Rozsudok – Zmluvy ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Tuesday, September 23, 2025

Súd: Mestský súd Bratislava IV
Spisová značka: B3-16C/71/2022

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6122412499
Dátum vydania rozhodnutia: 23. 09. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Ivana Fekete

ECLI: ECLI:SK:MSBA4:2025:6122412499.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Mestský súd Bratislava IV v Bratislave v konaní pred sudkyňou Mgr. Ivanou Fekete, v právnej veci

žalobcu: A. B., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom C. XXXX/XX, D. právne zastúpený Mgr. Tomášom
Kurincom, advokátom so sídlom Štúrova 13, Bratislava, IČO: 50228722, proti žalovanému: E. E.,
nar. XX.XX.XXXX, trvale F. A. XXXX/X, Miloslavov právne zastúpenému JUDr. Zuzanou Majeríkovou,
advokátkou so sídlom Miletičova 21, Bratislava, IČO: 42258201, o zaplatenie zmluvnej pokuty 5.000 eur
s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný je povinný zaplatiť žalobcovi zmluvnú pokutu v sume 5.000 eur spolu s úrokom z omeškania
vo výške 5 % ročne zo sumy 5.000 eur od 27.06.2022 do zaplatenia, a to všetko v lehote 3 odo dňa

právoplatnosti rozsudku.

II. Súd priznáva žalobcovi voči žalovanému v plnom rozsahu nárok na náhradu trov konania.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobou / návrhom na vydanie platobného rozkazu/ sa žalobca voči žalovanému domáhal, aby
Okresný súd Banská Bystrica (ďalej len „upomínací súd“) v rámci upomínacieho konania postupom
podľa § 1 a nasl. zákona č. 307/2016 Z.z. o upomínacom konaní a o doplnení niektorých zákonov (ďalej
len „zákon č. 307/2016 Z.z.“), uložil platobným rozkazom povinnosť zaplatiť mu sumu 5.000 eur spolu
s úrokom z omeškania vo výške 5,00 % ročne zo sumy 5.000 eur od 27.06.2022 do zaplatenia a náhrady

trov konania.

2. Žalobca svoj návrh / žalobu odôvodnil skutkovými tvrdeniami podľa § 150 Civilného sporového
poriadku (ďalej len „C.s.p.“) v rámci ktorých uviedol, že žalobca a žalovaný dňa 12.08.2021 uzatvorili
Zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy (ďalej len „ZoBZ“), predmetom ktorej bol záväzok žalovaného
ako budúceho predávajúceho uzatvoriť v lehote a za podmienok uvedených v ZoBZ kúpnu zmluvu
na predmet prevodu, ktorým bola bytová jednotka „A“ nachádzajúca sa v rodinnom dome, ktorý mal

byť postavený na parcele reg. „C“ č. 60/3, zapísanej na liste vlastníctva č. 1569, vedenom Okresným
úradom Senec, katastrálnym odborom pre katastrálne územie E. (ďalej len „Byt A“ a „Rodinný dom“).
Zmluvné strany sa zaviazali uzatvoriť kúpnu zmluvu najneskôr do 30.11.2021, za predpokladu, že: a)
stavba špecifikovaná v bode 1.2. ZoBZ bude do termínu uvedeného vyššie dokončená, t.j. v stave
štandardného prevedenia stavby, pričom bližší popis štandardného prevedenia stavby tvorí prílohu č.
4 ZoBZ; b) žalovaný ako budúci predávajúci predloží príslušný list vlastníctva pre katastrálne územie
E., aj čiastočný z katastrálneho portálu, na ktorom bude zapísaná rozostavaná stavba špecifikovaná

v bode 1.2. ZoBZ žalobcovi ako budúcemu kupujúcemu; c) žalovaný predloží potvrdenie o podaní
žiadosti o vydanie kolaudačného rozhodnutia na príslušný stavebný úrad budúcemu kupujúcemu. Dňa
10.12.2021 zmluvné strany uzatvorili dodatok k ZoBZ, ktorým došlo k predĺženiu lehoty na podpis
kúpnej zmluvy do 30.04.2022 (ďalej len „Dodatok“). Ďalej žalobca uviedol, že z dôvodu na stranežalovaného, v dôsledku jeho zavineného konania, nedošlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy pre nesplnenie
podmienok pre uzatvorenie kúpnej zmluvy, nakoľko žalovaný v lehote na uzatvorenie kúpnej zmluvy
nedokončil stavbu v dohodnutom štandarde, nezabezpečil zápis rozostavanej stavby na list vlastníctva

a nepodal ani žiadosť o vydanie kolaudačného rozhodnutia. Žalovaný v nadväznosti na uvedené ani
nesplnil podmienky podľa čl. III bod 3 ZoBZ, podľa ktorého mal žalobcovi pred podpisom kúpnej zmluvy
predložiť list vlastníctva, na ktorom bude zapísaná rozostavaná stavba ako i potvrdenie o podaní
žiadosti o vydanie kolaudačného rozhodnutia. K vydaniu stavebného povolenia na stavbu došlo až
dňa 04.07.2022 (čo logicky znamená, že pred týmto dátumom žalovaný ani nemohol žiadať o vydanie

kolaudačného rozhodnutia) a rozostavaná stavba nie je na liste vlastníctva zapísaná dodnes. Ďalej
poukázal na znenie čl. V bod 2 ZoBZ, v ktorom si zmluvné strany dohodli sankciu pre prípad porušenia
povinnosti žalovaného nasledovne „Zmluvné strany sa dohodli, že ak nedôjde k uzavretiu kúpnej zmluvy
v lehote podľa článku II. tejto zmluvy z dôvodu na strane Budúceho predávajúceho, ako aj z dôvodu
odstúpenia od tejto zmluvy podľa článku III bod 5 tejto zmluvy je Budúci predávajúci povinný zaplatiť
Budúcemu kupujúcemu zmluvnú pokutu vo výške 5.000,- Eur. Ak nedôjde k uzavretiu kúpnej zmluvy

v lehote podľa článku II. tejto zmluvy z dôvodu na strane Budúceho kupujúceho je Budúci predávajúci
oprávnený požadovať od Budúceho kupujúceho zmluvnú pokutu vo výške 5.000,- Eur.“ Zhrnúc uvedené,
z dôvodu na strane žalovaného nedošlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy so žalobcom v dohodnutej lehote,
vznikol žalobcovi nárok požadovať od žalovaného dohodnutú zmluvnú pokutu vo výške 5.000 eur.
Žalobca vyzval žalovaného na zaplatenie zmluvnej pokuty listom zo dňa 23.06.2022 (zaslaný na e-

mailovú adresu žalovaného dňa 23.06.2022), avšak zo strany žalovaného nedošlo ani k čiastočnej
úhrade. Žalobca si okrem zmluvnej pokuty uplatňuje voči žalovanému aj úroky z omeškania vo výške
5,00 % ročne zo sumy 5.000 eur od 27.06.2022, tzn. deň nasledujúci po uplynutí lehoty na dobrovoľné
plnenie v zmysle predžalobnej výzvy až do zaplatenia, v zmysle § 3 nariadenia vlády Slovenskej
republiky č. 87/1995 Z. z..

3. Na preukázanie svojich tvrdení žalobca so žalobou predložil súdu nasledovné dôkazy: Zmluvu o
uzavretí budúcej kúpnej zmluvy zo dňa 12.08.2021 s Prílohou č. 1, Dodatok č. 1 k zmluve o uzavretí
budúcej kúpnej zmluvy zo dňa 10.12.2021, výzvu na úhradu pohľadávky z 23.06.2022, rozhodnutie
obce Miloslavov č. SÚ 3549/7331/2022/FLM zo dňa 04.07.2022 a výpis z listu vlastníctva č. XXXX pre

okres: G., obec: E., kat. úz.: E..

4. Upomínací súd vydal dňa 12.09.2022 platobný rozkaz pod sp. zn. 5Up/1215/2022, voči ktorému podal
žalovaný prostredníctvom splnomocneného právneho zástupcu včas a vecne odôvodnený odpor a
podľa § 14 ods. 3 zákona č. 307/2016 Z. z. návrh na pokračovanie v konaní. Upomínací súd preto

postúpil vec tunajšiemu súdu (resp. pôvodne bývalému Okresnému súdu Bratislava III) ako príslušnému
súdu na prejednanie podľa Civilného sporového poriadku (ďalej len „C.s.p.“).

5. Žalovaný v rámci procesnej obrany v odpore namietal nedôvodnosť nároku žalobcu na zmluvnú
pokutu a žiadal žalobný návrh zamietnuť. Potvrdil, že žalobca a žalovaný uzatvorili dňa 12.08.2021

predmetnú ZoBZ v znení jej Dodatku č. 1 (ďalej ako „Dodatok 1“), a to s využitím služieb realitnej
kancelárie Via Ponte, s. r. o. so sídlom Ružová dolina 8, Bratislava, IČO: 53 605 985 (ďalej ako
„Sprostredkovateľ“), ktorý zabezpečil vypracovanie ZoBZ a aj Dodatku 1. Žalovaný uviedol, že
Sprostredkovateľ žalobcu oboznámil so všetkými podmienkami výstavby a následného nadobudnutia
Bytu A v Rodinnom dome v Miloslavove. Podľa podmienok ZoBZ a Dodatku 1 mali žalobca a žalovaný

po splnení viacerých podmienok definovaných v Čl. II. ZoBZ uzatvoriť kúpnu zmluvu za účelom
nadobudnutia vlastníckeho právo k Bytu A, pričom termín uzatvorenia kúpnej zmluvy závisel, resp. závisí
od okolností, ktoré žalovaný ako budúci predávajúci nemal možnosť ovplyvniť (napr. najmä činnosť
stavebného úradu). Termín na uzatvorenie kúpnej zmluvy bol Dodatkom 1 predĺžený na 30.04.2021,
avšak žalovaný s odkazom na nefunkčnosť stavebného úradu z dôvodu odchodu zodpovednej

pracovníčky do dôchodku a následného presunu spisu na stavebný úrad v Rovinke uviedol, že ani
tento termín (30.04.2021) nebolo možné dodržať, o čom žalovaný prostredníctvom Sprostredkovateľa
informoval žalobcu (emailová komunikácia). Z toho dôvodu sa dňa 18.04.2022 uskutočnilo stretnutie za
účasti žalobcu, žalovaného a zástupcu Sprostredkovateľa, na ktorom sa dohadovali nové podmienky
uzatvorenia kúpnej zmluvy s termínom do 31.12.2022. Sprostredkovateľ vypracoval návrh Dodatku

č. 2, avšak ten obsahoval nové ustanovenia ohľadom záložného práva, termín uzatvorenia kúpnej
zmluvy do 15.10.2022 a termín kolaudácie do 15.12.2022, pričom od mája 2022 prebiehal proces
pripomienkovania tohto dodatku. Žalovanému bola zo strany právneho zástupcu žalobcu doručená
Výzva na úhradu pohľadávky zo dňa 23.06.2022 na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 5.000 eur.Žalovaný dňa 25.06.2022 informoval právneho zástupcu žalobcu, že nárok na zmluvnú pokutu považuje
za neoprávnený, nakoľko žalovaný a žalobca sa dohodli na nových podmienkach uzatvorenia kúpnej
zmluvy. Vzhľadom na uvedené, podľa názoru žalovaného žalobcovi nevznikol nárok na zmluvnú pokutu,

keďže nedošlo k porušeniu zmluvnej povinnosti žalovaným, čo dokazuje zmluvné dojednanie uvedené v
čl. II. ods. 3 Zmluvy: „Zmluvné strany sa dohodli, že v prípade, ak dôjde k posunu termínov dojednaných
v bode 1 alebo bode 2 tohto článku zmluvy bez zavinenia niektorej zo zmluvných strán (napríklad v
dôsledku nedodržania správnych lehôt príslušnými orgánmi) nejde o porušenie povinností stanovených
touto zmluvou a žiadna zo zmluvných strán nemá nárok na prípadnú zmluvnú pokutu v zmysle tejto

zmluvy.“ Žalovaný neporušil svoju zmluvnú povinnosť, pretože k predĺženiu, resp. nedodržaniu termínu
na uzatvorenie kúpnej zmluvy došlo bez jeho zavinenia z dôvodu nedodržania úradného postupu
stavebným úradom a omeškaním s vydaním stavebného povolenia, pričom stavebné povolenie bolo
vydané dňa 04.07.2022 a nadobudlo právoplatnosť dňa 13.07.2022. Práve pre omeškanie na strane
stavebného úradu nemohol žalovaný požiadať ani o vydanie kolaudačného rozhodnutia v pôvodne
dohodnutom termíne a preto žalobcovi nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty ani nevznikol. Z toho

dôvodu žalovaný považuje žalobcom uplatňovaný nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty za nedôvodný
a neoprávnený.

6.Žalovanýnapreukázaniesvojichtvrdenípredložilsúdunasledovnédôkazy:Zmluvuouzavretíbudúcej
kúpnej zmluvy zo dňa 12.08.2021 s Prílohou č. 1 (nedatovaná nepodpísaná), Popis Štandardného

prevedenia stavby s technickým výkresom stavby, Dodatok č. 1 k zmluve o uzavretí budúcej kúpnej
zmluvy zo dňa 10.12.2021, emailovú komunikáciu medzi žalovaným a zástupcom sprostredkovateľa
Via Ponte s.r.o. zo dňa 22.04. a 23.04.2022, 24.05. a 25.05.2022 a 23.01.2023, návrh Dodatku č. 2
k zmluve o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy (nedatovaný, nepodpísaný), Potvrdenie obce Miloslavov
zo dňa 28.09.2022 a Rozhodnutie Obce Miloslavov č. SÚ 3549/7331/2022/FLM zo dňa 04.07.2022

doložkou právoplatnosti dňa 13.07.2022.

7. Žalobca vo vyjadrení k odporu (replike) zopakoval, že základ žalovaného nároku vyplýva
zo skutočnosti, že k uzatvoreniu kúpnej zmluvy medzi žalobcom a žalovaným nedošlo v zmluvne
dohodnutej lehote, a to z dôvodu na strane žalovaného v dôsledku jeho zavineného konania,

pre ktoré nedošlo k splneniu podmienok na uzatvorenie kúpnej zmluvy. Konkrétne žalovaný v lehote
na uzatvorenie kúpnej zmluvy nedokončil stavbu v dohodnutom štandarde, nezabezpečil zápis
rozostavanej stavby na list vlastníctva a ani nepodal žiadosť o vydanie kolaudačného rozhodnutia. Tieto
skutkové okolnosti v danej veci nie sú medzi stranami sporné. Na základe toho vznikol žalobcovi nárok
požadovať od žalovaného zaplatenie zmluvnej pokuty podľa čl. V bod 2 ZoBZ uzatvorenej stranami

sporu. K procesnej obrane žalovaného založenej na skutkovom tvrdení, že k nedodržaniu lehoty
došlo v dôsledku nefunkčnosti stavebného úradu (odchodu zodpovednej pracovníčky do dôchodku
a následného presunu spisov na stavebný úrad v Rovinke ) žalobca uviedol, že s týmto tvrdením nemôže
súhlasiť, nakoľko z potvrdenia obce Miloslavov zo dňa 28.09.2022, predloženého žalovaným spolu
s podaným odporom vyplýva výlučne to, že zamestnankyňa stavebného úradu ukončila pracovný pomer

k 31.03.2022 a v marci 2002 čerpala dovolenku (v nešpecifikovanom rozsahu). V kontexte uvedeného
preto žalovaný nepreukázal existenciu akéhokoľvek objektívneho dôvodu, ktorý by mu bránil v splnení
jeho zmluvných povinností v období od uzatvorenia ZoBZ do 30.11.2021, čo bol najneskorší dátum
uzatvorenia kúpnej zmluvy podľa pôvodného znenia ZoBZ a rovnako žalovaný nepreukázal existenciu
akéhokoľvek objektívneho dôvodu, ktorý by mu bránil v splnení povinností v období po uzatvorení

Dodatku č. 1 až do dňa 31.03.2022. Povinnosťou žalovaného bolo v lehote do 30.04.2022 nielen
získať právoplatné stavebné povolenie, ale aj dokončiť stavbu domu do stavu štandard a podať
žiadosť o vydanie kolaudačného rozhodnutia. Je celkom zrejmé, že žalovaný by svoju povinnosť plniť
nestihol ani v prípade, ak by dňa 31.03.2022 neodišla zamestnankyňa stavebného úradu do dôchodku,
a preto argumentácia žalovaného nemôže byť v žiadnom prípade spôsobilá vyvrátiť existenciu zavinenia

na strane žalovaného. Žalobca ďalej poukázal na to, že žalovaný žiadnym spôsobom nepreukázal,
že by túto situáciu do 30.04.2022 akýmkoľvek spôsobom riešil, príp. žalobcu o nej informoval, nakoľko
predložená e-mailová komunikácia je až z mája 2022 a žalobca nebol jej účastníkom, nakoľko bola
adresovaná Sprostredkovateľovi. Zároveň žalobca poprel tvrdenie žalovaného, že by medzi nimi bola
uzatvorená akákoľvek dohoda, ktorej predmetom by bolo odloženie termínu uzatvorenia kúpnej zmluvy,

čo je zrejmé aj zo skutočnosti, že k podpisu Dodatku č. 2 nikdy neprišlo. V závere žalobca zhrnul,
že žalovaný doposiaľ neuniesol dôkazné bremeno vo vzťahu k preukázaniu ním deklarovaných tvrdení.8. Žalovaný v následnom písomnom vyjadrení (duplike) zhrnul, že medzi stranami nie je sporné, že
žalobca svoj domnelý nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty 5.000 eur s príslušenstvom opiera o zmluvné
dojednanie v čI. V Práva a povinnosti Zmluvných strán, ods. 2 ZoBZ uzatvorenej dňa 12.08.2021, v znení

jej Dodatku č. 1 zo dňa 10.12.2021, ktorej uzatvorenie sprostredkovala realitná kancelária ViaPonte, s.
r. o. so sídlom Ružová dolina 8, Bratislava, IČO: 53 605 985 ako Sprostredkovateľ a na jej základe sa
žalovaný a žalobca zaviazali uzatvoriť do 30.04.2022 kúpnu zmluvu, predmetom ktorej mal byť, okrem
iného, záväzok žalovaného previesť na žalobcu vlastnícke právo k špecifikovanému Bytu A v Rodinnom
dome v Miloslavove, pričom v čase uzatvorenia ZoBZ ešte nebolo vydané stavebné povolenie za

účelom výstavby predmetnej nehnuteľnosti. O všetkých skutočnostiach týkajúcich sa predmetných
nehnuteľností žalovaný riadne informoval Sprostredkovateľa, ktorý sprostredkoval uzatvorenie ZoBZ a
aj uzatvorenie Dodatku č. 1. Nakoľko nebolo možné uzatvoriť kúpnu zmluvu v pôvodne dohodnutom
termíne a za podmienok stanovených v ZoBZ z dôvodu omeškania príslušného stavebného úradu s
vydaním stavebného povolenia, boli iniciované kroky - stretnutie v apríli 2022, za účelom uzatvorenia
Dodatku č. 2 k ZoBZ, podľa ktorého mala byť kúpna zmluva uzatvorená do 15.10.2022. Následne

vo vyjadrení žalovaný opísal doterajší priebeh konania, obsah písomných vyjadrení a argumentáciu
strán sporu pričom zdôraznil, že nedošlo k porušeniu zmluvnej povinnosti na strane žalovaného, ktorá
by zakladala nárok žalobcu na zmluvnú pokutu, nakoľko neuzatvorenie kúpnej zmluvy v plánovanom
termíne nebolo možné dodržať z dôvodu omeškania, resp. nečinnosti stavebného úradu. Uvedené
tvrdenie žalovaného preukazuje zmluvné dojednanie v čl. II. ods. 3 ZoBZ a predložené Potvrdenie obce

Miloslavov zo dňa 28.09.2022. Ďalej konštatoval, že žalobca a žalovaný kúpnu zmluvu neuzatvorili a ani
neodstúpili od ZoBZ, ale podľa názoru žalovaného ZoBZ zanikla podľa čI. VI. ods. 5 ZoBZ : „Zmluva
zaniká uzatvorením Kúpnej zmluvy alebo márnym uplynutím lehoty podľa článku II. tejto zmluvy, alebo
márnym uplynutím lehoty podľa článku III. bodu 4 tejto zmluvy alebo odstúpením od záväzku uzavrieť
Kúpnu zmluvu podľa článku V. bodu 2 tejto Zmluvy". Poukázal na obsah predloženého Potvrdenia

obce Miloslavov zo dňa 28.09.2022, v ktorom sa uvádza, že zamestnankyňa zodpovedná aj za agendu
stavebného konania týkajúceho sa stavby Bytu A, od marca 2022 na danej veci nepracovala a po jej
odchode do dôchodku ostala jej agenda niekoľko mesiacov rozpracovaná a následne bola zaslaná
stavebnému úradu Obci Rovinka, ktorý vydal dňa 04.07.2022 potrebné stavebné povolenie, právoplatné
dňa 13.07.2022. V potvrdení sa tiež konštatuje, že prechodný výpadok v činnosti stavebného úradu

týkajúci sa m. č. Miloslavov spôsobil predĺženie termínov pri viacerých územných a stavebných
konaniach. Žalovaný ďalej tvrdil, že v danej veci opakovane urgoval obec Miloslavov, avšak po
odchode zodpovednej zamestnankyne nemal reálne s kým komunikovať a preto nekompetentnosť obce
Miloslavov rozhodnúť v stavebnom konaní spôsobená nedostatkom odborného personálu je nevyhnutné
považovať za objektívny dôvod, ktorý žalovaný nevedel a ani nemohol žiadnym spôsobom ovplyvniť,

a už vôbec nemohol predpokladať vznik takejto objektívnej skutočnosti. Tieto skutočnosti preukazujú,
že k posunu termínov dojednaných v ZoBZ došlo bez zavinenia žalovaného a opätovne poukázal
na zmluvné dojednanie v čI. II. bod 3. ZoBZ. Žalovaný poprel tvrdenie žalobcu, že do 30.04.2022
žalovaný vzniknutú situáciu neriešil a žalobcu neinformoval, nakoľko žalovaný intenzívne telefonicky
aj e-mailovo komunikoval so Sprostredkovateľom, ktorý sprostredkoval kúpu a predaj nehnuteľnosti

medzi žalobcom a žalovaným, zabezpečoval vypracovanie zmluvných dokumentov (návrhov zmlúv a
dodatkov)azastrešovalkomunikáciusožalobcomažalovanýmasktorýmvtejtozáležitostikomunikoval
žalobca. Žalovaný informoval kontaktnú osobu Sprostredkovateľa o omeškaní stavebného úradu s
vydaním stavebného povolenia, od ktorého záviseli všetky ďalšie zmluvné podmienky na uzatvorenie
kúpnej zmluvy. Žalovaný poukázal na to, že žalobca nikdy žalovaného nevyzval na uzatvorenie riadnej

kúpnej zmluvy do termínu 30.04.2022 a nevyužil svoje právo dohodnuté v ustanovení čl. III. bod 2
ZoBZ: „Za účelom uzavretia Kúpnej zmluvy je tak budúci predávajúci ako aj budúci kupujúci oprávnený
vyzvať druhú zmluvnú stranu na uzatvorenie Kúpnej zmluvy." Za účelom dojednania nových zmluvných
termínov sa v apríli 2022 uskutočnilo stretnutie, na ktorom bol prítomný žalobca, žalovaný a zástupca
Sprostredkovateľa a predbežne sa na ňom dohodlo, že termín uzavretia riadnej kúpnej zmluvy bude

15.10.2022 (čl. II. bod 1. ZoBZ) a termín kolaudácie bude dňa 31.12.2022 (čl. II. bod 2. ZoKZ). Žalovaný
ďalej uviedol, že po stretnutí zaslal Sprostredkovateľ žalovanému návrh Dodatku č. 2 k ZoBZ, žalobca
tento návrh pripomienkoval v časti nového ustanovenia o záložnom práve, pričom sa k pripomienkam
žalovaného žalobca ani Sprostredkovateľ nevyjadrili, avšak Dodatok č. 2 k ZoBZ uzatvorený nebol (e-
mail zo dňa 23.04.2022). Ďalšie stretnutie sa uskutočnilo v júni 2022, ktorého sa zúčastnil žalobca a

žalovaný bez účasti zástupcu Sprostredkovateľa. Následne žalovaný dňa 03.08.2022 vyzval žalobcu na
zaplatenie prvej časti kúpnej ceny vo výške 40.000 eur p v zmysle čl. IV. ods. 2 písm. a) ZoBZ, na čo
žalobca nereagoval a zmluvne dohodnutú čiastku nezaplatil. Preto podľa žalovaného aj s ohľadom na
neuzatvorenia Dodatku č. 2 k ZoBZ a neuzatvorenie kúpnej zmluvy, ZoBZ zanikla podľa čl. VI ods. 5.Žalovaný ďalej argumentoval, že žalobca opiera svoj nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty o ustanovenie
čI.Vbod2.ZoBZ,pričomzdikcie§544ods.1zákonaObčianskehozákonníkanepochybnevyplýva,žev
dohodeozmluvnejpokutemusíbyťzrozumiteľne,určitoajednoznačneurčenázmluvnápovinnosť,ktorú

zmluvná pokuta zabezpečuje a povinnosť, splnenie ktorej je zabezpečené zmluvnou pokutou, nemožno
odvodzovať od iných ustanovení zmluvy. V čI. II. ods. 1. ZoBZ zaväzuje tak žalobcu ako aj žalovaného
na uzavretie kúpnej zmluvy do určitého termínu, pričom v tejto súvislosti žalovaný opätovne zdôraznil,
že žalobca nevyzval žalovaného na uzavretie kúpnej zmluvy do 30.04.2022 ako to predpokladá cit.
ustanovenie čI. III. ods. 2. ZoBZ. Keďže žalobca nevyužil svoje zmluvné právo a nevyzval žalovaného na

uzatvorenie kúpnej zmluvy do 30.04.2022, žalovaný uviedol, že oprávnene predpokladal, aj s ohľadom
na predchádzajúce rokovania o Dodatku č. 2 k ZoBZ, že sa termín uzatvorenia kúpnej zmluvy posunie a
uzatvorí sa Dodatok č. 2. Napokon žalovaný namietal, že v ZoBZ sa nekonkretizuje zmluvná povinnosť,
ktorúbymalžalovanýporušiť,abyžalobcovivznikolnároknazmluvnúpokutu,nakoľkočI.V.ods.2ZoBZ
lenvšeobecneodkazujenadôvodynastranežalovaného-Budúcehopredávajúceho,resp.vdruhejvete
na dôvody na strane žalobcu - Budúceho kupujúceho a preto je formulácia dohody o zmluvnej pokute

zmätočná, keď nešpecifikuje z akých dôvodov má dôjsť k porušeniu zmluvnej povinnosti neuzatvoriť
kúpnu zmluvu. Preto žalovaný dohodu o zmluvnej pokute, z dôvodu jej neurčitosti a všeobecnej
formulácie dôvodov (či už na strane žalovaného - budúceho predávajúceho alebo na strane žalobcu -
budúceho kupujúceho), resp. zmluvnej povinnosti, porušenie ktorej je zabezpečené zmluvnou pokutou,
považuje za neplatnú a preto sa na základe takejto neplatnej dohody o zmluvnej pokute žalobca nemôže

úspešne domáhať nároku na jej zaplatenie. Okrem žalovaný namietal, že žalobca nepreukázal vznik
nároku na zaplatenie zmluvnej pokuty, nakoľko žalobca nepredložil žiaden dôkaz, ktorým by preukázal
porušenie zmluvnej povinnosti žalovaným, resp. konkrétny dôvod na strane žalovaného, za ktorý nesie
zodpovednosť žalovaný, a ktorý spôsobil porušenie jeho zmluvnej povinnosti. Poukázal na obsah
Výzvy právneho zástupcu žalobcu zo dňa 23.06.2022, kde sa bez ďalšieho konštatuje „Vzhľadom na

skutočnosť, že z dôvodov na Vašej strane (žalovaného) k uzatvoreniu kúpnej zmluvy nedošlo, v zmysle
článku V bod 2 vznikol Klientovi (žalobcovi) voči Vám (žalovanému) nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty
vo výške 5000 eur". Žalobca nepreukázal žiadny dôvod, pre ktorý by mal byť žalovaný zodpovedný za
neuzatvorenie kúpnej zmluvy za porušenie svojej zmluvnej povinnosti, nepreukázal, že by žalovaného
vyzýval na uzavretie kúpnej zmluvy do 30.04.2022 alebo, že by v tomto termíne trval na uzatvorení

kúpnej zmluvy. Z uvedených dôvodov žalobca neuniesol dôkazné bremeno na preukázanie skutočností
rozhodujúcich pre vznik nároku na zmluvnú pokutu, nakoľko žalobca právne relevantným spôsobom
nepreukázal porušenie zmluvnej povinnosti žalovaným, pričom existujúce dojednanie o zmluvnej pokute
v ZoBZ je pre neurčitosť a nezrozumiteľnosť neplatné a preto ani nie je možné preukázať porušenie
zmluvnej povinnosti žalovaným. Žalovaný napokon argumentáciu žalobcu, že povinnosťou žalovaného

bolo v lehote do 30.04.2022 nielen získať právoplatné stavebné povolenie ale i dokončiť stavbu domu
do stavu štandard a podať žiadosť o vydanie kolaudačného rozhodnutia, preto je zrejmé, že žalovaný
by svoju povinnosť splniť nestihol ani v prípade, ak by 31.03.2022 zamestnankyňa stavebného úradu
neodišla do dôchodku, stručne označil za hypotézu. V závere žalovaný uviedol, že v konaní preukázal
existenciu objektívnych skutočností, ktoré bez jeho zavinenia zapríčinili posunutie dojednaných termínov

a preto žalobca nemá nárok na zmluvnú pokutu v zmysle predmetnej ZoBZ.

9. Podľa § 177 ods. 1 C.s.p., súd nariadi na prejednanie veci samej pojednávanie.

10.PodľaČl.8C.s.p.,stranysúpovinnéoznačiťskutkovétvrdeniadôležitéprerozhodnutievovecisamej

a podoprieť svoje tvrdenia dôkazmi, a to v súlade s princípom hospodárnosti a podľa pokynov súdu.

11. Podľa § 150 ods. 1 C.s.p., strany majú povinnosť pravdivo a úplne uvádzať podstatné a rozhodujúce
skutkové tvrdenia týkajúce sa sporu.

12. Podľa § 151 ods. 1 C.s.p., skutkové tvrdenia strany, ktoré protistrana výslovne nepoprela, sa
považujú za nesporné.

13. Podľa § 151 ods. 2 C.s.p, ak strana poprie skutkové tvrdenia, ktoré sa týkajú jej konania alebo
vnímania, uvedie vlastné tvrdenie o predmetných skutkových okolnostiach, inak je popretie neúčinné.

14. Podľa § 153 ods. 1 C.s.p., strany sú povinné uplatniť prostriedky procesného útoku a prostriedky
procesnej obrany včas. Prostriedky procesného útoku a prostriedky procesnej obrany nie sú uplatnenévčas, ak ich strana mohla predložiť už skôr, ak by konala starostlivo so zreteľom na rýchlosť a
hospodárnosť konania.

15. Podľa § 153 ods. 2 C.s.p., na prostriedky procesného útoku a prostriedky procesnej obrany, ktoré
strana nepredložila včas, nemusí súd prihliadnuť, najmä ak by to vyžadovalo nariadenie ďalšieho
pojednávania alebo vykonanie ďalších úkonov súdu.

16. Podľa § 153 ods. 3 C.s.p., ak súd na prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej

obrany neprihliadne, uvedie to v odôvodnení rozhodnutia vo veci samej.

17. Podľa § 154 C.s.p., prostriedky procesného útoku a prostriedky procesnej obrany možno uplatniť
najneskôr do vyhlásenia uznesenia, ktorým sa dokazovanie končí.

18. Podľa § 215 ods. 1 C.s.p., súd rozhodne na základe zisteného skutkového stavu.

19. Súd ďalej postupoval podľa citovaných ustanovení a nariadil na prejednanie veci pojednávanie, na
ktorom vec meritórne prejednal za splnenia procesných podmienok podľa § 180 a nasl. C.s.p., na ktorom
po prednesoch právnych zástupcov strán sporu a úkonoch súdu v zmysle § 181 ods. 1 a 2 C.s.p. vykonal
dokazovanie predloženými listinnými dôkazmi tvoriacimi obsah spisu (odsek 3. a 6. rozsudku), ako aj

skutočnosťami vyplývajúcimi z verejných registrov (napr. obchodného registra, katastra nehnuteľností
a pod.), na základe ktorého zistil skutkový stav, rozhodujúci pre právne posúdenie veci.

20. V konaní neboli sporné podstatné skutkové okolnosti a to, že žalobca ako budúci kupujúci a žalovaný
ako budúci predávajúci za účelom uzatvorenia budúcej kúpnej zmluvy, na základe ktorej malo dôjsť

k prevodu vlastníckeho práva k bytovej jednotke „A“ v rodinnom dome postavenom na pozemku parc.
„C“ č. 60/3, zapísanej na LV č. XXXX, vedenom pre kat. úz. E. (ďalej len „Byt A“ a „Rodinný dom
alebo Stavba“), uzatvorili dňa 12.08.2021 Zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy (ďalej len „ZoBZ“)
s Prílohou č. 1, obsahujúcou znenie budúcej kúpnej zmluvy, Popisom štandardného prevedenia stavby
s projektovou dokumentáciou (technické výkresy).

Rovnako nebolo sporné, že strany dňa 10.12.2021 uzatvorili Dodatok č. 1 k ZoBZ (ďalej len „Dodatok“).
V čase uzatvorenia ZoBZ nebola Stavba zapísaná na žiadnom liste vlastníctva.

21. Zmluvné strany sa pôvodne podľa ZoBZ zaviazali uzatvoriť kúpnu zmluvu najneskôr do 30.11.2021,
za splnenia dohodnutých podmienok v čl. II bod 1. písm. a), b) c) ZoBZ, a to:

- do 30.11.2021 bude Stavba dokončená v stave štandardného prevedenia podľa bližšieho popisu v
prílohe č. 4 ZoBZ,
- budúci predávajúci (žalovaný) predloží budúcemu kupujúcemu (žalobcovi) príslušný list vlastníctva pre
katastrálne územie E., aj čiastočný, na ktorom bude zapísaná rozostavaná Stavba a
- žalovaný predloží žalobcovi potvrdenie o podaní žiadosti o vydanie kolaudačného rozhodnutia na

príslušný stavebný úrad.
Okrem toho sa strany v ZoBZ pôvodne dohodli, že žalovaný ako budúci predávajúci zabezpečí
najneskôr do 31.01.2022 vydanie právoplatného kolaudačného rozhodnutia o povolení užívania Stavby
a oznámenie o pridelení orientačného a súpisného čísla Stavby (čl. II bod 1. ZoBZ). Napokon podľa
pôvodného znenia čl. II bod 3. ZoBZ sa strany dohodli, že pre prípad posunu uvedených dohodnutých

termínov podľa bodu 1. a 2. bez zavinenia niektorej zo zmluvných strán (napr. v dôsledku nedodržania
správnych lehôt príslušnými orgánmi) žiadna zmluvná strana nemá nárok na prípadnú zmluvnú pokutu
podľa ZoBZ.
Zmluvnú pokutu si strany v ZoBZ upravili v čl. V bod 2. pre prípad porušenia povinnosti uzatvoriť budúcu
kúpnu zmluvu na základe ZoBZ v dohodnutej lehote najneskôr do 30.11.2021 rovnako pre obe zmluvné

strany. To znamená, že nárok na zmluvnú pokutu vznikol podľa ZoBZ budúcemu kupujúcemu (žalobca),
pokiaľ nedôjde k uzavretiu kúpnej zmluvy z dôvodov na strane budúceho predávajúceho (žalovaný)
a rovnako nárok na zmluvnú pokutu vznikol budúcemu predávajúcemu (žalovaný), pokiaľ nedôjde k
uzavretiu kúpnej zmluvy z dôvodov na strane budúceho kupujúceho (žalobca).
Zmluvné strany sa tiež dohodli, že nárok na zmluvnú pokutu vznikne budúcemu kupujúcemu (žalobca)

aj z dôvodu odstúpenia od zmluvy podľa článku III. bod 5., podľa ktorého je budúci kupujúci oprávnený
odstúpiťodzmluvyaodmietnuťuzatvoreniekúpnejzmluvypokiaľbudúcipredávajúci(i)porušípovinnosť
uzatvoriť kúpnu zmluvu, (ii) nesplní povinnosť uvedenú v čl. III bod 3 písm. b) (tzn. nepredloží budúcemu
kupujúcemu pred podpisom kúpnej zmluvy príslušný list vlastníctva, aj čiastočný, na ktorom budezapísaná rozostavaná Stavba) alebo (iii) ktorékoľvek vyhlásenie budúceho predávajúceho podľa čl. I
bod 6. je alebo sa stane nepravdivým (špecifikované pod písm. a) až h)).

22. Dodatkom č. 1 k ZoBZ uzatvorenej stranami dňa 10.12.2021, sa zmluvné strany dohodli na zmenách
a doplneniach ZoBZ tak, že ním zrušili pôvodný čl. II v bodoch 1. a 2. (Termín uzavretia Kúpnej zmluvy)
a ich znenie nahradili novým znením nasledovne:
1. Budúci kupujúci a Budúci predávajúci sa v tejto zmluve zaväzujú, že najneskôr do 30.04.2022 podpíšu
Kúpnu zmluvu na predmet prevodu, ktorej návrh je súčasťou tejto zmluvy ako jej Príloha č. 1 tejto zmluvy,

a to za predpokladu, že:
a) stavba špecifikovaná v bode 1.2. tejto zmluvy bude do termínu uvedeného vyššie dokončená, t.j. v
staveštandardnéhoprevedeniastavby,pričombližšípopisštandardnéhoprevedeniastavbytvoríprílohu
č. 4 tejto zmluvy;
b) Budúci predávajúci predloží príslušný list vlastníctva pre katastrálne územie E., aj čiastočné
z katastrálneho portálu, na ktorom bude zapísaná rozostavaná stavba špecifikovaná v bode 1.2.

Budúcemu kupujúcemu;
c) Budúci predávajúci predložení potvrdenie o podaní žiadosti o vydanie kolaudačného rozhodnutia na
príslušný stavebný úrad Budúcemu Kupujúcemu.
2. Zmluvné strany sa dohodli, že vydanie právoplatného kolaudačného rozhodnutia o povolení užívania
stavby špecifikovanej v bode 1.2. tejto zmluvy, ako aj oznámenie o pridelení orientačného a súpisného

čísla stavby špecifikovanej v bode 1.2. tejto zmluvy vydané príslušným orgánom zabezpečí Budúci
predávajúci najneskôr do 30.06.2022.
Taktiež Dodatkom č. 1 k ZoBZ strany zrušili pôvodný čl. V bod 3. Práva a povinnosti Zmluvných strán
a jeho znenie nahradili novým znením nasledovne:
3. Budúci kupujúci sa zaväzuje, že po dobu trvania záväzku uzavrieť Kúpnu zmluvu podľa tejto zmluvy

z akéhokoľvek dôvodu neodstúpi od tohto záväzku voči budúcemu predávajúcemu. Pre vylúčenie
akýchkoľvek pochybností sa za odstúpenie od záväzku uzavrieť Kúpnu zmluvu podľa tohto bodu
zmluvy považuje aj neuzavretie Kúpnej zmluvy v lehote podľa Článku II. tejto zmluvy ako aj nesplnenie
ktorejkoľvek z podmienok uvedených v článku 111. bode 3 tejto zmluvy najneskôr do 30.04.2022 .

23. Nebolo sporným, že k uzatvoreniu Dodatku č. 1 prišlo za situácie, že v pôvodne dohodnutej dobe
do 30.11.2021 strany neuzatvorili kúpnu zmluvu podľa ZoBZ, nakoľko neboli splnené podmienky na jej
uzatvorenie zo strany žalovaného ako budúceho predávajúceho v zmysle pôvodného v čl. II bod 1. písm.
a), b) c) ZoBZ.

24. Rovnako nebolo sporným, že strany neuzatvorili kúpnu zmluvu pre nesplnenie dohodnutých
podmienok žalovaným ani v ďalšej, Dodatkom č. 1 dohodnutej dobe do 30.04.2022.

25. Napokon nebolo sporným, že v mesiacoch apríl a máj 2022 strany viedli rokovania ohľadom znenia
a uzatvorenia Dodatku č. 2 k ZoBZ, avšak napokon k jeho uzatvoreniu neprišlo a ZoBZ v znení Dodatku

č. 1 zanikla podľa čl. VI. ZoBZ dňa 30.04.2022 márnym uplynutím lehoty podľa čl. II..

26. V konaní nebolo tiež sporné, že predmetnú ZoBZ v znení jej Dodatku č. 1 uzatvorili strany s
využitím služieb realitnej kancelárie Via Ponte, s. r. o. so sídlom Ružová dolina 8, Bratislava, IČO:
53 605 985 (ďalej ako „Sprostredkovateľ“), konajúcej na základe zmluvného vzťahu so žalovaným,

ktorého vedení Sprostredkovateľ zastupoval pri rokovaní so žalobcom, žalobcu mal oboznámiť so
všetkými podmienkami výstavby a nadobudnutia Bytu A v Rodinnom dome v Miloslavove a zabezpečil
aj vypracovanie ZoBZ a Dodatku č. 1.

27. Podstatnou spornou otázkou v konaní vo vzťahu k žalovanému nároku žalobcu na zmluvnú pokutu

bolo, aký bol dôvod a ktorá zmluvná strana zavinila, že nedošlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy najneskôr
do 30.04.2022 a s tým súvisiaca otázka, či k danému dátumu boli splnené podmienky pre uzatvorenie
kúpnej zmluvy podľa čl. II ZoBZ v znení Dodatku č. 1.

28. Sporným bolo súčasne i to, či k posunutiu zmluvne dohodnutého termínu uzatvorenia kúpnej

zmluvy do 30.04.2022, došlo bez zavinenia niektorej zo zmluvných strán, napr. v dôsledku nedodržania
správnych lehôt príslušnými orgánmi (čl. II bod 3. ZoBZ v znení Dodatku č. 1).29. Právny zástupca žalobcu pred súdom zotrval na všetkých skutkových a právnych dôvodoch podanej
žaloby, pričom k argumentácii protistrany o zániku ZoBZ v znení jej Dodatku uviedol, že zánik zmluvy
neovplyvňuje samotný záväzok z nej plynúci, a to zmluvnú pokutu ktorej sa v tomto konaní domáha.

Nesúhlasil ani s tvrdením protistrany, že omeškanie resp. neuzatvorenie kúpnej zmluvy podľa ZoBZ
nezavinil žalovaný, ale stavebný úrad a poukázal na to, že k znefunkčneniu úradu došlo až posledný
mesiac pred termínom uzatvorenia kúpnej zmluvy a nefunkčnosť stavebného úradu nemohla ovplyvniť
to, aby si žalovaný splnil aj ďalšie povinnosti zo ZoBZ. Ďalej poukázal na to, že žalovaný v koananí
nepreukázal a ani nenavrhol dokazovanie ohľadom podania žiadosti o vydanie stavebného povolenia.

Právny zástupca žalobcu pred súdom tiež uviedol, že nesúhlasí s tvrdením o neurčitosti dohody o
zmluvnej pokute podľa ZoBZ a toto tvrdenie žalovaný ani žiadnym spôsobom nepreukázal. Napokon
právny zástupca žalobcu namietal ako právne nepodstatné tvrdenia týkajúce sa emailovej komunikácie
žalovaného so zástupcom realitnej kanceláriou VIA PONTE, s.r.o., nakoľko zmluvný vzťah bol medzi
žalovanýmatoutorealitnoukanceláriouatentovzťahnemôžeovplyvňovaťnárokyžalobcuzuzatvorenej
ZoBZ.Taktiežpoukázalnakonanievedenénatunajšomsúdepodsp.zn.B3-61Csp/64/2022,ktoréviedol

žalovaný so sprostredkovateľom – realitnou kanceláriou VIA PONTE, s.r.o.. Právny zástupca žalobcu
ďalšie dokazovanie nenavrhoval a žiadal žalobe vyhovieť a priznať žalobcovi v plnom rozsahu nárok
na náhradu trov konania.

30. Právna zástupkyňa žalovaného taktiež zotrvala na všetkých skutkových tvrdeniach, námietkach a

obrannej argumentácii uvedenej v odpore a v písomnom vyjadrení s tým, že dojednanie o zmluvnej
pokute v ZoBZ považuje za neplatné, nakoľko formulácia v čl. V bod 2. je všeobecná, neurčitá a nie
je zrejmé za akých podmienok vzniká zmluvným stranám povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu, pričom
medzi týmito podmienkami nie je zahrnutá situácia kedy zmluvná pokuta nevzniká resp. keď nie je
možné splniť podmienky ZoBZ zavinením iného subjektu ako zmluvnej strany. Nesúhlasila s tým, že

po odstúpení od ZoBZ nezanikol nárok na zmluvnú pokutu z nej ale naopak, ustanovenie o zmluvnej
pokute je neplatné a nemožno z neho po odstúpení od ZoBZ odvodzovať práva, pričom odstúpenie
od zmluvy nie je porušením ZoBZ a nezakladá nárok na zmluvnú pokutu. Ďalej poukázala na znenie
čl. I bod 8 ZoBZ podľa ktorého bol žalobca ako budúci kupujúci oboznámený so stavom dotknutých
nehnuteľností a poznal celú situáciu. Ďalej právna zástupkyňa žalovaného poprela tvrdenie žalobcu, že

stavebný úrad bol nefunkčný iba jeden mesiac pred termínom do ktorého mala byť uzatvorená kúpna
zmluva, keďže predloženej listiny táto skutočnosť priamo nevyplýva a ani sa v nej neuvádza nič o tom,
že zamestnankyňa stavebného úradu ide do dôchodku. Uviedla, že v skutočnosti žalovaný nemal na
stavebnom úrade s kým komunikovať a od toho sa odvíjali aj ďalšie okolnosti súvisiace so splnením
podmienok ZoBZ, pričom poukázala na § 545 ods. 3 OZ. Právna zástupkyňa žalovaného považuje

nárok za nedôvodný, nakoľko žalobca doposiaľ žiadnym spôsobom nepreukázal porušenie konkrétnej
zmluvnej povinnosti. Napokon s odkazom na čl. II ods. 3 ZoBZ, v ktorom súd upravené liberačné dôvody
vovzťahukdohodeozmluvnejpokuteuviedla,žedôvodyvznikunárokuuvádzané žalobcom,pozbavujú
žalovaného zaplatiť zmluvnú pokutu. Preto žiadala žalobu zamietnuť ako nedôvodnú a žalovanému
priznať v plnom rozsahu nárok na náhradu trov konania.

31. Z včas predložených listinných dôkazov (§ 153, § 154 C.s.p.) súd zistil vo vzťahu k podstatným
sporným skutkovým otázkam nasledované skutočnosti:

32. Z predloženej písomnej Zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy zo dňa 12.08.2021 s Prílohou

č. 1 a Dodatkom č. 1 k zmluve o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy zo dňa 10.12.2021 (č. l. 7 až 18,
ďalej len „ZoBZ“) vyplývalo, že strany sa dohodli, že najneskôr do 30.04.2022 uzatvoria písomnú kúpnu
zmluvu, ktorou žalovaný prevedie vlastnícke právo k Bytu A s príslušenstvom (špecifikované v ZoBZ)
nachádzajúci sa v Stavbe (Rodinný dom v Malinove) na žalobcu v prípade, že do uvedeného termínu
žalovaný ako budúci predávajúci splní tri zásadné podmienky podľa čl. II bod 1. ZoBZ (znenie zmenené

Dodatkom č. 1), a to:
- Stavba bude dokončená v stave štandardného prevedenia v zmysle bližšieho popisu tvoriaceho Prílohu
č. 4 ZoBZ;
- predloží žalobcovi ako budúcemu kupujúcemu príslušný list vlastníctva pre kat. úz. E., aj čiastočný, z
katastrálneho portálu, na ktorom bude zapísaná rozostavaná Stavba;

- predloží žalobcovi ako budúcemu kupujúcemu potvrdenie o podaní žiadosti o vydanie kolaudačného
rozhodnutia na príslušný stavebný úrad.
V čl. II bod 2 ZoBZ (znenie zmenené Dodatkom č. 1), si zmluvné strany ešte dohodli, že žalovaný
ako budúci predávajúci zabezpečí vydanie právoplatného kolaudačného rozhodnutia o povoleníužívania Stavby a oznámenie o pridelení orientačného a súpisného čísla Stavby zabezpečí najneskôr
do 30.06.2022.
Podľa čl. II bod 3. ZoBZ (znenie nedotknuté Dodatkom č. 1) sa zmluvné strany dohodli, že pre prípad

posunu uvedených dohodnutých termínov podľa bodu 1. a 2. bez zavinenia niektorej zo zmluvných strán
(napr. v dôsledku nedodržania správnych lehôt príslušnými orgánmi) žiadna zmluvná strana nemá nárok
na prípadnú zmluvnú pokutu podľa ZoBZ.

33. Okrem toho si strany v čl. III bod 3 ZoBZ dohodli ďalšie povinnosti pred podpisom kúpnej

zmluvy (tzn. do 30.04.2022), a to povinnosti budúceho predávajúceho (predloží príslušné potvrdenie,
že žalovaný je výlučným vlastníkom dotknutých nehnuteľností, predloží príslušný list vlastníctva /
aj čiastočný/ o zapísaní rozostavanej Stavby a predloží potvrdenie o podaní žiadosti o vydanie
kolaudačného rozhodnutia na príslušný stavebný úrad) a povinnosti budúceho kupujúceho (predloží
potvrdenie,žedisponujeprostriedkamivovýškekúpnejcenypodľakúpnejzmluvyakceptovanébudúcim
predávajúcim a v prípade hradenia časti kúpnej ceny z úverových prostriedkov, musí byť súčasťou výzvy

na uzatvorenie kúpnej zmluvy aj potvrdenie banky alebo iný dokument preukazujúci schválenie úveru
vo výške predmetnej časti kúpnej ceny).

34. V ustanovení čl. III. bod 5. ZoBZ sa strany dohodli, v akom prípade je budúci kupujúci (žalobca)
oprávnený odstúpiť od ZoBZ a odmietnuť uzatvorenie kúpnej zmluvy.

35. Podľa čl. V. bod 2 veta prvá ZoBZ (znenie nedotknuté Dodatkom č. 1), sa strany pre prípad porušenia
zmluvnej povinnosti uzatvoriť kúpnu zmluvu v stanovenej lehote do 30.04.2022 (uvedenej v čl. II ZoBZ),
z dôvodu na strane budúceho predávajúceho (žalovaného) dohodli, že budúci predávajúci je povinný
zaplatiť žalobcovi ako budúcemu kupujúcemu zmluvnú pokutu vo výške 5.000 eur. Strany si rovnakým

spôsobom dohodli zmluvnú pokutu aj pre prípad, že nedôjde k uzavretiu kúpnej zmluvy z dôvodov
na strane žalobcu ako budúceho kupujúceho, kedy by mal žalovaný ako budúci predávajúci rovnaké
právo na zmluvnú pokutu vo vzťahu k žalobcovi (čl. V bod 2 veta druhá).

36. Podľa čl. V bod 3. ZoBZ (znenie zmenené Dodatkom č. 1 v časti uvedenia termínu uzatvorenia

budúcej kúpnej zmluvy) sa žalobca ako budúci kupujúci zaviazal, že po dobu trvania záväzku
uzatvoriť kúpnu zmluvu podľa ZoBZ z akéhokoľvek dôvodu neodstúpi od tohto záväzku voči budúcemu
predávajúcemu. Súčasne pre vylúčenie akýchkoľvek pochybností si strany upresnili, že za odstúpenie
od záväzku uzavrieť kúpnu zmluvu podľa tohto bodu zmluvy, sa považuje aj neuzavretie kúpnej zmluvy
v lehote do 30.04.2022 (podľa čl. II ZoBZ), ako aj nesplnenie ktorejkoľvek z podmienok uvedených v čl.

III bod 3 zmluvy najneskôr do 30.04.2022.

37. Podľa čl. V bod 4. ZoBZ si strany dohodli pre prípad, že ani jedna zo strán druhú zmluvnú stranu
nevyzve na uzatvorenie kúpnej zmluvy v dohodnutej lehote do 30.04.2022, alebo pri akýchkoľvek
pochybnostiach o určení termínu a miesta uzatvorenia kúpnej zmluvy, že platí nevyvrátiteľná domnienka

o tom, že sa strany dohodli, že k uzatvoreniu kúpnej zmluvy dôjde v posledný deň lehoty o 15:00 hod.
v sídle spoločnosti: Advokátska kancelária Consiliaris, s.r.o., Ružová dolina 8, 821 09 Bratislava a pokiaľ
sa ktorákoľvek zo zmluvných strán na určené miesto nedostaví na podpis kúpnej zmluvy, predpokladá
sa, že neprítomná strana odmietla podpísať kúpnu zmluvu so všetkými následkami a sankciami
vyplývajúcimi z tejto zmluvy a správnych predpisov.

38. Podľa čl. VI bod 5. ZoBZ sa zmluvné strany dohodli, že právnym dôvodom zániku predmetnej ZoBZ
je okrem iného uzatvorenie kúpnej zmluvy alebo márne uplynutie lehoty na jej uzatvorenie, tzn. do
30.04.2022 (okrem toho aj márne uplynutie lehoty podľa čl. III bod 4. alebo odstúpenie podľa čl. V bod
2. ZoBZ).

39. Z predloženej listiny - Popis Štandardného prevedenia stavby s technickým výkresom stavby (č.l.
13-17) najmä materiálovo technické podmienky vyhotovenia interiéru a exteriéru Stavby a požiadavky
na rozsah a použité materiály, technické rozmery Stavby a jej interierových a exteriérových prvkov.

40. Z predloženej emailovej komunikácie medzi žalovaným a zástupcom sprostredkovateľa Via Ponte
s.r.o. (p. Zidek), resp. splnomocnenou právnou zástupkyňou žalovaného (Judr. Majeríková) zo dňa
22.04. a 23.04.2022, 24.05. a 25.05.2022 a 23.01.2023 (č.l. 84-85), yyplývalo, že žalovaný nesúhlasil
s doplnení znením Dodatku č. 2 k ZoBZ, že v máji 2022 bola situácia taká, že spis týkajúci sa žalovanéhobol presunutý na úrad v obci H., že žalovaný dňa 24.05.2022 komunikoval so stavebnou firmou,
ktorá začala robiť hrubú časť stavby a ktorá je obsadená na najbližšie tri mesiace, nevie v akých
cenách a v dostupnosti bude potrebný stavebný materiál, že musí doobjednať časť dreva a že termín

predschváleného úveru v banke mu prepadol a čaká na vyjadrenie, či mu ho banka predĺži, pričom
žalovaný 24.05.2022 navrhoval počkať na vypísanie „stavebka“, nové cenové relácie materiálov, termín
pokračovania prác, aby sa stanovili parametre kúpnej zmluvy s tým, že ho uvedená situácia mrzí.

41. Žalovaný predložil súdu návrh Dodatku č. 2 k zmluve o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy nedatovaný

a stranami nepodpísaný.

42. Z predložených listín - Rozhodnutia Obce Miloslavov č. SÚ 3549/7331/2022/FLM zo dňa 04.07.2022
doložkou právoplatnosti dňa 13.07.2022 (č. l. 20 aj 44) vyplývalo, že na Stavbu bolo pre žalovaného
ako stavebníka dodatočne dňa 04.07.2022 vydané stavebné povolenie, na výstavbu „Rodinného domu
s dvomi bytovými jednotkami a prislúchajúcou technickou a dopravnou vybavenosťou“, ktoré nadobudlo

právoplatnosť dňa 13.07.2022.

43.PodľaPotvrdeniaobceMiloslavovzodňa28.09.2022(č.l.64),zamestnankyňaobce–I.J.J.,referent
stavebného úradu Miloslavov, ktorej súčasťou agendy bolo okrem iného aj stavebné konanie týkajúce sa
predmetnejStavby(RodinnéhodomuvMiloslavove),ktoréhostavebníkombolžalovaný,ukončilakudňu

31.03.2022 pracovný pomer z dôvodu odchodu do dôchodku, pričom v marci 2022 čerpala dovolenku.

44. Podľa predloženého Výpisu z listu vlastníctva č. XXXX pre okres: G., obec: E., kat. úz.: E. zo dňa
21.08.2022 (č.l.21) bol žalovaný evidovaný katastri nehnuteľností ku dňu výpisu ako výlučný vlastník
pozemkov zapísaných ako parc. reg. „C“ č. 60/3 o výmere 769 m2 a parc. reg. „C“ č. 65/7 o výmere

816 m2, druh pozemku: ostatná plocha (na ktorom je manipulačná a skladová plocha, objekt a stavba už
slúžiace lesnému hospodárstvu), nadobudnutých na základe kúpnych zmlúv – pod V-3437/2021 zo dňa
28.04.2021, V-4925/2021 zo dňa 04.06.2021 a V-5588/2021 zo dňa 18.06.2021. Dotknutý pozemok
parc. č. 60/3 (na ktorom by sa mala podľa ZoBZ nachádzať Stavba, ktorá nie je v katastri evidovaná
ani ako rozostavaná stavba), je podľa výpisu zaťažený záložným právom v prospech VÚB, a.s. podľa

V-6278/2022 zo dňa 22.06.2022.

45. Podľa predloženej listiny - Výzva na úhradu pohľadávky zo dňa 23.06.2022, žalobca prostredníctvom
splnomocnenéhoprávnehozástupcuvyzvalžalovanéhonazaplateniezmluvnejpokutyvsume5.000eur
podľa čl. V bod 2 ZoBZ v znení Dodatku č. 1, nakoľko neprišlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy po splnení

dohodnutých podmienok v dohodnutom termíne najneskôr do 30.04.2022, z dôvodov na strane
žalovaného, a to do troch dní odo dňa doručenia výzvy na uvedený účet.

46. Strany sporu do vyhlásenia uznesenia o skončení dokazovania ďalšie návrhy na dokazovanie
nepredložili a preto súd podľa § 182 C.s.p. vyhlásil dokazovanie za skončené a na základe zisteného

skutkového stavu, posúdiac ho podľa nasledovných ustanovení zákona, vo veci vyhlásil rozsudok (§
219 ods. 2 prvej vety C.s.p.).

47. Podľa § 488 Občianskeho zákonníka, záväzkovým vzťahom je právny vzťah, z ktorého veriteľovi
vzniká právo na plnenie (pohľadávka) od dlžníka a dlžníkovi vzniká povinnosť splniť záväzok.

48. Podľa § 491 ods. 1 Občianskeho zákonníka, záväzky vznikajú najmä zo zmlúv týmto zákonom
výslovne upravených; môžu však vznikať aj z iných zmlúv v zákone neupravených (§ 51) a zo
zmiešaných zmlúv obsahujúcich prvky rôznych zmlúv.
49. Podľa § 40 ods. 2 Občianskeho zákonníka písomne uzavretá dohoda sa môže zmeniť alebo zrušiť

iba písomne.

50. Podľa § 46 ods. 1 Občianskeho zákonníka písomnú formu musia mať zmluvy o prevodoch
nehnuteľností, ako aj iné zmluvy, pre ktoré to vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov.

51. Podľa § 46 ods. 2 Občianskeho zákonníka pre uzavretie zmluvy písomnou formou stačí, ak dôjde
k písomnému návrhu a k jeho písomnému prijatiu. Ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti, musia byť
prejavy účastníkov na tej istej listine.52. Podľa § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to
v tomto alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté.

53. Podľa § 48 ods. 2 Občianskeho zákonníka Odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje,
ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.

54. Podľa § 50a ods. 1 Občianskeho zákonníka účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej
doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.

55. Podľa § 50a ods. 2 Občianskeho zákonníka ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy,
možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím.
Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté.

56. Podľa § 50a ods. 3 Občianskeho zákonníka tento záväzok zaniká, pokiaľ okolnosti, z ktorých

účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, sa do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať,
ak sa zmluva uzavrela.

57. Podľa § 493 Občianskeho zákonníka, záväzkový vzťah nemožno meniť bez súhlasu jeho strán,
pokiaľ tento zákon neustanovuje inak.

58. Podľa § 544 ods. 1 Občianskeho zákonníka ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej
povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť,
aj keď oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda.

59. Podľa § 544 ods. 2 Občianskeho zákonníka zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne

a v dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.

60. Podľa § 545 ods. 1 Občianskeho zákonníka ak z dojednania o zmluvnej pokute nevyplýva niečo
iné, je dlžník zaviazaný plniť povinnosť, ktorej splnenie bolo zabezpečené zmluvnou pokutou, aj po jej
zaplatení.

61. Podľa § 545 ods. 3 Občianskeho zákonníka ak z dohody nevyplýva niečo iné, nie je dlžník povinný
zmluvnú pokutu zaplatiť, ak porušenie povinnosti nezavinil.

62. Podľa § 578 Občianskeho zákonníka práva aj povinnosti zaniknú uplynutím času, na ktorý boli

obmedzené.

