Rozsudok – Ostatné – Nájom a podnájom… ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Monday, October 27, 2025

Súd: Mestský súd Bratislava IV
Spisová značka: 37C/27/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1423205581
Dátum vydania rozhodnutia: 27. 10. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Mária Filová

ECLI: ECLI:SK:MSBA4:2025:1423205581.7

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Mestský súd Bratislava IV v konaní pred sudkyňou JUDr. Máriou Filovou v právnej veci žalobcov: X./.

A.. E. F. C. G. Z. U. Č. Í. F. , X.. X.XX.XXXX, V. L. H.. H. X, XXX XX L., X./. G. F. C. G. Z. U. Č. Í. F. S. Y.
Á. , X.. X.XX.XXXX, V. L. H.. H.F. X, XXX XX L., oboch zastúpených advokátskou kanceláriou Matejka
Friedmannová s.r.o., so sídlom Dunajská 48, 811 08 Bratislava, IČO: 47 248 998, proti žalovanému:
Slovenská republika v zastúpení Železnice Slovenskej republiky, so sídlom Klemensova 8, 813 61
Bratislava, IČO: 31 364 501, o určenie, že nájom a užívacie právo trvá, alternatívne o zriadenie vecného
bremena, takto

r o z h o d o l :

I. Súd u r č u j e , že nájom a užívacie právo žalobcov k pozemku vo vlastníctve žalovaného na základe

Zmluvy o nájme pozemku č. 810649-346/1999 zo dňa 13.3.2000, uzavretej so žalovaným, t r v á .

II. Súd u r č u j e , že nájom a užívacie právo žalobcov k pozemku vo vlastníctve žalovaného na základe
Zmluvy o nájme pozemku č. 810649-472/2002 zo dňa 1.7.2002, uzavretej so žalovaným, t r v á .

III. Súd p r i z n á v a žalobcom voči žalovanému náhradu trov konania v rozsahu 100%, o výške ktorej
bude rozhodnuté súdom prvej inštancie samostatným uznesením, po právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

1.Žalobou elektronicky podanou na súd dňa 12.9.2023 sa žalobcovia prostredníctvom advokáta

domáhali, aby súd určil, že nájom a užívacie právo žalobcov k pozemku vo vlastníctve žalovaného na
základe Zmluvy o nájme pozemku č. 810649-346/1999 zo dňa 13.3.2000 a Zmluvy o nájme pozemku
č. 810649-472/2002 zo dňa 1.7.2002, uzavretej so žalovaným, trvá, alternatívne ak bude mať súd za
to, že žalovaný vypovedal nájomné zmluvy platne a užívacie právo žalobcov k nájomným zmluvám
zaniklo, aby rozsudkom súd zriadil za primeranú náhradu vecné bremeno za primeranú náhradu in rem
v prospech vlastníka nebytového priestoru č. 39 nachádzajúcom sa na 1.p stavby „U. XX, XX - K. D. R.
R.H. Č.. XXXX J. na J. J. K. “. R. J. Č.. XXXX/XX C. J. K. “. R. J. Č.. XXXX/XX X. R. Y. F. Ú. G. X. Y., S.

L. - G.X. X. Y., S. L. A., U. na Z. Y. Č.. XXXX spočívajúce v práve prechodu osôb a prejazdu motorových,
nemotorových vozidiel, uloženia inžinierskych sietí a práve stavby na pozemku parcele registra “C“ s
parcelným č. XXXX/XX C. J. K. “. R. J.Ý. Č.. XXXX/XX X. R. Y. F. Ú. G. X. Y., S. L. - G. X. Y., S. L. A.,
U. na Z. Y. Č.. XXXX; X. J. Č.. XX X.Á. R. na X.J. R. „. XX, XX - K. D. R. R. Č.. XXXX J. na J. J. K. “.
R. J. Č.. XXXX/XXX C. J. K. “. R. J. Č.. XXXX/XXX X.Á. R. Y. F. Ú. G. X. Y., S. L. - G. X. Y., S. L. A., U.
na Z. Y. Č.. XXXX spočívajúce v práve prechodu osôb a prejazdu motorových, nemotorových vozidiel,
uloženia inžinierskych sietí a práve stavby na pozemku parcele registra “C“ s parcelným č. XXXX/XXX

C. J. K. “. R. J. Č.. XXXX/XXX X. R. Y. F. Ú. G. X. Y., S. L. - G. X. Y., S. L. A., U. na Z. Y. Č.. XXXX; X.
J. Č.. XX X. R. na X.J. R. „. XX, XX - K. D. R. R. Č.. XXXX J. na J. J.U. K. “. R. J. Č.. XXXX/XX C. J. K.
“. R. J. Č.. XXXX/XX X. R. Y. F. Ú. G. X. Y., S. L. - G. X. Y., S. L. A., U. na Z. Y. Č.. XXXX spočívajúce
v práve prechodu osôb a prejazdu motorových, nemotorových vozidiel, uloženia inžinierskych sietí napozemku parcele registra “C“ s parcelným č. XXXX/XX X. R. Y. F. Ú. G. X. Y., S. L. - G. X. Y., S. L. A.,
U. na Z. Y. Č.. XXXX; X. J. Č.. XX X. R. na X.J. R. „. XX, XX - K. D. R. R.Ý. Č.. XXXX J. na J. J. K. “.
R. J. Č.. XXXX/XXX C. J. K. “. R. J. Č.. XXXX/XXX X. R. Y. F. Ú. G. X. Y., S. L. - G.Í. X. Y., S. L. A., U.

na Z. Y. Č.. XXXX spočívajúce v práve prechodu osôb a prejazdu motorových, nemotorových vozidiel,
uloženia inžinierskych sietí na pozemku parcele registra “C“ s parcelným č. XXXX/XXX X. R. Y. F. Ú.
G. X. Y., S. L. - G. X. Y., S. L. A., U. na Z. Y. Č.. XXXX. Žalobcovia svoj nárok skutkovo odôvodnili tým,
že so žalovaným uzavreli dňa 13.3.2000 nájomnú Zmluvu o nájme pozemku č. 810649-346/8-1999,
na základe ktorej žalovaný prenechal žalobcom do užívania na dobu neurčitú za účelom prístupu a

výstavby garáží nehnuteľnosti, ktoré sú evidované v geometrickom pláne č. 54/99 a ktoré sú aktuálne
evidované Okresným úradom Bratislava, katastrálnym odborom na liste vlastníctva č. XXXX S.: S.: L.-G.
X. Y., F. Ú.: G. X. Y., C. V. C. Č. J.: J. K. „. R. J.. Č.. XXXX/XX S. Y. XXX H., G. J. - B. J. C. X. C. J. K. „. R.
J.. Č.. XXXX/XX S. Y. XXX H., G. J. - B. J. C. X.. Na J.. Č.. XXXX/XX E. J. Č. R. „. XX, XX - K. D. R. R. Č.
XXXX, U. Okresným Ú. L., F. S. na Z. Y. Č.. XXXX S.: L. A., S.: L.-G. X.Á. Y., F. Ú.: G. X. Y. (ďalej aj „garáž
č. 1/“). Žalobcovia sú bezpodielovými spoluvlastníkmi nebytového priestoru č. 39, ktorý je súčasťou

garáže a taktiež sú bezpodielovými spoluvlastníkmi spoluvlastníckeho podielu o veľkosti 1643/98580
na spoločných častiach a spoločných zariadeniach a príslušenstve garáže. Zmluvné strany uzavreli dňa
1.7.2002 taktiež nájomnú Zmluvu o nájme pozemku č. 810649-472/8-2002, na základe ktorej žalovaný
prenechal žalobcom do užívania na dobu neurčitú, za účelom prístupu a výstavby garáží nehnuteľnosti,
ktoré sú evidované v geometrickom pláne č. 27/2002 a ktoré sú aktuálne evidované Okresným úradom

Bratislava, katastrálnym odborom na liste vlastníctva č. XXXX S.: S.: L.-G. X. Y., F. Ú.: G. X. Y., C. V. C.
Č. J.: J. K. „. R. J.. Č.. XXXX/XXX S. Y. XXX H., G. J. - B. J. C. X. C. J. K. „. R. J.. Č.. XXXX/XXX S. Y.
XXX H., G. J. - B. J. C. X.. Na J.. Č.. XXXX/XXX E. J. Č. R. „. XX, XX - K. D. R. R. Č. XXXX, U. Okresným
Ú. L., F. S. na Z. Y. Č.. XXXX S.: L. A., S.: L.-G. X.Á. Y., F. Ú.: G. X. Y.. Žalobcovia sú bezpodielovými
spoluvlastníkmi nebytového priestoru č. 31, ktorý je súčasťou garáže a taktiež sú bezpodielovými

spoluvlastníkmi spoluvlastníckeho podielu o veľkosti 1567/62630 na spoločných častiach a spoločných
zariadeniach a príslušenstve garáže. Listom „Výzva na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy“ zo dňa
11.8.2021 č. 08576/2021/SM/RPHsMBA-1 žalovaný vyzval žalobcov, aby ho kontaktovali v lehote 15 dní
od doručenia výzvy za účelom doplnenia identifikačných údajov do novej nájomnej zmluvy. Prílohou listu
bol aj návrh novej nájomnej zmluvy. Žalovaný zaslal takúto výzvu bez akéhokoľvek predchádzajúceho

upozornenia žalobcov a bez akejkoľvek predchádzajúcej komunikácie. Výška nájomného uvedená v
návrhu novej nájomnej zmluvy viac ako desaťnásobne prevyšovala aktuálnu výšku nájmu, pričom
žalovaný v liste uviedol, že takáto výhodnejšia cena platí iba v prípade, ak dôjde k uzavretiu novej
nájomnej zmluvy do 31.12.2021. Žalobcovia podpis novej nájomnej zmluvy na základe vyššie uvedenej
výzvy odmietli, pričom prejavili záujem o odkúpenie prislúchajúcich podielov k pozemkom, na ktorých

sú garáže postavené. Žalovaný návrh žalobcov odmietol, nakoľko to podľa jeho vyjadrení nebolo
aktuálne administratívne možné. Žalovaný uviedol, že predaj bude možný, avšak až po podpise nových
nájomných zmlúv. Postup žalovaného je prinajmenšom nekorektný, nakoľko nové nájomné zmluvy
upravovali postup na jednostranné zvýšenie nájomného žalovaným a zároveň nové nájomné zmluvy
bolo možné vypovedať aj bez udania výpovedného dôvodu, čo spôsobuje žalobcom neistotu ohľadom

výšky nájomného v dlhodobom horizonte. Žalovaný však žalobcov autoritatívne vyzval na uzatvorenie
nových zmlúv, za iných podmienok a bez predchádzajúcej konzultácie. Žalovaný svojim listom č.
11162/2023/SM/RPHsMBA-1 zo dňa 1.3.2023 vypovedal žalobcom Nájomnú zmluvu zo dňa 13.3.2000
a listom č. 01100/2023/SM/RPHsMBA-7 zo dňa 13.3.2023 vypovedal žalobcom Nájomnú zmluvu zo
dňa 1.7.2002, a to bez uvedenia dôvodu s odvolaním sa na ustanovenie § 677 Občianskeho zákonníka.

Žalobcovia a žalovaný si v nájomných zmluvách dohodli exaktné podmienky, na základe, ktorých je
možné nájomné zmluvy vypovedať, a to: v prípade omeškania žalobcov s platením nájomného viac ako
30dní,vprípade,žežalobcoviaprenajmúpredmetnájmutretejosobebezsúhlasužalovaného,vprípade
ak žalobcovia prevedú vlastnícke právo v k niektorej z garáží a žalobcovia túto skutočnosť neoznámia
žalovanému do 30 dní od zmeny vlastníckeho práva, v prípade, ak žalobcovia porušia požiarne pásmo

ŽSR, v prípade, ak žalobcovia ohrozia bezpečnosť vlakovej dopravy, v prípade, ak žalobcovia poškodia
majetok ŽSR a cudzích investorov (umelé stavby, spevnené plochy zložíšť a komunikácií, prístupové
cesty k zemnému telesu ŽSR, odvodňovacie zariadenia ŽSR a kvalitu podzemných vôd), v prípade
ak žalobcovia narušia stavebnou činnosťou stabilitu zemného telesa a prístupových ciest, v prípade
ak žalobcovia nezabezpečia odvoz pevného odpadu zo záhradkárskych a rekreačných osád, garáží a

vytvára nepovolené skládky, v prípade ak žalobcovia v predmete nájmu budú vykonávať podnikateľské
aktivity, v prípade ak sa žalobcovia bez vážnych dôvodov nebudú starať o predmet nájmu dlhšie ako rok,
v prípade ak žalovaný chce vykonávať na predmete nájmu investičnú činnosť, v prípade ak žalovaný
chce na predmete nájmu vykonať rekonštrukciu alebo opravy alebo chce predmet nájmu zameniť, vprípade prevádzkových dôvodov. Nájomné zmluvy neupravovali možnosť zmluvných strán vypovedať
nájomné zmluvy bez uvedenia dôvodu. Naopak podľa čl. III. bodu 2 Nájomnej zmluvy zo dňa 13.3.2000
je možné zmluvu vypovedať pri nedodržaní zmluvných podmienok v trojmesačnej lehote, čím zmluvné

strany jasne prejavili vôľu odkloniť sa od ustanovenia § 677 Občianskeho zákonníka. Ustanovenia OZ
upravujúce nájomnú zmluvu sú dispozitívnymi ustanoveniami, od ktorých sa žalobcovia a žalovaný ako
zmluvné strany v nájomných zmluvách odklonili. Z tohto dôvodu na platné vypovedanie Nájomných
zmlúv musia výpovede obsahovať konkrétny dôvod v zmysle ustanovení nájomných zmlúv. Žalovaný
takýto dôvod vo výpovediach neuviedol. V zmysle uvedeného žalobcovia mali za to, že výpovede sú

neplatné, výpovedné doby plynúť nezačali a nájomný vzťah žalobcov a žalovaného založený na základe
nájomných zmluvách naďalej nerušene trvá. Naliehavý právny záujem na podaní žaloby o určenie či
nájom a užívacie právo žalobcov k pozemkom žalovaného na základe nájomných zmlúv trvá, in eventum
na zriadení vecného bremena preukazovali žalobcovia tým, že nájomné zmluvy sú jediným titulom, na
základe ktorého žalobcovia pozemky žalovaného užívajú a žalovaný tieto zmluvy (neplatne) vypovedal.
Žalobcovia na preukázanie svojich tvrdení uvedených v žalobe predložili nasledovné listinné dôkazy

procesného útoku: Zmluva o nájme pozemku č. 810649-346/1999 zo dňa 13.3.2000; LV č. XXXX F.. Ú.
G. X. Y.; D. B. J..Č.. XXXX/XX, Č.. XXXX/XX, Č.. XXXX/X; Z. Č.. XXXX F.. Ú. G. X. Y.; B. S. X. J. Č..
XXXXXX-XXX/XXXX B. G.C. X.X.XXXX; D. B. J..Č.. XXXX/XXX, Č.. XXXX/XXX, Č.. XXXX/XXX;Z. Č..
XXXX F.. Ú. G. X. Y.; výzva na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy zo dňa 11.8.2021; výzva na doriešenie
majetkovo-právneho vzťahu zo dňa 27.1.2023, výpoveď zo dňa 1.3.2023 a zo dňa 13.3.2023.

2. Žalovaný v písomnom vyjadrení k žalobe uviedol, že má za to, že výpoveď nájomných zmlúv je platná
a nájom sa skončil uplynutím výpovednej lehoty dňa 31.7.2023. K námietkam žalobcov o neplatnosti
výpovede a odvolávaní sa na skutočnosť, že v nájomných zmluvách boli dohodnuté exaktné podmienky,
na základe ktorých bolo možné nájomné zmluvy vypovedať a neupravovali možnosť zmluvných strán

vypovedať nájomné zmluvy bez uvedenia dôvodu, poukázal žalovaný na ust. §677 ods. 1 Občianskeho
zákonníka, podľa ktorého zrušiť nájomnú zmluvu dojednanú na neurčitú dobu možno, ak nedôjde k
dohode prenajímateľa s nájomcom, iba výpoveďou. Žalovaný uviedol, že nájomná zmluva dojednaná na
dobu neurčitú môže zaniknúť tak dohodou zmluvných strán, ako aj výpoveďou, teda ak sa prenajímať
s nájomcom nevedia nemôžu alebo nechcú na ukončení nájomného vzťahu dohodnúť, tak nájomný

pomer je možné zásadne skončiť len výpoveďou. K argumentácii žalobcov o nedodržaní výpovedných
dôvodov uvedených v nájomných zmluvách žalovaný uviedol, že predmetné dôvody boli inkorporované
do nájomných zmlúv z dôvodu špecifikácie prípadov, ktoré žalovaný považoval za dôležité uviesť a
ktoré slúžili len ako doplnenie zákonnej úpravy umožňujúcej ukončiť predmetný zmluvný vzťah. Zmluvne
upravené výpovedné dôvody mali zefektívniť ochranu záujmov žalovaného, nie zúžiť okruh prostriedkov

právnej ochrany. Navyše nájomné zmluvy ani neobsahujú ustanovenie, ktoré by výslovne vylučovalo
možnosť ich vypovedať bez uvedenia dôvodu. So zriadením vecného bremena žalovaný nesúhlasil z
dôvodu, že má záujem na odpredaji predmetných pozemkov žalobcom, nejedná sa tak o jediný spôsob
usporiadania vzťahov žalobcov a žalovaného. Žalobu žiadal žalovaný zamietnuť.

3. Žalobcovia v replike zo dňa 11.3.2024 trvali na tom, že výpovede nájomných zmlúv sú neplatné a
je nesporné, že žalovaný chcel vypovedať nájomné zmluvy v zmysle ustanovenia § 677 Občianskeho
zákonníka bez uvedenia dôvodu. Toto ustanovenie má však dispozitívny charakter, uplatňuje sa iba
v prípade, ak si zmluvné strany výpovedné dôvody osobitne neupravili. Nájomné zmluvy upravovali
konkrétne výpovedné dôvody, možnosť vypovedať nájomné zmluvy bez uvedenia dôvodu v nájomných

zmluvách absentovala a nájomné zmluvy ani žiadnym iným spôsobom neodkazovali na použitie
dispozitívnej zákonnej úpravy. Pri koncipovaní nájomných zmlúv, vzhľadom na ich predmet a účel,
žalovaný s určitosťou nezamýšľal upraviť nájomné zmluvy tak, že ich bude možné vypovedať bez
uvedenia dôvodu. Výklad žalovaného, v zmysle ktorého je možné nájomné zmluvy vypovedať bez
uvedenia dôvodu, keďže tie takúto možnosť nevylučovali, je nesprávny a tendenčný v jeho prospech.

Takýto výklad je založený iba na úvahách a domnienkach žalovaného, a je v rozpore s názormi odbornej
právnej verejnosti, s rozhodovacou praxou súdov, s princípom contra proferentem, s teleologickým
výkladom nájomných zmlúv. Ustanovenie § 677 Občianskeho zákonníka je dispozitívnym ustanovením,
ku aplikácii ktorého dochádza iba v prípade, ak sa zmluvné strany nedohodli inak, alebo možnosť
jeho aplikácie zmluvné strany priamo upravili v zmluvách. V prípade ak žalovaný mal v záujme upraviť

nájomný vzťah tak, že k jeho ukončeniu mohlo dôjsť aj bez uvedenia dôvodu, mal takýto dôvod uviesť
do nájomných zmlúv v rámci tam uvedeného výpočtu výpovedných dôvodov, resp. mal pri formulovaní
výpovedných dôvodov v nájomných zmluvách uviesť, že je ich možné vypovedať aj v zmysle zákonných
ustanovení. V nájomných zmluvách žalovaný upravil výpovedné dôvody určite a zrozumiteľne a nímzaslané výpovede neobsahovali žiaden zo upravených zmluvne dohodnutých výpovedných dôvodov.
Z tohto dôvodu sú podľa názoru žalobcov výpovede nájomných zmlúv neplatné. Výklad žalovaného
je v rozpore s princípom contra proferentem. Na tento princíp odkazuje aj Ústavný súd Slovenskej

republiky vo svojom Náleze sp. zn. I. ÚS 243/07 zo dňa 19.06.2008, podľa ktorého „ak sú v zmluve
použité formulácie a pojmy, ktoré možno vykladať rozdielne, javí sa byť spravodlivým vykladať ich v
neprospech toho, kto ich do zmluvy uložil.“ Je nesporné, že nájomné zmluvy koncipoval v celom rozsahu
žalovaný, žalobcovia ich podpísaním iba akceptovali ich znenie. V prípade ak žalovaný mal v záujme
upraviť nájomný vzťah tak, že k jeho ukončeniu mohlo dôjsť aj bez uvedenia dôvodu, mal takýto dôvod

uviesť do nájomných zmlúv, resp. mal pri formulovaní výpovedných dôvodov v nájomných zmluvách
uviesť, že je ich možné vypovedať aj v zmysle zákonných ustanovení. Takáto formulácia možnosti
výpovede v nájomných zmluvách absentuje. Výklad žalovaného je v rozpore s teleologickým výkladom
nájomných zmlúv. Predmetom nájomných zmlúv je úprava užívacích práv žalobcov k pozemkom vo
vlastníctve žalovaného, na ktorých mali zároveň žalobcovia právo zhotoviť stavby (garáže), ktoré po
ich zhotovení žalobcovia nadobudli do svojho vlastníctva. Je preto nelogické, aby nájomné zmluvy boli

formulované tak, že by upravovali právo žalovaného vypovedať nájomné zmluvy kedykoľvek, hoci aj
deň po právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia k stavbám (garážam), ktoré žalobcovia zhotovili, a
ktoré sú v ich vlastníctve. Za takýchto podmienok by žalobcovia v žiadnom prípade nemali záujem
investovať svoje finančné prostriedky do výstavby garáží na pozemkoch, ku ktorým im mohlo kedykoľvek
do troch mesiacov od doručenia výpovede zaniknúť ich užívacie právo k pozemkom a právo stavby.

Výklad žalovaného, v zmysle ktorého je možné nájomné zmluvy vypovedať bez udania dôvodu vo
výpovednej lehote 3 mesiacov je preto v rozpore s účelom a koherenciou nájomných zmlúv. Je zrejmé,
že takúto možnosť výpovede nechcel do nájomných zmlúv naformulovať v čase ich koncipovania ani
samotný žalovaný. Jeho terajšie tvrdenie nemožno preto chápať ináč, ako zneužívanie mnohoznačnosti
ustanovení, ktoré sám naformuloval.

4. Žalovaný v duplike zo dňa 3.4.2024 nesúhlasil s argumentáciou právneho zástupcu žalobcov,
že žalovaný ako prenajímateľ mohol vypovedať zmluvu len z dôvodov uvedených v Zmluve č.
810649-346/8-1999 zo dňa 13.3.2000 a v Zmluve č. 810649-472/8-2002 zo dňa 1.7.2002. Ak by
súd pripustil takýto výklad, potom by sa predmetné zmluvy stali za istých okolnosti pre prenajímateľa

nevypovedateľné. V situácii, že žalobcovia ako nájomcovia riadne užívajú predmet nájmu bez toho,
aby neporušili ani jednu z povinností uvedených v zmluvách, ktorých porušenie by založilo dôvod
vypovedať zmluvy, avšak výpoveď bez udania dôvodu, nebola zmluvnými stranami dohodnutá ako
výpovedný dôvod, žalovaný by musel trpieť stav, ktorý ho hospodársky poškodzuje. V takom prípade
by išlo o výkon práva, ktorému by súd nemohol poskytnúť právnu ochranu, nakoľko by bol v rozpore

so zásadami poctivého obchodného styku. Je nepochybné, že žiaden racionálne uvažujúci subjekt by
nemal záujem vstúpiť do zmluvného vzťahu, ktorý by bol v rozpore s jeho hospodárskym cieľom a
záujmami. Vôľou žalovaného bolo ustanoveniami v Zmluvách zefektívniť ochranu svojich záujmov, nie
zúžiť okruh prostriedkov právnej ochrany, pričom tento úmysel musel byť žalobcom zrejmý. Navyše
ustanovenie § 677 Občianskeho zákonníka, neustanovuje ani formu, ani obsahové náležitosti týkajúce

sa určitých výpovedných dôvodov. Vzhľadom na znenie ust. § 677 zmluvne dohodnuté výpovedné
dôvody nevylúčili možnosť písomne vypovedať zmluvy bez uvedenia dôvodu. Zmluvy ani neobsahujú
ustanovenie, ktoré by výslovne vylučovalo možnosť vypovedať Zmluvu bez uvedenia dôvodu, hoci ak
by tak zmluvné strany urobili, išlo by o neplatné dojednanie v zmysle ust. §39 Občianskeho zákonníka
v spojení s ust. § 574 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého dohoda, ktorou sa niekto vzdáva

práv, ktoré môžu vzniknúť až v budúcnosti, je neplatná. Žalovaný ako prenajímateľ vypovedal zmluvy
bez uvedenia dôvodu. V zmluvách boli medzi zmluvnými stranami dohodnuté výpovedné dôvody, kedy
prenajímateľ mohol vypovedať zmluvy, a to dňom doručenia písomnej výpovede druhej strane. Zo zmlúv
takisto vyplýva, že zmluvy boli medzi účastníkmi uzavreté na dobu neurčitú. Skončenie nájmu v prípade
nájomných zmlúv dojednaných na dobu neurčitú upravuje ust. § 677 Občianskeho zákonníka. Podľa

citovaného ust. § 677 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ak nedôjde k dohode prenajímateľa s nájomcom,
nájomnú zmluvu dojednanú na neurčitú dobu možno zrušiť iba výpoveďou. To znamená že prenajímateľ
sa môže kedykoľvek dohodnúť o zmene nájmu dojednaného na neurčitú dobu na nájom na určitú
dobu, prípadne sa môžu dohodnúť aj o okamžitom zrušení nájmu bez výpovede. Ak k takejto dohode
nedôjde, nájomnú zmluvu možno zrušiť len výpoveďou. Výpoveď je jednostranný právny úkon, ktorý

môže urobiť tak prenajímateľ ako aj nájomca, pričom ust. § 677 Občianskeho zákonníka nepredpisuje
ani formu, ani obsahové náležitosti týkajúce sa určitých výpovedných dôvodov. Nájomná zmluva však
môže obsahovať úpravu výpovedných dôvodov. Pri vyhotovení predmetných zmlúv bolo považované
za dôležité upraviť odstúpenie vo vzťahu k špecifickým prípadom, ktoré boli uvedené v zmluvách a tovzhľadom na skutočnosť, že ide o rozdielneho vlastníka stavby a pozemku. Žalovaný chápe predmetné
ustanovenia zmlúv ako doplnenie zákonnej úpravy, a to z dôvodu aktualizácie nájmu v spojitosti s
následným odpredajom predmetných pozemkov v zmysle interných predpisov. Výpoveď bez udania

