Rozsudok – Obchodné záväzkové vzťahy ,
Zmeňujúce Judgement was issued on Tuesday, July 29, 2025

Súd: Krajský súd Košice
Spisová značka: 2Cob/51/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8816208245
Dátum vydania rozhodnutia: 29. 07. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Natália Štrkolcová

ECLI: ECLI:SK:KSKE:2025:8816208245.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Košiciach v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Natálie Štrkolcovej a členov

senátu JUDr. Igora Ragana a JUDr. Adriána Pažúra, v spore žalobcu: DD REAL INVEST a. s., so sídlom
Pod Strážami 13/A, 831 01 Bratislava, IČO: 00 594 385, zastúpeného JUDr. Jozefom Boledovičom,
Úzka 578/4, 900 41 Rovinka, proti žalovanému: KERIMAX s. r. o., so sídlom Južná trieda 72, 040 11
Košice–mestskáčasťJuh,IČO:35894741,zastúpenému:AdvokátskakanceláriaJUDr.DanielBlyšťan
s.r.o., so sídlom Thurzova 3367/6A, 040 01 Košice – mestská časť Staré Mesto, IČO: 47 231 785,
o zaplatenie 27.070,57 eur s príslušenstvom, o odvolaní žalobcu proti rozsudku Okresného súdu Vranov
nad Topľou, č. k. 7Cb/109/2016 – 959 zo dňa 28. apríla 2023 a odvolaní žalovaného proti výroku II.

rozsudku Okresného súdu Vranov nad Topľou, č. k. 7Cb/109/2016 – 959 zo dňa 28. apríla 2023, takto

r o z h o d o l :

I. M e n í rozsudok Okresného súdu Vranov nad Topľou, č. k. 7Cb/109/2016 – 959 zo dňa 28. apríla 2023
tak, že žalovaný je povinný zaplatiť žalobcovi 27.070,57 eur s úrokmi z omeškania vo výške 8 % ročne
zo sumy 10.426,58 eur od 14.10.2016 do 30.5.2017, zo sumy 2.788,38 eur od 31.5.2017 do zaplatenia,
zo sumy 2.032,61 eur od 16.10.2016 do zaplatenia, zo sumy 302,56 eur od 15.11.2016 do zaplatenia,
zo sumy 10.426,58 eur od 15.1.2017 do zaplatenia, zo sumy 302,56 eur od 17.2.2017 do zaplatenia,
zo sumy 6.951,04 eur od 14.4.2017 do zaplatenia, zo sumy 2.032,57 eur od 14.4.2017 do zaplatenia,

zo sumy 201,70 eur od 14.5.2017 do zaplatenia, zo sumy 2.032,57 eur od 25.8.2017 do zaplatenia a to
všetko do troch dní odo dňa právoplatnosti tohto rozsudku a žalobca má proti žalovanému nárok na
náhradu trov konania pred súdom prvej inštancie v plnom rozsahu.

II. Žalobca má proti žalovanému nárok na náhradu trov odvolacieho konania v plnom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Súd prvej inštancie odvolaním napadnutým rozsudkom žalobu zamietol (výrok I.) a žalobcovi priznal
proti žalovanému nárok na náhradu trov konania v rozsahu 12 % (výrok II.).

2. Rozhodol tak o žalobe, ktorou žalobca po jej čiastočnom späťvzatí (konanie v časti o zaplatenie
sumy 33.777,11 eur s úrokmi z omeškania vo výške 8 % ročne zo sumy 9.000,50 eur od 12.4.2016
do zaplatenia, zo sumy 2.032,57 eur od 23.4.2016 do zaplatenia, zo sumy 302,56 eur od 14.5.2016
do zaplatenia, zo sumy 2.032,57 eur od 24.6.2016 do zaplatenia, zo sumy 10.426,58 eur od 15.7.2016
do zaplatenia, zo sumy 302,56 eur od 15.8.2016 do zaplatenia, zo sumy 2.032,57 eur od 25.9.2016
do zaplatenia bolo právoplatne zastavené výrokom I. rozsudku Okresného súdu Vranov nad Topľou č.
k. 7Cb/109/2016 – 252 zo dňa 28. júna 2018) navrhol, aby súd uložil žalovanému povinnosť zaplatiť

žalobcovi 27.070,57 eur s úrokmi z omeškania vo výške 8 % ročne zo sumy 10.426,58 eur od 14.10.2016
do 30.5.2017, zo sumy 2.788,38 eur od 31.5.2017 do zaplatenia, zo sumy 2.032,61 eur od 16.10.2016
do zaplatenia, zo sumy 302,56 eur od 15.11.2016 do zaplatenia, zo sumy 10.426,58 eur od 15.1.2017
do zaplatenia, zo sumy 302,56 eur od 17.2.2017 do zaplatenia, zo sumy 6.951,04 eur od 14.4.2017do zaplatenia, zo sumy 2.032,57 eur od 14.4.2017 do zaplatenia, zo sumy 201,70 eur od 14.5.2017 do
zaplatenia, zo sumy 2.032,57 eur od 25.8.2017 do zaplatenia a nahradiť žalobcovi trovy konania. Žalobu
odôvodnil tým, že žalobca dňa 10.1.2005 (v tom čase podnikajúci pod obchodným menom KERIMAX

a.s. Košice) uzavrel so spoločnosťou W.A.W. spol. s r.o., so sídlom Mlynské lúky 17, 821 05 Bratislava,
IČO: 31 340 318 Nájomnú zmluvu č. 4/WAW/NAJ, predmetom ktorej bol nájom priestorov vo viacerých
nehnuteľnostiach špecifikovaných v článku 1 (predmet nájmu) predmetnej zmluvy. Žalovaný (v tom
čase podnikajúci pod obchodným menom OFFICE NO.2 s.r.o.) uzavrel so spoločnosťou predávajúceho
W.A.W. spol. s r.o. Zmluvu o predaji časti podniku zo dňa 1.4.2014, ktorou od predávajúceho odkúpil

Stredisko 310 v Košiciach, vrátane všetkých práv a záväzkov z nájomnej zmluvy č. 4/WAW/NAJ týkajúce
sa priestorov a pozemkov v meste Košice. Spoločnosť žalovaného dňom 5.4.2014 zmenila obchodné
meno na KERIMAX s.r.o. Spoločnosť žalovaného sa na základe Zmluvy o predaji časti podniku stala
dňom 1.4.2014 nájomcom predajne vo výmere 620 m2, skladu o výmere 700 m2 a administratívneho
+ sociálneho zariadenia o výmere 410 m2 v nehnuteľnostiach v k. ú. Košice - Južné mesto, vrátane
pozemkov zapísaných na LV č. XX XXX. Skutočnosť, že došlo k prechodu práv a záväzkov z nájomnej

zmluvy žalobca žalovanému potvrdil listom zo dňa 11.4.2014 a sporové strany uzavreli dodatok č. 9
k nájomnej zmluve. Žalovaný sa tak dňom 1.4.2014 stal novým nájomcom nebytových priestorov a
vstúpil do ich užívania. Žalovaný ako nájomca bol povinný uhrádzať nájomné a všetky náhrady spojené
s nájmom na základe vystavených faktúr. Žalobca tvrdil, že žalovaný mu ku dňu tejto žaloby dlhoval na
základe splatných faktúr, a to faktúry č. 20600191, splatnej dňa 11.4.2016 sumu 9.000,50 eur; faktúry

č. 20600198, splatnej dňa 22.4.2016 sumu 2.032,57 eur; faktúry č. 20600266, splatnej dňa 13.5.2016
sumu 302,56 eur; faktúry č. 20600320, splatnej dňa 23.6.2016 sumu 2.032,57 eur; faktúry č. 20600375,
splatnej dňa 14.7.2016 sumu 10.426,58 eur; faktúry č. 20600436, splatnej dňa 14.8.2016 sumu 302,56
eur; faktúry č. 20600510, splatnej dňa 24.9.2016 sumu 2.032,57 eur; faktúry č. 20600554, splatnej
dňa 13.10.2016 sumu 10.426,58 eur a faktúry č. 20600555, splatnej dňa 15.10.2016 sumu 2.032,61

eur, teda spolu neuhradil dlžnú sumu 38.589,10 eur. Žalobca uzavrel, že žalovaný dlh nezaplatil ani
po opakovaných výzvach zo dňa 3.7.2016 a 5.9.2016. E-mailom zo dňa 13.09.2016 oznámil žalovaný
žalobcovi, že dlh uhradí do konca septembra 2016, čo ale nespravil. Žalobca považoval stanovisko
žalovaného za uznanie dlhu.

3. Žalovaný navrhol žalobu zamietnuť. Proti nároku žalobcu nebola zo strany žalovaného vznesená
procesná obrana, že nájomné nebolo žalobcom žalovanému účtované v súlade so zákonom, resp. že
by bolo žalovaným zaplatené, ale žalovaný sa bránil započítacím prejavom, keď tvrdil, že zo strany
žalovaného na predmete nájmu boli vykonané úpravy, ktoré viedli k jeho zhodnoteniu. Poukázal, že
z nájomnej zmluvy vyplýva, že akákoľvek úprava, resp. rekonštrukcia na predmete nájmu mala byť

vykonaná len so súhlasom žalobcu, na náklady žalovaného s tým, že po skončení nájmu mal byť
predmet nájmu uvedený do pôvodného stavu. Žalovaný tvrdil, že pri skončení nájmu chcel predmet
nájmu uviesť do pôvodného stavu, ale žalobca mu pri prehliadke priestorov, pri vykonaní vypratávania
oznámil, že prenajaté nebytové priestory nemá dávať do pôvodného stavu, ktorú požiadavku žalobcu
žalovaný rešpektoval. Preto žalovaný upustil od vrátenia predmetu nájmu do pôvodného stavu a uplatnil

si započítaciu námietku v rozsahu žalovanej sumy z titulu zhodnotenia veci (predmetu nájmu).

4. Súd prvej inštancie uznesením č. k. 7Cb/109/2016-198 zo dňa 2.2.2018 spojil na spoločné konanie
konania vedené pred Okresným súdom Vranov nad Topľou pod sp. zn. 7Cb/109/2016 a sp. zn.
8Cb/76/2017 s tým, že budú vedené pod sp. zn. 7Cb/109/2016. Uviedol, že v konaní sp. zn. 8Cb/76/2017

súd prejednáva žalobu žalobcu DD REAL INVEST a.s., proti žalovanému KERIMAX s.r.o., o zaplatenie
sumy 38.598,10 eur s prísl. Ako vyplýva zo spisov zn. 7Cb/109/2016 a zn. 8Cb/76/2017, konania sa
týkajú tých istých strán, nároky žalobcu spolu skutkovo súvisia. Skutková súvislosť uplatnených nárokov
je totožná a vychádzajú z tej istej zmluvy. V oboch konaniach je potrebné posúdiť tie isté rozhodujúce
skutočnosti a konania sa navyše týkajú tých istých strán. V jednotlivých konaniach sú uplatnené rôzne

faktúry, avšak všetky tieto faktúry sú vystavené na základe zmluvy č. 4/WAW/NAJ.

5. Súd prvej inštancie rozsudkom č. k. 7Cb/109/2016 – 252 zo dňa 28. júna 2018 rozhodol, že konanie
o zaplatenie 33.777,11 eur s úrokmi z omeškania vo výške 8 % ročne zo sumy 9.000,50 eur od
12.4.2016 do zaplatenia, zo sumy 2.032,57 eur od 23.4.2016 do zaplatenia, zo sumy 302,56 eur od

14.5.2016 do zaplatenia, zo sumy 2.032,57 eur od 24.6.2016 do zaplatenia, zo sumy 10.426,58 eur
od 15.7.2016 do zaplatenia, zo sumy 302,56 eur od 15.8.2016 do zaplatenia, zo sumy 2.032,57 eur
od 25.09.2016 do zaplatenia zastavuje (výrok I.); žalovaný je povinný zaplatiť žalobcovi 27.070,57 eur
s úrokmi z omeškania vo výške 8 % ročne zo sumy 10.426,58 eur od 14.10.2016 do 30.5.2017, zosumy 2.788,38 eur od 31.5.2017 do zaplatenia, zo sumy 2.032,61 eur od 16.10.2016 do zaplatenia,
zo sumy 302,56 eur od 15.11.2016 do zaplatenia, zo sumy 10.426,58 eur od 15.1.2017 do zaplatenia,
zo sumy 302,56 eur od 17.2.2017 do zaplatenia, zo sumy 6.951,04 eur od 14.4.2017 do zaplatenia,

zo sumy 2.032,57 eur od 14.4.2017 do zaplatenia, zo sumy 201,70 eur od 14.5.2017 do zaplatenia,
zo sumy 2.032,57 eur od 25.8.2017 do zaplatenia a to v lehote troch dní od právoplatnosti rozsudku
(výrok II.) a žalobcovi priznal proti žalovanému nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 % (výrok
III.). Súd prvej inštancie v označenom rozsudku uviedol, že v nájomnej zmluve, ktorá bola uzavretá
na obdobie jedného mesiaca, a to jún 2016 je uvedené, že žalovaný sa vzdáva akýchkoľvek vecných

ako aj právnych nárokov z titulu nájmu. Na základe uvedeného preto súd prvej inštancie vyhodnotil
daný právny stav tak, že ak v zmluve je uvedené, že po skončení nájmu nájomca je povinný predmet
nájmu vrátiť do pôvodného stavu, táto zmluva nebola zmenená, resp. nebol k nej doplnený akýkoľvek
dodatok, len jednostranné vyhlásenie, ktoré nie je podpísané žalovaným, súd to nemohol posúdiť ako
zmenu pôvodnej zmluvy, v ktorej bolo uvedené, že po skončení nájmu je predmet nájmu povinný vrátiť
do pôvodného stavu. Preto obranu žalovaného, že na pokyn žalobcu predmet nevrátil do pôvodného

stavu, nepovažoval za dôvodnú, lebo nebolo preukázané, že by sa takto dohodli písomne žalobca so
žalovaným. Preto, ak žalovaný mal povinnosť vrátiť vec do pôvodného stavu, k čomu nepristúpil, nie je
možné teraz uplatňovať tento nárok z titulu zhodnotenia stavby. Na základe uvedeného preto súd prvej
inštancie obranu žalovaného nepovažoval za dôvodnú a po zohľadnení čiastočného späťvzatia žaloby
vyhovel žalobe v celom rozsahu a žalobcovi priznal nárok na náhradu trov konania v plnom rozsahu.

6. Proti výrokom II. a III. rozsudku č. k. 7Cb/109/2016 – 252 zo dňa 28. júna 2018 podal odvolanie
žalovaný, o ktorom odvolaní rozhodol Krajský súd v Prešove ako súd odvolací uznesením č. k.
3Cob/72/2018 – 290 zo dňa 14. marca 2019 tak, že rozsudok súdu prvej inštancie v odvolaním
napadnutej časti zrušil a v tejto časti vrátil vec súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie.

V zrušujúcom uznesení uviedol, že z vyjadrení žalovaného počas konania, z jeho záverečného prednesu
aj z odvolania vyplýva, že procesná obrana žalovaného bola postavená na postupe podľa § 667
Občianskeho zákonníka a v tej súvislosti s poukázaním na Záznam o prehliadke zo dňa 1.6.2017.

7. Súd prvej inštancie ani počas konania, ani v napadnutom rozhodnutí sa nevysporiadal s touto

obranou žalovaného, prečo nie je možné započítací prejav žalovaného posúdiť podľa ust. § 667
zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka (ďalej len „Občiansky zákonník“), ktorý upravuje zmeny
na prenajatej veci a z akého dôvodu považuje Záznam o prehliadke zo dňa 1.6.2017, a z toho
vyplývajúci pokyn žalobcu, aby žalovaný vypratal nebytové priestory do pôvodného stavu, za právne
irelevantný. Argumentáciu súdu prvej inštancie k tejto procesnej obrane v odvolaním napadnutom

rozsudku považoval odvolací súd za nepostačujúcu. S poukazom na vyššie uvedené konštatoval, že je
nesporné, že súd prvej inštancie pochybil, ak vo veci vyhlásil rozsudok dňa 28. júna 2018, ktorým v časti
uložil žalovanému povinnosť zaplatiť žalobcovi sumu 27.070,57 eur s príslušenstvom, keď nezohľadnil
započítací úkon žalovaného s odkazom na neunesenie dôkazného bremena žalovaným (tým, že neurčil,
ktoré skutkové tvrdenia považuje za sporné), čím porušil zákonom dané procesné práva žalovaného pre

ďalší jeho procesný postup v kontradiktórnom sporovom konaní, najmä vytvorenie priestoru žalovanému
na uplatnenie primeraných prostriedkov procesného útoku (procesnej obrany) vo vzťahu k ochrane
jeho subjektívnych práv a oprávnených záujmov. Preto rozsudok súdu prvej inštancie v odvolaním
napadnutom rozsahu zrušil podľa § 389 ods. 1 písm. b) zákona č. 160/2015 Z. z. Civilného sporového
poriadku (ďalej len „CSP“) a v zrušenom rozsahu vrátil vec súdu prvej inštancie na ďalšie konania a nové

rozhodnutie.

8.Povrátenívecinaďalšiekonanieanovérozhodnutiemalsúdprvejinštancievykonanýmdokazovaním
preukázané, že dňa 10.1.2005 uzatvoril prenajímateľ KERIMAX a.s. s nájomcom W.A.W. spol. s
r.o. Nájomnú zmluvu č. 4/WAW/NAJ, predmetom ktorej bol nájom nehnuteľností zapísaných na LV

č. XX XXX, k. ú. Košice – Južné Mesto. V bode 4.4. tejto zmluvy sa zmluvné strany dohodli, že
nájomca je oprávnený vykonávať zmeny predmetu prenájmu, vrátane úprav jeho vnútorného vybavenia,
ktoré patrí prenajímateľovi iba s predchádzajúcim písomným súhlasom prenajímateľa, ktorý nemôže
byť bez vážneho dôvodu odmietnutý. Súhlas prenajímateľa nie je nutný na umiestnenie reklamného
alebo informačného zariadenia. Podľa bodu 4.6. zmluvy, po skončení doby podnájmu je nájomca

povinný odovzdať predmet nájmu prenajímateľovi v stave, v ktorom ho od prenajímateľa pri začatí
nájmu prevzal, s prihliadnutím k bežnému opotrebeniu. Z dodatku č. 9 k nájomnej zmluve č. 4/WAW/
NAJ zo dňa 10.1.2005 súdu prvej inštancie vyplynulo, že na základe Zmluvy o predaji časti podniku,
na základe ktorej kupujúci OFFICE No.2 s.r.o. (t. č. KERIMAX s.r.o. Vranov nad Topľou) získal odpredávajúceho W.A.W. spol. s r.o. Bratislava pobočku (stredisko) W.A.W. v Košiciach, vrátane všetkých
práv a záväzkov z nájomnej zmluvy č. 4/WAW/NAJ zo dňa 10.01.2005 a jej dodatkov, v časti týkajúcej sa
pozemkov a priestorov v meste Košice, spoločnosť KERIMAX s.r.o. sa s účinnosťou od 1.4.2014 stala

novým nájomcom nehnuteľnosti v Košiciach. Ročné nájomné za prenajaté nehnuteľnosti v Košiciach
predstavovalo 34.755,18 eur bez DPH a bolo splatné štvrťročne vopred, na základe faktúry vystavenej
prenajímateľom. Žalovaný ako nový nájomca prevzal nehnuteľnosti ku dňu 1.4.2014 do užívania,
nakoľko sa kúpou časti podniku stal novým nájomcom.

9. Ďalej mal súd prvej inštancie vykonaným dokazovaním preukázané, že:
- Listom zo dňa 11.4.2014 žalobca oznámil žalovanému, že eviduje voči žalovanému pohľadávky z
titulu nájomného, a to z faktúry č. 20400020 na sumu 10.426,58 eur a z faktúry č. 20400098 na sumu
10.426,58 eur, ktoré dňom 1.4.2014 titulom kúpy časti podniku prevzal žalovaný v postavení nájomcu
z nájomnej zmluvy.
- Dňa 26.5.2007 (správne má byť 26.5.2017 – pozn. odvolacieho súdu) uzatvorili žalobca ako

prenajímateľ a žalovaný ako nájomca nájomnú zmluvu, v ktorej je uvedené, že prenajímateľ dňa
10.1.2005 (v tom čase pod obchodným menom Kerimax, a.s. Košice), uzatvoril nájomnú zmluvu č. 4/
WAW/NAJ s nájomcom WAW, spol. s r.o. Bratislava, IČO: 313 403 18, ktorej predmetom bol nájom
nehnuteľností špecifikovaných v zmluve. Nájomca (v tom čase pod obch. menom OFFICE NO.2,
s.r.o.) uzavrel dňa 1.4.2014 so spoločnosťou WAW, spol. s r.o. ako predávajúcim Zmluvu o predaji

časti podniku, ktorou od predávajúceho odkúpil Stredisko 310 v Košiciach, vrátane všetkých práv a
záväzkov z nájomnej zmluvy č. 4/WAW/NAJ týkajúcich sa prenajatých priestorov v meste Košice a
dňom 1.4.2014 sa stal nájomcom nebytových priestorov. V predmetnej nájomnej zmluve zmluvné strany
spoločne potvrdzujú, že nájomný vzťah podľa nájomnej zmluvy č. 4/WAW/NAJ v rozsahu definovanom
v čl. I. a II. tejto zmluvy končí dňom 31.5.2017. Nájomca bol povinný ku dňu skončenia doby nájmu

predmet nájmu vypratať, čo nevykonal. Nájomca KERIMAX s.r.o. podpisom tejto zmluvy uznáva, že
ku dňu skončenia nájmu, t. j. k 31.5.2017 dlhuje prenajímateľovi z titulu neuhradeného nájomného a
náhradách na službách spojených s nájmom spolu sumu 34.028,04 eur (vrátane DPH), a to na základe
splatných faktúr, ktorých súpis zo dňa 26.5.2017 tvorí prílohu č. 1 tejto zmluvy. Nájomca KERIMAX,
s.r.o. vyhlasuje, že v súvislosti s ukončením nájomného definovaného v čl. I. a II. tejto zmluvy nemá

voči prenajímateľovi žiadne peňažné ani vecné nároky. V bode 8 je ďalej uvedené, že zmluvné strany z
dôvodu vypratania nehnuteľností ako sa nachádzajú v bode 2 tejto zmluvy, uzatvárajú nájomnú zmluvu
na tieto nehnuteľnosti, s účelom umožniť nájomcovi v dohodnutej dobe riadne predmet nájmu vypratať.
Doba nájmu bola dohodnutá od 1.6.2017 do 30.6.2017. Za toto obdobie bolo dohodnuté nájomné vo
výške 1.500,- eur splatné jednorazovo do 10.6.2016.

