvnú pokutu podľa bodu 4.2 zmluvy. Podotkli, že podstatnou
náležitosťou dohody o zmluvnej pokute je okrem určenia jej výšky aj zrozumiteľné a dostatočne určité
vymedzenie zabezpečovanej povinnosti, ktorú zmluva o budúcej zmluve jasne uvádzala; jednoznačne

totiž určila, že pokiaľ zmluvná strana nesplní ktorúkoľvek povinnosť uvedenú v článku 2, bod 2.1,
písmeno a) až c) riadne a včas, je druhá strana oprávnená uplatniť zmluvnú pokutu.

15. Pokiaľ išlo o otázku platnosti zmluvnej pokuty, žalovaní uviedli, že žalobcovia sa zaviazali splniť
podmienky deklarované v bode 2.1 zmluvy o budúcej zmluve. Z týchto dali zadosť len prvej z nich, keď

uhradili prvú časť kúpnej ceny, pričom v ďalšom, napriek deklarácii, neposkytli súčinnosť a neprejavili
vôľu plniť druhú a tretiu časť kúpnej ceny; nepredložili totiž doklad preukazujúci disponovaním s
peňažnými prostriedkami na zaplatenie druhej a tretej časti kúpnej ceny. Samotný záväzok zložiť
hotovosť do notárskej úschovy, resp. poslať peniaze na účet žalovaných považovali za platný, a to i
bez účasti notára alebo banky, keďže pre platnosť takého záväzku v budúcej zmluve nebolo potrebné

pristúpenie uvedených subjektov.

16. A napokon žalovaní namietali i porušenie práva na spravodlivý súdny proces, keď konajúci súd
podstatu rozhodnutia zachytil len v neurčitých náznakoch, zrejme v bodoch 42. a 43. odôvodnenia,
viažuc povinnosť zaplatenia zmluvnej pokuty len na prípad zavinenia porušenia povinnosti zmluvnou

stranou, čo nikdy nepopierali a s týmto dokonca súhlasili. Následne venoval pozornosť len konaniu
žalobcov, ktorí s neúspechom požiadali komerčné banky o úvery, bez súčasného skúmania, či zložili do
notárskej úschovy druhú časť kúpnej ceny, resp. disponovali treťou časťou kúpnej ceny. Vzhľadom na
to, že zmluva o budúcej zmluve obsahovala údaj o kúpnej cene, ktorý bol vyjadrený celkovým súčtom
jej jednotlivých častí, mali žalovaní za to, že táto obsahovala podstatné náležitosti, ako je predmet

kúpy, výška a splatnosť kúpnej ceny; zároveň sa v nej nachádzalo i platné dojednanie o zmluvnej
pokute. V tejto súvislosti žalovaní podotkli, že samotní žalobcovia pri podaní žaloby nespochybnili
platnosť alebo určitosť záväzku zaplatiť kúpnu cenu. Za tohto stavu, keď strany zhodne tvrdili, že kúpna
cena mala byť uhradená v zmysle zmluvy o budúcej zmluve, nemal konajúci súd prihliadať na zmenyzhodných skutkových tvrdení v zmysle § 186 ods. 2 C.s.p.; žalobcovia pritom začali argumentovať
neplatnosťou zmluvnej pokuty až po prvom pojednávaní vo veci. Žalovaní uzavreli, že súdom prvej
inštancie prezentovaný právny názor vyjadrený v odôvodnení napadnutého rozhodnutia neobsahoval

úvahu, ktorou sa konajúci súd riadil pri aplikácii právneho predpisu, eventuálne i odkaz na ustálenú
rozhodovaciu prax, a preto z neho nebolo zrejmé, o čo konkrétne oprel svoje presvedčenie o dôvodnosti
žaloby.Nauvedenomzáklade,keďnielensamotnérozhodnutieboloakoceloknepresvedčivé,zmätočné
a nezohľadňovalo obvyklú prax pri predaji nehnuteľností, sa žalovaným javilo i celé súdne konanie ako
nespravodlivé, znemožňujúce realizáciu ich práv; navrhli preto napadnutý rozsudok zmeniť a žalobu

zamietnuť alebo ho zrušiť a vec vrátiť na ďalšie konanie.

17. Žalobcovia vo vyjadrení k odvolaniu mali za to, že súd prvej inštancie správne dovodil, že medzi
stranamineexistovaladohodavzmysle§545ods.3Občianskehozákonníka,podľaktorejbybolipovinní
zaplatiť zmluvnú pokutu aj v prípade, ak porušenie povinnosti nezavinili, z čoho následne pramenil i jeho
právny záver o absencii zavinenia, keďže vynaložili všetko rozumne požadované úsilie na obstaranie

finančných prostriedkov na úhradu kúpnej ceny. Súd prvej inštancie správne zistil i to, že zmluvné strany
boli o potrebe získania úveru na kúpu nehnuteľností uzrozumení ešte pred uzavretím zmluvy o budúcej
zmluve a keďže na splnenie tejto podmienky potrebovali 4 až 6 mesiacov, uvedené zohľadnili v dĺžke jej
trvania. Žalobcovia popreli tvrdenia žalovaných o nečinnosti, resp. o tom, že nevyvíjali úsilie na získanie
úveru, keďže z vykonaného dokazovania jednoznačne vyplynulo, že sa radili s hypotekárnym poradcom,

svedkom p. Zemkom, pričom o poskytnutie úveru v Slovenskej sporiteľni požiadali už v apríli 2019 a po
zamietnutíichžiadostiivďalšíchbankách.Uvedenýsvedokvysvetlil,ženeboloničímneobvyklýmžiadať
oúvervsume700.000eur,apretotátookolnosťnemalanajehoposkytnutiežiadenvplyv,pričompotvrdil
aj ich bonitu; hodnovernosť jeho výpovede žalovaní nijako nespochybnili. Uvedené malo podľa nich
mimoriadny význam z hľadiska posúdenia otázky zavinenia, nakoľko bola dôkazom ich zodpovedného

a starostlivého prístupu ku kúpe nehnuteľností. Súd prvej inštancie tak správne uzavrel, že vynaložili
všetko rozumne požadované úsilie na získanie finančných prostriedkov na úhradu kúpnej ceny, ktorý
záver žalovaní v odvolaní relevantne nespochybnili. K žiadosti o úver na sumu 224.000 eur žalobcovia
uviedli, že išlo o refinancovanie úveru na jeden z bytov v ich vlastníctve.

18. Vo vzťahu k námietke nevykonania dokazovania na zistenie rozsahu nehnuteľného majetku
žalobcovia podotkli, že zrejme išlo o návrh žalovaných uvedený v ich podaní zo dňa 13.01.2022,
týkajúci sa predloženia nadobúdacích kúpnych zmlúv k dvom bytom v ich vlastníctve; hodnota týchto
bytov predstavovala spolu sumu približne 400.000 eur. Žalobcovia zdôraznili, že bez súhlasu banky
nemohli s bytmi nakladať, keďže boli zaťažené hypotekárnym záložným právom; naviac, v prípade ich

predaja by museli vyplatiť poskytnutý úver, a preto by nimi nemohli zaplatiť kúpnu cenu nehnuteľností.
Vykonanie dokazovania podľa návrhu žalovaných preto v tomto kontexte považovali za nadbytočné a
nehospodárne.

19. V ďalšom sa žalobcovia stotožnili so záverom konajúceho súdu o neplatnosti dojednania o zmluvnej

pokute, považujúc jeho výklad zo strany žalovaných za rozporný s obsahom zmluvy o budúcej zmluve.
Podľa nich zo žiadneho jej ustanovenia, ani príloh nebolo možné určiť výšku tretej časti kúpnej ceny;
napokon túto i žalovaní uvádzali len príkladmo. Rovnako nebola v uvedenej zmluve zmienka o dobe
trvania notárskej úschovy v súvislosti s druhou časťou kúpnej ceny. Podľa článku 4., bod 2, písm.
c) kúpnej zmluvy boli pritom ako kupujúci povinní uhradiť tretiu časť kúpnej ceny z prostriedkov

hypotekárneho úveru, a teda ani potenciálne neprichádzala do úvahy možnosť preukázať, že disponujú
treťoučasťoukúpnejcenyvýpisomzosvojhobankovéhoúčtu,pracovnouzmluvoučizmluvouoodmene,
ktoré zmluvy naviac nemožno považovať za disponibilné peňažné prostriedky. Žalobcovia podotkli, že
z vyjadrení žalovaných vyplynulo, že sami nemali jasno v tom, či tretiu časť kúpnej ceny mali zložiť
do notárskej úschovy; nimi prezentovaný výklad, ktorým sa snažili objasniť zjavnú nejednoznačnosť,

neurčitosť a nezrozumiteľnosť nimi vytvorených zmluvných ustanovení tak označili za absurdný. V tejto
súvislosti žalobcovia nesúhlasili ani s interpretáciou zmluvného ustanovenia pre prípad uzatvorenia
úverovej zmluvy; ani v takom prípade im nebola zrejmá výška kúpnej ceny nehnuteľností nekrytá
hotovosťou. Žalobcovia zopakovali, že text zmluvy o budúcej zmluve, vrátane dojednania o zmluvnej
pokute a jej podmienok, pripravovala strana žalovaných, čo vyplynulo i z vykonaného dokazovania,

a preto by mali títo znášať všetky negatívne následky neurčitosti tohto ustanovenia, vrátane jeho
absolútnejneplatnostipodľa§37ods.1Občianskehozákonníka;povinnostidefinovanévbode2.1písm.
b) a c) predmetnej zmluvy neboli vymedzené spôsobom požadovaným pre právne úkony v písomnej
forme. Na neplatnosť dohody o zmluvnej pokute bol pritom konajúci súd povinný prihliadať ex offo.20.Preprípadurčitostidojednaniaozmluvnejpokutepovažovalijejvýškuvsume25.000zaneprimerane
vysokú. Zotrvali na prezentovanej argumentácii ohľadom moderačného práva súdu, zohľadňujúc

užívanie nehnuteľností na základe zmluvy o nájme, za čo žalovaným hradili nájomné; nesplnenie
povinností pritom pre žalovaných nemalo žiadne vážne ekonomické, či likvidačné dôsledky. Procesnú
obranu žalovaných ohľadom započítania ich údajného nároku na zmluvnú pokutu tak považovali za
nedôvodnú, keď túto nedoložili dohodou o zmluvnej pokute, ktorá by mala všetky náležitosti vyžadované
zákonom.

21. A napokon žalobcovia nesúhlasili ani s námietkou nedostatočného odôvodnenia napadnutého
rozhodnutia. Konajúci súd podľa nich jednoznačne uviedol skutočnosti, z ktorých vychádzal pri právnom
posúdení spornej veci, odkázal na ustanovenia aplikovaného právneho predpisu, ako i na relevantnú
súdnu prax. Na uvedenom základe preto odvolaciemu súdu navrhli napadnutý rozsudok potvrdiť.

22. Žalovaní v odvolacej replike poukazujúc na § 50a ods. 1 Občianskeho zákonníka uviedli, že ak
sú medzi náležitosti zmluvy o budúcej zmluve zahrnuté dojednania majúce charakter nepodstatných
(vedľajších) náležitostí, viažu účastníkov a zakladajú im povinnosť zahrnúť ich do budúcej zmluvy;
ich neexistencia však nerobí zmluvu o budúcej zmluve neplatnou. V danom prípade, v čase
uzatvárania zmluvy o budúcej zmluve bola medzi zmluvnými stranami dohodnutá celková kúpna cena

v sume 730.000 eur, avšak z dôvodov na strane žalobcov (ich záujmu o úhradu časti kúpnej ceny
prostredníctvom úveru) nebola ustálená konkrétna suma hypotekárneho úveru; práve z tohto dôvodu
vzišiel spôsob úhrady druhej a tretej časti kúpnej ceny od žalobcov, čo napokon vyplynulo nielen z
výpovede žalobcu v 1. rade, ale i svedka L.. P. na pojednávaní konanom dňa 09.11.2021. Žalobcovia
boli uzrozumení s obsahom zmluvy o budúcej zmluve, vrátane dojednania zmluvnej pokuty a jej

formulácie, ktorá zohľadňovala ich požiadavky, a preto mohli odstrániť namietaný nedostatok určitosti
vyjadrenia jednotlivých častí kúpnej ceny; smerodajná bola pritom celková kúpna cena, ktorá bola
vyjadrená zrozumiteľne a určito. Obe zmluvné strany pritom boli uzrozumené i s tým, že najskôr bude
uzatvorená zmluva o budúcej zmluve a až následne kúpna zmluva, ktorá bude obsahovať konkrétne
sumy jednotlivých častí kúpnej ceny v súlade so zmluvou o poskytnutí úveru. Ak sa teda dohodli na

celkovej kúpnej cene v sume 730.000 eur, žalobcovia právne záväzným spôsobom prejavili vôľu splniť
zmluvné povinnosti, t.j. zaplatiť jednotlivé časti kúpnej ceny až do jej celkovej úhrady. V tomto smere
podotkli, že hoci absolútnu neplatnosť právneho úkonu môže namietať i osoba, ktorá ju spôsobila, súd by
mal prihliadnuť i na to, či táto osoba nevykonáva právo proti dobrým mravom. Žalobcovia síce vykonávali
právo, ktoré je formálne v súlade so zákonom, zároveň však išlo o výraz zneužitia subjektívneho práva

na ich úkor.

23. Pokiaľ žalobcovia argumentovali nedostatkom zavinenia na porušení povinností, žalovaní poukázali
na výpoveď svedka p. S. na pojednávaní dňa 20.01.2022, z ktorej vyplynulo, že každého klienta
upozorňoval na možnosť zamietnutia jeho žiadosti o úver bankou, a to i v prípade, ak bolo všetko v

poriadku. Ak teda žalobcov upozornil i na takú eventualitu, nemohli títo následne dôvodne očakávať
poskytnutie úveru. Žalobcovia zanedbali požiadavku primeranej starostlivosti zabezpečiť si objektívne
informácie pre posúdenie existencie predpokladov, ktoré by pre nich z hľadiska skúmaného právneho
úkonu boli významné, ako i obvyklú mieru opatrnosti, keď si pred podpisom zmluvy o budúcej zmluve
nepreverili možnosti schválenia úveru priamo v banke; nemôžu sa tak dovolávať absolútnej neplatnosti

ustanovenia o zmluvnej pokute.

24. Napokon žalovaní reagovali i na námietku týkajúcu sa neprimeranej výšky zmluvnej pokuty.
Vzhľadom na to, že zmluvná pokuta má povahu čistej sankcie, možno ju dohodnúť aj pre prípad, že
veriteľovi nevznikne žiadna škoda; v prípade vzniku škody je dlžník povinný zmluvnú pokutu zaplatiť

aj keby bola dohodnutá výška v zjavnom nepomere ku skutočne vzniknutej škode. Neprimeranosť
zmluvnej pokuty nemožno posudzovať len s ohľadom na jej výšku, ale treba prihliadnuť i na jej účel a na
okolnosti, za ktorých bola dohodnutá, vrátane výšky zabezpečenej sumy; súdna prax pre určenie výšky
zmluvnejpokutyakceptujeakovýchodiskopredovšetkýmhodnotuzabezpečenéhozáväzku.Dojednanie
o zmluvnej pokute bolo podľa nich výsledkom vzájomnej dohody zmluvných strán, a preto nepredstavuje

nerovnováhu v ich právach a povinnostiach v neprospech žalobcov; nie je ani neprimerané účelu, ktorý
bol dohodou o zmluvnej pokute sledovaný.25.Žalobcoviavodvolacejduplikezotrvalinaargumentácii,žežalovanísvojuprocesnúobranunedoložili
dohodou o zmluvnej pokute splňujúcou všetky náležitosti vyžadované zákonom; v ďalšom odkázali na
svoje predošlé vyjadrenia. Pokiaľ mali žalovaní za to, že zhodná vôľa strán má mať prednosť pred jej

formálnym vyjadrením, podotkli, že sami vo vyjadrení uviedli, že žiadna zhodná vôľa o výške druhej
či tretej časti kúpnej ceny medzi stranami neexistovala, pričom tento nedostatok nemožno dopĺňať ani
výkladom. Zopakovali, že text zmluvy o budúcej zmluve, vrátane konštrukcie dohody o zmluvnej pokute,
vyhotovila strana žalovaných, a preto považovali poukaz žalovaných na inštitút dobrých mravov za
nenáležitý.

26. Pokiaľ išlo o absenciu ich zavinenia na porušení povinností, zdôraznili, že podstatným bolo to, že
neboli schopní kúpnu cenu uhradiť zo svojich prostriedkov, keď na jej zaplatenie potrebovali hypotekárny
úver. Hoci jeho poskytnutie odôvodnene očakávali a riadne oň usilovali, z dôvodov, ktoré nedokázali
ovplyvniť,imhobankaneposkytla;svedokp.S.pritomvosvojejvýpovediuviedol,žezamietnutiežiadosti
o úver banka nebola povinná zdôvodňovať. Podotkli, že pred uzatvorením zmluvy o budúcej zmluve

sa radili ohľadom podmienok schválenia úveru s licencovaným profesionálom, ktorí potvrdil, že boli
dostatočne bonitní na to, aby mohli poskytnutie úveru dôvodne očakávať. A napokon žalobcovia zotrvali
i na neprimeranosti výšky zmluvnej pokuty. Poukazujúc na vybrané rozhodnutia súdov boli toho názoru,
že otázka vzniku škody, resp. jej výšky, je dôležitým, ak nie najdôležitejším, kritériom pre moderáciu
zmluvnej pokuty.

27. Odvolací súd viazaný rozsahom a dôvodmi odvolania (§ 379, § 380 C.s.p.), preskúmal napadnutý
rozsudok súdu prvej inštancie, prejednal odvolanie žalovaných v 1. a v 2. rade bez nariadenia
odvolacieho pojednávania (§ 385 ods. 1 C.s.p. a contrario) a viazaný skutkovým stavom tak, ako ho zistil
súd prvej inštancie (§ 383 C.s.p.) dospel k záveru, že odvolanie žalovaných je dôvodné a napadnutý

rozsudok súdu prvej inštancie je potrebné zrušiť a vec vrátiť na ďalšie konanie a nové rozhodnutie.

28. Z obsahu odvolania žalovaných vyplýva, že jeho dôvodom bola vada spočívajúca v nedostatočnom
a nepresvedčivom odôvodnení napadnutého rozsudku spadajúca pod odvolací dôvod v § 365 ods. 1
písm. b) C.s.p; podľa žalovaných súd prvej inštancie nedostatočne skúmal otázku zavinenia len vo

vzťahu k možnosti žalobcov získať úver, a nie aj k ich možnosti zložiť finančné prostriedky do notárskej
úschovy, resp. k disponovaniu s treťou časťou kúpnej ceny. Z takto formulovanej námietky je zrejmé,
že ňou žalovaní de facto nesúhlasili s tým, ako súd prvej inštancie vyhodnotil zavinenie žalobcov na
porušení právnej povinnosti vo väzbe na § 545 ods. 3 Občianskeho zákonníka, a teda nesúhlasili s
právnym posúdením veci zo strany konajúceho súdu; opodstatnenosť tejto námietky tak spadá pod

dôvod vymedzený v § 365 ods. 1 písm. h) C.s.p. Z hľadiska existencie odvolacieho dôvodu podľa
§ 365 ods. 1 písm. b) C.s.p. odvolací súd udáva, že z obsahu odôvodnenia napadnutého rozsudku
je zrejmé, že konajúci súd sa v dostatočnej miere a v potrebnom rozsahu vyjadril ku podstatným
skutočnostiam, ako i rozhodujúcej argumentácii procesných strán, ktorú uplatnili v priebehu konania
a svoju myšlienkovú úvahu vedúcu k vyhoveniu žalobe, i keď stručnejšiu, uviedol v odôvodnení

napadnutého rozhodnutia postačujúcim spôsobom tak, aby bolo zrejmé, ktoré skutočnosti považoval za
určujúce, ako ich vyhodnotil vo väzbe na vykonané dokazovanie a ako vec následne právne posúdil,
s poukazom i na ustálenú súdnu prax; dal tak zadosť právu strán na riadne odôvodnenie súdneho
rozhodnutia tvoriace súčasť základných zásad spravodlivého súdneho procesu.

29. Vo vzťahu k ďalšej odvolacej argumentácii žalovaných odvolací súd udáva, že z odôvodnenia
napadnutého rozsudku je zrejmé, že sa v ňom súd prvej inštancie zaoberal dôvodnosťou nároku
žalobcov na vrátenie zaplatenej zálohy kúpnej ceny v sume 25.000 eur, vyhodnotiac tento ako
opodstatnený. Primárne pritom posudzoval procesnú obranu žalovaných založenú na tom, že
pohľadávka žalobcov zanikla z dôvodu započítania im patriacej pohľadávky z titulu zmluvnej pokuty,

dojednanej v článku 4., bod 4.2 v spojení s článkom 2., bod 2.1 zmluvy o budúcej zmluve, a túto
vyhodnotil za nedôvodnú. Mal za to, že zmluvné dojednanie obsahujúce podmienky, splnenie ktorých
bolo zabezpečené zmluvnou pokutou, je neplatné pre neurčitosť. Tento záver ako nesprávny napadli v
odvolaní žalovaní dôvodiac, že i keď v zmluve o budúcej zmluve nebola vyčíslená druhá a tretia časť
kúpnej ceny, len súhrnná hodnota kúpnej ceny (730.000 eur), konkrétna výška tej ktorej jej zložky bola

určiteľná a primárne sa odvíjala od výšky úveru poskytnutého žalobcom, v prospech ktorých znelo i
samotné dojednanie článku 2., bod 2.1 zmluvy o budúcej zmluve. Vzhľadom na takto vyjadrený spôsob
určenia druhej a tretej časti kúpnej ceny, ktorý obe zmluvné strany v čase uzavretia zmluvy o budúcejzmluve považovali za dostatočne zrozumiteľný, považovali následné spochybnenie jeho určitosti zo
strany žalobcov za neopodstatnené; tejto odvolacej námietke odvolací súd priznal úspech.

30. V prvom rade odvolací súd udáva, že prieskum správnosti záveru konajúceho súdu o neplatnosti
zmluvného dojednania v článku 2., bod 2.1 zmluvy o budúcej zmluve podľa § 37 ods. 1 Občianskeho
zákonníka, zahŕňal okrem skúmania jeho určitosti z hľadiska jazykového vyjadrenia, i zisťovanie procesu
jeho vzniku vo väzbe na sledovaný účel a prejavenú vôľu zmluvných strán. Odvolací súd sa stotožnil s
argumentáciou žalovaných, podľa ktorej dojednanie v článku 2., bod 2.1 zmluvy o budúcej zmluve sa

stalo jej súčasťou na podnet žalobcov. I keď žalobcovia v priebehu konania zdôrazňovali, že zmluvu o
budúcej zmluve pripravovali žalovaní (a preto neurčitosť jej ustanovení, vrátane toho v článku 2, bod
2.1 by mala byť vyhodnotená na ich ťarchu), títo ich skutkové tvrdenia rozporovali uvádzajúc, že spôsob
zaplatenia druhej a tretej časti kúpnej ceny navrhli budúci kupujúci, nakoľko v danom čase nevedeli
jednoznačne určiť, o aký vysoký hypotekárny úver budú žiadať, v akej bude tento bankou schválený,
a teda aká bude konkrétna výška tretej časti kúpnej ceny, s tým, že v nadväznosti na to zložia sumu

nepokrytú úverom, t.j. druhú časť kúpnej ceny, do notárskej úschovy (viď č.l. 203). Táto procesná obrana
žalovaných korešpondovala nielen s výpoveďou svedka L.. P., z realitnej kancelárie C., J..P.., ktorý
potvrdil, že pred koncipovaním zmluvy o budúcej zmluve sa budúcich kupujúcich (žalobcov) pýtal na
spôsob financovania kúpy nehnuteľností, pričom títo chceli časť kúpnej ceny uhradiť prostredníctvom
hypotekárneho úveru a časť z vlastných prostriedkov, ale i s výpoveďou samotného žalobcu v 1. rade;

ten v nej uviedol, že pred uzavretím zmluvy o budúcej zmluve vysvetlil žalovaným dôvody, pre ktoré
mali počkať pol roka s uzavretím budúcej kúpnej zmluvy, viazané na poskytnutie hypotekárneho úveru,
s tým, že rozdiel kúpnej ceny, nepokrytý prostriedkami banky, chceli zložiť do notárskej úschovy ako
ďalšiu (druhú) časť kúpnej ceny. Z uvedeného možno potom dovodiť, že zmluvné dojednanie upravujúce
spôsob úhrady druhej a tretej časti kúpnej ceny v článku 2., bod 2.1 písm. b) a c) zmluvy o budúcej

zmluve sa stalo jej súčasťou na podnet žalobcov, pričom zohľadňovalo ich požiadavky financovania kúpy
nehnuteľností. Zároveň, možno prisvedčiť žalovaným, že v závislosti od výsledku posúdenia žiadosti
žalobcov o poskytnutie úveru zo strany banky, títo vedeli určiť, aká suma prostriedkov z kúpnej ceny
730.000 eur bude zodpovedať tretej časti kúpnej ceny a v nadväznosti na to i jej druhej časti (730.000
eur - záloha 25.000 eur - tretia časti kúpnej ceny), ktorú mali zložiť do notárskej úschovy.

31. Odvolací súd udáva, že i keď o obsahu právneho úkonu môže vzniknúť pochybnosť z hľadiska jeho
určitosti alebo zrozumiteľnosti, práve pre taký prípad formuluje ustanovenie § 35 ods. 2 Občianskeho
zákonníka výkladové pravidlá, ktoré ukladajú súdu, aby tieto pochybnosti odstránil výkladom založeným
na tom, že okrem jazykového vyjadrenia právneho úkonu vyjadreného slovne, podrobí skúmaniu i vôľu

(úmysel) konajúcich osôb. Jazykové vyjadrenie právneho úkonu zachytené v zmluve, musí byť preto
vykladané nielen prostriedkami gramatickými (z hľadiska možného významu jednotlivých použitých
pojmov), logickými (z hľadiska nadväznosti použitých pojmov), či systematickými (z
hľadiska zaradenia pojmov v štruktúre celého právneho úkonu), ale i s prihliadnutím na vôľu strán v čase
uzatvárania zmluvy, pokiaľ nebola v rozpore s tým, čo vyplýva z jazykového vyjadrenia úkonu. Takto

pritom postupuje súd aj v prípadoch, ak účastníci zmluvy vo svojich prednesoch alebo výpovediach v
priebehu konania interpretujú zmluvné dojednania odlišným spôsobom. Takáto situácia neznamená, že
právny úkon vyložiť nemožno, lebo záujmy a postoje strán v priebehu súdneho konania už nemusia
zodpovedať ich pôvodnej vôli, ktorú prejavili pri právnom úkone. Interpretácia obsahu právneho úkonu
súdom podľa § 35 ods. 2 Občianskeho zákonníka nemôže byť považovaná za nahradenie, prípadne

zmenu už urobených prejavov vôle, keďže použitie zákonných výkladových pravidiel smeruje iba k
tomu, aby obsah právneho úkonu vyjadreného slovami, ktorý urobili účastníci o vzájomnej dohode, bol
vyložený v súlade so stavom, ktorý existoval v čase ich zmluvného dojednania (k tomu aj rozhodnutie
NS SR, sp. zn. 3Cdo 81/2011).

32. Hodno dodať, že z ustálenej rozhodovacej praxe najvyšších súdnych autorít vyplýva, že tieto
zdôrazňujú, že len v prípade, ak pojmy použité na jazykové vyjadrenie obsahu právneho úkonu sú
natoľko nejednoznačné alebo nejasné, že z nich nie je možné ani s prihliadnutím na vôľu účastníkov
úkonu usudzovať o zámere, ktorý sa mal naplniť, môže byť opodstatnený záver o neurčitosti právneho
úkonu podľa § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Za ústavne neakceptovateľné pritom označujú

prehnané formalistické požiadavky súdov na formuláciu predmetu zmluvy, keďže ich primárnou úlohou
je interpretovať obsah právneho úkonu spôsobom, ktorý nespočíva vo „vyhľadávaní“ dôvodov jeho
neurčitosti, príp. iných dôvodov jeho neplatnosti, ale v poskytnutí súdnej ochrany stranám sporového
konania; táto má byť založená, okrem iného, aj na zohľadnení a plnej aplikácii všetkých zákonnýchkritérií platných pre výklad právnych úkonov a súčasnej preferencii výkladu v prospech platnosti, a nie
neplatnosti právneho úkonu (k tomu rozhodnutie Ústavného súdu SR, sp. zn. I. ÚS 640/2014).

33. Aplikujúc vyššie uvedené na prejednávanú vec je odvolací súd toho názoru, že i keď článok 2., bod
2.1 písm. b) a c) zmluvy o budúcej zmluve neobsahoval vyčíslenie konkrétnej sumy druhej a tretej časti
kúpnej ceny, čo bolo v súlade s v tom čase prejavenou vôľou zmluvných strán, zachytenou napokon
i v článku V., bod 5.2 zmluvy, túto bolo možné ustáliť za pomoci gramatického a logického výkladu
ustanovenia, s ohľadom na žalobcami zamýšľaný úmysel financovania kúpy nehnuteľností nachádzajúci

svoje vyjadrenie v zmluve a závisel od výsledku posúdenia ich žiadosti o poskytnutie úveru zo strany
bankových inštitúcií. Pokiaľ mala tretia časť kúpnej ceny zodpovedať sume žalobcami obdržaného
hypotekárneho úveru, títo potom vedeli určiť nielen jej konkrétnu výšku, ale i sumu zodpovedajúcu druhej
časti kúpnej ceny, ktorú mali zložiť do notárskej úschovy (730.000 eur - záloha 25.000 eur - tretia časť
kúpnej ceny). Možno súhlasiť so žalovanými i v tom, že ak by žalobcovia nezískali hypotekárny úver,
tretia časť kúpnej ceny by predstavovala nimi preukázanú sumu disponibilných zdrojov, od ktorej by sa

následne rovnakým spôsobom odvíjala (vypočítala) výška druhej časti kúpnej ceny.

34. S poukazom na vyššie uvedené, interpretáciou zmluvného dojednania v článku 2, bod 2.1 zmluvy
o budúcej zmluve v súlade s § 35 ods. 2 Občianskeho zákonníka, t.j. nielen podľa jeho jazykového
vyjadrenia, ale i na základe skúmania úmyslu a prejavenej vôle zmluvných strán, prihliadajúc pritom i na

princíp preferencie platnosti právneho úkonu/dojednania pred jeho neplatnosťou formulovaný Ústavným
súdom Slovenskej republiky v jeho ustálenej praxi, dospel odvolací súd, na rozdiel od súdu prvej
inštancie, k názoru, že ide o dojednanie platné. Neplatnosť predmetného dojednania pritom nemožno
vyvodiť ani zo záväzku budúcich kupujúcich uskutočniť právny úkon, t.j. uzavrieť zmluvu o poskytnutí
úveru s bankou, ako i v súčinnosti s notárom zložiť do notárskej úschovy druhú časť kúpnej ceny, ako

nesprávne konštatoval súd prvej inštancie. Pre platnosť tohto záväzku totiž nebolo potrebné pristúpenie
banky, a napokon ani notára, k zmluve o budúcej zmluve, nakoľko táto priznávala práva a ukladala
povinnosti len žalobcom a žalovaným ako zmluvným stranám a súčasne účastníkom budúcej kúpnej
zmluvy; v nej bol pritom v článku IV., bod 2 vymedzený len spôsob úhrady častí kúpnej ceny, ktorých
výška mala byť do zmluvy zakomponovaná dodatočne v súlade s vôľou strán v článku 5., bod 5.3 zmluvy

o budúcej zmluve.

35. Pokiaľ v tejto súvislosti žalovaní v odvolaní konajúcemu súdu vytýkali, že vo väzbe na ustanovenie
§ 186 ods. 2 C.s.p. nemal prihliadať na námietky žalobcov ohľadne neplatnosti dojednania o zmluvnej
pokute (v spojení s článkom 2., bod 2.1 zmluvy o budúcej zmluve), keďže títo v žalobe jeho platnosť

nijako nespochybnili, odvolací súd považuje za potrebné uviesť, že otázka platnosti, resp. neplatnosti
právneho úkonu je nepochybne otázkou právnou, nie skutkovou, a súd túto skúma bez ohľadu na to, či
sa prípadnej neplatnosti právneho úkonu niektorá z procesných strán dovolala; súd prvej inštancie bol
oprávnený skúmať určitosť dojednania o zmluvnej pokute cez prizmu ustanovenia § 37 Občianskeho
zákonníka.

36. V nadväznosti na to odvolací súd udáva, že pokiaľ si zmluvné strany v článku 4., bod 4.2 zmluvy
o budúcej zmluve upravili pre prípad porušenia ktorejkoľvek povinnosti zakotvenej v článku 2., bod 2.1
tejto zmluvy niektorou zo strán povinnosť porušujúcej strany zaplatiť zmluvnú pokutu v sume 25.000 eur,
nepochybne tým realizovali svoju vôľu zabezpečiť nesplnenie zmluvného záväzku zmluvnou pokutou;

táto sa pritom spôsobom, ktorý nezanecháva žiadne nejasnosti, evidentne vzťahovala na porušenie
ktoréhokoľvek zmluvného záväzku vyplývajúceho z článku 2., bod 2.1 zmluvy. Keďže pre platné
dojednanie zmluvnej pokuty sa v zmysle § 544 Občianskeho zákonníka vyžaduje, okrem písomnej formy
a vymedzenia zmluvnej povinnosti, ktorá má byť zabezpečená, i dohoda o výške zmluvnej pokuty, resp.
spôsob jej určenia, ktoré požiadavky boli obsiahnuté v článku 4., bod 4.2 vo väzbe na článok 2., bod 2.1

zmluvy o budúcej zmluve, súd prvej inštancie nesprávne právne posúdil dojednanie o zmluvnej pokute
ako neplatné v zmysle § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka, na podklade ktorého následne konštatoval,
že žalovaným nevznikol nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty. V dôsledku tohto nesprávneho záveru sa
konajúcisúdvďalšomnezaoberaloprávnenosťouprocesnejobranyžalovaných,ktorúzaložilinatvrdení,
že im vznikol nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty, keďže žalobcovia porušili povinnosti vymedzené

pod písmenami b) a c) článku 2., bod 2.1 zmluvy o budúcej zmluve; ich nesplnenie pritom žalobcovia v
konaní nespochybňovali, keď (len) namietali, že nie sú povinní zmluvnú pokutu zaplatiť, keďže porušenie
zabezpečovanej povinnosti nijako nezavinili. Vychádzajúc z odôvodnenia napadnutého rozsudku je
zrejmé, že súd prvej inštancie vyhodnotil túto námietku žalobcov za opodstatnenú, majúc za preukázané(súčinnosťou so svedkom Zemkom, preukázanými žiadosťami o úver a ich odmietnutím), že vynaložili
všetko rozumene požadované úsilie, aby finančné prostriedky na úhradu kúpnej ceny nehnuteľností
získali; s týmto právnym záverom konajúceho súdu, ktorého správnosť napadli v odvolaní žalovaní, sa

nemožno stotožniť.

37. V prvom rade hodno uviesť, že hoci súd prvej inštancie v bode 27. odôvodnenia deklaroval, že
okolnosti zavinenia porušenia zmluvných povinností v zmysle § 545 ods. 3 Občianskeho zákonníka
skúmal vo vzťahu k dojednaniu v článku 2., bod 2.1 veta prvá zmluvy o budúcej zmluve, t.j. vo väzbe

na záväzok zmluvných strán uzavrieť budúcu kúpnu zmluvu v lehote do 30.06.2019, z jeho ďalšieho
odôvodnenia (bod 42.) je zrejmé, že v skutočnosti zisťoval zavinenie na strane žalobcov v súvislosti s ich
záväzkom v bode 2.1, písm. c) veta pred spojkou alebo zmluvy. Vychádzal tak z tvrdení žalobcov, ktorými
odôvodňovali nedostatok svojho zavinenia na porušení povinnosti uzavrieť platnú a účinnú zmluvu o
poskytnutí úveru s bankou. Súd prvej inštancie však prehliadol, že zmluvné strany sa v článku 4., bod 4.2
zmluvy o budúcej zmluve dohodli, že nárok na zmluvnú pokutu vzniká v prípade nesplnenia ktorejkoľvek

z povinností vymedzených v článku 2., bod 2.1 zmluvy, t.j. i čo len jednej z nich, čo v sebe zahŕňalo
posúdenie porušenia i ostatných povinností vymedzených pod písmenami a) a b), ako i písmenom c)
vety za spojkou alebo zmluvy. Odhliadnuc od tejto nesprávnosti, konajúci súd pochybil i pri prijatí záveru
o nedostatku zavinenia žalobcov na porušení povinnosti uzavrieť zmluvu o poskytnutí úveru s niektorou
bankovou inštitúciou.

38. Ustanovenie § 545 ods. 3 Občianskeho zákonníka zakotvuje, že pokiaľ z dohody zmluvných strán
nevyplýva niečo iné, nie je dlžník povinný zaplatiť zmluvnú pokutu, ak porušenie povinnosti nezavinil.
Povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu je teda viazaná na dlžníkom zavinené porušenie povinnosti, pričom
jeho zavinenie sa predpokladá; dôkazné bremeno o nedostatku zavinenia spočíva na dlžníkovi. Keďže

pojem zavinenie nie je v Občianskom zákonníku bližšie vymedzený, možno ho definovať ako psychický
vzťah konajúcej osoby k vlastnému protiprávnemu konaniu. Tento vzťah je vyjadrený buď ako priamy
alebo nepriamy úmysel alebo tiež ako vedomá, či nevedomá nedbanlivosť. Úmyselné zavinenie sa
skladá z dvoch zložiek, a to zložky intelektuálnej a zložky vôľovej, ktorá pri nedbanlivosti chýba (vôľa
ku škodlivému následku nesmeruje); pri vedomej nedbanlivosti osoba vie, že svojim konaním môže

spôsobiť porušenie povinnosti, ale bez primeraných dôvodov sa spolieha, že sa tak nestane, kým
pri nevedomej nedbanlivosti nevie, že môže spôsobiť porušenie povinnosti, hoci by to vzhľadom k
okolnostiam a svojim osobným pomerom vedieť mala a mohla. Z hľadiska ustanovenia § 545 ods. 3
Občianskeho zákonníka postačuje na naplnenie podmienky zavinenia nedbanlivosť nevedomá, ktorá
predstavujepsychickývzťahdlžníkakporušeniupovinnosticharakterizovanýtým,žedlžníknechcel,aby

k porušeniu povinnosti došlo, pričom ani nevedel, že spôsob zabezpečenia jeho splnenia, ktorý zvolil,
nie je dostačujúci a k splneniu povinnosti nevedie, hoci to vzhľadom k okolnostiam a svojmu postaveniu
alebo osobným pomerom vedieť mal a mohol.

39. Z vykonaného dokazovania vyplynulo, a nebolo sporné, že žalobcovia mienili financovať tretiu časť

kúpnej ceny prostredníctvom bankového úveru, ktorú skutočnosť preukazovali, okrem iného i výpisom
z úverového registra (č.l. 165 a nasl.). Zdôraznili, že napriek tomu, že sa o jeho poskytnutie uchádzali u
viacerých bankových inštitúcií, tieto ich žiadosti bez bližšieho zdôvodnenia zamietli, a teda k vybaveniu
bankového úveru v stanovenej lehote nedošlo. Túto skutočnosť potvrdil v rámci výsluchu i svedok T.
S., finančný sprostredkovateľ žalobcov. Svedok tiež uviedol, že hoci žalobcovia patrili v danom čase k

bonitným klientom, uvedené samo o sebe neznamenalo schválenie nimi požadovaného úveru, o čom
ich napokon informoval; doplnil tiež, že žalobcovia disponovali tzv. indikatívnou ponukou od Slovenskej
sporiteľne, a.s., t.j. ponukou splácania úveru na nehnuteľnosti, s uvedením jeho výšky, úroku a nákladov;
ich žiadosť o jeho finálne schválenie, ktorej výsledok je vždy v rukách banky, nakoľko obdržanie úveru
nie je ľudským právom, na čo klientov rovnako upozorňuje, banka napokon zamietla.

40. Vychádzajúc z uvedeného je odvolací súd toho názoru, že žalobcovia porušenie povinnosti uzavrieť
zmluvu o poskytnutí úveru s niektorou z bánk zavinili aspoň vo forme nedbanlivosti. Poučení i finančným
poradcom, mohli a mali predvídať, že napriek ich bonite, nemusia obdržať bankový úver, čo môže
viesť k tomu, že nebudú disponovať finančnými prostriedkami na úhradu tretej časti kúpnej ceny (z

úveru); žalobcovia sa však bez primeraných dôvodov spoliehali na to, že ich opakovane zamietnuté
žiadosti o úver vybavia bankové inštitúcie napokon kladne. Pokiaľ súd prvej inštancie za tejto procesnej
situácie dospel k opačnému záveru (viď bod 42.), tento spočíval na nesprávnom právnom posúdení
otázky zavinenia v zmysle § 545 ods. 3 Občianskeho zákonníka; iné skutočnosti týkajúce sa nedostatkuzavinenia na porušení zabezpečovanej povinnosti, ako tie posudzované konajúcim súdom, žalobcovia
pritom netvrdili. V tejto súvislosti hodno doplniť, že pre vyhodnotenie otázky zavinenia žalobcov
nebolo potrebné vykonať dokazovanie navrhované žalovanými, spočívajúce v predložení nadobúdacích

kúpnych zmlúv k bytu žalobcov č. 42 a č. 43, katastrálne územie U., zapísaných na liste vlastníctva
č. 5070, vrátane záložných zmlúv k nim; ich obsah by nebol spôsobilý ani preukázať, akou sumou
finančných prostriedkov žalobcovia disponovali vo väzbe na splnenie podmienky podľa článku 2, bod
2.1 písm. c) za spojkou alebo zmluvy o budúcej zmluve.

41. So zreteľom na uvedené a jeho sumarizáciou odvolací súd udáva, že žalovaní dôvodne vytýkali
konajúcemu súdu nesprávne právne posúdenie nielen neplatnosti dojednania o zmluvnej pokute
v zmysle § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ale i nedostatku zavinenia žalobcov na porušení
zabezpečovanej povinnosti v zmysle § 545 ods. 3 citovaného zákona. Predmetné pochybenie
konajúceho súdu malo za následok, že sa v ďalšom nezaoberal oprávnenosťou procesnej obrany
žalovaných založenej na tom, že sa na úkor žalobcov bezdôvodne neobohatili, nakoľko si voči ich

pohľadávke na vrátenie zálohy kúpnej ceny v sume 25.000 eur započítali pohľadávku z titulu zmluvnej
pokuty v rovnakej výške; súd prvej inštancie nevyhodnotil ani námietky žalobcov týkajúce sa samotného
úkonu započítania, ako i neprimeranosti výšky zmluvnej pokuty v zmysle § 545a Občianskeho
zákonníka. Vzhľadom na uvedené odvolaciemu súdu neostalo iné, ako napadnutý rozsudok súdu
prvej inštancie podľa § 389 ods. 1 písm. c) C.s.p. zrušiť a podľa § 391 ods. 1 C.s.p. vrátiť vec súdu

prvej inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie. V novom konaní sa bude súd prvej inštancie
povinný riadiť vyššie uvedeným právnym názorom odvolacieho súdu, ktorým je v zmysle § 391 ods.
2 C.s.p. viazaný; vec opätovne prejedná v intenciách skutkových tvrdení žalobcov a procesnej obrany
žalovaných a zohľadniac tie skutočnosti, ktoré medzi stranami neboli sporné, sa v ďalšom zameria i na
posúdenie a vyhodnotenie rozhodujúcich námietok strán tak vo vzťahu k žalobnému nároku žalobcov,

akoijehovýške.Zistenýskutkovýstavzhodnotíanajehozákladeprijatéprávnezáveryuvedenieriadne,
presvedčivo a v súlade s požiadavkami v ustanovení § 220 ods. 2 C.s.p., vysporiadajúc sa pritom s
rozhodujúcou argumentáciou sporových strán.

42. V novom rozhodnutí súd prvej inštancie rozhodne aj o trovách odvolacieho konania (§ 396 ods.

3, § 255 a nasl. C.s.p.).

43. Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 C.s.p.)

v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde,
ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 C.s.p.).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa

musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 C.s.p.).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 C.s.p.).