Rozsudok – Nájomná zmluva ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Tuesday, September 9, 2025

Súd: Mestský súd Bratislava IV
Spisová značka: 52C/125/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6124377795
Dátum vydania rozhodnutia: 09. 09. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Jakub Obert

ECLI: ECLI:SK:MSBA4:2025:6124377795.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Mestský súd Bratislava IV sudcom Mgr. Jakubom Obertom v právnej veci žalobcu: B. W. F., I..

XX.XX.XXXX, Z. L. X, G., Š. T. B. L., zastúpeného: RIBÁR & PARTNERS, s.r.o., so sídlom Halenárska
18A, Trnava, IČO: 53 191 030, proti žalovanej: M. H., I.. XX.XX.XXXX, Z. L. X. XX, Z., Š. T.R. L. J.,
zastúpenej: Mgr. Viktória Fulerčík Hámorszká, advokátka, so sídlom Bystrická 42, Bratislava IČO: 56
551 843, o zaplatenie 2.670,- eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaná je povinná zaplatiť žalobcovi sumu 2.670,- eur spolu s úrokom
z omeškania vo výške 9,25 % ročne zo sumy 2.000,- eur od 15.08.2024 do zaplatenia, a to v lehote
troch dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

II. Vo zvyšnej časti sa žaloba zamieta.

III. Žalobca má voči žalovanej nárok na náhradu trov konania v plnom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou doručenou Okresnému súdu Banská Bystrica (ako súdu upomínaciemu v zmysle zákona č.
307/2016 Z. z. o upomínacom konaní) dňa 13.09.2024 a postúpenou tunajšiemu súdu 05.11.2024 sa
žalobca (pôvodne podnikajúci ako živnostník pod obchodným menom Patrycjusz Marek Adamczuk -
BARBERZZ.SK, so sídlom Rybníková 3, Trnava, IČO: 54253861) domáhal vydania rozsudku, ktorým

by súd uložil žalovanej povinnosť zaplatiť mu sumu 2.670,- eur s príslušenstvom, t. j. s úrokom z
omeškania vo výške 9,25 % ročne zo sumy 2.000,- eur od 01.08.2024 do zaplatenia. Žalobu odôvodnil
tým, že dňa 07.03.2024 uzavrel ako nájomca so spoločnosťou VERUM, spol. s r.o. Košice, so sídlom
Hviezdoslavova 6, Košice, IČO: 36 175 854, ako prenajímateľom nájomnú zmluvu L. na krátkodobý
nájombytuč.XX,ktorýsanachádzanaX.p.bytovéhodomusúp.č.XXXXXnauliciG.XX/FO.Z..Nájom
bol dohodnutý na dobu určitú od 16.03.2024 do 28.02.2025. V priebehu mesiaca jún 2024 bol žalobca
oboznámenýspísomnouvýpoveďouzodňa11.06.2024,ktorouprenajímateľvypovedalnájomnúzmluvu

v zmysle článku XII. bod 2 písm. a) nájomnej zmluvy bez udania dôvodu ku dňu 31.07.2024. Následne
sa v priebehu mesiaca júl 2024 žalobca sprostredkovane dozvedel, že prenajímateľ považuje nájomnú
zmluvu za skončenú z dôvodu predaja bytu tretej osobe (žalovanej) s odkazom na znenie článku
XII. bod 1 písm. f) nájomnej zmluvy. Z informatívneho výpisu z listu vlastníctva č. XXXX pre k. ú.
I. je zrejmé, že k zmene vlastníka bytu došlo. Pasívnu legitimáciu žalovanej žalobca odôvodňoval
tým, že zmena v osobe vlastníka predmetu nájmu spôsobuje automatický vstup nového vlastníka
do právneho postavenia prenajímateľa, so zachovaním všetkých práv a povinností, ktoré si nájomca

dohodol s pôvodným prenajímateľom (§ 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Pri zmene vlastníka
nehnuteľnej veci má právo vypovedať nájomnú zmluvu len nájomca (§ 680 ods. 3 Občianskeho
zákonníka). Z tohto dôvodu je skončenie nájmu podľa článku XII. bod 1 písm. f) nájomnej zmluvy
podľa žalobcu neplatné. Nájomný vzťah preto podľa žalobcu trval aj naďalej s novým prenajímateľom -žalovanou, ktorá je vlastníčkou bytu. V súlade s uvedeným všetky práva a povinnosti, ktoré si pôvodný
prenajímateľ a žalobca dohodli v nájomnej zmluve, prechádzajú z pôvodného prenajímateľa na nového
vlastníka. Nájom založený nájomnou zmluvou skončil dňom 31.07.2024, kedy uplynula výpovedná doba

v zmysle výpovede pôvodného prenajímateľa zo dňa 11.06.2024. Žalobca ďalej uviedol, že za účelom
vysporiadania všetkých práv a povinností zo skončeného nájmu a protokolárneho odovzdania bytu
vyzval (prostredníctvom svojho právneho zástupcu) žalovanú na stretnutie, ktoré sa malo uskutočniť
dňa 06.08.2024 o 09.30 hod na adrese bytu. Písomná výzva žalobcu bola žalovanej doručená dňa
29.07.2024, pričom na vedomie bola zaslaná aj pôvodnému prenajímateľovi, ktorú ju prevzal dňa

26.07.2024. Žalovaná na výzvu nereagovala a doposiaľ so žalobcom nijak nekomunikovala.
Žalobca si podanou žalobou uplatnil nárok na vrátenie peňažnej zábezpeky vo výške 2.000,- eur, ktorú
uhradil pôvodnému prenajímateľovi v súlade s čl. VI ods. 1 nájomnej zmluvy a nárok na vrátenie
sumy 670,- eur predstavujúcej pomernú časť nájomného za obdobie, keď nemohol z dôvodu na
strane prenajímateľa riadne užívať byt. Žalobca uhradil peňažnú zábezpeku vo výške 2.000,- eur
bezhotovostným prevodom na účet pôvodného prenajímateľa v dvoch častiach dňa 12.03.2024 a dňa

28.03.2024. Žalobca mal záujem na vysporiadaní všetkých práv a povinností zo skončeného nájmu,
avšak prenajímateľ (žalovaná) mu v tejto súvislosti neposkytla požadovanú súčinnosť, resp. doposiaľ
mu neoznámila žiadne nároky z nájomnej zmluvy. Okrem toho nárok na vrátenie peňažnej zábezpeky
nie je obligatórne naviazaný na vysporiadanie nárokov zmluvných strán, ale na skončenie nájmu. Preto
je podľa žalobcu žalovaná v omeškaní so splnením svojej povinnosti vrátiť zábezpeku od prvého dňa

po skončení nájmu, t. j. od 01.08.2024. Žalobca ďalej uviedol, že dňa 19.06.2024 na účet pôvodného
prenajímateľa uhradil sumu 990,- eur na nájomné za mesiac júl 2024 (podľa článku IV. ods. 1 a
7 nájomnej zmluvy). Napriek tomu, že nájom trval až do 31.07.2024, pôvodný prenajímateľ a/alebo
žalovaná konali v rozpore s nájomnou zmluvou, keď bezdôvodne znemožnili žalobcovi prístup do bytu
počas trvania nájmu tým, že (pravdepodobne najneskôr dňa 11.07.2024) vymenili zámok na vstupných

dverách do bytu, o čom ho neupovedomili ani mu neposkytli náhradné kľúče, čím porušili povinnosť
prenajímateľa podľa článku VIII. bodu 2 nájomnej zmluvy. Tým, že mu uvedeným spôsobom bolo
znemožnené užívať byt od 11.07.2024, došlo podľa žalobcu na strane prenajímateľa k bezdôvodnému
obohateniu zodpovedajúcemu pomernej časti nájomného za obdobie od 11.07.2024 do 31.07.2024, t. j.
počas21dnívmesiaci,čomuzodpovedásumanájomnéhovovýške670,-eur(21/31zosumy990,-eur).

Žalobca ďalej uviedol, že neuhradením záväzku v lehote splatnosti sa žalovaná dostala do omeškania s
jeho plnením, čím jej vznikla povinnosť uhradiť aj zákonný úrok z omeškania z dlžnej sumy podľa § 517
ods.2zákonač.40/1964Zb.Občianskehozákonníkavspojenís§3nariadeniavládySRč.87/1995Z.z.

2. Žalovaná žiadala, aby súd žalobu ako nedôvodnú zamietol. Uviedla, že má informáciu, že nájom

skončil už skôr, a to najneskôr dňa 11.07.2024, kedy bol v byte v rámci odovzdania prítomný samotný
žalobca, ale aj jeho spolunájomca V. M. D.. K odovzdaniu bytu došlo na základe dohody s týmito
nájomcami, medzi ktorými bol aj žalobca. Tento fakt podľa žalovanej potvrdzuje aj skutočnosť, že
žalobca sa odhlásil z dodávky elektrickej energie na zákazníckom centre ZSE už dňom 18.07.2024.
Ďalej uviedla, že ako nadobúdateľ bytu má informáciu, že žalobca nemá nárok na vrátenie kaucie.

Žalobca túto požadoval vrátiť od pôvodného vlastníka bytu (spoločnosti VERUM, spol. s r.o. Košice). Od
pôvodného vlastníka má informáciu, že táto jeho údajná pohľadávka zanikla, pretože žalobca spôsobil
pôvodnému vlastníkovi škodu, ktorú bolo nutné odstrániť, a žalobca túto škodu neuhradil, resp. odmietol
zaplatiť, a preto došlo k započítaniu pohľadávky žalobcu so zaplatenou kauciou. Žalovaná bol preto toho
názoru, že žalobca sa domáha od nej svojho nároku duplicitne a chce sa tak na jej úkor bezdôvodne

obohatiť. Žalovaná sa ďalej domnievala, že na nadobúdateľa bytu nemôžu prechádzať všetky práva a
povinnosti prenajímateľa. Žalobcom požadované nároky nie sú podľa žalovanej nárokmi voči nej, resp.
tieto nároky nie sú v žalovanej výške alebo v časti tieto nároky žalobcu zanikli. Žalovaná preto namietala
svoju pasívnu vecnú legitimáciu v tomto spore. Žalovaná ďalej argumentovala, že byt prevzala až dňa
01.08.2024, so žalobcom sa nikdy nestretla a nemala s ním žiadny kontakt. Vychádzala z predpokladu,

že ku dňu prevzatia bytu bol nájomný vzťah medzi bývalým vlastníkom bytu a nájomcom už riadne
ukončený. Nájomný vzťah za každých okolností skončil ešte predtým, ako byt prevzala. V kúpnej zmluve
mala dohodnuté, že pôvodný vlastník jej odovzdá byt až po jeho riadnom vyprataní, pričom sa zaviazal
podaťvýpoveďznájomnejzmluvydo31.05.2024.Žalovanáďalejuviedla,žeodbývaléhovlastníkanikdy
neprevzala žiadne finančné plnenia, a to ani zálohu či úhradu za nájomné. Tieto plnenia boli predmetom

zmluvného vzťahu medzi žalobcom a bývalým vlastníkom bytu, ktorý tieto plnenia prevzal. Žalovanej
nebolo zrejmé, prečo žalobca žiada vrátenie zálohy od nej, a nie od bývalého vlastníka bytu, ktorý zálohu
obdržal. Podľa žalovanej ide zo strany žalobcu o zneužívanie práva.3. Žalobca v konaní predložil nasledovné listinné dôkazy: nájomná zmluva zo dňa 07.03.2024, výpoveď
zo dňa 11.06.2024, informatívny výpis z listu vlastníctva č. XXXX pre k. ú. I. zo dňa 13.09.2024,
oznámenie o neplatnosti skončenia nájomnej zmluvy a výzva zo dňa 22.07.2024 spolu so sledovaním

zásielky a podacím lístkom adresovaná žalovanej a spoločnosti VERUM, spol. s r.o. Košice, potvrdenia
o úhrade zo dňa 12.03.2024 vo výške 1.510,94 eur, zo dňa 28.03.2024 vo výške 1.000,- eur a
zo dňa 19.06.2024 vo výške 990,- eur, odpoveď zo dňa 10.09.2024 na oznámenie o neplatnosti
ukončenia nájomnej zmluvy a na výzvu, zápočet vzájomných pohľadávok zo dňa 13.08.2024, faktúra
č. XXXXXXXXXX zo dňa 08.07.2024 dodávateľa EUROPLAN SK s.r.o., faktúra č. X zo dňa 29.07.2024

dodávateľa W. G., odborné posúdenie zo dňa 04.07.2024, emailová komunikácia medzi právnym
zástupcom žalobcu a spoločnosťou VERUM, spol. s r.o. Košice zo dňa 16.07.2024.

4. Žalovaná v konaní predložila nasledovné listinné dôkazy: zápočet vzájomných pohľadávok zo dňa
13.08.2024, faktúra č. XXXXXXXXXX zo dňa 08.07.2024 dodávateľa EUROPLAN SK s.r.o., faktúra č.
X zo dňa 29.07.2024 dodávateľa W. G., zmluva o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru zo

dňa 28.05.2024, protokol o odovzdaní a prevzatí nehnuteľnosti zo dňa 01.08.2024, čestné vyhlásenie
žalovanej zo dňa 04.09.2025.

5. Súd vo veci vykonal dokazovanie oboznámením sa s obsahom listinných dôkazov založených v
súdnom spise, pričom na základe vykonaného dokazovania a z nesporných (zhodných) skutkových

tvrdení sporových strán zistil nasledovný skutkový stav:

6. V konaní bolo nesporné, že žalobca uzavrel dňa 07.03.2024 ako nájomca so spoločnosťou VERUM,
spol. s r.o. Košice, so sídlom Hviezdoslavova 6, Košice, IČO: 36 175 854, ako prenajímateľom nájomnú
zmluvu L. na krátkodobý nájom bytu č. XX, ktorý sa nachádza na X. B.. bytového domu súp. č. XXXXX

na ulici G.R. XX/F O. Z.. Žalovaná síce v podanom odpore spochybňovala, že nájomnú zmluvu podpísal
žalobca, avšak právna zástupkyňa žalovanej na pojednávaní na otázku súdu výslovne uviedla, že túto
skutočnosť nespochybňuje.
Nájom bol dohodnutý na dobu určitú od 16.03.2024 do 28.02.2025 (čl. III. bod 1 zmluvy). Nájomné bolo
dohodnuté vo výške 990,- eur mesačne, z čoho nájomné bolo vo výške 745,- eur, zálohové platby vo

výške 185,- eur bez DPH a poplatok za internet vo výške 19,17 eur bez DPH (čl. IV bod 1 zmluvy). V
konaní bolo nesporné, že žalobca zaplatil za mesiac júl 2024 nájomné vo výške 990,- eur v plnej výške.
V konaní bolo takisto nesporné, že pri začiatku nájmu žalobca zložil kauciu vo výške 2.000,- eur (čl. VI
bod 1 zmluvy). Uvedené potvrdzujú aj žalobcom predložené potvrdenia o úhrade zo dňa 12.03.2024 vo
výške 1.510,94 eur, zo dňa 28.03.2024 vo výške 1.000,- eur a zo dňa 19.06.2024 vo výške 990,- eur.

V čl. XII. bode 1 písm. f) nájomnej zmluvy sa zmluvné strany dohodli, že nájomný pomer zanikne (okrem
iného aj) "zmenou vlastníckych práv k predmetu nájmu dňom, ktorým sa rozhodne o povolení vkladu
do katastra nehnuteľností". V čl. XII. bode 2 písm. a) nájomnej zmluvy sa zmluvné strany dohodli, že
prenajímateľ môže vypovedať nájom pred uplynutím dohodnutej doby aj bez uvedenia dôvodu. V čl.
VI. bode 5 nájomnej zmluvy sa zmluvné strany dohodli, že "v prípade skončenia nájmu je prenajímateľ

povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť zábezpeky spravidla v lehote 14 dní odo dňa, keď nájomca
vysporiadal s prenajímateľom všetky nároky súvisiace s nájomným pomerom". V čl. VIII bode 2 nájomnej
zmluvy sa zmluvné strany dohodli, že "prenajímateľ sa zaväzuje umožniť nájomcovi nerušené užívanie
predmetu nájmu a zabezpečiť plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním predmetu nájmu, a to
po celú dobu trvania nájmu".

7. Nesporným v konaní bolo aj to, že pôvodným vlastníkom predmetného bytu bola spoločnosť VERUM,
spol. s r.o. Košice, so sídlom Hviezdoslavova 6, Košice, IČO: 36 175 854. Táto spoločnosť zmluvou o
prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru zo dňa 28.05.2024 previedla vlastnícke právo k bytu na
žalovanú. Z listu vlastníctva č. XXXX pre k. ú. I. vyplýva, že žalovaná bola ako vlastníčka bytu zapísaná

do katastra nehnuteľností s účinnosťou k 04.07.2024 (vklad č. O.-XXXXX/XXXX zo dňa 04.07.2024). Z
protokolu o odovzdaní a prevzatí nehnuteľnosti zo dňa 01.08.2024 vyplýva, že žalovaná byt protokolárne
prevzala dňa 01.08.2024.

8. Medzi stranami nebolo sporné ani to, že výpoveďou zo dňa 11.06.2024 pôvodný prenajímateľ

vypovedal nájomnú zmluvu v zmysle čl. XII bodu 2 písm. a) zmluvy bez uvedenia dôvodu v celom
rozsahu k 31.07.2024.9. V e-mailovej správe zo dňa 16.07.2024 právny zástupca žalobcu požiadal spoločnosť VERUM, spol. s
r.o. Košice o umožnenie vstúpiť žalobcovi do bytu dňa 17.07.2024 o 09.30 hod. za účelom vyzdvihnutia
si osobných vecí a riadneho protokolárneho odovzdania bytu po skončení nájmu. Ďalej v tejto e-mailovej

správe uviedol, že prenajímateľ, resp. nový vlastník bytu vymenil zámok na byte, čím sa byt stal pre
žalobcu neprístupný. V nadväzujúcej
e-mailovej správe z toho istého dňa právny zástupca žalobcu uviedol, že odovzdania bytu sa okrem
žalobcu zúčastní aj V. D. a stavebný inžinier R.. V. V..

10. V oznámení o neplatnosti skončenia nájomnej zmluvy a výzve zo dňa 22.07.2024 (adresovanej
spoločnosti VERUM, spol. s r.o. Košice a súčasne žalovanej) žalobca (v zastúpení právnym zástupcom)
uviedol, že sa v priebehu júla 2024 dozvedel, že pôvodný prenajímateľ považuje nájomnú zmluvu za
skončenú z dôvodu predaja bytu žalovanej (v zmysle čl. XII. Bodu 1 písm. f) nájomnej zmluvy). Žalovaný
ďalej uviedol, že skončenie z tohto dôvodu považuje pre rozpor s §680 ods. 2 Občianskeho zákonníka
za neplatné a že nájomný vzťah trvá až do 31.07.2024. Zároveň požiadal o stretnutie dňa 06.08.2024

o 09.30 hod. za účelom protokolárneho odovzdania bytu a vysporiadania všetkých práv a povinností zo
skončeného nájmu.

11. Faktúrou č. XXXXXXXXXX zo dňa 08.07.2024 dodávateľ EUROPLAN SK s.r.o. fakturoval
spoločnosti VERUM, spol. s r.o. Košice sumu 1.836,- eur za obhliadku objektu, dopravu, búracie práce,

obnaženie potrubia v podlahe, tlakovú skúšku systému vykurovania a vypratanie pracoviska. Faktúrou
č. X zo dňa 29.07.2024 dodávateľ W. G. fakturoval spoločnosti VERUM, spol. s r.o. Košice sumu 835,-
eur za "prevedené práce pri kompletnej rekonštrukcii podlahy po zatopení".

12. Zápočtom vzájomných pohľadávok zo dňa 13.08.2024 pôvodný prenajímateľ VERUM, spol. s

r.o. Košice započítal svoju pohľadávku z faktúry č. XXXXXXXXXX zo dňa 08.07.2024 od dodávateľa
EUROPLAN SK s.r.o. v sume 1.836,- eur a z faktúry č. X zo dňa 29.07.2024 od dodávateľa W. G. v
sume 164,- eur s pohľadávkou žalobcu na vrátenie kaucie vo výške 2.000,- eur.

13. V odpovedi zo dňa 10.09.2024 pôvodný prenajímateľ VERUM, spol. s r.o. Košice (v zastúpení

právnym zástupcom) uviedol, že nájom považuje za skončený a byt za fyzicky odovzdaný. Ďalej uviedol,
že pred ukončením nájmu došlo k poškodeniu podlahy s tým, že škodu spôsobil nájomca, ktorý zanedbal
svoje povinnosti v zmysle nájomnej zmluvy uzavrieť poistku na škodu spôsobenú prenajímateľovi.
Nákladynacelýprocesbolivovýške1.836,-eurtitulomobhliadkyobjektu,búracíchprác,tlakovejskúšky
a ďalších súvisiacich činností a vo výške 835,- eur titulom rekonštrukcie podlahy po zatopení. Ďalej

uviedol, že došlo k započítaniu tejto jeho pohľadávky s pohľadávkou žalobcu na vrátenie kaucie vo
výške 2.000,- eur. K úhrade zo strany žalobcu tak zostáva suma 671,- eur, pričom pôvodný prenajímateľ
navrhol ako kompromisné riešenie započítanie tejto jeho pohľadávky s pohľadávkou žalobcu na vrátenie
pomernej časti nájomného.

14. V odbornom posúdení spoločnosti ALDAM s.r.o. zo dňa 04.07.2024 sa uvádza, že na obhliadke
bytu dňa 04.07.2024 z dôvodu vzlínajúcej vlhkosti pred vstupom do kúpeľne boli zistené nasledovné
skutočnosti: podklad pod drevenými parketami sa skladá z dvoch vrstiev, pričom v spodnej vrstve
súd vedené trubky ku vykurovacím telesám v byte, ktoré nevykazujú prepúšťanie vody zo systému
vykurovania. Následne je použitá oddeľovacia vrstva (fólia) a vyliata druhá vrstva anhydritového

poteru o hrúbke cca 3 cm, pričom táto vrstva vykazuje vlhkosť vo všetkých meraných miestach okolo
vstupu do kúpeľne. Na základe nameraných hodnôt spoločnosť dospela k nasledovnému záveru:
vlhkosť prichádza v malom množstve a v pravidelných intervaloch. Pravdepodobne prichádza od
sprchového kúta cez degradovaný silikón po obvode vaničky alebo zo sifónu pod sprchovou vaničkou.
Pridesaťminútovomsprchovaníprejdecezsprchovýkútdostatočnémnožstvovody,abyprizlomtesnení

postupným nasýtením poteru pod dlažbou táto vlhkosť prešla až ku dreveným parketám pri vstupe.
Spoločnosť odporučila, aby bol v sprchovom kúte odstránený zdegradovaný silikón a aplikovaný nový
a aby sa skontrolovalo utiahnutie, príp. výmena sifónu a odpadových trubiek pod ním.

15. V čestnom vyhlásení zo dňa 04.09.2025 žalovaná uviedla, že jej ako vlastníčke bytu nebolo

spoločnosťou VERUM, spol. s r.o. Košice postúpené ani prevedené žiadne finančné plnenie (zaplatené
nájomné či kaucia).

16. V rámci právneho posúdenia veci vychádzal súd z nasledovných ustanovení právnych predpisov:17.Podľa§3ods.1zákonač.98/2014Z.z.okrátkodobomnájmebytu(ďalejlen"zákonč.98/2014Z.z.")
krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi

za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Krátkodobý
nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na
ďalšie dva roky, a to dvakrát.

18. Podľa § 4 ods. 1 prvej vety a ods. 2 zákona č. 98/2014 Z. z. zmluvné strany si dohodnú aj výšku

platieb, rozsah, spôsob výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, spôsob
ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného
a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva.
Úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu alebo preddavok na ne sa platí spolu s nájomným, ak
sa zmluvné strany nedohodnú inak.

19. Podľa § 5 ods. 1 a 3 zákona č. 98/2014 Z. z. zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na
peňažnej zábezpeke, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi
z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva,
z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami
súvisiacimi s užívaním bytu.

Po skončení nájomného pomeru podľa tohto zákona je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi
nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca
vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa zmluvné
strany nedohodli inak.

20. Podľa § 6 zákona č. 98/2014 Z. z. krátkodobý nájom bytu zanikne a) uplynutím času, na ktorý
bol dohodnutý, b) písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom, c) písomnou výpoveďou
jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v tomto zákone, d) písomným odstúpením od
nájomnej zmluvy jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v nájomnej zmluve alebo podľa
tohto zákona; nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej

zmluvnej strane, e) zánikom predmetu nájmu.

21. Podľa § 7 ods. 1 a 3 zákona č. 98/2014 Z. z. prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu,
ak a) nájomca alebo ten, kto s ním v byte žije alebo sa v byte nachádza so súhlasom nájomcu, napriek
predchádzajúcemu písomnému upozorneniu prenajímateľa poškodzuje byt alebo jeho zariadenie alebo

spoločné časti, spoločné zariadenia domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový
poriadok v dome, v ktorom sa byt nachádza, b) nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady
za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace, c) nájomca napriek písomnej
výzve prenajímateľa nedoplnil peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky, d) nájomca užíva predmet nájmu
v rozpore s dohodnutým účelom, e) je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý

nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.
Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa krátkodobý nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty.
Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane
doručená výpoveď. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac, v prípade písomnej
výpovede z dôvodov podľa odseku 1 písm. a) alebo písm. b) alebo odseku 2 písm. a) kratšia ako pätnásť

dní. V prípade, ak sa v dôsledku porušenia registračnej povinnosti prenajímateľa podľa osobitného
predpisu uplatní režim podľa § 3 ods. 5, platí, že výpovedná lehota v prípade výpovede zo strany
prenajímateľa nesmie byť kratšia ako dva mesiace.

22. Podľa § 8 ods. 1 zákona č. 98/2014 Z. z. nájomca je povinný na vlastné náklady vypratať byt a

ten odovzdať prenajímateľovi v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu, a to ku dňu skončenia
nájmu, ak sa zmluvné strany písomne nedohodnú inak.

23. Podľa § 9 ods. 1 zákona č. 98/2014 Z. z. neplatnosť skončenia krátkodobého nájmu bytu má zmluvná
strana právo uplatniť na súde v lehote dvoch mesiacov odo dňa doručenia výpovede z krátkodobého

nájmu bytu alebo odstúpenia od nájomnej zmluvy. Účinky právneho úkonu smerujúceho k skončeniu
nájmu nie sú podaním žaloby dotknuté.24. Podľa § 10 ods. 1 a 2 zákona č. 98/2014 Z. z. na nájomnú zmluvu uzavretú podľa tohto zákona sa
vzťahujú ustanovenia Občianskeho zákonníka, ak odsek 2 neustanovuje inak.
Nájom podľa tohto zákona sa nespravuje ustanoveniami § 663, § 666 ods. 1, § 671, § 672 ods. 2 druhej

vety, § 676, 677, 679, § 680 ods. 1, § 685, 686, § 687 ods. 3, § 696, § 703 ods. 2, § 704 ods. 2, § 705
ods. 2, § 706, § 707 ods. 2, § 709, 710, § 711 ods. 1, 3 až 6, § 712, 712a, 712c až 714 a § 717 až 719
Občianskeho zákonníka ak tento zákon v § 3 ods. 5 neustanovuje inak.

25. Podľa § 39 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení účinnom ku dňu uzavretia zmluvy

(ďalej len "Občiansky zákonník") neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje
zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

26. Podľa § 420 ods. 1 Občianskeho zákonníka každý zodpovedá za škodu, ktorú spôsobil porušením
právnej povinnosti.

27. Podľa § 442 ods. 1 a 3 Občianskeho zákonníka uhrádza sa skutočná škoda a to, čo poškodenému
ušlo (ušlý zisk).
Škoda sa uhrádza v peniazoch; ak však o to poškodený požiada a ak je to možné a účelné, uhrádza
sa škoda uvedením do predošlého stavu.

28. Podľa § 517 ods. 1 vety prvej a ods. 2 Občianskeho zákonníka dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas
nesplní, je v omeškaní.
Ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení
úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný platiť poplatok z omeškania; výšku úrokov z
omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.

29. Podľa § 3 nariadenia vlády Slovenskej republiky č. 87/1995 Z. z., ktorým sa vykonávajú niektoré
ustanovenia Občianskeho zákonníka, výška úrokov z omeškania je o päť percentuálnych bodov vyššia
ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania s plnením
peňažného dlhu.

30. Podľa § 580 Občianskeho zákonníka, ak veriteľ a dlžník majú vzájomné pohľadávky, ktorých plnenie
je rovnakého druhu, zaniknú započítaním, pokiaľ sa vzájomne kryjú, ak niektorý z účastníkov urobí voči
druhému prejav smerujúci k započítaniu. Zánik nastane okamihom, keď sa stretli pohľadávky spôsobilé
na započítanie.

31. Podľa § 673 Občianskeho zákonníka nájomca nie je povinný platiť nájomné, pokiaľ pre vady veci,
ktoré nespôsobil, nemohol prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom alebo ak sa spôsob užívania
nedohodol primerane povahe a určeniu veci.

32. Podľa § 680 ods. 2 a 3 Občianskeho zákonníka, ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej
veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa
svojich záväzkov voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom
preukázaná.
Ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba

nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom
výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené. Pri zmene vlastníctva k hnuteľnej
veci môže zmluvu vypovedať aj nadobúdateľ.

33. Aplikáciou citovaných ustanovení právnych predpisov na zistený skutkový stav dospel súd k záveru,

že žaloba žalobcu o zaplatenie sumy 2.670,- eur je dôvodná. Žalobca sa podanou žalobou domáhal
jednak vrátenia zloženej peňažnej zábezpeky vo výške 2.000,- eur, jednak vrátenia pomernej časti
nájomného za mesiac júl 2024 vo výške 670,- eur. Súd na základe vykonaného dokazovania dospel
k záveru, že na žalovanú ako novú vlastníčku predmetu prenájmu (bytu) prešli práva a povinnosti
prenajímateľa zo zmluvného vzťahu založeného nájomnou zmluvou L. zo dňa 07.03.2024, teda aj

povinnosť vrátiť zloženú peňažnú kauciu a pomernú časť nájomného za mesiac júl 2024.

34. V konaní bolo nesporné, že žalobca bol nájomcom predmetného bytu na základe nájomnej zmluvy
L. zo dňa 07.03.2024. Nájomná zmluva bola uzavretá podľa ustanovení zákona č. 98/2014 Z. z., pričomsúd túto nájomnú zmluvu vyhodnotil ako platný právny úkon. Zmluva obsahovala všetky podstatné
obsahové náležitosti v zmysle § 3 ods. 3 tohto zákona a bola vyhotovená v písomnej forme v zmysle §
3 ods. 2 tohto zákona. Žalovaná síce v podanom odpore spochybnila podpis žalobcu na tejto zmluve,

avšak právna zástupkyňa žalovanej na pojednávaní na otázku súdu výslovne uviedla, že túto skutočnosť
(podpis zmluvy, resp. existenciu nájomného vzťahu) nespochybňujú. Išlo teda o nespornú skutočnosť.

35. Pôvodný prenajímateľ VERUM, spol. s r.o. Košice vo vzťahu k žalobcovi ako nájomcovi
argumentoval, že nájomný pomer zanikol prevodom vlastníctva k predmetu nájmu v zmysle čl. XII. bod

1 písm. f) nájomnej zmluvy. Uvedené zmluvné ustanovenie však konajúci súd posúdil ako absolútne
neplatné pre rozpor so zákonom, konkrétne s ustanovením § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka,
v zmysle ktorého platí, že ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do
právneho postavenia prenajímateľa. Skutočnosť, že uvedené ustanovenie sa uplatňuje aj na krátkodobý
nájom bytu, vyplýva z ustanovenia § 10 ods. 2 zákona č. 98/2014 Z. z. Ustanovenie § 680 ods. 2
Občianskeho zákonníka má pritom kogentný charakter, keďže poskytuje právnu ochranu nájomcovi

ako slabšej zmluvnej strane v situácii, ktorú nemohol ovplyvniť svojím prejavom vôle (porovnaj Fekete,
I. Občiansky zákonník. 4. zväzok (Záväzkové právo - zmluvy). Veľký komentár, 2. aktualizované
a rozšírené vydanie. Bratislava: Eurokódex. 2015. s. 357). Absolútna neplatnosť tohto ustanovenia
pôsobila od počiatku a súd bol na ňu povinný prihliadnuť z úradnej povinnosti. Nájomný vzťah medzi
pôvodným prenajímateľom a žalobcom ako nájomcom tak zmenou vlastníctva k predmetu nájmu

nezanikol.

36. V konaní bolo ďalej nesporné, že pôvodný prenajímateľ doručil žalobcovi v júni 2024 písomnú
výpoveď z nájmu bytu v zmysle čl. XII. bodu 2 písm. a) nájomnej zmluvy, t. j. bez udania dôvodu. Táto
výpoveď z nájmu bytu bola formálne perfektná (bola vyhotovená v písomnej forme, bola podpísaná

konateľom pôvodného prenajímateľa a bola doručená žalobcovi), pričom žalobca v zákonom stanovenej
dvojmesačnej lehote nenapadol neplatnosť výpovede z nájmu bytu na súde v zmysle § 9 ods. 1 zákona
č. 98/2014 Z. z. Na túto výpoveď z nájmu bytu je preto potrebné hľadieť ako na platný právny úkon,
pričom súd v tomto konaní už nemohol skúmať prípadnú (ne)platnosť tejto výpovede ani ako predbežnú
otázku (porovnaj napr. rozsudok Najvyššieho súdu SR zo dňa 30.07.2012 sp. zn. 5 Cdo 64/2012). Súd

preto dospel k záveru, že nájomný vzťah skončil uplynutím jednomesačnej výpovednej lehoty v zmysle
čl. XII. bodu 4 nájomnej zmluvy. V zmysle tohto ustanovenia zmluvy bola výpovedná lehota jeden mesiac
a začala plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená (porovnaj §
7 ods. 3 zákona č. 98/2014 Z. z.). Žiadna zo strán sporu v konaní netvrdila, kedy presne bola výpoveď z
nájmu bytu žalobcovi doručená, nájom bytu však mohol skončiť najskôr dňa 12.07.2024, keďže výpoveď

z nájmu bytu bola datovaná dňa 11.06.2024. V tejto súvislosti je bez právneho významu, že pôvodný
prenajímateľ vo výpovedi z nájmu bytu uviedol, že vypovedá nájomnú zmluvu bez udania dôvodu "k
31.07.2024", keďže zmluvné dojednanie nie je možné zmeniť jednostranne.

37. Z listu vlastníctva č. XXXX pre k. ú. I. vyplýva, že prevod vlastníckeho práva k bytu na žalovanú

bol zavkladovaný dňa 04.07.2024 (vklad č. O.-XXXXX/XXXX zo dňa 04.07.2024). Žalovaná sa tak
vlastníčkou predmetného bytu stala dňa 04.07.2024 (porovnaj § 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka)
a k tomu istému okamihu aj vstúpila do právneho postavenia prenajímateľa bytu v zmysle § 680 ods.
2 Občianskeho zákonníka. Výpovedná lehota v tom čase totiž ešte neuplynula a nájomný vzťah teda
ešte stále trval. Bez právneho významu bolo v tejto súvislosti to, že žalovaná byt protokolárne prevzala

až dňa 01.08.2024. Takisto bez právneho významu bolo, či pôvodný prenajímateľ ako predávajúci vo
vzťahu k žalovanej ako kupujúcej porušil svoje zmluvné povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o prevode
vlastníctva bytu. Táto zmluva zaväzovala len zmluvné strany a nemohla mať vplyv na právne postavenie
žalobcu ako tretej osoby.

38. Keďže žalovaná vstúpila do právneho postavenia prenajímateľa, prešli na ňu v zásade všetky
práva a povinnosti medzi pôvodným prenajímateľom a nájomcom. Na žalovanú ako prenajímateľku
by neprešli len tie záväzky jej právneho predchodcu, ktoré by presahovali rámec práv a povinností
typických pre nájomný vzťah. Na žalovanú ako právnu nástupkyňu by napr. neprešli peňažné dlhy,
ktoré vznikli a stali sa splatné ešte za trvania nájomného vzťahu s pôvodným prenajímateľom (porovnaj

Fekete, I. Občiansky zákonník. 4. zväzok (Záväzkové právo - zmluvy). Veľký komentár, 2. aktualizované
a rozšírené vydanie. Bratislava: Eurokódex. 2015. s. 358 a nasl.). To však nebol prípad v tomto spore
- nárok na vrátenie zloženej peňažnej zábezpeky aj nárok na vrátenie časti nájomného vznikli a stali
sa splatné až po prechode práv a povinností prenajímateľa z pôvodného prenajímateľa na žalovanú (ktomu pozri ďalej). Súdna prax pritom dospela k výslovnému záveru, že vstupom do právneho postavenia
prenajímateľa podľa ustanovenia § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka prechádza na nadobúdateľa
aj záväzok vrátiť nájomcovi zloženú kauciu, a to za podmienok dohodnutých pôvodnými účastníkmi

nájomného vzťahu v nájomnej zmluve (pozri rozsudok Najvyššieho súdu ČR zo dňa 29.05.2013 sp. zn.
26 Cdo 652/2013 či rozsudok Najvyššieho súdu ČR zo dňa 09.07.2023 sp. zn. 29 Cdo 4627/2010).

39. V konaní nebolo sporu o tom, že žalobca v zmysle čl. VI nájomnej zmluvy zložil peňažnú zábezpeku
vo výške 2.000,- eur. V takom prípade bola žalovaná ako prenajímateľka povinná postupovať podľa čl.

VI. bodu 5 nájomnej zmluvy, t. j. bola povinná vrátiť žalobcovi nevyčerpanú časť zábezpeky do 14 dní
od vysporiadania všetkých nárokov súvisiacich s nájomným pomerom. Keďže v prejednávanom prípade
nebol žalobca ako nájomca povinný vyporiadať žiaden nárok prenajímateľa a zložená zábezpeka nebola
vyčerpanáanisčasti(ktomupozriďalej),žalovanejakoprenajímateľkevzniklapovinnosťvrátiťžalobcovi
ako nájomcovi zloženú kauciu vo výške 2.000,- eur do 14 dní od skončenia nájmu. Keďže tak žalovaná
doposiaľ neurobila, súd žalobe v tejto časti vyhovel.

40. V konaní bolo nesporné aj to, že pôvodný prenajímateľ najneskôr dňa 11.07.2024 vymenil na
prenajatom byte zámok na vstupných dverách, čím žalobcovi ako nájomcovi znemožnil užívanie bytu.
Žalovaná toto skutkové tvrdenie žalobcu nepoprela, išlo preto o nesporné skutkové tvrdenie. Výmenou
zámku na vstupných dverách mal byt ako predmet nájmu pre žalobcu faktickú vadu, ktorú žalobca

nespôsobil a ktorá mu ako nájomcovi znemožňovala užívanie tohto bytu. Žalobca preto v zmysle §
673 Občianskeho zákonníka nebol povinný platiť za obdobie od 11.07.2024 dohodnuté nájomné. Právo
na odpustenie nájomného bolo žalobcom uplatnené v zákonnej šesťmesačnej lehote v zmysle § 675
Občianskeho zákonníka, ako to vyplýva zo žalobcovej výzvy na vysporiadanie práv a povinností zo
dňa 22.07.2024 či zo samotnej žaloby v tomto súdnom konaní (ktorá bola podaná dňa 13.09.2024). V

konaní bolo nesporné, že žalobca zaplatil za mesiac júl 2024 dohodnuté nájomné vo výške 990,- eur.
Žalobca nemohol byt užívať v období od 11.07.2024 do 31.07.2024, preto mu vznikol nárok na vrátenie
nájomného vo výške 670,- eur (21/31 zo sumy 990,- eur). Keďže žalovaná ako prenajímateľka túto
pomernú časť nájomného žalobcovi ako nájomcovi doposiaľ nevrátila, súd žalobe aj v tejto časti vyhovel.

41.Vsúladesčl.VI.bodom5nájomnejzmluvybolažalovanápovinnávrátiťzloženúzábezpekuvovýške
2.000,- eur do 14 dní od skončenia nájmu (pozri vyššie). V konaní nebolo tvrdené a ani preukázané, kedy
presne nájom bytu zanikol (t. j. kedy presne bola výpoveď z nájmu bytu zo dňa 11.06.2024 doručená
žalobcovi), avšak najneskôr sa tak stalo dňa 31.07.2024 (keďže žalobca tvrdil, že výpoveď z nájmu bytu
mu bola doručená v priebehu júna 2024). Žalovaná tak bola povinná vrátiť žalobcovi zloženú zábezpeku

do 14.08.2024 a odo dňa 15.08.2024 sa dostala do omeškania so zaplatením tohto svojho peňažného
dlhu. Súd preto v súlade s § 517 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka v spojení s § 3 nariadenia vlády
Slovenskej republiky č. 87/1995 Z. z. zaviazal žalovanú aj k zaplateniu úroku z omeškania vo výške 9,25
% ročne (t. j. vo výške o päť percentuálnych bodov vyššej ako bola základná úroková sadzba Európskej
centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania) zo sumy 2.000,- eur od 15.08.2024 až do zaplatenia.

Vo zvyšnej časti úrokov z omeškania (t. j. v časti o zaplatenie úroku z omeškania vo výške 9,25 % ročne
zo sumy 2.000,- eur od 01.08.2024 do 14.08.2024) súd žalobu ako nedôvodnú zamietol.

42. Žalovaná v rámci procesnej obrany argumentovala, že žalobou uplatnený nárok žalobcu zanikol
písomným započítaním vzájomných pohľadávok žalobcu a pôvodného prenajímateľa VERUM, spol. s

r.o. Košice zo dňa 13.08.2024. K tomu konajúci súd v prvom rade uvádza, že tento písomný právny
úkon vyhodnotil ako absolútne neplatný právny úkon pre jeho nedostatočnú určitosť a zrozumiteľnosť
(porovnaj § 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Pohľadávka pôvodného prenajímateľa bola totiž v tomto
písomnom započítacom prejave identifikovaná len s odkazom na faktúru č. XXXXXXXXXX zo dňa
08.07.2024 od dodávateľa EUROPLAN SK s.r.o. a na faktúru č. X zo dňa 29.07.2024 od dodávateľa

W. G.. Pôvodný prenajímateľ však žiadnou takouto pohľadávkou voči žalobcovi nedisponoval. Pôvodný
prenajímateľ mohol nanajvýš disponovať pohľadávkou vyplývajúcou z nároku na náhradu škody, takto
však jeho pohľadávka v tomto písomnom započítacom prejave identifikovaná nebola. Na túto absolútnu
neplatnosť tohto právneho úkonu - písomného jednostranného započítacieho prejavu - bol konajúci súd
povinnýprihliadaťzúradnejpovinnosti,pričomtentoprávnyúkontaknemoholvyvolaťzamýšľanéprávne

účinky. Navyše, tento započítací prejav bol urobený len voči pohľadávke žalobcu na vrátenie zloženej
peňažnej zábezpeky, nie aj voči jeho pohľadávke na vrátenie časti nájomného vo výške 670,- eur.
V písomnej odpovedi pôvodného prenajímateľa zo dňa 10.09.2024 bolo toto započítanie vzájomnýchpohľadávok iba navrhnuté, k jeho uskutočneniu však nikdy nedošlo (nič také v tomto konaní nebolo
tvrdené ani preukázané).

43.Navyše,vprejednávanomprípadenebolpreukázanýanijedenzpredpokladovvznikuzodpovednosti
za škodu. Medzi predpoklady vzniku všeobecnej občianskoprávnej zodpovednosti za škodu podľa §
420 Občianskeho zákonníka patrí: 1. porušenie právnej povinnosti (protiprávny úkon), 2. spôsobenie
škody, 3. príčinná súvislosť medzi porušením právnej povinnosti a vznikom škody a 4. zavinenie.
Zavinenie škody sa podľa zákona predpokladá (prezumpcia zavinenia). Každý zodpovedá za škodu,

ktorú spôsobil porušením právnej povinnosti (§ 420 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Pokiaľ príčinou
vzniku škody bolo porušenie či už všeobecnej prevenčnej povinnosti ustanovenej v § 415 Občianskeho
zákonníka alebo inej zákonnej alebo záväzkovej (zmluvnej) povinnosti vyplývajúcej zodpovednostnému
subjektu z právneho predpisu alebo zmluvného či mimozmluvného vzťahu, bude potrebné posudzovať
zodpovednosť za škodu podľa ustanovenia § 420 Občianskeho zákonníka (pokiaľ nepôjde o niektorý z
osobitných prípadov zodpovednosti za škodu).

44. V konaní v prvom rade nebolo preukázané, že by žalobca (zavinene) porušil nejakú svoju zmluvnú
alebo zákonnú povinnosť. V prenajatom byte malo dôjsť k poškodeniu podlahy (drevených parkiet)
pred vstupom do kúpeľne. Zo žalobcom predloženého odborného posúdenia spoločnosti ALDAM
s.r.o. zo dňa 04.07.2024 však vyplýva, že dôvodom poškodenia bola s najväčšou pravdepodobnosťou

vlhkosť prichádzajúca v malom množstve a pravidelných intervaloch, pravdepodobne prichádzajúca od
sprchového kúta cez degradovaný silikón po obvode vaničky alebo zo sifónu pod sprchovou vaničkou.
To však nemôže byť kladené na zodpovednosť žalobcovi, ktorý nie je odborne spôsobilou osobou
a ktorý navyše predmetný byt užíval iba približne štyri mesiace. Za tak krátky čas nemohlo dôjsť k
degradácii silikónu po obvode sprchovej vaničky. Spoločnosť ALDAM s.r.o. má v predmete podnikania

stavebné práce a podlahárstvo, konajúci súd tak nemal dôvod spochybňovať toto odborné posúdenie.
Najmä však platí, že žalovaná v tomto smere nevyvinula žiadnu procesnú aktivitu a predmetné odborné
posúdenie nijako nespochybnila a ani v tejto súvislosti nenavrhla žiadne dokazovanie. Žalobca podľa
názoru konajúceho súdu urobil všetko, čo bolo v jeho silách, aby objasnil vznik škody. Žalobca dokonca
zabezpečil, aby pri protokolárnom odovzdaní bytu bol prítomný aj stavebný inžinier R.. V. V., súdny

znalec v odbore stavebníctvo, odvetvia projektovanie v stavebníctve, poruchy stavieb a pozemné stavby.
Odovzdanie bytu však bolo zmarené zo strany pôvodného prenajímateľa.

45. Konajúci súd ďalej uvádza, že žalovaná v konaní ani nijako nepreukázala, že by pôvodný
prenajímateľ vyššie uvedené faktúry dodávateľov v celkovej výške 2.671,- eur aj skutočne uhradil, t. j.

že mu škoda v tejto výške skutočne aj vznikla.

46. Napokon v konaní nebola preukázaná ani príčinná súvislosti medzi vznikom škody a porušením
povinnosti na strane žalobcu. Konajúci súd v tejto súvislosti osobitne poukazuje na faktúru č.
XXXXXXXXXX zo dňa 08.07.2024 od dodávateľa EUROPLAN SK s.r.o. v sume 1.836,- eur. V zmysle

tejto faktúry boli dodané nasledovné práce: obhliadka objektu, doprava, búracie práce, obnaženie
potrubia v podlahe, tlaková skúška systému vykurovania a vypratanie pracoviska. Ako však uviedol
konajúci súd už vyššie, podľa odborného posúdenia spoločnosti ALDAM s.r.o. zo dňa 04.07.2024 bola
príčinou vzniknutej škody vlhkosť prichádzajúca od sprchového kúta cez degradovaný silikón po obvode
vaničky alebo zo sifónu pod sprchovou vaničkou. Ak tomu tak skutočne bolo, tak boli práce zrealizované

spoločnosťou EUROPLAN SK s.r.o. úplne zbytočné. Tieto práce pritom mali byť dodané až 08.07.2024,
teda až po tom, ako vykonala obhliadku bytu spoločnosť ALDAM s.r.o. Pôvodný prenajímateľ vo svojej
písomnej odpovedi zo dňa 10.09.2024 uviedol, že ku kontrole potrubia pristúpil na základe tvrdenia
žalobcu. Žalobca však nie je odborne spôsobilá osoba, preto nemohol niesť za rozhodnutie vlastníka
bytu obnažiť a skontrolovať potrubie podlahového kúrenia žiadnu zodpovednosť. V tomto rozsahu tak

nemohla byť nijako daná zodpovednosť žalobcu, resp. príčinná súvislosť medzi porušením povinnosti
na strane žalobcu a vznikom škody na strane vlastníka bytu.

47. Súd tak vyhodnotil procesnú obranu žalovanej ako v celom rozsahu nedôvodnú. Žalovaná v okamihu
nadobudnutia vlastníckeho práva k bytu vstúpila do právneho postavenia prenajímateľa, preto bola

povinná vrátiť žalobcovi zloženú peňažnú kauciu a pomernú časť nájomného za mesiac júl 2024. V tejto
súvislosti bolo bez právneho významu, že žalovaná neobdržala od pôvodného prenajímateľa žiadne
finančné plnenia z predmetnej nájomnej zmluvy. Zmluvné či zodpovednostné vzťahy medzi pôvodným
prenajímateľom a žalovanou nemohli mať žiaden vplyv na právne postavenie žalobcu ako tretej osoby.48. Právny zástupca žalobcu na pojednávaní navrhol výsluch žalobcu k okolnostiam skončenia nájmu.
Súd však považoval výsluch žalobcu za nadbytočný, keďže vykonané dokazovanie bolo dostačujúce pre

rozhodnutie súdu vo veci. Výsluch strany sporu pritom súd vykoná iba v prípade, ak sporné skutočnosti
nie je možné preukázať inak (pozri § 195 ods. 1 Civilného sporového poriadku).
Žalovaná vo svojom vyjadrení k žalobe navrhla, aby súd vyžiadal od spoločnosti Západoslovenská
energetika, a.s. informáciu o ukončení zmluvy o pripojení žalobcu. Na pojednávaní však už jej právna
zástupkyňa na vykonaní tohto dôkazu netrvala. Vykonanie tohto dôkazu ani nebolo potrebné pre riadne

zistenie skutkového stavu a pre rozhodnutie súdu vo veci.
Právna zástupkyňa žalovanej na pojednávaní navrhla výsluch svedkýň M. Š. (konateľky spoločnosti
VERUM,spol.sr.o.Košice)aE.Q.(zrealitnejkancelárie,ktorásprostredkovalaprenájombytužalobcovi
i jeho predaj žalovanej). Súd dokazovanie výsluchom týchto svedkýň nevykonal, keďže žalovaná
nezabezpečila prítomnosť týchto svedkýň na pojednávaní a ani nepožiadala súd o ich predvolanie (pozri
§ 197 Civilného sporového poriadku). Tento prostriedok procesnej obrany bol navyše uplatnený až na

pojednávaní, a teda v rozpore so sudcovskou koncentráciou konania (pozri § 153 Civilného sporového
poriadku). Žalovaná bola o sudcovskej koncentrácii konania opakovane poučená, naposledy vo výzve
súdu na vyjadrenie k vyjadreniu žalobcu zo dňa 11.11.2024. Súd má rozhodnúť spravidla na jedinom
pojednávaní (§ 179 ods. 1 Civilného sporového poriadku), pričom v prípade výsluchu týchto svedkýň
by súd musel pojednávanie odročiť. Takýto postup by bol nehospodárny, súd preto na tento návrh na

vykonanie dôkazu neprihliadol. Vykonanie navrhnutých výsluchov by navyše podľa názoru konajúceho
súdu nemohlo nič zmeniť na skutkových a právnych záveroch súdu, a teda by bolo nadbytočné.

49. O nároku na náhradu trov konania rozhodol súd v zmysle § 255 ods. 1 Civilného sporového poriadku
v spojení s § 262 ods. 1 Civilného sporového poriadku tak, že v konaní plne úspešnému žalobcovi (resp.

neúspešnému len v nepatrnej časti príslušenstva) priznal voči žalovanej nárok na náhradu trov konania
v plnom rozsahu. Súd v konaní nezistil existenciu takých skutočností hodných osobitného zreteľa, ktoré
by odôvodňovali výnimočné rozhodnutie súdu o nepriznaní náhrady trov konania žalovanému v zmysle
§ 257 Civilného sporového poriadku. Ostatne, žalovaná existenciu takýchto skutočností v priebehu
konania netvrdila a ani nepreukazovala. O výške náhrady trov konania rozhodne súd v súlade s § 262

ods. 2 Civilného sporového poriadku po právoplatnosti tohto rozsudku samostatným uznesením, ktoré
vydá súdny úradník.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia na Mestskom
súde Bratislava IV.

Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané.

Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie

odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh

na vykonanie exekúcie.