Rozsudok – Ostatné ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Tuesday, November 26, 2024

Súd: Mestský súd Bratislava IV
Spisová značka: 2C/5/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6123259764
Dátum vydania rozhodnutia: 26. 11. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Zuzana Belanová

ECLI: ECLI:SK:MSBA4:2024:6123259764.4

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Mestský súd Bratislava IV v konaní pred sudcom Mgr. Zuzanou Belanovou v spore žalobcu: 1/ A. B.,

narodený X.XX.XXXX, bytom C. XXXX/X, XXX XX D., 2/ E. B., narodená X.X.XXXX, bytom C. X, XXX
XX D., v konaní obaja zastúpení :
JUDr. Tomáš Sninčák, F. G. X, XXX XX D. H., proti žalovanému : JADRAN rental services s. r. o., so
sídlom Svetlá 1, 811 02 Bratislava - mestská časť Staré Mesto, IČO: 36 867 977, zastúpený JUDr.
Miroslav Pavelka, narodený XX.XX.XXXX, I. J. I. XX, XXX XX D.
o zaplatenie 3.000,- Eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný je povinný zaplatiť žalobcovi 1/ a 2/ spoločne a nerozdielne sumu 3.000,- Eur spolu

s úrokom z omeškania 5% ročne zo sumy 3.000,- Eur od 6.11.2022 do zaplatenia a to do troch dní
od právoplatnosti rozsudku s tým, že plnením jednému zo žalobcov, zaniká v rozsahu tohto plnenia,
povinnosť plniť druhému žalobcovi.

II. Žalobcovia 1/ a 2/ majú voči žalovanému nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobcovia sa žalobou, doručenou tunajšiemu súdu dňa 16.06.2023, domáhali vydania rozhodnutia,
ktorým by súd uložil žalovanému povinnosť zaplatiť im spoločne a nerozdielne sumu 3.000,- eur s
úrokom z omeškania vo výške 5,00 % ročne zo sumy 3.000,- EUR od 6.11.2022 do zaplatenia, ako aj

náhradu trov konania.

2. Žalobu odôvodnili tým, že uzavreli dňa 11.07.2022 s obchodnou spoločnosťou BDNB4,
s.r.o. ako budúcim predávajúcim a obchodnou spoločnosťou JADRAN rental services s.r.o. ako
sprostredkovateľom Dohodu o rezervácii nehnuteľnosť(ďalej ako „Dohoda”), ktorej predmetom bola
rezervácia kúpy v nej uvedených nehnuteľností . V zmysle čl. II ods. 6 Dohody malo dôjsť k podpisu
kúpnej zmluvy najneskôr do 31.10.2022. Dohoda umožňovala predĺženie lehoty max o 90 dní v prípade,

ak by počas 90 dní (t.j. každý z týchto dní) nebolo možné vykonávať činnosti. Napriek tomu, že je zrejmá
neexistencia prekážky po dobu 90 dní nebola zo strany žalovaného stihnutá ani uvedená maximálna
doba na uzavretie kúpnej zmluvy, a tak všetky záväzky z dohody zanikli, a teda dohoda samotná zanikla.
V zmysle čl. Ill ods. 1 dohody v spojení s čl. V ods. 1 dohody, tak táto dohoda zanikla, keďže došlo k
uplynutiu lehoty jej platnosti a účinnosti. V deň podpisu Dohody v zmysle čl. II ods. 2 tejto dohody zložili
na účet žalovaného rezervačný poplatok v hodnote 3.000.- EUR. Podľa čl. III ods. 4 vznikla povinnosť
na vrátenie tejto rezervačnej zálohy nakoľko žalobcovia neboli vyzvaní včas na uzavretie kúpnej zmluvy.

Samotný žalovaný zavinil neuzavretiu kúpnej zmluvy, a tak všetky tieto jeho činnosti a dodané služby
neboli riadne a včas plnené v zmysle zmluvných dojednaní. Žalovaným ako spotrebiteľom vznikol nárok
na vrátenie žalovanej sumy v celom rozsahu a majú nárok na vrátenie tejto sumy od žalovaného z tituluvydania bezdôvodného obohatenia aj s úrokom z omeškania, nakoľko žalovaný bol vyzvaný na vrátenie
žalovanej sumy a dojednanom čase si svoju povinnosť nesplnil, čím sa dostal do omeškania.

3. Ako dôkaz označili žalobcovia: dohodu o rezervácii nehnuteľnosti, výzvu na vrátenie rezervačného
poplatku, podací lístok, doklad o uhradení sumy 3.000,-eur.

4. Platobným rozkazom sp.zm. 24 UP/374/2023 z 21.03.2023 , Okresný súd Banská Bystrica nároku
žalobcov v plnom rozsahu vyhovel.

5.Žalovanýsak veci vyjadril vodporetak,ženárokžalobcovneuznal.Uviedol,žezmluvanebolakudňu
31.12.2022 uzatvorená z dôvodov na strane žalobcov, nakoľko nedisponovali finančnými prostriedkami .
Žalovaný poukázal, na nedostatok materiálov potrebných na výstavbu ako aj surovín na ich výrobu
ako oceľ, hliníka iné druhy kovov a takisto plastov, ako aj prudko rastúce ceny cementu, dreva, skla,
plus vysoké ceny ropy, ktorá sa využíva nielen na prepravu, ale je napríklad aj vstupnou surovinou pri

výrobe asfaltu, preto z týchto vis maior dôvodov sa realizácia výstavby oneskorila, čím došlo automaticky
predlženiu platnosti dohody do 31.12.2022 , o čom boli žalobcovia upovedomení a s čím súhlasili.
Dňa 8.12.2022 bola nehnuteľnosť skolaudovaná, dňa 21.12.2022 bol žalobcom na email zaslaný návrh
kúpnej zmluvy. Nakoľko k 31.12.2022 platnosť dohody uplynula, žalovaný finančné prostriedky , ktorých
sa žalobcovia v tomto konaní domáhajú vyplatili budúcemu predávajúcemu, teda už ani nie je pasívne

legitimovaný v tomto konaní.

6. Ako dôkaz označil žalovaný: email žalobcov zo dňa 30.10.2022, kolaudačné rozhodnutie z 8.12.2022,
výzva žalobcov z 2.2.2023 a odpoveď na výzvu žalobcov z 9.03.2023.

7. V replike sa žalobcovia vyjadrili, že k predĺženiu vykonania diela aplikáciou ustanovenia čl. III
ods. 5 Dohody nemohlo dôjsť, ustanovenia dohody nie je možné vykladať v neprospech žalobcov
ako spotrebiteľov. Zvýšenie cien materiálov bolo avizované s dostatočným časovým predstihom a
mnoho staviteľov sa zásobilo materiálmi, tak aby mohli vykonávať činnosti. Preto uvádzané skutočnosti
nemožno považovať za vis maior na účely dohody. Navyše napriek definovaniu vyššej moci v samotnej

dohode sa žalovaný snaží o jej rozširovanie na jemu vyhovujúce okolnosti. Keďže v zmysle čl.VI. ods.
2 Dohody: „Zmeny tejto dohody je možné robiť na základe vzájomnej dohody zmluvných strán, a to
len písomným dodatkom podpísaným všetkými zmluvnými stranami, k prípadnému predĺženiu Dohody
nemohlo dôjsť na základe e-mailu zaslaného žalobcami. Uviedli, že je pravdou, že žalovaný vyzval
žalobcov na uzatvorenie zmluvy, a to tak, že im ju zaslal emailom. E-mail zo dňa 21.12.2022 bol zaslaný

len žalovanému 2/ a tento e-mail neobsahoval prílohu, t.j. jeho súčasťou nebol návrh budúcej kúpnej
zmluvy, a ten nebol žalobcom doručený dodnes. Preto nebola splnená zmluvná podmienka výzvy na
uzavretie kúpnej zmluvy. Ak Žalovaný tvrdí, že odovzdal rezervačný poplatok budúcemu predávajúcemu
porušil ustanovenia Dohody, a táto skutočnosť nemá vplyv na jeho povinnosť tento poplatok vrátiť.
Žalovaný je osobou, ktorá je povinná tento rezervačný poplatok zaplatiť/vrátiť žalobcom, keďže tí neboli

riadne a v lehote vyzvaní na uzavretie kúpnej zmluvy. Žalovaný konal v rozpore s Dohodou, kedy napriek
nesplneniu podmienok na vydanie rezervačného poplatku budúcemu predávajúcemu tento nevrátil
žalobcom.

8. V duplike žalovaný zopakoval, že žiadnu časť Dohody neporušil. Trvá na tej skutočnosti, že

uzatvorená Dohoda o rezervácii nehnuteľnosti, ktorú uzatvorili žalobcovia so žalovaným zo dňa
06.07.2022 je platná a žalovaný svojim konaním neporušil žiadnu svoju zmluvnú povinnosť v nej
uvedenú. Zároveň nespochybňujeme tú skutočnosť, že žalobcovia zložili na účet žalovaného zmluvne
dohodnutý rezervačný poplatok v hodnote 3.000,-EUR.Dňa 31.12.2022 zanikla účinnosť Dohody o
rezervácii nehnuteľnosti, pričom účinnosť Dohody bola aj so súhlasom samotných žalobcov predĺžená a

to až do doby 31.12.2022. Dôvodom predlžovania účinnosti predmetnej Dohody boli jednak objektívne
dôvody vis major, ktoré vznikli pri samotnej výstavbe a aj dôvod na strane žalobcov, ktorí nevedeli v
dohodnutom čase získať finančné prostriedky potrebné na úhradu dohodnutej kúpnej ceny. Až do zániku
účinnosti Dohody o rezervácii nehnuteľnosti žalovaný si riadne plnil svoje zmluvné povinnosti a tieto
dodržiaval napriek zániku právneho titulu, ktorý by ho k takejto činnosti zaväzoval ešte po určitú dobu po

zániku účinnosti Dohody o rezervácii nehnuteľnosti a v zmysle čl.III.,ods.3 Dohody sumu zodpovedajúcu
celému rezervačnému poplatku vyplatil žalovaný budúcemu predávajúcemu. Tvrdenia žalobcov, že nie
je pravdou, že žalovaný vyzval žalobcov na uzatvorenie zmluvy je klamlivé. Žalobcom bola takáto
výzva doručená, čo aj samotný žalobca potvrdzuje, no výzvu spochybňuje tvrdením, že jej súčasťounebola samotná kúpna zmluva. K tomuto tvrdeniu uvádzame, že v zmysle dohôd medzi žalobcami a
žalovaným, žalobcom bola známa skutočnosť, že návrh kúpnej zmluvy je žalobcom k dispozícii v sídle
spoločnosti žalovaného, no žalobcovia túto možnosť nevyužili. Je zrejmé, že jediným dôvodom, prečo

tak žalobcovia konali bol nedostatok finančných prostriedkov na uhradenie celej dohodnutej kúpnej ceny
a z toho vyplývajúca neschopnosť dodržať zmluvne dohodnuté povinnosti žalobcov voči žalovanému
ako aj budúcemu predávajúcemu.

9. Súd vo veci vykonal dokazovanie oboznámením sa s obsahom listinných dôkazov založených v

súdnom spise, pričom na základe vykonaného dokazovania a zhodných skutkových tvrdení sporových
strán zistil nasledovný skutkový stav:

10. Medzi stranami sporu nebolo sporné, že žalobcovia ako záujemcovia uzavreli dňa 11.07.2022 s
obchodnou spoločnosťou BDNB4, s.r.o. (IČO: 54 170 389) ako budúcim predávajúcim a obchodnou
spoločnosťou JADRAN rental services s.r.o. (IČO: 36 867 977) ako sprostredkovateľom Dohodu o

rezervácii nehnuteľnosti, ktorej predmetom bola rezervácia kúpy v nej uvedených nehnuteľností.

11. Podľa čl. II ods. 2 Dohody, záujemca sa zaväzuje v deň podpisu tejto Dohody uhradiť rezervačný
poplatok bezhotovostným prevodom/hotovostným vkladom na bankový účet Sprostredkovateľa v sume
3.000,-(slovom: tritisíc eur) vrátane DPH, ktorý bude slúžiť na zabezpečenie záväzku Záujemcu

spočívajúceho v uzavretí Kúpnej zmluvy s Budúcim predávajúcim (ďalej len ako „rezervačný poplatok").
Ak Záujemca nezaplatí rezervačný poplatok ani do troch (3) kalendárnych dní odo dňa uzatvorenia
tejto Dohody, táto Dohoda uplynutím posledného dňa uvedenej dodatočnej lehoty automaticky zaniká.
Zaplatením rezervačného poplatku sa rozumie pripísanie celej sumy rezervačného poplatku na bankový
účet Sprostredkovateľa.

12. Podľa čl. II ods. 6 Dohody, záujemca a Budúci predávajúci sa zaväzujú uzavrieť Kúpnu zmluvu
najneskôr do 31.10.2022 .

13. Podľa čl. II ods. 7 Dohody Sprostredkovateľ je uschovávateľom zálohovej platby, a to počas celej

doby rezervácie. Záujemca aj Budúci predávajúci s týmto bez výhrady súhlasia.

14. Podľa čl. III ods. 1 Dohody, zmluvné strany sa dohodli, že sa táto Dohoda uzatvára na dobu určitú, a
to odo dňa jej podpisu všetkými jej zmluvnými stranami do uplynutia posledného dňa doby rezervácie,
v zmysle Čl.II.ods.1.tcjto Dohody.

15. Podľa čl. III ods. 3 Dohody v prípade, ak záujemca nesplní svoj záväzok a neuzavrie s budúcim
predávajúcim kúpnu zmluvu do uplynutia doby rezervácie, v zmysle ČI.II.ods.6.tejto Dohody, resp.
do uplynutia predĺženej doby rezervácie, v zmysle Čl.IIl.ods.5, a/alebo ČI.III.ods.8. tejto Dohody,
napriek splneniu všetkých podmienok zo strany Budúceho predávajúceho, dohodli sa zmluvné strany,

že Záujemca je povinný zaplatiť Budúcemu predávajúcemu zmluvnú pokutu vo výške zloženého
rezervačného poplatku, v zmysle Čl.II.ods.2.tejto Dohody. Záujemca podpisom tejto Dohody vyhlasuje,
že súhlasí s výškou zmluvnej pokuty, táto je primeraná, a zároveň bezvýhradne súhlasí s tým, že
uhradený rezervačný poplatok bude započítaný voči tejto zmluvnej pokute. Zaplatením zmluvnej pokuty
nie je dotknutý nárok Budúceho predávajúceho na náhradu škody v prípade, ak vznikla.

16. Podľa čl. III ods. 4 Dohody, v prípade, ak budúci predávajúci nesplní svoj záväzok a neuzavrie so
Záujemcom Kúpnu zmluvu do uplynutia doby rezervácie, zaväzuje sa sprostredkovateľ vrátiť záujemcovi
na jeho bankový účet celú sumu rezervačného poplatku, a to najneskôr do piatich (5) kalendárnych dní
od uplynutia doby rezervácie, v zmysle Čl.Il.ods.6. tejto Dohody.

17. Podľa čl. III ods. 5 Dohody, zmluvné strany sa dohodli, a zároveň záujemca bezvýhradne súhlasí s
tým, že v prípade zásahu vyššej moci sa doba rezervácie, v zmysle ČI.II.ods.6 tejto Dohody, automaticky
predĺži o dobu, počas ktorej si budúci predávajúci nebude môcť plniť svoje povinnosti, maximálne však
o deväťdesiat (90) kalendárnych dní.

18. Podľa čl. III ods. 6 Dohody, za vyššiu moc sa pre účely tejto Dohody považuje každá okolnosť, ktorá
nastala nezávisle od vôle Budúceho predávajúceho a bráni mu v plnení jeho povinností, a to najmä
a nielen vojna, mobilizácia, povstanie, neočakávané prírodné javy a živelné pohromy, núdzový stav,epidémia, pandémia, extrémne klimatické podmienky napr. vysoké zrážky, silný vietor, veľké mrazy. Za
vyššiu moc sa tiež považuje konanie resp. nekonanie tretej strany, a to najmä ale nie len orgánov štátnej
správy a územnej samosprávy.

19. Podľa čl. V ods. 1 Dohody, Dohoda zaniká uzatvorením kúpnej zmluvy v zmysle ustanovení tejto
Dohody, uplynutím doby rezervácie, na ktorú sa táto Dohoda uzatvára, písomnou dohodou zmluvných
strán alebo iným spôsobom dohodnutým v tejto Dohode, a to s výnimkou tých záväzkov, ktoré podľa ich
obsahu majú trvať aj po jej zániku (napr. zmluvná pokuta).

20. Podľa čl. III ods. 17 Dohody, záujemca zaväzuje oznámiť budúcemu predávajúcemu, v ktorej banke
získal úver na financovanie kúpnej ceny za Nehnuteľnosti alebo jej časti a výšku poskytnutého úveru, a
to do troch (3) kalendárnych dní odo dňa podpísania úverovej zmluvy s financujúcou bankou. V prípade,
ak tak záujemca nevykoná, je budúci predávajúci oprávnený odstúpiť od tejto Dohody.

21. Podľa čl. VI ods. 2 Dohody, zmeny tejto dohody je možné robiť na základe vzájomnej dohody
zmluvných strán, a to len písomným dodatkom podpísaným všetkými zmluvnými stranami.

22. V zmysle čl. II ods. 6 Dohody malo dôjsť k podpisu kúpnej zmluvy najneskôr do 31.10.2022. Dohoda
umožňovala predĺženie lehoty max o 90 dní v prípade, ak by počas 90 dní nebolo možné vykonávať

činnosti. Nebolo sporné, že k podpisu zmluvy nedošlo ani k 31.10.2022 a ani neskôr.

23. E-mailom zo dňa 31.10.2022 žalobca v 1. rade požiadala o predĺženie rezervačnej zmluvy do
31.12.2022. Uviedol, že dostal informácie od žalovaného, že sa kolaudácia predĺži. Tiež uviedol, že majú
kupca a sú v štádiu riešenia hypotekárneho úveru ( č.l.26).Reakcia žalovaného na tento email nijak

zo spisu nevyplýva. V konaní bolo preukázané č.l.29, že právoplatne bola nehnuteľnosť skolaudovaná
21.12.2022 s tým, že stavba bola skolaudovaná ako holodom (č.l.31), teda v interiéri neboli dokončené,
podlahy dlažby, nebola odsadená sanita, zárubne dverí, dvere, neboli dokončené dlažby pred domom-
úprava povrchu parkovísk.

24. E-mailom zo dňa 21.12.2022 žalobkyni v 2. rade mal zaslať žalovaný kúpnu zmluvu. Z doloženej
komunikácie mal súd za preukázané, že prílohou emailu nebol žiaden dokument ( č.l.28).

25. Súd prejednávanú vec posúdil podľa nasledovných ustanovení právnych predpisov.

26. Podľa § 51 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka (ďalej len “OZ”), účastníci môžu uzavrieť
i takú zmluvu, ktorá nie je osobitne upravená; zmluva však nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto
zákona.

27. Podľa § 52 ods. 1 OZ ,spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na právnu formu, ktorú

uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom.

28. Podľa § 52 ods. 2 OZ ,ustanovenia o spotrebiteľských zmluvách, ako aj všetky iné ustanovenia
upravujúce právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, použijú sa vždy, ak je to na prospech
zmluvnej strany, ktorá je spotrebiteľom. Odlišné zmluvné dojednania alebo dohody, ktorých obsahom

alebo účelom je obchádzanie tohto ustanovenia, sú neplatné. Na všetky právne vzťahy, ktorých
účastníkom je spotrebiteľ, sa vždy prednostne použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka, aj keď by
sa inak mali použiť normy obchodného práva.

29.Podľa§54ods.1a2OZ,zmluvnépodmienkyupravenéspotrebiteľskouzmluvousanemôžuodchýliť

od tohto zákona v neprospech spotrebiteľa. Spotrebiteľ sa najmä nemôže vopred vzdať svojich práv,
ktoré mu tento zákon alebo osobitné predpisy na ochranu spotrebiteľa priznávajú, alebo si inak zhoršiť
svoje zmluvné postavenie. V pochybnostiach o obsahu spotrebiteľských zmlúv platí výklad, ktorý je pre
spotrebiteľa priaznivejší.

30. Podľa § 451 ods. 1 a 2 OZ, kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.
Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením
z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový
prospech získaný z nepoctivých zdrojov.31. Podľa § 456 OZ, predmet bezdôvodného obohatenia sa musí vydať tomu, na úkor koho sa získal.
Ak toho, na úkor koho sa získal, nemožno zistiť, musí sa vydať štátu.

32. Podľa § 458 ods. 1 OZ, musí sa vydať všetko, čo sa nadobudlo bezdôvodným obohatením. Ak to
nie je dobre možné, najmä preto, že obohatenie spočívalo vo výkonoch, musí sa poskytnúť peňažná
náhrada.

33. Podľa § 517 ods. 1 vety prvej a ods. 2 OZ dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní, je v omeškaní.
Ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení
úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný platiť poplatok z omeškania; výšku úrokov z
omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací predpis.

34. Podľa § 3 nariadenia vlády Slovenskej republiky č. 87/1995 Z. z., ktorým sa vykonávajú niektoré

ustanovenia Občianskeho zákonníka, výška úrokov z omeškania je o päť percentuálnych bodov vyššia
ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania s plnením
peňažného dlhu.

35. Podľa § 544 ods. 1 a 2 OZ, ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú

pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému
účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda. Zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v
dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.

36. Podľa § 563 Občianskeho zákonníka, ak čas splnenia nie je dohodnutý, ustanovený právnym

predpisom alebo určený v rozhodnutí, je dlžník povinný splniť dlh prvého dňa po tom, čo ho o plnenie
veriteľ požiadal.

37. Súd zmluvný vzťah medzi žalobcami ako kupujúcimi na jednej strane a žalovaným ako
sprostredkovateľom na strane druhej posúdil ako spotrebiteľský vzťah. V prípade predmetnej dohody

o rezervovaní bytu ide o trojstranný zmluvný vzťah, jednotlivé vzťahy medzi zmluvnými stranami
je však potrebné posudzovať samostatne. Žalobcovia v predmetnom zmluvnom vzťahu vystupovali
ako spotrebitelia, t. j. nekonali v rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti,
naopak žalovaný vystupoval ako dodávateľ, ktorý koná v rámci predmetu svojej obchodnej činnosti
- sprostredkovanie kúpy, predaja a prenájmu nehnuteľností - realitná činnosť. Žalovaný teda v tomto

zmluvnom vzťahu vystupoval ako podnikateľ, ktorý v rámci svojej obchodnej činnosti ponúkal žalobcom
ako spotrebiteľom sprostredkovanie kúpy a predaja nehnuteľnosti na bývanie. Pri výklade jednotlivých
ustanovení predmetnej dohody o rezervovaní nehnuteľnosti preto súd uplatnil výkladové pravidlo
zakotvené v ust. § 54 ods. 2 Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého platí, že v pochybnostiach o
obsahu spotrebiteľských zmlúv platí výklad, ktorý je pre spotrebiteľa priaznivejší, pričom túto dohodu

uzatvorenú podľa ust. § 289 a nasl. Obchodného zákonníka posudzoval podľa ust. §§ 52 ods. 2 OZ,
podľa ktorého má Občiansky zákonník vždy prednosť pred Obchodným zákonníkom.

38. V zmysle čl. II ods. 6 Dohody malo dôjsť k podpisu kúpnej zmluvy najneskôr do 31.10.2022. Dohoda
umožňovala predĺženie lehoty max o 90 dní v prípade, ak by počas 90 dní nebolo možné vykonávať

činnosti. Existencia prekážky po dobu 90 dní nebola zo strany žalovaného preukázaná, preto ani
nedošlo k jej platnému automatickému predĺženiu podľa ustanovenia čl. III ods. 5 Dohody do 31.1.2023
( maximálna doba na uzavretie kúpnej zmluvy) , a tak všetky záväzky z dohody zanikli, rovnako zanikla
samotná Dohoda. V zmysle čl. Ill ods. 1 Dohody v spojení s čl. V ods. 1 Dohody, tak táto Dohoda zanikla,
keďže došlo k uplynutiu lehoty jej platnosti a účinnosti 31.10.2022.

39. Vo vzťahu k procesnej obrane žalovaného, že došlo k predĺženiu rezervácie (resp. rezervačnej
dohody) až do 31.12.2022 súd uvádza, že k takémuto predĺženiu zmluvného vzťahu nedošlo. Zmluvný
vzťah totiž zanikol už dňa 31.10.2022, pričom žalobca v 1. rade síce požiadal o jeho predĺženie (t. j.
o zmenu zmluvy) dňa 31.10.2022 no žalovaný na túto správu podľa v konaní zistených skutočností

nereagoval.( tvrdenia žalovaného o telefonických kontaktoch s žalobcami v konaní preukázané neboli).V
tomto prípade nemožno hovoriť o dohode strán tak, ako to má na mysli ust. § 43a a nasl. Občianskeho
zákonníka v spojení s § 516 Občianskeho zákonníka. Žalobca v 1. rade totiž vo svojom emaile zo dňa
31.10.2022 požiadal o "predĺženie rezervačnej zmluvy" len všeobecne, pričom samotný email ani neboldoručovaný všetkým zmluvným stranám, čiže nemožno preto hovoriť o dostatočne určitom návrhu na
uzatvorenie zmluvy (dohody). Zo strany žalovaného nebolo v tomto konaní tvrdené a ani preukázané,
že by žalobcovia vyslovili obaja súhlas s predĺžením termínu podpisu kúpnej zmluvy do 31.12.2022.

Navyše, predĺženie (zmena) rezervačnej dohody neprichádza do úvahy ani teoreticky, keďže na takejto
zmene rezervačnej dohody by sa museli dohodnúť všetky zmluvné strany - t. j. obaja kupujúci, obaja
predávajúci a žalovaný. Predmetný email zo dňa 31.10.2022 však poslal len žalobca v 1. rade, a teda
chýba súhlas žalobcu v 2. rade ako manželky (v tomto prípade nešlo o bežnú záležitosť v zmysle § 145
ods. 1 Občianskeho zákonníka). Žalovaný nepreukázal, žeby došlo so žalobcami k písomnej dohode na

predĺžení rezervačnej dohody, taktiež nebolo preukázané tvrdenie žalovaného, že z dôvodu vyššej moci
sa kúpna zmluva neuzavrela k 31.10.2022. Ani jeden zo žalovaným uvádzaných dôvodov nezodpovedá
zásahu vyššej moc v zmysle jej definície podľa čl. III ods. 6 Dohody. Žalovaným uvádzané skutočnosti:
„ Nedostatok materiálov potrebných na výstavbu ako aj surovín na ich výrobu ako oceľ, hliník a iné
druhy kovov a takisto plastov, ako aj prudko rastúce ceny cementu, dreva, skla, plus vysoké ceny
ropy, ktorá sa využíva nielen na prepravu, ale je napríklad aj vstupnou surovinou pri výrobe asfaltu, ..“

bolo možné predpokladať/predvídať a budúci predávajúci ako skúsený podnikateľ v oblasti konajúci s
obozretnou starostlivosťou, mohol uvedené skutočnosti predpokladať. Zvýšenie cien materiálov bolo
avizované s dostatočným časovým predstihom a mnoho staviteľov sa zásobilo materiálmi, tak aby mohli
vykonávať činnosti. Preto uvádzané skutočnosti nemožno považovať za vis maior na účely Dohody. Zo
všetkých týchto dôvodov preto nemohlo dôjsť k zmene rezervačnej dohody spočívajúcej v jej predĺžení

(v predĺžení lehoty na uzatvorenie kúpnej zmluvy) do 31.12.2022 resp. až do 31.1.2023.

40. Dohoda o rezervácii nehnuteľnosti teda zanikla dňa 31.10.2022. V deň podpisu Dohody v zmysle
čl. II ods. 2 tejto Dohody zložili žalobcovia na účet žalovaného rezervačný poplatok v hodnote 3.000.-
EUR, čo nebolo sporné. Podľa čl. III ods. 4 vznikla povinnosť na vrátenie tejto rezervačnej zálohy:

„ak budúci predávajúci nesplní svoj záväzok a neuzavrie so záujemcom Kúpnu zmluvu do uplynutia
doby rezervácie, zaväzuje sa sprostredkovateľ vrátiť záujemcovi na jeho bankový účet celú sumu
rezervačného poplatku, a to najneskôr do piatich (5) kalendárnych dní od uplynutia doby rezervácie, v
zmysle Čl.Il.ods.6. tejto Dohody, teda do 31.10.2022.

41. Žalovaný rezervačný poplatok žalobcom nevrátil , a to aj napriek tomu, že k uzatvoreniu kúpnej
zmluvy do uplynutia rezervácie nedošlo. V konaní žalovaný netvrdil , žeby došlo k započítaniu
rezervačnéhopoplatkuvočiprípadnejzmluvnejpokutevovýške3.000,-eurvzmyslečl.III.ods.3dohody
o rezervovaní nehnuteľnosti. Z vykonaného dokazovania mal súd za preukázané, že žalovaný nezaslal
žalobcom návrh kúpnej zmluvy najneskôr do 31.10.2022, bolo preukázané, že email z 21.12.2022 bol

žalobcom zaslaný, ale bez akejkoľvek prílohy, teda neobsahoval návrh kúpnej zmluvy. Pokiaľ žalovaný
žalobcom návrh kúpnej zmluvy nezaslal, potom žalobcovia ako kupujúci nemohli porušiť svoju zmluvnú
povinnosť v stanovenej lehote uzatvoriť kúpnu zmluvu. Inak povedané, v takom prípade nemohlo
dôjsť k neuzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodov na strane žalobcov, a teda žalovanému nemohol
vzniknúť nárok na prípadné zaplatenie zmluvnej pokuty budúcemu predávajúcemu, preto nevrátenie

tohto poplatku žalobcom žalovaným bolo neoprávnené . Žalovaný do zániku rezervačnej dohody dňa
31.10.2022 žalobcom návrh kúpnej zmluvy nezaslal s tým, že tento im mal zaslať až po zániku zmluvy
dňa 21.12.2022, email však došiel prázdny bez príloh, v tomto smere nemožno prisvedčiť žalovanému,
že žalobcovia si mali prísť žiadať návrh kúpnej zmluvy osobne ak ju mali záujem uzatvoriť.

42. Procesná obrana žalovaného, že k neuzatvoreniu kúpnej zmluvy došlo výlučne z dôvodov na strane
žalobcov, ktorí až do skončenia rezervačnej dohody nemali od svojej financujúcej banky schválený
úver, nemohla podľa názoru súdu obstáť. Ako totiž vyplývalo z Dohody, schválenie úveru financujúcou
bankou nebolo podľa rezervačnej dohody podmienkou uzavretia kúpnej zmluvy, mohlo však mať za
následok odstúpenia budúceho predávajúceho od Dohody, čo sa však v toto prípade nestalo, teda

tvrdenia žalovaného o nedostatku finančných prostriedkov žalobcov, ako dôvode pre ktorý nedošlo
k uzatvoreniu kúpnej zmluvy, súd za preukázané nemal, naopak neboli sporné tvrdenia žalobcov, že
dom ešte ani vo februári 2023 nebol dokončený a pripravený na bývanie. Žalovanému nič nebránilo v
tom, aby si splnil svoju zmluvnú povinnosť predložiť predávajúcim a kupujúcim návrh kúpnej zmluvy.
Až keď by si žalovaný túto svoju povinnosť splnil a následne by žalobcovia neboli schopní uzatvoriť

kúpnu zmluvu (napr. z dôvodu neschválenia žiadosti o poskytnutie úveru), až potom by bolo možné
uvažovať o tom, že k uzavretiu kúpnej zmluvy nedošlo z dôvodov na strane žalobcov. K tomu však
už nedošlo, keďže žalovaný nesplnil svoju zmluvnú povinnosť a do skončenia rezervačnej dohody
nepredložil žalobcom návrh kúpnej zmluvy. Konajúci súd v tejto súvislosti zdôrazňuje, že s návrhomznenia dohody o rezervovaní nehnuteľnosti prišiel žalovaný ako podnikateľ , preto v prípade pochybností
o obsahu tejto dohody bolo potrebné uprednostniť výklad, ktorý bol pre žalobcov ako spotrebiteľov
priaznivejší.

43. Napokon k námietke nedostatku pasívnej vecnej legitimácie, súd túto vyhodnotil ako nedôvodnú, keď
žalovaný v konaní nijak nepreukázal, žeby prijatým plnením od žalobcov nedisponoval. V konaní bola
tedaspochybnenápasívnavecnálegitimácia,avšakvychádzajúczdokazovaniaazistenéhoskutkového
stavu, keďže žalobca previedol finančné prostriedky na účet žalovaného, ktorých vrátenia sa domáha

v tomto spore titulom bezdôvodného obohatenia, súd dospel k záveru, že žalovaný je pasívne vecne
legitimovaný. Žalobcovia, ako spotrebitelia sa správne domáhajú toho čo poskytli žalovanému, ktorý
však nesplnil svoju povinnosť a nimi zaplatený rezervačný poplatok doposiaľ nevrátil, aj napriek ich
písomnej výzve.

44. Skončením dohody o rezervovaní bytu v zmysle čl. II ods. 6 tejto dohody (t. j. márnym uplynutím

lehoty na uzavretie kúpnej zmluvy do 31.10.2022) odpadol právny dôvod plnenia - zaplatenia
rezervačného poplatku vo výške 3.000,- eur, pričom žalovanému vnikla povinnosť podľa čl. III ods. 4
Dohody, vrátiť žalobcom na ich bankový účet celú sumu rezervačného poplatku . Na strane žalovaného
preto vzniklo bezdôvodné obohatenie v zmysle § 451 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ktoré je podľa §
456 Občianskeho zákonníka povinný vydať žalobcom. Keďže tak žalovaný doposiaľ neurobil, súd mu

týmto rozsudkom uložil povinnosť zaplatiť žalobcom sumu 3.000,- eur titulom vydania bezdôvodného
obohatenia.

45. Žalovaný bol povinný vydať žalobcom bezdôvodné obohatenie prvého dňa po tom, čo ho žalobcovia
požiadali o plnenie (v súlade s § 563 Občianskeho zákonníka). Nasledujúceho dňa sa žalovaný dostal do

omeškania so zaplatením peňažného dlhu. V konaní bolo preukázané, že žalobcovia vyzvali žalovaného
na plnenie pred podaním žaloby výzvou z 3.2.2022 č.l 14 , s tým aby žalovaný plnil do 6 dní od doručenia
výzvy. Súd preto v súlade s § 517 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka v spojení s § 3 nariadenia vlády
Slovenskej republiky č. 87/1995 Z. z. zaviazal žalovaného aj k zaplateniu úroku z omeškania vo výške
5,00 % ročne zo žalovanej sumy od 6.11.2022 až do zaplatenia , a to podľa žalobného návrhu žalobcov,

ktorí omeškanie určili podľa čl. III ods. 4 Dohody od 6.11.2022.

46. Podľa § 251 CSP, trovy konania sú všetky preukázané, odôvodnené a účelne vynaložené výdavky,
ktoré vzniknú v konaní v súvislosti s uplatňovaním alebo bránením práva.

47. Podľa § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

48. Podľa § 262 ods. 1 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí.

49.Podľa§262ods.2CSP,ovýškenáhradytrovkonaniarozhodnesúdprvejinštanciepoprávoplatnosti
rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

50. Súd konštatuje, že žalobcovia mali vo veci plný úspech, preto im súd priznal voči žalovanému nárok
na náhradu trov konania v plnom rozsahu.

51. O výške trov konania bude rozhodnuté po právoplatnosti rozsudku v zmysle ustanovenia § 262 ods.
2 CSP.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie v lehote 15 dní od doručenia rozsudku na súde, proti

ktorého rozsudku smeruje. Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané.
Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)

a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,

c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistenýskutkovýstavneobstojí,pretožesúprípustnéďalšieprostriedkyprocesnejobranyaleboďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo

h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia
veci.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh na
vykonanie exekúcie podľa Exekučného poriadku. Exekúciu možno vykonať len na návrh oprávneného

alebo na návrh toho, kto preukáže, že naňho prešlo právo z rozhodnutia.