Rozsudok – Zmluvy ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Monday, October 13, 2025

Súd: Mestský súd Bratislava IV
Spisová značka: 34Cn/1/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1423204115
Dátum vydania rozhodnutia: 13. 10. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Jakub Sládek

ECLI: ECLI:SK:MSBA4:2025:1423204115.7

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Mestský súd Bratislava IV, sudcom Mgr. Jakubom Sládekom, v spore žalobcu: Metodějova Development

s.r.o., so sídlom Fantova 693/45, Brno, Česká republika, IČO: 04 824 857, zast. JUDr. Lenka Maďarová,
s.r.o., so sídlom Štrková 95/21, Žilina, IČO: 47 232 692 , proti žalovanému: SAMIRE s.r.o., so sídlom
Račianska 88B, Bratislava, IČO: 53 442 032, o zaplatenie 76.207,50 eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný je povinný zaplatiť žalobcovi 60.966 eur spolu s úrokom z omeškania vo výške 7,5 % ročne
zo sumy 60.966 eur od 1. 3. 2023 do zaplatenia, a to všetko do 3 dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

II. Vo zvyšnej časti sa žaloba zamieta.

III. Žalobcovi sa priznáva proti žalovanému nárok na náhradu trov konania v rozsahu 60 %.

o d ô v o d n e n i e :

I. Žaloba

1. Žalobca sa domáhal podanou žalobou od žalovaného zaplatenia sumy 76.207,50 eur s
príslušenstvom.

2. Žalobou uplatnený nárok odôvodnil nasledovne.

3. Dňa 15. 6. 2022 uzatvoril ako budúci kupujúci so žalovaným ako budúcim predávajúcim zmluvu
o budúcej zmluve o prevode vlastníctva apartmánu, ktorej predmetom je budúci prevod vlastníctva k
apartmánu v projekte „APARTMÁNY MERIDIEN“ na pozemkoch KN-C č. XXXX/X, Č.. XXXX/X, Č..
XXXX/X, Č.. XXXX/X, Č.. XXXX/X, W. S. na parcele KN-C č. XXXX/X, všetko k. ú. Y. Z., F. P. A.. Išlo
konkrétne o apartmán s č. A70 o plánovanej výmere 33,87 m2, s podielom na spoločných častiach
apartmánového domu, na zastavaných pozemkoch, s parkovacím státím č. 70.

4. K výzve na uzavretie zmluvy o prevode vlastníctva malo, podľa čl. II., bodu 2.2. zmluvy o budúcej
zmluve, dôjsť najneskôr do 31. 12. 2022.

5. V zmluvy o budúcej zmluve si dojednali, že:

i. čl. II., b. 2.2.: Budúci Predávajúci sa zaväzuje vyzvať Budúceho Kupujúceho na uzavretie Zmluvy o

prevode vlastníctva apartmánu v lehote do 15 dní po kumulatívnom splnení nasledovných podmienok,
najneskôr však do 31. 12. 2022:
- úhrada Kúpnej ceny Budúcim Kupujúcim podľa podmienok uvedených v bode 4.2. tejto Zmluvy, vrátane
všetkých ostatných finančných záväzkov Budúceho Kupujúceho podľa Zmluvy.;ii. čl. II., b. 2.4.: Budúci Kupujúci sa zaväzuje uzavrieť Zmluvu o prevode vlastníctva apartmánu s
Budúcim Predávajúcim najneskôr do 15 dní odo dňa doručenia výzvy podľa bodu 2.2. tejto zmluvy.;
iii. čl. V., b. 5.3.: Budúci Kupujúci má právo odstúpiť od tejto Zmluvy v prípade, ak Budúci Predávajúci

nesplní svoju povinnosť vyzvať Budúceho Kupujúceho na uzavretie Zmluvy o prevode vlastníctva
apartmánu v lehote podľa bodu 2.2. tejto Zmluvy alebo povinnosť uzatvoriť v lehote podľa bodu 2.4. tejto
Zmluvy (pozn. žalobcu: do 15 dní od doručenia výzvy podľa bodu 2.2.) Zmluvu o prevode vlastníctva
apartmánu. Odstúpením od zmluvy nezaniká nárok Budúceho Kupujúceho na zmluvnú pokutu podľa
bodu 6.5. tejto Zmluvy. V prípade odstúpenia podľa tohto bodu sa Budúcemu Kupujúcemu vráti časť

doposiaľ uhradenej Kúpnej ceny spolu so zmluvnou pokutou vo výške podľa bodu 6.5. tejto Zmluvy v
lehote 30 kalendárnych dní odo dňa doručenia upovedomenia o odstúpení od Zmluvy.;
iv. čl. VI., b. 6.1.: Pre prípad porušenia príslušných ustanovení tejto Zmluvy sa Zmluvné strany dohodli na
zmluvnej pokute vo výške uvedenej ďalej v tomto článku Zmluvy pre to ktoré porušenie. Zmluvné strany
spoločne vyhlasujú, že pri nastavovaní výšky zmluvných pokút podľa tejto Zmluvy dôsledne posudzovali
ich primeranosť vo vzťahu k významu a dôležitosti zabezpečenia tej ktorej zmluvnej povinnosti alebo

záväzku,vzájomneotýchtoveciachrokovali,apretovýškyzmluvnýchpokútpodľatejtoZmluvypovažujú
za primerané, adekvátne, nie v rozpore s dobrými mravmi alebo poctivým obchodným stykom.;
v.čl.VI.,b.6.5.:BudúciKupujúcimávprípadeporušenianiektorejzpovinnostíBudúcehoPredávajúceho
podľa bodu 2.4. tejto Zmluvy nárok na zmluvnú pokutu vo výške 10% zo sumy Kúpnej ceny.
Zmluvná pokuta podľa tohto bodu Zmluvy je splatná v lehote 30 kalendárnych dní odo dňa doručenia

upovedomenia o odstúpení do Zmluvy, resp. pre prípad neuplatnenia odstúpenia od Zmluvy v lehote do
30 kalendárnych dní odo dňa uplatnenia nároku na zmluvnú pokutu zo strany Budúceho Kupujúceho a
bude uhradená v prospech účtu Budúceho Kupujúceho uvedeného v záhlaví tejto Zmluvy. Uplatnenie
si zmluvnej pokuty podľa tohto bodu Zmluvy nebráni tomu, aby si Budúci Kupujúci uplatnil nárok na
náhradu škody vo výške, ktorá presahuje výšku zmluvnej pokuty podľa tohto bodu.;

vi. čl. IV., b. 4.1.: Kúpna cena za Predmet budúceho prevodu bola stanovená dohodou Zmluvných strán
na sumu spolu vo výške 152.415 EUR vrátane príslušnej dane z pridanej hodnoty, t.j. 128.079,83 EUR
+ 24.335,17 EUR DPH.

6. Dňa 9. 11. 2022 podľa čl. V., b. 5.3. od zmluvy o budúcej zmluve odstúpil, nakoľko po vykonaní

obhliadky na mieste výstavby apartmánu zistil, že nie je dokončená ani hrubá stavba hlavného objektu,
tzn. je nereálne dokončenie apartmánu do 31. 12. 2022. Navyše z online kamier bolo zrejmé, že na
stavenisku neprebieha žiadna stavebná činnosť, tzn. vo výstavbe apartmánu sa nepokračuje.

7. V odstúpení od zmluvy o budúcej zmluve vyzval žalovaného na vrátenie doposiaľ uhradenej časti

kúpnej ceny v celkovej výške 60.966 eur (30.483 eur + 30.483 eur). Žalovaný, prostredníctvom svojho
právneho zástupcu, odpovedal na odstúpenie od zmluvy o budúcej zmluve listom zo dňa 22. 12. 2022,
že mu vráti doposiaľ uhradenú časť kúpnej ceny vo výške 60.966 eur, ale až po tom, čo predá apartmán
tretej osobe.

8. Vzhľadom k tomu, že od poslednej odpovede žalovaného, že vráti uhradenú časť kúpnej ceny,
uplynulo viac ako 5 mesiacov, bez akéhokoľvek plnenia, dňa 9. 5. 2023 vyzval žalovaného na vrátenie
sumy 60.966 eur a na uhradenie zmluvnej pokuty vo výške 15.241,50 eur, s podrobným rozpísaním
skutkového stavu. Žalovaný odpovedal listom zo dňa 24. 5. 2023, že vráti doposiaľ uhradenú časť kúpnej
ceny vo výške 60.966 eur v lehote 30 dní od uzatvorenia úverovej zmluvy s financujúcim subjektom

projektu APARTMÁNY MERIDIEN.

9. Od poslednej odpovede žalovaného o vrátení zaplatenej časti kúpnej ceny uplynuli ďalšie 2 mesiace,
bez akéhokoľvek plnenia. Preto zaslal žalovanému predžalobnú výzvu zo dňa 18. 7. 2023, ktorou
poskytol žalovanému ďalšiu dodatočnú lehotu 5 dní na dobrovoľné vrátenie zaplatenej časti kúpnej ceny

vo výške 60.966 eur spolu so zaplatením zmluvnej pokuty vo výške 15.241,50 eur podľa čl. VI., bodu 6.5.
zmluvy o budúcej zmluve, tzn. najneskôr do 30. 7. 2023 (posledná poštová zásielka bola doručená dňa
25. 7. 2023 + 5 dní). Právny zástupca žalovaného reagoval na predžalobnú výzvu len SMS správami,
že nie je v aktuálnych možnostiach klienta zaplatiť nároky žalobcu.

10. Vzhľadom na uvedené si uplatňuje voči žalovanému:
i.sumu60.966eurztituluvráteniazaplatenejčastikúpnejceny(čl.V.,bod5.3.zmluvyobudúcejzmluve);
ii. sumu 15.241,50 eur z titulu zmluvnej pokuty (čl. VI., bod 6.5. zmluvy o budúcej zmluve);iii. zákonné úroky z omeškania vo výške 5% p.a. z dlžnej sumy 76.207,50 eur odo dňa 15. 12. 2022 (30
dní od doručenia odstúpenia od zmluvy o budúcej zmluve) až do zaplatenia.

II. Vyjadrenie žalovaného k žalobe

11. Žalovaný sa vyjadril k žalobe.

12. Je nesporné, že so žalobcom uzatvorili dňa 15. 6. 2022 zmluvu o budúcej zmluve. Podľa b. 2.2.

zmluvy o budúcej zmluve sa ako budúci predávajúci zaviazal, že po splnení podmienky žalobcom ako
budúceho kupujúceho (pozn. uhradenie kúpnej ceny v plnej výške), najneskôr v lehote do 31. 12. 2022
vyzve žalobcu na uzatvorenie zmluvy o prevode vlastníctva apartmánu, podstatné náležitosti ktorej
si určili v zmluve o budúcej zmluve. Je nesporné, že žalobca mu doručil upovedomenie o odstúpení
od zmluvy o budúcej zmluve zo dňa 9. 11. 2022, v ktorom uviedol, že z dôvodu aktuálneho stavu
výstavby projektu APARTMÁNY MERIDIEN, kedy ku dňu 9. 11. 2022 je v stave nedokončenej hrubej

stavby hlavného objektu bez obvodového plášťa a bez strechy objektu, možno podľa názoru žalobcu s
určitosťou uviesť, že projekt nebude dokončený v lehote podľa b. 2.2. zmluvy o budúcej zmluve, teda
do 31. 12. 2022.

13. Nikdy nerozporoval nárok žalobcu na vrátenie doposiaľ uhradenej časti kúpnej ceny, spolu vo výške

60.966 eur. Po doručení upovedomenia o odstúpení od zmluvy žalobcom kontaktoval jeho konateľ
konateľa žalobcu, U.. O. K., s ktorým sa dohodli, že doposiaľ uhradená časť kúpnej ceny vo výške 60.966
eur sa žalobcovi vráti po tom, ako sa nájde nový záujemca na zazmluvnený apartmán v zmysle b. 5.4.
zmluvy o budúcej zmluve.

14. Konateľ žalobcu s takýmto postupom súhlasil, pričom mal vedomosť, že podľa b. 5.4. zmluvy o
budúcejzmluvemôžezazmluvnenýapartmánponúkaťajsámnapredaj.Jehokonateľuviedolkonateľovi
žalobcu, že zazmluvnený apartmán bude ponúkať k predaju tretím osobám a akonáhle tretia osoba
prejaví záujem o kúpu apartmánu, tak sa doposiaľ uhradená časť kúpnej ceny žalobcovi vráti, a to buď
priamo z účtu žalovaného, alebo z účtu nového záujemcu o kúpu zazmluvneného apartmánu (pozn. z

titulu dohody o postúpení práv a povinností zo zmluvy o budúcej zmluve). Vôľu vrátiť žalobcovi doposiaľ
uhradenú časť kúpnej ceny prezentoval aj v odpovedi zo dňa 22. 12. 2022 podanú prostredníctvom
právneho zástupcu, ktorú predložil žalobca k žalobe.

15. Na odpoveď zo dňa 22. 12. 2022 reagoval priamo konateľ žalobcu emailom adresovaným právnemu

zástupcovi žalobcu dňa 9. 1. 2023, ktorý mal za potrebu výslovne uviesť, že si neuplatnil právo odstúpiť
od zmluvy podľa b. 5.4. zmluvy o budúcej zmluve, ale podľa b. 5.3. zmluvy o budúcej zmluve, s čím je
podľa jeho názoru spojený aj nárok na uplatnenie zmluvnej pokuty podľa b. 6.5. zmluvy o budúcej kúpnej
zmluve. Následne v emaily zo dňa 12. 1. 2023 priznal, že sa s jeho konateľom dohodol, že doposiaľ
uhradená časť kúpnej ceny bude žalobcovi vrátená po tom, ako sa na zazmluvnený apartmán nájde

nový záujemca. Od 3/2023 následne prebiehala komunikácia medzi konateľmi strán sporu, v ktorej jeho
konateľ informoval konateľa žalobcu, že na apartmán sú záujemcovia.

16. Žalobca bol informovaný, že vzhľadom na nepriaznivú situáciu s hypotekárnymi úvermi na
Slovensku a zvyšovaním úrokových sadzieb potenciálni záujemci o kúpu apartmánu odstúpili od zámeru

uzatvorenia zmluvy o budúcej zmluve, a teda nemal možnosť splatiť žalobcovi doposiaľ uhradenú časť
kúpnej ceny. Zazmluvnený apartmán je však stále v ponuke, možnosť ponuky na predaj má aj sám
žalobca, ktorý však do dnešného dňa nevyvinul žiadne aktívne konanie smerujúce k predaju apartmánu.
Žalovaný naďalej apartmán ponúka a snaží sa nájsť nového záujemcu.

