Rozsudok – Spotrebiteľské zmluvy ,
Potvrdené Judgement was issued on Tuesday, March 4, 2025

Súd: Okresný súd Prešov
Spisová značka: 15Csp/107/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8123208920
Dátum vydania rozhodnutia: 04. 03. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Johana Bertová

ECLI: ECLI:SK:OSPO:2025:8123208920.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Prešov sudkyňou JUDr. Johanou Bertovou v právnej veci žalobcu A. B., nar. XX.XX.XXXX,

bytom C. D. XXX/XX, XXX XX E., právne zast. F. G. D., ul. Sovietskych hrdinov č. 163/66, 089 01
Svidník, IČO: 31954448, proti žalovanému Všeobecná úverová banka, a.s.; skrátený názov: VÚB,
a.s., Bratislava-Staré Mesto, Mlynské nivy 1, IČO: 31320155, právne zast. Remedium Legal, s.r.o.,
Prievozská 2, 821 09 Bratislava - mestská časť Petržalka IČO: 53255739, o určenie neprijateľnosti
zmluvných podmienok takto:

r o z h o d o l :

I. Určuje, že zmluvná podmienka v Zmluve o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti číslo H.
XXXXXXX-XX dňa 11.09.2014 uvedená v článku 4 Hodnota zálohu, bod 4.1 v znení: „Hodnota

Nehnuteľnosti špecifikovanej v článku 3 tejto zmluvy bola stanovená na základe ohodnotenia programu
HYPO dňa 27.08.2014 vo výške 60 400 eur. Zmluvné strany súhlasia, aby uvedená hodnota
predstavovala hodnotu zálohu v čase zriadenia Záložného práva podľa tejto zmluvy.“ je neprijateľnou
zmluvnou podmienkou.

II. Určuje, že zmluvná podmienka v Zmluve o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti číslo H.
XXXXXXX-XX zo dňa 11.09.2014 uvedená v článku 5 Vyhlásenie a záväzky Záložcu, bod 5.5

v znení: „Záložca sa zaväzuje dopredu informovať Záložného veriteľa o stavebných úpravách na
Nehnuteľnosti, ktorými by mohlo dôjsť k podstatnému zníženiu hodnoty Predmetu zálohu. Realizácia
takýchto stavebných úprav je podmienená súhlasom Záložného veriteľa.“ je neprijateľnou zmluvnou
podmienkou.

III. Určuje, že zmluva podmienka v Zmluve o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti číslo H.
XXXXXXX-XX zo dňa 11.09.2014 uvedená v článku 6 Podmienky výkonu záložného práva, bod 6.6
v znení: „Náklady spojené s realizáciou Záložného práva (náklady dobrovoľnej dražby, exekučného

konania, notárstve poplatky, správne poplatky, poštovné náklady a iné) sú Príslušenstvom pohľadávky
Záložného veriteľa. Dlžník alebo osoba zabezpečujúca Pohľadávku Záložného veriteľa sa zaväzuje ich
uhradiť Záložnému veriteľovi, pričom ich úhrada je zabezpečená Záložným právom podľa tejto Zmluvy.“
je neprijateľnou zmluvnou podmienkou.

IV. Žalobca má voči žalovanému právo na náhradu trov konania v rozsahu 100%, o výške ktorých bude
rozhodnuté v samostatnom uznesení po právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :1. Žalobca sa žalobou doručenou Okresnému súdu Prešov dňa 22.9.2023 domáhal toho, aby súd určil
Zmluvné podmienky uvedené vo výroku I - III, tohto rozsudku za neprijateľné a náhrady trov konania.

2. Žalobca odôvodnil žalobu tým, že so žalovaným uzatvoril Zmluvu o poskytnutí úveru „HypoPôžička“,
č. I. XXXXXXX-XX, zo dňa 11.09.2014 . Súčasne bola uzavretá aj Zmluva o zriadení záložného
práva k nehnuteľnosti č. H. XXXXXXX-XX, zo dňa 11.09.2014. Predmetom Úverovej zmluvy malo byť
poskytnutie úveru v celkovej výške 28 241,- eur. Z tejto sumy si žalovaný započítal 241,-- eur (servisný

poplatok) na úhradu nákladov. Jedná sa o spotrebiteľské zmluvy, ktoré uzatvorila ako spotrebiteľka so
žalovanou ako dodávateľkou finančnej služby. Zmluva o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti č.
H. XXXXXXX-XX, zo dňa 11.09.2014 obsahuje neprijateľnú zmluvnú podmienku uvedenú v článku 4.
Hodnota zálohu, bod 4.1 v znení: „Hodnota Nehnuteľnosti špecifikovanej v čl. 3 tejto zmluvy stanovená
na základe ohodnotenia programom HYPO dňa 27.08.2014 vo výške 60400 €. Zmluvné strany
súhlasia, aby uvedená hodnota predstavovala hodnotu zálohu v čase zriadenia Záložného práva podľa

tejto zmluvy.“ Podľa stanoviska Komisie pre posudzovanie podmienok v spotrebiteľských zmluvách a
nekalých praktík predávajúcich (ďalej len „Komisia“), zo dňa 02.04.2012 ide o neprijateľnú zmluvnú
podmienku. Komisia posúdila zmluvnú podmienku vo svojich dôsledkoch ako netransparentnú a hrubo
nevyváženú. Stanovená hodnota nehnuteľnosti je pre spotrebiteľa nepredvídateľná a netransparentná
- výsledok použitia softvérového produktu nemusí za každých okolností spĺňať požiadavky všeobecne

záväzných predpisov na stanovenie hodnoty nehnuteľnosti. Stanovenie hodnoty nehnuteľnosti má
pritom s ohľadom na ďalšie zmluvné podmienky pre spotrebiteľa zásadný význam (napr. pre povinnosti
spotrebiteľa pri znížení zabezpečenia pohľadávky, stanovenie hranice primeranosti na účely prípadného
výkonu záložného práva). Cez prizmu čl. 4 ods. 1 Smernice Rady 93/13/EHS Komisia uvedenú
zmluvnú podmienku z dôvodu jej hrubej nerovnováhy a netransparentnosti posúdila ako neprijateľnú.

Zmluva o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti č. H. XXXXXXX-XX, zo dňa 11.09.2014 obsahuje
ďalšiu neprijateľnú zmluvnú podmienku uvedenú v článku 5. Vyhlásenie a záväzky Záložcu, bod 5.5
v znení: „Záložca sa zaväzuje dopredu informovať Záložného veriteľa o stavebných úpravách na
Nehnuteľnosti ktorými by mohlo dôjsť k podstatnému zníženiu hodnoty Predmetu zálohu. Realizácia
takýchto stavebných úprav je podmienená súhlasom Záložného veriteľa.“ Podľa stanoviska „Komisie“,

zo dňa 02.04.2012 ide o neprijateľnú zmluvnú podmienku. Predmetná zmluvná podmienka postráda
rozumný základ a neodôvodnene zasahuje do dispozičných oprávnení spotrebiteľa s jeho majetkom.
Súhlas záložného veriteľa so stavebnými úpravami zo strany spotrebiteľa nemá oporu v žiadnom
právnom predpise a je svojim účinkom hrubo nevyvážený v neprospech spotrebiteľa. Dodávateľ
svoje práva vyplývajúce z úverového vzťahu zabezpečil viacerými spôsobmi, nielen veľmi efektívnym

záložným právom, a preto nemožno formulovanie predmetnej zmluvnej podmienky odobriť ani dôvodmi
spočívajúcimi v prípadnom riziku úverového vzťahu. S poukazom na vyššie uvedené Komisia predmetnú
zmluvnú podmienku posúdila vo vzťahu k právam spotrebiteľa ako dojednania zakladajúce hrubú
nerovnováhu v právach a povinnostiach v neprospech spotrebiteľa (§ 53 ods. 1 OZ). Zmluva o zriadení
záložného práva k nehnuteľnosti č. H. XXXXXXX-XX, zo dňa 11.09.2014 obsahuje ďalšiu neprijateľnú

zmluvnú podmienku uvedenú v čl. 6. Podmienky výkonu Záložného práva, bod 6.6 v znení: „Náklady
spojené s realizáciou Záložného práva (náklady dobrovoľnej dražby, exekučného konania, notárske
poplatky, správne poplatky, poštovné náklady a iné) sú Príslušenstvom pohľadávky Záložného veriteľa.
Dlžník alebo osoba zabezpečujúca Pohľadávku Záložného veriteľa sa zaväzuje ich uhradiť Záložnému
veriteľovi, pričom ich úhrada je zabezpečená Záložným právom podľa tejto Zmluvy.“ Komisia posúdila

zmluvnú podmienku ako spôsobujúcu hrubú nerovnováhu v právach a povinnostiach v neprospech
spotrebiteľa spočívajúcu v tom, že sa neprimerane a pre spotrebiteľa nepredvídateľne rozširuje okruh
nárokov dodávateľa, ktoré sa majú stať príslušenstvom pohľadávky. Uvedená zmluvná podmienka môže
viesť k neprehľadnému navyšovaniu pohľadávky banky voči spotrebiteľovi s negatívnym dopadom na
spotrebiteľa v súvislosti s výkonom záložného práva. Komisia posúdila predmetnú zmluvnú podmienku

ako dojednanie zakladajúce hrubú nerovnováhu v právach a povinnostiach v neprospech spotrebiteľa
(§ 53 ods. 1 OZ).

3. Žalovaný sa k žalobe vyjadril podaním doručeným Okresnému súd Prešov 1.2.2024, v ktorom
uviedol, že: Ako prvú neprijateľnú zmluvnú podmienku žalobca v podanej žalobe označil ustanovenie

v článku 4. Hodnota zálohu, bod 4.1 Zmluvy v znení: „Hodnota Nehnuteľnosti špecifikovanej v čl.
3 tejto zmluvy stanovená na základe ohodnotenia programom HYPO dňa 27.08.2014 vo výške
60400 €. Zmluvné strany súhlasia, aby uvedená hodnota predstavovala hodnotu zálohu v čase
zriadenia Záložného práva podľa tejto zmluvy.“ Žalovaný v posúdení komisie však vidí výlučnezjavnú neznalosť uvedeného softvérového riešenia. Program HYPO https://www.kros.sk/hypo/ je aj
v súčasnosti všeobecne akceptovaným znaleckým softvérom, ktorý umožňuje komplexne ohodnotiť
všetky typy stavebných objektov, bytov a pozemkov podľa aktuálnej legislatívy. Na stanovenie

všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti používa koeficient polohovej diferenciácie. Správne zadať koeficient
vámpomôžečíselníkdoporučenýchpriemernýchkoeficientovpredajnosti.Rovnakojemožnévychádzať
z porovnávacej metódy, prípadne z ich kombinácie. Výpočtový program HYPO vychádza z Metodiky
výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb Ústavu súdneho inžinierstva Žilina. Tento program
je využívaný pre výpočet všeobecnej hodnoty nehnuteľností aj v prípade vypracovania znaleckých

posudkov. Zastávame preto názor, že stanovenie hodnoty nehnuteľnosti pomocou softvérového riešenia
nemôže byť bez ďalšieho posúdené ako neprijateľné. Napokon žalobca ohľadom neprijateľnosti
tejto zmluvnej podmienky neuviedol ani žiadne skutkové tvrdenia a výlučne odcitoval stanovisko
komisie pre posudzovanie podmienok v spotrebiteľských zmluvách a nekalých obchodných praktík
predávajúcich, ktoré však rovnako neobsahuje žiadne relevantné tvrdenia o neprijateľnosti napadnutej
zmluvnej podmienky. Podľa názoru žalovaného neodôvodnené a nepreukázané tvrdenia o tom, že

softvérový produkt „nemusí“ za každých okolností spĺňať požiadavky všeobecne záväzných predpisov
nemožno považovať za relevantné tvrdenie zakladajúce neprijateľnosť. Žalobca ako druhú neprijateľnú
zmluvnú podmienku označil ustanovenie v článku 5. Vyhlásenie a záväzky Záložcu, bod 5.5 Zmluvy
v znení: „Záložca sa zaväzuje dopredu informovať Záložného veriteľa o stavebných úpravách na
Nehnuteľnosti ktorými by mohlo dôjsť k podstatnému zníženiu hodnoty Predmetu zálohu. Realizácia

takýchto stavebných úprav je podmienená súhlasom Záložného veriteľa.“ Žalobca sa opätovne cituje
stanovisko komisie a neprodukuje žiadne skutkové tvrdenia. Vyjadrenie údajne odbornej Komisie pre
posudzovanie podmienok v spotrebiteľských zmluvách a nekalých praktík predávajúcich iba preukazuje
absolútnu nekompetentnosť tohto „orgánu“, ktorý zjavne nepozná, resp. pri svojej činnosti nenazrie ani
do tak zásadného právneho predpisu akým je Občiansky zákonník. Táto podmienka reflektuje platnú

právnu úpravu a predstavuje postup zmluvných strán priamo podľa znenia ustanovenia § 151i ods. 1
zákona č. 40/1964 Z.z. Občiansky zákonník (ďalej aj „OZ“): „Záložca môže záloh používať zvyčajným
spôsobom; je však povinný zdržať sa všetkého, čím sa okrem bežného opotrebovania hodnota zálohu
zmenšuje, ak zmluva o zriadení záložného práva neurčuje inak.“ Vyššie uvedené ustanovenie OZ
vylučuje akýkoľvek konanie záložcu, ktorým by zmenšil hodnotu zálohu, a to okrem prípadov, akým

je aj prejednávaný prípad, kedy zmluvné strany zmluvy o zriadení záložného práva nestanovia inak.
Ustanovenie bodu 5.5 Zmluvy je typickým prípadom, kedy záložná zmluva nad rámec generálneho
ustanovenia OZ umožňuje záložcovi vykonať zásah do predmetu zálohu, a to za predpokladu, že
záložný veriteľ vyjadrí súhlas. Uvedené ustanovenie je teda nepopierateľne v prospech žalobcu oproti
generálnej úprave OZ, ktorá by v prípade absencie tohto ustanovenia akékoľvek zásahy vylučovala.

Napadnuté zmluvné ustanovenie nie len že nespôsobuje neprimeranú nerovnováhu v právach a
povinnostiach v neprospech spotrebiteľa ale práve naopak v súlade s platnou právnou úpravou mu
poskytuje možnosť vykonať aj zásadný zásah do predmetu zálohu, ktorý by mohol hodnotu zálohu
znížiť.Akotretiuneprijateľnúzmluvnúpodmienkuoznačilžalobcaustanovenievčl.6.Podmienkyvýkonu
Záložného práva, bod 6.6 Zmluvy v znení: „Náklady spojené s realizáciou Záložného práva (náklady

dobrovoľnej dražby, exekučného konania, notárske poplatky, správne poplatky, poštovné náklady a
iné) sú Príslušenstvom pohľadávky Záložného veriteľa. Dlžník alebo osoba zabezpečujúca Pohľadávku
Záložného veriteľa sa zaväzuje ich uhradiť Záložnému veriteľovi, pričom ich úhrada je zabezpečená
Záložným právom podľa tejto Zmluvy.“ V úvode poukazujeme na bod 68 Rozhodnutia Súdneho dvora
Európskej únie vo veci C-415/11 Aziz: „Ako uviedla generálna advokátka v bode 71 svojich návrhov, pri

otázke, či podmienka spôsobuje „značnú nerovnováhu“ v právach a povinnostiach strán vyplývajúcich
zo zmluvy na škodu spotrebiteľa, treba predovšetkým zohľadniť právne predpisy uplatňované vo
vnútroštátnom práve v prípade absencie dohody medzi zmluvnými stranami v tomto zmysle. Na základe
takejto porovnávacej analýzy môže vnútroštátny súd posúdiť, či a prípadne do akej miery je právne
postavenie spotrebiteľa vyplývajúce zo zmluvy nevýhodnejšie než právne postavenie zakotvené v

platnomvnútroštátnompráve.“Priposudzovaní,čizmluvnápodmienka„spôsobujeznačnúnerovnováhu
v právach a povinnostiach strán, ku škode spotrebiteľa“, musia vnútroštátne súdy v prvom rade porovnať
6/8 príslušnú zmluvnú podmienku so všetkými predpismi vnútroštátneho práva, ktoré by platili, ak by
neplatila daná zmluvná podmienka. V tejto súvislosti poukazujeme na všeobecnú úpravu záložného
práva v Občianskom zákonníku ako aj špeciálnu úpravu výkonu záložného obsiahnutú v zákone č.

233/1995 Z.z. (exekučný poriadok) a zákone č. 527/2002 Z.z. (o dobrovoľných dražbách). Konkrétne
poukazujeme na nasledovné ustanovenia účinné v čase uzatvorenia Zmluvy: § 151l ods. 3 OZ: „Záložný
veriteľ má voči záložcovi právo na úhradu nevyhnutne a účelne vynaložených nákladov v súvislosti s
výkonom záložného práva.“ § 151m ods. 10 OZ: „Ak výťažok z predaja zálohu prevyšuje zabezpečenúpohľadávku, záložný veriteľ je povinný vydať záložcovi bez zbytočného odkladu hodnotu výťažku z
predaja, ktorá prevyšuje zabezpečenú pohľadávku po odpočítaní nevyhnutne a účelne vynaložených
nákladov v súvislosti s výkonom záložného práva.“ §151m ods. 4 OZ: „Hodnota výťažku z predaja

zálohu, ktorá prevyšuje zabezpečené pohľadávky po odpočítaní nevyhnutne a účelne vynaložených
nákladov v súvislosti s výkonom záložného práva, sa vydá záložcovi.“ § 25 ods. 1 zákona č. 527/2002
Z.z.: „Ak nie je v zmluve o vykonaní dražby dohodnuté inak, náklady dražby sa hradia z výťažku dražby.
Ak je navrhovateľom dražby záložný veriteľ, náklady dražby sa hradia z výťažku dražby v rozsahu
povinnostivlastníkapredmetudražbyznášaťichnáhradu.“§32ods.1zákonač.527/2002Z.z.:„Výťažok

dražby po uhradení nákladov dražby, po uspokojení pohľadávok záložného veriteľa a po zaplatení ceny
dosiahnutej vydražením bez zbytočných prieťahov dražobník odovzdá predchádzajúcemu vlastníkovi
predmetu dražby, ak osobitný zákon neustanovuje inak.“ § 157 ods. 1 zákona č. 233/1995 Z.z.: „Podľa
výsledkov rozvrhového pojednávania sa z podstaty uspokojujú pohľadávky v tomto poradí: a) súdne
trovy a trovy exekúcie, b) pohľadávky z hypotekárnych úverov a komunálnych úverov slúžiace na krytie
menovitej hodnoty hypotekárnych záložných listov a komunálnych obligácií vydaných bankou vrátane

výnosov z nich, c) pohľadávky zabezpečené záložným právom zákonným, zmluvným, sudcovským
alebo exekučným, zabezpečovacím prevodom práva, postúpením pohľadávky, prípadne obmedzením
prevodu nehnuteľností vcelku podľa času vzniku záložného práva, prípadne vzniku obmedzenia prevodu
nehnuteľností, ... „ Po vykonaní porovnávacej analýzy ustanovenia bodu v čl. 6. Podmienky výkonu
Záložného práva, bod 6.6 Zmluvy s vyššie uvedenými ustanoveniami upravujúcimi výkon záložného

práva možno dospieť len k záveru, že toto zmluvné ustanovenie nespôsobuje akýkoľvek zásah do
práv a povinnosti zmluvných strán, resp. nevýhodnejšie postavenie než právne postavenie zakotvené
v platnom vnútroštátnom práve. Či už v prípade generálnej úpravy záložného práva v Občianskom
zákonníku alebo špeciálnych úprav pre výkon záložného práva v exekučnom konaní a dobrovoľnej
dražbe, všetky ustanovenia zabezpečujú úhradu nákladov spojených s výkonom záložného práva

tak, že budú uhradené z prostriedkov získaných predajom predmetu zálohu, teda predmet zálohu ich
zabezpečuje. V prípade výkonu záložného práva prostredníctvom exekučného konania sú náklady
spojené s realizáciou záložného práva uhradené dokonca skôr ako samotná zabezpečená pohľadávka.

4. Žalobca v replike doručenej súdu 28.3.2024 uviedol: Čo sa týka namietaných NZP, tak v prvom rade

je potrebné uviesť, že spotrebiteľská zmluva uzatvorená medzi ním a žalovaným má bezpochyby tzv.
formulárový charakter. Zo strany žalovaného nijakým spôsobom upozornený na namietané NZP, ako ani
na ich dôsledky. Jeho „zmluvná voľnosť“ bola obmedzená len na dohodu o výške poskytnutého úveru,
pritom všetky ostatné zmluvné podmienky ako aj všetky dokumenty predložené spolu so spotrebiteľskou
zmluvou predstavujú diktát dodávateľa bez možnosti spotrebiteľa ovplyvniť ich obsah. Súdna kontrola

štandardných formulárových zmlúv je postavená na absolútnej neplatnosti neprijateľných klauzúl. Je
podstatné a rozhodujúce, že napádané zmluvné podmienky v spotrebiteľskej zmluve sú objektívne
spôsobilé poškodiť spotrebiteľa. Je potrebné skúmať naopak konanie dodávateľa, ako si plnil svoje
zákonné povinnosti, najmä postupovať s odbornou starostlivosťou, pri poskytovaní spotrebiteľského
úveru. Dôkazné bremeno znáša žalovaná a preto ako dodávateľ je povinná preukázať, že zmluvné

ustanovenie bolo dojednané individuálne. Žalovaná však zatiaľ nijakým spôsobom nepreukázala,
že so ním bol vedený kontraktačný proces vo vzťahu k namietaným zmluvným podmienkam. Vo
vzťahu k softvérovému programu HYPO na oceňovanie nehnuteľností uvádzam, že tento program
sleduje záujmy dodávateľa, ako záložného veriteľa. Je potrebné uviesť, že jediným objektívnym a
v praxi zaužívaným prostriedkom na oceňovanie nehnuteľnosti je znalecký posudok vypracovaný

znalcom ako osobou štátom oprávnenou a spôsobilou. Čo sa týka zmluvnej podmienky, podľa ktorej
záložca je povinný informovať záložného veriteľa o zmenách a na stavebné úpravy je potrebný súhlas
záložného veriteľa, tak uvedená zmluvná podmienka stanovuje spotrebiteľovi povinnosti obmedzujúce
jeho vlastnícke právo k obydliu nad rozsah stanovený vnútroštátnymi právnymi predpismi. Realizácia
stavebných úprav so súhlasom záložného veriteľa znamená, že spotrebiteľ nemôže opravovať alebo

rekonštruovať svoju nehnuteľnosť ani v prípade potreby bez súhlasu veriteľa, ktorý daný nemusí byť.
Uvedená zmluvná podmienka tak zaťahuje spotrebiteľa povinnosťami mimo zákonných povinností, tým
dochádza k značnej nerovnováhe v neprospech spotrebiteľa a možno sa domnievať, že spotrebiteľ
by s ňou pri individuálnom dojednávaní nesúhlasil. Spotrebiteľskou zmluvou som sa mala zaviazať
taktiež na úhradu nákladov spojených s realizáciou záložného práva, ako to je uvedené v žalobe.

Je neprijateľné, aby spotrebiteľ znášal akékoľvek výdavky dodávateľa, ktoré mu môžu vzniknúť s
vymáhaním pohľadávky, pritom on sám si ich určuje a tieto sú aj neurčité (náklady dobrovoľnej dražby,
exekučného konania, notárske poplatky, správne poplatky, poštovné náklady a iné). Tieto náklady
žalovaná žiadnym spôsobom neodôvodnila. Zo samotných zákonných ustanovení, na ktoré poukazuježalovaná vo svojom vyjadrení vyplýva, že prípustné sú iba účelne a nevyhnutne vynaložené náklady.
Uvedená zmluvná podmienka tak zaťažuje spotrebiteľa povinnosťami mimo zákonných povinností, tým
dochádza k značnej nerovnováhe v neprospech spotrebiteľa a možno sa domnievať, že spotrebiteľ

by s ňou pri individuálnom dojednávaní nesúhlasil. V prípade poplatku za upomienky sa jedná o
zmluvnú podmienku, ktorá s ním nebola vôbec individuálne dojednaná a navyše spôsobuje značnú
nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa, pretože od neho
požaduje znášať neprimerané a neurčité náklady spojené s realizáciou záložného práva. Predmetná
zmluvná podmienka umožňuje získať na úkor spotrebiteľa majetkový prospech. Rozhodovacia prax

súdov SR zastáva názor, že neprijateľnou zmluvnou podmienkou je ustanovenie, ktoré vyvoláva v
neprospech spotrebiteľa, ako slabšej zmluvnej strany hrubú nerovnováhu. Znaky neprijateľnej zmluvnej
podmienky napĺňa nielen podmienka, ktorá je neprimeraná, ale aj podmienka, ktorá je neurčitá alebo
je v rozpore s „ratio legis“ zákonného ustanovenia, podľa ktorého bola dojednaná. Za neprijateľnú sa
považuje aj zmluvná podmienka, ktorá vyjadruje finančný záväzok spotrebiteľa za plnenie, ktoré mu
po materiálnej stránke nie je dodané a slúži v skutočnosti záujmom dodávateľa (tzv. teória skutočného

plnenia spomínaná v súvislosti s poplatkami v spotrebiteľských úverových vzťahoch). Vzhľadom na
znenie a obsah napadnutej zmluvnej podmienky nemožno očakávať, že rozumný spotrebiteľ by s
takouto zmluvnou podmienkou súhlasil, pretože sa jedná iba o jednostranné zvýhodnenie dodávateľa.
Z napadnutej zmluvnej podmienky nevyplývajú žiadne „výhody“ alebo „protiplnenia“ pre spotrebiteľa,
naopak iba majetkové ohrozenie spotrebiteľa, preto nemožno dospieť k záveru, že možno „rozumne

očakávať, že by tento spotrebiteľ súhlasil s dotknutou podmienkou po individuálnom dojednaní“ (viď
rozsudok SD EÚ vo veci Aziz).

5. Žalovaný v replike doručenej súdu 26.4.2024 zotrval na podanom vyjadrení k žalobe.

6. V konaní súd nariadil na deň 4.3.2025 pojednávanie, ktorého sa žalobca a žalovaný zúčastnili. Na
tomto pojednávaní strany zotrvali na svojich doterajších stanoviskách.

7. Súd vo veci vykonal dokazovanie oboznámením obsahu spisu, ktorý tvorí žaloba na č. l. 1-3,
zmluva o poskytnutí úveru HypoPôžička č. U 1470474 -14 zo dňa 11.09.2014 na č. l. 3-6, zmluva

o zriadení záložného práva nehnuteľnosti z 11.09.2014 na č. l. 7-8, list Ministerstva spravodlivosti
Slovenskej republiky z 02.04.2012 na č. l. 9-20, podanie žalobkyne doručené súdu dňa 12.10.2023 na
č. l. 32-34, podanie žalovaného doručené súdu 19.10.2023 na č. l. 37-38, podanie žalobcu doručené
súdu 29.12.2023 na č. l. 45-47, podanie žalovaného doručené súdu 01.02.2024 na č. l. 50-57, replika
žalobkyne doručená súdu 28.03.2024 na č. l. 63-67, podanie žalovaného doručené súdu 26.04.2024

na č. l. 72-74.

8. Na základe uvedeného súd zistil nasledujúci skutkový a právny stav:

9. Žalobca a žalovaný uzatvorili dňa 10.9.2014 zmluvu o spotrebiteľskom úvere- Zmluva o poskytnutí

úveru„Hypopôžička“č.U1470474-14atiežZmluvuozriadenízáložnéhoprávaknehnuteľnostič.H. ,na
základe ktorých bol žalovanému poskytnutý úver vo výške 28241,- Euro a na zabezpečenie pohľadávky
veriteľa bolo zriadené záložné právo na nehnuteľnosť vo vlastníctve dlžníka.

10. Uvedená záložná zmluva obsahovala zmluvné podmienky tak ako sú uvedené vo výroku tohto

rozsudku I., II., III., čo medzi stranami sporu nebolo sporné.

11. Podľa § 497 Obchodného zákonníka zmluvou o úvere sa zaväzuje veriteľ, že na požiadanie
dlžníka poskytne v jeho peňažné prostriedky do určitej sumy, a dlžník sa zaväzuje poskytnuté peňažné
prostriedky vrátiť a zaplatiť úroky.

12. Podľa § 298 CSP (1) súd môže v rozsudku, ktorý sa týka spotrebiteľského sporu, aj bez návrhu
vysloviť, že určitá zmluvná podmienka používaná dodávateľom v spotrebiteľskej zmluve, alebo v iných
zmluvných dokumentov súvisiacich so spotrebiteľskou zmluvou je neprijateľná; v takom prípade súd
uvedie vo výroku rozsudku znenie tej zmluvnej podmienky, ako bolo dohodnuté v spotrebiteľskej zmluve,

alebo v iných zmluvných dokumentov súvisiacich spotrebiteľskou zmluvou.

13. Podľa § 52 ods. 1 Občianskeho zákonníka spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na
právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom.14. Podľa § 52 ods. 2 Občianskeho zákonníka ustanovenia o spotrebiteľských zmluvách, ako aj všetky
iné ustanovenia upravujúce právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, použijú sa vždy, ak je to

na prospech zmluvnej strany, ktorá je spotrebiteľom. Odlišné zmluvné dojednania alebo dohody, ktorých
obsahom alebo účelom je obchádzanie tohto ustanovenia, sú neplatné.

15. Podľa § 52 ods. 3 Občianskeho zákonníka dodávateľ je osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení
spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti. 17.

Podľa § 52 ods. 4 OZ spotrebiteľ je osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy nekoná
v rámci predmetu svojej obchodnej činnosti alebo inej podnikateľskej činnosti.

16. Podľa § 53 ods. 1 Občianskeho zákonníka spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať ustanovenia,
ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech
spotrebiteľa (ďalej len "neprijateľná podmienka"). To neplatí, ak ide o predmet plnenia, cenu plnenia

alebo ak boli neprijateľné podmienky individuálne dojednané.

17. Podľa § 53 ods. 2 Občianskeho zákonníka za individuálne dojednané zmluvné ustanovenia sa
nepovažujú také, s ktorými mal spotrebiteľ možnosť oboznámiť sa pred podpisom zmluvy, ak nemohol
ovplyvniť ich obsah.

18. Podľa § 53 ods. 3 Občianskeho zákonníka ak dodávateľ nepreukáže opak, zmluvné ustanovenia
dohodnuté medzi dodávateľom a spotrebiteľom sa nepovažujú za individuálne dojednané.

19. Podľa § 53 ods. 5 Občianskeho zákonníka neprijateľné podmienky upravené v spotrebiteľských

zmluvách sú neplatné.

20. Na základe uvedeného súd právne uzatvára:

21. Právny vzťah medzi žalobcom a právnym predchodcom žalovaného bol založený dňa 10.9.2014

zmluvu o spotrebiteľskom úvere - Zmluva o poskytnutí úveru „Hypopôžička“ č. I. XXXXXXX-XX a tiež
Zmluvu o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti č. H. možno považovať za spotrebiteľský právny
vzťah medzi veriteľom - dodávateľom konajúcim v rámci svojho predmetu podnikateľskej činnosti a
dlžníkom- spotrebiteľom, ktorý nie je podnikateľom, resp. nekoná v rámci predmetu svojej podnikateľskej
činnosti.

22. Pokiaľ ide o určenie neprijateľných zmluvných podmienok, tak súd sa v prvom rade zaoberal
naliehavým právnym záujmom na určení neprijateľnej zmluvnej podmienky a vychádzajúc z ustanovení
zákona č. 250/2007 Z.z. o ochrane spotrebiteľa, je potrebné konštatovať, že v každom prípade je daný
naliehavý právny záujem žalobcu ako spotrebiteľa na určení neprijateľnej zmluvnej podmienky, a to bez

toho, aby žalobca musel tento naliehavý právny záujem na určení osobitným spôsobom preukazovať,
pretože tento vyplýva priamo z vyššie uvedených zákonných ustanovení, najmä z citovaného § 3 ods. 5
zákona č. 250/2007 Z.z. o ochrane spotrebiteľa. (porovnaj rozsudok Krajského súdu v Prešove zo dňa
18.12.2013, sp. zn. 1Co/237/2013).

23. Neprijateľnou zmluvnou podmienkou je podmienka, ktorá vyvoláva v neprospech spotrebiteľa ako
slabšej zmluvnej strany hrubú nerovnováhu. Znaky neprijateľnej zmluvnej podmienky napĺňa nielen
podmienka, ktorá je neprimeraná, ale aj podmienka, ktorá je neurčitá, alebo je v rozpore s ratio legis
zákonného ustanovenia, podľa ktorého bola dojednaná.

24. Zmluvná podmienka v Zmluve o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti č. H. XXXXXXX-XX,
zo dňa 11.09.2014 uvedená v článku 4. Hodnota zálohu, bod 4.1 v znení: „Hodnota Nehnuteľnosti
špecifikovanej v čl. 3 tejto zmluvy stanovená na základe ohodnotenia programom HYPO dňa 27.08.2014
vo výške 60400 €. Zmluvné strany súhlasia, aby uvedená hodnota predstavovala hodnotu zálohu
v čase zriadenia Záložného práva podľa tejto zmluvy, predstavuje hrubú nerovnováhu v právach

a povinnostiach medzi záložcom a náložným veriteľom. Je len ťažko možné si predstaviť, že by pri
individuálnom dojednaní tejto zmluvnej podmienky spotrebiteľ súhlasil s určením hodnoty nehnuteľnosti
počítačovým programom, ktorý mu nie je známy, nie je nijako legislatívne upravený, nepozná jeho
nastavenia, parametre a najmä nemá žiaden vplyv na zadávanie vstupných údajov pre určenie hodnotynehnuteľnosti. Predmetný program môže slúžiť na urýchlenie práce súdnych znalcov, ktorí ale práve
vďaka svojej odbornosti, nezávislosti a zodpovednosti, ktorú za výsledok nesú, vnášajú do ohodnotenia
nehnuteľnosti prvok spočívajúci v uvedených hodnotách. Výsledky ich ľudskej činnosti nemôžu byť

nahradené počítačovým programom. Nemožno tiež prostredníctvom záložných zmlúv legitimizovať
v právnych vzťahoch výsledky získané počítačovým programom a povýšiť ich na úroveň znaleckej
činnosti. Znaleckú činnosť za účelom aj ohodnotenia nehnuteľnosti upravuje zákon č. 382/2004 Z. z.
o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Tento právny
predpis neuznáva určovanie hodnoty nehnuteľností predmetným počítačovým programom. Iné, ako

znalecké určenie hodnoty nehnuteľností pri zmluve o zriadení záložného práva sa súdu javí ako
nevhodné vzhľadom na závažnosť dôsledkov, ktoré táto zmluva vyvoláva a vzhľadom k rozsahu
zásahu do práv vlastníka nehnuteľností, ktoré dôsledky zriadenia záložného práva umožňujú. Určenie
hodnoty nehnuteľnosti v záložnej zmluve sa v konkrétnosti javí ako dôležité napr. vo vzťahu k čl. 5
predmetnej zmluvy. Tam je upravený súbor povinností záložného dlžníka, resp. záložcu viažuci sa
práve na hodnotu nehnuteľnosti určovanej práve počítačovým programom uvedeným v tejto zmluve

(povinnosť podstatne neznížiť hodnotu nehnuteľnosti, povinnosť informovať o stavebných úpravách,
ktoré by mohli znížiť hodnotu nehnuteľnosti, povinnosť poistiť záloh (kedy je potrebné uviesť hodnotu
nehnuteľnosti) a pod.) Zvlášť osobitný význam má hodnota nehnuteľnosti určená predmetnou zmluvnou
podmienkou vo vzťahu k čl. 4.3 Zmluvy o spotrebiteľskom úvere, na základe ktorého je banka oprávnená
vyhlásiť okamžitú splatnosť úveru v prípade podstatného zníženia hodnoty nehnuteľnosti a zasiahnuť

tak tým najextrémnejším spôsobom do predmetného právneho vzťahu. Hodnota nehnuteľnosti určená
počítačovým programom, teda nie znalcom tak môže značne modifikovať povinnosti spotrebiteľa v jeho
neprospech. Preto je táto zmluvná podmienka neprijateľnou.

25. Zmluvná podmienka v Zmluve o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti č. H. XXXXXXX-

XX, zo dňa 11.09.2014 uvedená v článku 5., Vyhlásenie a záväzky Záložcu, bod 5.5 v znení:
„Záložca sa zaväzuje dopredu informovať Záložného veriteľa o stavebných úpravách na Nehnuteľnosti.
Realizácia takýchto stavebných úprav je podmienená súhlasom Záložného veriteľa.“, predstavuje hrubú
nerovnováhu v právach a povinnostiach medzi záložcom a záložným veriteľom. Uvedená zmluvná
podmienka stanovuje spotrebiteľovi povinnosti obmedzujúce jeho vlastnícke právo k obydliu nad rozsah

stanovený vnútroštátnymi právnymi predpismi. § 151i (1) Občianskeho zákonníka znemožňuje záložcovi
pri používaní zálohu vykonávať okrem iného stavebné úpravy, ktoré okrem bežného opotrebovania,
hodnotu zálohu zmenšujú, ak zmluva o zriadení záložného práva neurčuje inak. Občiansky zákonník
ani iný právny predpis neukladajú povinnosť o stavebných úpravách informovať záložného veriteľa
a už vôbec neumožňujú záložnému veriteľovi blokovať stavebné úpravy záložcu podmienkou udelenia

súhlasu z jeho strany. Táto zmluvná podmienka preto neprimerane a hrubo nad rámec všeobecne
záväzného právneho predpisu zasahuje do práv spotrebiteľa. Realizácia stavebných úprav so súhlasom
záložného veriteľa znamená, že spotrebiteľ nemôže opravovať alebo rekonštruovať svoju nehnuteľnosť
ani v prípade nevyhnutnej potreby bez súhlasu veriteľa, ktorý daný nemusí byť. Je zároveň ťažko
uveriteľné, že by akýkoľvek vlastník nehnuteľností mal záujem na znižovaní hodnoty vlastnej, resp.

založenej nehnuteľnosti. Vágny je tiež pojem „podstatného zníženia hodnoty nehnuteľnosti“, použitý
v tejto zmluvnej podmienke. Nie je tak exaktne určiteľné, aké zníženie hodnoty a v nadväznosti na to,
aké stavebné úpravy vyžadujú súhlas veriteľ, aké nie. Zvlášť osobitný význam má podmienka súhlasu
záložného veriteľa so stavebnými úpravami vo vzťahu k čl. 4.3 pís. b.) Zmluvy o spotrebiteľskom
úvere, na základe ktorého je banka oprávnená vyhlásiť okamžitú splatnosť úveru v prípade realizácie

stavebného zásahu (za podstatného zníženia hodnoty nehnuteľnosti) bez jej súhlasu a zasiahnuť
tak tým najextrémnejším spôsobom do predmetného právneho vzťahu. Absencia súhlasu banky so
stavebnými úpravami vlastníka nehnuteľnosti na základe neurčitého ustanovenia zmluvy (neurčitosť
pojmu podstatné zníženie hodnoty), tak môže značne modifikovať povinnosti spotrebiteľa v jeho
neprospech. To robí predmetnú zmluvnú podmienku neurčitou. (o tejto zmluvnej podmienke bolo

rozhodnuté aj Rozsudkom Okresného súdu Prešov sp. zn. 9Csp/106/2023 z 08.01.2024, ktoré bolo
následne v odvolacom konaní Krajského súdu Prešov sp. zn. 20CoCsp/12/2024 zrušené v dôsledku
spätvzatia žaloby.) Zmluvná podmienka v Zmluve o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti č. H.
XXXXXXX-XX, zo dňa 11.09.2014 uvedená v článku 6. Podmienky výkonu Záložného práva, bod 6.6
v znení: „Náklady spojené s realizáciou Záložného práva (náklady dobrovoľnej dražby, exekučného

konania, notárske poplatky, správne poplatky, poštovné náklady a iné) sú Príslušenstvom pohľadávky
Záložného veriteľa. Dlžník alebo osoba zabezpečujúca Pohľadávku Záložného veriteľa sa zaväzuje ich
uhradiť Záložnému veriteľovi, pričom ich úhrada je zabezpečená Záložným právom podľa tejto Zmluvy.“
predstavuje hrubú nerovnováhu v právach a povinnostiach medzi záložcom a záložným veriteľom.Uvedená zmluvná podmienka navodzuje stav, kedy spotrebiteľ už vopred uznáva nároky veriteľa,
prezumuje právo veriteľa na ich úhradu - bez ich stotožnenia s porušením konkrétnej povinnosti,
presne stanovej výšky, bez ohľadu na výsledok jednotlivých konaní a presné vyčíslenie. Spotrebiteľ má

automaticky znášať „všetky“ výdavky spoločnosti spojené napr. s vymáhaním pohľadávky, bez
toho, aby mal záruku o oprávnenosti (napr. cestovné náklady). Ide o neprijateľné ustanovenie
zamerané jednostranne v neprospech spotrebiteľa aj s poukazom na dátum splatnosti jednotlivých
výdavkov a možnosť uplatniť námietku ich premlčania spotrebiteľom. (O obdobnej zmluvnej podmienke
bolo rozhodnuté aj Rozsudkom Okresného súdu Kežmarok sp. zn. 2C/96/2014 z 07.02.2019, ktoré

bolo následne v odvolacom konaní Krajského súdu Prešov sp. zn. 7Co/20/2020 zrušené v dôsledku
spätvzatia žaloby.)

26. Preto súd určil citované zmluvné podmienky v Zmluve o úvere za neprijateľné.

27. Podľa § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

28. Podľa § 255 ods. 2 CSP, ak mala strana vo veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov konania
pomerne rozdelí, prípadne vysloví, že žiadna zo strán nemá na náhradu trov konania právo.

29. O trovách konania bolo rozhodnuté podľa 255 ods. 1 CSP, podľa ktorého strane, ktorá mala vo

veci plný úspech, súd prizná náhradu trov potrebných na účelné uplatňovanie alebo bránenie práva
proti strane, ktorá vo veci úspech nemala. Žalobca bol v konaní plne úspešný, preto má žalobca
voči žalovanému nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %, o výške ktorých bude rozhodnuté
samostatným uznesením po právoplatnosti tohto rozsudku.

30. Vzhľadom na vyššie uvedené bolo potrebné rozhodnúť tak, ako je to uvedené vo výroku tohto
rozsudku.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia. Odvolanie sa podáva
na súde, proti rozhodnutiu ktorého smeruje.

Podľa § 363 CSP v odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (§ 127 ods. 1 CSP) uvedie,
proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie
považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).
Podľa § 364 CSP rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty
na podanie odvolania.

Podľa § 365 ods. 1 CSP odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,

d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.
Podľa § 365 ods. 2 CSP odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že
právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu
uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.
Podľa § 365 ods. 3 CSP odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do

uplynutia lehoty na podanie odvolania.
Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona.