Rozsudok – Nájomná zmluva ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Thursday, August 27, 2025

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 4Co/72/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6119305769
Dátum vydania rozhodnutia: 27. 08. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Ingrid Degmová Pospíšilová

ECLI: ECLI:SK:KSBA:2025:6119305769.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu Mgr. Ingrid Degmovej Pospíšilovej

a sudcov JUDr. Valérie Kleinovej, st. a JUDr. Anny Kašajovej v spore žalobkyne: N.. A. X., nar.
XX.XX.XXXX, G. Y. X, E., zastúpená zast. MINAT Law s. r. o., so sídlom Prievozská 6A, Bratislava,
IČO: 53 204 786, proti žalovanej: Q.. H. Á., nar. XX.XX.XXXX, R. XX, E., zastúpená Adv. kanc. Mgr.
Gabriela Nováková s.r.o., Nemesszegská 6575/35, Dunajská Streda, o zaplatenie 13.722,62 Eur s
príslušenstvom, na odvolanie žalovanej proti rozsudku Okresného súdu Bratislava II zo dňa 12. februára
2021 č. k. 21C/69/2019-207 v spojení s opravným uznesením Mestského súdu Bratislava IV zo dňa 21.
mája 2024 č. k. 21C/69/2019-268 takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutých vyhovujúcich výrokoch I., II., III., IV. a v
napadnutom výroku VI. o nároku na náhradu trov konania v spojení s opravným uznesením súdu prvej
inštancie p o t v r d z u j e .

Žalobkyni nárok na náhradu trov odvolacieho konania n e p r i z n á v a .

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie uložil žalovanej povinnosť zaplatiť žalobkyni sumu
5.758,61 eur do troch dní od jeho právoplatnosti, taktiež povinnosť zaplatiť jej zmluvnú pokutu vo výške
0,03% denne zo sumy 1.500 eur od 16.110.2018 do zaplatenia, ďalej zmluvnú pokutu vo výške 0,03%

denne zo sumy 2000 eur od 29.07.2018 do zaplatenia a zmluvnú pokutu vo výške 003% denne od
29.08.2018 do zaplatenia, všetko titulom dlžného nájomného za nájom rodinného domu, vo zvyšku
žalobu žalobkyne o zaplatenie dlžného nájomného zamietol a žiadnej zo strán nepriznal právo na
náhradu trov konania.

2. Vychádzal zo žaloby, ktorou sa žalobkyňa od žalovanej domáhala zaplatenia dlžného nájomného vo
výške 12.720,- Eur, vyčíslenej zmluvnej pokuty vo výške 375,98 Eur, ďalej zmluvnej pokuty vo výške

0,03 % denne zo sumy 12.720,- Eur od 29.08.2018 do zaplatenia, vyčísleného poplatku z omeškania
vo výške 626,64 Eur a poplatku z omeškania vo výške 0,5 % (0,05 %) denne zo sumy 12.720,- Eur od
29.08.2018 do zaplatenia spolu s náhradou trov konania.

3. Žalobu odôvodnila tým, že so žalovanou ako nájomcom uzavrela dňa 29.09.2017 nájomnú zmluvu,
predmetom ktorej bol nájom nehnuteľnosti evidovanej na LV č. 7189, k. ú. C. N., obec: E. - mestská časť
C. N., okres E. Q., rodinný dom súp. č. XXXX a pozemkov reg. „C“, parc. č. XXXX/X záhrady o výmere

522 m2, reg. „C“, parc. č. XXXX/X záhrady o výmere 501 m2, reg. „C“, parc. č. XXXX/X záhrady o výmere
17 m2, reg. „C“, parc. č. XXXX/XX záhrady o výmere 87 m2 a reg. „C“, parc. č. XXXX/XX zastavané
plochy a nádvoria o výmere 287 m2 (ďalej len „rodinný dom“). Nájomná zmluva medzi stranami zaniklaku dňu 30.09.2018. Ku dňu zániku nájomnej zmluvy, t. j. do 30.09.2018 bola žalovaná povinná uhradiť
nájomné za rok 2018 v celkovej výške 22.500,- Eur:
- dňa 28.12.2017 splatné nájomné za mesiac január 2018 vo výške 2.500,- Eur,

- dňa 28.01.2018 splatné nájomné za mesiac február 2018 vo výške 2.500,- Eur,
- dňa 28.02.2018 splatné nájomné za mesiac marec 2018 vo výške 2.500,- Eur,
- dňa 28.03.2018 splatné nájomné za mesiac apríl 2018 vo výške 2.500,- Eur,
- dňa 28.04.2018 splatné nájomné za mesiac máj 2018 vo výške 2.500,- Eur,
- dňa 28.05.2018 splatné nájomné za mesiac jún 2018 vo výške 2.500,- Eur,

- dňa 28.06.2018 splatné nájomné za mesiac júl 2018 vo výške 2.500,- Eur,
- dňa 28.07.2018 splatné nájomné za mesiac august 2018 vo výške 2.500,- Eur,
- dňa 28.08.2018 splatné nájomné za mesiac september 2018 vo výške 2.500,- Eur. Žalobkyňa ako
prenajímateľka eviduje zaplatené nájomné za rok 2018 len vo výške 9.780,- Eur. Zo strany žalovanej
došlo k nasledovným čiastkovým úhradám dohodnutého nájomného:
- dňa 14.02.2018 uhradila sumu vo výške 2.000,- Eur,

- dňa 01.03.2018 uhradila sumu vo výške 2.000,- Eur,
- dňa 28.03.2018 uhradila sumu vo výške 2.000,- Eur,
- dňa 16.05.2018 uhradila sumu vo výške 1.780,- Eur,
- dňa 31.05.2018 uhradila sumu vo výške 2.000,- Eur.
Žalobkyňa teda eviduje dlžnú pohľadávku na splatnom nájomnom za rok 2018 vo výške 12.720,- Eur

(22.500,- Eur mínus 9.780,- Eur = 12.720,- Eur). V prípade riadneho a včasného neuhrádzania zmluvne
dohodnutého nájomného je žalovaná povinná v zmysle zmluvného ustanovenia článku V. odseku 5
nájomnej zmluvy zaplatiť žalobkyni ako prenajímateľovi zmluvnú pokutu vo výške 0,03 % z dlžnej
sumy nájomného, a to za každý aj začatý deň omeškania. Zmluvná pokuta po zohľadnení jednotlivých
čiastkových úhrad dlžného nájomného žalovanou je vo výške 375,98 Eur a pozostáva z:

- zmluvná pokuta vo výške 0,03 % denne zo sumy 2.500,- Eur od 29.12.2017 do 28.01.2018, t. j. 22,50
Eur
- zmluvná pokuta vo výške 0,03 % denne zo sumy 5.000,- Eur od 29.01.2018 do
14.02.2018, t. j. 24,- Eur
- zmluvná pokuta vo výške 0,03 % denne zo sumy 3.000,- Eur od 15.02.2018 do

28.02.2018, t. j. 11,70 Eur
- zmluvná pokuta vo výške 0,03 % denne zo sumy 5.500,- Eur od 01.03.2018 do
01.03.2018, t. j. 0,- Eur
- zmluvná pokuta vo výške 0,03 % denne zo sumy 3.500,- Eur od 02.03.2018 do 28.03.2018, t. j. 27,30
Eur

- zmluvná pokuta vo výške 0,03 % denne zo sumy 4.000,- Eur od 29.03.2018 do 28.04.2018, t. j. 36,- Eur
- zmluvná pokuta vo výške 0,03 % denne zo sumy 6.500,- Eur od 29.04.2018 do 16.05.2018, t. j. 33,15
Eur
- zmluvná pokuta vo výške 0,03 % denne zo sumy 4.720,- Eur od 17.05.2018 do 28.05.2018, t. j. 15,58
Eur

- zmluvná pokuta vo výške 0,03 % denne zo sumy 7.220,- Eur od 29.05.2018 do 31.05.2018, t. j. 4,33 Eur
- zmluvná pokuta vo výške 0,03 % denne zo sumy 5.220,- Eur od 01.06.2018 do 28.06.2018, t. j. 42,28
Eur
- zmluvná pokuta vo výške 0,03 % denne zo sumy 7.720,- Eur od 29.06.2018 do 28.07.2018, t. j. 67,16
Eur

- zmluvná pokuta vo výške 0,03 % denne zo sumy 10.220,- Eur od 29.07.2018 do 28.08.2018, t. j. 91,98
Eur
- zmluvná pokuta vo výške 0,03 % denne zo sumy 12.720,- Eur od 29.08.2018 do zaplatenia.
Žalobkyňa taktiež požaduje aj poplatok z omeškania, ktorého výšku ustanovuje vykonávací právny
predpis - 0,5 promile dlžnej sumy za každý jeden deň omeškania. Poplatok z omeškania po zohľadnení

jednotlivých čiastkových úhrad dlžného nájomného žalovanou je vo výške 626,64 Eur a pozostáva z:
- poplatok z omeškania vo výške 0,05 % denne zo sumy 2.500,- Eur od 29.12.2017 do 28.01.2018, t.
j. 37,50 Eur
- poplatok z omeškania vo výške 0,05 % denne zo sumy 5.000,- Eur od 29.01.2018 do 14.02.2018, t.
j. 40,- Eur

- poplatok z omeškania vo výške 0,05 % denne zo sumy 3.000,- Eur od 15.02.2018 do 28.02.2018, t.
j. 19,50 Eur
- poplatok z omeškania vo výške 0,05 % denne zo sumy 5.500,- Eur od 01.03.2018 do 01.03.2018, t.
j. 0,- Eur- poplatok z omeškania vo výške 0,05 % d enne zo sumy 3.500,- Eur od 02.03.2018 do 28.03.2018,
t. j. 45,50 Eur
- poplatok z omeškania vo výške 0,05 % denne zo sumy 4.000,- Eur od 29.03.2018 do 28.04.2018, t.

j. 60,- Eur
- poplatok z omeškania vo výške 0,05 % denne zo sumy 6.500,- Eur od 29.04.2018 do 16.05.2018, t.
j. 55,25 Eur
- poplatok z omeškania vo výške 0,05 % denne zo sumy 4.720,- Eur od 17.05.2018 do 28.05.2018, t.
j. 25,96 Eur

- poplatok z omeškania vo výške 0,05 % denne zo sumy 7.220,- Eur od 29.05.2018 do 31.05.2018, t.
j. 7,22 Eur
- poplatok z omeškania vo výške 0,05 % denne zo sumy 5.220,- Eur od 01.06.2018 do 28.06.2018, t.
j. 70,47 Eur
- poplatok z omeškania vo výške 0,05 % denne zo sumy 7.720,- Eur od 29.06.2018 do 28.07.2018, t.
j. 111,94 Eur

- poplatok z omeškania vo výške 0,05 % denne zo sumy 10.220,- Eur od 29.07.2018 do 28.08.2018,
t. j. 153,30 Eur
- poplatok z omeškania vo výške 0,05 % denne zo sumy 12.720,- Eur od 29.08.2018 do zaplatenia.

4. Žalovaná so žalobou nesúhlasila a uviedla, že rodinný dom jej žalobkyňa prenajala v nefunkčnom a

dezolátnom stave. O tom, v akom stave sa nehnuteľnosť nachádza, mala pritom vedomosť a napriek
tomu to zatajila. Dôvodom toho, že žalobkyňa nehnuteľnosť nevedela dlhodobo prenajať bol práve
havarijný stav. Pritom si bola vedomá toho, že spolu so žalovanou budú bývať v nehnuteľnosti aj
jej maloleté deti, ktoré môžu byť takýmto stavom ohrozené. Rodinný dom bol navlhčený, čo bolo
viditeľné na strope v obývačke, na stene chodby a obývačky, v kuchyni a na celom 1. poschodí. Po

nasťahovaní sa však zistili ďalšie, veľmi závažné skutočnosti, ktoré bránili riadnemu a nerušenému
užívaniu nehnuteľnosti. Navlhčenie nehnuteľnosti žalovaná považovala za odstrániteľnú kozmetickú
chybu, avšak nepredpokladala, že pôvod navlhčenia stien v dome tkvie v problémoch rozvodov vody a
rozvodov ústredného kúrenia. Od počiatku bol problém s kotlom. Dňa 28.09.2017 bol kotol BUDERUS
opravovaný, kedy v ňom boli vymenené súčiastky: ovládacia jednotka MEC 2, výmena piestu ventilu.