17. Má záujem vrátiť žalobcovi uplatnený nárok vo výške 60.966 eur, ktorý predstavuje doposiaľ
uhradenú časť kúpnej ceny, avšak v zmysle dohody s konateľom žalobcu až v momente, keď bude na
zazmluvnený apartmán nový záujemca, ktorý so žalovaným uzatvorí zmluvu o budúcej zmluve.

18. Aktuálne nedisponuje dostatočnými peňažnými prostriedkami na to, aby dokázal žalobcovi, bez

nájdenia nového záujemcu na apartmán, vrátiť doposiaľ uhradenú časť kúpnej ceny. O uvedenom bol
žalobca pravidelne informovaný. Disponuje hnuteľným majetkom značnej hodnoty (nehnuteľnosťami).
Nedisponuje však likvidnými peňažnými prostriedkami, ktoré by dokázal žalobcovi aktuálne poskytnúť
za účelom splnenia si záväzku.19. Žalobca má vedomosť, že tzv. zálohy z apartmánov využíva na uskutočnenie realizácie výstavby
investičného projektu. Do dňa podania tohto vyjadrenia nemal k dispozícii bankový úver, teda bankové

peniaze, prostredníctvom ktorých by dokázal financovať realizáciu výstavby investičného projektu, a
teda úhradu záväzkov voči generálnemu dodávateľovi. Pokiaľ by žalovaný nemal k dispozícii prostriedky
z tzv. záloh z kúpnej ceny za apartmán, nemal by možnosť realizovať výstavbu projektu.

20. Nemá záujem vyhýbať sa splneniu svojej povinnosti vrátiť doposiaľ uhradenú časť kúpnej ceny, učiní

však tak až v momente, keď bude na zazmluvnený apartmán nový záujemca.

21. Čo sa týka nároku zodpovedajúcemu zmluvnej pokute podľa b. 6.5. zmluvy o budúcej zmluve, tento
nárok neuznáva a ani nikdy neuznal. V písomných vyjadreniach pred začatím súdneho konania vždy
uznával výlučne nárok z titulu vrátenia doposiaľ uhradenej časti kúpnej ceny, nikdy nie však z titulu
nároku žalobcu na zmluvnú pokutu. Tvrdenie žalobcu v podanej žalobe o tom, že mal uznať aj túto časť

uplatneného nároku, je nesprávny.

22. Poukázal na b. 6.5. a b. 2.4. zmluvy o budúcej zmluve. Nárok na zmluvnú pokutu podľa b. 6.5. zmluvy
o budúcej zmluve sa vzťahuje na splnenie si povinnosti podľa b. 2.4. zmluvy o budúcej zmluve, teda
uzatvorenie zmluvy o prevode vlastníctva apartmánu v lehote 15 dní odo dňa doručenia výzvy podľa

bodu 2.2. zmluvy o budúcej zmluve z jeho strany ako budúceho predávajúceho.

23. Uplatniť si zmluvnú pokutu podľa b. 6.5. zmluvy o budúcej zmluve tak možno až vtom momente,
kedy bola v zmysle b. 2.2. zmluvy o budúcej zmluve doručená výzva budúcemu kupujúcemu na
uzatvorenie zmluvy o prevode vlastníctva apartmánu, avšak následne budúci predávajúci zmluvu o

prevode vlastníctva apartmánu, aj napriek zaslaniu výzvy budúcemu kupujúcemu, neuzatvoril. V takom
prípade, budúci kupujúci, ako zmluvná strana pripravená splniť si svoj záväzok uzatvoriť zmluvu o
prevode vlastníctva apartmánu, má právo jednak od zmluvy o budúcej zmluve odstúpiť podľa b. 5.3.
zmluvy o budúcej zmluve a zároveň uplatniť si zmluvnú pokutu podľa b. 6.5. zmluvy o budúcej zmluve.

24. Ustanovenie b. 5.3. zmluvy o budúcej zmluve predpokladá dve situácie, podľa ktorých možno od
zmluvy o budúcej zmluve odstúpiť. A to nesplnenie si povinnosti budúceho predávajúceho podľa bodu
2.2. zmluvy o budúcej zmluve, teda zaslanie výzvy na uzatvorenie riadnej zmluvy v lehote najneskôr do
31. 12. 2022, a ďalej neuzatvorenie riadnej zmluvy po doručení výzvy podľa b. 2.2. zmluvy o budúcej
zmluve v lehote 15 dní odo dňa doručenia výzvy na uzatvorenie riadnej zmluvy.

25. Nárok na zmluvnú pokutu v b. 6.5. zmluvy o budúcej zmluve je však výlučne spojený s b. 2.4. zmluvy
o budúcej zmluve, nie však s b. 2.2. Nárok na zmluvnú pokutu podľa b. 6.5. zmluvy o budúcej zmluve
by vznikol žalobcovi až po tom, keď by mu bola z jeho strany doručená výzva na uzatvorenie riadnej
zmluvy, žalobca by bol pripravený zmluvu uzatvoriť, avšak on sám by si svoju povinnosť uzatvoriť riadnu

zmluvu nesplnil.

26. Nesplnenie si povinnosti podľa b. 2.2. zmluvy o budúcej zmluve však nie je sankcionované zmluvnou
pokutou. Výlučne dáva žalobcovi ako budúcemu kupujúcemu právo od zmluvy odstúpiť s povinnosťou
budúceho predávajúceho uhradiť mu doposiaľ zaplatenú časť kúpnej ceny.

27. Opačná situácia by nastala, pokiaľ by bol b. 6.5. zmluvy o budúcej zmluve viazaný na všetky situácie
možnosti odstúpenia podľa b. 5.3. zmluvy o budúcej zmluve, avšak to v konkrétnom prípade naplnené
nie je. Ustanovenie b. 6.5. je v tomto smere jednoznačné a určité, viažuce sa výlučne na povinnosť
podľa b. 2.4. zmluvy o budúcej zmluve.

28. Z uvedeného dôvodu má za to, že nie sú dané zákonné podmienky pre vznik nároku žalobcu
na zaplatenie zmluvnej pokuty podľa b. 6.5. zmluvy o budúcej zmluve. Nárok na zmluvnú pokutu by
žalobcovivznikolažpotom,čobysplnilpovinnosťpodľab.2.2.zmluvyobudúcejzmluve,avšaknásledne
by si nesplnil povinnosť podľa b. 2.4. zmluvy o budúcej zmluve. Povinnosti ako budúceho predávajúceho

poľa b. 2.2. a 2.4. zmluvy o budúcej zmluve si nemožno zamieňať.29. Dodáva, že aj napriek podanej žalobe sa bude snažiť o čo najskoršie splnenie si svojho záväzku
vrátiť žalobcovi doposiaľ uhradenú časť kúpnej ceny vo výške 60.966 eur a vec riešiť zmierom, resp.
späťvzatím žaloby žalobcom po splnení si svojho záväzku.

30. Čo sa týka nároku z titulu uplatnenej zmluvnej pokuty, tento neuznáva a navrhuje, aby súd v
uvedenom rozsahu žalobu ako nedôvodnú zamietol a určil, že žalovaný má voči žalobcovi nárok na
náhradu trov konania v rozsahu 100 % (vo vzťahu k nároku 15.241,50 eur).

III. Replika žalobcu

31. Žalovaný uviedol, že sumu 60.966 EUR mu vráti, keď nájde záujemcu na zazmluvnený apartmán
podľa bodu 5.4. zmluvy o budúcej zmluve, len aktuálne nedisponuje peňažnými prostriedkami na to, aby
nám vrátil uvedenú sumu. Nesúhlasí, že by sa malo pri vrátení kúpnej ceny postupovať podľa čl. 5.4.
zmluvy o budúcej zmluve, nakoľko od zmluvy o budúcej zmluve písomne odstúpil z dôvodu, že výstavba

bola k 9. 11. 2022 v stave nedokončenej hrubej stavby, čím nemohli byť reálne splnené podmienky bodu
2.2. a 2.4 zmluvy o budúcej zmluve (uzatvoriť kúpnu zmluvu do 31. 12. 2022), a tak bol daný zmluvný
dôvod, výslovne písomne uvedený v odstúpení, a to bod 5.3. v spojení s bodom 6.5. zmluvy o budúcej
zmluve, nie ako uvádza žalovaný podľa bodu 5.4. Preto popiera tvrdenie žalovaného, že mal údajne
súhlasiť s postupom žalovaného, že vráti zaplatenú časť kúpnej ceny až po tom, čo nájde záujemcu na

zazmluvnený apartmán.

32. Písomné odstúpenie od zmluvy je nesporné, jasné, určité. Odstúpil s odkazom na bod 5.3.
zmluvy o budúcej zmluve. V žiadnej písomnej ani e-mailovej komunikácii neuvádzal, že odstupuje
od zmluvy o budúcej zmluve podľa bodu 5.4., tzn. bez uvedenia dôvodu. Dôvod dostatočne jasne

a zrozumiteľne odôvodnil. Dôvodom odstúpenia je nesporne skutočnosť, že plnenie žalovaného ako
budúceho predávajúceho sa stalo nemožným. Bolo nemožné, aby ho mohol vyzvať na uzatvorenie
kúpnej zmluvy do 31. 12. 2022 podľa bodu 2.2. zmluvy o budúcej zmluve a následne do 15 dní, tzn.
do 15. 1. 2023 uzatvoriť zmluvu o prevode vlastníctva apartmánu, ktorý neexistoval. Apartmán v čase
odstúpenia od zmluvy o budúcej zmluve bol len v štádiu hrubej stavby. Nebol ani dokončený a už vôbec

nebol skolaudovaný.

33.Dôkazom,žeapartmánzazmluvnenýzmluvouobudúcejzmluvenebudedokončenýaniorokneskôr,
ako mal byť dokončený, tzn. ani do 31. 12. 2023, je fotodokumentácia z miesta výstavby zo dňa 23. 11.
2023, podľa ktorého je stupeň rozostavanosti úplne identický so stavom ku dňu odstúpenia od zmluvy

o budúcej zmluve dňa 9. 11. 2022, t. j. objekt je stále nedokončenou hrubou stavbou bez obvodového
plášťa, bez strechy, je postavené len prvé nadzemné podlažie, druhé v štádiu rozpracovania, objekt je
bez okien. Absurdný je aj obsah plachty o termíne ukončenia stavby, ktorý visí na plote: 6/2025.

34. Žalovaný tak konal zavádzajúco, podvodne, keď v zmluve o budúcej zmluve ako termín na výzvu

na uzatvorenia kúpnej zmluvy uviedol termín do 31. 12. 2022, t. j. o 3 roky skôr, ako vôbec mal v pláne
objekt dokončiť. Konanie žalovaného je konanie v rozpore s poctivým obchodným stykom, najmä pokiaľ
ide o jeho aktuálnu obranu o uznaní nároku, ale zároveň o možnosti zaplatiť ho až po predaji apartmánu
inej osobe. Takáto obrana žalovaného je účelová, smerujúca k prieťahom v konaní, ktorá tak nepožíva
právnu ochranu podľa § 265 Obchodného zákonníka v platnom znení, ako aj čl. 5 CSP. Žalovaný v

súčasnosti len účelovo odďaľuje splnenie si svojich zmluvných povinností - vrátiť zaplatenú časť kúpnej
ceny, čím ho poškodzuje, ktorá od 12/2022 mohla vrátenú kúpnu cenu investovať do iného ziskového
projektu.

35. Je nepochybné, že obrana žalovaného je len zjavným zneužívaním práva, ktoré vedie k prieťahom

v konaní. Apartmán, ktorý mal byť prevedený najneskôr do 15. 1. 2023 a ktorý aj ku dňu 23. 11. 2023
je v identickom nedokončenom stave hrubej stavby, nemôže byť ani prevedený na ďalšiu osobu skôr
ako v 6/2025, kedy žalovaný plánuje vôbec dokončenia stavby. Žalovaný je povinný zodpovedať za
svoje účelové, podvodné konanie a vrátiť zaplatenú časť kúpnej ceny za apartmán, ktorý doposiaľ nie je
dokončený.Zdôvoduodstúpeniaodzmluvyobudúcejzmluvemuvznikolnárokajnaúroky.Nakoľkotieto

nebolivzmluvyobudúcejzmluvedojednané,uplatňujesiúrokypodľa§502Obchodnéhozákonníka,tzn.
vo výške obvyklých úrokov požadovaných za úvery, ktoré poskytujú banky v čase uzatvorenia zmluvy,
tzn. ku dňu 15. 6. 2022, čo predstavuje úroky vo výške 2,21%. Žiada o vydanie rozsudku pre uznesenie
nároku žalovaným v rozsahu vo výške 60.966 eur.36. Čo sa týka nároku na zaplatenie zmluvnej pokuty, žalovaný uviedol, že tento nikdy neuznal. Je však
nesporné, že mu vznikol voči žalovanému nárok na zmluvnú pokutu podľa čl. 6.5. zmluvy o budúcej

zmluve, nakoľko žalovaný porušil zmluvy o budúcej zmluve, neuzatvoril kúpnu zmluvu najneskôr do
15. 1. 2023, resp. už dňa 9. 11. 2022 bolo vzhľadom na stupeň rozostavanosti stavby - nedokončená
hrubá stavba - nesporné, že do 15. 1. 2023 nie je reálne možné, aby bol v jeho prospech prevedený
apartmán, ktorý neexistuje, nie to, aby bol skolaudovaný. Na podporu dôvodu odstúpenia od zmluvy o
budúcej zmluve svedčí aktuálny stav stavby, ktorá po roku je v rovnakom stupni rozostavanosti. Aj na

tomto mieste navrhuje, aby obranu žalovaného posúdil s prihliadnutím na čl. 5 CSP a § 265 Obchodného
zákonníka a nedôvodnú ju odmietol.

IV. Procesný vývoj

37. Žalovaný sa k replike žalobcu písomne nevyjadril.

38. Súd vo veci nariadil pojednávanie, na ktorom vo veci rozhodol. Žalovaný sa pojednávania
nezúčastnil, pričom súd konal v jeho neprítomnosti vzhľadom na to, že neakceptoval druhú žiadosť o
odročenie pojednávania žalovaného zo zdravotných dôvodov. Žalobca na pojednávaní spresnil, že si
uplatňuje zákonné úroky z omeškania vo výške 8 %.

V. Skutkový stav veci

39. Skutkový stav veci súd ustálil týmto postupom.

40. Sporné nebolo, že dňa 15. 6. 2022 podpísal žalobca ako budúci kupujúci so žalovaným ako budúcim
predávajúcimzmluvuobudúcejzmluveoprevodevlastníctvaapartmánupodľaObčianskehozákonníka,
ktorej predmetom je budúci prevod vlastníctva k apartmánu v projekte „APARTMÁNY MERIDIEN“ na
pozemkoch KN-C č. XXXX/X, Č.. XXXX/X, Č.. XXXX/X, Č.. XXXX/X, Č.. XXXX/X, a stavby na parcele
KN-C č. XXXX/X, všetko k. ú. Y. Z., F. P. Mikuláš. Išlo konkrétne o apartmán s č. A70 o plánovanej výmere

33,87 m2, s podielom na spoločných častiach apartmánového domu, na zastavaných pozemkoch, s
parkovacím státím č. 70.

41. Zo zmluvy o budúcej zmluve o prevode vlastníctva apartmánu súd zistil, že obsahuje tieto relevantné
ustanovenia:

i. čl. II., b. 2.2.: Budúci Predávajúci sa zaväzuje vyzvať Budúceho Kupujúceho na uzavretie Zmluvy o
prevode vlastníctva apartmánu v lehote do 15 (pätnástich) dní po kumulatívnom splnení nasledovných
podmienok, najneskôr však do 31. 12. 2022:
- úhrada Kúpnej ceny Budúcim Kupujúcim podľa podmienok uvedených v bode 4.2. tejto Zmluvy, vrátane

všetkých ostatných finančných záväzkov Budúceho Kupujúceho podľa Zmluvy.;

ii. čl. II., b. 2.4.: Budúci Kupujúci sa zaväzuje uzavrieť Zmluvu o prevode vlastníctva apartmánu s
Budúcim Predávajúcim najneskôr do 15 dní (pätnástich) odo dňa doručenia výzvy podľa bodu 2.2. tejto
zmluvy.;

iii. čl. V., b. 5.3.: Budúci Kupujúci má právo odstúpiť od tejto Zmluvy v prípade, ak Budúci Predávajúci
nesplní svoju povinnosť vyzvať Budúceho Kupujúceho na uzavretie Zmluvy o prevode vlastníctva
apartmánu v lehote podľa bodu 2.2. tejto Zmluvy alebo povinnosť uzatvoriť v lehote podľa bodu 2.4. tejto
Zmluvy o prevode vlastníctva apartmánu. Odstúpením od zmluvy nezaniká nárok Budúceho Kupujúceho

na zmluvnú pokutu podľa bodu 6.5. tejto Zmluvy. V prípade odstúpenia podľa tohto bodu sa Budúcemu
Kupujúcemu vráti časť doposiaľ uhradenej Kúpnej ceny spolu so zmluvnou pokutou vo výške podľa bodu
6.5.tejtoZmluvyvlehote30kalendárnychdníododňadoručeniaupovedomeniaoodstúpeníodZmluvy.;

iv. čl. V, b. 5.4.: Budúci kupujúci má právo odstúpiť od tejto Zmluvy aj bez udania dôvodu. V prípade

odstúpenia od Zmluvy bez udania dôvodu sa Budúcemu Kupujúcemu vráti časť doposiaľ uhradenej
Kúpnej ceny v prípade, ak Budúci Kupujúci našiel, resp. nájde iného záujemcu, ktorý má záujem o
kúpu Predmetu budúceho prevodu. Nárok na vrátenie doposiaľ neuhradenej časti Kúpnej ceny vznikne
Budúcemu Kupujúcemu- momentom uzatvorenia zmluvy medzi Budúcim Predávajúcim a novým záujemcom o kúpu Predmetu
budúceho prevodu a súčasne zaplatením časti Kúpnej ceny zo strany nového záujemcu o kúpu vo výške
aktuálnej v čase uzatvorenia zmluvy alebo

- uzatvorením zmluvy medzi Zmluvnými stranami a novým záujemcom o kúpu Predmetu budúceho
prevodu (pozn. zmluva o postúpení práv a povinností).;

v. čl. VI., b. 6.1.: Pre prípad porušenia príslušných ustanovení tejto Zmluvy sa Zmluvné strany dohodli na
zmluvnej pokute vo výške uvedenej ďalej v tomto článku Zmluvy pre to ktoré porušenie. Zmluvné strany

spoločne vyhlasujú, že pri nastavovaní výšky zmluvných pokút podľa tejto Zmluvy dôsledne posudzovali
ich primeranosť vo vzťahu k významu a dôležitosti zabezpečenia tej ktorej zmluvnej povinnosti alebo
záväzku,vzájomneotýchtoveciachrokovali,apretovýškyzmluvnýchpokútpodľatejtoZmluvypovažujú
za primerané, adekvátne, nie v rozpore s dobrými mravmi alebo poctivým obchodným stykom.;

vi. čl. VI., b. 6.5.: Budúci Kupujúci má v prípade porušenia niektorej z povinností Budúceho

Predávajúceho podľa bodu 2.4. tejto Zmluvy nárok na zmluvnú pokutu vo výške 10% zo sumy Kúpnej
ceny. Zmluvná pokuta podľa tohto bodu Zmluvy je splatná v lehote 30 kalendárnych dní odo dňa
doručenia upovedomenia o odstúpení do Zmluvy, resp. pre prípad neuplatnenia odstúpenia od Zmluvy
v lehote do 30 kalendárnych dní odo dňa uplatnenia nároku na zmluvnú pokutu zo strany Budúceho
Kupujúceho a bude uhradená v prospech účtu Budúceho Kupujúceho uvedeného v záhlaví tejto Zmluvy.

Uplatnenie si zmluvnej pokuty podľa tohto bodu Zmluvy nebráni tomu, aby si Budúci Kupujúci uplatnil
nárok na náhradu škody vo výške, ktorá presahuje výšku zmluvnej pokuty podľa tohto bodu.;

vii. čl. IV., b. 4.1.: Kúpna cena za Predmet budúceho prevodu bola stanovená dohodou Zmluvných strán
na sumu spolu vo výške 152.415 EUR vrátane príslušnej dane z pridanej hodnoty, t.j. 128.079,83 EUR

+ 24.335,17 EUR DPH.

42. Žalobca tvrdil, že dňa 9. 11. 2022 odstúpil od zmluvy o budúcej zmluve o prevode vlastníctva
apartmánu podľa s odkazom na b. 5.3. Za týmto účelom predložil žalobca listinu označenú ako
Odstoupení od budúcej zmluvy o prevode vlastníctva apartánu uzavřené dne 15. 6. 2022 (č. l. 21

spisu). Z tejto listiny súd zistil, že žalobca dňa 9. 11. 2022 odstúpil od zmluvy o budúcej zmluve o
prevode vlastníctva apartmánu vzhľadom na to, že výstavba „Projektu“ je ku dňu 9. 11. 2022 v stave
nedokončenej hrubej stavby hlavného objektu bez obvodového plášťa a bez strechy, a preto možno už
s istotou povedať, že Projekt nie je reálne dokončiť v termíne podľa b. 2.2. zmluvy, t. j. do 31. 11. 2022.
Preto uviedol, že s odkazom na b. 5.3. zmluvy od zmluvy odstupuje a žiada o doposiaľ uhradenú časť

kúpnej ceny vrátane plnenia podľa b. 6.5. do 30 dní od doručenia odstúpenia od zmluvy na špecifikovaný
bankový účet.

