Rozsudok – Zmluvy ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Thursday, April 16, 2025

Súd: Okresný súd Levice
Spisová značka: 14Cn/1/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6124220080
Dátum vydania rozhodnutia: 16. 04. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ľubica Gkortsilas

ECLI: ECLI:SK:OSLV:2025:6124220080.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Levice, sudkyňou JUDr. Ľubicou Gkortsilas, v spore žalobcu: M&S GLOBTRADE, s.r.o.,

IČO: 46 171 479, so sídlom Komenského 10D, 974 01 Banská Bystrica, v zast.: JUDr. Ing. Daniela
Trajteľová, advokátka, so sídlom Komenského 10/C, 974 01 Banská Bystrica, proti žalovanej: A. B., nar.
XX.XX.XXXX, bytom C. XXX, XXX XX C., v zast. JUDr. Ľudovít Didi, advokát, so sídlom Hontianska
cesta 4, 936 01 Šahy, o zaplatenie 2 160,00 Eur s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalobu z a m i e t a.

II. Žalovanej p r i z n á v a n á r o k na náhradu trov konania voči žalobcovi v rozsahu 100 %, o výške

ktorej rozhodne súd prvej inštancie samostatným uznesením po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa
konanie končí.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou doručenou Okresnému súdu Banská Bystrica dňa 25.01.2024 domáhal, aby súd
uložil žalovanej povinnosť zaplatiť žalobcovi istinu vo výške 2.160,- eur, spolu s úrokom z omeškania vo
výške 9,00 % ročne zo sumy 360,- eur od 07.07.2023 do zaplatenia, úrok z omeškania vo výške 9,25
% ročne zo sumy 360,- eur od 06.08.2023 do zaplatenia, vo výške 9,25 % ročne zo sumy 360,- eur od
06.09.2023 do zaplatenia, vo výške 9,50 % ročne zo sumy 360,- eur od 07.10.2023 do zaplatenia, vo
výške 9,50 % ročne zo sumy 360,- eur od 06.11.2023 do zaplatenia, vo výške 9,50 % ročne zo sumy

360,- eur od 07.12.2023 do zaplatenia ako aj náhrady trov konania. Žalobca žalobu odôvodnil tým, že
na základe Zmluvy o nájme nebytových priestorov zo dňa XX.XX.XXXX bol žalovanej prenechaný do
užívania tam špecifikovaný nebytový priestor o výmere XX,XX m2, nachádzajúci sa na D. E. F. XXX/
XX G. F., na dobu určitú od XX.XX.XXXX do XX.XX.XXXX. Zmluvné strany si dohodli nájomné tak,
že za prvé 2 mesiace bolo dohodnuté osobitné nižšie nájomné 300,- eur + DPH, následne od 3/2023
malo byť za každý mesiac nájomné vo výške 300,- eur + DPH a od 1/2026 malo byť 400,- eur + DPH.
Osobitná dohoda mala súvisieť s tým, že nájomca si mal priestor na vlastné náklady a nebezpečenstvo

upraviť, a to najmä v rozsahu úprav ako zamurovanie pôvodného vchodu pre zásobovanie, murárske
práce, zavedenie elektriky a vody do interiéru, kamerový systém, maľovanie atď. V zmysle zmluvy
sa strany dohodli, že prenajímateľ zabezpečí inštaláciu plynového vykurovania, čo neskôr zmenili, že
namiesto plynového kúrenia bude inštalovaný infražiarič. Žalovaná prevzala predmetný priestor do
užívania, za čo jej žalobca vystavoval faktúry, ktoré žalovaná spočiatku uhrádzala, avšak faktúry za
mesiace júl 2023 až december 2023 už uhradené neboli. Žalovaná v priebehu trvania nájomného
vzťahu zaslala žalobcovi list zo dňa XX.XX.XXXX označený ako „Výpoveď nájomnej zmluvy nebytových

priestorov“, ktorá bola žalobcovi doručená v H. XXXX, kde uviedla žalovaná, že ide o výpoveď
podľa ust. § 9 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb., bez špecifikácie konkrétneho písmena zákonného
ustanovenia. Ako dôvod uviedla žalovaná, že priestor, ktorý si prenajala mal byť sfunkčnený, tak, aby
mohla začať podnikať od XX.XX.XXXX. Žalobca daný list žalovanej nepovažuje za platnú a účinnúvýpoveď,ktorábymalamaťzanásledokzániknájomnéhovzťahuzaloženéhoZmluvou,nakoľkonespĺňa
obsahovénáležitostivýpovedeanajmänebolpreukázanýtvrdenývýpovednýdôvod,očomajinformoval
žalovanú. Podľa žalobcu bola žalovaná pri prevzatí priestoru oboznámená s jeho stavom a potrieb

investícií, ktoré sa zaviazala vynaložiť na jeho úpravu. Pri prevzatí priestoru nevytkla žiadne zásadné
vady, prevzatie priestoru neodmietla. Čo sa týka záväzku žalobcu zabezpečiť vykurovanie, žalobca
uviedol, že realizácia týchto prác závisela od realizácie tých prác, ktoré mala realizovať žalovaná ako
nájomca. Podľa žalobcu bol dôvod žalovanej na podanie výpovede iná ponuka, ktorú mala žalovaná
vo výhľade, a teda sa chcela účelovo zbaviť svojich povinností ako nájomca zo Zmluvy. Tvrdenia

žalovanej z predmetného listu, podľa ktorého mala zámer od XX.XX.XXXX realizovať podnikateľskú
činnosť, sú len subjektívne a celkom zjavne nereálne, keďže žalovaná pred XX.XX.XXXX nemala ani len
požiadané o úradné povolenia na prevádzkovanie podnikateľskej činnosti. Rovnako tak oň nepožiadala
ani neskôr. Predmetný priestor žalovaná do dnešného dňa žalobcovi neodovzdala, a teda je v jej
dispozícií a užívaní. Žalobca má teda za to, že nájomný vzťah naďalej trvá, bez ohľadu na obsah
listu žalovanej, keďže neboli splnené predpoklady na účinnú výpoveď. Žalobca žalovanú na existenciu

splatných a neuhradených záväzkov žalovanú upozorňoval, a to aj prostredníctvom splnomocneného
právneho zástupcu – zaslaním Predžalobnej výzvy zo dňa 07.12.2023. Žalovaná nepreukázala, že
nárok žalobcu nie je dôvodný, žiadnu z faktúr, ktoré sú predmetom tohto konania nevrátila s nejakými
výhradami, ale ani ich neuhradila. Nakoľko žalovaná neuhradila svoje záväzky riadne a včas, dostala
sa ako dlžník do omeškania, z čoho vznikol žalobcovi ako veriteľovi zákonný nárok na príslušenstvo

v podobe úroku z omeškania z príslušnej dlžnej sumy istiny, ktorú si aj uplatnil.

2. Na preukázanie svojich skutkových tvrdení predložil žalobca spolu so žalobou súdu Zmluvu o nájme
nebytových priestorov zo dňa XX.XX.XXXX, pôdorys nebytových priestorov, zoznam prác potrebných
vykonaťnapredmetnejnehnuteľnosti,faktúrač.2361150,faktúrač.2361176,faktúrač.2361197,faktúra

č. 2361221, faktúra č. 2361243, faktúra č. 2361263, Výpoveď z nájomnej zmluvy nebytových priestorov
zo dňa XX.XX.XXXX, Upozornenie – predžalobný pokus o zmier zo dňa 07.12.2023 aj s potvrdením
o doručení.

3. Okresný súd Banská Bystrica vydal vo veci platobný rozkaz, ktorým žalobe v celom rozsahu vyhovel.

Proti platobnému rozkazu podala žalovaná odpor, v ktorom poukázala na to, že faktúru č. 2361150 zo
dňa 15.06.2023 uhradila dňa 05.06.2023, preto je táto faktúra nedôvodná. Ostatné faktúry, ktoré žalobca
uvádza sú nedôvodné a nezákonné, nakoľko listom zo dňa XX.XX.XXXX dala žalobcovi platnú výpoveď
z nájomnej zmluvy podľa § 9 ods. 3 písm. b) zák. č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových
priestor z dôvodu, že nebytový priestor sa stal bez jej zavinenia nespôsobilý na dohovorené užívanie,

t.j. že žalobca nezabezpečil inštaláciu vody a kanalizácie, elektriku, plynové kúrenie, ako základné
a nevyhnutné podmienky pre spôsobilé užívanie prenajatého nebytového priestoru. Žalobca sa v bode
10 nájomnej zmluvy zaviazal nájomcovi poskytovať služby spojené s nájmom, a to odber vody, elektriky
a kúrenia. Podľa žalovanej nemali uzatvorenú žiadnu dohodu o tom, že si na vlastné náklady má
zabezpečiť inštaláciu vody, kúrenia a elektriky. Zaviazala sa, že bude na vlastné náklady vykonávať

priebežne bežnú údržbu, ako aj drobné opravy všetkých zariadení nehnuteľností do výšky 170,- eur pri
každej jednotlivej opravovanej veci. Žalobca odovzdal žalovanej nebytový priestor, kde nebola elektrika,
voda, kúrenie ani sanita. Na vlastné náklady musela zabezpečiť rozvody vody a kanalizácie, za čo
zaplatila 570,- eur. Žalobcu viackrát upozornila e-mailom, ako aj SMS-kami, aby zabezpečil elektriku,
vodu a kúrenie. Na cenové ponuky dodávateľov týchto prác mal reagovať žalobca tak, že je to pre neho

drahé, a žiadal žalovanú, aby si ich zabezpečila sama na jej náklady, bez toho, aby jej odpustil nájomné
za rok 2023. K svojim tvrdeniam nepredložila žalovaná žiadne dôkazy.

4. Žalobca vo vyjadrení k odporu žalovanej uviedol, že popiera skutkové tvrdenie o úhrade faktúry č.
2361150, nakoľko k úhrade malo dôjsť podľa žalovanej dňa 05.06.2023, ale faktúra bola vystavená

až 15.06.2023. Žalovaná úhradu tejto faktúry nijak nepreukázala. Žalobca tiež nesúhlasí s tým, že by
list zo dňa XX.XX.XXXX mal predstavovať platnú a účinnú výpoveď, nakoľko sa v liste nenachádza
odkaz na písm. b) a výpovedný dôvod nie je možné meniť ani dopĺňať. Tiež poukazuje na to, že
v podanej žalobe poukázal aj na dohodu o tom, že žalovaná ako nájomca v predmetnom priestore
zrealizuje potrebné investície, ako aj súvisiacu prílohu nájomnej zmluvy v podobe Súpisu prác nájomcu.

Žalovanou citovaný bod 10 nájomnej zmluvy obsahuje iný okruh práv a povinností mimo dohody vo
vzťahu k realizovaniu vlastných investícií v priestore na náklady nájomcu. Opomenula vziať do úvahy
bod 14 nájomnej zmluvy a prílohy v podobe súpisu prác. Zavedenie vody do priestoru bolo jednou
z položiek Súpisu prác nájomcu, ktoré mala žalovaná zrealizovať za účelom prispôsobenia si priestorujej potrebám. Žalovaná poznala stav prenajímaného priestoru, v danom stave ho prevzala do užívania,
pri preberaní priestoru nevytkla žiadne závady ani nedostatky predmetu nájmu, pričom tento bol do
jej užívania odovzdaný práve s tým vedomím, že do neho zainvestuje a prispôsobí si konkrétnym

potrebám a predstavám o svojej prevádzke, čo bolo zohľadnené aj v nižšej výške nájomného na začiatku
dohodnutej doby nájmu. Neboli preukázané skutočnosti, že malo dôjsť k strate spôsobilosti predmetu
nájmu na dohovorené užívanie. Žalobca žalovanú nenútil k nejakým činnostiam. Ohľadom plynového
kúreniauviedol,žesapôvodnépodmienkydohodouzmenilitak,žebudeinštalovanýinfražiarič.Tvrdenia
žalovanej ohľadom mailovej a SMS komunikácii, nijakým spôsobom žalovaná nepreukázala. Žalovaná

poznala stav prenajímaného priestoru a v danom stave ho prevzala do užívania. Neboli preukázané
žiadne skutočnosti, ktoré by svedčili o tom, že malo dôjsť k strate spôsobilosti predmetu nájmu na
dohovorené užívanie. Žalovaná tiež nepoprela, že predmetný priestor stále žalobcovi nevrátila.

5. Žalovaná k vyjadreniu žalobcu uviedla, že predmetné nebytové priestory mala užívať od XX.XX.XXXX
zaúčelomplánovanéhoprevádzkovaniakaderníctvaaholičstva.Priestoryprevzalaodžalobcubeztoho,

aby zabezpečil dodávku vody, elektriky a plynového kúrenia. Priestory boli od vzniku nájmu prakticky
neužívateľné, nakoľko v nich chýbala voda a kanalizácia vrátane sanity, elektrina a kúrenie. Musela si
na svoje náklady dať vyhotoviť rozvody vody a kanalizácie. Okrem toho uviedla, že v nájomnej zmluve
bola dohodnutá splatnosť nájomného vždy do 6-teho dňa v mesiaci vopred a po zaplatení nájomného za
príslušný mesiac jej žalobca dodatočne zasielal faktúry vždy približne v 1 mesiaca poštou ako obyčajnú

zásielku, hoci mal povinnosť ich zasielať vopred. Do platobného príkazu namiesto VS mala uvádzať I. I.
C. A. J.. V súvislosti s nájmom vykonala nasledovné platby, a to dňa 16.12.2022 uhradila zálohu v sume
960 eur, dňa 5.1.2023 uhradila nájomné za 01/2023 v sume 360 eur, dňa 6.2.2023 uhradila nájomné
za 02/2023 v sume 350 eur a dňa 9.2.2023 v sume 10 eur, dňa 3.3.2023 uhradila nájomné za 03/2023
v sume 360 eur, dňa 6.4.2023 uhradila nájomné za 04/2023 v sume 360 eur, dňa 4.5.2023 uhradila

nájomnéza05/2023vsume360eur, dňa5.6.2023uhradilanájomnéza06/2023vsume360eur,tedaza
obdobie od 1.1.2023 do 30.06.2023 uhradila nájomné spolu v sume 2.160 eura kauciu v sume 960 eur.
Faktúry žalobcu na sumy 360 eur, a to č. 2361150, 2361176, 2361197, ktorými bolo fakturované nájomné
za mesiace júl až september 2023 odmietla uhradiť počas výpovednej doby plynúcej od X.X.XXXX do
XX.XX.XXXX s tým, aby si dlžné nájomné započítal z kaucie 960 eur a preplatku na nájomnom vo výške

360 eur, ktorý jej vznikol úhradou nájomného v mesiaci január a február 2023 v sume 360 eur, pričom
v zmysle zmluvy mala uhradiť polovičné nájomné, teda v sume 180 eur. Od začiatku nájmu žalovaná
komunikovalalensozástupcomkonateľažalobcuC.K.aposkončenínájmusižalobcaanijehozástupca
neprišli po kľúče k prenajatému priestoru. Výpoveď z nájmu považuje žalovaná za platnú, keďže nie
je potrebné uviesť konkrétne znenie právnej úpravy, stačí, že nájomca písomne vypovedal nájomnú

zmluvu, ak nebytový priestor sa stal bez zavinenia nájomcu reálne nespôsobilý na dohovorené užívanie.

6. Na preukázanie svojich tvrdení žalovaná predložila faktúru č. 1020230003 za montáž rozvodov vody
a kanalizácie, Cenovú ponuku na elektroinštaláciu, Dodací list L. na komponenty na kúrenie, faktúru č.
2261327(záloha),faktúrač.2361030,faktúrač.2361075,faktúrač.2361098,faktúrač.2361125,faktúra

č. 2361150, faktúra č. 2361176, faktúra č. 2361197, faktúra č. 2361221, faktúra č. 2361243, faktúra
č. 2361263, faktúra č. 2361290, 8x výpis z účtu – záloha za priestor a fotodokumentáciu nebytového
priestoru.

7. Súd vec verejne prejednal na pojednávaní dňa 15.01.2025, 19.02.2025, 17.03.2025, na ktorom sa

zúčastnili právni zástupcovia strán sporu, žalovaná a dňa 19.02.2025 aj žalobca, pričom rozsudok
verejne vyhlásil dňa 16.04.2025. Právna zástupkyňa žalobcu zhrnula podstatný obsah písomných
podaní a nad rámec uviedla, že účelom prenájmu nebytových priestorov nemohlo byť holičstvo od X.X.
už len z dôvodu, že to mal byť podnikateľský priestor, pričom aj NS SR v rozhodnutí o príslušnosti
uviedol, že živnosť žalovaná otvorila až v H., t.j. po podaní výpovede. K námietkam ohľadne náležitostí

vystavovaných faktúr uviedla, že každá faktúra bola riadne zaznamená do kontrolného výkazu, číslo
účtu je číslom účtu spoločnosti, nie osobným účtom konateľa. Námietku žalovanej o nedostatku aktívnej
vecnej legitimácie označila za nedôvodnú, nakoľko na strane žalobcu došlo len k zmene právnej
formy, nie k zmene subjektu ako nositeľa práv a povinností. K predloženým fotografiám uviedla, že
sú z XX.XX.XXXX, čo vyvracia tvrdenie žalovanej, že priestor opustila v deň podania výpovede, teda

v H. XXXX a preukazujú, že žalovaná priestor naďalej užívala. Preto pokiaľ by súd dospel k záveru, že
výpoveď bola platná, ide o užívanie priestoru bez právneho dôvodu, keďže priestor nebol odovzdaný
a vrátený a žalobca by mal právo na vrátenie bezdôvodného obohatenia v primeranej výške, pričom za
obvyklú hodnotu považuje dohodnuté nájomné. V záverečnej reči sa pridržala argumentácie uvádzanejpočas konania a uviedla, že nájomná zmluva bola uzatvorená platne, žalovaná bola pred podpisom
oboznámená so stavom priestoru, ktorý sa zaviazala na vlastné náklady prispôsobiť. Prenajímateľ sa
zaviazal v priestore zaviesť kúrenie, avšak v priebehu trvania nájomného vzťahu dochádzalo k zmenám

pôvodného zámeru plynového kúrenia. Výpoveď žalovanej je neplatná, nakoľko žalovaná nepreukázala
skutočnosti napĺňajúce dôvod výpovede podľa § 9 ods. 3 písm. b) zákona o nájme a podnájme
nebytových priestorov. Nedokončila ani dohodnutý rozsah prác a neposkytla prenajímateľovi súčinnosť
k tomu, aby mohol splniť svoje záväzky týkajúce sa realizácie kúrenia. Uvedenie účelu predmetu
nájmu v zmluve ako holičstvo neznamená, že by mal žalobca prenajímaný priestor v takom stave

žalovanej odovzdať. Priestor bol prenajatý a odovzdaný s vedomím ďalších úprav. Nájomná zmluva je
naďalej platná a účinná, nedošlo k jej výpovedi, ani k odovzdaniu priestorov žalovanou. Z uvedených
dôvodov navrhla súdu, aby žalobe v plnom rozsahu vyhovel a to buď titulom nároku na úhradu
nájomného resp. nárokom na vydanie bezdôvodného obohatenia za užívanie prenajatého priestoru
žalovanou, ktorého výška je preukázaná nájomnou zmluvou strán sporu ako aj predložením dôkazu
o výške predchádzajúceho nájomného. Právny zástupca žalovanej v priebehu konania uviedol, že

žalovanej výpoveď z nájmu je platná, keďže žalobca nezabezpečil všetky služby spojené s užívaním,
ako je elektrika, voda, kúrenie. Prenajatý priestor bol totálne zničený a zdevastovaný. Žalovaná
mala zabezpečiť len dodávku vody ku kaderníckemu stolu, rovnako dodávku elektriky od zásuvky ku
kaderníckemu stolu, čo nemohla, lebo v priestore bola nevyhovujúca elektroinštalácia. Musela by sa
robiť revízna správa, čo oznámila žalovaná žalobcovi a zaslala mu kalkuláciu ohľadne elektriky, ktorá sa

konateľovi žalobcu zdala vysoká, preto ju odmietol, rovnako ako odmietol aj kúrenie. Žalovaná ukončila
nájomný vzťah a vyzvala žalobcu, nech si príde po kľúče, avšak tento si po kľúče neprišiel. Žalovaná
už mala aj živnostenské oprávnenie na podnikanie, chcela so žalobcom tieto veci konzultovať, ten však
nemal čas. Jediná zľava, ktorú žalovaná dostala bola za prvé 2 mesiace z 360 eur na 180 eur. Namietol
aj aktívnu legitimáciu žalobcu, keďže došlo k zmene právnej formy pôvodného žalobcu z akciovej

spoločnosti na spoločnosť s ručením obmedzeným. V záverečnej reči poukázal na platnosť výpovede
z nájomného vzťahu, keďže predmet nájmu nebol spôsobilý bez zavinenia nájomcu na dohodnuté
užívanie a zároveň prenajímateľ hrubo porušil svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu a to, že bude
zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené.
Ide aj o záväzok zmluvný vzťahujúci sa na žalobcu, kde v článku 9 bod 10 zmluvy sa zaviazal poskytovať

žalovanej služby spojené s nájmom, a to odber elektrickej energie, odber plynu, vodné, stočné, odvoz
dažďovej vody, ako aj zabezpečiť realizáciu plynového kúrenia, ktoré do dňa podania výpovede, ani do
dnešného dňa nezabezpečil, bez ohľadu na to, čo by sa jednalo o kúrenie plynové, elektrické alebo
zmiešané. Svedecké výpovede pána K. a pána B. označil za účelové, žalovaná bola v tomto zmluvnom
vzťahu slabšou stranou, no napriek tomu žalobca a osoby ním poverené tlačili na žalovanú, aby si

tieto služby zabezpečila vo vlastnej réžii, čo z obsahu nájomnej zmluvy nevyplývalo, rovnako ako z nej
nevyplývalo, že by mal byť priestor odovzdaný ako „holopriestor“. Nebolo povinnosťou žalovanej na
vlastné náklady zabezpečiť dodávku elektrickej energie a kúrenia, na žalobcu naliehala, aby ich na
vlastný náklad zabezpečil. Ak žalobca chcel, aby tieto zabezpečila žalovaná na svoje náklady, mal jej
odpustiť nájomné za dobu pokiaľ nebude priestor užívateľný. Priestor v čase preberania nebol spôsobilý,

keďže tam absentovala voda, kúrenie a elektrika, čo sú základné predpoklady, ktoré musí prenajímateľ
zabezpečiť sám. Žalovaná uhradila žalobcovi za prvý polrok 2.100,- eur aj nejaké drobné, dokonca jej
žalobca nevrátil ani kauciu 960,- eur, čo zaplatila pre prípad, že by neplatila nájomné. Zo svojho zaplatila
570,- eur za dodávku vody a kanalizácie, nehovoriac o drobných stavebných prácach, čo si vyčísliť nevie
ani nechce. Žalovaná vo výpovedi vyzvala žalobcu, aby si prišiel prevziať kľúče, čo dodnes neurobil.

Priestor je uzamknutý a nepoužíva sa. Z uvedených dôvodov navrhol súdu, aby žalobu ako nedôvodnú
zamietol.

8. Súd vykonal dokazovanie oboznámením sa so žalobou a s ostatnými písomnými podaniami strán
sporu a s listinnými dôkazmi predloženými stranami, výsluchom strán sporu, výsluchom svedkov ako aj

oboznámením sa s ostatným obsahom súdneho spisu a zistil nasledovný skutkový stav:

9. Zmluvou o nájme nebytových priestorov zo dňa XX.XX.XXXX žalobca ako prenajímateľ a výlučný
vlastník nehnuteľnosti nachádzajúcej sa na adrese F., D. E. F. XXX/XX, zapísanej na liste vlastníctva č.
XXXX pre obec a k. ú. F. ako K. M. súpisné číslo XXX, na parcele č. XXXX/X prenechal žalovanej ako

nájomcovi do nájmu nebytové priestory - obchodné priestory na X. N. podlaží nehnuteľnosti, o celkovej
výmere ich podlahových plôch XX,XX m2 (ďalej len „nebytové priestory/predmet nájmu") na účely
prevádzkovania kaderníctva a holičstva (bod 3.) Podľa bodu 4. zmluvy sa nájom nebytových priestorov
dojednal na dobu určitú od XX.XX.XXXX do XX.XX.XXXX. Podľa bodu 5. zmluvy sa prenajímateľzaväzuje prenajaté nebytové priestory udržiavať v stave spôsobilom na ich užívanie na účel podľa tejto
zmluvy a zabezpečovať riadne plnenie služieb (možnosť odberu elektriny, vody, a odvodu splaškov
a pod.) bežne poskytovaných s nájmom. V bode 6. zmluvy bolo dohodnuté nájomné za obdobie od

01.01.2023 do 28.02.2023 v sume 360 eur s DPH splatné do 05.02.2023, v období od 01.03.2023 do
31.12.2025 v sume 360 eur s DPH mesačne a v období od 01.01.2026 do 31.12.2026 v sume 480
eur s DPH mesačne. Splatnosť nájomného bola dohodnutá v bode 7.zmluvy, podľa ktorého nájomné
za obdobie od XX.XX.XXXX do XX.XX.XXXX bolo splatné pravidelne mesačne vždy najneskôr do 05.
dňa mesiaca, za ktorý sa nájomné na základe faktúr vystavených prenajímateľom platí. Pri podpise

zmluvy bol nájomca povinný uhradiť prenajímateľovi zálohovú platbu vo výške 960 eur s DPH, ktorá
zodpovedádohodnutémunájomnémuzaposlednédvamesiacenájmu.Vpredmetnombodesazmluvné
strany zároveň dohodli, že táto zálohová platba bude zúčtovaná pri skončení nájmu. Podľa bodu 10
nájomnej zmluvy, náklady za všetky nájomcovi poskytnuté služby spojené s nájmom (elektrický prúd,
kúrenie, plyn, teplo, vodné, stočné aj dažďová voda) si hradí výlučne nájomca, mimo nájomného.
Prenajímateľ bude poskytovať nájomcovi nasledovné služby spojené s nájmom: odber elektrickej

energie, odber plynu, vodné, stočné a odvod dažďovej vody. Prenajímateľ sa zaväzuje, že na vlastné
náklady zabezpečí zrealizovanie plynového vykurovacieho systému v nebytových priestoroch. Náklady
za všetky ostatné služby spojené s nájmom hradí nájomca priamo dodávateľom týchto služieb na
základe osobitných zmlúv uzatvorených medzi nájomcom ako odberateľom a dodávateľmi týchto
služieb. Nájomca sa zaväzuje platiť prenajímateľovi za služby spojené s nájmom pravidelné primerané

mesačné zálohové platby zodpovedajúce predpokladanej spotrebe ako aj úhrady pri ich vyúčtovaní v
takých výškach, ako tieto budú uvedené na faktúrach prenajímateľa. Zálohové platby sa platia spoločne
s nájomným v zmysle bodu 7. tejto zmluvy a to pravidelne mesačne vždy najneskôr do 05. dňa mesiaca,
za ktorý sa zálohové platby platia a platia sa na základe faktúr vystavených prenajímateľom. Skutočne
spotrebované množstvá energií v nebytových priestoroch pri zálohových platbách budú prenajímateľom

nájomcovi vyúčtované minimálne raz ročne, najneskôr do 31. mája nasledujúceho kalendárneho roku.
Náklady spojené s vývozom odpadu si hradí nájomca sám mimo nájomného. Podľa bodu 11. zmluvy,
všetky ostatné náklady spojené s poskytovaným nájmom nebytových priestorov a služieb neuvedené
v bode 10. tejto zmluvy, ako aj náklady spojené s obvyklým udržiavaním nebytových priestorov a
ich bežnou údržbou znáša výlučne nájomca. Podľa bodu 14. zmluvy, akékoľvek stavebné úpravy

môže nájomca na prenajatých nebytových priestoroch vykonať výlučne na vlastné náklady a po
predchádzajúcom písomnom súhlase prenajímateľa. Prenajímateľ zároveň udelil nájomcovi súhlas k
tomu, aby v nebytových priestoroch nájomca vykonal na vlastné náklady a nebezpečenstvo ich úpravu
a opravu v rozsahu a v hodnote bližšie uvedených v Prílohe č. 2 tejto zmluvy (ďalej aj ako „investície").
Prenajímateľ a nájomca sa dohodli, že celú hodnotu investícií, ktoré budú tvoriť technické zhodnotenie

nehnuteľnosti prenajímateľa, je počas trvania nájmu založeného touto zmluvou oprávnený odpisovať iba
nájomca podľa § 24 ods. 2 zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov (ďalej ako „technické zhodnotenie").
Zároveň sa prenajímateľ zaväzuje, že počas doby, po ktorú bude toto technické zhodnotenie odpisovať
nájomca, on sám, ako vlastník zhodnotenej nehnuteľnosti, ho odpisovať nebude. V prípade, že by pri
ukončení nájmu založeného touto zmluvou nájomca technické zhodnotenie nedoodpisoval, nájomca sa

zaväzuje toto technické zhodnotenie odpredať prenajímateľovi za vopred dohodnutú kúpnu cenu XXX
eur. Podľa bodu 15. zmluvy nájom možno pred uplynutím dojednanej doby nájmu skončiť vzájomnou
písomnou dohodou oboch zmluvných strán alebo jednostranne výpoveďou. Nájom môže
prenajímateľ vypovedať len z dôvodov uvedených v § 9 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb. v platnom znení.
Nájom môže nájomca vypovedať len z dôvodov uvedených v § 9 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb. v

platnom znení. Výpovedná lehota je pre obe zmluvné strany trojmesačná, ak nie je ďalej uvedené inak
a začne plynúť prvým dňom kalendárneho mesiaca, nasledujúceho po doručení písomnej výpovede.
Podľa bodu 17. zmluvy, v posledný deň trvania nájmu je nájomca povinný všetky prenajaté nebytové
priestory vypratať a vypratané odovzdať prenajímateľovi v stave, zodpovedajúcom ich primeranému
opotrebeniu, ak sa s prenajímateľom písomne dopredu nedohodne inak. V zmysle bodu 21. zmluvy,

nájomca sa zaväzuje bezodkladne po nadobudnutí živnostenského oprávnenia (najneskôr do
troch dní) prenajímateľovi preukázať túto skutočnosť a zaväzuje sa s prenajímateľom uzavrieť dodatok
k tejto nájomnej zmluve, ktorého obsahom bude upresnenie údajov o nájomcovi ako podnikateľovi -
živnostníkovi. V zmysle bodu 25. zmluvy, nájomnú zmluvu možno platne meniť len písomnou dohodou
jej zmluvných strán.

10. V prílohe č. 2 zmluvy bol uvedený nasledovný zoznam prác v nehnuteľnosti, F. D. E. F. XXX/XX:
Vnútorné úpravy: zamurovanie starého vchodu pre zásobovanie, murárske práce a oprava interiéru,
zavedenie elektriky a vody na potrebné miesta v interiéry, maľovanie interiéru. Murárske práce: opravynerovností na stenách, zapucovanie dier, zarobenie starého vchodu kvôli strate tepla v miestnosti.
Elektrina: zavedenie elektriny v prvej miestnosti z jednej strany steny na druhú. Pri dvoch pracovných
stoloch je potrebné svetlo priamo nad stoličky. Takže je potrebné od stola na strop potiahnuť jedno

vedenie v káblovej lište bez zásahu do stropu. Kompletná výmena svetiel v miestnosti okrem hlavnej
miestnosti. Bezpečnostné zariadenie: zavedenie kamerového systému v káblovej lište dnu aj von pri
vchod a zadný vchod. Voda: zavedenie vody v prvej miestnosti do pracovného stola z jednej strany do
druhej strany priestoru a zavedenie vody do práčovne a odtok. Maľovanie: kompletné maľovanie stien
interiéru.

11. Žalobca vystavil žalovanej za nájomné nebytového priestoru faktúru č. 2261327 za zálohovú
platbu vo výške 960 eur, splatnú dňa 31.12.2022; faktúru č. 2361030 za nájomné za obdobie
1.1.2023-28.2.2023 vo výške 360 eur, splatnú dňa 23.01.2023; faktúru č. 2361075 za nájomné za
obdobie apríl vo výške 360 eur, splatnú dňa 5.4.2023; faktúru č. 2361098 za nájomné za obdobie
máj vo výške 360 eur, splatnú dňa 6.5.2023; faktúru č. 2361125 za nájomné za obdobie jún vo výške

360 eur, splatnú dňa 5.6.2023; faktúru č. 2361150 za nájomné za obdobie júl vo výške 360 eur,
splatnú dňa 06.07.2023; faktúru č. 2361176 za nájomné za obdobie august vo výške 360 eur, splatnú
dňa 05.08.2023; faktúru č. 2361197 za nájomné za obdobie september vo výške 360 eur, splatnú
dňa 05.09.2023; faktúru č. 2361221 za nájomné za obdobie október vo výške 360 eur, splatnú dňa
06.10.2023; faktúru č. 2361243 za nájomné za obdobie november vo výške 360 eur, splatnú dňa

05.11.2023; faktúru č. 2361263 za nájomné za obdobie december vo výške 360 eur, splatnú dňa
06.12.2023;faktúruč.2361290zanájomnézaobdobiejanuárvovýške360eur,splatnúdňa05.01.2024.
Znepopretýchskutkovýchtvrdenížalovanejtiežvyplýva,žežalobcavystavilžalovanejokremuvedených
faktúr aj faktúru za nájomné za obdobie marec 2023 v sume 360 eur splatnú v marci 2023. Účet, na
ktorý mala žalovaná uhradiť nájomné v zmysle faktúr bol účet číslo J. XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX.