- Dňa 1.6.2017 sa konala prehliadka predajne KERIMAX s.r.o. v Košiciach za prítomnosti zástupcov
sporových strán, kde sa strany dohodli, (i) na vysťahovaní všetkých hnuteľných vecí, ktoré sa dajú
demontovať bez búracích prác do 30.6.2017, (ii) že pri vysťahovaní hnuteľného majetku nebudú
narušené v priestoroch stĺpy a steny, ktoré sú zakotvené v objekte, (iii) pri vysťahovaní z objektu nebude
narušená dlažba, osvetlenie, stropy a časti, v ktorých je podnájomca A., (iv) pri vysťahovaní hnuteľného

majetku bude žalovaný postupovať tak, aby sa nenarušila statika v objekte a nepoškodili pevne osadené
časti.
- Listom zo dňa 26.9.2017 žalovaný adresoval žalobcovi oznámenie o zániku záväzku započítaním, a to
jednostranným právnym úkonom ku dňu 26.9.2017, pričom zápočet sa mal týkať sumy 27.070,57 eur,
a to faktúr č. 20600554, 20600555, 20600610, 2070019, 2070083, 20700217, 20700225, 20700281,

20700469, 410170041. Ohľadne započítanej výšky boli predložené faktúry vystavené žalovaným pre
žalobcu, a to faktúra č. 410170042 na sumu 24.983,23 eur zo dňa 18.9.2015, kde ako predmet tejto
faktúrysúuvedenéstavebnéprácerealizovanénaprenajatýchnebytovýchpriestorochB.XX,C.,vrámci
podnájomníkom vnesenej investície a faktúra č. 410170041 na sumu 39.953,67 eur zo dňa 18.9.2017
s predmetom stavebné práce realizované na prenajatých nebytových priestoroch B. XX, C. v zmysle

nájomnej zmluvy č. 4/WAW/NAJ.

10. Z dôvodu spornosti obrany žalovaného, či a v akom rozsahu bolo vykonané zhodnotenie stavby,
bolo nariadené znalecké dokazovanie, keďže posúdenie zhodnotenia stavby predpokladá podľa súdu
prvej inštancie odborné vedomosti v stavebnom odbore. Úlohou súdom prvej inštancie ustanovenej

znalkyne Ing. Oľgy Marenčíkovej bolo posúdiť a vyčísliť zhodnotenie stavby na predmete nájmu a uviesť
aj popis prác a materiálov, ktoré mali zhodnotenie predmetu nájmu spôsobiť. Znalkyňa v znaleckom
posudku č. 04/2021 zo dňa 10.7.2021 uviedla, že technické zhodnotenie predmetnej nehnuteľnosti
v roku 2014 predstavuje sumu 10.638,32 eur, z toho všeobecná hodnota zhodnotenia je 10.042,58eur a technické zhodnotenie nehnuteľnosti v roku 2011-2012 predstavuje sumu 29.579,42 eur, z toho
všeobecná hodnota zhodnotenia predstavuje sumu 27.922,97 eur.

11. Súd prvej inštancie vec právne posúdil podľa §§ 7, 13 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme
a podnájme nebytových priestorov, ktoré upravujú nájomné a skončenie nájmu a podľa §§ 580, 667, 720
Občianskehozákonníka,ktoréupravujúúčinkyzapočítania,zmenynaprenajatejveci,nájomapodnájom
nebytových priestorov.

12. Súd prvej inštancie uviedol, že žalobca sa v konaní domáhal, aby súd uložil žalovanému povinnosť
zaplatiť žalobcovi dlžné nájomné s tým, že dojednanie nájomných zmlúv a platba nájomného bola
medzi stranami dohodnutá písomne, čo nenamietal ani žalovaný. Žalovaný nerozporoval ani to, že dlžné
nájomné, ktorého sa žalobca v konaní domáhal, žalobcovi nezaplatil. Svoju procesnú obranu ale založil
žalovaný na tvrdení, že žalobcom uplatnený nárok zanikol započítaním s nárokom žalovaného proti
žalobcovi, ktorý žalovanému vznikol tým, že na prenajatú vec vynaložili on aj jeho právny predchodca

náklady, o ktoré sa jej hodnota zvýšila a na ktoré má nárok podľa ust. § 667 Občianskeho zákonníka.

13. Za preukázané súd prvej inštancie považoval, že došlo k ukončeniu nájmu. Žalovaný a jeho právny
predchodca vykonal úpravy na predmete nájmu. Prenajímateľ sa nezaviazal na úhrady týchto nákladov,
preto žalovaný si môže uplatniť voči prenajímateľovi v zmysle § 667 ods. 1 vety štvrtej Občianskeho

zákonníka náhradu za hodnotenie predmetu nájmu. Žalovaný dôvodil, že tento nárok vzniká nájomcovi
až po skončení nájomného vzťahu a môže si ho uplatniť iba voči subjektu, s ktorým ukončil nájomnú
zmluvu, čo v danom prípade je žalobca. Ďalej žalovaný argumentoval, že nakoľko na základe Zmluvy
o predaji podniku vstúpil do práv a povinností aj predošlého nájomcu, patrí mu aj právo na uplatnenie
si nároku zo zhodnotenia, ktoré vykonal pôvodný nájomca.

14. Súd prvej inštancie dospel k záveru, že judikatúra konštatuje, že ust. § 667 Občianskeho zákonníka
ohľadneúhradyhodnoty,oktorúsapredmetnájmuzvýšil,savzťahujeajnanájomnebytovýchpriestorov,
preto aplikoval uvedené ustanovenie na obranu žalovaného. Poukázal, že na odstránenie spornosti
- preukázanie zhodnotenia predmetu nájmu - bolo žalovaným navrhnuté dokazovanie, a to výsluch

zástupcu žalobcu, nariadenie znaleckého dokazovania na posúdenie, aké úpravy boli na predmete
nájmu vykonané, ktoré mali spôsobiť zhodnotenie a aká je výška zhodnotenia. Za účelom posúdenia,
či došlo k zhodnoteniu na predmete nájmu a v akej výške, súd prvej inštancie pristúpil k vykonaniu
znaleckého dokazovania. Súd prvej inštancie nevykonal za účelom preukázania toho, aké úpravy
boli vykonané na predmete nájmu, dokazovanie výsluchom zástupcu žalobcu, resp. zamestnancov

žalovaného, lebo mal za to, že znalecké dokazovanie je odborná činnosť, ktorú vykonáva osoba, ktorá
má odborné znalosti, ktorá vie odborne posúdiť a zhodnotiť, keďže má mať na to predpoklady, ktoré
úpravy, ak boli vykonané, mali spôsobiť zhodnotenie stavby. Tvrdenia, že boli vykonané nejaké úpravy,
ktoré mali spôsobiť zhodnotenie, mali byť preukázané žalovaným. Žalovaný mal k povinnosti tohto
tvrdenia splniť si aj dôkaznú povinnosť. Súd prvej inštancie konštatoval, že zhodnotenie stavby môže byť

až následkom nejakej činnosti, následkom nejakých stavebných úprav, na ktoré sú potrebné odborné
vedomosti, kedy len znalec z odboru stavebníctva vie posúdiť, ktoré úpravy sú zhodnotením stavby, a
ktoré úpravy zhodnotením stavby nie sú. Preto odmietol tvrdenie žalobcu, že posúdenie zhodnotenia
stavby mal vykonať súd, pričom dôvodil, že súd nemá odborné vedomosti z oblasti stavebníctva, aby
vedel určiť, ktorá stavebná činnosť je takou činnosťou, ktorá spôsobuje zhodnotenie stavby. Zároveň

súd prvej inštancie dodal, že sám neurčil, že k zhodnoteniu stavby došlo, ale zodpovedanie tejto otázky
zveril ustanovenej znalkyni. Mal za to, že v prípade, ak by k zhodnoteniu stavby nedošlo, znalkyňa by
určila, že výška zhodnotenia je 0,- eur, resp. by uviedla, že neboli vykonané žiadne také úpravy, ktoré
by mali za následok zhodnotenie stavby.

15. Na základe vykonaného znaleckého dokazovania k otázke, či zo strany žalovaného, resp. jeho
právneho predchodcu došlo alebo nedošlo k zhodnoteniu stavby v zmysle záverov znaleckého posudku
a dodatku č. 1 mal súd prvej inštancie zato, že došlo k zhodnoteniu predmetu nájmu a to presne
popísanými stavebnými úpravami a to nie všetkými, ktoré vykonal žalovaný, resp. právny predchodca
žalovaného, ale iba časťou z nich. Znalkyňa uviedla, ktoré úpravy znamenajú zhodnotenie predmetu

nájmu v nadväznosti na dôkazy o úpravách, ktoré predložil žalobca aj žalobca (správne má byť žalovaný
– pozn. odvolacieho súdu). Zohľadnila aj zmeny vykonané terajším vlastníkom. Žalobca podľa súdu
prvej inštancie nepoprel, že úpravy, ktoré označila znalkyňa, vykonal žalovaný a namietal iba posúdenie
zhodnotenia. Žalobca tvrdenia, ktorými popieral správnosť postupu znalkyne nedoložil podľa súdu prvejinštancie žiadnymi dôkazmi, ktoré by vyvracali závery znalkyne, nenavrhol k tomu žiadne dokazovanie.
Preto, keďže nebol preukázaný opak znaleckého posudku a doplnku k znaleckému posudku, súd
prvej inštancie vychádzal zo záverov a doplnku znaleckého posudku predloženého ustanovenou

znalkyňou. Uviedol, že spolu suma zhodnotenia nehnuteľnosti predmetu nájmu presahuje sumu dlžného
nájomného. Voči výške dlžného nájomného zo strany žalovaného bola vznesená započítacia námietka.
Súd prvej inštancie mal zato, že započítacia námietka zo strany žalovaného bola preukázaná, preto
žalobu zamietol.

16. Súd prvej inštancie nepovažoval za dôvodnú argumentáciu žalobcu, že v konaní neboli preukázané
úhrady vystavených faktúr, na základe ktorých by údajne malo dôjsť k zhodnoteniu predmetu nájmu,
pretože toto nie je podmienka pre uplatnenie si nároku na zhodnotenie nájmu po skončení nájomného
vzťahu. Rovnako nevzal do úvahy tvrdenie žalobcu, že nevrátením predmetu nájmu do pôvodného stavu
na strane žalovaného došlo k ušetreniu prostriedkov na búracie práce, pretože sám žalobca žiadal
žalovaného, aby nepristúpil k vráteniu veci do pôvodného stavu. Napokon za dôvodnú nepovažoval ani

argumentáciužalobcu,ževzmluveonájme,ktorábolauzatvorenánadobu1mesiaca,žalovanýuviedol,
že si nebude voči prenajímateľovi, teda žalobcovi uplatňovať žiadne nároky, a teda že mu nepatrí ani
právo na zhodnotenie predmetu nájmu. Dospel k záveru, že toto vyhlásenie sa týkalo iba zhodnotenia,
resp. nároku týkajúceho sa nájomnej zmluvy, ktorá trvala obdobie 1 mesiaca. Predošlá zmluva o nájme
zmenená nebola. V predošlej zmluve takéto vyhlásenie žalovaný neurobil, teda nároku na zhodnotenie

stavby sa nevzdal.

17. O nároku na náhradu trov konania rozhodol súd prvej inštancie podľa §§ 255 ods. 1, 256 ods. 1,
262 ods. 2 CSP. Uviedol, že pôvodne žalobca žaloval zaplatenie sumy spolu vo výške 60.847,68 eur. Z
tejto pôvodne žalovanej sumy zo strany žalovaného po začatí konania došlo k čiastočnej úhrade, keď

žalovaný žalobcovi zaplatil 33.777,11 eur. V tejto časti súd prvej inštancie konanie zastavil. Zastavenie
konania v časti ale bolo zavinené žalovaným, ktorý po začatí konania uhradil časť pohľadávky žalobcovi
a teda v tejto časti bola žaloba podaná dôvodne, preto v tejto časti má úspech žalobca vo výške 56 %.
Čo sa týka zvyšku uplatňovaného nároku, v tejto časti nárok nebol preukázaný ako za dôvodný, pretože
v tejto časti súd žalobu zamietol na základe započítacej námietky. Ide o konanie o zaplatenie 27.070,57

eur, čo predstavuje úspech žalovaného vo výške 44 %. Úspešnejší bol žalobca, ktorému podľa súdu
prvej inštancie patrí náhrada trov konania vo výške 12 %.

18. Proti rozsudku súdu prvej inštancie podal odvolanie žalobca. Navrhol, aby odvolací súd napadnutý
rozsudok zmenil tak, že žalobe v celom zostávajúcom rozsahu vyhovie a žalovanému uloží nahradiť

žalobcovi trovy konania pred súdom prvej inštancie aj odvolacieho konania. Odvolanie odôvodnil tým, že
súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam (§ 365
ods. 1 písm. f) CSP) a že rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia
veci (§ 365 ods. 1 písm. h) CSP).

19. Žalobca v odvolaní uviedol, že v konaní bolo nesporne preukázané, že dňa 10.1.2005 žalobca
(v tom čase podnikajúci pod obchodným menom KERIMAX a.s. Košice) uzavrel s nájomcom W.A.W.
spol. s r.o. Bratislava, IČO: 31 340 318 nájomnú zmluvu, predmetom ktorej okrem iného bol nájom
nehnuteľnosti v k. ú. C. - D. E. a to obchodné priestory, sklad a administratívno-sociálne priestory,
vrátane pozemkov, evidované v majetku žalobcu na LV č. XX XXX (ďalej tiež „dotknuté nehnuteľnosti“).

Spoločnosť žalovaného (v tom čase podnikajúca pod obchodným menom OFFICE No.2 s.r.o.) na
základe Zmluvy o predaji časti podniku zo dňa 1.4.2014 uzavretej so spoločnosťou W.A.W. spol. s
r.o. (nájomca dotknutých nehnuteľností) vstúpila dňom 1.4.2014 do postavenia nájomcu dotknutých
nehnuteľností. Táto skutočnosť bola medzi sporovými stranami potvrdená dodatkom č. 9 k nájomnej
zmluve. Žalovanému ako nájomcovi vznikla povinnosť uhrádzať nájomné a všetky náklady spojené

s nájmom a to v lehotách podľa vystavených splatných faktúr. Žalovaný splatné faktúry riadne a
včas neuhrádzal, sústavne bol v omeškaní a nereagoval na výzvy žalobcu. Nájomný vzťah podľa
nájomnej zmluvy č. 4/WAW/NAJ medzi žalobcom a žalovaným bol ukončený predčasne dňom 31.5.2017
výpoveďou danou žalobcom ako prenajímateľom z dôvodu neplatenia splatného nájomného. Nájomca
bol povinný k 31.5.2017 predmet nájmu v súlade s dojednanými zmluvnými podmienkami vypratať,

uviesť do pôvodného stavu a vrátiť prenajímateľovi. Žalobca mal v súvislosti s ukončením nájomného
vzťahu dojednaný predaj nehnuteľnosti v k. ú. Košice - Južné mesto, ktoré tvorili predmet nájmu, vopred
dohodnutému uchádzačovi. Žalovaný predmet nájmu k 31.5.2017 nevypratal a nevrátil prenajímateľovi,
naopak prišiel s požiadavkou na poskytnutie dodatočnej lehoty (požadoval 3 mesiace) na vypratanie.Konanie žalovaného týkajúce sa vypratania predmetu nájmu reálne ohrozovalo podpísanie kúpnej
zmluvy, osobitne, keď záujemca o kúpu požadoval kúpu nehnuteľností nezaťaženú existenciou
nájomného vzťahu žalovaného. Žalobca preto so žalovaným uzavrel novú nájomnú zmluvu na obdobie

do 1.6.2017 do 30.6.2017, jediným účelom ktorej bolo poskytnúť žalovanému čas na vypratanie
predmetu nájmu. Žalobca konštatoval, že ku skončeniu pôvodného nájomného vzťahu (podľa NZ 4/
WAW/NAJ) ku dňu 31.5.2017 bol žalovaný povinný vypratať predmet nájmu bez akýchkoľvek nárokov
na náhradu akýchkoľvek nákladov. Žalovaný to aj rešpektoval a písomne vyhlásil, že v súvislosti
s ukončením nájmu k 31.5.2017 nemá voči žalobcovi žiadne peňažné ani vecné nároky. Žalovaný

písomne uznal existujúci dlh na nájomnom čo do dôvodu aj výšky. Všetky zmeny na predmete nájmu
(úprava vnútorných priestorov) boli zrealizované počas trvania pôvodnej zmluvy. Pôvodný nájomný
vzťah tak bol k 31.5.2017 definitívne ukončený bez možnosti akýchkoľvek nárokov žalovaného. Účelom
uzavretia novej zmluvy na obdobie 1.6. - 30.6.2017 bolo poskytnúť žalovanému časový priestor na
vypratanie predmetu nájmu. V záujme urýchlenia vypratania priestorov prejavil žalobca voči žalovanému
ústretovosť a súhlasil s tým, aby žalovaný nemusel odstraňovať niektoré stavebné úpravy vykonané

v prenajatých priestoroch, ktoré podľa nájomnej zmluvy bol povinný odstrániť a uviesť do pôvodného
stavu. Ústretovosť žalobcu bola potvrdená záznamom z ohliadky zo dňa 1.6.2017. Žalobca tvrdil,
že pôvodný nájomca v roku 2012 vykonal iba úpravy, ktoré slúžili výhradne k zvýšeniu atraktivity
ponúkaných produktov, s ktorými nájomca obchodoval a na reklamu jeho činnosti. Išlo o vybudovanie
reklamných expozícií, výstavných kójí, vo vnútorných priestoroch, ktoré boli vybudované za účelom

možnosti ukážok praktického využitia ponúkaných produktov (obklady, dlažba, sanita, doplnky do
bytov a kúpeľní), a teda išlo výlučne o vytvorenie jednoúčelových reklamných priestorov a v žiadnom
prípade sa nejednalo o zhodnotenie nehnuteľnosti vo vlastníctve žalobcu. Všetky materiály použité
na vybudovanie reklamných expozícií boli zabudovaním znehodnotené a preto nemožno uvažovať
so žiadnou ich použiteľnou hodnotou pri zmene nájomcu. Prevzatím priestorov bez ich uvedenia do

pôvodného stavu žalobca nezískal žiadnu výhodu ani zhodnotenie stavby, naopak oslobodil žalovaného
od nákladov, ktoré by musel vynaložiť na uvedenie predmetu nájmu do pôvodného stavu a financovať
s tým spojené práce. Z obsahu pôvodnej nájomnej zmluvy pre nájomcu žiadny nárok na refundáciu
nevyplýval, nájomca bol preto povinný uviesť veci do pôvodného stavu. V zmysle novej nájomnej
zmluvy zo dňa 26.5.2017, ktorá bola platná od 1.6. do 30.6.2017, žalovaný na predmete nájmu žiadne

stavebné úpravy, teda zhodnotenie stavby nevykonal. Keďže pôvodnému nájomcovi WAW žiadny nárok
na refundáciu nákladov nemohol v nájomnom vzťahu vzniknúť, nemohol žalobcovi ani k 1.4.2014
ani k 31.5.2017 vzniknúť žiadny nárok spôsobilý na započítanie. Žalobca mal zato, že žalovaný sa
po skončení novej nájomne zmluvy a vyprataní predmetu nájmu začal účelovo domáhať náhrady za
údajné zhodnotenie stavby. K tomu vytvoril účelovú konštrukciu tvrdenia, že na predmete nájmu so

súhlasom žalobcu vykonal zmeny. Ústretovosť žalobcu smerujúcu k urýchleniu vypratania priestorov bez
potreby uviesť niektoré úpravy vykonané počas platnosti pôvodnej zmluvy (v zmysle záznamu zo dňa
1.6.2017), žalovaný začal účelovo označovať za písomný pokyn prenajímateľa, aby vykonané zmeny
neodstraňoval a priestory neuvádzal do pôvodného stavu a vyvodil, že mu podľa ust. § 667 Občianskeho
zákonníka vznikol nárok na protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. Žalovaný sa preto dovolával

zápočtu vzájomných pohľadávok. Žalobca nárok žalovaného od počiatku označoval za vecne aj právne
nedôvodný s poukazom na konkrétne danosti právneho vzťahu medzi spornými stranami.

20. Ďalej žalobca v odvolaní poukázal, že predchádzajúci rozsudok súdu prvej inštancie zo dňa
28.6.2018napadolžalovanýodvolanímargumentujúc,žesúdnezohľadniljehozapočítaciunámietku.Po

tom, ako bola vec na základe zrušujúceho uznesenia Krajského súdu v Prešove ako súdu odvolacieho
vrátená na ďalšie konanie a nové rozhodnutie súdu prvej inštancie, sa dokazovanie sústredilo na otázku
existencie pohľadávky žalovaného spôsobilej na započítanie. Žalobca v novom konaní trval na tom,
aby súd skúmanie otázky, či došlo počas doby nájmu k zhodnoteniu predmetu nájmu vykonával pri
rešpektovaní obsahu nájomnej zmluvy, platnej legislatívy upravujúcej inštitút technického zhodnotenia

veci a skutočnosti, že spor prebieha medzi podnikateľskými subjektami, ktoré majú právnu povinnosť
viesť o podnikateľskej činnosti účtovníctvo a preto je nevyhnutné, aby všetky tvrdenia žalovaného o
výdavkoch na stavebné úpravy boli podložené dokladmi z účtovníctva žalovaného. Súdu prvej inštancie
vytýkal, že ignoroval obsah Zmluvy o kúpe časti podniku zo dňa 1.4.2014 a z nej vyplývajúci rozsah
nadobudnutého majetku, práv a záväzkov. Z obsahu uvedenej zmluvy je nesporné, že žalovaný k

1.4.2014 (i) neprevzal žiadny nehnuteľný majetok, (ii) neprevzal žiadne neodpísané stavebné investície
do predmetu nájmu a (iii) neprevzal žiadne pohľadávky súvisiace s prácami na stavebných úpravách
predmetu nájmu vykonaných v roku 2011-2012.21. K stavebným úpravám z rokov 2011 a 2012 vykonaným právnym predchodcom žalovaného (ďalej
iba „úpravy z roku 2012“) žalobca poukázal, že pokiaľ ide o stavebné úpravy vykonané právnym
predchodcom v roku 2012 žalovaný tvrdil, že Zmluvou o kúpe časti podniku z 1.4.2014 prevzal hodnotu

vloženej stavebnej investície v sume 87.065,67 eur, ktorá odpismi za obdobie 04/14 – 06/17 bola
znížená o 47.112 eur a k úhrade (podľa fa č. 410170041) zostáva suma 39.953,67 eur. Uvedené
tvrdenie žalovaného žalobca odmietol. Dôvodil, že všetky uvedené materiály a práce sa priamo a
výlučne týkajú interiérových úprav predajne a to vybudovania reklamných kójí ako vzorkovne, ktoré boli
vybudované vo vnútorných priestoroch predajne (vymurovanie priečok, položenie dlažieb a obkladov

montáž elektroinštalácie pod nový strop vybudovanej kóje, prekrytie stropu a elektroinštalácii stropu
sadrokartónom), a preto nemohli mať a nemali žiadny vplyv na zhodnotenie stavby, naopak účelovo
zúžili využiteľnosť obchodného priestoru len na obchodné účely nájomcu. Mal zato, že žalovaný účelovo
označuje za zhodnotenie stavby stavebné úpravy v rokoch 2011-2012, ktorým si právny predchodca
ako nájomca prispôsobil prenajaté priestory pre svoju podnikateľskú (obchodnú) činnosť a propagovanie
predávaných komodít. Sám právny predchodca žalovaného, rešpektujúc podmienky nájomnej zmluvy,

ktorá vylučovala nárok nájomcu na náhradu nákladov na úpravu interiérov, účtoval o vynaložených
nákladoch na úpravy z roku 2012 podľa skutočného stavu a charakteru úprav ako o nákladoch na
obstaranie hnuteľných vecí (reklamných kóji). Žalobca považoval za potrebné zobrať do úvahy i to, že
žalovanému, ktorý úpravy v rokoch 2011-2012 priamo nerealizoval, nemohol priamo vzniknúť nárok
na vyrovnanie údajného zhodnotenia, pretože v konaní bolo obsahom Zmluvy o kúpe časti podniku

a jej príloh a preberacím protokolom jednoznačne preukázané, že žalovaný pri kúpe časti podniku
k 1.4.2014 síce vstúpil do existujúceho nájomného vzťahu, ale predmetom zmluvy nebolo prevzatie
žiadnychinvestíciívloženýchdonehnuteľnostítvoriacejpredmetnájmu.ZobsahuprílohkZmluveokúpe
častipodnikuvyplývaajenespornedoložené,žesuma87.065,67eurpredstavujevýdavoknaobstaranie
hnuteľných vecí (kóje vzorkovne) pre potrebu obchodnej činnosti právneho predchodcu v predmete

nájmu. Právny predchodca žalovaného žiadne stavebné investície do zhodnotenia nehnuteľnosti preto
podľa žalobcu nevynaložil.

22. Pokiaľ ide o stavebné úpravy vykonané v roku 2014 žalovaným (ďalej iba „úpravy z roku 2014“)
znalec v znaleckom posudku č. 04/2021 konštatoval, že väčšina úprav v roku 2014 bola vykonaná pre

účely nového kuchynského štúdia a prispôsobenie priestorov pre podnikateľskú činnosť žalovaného
ako nájomcu, resp. išlo o bežné udržiavacie práce, ktoré nemajú vplyv na zhodnotenie stavby. V čase
znaleckého posudzovania nový vlastník v priestoroch vykonal zásadné zmeny a úpravy, preto ani
z podkladov žalovaného a miestnej ohliadky nebolo možné posúdiť relevantnosť vykonaných úprav.
Žalobca zastával názor, že pri úpravách v roku 2014 išlo jednoznačne iba o úpravy vnútorných priestorov

pre žalovaného ako nájomcu, ktorý do skončenia nájmu profitoval z ich prenechania do podnájmu, keď
so súhlasom žalobcu prenechal upravený priestor za odplatu do podnájmu.

23. Žalovaný sa k odvolaniu žalobcu, ktoré mu bolo doručené dňa 30.6.2023 nevyjadril.

24. Proti výroku II. rozsudku súdu prvej inštancie podal odvolanie žalovaný. Navrhol, aby odvolací súd
rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutom rozsahu zmenil tak, že I. Prizná žalobcovi proti žalovanému
náhradu trov konania v rozsahu 12 % za úkony vykonané do 28.6.2018 s tým, že o konkrétnej výške
náhrady bude rozhodnuté samostatným uznesením. II. Prizná žalovanému voči žalobcovi náhradu trov
konania v rozsahu 100 % za úkony vykonané po 28.6.2018 s tým, že o konkrétnej výške náhrady

bude rozhodnuté samostatným uznesením. Žalovaný si uplatnil aj náhradu trov odvolacieho konania.
V odvolaní uviedol, že súd prvej inštancie priznal žalobcovi náhradu trov konania v rozsahu 12 %, pričom
pri rozhodnutí o trovách konania vychádzal z pomeru úspechu žalobcu v konaní pričom mal za to, že
žalobca mal úspech v konaní vo výške 56 % a žalovaný vo výške 44 %, následne matematicky určil,
že žalobcovi (ktorý bol úspešnejší) patrí náhrada trov v rozsahu 12 % podľa pomeru úspechu. Žalovaný

tento postup súdu prvej inštancie nepovažoval za správny. Poukázal, že v tomto spore sa pôvodne
viedlo konanie o zaplatenie sumy 60.847,68 eur s príslušenstvom, pričom rozsudkom Okresného súdu
Vranov nad Topľou zo dňa 28. júna 2018 sp. zn. 7Cb/109/2016 bolo konanie I. výrokom (proti ktorému
nebolo podané odvolanie) zastavené v časti o zaplatenie sumy 33.777,11 eur s príslušenstvom. Takže
podľa zásady pomeru ne/úspechu vo veci by sa malo podľa žalovaného rozhodovať iba o trovách, ktoré

vznikli v konaní do právoplatného zastavenia konania o zaplatenie 33.777,11 eur - teda o úkonoch do
28.6.2018. V tejto časti konania tak žalobcovi skutočne náleží podľa pomeru ne/úspechu 12 % náhrady
trov konania. Po právoplatnom zastavení konania v časti 33.777,11 eur sa ale konanie viedlo už len o
zaplatenie sumy 27.070,57 eur s príslušenstvom a v tejto časti mal 100 % -ný úspech žalovaný, pretoza všetky úkony vykonané po 28.6.2018 by mala podľa zásady úspechu patriť žalovanému náhrada
trov konania voči žalobcovi v rozsahu 100 %. Uzavrel, že žiadne ustanovenie CSP nebráni súdu, aby o
trovách konania rozhodol tak, že vzhľadom na čiastočné späťvzatie a právoplatné zastavenie konania

v časti počas konania rozhodne o trovách rozlišujúc a berúc do úvahy aktuálny predmet konania v tom
ktorom štádiu súdneho konania.

25. Žalobca vo vyjadrení k odvolaniu žalovaného uviedol, že konanie tvorilo od podania žaloby až
do meritórneho rozhodnutia jeden celok, preto o trovách bolo potrebné rozhodnúť z pohľadu celého

konania. Skutočnosť, že súd v priebehu konania reagoval na čiastočnú úhradu dlhu rozhodnutím
o zastavení konania v časti, kde zavinením žalovaného odpadol predmet sporu, neoslabuje podľa
žalobcu dôvodnosť podanej žaloby. S poukazom na uvedené žalobca uzavrel, že súd prvej inštancie
správne vyhodnotil, že zastavenie konania zavinil žalovaný a odvolanie žalovaného označil za
špekulatívne.

26. Žalovaný odvolaciu repliku nepodal. Vyjadrenie žalobcu k odvolaniu mu bolo doručené na vyjadrenie
dňa 26.7.2023.

27. Po predložení veci odvolaciemu súdu na rozhodnutie o odvolaniach vyzval odvolací súd strany sporu
podľa ust. § 382 CSP k použitiu § 574 Občianskeho zákonníka na prejednávanú vec.

28. Žalobca vo vyjadrení na výzvu odvolacieho súdu uviedol, že v otázke úprav predmetu nájmu
z obsahu zmluvy pre žalovaného ako nájomcu nevyplýva žiadny nárok na náhradu nákladov
vynaložených na úpravy predmetu nájmu.

29. Žalovaný vo vyjadrení na výzvu odvolacieho súdu uviedol, že aj vzhľadom na doterajší priebeh
celého konania a dokazovania aplikáciu použitia § 574 Občianskeho zákonníka vidí ako prípustnú
a organicky nadväzujúcu práve na posúdenie nemožnosti zániku pohľadávky žalovaného, ktorú si
tento započítal voči nárokom žalobcu. Dôvodil, že žalobca v konaní poukazoval na to, že v písomnom
vyhlásení žalovaného dňa 26.5.2017 tento vyhlásil pri ukončení nájmu, že nemá voči žalobcovi ako

prenajímateľovi žiadne nároky, a aj z uvedeného žalobca namietal existenciu započítania spôsobilej
pohľadávky žalovaného. Žalobca tak podľa žalovaného účelovo opomína úkony, ktoré nastali neskôr a
ktoré mali za následok vznik pohľadávky žalovaného. Žalovaný opakovane uvádzal počas konania, že
akékoľvek prehlásenie zo dňa 26.5.2017 nemá žalobcom tvrdené dôsledky neexistencie pohľadávky aj
preto, že na započítanie spôsobilá pohľadávka žalovaného voči žalobcovi, ktorú si aj uplatnil v tomto

konaní, vznikla až skončením nájmu a to ex lege, a dňa 26.5.2017 neexistovala a nemohol sa jej
preto platne a účinne vzdať. Žalovaný tvrdil, že takéto jeho deklaratórne prehlásenie jednak nie je
vzdaním sa práva, nie je ani určité a nedefinuje vzdané právo, ale aj keby sa tak mohlo vykladať ako
úkon vzdania sa práv, tak samozrejme prichádza v tejto súvislosti do úvahy aj aplikácia § 574 ods. 2
Občianskeho zákonníka, a teda že dohoda, ktorou sa niekto vzdáva práv, ktoré môžu vzniknúť až v

budúcnosti, je neplatná. Argumentoval, že dňa 26.5.2017 pohľadávka žalovaného titulom zhodnotenia
predmetu nájmu, ktorú si žalovaný voči žalobcovi uplatnil a započítal, neexistovala a ani nevznikla.
Žalovaný tiež argumentoval aj neurčitosťou jeho prehlásenia o neexistencii pohľadávok voči žalobcovi
zo dňa 26.5.2017 ako prenajímateľovi, kde pohľadávka titulom zhodnotenia nie je špecifikovaná ani
individualizovaná (napr. výškou a pod.), čo je aj logické, v danom čase neexistovala a vznikla až

v budúcnosti, a preto mal zato, že ňou nemohol ani disponovať, ani sa jej účinne vzdať a preto
argumentáciažalobcuoneexistenciipohľadávkyžalovanéhospôsobilejnazapočítanieneobstojí.Dodal,
že pohľadávka žalovaného a jej vznik po 26.5.2017 má pôvod v úkonoch – pokynoch samotného
žalobcu, ktoré nastali neskôr, po 26.5.2017 o čom svedčí aj Záznam o prehliadke zo dňa 1.6.2017, ktorý
sa nachádza v spise. Práve na základe pokynov žalobcu ako vlastníka – prenajímateľa nehnuteľnosti,

obsiahnutýchvzáznamezodňa1.6.2017,postupovalžalovanýprináslednomvypratávanínehnuteľnosti
a to malo za následok vznik pohľadávky žalovaného voči žalobcovi titulom zhodnotenia predmetu nájmu.
Teda až po 1.6.2017 vznikol teoretický základ vzniku pohľadávky žalovaného (ak by nedošlo ku iným
skutočnostiam, napr. novým pokynom vlastníka v ďalšom období, čo sa ale nestalo), a pohľadávka
definitívne vznikla až 1.7.2017. Z vyššie uvedených dôvodov aplikácia § 574 ods. 2 Občianskeho

zákonníka je podľa žalovaného v tomto konaní možná a prípustná, a to na vyvodenie a potvrdenie
záveru, že existovala na započítanie spôsobilá pohľadávka žalovaného voči žalobcovi, ktorá bola riadne
započítaná s účinkami zániku záväzkov žalovaného voči žalobcovi.30. Krajský súd v Košiciach ako odvolací súd prejednal odvolania žalobcu aj žalovaného, ktoré boli
podanévzákonnejlehote,oprávnenýmiosobami,protirozhodnutiu,protiktorémujeodvolanieprípustné,
bez nariadenia pojednávania, pretože nejde o také odvolania proti rozhodnutiu, na prejednanie ktorých

je potrebné nariadiť odvolacie pojednávanie podľa § 385 ods. 1 CSP. Odvolania prejednal podľa § 379 -
§ 385 CSP a dospel k záveru, že odvolanie žalobcu je dôvodné a odvolanie žalovaného dôvodné nie je.

31. Rozsudok odvolacieho súdu bol v zmysle § 378 ods. 1 a § 219 ods. 1 CSP odvolacím súdom verejne
vyhlásený, čo bolo podľa § 219 ods. 3 CSP oznámené na úradnej tabuli krajského súdu.

32. Žalobca podanie odvolania odôvodnil dôvodmi podľa § 365 ods. 1 písm. f), h) CSP. Odvolací súd
dospel k záveru, že tieto odvolacie dôvody sú naplnené.

33. Odvolací dôvod podľa ust. § 365 ods. 1 písm. f) CSP (súd prvej inštancie dospel na základe
vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam) je v súdnej praxi vykladaný tak, že musí

ísť o také skutkové zistenia, na základe ktorých súd prvej inštancie vec posúdil po právnej stránke, a
ktoré nemajú v podstatnej časti oporu vo vykonanom dokazovaní. Skutkové zistenia nezodpovedajú
vykonaným dôkazom, ak výsledok hodnotenia dôkazov nie je v súlade s § 191 CSP, a to vzhľadom na to,
že súd vzal do úvahy len skutočnosti, ktoré z vykonaných dôkazov alebo z prednesov strán nevyplynuli,
ani inak nevyšli počas konania najavo alebo opomenul rozhodujúce skutočnosti, ktoré boli vykonanými

dôkazmipreukázanéalebovyšlipočaskonanianajavo.Nesprávnesúajtakéskutkovézistenia,ktorésúd
prvej inštancie založil na chybnom hodnotení dôkazov. Ide o situáciu, kde je logický rozpor v hodnotení
dôkazov, prípadne poznatkov, ktoré vyplynuli z prednesov strán alebo ktoré vyšli najavo inak z hľadiska
závažnosti (dôležitosti), zákonnosti, pravdivosti, eventuálne vierohodnosti alebo ak výsledok hodnotenia
dôkazov nezodpovedá tomu, čo malo byť zistené spôsobom vyplývajúcim z § 192, § 193 a § 205 CSP.

34. Odvolací dôvod podľa § 365 ods. 1 písm. h) CSP je daný vtedy, ak rozhodnutie súdu prvej inštancie
vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. Právnym posúdením je myšlienkový postup súdu
a z neho vyplývajúce závery pri výklade právnych predpisov a pri ich aplikácii na zistený skutkový stav
veci. Právne posúdenie veci je nesprávne, ak súd posúdil vec podľa normy, ktorá na daný skutkový stav

nedopadá, alebo právnu normu síce určil správne, avšak nesprávne ju interpretoval, alebo ju na daný
skutkový stav nesprávne aplikoval.

35. K odvolaniu žalobcu odvolací súd udáva:

36. Ako správne uviedol súd prvej inštancie, žalobca navrhoval, aby súd uložil žalovanému povinnosť
zaplatiť žalobcovi 27.070,57 eur s príslušenstvom titulom dlžného nájomného, ktorého samotná výška
(istina ani príslušenstvo) nebola medzi stranami sporná a rovnako nebolo sporné ani to, že žalovaný
žalobcovi toto dlžné nájomné nezaplatil. Žalovaný založil svoju procesnú obranu v spore na tvrdení, že
pohľadávka žalobcu na dlžné nájomné zanikla započítaním s pohľadávkou žalovaného voči žalobcovi,

ktorá žalovanému vznikla v súvislosti s tým, že investoval do prenajatej veci (nebytového priestoru)
náklady a v zmysle ust. § 667 ods. 1 vety štvrtej Občianskeho zákonníka, požaduje od žalobcu ako
prenajímateľa po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota prenajatej veci v dôsledku
nákladov vynaložených na prenajatú vec nájomcom.

37. Podľa § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka, zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so
súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že
sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až
po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku
užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže

nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.

38. Odvolací súd udáva, že ustanovenie § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ktoré je ustanovením
dispozitívnym,rozlišujedvadruhynáhrad,naktorémánájomcanárokposplnenízákonnýchpodmienok,
a to (i) náklady spojené so zmenou prenajatej veci a (ii) protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota

prenajatej veci. Ako uvádza citované ustanovenie, zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len
so súhlasom prenajímateľa, pričom úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v
prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal (§ 667 ods. 1 veta druhá Občianskeho zákonníka). V úprave
úhradynákladovspojenýchsozmenouvecipodľa§667ods.1vetyštvrtejObčianskehozákonníkajezaspremietnutá zásada ovládajúca úpravu bezdôvodného obohatenia a to z dôvodu, aby sa prenajímateľ
po skončení nájmu bezdôvodne neobohatil na úkor nájomcu.

39. Medzi stranami nebolo sporné, že prenajímateľ (žalobca) sa nezaviazal uhradiť nájomcovi
(žalovanému) náklady súvisiace so zmenami, ktoré vykonal žalovaný so súhlasom žalobcu na
prenajatých nebytových priestoroch. Žalovaný sa ale bránil tým, že mu po skončení nájmu vznikol
proti žalobcovi nárok na protihodnotu toho, o čo hodnotu prenajatej veci zvýšil podľa ust. § 667 ods.
1 vety štvrtej Občianskeho zákonníka. Argumentoval, že započítacím prejavom žalovaného zanikla

pohľadávka žalobcu proti žalovanému titulom dlžného nájomného, keď proti tejto pohľadávke žalovaný
započítal svoju pohľadávku, ktorá žalovanému vznikla podľa ust. § 667 ods. 1 vety štvrtej Občianskeho
zákonníka. Žalobca proti uvedenej obrane žalovaného v konaní pred súdom prvej inštancie aj v odvolaní
dôvodil okrem iného i tým, že žalovaný v článku V. Nájomnej zmluvy zo dňa 26.5.2017 vyhlásil, že
v súvislosti s ukončením nájomného definovaného v článku I. a II. tejto zmluvy nemá voči prenajímateľovi
žiadne peňažné ani vecné nároky. Žalovaný ale proti tomu zas argumentoval, že na započítanie

spôsobilá pohľadávka žalovaného voči žalobcovi vznikla až skončením nájmu a to ex lege, pričom dňa
26.5.2017 ešte neexistovala a nemohol sa jej preto platne a účinne vzdať. Zároveň žalovaný tvrdil,
že takéto jeho deklaratórne prehlásenie jednak nie je vzdaním sa práva, nie je ani určité a nedefinuje
vzdané právo, ale aj keby sa tak mohlo vykladať ako úkon vzdania sa práv, tak prichádza do úvahy
aplikácia § 574 ods. 2 Občianskeho zákonníka, a teda že dohoda, ktorou sa niekto vzdáva práv, ktoré

môžu vzniknúť až v budúcnosti, je neplatná.

40. Podľa § 574 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka, veriteľ sa môže s dlžníkom dohodnúť, že sa vzdáva
svojho práva alebo že dlh odpúšťa; táto dohoda sa musí uzavrieť písomne. Dohoda, ktorou sa niekto
vzdáva práv, ktoré môžu vzniknúť až v budúcnosti, je neplatná.

41. Z ust. § 574 ods. 1 Občianskeho zákonníka vyplýva, že vzdanie sa práva má charakter dohody medzi
dlžníkom a veriteľom. Ak má dôjsť k zániku záväzku vzdaním sa práva, je potrebná písomná dohoda
veriteľa s dlžníkom, pričom dochádza k zániku tej časti záväzkového právneho vzťahu, ktorá predstavuje
povinnosť dlžníka v tomto právnom vzťahu. Pri výklade odseku 2 § 574 Občianskeho zákonníka je

potrebné podľa odvolacieho súdu primárne hľadieť na to, že predmetné ustanovenie je všeobecným
obmedzením zmluvnej voľnosti, teda výnimkou jedného zo základných princípov zmluvného práva.
Z uvedeného dôvodu by malo byť vykladané s prihliadnutím k účelu, pre ktorý bolo stanovené, a tým je
ochrana strany pred neuváženým jednaním v prípade, ak jednajúci ešte nevie o všetkých okolnostiach,
za ktorých vznikne budúce právo. V tejto súvislosti odvolací súd považuje za podstatné, že Nájomnú

zmluvu zo dňa 26.5.2017 uzavreli žalobca a žalovaný až na úplnom sklonku trvania ich dlhoročných
nájomných vzťahov, kedy si žalovaný už musel byť nepochybne vedomý všetkých nárokov, ktoré mu
v súvislosti s nájomným vzťahom vznikli a vzniknú (resp. môžu vzniknúť) podľa § 667 ods. 1 vety štvrtej
Občianskeho zákonníka.

42. Žalovaný s poukazom na ust. § 574 ods. 2 Občianskeho zákonníka argumentoval, že zmluvné
dojednanie v článku V. nájomnej zmluvy zo dňa 26.5.2017, ktorým sa žalovaný vopred vzdal práva na
protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota prenajatej veci, je neplatné. V tejto súvislosti žalovaný tvrdil,
že na započítanie spôsobilá pohľadávka žalovaného voči žalobcovi vznikla až skončením nájmu a to ex
lege a dňa 26.5.2017 neexistovala a nemohol sa jej preto platne a účinne vzdať.

43. Odvolací súd dospel k záveru, že obrana žalovaného uvedená v predchádzajúcom odseku tohto
rozsudku je nedôvodná. Neplatnosť vzdania sa budúcich práv na základe dohody podľa § 574 ods.
2 Občianskeho zákonníka môže nastať len ohľadne tých práv (budúcich nárokov), ktoré vzniknú na
základe zákona alebo zmluvy, prípadne iných právnych skutočností, pričom vznik týchto nárokov je

založený obligatórne. Ale v prípadoch, kde zákon umožňuje odchylnú úpravu - t. j. dohodu medzi
účastníkmi, ktorou možno určitú úpravu modifikovať alebo aj vylúčiť, nemožno takúto dohodu vyhodnotiť
ako dohodu o vzdaní sa budúcich práv, a teda ako dohodu neplatnú. Za podstatnú považuje v tejto
súvislosti odvolací súd skutočnosť, že ustanovenie § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ktoré obsahuje
úpravunáhrad,naktorémánájomcanárokmádispozitívnycharakter,čoznamená,žepripúšťaodchylné

dojednanie v zmluve, preto je potrebné akceptovať slobodnú vôľu účastníkov súkromnoprávneho vzťahu
dohodnúť sa inak (pozri aj rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 29Cod 645/2001 zo dňa 8.1.2003).44. V prejednávanom spore žalobca ako prenajímateľ a žalovaný ako nájomca platne uzatvorili dňa
26.5.2017 v písomnej forme Nájomnú zmluvu ako výraz svojej slobodnej vôle, v ktorej žalovaný
prehlásil, že nemá v súvislosti s ukončením nájomného definovaného v článku I. a II. tejto zmluvy voči

prenajímateľovi žiadne peňažné ani vecné nároky. Na tomto mieste považuje odvolací súd za podstatné
uviesť, že platí zásada, že zmluvy sa dodržujú (pacta sunt servanda), a to aj za stavu, keď by bola takáto
zmluva pre niektorú zo strán nevýhodná. Uvedenú problematiku je potrebné posudzovať z hľadiska
rozhodujúcej zásady, ktorou je súkromné právo ovládané, a to zásady autonómie vôle - teda možnosti
osoby vlastnou vôľou ovplyvňovať a určovať svoje postavenie v právnych vzťahoch, pričom jedným z

jej prejavov je aj sloboda určenia obsahu právneho úkonu, pretože len pri jej rešpektovaní, je možné
realizovaťspoločenskéaekonomickézáujmysubjektovpráva.Obmedzenieautonómievôle(obsiahnuté
v ust. § 574 ods. 2 Občianskeho zákonníka) je možné napr. vtedy, keď by jej dôsledné uplatňovanie
viedlo k ohrozeniu právom uznaného verejného záujmu, teda napríklad vtedy, ak by jej aplikácia mohla
smerovať k založeniu prirodzenej nerovnosti medzi subjektmi právnych vzťahov. Za verejný záujem ale
nepochybne nie je možné považovať ochranu žalovaného ako veriteľa pred jeho vlastným konaním

spočívajúcim v tom, že v článku V. nájomnej zmluvy zo dňa 26.5.2017 žalovaný vyhlásil, že v súvislosti
s ukončením nájomného definovaného v článku I. a II. tejto zmluvy nemá voči prenajímateľovi žiadne
peňažné ani vecné nároky, teda nemá voči žalobcovi ako prenajímateľovi ani žiaden z dvoch nárokov
vymedzených v ust. § 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Ochrana vyplývajúca z ust. § 574 ods.
2 Občianskeho zákonníka, ktorej sa žalovaný dovoláva, by v danom prípade zakladala nerovnosť

medzi subjektmi súkromnoprávneho vzťahu. Odvolací súd opätovne zdôrazňuje, že ust. § 667 ods. 1
Občianskeho zákonníka je ustanovením dispozitívnym, čo znamená, že pripúšťa odchylné dojednanie v
zmluve, preto je potrebné rešpektovať slobodnú vôľu účastníkov súkromnoprávneho vzťahu dohodnúť
sainak.Zpohľaduvyššieuvedenéhopretoodvolacísúddospelkzáveru,žedojednaniemedzižalobcom
a žalovaným o tom, že v súvislosti s ukončením nájomného definovaného v článku I. a II. tejto zmluvy

nemá žalovaný voči prenajímateľovi (žalobcovi) žiadne peňažné ani vecné nároky nemožno považovať
za neplatné a to z dôvodu rešpektovania autonómnej vôle zmluvných strán.

45. K námietke žalovaného, že jeho prehlásenie v článku V. nájomnej zmluvy zo dňa 26.5.2017 jednak
nie je vzdaním sa práva, nie je ani určité a nedefinuje vzdané právo odvolací súd udáva, že zo

znenia predmetného článku je interpretácia dohody strán v tomto zmluvnom ustanovení jasná nad
akúkoľvek pochybnosť. Ako už odvolací súd uviedol, ustanovenie § 574 ods. 2 Občianskeho zákonníka
nebráni možnosti zmluvných strán upraviť si v nájomnej zmluve, že nájomcovi právo na zhodnotenie
podľa § 667 ods. 1 vety štvrtej Občianskeho zákonníka neprináleží. Je tomu tak preto, lebo neexistuje
verejný záujem, ústavný princíp a ani právo, ktoré by obmedzovali zmluvnú autonómiu vôle tým, že by

nedovoľovali stranám odchylne od zákona si upraviť podmienky uskutočňovania zmien na predmete
nájmu a vylúčiť nároky nájomcu voči prenajímateľovi po skončení nájmu s tým súvisiace upravené v ust.
§ 667 ods. 1 Občianskeho zákonníka.

46. Vôľa strán vyjadrená v článku V. nájomnej zmluvy zo dňa 26.5.2017 podľa odvolacieho súdu

jasne smeruje aj k vylúčeniu nároku žalovaného podľa § 667 ods. 1 vety štvrtej Občianskeho
zákonníka. Zmluvné ustanovenie, že v súvislosti s ukončením nájomného definovaného v článku I.
a II. tejto zmluvy nemá nájomca voči prenajímateľovi žiadne peňažné ani vecné nároky je potrebné
vyhodnotiť gramatickými prostriedkami (z hľadiska možného významu jednotlivých použitých pojmov),
prostriedkami systematickými (z hľadiska zaradenie pojmov v štruktúre celého právneho úkonu) aj

logickými (z hľadiska nadväznosti použitých pojmov) ako generálne dojednanie, že žalovaný nemá
proti žalobcovi nijaký peňažný ani vecný nárok a zmyslom tohto zmluvného ustanovenia bolo aj vylúčiť
akékoľvek podieľanie sa žalobcu ako prenajímateľa na výdavkoch žalovaného spojených s predmetom
nájmu. V článku V. nájomnej zmluvy zo dňa 26.5.2017 sa teda žalovaný de facto vzdal práva na
protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota prenajatej veci. Skutočnosť, že obdobné zmluvné dojednanie

neobsahovala aj nájomná zmluva zo dňa 10.1.2005 považuje odvolací súd za irelevantné, pretože
neexistuje nijaké zákonné obmedzenie, ktoré by zmluvné strany limitovali v tom, v ktorej fáze zmluvného
vzťahu môžu takúto dohodu uzavrieť. Súčasne odvolací súd opätovne pripomína, že Nájomnú zmluvu
zo dňa 26.5.2017 uzavreli žalobca a žalovaný až na úplnom sklonku trvania ich dlhoročných nájomných
vzťahov, kedy si žalovaný už musel byť nepochybne vedomý všetkých nárokov, ktoré mu v súvislosti

snájomnýmvzťahomvznikliavzniknú(resp.môžuvzniknúť)podľa§667ods.1vetyštvrtejObčianskeho
zákonníka. Na tomto mieste zároveň odvolací súd poukazuje i na to, že žalovaný ani neprodukoval
argumentáciu, ktorá by bola spôsobilá predmetnú terminológiu vyplývajúcu zo zmluvy vyložiť iným
spôsobom.47. Zároveň odvolací súd dodáva, že vôľa strán vylúčiť právo nájomcu na protihodnotu toho, o čo sa
zvýšila hodnota prenajatých nebytových priestorov je plne súladná aj so zásadou poctivého obchodného

styku,nakoľkonemožnoprehliadaťdlhodobosťtrvanianájmuatiežnevyhnutnosťúpravpredmetunájmu
pre špecifické potreby žalovaného ako nájomcu vyplývajúce z jeho obchodnej činnosti v prenajatých
nebytových priestoroch.

48. Odvolací súd uzatvára, že samotná výška dlžného a žalovaným nezaplateného nájomného nebola

medzi stranami sporná pokiaľ ide o jeho istinu aj príslušenstvo. Procesná obrana žalovaného bola
založená na tvrdení, že započítacím prejavom vykonaným žalovaným zanikla pohľadávka žalobcu
proti žalovanému titulom dlžného nájomného, keď proti tejto pohľadávke žalovaný započítal svoju
pohľadávku, ktorá žalovanému vznikla podľa ust. § 667 ods. 1 vety štvrtej Občianskeho zákonníka.

49. Z dôvodov uvedených v odsekoch 38. až 48. tohto rozsudku odvolací súd dospel k záveru, že

žalovaný sa v článku V. nájomnej zmluvy dňa 26.5.2017 vzdal práva na protihodnotu toho, o čo sa zvýšila
hodnota prenajatej veci, ktorú rozhodujúcu skutočnosť súd prvej inštancie opomenul pri rozhodovaní
o veci, čím je naplnený odvolací dôvod podľa § 365 ods. 1 písm. f) CSP. Pohľadávka žalobcu proti
žalovanému uplatnená v tomto konaní teda nemohla zaniknúť započítaním ako to nesprávne ustálil súd
prvej inštancie, nakoľko žalovaný nemal proti žalobcovi pohľadávku titulom protihodnoty toho, o čo sa

zvýšila hodnota prenajatej veci podľa ust. § 667 ods. 1 vety štvrtej Občianskeho zákonníka, ktorú by
mohol platne započítať s pohľadávkou žalobcu proti žalovanému titulom dlžného nájomného.

50. Okrem toho súd prvej inštancie vec aj nesprávne právne posúdil, keď na skutkový stav neaplikoval
ust. § 574 Občianskeho zákonníka vo väzbe na § 667 Občianskeho zákonníka, čím je naplnený odvolací

dôvod podľa § 365 ods. 1 písm. h) CSP.

51. Odvolací súd preto podľa § 388 CSP zmenil rozsudok súdu prvej inštancie tak, že žalovanému uložil
povinnosť zaplatiť žalobcovi 27.070,57 eur s úrokmi z omeškania podľa §§ 365, 369 ods. 1, 2 zákona
č. 513/1991 Zb. Obchodného zákonníka vo výške 8 % ročne zo sumy 10.426,58 eur od 14.10.2016

do 30.5.2017, zo sumy 2.788,38 eur od 31.5.2017 do zaplatenia, zo sumy 2.032,61 eur od 16.10.2016
do zaplatenia, zo sumy 302,56 eur od 15.11.2016 do zaplatenia, zo sumy 10.426,58 eur od 15.1.2017
do zaplatenia, zo sumy 302,56 eur od 17.2.2017 do zaplatenia, zo sumy 6.951,04 eur od 14.4.2017
do zaplatenia, zo sumy 2.032,57 eur od 14.4.2017 do zaplatenia, zo sumy 201,70 eur od 14.5.2017
do zaplatenia, zo sumy 2.032,57 eur od 25.8.2017 do zaplatenia a to všetko do troch dní odo dňa

právoplatnosti tohto rozsudku.

52. Ďalšie tvrdenia žalobcu uvedené v odvolaní týkajúce sa stavebných úprav z rokov 2011 a 2012
vykonaných právnym predchodcom žalovaného a stavebných úprav vykonaných žalovaným v roku 2014
považovalodvolacísúdprerozhodnutievovecizabezvýznamné,bezpotrebysanimiosobitnezaoberať,

nakoľko dospel k záveru, že článok V. nájomnej zmluvy zo dňa 26.5.2017 predstavuje písomnú dohodu
strán o vzdaní sa práva žalovaného aj vo vzťahu k nároku podľa § 667 ods. 1 vety štvrtej Občianskeho
zákonníka.

53. Pre úplnosť ešte odvolací súd dodáva, že ako vyplýva z ust. § 204 CSP, dôkaz listinou sa vykoná

spravidla tak, že sudca ju na pojednávaní prečíta alebo oznámi jej obsah. Tento spôsob vykonania
dôkazu listinou ale nie je potrebný, ak ide o listinu, ktorej odpis bol strane sporu v priebehu konania
doručený a ak listina alebo jej obsah neboli protistranou z hľadiska pravosti a správnosti spochybnené.
Vzhľadom k tomu, že zmluva o nájme zo dňa 26.5.2017 bola žalovanému doručená a nebola žalovaným
z hľadiska jej pravosti ani správnosti spochybnená, nepovažoval odvolací súd za potrebné vo veci

nariadiť pojednávanie, na ktorom by dokazovanie touto listinou zopakoval sám tak, že by ju prečítal
alebo by oboznámil jej obsah. Uvedené odvolací súd uvádza z dôvodu, že vo svojom rozhodnutí sa
odchýlil od skutkových zistení súdu prvej inštancie, no tieto čerpal výlučne z vyššie označenej listiny
a nie z výpovedí uskutočnených na pojednávaní (svedkov, sporových strán), pri ktorých by s poukazom
na princíp priamosti musel v súlade s § 384 ods. 1 CSP odvolací súd dokazovanie v potrebnom rozsahu

zopakovať sám na pojednávaní.

54. K odvolaniu žalovaného proti výroku II. rozsudku súdu prvej inštancie odvolací súd udáva, že nie
je dôvodné. Odvolací súd k otázke rozhodnutia o trovách konania považuje za potrebné prisvedčiťžalobcovi, ktorý správne argumentoval, že konanie tvorilo od podania žaloby až do meritórneho
rozhodnutiajedencelok,pretootrováchbolopotrebnérozhodnúťzpohľaduceléhokonania.Skutočnosť,
že súd v priebehu konania reagoval na čiastočnú úhradu dlhu rozhodnutím o zastavení konania v časti,

kde zavinením žalovaného odpadol predmet sporu, neoslabuje dôvodnosť podanej žaloby.

55. Podľa § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

56. Podľa § 256 ods. 1 CSP, ak strana procesne zavinila zastavenie konania, súd prizná náhradu trov

konania protistrane.

57. Odvolací súd podľa § 388 CSP zmenil aj závislý výrok o trovách konania pred súdom prvej inštancie
tak, že žalobcovi priznal proti žalovanému nárok na náhradu trov konania pred súdom prvej inštancie
v plnom rozsahu. Pokiaľ ide o zastavenie konania v časti o zaplatenie 33.777,11 eur s príslušenstvom
(výrok I. rozsudku č. k. 7Cb/109/2016 – 252 zo dňa 28. júna 2018, ktorý nebol odvolaním dotknutý),

v tejto časti zastavenie konania procesne zavinil žalovaný tým, že po podaní žaloby časť dlžnej sumy
žalobcovi zaplatil, preto v tejto časti vznikol žalobcovi proti žalovanému v súlade s ust. § 256 ods. 1 CSP
nárok na náhradu trov konania pred súdom prvej inštancie. V zostávajúcej časti o zaplatenie 27.070,57
eur bol žalobca plne úspešný, preto mu vznikol v súlade s ust. § 255 ods. 1 CSP nárok na náhradu trov
konania proti žalovanému.

58. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania rozhodol odvolací súd podľa § 396 ods. 1 CSP
v spojení s § 255 ods. 1 a § 262 ods. 1 CSP tak, že v odvolacom konaní úspešnému žalobcovi priznal
proti žalovanému nárok na náhradu trov odvolacieho konania v plnom rozsahu.

59. Záverom ešte odvolací súd dodáva, že kým Krajský súd v Prešove ako súd odvolací v zrušujúcom
uznesení č. k. 3Cob/72/2018 – 290 zo dňa 14. marca 2019 dospel k záveru, že súd prvej inštancie
sa nevysporiadal s obranou žalovaného, prečo nie je možné započítací prejav žalovaného posúdiť
podľa ust. § 667 Občianskeho zákonníka a neprijal ako dôvodný pre úspech žalobcu v spore záver
súdu prvej inštancie vyjadrený v odseku 47. rozsudku súdu prvej inštancie č. k. 7Cb/109/2016 – 252

zo dňa 28. júna 2018, že v nájomnej zmluve, ktorá bola uzavretá na obdobie jedného mesiaca a to jún
2016 (Nájomná zmluva zo dňa 26.5.2017 – pozn. odvolacieho súdu) je uvedené, že žalovaný sa vzdáva
akýchkoľvek vecných ako aj právnych nárokov z titulu nájmu, senát Krajského súdu v Košiciach ako
súdu odvolacieho (funkčne a kauzálne príslušný podľa § 34 ods. 2 písm. c) CSP) zastáva k relevancii
zmluvnému dojednaniu v článku V. zmluvy o nájme zo dňa 26.5.2017 pre posúdenie dôvodnosti

žalobcom uplatneného nároku odlišný právny názor.

60. Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Košiciach pomerom hlasov 3:0 (§ 393 ods. 2 posledná
veta CSP).

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie nie je prípustné.
Proti tomuto rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa v § 419 CSP.
Dovolanie možno podať v lehote dvoch mesiacov od doručenia tohto rozhodnutia odvolacieho súdu,
na súde ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Dovolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo
rozhodnutie vydané, dovolanie môže podať aj intervenient, ak spolu so stranou, na ktorej vystupoval,

tvorilnerozlučnéspoločenstvopodľa§77(§425CSP).Akbolo vydanéopravnéuznesenie,lehotaplynie
znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy podľa § 427 ods. 1 CSP.
Dovolateľmusíbyťvdovolacomkonanízastúpenýadvokátom,dovolanieainépodaniadovolateľamusia
byť spísané advokátom, okrem prípadov uvedených v § 429 ods. 2 CSP, ak má dovolateľ sám, alebo
jeho zamestnanec alebo člen vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa. Inak dovolací súd

dovolanie odmietne podľa § 447 písm. c) CSP.
V dovolaní podľa § 428 CSP sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie
považuje za nesprávne (dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh).