Rozsudok ,
Potvrdené Judgement was issued on Friday, March 1, 2024

Súd: Mestský súd Bratislava IV
Spisová značka: B2-29C/22/2020

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1220201299
Dátum vydania rozhodnutia: 01. 03. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Peter Králik

ECLI: ECLI:SK:MSBA4:2024:1220201299.16

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Mestský súd Bratislava IV sudcom Mgr. Petrom Králikom v právnej veci žalobcu: AMC správa

nehnuteľností, s.r.o., so sídlom Kvačalova 15, Bratislava, IČO: 35 788 607, zast.: Mgr. Eva Bognárová,
advokát, Krížna 17, Bratislava, proti žalovanému: I + V správa nehnuteľností, s.r.o., so sídlom Miletičova
80, Bratislava, IČO: 35 880 911, zast.: Advokátska kancelária Nagy&Zachveja s.r.o., Štúrova 11,
Bratislava, o zaplatenie 6.604,- € s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný je p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi sumu 6.604 Eur spolu s úrokom z omeškania vo výške
5,5 % ročne zo sumy 6.604 Eur od 15.07.2018 do zaplatenia, všetko do troch dní od právoplatnosti
tohto rozsudku.

II. Ž a l o b c a má nárok na náhradu trov konania v plnom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou doručenou tunajšiemu súdu dňa 09.03.2020 domáhal voči žalovanému zaplatenia
sumy 6.604 Eur s príslušenstvom a náhrady trov konania. Žalobu odôvodnil tým, že ako správca
bytového domu uzatvoril, v súlade s ustanoveniami zákona č. 182/1993 Z. z., s vlastníkmi bytov
a nebytových priestorov v bytovom dome na A. B. C. XX D. E. dňa 20.06.2018 Zmluvu o výkone
správy č. XXX. Správu predmetného bytového domu do 31.07.2018 zabezpečoval žalovaný. Pri kontrole
výdavkov z fondu opráv domu v marci 2018 zástupcovia vlastníkov zistili realizované úhrady za náklady

spojené s opravou porúch na strešnej krytine, o ktorých žalovaný vlastníkov neinformoval a ani ich
výdaj neprediskutoval so zástupcami vlastníkov. Zástupcovia po prijatí informácie požadovali od správcu
bytového domu uplatnenie záruky na strešnú krytinu u právneho nástupcu zhotoviteľa, súčasne správcu
žiadali o urýchlené konanie, nakoľko končila záručná doba poskytnutá na strechu zhotoviteľom, a to
dňom 28.05.2018. Uviedol, že žalovaný v čase výkonu správy bytového domu neinformoval zástupcov
vlastníkov, ani vlastníkov bytov a nebytových priestorov o technickej poruche strešného plášťa, ktorá má
charakter havárie. Podľa dostupných účtovných dokladov, ktoré vlastníci bytov a nebytových priestorov

získali z účtovnej evidencie správcu vyplýva, že v roku 2017 a 2018 správca uhradil náklady na
opravu a súvisiace s opravou strešného plášťa, a to dňa 15.10.2017 sumu 1.860 Eur, dňa 15.11.2017
sumu 1.104 Eur a dňa 20.03.2018 sumu 3.640 Eur. Účtovné doklady poskytnuté žalobcovi žalovaným
(predmetné faktúry) sú účtovným dokladom – nákladom správcu (odberateľom plnenia je označený
správca), a nie je dokladom zaťažujúcim vlastníkov bytového domu. Každá z fakturovanej čiastky je
vyššia ako 331,94 Eur, teda zmluvne dohodnuté disponovanie pre žalovaného s prostriedkami bytového
domubezsúhlasužalobcu.úhradanebolaschválenázástupcamivlastníkovbytov,resp.vlastníkmibytov

a nebytových priestorov. Podľa žalobcu, žalovaný nemôže argumentovať havarijným stavom strechy,
nakoľko obdobie, v ktorom bola realizovaná oprava plášťa strechy sa viaže na obdobie od októbra 2017
do marca 2018, a preto nešlo o haváriu, ktorej dôsledky bolo potrebné odstraňovať okamžite. Pokiaľ
strecha vykazovala poškodenie, jej opravu bolo potrebné riešiť v súlade s platnou Zmluvou o výkonesprávy, a to uplatnením záruky na dielo v rámci záručných povinností zhotoviteľa. Žalobca mal teda
za to, že žalovaný pri výkone správy bytového domu A. XX, E. porušil svoje zmluvné povinnosti, a to
ustanovenia čl. IV ods. 9 a čl. VI ods. 3, a preto od neho žalobca žiada uhradiť uplatnenú pohľadávku.

2.Dňa07.05.2020bolvydanýplatobnýrozkaz,protiktorémužalovanývčaspodalodpor.Súduznesením
č. k. 29C/22/2020-113 zo dňa 22.05.2020 zrušil. Žalovaný považoval skutkové tvrdenia žalobcu,
z ktorých nevyplýva vznik uplatneného nároku žalobcu voči žalovanému za nesprávne a účelové
a žalobu žiadal zamietnuť. Uviedol, že nemožno pochybovať o tom, že poškodenie strechy spôsobujúcej

zatekanie do bytu by mohlo možné objektívne označovať inak ako havarijný stav strechy. V prípade,
ak by žalovaný nezabezpečil bezodkladné vykonanie skúšok a následnú opravu strechy, mohlo dôjsť
k škodám ma majetku jednotlivých vlastníkov bytov veľkého rozsahu, a to práve v dôsledku zatekania.
Je preto vylúčené, že zabezpečením opravy poškodenej strechy by mohlo zo strany žalovaného ako
správcu dôjsť k porušeniu čl. IV ods. 9 Zmluvy o výkone správy, keďže zabezpečenie opravy strechy
bolo konaním, ktorým si splnil svoju povinnosť postupovať s maximálnou odbornou starostlivosťou pri

výkone správy. Podotkol tiež, že obmedzenie výšky výdavkov, s ktorými je správca oprávnený nakladať
bez súhlasu vlastníkov sa na havarijné stavy nevzťahuje, týka sa výlučne prípadov financovania bežnej
údržby a opravy. Prvá veta čl. VI ods. 3 Zmluvy o výkone správy vylučuje, že by v dôsledku konania
žalovaného, teda použitia prostriedkov z fondu prevádzky údržby a opráv bez súhlasu vlastníkov na
účely opravy havarijného stavu strechy, mohlo dôjsť k porušeniu tohto ustanovenia zmluvy, keďže

toto ustanovenie ho na takéto konanie vyslovene oprávňuje. Dodal tiež, že opravy strachy neboli
vykonávané v období od 10/2017 do 03/2018 tak, ako to uviedol žalobca. Z listinných dôkazov vyplýva,
že termín dodania vykonaných prác bol v mesiaci október 2017, kedy sa zatekanie u vlastníka objavilo
prvýkrát, následne po opätovnom zatečení z inej časti strechy do bytu vlastníka bola vykonaná oprava
v mesiaci november 2017. V mesiaci marec 2018 bola vykonaná iskrová skúška za účelom preverenia

hydroizolácie strechy, t.j. či oprava bola zo strany zhotoviteľa vykonaná riadne. Žalovaný tiež poukázal
na charakter opravy, ktorá si vyžaduje priaznivé poveternostné podmienky. K záruke poskytnutej
predávajúcim vlastníkom bytov žalovaný uviedol, že je potrebné rozlišovať medzi zárukou poskytovanou
na stavebné práce, t.j. aj na práce súvisiace so zhotovením a pokládkou strešnej krytiny v trvaní 60
mesiacov od právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia a zárukou poskytnutou za akosť strešnej krytiny

v trvaní 10 rokov od právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia. Z Protokolu o skúške vyplynulo, že
zistenépoškodeniestrechybolodôsledkomnesprávneaneodbornevykonanejpokládkystrešnejkrytiny,
čo sa prejavilo delamináciou spojov, ich odlupovaním. Dalaminácia spojov teda nesúvisí s kvalitou
použitého materiálu strešnej krytiny, a preto sa na ňu nevťahovala 10 ročná záruka, ale záruka na
stavebné práce v trvaní 60 mesiacov, 5 rokov, odo dňa právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia, ktorá

uplynula28.05.2013.žalovanýmalzato,žeakosprávcapostupovalsprávnesodbornoustarostlivosťou,
keď po vykonaní skúšky, ktorá preukázala neodbornosť montáže strešnej krytiny a nie vady v akosti
použitého materiálu ustálil, že záručná doba na takto vykonané práce už uplynula a zabezpečil
bezodkladnú opravu. Aj napriek tomu, že žalobca v žalobe nekvalifikoval právny titul, od ktorého si
odvodzuje uplatnený nárok, žalovaný mal za to, že pravdepodobne ide o nárok titulom zodpovednosti

za škodu. V atakom prípade však žalobca nepreukázal porušenie povinnosti žalovaným, ani vznik
škody v dôsledku prípadného porušenia povinnosti v akejkoľvek výške. Uviedol, že svojim konaním plnil
výlučnesvojepovinnostivyplývajúcezozmluvyovýkonesprávy,pričomplneniepovinnostijeokolnosťou
vylučujúcou zodpovednosť za škodu a tiež, že opravy boli skutočne vykonané na streche objektu vo
fakturovanom rozsahu. Podotkol tiež, že ak by aj došlo zo strany žalovaného k porušeniu povinnosti

podľa čl. IV ods. 9 a čl. VI ods. 3 Zmluvy o výkone správy, neznamenalo by to, že žalobcovi vznikol
akýkoľveknároknanáhraduškody,nakoľkoprácespočívajúcevopravestrešnejkrytinybolonevyhnutné
vykonať.

3. Žalobca vo vyjadrení k odporu uviedol, že tvrdenia žalovaného ohľadom opravy strechy sú v

rozpore s účtovnými dokladmi a realizovanými úhradami z bankového účtu žalobcu. Žalovaný v odpore
nepreukázal, že pri realizovaných opakovaných opravách strešného plášťa bytového domu išlo o
havarijný stav, nakoľko aj podľa vyjadrení samotného žalovaného išlo o opravu strešného plášťa v
časovom období od augusta 2017 do novembra 2017. V roku 2018 bola podľa vyjadrenia žalovaného
zrealizovaná len kontrola „riadnosti vykonanej opravy strechy“, fakturovaná však bola oprava strechy.

