Rozsudok – Zmluvy ,
Zrušené Judgement was issued on Wednesday, April 10, 2025

Súd: Okresný súd Prešov
Spisová značka: 19C/25/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6123207166
Dátum vydania rozhodnutia: 10. 04. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Johana Bertová

ECLI: ECLI:SK:OSPO:2025:6123207166.5

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Prešov sudkyňou JUDr. Johanou Bertovou v sporovej veci žalobcu: A. B., C. B., nar.

XX.XX.XXXX, trvale bytom D. XX, XXX XX A. právne zast. JUDr. Michal Feciľak, advokát, Jesenná 8,
080 05 Prešov, proti žalovanému: A. A., C. A., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom A. E. X, XXX XX A.,
právne zast. F. B. A., nar. XX.XX.XXXX , bytom G. XX, XXX XX A., o zaplatenie 15000 eur s prísl., takto

r o z h o d o l :

I. Z a m i e t a návrh na prerušenie konania.

II. Z a m i e t a žalobu.

III. Žalovaný m á voči žalobcovi p r á v o na náhradu trov konania v rozsahu 100%, o výške ktorých
bude rozhodnuté samostatným uznesením po právoplatnosti rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou podanou 12.1.2023 domáhal, aby súd uložil žalovanému povinnosť zaplatiť
žalobcovi sumu vo výške 15.000,- EUR spolu s úrokom z omeškania vo výške 5,0 % ročne odo dňa
07.11.2021 do zaplatenia, v lehote troch dní od právoplatnosti rozsudku.

2. Žalobu odôvodnil tým, že zmluvou o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy zo dňa 11.12.2019 sa žalovaný
písomne zaviazal, že žalobcovi do 15.12.2020 odpredá spoluvlastnícke podiely na nehnuteľnostiach,

nachádzajúcich sa v obci Prešov, kat. úz. H., ktorých je žalovaný podielovým spoluvlastníkom, a to na
parc.: - KN-E č. XXX/X – orná pôda o výmere 589 m2, vo veľkosti spoluvlastníckeho podielu v 3/8, na
ktorú pripadá výmera 220,88 m2, zapísanej na LV č. XXXX, - KN-C č. XXXX/X – orná pôda o výmere
1099 m2, vo veľkosti spoluvlastníckeho podielu v 1/2, na ktorú pripadá výmera 549,50 m2, zapísanej
na LV č. XXXX, za kúpnu cenu 231,11 EUR, s tým, že kúpna cena bude zo strany žalobcu žalovanému
uhradená najneskôr v deň podpisu kúpnej zmluvy v hotovosti k rukám predávajúceho.

3. Zmluvou o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy zo dňa 11.12.2019 sa žalovaný písomne zaviazal, že
žalobcovi do 15.12.2020 odpredá nehnuteľnosti, nachádzajúce sa v obci D. I., kat. úz. D. I., ktorých je
žalovaný výlučným vlastníkom, zapísané na LV č. XXX, a to parc.: X/X - KN-E č. XXX/X – orná pôda
o výmere 2024 m2, - KN-E č. XXX/X – orná pôda o výmere 2582 m2, - KN-E č. XXX/X – trvalý trávny
porast o výmere 592 m2, - KN-E č. XXX/X – trvalý trávny porast o výmere 696 m2, - KN-E č. XXX/X –
orná pôda o výmere 504 m2, - KN-E č. XXX/X – orná pôda o výmere 651 m2, za kúpnu cenu 563,92
EUR, s tým, že kúpna cena bude zo strany žalobcu žalovanému uhradená najneskôr v deň podpisu

kúpnej zmluvy v hotovosti k rukám predávajúceho.

4. Žalobca vyzval žalovaného osobne, a to dňa 01.12.2020, 17.12.2020, 01.09.2021 a dňa 11.11.2021
aj písomne, aby svoju povinnosť uzavrieť predmetné kúpne zmluvy so žalobcom splnil, a aby podpísal 4vyhotoveniapredloženýchmukúpnychzmlúvstým,žejehopodpismusíbyťoverenýprednotáromalebo
na matrike. Keďže napriek vyššie uvedeným výzvam, žalovaný bez uvedenia akýchkoľvek dôvodov so
žalobcom predmetné kúpne zmluvy (ani do dnešného dňa) neuzavrel, podal žalobca voči žalovanému

na Okresnom súde Prešov (ďalej aj „OS PO“) žaloby, ktorými sa žalobca domáha, aby OS PO uložil
žalovanému povinnosť uzavrieť so žalobcom kúpne zmluvy v zmysle vyššie uvedených zmlúv o uzavretí
budúcich kúpnych zmlúv zo dňa 11.12.2019, keď vo vyššie uvedených veciach sú predmetné súdne
konania vedené na OS PO pod sp. zn. 15 C 87/2021 a 24 C 87/2021.

5. S poukazom na vyššie uvedené skutočnosti si žalobca voči žalovanému uplatňuje svoj nárok na
zmluvnú pokutu za nesplnenie si povinnosti žalovaného uzavrieť so žalobcom kúpnu zmluvu: - na
spoluvlastnícke podiely na nehnuteľnostiach nachádzajúcich sa v obci Prešov, kat. úz. H. (v zmysle
zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy zo dňa 11.12.2019), vo výške 7.500,- EUR, - na nehnuteľnosti
nachádzajúce sa v obci D. I., kat. úz. D. I., ktorých je žalovaný výlučným vlastníkom (v zmysle zmluvy
o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy zo dňa 11.12.2019), vo výške 7.500,- EUR. Spolu si tak žalobca voči

žalovanému uplatňuje svoj nárok na zmluvné pokuty vo výške 15.000,- EUR.

6. Žalovaný v odpore doručenom súdu 17.2.2023 uviedol, že popiera pohľadávku v plnom rozsahu
poukázal na to, že žalobca je zastúpený advokátom - JUDr. Michalom Feciľakom, ktorý poskytoval
právne služby žalovanému a následne informácie získané od svojho bývalého klienta - žalovaného

zneužil v konaniach vedených na Okresnom súde Prešov spisová značka 15C/87/2021 a 24C/87/2021.
Uvedené zmluvy sám kontroloval a nabádal ho podpísať ich. Poukazuje na to, že uvedené zmluvy
o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy zo dňa 11.12.2019 sú v rozpore s dobrými mravmi a neplatné. Podal
námietku premlčania uplatneného nároku.

7. Žalobca sa v replike zo dňa 23.03.2023 vyjadril tak, že námietku žalovaného týkajúcu sa absolútnej
neplatnosti zmlúv o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy zo dňa 11.12.2019 považuje žalobca za nedôvodnú.
Poukázal, že námietky a tvrdenia žalovaného vo vzťahu k osobe právneho zástupcu žalobcu sú
neopodstatnené a nepravdivé, pritom uvedenými námietkami sa na podnet žalovaného zaoberala
revízna komisia Slovenskej advokátskej komory, ktorá vec uzavrela jej odložením ako nedôvodnú.

Poukázal tiež na to, že námietku rozporu zmlúv s dobrými mravmi žalovaný ďalej nerozvíja, preto nie je
zrejmé aké dôvody ho k tomuto tvrdeniu viedli a prečo by teda tieto zmluvy mali byť uzatvorené v rozpore
s dobrými mravmi. Pokiaľ absolútnu neplatnosť zmlúv žalovaný odvodzuje od svojho zdravotného
stavu, tak je nevyhnutné poukázať na skutočnosť, že podľa predloženého potvrdenia o dočasnej
pracovnej neschopnosti bola jeho diagnóza K 26.0 a K 21.9. Písmenom „K“ sa v zmysle medzinárodnej

klasifikáciechorôbrozumejúchorobytráviacejsústavy,konkrétnedvanástnikovývred(K26.0)achoroba
gastroezofágového refluxu bez ezofagitídy (K 21.9). Podľa názoru žalobcu skutočnosť, že žalovaný bol
v časti rozhodujúceho obdobia chorý (choroby tráviacej sústavy), nemali a ani nemohli mať dosah na
slobodné a vážne, určité a zrozumiteľné vyjadrenie vôle žalovaného vstúpiť do právneho vzťahu so
žalobcom. Žalobca poukazuje aj na skutočnosť, že v zmysle uzatvorených zmlúv bola medzi stranami

konania dohodnutá zmluvná pokuta vo výške á 25.000,- EUR pre prípad, že zo strany žalovaného
nedôjde v určenej lehote k uzatvoreniu hlavných kúpnych zmlúv. Je zrejmé, že žalobca si neuplatňuje
zmluvné pokuty vo výškach, ktoré mu v zmysle uzatvorených zmlúv patria, ale len v rozsahu 3/10
dohodnutej zmluvnej pokuty (2 x 7.500,- EUR namiesto zmluvne dohodnutých 2 x 25.000,- EUR).
Premlčaciu námietku považuje žalobca za bezpredmetnú, pretože vo veci ide o všeobecnú trojročnú

premlčaciu dobu, ktorá plynie odo dňa, keď sa právo mohlo vykonať po prvý raz. Zmluvy medzi stranami
sporu boli uzatvorené dňa 11.12.2019, pričom hlavné kúpne zmluvy mali byť zo strany žalovaného
uzatvorené do 15.12.2020. Nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty však žalobcovi nevznikol dňom
uzatvorenia zmlúv, ale až následne, po viac než roku od uzatvorenia zmlúv, a síce po nesplnení záväzku
žalovanéhouzatvoriťhlavnézmluvy.Návrhnavydanieplatobnéhorozkazubolzostranyžalobcupodaný

dňa 30.12.2022, a teda je zrejmé, že návrh bol podaný vo všeobecnej trojročnej premlčacej dobe.