43. Žalovaný vo svojej argumentácií nespochybňoval otázku platnosti odstúpenia od zmluvy. Tvrdil, že
po doručení odstúpenia od zmluvy žalobcom kontaktoval jeho konateľ konateľa žalobcu, U.. O. K., s

ktorým sa dohodli, že doposiaľ uhradená časť kúpnej ceny vo výške 60.966 eur sa žalobcovi vráti po
tom, ako sa nájde nový záujemca na zazmluvnený apartmán podľa b. 5.4. zmluvy o budúcej zmluve.
Konateľ žalobcu podľa žalovaného s uvedeným súhlasil. Za tým účelom žalovaný predložil listinný dôkaz
- e-mailovú komunikáciu z dní 9. 1. 2023 - 12. 1. 2023 (č. l. 79 rub a 80).

44. Z tejto žalovaným predloženej e-mailovej komunikácie súd zistil nasledovné:
i. konateľ žalobcu e-mailom zo dňa 9. 1. 2023 kontaktoval právnu zástupkyňu žalovaného, kde uviedol,
že v reakcii na dopis zo dňa 22. 12. 2022 ohľadom odstúpenia od zmluvy uvádza, že odstúpenie
nebolo vykonané v zmysle čl. 5.4., ale v zmysle čl. 5.4., keď je týmto dôvodom pre odstúpenie
nedodržanie termínu dokončenia stavby apartmánu, t. j. 31. 12. 2022, a v tomto prípade preto nie je

nárok predávajúceho vyčkať s úhradou do doby, pokiaľ sa nájde nový záujemca na tento apartmán.
Preto požiadal o vrátenie doposiaľ neuhradenej časti kúpnej obratom;
ii. právna zástupkyňa žalovaného e-mailom zo dňa 11. 1. 2023 odpovedala konateľovi žalobcu, pričom
uviedla, že v rámci telefonickej komunikácie s konateľom, p. A. P., prejavil súhlas s tým, že uhradená
časť kúpnej ceny mu bude vrátená v prípade podpisu novej zmluvy o budúcej zmluvy na apartmán a

po zložení časti kúpnej ceny novým záujemcom. Dodala, že má vedomosť, že si ako budúci kupujúci
neuplatnil odstúpenie podľa b. 5.4. zmluvy. Po zazmluvnení apartmánu mu bude vrátená doposiaľ
neuhradená časť kúpnej ceny a ukončenie zmluvného vzťahu sa bude považovať za vyporiadané;iii. nato konateľ žalobcu e-mailom zo dňa 12. 1. 2023 odpovedal právnej zástupkyni žalovaného, že
si je dohody s p. P. samozrejme vedomý, avšak po tom, čo dostal od nej písomnú reakciu, tak uznal
za vhodné reagovať, nakoľko v jej dopise i reakcii nie je uvedená celá ich dohoda s p. P.. Tá znela,

že vrátenie zaplatenej časti kúpnej ceny bude uhradené z pravdepodobne uzatvorenej novej budúcej
zmluvy, avšak úhrada tejto čiastky v každom prípade prebehne najneskôr do konca februára 2022
(správne nepochybne do konca februára 2023, nakoľko vo februári 2022 ešte ani zmluva o budúcej
zmluve neexistovala - pozn. súdu), bez ohľadu, či uvedená zmluva bude alebo nebude uzatvorená.
Došlo teda iba k predĺženiu lehoty pre vrátenie zaplatenej časti kúpnej ceny z jeho dobrej vôle, resp.

jej vztiahnutiu ku konkrétnemu najneskoršiemu termínu pre vrátenie, keďže neboli dodržané podmienky
podľa uzatvorenej zmluvy. To, či od zmluvy bude odstúpené namiesto b. 5.3. podľa bodu 5.4., nebolo v
rámci telefonátu riešené a týmto odmieta, že by vyjadril súhlas s tým, že bude odstúpené podľa b. 5.4.
Upozorňuje, že b. 5.3., poľa ktorého je odstúpenie uplatňované, odkazuje tiež na b. 6.5.

45. Sporné nebolo, že žalovaný žalobcovi nevrátil žalobou žiadanú sumu.

46. Sporné nebolo, že doposiaľ aktuálne je stavba v rovnakom stupni rozostavanosti, ako bola v čase
odstúpenia od zmluvy.

VI. Hodnotenie veci súdom

47. Žalobca žalobou uplatňuje dva nároky. Jednak nárok na zaplatenie časti kúpnej ceny, a jednak nárok
na zaplatenie zmluvnej pokuty. Súd sa týmto nárokom venoval jednotlivo. Najskôr posúdil nárok na
zaplatenie časti kúpnej ceny.

Nárok na zaplatenie časti kúpnej ceny

48. Súd na prvý nárok žalobcu aplikoval tieto ustanovenia právnych predpisov.

Podľa § 50a ods. 1 Občianskeho zákonníka účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej

doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.

Podľa § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto alebo
v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté.

49. Súd posúdil zmluvu podpísanú žalobcom a žalovaným označenú ako zmluva o budúcej zmluve
o prevode vlastníctva apartmánu ako platne uzatvorenú zmluvu o budúcej zmluve podľa § 50a ods.
1 Občianskeho zákonníka. Predmetom tejto zmluvy bol záväzok sporových strán, že uzatvoria v
budúcnosti kúpnu zmluvu o prevode apartmánu. Žalobca žalovanému uhradil časť kúpnej ceny vo výške
60.966 eur.

50. Z dokazovania vyplynulo, že žalobca dňa 9. 11. 2022 odstúpil od zmluvy o budúcej zmluve o prevode
vlastníctva apartmánu podľa s odkazom na b. 5.3. Súd posúdil odstúpenie od zmluvy ako platné. V
zmluve mali sporové strany dojednané v b. 5.3. odstúpenie od zmluvy, a preto mohol žalobca od zmluvy
odstúpiť (čím bol naplnený § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka umožňujúci odstúpenie od zmluvy na

základe zmluvne dohodnutého dôvodu). Žalovaný pritom nenamietal v rámci svojej procesnej obrany,
že odstúpenie od zmluvy je neplatné.

51. Žalovaný však tvrdil, že po doručení odstúpenia od zmluvy žalobcom kontaktoval jeho konateľ
konateľa žalobcu, U.. O. K., s ktorým sa dohodli, že doposiaľ uhradenú časť kúpnej ceny vo výške 60.966

eur žalobcovi vráti po tom, ako sa nájde nový záujemca na zazmluvnený apartmán podľa b. 5.4. zmluvy
o budúcej zmluve. Žalovaný tak touto argumentáciou tvrdil, že existuje dohoda so žalobcom, že vrátenie
kúpnej ceny vo výške 60.966 eur bude vyriešené postupom podľa b. 5.4. zmluvy o budúcej zmluve. Za
týmto účelom žalovaný predložil len e-mailovú komunikáciu z dní 9. 1. 2023 - 12. 1. 2023 (3 e-maily).
Z nej však súd nemal za preukázanú dohodu žalobcu a žalovaného o tom, že vrátenie kúpnej ceny sa

bude riadiť b. 5.4. zmluvy o budúcej zmluve.