Podľa predložených dokladov a v súlade s vyjadrením žalovaného rýchla náprava v predmetnom
prípade nebola zrealizovaná, teda išlo o klasickú opakovanú opravu strešného plášťa a následné
kontrolné skúšky opravy, nie o haváriu, akútne odvracanie škôd a hrozby škôd, a preto nebolo možné
bez predchádzajúceho súhlasu realizovať úhrady nákladov za opravy a realizované skúšky v zmysleustanovení platnej Zmluvy o výkone správy. Vlastníci bytov a nebytových priestorov bytového domu
neboli informovaní ani vlastníkom, ktorému zatekalo do bytu, ale ani zo strany správcu, že na strešnom
plášti bytového domu je poškodenie a do bytového domu zateká. Vlastníci neboli informovaní ani o

výsledkoch skúšok, realizácie opravy strešného plášťa, ani o výške nákladov a realizovaných úhradách
z účtu bytového domu. Z vyjadrení žalobcu vyplýva, že správca bytového domu, žalovaný svojim
jednostranným rozhodnutím rozhodol, že priebežné zatekanie do bytu vlastníka nie je potrebné ďalej
konzultovať s ostatnými vlastníkmi a svojimi rozhodnutiami opakovane zadával požiadavky na skúšky
plášťa strechy a následnú opravu strechy v období od augusta 2017 do apríla 2018, rozhodol, že

je „zbytočné“ reklamovať u dodávateľa strešnej krytiny poškodenie strechy, lebo žalovaný stanovil,
že krytina bola položená neodborne a preto nie je možné uplatniť reklamáciu na dodávku krytiny,
rozhodol, že nie je potrebné od vlastníkov bytového domu požadovať súhlas na realizáciu úhrady opráv
a realizovaných skúšok. Výkon správy bytového domu je službou pre vlastníkov, v zmysle rozhodnutí a
pokynov vlastníkov. Správca mal definované svoje oprávnenia na nakladanie s finančnými prostriedkami
vlastníkov bytov a nebytových priestorov bytového domu v Zmluve o výkone správy. Pre uskutočnenie

úhrady faktúr č. XXX/XX a XXX/XX bol žalovaný povinný získať súhlas zástupcov vlastníkov a na
úhradu faktúry č. XXXX mal získať súhlas vlastníkov na schôdzi vlastníkov, resp. v písomnom hlasovaní.
Išlo o nakladanie s finančnými prostriedkami vlastníkov, ktorí majú právo rozhodovať o nakladaní so
svojim majetkom. Úhradou citovaných faktúr žalovaným došlo k neodôvodnenému a neoprávnenému
nakladaniu s finančnými prostriedkami vo vlastníctve žalobcov. Obrana žalovaného nepreukázala, že

nakladanie s finančnými prostriedkami žalobcu bolo v súlade s platnou právnou úpravou a uzatvorenou
Zmluvou o výkone správy.

4. Dňa 29.06.2020 bolo tunajšiemu súdu doručené vyjadrenie žalovaného k vyjadreniu žalobcu, v ktorom
zotrval na stanovisku, že stav strešného plášťa v opravovaných miestach bol v havarijnom stave.

Strechaneplnilasvojuzákladnúfunkciuadošlokzatekaniudobytu,priktoromdošlokpoškodeniunielen
bytu, ale aj bytového domu Na havarijnom stave nič nemení ani skutočnosť, že opravy sa vykonávali
počas dlhšieho obdobia postupne, keďže postupne sa hľadala porucha a miesto zatečenia. Poprel
tvrdenia o porušení povinností. Ak by aj porušil Zmluvu o výkone správy, nemalo by to žiadny vplyv na
účelnosť a nevyhnutnosť vynaložených nákladov. Vykonanie opravy strechy bolo nevyhnutné a rovnako

nevyhnutné a účelné boli aj vynaložené náklady na opravu bytového domu bez ohľadu na to, či by ich
vynaloženie vopred schválili vlastníci bytov alebo nie.

5. Rozsudkom č. k. 29C/22/2020-159 zo dňa 13.11.2020 súd žalobu zamietol. Proti tomuto rozsudku
podal odvolanie žalobca, o ktorom rozhodol Krajský súd v Bratislave uznesením č. k. 15Co/29/2021-225

zo dňa 31.03.2022 tak, že napadnutý rozsudok zrušil a vec vrátil na ďalšie konanie. Súdu prvej inštancie
uložil povinnosť opätovne zisťovať, či oprava strechy na predmetnom bytovom dome bola vykonávaná
z dôvodu jej havarijného stavu, či žalovaný postupoval v súlade s čl. IV. ods. 9 a čl. VI. ods. 3 zmluvy
o výkone správy č. XX/XXX zo dňa 26.02.2008.

6. Súd vykonal dokazovanie oboznámením sa s obsahom listinných dôkazov založených v spise a s
prihliadnutím na obsah celého spisu a všetky skutočnosti, ktoré v priebehu konania vyšili najavo, zistil
nasledovný skutkový stav:

7. Žalobca na základe Zmluvy o výkone správy č. XXXX/XX/XX zo dňa 20.06.2018 vykonáva správu

bytového domu na A. B. C. XX D. E.. Žalovaný vykonával správu predmetného bytového domu na
základe Zmluvy o výkone správy č. XX/XXX zo dňa 26.02.2008 do 31.07.2018.
Spoločnosť HighClean s.r.o., ako dodávateľ faktúrou č.XXX/XX zo dňa 15.10.2017 fakturovala
žalovanému „Opravu strešného plášťa, A. B. E.“ vo výške 1.860 Eur, faktúrou č XXX/XX zo dňa
15.11.2017 mu fakturoval „Vykonanie iskrovej skúšky na BD na A. B., E.“ vo výške 1.104 Eur, faktúrou

č. XXXX zo dňa 19.03.2018 mu fakturoval opravu strešného plášťa vo výške 3.640 Eur. Z rozpisu
k faktúre č. XXXX vyplývajú sumy jednotlivých položiek: demontáž dreveného roštu terasy 70 € bez
DPH, odstránenie štrkového zásypu 300 € bez DPH, oprava strešného plášťa 3.270 € bez DPH.
Z Protokolu o skúške č. XXXX/XX zo dňa 15.03.2018 vyplýva, že dňa 15.03.2018 bola vykonaná skúška
celistvosti povlakovej krytiny na bytovom dome na A. B., a to iskrovou skúškou a ihlovou skúškou. Na

meranej ploche povlakovej krytiny neboli odhalené žiadne porušenia a delaminované spoje. Z Protokolu
o skúške č. XXXX/XX zo dňa 28.08.2017 vyplýva, že dňa 23.08.2017 bola vykonaná skúška celistvosti
povlakovej krytiny na bytovom dome na A. B.. Z jeho záveru je zrejmé, že povlaková krytina strechy
obsahuje množstvo delaminovaných spojov, pričom nie je možné navarenie záplat totožného materiálu.Bola odporučená kompletná obmena povlakovej krytiny strechy. Z Protokolu o skúške č. XXXX/XXX
zo dňa 17.11.2017 vyplýva, že dňa 15.11.2017 bola vykonaná skúška celistvosti povlakovej krytiny na
bytovom dome na A. B., a to iskrovou skúškou a ihlovou skúškou.

Z výzvy spoločnosti KATIM s.r.o. na podpis zmluvy o prevode vlastníctva bytu vyplýva, že dňa
28.05.2008 nadobudlo právoplatnosť kolaudačné rozhodnutie, rozhodnutie o povolení užívania stavby
– Polyfunkčného domu na A. B. D. E.. Listom zo dňa 18.12.2008 spoločnosť KATIM s.r.o. vlastníkom
bytov v bytovom dome na A. B. XX D. E. oznámila, že svoje záväzky vyplývajúce zo zmlúv o prevode
vlastníctva bytov a nebytových priestorov z titulu záruk na vady na stavebné práce v dĺžke 60 mesiacov

ododňanadobudnutiaprávoplatnostikolaudačnéhorozhodnutiaanadodávkustrešnejkrytinyvdĺžke10
rokov, previedla dohodou na zhotoviteľa stavby, spoločnosť I.K.M. REALITY-STAVING Banská Bystrica,
a.s.
Vlastníci bytov a nebytových priestorov listom zo dňa 07.05.2018 žiadali zhotoviteľa stavby o poskytnutie
informácie kedy a ako správca budovy nahlásil závadu a oznámil potrebu opravy strešného plášťa, či
uskutočnil nejaké kroky k oprave, či si správca budovy u neho uplatnil potrebu opráv počas záručnej

doby roku 2013.
Vlastníci bytov a nebytových priestorov listom zo dňa 14.06.2018 adresovaným žalovanému reklamovali
vyúčtovanie za rok 2017 v časti položiek zahrnutých v nákladoch fondu údržby a opráv, a to vykonanie
iskrovej skúšky na streche X/XX, oprava strešného plášťa XX/XX a vykonanie iskrovej skúšky na
streche XX/XX. Listom zo dňa 12.10.2018 reklamovali vyúčtovanie za rok 2018, okrem iných, položky

preventívna protipožiarna prehliadka XX/XX, oprava výťahu, oprava strešného plášťa X/XX.

8. Súd vyslúchol svedka, F. G. H. I., uviedol, že skoro na jar r. 2018 v súvislosti s ukončením spolupráce
s firmou I+V sa ako zástupcovia vlastníkov oboznamovali s účtovnou dokumentáciou a v rámci kontroly
narazili na niektoré faktúry, ktoré im neboli známe, žiadali sme o ich vysvetlenie. Konkrétne faktúry, ktoré

sú súčasťou tohto konania, oprava strechy. Bola to nová vec, lebo netušili, že je takáto oprava nutná, a že
bolatakátohavária,ktorábysivyžadovalaopravu.Nastretnutíbolonaďalšídvajavlastníci,raztambola
p. J. a druhýkrát p. K.. Dozvedeli sa, že išlo o opravu na terase, ktorá je strešným obalom a patrila k bytu
p. J.. Podľa faktúr bolo zrejmé, že išlo o iskrové skúšky, jedna faktúra zo septembra, ďalšia z októbra,
ďalšia iskrová skúška. Za r. 2018 bola ďalšia faktúra viac ako trojnásobná oproti ostatným. Keďže o

ničom nevedeli, pýtali sa, bol tam p. J. a p. A.. Údajne tam bola nejaká porucha na stene, asi zatekalo
do bytu p. J., na čo upozornili, že to nemali tak opravovať, ale mali uplatniť reklamáciu, nakoľko v tom
čase platila záruka ešte na strešnú krytinu. Správca nevedel, že záruka ešte platí, tvrdili že platila len 5
rokov, overovali si to ešte telefonicky, hoci oni vedeli a v zmluvách to mali, že záruka je 10 rokov. Žiadali,
aby si spätne uplatnili záruku, aj keď to už uhradili. Správca odignoroval túto požiadavku. Neskôr uviedli

v reklamácii k vyúčtovaniu, že s týmito nákladmi súhlasiť nebudú. Rozprávali im z čoho pozostávala táto
oprava, oni o nej nevedeli, pýtali sa aj vrchných susedov, či zaregistrovali opravu, nenašli však nikoho.
Vyžiadali si fotky, tieto im poskytli. Najviac práce bolo s odstránením terasovej krytiny, tieto dosky bolo
potrebné opatrne rozložiť, aby sa nezničili, a potom to po skúškach a opravách dať naspäť. Na toto
zareagoval p. K., ktorý bol na tomto stretnutí, ktorý má podobnú terasu. On im oznámil, že terasové

krytiny nie sú vo vlastníctve domu, teda celá vrchná plocha – drevené podlahy si kupoval každý vlastník
sám. Jedine strešná krytina, ktorá pozostáva z viacerých vrstiev, tá patrí k spoločnému vlastníctvu domu.
Požiadali správcu o kalkuláciu, že ktorá časť slúžila na demontáž a spätnú montáž krytiny, ktorá patrí
vlastníkovi bytu a nie je spoločným vlastníctvom majetku domu a aká časť sumy bola venovaná na
samotnú opravu strechy. Ak by pripustili, že by súhlasili s opravou, tak určite len s časťou opravy ktorá sa

týkala spoločných častí, náklady týkajúce sa terasovej krytiny mal znášať p. J.. Nikdy sa nedočkali tejto
kalkulácie. Z toho ako sú rozložené faktúry a práce nehovorí o tom, že išlo o bezodkladné odstránenie
nejakej hrozby na majetku, živote. Vidno to z rozostupu medzi skúškou a následnou opravou. Z toho
dôvodu si myslí, že nešlo o havarijný stav, ale mohlo ísť o poruchu, ktorej oprava mala byť vložená do
plánovoprávavprípadeodsúhlaseniavlastníkmimohlabyťuskutočnená.Zcharakterutýchdokumentov

si myslí, že správca len použil alebo správca sa len odvoláva na havarijnú situáciu, ale táto v skutočnosti
nebola. Z tohto dôvodu, keďže sa spojilo niekoľko vecí, správca nevedel, že existuje záruka na strešnú
krytinu, mal si uplatniť reklamáciu a podľa toho postupovať, sám dobrovoľne sa rozhodol z dôvodu
nedostatočného odborného prístupu. Uviedol tiež, že do faktúr boli zahrnuté aj činnosti, ktoré nemali
byť predmetom faktúr, išlo o dobrovoľné plnenie voči p. J. zo strany správcu. Faktúra nie je vystavená

na vlastníkov, ale na I+V, prinajmenšom správca mal žiadať o opravu faktúry, nakoľko nepatrila tomuto
subjektu. Toto všetko bolo predmetom reklamácie zúčtovania za rok 2017, kde dopredu upozornili a
žiadali o vrátenie prostriedkov na účet. K reklamácii sa vyjadril len tak, že nič neakceptovali, že to berú
ako nejakú osobnú reklamáciu. Uviedol, že v rokoch 2017-2018 bol zástupcom vlastníkov spolu s p. K. ap. J.. O oprave strechy sa dozvedel na konci februára alebo začiatkom marca r. 2018, tieto opravy neboli
naplánované. Zvolení zástupcovia vlastníkov neudeľovali súhlas na úhradu dvoch faktúr na opravu
strešného plášťa a dvoch faktúr na iskrové skúšky, ani vlastníci na schôdzi vlastníkov resp. v písomnom