8. V duplike doručenej súdu 25.7.2024 žalovaný uviedol, že je presvedčený, že by advokát nemal
zneužívať informácie o ňom a jeho rodine v súdnych konaniach. Zotrval na námietke premlčania
a mal za to, že okamih uplatnenia tvrdeného práva žalobcu touto žalobou nastal až podaním návrhu

na pokračovanie v konaní na vecne a miestne príslušnom súde. Poukázal na znalecké dokazovanie
vo vzťahu k zdravotnej spôsobilosti žalovaného pri podpisovaní sporných zjavne nevýhodných zmlúv
v konaniach 15C/87/2021 a 24C/87/2021. Navrhol, aby súd zamietol žalobný návrh, nakoľko sa jedná
o prekážku litispendencie. Navrhol prerušenie konania do skončenia konania pod spisovou značkou15C 87/2021 a 24C 87/2021. Mal za to, že sa jedná o spor s ochranou slabšej strany. Opätovne
poukázal na to, že zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy zo dňa 11.12.2019 sú v rozpore s dobrými
mravmi a preto sú absolútne neplatné. Nesú znaky hrubého nepomeru za ich plnenie. Poukázal,

že od 03.06.2019 bol dlhodobo PN, absolvoval viaceré operácie, kedy jeho zdravotný stav, podávané
lieky neunožovali plne uvedomovať si vážnosť zmluvy o uzatvorení budúcej kúpnej zmluvy zo dňa
11.12.2019. V tejto súvislosti prebehlo znalecké dokazovanie, na ktoré poukázal už vyššie.

9. Súd prejednal vec na pojednávaní dňa 29.10.2024, 04.02.2025 a 13.03.2025. Strany sporu zotrvali

na svojich doterajších stanoviskách.

10. Súd vykonal dokazovanie nasledujúcimi dôkazmi: žaloba na č. l. 1 – 5, zmluva o uzavretí budúcej
kúpnej zmluvy zo dňa 11.12.2019 na č. l. 7, zmluva o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy na č. l. 8, výzva na
úhradu zmluvných pokút zo 04.10.2021 na č. l. 9, odpor žalovaného doručený Okresnému súdu Banská
Bystrica 17.02.2023 na č. l. 23 a 24, podanie žalovaného v konaní 24C/87/2021 z 25.02.2022 a č. l.

25, zmluva o poskytovaní právnych služieb z 12.04.2019 na č. l. 25 a 26, odpoveď na list zo 17.01.2022
na č. l. 27, výpoveď plnej moci z 20.10.2021 na č. l. 27, vyjadrenie - predloženie vypovedanie plnej
moci z 23.02.2022 na č. l. 28, vypovedanie plnej moci z 20.09.2022 na č. l. 28, žiadosť o úhradu
trov konania predžalobná výzva z 20.09.2021 na č. l. 29, potvrdenie o dočasnej práceneschopnosti
fyzickej osoby na č. l. 30, špecifikácia trov konania z 20.09.2021 na č. l. 30, záznamy ošetrujúceho

lekára na č. l. 31, replika žalobcu na č. l. 38 až 39, oznámenie o odložení veci Slovenskej advokátskej
komory z 28.02.2023 na čísle listu 40-41, vyjadrenie žalobcu k odporu z 23.03.2023 na č. l. 42 –
43, návrh na preskúmanie rozhodnutí z 12.11.2012 na č. l. 61–72, uznesenie Krajského súdu Prešov
4S/37/2012 z 28.09.2021 na č. l. 73-84, uznesenie Najvyššieho správneho súdu Slovenskej republiky
spisová značka 7Svk/20/2021 zo dňa 06.07.2022 na č. l. 85-100, vyjadrenie žalovaného doručené

súdu 25.07.2024 na č. l. 105-107 a spis Okresného súdu Prešov 15C/87/2021 vrátane znaleckého
posudku psychiatrickej a sexuologickej expertíznej organizácie s.r.o., znalecká organizácia pod číslom
91/2024 na č. l. 326-402 vrátane výsluchu znalca na pojednávaní dňa 29.10.2024, výsluchom žalobcu
a žalovaného, podanie žalobcu doručené súdu 31.1.2025 na č. l. 117-121, faktúra číslo 07/2020 na č.
l. 126 a spis Okresného súdu Prešov 10C/29/2019 vo veci A. A./ J. D. F. o vrátenie daru a určenie

vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam.

11. Z vykonaného dokazovania, v spojení s nespornými skutočnosťami bol zistený tento skutkový stav:

12. Z výsluchu žalobcu A. B. v konaní 15C87/2021 vyplynulo, že so žalovaným sa dohodol na uzatvorení

zmluvy o budúcej kúpnej zmluve na pozemky, ktoré sú v tejto zmluve uvedené s tým, že kúpna zmluva sa
priamo neuzatvárala, keďže žalovaný jednal so sestrou, resp. jej rodinnými príslušníkmi, pravdepodobne
synom, či nedôjde medzi nimi k zámene pozemkov, ktoré jej v minulosti daroval. Cena bola dohodnutá
vo výške, za ktorú on tieto nehnuteľnosti nadobudol. Po uplynutí doby, po ktorej mala byť uzavretá kúpna
zmluva, keďže k uzavretiu nedošlo, žalobca sa domáha rozhodnutia nahradením prejavu vôle. Pred

uzatvorením zmluvy o budúcej zmluve žalobca pomáhal žalovanému, radil mu veciach, v ktorých za
ním prišiel, chcel sa domôcť vrátenia pozemkov, ktoré daroval svojej sestre. Žalobca mu povedal o
možnostiachakopreukázaťneplatnosťdarovacejzmluvy,písal,resp.diktovalmu2alebo3výzvy.Potom
bola podaná žaloba zo strany p. K., nakoniec žaloba bola zobratá späť. Žalobca pripravoval žalovanému
súpis pozemkov v exceli, kde spočítaval výmery týmto počítačovým programom a na základe toho

sa žalovaný rozhodoval, ktoré pozemky zameniť so svojou sestrou. Žalobca aj po uzatvorení zmluvy
o budúcej kúpnej zmluve žalovanému naďalej radil, asi 10 krát bol u ňho, naďalej riešil žalovaný
tie pozemky na základe uvedenej tabuľky. Žalobca mu neradil, iba mu spočítaval, ktoré pozemky sú
výhodnejšie podľa jeho požiadaviek. Žalobca má realitnú kanceláriu v tom zmysle, že má živnosť na
predaj nehnuteľnosti. Nemá advokátsku kanceláriu, ani právnické vzdelanie. Žalovaného pripravoval

na podanie žaloby v tom zmysle, že mu povedal, keď chceš vrátiť dar a sestra s tým nebude súhlasiť,
musíš podať žalobu. Pokiaľ ide o to, že ho pripravoval písaním výziev, tak mu povedal, že musí napísať
výzvy na vrátenie daru. Žalobca nevie, koľko stojí spracovanie excelovských tabuliek s poukazom na
hodnotu predmetných nehnuteľností, nakoľko on od žalovaného za spracovanie excelovskej tabuľky
a písanie výziev peniaze nechcel. Žalobca neodvodzuje zmluvu o budúcej kúpnej zmluve od písania

výziev. Svoj nárok v tomto konaní odvodzuje od toho, že sa so žalovaným dohodol, že žalovaný mu
odpredá predmetné pozemky, pričom mu ich sám ponúkol on súhlasil, spísal zmluvu o budúcej kúpnej
zmluve s tým, že ak by došlo k zámene týchto pozemkov zo strany žalovaného so sestrou, mohli by
to ešte zmeniť. Kúpna cena bola určená predávajúcim na základe kúpnej ceny, ktorou tieto pozemkynadobudol. Žalovaný mu povedal, za akú cenu tieto pozemky nadobudol, dokonca mu predložil kúpnu
zmluvu. Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve písal žalobca. Žalobca nevie, prečo JUDr. Feciľak vystavoval
faktúruz12.04.2019č.XXXXXXzapodaniežaloby.Žalovanémuposkytovalradyakopriateľovi.Problém

medzi ním a žalovaným ohľadom zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy vznikol po uzavretí tejto
zmluvy, keď mala byť táto zmluva naplnená. Malo to byť pred obdobím, ktoré je v zmluve uvedené
ako obdobie dokedy má byť uzavretá zmluva, a to do 15.12.2020, teda problém vznikol pred týmto
dňom. Problém spočíval v tom, že žalovaný sa vyhováral a naťahoval čas, dôvod mu neuviedol. Žalobca
dodnes nepozná dôvod, prečo žalovaný nepristúpil k uzatvoreniu kúpnej zmluvy. Nedošlo k uzatvoreniu

kúpnej zmluvy priamo, ale zmluvy o budúcej kúpnej zmluve z toho dôvodu, lebo žalovaný chcel z
toho množstva pozemkov, ktoré mal, 10 až 20 hektárov, mať možnosť poskytnúť ich svojej sestre lebo
nevedel, ktoré z nich si vyberie, ak by došlo k zámene, chcel mať otvorenú možnosť na zámenu, aby
si sestra mohla vybrať. Ak by bol potom následne prišiel žalovaný so žalobcom s tým, že sestra chce
zameniť niektoré z pozemkov, ktoré boli predmetom zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, tak žalobca by si
vybral niektoré ďalšie pozemky z tých, ktoré žalovanému ostali, nechcel si rozhádať svoju sestru, chcel

sa dostať k tým pozemkom, ktoré sestre daroval. Pozemky sa neprevádzali skôr, než neboli ukončené
jednania so sestrou žalovaného. Žalobca by bol súhlasil aj s inými pozemkami, ak by boli dobrej cene.
Dobrá cena je taká, ktorou žalovaný tieto pozemky nadobudol. Je rozdiel, či ide o cenu za stavebné
pozemky alebo ornú pôdu alebo či je na tie pozemky prístup. Žalovaný ponúkol žalobcovi na odpredaj
predmetné pozemky zmluvou o budúcej zmluve preto, aby mal možnosť ich zameniť so sestrou, ak

by o ne prejavila záujem pri zámene. Žalobca uvádza, že žalovaný nemienil v budúcnosti previesť
predmetné pozemky na základe zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, ale chceli zameniť so sestrinými
pozemkami, ktoré mali vyššiu hodnotu než tie, ktoré sú predmetom zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej
zmluvy. Žalovaný chcel v budúcnosti previesť predmetné pozemky žalobcovi, pretože sa tak dohodli.
Ekonomický záujem žalovaného spočíval pri zmluve o budúcej zmluve v tom, že by dostal peniaze za

tieto pozemky v takej výške ako za nich zaplatil. Žalovaný vlastnil viac pozemkov ako tie, ktoré pôvodne
daroval svojej sestre, bolo to možno v pomere 1:3 a nechcel, aby došlo k situácii, že sestra mu povie, že
mu pozemky nevráti a nezamení s ním, lebo niektoré už previedol. Tento dôvod kauza nie je v zmluve o
budúcej kúpnej zmluve uvedená, pretože žalobca to nepovažoval za potrebné. Ani žalovaný. K zámene
pozemkov medzi žalovaným a jeho sestrou nakoniec nedošlo, lebo sa na tom nedohodli. Žalobca nazrel

na list vlastníctva, podľa ktorého stále sestra žalovaného je vlastníčka darovaných nehnuteľností. Podľa
názoru žalobcu, cena 0,08 eur za meter štvorcový pozemku uvedená v zmluve o uzavretí budúcej kúpnej
zmluvy v roku 2019 zodpovedala trhovej hodnote nehnuteľnosti. Rovnako vie, že kupovanie pozemkov
pod trhovú cenu nemá vplyv na platnosť zmluvy. Ak by bol predal za vyššiu cenu, musel by z toho platiť
daň. Zmluvná pokuta bola určená dohodou. Žalobca súhlasil so zmluvnou pokutou ako je uvedená 25

000 eur, pričom mal za to, že v prípade ak by žalovaný zmluvu neuzavrel a žalobca sa bude musieť
domáhať súdnou cestou, tak ten pozemok nebude môcť predať a vznikne mu škoda. Nehovoril, že ich
bude predávať, ale napríklad. Nevie povedať, či táto suma by pokryla škodu, ktorá mu mala vzniknúť.
Žalobca písal podanie z 05.03.2022 (číslo listu 37 až 40 spisu poznámka súdu).

13. Z výsluchu žalobcu A. B. v tomto konaní vyplynulo, že, pokiaľ ide o okolnosti, ktoré predchádzali
spísaniu zmlúv o budúcich zmluvách, tak uzavretiu zmluvy o budúcej zmluve predchádzal záujem
žalobcu kúpiť a záujem žalovaného predať s tým, že lehota sa posunula z dôvodu jednania so sestrou
žalovaného o prípadnej zámene pozemkov, preto nedošlo hneď k uzavretiu kúpnych zmlúv pre prípad,
že by tieto zmluvy nakoniec uzavreté neboli a žalobca sa bude musieť domáhať svojho nároku súdnou

cestou. Bola dohodnutá zmluvná pokuta. Keďže k uzavretiu zmlúv nedošlo, rozhodol sa žalobca
domáhať zmluvných pokút v nižšej sume ako bolo dohodnuté, a to súdnou cestou. Výška zmluvných
pokút bola v zmluvách dohodnutá na základe dohody pokiaľ ide o výšku a pokiaľ ide o nižšiu sumu,
ktorej sa v konaní domáha, to preto, že sa tak rozhodol. Žalobca pritom uvádza, že zotrváva na
obsahu čestného prehlásenia doručeného súdu 31.01.2025. Žiadne právne služby, ani služby realitnej

kancelárie neposkytoval. Ak by bol poskytoval žalovanému nejaké realitné služby, bol by mu vyfakturoval
odmenu. Pokiaľ ide o to, že mal žalovaného pripravovať na podanie žaloby vo veci 15C/87/2021, žalobca
uvádza, že neposkytoval žiadne právne služby a nepripravoval žalovaného na podanie žaloby. Zmluvy
spísali spolu so žalovaným boli u neho v kancelárii, rozprávali sa, že ktoré pozemky a čo sa dohodli, to do
zmluvy napísal. Potom to vytlačil a dal mu to nech ide podpísať k notárovi a keď to podpísal, doniesol mu

to podpísané. Potom to podpísal žalobca a jednu zmluvu vrátil žalovanému, z každej zmluvy po jednom
vyhotovení. Cenu za pozemky aj výšku pokuty určovali spolu. Cenu pozemkov určovali spoločne. Cena
pozemkov bola určená v takej hodnote, v akej žalovaný tieto pozemky kúpil, aby neplatil daň. Pokiaľ ide
o to, že mal na zmluvách uvedenú zmluvnú pokutu od 25 000 eur a uplatňuje si len 7500 eur, túto sumupovažuje za nízku vo vzťahu k skutočnosti, že nedošlo k naplneniu týchto zmlúv. Nežaloval plnú výšku
zmluvnej pokuty preto, že sa tak rozhodol Pokiaľ ide o to, či žalobca plnil svoj záväzok vyplývajúci mu
zo zmlúv o budúcich zmluvách, teda či zložil peniaze, žalobca uvádza, že žiadny záväzok nemal.

14. Z výsluchu žalovaného A. A. vykonaného v tomto konaní vyplynulo, že: pokiaľ ide o to, čo
predchádzalo uzavretiu zmlúv o budúcich zmluvách, tak to bola skutočnosť, že mal problémy so sestrou,
teraz je už lepšie, ale vtedy mu žalobca poradil postup, ako v spore so sestrou postupovať. Nevie
či by si sám navrhol takú zmluvnú pokutu, keby na neho žalobca nevplýval, keďže zmluvná pokuta

je v prospech žalobcu. Cenu pozemkov a v takej výške určil žalobca. Žalovaný si dátumy zo zmluvy
nepamätá, žalobca finančné prostriedky nezložil. Žalobca pripravoval žalovaného na podanie žaloby
proti sestre. Príprava spočívala v tom, že tri dopisy išli sestre a nevie či tam bol ešte nejaký ďalší iný
postup. Obsah listov žalovaný opisoval z papiera, ktorý mu dal žalobca. Myslí si, že išlo o presné listy,
presný obsah nemôže mať v hlave. Žalobca mu poskytoval aj iné služby ohľadom pozemkov, bol tam
veľakrát. Pokiaľ uviedol, že žalobca mu mal poskytovať aj iné služby ohľadom pozemkov, mal na mysli

to, keď žila mama, zastupoval ju na súde. Na otázku, či žalobca zastupoval žalovaného niekedy na
základe plnej moci, žalovaný uviedol, že žalobca vyšiel z kancelárie a doniesol mu zmluvu o právnom
zastupovaní s p. K., ktorého ale nikdy nevidel, ale keďže žalobcovi vtedy dôveroval, tak to podpísal.
Nevie o tom, že by podpísal plnú moc pánovi B.. Nevie o tom, že by niekto z jeho rodinných príslušníkov
podpísal plnú moc na zastupovanie pre p. B.. Nepamätá si presný počet koľkokrát bol ju p. B., ale bolo

to veľa. Keď chodieval za žalobcom, urobili sa kúpne zmluvy, ktorými sa predmetné pozemky previedli
na neho. Kúpil ich od L. A., čo je jeho teta. Súviselo to so sporom so sestrou a švagrom. Švagor a sestra
urobili niekoľko nevýhodných predajov na plnú moc v mene jeho matky. Išlo o predaj pozemkov, týkalo sa
to asi štyroch predajov. Má za to, že švagor a sestra by boli pokračovali v predaji maminých pozemkov,
ak by on nekúpil pozemky od tety. V tom čase jeho matka ešte žila, zomrela v roku 2020. Mal za to, že ak

kúpi pozemky od tety - pani A., sestra a švagor by už nemali čo predávať. Radil sa o tom so žalobcom,
ktorý mu tento postup poradil. Pokiaľ ide o cenu pozemkov, suma na zmluvách o budúcich zmluvách so
žalobcom nebola rovnaká ako tá, za ktorú nadobudol pozemky od tety, nevie presne aká to bola suma.
Zmluvu o budúcich zmluvách podpisoval v čase kedy bol covid a zomrela mu mama. Pozerala sa na
tieto zmluvy aj jeho dcéra a povedala, že nech to žalobcovi podpíše. Nevie uviesť, aký bol jeho motív na

podpis zmlúv o budúcich zmluvách, spoľahol sa na svojich radcov. Cenu za pozemky určenou zmluvou
o budúcich zmluvách si nepreveroval, lebo vtedy sa nevedel dostať k mame, všetko bolo pozatvárané a
to bol jeho hlavný problém. Jeho teta stále žije, nikdy od neho nevznáša námietku, že by niečo nezaplatil
za predmetné pozemky. V čase, keď podpisoval zmluvu o budúcej zmluve vedel, že je tam aj zmluvná
pokuta, ale dcéra mu povedala, že to nevadí, že je tam taká zmluvná pokuta, lebo že žalobcovi dá

pozemky. On by si sám takú vysokú zmluvnú pokutu nenapísal. So žalobcom v čase podpisu zmluvy o
budúcej zmluve, o výške zmluvnej pokuty sa nerozprával, žalobca mu nevysvetlil, prečo je takto určená
zmluvná pokuta. Kúpne zmluvy nakoniec neuzavrel so žalobcom, lebo sa poradil o tom s advokátom.
Žalovaný je dôchodca od 04.02.2025, nevie aký dôchodok mu bude priznaný, rozhodnutie ešte nemá.
Čo sa týka majetku, vlastní iba pozemky. Kúpne zmluvy nepodpísal preto, že mu advokát poradil, že sú

pre neho nevýhodné čo sa týka ceny a čo sa týka pokuty.

15. Z výsluchu JUDr. MUDr. Jána Uhrína (za Psychiatricko-sexuologickú expertíznu organizáciu s.r.o.)
znalca z odboru Zdravotníctvo a farmácia, odvetvia Psychiatria v konaní 15C87/2022 vyplynulo, že
dospeli k tomu, že žalovaný netrpí duševnou poruchou v zmysle psychózy, trpí závislosťou od alkoholu,

mal veľmi dobrý kognitíny výsledok, nemá kognitívny deficit dnes, ani ku dňu vykonania predmetného
právneho úkonu. Pán A. A. bol v čase uzatvorenia budúcej kúpnej zmluvy plne spôsobilý na uzatvorenie
tejto budúcej kúpnej zmluvy. Žalovaný mal pred podpisom zmluvy možnosť vopred sa s touto zmluvou
oboznámiť pri vyšetrení uviedol, že zmluvu kontrolovala dcéra, kontroloval ju aj právnik doporučený
dcérou, mal žalovaný teda priestor na odkonzultovanie tohto právneho úkonu a keby ju aj nemal, táto

zmluva nemá až takú zložitosť, aby neporozumel obsahu, preto to nebol náhly právny úkon. A ak by aj v
deň samotného podpisu žalovaný mal ťažkosti, tak vopred mal možnosť si tento právny úkon premyslieť,
a hoci by bol v ten deň aj na pohrebe, analytická fáza, teda rozhodovacia fázovú vzťahu k tomuto
právnemu úkonu, už bola vykonaná pred samotným formálnym podpisom v rozhodný deň.

16. Dňa 11.12.2019 žalovaný ako budúci predávajúci a žalobca ako budúci kupujúci uzatvorili písomnú
zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy v zmysle, ktorej budúci predávajúci sa zaviazal uzavrieť období
do 15.12.2020 kúpnu zmluvu, ktorou sa budúci predávajúci zaviazal odpredať budúcemu kupujúcemu
nehnuteľnosti uvedené v článku I - KN E XXX/X, 2 orná pôda, XXX/X, X trvalý trávnatý porast a XXX/X(katastrálne územie D. I., LV XXX) za dohodnutú kúpnu cenu 0,08 eur/meter štvorcový pozemku,
čo spolu predstavuje kúpnu cenu vo výške 563,92 eur a budúci kupujúci sa zaväzuje nehnuteľnosti
uvedené v článku I tejto zmluvy od budúceho predávajúceho odkúpiť. Budúci kupujúci sa zaviazal kúpnu

cenuzaplatiťbudúcemupredávajúcemunajneskôrvdeňpodpisukúpnejzmluvy,atovhotovostikrukám
budúceho predávajúceho. Pre prípad porušenia povinnosti budúceho predávajúceho uzatvoriť kúpnu
zmluvu bola dohodnutá zmluvná pokuta 25 000 euro v lehote do pätnástich dní odo dňa márneho
uplynutia lehoty na uzavretie kúpnej zmluvy a doručenia výzvy na úhradu zmluvnej pokuty.

17. Dňa 11.12.2019 žalovaný ako budúci predávajúci a žalobca ako budúci kupujúci uzatvorili písomnú
zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy v zmysle, ktorej budúci predávajúci sa zaviazal uzavrieť období
do 15.12.2020 kúpnu zmluvu, ktorou sa budúci predávajúci zaviazal odpredať budúcemu kupujúcemu
spoluvlastnícke podiely na nehnuteľnostiach nachádzajúcich sa v obci A., katastrálne územie H., ktorých
je žalovaný podielovým spoluvlastníkom, a to na parc. KN-E č. XXX/X - orná pôda o výmere 589 m2,
vo veľkosti spoluvlastníckeho podielu v 3/8, na ktorú pripadá výmera 220,88 m2, zapísanej na LV č.

XXXX, KN-C č. XXXX/X – orná pôda o výmere 1 099 m2, vo veľkosti spoluvlastníckeho podielu v 1,
na ktorú pripadá výmera 5490,50 m2, zapísanej na LV č. XXXX za kúpnu cenu 231,11 eur a budúci
kupujúcisazaväzujenehnuteľnostiuvedenévčlánkuItejtozmluvyodbudúcehopredávajúcehoodkúpiť.
Budúci kupujúci sa zaviazal kúpnu cenu zaplatiť budúcemu predávajúcemu najneskôr v deň podpisu
kúpnej zmluvy, a to v hotovosti k rukám budúceho predávajúceho. Pre prípad porušenia povinnosti

budúceho predávajúceho uzatvoriť kúpnu zmluvu bola dohodnutá zmluvná pokuta 25 000 euro v lehote
do pätnástich dní odo dňa márneho uplynutia lehoty na uzavretie kúpnej zmluvy a doručenia výzvy
na úhradu zmluvnej pokuty.

18.Dňa12.01.2020vystavildodávateľJUDr.MichalFeciľák,advokátfaktúručísloXX/XXXXžalovanému

pričom na základe zmluvy o poskytovaní právnych služieb zo dňa 12.04.2019, za právne služby vo veci
vrátenia daru zo strany J. D. F., C. A., v zmysle darovacej zmluvy zo dňa 29.10.2012 fakturoval celkom
sumu 600 euro.

19. Je všeobecne známou skutočnosťou, že dňa 06.03.2020 zasadal Ústredný krízový štáb v súvislosti

s potvrdeným prípadom COVID-19 a prijal prvé opatrenia v pandémii.

20. Z Čestného prehlásenia žalobcu z 30.01.2025 vyplýva, že vo vzťahu k zmluvným pokutám, ktoré
sa budúci predávajúci zaviazal zaplatiť budúcemu kupujúcemu v prípade neuzavretia dohodnutých
kúpnychzmlúv,uvádzaačestneprehlasuje,žeichvýškavychádzalaztoho,žeaksanestanevlastníkom

dohodnutých pozemkov, budem sa musieť svojich práv domáhať súdnou cestou. To znamená, že v
takomto prípade (pri rýchlosti rozhodovania aké je na OS Prešov bežným javom, s čím má dostatok
osobných skúseností), by sa vlastníkom dohodnutých pozemkov mal stať s omeškaním, a to až o
niekoľko rokov. Najskôr tak o 7 až 10 rokov. A preto sa v prípade pozemkov nachádzajúcich sa v Dulovej
Vsi zobralo do úvahy, že ak by sa predmetné pozemky v čase uzavretia zmluvy o uzavretí budúcej KZ

(11.12.2019) dali odpredať (odpredali) za cenu cca 4.000,- EUR, tak za 7 rokov omeškania uzavretia KZ,
by výška zmluvnej pokuty (pri zmluvnej pokute 100 % ročne z tejto ceny pozemkov) predstavovala sumu
28.000,- EUR. Preto sme sa s budúcim predávajúcim dohodli na zmluvnej pokute 25.000,- EUR. Avšak
v predmetnom konaní si voči budúcemu predávajúcemu uplatnil iba sumu 7.500,- EUR, čo si myslí nie
je neprijateľná výška zmluvnej pokuty, keď k dnešnému dňu, a to za 4 roky omeškania uzavretia KZ

na predmetné pozemky, pripadá na 1 rok omeškania suma 1.875,- EUR. V prípade spoluvlastníckych
podielov na pozemkoch nachádzajúcich sa v kat. úz. H. sa zobralo do úvahy, že ak by sa predmetné
pozemky v čase uzavretia zmluvy o uzavretí budúcej KZ (11.12.2019) dali odpredať (odpredali) za
cenu cca 3.850,- EUR, tak za 7 rokov omeškania uzavretia KZ, by výška zmluvnej pokuty (pri zmluvnej
pokute 100 % ročne z tejto ceny pozemkov) predstavovala sumu 26.950,- EUR. Preto sme sa s budúcim

predávajúcim dohodli na zmluvnej pokute 25.000,- EUR. Avšak v predmetnom konaní som si voči
budúcemupredávajúcemuuplatnilibasumu7.500,-EUR,čosimyslímniejeneprijateľnávýškazmluvnej
pokuty, keď k dnešnému dňu, a to za 4 roky omeškania uzavretia KZ na predmetné pozemky pripadá
na 1 rok omeškania suma 1.875,- EUR.

21. Z listu vlastníctva číslo XXX pre katastrálne územie D. I. zo dňa 10.11.2021 vyplýva, že žalovaný
je výlučným vlastníkom pozemkov KN E XXX/X, X orná pôda, 331/1, 2 trvalý trávnatý porast a XXX/X,
ktoré sú predmetom žaloby.22. Z listu vlastníctva číslo XXXX pre katastrálne územie H. zo dňa 10.11.2021 vyplýva, že žalovaný
je podielovým spoluvlastníkom pozemkov KN-E č. XXX/X - orná pôda o výmere 589 m2, vo veľkosti
spoluvlastníckeho podielu v 3/8.

23. Z listu vlastníctva číslo XXXX pre katastrálne územie H. zo dňa 10.11.2021 vyplýva, že žalovaný je
podielovým spoluvlastníkom pozemkov KN-C č. XXXX/X – orná pôda o výmere 1 099 m2, vo veľkosti
spoluvlastníckeho podielu v 1.

24. Výzvou z 4.10.2021 žalobca vyzval žalovaného na zaplatenie zmluvných pokút spolu vo výške
50.000,- €. Výzva bola žalovanému doručená 5.10.2021.

25. Súd v konaní zistil nasledujúci právny stav:

26. Podľa § 162 Civilného sporového poriadku (1) Súd konanie preruší, ak a) rozhodnutie závisí od

otázky, ktorú nie je v tomto konaní oprávnený riešiť, b) pred rozhodnutím vo veci dospel k záveru,
že sú splnené podmienky na konanie o súlade právnych predpisov; v tom prípade podá Ústavnému
súdu Slovenskej republiky (ďalej len "ústavný súd") návrh na začatie konania, c) podal návrh na začatie
prejudiciálneho konania pred Súdnym dvorom Európskej únie podľa medzinárodnej zmluvy, ktorou je
Slovenská republika viazaná; uznesenie o návrhu na začatie prejudiciálneho konania súd bezodkladne

doručí ministerstvu spravodlivosti. (2) Súd konanie preruší aj bez návrhu; v takom prípade pred vydaním
uznesenia o prerušení konania upovedomí strany a dá im možnosť vyjadriť sa k dôvodom prerušenia
konania. (3) O zamietnutí návrhu na prerušenie konania súd rozhodne spolu s rozhodnutím vo veci
samej.

27. Podľa § 50a Občianskeho zákonníka (1) Účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej
doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach. (2) Ak do
dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby
vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté. (3)
Tento záväzok zaniká, pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, sa do tej miery

zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela.

28. Podľa § 39 Občianskeho zákonníka Neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom
odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.

29. Podľa § 38 Občianskeho zákonníka (1) Neplatný je právny úkon, pokiaľ ten, kto ho urobil, nemá
spôsobilosť na právne úkony. (2) Takisto je neplatný právny úkon osoby konajúcej v duševnej poruche,
ktorá ju robí na tento právny úkon neschopnou.

30. Podľa § 39a Neplatný je právny úkon urobený fyzickou osobou nepodnikateľom, pri ktorom niekto

zneužije tieseň, neskúsenosť, rozumovú vyspelosť, rozrušenie, dôverčivosť, ľahkomyseľnosť, finančnú
závislosť alebo neschopnosť plniť záväzky druhej strany a dá sebe alebo inému sľúbiť alebo poskytnúť
plnenie, ktorého majetková hodnota je vzhľadom na vzájomné plnenie v hrubom nepomere.

31. Podľa § 52 (1) Spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na právnu formu, ktorú

uzatvára obchodník so spotrebiteľom. (2) Ustanovenia o spotrebiteľských zmluvách, ako aj všetky iné
ustanovenia upravujúce právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, použijú sa vždy, ak je to na
prospech zmluvnej strany, ktorá je spotrebiteľom. Odlišné zmluvné dojednania alebo dohody, ktorých
obsahomaleboúčelomjeobchádzanietohtoustanovenia,súneplatné.Navšetkyprávnevzťahy,ktorých
účastníkom je spotrebiteľ, sa vždy prednostne použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka, aj keď

by sa inak mali použiť normy obchodného práva. (3) Obchodníkom je osoba, ktorá v súvislosti so
spotrebiteľskou zmluvou, z nej vyplývajúcim záväzkom alebo pri obchodnej praktike koná v rámci svojej
podnikateľskej činnosti alebo povolania, a to aj prostredníctvom inej osoby, ktorá koná v jej mene alebo
na jej účet. (4) Spotrebiteľom je fyzická osoba, ktorá v súvislosti so spotrebiteľskou zmluvou, z nej
vyplývajúcim záväzkom alebo pri obchodnej praktike nekoná v rámci svojej podnikateľskej činnosti alebo

povolania.

32. Podľa § 52a (1) Ak sú uzavreté viaceré spotrebiteľské zmluvy pri tom istom rokovaní alebo sú
zahrnuté do jednej listiny, posudzuje sa každá z týchto zmlúv samostatne. (2) Ak však z povahy zmlúvalebo stranám známeho účelu zmlúv uvedených v odseku 1 pri ich uzavretí zrejme vyplýva, že tieto
zmluvy sú od seba vzájomne závislé, vznik každej z týchto zmlúv je podmienkou vzniku ostatných zmlúv.
Zánik jednej z týchto zmlúv iným spôsobom než splnením alebo spôsobom nahrádzajúcim splnenie

spôsobuje zánik ostatných závislých zmlúv, a to s obdobnými právnymi účinkami.

33. Podľa § 53 (1) Spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať ustanovenia, ktoré spôsobujú značnú
nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa (ďalej len
„neprijateľná podmienka“). To neplatí, ak ide o zmluvné podmienky, ktoré sa týkajú hlavného predmetu

plnenia a primeranosti ceny, ak tieto zmluvné podmienky sú vyjadrené určito, jasne a zrozumiteľne
alebo ak boli neprijateľné podmienky individuálne dojednané. (2) Za individuálne dojednané zmluvné
ustanovenia sa nepovažujú také, s ktorými mal spotrebiteľ možnosť oboznámiť sa pred podpisom
zmluvy, ak nemohol ovplyvniť ich obsah. (3) Ak obchodník nepreukáže opak, zmluvné ustanovenia
dohodnuté medzi obchodníkom a spotrebiteľom sa nepovažujú za individuálne dojednané.

34. Podľa § 101 Občianskeho zákonníka Pokiaľ nie je v ďalších ustanoveniach uvedené inak, premlčacia
doba je trojročná a plynie odo dňa, keď sa právo mohlo vykonať po prvý raz.

35. Podľa § 544 Občianskeho zákonníka (1) Ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej
povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj

keď oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda. (2) Zmluvnú pokutu možno
dojednať len písomne a v dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.
(3) Ustanovenia o zmluvnej pokute sa použijú aj na pokutu určenú pre porušenie zmluvnej povinnosti
právnym predpisom (penále).

36. Podľa § 545a Občianskeho zákonníka, neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť s
prihliadnutím na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti. Ak veriteľ nie je oprávnený požadovať
náhradu škody spôsobenej porušením povinnosti, na ktorú sa zmluvná pokuta vzťahuje, súd prihliadne
aj na výšku škody, ktorá porušením povinnosti vznikla, a na to, o koľko zmluvná pokuta presahuje rozsah
vzniknutej škody.

37. Na základe takto zisteného skutkového a právneho stavu súd právne uzatvára:

38. Nakoľko súd sa v tomto konaní zaoberal otázkou platnosti zmlúv o budúcich zmluvách ako
predbežnou otázkou, nejde o otázkou, ktorú nie je v tomto konaní oprávnený riešiť, preto súd zamietol

návrh žalovaného na prerušenie konania.

39. Zmluvy o budúcich kúpnych zmluvách sú zmluvami nadväzujúcimi na spotrebiteľskú zmluvu
uzatvorenú medzi dodávateľom- žalobcom a odberateľom – žalovaným o poskytnutí realitných služieb
(táto skutočnosť vyplýva zo zhodných tvrdení strán sporu v konaní 15C87/2021). Súd vychládal pritom

z toho, že žalobca 15C87/2021 v konaní tvrdil, že má živnosť na realitné služby, pričom žalobca aj
žalovaný zhodne tvrdili, že žalobca poskytol žalovanému službu smerujúcu k získaniu nehnuteľností-
pozemkov, keď ho pripravoval na spor so sestrou ohľadne darovaných pozemkov. Zároveň však bolo
v konaní preukázané, že žalovaný mal možnosť sa vopred so zmluvou o budúcej zmluve oboznámiť
a ustanovenia v nej boli individuálne dojednané (žalovaný mal čas na premyslenie, radil sa o zmluve

s dcérou a s právnikom), keďže nejde ani o formulárovú zmluvu. Preto nemožno hovoriť o neprijateľných
zmluvných podmienkach.

40. Zmluvné strany zároveň uzatvorili písomné zmluvy o budúcich zmluvách, ktorými sa dohodli, že
do uvedeného dátumu 15.12.2020 budúci predávajúci- žalovaný uzatvorí kúpne zmluvy, predmetom

ktorých má byť prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam- pozemkom. Táto zmluva obsahuje pritom
podstatné náležitosti kúpnych zmlúv, ktorých predmetom sú nehnuteľnosti- pozemky. Zo zmluvy je
zrejmý predmet prevodu s označením podľa katastrálneho zákona a aj cena nehnuteľností, podpis
budúceho predávajúceho je úradne overený. Zmluvy sú písomné.

41. Zmluva o budúcej zmluve je štandardný inštitút prejavu princípu autonómie vôle subjektov
súkromného práva. Nejde o samostatný zmluvný typ, ale o všeobecný inštitút, premetom ktorého je
samotná kontraktačná povinnosť osôb. Zmluva o budúcej zmluve tak obsahuje kontraktačný záväzok
t.j. povinnosť uzavrieť konkrétnu zmluvu typickú, či inominátnu. Uvedená kontraktačná povinnosť môžepodľa dikcie zmluvy o budúcej zmluve postihovať obe zmluvné strany, alebo podľa okolností len jenu
zo zmluvných strán, ako je tomu v tomto prípade- budúceho predávajúceho. Zákon pritom vyžaduje na
platnosť zmluvy o budúcej zmluve splnenie týchto obligatórnych náležitosti : písomná forma, stanovenie

lehoty, do ktorej má k uzavretiu budúcej zmluvy dôjsť a dojednanie podstatných náležitostí budúcej
zmluvy.

42. Napriek tvrdeniam žalovaného, v konaní 15C/87/2021 bolo preukázane znaleckým dokazovaním,
že pri uzatváraní zmlúv bol žalovaný plne spôsobilý na právne úkony. Z uvedeného dôvodu preto nejde

o neplatné zmluvy.

43. Porovnaním čestného prehlásenia žalobcu, kde tvrdil, že predmetné pozemky v kat. území D. I.
by sa v čase uzavretia zmluvy o uzavretí budúcej KZ (11.12.2019) dali odpredať (odpredali) za cenu
cca 4.000,- EUR so zmluvou o budúcej kúpnej zmluve na predmetné pozemky, kde bola dohodnutá
kúpna cena vo výške 563,92 eur, je na mieste záver, že šlo o neprimerane nízku kúpnu cenu (ktorá

prestavovala o niečo viac než 1 z trhovej ceny). Taktiež tvrdil, že v prípade spoluvlastníckych podielov
na pozemkoch nachádzajúcich sa v kat. úz. H., by sa predmetné pozemky v čase uzavretia zmluvy o
uzavretí budúcej KZ (11.12.2019) dali odpredať (odpredali) za cenu cca 3.850,- EUR, čo v porovnaní
s budúcou kúpnou zmluvou, kde bola dohodnutá kúpna cena 231,11 Euro je tiež neprimerane nízka
kúpna cena (ktorá 6% trhovej ceny).

44. Žalovaný zároveň v konaniach 24C87/2021 a 15C87/2021 tvrdil, že danom prípade šlo o úžeru.

45. Hrubý nepomer plnení dvoch zmluvných strán predstavuje v našom právnom poriadku súčasť
kvalifikačného kritéria úžery (v zmysle ustanovenia § 235 Trestného zákona), ku ktorému je však

nevyhnutné aj ďalšie kvalifikačné kritérium, a to „tieseň, neskúsenosť alebo rozumová slabosť alebo
niečie rozsušenie“. Úžerný úkon je neplatný priamo pre rozpor so zákonom (trestným zákonom). Na jeho
neplatnosť podľa občianskeho práva pritom nie je podstatné, či (ako je tomu v trestnom práve) existuje
aspoň nepriamy úmysel páchateľa, t.j. toho, kto pre seba získa úžerné plnenie alebo aspoň výhodu,
ale postačí objektívna existencia úžerných kritérií právneho úkonu. (Pozri príspevok JUDr. Petra Straku

„Pôžička - zabezpečovací prevod práva - dobré mravy“ v Bulletin slovenskej advokácie 7-8/2009)

46. Pre záver, že zmluva o prevode nehnuteľností predstavuje úžernícku zmluvu, je nevyhnutné
zistenie o naplnení objektívneho a (aspoň jedného) subjektívneho znaku úžery, ktoré sú v príčinnej
v súvislosti, ako aj zistenie, že konanie osoby profitujúcich z úžery bolo úmyselné, a to aspoň vo

forme nepriameho úmyslu (účastník profitujúcich z úžery vedel alebo musel vedieť, že druhá strana
je postihnutá okolnosťami uvedenými zhora a túto okolnosť využil); pôjde teda o konanie, ktoré
s prihliadnutím k okolnostiam prípadu a zistenému hrubému nepomeru vo vzájomnom plnení vytesňuje
akékoľvekúvahyotom,žesajednalooprejavbežného(štandardného)konaniaobvykléhopriuzatváraní
prevodnej zmluvy medzi uvážlivo konajúcimi osobami a súčasne nevnáša žiadne pochybnosti o tom,

že toto ich konanie v danom mieste a čase už prekročilo právidlá slušnosti a poctivosti, a teda v zmysle
ustanovenia § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka je v kolízii s dobrými mravmi. (Najvyšší súd preskúma
republiky spisová značka 30 Cdo 4665/2009)

47. V konaní bolo tak, ako je vyššie uvedené, preukázané, že dohodnutá budúca kúpna cena

za predmetné nehnuteľnosti bola neprimerane nízka. V konaní však žalovaný, aj keď to namietal,
neuniesol dôkazné bremeno v tom smere, že by bol v čase vykonania právneho úkonu postihnutý
niektorým z kritérií, za ktorých je možné konštatovať úžeru ako napríklad tieseň, neskúsenosť,
dôverčivosť ľahkomyseľnosť, či finančná závislosť a podobne. V rozhodnom čase žalovaný uzatváral
aj iné zmluvy a to dohody o náhrade za obmedzenie vlastníckeho práva medzi žalovaným a podielovými

spoluvlastníkmi pozemku nachádzajúceho sa v katastrálnom území H.- NDS a prijal od poskytovateľa
titulom náhrady za vecné bremeno 11 945,34 eur, čo je skutočnosť, ktorú žalovaný nepoprel. Samotné
predmetné pozemky žalovaný nadobudol prostredníctvom uzatvorenia kúpnej zmluvy so svojou tetou,
čo tiež konaní popreté nebolo, preto nie je možné konštatovať že bol neskúsený, príliš dôverčivý,
alebo ľahkomyseľný. Aj keď na svojom výsluchu v tomto konaní ako dôvod svojho rozrušenia uvádzal to,

že boli covid opatrenia a nevedel sa dostať k svojej matke, z objektívne všeobecne známej skutočnosti,
že prvé opatrenia proti šíreniu ochorenia Covid 19 boli prijaté až v marci 2020, kým predmetná zmluva
o budúcej zmluve bola spísaná v decembri 2019, je zrejmé, že zavreté inštitúcie nemohli byť dôvodom
rozrušenia žalovaného. Žiadne iné skutočnosti ktoré by prispeli k naplneniu inštitútu úžery žalovanýneuviedol. Žiadne ďalšie skutočnosti okrem nevyváženosti plnení neuviedol žalovaný ani v záverečnej
reči. Predmetnú zmluvu preto nemožno považovať za úžernícku.

48. Rozpor právneho úkonu s dobrými mravmi nemusí vyplývať iba z jeho obsahu, ale tiež z celkového
charakterudojednania-vzmyslezhrňujúcehozohľadneniaobsahu,pohnútkyaúčelu,pričomsúdôležité
predovšetkým všetky okolnosti, za ktorých bol právny úkon uzatvorený. Konštatovanie, že slobodne,
vážne a určito urobený právny úkon je z dôvodu nedovolenosti absolútne neplatný, je vo svojej
podstate hrubým zásahom do zmluvnej autonómie strán. Podľa konštantnej judikatúry Ústavného súdu

Českej republiky je autonómia vôle a slobodného individuálneho konania garantovaná na ústavnej
úrovni článkom 2 ods. 3 listiny či napríklad I. US 564/04, I. US 43/04, a podobne. Identický záver
možno postulovať podľa článku 2 ods. 3 Ústavy Slovenskej republiky. Zásah do zmluvnej autonómie
je preto potrebné vykladať reštriktívne a ústavne konformne. Ustálená judikatúra slovenského,
ako aj českého Ústavného súdu jednoznačne preferuje výklad právneho úkonu, ktorý podporuje jeho
platnosť.

49. V literatúre a judikatúre možno nájsť viaceré definície dobrých mravov. Podľa jednej definície ide
o základné, všeobecné uznávame a v spoločnosti panujúce morálne zásady, ktoré sa týkajú vzťahov
a konania medzi ľuďmi (subjektmi) (Svoboda, J. Občiansky zákonník. Komentár a súvisiace predpisy.
Piate vydanie. Bratislava: euro Union, 2005, strana 89) Najvyšší súd Slovenskej republiky definoval

dobré mravy ako obvyklé, poctivé a spravodlivé správanie sa, ktoré zodpovedá základným, v spoločnosti
prevládajúcim morálnym zásadám (R 5/2009).

50. Žalobca v konaní tvrdil, že neprimerane nízka cena, ktorá bola dohodnutá v zmluve o budúcej zmluve
za predmetné pozemky je odrazom toho, že žalovanému poskytol realitné služby v širšom slova zmysle

a to, že pre neho pripravoval excelovskej tabuľky - rešerš jeho pozemkov a radil mu vo výzvach, ktoré
mal zasielať svojej sestre ohľadom prevodov pozemkov. (Aj keď žalobca svoju výpoveď v tomto konaní
pozmenil oproti tej, ktorá bola uskutočnená v konaní 15C87/2024, súd má zato, že ide z jeho strany
o snahu o vylúčenie účinkov spotrebiteľského práva, preto v neskoršej výpovedi v tomto konaní popieral
poskytnutie služieb žalovanému, čo ale súd vyhodnotil ako nedôveryhodnú špekuláciu). V kontexte

uvedeného, aj keď ide o neštandardný spôsob odplaty, nemožno konštatovať, že by suma 3436,08 euro
a suma 3582,89 euro o ktorú všeobecná cena pozemku zistená v tomto konaní čestným vyhlásením
žalobcu a dohodnutou budúcou kúpnou cenou predstavovala hodnotu, ktorá by vzhľadom na poskytnuté
služby zo strany žalobcu žalovanému mala byť v extrémnom nepomere. Súdu je pritom známe z iných
konaní, že žalobca sa zaoberá prevodmi pozemkov na komerčnej báze. Zo stanovísk strán sporu

pritom vyplýva aj to, že žalovaný bol s touto skutočnosťou minimálne uzrozumený. Na druhej strane
je to práve žalovaný ktorý za poskytnuté služby nepredpokladal žiadnu odplatu vo vzťahu k žalobcovi.
Takýto postoj sa súdu nejaví ako zodpovedajúci realite. Pokiaľ žalovaný v konaní poukazoval na to,
že cena za služby poskytnuté žalobcom bola uhradená prostredníctvom právneho zástupcu JUDr.
Feciľaka, ktorý žalovanému vystavil faktúru za právne služby č. 07/2020 z 12.1.2020, tak táto vyplývala

zo zmluvy o poskytovaní právnych služieb zo dňa 12.04.2019 predloženej žalovaným v konaní 19C
25/2023 a týkala sa právnej veci vrátenia daru žalovanému zo strany jeho sestry J. D. F. a určenia
vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam nachádzajúcim sa v katastrálnom území Dulová Ves. JUDr.
Feciľak žalovaného zastupoval v konaní 10C/29/2019, preto nemožno tieto trovy konania stotožňovať
so službami poskytovanými žalobcom.

51. Súdu je bližšia teória aplikácie práva oproti teórii zneplatňovania právnych úkonov. Už v starom
Ríme možno vysledovať zásadu „favor contractus“ - zmluva sa má považovať za platnú, pokiaľ je to
čo i len trochu je možné. Táto cesta je bližšia princípom právnej istoty, predvídateľnosti, atď. Teda,
ak je tu možnosť dvoch výkladov, z ktorých jeden ponecháva právny úkon aspoň v určitej podobe

platnosti a druhý ho úplne zneplatňuje, potom má prednosť ten výklad, ktorý podporuje aspoň čiastočnú
platnosť. Súd zvýrazňuje „pokiaľ je to možné“, pretože len čo sú zistené také skutočnosti, ktoré z
dôležitého záujmu spoločnosti odôvodňujú neplatnosť celého právneho úkonu, neprichádza do úvahy
teória zachovania aspoň čiastočnej platnosti právneho úkonu. (obdobne rozsudok Krajského súdu
v Prešove sp. zn. 3Co/67/2008 zo dňa 10.12.2008)

52. Vzhľadom na uvedené preto súd má zato, že Zmluvy o budúcich kúpnych zmluvách sú platnými
právnymi úkonmi.53. Súd sa zaoberal vznesenou námietkou premlčania. Predmetom nároku je peňažné plnenie- zmluvná
pokuta. Právo na uplatnenie tohto peňažného plnenia sa prvý raz mohlo uplatniť potom, čo uplynula
lehota dohodnutá zmluvnými stranami na uzatvorenie kúpnych zmlúv a teda 16.12.2020. Žaloba v tejto

veci bola súdu doručená 30.12.2022 a teda v zákonnej 3 ročnej premlčacej lehote. Nedošlo tak
k premlčaniu pohľadávky- nároku na zmluvnú pokutu.

54. Zmluvná pokuta je jedným z inštitútov zabezpečenia záväzkov. Má akcesorickú povahu. Zmluvná
pokuta je zmluvou určená peňažná suma, ktorú je dlžník povinný zaplatiť veriteľovi alebo veriteľ

dlžníkovi, ak dôjde k porušeniu povinností, ktoré na seba zmluvou prevzali, a to aj vtedy, keď
porušením povinnosti veriteľovi alebo dlžníkovi žiadna škoda nevznikla. Zaplatením zmluvnej pokuty sa
účastník zmluvy svojho záväzku nezbaví. Jej funkcia spočíva v hrozbe majetkovou sankciou dlžníkovi
v prípade, keď záväzok nesplní riadne a včas a tým má viesť dlžníka k včasnému a riadnemu plneniu
záväzku.

55. Pokiaľ ide o funkcie zmluvnej pokuty, zmluvná pokuta v prvom rade plní prevenčnú (zabezpečovaciu)
funkciu (čelí porušeniu povinnosti), ďalej plní reparačnú (uhradzovaciu) funkciu a konečne sankčnú
funkciu (predstavuje sankciu pre toho, kto porušil povinnosť). Zabezpečovaciu funkciu plní zmluvná
pokuta len tým, že hrozba majetkovej sankcie popoháňa dlžníka, aby včas a riadne splnil zmluvnú
povinnosť. Dohoda o zmluvnej pokute má povahu dohody o paušalizovanej náhrade škody (veriteľ

nemusípreukazovať,čimuškodavznikla,anito,ževzniklavurčitejvýške).Zmluvnápokutamánapokon
povahu pokuty (penále), ak bola dohovorená pre prípad nedodržania času alebo miesta splnenia, lebo
ju možno požadovať aj vedľa zmluvného plnenia (§ 545 ods. 1 OZ).

56. Pri preskúmaní platnosti dojednania o zmluvnej pokute z hľadiska dobrých mravov bolo nutné

zvážiť jej funkciu, a to tak prevenčnú, uhradzovaciu a sankčnú. V súvislosti s výškou zmluvnej
pokuty je rovnako potrebné vyhodnotiť, aby pokuta zahŕňala všetky prípadné škody, ktoré
možno rozumne v danom konkrétnom vzťahu s porušením určitej povinnosti očakávať a tiež musí
mať dostatočnú, nie však prehnanú motivačnú výšku. Iba zmluvná pokuta, ktorej výška výrazne
prevyšuje výšku skutočne vzniknutej škody, je neprimeraná a pre rozpor s dobrými mravmi neplatná. Vo

vzťahu k primeranosti zmluvnej pokuty súd musí prihliadať najmä na jej účel, na okolnosti, za ktorých
sa dojednala, k charakteru, prípadne hodnote zabezpečeného záväzku, tiež k vzájomnému pomeru
hodnoty hlavného záväzku a zmluvnej pokuty a pod. Pritom primeranosť výšky zmluvnej pokuty je
potrebné posudzovať z hľadiska zabezpečenej povinnosti (porovnaj rozhodnutia NS SR z 28.04.2011
sp. zn. 33Cdo/4986/2009a z 30.01.2012 sp. zn. 33Cdo/4932/2010)

57. Súd má pri primeranom znížení zmluvnej pokuty prihliadať na hodnotu a význam zabezpečovanej
povinnosti. Určenie hodnoty zabezpečenej povinnosti záleží od toho, či predmetom plnenia je plnenie
peňažnej alebo nepeňažnej povahy. V prípade peňažného plnenia je výška plnenia vyčíslená v zmluve
a v prípade nepeňažného plnenia sa vychádza z významu tohto plnenia pre celý záväzok a ak ide o

plnenie, ktoré má majetkovú hodnotu, tak zo všeobecnej (trhovej) ceny tohto plnenia.

58. Význam povinnosti, ktorú dlžník nesplnil, súd posúdi vzhľadom na všetky okolnosti a s prihliadnutím
na celkovú hodnotu záväzku. Jedným z hľadísk, ktoré súd zoberie do úvahy, je výška možnej škody,
ktorá by v prípade porušenia povinnosti dlžníka zabezpečenej zmluvnou pokutou mohla vzniknúť. Výška

zmluvnej pokuty bude neprimeraná, ak vzhľadom na povahu a rozsah plnenia povinnosti zabezpečenej
zmluvnou pokutou vôbec nehrozí vznik škody z porušenia povinnosti v rozsahu zodpovedajúcom výške
zmluvnej pokuty. V takom prípade súd môže znížiť zmluvnú pokutu až na výšku, ktorá bude zodpovedať
možnosti vzniku takej škody.

59. V tomto prípade žalobcovi neuzatvorením kúpnych zmlúv zo strany žalovaného nevznikla žiadna
škoda. Žalobca pritom takúto skutočnosť (vznik škody ani netvrdil). Predmetom hlavného plnenia
žalovaného malo byť nepeňažné plnenie- vlastníckeho právo k nehnuteľnostiam alebo ich podielom
v celkovej trhovej hodnote (tvrdenej žalobcom a žalovaným nepopretej) 7850 euro. Celková hodnota
záväzku vyjadrená v hodnote kúpnych cien bola 795,03 euro. Žalobca pritom ani len netvrdil, že by

hodnotapredmetnýchpozemkovvpriebehukonaniaklesla.Pretomásúzato,ževsúvislostisporušením
povinnosti žalovaného uzavrieť kúpne zmluvy žalobcovi škoda nevznikla a ani nemohla vzniknúť.
Spôsob výpočtu škody žalovaným v čestnom vyhlásení je potrené odmietnuť. Škoda je reálna majetkováujma vzniknutá poškodenému, ktorá z jeho majetku ušla v príčinnej súvislosti s porušením povinnosti
škodcu.

60. Vzhľadom na uvedené vzal súd do úvahy, že ak žalobca súhlasil s predmetnou formou úhrady
za svoje služby žalovanému, musel počítať s istou mierou rizika. Súdu nebola preukázaná žiadna
škoda a podľa úvahy súdu ani žiadna škoda žalobcovi nemohla vzniknúť. Je namieste konštatovať, že
zmluvná pokuta vo výške spolu 50.000 euro dohodnutá pri porušení záväzku v trhovej hodnote 7850
euro (zmluvná pokuta predstavuje 636,84% z tejto sumy), za ktorý je navyše dohodnutá odplata 793,03

(zmluvná pokuta predstavuje 6304,93% z tejto sumy) euro je hrubo neprimeraná a je v rozpore s dobrými
mravmi. Ide o zmluvnú pokutu, ktorej výška výrazne prevyšuje výšku prípadne možnej vzniknutej škody
a zároveň hodnotu predmetu plnenia, je preto neprimeraná a pre rozpor s dobrými mravmi neplatná.

61. Dohodu o zmluvnej pokute v rámci zmlúv o budúcich zmluvách teda súd vyhodnotil ako neplatnú
pre rozpor s dobrými mravmi a preto návrh žalobcu zamietol.

62. Nakoľko žalobcovi nevznikol nárok na zmluvnú pokutu, súd sa už nezaoberal nárokom žalobcu na
úroky z omeškania z nej.

63. Podľa § 255 odsek 1 zákona č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový poriadok, súd prizná strane náhradu

trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

64. O nároku na náhradu trov konania bolo rozhodnuté podľa § 255 odsek 1 Civilného sporového
poriadku a plne úspešnému žalovanému bol priznaný nárok na náhradu trov konania voči žalobcovi v
rozsahu 100%.

65. O výške náhrady trov konania bude rozhodnuté samostatným uznesením po právoplatnosti tohto
rozsudku.

66. Preto bolo potrebné rozhodnúť tak, ako je uvedené vo výroku tohto rozsudku.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní od jeho doručenia na Okresný súd Prešov.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach podania (§ 127 ods. 1 CSP) uviesť, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za
nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). (§ 363 CSP).
Odvolanie proti rozsudku možno odôvodniť len tým, že:
a) neboli splnené procesné podmienky,

b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,

f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. (§ 365 ods.1
CSP).

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie. (§ 366 CSP).

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie
odvolania. (§ 364 CSP). Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len

do uplynutia lehoty na podanie odvolania. (§ 365 ods. 3 CSP). Žalobu nemožno v odvolacom konaní
meniť a nemožno uplatniť práva voči žalobcovi vzájomnou žalobou. (§ 371 a § 372 CSP). Ak povinný
dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh na vykonanie
exekúcie podľa Exekučného poriadku.