Rozsudok Judgement was issued on Thursday, July 16, 2025

Súd: Správny súd v Banskej Bystrici
Spisová značka: 6S/26/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 0824100354
Dátum vydania rozhodnutia: 16. 07. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Katarína Kochan Morová

ECLI: ECLI:SK:SpSBB:2025:0824100354.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Správny súd v Banskej Bystrici v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Kataríny Kochan

Morovej a členov senátu Mgr. Andreja Maukša a JUDr. Aleny Majerovej v právnej veci žalobcov: 1/
A. B. C., nar. XX. XX. XXXX, 2/ D. E. C., nar. XX. XX. XXXX, obaja bytom F. XXX/XX, XXX XX G.,
právnezast.:Mgr.VeronikaKrištofová,LLM.,sosídlomČaklovská6,82102Bratislava,IČO:50122215,
proti žalovanému: Okresný úrad Banská Bystrica, odbor opravných prostriedkov, pozemkový referát,
Námestie Ľ. Štúra 1, 974 05 Banská Bystrica, za účasti: 1/ Slovenský zväz záhradkárov, Základná
organizácia 26-16 Detva sídlisko, A. Bernoláka 926/10, 962 12 Detva, IČO: 31 095 941, 2/ Slovenský
pozemkový fond, Búdkova 36, 817 15 Bratislava, IČO: 17 335 345, v konaní o preskúmanie zákonnosti

rozhodnutia žalovaného č. OU-BB-OOP6-2024/002262-002 zo dňa 14. 03. 2024, takto

r o z h o d o l :

I. Rozhodnutie Okresného úradu Banská Bystrica, odbor opravných prostriedkov, pozemkový referát, č.
OU-BB-OOP6-2024/002262-002zodňa14.03.2024akoajrozhodnutieorgánuverejnejsprávynižšieho
stupňa Okresného úradu vo Zvolene, pozemkový a lesný odbor č. OU-ZV-PLO1-2022/000490-078 zo
dňa 22. 08. 2022 z r u š u j e a vec vracia orgánu verejnej správy nižšieho stupňa na ďalšie konanie.

II. Žalovaný j e p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

III. Ďalším účastníkom konania v rade 1/ a 2/ právo na náhradu trov konania n e p r i z n á v a.

o d ô v o d n e n i e :

Administratívne konanie

1. Prvostupňový správny orgán – Okresný úrad Zvolen, pozemkový a lesný odbor, ako príslušný orgán
na konanie podľa § 18 ods. 1 zákona č. 64/1997 Z.z. o užívaní pozemkov v zriadených záhradkových
osadách a vyporiadaní vlastníctva k nim v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon č. 64/1997 Z.z.“)
a § 5 ods. 4 zákona č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách v znení neskorších predpisov (ďalej len

„zákon č. 330/1991 Zb.) rozhodnutím č. OU-ZV-PLO1-2022/000490-078 zo dňa 22. 08. 2022 (ďalej len
„prvostupňové rozhodnutie“) vo veci námietok podaných A. B. C. a D. E. C. (v procesnom postavení
žalobcov 1/ a 2/) proti výpisu z registra pôvodného stavu na pozemky nachádzajúce sa v záhradkovej
osade ZO-SZZ č. 26-16 Detva – Sídlisko v katastrálnom území G., okres G., rozhodol, že námietkam
podľa § 9 ods. 1 zákona č. 64/1997 Z.z. nevyhovuje.

2. Z odôvodnenia prvostupňového rozhodnutia vyplýva, že správny orgán zabezpečil v zmysle rozsudku

Najvyššieho súdu SR č. 10Sžr/124/2014 zo dňa 28. 10. 2015 a v zmysle rozhodnutia prvostupňového
správneho orgánu č. OU–ZV-PLO-2019/000535-051 zo dňa 15. 02. 2019 objednávkou č. OU-ZV-
PLO1-2020/000511-058 zo dňa 06. 04. 2020 vyhotovenie nového znaleckého posudku na stanovenie
všeobecnej hodnoty pozemkov nachádzajúcich sa v obvode ZO SZZ č. 26-16 Detva - Sídlisko (ďalejaj ako „ZO“) ku dňu obhliadky nehnuteľností. Znalecký posudok č. 234/2020 vyhotovil A. B. F. na
základe Zmluvy o dielo č. 01954/2020-ZP-031002/20-00 uzavretej so Slovenským pozemkovým fondom
(ďalej len „SPF“). Predmetom znaleckého posudku boli pozemky špecifikované na str. 1 prvostupňového

rozhodnutia o celkovej výmere 38.468,00 m2, ktoré sa nachádzajú v obvode zriadenej ZO. Pri stanovení
všeobecnej hodnoty pozemkov bola použitá porovnávacia metóda podľa vyhl. MS SR č. 492/2004
Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov (ďalej len „vyhláška č.
492/2004 Z.z.“), pričom ohodnotenie nehnuteľností bolo vykonané v zmysle rozsudku Najvyššieho súdu
SR č. 10Sžr/124/2014 zo dňa 28. 10. 2015 a ku dňu obhliadky. Jednotková cena bola vypočítaná

z východiskovej hodnoty VHMJ = 9,96 Eur/m2 a koeficientu polohovej diferenciácie, ktorý bol stanovený
z koeficientov všeobecnej situácie, intenzity využitia, dopravných vzťahov, funkčného využitia územia,
technickej infraštruktúry pozemku, povyšujúcich a redukujúcich faktorov. Po vykonaní výpočtov bola
znalcom stanovená jednotková hodnota pozemkov na 6,67 Eur/m2. Na základe dodatku k zmluve o dielo
medzi SPF a geodetickou firmou Geopez, s.r.o. bol aktualizovaný register pôvodného stavu (ďalej len
„RPS“) na pozemky, nachádzajúce sa v obvode zriadenej ZO. Správny orgán verejnou vyhláškou č. OU-

ZV-PLO1-2022/000490-071 zo dňa 08. 04. 2022 v zmysle § 18c ods. 3 zákona č. 64/1997 Z.z. oznámil
aktualizáciu úvodných podkladov ku konaniu na vysporiadanie vlastníctva k pozemkom v ZO a zároveň
listom č. OU-ZV-PLO1-2022/000470-074 zaslal vlastníkom so známym miestom trvalého pobytu výpisy
zRPSsgrafickýmzobrazenímpozemkovazároveňichvzmysle§8ods.4zákonač.64/1997Z.z.poučil
o možnosti ponúknuť užívateľom a ZO odkúpenie ich stavieb, trvalých porastov a spoločných zariadení,

ktoré sa nachádzajú na ich pozemku, a to za cenu podľa § 3 ods. 3 a 4 zákona č. 64/1997 Z.z. Voči výpisu
z RPS podali žalobcovia 1/ a 2/ námietky listom zo dňa 31. 05. 2022. Predmetné námietky správny orgán
prerokoval dňa 20. 07. 2022 so žalobcami 1/ a 2/ za účasti H. I. E. G. J.. K námietke č. 1 proti výpisu
z RPS, ktorá sa týkala nesúhlasu s jednotkovou cenou 6,67 Eur/m2, teda ani s celkovou výškou ceny
pozemku, ktorá bola podľa žalobcov 1/ a 2/ stanovená na základe dva roky starého znaleckého posudku

č. 234/2020, správny orgán uviedol, že tejto námietke nevyhovuje, pričom zopakoval, že výška náhrady
za pozemky v predmetnej ZO bola stanovená v zmysle zákona č. 64/1997 Z.z. vyhláškou MS SR č.
492/2004 Z. z., znaleckým posudkom č. 234/2020, ktorý vyhotovil A. B. F. na základe Zmluvy o dielo
č. 01954/2020-ZP-031002/20-00 uzavretej s SPF. Uviedol, že za každý znalecký posudok zodpovedá
znalec a správny orgán nie je oprávnený posudzovať správnosť znaleckého posudku. Správny orgán

poukázal na rozsudok Najvyššieho súdu SR sp. zn. 6Sžo/150/2009 (str. 2 prvostupňového rozhodnutia).
K námietke č. 2, v ktorej sa uvádza, že nie je počítané s kompenzáciou škody, ktorú spôsobil štát prijatím
a aplikáciou legislatívy – zákona č. 64/1997 Z. z., vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z. z. a pod., správny
orgán uviedol, že táto námietka nie je námietkou proti výpisu z RPS. Preto sa ňou ďalej nezaoberal.
K námietke č. 3, že v úvodných podkladoch chýbajú informácie o možnostiach, za akých podmienok

dostať náhradný pozemok, správny orgán uviedol, že táto námietka tiež nie je námietkou voči výpisu
z RPS, pričom poukázal na § 10 ods. 1 zákona č. 64/1997 Z. z. a uviedol, že ponuku v zmysle uvedeného
ustanovenia zasiela správny orgán vlastníkovi až po schválení úvodných podkladov. K námietke č. 4,
v ktorej žalobcovia 1/ a 2/ namietali, že zoznam záhradiek nie je aktuálny, správny orgán uviedol, že
sa rovnako nejedná o námietku voči výpisu z RPS, nakoľko RPS neobsahuje údaje o užívateľoch ZO,

keďže dátumy narodenia a rodné čísla sú osobné údaje v zmysle zákona č. 18/2018 Z. z. o ochrane
osobných údajov v znení neskorších predpisov.

3. V zákonom stanovenej lehote podali proti prvostupňovému rozhodnutiu žalobcovia 1/ a 2/ odvolanie, v
ktorom namietali, že správny orgán sa dostatočne nevysporiadal s časovou neaktuálnosťou znaleckého

posudku a s výškou náhrady za ich pozemok. Zároveň mali za to, že správny orgán mal konanie
zastaviť, keďže podľa poučenia v oznámení správneho orgánu z 08. 04. 2022 ponúkli užívateľom a ZO
odkúpenie ich stavieb, trvalých porastov a spoločných zariadení. Argumentovali, že správny orgán
nemôže automaticky použiť cenu z 2-ročného znaleckého posudku, ktorý bol urobený na základe 5-
ročnej vyhlášky. Uviedli, že výsledná cena pozemkov pre účely konania si vyžaduje časovú korekciu

s prihliadnutím na súčasnú cenovú úroveň v danej lokalite. Namietali, že v znaleckom posudku č.
26/2019, ktorý vyhotovil A. F. H. je cena za tie isté pozemky v ZO vo výške 13,70 Eur/m2, čo predstavuje
o 100 % vyššiu cenu ako 6,67 Eur/m2. Taktiež poukázali na znalecký posudok č. 19/2022 vyhotovený
A. K. J., ktorý cenu susedných pozemkov uvádza vo výške 63,45 Eur/m2. Poukázali, že v podobných
cenách sa predávajú aj iné pozemky v danej lokalite. Namietali, že znalec A. F. v znaleckom posudku

opomenul skutočnosť, že v danej lokalite je stopercentný záujem o kúpu a koeficient „k“ by mal mať
z titulu zvýšeného záujmu o kúpu hodnotu blízku 3, ako to umožňuje vyhláška č. 213/2017 Z. z.
(pozn. správneho súdu: vyhláška č. 213/2017 Z. z. je vyhláška, ktorou sa mení vyhláška č. 492/2004
Z.z.). Nápravou jediného koeficientu by cena pozemku bola okolo 20 Eur/m2, čo zásadne zníži rozdieloproti voľnému trhu. Uvedená cena nie je v súlade s rozsudkom Európskeho súdu pre ľudské práva
v Štrasburgu z 27. 11. 2007 vo veci Urbárska obec Trenčianske Biskupice v. Slovenská republika.
Z uvedeného vyplýva, že buď Slovenská republika dostatočne neimplementovala závery rozsudku

Európskeho súdu do zákonov a praxe alebo správny orgán nedostatočne využíva možnosti stanovenia
primeranejnáhrady.Domnievalisa,žeznaleckýposudokA.F.jelenjednýmzpodkladovasprávnyorgán
mal vziať do úvahy aj ďalšie skutočnosti, aby náhrada bola v súlade s rozsudkom Európskeho súdu,
a teda v primeranom vzťahu k trhovej cene majetku ku dňu prevodu. Uviedli, že pokiaľ medzi náhradou
za pozemky a trhovými cenami pozemkov v danej lokalite bude veľký rozdiel, štát za to musí niesť

zodpovednosť. Ďalej sa domnievali, že RPS by mal obsahovať informácie o ponukách náhradných
pozemkov z dôvodov popísaných v námietkach. Poukázali na neaktuálnosť údajov o záhradkároch,
čo viedlo k zvoleniu spôsobu doručenia ponúk na odkúpenie stavieb, trvalých porastov a spoločných
zariadení prostredníctvom predsedníčky ZO, ktorá má najlepšie podklady o jednotlivých užívateľoch.
Žiadali, aby správny orgán opätovne zaujal svoje stanovisko k ich ponuke na odkúpenie stavieb, trvalých
porastov a spoločných zariadení, nakoľko mali za to, že splnili všetky požiadavky zákona č. 64/1997 Z. z.

4. Prvostupňový správny orgán predtým ako postúpil vec na rozhodnutie žalovanému, upovedomil
o podanom odvolaní ostatných účastníkov konania, pričom Slovenský zväz záhradkárov, Základná
organizácia 26-16 Detva sídlisko (v procesnom postavení ĎUK 1/) uviedol svoje stanovisko, ktoré
žalovaný v napadnutom rozhodnutí uvádza na str. 5 až 8. Žalovaný rozhodnutím č. OU-BB-

OOP6-2024/002262-002 zo dňa 14. 03. 2024 (ďalej len „napadnuté rozhodnutie“) odvolanie žalobcov
1/ a 2/ zamietol a prvostupňové rozhodnutie potvrdil. V odôvodnení svojho rozhodnutia reagoval na
odvolacie dôvody a konštatoval, že prvostupňový správny orgán konal v intenciách zákona a stotožnil
sa s odôvodnením jeho rozhodnutia. K odvolacím námietkam uviedol, že pri určení náhrady za pozemky
vlastníkov je správny orgán povinný postupovať podľa zákona č. 64/1997 Z. z., konkrétne podľa § 8

ods. 2, v zmysle ktorého určí výšku náhrady za pozemok na základe znaleckého posudku. Tento postup
nie je v rozpore ani s rozsudkom Európskeho súdu pre ľudské práva v Štrasburgu v prípade Urbárska
obec Trenčianske Biskupice v. Slovenská republika, pretože tento rozsudok poukazoval na výšku
náhrady v čase prevodu pozemkov a nie v štádiu vypracovávania úvodných podkladov pre konanie.
Výška náhrady v čase prevodu nie je aktuálnou otázkou v tomto štádiu konania. V tomto štádiu

konania správny orgán nemá zákonné možnosti riešiť cenu pozemku v čase, keď budú prevádzané
na nájomcov záhradok. Iný postup v tomto štádiu ako dať vypracovať znalecký posudok a rešpektovať
jeho cenu by bol nezákonný. Žalovaný sa stotožnil s argumentáciou prvostupňového správneho orgánu,
ktorý poukázal na to, že v tomto štádiu sa informácie o náhradných pozemkoch nezasielajú. Ponuku
náhradných pozemkov obdrží vlastník až po schválení úvodných podkladov, a uvedená námietka tak

nie je námietkou proti výpisu z RPS. Ponuka na odkúpenie stavieb trvalých porastov a spoločných
zariadení nachádzajúcich sa na pozemku vlastníkov doručená ZO nespĺňala obsahové náležitosti podľa
§ 8 odseku 4 zákona č. 64/1997 Z. z., teda správny orgán nemohol postupovať v súlade s § 8 ods. 5
zákona č. 64/1997 Z. z. a konanie zastaviť. Aby mohol správny orgán posúdiť, či ponuka na odpredaj
spĺňa požiadavku na cenu, musí mať k dispozícii znalecký posudok, ktorý určí cenu stavieb, trvalých

porastov a spoločných zariadení na pozemkoch, v opačnom prípade takúto ponuku nemôže vyhodnotiť
ako zákonnú. Žalovaný konštatoval, že žalobcovia 1/ a 2/ v odvolaní neuviedli také nové skutočnosti,
ktoré by odôvodňovali zmenu alebo zrušenie prvostupňového rozhodnutia a na základe podkladov, ktoré
boli zaprotokolované v spisovom materiáli sa žalovaný stotožnil so záverom prvostupňového správneho
orgánu.

Správna žaloba a vyjadrenia účastníkov

5. V zákonom stanovenej lehote podali žalobcovia 1/ a 2/ proti rozhodnutiu žalovaného žalobu, ktorou
žiadali, aby súd zrušil rozhodnutie odvolacieho orgánu, ako aj rozhodnutie prvostupňového správneho

orgánu a vec vrátil žalovanému na nové prejednanie a rozhodnutie. Tvrdili, že rozhodnutie žalovaného
je nezákonné, nakoľko boli na svojich subjektívnych právach, vychádzajúcich zo všeobecne záväzných
predpisov, ukrátení rozhodnutím a postupom rozhodujúcich správnych orgánov. Namietali najmä tieto
skutočnosti:6. Znalecký posudok č. 234/2020, ktorý vyhotovil A. B. F., nestanovil výšku ceny za m2 správne, táto
cena nebola primeraná k trhovej cene majetku a ku dňu prevodu majetku, tak ako to stanovil rozsudok
NajvyššiehosúduSRsp.zn.10Sžr/124/2014.Žalobcoviatovkonanípreukázaliznaleckýmposudkomč.

26/2019, ktorý vyhotovil A. F. H., v zmysle ktorého je značný rozdiel medzi výškou ceny za m2 stanovenej
znaleckým posudkom č. 234/2020 (t.j. 6,67 Eur/m2) a znaleckým posudkom č. 26/2019 (t.j. 13,70 Eur/
m2). Uviedli, že šiestim záhradkárom zo ZO Detva Sídlisko predali pozemky za sumu podobnú ako
stanovil znalecký posudok č. 26/2019. Žalobcovia v konaní uvádzali, že podobné pozemky ako sú v ZO,
sa na základe verejnej obchodnej súťaže v roku 2015 vyhlásenej mestom Detva, predávali za sumu,

ktorá bola podstatne vyššia (od 34 po 51,70 Eur/m2) ako stanovená znaleckým posudkom č. 234/2020
z roku 2020. Poukázali na dve rôzne ponuky realitnej kancelárie XEMAR, s.r.o. za pozemky v obci
Detva (ponuka zo dňa 30. 05. 2022, suma za pozemok 110 Eur/m2; ponuka zo dňa 30. 05. 2022, suma
za pozemok 44,94 Eur/m2). Uviedli, že v znaleckom posudku č. 234/2020 mal byť použitý pri určení
ceny pozemkov koeficient blízky 3, tak ako to stanovuje vyhláška č. 213/2017 Z.z., čo by malo vplyv na
výslednú sumu, pretože by sa zvýšila suma za m2 na sumu 20 Eur.

7. Správny orgán opätovne ako v pôvodnom konaní poukazuje na rozsudok Najvyššieho súdu, pod
sp. zn. 6 Sžo 150/2009, podľa ktorého: „Znalecký posudok je jedným z dôkazov v správnom konaní,
ktorý hodnotí správny orgán ako ktorýkoľvek iný dôkaz, pričom však nie je oprávnený posudzovať jeho
správnosť (jeho závery), ale hodnotí len to, či úvahy znalca zodpovedajú zásadám logiky a skutkovým

záverom vyplývajúcim z dôkazov vykonaných správnym orgánom. Správny orgán preto nemôže
znalecký posudok označiť ako nesprávny a nahradiť ho vlastným posúdením skutočnosti z odbornej
stránky.“ Správny orgán pritom mohol dať v rámci svojej činnosti vypracovať hodnotiaci znalecký
posudok, ktorým by sa zistila skutočnosť, prečo je medzi znaleckým posudkom č. 234/2020 a znaleckým
posudkom č. 26/2019 taký neprimeraný rozdiel pri určení výšky ceny za m2. Pri hodnotení súkromného

znaleckého posudku platia tie isté kritériá, ako pri hodnotení znaleckého posudku ustanoveného znalca.
Poukázali na rozhodnutie Ústavného súdu SR I. ÚS 252/07 a rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej
republiky zo 17. decembra 2002, sp. zn. 4 Sž 98-102/2002. Správny orgán nereflektoval na ich
požiadavky a námietky, ani jedným dôkazom sa riadne a zodpovedne nezaoberal a odvolal sa len na
údajnú nemožnosť sa vyjadriť k názoru znalca. Žalovaný konštatoval, že „výšku náhrady za pozemok je

možné určiť len na základe znaleckého posudku a nie je možné sa od neho odchýliť“, takže skutočnosť,
či znalec určil správne výšku náhrady za pozemok, je podľa jeho názoru bezpredmetná. Poukázali na
judikatúru Ústavného súdu SR sp. zn. II. ÚS 48/1997 a PL. ÚS 32/1995. Citovali čl. 150 a čl. 128
Rozsudku Európskeho súdu pre ľudské práva v Štrasburgu zo dňa 27. 11. 2007 vo veci Urbárska obec
Trenčianske Biskupice v. Slovenská republika (ďalej aj ako „Rozsudok ESĽP zo dňa 27. 11. 2007“).

8. Znalecký posudok nemôže mať neobmedzenú platnosť, to by odporovalo zásadám logiky. Trh s
nehnuteľnosťami sa vyvíja a mení. Podľa ustálenej praxe sa všeobecne akceptuje platnosť znaleckého
posudku maximálne v dĺžke 3 mesiacov, nakoľko na východiskovú hodnotu nehnuteľností vplývajú
priamo ceny stavebných materiálov, ktorých zmeny vydáva Štatistický úrad SR spravidla kvartálne.

Analogicky by sa teda dalo považovať za správne, aby správny orgán považoval za aktuálny znalecký
posudok, ktorým je určená cena za pozemok ku dňu prevodu, znalecký posudok nie starší ako tri
mesiace, aby z časového hľadiska nespôsoboval pochybnosti o aktuálnosti ohodnotenia nehnuteľnosti.

9.Vzhľadomnavyššieuvedenéjezrejmé,žeohodnoteniecenyhociajčastinehnuteľnostízáhradkárskej

osady v neprimeranej výške a v inom čase, ako ku dňu prevodu, je porušením čl. 1 Dodatkového
protokolu k Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd v znení Protokolu č. 11. Rozsudok
ESĽP zo dňa 27. 11. 2007 zakotvil povinnosť štátu neporušovať Dohovor o ochrane ľudských práv a
základných slobôd. Nie je preto možné, aby príslušný pozemkový úrad nekonal v súlade s rozsudkom
ESĽP zo dňa 27. 11. 2007. Konanie žalovaného, ako aj konanie, ktorým neadekvátne reagoval na

námietky žalobcu, a to i v predchádzajúcich etapách rozhodovacieho procesu, nie je v súlade so
zákonom č. 64/1997 Z. z., ani s právom na spravodlivý proces. Vzhľadom na ustanovenie § 18 ods.
2 zákona č. 64/1997 Z. z. je potrebné uviesť, že na procesný postup príslušného pozemkového úradu
v konaní podľa zákona č. 64/1997 Z. z. sa vzťahujú všeobecné predpisy o správnom konaní a preto
bolo povinnosťou správnych orgánov dôsledne a transparentne zdôvodniť svoje rozhodnutie (§ 47 ods.

1 a 3 správneho poriadku). Ďalej poukázali na rozsudok Najvyššieho súdu SR sp. zn. 2Sžo/133/2010
zo dňa 18. 05. 2011. Uviedli, že je zrejmé, že záhradkári majú záujem odkúpiť pozemky za sumu,
ktorá im vyhovuje, t.j. za čo najnižšiu sumu a to bez ohľadu na práva žalobcov. Úlohou správneho
orgánu bolo, aby správne aplikoval zákony a nesnažil sa o zmarenie práv žalobcu. Slovenská republikažalobcom nenahradí rozdiel medzi trhovou cenou pozemkov a cenou stanovenou znaleckým posudkom
č. 234/2020. Napadnuté rozhodnutie spolu s prvostupňovým rozhodnutím sú arbitrárne a neobsahujú
dostatočné a najmä relevantné odôvodnenie neaplikovateľnosti rozsudku ESĽP, ani vysporiadanie sa

so zásadnými námietkami žalobcu.

10. V rámci novovytvoreného RPS nie sú identifikovaní užívatelia jednotlivých parciel registra „C“
evidovaných na katastrálnej mape správne. S ohľadom na skutočnosť, že zákon č. 64/1997 Z. z.
neobsahuje vysvetlenie pojmu RPS a neobsahuje ani obsahové náležitosti RPS je potrebné analogicky

použiť úpravu zakotvenú v zákone č. 330/1991 Zb. (pozn. správneho súdu: zákon č. 330/1991 Zb.
o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom
fonde a o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov). V zmysle § 9 ods. 2 zákona č.
330/1991 Zb.: „okresný úrad v obvode projektu pozemkových úprav zostaví, zverejní a schváli register
pôvodného stavu, ktorý sa skladá z údajov o pozemkoch a právnych vzťahoch k nim ku dňu, ktorý
určí okresný úrad; zmeny právnych vzťahov, ku ktorým došlo po schválení registra pôvodného stavu,

okresný úrad vyznačí v registri pôvodného stavu na základe údajov katastra nehnuteľností.“ Vzhľadom
na vyššie uvedené tak musí byť súčasťou RPS aj údaj o aktuálnych právnych vzťahoch k pozemkom
(t.j. aj o užívateľoch), pričom RPS vypracovaný spoločnosťou Geopoz, s.r.o., so sídlom Komenského
10C, Banská Bystrica 974 01, IČO: 31 628 826 , ktorý bol v zmysle 8 ods. 3 zákona č. 64/1997 Z. z.
zaslaný žalobcovi, obsahuje chybný údaj, nakoľko najmenej jedna osoba uvedená v zozname nežila.

Daný výklad podporuje aj § 8 ods. 4 zákona č. 64/1997 Z.z.: „obvodný pozemkový úrad v doručení
podľa odseku 3 zároveň poučí vlastníka, že môže ponúknuť užívateľovi a záhradkárskej organizácii
odkúpenie stavieb, trvalých porastov a spoločných zariadení nachádzajúcich sa na pozemku v jeho
vlastníctve, a to za cenu rovnajúcu sa výške náhrady uvedenej v § 3 ods. 3 a 4. Túto ponuku doloženú
potvrdením o doručení návrhu kúpnej zmluvy vlastník oznámi obvodnému pozemkovému úradu v lehote

30 dní odo dňa doručenia.“ Ak zákon stanovuje vlastníkovi povinnosť osloviť všetkých užívateľov v
lehote 30 dní odo dňa doručenia výpisu z úvodných podkladov je zjavné, že RPS musí obsahovať
aj označenie právnych vzťahov k pozemkov, t.j. aj zoznam jednotlivých užívateľov s ich identifikáciou
podľa katastrálneho zákona s uvedením pozemkov, ktoré obhospodarujú a aj správne poučenie,
akým spôsobom mal žalobca postupovať pri uplatnení tohto ustanovenia zákona. Žalobcovia doručili

návrh kúpnej zmluvy predsedníčke ZO vypracovaný podľa im dostupných informácií o záhradkároch,
nakoľko RPS neobsahoval úplné a aktuálne informácie o užívateľoch pozemkov, čím si splnili povinnosť
ponúknuť užívateľom a záhradkárskej organizácii odkúpenie stavieb, trvalých porastov a spoločných
zariadení nachádzajúcich sa na pozemkoch v ich vlastníctve, a preto mal správny orgán v súlade s §
8 ods. 5 zákona č. 64/1997 Z. z. konanie zastaviť. Doručenie návrhu kúpnej zmluvy podľa § 8 ods. 4 a

5 žalobcovia oznámili správnemu orgánu v súlade so zákonom. Správny orgán nepovažoval doručenie
návrhu kúpnej zmluvy v súlade s § 8 ods. 4 zákona č. 64/1997 Z. z., avšak správny orgán riadne a
zrozumiteľne nepoučil žalobcov, ako majú postupovať pri aplikácii § 8 zákona č. 64/1997 Z. z. tak, aby
ich konanie bolo podľa názoru správneho orgánu v súlade so zákonom č. 64/1997 Z. z..

11. Žalobcovia platne uplatnili ako námietku proti RPS tú skutočnosť, že v úvodných podkladoch
chýbala informácia, za akých podmienok môžu dostať náhradný pozemok a chýbala v nich špecifikácia
náhradného pozemku. Mali za to, že presná špecifikácia náhradného pozemku by mala byť súčasťou
úvodných podkladov.

12. Uviedli, že ZO bola mestom Detva zriadená ako dočasná na základe Zmluvy o dočasnom užívaní a to
do roku 1997 a záhradkári mali po roku 1997 dať pozemky do pôvodného stavu, nakoľko na pozemkoch
sa plánovala výstavba. Existencia záhradiek výrazne znehodnotila pozemky vo vlastníctve žalobcov.
Žalobcovia nemajú možnosť voľne disponovať so svojim vlastníctvom a sú nútení akceptovať na ich
pozemkoch existenciu stavieb bez právneho titulu k pozemku. Poukázali na čl.150 Rozsudku ESĽP:

„Po prvé, dotknutý štát by mal odstrániť všetky prekážky toho, aby sa nájom pôdy v záhradkových
osadách realizoval za podmienok, ktoré berú do úvahy skutočnú cenu pôdy a súčasné trhové podmienky
v dotknutej lokalite.“ V rámci správneho konania stanovil znalec A. L. v znaleckom posudku č. 2/2013
cenu nájmu na 0,152 € (3,420 * 0,0444444)/m2/rok. Odvtedy záhradkári platia túto sumu až doteraz.
Pri prejednaní námietok žalobcovia žiadali správny orgán, aby dal stanoviť aj hodnotu nájmu. Avšak

žalobcom nebolo vyhovené. Správny orgán a ani ZO vôbec nezaujíma, že nájomné nebolo valorizované
podľa inflácie, či nových znaleckých posudkov.13. Žalovaný v písomnom vyjadrení k žalobe trval na zákonnosti napadnutého rozhodnutia a žalobu
navrhol v celom rozsahu zamietnuť. K jednotlivým žalobným námietkam zaujal nasledovné stanovisko:

14. Žalovaný nesúhlasil s tvrdeniami žalobcov, ktoré sa týkali znaleckého posudku č. 234/2020
vypracovaného A. B. F. a hodnoty pozemkov za m2 určenej týmto znaleckým posudkom. Okresný
úrad Zvolen, pozemkový a lesný odbor zabezpečil v súlade s rozsudkom Najvyššieho súdu SR
č.10Sžr/124/2014 zo dňa 28. 10. 2015 a v zmysle rozhodnutia správneho orgánu č. OU-ZV-
PLO-2019/000535-051 zo dňa 15. 02. 2019 objednávkou č. OU-ZV-PLO1- 2020/000511-058 zo dňa

06. 04. 2020 vyhotovenie nového znaleckého posudku na stanovenie všeobecnej hodnoty pozemkov
nachádzajúcich sa v obvode ZO SZZ č. 26-16 Detva Sídlisko ku dňu obhliadky nehnuteľnosti. Výška
náhradyzapozemkyvpredmetnejZObolastanovenávzmyslezákonač.64/1997Z.z.podľaosobitného
predpisu, vyhláškou MS SR č. 492/2004 Z. z. a znaleckým posudkom č. 234/2020, ktorý vypracoval
A. B. F. na základe zmluvy o dielo č. 01954/2020-ZP-031002/20-00 uzavretej so SPF. Ohodnotenie
nehnuteľností znaleckým posudkom č. 234/2020 bolo vykonané použitím dvoch metód - metódou

polohovej diferenciácie a porovnávacou metódou, pričom znalec určil ako vhodnú metódu na stanovenie
všeobecnej hodnoty pozemkov porovnávaciu metódu, pri ktorej bola určená vyššia všeobecná hodnota
pozemkov. Po vykonaní výpočtov bola znalcom stanovená jednotková hodnota pozemkov použitím
porovnávacej metódy v hodnote 6,67 Eur/m2. Kúpne zmluvy predložené žalobcami sú neskoršieho
dátumu ako kúpne zmluvy použité znalcom A. B. F. pri výpočte hodnoty pozemkov v znaleckom

posudku č. 234/2020 a tiež neskoršieho dátumu ako bolo rozhodnuté správnym orgánom o námietkach
žalobcov. To znamená, že predmetné kúpne zmluvy nemohol znalec zohľadniť pri ohodnotení pozemkov
a vypracovaní znaleckého posudku. Žalovaný nesúhlasí s argumentáciou žalobcov, že na východiskovú
hodnotu nehnuteľnosti vplývajú priamo ceny stavebných materiálov, ktorých zmeny vydáva Štatistický
úrad SR spravidla kvartálne. Toto tvrdenie je možné zohľadniť ak predmetom znaleckého posudku bolo

ohodnotenie stavieb a nie len poľnohospodárskych pozemkov, ktoré sú využívané na záhradkárske
účely. Ohodnotenie pozemkov ku dňu prevodu pozemkov je nereálne, nakoľko deň prevodu v ponímaní
žalobcov, je deň nadobudnutia vlastníctva k pozemkom užívateľmi. V zmysle § 17 zákona č. 64/1997
Z.z. týmto dňom je deň nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o schválení vykonania projektu
pozemkových úprav v samostatnom obvode zriadenej záhradkovej osady. Vypracovanie znaleckého

posudku sa vykonáva v etape úvodných podkladov, po ktorých nasledujú ďalšie etapy a procesné
úkony,vrámciktorýchplynúzákonnélehoty(napr.doručovanievýpisov,zverejnenieverejnouvyhláškou,
možnosť podávania námietok, odvolania proti rozhodnutiam). Z toho dôvodu nie je možné dosiahnuť
žalobcami uvádzanú časovú platnosť znaleckého posudku 3 mesiace. Žalovaný pri argumentácii
žalobcov ohľadom existencie ponúk realitných kancelárii, ktoré ponúkali na predaj podobné pozemky

za omnoho vyššie sumy uviedol, že podobnými pozemkami na účely použitia porovnávacej metódy
pre ohodnotenie pozemkov v obvode zriadenej záhradkovej osady môžu byť len pozemky, ktoré sú
územným plánom určené na rovnaký účel ako ohodnocované pozemky.

15. Ak žalobcovia uvádzali, že súčasťou RPS musí byť aj údaj o aktuálnych právnych vzťahoch k

pozemkov (tj. aj o užívateľoch), žalovaný mal za to, že zoznam užívateľov nie je súčasťou výpisu
z úvodných podkladov. Údaje o užívateľoch nie sú údajmi katastra nehnuteľností, takže neobstojí
argumentácia žalobcov odvolávajúca sa na § 9 ods. 2 registra nového stavu v časti vyhotoveného
projektu pozemkových úprav. Vyhotoveniu projektu pozemkových úprav však predchádza schválenie
úvodných podkladov, ktorými sú RPS vyhotovený na podklade znaleckého posudku a geometrický plán

zriadenej záhradkovej osady. Žalobcovia uvádzajú, že ,,RPS zaslaný žalobcovi obsahuje chybný údaj,
nakoľko najmenej jedna osoba uvedená v zozname nežila”. Žalovaný mal za to, že tvrdenie žalobcov
sa nezakladá na pravde, nakoľko výpisy z návrhu RPS boli doručené všetkým vlastníkom so známym
miestom trvalého pobytu spôsobom do vlastných rúk, s opakovaným doručením (oznámenie č. OU-
ZV- PLO1-2022/000490-073 zo dňa 08. 04. 2022). Všetci vlastníci si oznámenie prevzali, čo potvrdzujú

doklady o prevzatí predmetného oznámenia.

16. Ak žalobcovia namietali, že správny orgán nepovažoval doručenie návrhu kúpnej zmluvy v súlade s §
8 ods. 4 zákona č. 64/1997 Z. z., avšak správny orgán riadne a zrozumiteľne nepoučil žalobcov, ako majú
postupovať pri aplikácii § 8 zákona č. 64/1997 Z. z. tak, aby jeho konanie bolo v súlade so zákonom č.

64/1997 Z. z., žalovaný sa s daným argumentom nestotožnil, nakoľko v oznámení aktualizácie úvodných
podkladov ku konaniu na vysporiadanie vlastníctva k pozemkom v ZO Detva Sídlisko č.26-16 v k.ú.
Detva zo dňa 08. 04. 2022 správny orgán o uvedenej možnosti odkúpenia vlastníkov pozemkov poučil,
pričom uviedol aj skutočnosť, že odkúpenie musí byť ponúknuté minimálne za cenu podľa § 3 ods.3 a 4 zákona. Výška náhrady za stavby a trvalé porasty v ZO musí byť najmenej vo výške určenej
podľa osobitného predpisu, ktorým je Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. Pri uplatnení ponuky odkúpenia
stavieb a porastov vlastníci pozemkov bez predloženia znaleckého posudku nevedia preukázať splnenie

podmienky § 3 ods. 3 písm. a) zákona č. 64/1997 Z. z., t.j. že užívateľom bola ponúknutá minimálna
výška náhrady. O uvedenej skutočnosti správny orgán vlastníkov pozemkov informoval listom č. OU-
ZV-PLO1-2022/000490-077 zo dňa 19. 07. 2022.

17. K tvrdeniu žalobcov, že si platne uplatnili ako námietku proti RPS tú skutočnosť, že v úvodných

podkladoch chýbala informácia, za akých podmienok môžu dostať náhradný pozemok a chýbala v ňom
špecifikácia náhradného pozemku, žalovaný uviedol, že v zmysle § 10 ods. 1 zákona č. 64/1997 Z. z.
správny orgán až pred vyhotovením projektu pozemkových úprav a na základe oznámenia SPF vyzýva
vlastníkov, aby sa v lehote 60 dní vyjadrili, či žiadajú ako vyrovnanie náhradné pozemky v hodnote
pozemku podľa RPS alebo či súhlasia s poskytnutím náhrady v peniazoch.

18. Ďalší účastník konania 1/ vo vyjadrení zo dňa 13. 08. 2024 uviedol, že znalec A. B. F. robil
znalecký posudok podľa platnej vyhlášky č. 213/2017. Základná organizácia Slovenského zväzu
záhradkárov súhlasila so stanovenou jednotkovou cenu pozemku a trvala na pokračovaní konania.
Postup vybavovania úvodných podkladov (geometrický plán a RPS) si v zmysle zákona vyžaduje
určité časové obdobie. Z uvedeného dôvodu nemožno považovať znalecký posudok č. 234/2020 za

starý a taktiež stanovená jednotková cena bola znalcom vypočítaná správne. Znalecký posudok č.
26/2019 bol vypracovaný metódou polohovej diferenciácie, nakoľko znalec nemal dostatok podkladov
na porovnávaciu metódu pre danú lokalitu a typ stavby. Znalec nemusel vedieť, že cez niektoré
nevysporiadané záhradky vedie vodovodné potrubie na pitnú vodu - Veolia, pre starú časť Detvy,
a nie je na to schválené ani vecné bremeno. Uviedol, že v septembri 2018 odkúpilo 22 záhradkárov

od podielového spoluvlastníka v podiele 1/2 k celku dr. M. N., nevysporiadané pozemky za cenu
5,36 eura za m2, určenú znalcom pre celú záhradkovú osadu. Nie je to trhová cena, je to reálny
predaj rovnakých pozemkov v tej istej lokalite. Nemožno porovnávať trhovú cenu odpredaja pozemkov
pre stavebné účely s cenou pozemkov, ktoré sú určené územným plánom mesta Detva na pestovanie
zeleniny a ovocia pre vlastnú spotrebu. Záhradkári platia žalobcom nájomné podľa znaleckého posudku

z roku 2013, no doplatili ho od roku 2011. Nie je pravdou, že nájom záhradkári neplatili a neplatia.
K ponukám realitných kancelárií na odpredaj pozemkov uviedol, že jeden z nich sa nenachádza
v blízkosti záhradkovej osady, jedná sa o stavebný pozemok. Ďalší účastník konania 1/ nesúhlasil
s názorom, že záhradkári záhradné chatky postavili protiprávne, stavali ich v čase, keď pôda patrila JRD,
takže od vtedajších majiteľov pozemkov - žalobcov povolenie nepotrebovali. Notárskou zápisnicou im

boli pridelené súpisné čísla a majú aj list vlastníctva z katastra nehnuteľností. V minulosti boli ponúknuté
majiteľovi pozemkov (dnes už zosnulému otcovi majiteľov – žalobcov) náhradné pozemky, no on s nimi
nikdy nesúhlasil. Aktuálny zoznam užívateľov nevysporiadaných záhradiek v záhradkovej osade bol
spracovaný k 06. 04. 2022 a bol zaslaný na Okresný úrad Zvolen, pozemkový a lesný odbor. Ak niekto
z užívateľov pozemku a vlastníkov nehnuteľností zomrel, jeho meno figurovalo v zozname, v ktorom

je dovtedy kým neprejde dedičské konanie a nehnuteľnosť nie je zapísaná v katastri nehnuteľností
na dediča. Predsedníčke ZO SZZ bola doručená od vlastníkov pozemkov - žalobcov ponuka a návrh
kúpnej zmluvy na odkúpenie stavieb, trvalých porastov a spoločných zariadení s navrhnutými cenami
dňa 31. mája 2022. Predsedníčka na základe rozsahu oprávnenia od splnomocniteľov týchto zastupuje
v konaniach pred Okresným úradom Zvolen vo veci konania o vyporiadaní vlastníckych vzťahov

k pozemkom, na ktorých sa záhradková osada nachádza, a to až do jeho právoplatného ukončenia. Nie
je oprávnená za jednotlivých predávajúcich majiteľov stavieb, trvalých porastov a spoločných zariadení,
ktorých sa návrh kúpnej zmluvy týka, rozhodovať, či s ponúknutou cenou súhlasia. Žalobcovia boli
o tomto informovaní odpoveďou zo dňa 14. 06. 2022. Návrh kúpnej zmluvy by mal byť zaslaný každému
užívateľovi - majiteľovi jednotlivých nehnuteľností jednotlivo. Nikto zo záhradkárov nevedel, kto cenu

určil a akým spôsobom bola výška náhrady stanovená. Ak bola cena určená znalcom, na obhliadke
pri posudzovaní nehnuteľnosti, trvalých porastov a spoločných zariadení mali byť prítomní aj jednotliví
predávajúci záhradkári, t.j. užívatelia pozemkov a majitelia nehnuteľností, čo sa tak nestalo. Užívateľom
pozemkov sú jednotliví záhradkári a týmto mala byť doručená ponuka a návrh kúpnej zmluvy. Na základe
uvedeného preto nemal Okresný úrad Zvolen odbor pozemkový dôvod na zastavenie konania.

19. Žalobcovia v replike uviedli, že v podanej žalobe poukázali na skutočnosť, že jednotková cena za
m2 pozemku bola znaleckým posudkom č. 234/2020 určená podstatne nižšie ako bol určený m2 tohto
pozemku iným znaleckým posudkom ešte v roku 2019. Správne orgány používajú posúdenie pozemkovv záhradkových osadách ako „len poľnohospodárske pozemky, ktoré sú využívané na záhradkárske
účely.“ S týmto pohľadom by sa dalo súhlasiť do účinnosti zákona č. 64/1997 Z.z., dokedy platila zmluva
o dočasnom užívaní s povinnosťou pre záhradkárov dať pozemky po skončení zmluvy do pôvodného

stavu. Spomínaný zákon však zmenil dočasné užívanie na prakticky nevypovedateľné užívanie (nájom).
Tým sa poľnohospodárske pozemky stali natrvalo chatkami so zastavanou plochou a ich záhradkami.
Tiež v prípade prevodu katastrálny úrad zapisuje zastavanú plochu pod chatkami ako zastavanú plochu
a záhradu ako záhradu. Žalovaný a prvostupňový správny orgán dostatočne nevysvetlili, v čom presne
neboli dodržané podmienky zákona či poučenia, na základe akých ustanovení neuznali ponuku na

odkúpenie stavieb, trvalých porastov a spoločných zariadení. V zákone, ani v poučeniach, nie je
uvedené, že návrh kúpnej zmluvy musí byť doručený spolu so znaleckým posudkom, ktorý dá vyhotoviť
vlastník pôdy. Otázkou tiež je, na základe čoho mal správny orgán pochybnosti o ponúknutých cenách,
veď ich neporovnal so žiadnymi inými cenami, napr. od znalca. Nebolo tiež dostatočne vysvetlené,
prečo doručenie návrhu zmluvy jednotlivým záhradkárom prostredníctvom ich štatutárneho zástupcu
správny orgán neakceptoval. Pre vlastníka pozemku je pre rozhodovanie veľmi dôležité vedieť, aká

náhrada za vyvlastnené pozemky je ponúkaná, a to nie len v peniazoch, ale aj v náhradných pozemkoch.
Od roku 2013 záhradkári platia stále rovnaké nájomné. Platby nájomného nevalorizovali v zmysle
posudkov z nasledujúcich rokov, ktoré si v konaniach sami odsúhlasili. Pritom vôbec nejde o trhové
nájomné, nakoľko záhradkári so žalobcami odmietli podpísať akúkoľvek nájomnú zmluvu, ale ide o
minimálne nájomné zo zákona. Konanie sa malo zrušiť aj pre neplnenie si zákonných povinností.

Návrh kúpnej zmluvy bol predsedníčke ZO SZZ doručený ako štatutárovi, aby svojich členov s touto
zmluvou oboznámila obvyklým spôsobom. Nikdy netvrdili, že predsedníčka je oprávnená rozhodovať, či
záhradkári s ponúknutou cenou súhlasia. V danom prípade správny orgán nereflektoval na požiadavky
a námietky žalobcov a žalovaný konštatoval, že „výšku náhrady za pozemok je možné určiť len na
základe znaleckého posudku a nie je možné sa od neho odchýliť“, takže skutočnosť, či znalec určil

znaleckým posudkom č. 234/2020 správne výšku náhrady za pozemok, je podľa jeho názoru evidentne
bezpredmetná. Toto stanovisko správneho orgánu je v rozpore so Správnym poriadkom a princípmi
právneho štátu určenými a garantovanými Ústavou SR.

20. Žalovaný dupliku nepodal.

Konanie pred správnym súdom

21. Správny súd rozhodol vo veci bez nariadenia pojednávania a rozsudok verejne vyhlásil dňa 16. 07.
2025, keďže účastníci nežiadali nariadenie pojednávania a ani správny súd nevzhliadol iný dôvod na
jeho nariadenie podľa § 107 ods. 1 SSP. Správny súd po oboznámení sa so žalobou, s vyjadrením
žalovaného, ďalšieho účastníka konania 1/ ako aj s pripojeným administratívnym spisom predloženým

žalovaným dospel k záveru, že žaloba bola podaná dôvodne a je potrebné jej priznať úspech.

22. Žalobcovia v správnej žalobe namietali, že znalecký posudok č. 234/2020 nestanovil výšku ceny
pozemkov za m2 správne a táto cena nebola primeraná k trhovej cene majetku a už vôbec nie ku
dňu prevodu majetku, tak ako to stanovil rozsudok Najvyššieho súdu SR sp. zn. 10Sžr/124/2014,

ktorým bolo zrušené rozhodnutie žalovaného č. 2013/00290 zo dňa 19. 09. 2013 ako aj rozhodnutie
Obvodného pozemkového úradu vo Zvolene č. OP 2013/000925 zo dňa 27. 06. 2013 vo veci námietok
podaných B. C. (právnym predchodcom žalobcov 1/ a 2/) proti výpisu z RPS na pozemky nachádzajúce
sa v záhradkovej osade ZO-SZZ č. 26-16 Detva – Sídlisko v katastrálnom území G., okres G. (pozn.
správneho súdu: citovaným rozsudkom bol zároveň vyslovený záväzný právny názor pre správny orgán,

aby dôsledne rešpektoval ustanovenia novely zákona č. 64/1997 Z. z. a zvlášť dbal na rešpektovanie
ustanovení novely vykonanej zákonom č. 57/2011 Z. z., taktiež aby rešpektoval príslušné ustanovenia
zákona č. 71/1967 Zb. v znení neskorších predpisov a v novom konaní sa dôsledne zaoberal tvrdeniami
a námietkami žalobcu). Žalobcovia 1/ a 2/ dôvodili, že už v administratívnom konaní preukazovali značný
rozdiel medzi cenou pozemku za m2 stanovenou znaleckým posudkom č. 26/2019 (t.j. 13,70 EUR/m2),

ktorý na ich žiadosť vypracoval A. F. H. a znaleckým posudkom č. 234/2020 (t.j. 6,67 EUR/m2), ktorý
vypracoval znalec A. B. F..23. Správny súd konštatuje, že táto námietka žalobcov je dôvodná. Žalobcovia v správnom konaní
predložili súkromný znalecký posudok, ku ktorému sa prvostupňový správny orgán a žalovaný
žiadnym spôsobom nevyjadrili. Tento postup podľa názoru správneho súdu nie je v súlade s § 3

ods. 5 Správneho poriadku, podľa ktorého správny orgán musí spoľahlivo zistiť skutkový stav veci.
Po preskúmaní prvostupňového rozhodnutia a rozhodnutia žalovaného správny súd zistil, že správne
orgány konštatovali, že znalecký posudok č. 234/2020 je vypracovaný v zmysle rozhodnutia správneho
orgánu č. OU-ZV-PLO-2019/000535-051 zo dňa 15. 02. 2019, výška náhrady za pozemky v predmetnej
záhradkárskej osade bola stanovená v zmysle zákona č. 64/1997 Z. z. podľa vyhlášky Ministerstva

spravodlivosti SR č. 492/2004 Z. z. a za vyhotovenie každého znaleckého posudku zodpovedá znalec a
nie správny orgán a teda správny orgán nemôže posudzovať správnosť znaleckého posudku (rozsudok
Najvyššieho súdu SR sp. zn. 6 Sžo 150/2009).

24. Správny súd v tejto súvislosti poukazuje na uznesenie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 10Sžrk/12/2018
zo dňa 30. 01. 2019, ktorým bol potvrdený rozsudok Krajského súdu v Košiciach sp. zn. 7S/43/2015

zo dňa 20. 12. 2017. V tam prejednávanej veci žalobcovia uplatnili obdobné námietky ako žalobcovia
1/ a 2/, a to námietku nesúhlasu s ohodnotením nehnuteľnosti v ZO znaleckým posudkom, keďže podľa
ich názoru bola cena nehnuteľnosti na základe znaleckého posudku podhodnotená, ďalej uviedli,
že predmetná lokalita má podľa nich vyššiu hodnotu a je preto potrebné vypracovať kontrolný znalecký
posudok a nesúhlasili s navrhnutou kúpnou cenou, keďže podľa ich názoru išlo o lukratívne pozemky

nachádzajúce sa v priemyselnej zóne, kde je veľký záujem o ich kúpu zo strany podnikateľov. V tejto
veci si prvostupňový správny orgán po prerokovaní námietok žalobcov k pripomienkam k znaleckému
posudku vyžiadal stanovisko znalca, ktorý potvrdil správnosť a objektívnosť spracovaného posudku,
čo bolo zaslané na vedomie aj žalobcom. Podkladom pre vydanie prvostupňového rozhodnutia bol
vypracovaný register pôvodného stavu a znalecký posudok, z ktorého tento register vychádzal. Znalec

sa vo svojom stanovisku zaoberal aj námietkami, ktoré sa týkali určenia jednotlivých koeficientov
pre stanovenie všeobecnej hodnoty pozemkov v obvode záhradkovej osady a zotrval na správnosti
svojho posudku (bol 11. a 12. rozsudku Krajského súdu v Košiciach sp. zn. 7S/43/2015 zo dňa 20.
12. 2017). Kasačný súd sa stotožnil so záverom krajského súdu, že správne orgány dostatočne zistili
skutkový stav a vyvodili z neho správny právny záver (bod 19. uznesenia Najvyššieho súdu SR sp. zn.

10Sžrk/12/2018 zo dňa 30. 01. 2019). Z uvedeného vyplýva, že kasačný súd odobril postup správneho
orgánu, ktorý si po prerokovaní námietok žalobcov vyžiadal stanovisko znalca k jeho pripomienkam
k znaleckému posudku, ktorý v liste zo dňa 08. 12. 2014 potvrdil správnosť a objektívnosť spracovaného
posudku.

25. V prejednávanej veci sa však správne orgány obmedzili na konštatovanie súladu predmetného
znaleckého posudku so zákonom a vyhláškou. Prvostupňový správny orgán podľa názoru správneho
súdu riadne neodstránil nejasnosti, ktoré vyvstali z námietok žalobcov proti znaleckému posudku,
ktoré mohol objasniť stanoviskom znalca, prípadne vyhotovením kontrolného znaleckého posudku.
Rovnako sa žalovaný vôbec nezaoberal konkrétnymi odvolacími námietkami žalobcov ohľadom časovej

platnosti znaleckého posudku č. 234/2020, neadekvátnosťou ceny pozemkov za m2, ktorá bola
stanovená znaleckým posudkom č. 234/2020 a trhovými cenami pozemkov v danej lokalite (poukaz
na ponuky realitných kancelárií), a nezaoberal sa ani námietkou nesprávneho použitia koeficientu
povyšujúcich faktorov, ktorý mal mať podľa žalobcov vyššiu hodnotu ako stanovil znalec v znaleckom
posudku č. 234/2020. Postupom správnych orgánov podľa názoru správneho súdu tak neboli rozptýlené

pochybnosti žalobcov 1/ a 2/, z ktorých bolo zrejmé, že považujú ohodnotenie ceny pozemkov za
neprimerané a v rozpore s Rozsudkom ESĽP zo dňa 27. 11. 2007.

26. Po preskúmaní ďalších žalobných námietok, súd konštatoval, že tieto nepovažoval za dôvodné.

27. Správny súd nepovažoval za dôvodnú argumentáciu žalobcov, že znalecký posudok by mal byť
časovo platný maximálne 3 mesiace s poukazom na východiskovú hodnotu nehnuteľností, na ktorú
priamo vplývajú ceny stavebných materiálov, ktorých zmeny vydáva Štatistický úrad SR, t.j. spravidla
kvartálne a súhlasí s vyjadrením žalovaného, že uvedené tvrdenie je možné zohľadniť ak predmetom
znaleckého posudku je ohodnotenie stavieb a nie poľnohospodárskych pozemkov, ktoré sú využívané

na záhradkárske účely. Vypracovanie znaleckého posudku sa vykonáva v etape úvodných podkladov,
po ktorých nasledujú ďalšie etapy a procesné úkony, v rámci ktorých plynú zákonné lehoty (napr.
doručovanie výpisov, zverejnenie verejnou vyhláškou, možnosť podávania námietok, odvolania protirozhodnutiam). Z toho dôvodu nie je možné dosiahnuť žalobcami uvádzanú časovú platnosť znaleckého
posudku 3 mesiace.

28. Súd si osvojil záver správneho orgánu, že RPS zostavovaný v zmysle § 8 ods. 2 zákona č.
64/1997Z.z.riešivlastníckevzťahyparcielvobvodeZZO,t.j.pôvodnýchvlastníkov.Zoznamyužívateľov
s parcelami sa uvádzajú až v registri nového stavu. RPS tvoria len pôvodní vlastníci pred projektom
pozemkových úprav. Zostavený RPS teda v podstate zodpovedá aj požiadavke ustanovenia § 9
ods. 2 zákona č. 330/1991 Zb., avšak vo vzťahu k vlastníckym vzťahom vlastníkov parciel a nie

užívateľov. Súd sa teda nestotožnil s konštatovaním žalobcu, podľa ktorého RPS musí obsahovať
aj označenie jednotlivých užívateľov s uvedením pozemkov, ktoré obhospodarujú, inak povedané
zo zákonom stanovenej možnosti osloviť užívateľov nevyplýva zákonná povinnosť uvádzať v RPS
označenie jednotlivých užívateľov.

29. Súd sa stotožňuje so stanoviskom žalovaného k žalobnej námietke ohľadne postupu správneho

orgánu vrátane poučovacej povinnosti žalobcov pri odkúpení stavieb, trvalých porastov a spoločných
zariadení nachádzajúcich sa na pozemku v ich vlastníctve, ktorý uviedol, že v oznámení aktualizácie
úvodných podkladov ku konaniu na vysporiadanie vlastníctva k pozemkom v ZO Detva Sídlisko č.26-16
v k.ú. G. zo dňa 08. 04. 2022 správny orgán o uvedenej možnosti odkúpenia vlastníkov pozemkov (t.j.
žalobcov 1/ a 2/) poučil, pričom uviedol aj skutočnosť, že odkúpenie musí byť ponúknuté minimálne

za cenu podľa § 3 ods. 3 a 4 zákona č. 64/1997 Z. z., t.j. výška náhrady za stavby a trvalé porasty
v ZO musí byť najmenej vo výške určenej podľa osobitného predpisu, ktorým je vyhláška MS SR č.
492/2004 Z.z. Z ustanovenia § 8 ods. 4 zákona č. 64/1997 Z. z. vyplýva právo vlastníka osloviť všetkých
užívateľov, pričom ak vlastník chce toto právo využiť, je v jeho záujme užívateľov zistiť. Je pritom na
vlastníkovi, akým spôsobom zistí užívateľov, aby mohol svoje právo realizovať. Postup žalobcov, ktorí

doručili predsedníčke ZO SZZ ponuku a návrh kúpnej zmluvy na odkúpenie stavieb, trvalých porastov
a spoločných zariadení s navrhnutými cenami nebol v súlade so zákonom č. 64/1997 Z.z. Správny
súd preto považoval postup správneho orgánu, ktorý nezastavil konanie na základe návrhu žalobcov
v zmysle § 8 ods. 5 zákona č. 64/1997 Z. z., za správny, keďže nebolo preukázané splnenie zákonných
podmienok pre zastavenie konania.

30. Pokiaľ žalobcovia namietali, že v úvodných podkladoch chýbala informácia, za akých podmienok
môžu žalobcovia dostať náhradný pozemok a chýbala v ňom špecifikácia náhradného pozemku a mali
zato, že presná špecifikácia náhradného pozemku by mala byť súčasťou úvodných podkladov, správny
súd uvádza, že v tomto štádiu konania, správny orgán nemá povinnosť špecifikovať náhradný pozemok.

Uvedená informácia je súčasťou druhej etapy záhradkových pozemkových úprav, ktorá začína výzvou
správneho orgánu adresovanou vlastníkom pozemkov, aby sa títo vyjadrili k forme vyrovnania, t. j. či
požadujú náhradné pozemky alebo náhradu v peniazoch. Predpokladom tejto výzvy je predchádzajúce
oznámenie Slovenského pozemkového fondu o tom, že v tom istom okrese, ako je zriadená záhradková
osada, sa nachádzajú pozemky primerané pozemkom v záhradkovej osade, ktoré možno poskytnúť ako

náhradné pozemky (§ 7 ods. 5 a § 10 ods. 1 a 2 zákona č. 64/1997 Z. z.). Uvedené vyplýva aj zo znenia
ust. § 8 ods. 2 zákona č. 64/1997 Z. z., v ktorom je výslovne uvedené, že úvodné podklady pozostávajú
len z geometrického plánu a registra pôvodného stavu, ktorého súčasťou je výška náhrady za pozemok
v zriadenej záhradkovej osade v peniazoch podľa osobitného predpisu, ktorú určí obvodný pozemkový
úrad na základe znaleckého posudku.

31. Pokiaľ žalobcovia namietali platenie nájomného a jeho výšku užívateľmi záhrad, ktorú považovali za
podhodnotenú, túto námietku správny súd nepovažoval za dôvodnú, keďže sa netýkala a nemala žiadny
konkrétny súvis s administratívnym konaním, v ktorom žalobcovia podali námietky voči výpisu z RPS,
ktorého predmetom nebola zmena vo výške platenia nájomného a o tejto skutočnosti nebol správny

orgán v predmetnom konaní ani oprávnený rozhodnúť.

32. Na základe vyššie uvedených skutočností správny súd zrušil napadnuté ako aj prvostupňové
rozhodnutie a vec vrátil prvostupňovému správnemu orgánu na ďalšie konanie a rozhodnutie. Úlohou
správneho orgánu bude v ďalšom konaní dôsledne sa zaoberať námietkami nesúhlasu žalobcov

s ohodnotením nehnuteľností v ZO znaleckým posudkom č. 234/2020. Bude preto potrebné vyžiadať si
na daný účel stanovisko znalca, ktorý vyhotovil znalecký posudok č. 234/2020, resp. zvážiť vhodnosť
vypracovania kontrolného znaleckého posudku. Rovnako bude úlohou správnych orgánov riadne sazaoberať predloženými dôkazmi žalobcov (ponuky realitnej kancelárie XEMAR, verejná obchodná súťaž
vyhlásená mestom Detva v roku 2015) a rozhodnúť na základe spoľahlivo zisteného skutkového stavu.

33. Vzhľadom na to, že žalobcovia boli v konaní úspešní, správny súd im priznal úplnú náhradu dôvodne
vynaložených trov konania podľa § 167 ods. 1 SSP. Žalovanému a ďalším účastníkom konania náhradu
trov konania nepriznal, nakoľko na priznanie náhrady trov neboli splnené zákonné dôvody podľa § 168
a § 169 SSP. O výške náhrady trov konania rozhodne správny súd po právoplatnosti tohto rozhodnutia
samostatným uznesením.

34. Toto rozhodnutie prijal senát správneho súdu pomerom hlasov 3:0.
1. Toto rozhodnutie prijal senát správneho súdu pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu je prípustná kasačná sťažnosť na Správny súd v Banskej Bystrici v lehote 1
mesiac od doručenia rozhodnutia. O kasačnej sťažnosti rozhoduje Najvyšší správny súd Slovenskej

republiky. Kasačná sťažnosť podaná v listinnej podobe musí byť podaná v potrebnom počte vyhotovení
(§ 56 ods. 3 SSP).

Podľa § 445 ods. 1, 2 SSP, (1) V kasačnej sťažnosti sa musí okrem všeobecných náležitostí podania
podľa § 57 uviesť

a) označenie napadnutého rozhodnutia,
b) údaj, kedy napadnuté rozhodnutie bolo sťažovateľovi doručené,
c) opísanie rozhodujúcich skutočností, aby bolo zrejmé, v akom rozsahu a z akých dôvodov podľa § 440
sa podáva (ďalej len "sťažnostné body"),
d) návrh výroku rozhodnutia (sťažnostný návrh).

(2) Sťažnostné body možno meniť len do uplynutia lehoty na podanie kasačnej sťažnosti.

Podľa § 449 ods. 1, 2 SSP, (1) Sťažovateľ alebo opomenutý sťažovateľ musí byť v konaní o kasačnej
sťažnosti zastúpený advokátom. Kasačná sťažnosť a iné podania sťažovateľa alebo opomenutého
sťažovateľa musia byť spísané advokátom.

(2) Povinnosti podľa odseku 1 neplatia, ak
a) má sťažovateľ alebo opomenutý sťažovateľ, jeho zamestnanec alebo člen, ktorý za neho na
kasačnom súde koná alebo ho zastupuje, vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) ide o konania o správnej žalobe podľa § 6 ods. 2 písm. c) a d),
c) je žalovaným Centrum právnej pomoci.