hlasovaní o súhlase na úhrady faktúry vo výške 3.640 Eur nikdy nerozhodovali. Ako dôvod ukončenia
spolupráce so žalovaným zo strany vlastníkov uviedol, že v priebehu r. 2017 stále častejšie dochádzalo
pri účtovaniach, že neboli jasné nejaké položky, ktoré sa objavovali vo vyúčtovaní. Žiadali o vysvetlenie
týchto položiek, niektoré vysvetlené neboli. Nesedelo to, vychádzali im rozdiely, napr. pri oprave výťahu,
rozdiely boli cca 10.000 Eur, žiadali preto správcu, aby to vysvetlil, on tvrdil že to vysvetlil. Boli niektoré

opravy, ktoré boli zanedbané, upozornili správcu, aby v rámci záruky boli ešte veci opravené. Nič z
toho nebolo, tieto veci sa neudiali, veci ktoré boli známe niekoľko rokov predtým sme opravovali pri
novom správcovi. Správca mal lepšie poznať dom, zmluvné dokumenty, prišli a to, že nepoznal tie veci
a že im unikajú peniaze. Mali poistený dom, ale viaceré závady sa riešili priamou platbou, neriešil to
cez poistenie. Ani napr. v prípade strechy to neurobil. Prišli na to pri oprave výťahu, zistili, že takéto
poruchy výťahu boli poistené. Myslí si, že správca nepristupoval s odbornou starostlivosťou pri správe

ich majetku. Uviedol, že zástupcom vlastníkov sa stal začiatkom r. 2018, predtým neboli zástupcovia.
Na otázku s kým mal žalovaný konzultovať opravy, ktoré boli vykonávané 08-11/2017 uviedol, že pokiaľ
tie opravy mali stáť viac ako 300 Eur, mal zvolať schôdzu vlastníkov a odsúhlasiť. Každá terasa patrí
k bytu, nevedel však, že vlastníci bytov si upravovali pochôdznu plochu terás. Vykonanie prác na
strešnej krytine a iskrové skúšky nerozporuje, po tom ako mu boli predložené fotografie. Ako krivdu,

ktorú utrpel dom svedok uviedol, že keby v tom období neplatila záruka na tú strešnú krytinu a správca
sa svojim neodborným prístupom neuplatnil tú záruku, tak všetky prostriedky, ktoré boli vynaložené,
boli vynaložené zbytočne, oni vôbec nemali byť vynaložené od nich, jedine že by znalec povedal, že to
tomu nepodlieha. Upozorňovali, že záruka stále prebieha a napriek tomu, ani dodatočne, nekontaktoval
dodávateľa. Dodávateľ potvrdil, že záruka stále trvá.

9. Podľa § 8 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len
„zákon o vlastníctve bytov“), správca je povinný viesť samostatné analytické účty osobitne za každý
dom, ktorý spravuje. Prostriedky získané z úhrad za plnenia od vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v dome a prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv (ďalej len „majetok vlastníkov“) musí správca

viesť oddelene od účtov správcu v banke, a to osobitne pre každý spravovaný dom. Majiteľom účtu
domu zriadeného správcom v banke sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome; správca je
príslušný disponovať s finančnými prostriedkami na účte domu a vykonávať k tomuto účtu práva a
povinnosti vkladateľa podľa osobitného zákona o ochrane vkladov12aaa). Majetok vlastníkov nie je
súčasťou majetku správcu. Majetok vlastníkov nesmie správca použiť na krytie alebo úhradu záväzkov,

ktoré bezprostredne nesúvisia s činnosťou spojenou so správou domu. Správca nesmie využiť majetok
vlastníkov vo vlastný prospech alebo v prospech tretích osôb.

10. Podľa § 8 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov, správca zodpovedá vlastníkom bytov a nebytových
priestorovvdomezavšetkyškodyvzniknutévdôsledkuneplneniaalebonedostatočnéhoplneniasvojich

povinností vyplývajúcich z tohto zákona alebo zo zmluvy o výkone správy.

11. Podľa § 8b ods. 1 zákona o vlastníctve bytov, pri správe domu je správca povinný
a) hospodáriť s majetkom vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome s odbornou starostlivosťou
v súlade s podmienkami zmluvy o výkone správy,

b) dbať na ochranu práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a uprednostňovať ich záujmy
pred vlastnými,
d) vykonávať práva k majetku vlastníkov len v záujme vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

12. Podľa § 391 ods. 2 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok (ďalej len „Civilný sporový

poriadok“), ak bolo rozhodnutie zrušené a ak bola vec vrátená na ďalšie konanie a nové rozhodnutie,
súd prvej inštancie je viazaný právnym názorom odvolacieho súdu.

13. Podľa Článku IV. ods. 9 (Povinnosti a práva správcu) Zmluvy o výkone správy č. XX/XXX
uzavretej medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov a žalovaným, pri výkone správy postupovať

s maximálnou odbornou starostlivosťou podľa pokynov vlastníkov a v súlade s ich záujmami.

14. Podľa Článku VI. ods. 3 (Fond opráv) Zmluvy o výkone správy č. XX/XXX uzavretej medzi
vlastníkmi bytov a nebytových priestorov a žalovaným, predchádzajúci súhlas vlastníkov nie jepotrebný na financovanie havárií a nákladov spojených s pravidelnými revíziami a prehliadkami
vyhradených technických zariadení podľa osobitných predpisov, na financovanie bežnej údržby a opravy
nepresahujúcej v jednotlivom prípade čiastku 10.000 Sk (331,93 €). Výdaj od 10.000 Sk (331,93 €)

do 100.000 Sk (3.319,39 €) pre jednotlivé prípady schvaľujú zvolení zástupcovia vlastníkov a výdaj na
100.000 Sk (3.319,39 €) schvaľujú vlastníci v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z., § 14, v znení neskorších
úprav.

15. Medzi stranami nebolo sporné vykonanie fakturovaných prác, ani to, že boli vykonané práve

na streche bytového domu na A. B. C. XX D. E.. Z protokolov o skúškach je zrejmé poškodenie
strechy, delaminácia spojov povlakovej krytiny a degradácia povlakovej krytiny, fakturované boli opravy
strešného plášťa a vykonanie s tým súvisiacej iskrovej skúšky. Sporným zostalo posúdenie postupu
žalovaného pri oprave strechy, teda či išlo o odstraňovanie havarijného stavu a ak áno, či došlo
k porušeniu konkrétnych ustanovení zmluvy o výkone správy.

16. Na základe vykonaného dokazovania, viazaný právnym názorom odvolacieho súdu, súd dospel
k záveru, že oprava strechy na bytovom dome na A. B. C. XX D. E. nebola vykonaná z dôvodu jej
havarijného stavu. V konaní síce nebolo medzi stranami sporným, že do bytu p. J. zatekalo, ani to, že boli
vykonané opravy a skúšky, ktoré boli žalovanému fakturované, nebolo však jednoznačne preukázané,
že k predmetným opravám došlo z dôvodu odstraňovania havarijného stavu strechy. Samotné zatekanie

však nie je možné považovať za havarijný stav. Na základe tohto záveru bolo potom potrebné skúmať
porušenie povinnosti správcu, žalovaného, ktoré mu vyplývalo z Článku VI. ods. 3 (Fond opráv) Zmluvy
o výkone správy č. XX/XXX uzavretej medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov a žalovaným,
podľa ktorého predchádzajúci súhlas vlastníkov nie je potrebný na financovanie havárií a nákladov
spojených s pravidelnými revíziami a prehliadkami vyhradených technických zariadení podľa osobitných

predpisov, na financovanie bežnej údržby a opravy nepresahujúcej v jednotlivom prípade čiastku 10.000
Sk(331,93€).Výdajod10.000Sk(331,93€)do100.000Sk(3.319,39€)prejednotlivéprípadyschvaľujú
zvolení zástupcovia vlastníkov a výdaj na 100.000 Sk (3.319,39 €) schvaľujú vlastníci v zmysle zákona
č. 182/1993 Z. z., § 14, v znení neskorších úprav. V zmysle predmetného ustanovenia zmluvy o výkone
správy, predchádzajúci súhlas vlastníkov bytov nie je potrebný na financovanie havárií a nákladov

spojených s pravidelnými revíziami a prehliadkami technických zariadení, na financovanie bežnej údržby
a opravy nepresahujúce v jednotlivom prípade sumu 331,93 Eur. Výdaj od 331,93 Eur do 3.319,39
Eur podlieha predchádzajúcemu schváleniu zvolení zástupcovia vlastníkov a výdaj nad 3.319,39 Eur
schvaľujú vlastníci bytov.

17. Predmetom sporu je úhrada troch faktúr, a to faktúry č.XXX/XX zo dňa 15.10.2017 na sumu 1.860
Eur, faktúry č XXX/XX zo dňa 15.11.2017na sumu 1.104 Eur a faktúry č. XXXX zo dňa 19.03.2018
na sumu 3.640 Eur. Všetky faktúry presahujú sumu 331,93 Eur a zároveň v konaní nebolo preukázané
odstraňovanie havarijného stavu strechy bytového domu, a preto v prípade faktúr č.XXX/XX zo dňa
15.10.2017 na sumu 1.860 Eur, faktúry č XXX/XX zo dňa 15.11.2017na sumu 1.104 Eur bolo v zmysle

Článku VI. ods. 3 (Fond opráv) Zmluvy o výkone správy č. XX/XXX potrebné schválenie zvolenými
zástupcami vlastníkov bytov. K takému schváleniu však nedošlo. V prípade faktúry č. XXXX zo dňa
19.03.2018 na sumu 3.640 Eur bolo potrebné schválenie vlastníkmi bytov, ani k tomu však v danom
prípade nedošlo.

18. Z uvedeného je teda zrejmé, že v danom prípade došlo zo strany bývalého správcu, žalovaného,
k porušeniu ustanovenia Článku VI. ods. 3 (Fond opráv) Zmluvy o výkone správy č. XX/XXX zo
dňa 26.02.2008, žalovaný nepostupoval v súlade s ustanovením tohto článku, nakoľko v čase úhrad
predmetných faktúr nemal potrebný výdaj na opravy schválený zástupcami vlastníkov, resp. vlastníkmi
bytov.Knámietkežalovaného,ževdanomčasenebolizvolenízástupcoviavlastníkovbytov,súduvádza,

že povinnosťou správcu bolo zvolať schôdzu vlastníkov bytov za účelom voľby zástupcov vlastníkov
bytov tak, ako to vyplývalo zo zmluvy o výkone správy. Ak sa v zmluve o výkone správy nachádzalo
ustanovenie o zástupcoch vlastníkov bytov a ich právomoci (tak, ako je to aj v predmetnom ustanovení)
bolo povinnosťou správcu zabezpečiť zvolenie zástupcov (§ 14a, § 8a ods. 5 zákona o vlastníctve bytov,
Článok V ods. 12 zmluvy o výkone správy). Žalovaný však nakladal s finančnými prostriedkami bez

akéhokoľvek súhlasu, a to aj pri úhrade faktúry presahujúcej sumu 3.319,39 Eur.

19. Čo sa týka namietaného porušenia Článku IV. ods. 9 (Povinnosti a práva správcu) Zmluvy o výkone
správy č. XX/XXX uzavretej medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov a žalovaným, podľaktorého pri výkone správy postupovať s maximálnou odbornou starostlivosťou podľa pokynov vlastníkov
a v súlade s ich záujmami v súvislosti s neuplatnením reklamácie, súd zotrváva na záveroch, že
samotné vykonanie opravy strechy, zabezpečenie takejto opravy, podľa názoru súdu nie je možné

posúdiť ako porušenie tejto povinnosti. Skutočnosť, že dochádzalo k zatekaniu do bytu medzi stranami
sporná nebola. Odstránenie zatekania do bytu tak bola v súlade so záujmom tohto vlastníka bytu, aby
nevznikališkodynajehomajetku.Tým,žesprávcazabezpečilajvykonaniepotrebnýchskúšok,jemožné
konštatovať, že postupoval s odbornou starostlivosťou. Zo záverov protokolov o skúškach vyplýva aj
odporučenie na vykonanie konkrétnych úkonov na odstránenie závad, zabránenie zatekania vody do

bytu,apretobolipotrebnéajtietoskúšky.Potrebnábolaajposlednáskúškadňa15.03.2018,povykonaní
všetkých potrebných opráv, z ktorej je zrejmé, že na meranej ploche povlakovej krytiny neboli odhalené
žiadne porušenia a delaminované spoje. K tvrdeniu žalobcu, že žalovaný neuplatnil reklamáciu strešnej
krytiny u zhotoviteľa stavby, na ktorého tento záväzok vyplývajúci jej zo zmlúv o prevode vlastníctva
bytov a nebytových priestorov previedla spoločnosť KATIM s.r.o., súd uvádza, že z obsahu spisu nie je
známy takýto záväzok spoločnosti KATIM s.r.o., ani jeho obsah, žalobca nepredložil zmluvu o prevode

vlastníctva bytu, z ktorej má vyplývať, rovnako ako ani komunikáciu so zhotoviteľom, na ktorú poukazuje
v žalobe. Z obsahu spisu je známe len to, že záruka 10 rokov sa má vzťahovať na dodávku strešnej
krytiny.

20. Súd nevykonal výsluch svedka L. J., keďže žalovaný na jeho výsluchu netrval. Skutočnosť, že

došlo k zatekaniu do jeho bytu, ktorú by výpoveďou potvrdil, spornou nebola. Svojou výpoveďou by
len potvrdil, že k zatekaniu došlo. Súd viazaný právnym názorom odvolacieho súdu uznesením č. k.
B2-29C/22/2020-255 zo dňa 08.09.2023 uložil žalovanému zložiť preddavok na výsluch navrhovaného
svedka. Žalovaný však preddavok nezaplatil a zároveň súdu oznámil, že na výsluchu svedka netrvá.

21. Kompenzačnú námietku žalovaného súd vyhodnotil ako procesnú obranu žalovaného, keďže bola
uplatnená vo výške nie vyššej ako je uplatnený nárok žalobcu v tomto konaní.

22. Na základe vykonaného dokazovania teda súd dospel k záveru, že žalovaný nepostupoval v súlade
s Článkom VI. ods. 3 (Fond opráv) a Článku IV. ods. 9 (Povinnosti a práva správcu) Zmluvy o výkone

správy č. XX/XXX zo dňa 26.02.2008, čím došlo k porušeniu zmluvných povinností zo strany žalovaného
a zákona o vlastníctve bytov, a preto súd rozhodol tak, ako je uvedené vo výroku tohto rozsudku.

23. O nároku na náhradu trov konania súd rozhodol v zmysle § 255 ods. 1 CSP, keď úspešnému
žalobcovi priznal voči neúspešnému žalovanému nárok na náhradu trov konania aj odvolacieho konania

v plnom rozsahu. O výške náhrady trov konania rozhodne súd v súlade s § 262 ods. 2 CSP po
právoplatnosti tohto rozsudku samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote 15 dní, odo dňa jeho doručenia, na tunajšom
súde, písomne, v dvoch vyhotoveniach.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach podania uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje,
v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh) (§ 363 CSP).
Podľa § 365 CSP (1) Odvolanie možno odôvodniť len tým, že:

a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania (§ 364 CSP).