63. Z hľadiska právnej úpravy a teórie je zmluvná pokuta jedným zo zabezpečovacích prostriedkov
záväzkov pre prípad, že nie je hlavný záväzok splnený riadne a včas. Zmluvná pokuta plní preto
nielen zabezpečovaciu, resp. sankčnú funkciu ale súčasne aj preventívnu funkciu, nakoľko núti strany

záväzkovo právneho vzťahu, aby riadne a včas plnili svoje záväzky, nakoľko ich v opačnom prípade
hrozí povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu. Zmluvná pokuta predstavuje v určitom zmysle paušalizovanú
náhradu škody za porušenie zmluvnej povinnosti. Povinnosť uhradiť zmluvnú pokutu vzniká na základe
zmluvnej voľnosti účastníkov občianskoprávnych vzťahov, ktorý si týmto spôsobom zabezpečujú
svoje záväzky. Ide o akcesorický záväzok naviazaný na hlavný záväzok a na nesplnenie povinností

vyplývajúcich z hlavného záväzku. Dohoda o zmluvnej pokute musí byť uzatvorená písomne a musí
byť v nej určená výška pokuty alebo inak určený spôsob jej výpočtu (výšky), a to aj v prípade, ak
sa písomná forma nevyžaduje pri hlavnom (zabezpečovanom) záväzku, ktorý môže byť uzatvorený
aj neformálne. Platí, že zmluvnou pokutou nemožno platne zabezpečiť neplatný záväzok. Taktiež platí,
že zmluvnou pokutou nemôže byť sankcionovaný výkon práva podľa zákona alebo podľa zmluvy. To

znamená, že ani odstúpenie od zmluvy na základe zákona alebo dohody zmluvných strán (§ 48 ods. 1
OZ) nemôže byť považované za porušenie zmluvnej povinnosti a sankcionované zmluvnou pokutou.
Právnym následkom odstúpenia od zmluvy je, že zmluva sa ruší od samého začiatku (ex tunc), pokiaľ
právny predpis alebo zmluvné strany neurčuje iný časový okamih zrušenia zmluvy (§ 48 ods. 1 OZ).
S odstúpením sa spája právny stav, ako keby ku zmluve vôbec nebolo došlo a odstúpením od zmluvy

dochádza nielen k zániku práv a povinností z hlavného záväzkového vzťahu, ale aj k zániku vedľajších
záväzkov. Vedľajším záväzkom je napr. aj zmluvná pokuta slúžiaca na zabezpečenie hlavného záväzku.
Avšak v súvislosti s nárokom na zmluvnú pokutu je potrebné rozlišovať medzi situáciou, kedy tento
nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty vznikol pred alebo až po odstúpení od zmluvy (hlavného záväzku).Ak nárok na zmluvnú pokutu vznikol ešte pred odstúpením od zmluvy, z dôvodu skoršieho porušenia
zmluvných povinností, tento nárok nezaniká ani v dôsledku odstúpenia od zmluvy (pozri napr. I diel,
Veľký komentár k Občianskemu zákonníku, Fekete, I., 2014). V súvislosti s dojednaním zmluvnej

pokuty zákon v § 545 OZ upravuje dôsledky takéhoto dojednania, pričom z neho vyplýva, že je na
zmluvnej voľnosti účastníkov záväzkového vzťahu upraviť si vzájomné práva a povinnosti napr. aj tak,
že zaplatením zmluvnej pokuty hlavný zabezpečovaný záväzok zaniká; inak platí, že povinnosť splniť
hlavný záväzok zabezpečený zmluvnou pokutou ich zaplatením nezaniká (§ 545 ods. 1 OZ). Obdobne
je daná dispozičná voľnosť zmluvných strán upraviť si svoje vzťahy aj ohľadom práva na náhradu škody

v prípade dohody o zmluvnej pokute (§ 545 ods. 2 OZ). Napokon v § 545 ods. 3 OZ zákon upravuje,
že pokiaľ z dohody účastníkov záväzkového vzťahu (hlavného) nevyplýva niečo iné, nie je zodpovedný
subjekt povinný zaplatiť dohodnutú zmluvnú pokutu, pokiaľ nezavinil porušenie zmluvných povinností.
Samotnú formu zavinenia (úmyselné alebo nedbanlivostné) zákon nedefinuje, pričom sa vychádza
z kritéria, že každý je schopný rozpoznať protiprávnosť svojho konania a z toho plynúci následok, a
na základe toho svoje konanie ovládnuť, prípadne od neho upustiť. Preto sa podľa § 545 OZ prezumuje

nevedománedbanlivosťadôkaznébremenoonedostatkuzavineniazaťažujezodpovednýsubjekt,resp.
toho kto porušil zmluvnú svoju povinnosť.

64. Na základe uvedeného možno uzavrieť, že podstatnými skutočnosťami vo vzťahu k žalovanému
nároku na zaplatenie zmluvnej pokuty, ktoré súd v konaní skúmal a posudzoval je to, či bola dohoda

o zmluvnej pokute stranami platne uzatvorená, či nastali dôvody jej vzniku - porušenie zmluvnej
povinnosti zavinené žalovaným zodpovedným za splnenie zmluvných povinností a v tejto súvislosti aj
to, či k porušeniu došlo bez zavinenia žalovaného.

65. Vychádzajúc z uvedeného právneho rámca súd zistený skutkový stav (ods. 20. až 45. rozsudku)

posúdil podľa citovaných ustanovení Občianskeho zákonníka a dospel k záveru, že medzi stranami
uzatvorením ZoBZ v znení jej Dodatku č. 1 vznikol platný občianskoprávny záväzkový právny vzťah,
predmetom ktorého bol záväzok strán za dohodnutých podmienok uzatvoriť v dohodnutom čase
písomnú kúpnu zmluvu o prevode Nehnuteľností, v dohodnutom znení podľa Prílohy č. 1 k ZoBZ.
Konkrétne išlo o prevod vlastníctva k bytovej jednotke „A“ s príslušenstvom nachádzajúcej sa v Stavbe

– v Rodinnom dome postavenom žalovaným, ako stavebníkom na pozemku parc. reg. „C“ č. 60/3,
evidovanom na LV č. XXXX, kat. úz. E., vo výlučnom vlastníctve žalovaného. Žalobca a žalovaný
uzatvorili predmetnú ZoBZ dňa 12.08.2021 a za v nej uvedených podmienok sa zaviazali uzatvoriť kúpnu
zmluvu najneskôr do 30.11.2021 (ďalej aj „hlavný záväzok“).

66. V konaní mal súd za nesporné, že strany z dôvodu, že podmienky pre uzatvorenie kúpnej
zmluvy podľa ZoBZ neboli k dohodnutému termínu splnené, uzatvorili dňa 10.12.2021 Dodatok č.1, za
rovnakých podmienok, avšak sa v ňom dohodli (najmä) na novom termíne uzatvorenia kúpnej zmluvy,
ktorý „predĺžili“ do dňa 30.04.2022.

67. Za účelom zabezpečenia predmetného hlavného záväzku, si strany v rámci ZoBZ v znení Dodatku
č. 1, v čl. V bod 2 písomne dohodli zmluvnú pokutu okrem iného pre prípad, že nedôjde v dohodnutom
termíne k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodu na strane jednej zo zmluvných strán (z dôvodu na strane
žalobcuakobudúcehokupujúcehoalebozdôvodunastranežalovanéhoakobudúcehopredávajúceho),
kedy druhej zmluvnej strane v takom prípade vznikne nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške

5.000 eur. Ďalším dôvodom vzniku nároku na zmluvnú pokutu bolo aj odstúpenie od ZoBZ podľa čl. III
bod 5. Uvedené dojednanie o zmluvnej pokute podľa čl. V bod 2. ZoBZ bolo dohodnuté v nezmenenej
podobe pri uzatvorení ZoBZ a Dodatkom č. 1 nebolo dotknuté; ním bol zrušený a dohodnutý v novom
znení v čl. V iba bod 3, avšak v skutočnosti bolo zachované celé pôvodné znenie bodu 3. a zmenený
bol iba dátum, do ktorého mala byť uzatvorená kúpna zmluva a splnené podmienky podľa čl. III bod 3

ZoBZ – namiesto „do 30.11.2021“ bolo zmenené na „do 30.04.2022“.

68. Bolo nesporné, že ani do uvedeného termínu dňa 30.04.2022 a ani neskôr strany kúpnu zmluvu
neuzatvorili.

69. Procesná argumentácia žalobcu spočívala najmä na tvrdení, že podmienky podľa ZoBZ, ktoré
podmieňovali uzatvorenie kúpnej zmluvy v zmysle ZoBZ, a ktoré mal do dohodnutého termínu dňa
30.04.2022 podľa ZoBZ splniť žalovaný ako budúci predávajúci, žalovaný nesplnil. Išlo o tri podmienkypodľačl.II.bod1,ktorébolinaviazanéapodmieňovaliuzatvoreniekúpnejzmluvydouvedenéhotermínu.
Konkrétne sa žalovaný podľa ZoBZ zaviazal, že do dohodnutého termínu 30.04.2022:
ad (i) bude Stavba dokončená v stave štandardného prevedenia podľa Popisu tvoriaceho Prílohu č. 4;

ad (ii) predloží žalobcovi príslušný list vlastníctva pre katastrálne územie E., aj čiastočný z katastrálneho
portálu, na ktorom bude zapísaná rozostavaná Stavba a
ad (iii) predloží potvrdenie o tom, že na príslušný stavebný úrad podal žiadosť o vydanie kolaudačného
rozhodnutia.

70. V konaní bolo nesporné, že do dňa 30.04.2022 žalovaný ani jednu z uvedených podmienok nesplnil.

71. Procesná obrana žalovaného spočívala na tvrdení, že termín uzatvorenia kúpnej zmluvy závisel,
resp. závisí od okolností, ktoré žalovaný ako budúci predávajúci nemal možnosť ovplyvniť, ako napr.
najmä činnosť, resp. nefunkčnosť stavebného úradu, z dôvodu odchodu zodpovednej pracovníčky
do dôchodku a následného presunu spisu na iný úrad. Preto bol žalovaný názoru, že nezavinil

posun termínu uzatvorenia kúpnej zmluvy, neporušil žiadnu zmluvnú povinnosť a s odkazom na
čl. II. ods. 3 ZoBZ, žalobcovi nevznikol nárok na zmluvnú pokutu, nakoľko stavebný úrad bol v
omeškaní s vydaním stavebného povolenia, ktoré bolo vydané až dňa 04.07.2022 a nadobudlo
právoplatnosť dňa 13.07.2022. Práve pre omeškanie na strane stavebného úradu nemohol žalovaný
požiadať ani o vydanie kolaudačného rozhodnutia v pôvodne dohodnutom termíne a preto žalobcovi

nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty ani nevznikol. Z toho dôvodu žalovaný považuje žalobcom
uplatňovaný nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty za nedôvodný a neoprávnený. K iným dôvodom
nesplnenia vyššie uvedených podmienok v termíne do 30.04.2022 (predĺženom Dodatkom č. 1),
podmieňujúcich uzatvorenie kúpnej zmluvy, sa žalovaný konkrétne nevyjadril. Bránil sa iba tvrdením,
že prostredníctvom Sprostredkovateľa o tejto situácii informoval žalobcu, čoho dôkazom je predložená

emailová komunikácia medzi Sprostredkovateľom a žalovaným a tiež tým, že z dôvodu nesplnenia
uvedených podmienok sa uskutočnilo dňa 18.04.2022 stretnutie žalobcu, žalovaného a zástupcu
Sprostredkovateľa, na ktorom sa dohadovali nové podmienky uzatvorenia kúpnej zmluvy s novým
termínom jej uzatvorenia (do 15.10.2022 s termínom kolaudácie do 15.12.2022, resp. do 31.12.2022),
pričom návrh Dodatku č. 2 vypracoval Sprostredkovateľ, avšak z dôvodu nových ustanovení ohľadom

záložného práva, k jeho uzatvoreniu stranami nedošlo.

72. Na uvedenú obrannú argumentáciu žalovaného, súd vo vzťahu k nesporným skutkovým okolnostiam
ohľadom nesplnenia povinností žalovaného ako budúceho predávajúceho podmieňujúcich uzatvorenie
kúpnej zmluvy v zmysle ZoBZ, súd nemohol prihliadať a považoval ju za právne bezvýznamnú, nakoľko

ani jedna z povinností žalovaného
(ako súd uvedené v ods. 65 tohto rozsudku), nezávisela od činnosti pracovníčky stavebného úradu.
Je zrejmé, že ani vyhotovenie Stavby v prevedení štandardnom prevedení, ani zápis rozostavanej
Stavby na liste vlastníctva v katastri nehnuteľností a ani podanie žiadosti o vydanie kolaudačného
rozhodnutia, ktoré sa žalovaný zaviazal splniť najneskôr do 30.04.2022 (a pôvodne do 30.11.2021)

nemohlo byť ovplyvnené len tým, že v mesiaci marec 2022 čerpala referentka stavebného úradu obce
Miloslavov dovolenku a k 31.03.2022 odišla na dôchodok, čoho dôsledkom malo byť, že stavebné
povolenie predmetnej Stavby (Rodinného domu v Miloslavove), ktorého stavebníkom bol žalovaný, bolo
vydané obcou Miloslavov až dňa 04.07.2022. Je zrejmé, že ani v prípade, že by príslušná referentka
v mesiacoch marec a apríl 2022 pracovala (príp. by v tomto období bolo vydané stavebné povolenie),

by žalovaný svoj záväzok (tzn. vyššie uvedené podmienky) naviazaný na uzatvorenie kúpnej zmluvy
do 30.04.2022, zjavne v dohodnutom termíne nesplnil. Aj z emailovej komunikácie medzi žalovaným
a Sprostredkovateľom z mája až septembra 2022, na ktorú žalovaný poukazoval vyplýva, že v tom
čase (tzn. už po uplynutí dohodnutého termínu) nemal žalovaný nielen vydané stavebné povolenie
ale nemal zabezpečenú ani stavebnú firmu a ani potrebný materiál na Stavbu, resp. schválený úver

v banke na jeho financovanie. Žalovaný nepreukázal, resp. to nebolo sporné, že by mal podaný aspoň
návrh na zápis rozostavanej Stavby na príslušnom úrade katastra a ani to, že by požiadal o vydanie
kolaudačného rozhodnutia, bez ohľadu na skutočnosť, že v tom čase nemal na Stavbu vydané stavebné
povolenie, ktoré získal, ako bolo uvedené, až dňa 04.07.2022 rozhodnutím č. SÚ 3549/7331/2022/FLM,
právoplatným dňa 13.07.2022.

73. K tomu je potrebné uviesť, že záväzok splniť uvedené podmienky (vymedzené tak pre žalobcu
ako aj žalovaného v ZoBZ) ešte predtým, ako dôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy v dohodnutom
termíne a zabezpečenie tohto záväzku zmluvnou pokutou, vyplýva zo slobodnej vôle zmluvnýchstrán, obsiahnutej v predmetnej ZoBZ v znení Dodatku č. 1.. Pokiaľ sa žalovaný zmluvne zaviazal
do dohodnutého termínu vyššie uvedené podmienky splniť, musel si byť vedomý prípadného sankčného
následku v podobe zmluvnej pokuty, pokiaľ tieto podmienky nesplní riadne a včas čl. V bod 2 veta prvá

ZoBZ. Rovnako by v zmysle ZoBZ vznikol podľa čl. V bod 2 veta druhá ZoBZ nárok na zmluvnú pokutu
žalovanému, pokiaľ by nedošlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodu na strane žalobcu, a to konkrétne
tým,žežalobcabypredpodpisomkúpnejzmluvynesplnilpodmienkupredloženiapotvrdeniaskutočnosti
akceptovateľnej žalovaným ako budúcim predávajúcim, že disponuje prostriedkami vo výške kúpnej
ceny podľa kúpnej zmluvy, resp. potvrdenie banky alebo iný dokument preukazujúci, že financujúca

banka schválila žalobcovi poskytnutie úveru vo výške predmetnej časti kúpnej ceny podľa kúpnej zmluvy
(čl. III. bod 3, písm. d) a e) ZoBZ).

74. Zo zistených skutkových okolností vyplývalo, že žalovaný, ktorý sa v ZoBZ zaviazal splniť podmienky
podstatné pre uzatvorenie kúpnej zmluvy najneskôr do termínu, kedy mala byť uzatvorená kúpna
zmluva, predmetom, ktorej mal byť prevod bytovej jednotky v Stavbe, v tom čase nemal na Stavbu ani

vydané stavebné rozhodnutie a ani zabezpečené (napr. zmluvne) dodanie stavby a materiálu (a zrejme
ani potrebné finančné prostriedky). Pritom dokončenie Stavby, zápis rozostavanej Stavby v katastri
nehnuteľností a podanie žiadosti o vydanie kolaudačného rozhodnutia, sú legitímnymi podmienkami pre
uzatvorenie kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľnej veci, ktorá je časťou tejto Stavby (Byt A s prísl.) a
má byť predmetom prevodu (budúcej kúpy budúcim kupujúcim). Nie je pritom rozhodujúce, či budúci

kupujúci mal informáciu o tom, že žalovaný ako budúci predávajúci v čase uzatvorenia ZoBZ disponoval
právoplatným stavebným povolením alebo nie. Z predložených listín a zistených skutkových okolností
vyplýva že predmetná stavba v čase uzatvorenia ZoBZ nebola zapísaná na liste vlastníctva, na ktorom
bol v tom čase zapísaný iba pozemok vo výlučnom vlastníctve žalovaného, na ktorom sa Stavba
nachádza.

75. Neskôr v rámci konania právna zástupkyňa žalovaného namietala neplatnosť dojednania o zmluvnej
pokute v ZoBZ, argumentujúc neurčitosťou formulácie čl. V bod 2., ktorá je len všeobecná a nie je
zrejmé za akých podmienok vzniká zmluvným stranám povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu a tiež to,
že nie je v podmienkach zahrnutá situácia kedy zmluvná pokuta nevzniká resp. keď nie je možné

splniť podmienky ZoBZ zavinením iného subjektu ako zmluvnej strany. Tvrdila, že stavebný úrad nebol
nefunkčný iba jeden mesiac pred termínom do ktorého mala byť uzatvorená kúpna zmluva. Tvrdila,
že žalovaný nemal na stavebnom úrade s kým komunikovať, od čoho sa odvíjali okolnosti splnenia
podmienok podľa ZoBZ, pričom poukázala na § 545 ods. 3 OZ. Ďalej namietala, že ZoBZ zanikla na
základe odstúpenia zmluvných strán a preto zanikol aj nárok na zmluvnú pokutu z nej vyplývajúci, pričom

samotné odstúpenie od zmluvy nie je porušením zmluvných povinností a nezakladá nárok na zmluvnú
pokutu. Podľa právnej zástupkyne žalovaného žalobca nepreukázal porušenie konkrétnej zmluvnej
povinnosti, pričom súčasne s odkazom na liberačné dôvody vo vzťahu k dohode o zmluvnej pokute
podľa čl. II ods. 3 ZoBZ, dôvody vzniku nároku uvádzané žalobcom, pozbavujú žalovaného zaplatiť
zmluvnú pokutu.

76. K uvedenej argumentácii súd uvádza, že podľa obsahu dohody o zmluvnej pokute v čl. V ods. 2
ZoBZ, tak ako bolo už uvedené v predchádzajúcej časti odôvodnenia tohto rozsudku je jednoznačne
zrejmé, že za porušenie zmluvnej povinnosti sankcionované zmluvnou pokutou si strany ako účastníci
hlavného záväzkovo právneho vzťahu dohodli neuzatvorenie kúpnej zmluvy v dohodnutom termíne

do 30.04.2022 (podľa čl. II ZoBZ), a to rovnako pre obe zmluvné strany v prípade, že nedôjde
k uzatvoreniu kúpnej zmluvy zavinením jednej alebo druhej zmluvnej strany. Taktiež je z obsahu
tejto dohody jednoznačné, že výška zmluvnej pokuty je uvedená konkrétnou sumou 5.000 eur pre obe
zmluvné strany. Čo sa týka ďalšieho dôvodu vzniku nároku na zmluvnú pokutu, vymedzeného v čl.
V ods. 2, veta prvá za čiarkou „z dôvodu odstúpenia od tejto zmluvy podľa čl. III bod 5 tejto zmluvy“,

súd v tejto časti dojednanie o zmluvnej pokute posúdil za absolútne neplatné, nakoľko (ako bolo vyššie
uvedené) odstúpenie od zmluvy na základe zákona alebo dohody zmluvných strán je výkonom práva
a nemôže byť považované za porušenie zmluvnej povinnosti a sankcionované zmluvnou pokutou (§
39 v spojení s § 41 a § 48 ods. 1 OZ). Uvedený dôvod vzniku nároku na zmluvnú pokutu však podľa
obsahu nespôsobuje zmätočnosť a nezrozumiteľnosť dohody o zmluvnej pokute vymedzenej v čl. V bod

2 ZoBZ, a z hľadiska formulácie ide o časť, ktorú možno oddeliť od celku a preto nespôsobuje neplatnosť
celej ZoBZ a ani v nej obsiahnutej dohody o zmluvnej pokute. Preto súd na tento argument žalovaného
neprihliadol.77. Čo sa týka námietky, že v dohode o zmluvnej pokute nie je zahrnutá situácia kedy zmluvná
pokuta nevzniká, resp. keď nie je možné splniť podmienky ZoBZ zavinením iného subjektu ako zmluvnej
strany, súd odkazuje na predchádzajúce odôvodnenie z ktorého vyplýva, že je daná dispozičná voľnosť

zmluvných strán pri úprave vzájomných práv a povinností (§ 545 ods. 1 OZ) a pokiaľ sa strany nedohodli
inak, priamo z § 545 ods. 3 OZ vyplýva, že povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu nemá ten, kto porušenie
povinnosti nezavinil (a to ani z vedomej či nevedomej nedbanlivosti), pričom dôkazné bremeno znáša
ten, kto mal povinnosť splniť. Naviac, uvedená argumentácia je nedôvodná aj preto, že v čl. II ods. 3
ZoBZ (ktorý nebol dotknutý Dodatkom č. 1) sa strany dohodli, že prípad posunu dohodnutých termínov

podľa ZoBZ (tzn. aj najneskoršieho termínu na splnenie podmienok podmieňujúcich uzatvorenie budúcej
kúpnej zmluvy a samotné jej uzatvorenie) bez zavinenia niektorej zmluvnej strany, sa nepovažuje za
porušenie zmluvných povinností a stranám nevzniká nárok na zmluvnú pokutu, pričom ako príklad
uviedli „nedodržanie správnych lehôt príslušnými orgánmi“. V danom prípade žalovaný argumentoval
práve nečinnosťou príslušného stavebného úradu (obce Miloslavov) v súvislosti s vydaním stavebného
povolenia pre Stavbu Rodinného domu, v ktorom sa mala nachádzať bytová jednotka, ktorá mala byť

predmetom budúcej kúpnej zmluvy. Uvedené tvrdenie však žalovaný nepreukázal, nakoľko dôkazné
bremeno o nedostatku zavinenia zaťažuje toho kto porušil zmluvnú svoju povinnosť, keďže § 545
OZ prezumuje zavinenie zodpovedného subjektu aj vo forme nevedomej nedbanlivosti. Žalovaný
však v tomto smere neuniesol dôkazné bremeno, keďže z vykonaného dokazovania vyplývalo len
to, že príslušná referentka čerpala mesiac dovolenku a potom nastúpila na dôchodok a spis bol

odstúpený na úrad v Rovinke. V konaní však nebolo vôbec preukázané, kedy žalovaný požiadal
o vydanie stavebného povolenia a ani žiadne iné skutočnosti, pre ktoré žalovaný nesplnil povinnosti,
na ktoré sa zmluvne zaviazal, že ich splní do dohodnutého termínu uzatvorenia budúcej kúpnej
zmluvy. Uvedené zmluvné povinnosti, ktoré mal žalovaný splniť do termínu uzatvorenia budúcej
kúpnej zmluvy, podmieňujúce jej uzatvorenie v dohodnutom termíne pod sankciou zmluvnej pokuty,

bolo síce naviazané na vydanie stavebného povolenia, avšak tieto povinnosti žalovaného konkrétne
nesúviseli s dodržaním správnych lehôt stavebného úradu v rámci konania o povolení stavby. Práve
naopak, všetky povinnosti, ktoré sa žalovaný zaviazal splniť najneskôr do termínu uzatvorenia kúpnej
zmluvy pri uzatvorení ZoBZ a jej Dodatku č. 1, ak by nebol nedbanlivý a postupoval by s potrebnou
starostlivosťou predpokladali, že žalovaný už disponuje stavebným povolením na realizáciu Stavby

a má zabezpečenú jej realizáciu (stavebnú firmu, vrátane materiálu). V tomto smere nepostačuje
odvolanie sa žalovaného na prehlásenie žalobcu v ZoBZ, že ako budúci kupujúci „pred uzatvorením
zmluvy navštívil nehnuteľnosť, riadne si ich prezrel aj stav mu je dobre známy“ (čl. V bod 8.ZoBZ),
ktoré nemôže byť na ťarchu žalobcu a dôvodom na zbavenie sa zmluvných povinností žalovaného,
resp. práv žalobcu vyplývajúcich z ZoBZ. Žalovaný v rámci vykonaného dokazovania nepreukázal, že

nevyhotovenie Stavby v dohodnutom stave „štandard“, nepredloženie listu vlastníctva pre rozostavanú
Stavbu a nepodanie žiadosti o vydanie kolaudačného rozhodnutia do dohodnutého termínu 30.04.2022
nezavinil ani z len nedbanlivosti. Naopak zo zistených skutkových okolností vyplýva, že žalovaný bol
mimoriadne nedbanlivý pri uzatváraní ZoBZ, keď sa zaviazal splniť konkrétne podmienky v dohodnutom
termíne, ktoré boli podmienené vydaním právoplatného stavebného povolenia na predmetnú Stavbu

za situácie, ktoré nemal vydané v čase uzatvorenia ZoBZ a ani v čase uzatvorenia Dodatku č. 1.
Taktiež skutočnosť, že nedisponoval ani potrebným materiálom na vyhotovenie Stavby a ani kontraktom
so stavebnou firmou, ktorá mala Stavbu realizovať (čo vyplýva zo žalovaným predloženej emailovej
komunikácie), nemožno pričítať žiadnej náhode ani inému subjektu aby bolo možné možné konštatovať,
že k porušeniu zmluvných povinností žalovaného, došlo bez jeho zavinenia, náhodou (vis maior) alebo

za situácie, že ani pri vynaložení všetkého úsilia, ktoré mohol žalovaný objektívne vynaložiť nebolo
možné zmluvné podmienky splniť, kedy by išlo o prípad v zmysle § 545 ods. 3 OZ. Rovnako nebolo
preukázané, že by bol daný prípad podľa čl. II ods . 3 ZoBZ, kedy by nevznikol nárok na zmluvnú
pokutu na základe dohody strán (nie podľa § 545 ods. 3 OZ); takou by v danej veci mohla byť napr.
situácia, že žalovaný všetky svoje povinnosti splnil, avšak napr. katastrálny úrad by v zákonnej lehote

nerozhodol o zápise rozostavanej stavby, stavebná firma by nedodržala zmluvné termíny dodania stavby
a pod.). Obdobne v konaní žalovaný nepreukázal, že by nemal na stavebnom úrade s kým komunikovať
a uvedené zostalo len v rovine ničím nepodložených tvrdení, pričom čerpanie dovolenky úradníčky
v mesiaci marec 2022 (1 mesiac pred dohodnutým termínom uzatvorenia budúcej kúpnej zmluvy), toto
tvrdenie nepreukazuje a súd to považoval iba za účelovú procesnú obranu.

78. K ďalšej právnej argumentácii žalovaného, že ZoBZ zanikla na základe odstúpenia zmluvných strán
a preto zanikol aj nárok na zmluvnú pokutu súd uvádza, že v danom prípade vznikol žalobcovi nárok
na zmluvnú pokutu podľa čl. V bod 2 veta prvá v spojení s čl. II bod 1 v znení Dodatku č. 1 tým, žežalovaný nesplnil najneskôr do 30.04.2020 zmluvne dohodnuté podmienky a tým zavinil, že nebolo
možné uzatvoriť kúpnu zmluvu v dohodnutom termíne do 30.04.2025. Ako už bolo uvedené platí,
že odstúpením od zmluvy (§ 48 OZ), či už zo zákona alebo na základe dohody, nárok na zmluvnú

pokutu nezaniká automaticky. Podľa dohody v čl. III bod 4 ZoBZ, mala každá zo strán možnosť vyzvať
druhú zmluvnú stranu na uzatvorenie kúpnej zmluvy (za predpokladu, že sú splnené ostatné zmluvné
podmienky - dohodnuté zmluvné povinnosti strán) a pre prípad pochybností sa strany dohodli, že kúpna
zmluva sa uzavrie posledný deň lehoty (30.04.2025) o 15:00 v uvedenom sídle advokátskej kancelárie.
Ďalej sa strany sa v čl. VI. bod 5 ZoBZ dohodli, že samotná ZoBZ, zaniká buď (i) uzatvorením

kúpnej zmluvy (tzn. aj skôr ako 30.04.2025), alebo (ii) márnym uplynutím lehoty na uzatvorenie kúpnej
zmluvy (tzn. dňa 30.04.2025 o 23:59:59 hod.) alebo (iii) márnym uplynutím lehoty v čl. III bod 4 ZoBZ
(tzn. neuzatvorením zmluvy najneskôr dňa 30.04.2022 v sídle advok. kanc. o 15:00 za predpokladu
splnenia zmluvných povinností strán) alebo (iv) odstúpením od záväzku uzavrieť kúpnu zmluvu budúcim
kupujúcim (žalobcom) v prípade, že budúci predávajúci (žalovaný) poruší svoje zmluvné povinnosti
podľa čl. V bod 3 (čl. V bod 2 v spojení s čl. III bod 5 ZoBZ), tzn. jednostranným písomným právnym

úkonom žalobcu adresovaným žalovanému. To, že tento právny úkon (odstúpenia) by v danom prípade
musel byť písomný, hoci vo všeobecnosti môže ísť o neformálny úkon vyplýva z toho, že samotná ZoBZ
bola uzatvorená písomne a potom platí, že aj odstúpenie od zmluvy musí byť písomné.
Zo zisteného skutkového stavu je zrejmé, že predmetná zmluva o budúcej zmluve v danom prípade
nemohla zaniknúť inak ako márnym uplynutím lehoty na uzatvorenie kúpnej zmluvy (§ 578 OZ), tzn. dňa

30.04.2025 o 23:59:59 hod., nakoľko iné zmluvne dojednané možnosti nenastali, resp. pre ne neboli
splnené podmienky. V danom prípade nebola uzatvorená kúpna zmluva v zmysle ZoBZ, ani nenastali
podmienky pre výzvu jednej zo zmluvných strán na uzatvorenie kúpnej zmluvy alebo jej uzatvorenie
najneskôr dňa 30.04.2022 o 15:00 hod. na dohodnutom mieste podľa čl. III bod 4 a ani žalobca
ako budúci kupujúci nevyužil svoje právo odstúpiť od zmluvy resp. odmietnuť jej uzatvorenie podľa čl.

V bod 2 v nadväznoti na čl. III bod 5ZoBZ. Preto je aj právna argumentácia žalovaného o odstúpení
zmluvných strán od ZoBZ, v dôsledku čoho mala zaniknúť aj dohoda o zmluvnej pokute, v tomto
prípade bez akéhokoľvek skutkového alebo právneho základu, keďže v konaní nebolo preukázané,
že by budúci kupujúci (resp. ktorýkoľvek účastníkov zmluvného vzťahu) písomne odstúpil od ZoBZ,
pričom neformálne odstúpenie (čo však tiež nebolo preukázané) by v danom prípade bolo neplatné (§

40 ods. 2 OZ). Naviac, ako bolo už vyššie uvedené (ods. 63 tohto rozsudku) ani v prípade odstúpenia od
zmluvy nezaniká už skôr vzniknutý nárok na zmluvnú pokutu, z dôvodu skoršieho porušenia zmluvných
povinností.

79. Je preto zrejmé, že nárok na zmluvnú pokutu vznikol žalobcovi ako budúcemu kupujúcemu za trvania

ZoBZ (do jej zániku ex nunc márnym uplynutím lehoty na jej uzatvorenie dňa 30.04.2022) tým, že
žalovanýnesplnilsvojezmluvnépovinnosti,ktorésazaviazalsplniťeštepredtýmakodôjdekuzatvoreniu
kúpnej zmluvy, čím zavinil, že nebolo možné uzatvoriť kúpnu zmluvu v dohodnutom termíne najneskôr
do 30.04.2022, nezanikol zánikom ZoBZ dôsledku márneho uplynutia lehoty na uzatvorenie budúcej
kúpnej zmluvy. Strany v tomto prépade nevyužili dispozičnú voľnosť pri dohode o zmluvnej pokute

v zmysle § 545 OZ, aby si v rámci hlavného záväzkového vzťahu zabezpečovaného zmluvnou pokutou
upravili vzájomné práva a povinnosti napr. tak, že vznik nároku na zmluvnú pokutu sa viaže na nejaký
konkrétny časový údaj ešte pred zánikom hlavného zabezpečovaného záväzku. Účelom zmluvnej
pokuty (aj v danej veci aj všeobecne) je okrem preventívneho účinku práve jej sankčný účinok, v danom
prípade nastupujúci práve v dôsledku toho, že nedošlo k naplneniu účelu hlavného záväzku, ktorým bolo

uzatvorenie kúpnej zmluvy o prevode Nehnuteľnosti (Bytu A s prísl. v Stavbe) v zmysle ZoBZ v znení
Dodatku č. 1.

80. Napokon k možnosti uplatnenia liberačných dôvodov podľa čl. II ods. 3 ZoBZ vo vzťahu k dohode
o zmluvnej pokute, súd môže len stručne zopakovať, že žalovaný v tomto smere neuniesol dôkazné

bremeno a nepreukázal tvrdené liberačné dôvody, že splnenie zmluvných povinností podmieňujúcich
uzatvorenie kúpnej zmluvy v termíne podľa ZoBZ nezavinil ani z nedbanlivosti.

81. Ohľadom ostatnej argumentácie žalovaného dotýkajúcej sa úlohy Sprostredkovateľa v danom
právnom vzťahu, súd uvádza že túto považuje v celku za irelevantnú tak vo vzťahu k hlavnému

záväzkoprávnemu vzťahu strán (ZoBZ), ako aj v ňom obsiahnutej dohode o zmluvnej pokute, ktorou
strany zabezpečili hlavný záväzok (uzatvoriť budúcu kúpnu zmluvu), ako aj k preskúmavanému
zavineniu žalovaného za porušenie svojich zmluvných povinností.82. Súd ešte dopĺňa, že preskúmal ZoBZ v znení Dodatku č. 1 aj podľa všeobecnej právnej úpravy
(§ 34 a nasl., § 43 až 49 OZ), pričom v danom prípade neboli tvrdené a preukázané žiadne skutkové
okolnosti na základe, ktorých by bolo možné dospieť k záveru o vadách vôle a prejavu zmluvných

strán, ktorí zmluvu uzatvorili slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne (§ 37 ods. 1 OZ). Nebola uvedená
žiadna skutočnosť spochybňujúca vážnu a slobodnú vôľu strán uzatvoriť predmetnú ZoBZ za účelom
uzatvorenia budúcej kúpnej zmluvy a v nej obsiahnutú dohodu o zmluvnej pokute, ktorou strany
zabezpečili uvedený záväzok (tzn. obsahovala dostatočne slobodnú, vážnu, určitým a zrozumiteľným
spôsobom prejavenú vôľu strán zmluvy).

83. Z uvedených dôvodov súd dospel k záveru o dôvodnosti žaloby a žalovanému uložil povinnosť
zaplatiť žalobcovi zmluvnú pokutu v dohodnutej výške 5000 eur.

84. Žalovaný na výzvu žalobcu - listom zaslaným na emailovú adresu žalovaného dňa 23.06.2022,
reagoval tak, že dňa 25.06.2022 informoval právneho zástupcu žalobcu, že nárok na zmluvnú pokutu

považuje za neoprávnený, nakoľko žalovaný a žalobca sa dohodli na nových podmienkach uzatvorenia
kúpnej zmluvy. V konaní nebolo sporné, že medzi stranami nedošlo k žiadnej ďalšej dohode o nových
podmienkach uzatvorenia kúpnej zmluvy a ani k uzatvoreniu Dodatku č. 2. Žalovaný žalobcovi zmluvnú
pokutu ani čiastočne neuhradil v lehote na dobrovoľné plnenie a ani neskôr.

85. Podľa § 517 ods. 1 vety prvej Občianskeho zákonníka dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní,
je v omeškaní.

86. Podľa § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má
veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný

platiť poplatok z omeškania; výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací
predpis.

87. Podľa § 3 nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z. z. v znení účinnom od 01.02.2013 výška úrokov z
omeškania je o päť percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej

banky platná k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu.

88. Vzhľadom na skutočnosť, že žalovaný peňažný dlh podľa § 559 Občianskeho zákonníka nesplnil
riadne a včas a dostal sa tým podľa § 517 ods. 1 prvej vety Občianskeho zákonníka do omeškania,
vzniklo žalobcovi právo požadovať popri priznanom peňažnom plnení aj úroky z omeškania, určené

podľa vykonávacieho predpisu, ktorým je nariadenie vlády SR č. 87/1995 Z. z., vo výške o 5
percentuálnych bodov vyššie ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky (ECB) platná
k prvému dňu omeškania s plnením priznaného peňažného dlhu. Základná úroková sadzba Európskej
centrálnej banky bola v období od 16.03.2016 do 26.07.2022 vo výške 0,00 %.

89. Súd preto žalobe vyhovel a zaviazal žalovaného na zaplatenie zmluvnej pokuty žalobcovi v sume
5.000 eur podľa čl. V ods. 2 veta prvá ZoBZ v znení Dodatku č. 1 v súlade citovanými ustanoveniami
zákona, spolu úrokmi z omeškania podľa § 517 ods. 2 OZ a § 3 nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z. z.
v znení úč. od 01.02.2013 vo výške 5,00 % p. a. z dlžnej sumy od 27.06.2022, tzn. od nasledujúceho
dňa po uplynutí lehoty na dobrovoľné plnenie v zmysle predžalobnej výzvy až do reálneho zaplatenia

priznanej sumy žalovaným žalobcovi. (I. výrok rozsudku)

90. Podľa § 255 ods. 1 C.s.p. súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

91.Podľa§262ods.1C.s.p.onárokunanáhradutrovkonaniarozhodneajbeznávrhusúdvrozhodnutí,

ktorým sa konanie končí.

92. Podľa § 262 ods. 2 C.s.p. o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po
právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny
úradník.

93. O nároku na náhradu trov konania rozhodol súd v súlade s princípom úspechu v konaní podľa § 255
ods. 1 C.s.p. tak, že žalobcovi ako plne úspešnej strane sporu priznal voči žalovanému podľa § 262 ods.
1 C.s.p. v celom rozsahu nárok na náhradu trov konania.94. O výške tohto nároku rozhodne súd podľa § 262 ods. 1 C.s.p. samostatným rozhodnutím, vydaným
vyšším súdnym úradníkom, po právoplatnosti tohto rozsudku.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie, ktoré môže strana sporu podať v lehote 15 dní odo dňa
doručenia rozhodnutie na súde, proti ktorému rozhodnutie smeruje (§ 355 ods. 1 C.s.p. v spojení s §
362 C.s.p.).

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v

akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh) (§ 363 C.s.p.).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania (§ 364 C.s.p.).

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať
návrh na súdny výkon rozhodnutia alebo návrh na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona.