Rozsudok – Kúpna zmluva ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Thursday, October 22, 2025

Súd: Okresný súd Bardejov
Spisová značka: 3C/11/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8224201251
Dátum vydania rozhodnutia: 22. 10. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Tomáš Saraka

ECLI: ECLI:SK:OSBJ:2025:8224201251.7

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bardejov sudcom Mgr. Tomášom Sarakom v spore žalobcov 1./ A. B., nar. XX.XX.XXXX,

trvale bytom C. XXX, XXX XX D. a 2./ E. B., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom C. XXX, XXX XX D., právne
zastúpených JUDr. Vladimírom Pochom, advokátom, so sídlom Hviezdoslavova 3, 085 01 Bardejov,
proti žalovaným 1./ F. G., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom E. XXX/XX, XXX XX H. a 2./ E. I. J., nar.
XX.XX.XXXX, trvale bytom K. XXX/XX, XXX XX H., o neplatnosť kúpnej zmluvy takto

r o z h o d o l :

I. Súd u r č u j e , že kúpna zmluva uzavretá medzi žalovanou v 1./ rade ako predávajúcou
a žalovaným v 2./ rade ako kupujúcim, spísaná formou notárskej zápisnice č. L. XXX/XXXX, L. XXXXX/
XXXX, L. XXXXX/XXXX zo dňa 03.05.2021 na Notárskom úrade v Bardejove pred notárom JUDr. Martou

Vaľkovou, ktorej vklad bol povolený pod číslom V 1239/2021 zo dňa 27.05.2021, j e n e p l a t n á .

II. Žalobcovia m a j ú n á r o k na náhradu trov konania proti žalovaným v rozsahu 100 %, o výške
ktorých rozhodne súd po právoplatnosti rozhodnutia samostatným uznesením, ktoré vydá vyšší súdny
úradník.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobcovia sa žalobou podanou na tunajšom súde dňa 02.05.2024 domáhali, aby súd určil, že kúpna
zmluva spísaná formou notárskej zápisnice č. L. XXX/XXXX, L. XXXXX/XXXX, L. XXXXX/XXXX zo dňa
3.5.2021, na Notárskom úrade v Bardejove pred notárom JUDr. Martou Vaľkovou je neplatná a náhrady

trov konania.

2. Svoju žalobu odôvodňovali tým, že sú podielovými spoluvlastníkmi nehnuteľností zapísaných na LV
č. XXX v k. ú. C., a to pozemku parc. č. CKN 37, zastavané plochy a nádvoria o výmere 457 m2, CKN
38, záhrada o výmere 125 m2, CKN 39/3, záhrada o výmere 1008 m2 so spoluvlastníckymi podielmi
uvedenými v žalobe a žalobkyňa v 2./ rade je zároveň podielovou spoluvlastníčkou nehnuteľností
zapísaných na LV č. XXX v k. ú. C., a to parcely CKN 11/2, záhrada o výmere 539 m2, zapísaných na LV

č. XXX v k. ú. C., a to parcely EKN 37 (správne malo byť uvedené 135), orná pôda o výmere 3055 m2,
EKN 728/1, orná pôda o výmere 1234 m2, EKN 732/2, orná pôda o výmere 2647 m2 a zapísaných na
LV č. XXX pre k. ú. C., a to parcely EKN 164/1, trvalé trávne porasty o výmere 4219 m2 s tam uvedenými
spoluvlastníckymi podielmi. V žalobe uviedli, že notárskou zápisnicou č. L. XXX/XXXX, L. XXXXX/XXXX,
L. XXXXX/XXXX zo dňa 03.05.2021, spísanou pred notárom JUDr. Martou Vaľkovou žalovaná v 1./ rade
ako predávajúca previedla na žalovaného v 2./ rade ako kupujúceho svoje spoluvlastnícke podiely na
uvedených nehnuteľnostiach bez toho, aby ich predtým ponúkla na predaj žalobcom ako podielovým

spoluvlastníkom uvedených nehnuteľností, preto daná kúpna zmluva je relatívne neplatná. Po citácii §
139 ods. 1, § 140, § 40a a § 39 Občianskeho zákonníka a § 137 písm. d/ Civilného sporového poriadku
a po poukaze na teoretické východiská a závery o podstate a charaktere zákonného predkupného
práva, o ponukovej povinnosti spoluvlastníka prevádzajúceho svoj spoluvlastnícky podiel a účinkochdovolania sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu v prípade porušenia predkupného práva podielového
spoluvlastníka uviedli, že im v danom prípade neostala iná možnosť, než sa žalobou v zmysle § 137
písm. d/ Civilného sporového poriadku na súde domáhať určenia neplatnosti daného právneho úkonu.

3. Žalovaná v 1./ rade sa k žalobe, ktorá jej spolu s prílohami a výzvou vyjadriť sa k nej do vlastných rúk
doručená bola dňa 08.08.2024, písomne nevyjadrila.

4. Žalovaný v 2./ rade v písomnom vyjadrení k žalobe s touto nesúhlasil a navrhol ju zamietnuť. Podľa

neho na podanej žalobe absentuje naliehavý právny záujem, tak ako ho požaduje § 137 písm. c) CSP.
Hoci žalobcovia označili za referenčnú normu pre posudzovanie daného prípadu § 137 písm. d) CSP,
je podľa neho evidentné, že nejde o určenie právnej skutočnosti, ale o určenie, či tu právo je alebo nie
je, t. j. či je platná kúpna zmluva alebo nie. Poukazoval na preventívnu povahu určovacej žaloby, ktorá
by mala byť zárukou odvrátenia budúcich sporov účastníkov a v tejto súvislosti citoval z rozhodnutia
Najvyššieho súdu SR sp. zn. 4Cdo 56/2009. Po právno-teoretickom rozbore jednotlivých nárokov

z porušenia predkupného práva uviedol, že jediná situácia, kedy by mohla mať úspech žaloba o určenie
neplatnosti, nastáva vtedy, pokiaľ by ostatní spoluvlastníci, ktorých predkupné právo bolo dotknuté,
nemali záujem nadobudnúť prevádzaný spoluvlastnícky podiel a súčasne by mali za cieľ zabrániť tretej
osobe vo vstupe do spoluvlastníckeho vzťahu. V takom prípade podľa neho žalobca znáša dôkazné
bremeno ohľadne preukázania naliehavého právneho záujmu pre určenie neplatnosti zmluvy rovnako

ako dôkazné bremeno preukázania naliehavého právneho záujmu, z akého dôvodu chce zabrániť
novému nadobúdateľovi získať spoluvlastnícky podiel. Pokiaľ oprávnení spoluvlastníci (tu žalobcovia)
neponúknualternatívneriešenie,ktobymalnamiestopovinnéhonastúpiť,nemožnopodľanehovyhovieť
návrhu na rozhodnutie súdu určovacím výrokom, nemožno totiž na povinnom spravodlivo požadovať,
aby v spoluvlastníckom vzťahu zotrval, ani nemožno vynucovať zdržanie sa prevodu spoluvlastníckeho

podielu z dôvodu zasahovania do jednej zo základných zložiek vlastníctva (spoluvlastníctva), a to
práva s vecou (podielom) nakladať. Tvrdil, že v danom prípade žaloba o neplatnosť právneho úkonu
je nevhodne/nesprávne zvolený procesný prostriedok, nenapĺňa totiž prevenčnú funkciu určovacích
žalôb, t. j. nepredchádza ďalším súdnym sporom, nebráni ďalšiemu prevodu spornej nehnuteľnosti
žalovaným v 2./ rade, ani nerieši požadovanú otázku vlastníckeho práva žalobcov. Vyčítal žalobe tiež

to, že žalobcovia v nej netvrdia a nezisťujú, či ostatní spoluvlastníci, ktorých predkupné právo bolo
dotknuté, nemali záujem nadobudnúť prevádzaný spoluvlastnícky podiel, a preto ich v tomto rozsahu
zaťažuje dôkazné bremeno rovnako ako dôkazné bremeno naliehavého právneho záujmu. Ohľadom
otázky, či pre účely ustanovenia § 137 písm. d) CSP, z ktorého vyplýva možnosť podania žaloby
o určenie právnej skutočnosti, možno považovať len také ustanovenie osobitného predpisu, z ktorého

taká možnosť výslovne (explicitne) vyplýva, poukázal na závery obsiahnuté v článku E., M.: Žaloba
o určenie neplatnosti právneho úkonu pre porušenie predkupného práva spoluvlastníka; In: Bulletin
slovenskej advokácie č.10/2018 str.14-20, ku ktorým dospela právna veda v tom zmysle, že nie je možné
považovať ustanovenie §40a za takéto ustanovenie Občianskeho zákonníka. V súvislosti s tvrdením
žalobcov, že k ponuke na predaj sporných pozemkov nedošlo a nemali inú možnosť sa dohodnúť,

uviedol, že má vedomosť o tom, že žalobkyňa v 1./ rade a tiež on ponúkali na predaj predmetné pozemky
žalobcom, no títo ich neboli ochotní kúpiť za požadovanú cenu, čo vie preukázať aj listami s podacím
hárkom, okrem toho boli žalobcom ponúknuté najmenej dva návrhy na zámenu pozemkov, kde si
mohli výhodne vysporiadať pozemky a pri poslednom rozhovore sa vyjadrili, že predmetné pozemky
s rodinným domom odkúpia. Nerozumie preto ich rozhodnutiu riešiť vysporiadanie pozemkov žalobou

o neplatnosť kúpnej zmluvy.

5. Žalobcovia v replike trvali na tom, že ak povinný spoluvlastník nerešpektoval zákonné predkupné
právo a svoj podiel previedol na inú než blízku osobu bez toho, aby ho predtým ponúkol ostatným
spoluvlastníkom, právny úkon, na základe ktorého k prevodu spoluvlastníckeho podielu došlo, zákon

považuje za neplatný, pokiaľ sa oprávnení spoluvlastníci jeho neplatnosti dovolajú podľa § 40a OZ.
Poukázali na to, že podielnictvo k spornej nehnuteľnosti mal už pradedo žalobkyne, ako aj jej dedo.
Trvali na tom, že k ponuke na predaj sporných pozemkov zo strany žalovanej v 1./ rade ani žalovaného
v 2./ rade nedošlo a z ich strany nebola ponúknutá alternatíva, že pozemky s domom odkúpia. Trvajú na
tom, že žalovaná v 1./ rade neponúkla im sporné nehnuteľnosti na predaj, inak by žalobu nepodávali.

6. Žalovaní písomnú dupliku nepodali.7. Na prejednanie sporu súd nariadil pojednávanie, na ktorom žalobcovia prostredníctvom svojho
právneho zástupcu na žalobe v celom rozsahu trvali. Vo vzťahu k prípustnosti danej žaloby poukázali
na rozhodnutie Najvyššieho súdu SR zo dňa 14.05.2014 sp. zn. 7Cdo 46/2013, pričom zo súdnej praxe

podľa nich vyplýva, že právny úkon postihnutý relatívnou neplatnosťou sa stal neplatným spätne ku dňu
uzavretia zmluvy. Tvrdili, že žalovaná v 1./ rade ako predávajúca pred odpredajom neponúkla podiely na
kúpu žalobcom, čím porušila § 140 Občianskeho zákonníka a § 137 CSP, žaloba bola uplatnená včas,
preto navrhujú jej vyhovieť.

8. Žalovaná v 1./ rade na pojednávaní uviedla, že keď predávala pozemky, chcela vcelku predať,
žalovaný v 2./ rade povedal, že sa s nimi pozná, že sa nejako dohodnú, spravila asi chybu.

9. Žalovaný v 2./ rade na pojednávaní uviedol, že viac ako 10 rokov pracuje pre farmu Bukovina, jeho
agenda je úloha pozemkov a ich vysporiadavanie, preto pozná pomery, aj vlastníkov v obciach, vždy
sa dohodli, pozná sa aj so žalobcami. Keď rozprával so žalovanou v 1./ rade, povedal jej to, čo hovoria

všetkým vlastníkom, že keby predávala, aby ho oslovila, chcú pomôcť rozvoju tohto regiónu aj obcí,
preto začal s ňou komunikovať, keď ho oslovila. Keď sa jej pýtal, prečo to nepredá žalobcom, že on to
nepotrebuje, nemala ochotu s nimi komunikovať, bol v tom, že sa s nimi dohodne, zobral to v dobrej
viere, že nebude problém. So žalobcami komunikoval, mali k dispozícii dva návrhy na zámenné zmluvy,
no odstúpili od toho, následne poslal im aj list, snažil sa s nimi komunikovať, či chcú odkúpiť alebo

predať, 5.500,- eur sa žalobcovi v 1./ rade zdalo veľa, povedal, že to asi budú musieť kúpiť, preto bol zo
žaloby prekvapený, takú absurdnú situáciu doposiaľ nezažil. Nemá problém vrátiť to na pôvodný stav.
Chcel pomôcť obci to tam zveľadiť, dať do poriadku, nevidí v postupe a konaní žalobcov žiaden zmysel,
sami si škodia, je to strata času pre ľudí aj súdy, ak by sa dohodli, žalobcovia by si zhodnotili pozemky.
Žalobcovia vedeli, a komunikoval s nimi v tom duchu, že nemá problém im to odpredať potom, ako

to nadobudne, nepovažoval v tej dobe za potrebné robiť tak precízne tie úkony, nepredpokladal, že to
takto skončí, veľa komunikovali, nič nenasvedčovalo tomu, že bude žaloba, veci sa týmto rozhodnutím
o neplatnosti len predĺžia a skomplikujú, ale keď si vybrali taký spôsob, bude to akceptovať. Ak tvrdia,
že nebolo im to ponúknuté, tak bolo im to ponúknuté prostredníctvom neho ako nadobúdateľa, ale oni
odmietli tie podmienky, za akých to žalovaná v 1./ rade predala. Je pravda, že nedošlo k písomnému

oznámeniu zo strany žalovanej v 1./ rade, ale to len preto, lebo si myslel, že dôjde k dohode a on im to
za rovnakých podmienok odpredá. Vyslovenie neplatnosti zmluvy podľa neho nič nevyrieši, lebo tak či
tak bude potom potrebné riešiť vysporiadanie pozemkov pod domom.

10. Súd sa oboznámil s obsahom žaloby a s obsahom všetkých písomných vyjadrení strán vo veci,

vykonal dokazovanie výsluchom strán a oboznámením sa s obsahom všetkých stranami predložených
listinných dôkazov, keďže vykonanie žiadneho z týchto dôkazov nebolo namietané ani súdom
vyhodnotené ako nedôvodné či neúčelné, pričom zistil tento skutkový stav:

11. Z aktuálnych výpisov z listov vlastníctva č. XXX, XXX, XXX M. XXX, pre k. ú. C. súd zistil, že

žalobcovia a žalovaný v 2./ rade sú na nich zapísaní ako podieloví spoluvlastníci tam zapísaných
pozemkov. Ako titul nadobudnutia podielov žalovaného je na všetkých listoch vlastníctva uvedená kúpna
zmluva L. XXX/XXXX, L. XXXXX/XXXX, L. XXXXX/XXXX zo dňa 03.05.2021 - I. XXXX/XXXX zo dňa
27.05.2021, v. z. XX/XX. Nebolo medzi stranami sporné to, čo vyplýva z predmetných listov vlastníctva,
a síce, že žalobcovia boli podielovými spoluvlastníkmi predmetných pozemkov už v čase uzavretia

kúpnej zmluvy, ktorou žalovaný v 2./ rade nadobudol svoje podiely.

12. Z kúpnej zmluvy spísanej na Notárskom úrade v Bardejove notárom JUDr. Martou Vaľkovou dňa
03.05.2021 č. L. XXX/XXXX, L. XXXXX/XXXX, L. XXXXX/XXXX, ktorej vklad bol povolený pod číslom
I. XXXX/XXXX (č. l. 17 až 18 spisu), bolo zistené, že táto bola uzavretá medzi predávajúcou F. G.,

N. E. (tu žalovaná v 1./ rade) a kupujúcim E. I. J. (tu žalovaný v 2./ rade). Jej predmetom bol predaj
spoluvlastníckych podielov na nehnuteľnostiach zapísaných na LV č. XXX, XXX, XXX M. XXX v k. ú.
C..- na parcelách číslo CKN 11/2 záhrada o výmere 539 m2 (podiel 9/48), EKN 135 orná pôda o výmere
3055 m2, EKN 728/1 orná pôda o výmere 1234 m2, EKN 732/2 orná pôda o výmere 2647 m2 (podiel
36/48), CKN 37 zast. pl. a nádvorie o výmere 457 m2, CKN 38 záhrada o výmere 125 m2, CKN 39/3

záhrada o výmere 1008 m2 (podiel 9/48) a EKN 164/1, trvalý trávny porast o výmere 4219 m2 (podiel
45/48) a rodinného domu predávajúcej súp. č. 50 zapísaného na LV č. XXX pre k. ú. C., postaveného
na parcele CKN 37, za dohodnutú kúpnu cenu 6.000,- eur. V článku I. zmluvy nachádza sa prehlásenie,že predávajúci ručí za bezbremennosť a bezspornosť predmetu tejto kúpnej zmluvy. Vyššie uvedené
skutočnosti medzi stranami neboli sporné.

13. Žalobca v 1./ rade na pojednávaní pri svojom výsluchu uviedol, že žalovaný v 2./ rade chcel 5.500,-
eur, lebo chcel predať aj dom, ale je to len chatrč, obišiel všetky paragrafy. Tu pri zmluve ani notárka
nič nežiadala, len predať a čakať, kým uplynie premlčacia doba, on až dva roky po predaji sa náhodou
dozvedel, že tam je už žalovaný v 2./ rade, ak by si to nevšimol, všetko zanikne. Tvrdil, že žalovanú
v 1./ rade upozornil, že keď chce predať, nech predá jemu, že musí jemu ponúknuť, lebo má predkupné

právo. Chcú len naspäť pozemky, ktoré žalovaný v 2./ rade neoprávnene nadobudol.

14. Žalobkyňa v 2./ rade na pojednávaní poukázala na to, čo už bolo povedané žalobcom v 1./ rade.

15. Žalovaná v 1./ rade pri svojom výsluchu na pojednávaní uviedla, že je pravdou, že písomná ponuka
predpredajomvovzťahukžalobcomnebola.Tvrdila,ženiejeprávnevzdelaná,zomreljejmuž,nevedela

o tom, pričom len raz, a bolo to už dosť dávno, ju žalobca v 1./ rade len telefonicky upozornil, že má
predkupné právo, že keď bude predávať, má mu ponúknuť.

16. Žalovaný v 2./ rade pri svojom výsluchu na pojednávaní uviedol, že nikto rozumný by nešiel predávať
pozemky pod domom bez toho, aby to nepodmieňoval domom, vie, že žalobcovia nemajú záujem

o dom, ale kto rozumný by to takto kupoval. Žalovaná v 1./ rade nikdy by nechcela predať pozemok bez
domu. Uviedol, že stav, že by bol len vlastníkom domu bez pozemkov, bez podielov, pre neho nemá
význam, rekonštrukciu, opravu domu je možné robiť len vtedy, keď bude tá istá osoba vlastníkom domu
aj pozemku pod ním. Pri kúpe išlo o pozemky, rozvoj obce.

17. Žalobcovia podanou žalobou domáhali sa tu nároku z porušeného zákonného predkupného práva
- určenia neplatnosti kúpnej zmluvy. Pri právnom posúdení veci preto súd vychádzal z príslušných
hmotnoprávnychustanoveníObčianskehozákonníkaopodielovomspoluvlastníctve,predkupnompráve
a nárokoch z jeho porušenia a tiež z ust. § 137 písm. d) Civilného sporového poriadku, podľa ktorého
žalobou možno požadovať, aby sa rozhodlo o určení právnej skutočnosti, ak to vyplýva z osobitného

predpisu.

18. Podľa § 140 Občianskeho zákonníka ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci
predkupnéprávo,ibažeideoprevodblízkejosobe(§116,117).Aksaspoluvlastnícinedohodnúovýkone
predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.

19.Podľa§853ods.1Občianskehozákonníkaobčianskoprávnevzťahy,pokiaľniesúosobitneupravené
ani týmto ani iným zákonom, sa spravujú ustanoveniami tohto zákona, ktoré upravujú vzťahy obsahom
aj účelom im najbližšie.

20. Podľa § 605 veta tretia Občianskeho zákonníka ponuka sa vykoná ohlásením všetkých podmienok;
ak ide o nehnuteľnosť, musí byť ponuka písomná.
21. Podľa § 40a Občianskeho zákonníka ak ide o dôvod neplatnosti právneho úkonu podľa ustanovení
§ 49a, 140, § 145 ods. 1, § 479, § 589 a § 701 ods. 1, považuje sa právny úkon za platný, pokiaľ sa ten,
kto je takým úkonom dotknutý, neplatnosti právneho úkonu nedovolá. Neplatnosti sa nemôže dovolávať

ten, kto ju sám spôsobil. To isté platí, ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje dohoda
účastníkov (§ 40). Ak je právny úkon v rozpore so všeobecne záväzným právnym predpisom o cenách,
je neplatný iba v rozsahu, v ktorom odporuje tomuto predpisu, ak sa ten, kto je takým úkonom dotknutý,
neplatnosti dovolá.
22. Podľa § 34 ods. 2 zákona č.162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych

a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) ak súd rozhodol o neplatnosti právneho úkonu alebo
neplatnosti dobrovoľnej dražby, okresný úrad vyznačí stav pred týmto právnym úkonom alebo pred
dobrovoľnou dražbou; to platí aj vtedy, ak právo k nehnuteľnosti bolo dotknuté ďalšou právnou zmenou
a ak je rozhodnutie súdu záväzné pre osoby, ktorých sa táto právna zmena týka.

23. Občiansky zákonník (ďalej len „OZ“) všeobecne upravuje dve formy predkupného práva, a to
zákonné predkupné právo podľa § 140 OZ a zmluvné predkupné právo podľa § 602 a nasl. OZ,
pričom s prihliadnutím na § 853 OZ sa podrobnejšia právna úprava zmluvného predkupného práva
subsidiárne použije i na zákonné predkupné právo, okrem ustanovení, ktoré sa svojou povahou týkajúlen zmluvného predkupného práva. Zákonné predkupné právo podielového spoluvlastníka má vecno-
právny charakter, ktorý sa prejavuje tým, že sa neviaže na osobu konkrétneho spoluvlastníka, ale je
spojené s vlastníctvom spoluvlastníckeho podielu. To sa prejavuje aj tým, že ak podielový spoluvlastník

ako povinný z predkupného práva prevedie svoj podiel na iného bez toho, aby ho predtým ponúkol na
predajostatnýmspoluvlastníkomakooprávnenýmzpredkupnéhopráva,nemátozanásledokabsolútnu
neplatnosť prevodnej zmluvy, ale oprávnený z predkupného práva má možnosť dovolať sa relatívnej
neplatnosti tejto zmluvy alebo sa domáhať od nového nadobúdateľa, aby mu vec ponúkol na predaj
podľa § 603 ods.3 OZ.

24. Z vyššie uvedeného vyplýva, že spoluvlastníkovi, ktorý chce svoj podiel previesť na inú osobu
ako osobu jemu blízku, vzniká povinnosť ponúknuť podiel najprv všetkým ostatným spoluvlastníkom.
Ak je ostatných spoluvlastníkov viac, zákon preferuje ich dohodu o výkone predkupného práva. Ak
sa nedohodnú, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov. Za porušenie povinnosti
povinného z predkupného práva možno považovať najmä prípady, kedy voči ostatným spoluvlastníkom

vôbec nedošlo k urobeniu ponuky. V takom prípade oprávnený spoluvlastník má právo buď a) dovolať sa
tzv. relatívnej neplatnosti právneho úkonu podľa § 40a OZ, alebo b) domáhať sa od nadobúdateľa, aby
mu spoluvlastnícky podiel ponúkol na kúpu podľa § 603 ods. 3 OZ za rovnakých podmienok, za ktorých
kúpil podiel od povinnej osoby alebo c) si predkupné právo ponechať voči budúcemu nadobúdateľovi
podielu.Zákonponechávaoprávnenémuspoluvlastníkovivoľbu,čivôbec,prípadnektoréztýchtoriešení

zvolí (rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 22. septembra 2010, sp. zn. 3Cdo/122/2009).
25. V tu súdenej veci žalovaní vôbec nepopierali, že zákonné predkupné právo žalobcov porušené
bolo. Medzi stranami bolo nesporné to, čo jasne vyplýva aj z vykonaného dokazovania a výsluchu
strán, a síce že došlo k porušeniu zákonného predkupného práva žalobcov v súvislosti s uzatvorením
vyššie uvedenej kúpnej zmluvy, keďže žalovaná v 1./ rade ako predávajúca svojich podielov k parcelám

zapísaným na LV č. XXX, XXX, XXX M. XXX v k. ú. C. ich vôbec neponúkla na odkúpenie žalobcom
alebo ďalším podielovým spoluvlastníkom, ale predala ich tretej osobe - žalovanému v 2./ rade, ktorý
nebol spoluvlastníkom daných nehnuteľností a nie je ani blízkou osobou žalovanej v 1./ rade v zmysle §
116 a § 117 Občianskeho zákonníka. Žalovaná v 1./ rade pri výsluchu sama jasne a výslovne potvrdila,
že žiadna písomná ponuka žalobcom nebola. Uvedené potvrdil aj žalovaný v 2./ rade, keď uviedol, že

je pravda, že nedošlo k písomnému oznámeniu zo strany žalovanej v 1./ rade, ale to len preto, lebo si
myslel, že dôjde k dohode a on im to odpredá za rovnakých podmienok s tým, že konal v dobrej viere
a dobrom úmysle mysliac si, že sa so žalobcami dohodne, nepovažoval preto za potrebné robiť tak
precízne tie úkony, a že nemá problém vrátiť to na pôvodný stav, ale vyslovenie neplatnosti zmluvy nič
nevyrieši, lebo tak či tak bude potom potrebné riešiť vysporiadanie pozemkov pod domom žalovanej

v 1./ rade. Zároveň potvrdil, že so žalovanou v 1./ rade nie sú blízki príbuzní.
26. I keď po výsluchoch strán na pojednávaní už otázka porušenia predkupného práva a neuskutočnenia
riadnej písomnej ponuky žalovanou v 1./ rade žalobcom pred predajom sporná nebola, pre úplnosť
súd považuje za potrebné vyjadriť sa aj k pôvodnému tvrdeniu žalovaného v 2./ rade v jeho písomnom
vyjadrení k žalobe, že ponúkal na predaj predmetné pozemky žalobcom, ktorí ich neboli ochotní kúpiť

za požadovanú cenu, čo vie preukázať aj listami s podacím hárkom. Žalovaný v 2./ rade na toto svoje
tvrdenieakodôkaztotižpredložillenžalobcomadresovanýlistzodňa30.01.2023označenýako„Ponuka
na vyporiadanie spoluvlastníckych podielov“, čo nemožno považovať za dôkaz riadnej písomnej ponuky
žalobcom nielen preto, že túto ponuku nerobil predávajúci spoluvlastník, teda žalovaná v 1./ rade (v čase
vyhotovenia daného listu dňa 30.1.2023 už spoluvlastníkom nebola), ale najmä preto, že daný list bol

vyhotovený až dávno po predaji (ku ktorému došlo v zmysle zmluvy ešte zo dňa 03.05.2021) novým
spoluvlastníkom, žalovaným v 2./ rade, teda nič nemení na závere o porušení predkupného práva
žalobcov v čase prevodu podielov zo žalovanej v 1./ rade na žalovaného v 2./ rade.
27. Základné princípy predkupného práva spoluvlastníkov spočívajú najmä v tom, že predkupné právo
a/ vyplýva priamo zo zákona, b/ má vecnú povahu, t. j. vzťahuje sa k veci, s ktorou prechádza na

nadobúdateľa, c/ je časovo neobmedzené, d/ vzniká až vtedy, keď povinná osoba reálne chce vec
predať alebo darovať, e/ netýka sa prevodov na blízke osoby, f/ nemá žiadny vplyv na užívanie veci, t. j.
vlastníkmôženeobmedzenerealizovaťvšetkyoprávnenia,ktorémuakovlastníkoviprináležia(napríklad
zaťaženie nehnuteľnosti záložným právom, vecným bremenom).
28. Žalovaný v 2./ rade správne poukázal na to, čo už bolo uvedené vyššie a čo už ustálili aj súdy

svojou rozhodovacou činnosťou, a síce, že ak dôjde k porušeniu predkupného práva, ako k tomu
nepochybne došlo aj v tomto prípade, keďže žalovaná v 1./ rade ako predávajúci podielový spoluvlastník
neponúkol na odkúpenie svoj podiel ostatným spoluvlastníkom vrátane žalobcov, potom oprávnený
spoluvlastník má 3 možnosti nápravy porušenia jeho predkupného práva: 1. možnosť domáhať savyslovenia neplatnosti právneho úkonu medzi spoluvlastníkom a nadobúdateľom z dôvodu relatívnej
neplatnosti právneho úkonu podľa § 40a Občianskeho zákonníka, 2. možnosť domáhať sa mimosúdne
od nadobúdateľa spoluvlastníckeho podielu, aby mu predaný spoluvlastnícky podiel ponúkol na kúpu

za rovnakých podmienok, za ktorých kúpil tento podiel od povinnej osoby (§ 603 ods. 3 Občianskeho
zákonníka) a ak nadobúdateľ tak neurobí dobrovoľne, má právo domáhať sa na súde rozhodnutia,
ktorýmbybolnahradenýprikúpnejzmluveprejavvôlenadobúdateľa(§229CSP),3.naďalejsiponechať
predkupné právo voči nadobúdateľovi.
29. Zároveň ale treba k tvrdeniam žalovaného v 2./ rade uviesť, že výber právneho prostriedku

oprávneného spoluvlastníka smerujúceho k náprave dôsledkov porušenia jeho predkupného práva je
plne v jeho autonómii. To uviedol Najvyšší súd SR v rozsudku 8Cdo/208/2019 zo dňa 28.9.2021, ktorý
bol publikovaný v Zbierke rozhodnutí súdov SR a stanovísk Najvyššieho súdu pod č. 5/22.
30. Ak oprávnený spoluvlastník zvolí prvý prostriedok, a teda dovolá sa účinne relatívnej neplatnosti
príslušnej kúpnej zmluvy, nastáva stav, ako keby právny úkon nebol urobený, a to od začiatku. Znamená
to, že dovolanie sa relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy má za následok neplatnosť celej kúpnej zmluvy,

teda nie len v rozsahu podielu žalobcu, a to opäť uviedol Najvyšší súd SR v rozsudku 8Cdo/208/2019,
ktorý potvrdil správnosť záverov nižších súdov o dôvodnosti žaloby o určenie neplatnosti celej kúpnej
zmluvy pre porušenie predkupného práva žalobcov.
31. Ako súd uviedol už na pojednávaní, názor žalovaného v 2./ rade o procesnej neprípustnosti tejto
žaloby za aktuálnej právnej úpravy s poukazom na § 137 písm. c/ CSP nie je správny, keďže aj v spore,

o ktorom rozhodoval Najvyšší súd SR, vo vyššie uvedenom rozhodnutí bola žaloba o určenie relatívnej
neplatnosti kúpnej zmluvy pre porušenie predkupného práva žalobcov podaná dňa 27.11.2017, teda za
účinnosti aktuálneho sporového poriadku.
32. Osobitne sa však otázkou procesnej prípustnosti takejto žaloby zaoberal Najvyšší súd SR v uznesení
sp. zn.4Cdo/238/2022 z 24.1.2024, v ktorom uviedol, že jedná sa o žalobu podľa § 137 písm. d/ CSP,

teda o určenie právnej skutočnosti, ak to vyplýva z osobitného predpisu. Osobitným právnym predpisom
umožňujúcim podanie takejto žaloby je podľa dovolacieho súdu ustanovenie § 40a v spojení s § 140
Občianskeho zákonníka. Najvyšší súd uviedol, že to, že zo samotného textu danej právnej normy
nevyplýva výslovne možnosť podania žaloby, nie je významné. Nemožno totiž striktne formalisticky
lipnúť na tom, aby text právnej normy prijatej skôr (čo je § 40a a § 140 Občianskeho zákonníka) celkom

slovne zodpovedal neskoršiemu právnemu predpisu, t. j. Civilnému sporovému poriadku. Dovolací súd
teda odmietol zužujúci výklad ustanovenia § 137 písm. d/ CSP o to, že oprávnenie na podanie žaloby
o určenie neplatnosti zmluvy musí byť v osobitnom právnom predpise výslovne (expressis verbis)
vymedzené ako oprávnenie podať žalobu o určenie neplatnosti zmluvy.
33. Žaloba žalobcov je preto podľa § 137 písm. d) procesne prípustná. Keďže nejde v danom prípade

o žalobu podľa § 137 písm. c) CSP, ale o žalobu podľa § 137 písm. d) CSP, nedôvodný bol poukaz
žalovaného v 2./ rade na to, že musí sa preukazovať naliehavý právny záujem na požadovanom určení,
lebo to platí len pre žalobu podľa § 137 písm. c) CSP, čo nie je tento prípad. Pri žalobe podľa § 137 písm.
d) CSP o určení právnej skutočnosti sa naliehavý právny záujem preukazovať žalobcom nemusí, musí
sa preukázať len to, že také určenie vyplýva z osobitného predpisu, čo tu splnené je. Súd v tejto súvislosti

poukazuje na rozsudok Najvyššieho súdu SR zo dňa 28.02.2024 sp. zn. 4Cdo/186/2022, z ktorého jasne
vyplýva, že žaloba o určenie neplatnosti kúpnej zmluvy k nehnuteľnostiam je celkom zrejme žaloba
spadajúca pod ustanovenie § 137 písm. d) CSP. Zmluvy a iné právne úkony, ich existencia, platnosť
či neplatnosť sú právnymi skutočnosťami (§ 2 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Tvrdenia žalobcu
o danosti naliehavého právneho záujmu na požadovanom určení právnej skutočnosti tam súd označil za

nedôvodné. Právna úprava nepripúšťa rozhodovať o určení právnej skutočnosti za podmienky danosti
naliehavého právneho záujmu, ten je pri rozhodovaní o určovaní právnej skutočnosti právne irelevantný.
Žalobca sa môže dovolať neplatnosti kúpnej zmluvy podaním žaloby v súdenom spore voči všetkým
účastníkom právneho úkonu (tak predávajúcim, ako aj kupujúcim), pričom dovolanie sa neplatnosti
žalobou sa stáva perfektným vo chvíli jej doručenia žalovaným. Z uvedených dôvodov tak bola podľa

súdu požiadavka žalobcu na určenie neplatnosti spornej kúpnej zmluvy opodstatnená. Najvyšší súd
SR v bode 28 odôvodnenia tohto rozsudku poukázal na závery rozhodnutia zo dňa 24. januára
2024 sp. zn. 4Cdo/238/2022 s tým, že osobitným právnym predpisom, z ktorého vyplýva oprávnenie
žalobcu domáhať sa určenia neplatnosti kúpnej zmluvy (právnej skutočnosti), je v hmotnoprávnej
rovine daného prípadu ustanovenie § 40a Občianskeho zákonníka, v spojení s ustanovením § 140

Občianskeho zákonníka. V predmetnom rozhodnutí sa dovolací súd nestotožnil so zužujúcim výkladom
ustanovenia § 137 písm. d) CSP, prezentovaným dovolateľom (argumentujúcimi v zásade tak isto ako
v danej preskúmavanej veci), t. j. že oprávnenie domáhať sa určenia právnej skutočnosti (teda aj určenianeplatnosti zmluvy) musí byť v osobitnom právnom predpise výslovne (expressis verbis) vymedzené
ako oprávnenie podať žalobu o neplatnosť určitého právneho úkonu/zmluvy.
34. V súvislosti s tvrdeniami žalovaného v 2./ rade, že žalobcovia v žalobe netvrdia a nezisťujú, či

ostatní spoluvlastníci, ktorých predkupné právo bolo dotknuté, nemali záujem nadobudnúť prevádzaný
spoluvlastnícky podiel, súd uvádza, že aj táto obrana bola nedôvodná. Jednak v prípade prevádzaných
podielov na nehnuteľnostiach zapísaných na LV č. XXX M. XXX žiadnych iných dotknutých
spoluvlastníkov vôbec niet a pri nehnuteľnostiach zapísaných na LV č. XXX sú okrem žalobcov
spoluvlastníkmi už len neznámi (nezistení) vlastníci označení ako O. E. (pod B1 s podielom 2/48)

a O. E. (pod B2 s podielom 1/48). Najmä však v tejto súvislosti súd opäť poukazuje na závery
rozsudku Najvyššieho súdu SR sp. zn. 8Cdo/208/2019 zo dňa 28.09.2021 publikovaného v Zbierke
stanovísk Najvyššieho súdu a rozhodnutí súdov SR pod č. R 5/2022, podľa ktorého účel predkupného
práva, predmetom ktorého je spoluvlastnícky podiel a spôsob jeho realizácie, vylučuje čiastočnú
relatívnu neplatnosť právneho úkonu. Iba úplná relatívna neplatnosť právneho úkonu môže naplniť
účel a zmysel predkupného práva a plne zaručiť ochranu oprávnených spoluvlastníkov pri prevode

spoluvlastníckeho podielu. Teda v takýchto prípadoch ide o úplnú relatívnu neplatnosť, nie neplatnosť
len v rozsahu spoluvlastníckeho podielu toho, kto ju napáda (na rozdiel od nahradenia prejavu
vôle). Zároveň podľa najvyššieho súdu aj napriek tomu, že oprávnený spoluvlastník má možnosť
výberu z troch právnych možností, ktorých kumulácia je vylúčená (rozhodnutie najvyššieho súdu
sp. zn. 2Cdo/91/2008), v prípade rôznych súdnych žalôb musí súd vždy uprednostniť riešenie

neplatnosti právneho úkonu, s ktorým expressis verbis počíta aj samotný zákonodarca v § 40a
Občianskeho zákonníka. Ostatné spôsoby nápravy odvodené od porušenia zmluvného predkupného
práva predstavujú len komplementárny (individuálny) spôsob ochrany oprávneného vlastníka. Obranu
žalovaného v 2./ rade v tomto spore preto súd považoval za nedôvodnú, nespôsobilú viesť k zamietnutiu
žaloby. Pre úplnosť treba uviesť, že písomné vyjadrenie žalovaného 2./ rade k žalobe má v záhlaví

uvedenú spisovú značku K3-13C/143/2022, preto ak svoju argumentáciu čerpal z daného rozhodnutia
košického súdu, potom treba uviesť, že v tam súdenej veci jednalo sa o iný nárok z porušenia
predkupnéhopráva-nahradenieprejavuvôleažalobatambolazamietnutápreto,lebobolopreukázané,
že predávajúci svoj podiel pred predajom riadne ponúkol, čo nie je tento prípad.
35. Podľa § 41 Občianskeho zákonníka ak sa dôvod neplatnosti vzťahuje len na časť právneho úkonu,

je neplatnou len táto časť, pokiaľ z povahy právneho úkonu alebo z jeho obsahu alebo z okolností, za
ktorých k nemu došlo, nevyplýva, že túto časť nemožno oddeliť od ostatného obsahu.

36. V danom prípade predmetom kúpnej zmluvy bol nielen predaj spoluvlastníckych podielov na
pozemkoch, ale aj predaj rodinnému domu so súp. č. XX postaveného na parcele CKN 37 vo

výlučnom vlastníctve predávajúcej žalovanej v 1./ rade, preto súd musel skúmať, či možno danú časť
právneho úkonu, týkajúcu sa domu oddeliť od ostatného obsahu. Nemožnosť oddelenia neplatnej
časti právneho úkonu je chápaná v zmysle obsahovej, nie reálnej neoddeliteľnosti. Pri zvažovaní
oddeliteľnosti právneho úkonu je potrebné prihliadnuť na vôľu strán a účel, ktorý uzavretím zmluvy
sledovali. Čiastočne neplatným by úkon mohol byť len vtedy, ak by aj čiastočne neplatný bol v súlade

s vôľou strán a sledoval účel, pre ktorý k úkonu došlo. V danom prípade z dokazovania vyplýva, že
vzhľadom na povahu právneho úkonu, obsah danej kúpnej zmluvy a okolnosti, za ktorých k nej došlo,
bolo potrebné za neplatnú určiť celú kúpnu zmluvu. Nedeliteľnosť jej obsahu potvrdili aj samé strany
sporu. Žalovaná v 1./ rade uviedla, že chcela predať všetko, vcelku. Aj žalovaný v 2./ rade ako kupujúci
sám uviedol, že stav, že by bol len vlastníkom domu bez pozemkov, bez podielov, nemá pre neho

význam, pri kúpe išlo o pozemky, s tým, že nikto rozumný nepredával by len pozemky bez domu na nich
stojaceho alebo naopak. Uvedené tvrdenie žalovaného v 2./ rade je logické, stav vytvorenia oddeleného
vlastníctva pozemku a stavby na ňom stojacej nie je žiadúci, je spôsobilý vytvoriť ďalšie spory, preto
išlo v prípade daného predmetu prevodu a zmluvy o neoddeliteľné plnenie, a preto súd za neplatnú určil
celú kúpnu zmluvu, teda tak v časti týkajúcej sa pozemkov ako aj domu.

37. S poukazom na vyššie uvedené závery súd teda považoval za právne dôvodné žalobe v celom
rozsahu vyhovieť.

38. O trovách konania súd rozhodol podľa § 255 ods. 1 CSP v spojení s § 262 ods. 1 a 2 CSP. V danom

prípade plný úspech v spore mali žalobcovia, keďže žalobe bolo v celom rozsahu vyhovené, preto podľa
§ 255 ods. 1 CSP im vznikol nárok na priznanie plnej náhrady trov konania. Vzhľadom na uvedené súd
v súlade s § 262 ods. 1 CSP o nároku na náhradu trov konania rozhodol v druhom výroku tohto rozsudku
tak, že žalobcovia majú nárok na náhradu trov konania proti žalovaným v rozsahu 100 %. O výškenáhrady trov konania rozhodne súd v súlade s ust. § 262 ods. 2 CSP po právoplatnosti tohto rozsudku
samostatným uznesením, ktoré vydá vyšší súdny úradník. Súd nezistil žiaden dôvod na výnimočnú
aplikáciu § 257 CSP, čoho sa tu žalovaní ani nedomáhali. Nepreukázali, ani netvrdili žiadne skutočnosti

odôvodňujúce také rozhodnutie.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresný súd
Bardejov.

V odvolaní sa má uviesť, ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje,

spisová značka konania, ďalej sa má uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa
napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ
domáha (odvolací návrh). Odvolanie musí byť podpísané.

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda, môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia lehoty na podanie

odvolania.

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné

práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej

inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu uvedenú v odseku 1, ak táto vada
mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Prostriedky procesného útoku alebo prostriedky procesnej obrany, ktoré neboli uplatnené v konaní pred
súdom prvej inštancie, možno v odvolaní použiť len vtedy, ak
a) sa týkajú procesných podmienok,
b) sa týkajú vylúčenia sudcu alebo nesprávneho obsadenia súdu,

c) má byť nimi preukázané, že v konaní došlo k vadám, ktoré mohli mať za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci alebo
d) ich odvolateľ bez svojej viny nemohol uplatniť v konaní pred súdom prvej inštancie.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh

na vykonanie exekúcie podľa zákona č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti
(Exekučný poriadok) a o zmene a doplnení ďalších zákonov.