Následne dňa 30.09.2017 boli v zmysle servisného protokolu vymenené ďalšie súčiastky. Už počas
októbra2017bolproblémskotlomasúčasneajsbazénom,pretobolažalovanánútenávolaťservisného
technika 6-7 krát počas 2 týždňov. Servisný technik následne navrhol celkovú výmenu kotla v dome.
Počas servisného zásahu bolo potrebné vždy dopustiť vodu do kotla, a tým pádom bol vždy problém s
teplou vodou ako aj s bazénom. Pri podpise zmluvy žalovaná dostala od žalobkyne priamy telefonicky

kontakt na servisného technika bazéna a kotla aby sa v prípade potreby obrátila priamo na nich.
Dňa 05.10.2017, 06.10.2017, 06.11.2017, 11.11.2017, 23.11.2017 boli realizované servisné zásahy
týkajúce sa bazéna, pričom tieto náklady hradila žalovaná. Po uvedených úkonoch však bazén nebol
v užívaniaschopnom stave. Bazenár (servisný technik) ďalej nevidel dôvod na riešenie problémov
opakovanými výjazdmi, keďže všetky závady súviseli s kotlom. Všetky problémy, ktoré bránili v riadnom

užívaní rodinného domu boli žalobkyňou zamlčané, navyše všetky potrebné úkony k zabezpečeniu
opráv museli byť vykonané žalovanou, a to všetko napriek tomu, že žalobkyňa bola vždy o všetkom
informovaná, ale v rozpore s nájomnou zmluvou nikdy neriešila potrebného servisného technika a
nikdy sa osobne v rodinnom dome neobjavila. Medzi ďalšie faktory, ktoré bránili riadnemu užívaniu
nehnuteľnosti na začiatku vykurovacieho obdobia - október, november 2017 boli poškodené radiátory -

termohlavice na 1. poschodí v dvoch spálňach, kde namontované termohlavice regulácie kúrenia boli
nefunkčné a ešte z nich tiekla voda priamo do miestnosti. V nehnuteľnosti bola počas zimy teplota len
okolo 14 - 16 °C, pričom nezávislý kúrenár žalovanej oznámil, že výmena kotla je nutnosťou, pokazené
je aj čerpadlo, a preto sú v izbách na poschodí studené radiátory. Nakoľko o poruche vykurovacieho
systému a kotla žalovaná nemala vedomosť a išlo o zimné obdobie, snažila sa vyriešiť havarijný

stav aspoň vykurovaním dvoma krbmi. Keď sa v krboch zakúrilo, zistili, že aj krby sú nefunkčné,
nemali dobré odvetrávanie a dym sa vracal späť do miestností, vplyvom čoho bolo všetko zadymené.
Žalobkyňa na všetky potrebné opravy reagovala tak, že nemieni do domu investovať a nemá na to
finančné prostriedky. O vykonanie opráv tak nemala žiaden záujem, všetky uvedené výmeny si musela
žalovaná zabezpečiť na svoje náklady, samozrejme so súhlasom žalobkyne, ktorá síce čiastočne alebo

celkovo uznala a nájom znížila počas mesiacov 10, 11, 12/2017. Následne už na písomné informácie
nereagovala. Nájomné sa potom uhrádzalo nasledovne: za február dňa 14.02.2018 vo výške 2.000,-
Eur (úhrada z účtu bola vykonaná dňa 13.2.2018), za marec dňa 01.03.2018 vo výške 2.000,- Eur
(úhrada z účtu bola vykonaná dňa 28.02.2018), za apríl dňa 28.03.2018 vo výške 2.000,- Eur (úhradavykonaná dňa 27.03.2018), za máj dňa 16.05.2018 vo výške 1.780,- Eur + 220,- Eur započítané
na výmenu žhaviča (úhrada dňa 15.05.2018), za jún dňa 31.05.2018 vo výške 2.000,- Eur (úhrada
dňa 30.05.2018), za júl 2.000,- Eur - zahrnutá kaucia vo výške 2.500,- Eur a za august 500,- Eur

(zostatok z kaucie 2.500,- Eur). Napriek tomu, že žalovaná si u žalobkyni uplatnila zľavu na nájomnom,
nakoľko naďalej pretrvával havarijný stav, žalobkyňa sa už neozvala, prípadne pokiaľ áno, vždy len kvôli
úhrade nájomného. Z uvedeného dôvodu žalovaná aj naďalej uhrádzala nájom vo výške 2.000 Eur,-
na základe vzájomnej dohody z 2017. Žalobkyňa podstatným spôsobom porušila zmluvné podmienky,
čo aj akceptovala, nakoľko súhlasila s odstúpením od zmluvy z dôvodu opakovaného porušovania

nájomnej zmluvy, ktoré jej bolo odoslané advokátskou kanceláriou. Z uvedeného vyplýva aj termín
ukončenia nájmu k 30.09.2018, pričom hlavným dôvodom na ukončenie zmluvy bola skutočnosť, že
sa blíži vykurovacia sezóna a žalobkyňa nemala žiadnu snahu riešiť vážne nedostatky, na ktoré bola
viacnásobne upozorňovaná.

5. Na pojednávaní súdu prvej inštancie žalobkyňa argumentovala, že koncom mája 2018 bola z jej strany

žalovanej doručovaná výpoveď z nájmu. Bolo to pri príležitosti, keď prišla na ohliadku nehnuteľnosti
aj s potenciálnymi kupujúcim. Žalobkyňa si uplatňuje zmeškané nájomné od roku 2018, nakoľko sa
zmierila s tým, že v roku 2017 boli zo strany žalovanej uhrádzané finančné prostriedky na opravu
nehnuteľnosti - tieto výdavky na opravu nehnuteľnosti si potom započítavala na nájomné. Pokiaľ ide
o rok 2018, žalovanej neboli poskytnuté žiadne zľavy na nájom. Na pojednávaní žalovaná poukázala

na to, že už v decembri 2017 bola požiadavka na zníženie nájomného, ktorá bola odsúhlasená zo
strany prenajímateľa. Rovnako tým, že pretrvávali problémy, žalovaná oznámila a navrhla aby bolo
odpustené nájomné za mesiac január, keďže nehnuteľnosť bola neobývateľná. Pokiaľ ide o skutočnosť,
že nájomné bolo od januára roku 2018 dohodnuté v sume 2.000,- Eur mesačne, toto bolo dohodnuté
telefonicky s prenajímateľkou. Žalovaná zaplatila celkovo za rok 2018 nájomné vo výške 9.780,- Eur

s tým, že v septembri 2017 zaplatila aj kauciu 2.500,- Eur. Na ďalšom pojednávaní žalobkyňa uviedla,
že ide starší dom, nie je vymaľovaný a preto žalovanej odpustila časť nájomného, jedno mesačné
nájomné vo výške 2.500,- Eur. Pokiaľ ide o kotol, tento bol funkčný a je funkčný doposiaľ. Žalobkyňa
nemala žiadnu vedomosť o tom, že kotol je poškodený, resp. je na ňom nejaká porucha. Každý rok
pred zimnou sezónou sa vykonávala revízia kotla a tak to bolo aj v roku 2017. Žalobkyňa vedela, že je

potrebné vymeniť radiátor pri bazéne, čo však vedela práve od žalovanej. V čase, keď sa uzatvárala
nájomnázmluva,boltentoradiátorvporiadku.Preduzavretímnájomnejzmluvysožalovanouboldompo
ukončení nájmu jednej americkej rodiny približne dva roky neobývaný. Žalobkyňa však na dom chodila,
kúrila tam v zime, robila tam bežnú údržbu. Je pravdou, že v januári roku 2018 od žalovanej dostala
návrh na zníženie nájomného na 2.000,- Eur s tým, že dom nespĺňa jej očakávania. S takýmto návrhom

nesúhlasila, ale keďže mala záujem, aby sa nájom čím prv skončil, ani to nerozporovala. Nakoniec sa
rozhodla,žedážalovanejvýpoveďznájmu,aletútojejnebolomožnédoručiť.Nakoniecvýpoveďznájmu
doručila žalovanej osobne v máji 2018. Žalovaná však bývala v dome až do konca septembra 2018.
Posledná úhrada nájomného bola 31.05.2018 vo výške 2.000,- Eur. Žalovaná na tomto pojednávaní
uviedla, že potom, čo bola podpísaná nájomná zmluva a preberací protokol, žalobkyňa vedela o tom,

že na kotly nebola spravená revízia, ktorá mala byť spravená v najbližších dňoch. Pán, ktorý tam chodil
robiť revíziu potvrdil, že kotol nie je v poriadku, bolo potrebné meniť čidlá a v revíznom protokole je
uvedené, čo všetko bolo potrebné na kotly meniť a existuje o tom aj faktúra. Od kedy sa do domu
nasťahovali až do konca mája, napriek tomu, že žalobkyňu upozorňovali na nedostatky, sa na dome ani
raz neukázala. Jej jediná reakcia bola, že dajte to opraviť a ona to preplatí. Od januára 2018 žalovaná

platila nájomné vo výške 2.000,- Eur a to na základe ústnej dohody so žalobkyňou spred Silvestra
2017. V januári 2018 preto žalovaná zaplatila 2.000,- Eur s tým, že kúrenie bolo stále nefunkčné. Vo
februári zaplatila 2.000,- Eur, marec 2.000,- Eur, apríl 2.000,- Eur a v máji 1.780,- Eur. Okrem toho
zaplatila výmenu žhavičov kotla vo výške 226,- Eur. Dňa 31.05.2018 zaplatila ešte raz 2.000,- Eur,
okrem toho mala žalobkyňa k dispozícii kauciu vo výške 2.500,- Eur. Záverečnou rečou žalovaná

uzavrela, že žalobkyňa si bola vedomá svojej povinnosti, napriek tomu konala v rozpore s nájomnou
zmluvou. Na pojednávaní žalobkyňa uviedla, že dom bol dva roky neobývaný a nemala vedomosť ani o
stave bazéna. Pokiaľ by sa vykonávali riadne všetky opravy, nedochádzalo by k takým poruchám, kvôli
ktorým bolo nutné vykonať opravy. Žalobkyňa rovnako potvrdila, že v januári 2018 dostala od žalovanej
návrh na zníženie nájomného na 2.000,- Eur, ktoré nerozporovala, čo znamená, že s tým konkludentne

súhlasila. Z uvedeného dôvodu boli v roku 2018 uhrádzané splátky vo výške 2.000,- Eur. Žalovaná si
uplatnila právo na poskytnutie zľavy z nájomného bez zbytočného odkladu, teda plnenie nájomného
vo výške 2.000,- Eur mesačne nebolo plnením v rozpore s nájomnou zmluvou. Z uvedeného dôvodu
uhradila dňa 13.02.2018 nájomné 2.000,- Eur, dňa 28.02.2018 nájomné 2.000,- Eur, dňa 27.03.2018nájomné 2.000,- Eur, dňa 15.05.2018 nájomné 1.780,- Eur + 220,- Eur započítaná výmena žhaviča
a dňa 30.05.2018 nájomné 2.000,- Eur. Kaucia bola vo výške 2.500,- Eur. Spolu teda 12.500,- Eur.
Po tom, čo všetky výzvy adresované žalobkyni boli bezvýsledné a nedošlo z jej strany k náprave,

sa jej v zastúpení advokátskou kanceláriou HMG LEGAL, s.r.o. doručilo Odstúpenie od nájomnej
zmluvy zo dňa 29.09.2017. V uvedenom odstúpení boli presne špecifikované dôvody odstúpenia.
Odstúpenie od nájomnej zmluvy bolo adresované advokátskej kancelárii HMG LEGAL, s.r.o. z toho
dôvodu, že žalobkyňa žalovanej prostredníctvom mailovej komunikácie oznámila, že od 02.03.2018
bude s ňou komunikovať len cez právnikov a dňa 30.05.2018 jej oznámila aj mailovú adresu, kde sa má

obracať v súvislosti s uzatvoreným právnym vzťahom. Záverečnou rečou žalobkyňa uzavrela, že výška
mesačného nájomného za toto obdobie bola sporovými stranami dohodnutá na 2.500,- Eur, pričom
podľa čl. V., bod 1. nájomnej zmluvy „Nájomca je povinný platiť Prenajímateľovi mesačné nájomné
vo výške 2.500,- EUR.“ Pokiaľ žalovaná opakovane tvrdí, že medzi stranami bolo od januára 2018
dohodnuté nižšie mesačné nájomné, bola povinná túto skutočnosť preukázať písomnou dohodou strán
a to v zmysle čl. VIII., bod 4. nájomnej zmluvy, podľa ktorej: „Túto Zmluvu možno meniť len na základe

dohody zmluvných strán, a to písomnou formou.“ Žalovaná však počas konania takúto písomnú dohodu
nepredložila, na základe čoho je možné jednoznačne dospieť k tomu, že neexistuje a teda, že medzi
stranami absentovala vzájomná zhoda na znížení mesačného nájomného zachytená v písomnej forme
tak, ako to predpokladá nájomná zmluva. Rovnako tak z výpovedí strán prednesených na pojednávaní
konanom dňa 21.09.2020 vyplýva, že žalovaná predostrela žalobkyni návrh na zníženie mesačného

nájomného na sumu 2.000,- Eur od januára 2018, avšak žalobkyňa s týmto návrhom nesúhlasila, v
dôsledku čoho nedošlo k písomnej dohode zmluvných strán o znížení mesačného nájomného. Žalovaná
do konca mesiaca máj 2018 vykonávala aspoň nepravidelné a nižšie úhrady zmluvne dohodnutého
nájomného. Tieto aspoň nepravidelné a nižšie úhrady nájomného prestala absolútne realizovať počnúc
mesiacom jún 2018. Z doposiaľ vykonaného dokazovania ani nie je zrejmé, z akých dôvodov sa rozhodla

počnúc mesiacom jún 2018 neuhrádzať absolútne žiadne splátky nájomného.

6. Na základe vykonaného dokazovania súd prvej inštancie dospel k nasledovným skutkovým zisteniam:

7. Žalobkyňa ako prenajímateľ a žalovaná ako nájomca uzatvorili dňa 29.09.2017 nájomnú zmluvu,

predmetom ktorej bolo prenechanie rodinného domu s príslušnými pozemkami žalovanej do dočasného
užívania a za odplatu. Podľa čl. IV., písm. B/, bod 2. zmluvy, prenajímateľ je povinný opraviť, alebo
odstrániť závady alebo nedostatky vzniknuté v prenajatom rodinnom dome alebo na jeho vybavení,
pokiaľ sa nejedná o drobné opravy (...). Ak tak neurobí, nájomca má právo po predchádzajúcom
upozornení prenajímateľa závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od neho náhradu účelne

vynaložených nákladov, musí si však toto právo uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu. Podľa
čl. V., bod 1. zmluvy je nájomca povinný platiť prenajímateľovi mesačné nájomné vo výške 2.500,- Eur.
Podľa čl. V., bod 3. je nájomca povinný uhrádzať nájomné vopred, najneskôr do 28-eho dňa mesiaca
predchádzajúceho mesiacu, za ktorý sa platí nájomné. Podľa čl. V., bod 4. zmluvy sa nájomca zaväzuje
ku dňu prevzatia rodinného domu poukázať na účet prenajímateľa finančnú zábezpeku vo výške 2.500,-

Eur. Prenajímateľ je oprávnený (...) použiť zábezpeku na zaplatenie dlžného nájomného vrátane úrokov
z omeškania. Prenajímateľ je povinný informovať nájomcu o použití zábezpeky a preukázať nájomcovi
účel a výšku jej použitia. (...) Prenajímateľ je povinný vyúčtovať a vrátiť nájomcovi zostatok zábezpeky
do 15-tich dní odo dňa skončenia doby nájmu resp. skončenia zmluvného vzťahu založeného touto
zmluvou. Podľa čl. V., bod 5. zmluvy, ak je nájomca v omeškaní s akýmkoľvek peňažným plnením

podľa tejto zmluvy, je nájomca povinný zaplatiť prenajímateľovi zmluvnú pokutu vo výške 0,03 % z
dlžnej sumy za každý deň omeškania. Nárok prenajímateľa na zákonné úroky z omeškania v zmysle
platných právnych predpisov týmto nie je dotknutý. Podľa čl. VI., bod 1. zmluvy, zmluva sa uzatvára
na dobu určitú, v trvaní od 01.10.2017 do 30.09.2020 vrátane. Podľa čl. VI., bod 4. zmluvy, pred
uplynutímdohodnutejdoby možnonájomnývzťahzaloženýtoutozmluvouukončiťvzájomnoupísomnou

dohodou zmluvných strán, alebo výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa, alebo odstúpením v zmysle
platných právnych predpisov. Žalovaná bezhotovostnou transakciou zo dňa 29.09.2017 uhradila na účet
žalobkyne zábezpeku vo výške 2.500,- Eur. Z úhrad realizovaných za rok 2018 súd prvej inštancie
vyvodil, že žalovaná dňa 14.02.2018 uhradila nájomné vo výške 2.000,- Eur za mesiac 1/2018, dňa
01.03.2018 uhradila nájomné vo výške 2.000,- Eur za mesiac 2/2018, dňa 28.03.2018 uhradila nájomné

vo výške 2.000,- Eur za mesiac 4/2018, dňa 16.05.2018 uhradila nájomné vo výške 1.780,- Eur za
mesiac 5/2018 a dňa 31.05.2018 uhradila nájomné vo výške 2.000,- Eur za mesiac 6/2018. Faktúrou
č. 180100022 zo dňa 24.04.2018 bola žalovanej vyúčtovaná suma za opravu plynového kotla vo výške
220,80 Eur, pričom túto sumu uhradila hotovostne. Listom zo dňa 14.09.2018 žalovaná podľa § 679 ods.1 Občianskeho zákonníka odstúpila od nájomnej zmluvy ku dňu 30.09.2018 a zároveň podľa čl. V. bod
6. požiadala o vrátenie finančnej zábezpeky vo výške 2.500,- Eur.

8. Zistený skutkový stav súd prvej inštancie právne posúdil podľa § 663 Občianskeho zákonníka (ďalej
len „OZ“), § 664 OZ, § 671 ods. 1 OZ, § 674 OZ, § 675 OZ, § 679 ods. 1, 2 OZ, § 48 ods. 1, 2 OZ, § 451
ods. 1, 2 OZ, § 457 OZ a § 544 ods. 1, 2 OZ a dospel k záveru, že žaloba je sčasti dôvodná.

9. Konštatoval, že podstatou sporu bol nárok žalobkyne na zaplatenie dlžného nájomného za rok 2018

(za mesiace január - september, celkovo 9 mesiacov) s príslušnou zmluvnou pokutou a poplatkom
z omeškania. V konaní nemal za sporné platné uzavretie nájomnej zmluvy za tam dohodnutých
podmienok a taktiež ani jej ukončenie žalovanou odstúpením podľa § 679 Občianskeho zákonníka ku
dňu 30.09.2018 pre nemožnosť rodinný dom riadne užívať (iba okrajovo poukázal na tvrdenie žalobkyne
priamo v žalobe, že „nájomná zmluva zanikla ku dňu 30.09.2018“). Z tohto dôvodu sa súd prvej inštancie
nezaoberal výpoveďou zo strany žalobkyne, nakoľko podanie/doručenie výpovede nemal v konaní za

riadne preukázané). Sporným nebolo podľa súdu prvej inštancie ani zníženie nájomného z pôvodne
dohodnutej sumy 2.500,- Eur na 2.000,- Eur za koniec roka 2017. Sporným neboli ani platby žalovanej v
roku 2018 za mesiac 1/2018 (úhrada dňa 14.02.2018 vo výške 2.000,- Eur), za mesiac 2/2018 (úhrada
dňa 01.03.2018 vo výške 2.000,- Eur), za mesiac 4/2018 (úhrada dňa 28.03.2018 vo výške 2.000,-
Eur), za mesiac 5/2018 (úhrada dňa 16.05.2018 vo výške 1.780,- Eur) a za mesiac 6/2018 (úhrada

dňa 31.05.2018 vo výške 2.000,- Eur). Medzi stranami mal naopak za spornú dohodu, resp. existenciu
práva o znížení nájomného 2.500,- Eur na 2.000,- Eur pre opätovný výskyt vád znemožňujúcich riadne
užívanie rodinného domu za rok 2018.

10. Zaujal právny názor, že žalovaná riadne a platne odstúpila od nájomnej zmluvy podľa § 679 OZ v

nadväznosti na čl. VI., bod 4. nájomnej zmluvy, preto sa nájomná zmluva podľa § 48 ods. 2 OZ
ruší od samého začiatku (ex tunc). Konštatoval, že odstúpenie od zmluvy je jednostranným adresným
právnym úkonom, ktorý ak je v súlade s právom, spôsobí účinky bez ohľadu na vôľu alebo súhlas druhej
zmluvnej strany. Nájomná zmluva sa tak zrušila od počiatku a preto je podľa súdu prvej inštancie na
mieste aplikácia § 451 OZ (plnenie z právneho dôvodu, ktorý odpadol). Nakoľko žalovaná odstúpila od

nájomnej zmluvy až ku dňu 30.09.2018, pričom za rok 2018 vykonala úhrady nájomného iba za mesiace
január, február, apríl, máj a jún, mal za zrejmé, že užívaním rodinného domu bez úhrad nájomného
sa za mesiace marec, júl, august a september na úkor žalobkyne bezdôvodne obohatila (resp. v čase
existencienájomnejzmluvyporušilasvojupovinnosťriadneavčasuhrádzaťnájomné).Aktedažalovaná
odstúpila od nájomnej zmluvy ku dňu 30.09.2018, bola povinná do tohto okamihu dodržiavať povinnosti,

plynúce jej z nájomnej zmluvy. To však neučinila a nájomné za uvedené mesiace neuhradila. Doplnil,
že žalobkyňa na pojednávaní uviedla, že žalovaná v dome bývala až do konca septembra 2018. Túto
skutočnosť žalovaná nijakým spôsobom nepoprela, ani sa k nej nevyjadrila, čo podľa § 151 ods. 1 CSP
posúdil ako nesporné skutkové tvrdenie. Ak by aj žalovaná v dome za tieto mesiace nebývala, nič to
nemení na jej povinnosti riadne a včas uhrádzať nájomné ako také (pacta sunt servanda).

11. Týmto smerom sa súd prvej inštancie dostal k samotnej podstate sporu, a síce výške nájomného.
V konaní mal za preukázané, že strany sa platne dohodli na výške nájomného na úrovni 2.500,- Eur.
Keďže rodinný dom nebol v plnohodnotnom užívaniaschopnom stave, strany sa na konci roka 2017
dohodli na znížení nájomného na 2.000,- Eur. Pokiaľ ide o rok 2018, žalobkyňa v konaní tvrdila, že

„žalovanej neboli poskytnuté žiadne zľavy na nájom“, resp. „v januári roku 2018 som od nájomníčky
dostala návrh na zníženie nájomného na 2.000,- Eur s tým, že dom nespĺňa jej očakávania. S takýmto
návrhom som nesúhlasila, ale keďže som mala záujem, aby sa nájom čím prv skončil, ani som to
nerozporovala.“ Pre samotné posúdenie dohody/nedohody o zľave na nájomnom (resp. vzniku tohto
práva) mal súd prvej inštancie za potrebné vziať zistený skutkový stav do úvahy v súvislostiach.

Zľavu za nájomné za zimu 2017 mal za nespornú. Uviedol, že predmetom konania nie je podrobné
posudzovanie a hodnotenie vzniknutých vád, ich opodstatnenosť, resp. závažnosť. To isté podľa súdu
prvej inštancie platí aj o posudzovaní konania strán a ich veľmi kostrbatej komunikácie. Mal však nad
všetky pochybnosti za zrejmé, že rodinný dom nebol žalovanej prenechaný v stave spôsobilom na
riadne užívanie tak, ako to predpokladá § 664 OZ. Túto skutočnosť vyvodil jednak z vyjadrení žalovanej

(týmto smerom žalobkyňa iba bez ďalších dôkazov oponovala, že kotol bol a aj je v prevádzkyschopnom
stave), predložených faktúr za opravy či v konečnom dôsledku súhlas žalobkyne s nižším nájomným
v zime 2017. Nakoľko žalobkyňa komunikáciu so žalovanou ignorovala (túto skutočnosť mal v konaní
za jednoznačne preukázanú, žalobkyňa ju nijako nespochybnila, čo podľa § 151 ods. 1 CSP znamenánesporné skutkové tvrdenie, pričom ďalšie platby vo výške 2.000,- Eur prijímala, mal za zrejmé, že
s uvedeným stavom konkludentne súhlasila. V tomto kontexte považoval za logické, že žalovaná v
dôsledku nekomunikácie žalobkyne, pokračovala s úhradami nájomného v zníženej výške, a to pri

trvajúcej zmenšenej kvalite užívania domu. Žalobkyňa na vyvrátenie tohto záveru neprodukovala žiadne
relevantnédôkazy.Ibaústneskonštatovanieoopaku(aajtonejasné)podľasúduprvejinštancienestačí.
Žalobkyňa v konaní tvrdila, že „žalovanej neboli poskytnuté žiadne zľavy na nájom“, avšak vyhodnotil,
že túto skutočnosť nijakým spôsobom nepreukázala. Uviedol, že žalobkyňa ako nositeľ dôkazného
bremena, ak chce byť v konaní úspešná, musí svoje tvrdenia riadne preukázať. To, že žalobkyňa bola v

komunikácii so žalovanou pasívna, označil za fakt. To, že sa žalobkyňa nijakým spôsobom v komunikácii
so žalovanou počas trvania nájomného vzťahu nevyjadrila k zľave nájomného za rok 2018, taktiež
označil fakt. Súd prvej inštancie ďalej poukázal na vyjadrenie žalobkyne na pojednávaní dňa 21.09.2020,
podľa ktorého „v januári roku 2018 som od nájomníčky dostala návrh na zníženie nájomného na 2.000,-
Eur s tým, že dom nespĺňa jej očakávania. S takýmto návrhom som nesúhlasila, ale keďže som mala
záujem, aby sa nájom čím prv skončil, ani som to nerozporovala.“ Samotná žalobkyňa tak potvrdila

opätovný a včasný návrh (prvý bol v roku 2017) ohľadne zľavy z nájomného. To, že bola následne pri
komunikácii pasívna je na jej ťarchu. To isté platí aj na jej tvrdenie, že návrh nerozporovala. Týmto
konaním, ktoré žalobkyňa aj sama potvrdila, vyjadrila ohľadne zľavy nájomného, smerom ku žalovanej
svoj konkludentný súhlas; znížené platby nájomného počas trvania nájomného vzťahu navyše bez
výhrad prijímala a nerozporovala.

12. Pokiaľ žalobkyňa počas konania nesúhlasila so zľavou nájomného za rok 2018 a mala za to, že
výška nájomného bola zmluvne dohodnutá a zmluvu možno meniť len na základe dohody zmluvných
strán v písomnej forme, súd prvej inštancie právne posúdil, že ust. § 675 OZ nemožno chápať v kontexte
§ 40 ods. 2 OZ, resp. čl. VIII., bod 4. nájomnej zmluvy. Vyjadril názor, že právo na zľavu z nájomného

podľa § 675 OZ vzniká na základe zákona a nie je viazané na súhlas prenajímateľa. Vychádzal z toho, že
zákon nepredpisuje písomnú formu, stačí aj ústne uplatnenie. Za uplatnenie práva na zľavu z nájomného
považoval aj oznámenie nájomcu, že pre vady predmetu nájmu nebude až do ich odstránenia uhrádzať
nájomné v plnej výške. Mal za to, že právo na zľavu z nájomného predstavuje uplatnenie práva, ktoré
vzniká ex lege a nepredstavuje zmenu zmluvy podľa § 40 ods. 2 OZ. Konštatoval, že žalovaná riadne a

včas toto svoje právo u žalobkyne uplatnila. Vzhľadom na uvedené mal za daný záver o existencii práva
zľavy z nájomného za rok 2018 (do septembra 2018) vo výške 2.000,- Eur mesačne.

13. Vychádzal zo zistenia, že žalovaná bola podľa čl. V., bod 3. zmluvy povinná uhrádzať nájomné
vopred, najneskôr do 28-meho dňa mesiaca predchádzajúceho mesiacu, za ktorý sa platí nájomné. Za

deväť mesiacov roka 2018 teda nájomné predstavuje 18.000,- Eur (9 x 2.000,-). Žalovaná však uhradila
nájomné iba vo výške 9.780,- Eur (č. l. 195), konkrétne:
- za mesiac január 2018 uhradila dňa 14.02.2018 nájomné vo výške 2.000,- Eur,
- za mesiac február 2018 uhradila dňa 01.03.2018 nájomné vo výške 2.000,- Eur,
- za mesiac apríl 2018 uhradila dňa 28.03.2018 nájomné vo výške 2.000,- Eur,

- za mesiac máj 2018 uhradila dňa 16.05.2018 nájomné vo výške 1.780,- Eur,
- za mesiac jún 2018 uhradila dňa 31.05.2018 nájomné vo výške 2.000,- Eur,
K platbe nájomného za mesiac máj 2018 si žalovaná započítala aj platbu zo dňa 24.04.2018 za výmenu
žhavičov kotla vo výške 220,- Eur (č. l. 72, 75). Súd prvej inštancie podľa čl. IV., písm. B, bod 2. zmluvy
a § 151 ods. 1 CSP, keďže žalobkyňa túto úhradu nijakým spôsobom nerozporovala, považoval túto

skutočnosť za nespornú a priradil túto platbu k mesiacu máj 2018 tak, ako to tvrdila žalovaná. Žalovaná
teda uhradila nájomné vo výške 9.780,- Eur + 220,- Eur ako započítanie nákladov, celkovo 10.000,-
Eur. Žalovaná v konaní odkázala aj na zloženú kauciu (zábezpeku v zmysle nájomnej zmluvy) vo výške
2.500,- Eur, pričom tú taktiež zahrnula do svojich výpočtov úhrad nájomného. Žalobkyňa sa k tejto
zábezpeke nevyjadrila. Súd prvej inštancie posúdil prejav žalovanej v tejto časti ako kompenzačnú

námietku podľa § 147 ods. 2, veta za bodkočiarkou CSP. Podľa čl. V., bod 4. nájomnej zmluvy bola
žalobkyňa oprávnená použiť zábezpeku aj na zaplatenie dlžného nájomného. S tým ale súvisela aj
jej povinnosť informovať žalovanú o použití zábezpeky a preukázať výšku a účel využitia zábezpeky.
Žalobkyňa bola podľa zmluvy taktiež povinná vyúčtovať a vrátiť žalovanej zostatok zábezpeky do 15 dní
odo dňa skončenia zmluvného vzťahu. Vyhodnotil, že žalobkyňa však počas konania nijakým spôsobom

splnenie svojich vyššie uvedených povinností nepreukázala. V tomto smere bola pasívna. Naopak,
žalovanápreukázala,žezábezpekuvzmyslezmluvyuhradilavseptembri2017.Zuvedenéhopotomsúd
prvej inštancie vyvodil, že žalobkyňa žalovanej zloženú zábezpeku k 15. dňu od skončenia nájomného
vzťahu nevrátila a ani ju neinformovala o spôsobe jej použitia. Súd prvej inštancie preto zábezpeku vovýške 2.500,- Eur použil na započítanie na dlžné nájomné. Celková suma, ktorú žalobkyni žalovaná na
nájomnom uhradila je tak vo výške 12.500,- Eur (10.000,- Eur nájomné + 2.500,- Eur zábezpeka). Ak
bola žalovaná za rozhodné obdobie povinná uhradiť nájomné vo výške 18.000,- Eur, pričom uhradila

iba 12.500,- Eur, dospel k záveru, že je žalobkyni dlžná nájomné vo výške 5.500,- Eur (18.000 mínus
12.500).

14. Čo sa týka uplatnenej zmluvnej pokuty, súd prvej inštancie uviedol, že odstúpením od zmluvy síce
došlo k zániku zmluvy ex tunc, avšak nárok na zmluvnú pokutu v dôsledku odstúpenia od zmluvy

nezaniká, ak vznikol ešte pred odstúpením od zmluvy z dôvodu jej skoršieho porušenia. Odstúpením
od zmluvy dochádza k zániku povinnosti plniť pôvodný záväzok zabezpečený zmluvnou pokutou, avšak
nie súčasne dochádza aj k zániku povinnosti plniť zmluvnú pokutu ako dôsledok neplnenia pôvodného
záväzku (napr. uznesenie Krajského súdu v Košiciach z 31.05.2013 sp. zn. 11 Co/248/2012, rozsudok
Najvyššieho súdu SR z 01.03.2004 sp. zn. MCdo/264/2002 alebo rozsudok Najvyššieho súdu ČR sp.
zn. 26 Odo 1188/2005 či sp. zn. 33 Odo 131/2003). Keďže žalovaná bola s platením jednotlivých úhrad

nájomného v omeškaní, posúdil nárok na zmluvnú pokutu ako opodstatnený. Strany si v nájomnej
zmluve platne dojednali zmluvnú pokutu vo výške 0,03 % z dlžnej sumy za každý deň omeškania
(čl. V., bod. 5 zmluvy). Pri zohľadnení jednotlivých úhrad nájomného mal za zrejmé, že žalovaná síce
nájomné občas uhrádzala, ale tieto úhrady boli vykonané v omeškaní - teda po 28-mom dni mesiaca
predchádzajúceho mesiacu, za ktorý sa platí nájomné (čl. V., bod 3 zmluvy). Len pre úplnosť súd

prvej inštancie dodal, že podľa § 567 ods. 2 OZ je peňažný dlh splnený pripísaním sumy dlhu na účet
veriteľa v peňažnom ústave, preto považoval deň, kedy žalovaná odoslala platby nájomného pre výpočet
omeškania, za nepodstatný.
15. Výpočet zmluvnej pokuty za síce vykonané, ale omeškané platby nájomného, je podľa súdu prvej
inštancie nasledovný:

- za mesiac január 2018 žalovaná uhradila nájomné vo výške 2.000,- Eur dňa 14.02.2018 (termín
splatnosti bol do 28.12.2017), čo znamená omeškanie platby od 29.12.2017 do 13.02.2018, spolu 47
dní, čo pri zmluvnej pokute 0,03 % denne zo sumy 2.000,- Eur (0,60 Eur za deň) predstavuje vyčíslenú
zmluvnú pokutu vo výške 28,20 Eur,
- za mesiac február 2018 žalovaná uhradila nájomné vo výške 2.000,- Eur dňa 01.03.2018 (termín

splatnosti bol do 28.01.2018), čo znamená omeškanie platby od 29.01.2018 do 28.02.2018, spolu 31
dní, čo pri zmluvnej pokute 0,03 % denne zo sumy 2.000,- Eur (0,60 Eur za deň) predstavuje vyčíslenú
zmluvnú pokutu vo výške 18,60 Eur,
- za mesiac apríl 2018 žalovaná uhradila nájomné vo výške 2.000,- Eur v lehote splatnosti dňa
28.03.2018 (termín splatnosti bol do 28.03.2018), čo vylučuje uplatnenie zmluvnej pokuty,

- za mesiac máj 2018 žalovaná uhradila nájomné vo výške 1.780,- Eur dňa 16.05.2018 (termín bol do
28.04.2018), čo znamená omeškanie platby od 29.04.2018 do 15.05.2018, spolu 17 dní, čo pri zmluvnej
pokute 0,03 % denne zo sumy 1.780,- Eur (0,53 Eur za deň) predstavuje vyčíslenú zmluvnú pokutu vo
výške 9,01 Eur,
- za mesiac jún 2018 žalovaná uhradila nájomné vo výške 2.000,- Eur dňa 31.05.2018 (termín splatnosti

bol do 28.05.2018), čo znamená omeškanie platby od 29.05.2018 do 30.05.2018, spolu 2 dni, čo pri
zmluvnej pokute 0,03 % denne zo sumy 2.000,- Eur (0,60 Eur za deň) predstavuje vyčíslenú zmluvnú
pokutu vo výške 1,20 Eur.
Nájomné za mesiac marec, júl, august a september 2018 žalovaná neuhradila ani oneskorene. Na
úhradunesplatenýchmesačnýchsplátoknájomnéhosúdprvejinštanciezapočítalajzábezpekuvovýške

2.500,- Eur. Žalobkyňa v rozpore so svojimi zmluvnými povinnosťami neuviedla, na ktorú dlžnú splátku
nájomného nevrátenú zábezpeku použila. Na druhej strane však ani žalovaná ako dlžník neuviedla, na
ktoré dlžné nájomné sa má táto zábezpeka započítať. Uvedená skutočnosť má potom podľa súdu prvej
inštancie rozhodný vplyv na priradenie zábezpeky na tú - ktorú omeškanú platbu nájomného a následný
výpočet zmluvnej pokuty. Konštatoval, že Občiansky zákonník, ako základný súkromnoprávny kódex,

ktorý je aplikovaný aj na prejednávaný vzťah medzi stranami, neobsahuje výslovnú úpravu plnenia
niekoľkých dlhov tomu istému veriteľovi tak, ako to upravuje Obchodný zákonník v § 330 ods. 3 (OZ
pôvodne obsahoval § 73, podľa ktorého „Ak má tomu istému veriteľovi dlžník splniť niekoľko dlhov a
plnenie nestačí na vyrovnanie všetkých, je vyrovnaný dlh, o ktorom dlžník pri plnení vyhlási, že ho
chce splniť; inak sa plnením uhradí dlh najskôr zročný, a to najprv jeho príslušenstvo“, avšak pri veľkej

novelizácií OZ vykonanej zákonom č. 509/1991 Zb. citovaný § 73 /v znení platnom do 31.12.1991/ zo
zákona vypadol. Uvedené ustanovenie potom našlo svoje miesto v novom Obchodnom zákonníku /
zákon č. 513/1991 Zb./, konkrétne už spomenutý § 330).16. V dôsledku absencie právnej úpravy v OZ či relevantnej judikatúry slovenských súdov, súd prvej
inštancie vo veci aplikoval základné princípy, ktorými sa riadi úprava občianskoprávnych vzťahov,
logické a spravodlivé usporiadanie vzťahov strán s poukazom na stále použiteľnú rozhodovaciu prax

Najvyššieho súdu ČR (rozsudky z 07.07.2004 sp. zn. 26 Cdo 1649/2004, z 27.01.2005 sp. zn. 33 Cdo
1112/2003, z 29.03.2006 sp. zn. 21 Cdo 326/2004, z 11.06.2014 sp. zn. 28 Cdo 1128/2014, z 24.07.2014
sp. zn. 26 Cdo 687/2014 či uznesenia sp. zn. 26 Cdo 1649/2004 zo dňa 15.06.2005 alebo sp. zn. 20
Cdo 1527/2009 zo dňa 22.02.2011). V rozhodnutí Najvyššieho súdu ČR sp. zn. sp.
zn. 21 Cdo 326/2004 sa uvádza: „V prípade, že plnenie nestačí na vyrovnanie všetkých dlhov u toho

istého veriteľa a že dlžník pri plnení neurčil, ktorý z viac dlhov (prípadne v akej časti) chce vyrovnať,
neprechádza právo voľby, ktorý z viac dlhov bol uhradený, príp. v akej výške, na veriteľa. Pri splnení dlhu
veriteľ totiž môže prejaviť svoju vôľu len v jednostrannom právnom úkone, ktorým plnenie prijme (ak si
to vyžaduje povaha predmetu plnenia), a jeho prípadná vôľa, na ktorý z viac dlhov si plnenie započíta
(ak nestačí poskytnuté plnenie na úhradu všetkých dlhov dlžníka), nemá žiadnu právnu relevanciu. Pri
úvahe, ktorý z dlhov bol za tejto situácie vyrovnaný, potom možno vychádzať buď zo zásady priority

(prednostného vyrovnania niektorého z viac dlhov, založeného napríklad na dobe ich splatnosti, na
úrovni ich zabezpečenia, na ich povahe a pod.) alebo zo zásady proporcionality (pomerného vyrovnania
všetkých dlhov). Ak sa nemôže uplatniť zásada priority, nakoľko pravidlá stanovené pre prednostné
vyrovnanie dopadajú na viac dlhov, je treba postupovať - ako je zrejmé z povahy veci - podľa zásady
proporcionality.“ Vzhľadom na uvedené súd prvej inštancie zábezpeku vo výške 2.500,- Eur rozložil

na dlžné nájomné najskôr splatné (princíp priority), teda neuhradené nájomné za mesiac marec 2018
(2.000,- Eur zo zábezpeky) a za mesiac júl 2018 (zostatok zo zábezpeky vo výške 500,- Eur). Táto
skutočnosť má podľa neho následne význam pri výpočte zmluvnej pokuty za tieto mesiace. Žalobkyňa
bola podľa čl. V., bod 4. nájomnej zmluvy povinná vrátiť žalovanej zostatok zábezpeky do 15-tich dní
odo dňa skončenia zmluvného vzťahu. Nakoľko žalovaná od zmluvy odstúpila ku dňu 30.09.2018, bola

žalobkyňa povinná zábezpeku vrátiť ku dňu 15.10.2018. Keďže žalobkyňa však zábezpeku k danému
dňu nevrátila, súd prvej inštancie práve k tomuto dátumu (15.10.2018) započítal zábezpeku na vyššie
uvedené, najskôr splatné neuhradené nájomné (mesiac marec a júl 2018). Výpočet zmluvnej pokuty za
nevykonané platby nájomného za mesiac marec a júl 2018 s prihliadnutím na započítanie zábezpeky
je podľa súdu prvej inštancie nasledovný:

- za mesiac marec 2018 žalovaná nájomné vo výške 2.000,- Eur neuhradila (termín splatnosti bol do
28.02.2018), pričom v zmysle započítania zábezpeky súdom došlo k úhrade ku dňu 15.10.2018, čo
znamená omeškanie platby od 01.03.2018 spolu 228 dní, čo pri zmluvnej pokute 0,03 % denne zo sumy
2.000,- Eur (0,60 Eur za deň) predstavuje vyčíslenú zmluvnú pokutu vo výške 136,80 Eur,
- za mesiac júl 2018 žalovaná nájomné vo výške 2.000,- Eur neuhradila (termín splatnosti bol

do 28.06.2018), pričom v zmysle započítania zábezpeky súdom došlo k úhrade 500,- Eur ku dňu
15.10.2018, čo znamená omeškanie platby od 29.06.2018 do 14.10.2018 spolu 108 dní, čo pri zmluvnej
pokute 0,03 % denne zo sumy 2.000,- Eur (0,60 Eur za deň) predstavuje vyčíslenú zmluvnú pokutu vo
výške 64,80 Eur. Nakoľko započítaná zábezpeka za mesiac júl 2018 predstavuje iba 500,- Eur, dospel
k záveru, že žalovaná je s platbou zvyšného nájomného vo výške 1.500,- Eur za mesiac júl 2018 v

omeškaní od 16.10.2018, čo znamená nevyčíslenú zmluvnú pokutu vo výške 0,03 % denne zo sumy
1.500,- Eur do zaplatenia, tak ako je uvedené v II. výroku napadnutého rozsudku. Vyčíslená zmluvná
pokuta za mesiace január 2018 (28,20 Eur), február 2018 (18,60 Eur), marec 2018 (136,80 Eur), apríl
2018 (0,- Eur), máj 2018 (9,01 Eur), jún 2018 (1,20 Eur), júl 2018 (64,80 Eur) teda celkovo činí 258,61
Eur. Nevyčíslená zmluvná pokuta za nevykonané platby nájomného za mesiace august a september

2018 je podľa súdu prvej inštancie nasledovná:
- za mesiac august 2018 žalovaná nájomné vo výške 2.000,- Eur neuhradila (termín splatnosti bol do
28.07.2018), čo znamená nevyčíslenú zmluvnú pokutu vo výške 0,03 % denne zo sumy 2.000,- Eur od
29.07.2018 do zaplatenia, tak ako je uvedené v III. výroku napadnutého rozsudku,
- za mesiac september 2018 žalovaná nájomné vo výške 2.000,- Eur neuhradila (termín splatnosti bol

do 28.08.2018), čo znamená nevyčíslenú zmluvnú pokutu vo výške 0,03 % denne zo sumy 2.000,- Eur
od 29.08.2018 do zaplatenia, tak ako je uvedené v IV. výroku napadnutého rozsudku.

17. Žalobkyňa ďalej žiadala aj poplatok z omeškania podľa § 697 OZ v nadväznosti na § 4 nariadenia
vlády č. 87/1995 Z. z. . Súd prvej inštancie však právne uzavrel, že žalobkyňa na poplatok z omeškania

nemá nárok. Dlžník, ktorý svoj dlh nesplní riadne a včas, je v omeškaní. Vo všeobecnosti platí, že ak
ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, veriteľ má právo požadovať od dlžníka okrem samotného
plnenia aj úroky z omeškania, avšak iba v prípade, keď nie je dlžník povinný platiť poplatok z omeškania.
Poplatok z omeškania patrí veriteľovi iba vtedy, keď jeho vznik ustanovuje pre daný prípad OZ (§ 517ods. 2). V prípade omeškania so zaplatením nájomného za užívanie bytu alebo úhrad za plnenia spojené
s užívaním bytu ustanovuje OZ, že prenajímateľovi patrí poplatok z omeškania (a nepatria mu preto
úroky z omeškania). OZ však ustanovuje povinnosť platiť poplatok z omeškania iba pri nájme bytov

(§ 697) a podnikateľskom nájme hnuteľných vecí (§ 723 ods. 1, 2), nie aj pri rodinných domoch či
pozemkoch. Uvedené mal za zrejmé aj so samotnej podstaty nájmu bytov, ktoré má v OZ osobitné
ustanovenia (§ 685 a nasl.), pod ktoré výslovne spadá aj § 697 upravujúci poplatok z omeškania. Súd
prvej inštancie poukázal aj na čl. V. bod 5. nájomnej zmluvy, podľa ktorej má prenajímateľ pri omeškaní
nájomcu s platbami nájomného nárok na zákonné úroky z omeškania v zmysle platných právnych

predpisov. Mal tak za zrejmé, že strany pri koncipovaní nájomnej zmluvy vyššie uvedené skutočnosti
brali do úvahy. Žalobkyňa však úroky z omeškania nepožadovala. Keďže žalobkyňa žalovanej prenajala
rodinný dom s príslušnými pozemkami, nemal vo veci za možnú aplikáciu § 697 OZ týkajúcu sa nájmu
bytov.

18. Z dôvodov vyššie uvedených, po zvážení skutkového stavu, súd prvej inštancie posúdil žalobu v

pomernej časti dlžného nájomného (5.500,- Eur) a časti vyčíslenej zmluvnej pokuty (258,61 Eur) a časti
nevyčíslenej zmluvnej pokuty (do zaplatenia) za dôvodnú. Naopak, žalobu vo zvyšnej časti dlžného
nájmu, zmluvnej pokuty a poplatkov z omeškania posúdil ako nedôvodnú.

19. Pri rozhodovaní o nároku na náhradu trov konania vychádzal z toho, že žalobkyňa si v konaní

uplatňovala sumu vo výške 13.722,62 Eur, pričom bola úspešná v časti 5.758,61 Eur, čo predstavuje
41,96 % úspechu a 58,04 % neúspechu. Keďže neúspech žalobkyne prevažuje nad úspechom (resp.
obe strany boli pomerne rovnako úspešné/neúspešné), súd prvej inštancie o trovách konania rozhodol
podľa § 255 ods. 2 CSP tak, že žiadna zo strán nemá na náhradu trov konania právo.

20. Proti tomuto rozsudku vo výroku I., II., III., IV., a VI., t. j. proti vyhovujúcim častiam a proti výroku o
náhrade trov konania podala žalovaná odvolanie, dôvodiac tým, že v zmysle § 365 ods. 1 písm.
f) C.s.p. súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam
a v zmysle § 365 ods. 1 písm. h) C.s.p rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho
právneho posúdenia veci. Opätovne uviedla, že prenajatý rodinný dom nebol na užívanie odovzdaný v

plnohodnotnom užívaniaschopnom stave. Z uvedeného dôvodu došlo v januári 2018 k dohode o znížení
nájomného s tým, že prenajímateľ opraví kotol a zabezpečí v prenajatej nehnuteľnosti taký stav, aby bolo
možné nehnuteľnosť riadne užívať. Prenajímateľ napriek tejto dohode žiadne opravy nevykonal, pokiaľ
sa opravy vykonávali, boli v plnej výške uhrádzané z jej finančných prostriedkov. Napriek viacnásobným
urgenciám nedochádzalo k riešeniu havarijnej situácii, ktoré žalobkyňa nerozporovala, predmet nájmu

bol navlhčený, kotol bol v havarijnom stave, bazén bol kvôli poruche kotla nefunkčný, nakoľko namiesto
40 C teploty bola v bazéne voda zohriata len na 10 C. Dochádzalo totiž k permanentnému preťažovaniu
systému, čo spôsobilo pravidelné „vypadávanie“ poistiek. Napriek tomu, že vyššie uvedené závady
viacnásobne oznamovala žalobkyni a žiadala ju o nápravu, k odstráneniu poruchy nedošlo. Od žalobkyni
obdržala kontakt na opravára p. C., ktorý len v mesiaci október 2017 bol na výjazde 6-7 krát. Pán

Soul neustále riešil havarijný stav a po 8 - 10 výjazdoch odmietol prísť vykonať servis, dokonca už ani
nedvíhal telefón. Oznámil žalovanej, že sa vyjadril dosť zrozumiteľne, že je potrebná výmena kotla.
Keďže nemal vodára, nevedel zistiť, z akého dôvodu uniká zo systému voda a je nutné ju dopĺňať 2 -
3 krát denne. Následne žalovaná volala poruchovú službu, pričom potrebnú projektovú dokumentáciu k
nehnuteľnosti obdržala od žalobkyne. V novembri 2017 boli mesiac bez teplej vody, čo pri troch deťoch

spôsobovalo značné problémy. Napriek viacnásobným žiadostiam o nápravu žalobkyňa nereagovala.
Teplú vodu na zabezpečenie pravidelnej hygieny musela zabezpečiť náhradným spôsobom, musela
ju zohrievať. Do skončenia nájmu nemohla používať kúpeľne na poschodí nehnuteľnosti, nakoľko do
nich nebola väčšinou zabezpečená dodávka teplej vody. Dodávka teplej vody na 1.poschodie bola
obmedzená slabým čerpadlom kotla, a tým pádom, aj keď sa kotol spojazdnil a voda sa teoreticky

zohrievala, bolo potrebné v kúpeľni na 1.poschodi vypustiť veľké množstvo vody /cca 2-3 min/, kým
začala tiecť tepla voda - a to aj počas bežnej hygieny ako aj počas sprchovania. V nehnuteľnosti bola
počas zimy teplota len okolo 14 - 16 C, pričom nezávislý kúrenár z Buderusu p. R. žalovanej oznámil,
že výmena kotla je nutnosťou, pokazené je aj čerpadlo, a preto sú v izbách na poschodí studené
radiátory. Pána R. poprosila o preposlanie cenovej ponuky na nový kotol vrátane jeho výmeny, čo

jej aj dňa 11.12.2017 zaslal. Túto cenovú ponuku následne preposlala žalobkyni, ktorá od žalovanej
žiadala, aby kotol zakúpila z vlastných finančných prostriedkov a následne by jej ho po 1 000 Eur
mesačne odpočítavala z nájomného, s čím žalovaná nesúhlasila, a preto k výmene kotla nedošlo.
Uvedené potvrdila na pojednávaní aj právna zástupkyňa žalobkyne, ktorá sa priamo opýtala žalovanej,z akého dôvodu nepristúpila na takýto návrh žalobkyne. Nakoľko o poruche vykurovacieho systému
a kotla nemala žalovaná vedomosť a išlo o zimné obdobie, snažila sa vyriešiť havarijný stav aspoň
vykurovaním dvoma krbmi. Keď v krboch zakúrila, zistila, že aj krby sú nefunkčné, nemali dobré

odvetrávanie a dym sa vracal späť do miestností, vplyvom čoho mali všetko zadymené. Nestačilo, že
bola v nehnuteľnosti zima, bola nútená celú nehnuteľnosť vyvetrať od dymu, čím sa ešte viac znížila
v obytných priestoroch teplota. Žalobkyňa totiž podľa nej „zabudla“ oznámiť, že nemala zabezpečené
ani povinné pravidelné čistenie komína. Síce po tejto udalosti prisľúbila nápravu, avšak nikdy k tomu
nedošlo. Mala za to, že všetky uvedené poruchy súdu prvej inštancie uviedla a žalobkyňa ich v

rámci pojednávania písomne ani ústne nerozporovala. Neustále verila, že žalobkyňa opravy vykoná,
uhrádzala pravidelne nájomné, keďže rodinný dom uvedených rozmerov si prenajala kvôli tomu, aby
mali tri maloleté deti zabezpečené vhodné priestory na život a na druhej strane mala k dispozícii
množstvo hnuteľných vecí, ktoré potrebovala skladovať. Práve možnosť dlhodobého prenájmu bola pre
ňu smerodajná, nakoľko sťahovanie s takým množstvom vecí je jednak namáhavé, ale aj nákladné.
Napriek tomu, že verila, že najneskôr od februára bude môcť využívať všetky priestory nehnuteľnosti,

boli natlačení v dvoch izbách, keďže bola všade zima. Z uvedeného dôvodu od zmluvy podľa nej platne
odstúpili, pričom aj napriek nevhodným podmienkach museli počkať na to, kým sa podarí zabezpečiť
ďalšiu vhodnú nehnuteľnosť na prenájom. Pripomenula, že vykonaným dokazovaním súd prvej inštancie
určil, že odstúpenie od zmluvy je platné a došlo k zániku zmluvy ex tunc, na základe čoho sa nájomná
zmluva zrušila od samého začiatku. Z dôvodu odstúpenia od zmluvy a zrušenia zmluvy od počiatku

je podľa nej nutné určiť výšku bezdôvodného obohatenia za celé obdobie nájmu. V rámci vyčíslenia
bezdôvodného obohatenia mala za to, že súd prvej inštancie nesprávne stanovil výšku bezdôvodného
obohatenia (výšku nájomného), keď totiž vychádzal z výšky nájomného 2 000 Eur/mesačne, ktorá bola
dohodnutávjanuári2018.Avšaktútovýškunájomnéhoniejepodľanejmožnéaplikovaťnaceléobdobie,
nakoľko uvedená výška nájomného bola dohodnutá s tým, že zo strany žalobkyne dôjde k výmene kotla

a žalovaná bude môcť nehnuteľnosť riadne užívať. Teda dohodnuté nájomné sa podľa nej vzťahuje
na riadne obývateľnú nehnuteľnosť a nie na používanie 2 izieb v rámci nehnuteľnosti, ktoré boli nútení
užívať z dôvodu, že kotol riadne nevyhrieval vodu a tým pádom sa miestnosti nevykúrili. Zdržiavali sa
len v izbách, ktoré bolo možné vykúriť krbom. Súdu prvej inštancie vytkla, že mal prihliadnuť na túto
skutočnosť a určiť výšku bezdôvodného obohatenia za mesiace január (nakoľko sa jedná o mesiac,

kedy malo dôjsť k oprave kotla) - september 2018 vo výške obvyklého nájomného 2-3 izbového bytu
v danej lokalite, teda vo výške max 700 Eur/mesiac, nakoľko užívali len časť nehnuteľnosti a nie celú
nehnuteľnosť, ktorá bola z dôvodu pretrvávajúceho havarijného stavu neobývateľná. Uvedené podľa
nej potvrdil vo svojom odôvodnení aj súd prvej inštancie, kedy uviedol, že žalovaná pokračovala s
úhradami nájomného v zníženej výške a to pri trvajúcej zmenšenej kvalite užívania domu a žalobkyňa

na vyvrátenie tohto záveru neprodukovala žiadne relevantné dôkazy. Konštatovala, že majetkovým
vyjadrením prospechu získaného plnením bez právneho dôvodu je peňažná čiastka, ktorá zodpovedá
čiastkam vynakladaným obvykle v danom mieste a čase na užívanie obdobného predmetu nájmu, a
ktorú by nájomca za obvyklých okolností bol povinný platiť podľa nájomnej zmluvy. V danom prípade
mala za potrebné vychádzať z možnosti užívania časti nehnuteľnosti (2 izieb, kuchyne a kúpeľne),

ktoré boli v skutočnosti užívané a užívanie ktorých žalobkyňa ani nerozporovala. Napriek veľkej rozlohe
prenajatej nehnuteľnosti ju nebolo možné užívať, takže úhrada nájomného vo výške určenej súdom
prvej inštancie je podľa nej v rozpore s dobrými mravmi, nakoľko ju tým súd prvej inštancie zaväzuje
uhrádzaťnájomnéajzapriestory,ktorésaniejej pričinenímnemohliužívať.Okremtohonamietala,žesa
žalobkyňa žiadnym spôsobom nevyjadrila k výške bezdôvodného obohatenia, túto alternatívu si vôbec

nepripúšťala. Pritom v danej veci považovala za nutné vypočítať bezdôvodné obohatenie žalobkyne
(prospechu získaného plnením bez právneho dôvodu, ktorý zodpovedá čiastkam vynakladaným obvykle
v danom mieste a čase na užívanie obdobného predmetu nájmu (teda 2 izbového bytu v rodinnom
dome), a ktorú by nájomca za obvyklých okolností bol povinný platiť podľa nájomnej zmluvy), čiže nie
výšku zameškaného nájomného podľa nájomnej zmluvy. Nakoľko za mesiace január - september 2018

uhradili žalobkyni spolu 10 000 Eur a u žalobkyni bol ponechaný depozit vo výške 2 500 Eur, ktorý jej
nevrátila, žalobkyni uhradili spolu 12 500 Eur za uvedené obdobie. Táto suma podľa jej názoru vysoko
presahuje 5 600 Eur, čo by predstavovalo nájomné za mesiace január - september vo výške 700 Eur
mesačne. Pokiaľ by sa počítalo aj s obvyklým nájomným vo výške 1 000 Eur (čo nemôžeme učiniť,
nakoľko uvedené nájomné zodpovedá možnosti užívať bytový priestor bez prekážok a nie s tým, že

v kúpeľni je zima a je nutné prikurovať elektrickým radiátorom a v kuchyni nie je možné kvôli veľkej
zime variť), aj v tom prípade by odplata činila 8 000 Eur. Na tomto základe konštatovala, že nevzniká
ani omeškanie s platením nájmu, teda nie je možné uplatniť ani nárok na zmluvnú pokutu. Na základe
vyššie uvedeného žalovaná navrhla odvolaciemu súdu, aby rozsudok súdu prvej inštancie zmenil tak,že žalobu zamieta a rozhodol o trovách na súde prvej inštancie ako aj na odvolacom súde, kde žalovanej
sa voči žalobkyni prizná nárok na náhradu trov konania v celom rozsahu, prípadne rozhodnutie súdu
prvej inštancie zrušil a vec mu vrátil na nové konanie a rozhodnutie.

21. Žalobkyňa sa k odvolaniu žalovanej nevyjadrila.

22. Krajský súd v Bratislave ako súd odvolací (§ 34 CSP) prejednal vec viazaný rozsahom a dôvodmi
podaného odvolania podľa § 379 a § 380 ods. 1 CSP bez pojednávania s poukazom na ust. § 385

ods. 1 CSP a postupom podľa § 219 ods. 3 v spojení s § 378 ods. 1 CSP. Dospel k záveru, že
odvolanie žalovanej voči vyhovujúcim častiam výroku rozsudku súdu prvej inštancie nie je dôvodné.
Súd prvej inštancie riadne zistil skutkový stav veci, keď vykonal dokazovanie správnym smerom a v
rozsahu potrebnom pre posúdenie opodstatnenosti žaloby a výsledky vykonaného dokazovania správne
zhodnotil. Svoje skutkové a právne závery v napadnutom rozhodnutí aj náležite a dostatočne odôvodnil
(§ 220 ods. 2 CSP). Odvolací súd sa s jeho skutkovými a právnymi závermi stotožňuje a konštatuje

správnosť jeho dôvodov (§ 387 ods. 2 CSP). V odvolaní uvádzané argumenty nie sú spôsobilé
privodiť iný než napadnutým rozsudkom vyslovený právny záver premietnutý do výrokov napadnutého
rozsudku, keď v odvolaní uvádzané argumenty nepredstavujú také, s ktorými by sa súd prvej inštancie
v rámci odôvodnenia napadnutého rozsudku nevysporiadal alebo by im nevenoval náležitú pozornosť.
Odôvodnenie napadnutého rozsudku je dostatočne vyčerpávajúce a nie je preto potrebné ani jeho

dôvody dopĺňať, nakoľko by išlo len o opakovanie právnych záverov súdu prvej inštancie. Práve z titulu
aplikácie ust. § 387 ods. 2 CSP nie je žiaduce, aby v odôvodnení rozhodnutia odvolacieho súdu boli
zopakované tie závery a zhodnotenia, ktoré už odzneli v odôvodnení prvoinštančného rozhodnutia.
Je postačujúce, pokiaľ sa len k vecnej správnosti napadnutého rozhodnutia, vo väzbe k odvolacím
dôvodom, zvýraznia právne významné, prípadne skutkovo rozhodné okolnosti. Tento postoj odvolacieho

súdu je aj v súlade s uznesením Ústavného súdu SR sp. zn. IV. ÚS 350/09 z 08.10.2009, v zmysle
ktorého ....“ odôvodnenia rozhodnutí prvostupňového súdu a odvolacieho súdu nemožno posudzovať
izolovane, pretože prvostupňové a odvolacie konanie z hľadiska predmetu konania tvoria jeden celok
(II.ÚUS 78/05, III.ÚS 264/08, IV.ÚS 372/08). Tento právny názor zahŕňa aj požiadavku komplexného
posudzovania všetkých rozhodnutí všeobecných súdov vydaných v priebehu príslušného súdneho

konania“. I v zmysle rozsudku Najvyššieho súdu SR sp. zn. 2Cdo170/2005 „pokiaľ v odvolacom konaní
dôjde k potvrdeniu rozhodnutia súdu prvej inštancie, tak odvolací súd sa v zásade môže obmedziť
na prevzatie odôvodnenia nižšieho súdu“. Možno konštatovať, že v danej veci súd prvej inštancie dal
zrozumiteľnú a presvedčivú odpoveď na podstatné argumenty strán sporu v snahe garantovať im právo
na spravodlivé súdne konanie. Skutočnosť, že neboli naplnené očakávania žalovanej a že súd prvej

inštancie nerozhodol v súlade s jej právnymi názormi, neznamená porušenie práv na spravodlivé súdne
konanie. Ochranu poskytol stranám v požadovanej kvalite. V záujme zachovania práva strán sporu
na spravodlivý súdny proces sa odvolací súd bude vyjadrovať stručne len k odvolacím námietkam
žalovanej.

23. Podľa ust. § 191 ods. 1 CSP dôkazy súd hodnotí podľa svojej úvahy, a to každý dôkaz jednotlivo a
všetky dôkazy v ich vzájomnej súvislosti., pritom starostlivo prihliada na všetko, čo vyšlo počas konania
najavo, keď v zmysle ods. 2 tohto ustanovenia vierohodnosť každého vykonaného dôkazu môže byť
spochybnená, ak zákon neustanovuje inak.

24. Podľa čl. 15 Základných princípov CSP tvoriacich jeho neoddeliteľnú súčasť dôkazy a tvrdenia strán
sporu hodnotí súd podľa svojej úvahy v súlade s princípmi, na ktorých spočíva tento zákon, pričom
žiaden dôkaz nemá predpísanú právnu silu.

25. Hodnotením dôkazov je činnosť súdu, pri ktorej vykonané procesné dôkazy hodnotí z hľadiska

ich pravdivosti a dôležitosti pre rozhodnutie. Hodnotenie dôkazov môže robiť len súd, ktorý ich
vykonal. Zásada voľného hodnotenia dôkazov vyjadruje, že záver, ktorý si sudca urobí o pravdivosti
či nepravdivosti tvrdených skutočností vzhľadom na poznatky získané z vykonaných dôkazov, je
vecou vnútorného presvedčenia a jeho logického myšlienkového postupu. Medzi skutočnosťami, ktoré
boli tvrdené a boli predmetom dokazovania, sudca rozlišuje tie, ktoré sú pre spor rozhodné. Zákon

nepredpisujepravidlá,zktorýchbymalovychádzaťhodnoteniejednotlivýchdôkazovaichhodnotenievo
vzájomnej súvislosti. Hodnotenie dôkazov je zložitý myšlienkový proces, ktorého podstatou sú čiastkové
i komplexné závery sudcu o výsledkoch vykonaného dokazovania.26. Základom hodnotiaceho princípu súdu by okrem ľudských a odborných skúseností mali byť pravidlá
logického myslenia, ktoré tradičná logika formuluje do základných logických zásad. Vierohodnosť
určitého poznatku získaného vykonaním konkrétneho dôkazu a teda aj jeho význam z hľadiska dôkazu

pravdivosti či nepravdivosti skutkových tvrdení súd hodnotí jednak izolovane, jednak v porovnaní s
poznatkami získanými vykonaním všetkých zostávajúcich dôkazov. Získané poznatky potom porovná s
poznatkamizískanýmihodnotenímostatnýchdôkazovauváži,doakejmierysútietopoznatkysúladnéči
protichodné, vzájomne sa doplňujúce a pod. Výsledkom celkového hodnotenia dôkazných prostriedkov
je záver o pravdivosti tvrdených skutočností, ktorý je podkladom pre záver o tom, či a do akej miery

účastník splnil svoju povinnosť preukázať skutkové tvrdenie. Také hodnotenie dôkazov, ktoré vyznie v
záver, že pravdivosť skutkových tvrdení nemožno potvrdiť ani vylúčiť, povedie k tomu, že rozhodnutie
súdu vyznie nepriaznivo pre účastníka, ktorého pravdivosť tvrdení mala byť preukázaná.

27. Zo zásady voľného hodnotenia dôkazov vyplýva, že nesprávnosť tohto hodnotenia možno vyčítať,
len ak výsledok hodnotenia dôkazov nezodpovedá pravidlám logického myslenia. Nemožno potom ani

polemizovať so skutkovými závermi súdu a namietať, čomu uveril a čomu nie, že niektorý dôkaz nemal
za pre skutkový stav dôležitý alebo naopak (6MCdo 1/2010).

28. Právnym posúdením veci je potom činnosť súdu, ktorou zistený skutkový stav subsumuje pod
skutkové podstaty určitých právnych noriem hmotnoprávneho charakteru, na základe čoho dospieva

k záveru, či právo prizná alebo neprizná. Právne posúdenie veci je nesprávne, ak súd skutkový stav
subsumuje pod nesprávnu normu, alebo ak správne aplikovanú právnu normu nesprávne interpretuje.

29. Preskúmaním obsahu spisového materiálu odvolací súd zistil, že súd prvej inštancie pri hodnotení
vykonaného dokazovania dodržal jediné zákonné kritérium pre hodnotenie dokazovania súdom,

nakoľko ho vyhodnotil logicky, keď jeho skutkové zistenia z vykonaného dokazovania logiky vyplývajú,
a taktiež sa pri právnom posudzovaní výsledkov vykonaného dokazovania nedopustil žiadneho omylu,
keď zistený skutkový stav subsumoval pod správne zvolené právne normy, ktoré aj správne vyložil,
keďže i podľa ústavnej judikatúry do práva na spravodlivý súdny proces nepatrí právo účastníka konania
(aktuálne strany sporu), aby sa všeobecný súd stotožnil s jeho právnymi názormi, navrhovaním a

hodnotením dôkazov (IV.ÚS 252/2004), ani právo na to, aby bol pred všeobecným súdom úspešný a aby
sa rozhodlo v súlade s jeho požiadavkami (I.ÚS 50/2004). Súd prvej inštancie veľmi prehľadne uviedol,
na základe akých právnych titulov žalobkyňa uplatnila žalobou uplatnené nároky, v čom spočívala
obrana žalovanej a zrozumiteľne vysvetlil svoje právne úvahy vedúce ho k záveru, ktorý sa premietol do
jednotlivých výrokov napadnutého rozsudku. Jeho závery sú konzistentné a dostatočne preskúmateľné

pre obe strany sporu, pre laickú i odbornú právnickú verejnosť a taktiež i pre odvolací súd, ktorý sa so
závermi súdu prvej inštancie stotožňuje.

30. Súd prvej inštancie správne skutkovo ustálil, že žalobkyňa ako prenajímateľ a žalovaná ako
nájomca uzatvorili dňa 29.09.2017 nájomnú zmluvu, predmetom ktorej bolo prenechanie rodinného

domu s príslušnými pozemkami žalovanej do dočasného užívania a za odplatu, pričom žalobkyňa ako
prenajímateľ bola povinná opraviť, alebo odstrániť závady alebo nedostatky vzniknuté v prenajatom
rodinnom dome alebo na jeho vybavení, pokiaľ sa nejedná o drobné opravy (...) a ak tak neurobí,
žalovaná ako nájomca mala právo po predchádzajúcom upozornení žalobkyne ako prenajímateľa
závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od nej náhradu účelne vynaložených nákladov, ak

si toto právo uplatnila u prenajímateľa bez zbytočného odkladu. Žalovaná ako nájomca bola povinná
platiť žalobkyni ako prenajímateľovi mesačné nájomné vo výške 2.500,- Eur vopred, najneskôr do
28-eho dňa mesiaca predchádzajúceho mesiacu, za ktorý sa platí nájomné a poukázať na účet
prenajímateľa finančnú zábezpeku vo výške 2.500,- Eur. Žalobkyňa ako prenajímateľ bola oprávnená
(...) použiť zábezpeku na zaplatenie dlžného nájomného vrátane úrokov z omeškania. Prenajímateľ

bol povinný informovať nájomcu o použití zábezpeky a preukázať nájomcovi účel a výšku jej použitia.
(...) Prenajímateľ bol povinný vyúčtovať a vrátiť nájomcovi zostatok zábezpeky do 15-tich dní odo dňa
skončenia doby nájmu resp. skončenia zmluvného vzťahu založeného touto zmluvou. Podľa čl. V.,
bod 5. zmluvy, ak je nájomca v omeškaní s akýmkoľvek peňažným plnením podľa tejto zmluvy, je
nájomca povinný zaplatiť prenajímateľovi zmluvnú pokutu vo výške 0,03 % z dlžnej sumy za každý deň

omeškania. Nárok prenajímateľa na zákonné úroky z omeškania v zmysle platných právnych predpisov
týmto nie je dotknutý. Zmluva bola uzatvorená na dobu určitú, v trvaní od 01.10.2017 do 30.09.2020
vrátane. Pred uplynutím dohodnutej doby bolo možné nájomný vzťah založený touto zmluvou ukončiť
vzájomnou písomnou dohodou zmluvných strán, alebo výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa, aleboodstúpením v zmysle platných právnych predpisov. Žalovaná bezhotovostnou transakciou zo dňa
29.09.2017 uhradila na účet žalobkyne zábezpeku vo výške 2.500,- Eur. Podľa úhrad realizovaných
za rok 2018 žalovaná dňa 14.02.2018 uhradila nájomné vo výške 2.000,- Eur za mesiac 1/2018, dňa

01.03.2018 uhradila nájomné vo výške 2.000,- Eur za mesiac 2/2018, dňa 28.03.2018 uhradila nájomné
vo výške 2.000,- Eur za mesiac 4/2018, dňa 16.05.2018 uhradila nájomné vo výške 1.780,- Eur za
mesiac 5/2018 a dňa 31.05.2018 uhradila nájomné vo výške 2.000,- Eur za mesiac 6/2018. Faktúrou
č. 180100022 zo dňa 24.04.2018 bola žalovanej vyúčtovaná suma za opravu plynového kotla vo výške
220,80 Eur, pričom túto sumu uhradila hotovostne. Listom zo dňa 14.09.2018 žalovaná odstúpila od

nájomnej zmluvy ku dňu 30.09.2018 a zároveň požiadala o vrátenie finančnej zábezpeky vo výške
2.500,- Eur.

31. Medzi stranami sporu platne uzavretá nájomná zmluva bola ukončená žalovanou odstúpením podľa
§679Občianskehozákonníkakudňu30.09.2018prenemožnosťrodinnýdomriadneužívať,čosamotná
žalobkyňa tvrdila priamo v žalobe, že „nájomná zmluva zanikla ku dňu 30.09.2018“. Preto nebolo

potrebné a relevantné zaoberať sa výpoveďou zo strany žalobkyne, ktorej podanie/doručenie súd prvej
inštancie správne vyhodnotil ako nepreukázané. Súd prvej inštancie správne ako nespornú skutočnosť
vyhodnotil zníženie nájomného z pôvodne dohodnutej sumy 2.500,- Eur na 2.000,- Eur za koniec roka
2017 a taktiež platby žalovanej v roku 2018 za mesiac 1/2018 (úhrada dňa 14.02.2018 vo výške 2.000,-
Eur), za mesiac 2/2018 (úhrada dňa 01.03.2018 vo výške 2.000,- Eur), za mesiac 4/2018 (úhrada dňa

28.03.2018 vo výške 2.000,- Eur), za mesiac 5/2018 (úhrada dňa 16.05.2018 vo výške 1.780,- Eur) a
za mesiac 6/2018 (úhrada dňa 31.05.2018 vo výške 2.000,- Eur).

32. Odvolací súd sa stotožňuje s právnym záverom súdu prvej inštancie, že žalovaná riadne a platne
odstúpila od nájomnej zmluvy podľa § 679 OZ v nadväznosti na čl. VI., bod 4. nájomnej zmluvy, preto sa

nájomná zmluva podľa § 48 ods. 2 OZ zrušila od samého začiatku (ex tunc) a na mieste aplikácia § 451
OZ (plnenie z právneho dôvodu, ktorý odpadol). Nakoľko žalovaná odstúpila od nájomnej zmluvy až ku
dňu 30.09.2018, pričom za rok 2018 vykonala úhrady nájomného iba za mesiace január, február, apríl,
májajún,užívanímrodinnéhodomubezúhradnájomnéhosazamesiacemarec,júl,augustaseptember
sa na úkor žalobkyne bezdôvodne obohatila (resp. v čase existencie nájomnej zmluvy porušila svoju

povinnosť riadne a včas uhrádzať nájomné). Ak teda žalovaná odstúpila od nájomnej zmluvy ku dňu
30.09.2018, bola povinná do tohto okamihu dodržiavať povinnosti, plynúce jej z nájomnej zmluvy, čo
neučinila a nájomné za uvedené mesiace neuhradila. Žalobkyňa na pojednávaní súdu prvej inštancie
uviedla, že žalovaná v dome bývala až do konca septembra 2018, ktorú skutočnosť žalovaná nijakým
spôsobom nepoprela, ani sa k nej nevyjadrila, čo podľa § 151 ods. 1 CSP súd prvej inštancie správne

posúdil ako nesporné skutkové tvrdenie, navyše s tým, že za tieto mesiace bola povinná riadne a včas
uhrádzať nájomné ako také (pacta sunt servanda) aj v prípade, ak v dome nebývala

33. Podstatou sporu bola výška nájomného. Strany sa platne dohodli na výške nájomného na úrovni
2.500,- Eur. Keďže rodinný dom nebol v plnohodnotnom užívaniaschopnom stave, strany sa na konci

roka 2017 dohodli na znížení nájomného na 2.000,- Eur. Žalobkyňa tvrdila, že žalovanej za rok
2018 zľavu na nájomnom neposkytla. K tomuto súd prvej inštancie zaujal správny právny názor, že
predmetom konania nie je podrobné posudzovanie a hodnotenie vzniknutých vád, ich opodstatnenosť,
resp. závažnosť, pričom však na základe výsledkov vykonaného dokazovania niet vôbec žiadnych
pochýb o tom, že rodinný dom nebol žalovanej prenechaný v stave spôsobilom na riadne užívanie

tak, ako to predpokladá § 664 OZ, ktorú skutočnosť súd prvej inštancie správne vyvodil jednak
z vyjadrení žalovanej, ktorým žalobkyňa iba bez ďalších dôkazov oponovala, že kotol bol a aj je
v prevádzkyschopnom stave, ďalej z predložených faktúr za opravy či zo súhlasu žalobkyne s
nižším nájomným v zime 2017. Nakoľko žalobkyňa komunikáciu so žalovanou na základe vykonaného
dokazovania preukázane ignorovala, pričom ďalšie platby vo výške 2.000,- Eur prijímala, čo i podľa

odvolacieho súdu znamená, že s uvedeným stavom konkludentne súhlasila. Aj odvolací súd v zhode
so súdom prvej inštancie vyhodnotil za logické, že žalovaná v dôsledku nekomunikácie žalobkyne
pokračovala s úhradami nájomného v zníženej výške, a to pri trvajúcej zmenšenej kvalite užívania
domu. Žalobkyňa na vyvrátenie tohto záveru neprodukovala žiadne relevantné dôkazy, keď iba ústne
skonštatovanie o opaku (a aj to nejasné) i podľa odvolacieho súdu nestačí. Tvrdenie žalobkyne, že

„žalovanej neboli poskytnuté žiadne zľavy na nájom“, neboli nijakým spôsobom preukázané. Predmetné
konanie je totiž civilným sporovým konaním ovládaným zásadou prejednacou, ktorá spočíva v tom,
že tvrdenie skutočností a navrhovanie dôkazov k nim je zásadne vecou strán sporu. Iniciatíva pri
zhromažďovaní dôkazov teda leží zásadne na nich a ukladá im povinnosť označiť dôkazy k preukázaniutvrdenia. Strana sporu má teda povinnosť tvrdenia a povinnosť unesenia dôkazného bremena o svojom
tvrdení. K splneniu tejto povinnosti je zaviazaná každá strana sporu, pričom rozsah a konkrétnu podobu
dôkaznéhobremenaurčujeprávehmotnoprávnanorma,ktorámábyťnadanýsporaplikovaná.Dôkazné

bremenoohľadomvšetkýchtvrdení,ktorýmiodôvodňujesvojnárok,mážalobca,keďdôkaznúpovinnosť
má i žalovaný, pokiaľ ide o tvrdenia opačného obsahu a významu, avšak jeho dôkazná povinnosť sa
odvíja len od úrovne splnenia dôkaznej povinnosti žalobcom. Dôkazným bremenom sa rozumie teda
procesná zodpovednosť strany sporu za to, že za konania neboli preukázané jeho tvrdenia, že z tohto
dôvodu muselo byť rozhodnuté o veci samej v jeho neprospech. Zmyslom dôkazného bremena je

umožniť súdu rozhodnúť o veci samej i v takých prípadoch, keď určitá skutočnosť významná podľa
hmotného práva pre rozhodnutie o veci nebola alebo nemohla byť preukázaná a keď teda výsledky
hodnotenia dôkazov neumožňujú súdu prijať záver ani o pravdivosti tvrdenia tejto skutočnosti, ani o tom,
že by táto skutočnosť bola nepravdivá (pozri uznesenie Najvyššieho súdu SR z 24.6.2010, sp. zn. 5Obo
52/2010). Súd prvej inštancie teda správne uviedol, že žalobkyňa ako nositeľ dôkazného bremena, ak
chcela byť v konaní úspešná, musela svoje tvrdenia riadne preukázať. Aj podľa odvolacieho súdu bola

žalobkyňa v komunikácii so žalovanou pasívna a z vykonaného dokazovania vyplýva, že sa nijakým
spôsobom v komunikácii so žalovanou počas trvania nájomného vzťahu nevyjadrila k zľave nájomného
za rok 2018. Podľa výpovede žalobkyne na pojednávaní súdu prvej inštancie, že „v januári roku 2018
som od nájomníčky dostala návrh na zníženie nájomného na 2.000,- Eur s tým, že dom nespĺňa jej
očakávania. S takýmto návrhom som nesúhlasila, ale keďže som mala záujem, aby sa nájom čím prv

skončil, ani som to nerozporovala“, samotná žalobkyňa tak potvrdila opätovný a včasný návrh (prvý
bol v roku 2017) ohľadne zľavy z nájomného. To, že bola následne pri komunikácii pasívna, súd prvej
inštancie správne vyhodnotil na jej ťarchu. To isté platí aj na jej tvrdenie, že návrh nerozporovala. Týmto
konaním vyjadrila smerom ku žalovanej svoj konkludentný súhlas, nakoľko znížené platby nájomného
počas trvania nájomného vzťahu navyše bez výhrad prijímala a nerozporovala.

34. Odvolací súd sa stotožňuje s právnym záverom súdu prvej inštancie, že právo na zľavu z nájomného
podľa § 675 OZ vzniká na základe zákona a nie je viazané na súhlas prenajímateľa, zákon nepredpisuje
písomnúformu,stačíajústneuplatnenie.Zauplatnenieprávanazľavuznájomnéhojemožnépovažovať
aj oznámenie nájomcu, že pre vady predmetu nájmu nebude až do ich odstránenia uhrádzať nájomné v

plnej výške. Správny je právny názor súdu prvej inštancie, že právo na zľavu z nájomného predstavuje
uplatnenie práva, ktoré vzniká ex lege a nepredstavuje zmenu zmluvy podľa § 40 ods. 2 OZ. Z
vykonaného dokazovania logicky vyplynulo, že žalovaná riadne a včas toto svoje právo u žalobkyne
uplatnila. Správny je preto právny záver súdu prvej inštancie o existencii práva zľavy z nájomného za
rok 2018 (do septembra 2018) na výšku 2.000,- Eur mesačne. Samotný výpočet dlžného nájomného

súdom prvej inštancie žalovaná v odvolaní nerozporovala.

35. Správny je aj právny záver súdu prvej inštancie, že odstúpením od zmluvy síce došlo k zániku zmluvy
ex tunc, avšak nárok na zmluvnú pokutu v dôsledku odstúpenia od zmluvy nezaniká, ak vznikol ešte pred
odstúpením od zmluvy z dôvodu jej skoršieho porušenia. Odstúpením od zmluvy dochádza k zániku

povinnosti plniť pôvodný záväzok zabezpečený zmluvnou pokutou, avšak nie súčasne dochádza aj k
zániku povinnosti plniť zmluvnú pokutu ako dôsledok neplnenia pôvodného záväzku (napr. uznesenie
Krajského súdu v Košiciach z 31.05.2013 sp. zn. 11 Co/248/2012, rozsudok Najvyššieho súdu SR z
01.03.2004 sp. zn. MCdo/264/2002 alebo rozsudok Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 26 Odo 1188/2005 či
sp. zn. 33 Odo 131/2003). Keďže žalovaná bola s platením jednotlivých úhrad nájomného v omeškaní,

súd prvej inštancie správne posúdil nárok na zmluvnú pokutu ako opodstatnený. Správne vyhodnotil, že
strany si v nájomnej zmluve platne dojednali zmluvnú pokutu vo výške 0,03 % z dlžnej sumy za každý
deň omeškania (čl. V., bod. 5 zmluvy). Pri zohľadnení jednotlivých úhrad nájomného súd prvej inštancie
správne zistil, že žalovaná síce nájomné občas uhrádzala, ale tieto úhrady boli vykonané v omeškaní -
tedapo28-momdnimesiacapredchádzajúcehomesiacu,zaktorýsaplatínájomné(čl.V.,bod3zmluvy).

Samotný výpočet zmluvnej pokuty súdom prvej inštancie žalovaná v odolaní opätovne nenamietala.

36. Pokiaľ ide o konkrétne odvolacie námietky žalovanej, podľa ktorých má žalovaná za to, že je povinná
zaplatiť žalobkyni nájomné len v obvyklej trhovej výške nájmu 2 izbového bytu, odvolací súd uvádza,
že jednak k tvrdeniu o výške takéhoto nájmu žalovaná neuniesla dôkazné bremeno, ale najmä v zhode

so súdom prvej inštancie to, že predmetom sporu nie je zodpovednosť žalobkyne za vady prenajatej
nehnuteľnosti, ale dlžné nájomné, keď súd prvej inštancie správne skutkovo aj právne uzavrel, že medzi
stranami nájomného vzťahu došlo ku konkludentnej dohode na zľave na nájomnom na sumu 2 000
eur mesačne. Iné skutočnosti tvrdené žalovanou preukázané neboli, z jej strany nedošlo k uneseniudôkazného bremena o konkludentnej dohode medzi stranami na zľave na nájomnom inej, ako na výšku
2 000 eur mesačne. Predmetom sporu tiež nie je nárok na úhradu opravy kotla žalovanou od žalobkyne.

37. Na základe uvedeného vyhodnotil odvolací súd odvolacie námietky žalovanej za nedôvodné a
rozsudoksúduprvejinštancievňounapadnutýchvyhovujúcichčastiachavnapadnutejčastionárokuna
náhradu trov prvoištančného konania v spojení s opravným uznesením súdu prvej inštancie ako vecne
správny podľa ust. § 387 ods. 1 CSP potvrdil, keďže za vecne správny považoval aj výrok o náhrade
trov konania vychádzajúc zo zásady pomeru úspechu a neúspechu v spore.

38. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania rozhodol odvolací súd v zmysle zásady úspechu
v konaní podľa § 255 ods. 1 CSP v spojení s § 378 ods. 1 CSP. V odvolacom konaní plne úspešnej
žalobkyni však nárok na ich náhradu nepriznal, nakoľko jej v odvolacom konaní žiadne trovy nevznikli.

39. Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v
lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde,

ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).
Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje,

v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).