52. E-mailová komunikácia síce spomína, konkrétne v e-maily právnej zástupkyne žalovaného
žalobcovi, že konateľ žalobcu sa ústne telefonicky dohodol s p. P., konateľom žalovaného, na tom,že sa bude postupovať pri vrátení kúpnej ceny podľa b. 5.4. zmluvy o budúcej zmluve. Avšak v
nasledujúcom e-maily zo dňa 12. 1. 2023 k tomu konateľ žalobcu tvrdí, že si je vedomý dohody s p.
P., no zároveň pripomína (právnej zástupkyni žalovaného, s ktorou prebehla e-mailová komunikácia),

že nie je kompletná. A to pre to, že sa s konateľom žalovaného telefonicky dohodol iba na neskoršom
termíne vrátenia dlžnej čiastky, a to do konca februára 2023, len z jeho dobrej vôle a bez ohľadu na to, či
sa nájde, alebo nenájde záujemca o kúpu apartmánu. Výslovne odmieta, že by sa dohodol s konateľom
žalovaného na tom, že vrátenie kúpnej ceny bude prebiehať podľa b. 5.4. zmluvy o budúcej zmluve.
Preto súd nemal za preukázané z e-mailovej komunikácie, že by konatelia sporových strán dosiahli

konsenzus na tom, že vrátenie kúpnej ceny sa bude riadiť b. 5.4. zmluvy o budúcej zmluve.

53. Žalovaný nepredložil ani neoznačil žiadne iné dôkazy, okrem vyššie spomenutej e-mailovej
komunikácie, ktorými by preukazoval, že so žalobcom skutočne uzatvoril dohodu v rámci telefonického
rozhovoru (ako sa to spomína v e-mailovej komunikácií), podľa ktorej vrátenie kúpnej ceny prebehne
podľa b. 5.4. zmluvy o budúcej zmluve.

54. Preto súd dospel k záveru, že žalovaný neuniesol dôkazné bremeno, že sa so žalobcom dohodol
na tom, že vrátenie kúpnej ceny bude zrealizované podľa b. 5.4. zmluvy o budúcej zmluve.

55. Vzhľadom na uvedené vrátenie kúpnej ceny musí prebiehať podľa b. 5.3. zmluvy o budúcej zmluve,

ktoré stanovuje, že: „V prípade odstúpenia podľa tohto bodu sa Budúcemu Kupujúcemu vráti časť
doposiaľ uhradenej Kúpnej ceny spolu so zmluvnou pokutou vo výške podľa bodu 6.5. tejto Zmluvy v
lehote 30 kalendárnych dní odo dňa doručenia upovedomenia o odstúpení od Zmluvy.“

56. Súd tak vyhodnotil nárok na zaplatenie 60.966 eur ako dôvodný. Žalovaný uvedenú sumu žalobcovi

doposiaľ neuhradil, vzhľadom na čo súd k uvedenej povinnosti žalovaného zaviazal.

57. Žalobca si uplatnil z tejto sumy (aj zo sumy uplatnenej zmluvnej pokuty, k čomu sa súd ešte dostane)
úroky z omeškania vo výške 5 % ročne od 15. 12. 2022 [odôvodniac tento dátum počiatku omeškania:
„30 dní od doručenia odstúpenia od ZbZ (zmluvy o budúcej zmluve - pozn. súdu)“] do zaplatenia.

58. Súd posúdil nárok na úrok z omeškania vo výške 7,5 % ročne ako dôvodný podľa § 517 ods. 1 a 2
Občianskeho zákonníka v spojení s § 3 ods. 1 nariadenia vlády č. 87/1995 Z. z., a to zo sumy 60.966
eur, avšak nie už od 15. 12. 2022, lež až od 1. 3. 2023 do zaplatenia. Dokazovaním súd totiž zistil, že
sporové strany sa dohodli na tom, že dlžnú čiastku vráti žalovaný žalobcovi do konca februára 2023, čo

vyplynulo z e-mailovej komunikácie sporových strán. Žalobca v e-mailovej komunikácii výslovne uviedol,
že dlžnú sumu, napriek zmluvnej úprave, žiadal vrátiť do konca februára 2023, čím došlo k dohode o
splatnosti dlžnej sumy (k jej predĺženiu). Preto až od 1. 3. 2023 je žalovaný s dlžnou sumou 60.966 eur v
omeškaní. V ostatnej časti tak nárok na úrok z omeškania zo sumy 60.966 eur nie je dôvodný (žalobca
uplatnil úroky vo výške 8 %, pričom zákonné úroky predstavujú 7,5 %, pričom súd bol viazaný žalobným

petitom - viď § 216 CSP).

Nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty

59. Nárok na zmluvnú pokutu si uplatnil žalobca vo výške 15.241,50 eur podľa čl. VI., b. 6.5. zmluvy

o budúcej zmluve.

60. Na tento nárok súd aplikoval tieto ustanovenia právnych predpisov.

Podľa § 544 ods. 1 Občianskeho zákonníka ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej

povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď
oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda.

Podľa § 544 ods. 2 Občianskeho zákonníka zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v dojednaní
musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia.

61. Z dokazovania vyplynulo, že zmluvnú pokutu si sporové strany dojednali v zmluve o budúcej zmluve
v čl. VI., b. 6.5. v tomto znení:Budúci Kupujúci má v prípade porušenia niektorej z povinností Budúceho Predávajúceho podľa bodu
2.4. tejto Zmluvy nárok na zmluvnú pokutu vo výške 10% zo sumy Kúpnej ceny. Zmluvná pokuta podľa
tohtoboduZmluvyjesplatnávlehote30kalendárnychdníododňadoručeniaupovedomeniaoodstúpení

do Zmluvy, resp. pre prípad neuplatnenia odstúpenia od Zmluvy v lehote do 30 kalendárnych dní odo
dňa uplatnenia nároku na zmluvnú pokutu zo strany Budúceho Kupujúceho a bude uhradená v prospech
účtu Budúceho Kupujúceho uvedeného v záhlaví tejto Zmluvy. Uplatnenie si zmluvnej pokuty podľa tohto
bodu Zmluvy nebráni tomu, aby si Budúci Kupujúci uplatnil nárok na náhradu škody vo výške, ktorá
presahuje výšku zmluvnej pokuty podľa tohto bodu.

62. Bod 2.4., na ktorý sa odvoláva ustanovenie o zmluvnej pokute, bolo dojednané v zmluve o budúcej
zmluve v tomto znení (konkrétne čl. II, b. 2.4.):

Budúci Kupujúci sa zaväzuje uzavrieť Zmluvu o prevode vlastníctva apartmánu s Budúcim Predávajúcim
najneskôr do 15 dní (pätnástich) odo dňa doručenia výzvy podľa bodu 2.2. tejto zmluvy.

63. Žalovaný namietal, že nárok na zmluvnú pokutu v b. 6.5. zmluvy o budúcej zmluve je však výlučne
spojený s b. 2.4. zmluvy o budúcej zmluve, nie však s b. 2.2. Rozviedol, že nárok na zmluvnú pokutu
podľa b. 6.5. zmluvy o budúcej zmluve by vznikol žalobcovi až po tom, keď by mu bola z jeho strany
doručená výzva na uzatvorenie riadnej zmluvy, žalobca by bol pripravený zmluvu uzatvoriť, avšak on

sám by si svoju povinnosť uzatvoriť riadnu zmluvu nesplnil. Nesplnenie si povinnosti podľa b. 2.2. zmluvy
o budúcej zmluve však nie je sankcionované zmluvnou pokutou. Výlučne dáva žalobcovi ako budúcemu
kupujúcemu právo od zmluvy odstúpiť s povinnosťou budúceho predávajúceho uhradiť mu doposiaľ
zaplatenú časť kúpnej ceny.

64. Bod 2.2., na ktorý sa odvoláva žalovaný o zmluvnej pokute, bolo dojednané v zmluve o budúcej
zmluve v tomto znení (konkrétne čl. II, b. 2.2.):

Budúci Predávajúci sa zaväzuje vyzvať Budúceho Kupujúceho na uzavretie Zmluvy o prevode
vlastníctva apartmánu v lehote do 15 (pätnástich) dní po kumulatívnom splnení nasledovných

podmienok, najneskôr však do 31. 12. 2022:
- úhrada Kúpnej ceny Budúcim Kupujúcim podľa podmienok uvedených v bode 4.2. tejto Zmluvy, vrátane
všetkých ostatných finančných záväzkov Budúceho Kupujúceho podľa Zmluvy.

65. Súd predovšetkým konštatuje, že zmluvnú pokutu dojednanú v čl. VI., b. 6.5. zmluvy o budúcej

zmluve považuje za platne uzatvorenú. Zmluvná pokuta bola podľa vyššie citovaného § 544 ods. 2
Občianskeho zákonníka dojednaná písomne a súčasne bola v uvedenom dojednaní určená jej výška.

66. Súd vyhodnotil nárok na zmluvnú pokutu ako nedôvodný.

67. Nárok na zmluvnú pokutu podľa čl. VI., b. 6.5. sa totiž viaže na nesplnenie povinnosti podľa b. 2.4.,
ktorý stanovoval, že žalobca (budúci kupujúci) sa zaväzuje uzavrieť zmluvu o prevode apartmánu so
žalovaným (budúci predávajúci) do 15 dní od doručenia výzvy podľa b. 2.2. zmluvy o budúcej zmluvy.
Čl. II., b. 2.2. zmluvy o budúcej zmluve zaväzoval žalovaného vyzvať žalobcu na uzavretie zmluvy o
prevode vlastníctva apartmánu do 15 dní od úhrady kúpnej ceny, vrátane ostatných finančných záväzkov

žalobcu, najneskôr však do 31. 12. 2022.

68. Zjednodušene vyjadrené, zmluvné strany si dojednali mechanizmus uzatvárania zmluvy o prevode
apartmánu v troch krokoch. V prvom kroku mal žalobca ako budúci kupujúci zaplatiť dohodnutú kúpnu
cenu vrátane všetkých ostatných finančných záväzkov (b. 2.2.). V druhom kroku sa žalovaný ako budúci

predávajúci zaviazal v dojednanom čase vyzvať žalobcu na uzatvorenie zmluvy (do 15 dní po zaplatení
finančnej čiastky uvedenej v predošlom kroku, najneskôr však do 31. 12. 2022). A v treťom kroku
sa žalobca zaviazal do 15 dní od doručenia uvedenej výzvy žalovaného uzatvoriť zmluvu o prevode
apartmánu (b. 2.4.). Zmluvná pokuta sa viazala pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti žalobcu
definovanom v treťom kroku. Zmluvná pokuta sa neviaže pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti

žalovaného; bolo by v rozpore s procesnom uzatvárania zmluvy, aby žalovanému zmluva v b. 2.4.
ukladala povinnosť uzavrieť zmluvu, keď už v b. 2.2. sa žalovaný zaviazal, že žalobcu vyzve na
uzatvorenie zmluvy (teda štandardne návrhom na uzatvorenie zmluvy, čo mal žalovaný akceptovať v
lehote podľa b. 2.4.). Zmluvnou pokutou si tak sporové strany zabezpečili, že práve žalobca ako budúcikupujúci si splní svoju povinnosť uzavrieť zmluvu o prevode apartmánu so žalovaným po doručení výzvy
žalovaného.

69. Celkom nelogicky však čl. VI., b. 6.5. zmluvy o budúcej zmluve ustanovuje, že žalobca ako
budúci kupujúci má nárok na zmluvnú pokutu „v prípade porušenia niektorej z povinností Budúceho
Predávajúceho podľa bodu 2.4. tejto Zmluvy“. Žalovaného ako budúceho predávajúceho však žiadne
povinnosti podľa čl. II., b. 2.4. zmluvy o budúcej zmluve neviazali. Ako to súd vyššie ozrejmil, uvedené
zmluvné dojednanie viazalo iba žalobcu. Aby zmluvná pokuta zabezpečovala zmluvnú povinnosť

žalovaného ako budúceho predávajúceho, tak mala byť dojednaná pre prípad porušenia zmluvnej
povinnosti uvedenej v čl. II., b. 2.2., teda aby žalovaný vyzval žalobcu na uzatvorenie zmluvy (za tam
stanovených podmienok).

70. Vzhľadom na uvedené nárok žalobcu na zmluvnú pokutu nevznikol.

VII. Záver a náhrada trov konania

71. Súd na záver dodáva, že nerozhodol vo veci rozsudkom pre uznanie nároku, ktorý žiadal vydať
žalobca, vo vzťahu k nároku na vrátenie časti kúpnej ceny. Žalovaný spochybňoval nárok žalobcu na
vráteniečastikúpnejceny,pretožežiadal,žečasťkúpnejcenyvrátiažpozabezpečenínovéhozáujemcu

o apartmán; argumentoval tak, že tento nárok je uplatnený predčasne.

72. Zhrnúc uvedené, súd výrokom I. čiastočne žalobe v nároku na zaplatenie časti kúpnej ceny vyhovel.
Výrokom II. žalobu čiastočne zamietol v nároku na zaplatenie zmluvnej pokuty.

73. Ide o rozhodnutie, ktorým sa konanie končí, a preto súd rozhodol aj o trovách konania. Súd aplikoval
zásadu úspechu v konaní podľa § 255 ods. 1 CSP. Žalobca sa žalobou domáhal zaplatenia sumy
76.207,50 eur (pričom úroky z omeškania sa do výpočtu náhrady trov konania nezahŕňajú, keďže neboli
žalobcomvžalobekapitalizované-viďrozhodnutieKrajskéhosúduvBanskejBystricizodňa25.4.2018,
sp. zn. 41Co/1/2018). Súd žalobcovi priznal 60.966 eur. Úspech žalobcu tak predstavoval 80 % a úspech

žalovaného predstavoval 20 % (bol teda úspešnejší žalobca). Keďže niet racionálneho dôvodu, aby si
strany v prípade čiastočného úspechu nahradili trovy konania navzájom, časť, ktorá sa prekrýva, sa musí
odpočítať, a preto súd výrokom III. rozhodol, že žalovaný nahradí čiastočne úspešnému žalobcovi 60 %
trov konania (80 % - 20 % = 60 %). O výške náhrady trov konania bude rozhodnuté súdom prvej inštancie
po právoplatnosti rozsudku samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník (§ 262 ods. 2 CSP).

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Mestskom súde
Bratislava IV.
V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (t.j. ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej
veci sa týka, čo sa ním sleduje, podpis a spisovú značku) uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v

akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).
Podľa ustanovenia § 365 ods. 1 CSP odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci. Odvolanie proti
rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré
predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na

rozhodnutie vo veci samej.Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len za podmienok ustanovenia § 366 CSP.
Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh

na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (zákon č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch
a exekučnej činnosti).

V Bratislave dňa 13. októbra 2025

Mgr. Jakub Sládek
sudca