dôvodu ako dôvod výpovede nebol v predmetných zmluvách uvedený z dôvodu, že v tomto prípade
žalovaný mienil postupovať v zmysle zákonnej úpravy. Žalovaný poukázal na skutočnosť, že žalobcovia
doposiaľ platia sumu za nájom, ktorá bola v prípade prvej nájomnej zmluvy iba 6,31 € za rok (190,-
Sk), a v prípade druhej iba 18,85€ za rok (568,-Sk). Základným predpokladom aplikácie ustanovenia
§ 677 Občianskeho zákonníka je skutočnosť, že zmluvné strany dojednali nájomnú zmluvu na dobu

neurčitú. O takú zmluvu pôjde vždy, ak zo zmluvného dojednania nevyplýva skončenie nájomného
vzťahu ku konkrétnemu dňu alebo jeho skončenie nie je viazané, na inú skutočnosť, na ktorej splnení je
viazané trvanie nájomného vzťahu. Zrušenie nájomného vzťahu je treba kvalifikovať ako jednostranný
právny úkon, dôsledkom ktorého je začatie plynutia výpovednej doby, ktorá vo všeobecnosti začína
plynúť v tomto prípade ako trojmesačná výpovedná doba. Uvedenie výpovedných dôvodov v zmluvách
nevylučujemožnosťuplatneniazákonnéhodôvoduvypovedaniazmlúvpretožepredmetomnájmuvyššie

uvedených zmlúv sú pozemky, nachádzajúce sa v blízkosti dráhy s čím sú spojené špeciálne podmienky
ako napríklad ochranné pásmo dráhy a pod., čo podmieňuje špeciálne podmienky užívania predmetu
nájmu uvedené v zmluve a čo viedlo k špecifikácii iba niektorých ustanovení ako možností vypovedania
zmlúv,ktorýmižalovanýakoprenajímateľzamýšľalusporiadaťibaniektorésituácie,ktorébymohlinastať
v prípade špeciálnych podmienkach a ktoré iba dopĺňali bežné ustanovenia možnosti vypovedania

zmlúv. V prípade výpovede zmlúv išlo o proces majetkovo právneho usporiadania, ktorým malo dôjsť k
odpredaju pozemkov pod stavbou vo vlastníctve osoby odlišnej od vlastníka pozemkov. Z toho vyplýva,
že cieľom procesu bolo usporiadať vlastníctvo k pozemkom spôsobom prevodu vlastníctva k nim na
vlastníka stavby a nie jej odstránením. V zmysle interných predpisov žalovaného ako prenajímateľa je
podmienkou úspešného procesu prevodu vlastníctva pozemkov na nájomcu aktualizovanie nájomnej

zmluvy. Vzhľadom na skutočnosť, že v tomto prípade sa jedná o staré zmluvy r. 1999 a r. 2002,
kde by nebolo praktické vyhotovenie dodatkov, a to z dôvodu množstva úprav spôsobených zmenou
zákonov a pod., čím by sa stali neprehľadné a zmätočné. Uvedený fakt bol dôvodom vypracovania
návrhu nových nájomných zmlúv, ktorých textácia by bola aktuálna. Len pre upresnenie treba uviesť,
že nové nájomné zmluvy boli posielané všetkým nájomcom v danej lokalite a pre danú stavbu. Opäť

treba zdôrazniť, že uvedeným procesom malo dôjsť k prevodu vlastníctva pozemkov na nájomcu, a to
je jeden z dôvodov odmietnutia zriadenia vecného bremena na pozemky, ktoré sú predmetom nájmu.
Zriadenie vecného bremena by bolo v danej situácii nelogickým a nepraktickým spôsobom, ktorý by
predmetnú situáciu nevyriešil a naopak zabrzdil a skomplikoval. Je nepochopiteľné konanie žalobcu
ako nájomcu, ktorý svojou činnosťou, t.j. odmietaním akýchkoľvek riešení a neskôr podaním žaloby,

zabrzdil resp. zastavil proces, ktorým sa mal stať vlastníkom pozemkov. Prevod vlastníctva na inú
osobu je podmienený súhlasom štátu v zmysle ust. § 45 a § 45a zákona č.92/1991 Zb. o podmienkach
prevodu majetku štátu na iné osoby v znení neskorších predpisov. V odôvodnených prípadoch sa
umožňuje získať predchádzajúci súhlas zakladateľa (rezortného ministerstva), resp. vlády SR o udelení
predchádzajúceho súhlasu, resp. výnimky pre navrhovaný odplatný prevod majetku štátu na inú osobu

podľa § 45a, resp. § 45 Zákona č. 92/1991 Zb. Súhlas, resp. výnimku je možné získať v prípadoch
preukázania ekonomickej výhodnosti predaja pre ŽSR (predaj za tzv. trhové ceny v danej lokalite a v
danom čase). Na udelenie súhlasu, resp. výnimky v súlade so Zákonom č. 92/1991 Zb., nie je právny
nárok.

5. Uznesením zo dňa 2.12.2024, č.k. 37C/27/2023-156, ktoré nadobudlo právoplatnosť dňa 27.12.2024
súd prvej inštancie prerušil konanie na dobu troch mesiacov z dôvodu prebiehania mimosúdneho
rokovania medzi procesnými stranami. Uznesením zo dňa 1.7.2025, č.k. 37C/27/2023-170, ktoré
nadobudlo právoplatnosť dňa 3.7.2025 súd prvej inštancie pokračoval v danom konaní.

6. Súd vo veci vykonal dokazovanie výsluchom procesných strán, oboznámením sa s predloženými
listinnými dôkazmi procesného útoku, ďalším spisovým materiálom a zistil nasledovný skutkový stav:

7. Žalobca v prvom rade do zápisnice súdu uviedol, že uzavrel so žalovaným dve nájomné zmluvy
ohľadom pozemkov, na ktorých boli postavené garáže, v jeho a manželkinom vlastníctve - žalobkyne v

druhom rade. V zmluvách mali dohodnuté výpovedné podmienky, neporušil žiadne tak, aby mu žalovaný
dal výpoveď z nájmu, preto s výpoveďou nesúhlasí a je toho názoru, že zmluvy sú platné a určenia ich
platnosti sa domáha žalobou.8. Advokát žalobcov poukázal na to, že §677 OZ je dispozitívnym ustanovením v rámci zmluvy o nájme,
zmluvné strany si určili výpovedné dôvody, teda sa odklonili od tohto ustanovenia. Žalovaný vo výpovedi
uviedol len toto zákonné ustanovenie, výpoveď je neplatná, čo vyplýva aj z rozhodovacej činnosti súdov.

Poukázal na skutočnosť, že zmluvy pripravoval žalovaný, žalobcovia bez zásahu tieto zmluvy podpísali,
zmluvy boli uzavreté na postavenie garáži, išlo teda o dlhodobý nájom. Je zrejmé, že výpovede sú
neplatné. Pokiaľ žalovaný poukazuje na ekonomickú neefektívnosť nájomných zmlúv, nájomné zmluvy
majúustanovenie,vzmyslektoréhomôžežalovanýzvýšiťnájomvzmysleinflácie,žalovanýtakneurobil,
jeho pasivita nemôže byť na úkor žalobcov.

9. Zástupca žalovaného trval na dovtedajších písomných vyjadreniach. Nájomné zmluvy boli
vypovedané v zmysle §677 ods. 1 OZ bez udania dôvodu. Mal za to, že nie je podmienená platnosť
výpovede, keď nie je uvedený konkrétny výpovedný dôvod, že žalovaný mohol vypovedať zmluvy aj bez
uvedeniakonkrétnehodôvodu.Výpovedesúplatné,nájomnývzťahskončiluplynutímvýpovednejlehoty.
Ak žalobcovia poukazujú na ekonomickú neefektívnosť zmlúv, má vedomosť o tom, že aktualizácia

nájomných zmlúv mala byť realizovaná za účelom predaja pozemkov vlastníkom garáži, k uzavretiu
nových zmlúv nedošlo z dôvodu, že zmluvné strany sa nedohodli na podmienkach.

10. Po zistenom skutkovom stave súd dospel k nasledovnému právnemu záveru:

11. Podľa §137 písm. c/ CSP žalobou možno požadovať, aby sa rozhodlo najmä o určení, či tu právo
je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny záujem; naliehavý právny záujem nie je potrebné
preukazovať, ak vyplýva z osobitného predpisu.

12. Podľa §37 ods.1 Občianskeho zákonníka (OZ) právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite

a zrozumiteľne, inak je neplatný.

13. Podľa §677 ods. 1 OZ zrušiť nájomnú zmluvu dojednanú na neurčitú dobu možno, ak nedôjde k
dohode prenajímateľa s nájomcom, iba výpoveďou.

14. Určovacia žaloba v zmysle §137 písm. c/ CSP má spravidla preventívny charakter, účelom
žaloby je poskytnúť ochranu práva žalobcu pred tým, než dôjde k porušeniu právneho vzťahu alebo
práva, základnou podmienkou dôvodnosti a východiskom úspešnosti určovacej žaloby je existencia
naliehavéhoprávnehozáujmunapožadovanomurčení.Právnyzáujemmusíbyťnaliehavývtomzmysle,
že žalobca v danom právnom vzťahu môže navrhovaným určením dosiahnuť odstránenie spornosti

a ochrany svojich práv a oprávnených záujmov, ak žalobca nepreukáže naliehavý právny záujem na
požadovanom určení, súd žalobu bez ďalšieho zamietne. Zákon pre procesnú prípustnosť určovacej
žaloby predpokladá existenciu stavu neistoty žalobcu v tom, či ten - ktorý právny vzťah alebo právo je
alebo nie je a zároveň tiež preukázanie, že uvedenú neistotu možno odstrániť navrhovaným výrokom
súdnehorozhodnutia.Naliehavýprávnyzáujemnaurčeníjedanývtedy,akjetuaktuálnystavobjektívnej

právnej neistoty medzi žalobcom a žalovaným, ktorý je ohrozením žalobcovho právneho postavenia
a ktorý nemožno inými právnymi prostriedkami odstrániť, nezáleží na tom, ako táto neistota vznikla.
Posúdenie naliehavého právneho záujmu je otázkou právnej kvalifikácie rozhodných skutočností tých
pomerov alebo vzťahov, ktoré sú ohrozené neistotou, a teda nebezpečenstvom budúceho porušenia
právnych povinností iných subjektov. Všeobecným predpokladom, aby súd žalobe vyhovel, je právny

záujem žalobcu, teda záujem na tom, aby bol vyhovujúci rozsudok pre neho po právnej stránke
významný. Pri určovacích žalobách však samotná dôvodnosť skutkových a právnych tvrdení žalobcu
ešte neznamená, že prípadný vyhovujúci rozsudok bude mať pre žalobcu právny význam, či bude
užitočné alebo zbytočné. Súdne konanie môžeme chápať aj ako určitú službu poskytovanú štátom
žalobcovi za účelom ochrany jeho práv, preto je dôvodné zisťovať, či má pre žalobcu význam. Pri

skúmaní existencie naliehavého právneho záujmu ide o posúdenie, či podaná žaloba je vhodný (účinný
a správne zvolený) procesný nástroj ochrany práva žalobcu. V danom prípade mal súd naliehavý
právny záujem žalobcov na určení nájomného a užívacieho práva preukázaný, nakoľko nájomné zmluvy,
ktorých určenia platnosti sa žalobcovia v konaní domáhali, sú jediným titulom, na základe ktorého
žalobcovia pozemky vo vlastníctve žalovaného užívajú a zo strany žalovaného došlo k vypovedaniu

týchto zmlúv.

15. V konaní mal súd preukázané a medzi procesnými stranami nebolo sporné, že uzavreli dve nájomné
zmluvy, a to Zmluvu o nájme pozemku č. 810649-346/1999 zo dňa 13.3.2000 a Zmluvu o nájmepozemku č. 810649-472/2002 zo dňa 1.7.2002, predmetom ktorých bol odplatný prenájom pozemkov
vo vlastníctve žalovaného ako prenajímateľa žalobcom v prvom a druhom rade ako nájomcom, na
pozemkoch žalobcovia vybudovali garáže vo vlastníctve žalobcov. V nájomných zmluvách si zmluvné

strany určili podmienky nájmu, ako aj platobné podmienky, vrátane úpravy cien nájomného a taktiež si
stanovili podmienky, na základe ktorých je možné nájomné zmluvy vypovedať, výpovedné dôvody boli
jasne, určito a zrozumiteľne v nájomných zmluvách uvedené. Zmluvné strany dojednaním výpovedných
dôvodov jednoznačne prejavili svoju vôľu stanoviť individuálne podmienky, ktoré ak nastanú spôsobia
možnosť dať výpoveď, z hľadiska záväznosti majú dohodnuté zmluvné podmienky prioritu pred

ustanovením zákona. Súd neprijal právnu argumentáciu žalovaného, že odkazom na ustanovenie §677
ods. 1 OZ vo výpovediach zo dňa 13.3.2023 a 1.3.2023 mohol žalovaný žalobcom platne vypovedať
nájomné zmluvy, t.j. bez uvedenia výpovedného dôvodu a začala plynúť trojmesačná výpovedná lehota,
keďženájomnézmluvybolidojednanénadobuneurčitú anedošlokdohodezmluvnýchstránoukončení
nájomného vzťahu. V danom prípade si zmluvné strany dohodli výpovedné dôvody, ktoré majú prednosť
pred dispozitívnym ustanovením zákona, ktoré možno aplikovať len v prípade ak nebudú zmluvnými

stranami dohodnuté konkrétne dôvody vypovedania zmluvného vzťahu. Zmluvné strany využili možnosť
odkloniť sa od ustanovení zákona a dohodnúť si individuálne výpovedné dôvody, pri splnení ktorých
mohol žalovaný dať žalobcom výpoveď z nájomného vzťahu. Vzhľadom na skutočnosť, že ani jeden
z dohodnutých výpovedných dôvodov nenastal, žalovaný nemohol platne vypovedať nájomné vzťahy
uzavreté so žalobcami aplikovaním ust. §677 OZ vo výpovediach. Neobstojí ani poukázanie žalovaného

na ekonomickú neefektívnosť nájomných zmlúv, v zmluvách je jasne stanovené, že prenajímateľ
si vyhradzuje úpravu cien nájomného oznámením v prípadoch zvyšujúcej sa inflácie alebo zmeny
cenových a daňových predpisov, teda ak nájomné nezodpovedalo obvyklým cenám nájomného v danej
situácii, mal žalovaný možnosť jednostranne výšku nájomného upraviť, čo počas trvania nájomného
vzťahu neurobil. V neposlednom rade súd zohľadnil aj to, že nájomné zmluvy pripravil žalovaný, bez

možnosť žalobcov zasahovať do obsahového textu zmlúv.

16. Predmetné nájomné zmluvy sú platnými právnymi úkonmi so všetkými právnymi dôsledkami,
teda nájom a užívacie právo žalobcov k pozemkom vo vlastníctve žalovaného v prípade oboch
nájomných zmlúv trvá, výpovede zo strany žalovaného bez udania v nájomných zmluvách dohodnutého

výpovedného dôvodu, sú neplatné.

17. O náhrade trov konania súd rozhodol podľa §255 ods. 1 CSP, podľa ktorého súd
prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci. O výške náhrady trov konania
rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným

uznesením, ktoré vydá súdny úradník (§262 ods. 2 CSP).

Poučenie:

Proti rozsudku súdu prvej inštancie je prípustné odvolanie v lehote 15 dní od doručenia rozsudku
na súde, proti ktorého rozsudku smeruje. Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo
rozhodnutie vydané. Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.

V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh). Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ
rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,

c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie

prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, aleboh) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej

inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej. Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť
a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred

súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,
c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za
následok nesprávne rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej

inštancie.

Odvolanie podlieha poplatkovej povinnosti v rovnakej výške ako za podanú žalobu.