12. Z potvrdení o platbe súd zistil, že žalovaná v súvislosti s nájmom vykonala v prospech bankového
účtu číslo J. XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX nasledovné platby, a to dňa XX.XX.XXXX uhradila zálohu
v sume 960 eur; dňa X.X.XXXX uhradila nájomné za 01/2023 v sume 360 eur; dňa X.X.XXXX uhradila
nájomné za 02/2023 v sume 350 eur a dňa X.X.XXXX v sume 10 eur; dňa X.X.XXXX uhradila nájomné

za 03/2023 v sume 360 eur; dňa X.X.XXXX uhradila nájomné za 04/2023 v sume 360 eur; dňa X.X.XXXX
uhradila nájomné za 05/2023 v sume 360 eur a dňa X.X.XXXX uhradila nájomné za 06/2023 v sume
360 eur.

13. Z výpisu Obchodného registra žalobcu vyplýva, že žalobca mal v období od 26.10.2018 do

15.04.2024 právnu formu akciovej spoločnosti, ktorú zmenil na spoločnosť s ručením obmedzeným,
zmena ktorá bola zapísaná do obchodného registra dňa 16.04.2024. Premetom podnikania žalobcu je aj
prenájom nehnuteľností spojený s poskytovaním iných než základných služieb spojených s prenájmom.

14. Z emailovej komunikácie medzi žalovanou a pánom B. (ďalej len „sprostredkovateľ nájmu/

sprostredkovateľ“) vyplýva, že dňa XX.XX.XXXX poslal sprostredkovateľ žalovanej pôdorys priestorov
k prenájmu, v ktorom zároveň uviedol, že priestory musia prejsť rekonštrukciou. Dohodli si osobné
stretnutie v priestoroch.

15. Z elektronickej komunikácie medzi pánom K. (ďalej len „zástupca žalobcu/zástupca“) a manželom

žalovanej vyplýva, že manžel žalovanej dňa XX.XX.XXXX informoval zástupcu žalobcu, že boli pozrieť
kúrenie,jemožnýchviacvariant,budúcitýždeňvpiatokbymaliprísťajstechnikomtozhodnotiť.Navrhol,
aby prišiel aj zástupca dohodnúť ako to chcú mať spravené, na čo mu zástupca žalobcu odpovedal, že
mu má dať cez týždeň vedieť či to platí a presný čas. Začiatkom B. XXXX riešil manžel žalovanej so
zástupcom možnosti napojenia plynového kúrenia. Manžel žalovanej za najlepšie riešenie považoval

zvlášť kotol z dôvodu, že keď obchod zavrie, tak im vypne kúrenie a oni robia od 9-20:00 hod. Zástupca
mu odpovedal, že to pôjde pán zamerať a pošle mu cenovú ponuku a potom si k tomu zavolajú. Manžel
žalovanej dňa X.X.XXXX informoval zástupcu žalobcu, že včera boli pozrieť ten plyn, z dvoch bodov
sa dá natiahnuť, vraj od susedov to bude lacnejšie a je to aj bližšie. Vypočítali, že by sa tam dalo 7
radiátorov.Manželžalovanejposlalzástupcovičíslo,naktoromsamôžesnimiskontaktovaťadohodnúť,

ktorá by bola ideálna. Dňa XX.X.XXXX posielal manžel zástupcovi cenovú ponuku M., ktorá nebola
doručená a dňa XX.X.XXXX manžel posielal zástupcovi spísaný rozpis prác, ktorý je prílohou č. 2 zmluvy
a dotazoval sa, či to tak bude stačiť. Dňa XX.X.XXXX manžel žalovanej žiadal zástupcu o emailovú
adresu, kde mu majú poslať cenovú ponuku na plynové kúrenie, ktorú mu žalovaná poslala a žiadal,aby im dali vedieť čo s tým kúrením. Dňa XX.X.XXXX sa manžel pýtal zástupcu, kedy budú papiere
podpísané, aby sa už začalo robiť, cez víkend prídu pozrieť vodu, dnes bude volať elektrikára a to
kúrenie nevie zatiaľ ako sa zástupca žalobcu rozhodli. Manžel naliehal, že to potrebujú čím skôr spraviť,

aby mohol ísť robiť. Dňa XX.X.XXXX zástupca informoval manžela, že to dnes musí zrušiť, na čo mu
manžel toho istého dňa odpísal, že v poriadku, a že bol včera s elektrikárom a vodárom, ktorí to pozreli
a našlo sa riešenie na všetko a teraz čaká na cenové ponuky. Vodár to vie spraviť za cca 600/700 eur
aj s materiálom, bude treba aj nejaké čerpadlo, keďže kvôli zlému umiestneniu vody musia ísť potrubia
nad dverami. Elektrikár to vidí na 1000/1200 eur, našiel elektrikára, ktorý tam predtým zapájal terajšiu

elektriku, vravel, že je tam polka vedenia nová, ale musia kompletne prekontrolovať všetky vedenia,
prekontrolovať zásuvky, robia aj kamerové systémy, aspoň 2 kamery treba dať von, treba jednu dieru
vŕtať von. Manžel sa zástupcu žalobcu tiež pýtal, čo z toho vedia dofinancovať, nakoľko mu spomínal,
že pri väčších úpravách dofinancujú resp. či by sa nedalo dohodnúť s majiteľom na dočasnom znížení
nájmu, kým to nedajú dokopy, keďže to tam vôbec nevyužívajú len prerábajú a dosť sa veci naťahujú.
A chcel by to riešiť bez faktúr, lebo elektrikár mu povedal, že bez faktúr je tam rozdiel 30% z práce a 15%

z materiálu. Manžel so zástupcom sa stretli v priestoroch dňa XX. aj XX.X.XXXX, pričom dňa X.X.XXXX
sa manžel žalovanej dotazoval zástupcu žalobcu, kedy sa bude cca robiť kúrenie a dňa XX.X.XXXX
sa manžel dotazoval zástupcu, či sa im elektrikár ešte neozval, že koľko to bude. Dňa XX.X.XXXX si
manžel žalovanej pýtal od zástupcu číslo na konateľa žalobcu.

16. Z dodacieho listu na č.l. XX vyplýva, že spoločnosť C. J. ako dodávateľ pre objednávateľa M. J.,
O. vyhotovil dňa X.X.XXXX cenovú ponuku na inštaláciu plynového kúrenia (plynový kotol, radiátory,
montáž plynoinštalácie a radiátorov, rúry, spotrebný materiál, filtre a iné vrátane východiskovej revíznej
správy) v celkovej sume 5.962,22 eur s DPH.

17. Z cenovej ponuky elektroinštalácie zo dňa X.X.XXXX na č.l. XX vyplýva, že túto vyhotovil O. pre M.
J. G. F. na sumu 1.105 eur, ktorá môže byť upravená podľa skutočnej spotreby kábla a materiálu.

18. Z faktúry č. 1020230003 na č.l. XX vyplýva, že dodávateľ C. P. J. vystavil žalovanej faktúru za montáž
– rozvody vody a kanalizácie pre účely holičstva na sumu 570 eur, splatnú dňa 7.4.2023

19. Z fotografií na č.l. XX až XXX vyhotovených dňa XX.XX.XXXX súd zistil, že predmet nájmu nie je
spôsobilý na dohovorené užívanie, priestor je neupravený, steny sú bez omietok s vysekanými otvormi,
v priestoroch je stavebný odpad, po zemi sú rúry/trubky, krížom naťahané a ovísajúce káble, zo stien
trčia káble a sú v nej diery, v niektorých častiach odpadávajú z podlahy dlaždice. V priestore nie je badať

svietidlá ani radiátory či iné zariadenia na vykurovanie priestoru.

20. Listom zo dňa XX.XX.XXXX žalovaná ako nájomca adresovala žalobcovi ako prenajímateľovi
výpoveď nájomnej zmluvy nebytových priestorov zo dňa XX.XX.XXXX uzavretej medzi prenajímateľom
a nájomcom, ktorou vznikol nájom nehnuteľnosti na užívanie nebytového priestoru pozostávajúceho z

miestnosti na C. N. podlaží nehnuteľnosti — obchodné priestory, ktoré sa budú užívať ako kaderníctvo a
holičstvo, s celkovou podlahovou plochou XX,XX m2, bližšie špecifikovaným vo výpovedi zo zákonných
dôvodov podľa § 9 ods.3 zákona 116/1990 Zb. (bod 15. nájomnej zmluvy) a v zmysle bodu č.3. nájomnej
zmluvy, a to z dôvodu, že priestor, ktorý si prenajala mal byť sfunkčnený, aby mohla začať podnikať
od XX/XXXX, pričom tieto priestory neboli ku dňu výpovede (XX.XX.XXXX) sfunkčnené a pripravené,

aby mohla začať používať nebytové priestory v zmysle bodu č. 3) zmluvy „ na účely prevádzkovania
kaderníctva a holičstva". Pri spísaní zmluvy bolo dohodnuté, že priestory budú pripravené, aby splnili
kritéria hygiény, a žalovaná mohla začať svoju podnikateľskú činnosť v tejto oblasti. Opakovane o tejto
situácií telefonicky hovorili, ale prenajímateľ odkladal svoju povinnosť odovzdať sfunkčnený priestor,
ktorý má slúžiť pre účely na podnikanie, t.j. kaderníctvo a holičstvo. V bode 12. zmluvy sa zaviazala

na vlastné riziko a náklady vykonať resp. zabezpečovat' priebežné vykonávanie bežnej údržby (ďalej
„bežná údržba”) a aj drobných opráv predmetu nájmu, za ktorú sa pokladá oprava, ktorej cena bez
DPH každej jednotlivej takto opravovanej veci/opravy neprekročí 170,-Eur. Za vyčistenie rozostavaných
priestorov musela investovať 200,- Eur, na zavedenie vodovodného rozvodu a vody do prenajatých
priestorov preinvestovala 600,- Eur. Už v L. XXXX jej prenajímateľ dal prísľub, že zriadi infražiarič, ktorý

nahradí vykurovanie v prenajatých priestoroch, ktoré je nevyhnutné pre „sprevádzkovanie priestorov
na dohodnuté podnikateľské účely, ako kaderníctvo a holičstvo. Vo výpovedi nájomníčka (žalovaná)
tiež uviedla, že po sedemmesačnom bezúspešnom snažení a investovaní všetkých jej úspor a úspor
rodiny, ktoré mali byť použité na nákup technológie a zariadenia kaderníckeho a holičského salónu,ktorý bol na bode mrazu, keď podľa telefonického vyjadrenia prenajímateľ vie až v J. XXXX zaviesť plyn
do prenajatých priestorov. Z uvedeného dôvodu pristúpila v zmysle bodu 15.) zmluvy k výpovedi z nájmu
z dôvodu uvedených v § 9 ods. 3 zákona č.116/1990 Zb. v platnom znení. Ďalej nájomníčka poukázala,

že v zmysle bodu 16.) a bodu 3.) zmluvy mala prenajímané priestory od XX.XX.XXXX do dňa spísania
výpovede (XX.XX.XXXX) už dávno využívať na podnikateľské účely: prevádzkovanie kaderníctva a
holičstva, ale do dnešného dňa priestor nespĺňa podmienky, aby mohla otvoriť prevádzku na tieto služby,
preto nájomný vzťah vypovedá. Musí začať podnikať a mať konečne príjmy k čomu potrebuje priestory,
ktoré budú vyhovovať legislatíve, a teda splnia kritéria a podmienky, pre otvorenie prevádzky kaderníctva

a holičstva, keďže má maloleté dieťa a nemá príjem. V súvislosti s nájmom vyčerpala celý svoj aj
rodinný rozpočet, keďže už zaplatila zálohu 960 eur a za mesiace január až jún nájomné v sume 360
eur. Tiež uviedla, že živnosť si nemôže zriadiť bez sfunkčnených priestorov k jej vykonávaniu. Od H.
XXXX mal byť prenajatý priestor sfunkčnený. Nájom nebytových priestorov zaniká dňom XX.XX.XXXX.
K odovzdaniu uviedla, že prenajatý nebytový priestor odovzdá protokolárne v dohodnutom termíne 3
dni pred skončením nájmu t.j. XX.XX.XXXX spolu s kľúčmi, o čom sa vyhotoví zápis. Z podacieho lístka

číslo Q. vyplýva, že výpoveď bola žalobcovi odoslaná dňa XX.XX.XXXX, ktorý ju prevzal do vlastných
rúk dňa XX.XX.XXXX, čo vyplýva z výstupu slovenskej pošty sledovanie zásielky.

21. Žalovaná poslala dňa XX.XX.XXXX konateľovi žalobcu sms správu, v ktorej ho informovala, že mu
poslala výpoveď, ktorú budú mať do konca mesiaca. Účtovníčka jej povedala, že výpovedná lehota je

3 mesiace a to je ten depozit, čo im dali 900 eur. Žalobca na predmetnú sms žalovanej odpovedal, že
nájomnú zmluvu na dobu určitú možno vypovedať len zo zákonných dôvodov podľa § 9 ods. 3 zákona č.
116/1990 Zb. (bod 15. nájomnej zmluvy). Tieto dôvody nenastali, nájomná zmluva končí k XX.XX.XXXX,
nech si prejde nájomnú zmluvu, aby sa vyhli nedorozumeniam a súdom. Žalovaná poslala žalobcovi
výpoveď aj mailom, na ktorý jej žalobca odpovedal, že ako avizoval už v sms, výpoveď neakceptujú,

keďže nenastal dôvod výpovede v zmysle dojednaných podmienok v nájomnej zmluve a odovzdávajú
to advokátke, ktorá bude zastrešovať túto agendu v ďalších krokoch.

22. Z výsluchu žalovanej vyplýva, že v L. prebrali priestor a v H. začali spisovať, čo bude potrebné.
Párkrát volala s pánom J., ale stretnutia boli s pánom K., s ktorým mali dohodnuté, že ona spraví

murárske práce a on kúrenie. Spravili im cenovú ponuku na kúrenie, ktorá žalobcovi nevyhovovala
kvôli vysokej cene, preto sa dohodli na infražiaričoch. Čas plynul a ona platila nájom. Pán K. navrhol
elektrikára z M., čakali znovu na cenovú ponuku, o ktorej povedal, že bude v poriadku. Zatiaľ spravila
vodu, ale nezačali s murárskymi prácami, čakali kým žalobca zabezpečí infražiariče. Telefonovala 2
týždne pred výpoveďou predsedovi žalobcu ohľadom kúrenia, na čo jej odpovedal, že na to teraz nemá

čas, že sú všetci na dovolenkách a že sa ozve v J.. Má kúpiť radiátory na elektriku a on to spraví, keď na
to bude mať financie. Vtedy sa rozhodla ukončiť nájom. Výpovedná lehota bola trojmesačná, po kľúče
si nikto neprišiel. K otázkam ohľadne elektriky a kanalizácie uviedla, že jej povedali, že je tam nová
elektrika, ona si tam však zavolala elektrikára a ten povedal, že nesedí s terajším predpisom a musí
sa obnoviť. Dohodli sa, že si elektriku do stola zapoja samy a aj vodu, ale to, že elektrika tam nebola

dobrá, to im nepovedali. Takisto aj kanalizácia, na ktorej problémy poukázal elektrikár. Vodu spravili,
lebo boli v tom, že elektrika je dobrá. Keby vedela od začiatku, že elektrika je nefunkčná a nebudeme
môcť vykonať tie práce, ktoré sa v zmysle nájomnej zmluvy zaviazali na predmete nájmu vykonať, tak
by ani vodu nedala spraviť ani predprípravu na kanalizáciu. Zaplatila vyše 600,- eur za vodu, pričom
po telefonáte s prenajímateľom, ktorý povedal, že až v J. bude riešiť problém s elektrinou pochopila,

že k spraveniu elektriky ani kúrenia nedôjde. Účtovníčka jej uviedla, že s priestorom v takom stave
neprejde cez hygienu. Kanalizácia bola tiež nefunkčná, museli by sa tam spraviť úpravy. Pôvodne bolo
dohodnuté plynové kúrenie, preto s vodou a elektrikou čakali. Potom sa dohodli na infražiaričoch a začali
s vodou a v tomto štádiu zistili, že elektrika je nefunkčná. Voda bola hotová asi v R., aj to museli 2
mesiace čakať na žalobcu. Platili nájom za mesiace, za ktoré čakali na kúrenie. Murárske práce museli

byť posledné, preto ich nerobili, kým prenajímateľ nedorieši elektriku, vodu a kúrenie, ktoré tam neboli,
hoci v zmluve bolo uvedené, že sú zavedené. Elektrika mala byť nová a kúrenie nebolo ani po pol roku.
Žalovaná čakala s vybavením živnosti, kým by bol predmet nájmu spôsobilý dohodnutému účelu, lebo
by mala ďalší výdavok okrem nájomného a investícií do predmetu nájmu v podobe odvodov do Sociálnej
a Zdravotnej poisťovne. Po ukončení zmluvy si založila živnosť, keďže našli nový spôsobilý priestor. Boli

nútení zabezpečiť si príjem bezodkladne, nakoľko sa im všetky financie minuli na úhradu nájomného
a nákladov investovaných do predmetu nájmu a v H. sa im narodilo aj dieťa. Na faktúry doručené
po výpovedi nereagovala, lebo si za ňou stojí. Pri prevzatí priestorov nemali spísaný žiaden protokol
o prevzatí a žalobcu informovala o tom, že si má prísť po kľúče po skončení nájmu. Pred podpisomnájomnejzmluvy,týždeňalebodva,sibolažalovanápriestoryobhliadnuť.Prenajímanýpriestoržalovaná
opustila najneskôr v deň podania výpovede, ale neboli tam už aj pred podaním výpovede. Žalovaná
vytýkala žalobcovi pri prevzatí najskôr len nefunkčné kúrenie, nakoľko im bolo povedané, že elektrika je

v poriadku. Až potom ako spravili vodu zistili, že nefunguje aj elektrika. Bolo to niekedy v čase zaslania
cenovej ponuky elektrikárom. Jej nefunkčnosť riešili so žalobcom len telefonicky, nie písomne.

23. Z výsluchu štatutára žalobcu vyplýva, že im bola doručená výpoveď, ktorú považujú za neplatnú.
Na nehnuteľnosť majú vysoký úver, zmluva bola uzatvorená prostredníctvom externého partnera pána

B.. Keď dôjde k uzatvoreniu nájomnej zmluvy, majú zamestnanca, ktorý pomáha s tým, aby bol priestor
korektne odovzdaný, prípadne aby boli zabezpečené vzniknuté povinnosti zo strany žalobcu a on ako
konateľ firmy vykonáva nad tým dozor. Málokedy chodí do predmetu nájmu počas rekonštrukcie alebo
odovzdávania. Predošlý nájomca platil nepomerne vyššie nájomné, a vzhľadom na technický stav
priestorov nájom výrazne znížili a očakávali, že nájdu nájomcu, ktorý na vlastné náklady dá priestor
do poriadku, čo bol prípad žalovanej. Je to bežná prax, ide o nájom holopriestoru v stave ako stojí

a leží. Buď by priestor zrekonštruovali sami a tieto náklady by sa premietli v nájomnom, alebo nájomca
podľa svojej predstavy upraví priestor na svoje náklady. Ďalej uviedol, že možno dostal nejaké cenové
ponuky od žalovanej na elektriku a kúrenie. Stanovisko k nim nevedel poskytnúť. Okrem predmetnej
prevádzky sa v nehnuteľnosti nachádza predajňa potravín a výdajný box S.. Potraviny sú vykurované
kombináciou plynového zariadenia alebo klimatizácie, prípadne teplovzdušných zariadení a podľa jeho

názoru, hoci nie je technik, plynový kotol predajne by zrejme neutiahol vykurovať ďalší priestor. Predtým
bol priestor prenajímaný spoločnosti R. Q., J., ktorá ho dala do podnájmu spoločnosti XXX Q. T., ktorá
ho reálne nevyužívala, len blokovala pre plánovanú herňu. Nájomné mali viac ako 600 eur, o čom
predložil faktúru v sume 622,99 eur. Body napojenia na energie boli privedené na hranicu prenajatého
priestoru. Obhliadky prebiehali od začiatku N. XXXX, boli opakované a za prítomnosti žalovanej a jej

partnera, preto mali dostatočný priestor na oboznámenie sa so stavom tohto priestoru. K podpisu neboli
tlačení, mohli si dať spraviť akékoľvek technické obhliadky, aby sa mohli relevantne rozhodnúť, či si tento
priestor prenajmú. Viac by mal k tomu vedieť povedať pán B., ktorý bol osobne prítomný pri obhliadkach
a disponuje aj elektronickou komunikáciou, v ktorej je opakovane uvádzané, že je nutná rekonštrukcia.
V čase dojednania nájmu bolo dohodnuté plynové kúrenie, ale vzhľadom k situácii na Ukrajine

a následnému stúpnutiu cien plynu, došlo k zmene koncových plynových zariadení za elektrické, čo
navrhli aj žalovanej a k montáži malo dôjsť v poslednej fáze pred kolaudáciou. Skoršie dodanie ani
nebolo možné, nakoľko bola potrebná naťahaná elektrika na konkrétne miesto, podľa čoho by sa zvolila
dimenzia výkonu týchto zariadení, k čomu však nedošlo. Má za to, že žalovaná sa na rekonštrukciu
„vykašlala“ a začala si hľadať nový priestor, ktorý im vyhovoval viac. So žalovanou bol len v telefonickom

kontakte. V lete, keď riešili rekonštrukciu, bol ochotný prispieť na rekonštrukciu za predpokladu zvýšenia
nájmu, nakoľko skutočnosť potreby rekonštrukcie priestorov bola premietnutá do dohodnutej výšky
nájmu. Za rok XXXX dosiahli niekoľko desaťtisícovú stratu, preto nemohli rekonštruovať bez toho, aby sa
im náklady vrátili vo forme vyššieho nájmu. Podmienky výšky nájmu dohadoval pán B. a zľava z nájmu
bola za 2 mesiace 50 %. Žalovaná mala platiť okrem nájmu aj za energie. Na to, či infražiariče budú

vyhovovať technickým normám uviedol, že je laik, ale je presvedčený, že existujú zariadenia, ktoré
spĺňajúzákonnénormynato,abybolpriestorskolaudovateľnýabolomožnénahradiťplynovézariadenia
za elektrické. Nemá vedomosť o tom, či bol podpísaný odovzdávací protokol so zachytením technického
stavu predmetu. So zoznamom prác, ktoré mala žalovaná robiť v priestoroch, bol oboznámený. Na
otázku žalovanej, že ako mali urobiť dohodnuté práce, keď v priestoroch vôbec nebola sfunkčnená

elektrika uviedol, že k hlavnému rozvodu elektriky („hodinám“) majú prístup elektrikári, od hodín je už
prípojka vo vlastníctve prenajímateľa, na ňu sa robia aj revízie. Následne podľa zámeru nájomcu je
elektrika rozťahaná ďalej, podľa toho ako je to potrebné. Drobnú elektroinštaláciu koncových bodov
si už robí nájomca, nakoľko prenajímateľ nikdy nemá šancu uchopiť, kde bude koncové zariadenie.
Keďže priestor nebol zo strany nájomcu pripravený, nemohlo byť ani dokončené kúrenie. Bolo potrebné,

aby žalovaná zabezpečila rekonštrukciu v zmysle dohody a následne by došlo k osadeniu infražiaričov.
Žalovaná v priestore nič nezrealizovala, tiež nemá vedomosť o tom, že by ich v niečom urgovala. Na
otázku žalovanej, prečo nebolo spravené plynové kúrenie štyri mesiace počas ktorých neprerábala,
lebo čakala na plynové kúrenie, so zavedením ktorým sú spojené zásahy stavebného charakteru do
stien prenajatého priestoru a až potom jej oznámili, že chcú zaviesť infražiariče, odpovedal, že nemá

vedomosť, že by ho nájomca urgoval, pričom nájomca mal priestor prerobiť a ani nezačal. K otázke
či priestor nie je skolaudovaný sa vyjadril, že tým myslel povolenia a pečiatky z hygieny a potrebných
úradov k otvoreniu konkrétnej prevádzky. Uzatvorenie nájomnej zmluvy riešil pán B. v mesiacoch N. S. L.
XXXX, k podpisu zmluvy došlo po viacerých obhliadkach asi dňa XX.XX.XXXX. Pán B. mal stanovenéurčité mantinely, v rámci ktorých sa mohol pohybovať pri uzatváraní nájomnej zmluvy. Znovu uviedol,
že nájomca mal zabezpečiť všetky stavebné práce v objekte, čomu bola prispôsobená aj výška nájmu
a oni mali riešiť kúrenie. Majú určenú osobu, ktorá má na starosti otázky prenajímania priestorov aj

odovzdanie, ktorou je pán K.. Nemá vedomosť, že by žalovaná vytýkala vady priestoru pred začatím
nájmu, pri podpise nebola ohľadne stavu predmetu nájmu zavádzaná.

24. Svedok R. K. uviedol, že je bývalý zamestnanec žalobcu a pozná aj žalovanú, nakoľko má prenajaté
priestory žalobcu. So žalovanou riešil technické záležitosti ohľadne priestoru. Zmluvu on nespisoval, len

dostal informáciu, že je nový nájomca, nevie či bol spísaný nejaký záznam alebo protokol o odovzdatí
a technickom stave týchto priestorov. Bol v prenajímanom priestore, ktorý vyzeral ako priestor, ktorý na
akékoľvek ďalšie užívanie potrebuje nejakú rekonštrukciu podľa potrieb nájomcu. Kanalizácia a elektrika
tam bola zavedená, kúrenie nie. Nemá vedomosť o tom, kto tam zaviedol elektriku a kanalizáciu.
Priestor bol podľa neho v čase prevzatia spôsobilý na užívanie ako kaderníctvo. V priestore bol so
žalovanou osobne v čase, keď už bol prenajatý. Bolo potrebné v priestoroch urobiť nejaké stavebné

úpravy v réžii nájomcu s tým, že kúrenie mal riešiť žalobca. Zvažovali alternatívy plynového kúrenia,
kde so žalovanou komunikoval, že nemá lokálnu firmu, že či niekoho miestneho nepozná ona. Žalovaná
uviedla, že takú osobu vie zabezpečiť. Čakali na cenovú ponuku, ktorá však prišla neskôr. Vzhľadom
k situácii a cene plynu zvažovali alternatívu, keďže plynové kúrenie by bolo pre nájomcu drahé, s čím
oboznámili aj žalovanú a ona súhlasila, avšak elektrické kúrenie nemohlo byť zavedené bez toho, kým si

nájomca vo vlastnej réžií nevyrieši elektriku v zmysle dohody. Žalovaná súhlasila, že by to boli elektrické
infrapanely, ku ktorým by bolo potrebné pritiahnuť elektriku a zabudovať zásuvky na strop, čo mala
zabezpečiť žalovaná. Rátali s tým, že žalovaná bude chcieť maľovať, preto čakali s doriešením kúrenia
narekonštrukciu.TobolokoncomB.,C.R.,viacužsnájomcaminekomunikoval.Knatiahnutiuplynového
kúrenia z potravín bola spracovaná aj cenová ponuka, ktorá mu bola žalovanou doručená mailom. Môže

ísť o ponuku na č.l. XX. Táto cenová ponuka nebola akceptovaná z dôvodu, že rástli ceny plynu a hľadali
k nemu alternatívu, ktorá by bola vhodnejšia aj pre nájomcov. Nemal vedomosť o tom, že by žalovaná
predložila nejakú cenovú ponuku ohľadom elektriky. Žalobcu oboznámil s obsahom ich komunikácie
ohľadne elektriky a kúrenia. V rámci komunikácie ho žalovaná resp. jej manžel informovali napr.
koľko ich bude stáť elektrika, čo považoval len za informáciu, keďže rekonštrukcia bola ich záväzkom.

Vady elektriky či predmetu nájmu neboli nájomcami vytýkané. Pre zavedenie infražiaričov zabezpečil
elektrikára,ktorýbolelektrikuvpriestoreobzrieťapovedal,žetoniejetakéstrašné,netrebarobiťzásahy,
len treba urobiť rozvody k infrapanelom v stenách a v strope. Realizáciu prác elektroinštalácie v časti, čo
sa týka kúrenia mal zabezpečiť prenajímateľ. Žalovaná žiadala, aby žalobca prispel na rekonštrukciu,
ale bez faktúry, nakoľko tak by to mali oni lacnejšie. Nemá vedomosť, že by sa prenajímateľ zaviazal

prispieť na rekonštrukciu. Žalovaná nepredložila konkrétnu požiadavku, kde to kúrenie potrebuje a ako
sa má kúrenie realizovať, nakoľko nepredložila plán prevádzky.

25. Svedok C. B. uviedol, že žalobcu pozná, nakoľko jeho spoločnosť mu predala predmetnú
nehnuteľnosť a dostal za úlohu pomáhať mu s prenájmom. Žalovanú pozná odkedy jej sprostredkoval

nájom. So žalovanou riešil celý nájomný vzťah až po podpis zmluvy a vyplatenie zálohovej platby,
obhliadku priestorov, ktorá bola asi 2-3krát. Zmluvu podpisovali doma u žalovanej niekedy koncom K..
V N. došlo k obhliadke, všetko prebiehalo bez problémov, dokonca to žalovaná poháňala, lebo súrne
potrebovala priestor. Vysvetlil im v akom je stave prenajímaný priestor. Zmluva bola uzatvorená na
fyzickú osobu. On chcel, aby počkali, kým budú mať vybavenú živnosť, ale žalovaná sa chcela čím

skôr presťahovať, nakoľko nasledujúce mesiace boli ideálne na rekonštrukciu. Keďže bol priestor do
konca roka v nájme s iným nájomcom, aby mohli priestor užívať, museli by platiť rovnaký nájom 500
eur. Následne teda uzatvorili nájomnú zmluvu od XX.XX.XXXX s tým, že na dobu prerábky, prvé dva
mesiace, mali zľavu z nájmu. Návrh nájomnej zmluvy vypracoval firemný právnik. Priestory dostala
žalovaná v stave tzv. holopriestoru, čo sa bežne robí. Dostala body napojenia na elektriku a vodu,

kúrenie nemuselo byť plynové. Nevedel uviesť, či bolo možné napojiť priestor na plynové kúrenie
od vedľajšej prevádzky jednoty, keďže nevedel v akom stave a akú kapacitu vykurovania má kotol
vedľajšej prevádzky. Nevedel uviesť, či variantu napojenia plynového kúrenia z jednoty riešili s nejakým
špecialistom. Žalovanú upozornil, že keď sa bude meniť kotol, aby sa dohodli medzi sebou, lebo nastane
vyvolaná investícia nájomcu. Keď sa následne zastavil v danom priestore zistil, že tam žiadne práce

neprebiehajú. V priebehu roka 2023 sa nejaká pani informovala, či je ten priestor voľný. U žalovanej
zisťoval ako sa veci majú a žalovaná mu povedala, že oni ten priestor nepustia, a že to kaderníctvo
otvoria. Všetko sa natiahlo kvôli narodeniu ich dieťaťa. Pri každom uzatváraní nájomnej zmluvy zisťuje
na akú dobu chcú zmluvu uzatvoriť či určitú, či neurčitú, pričom vysvetľuje rozdiely, že nájomný vzťahna dobu určitú sa nedá zrušiť, len ak by za seba našli náhradu, alebo ho požiadajú o nájdenie nového
nájomcu, pričom vzťah trvá až do uzavretia novej zmluvy. Keby mu žalovaná povedala, že chcú odísť,
mohol nájsť iného nájomcu a mohli sa na ukončení zmluvy dohodnúť, nie sa stretnúť na súde. On len

uzavrel zmluvu so žalovanou a vykonal obhliadku, kľúče neodovzdával. V priestore bola pri odovzdaní
a prebratí žalovanou voda, elektrika, je tam samostatný odber, samostatný merač a elektrické kúrenie,
pôvodná herňa kúrila klímou a na záchodoch mali elektrické radiátory. Priestor odovzdával správca
žalobcu, ktorý mal na starosti ďalšie kroky a komunikáciu so žalovanou. Na otázku, prečo nie je
v nájomnej zmluve uvedené, že sa prenajíma holopriestor poukázal na to, že v nájomnej zmluve uviedli,

že súhlasia so stavebnými úpravami a jej prílohou bol rozpočet, ktorý nebol dosť detailný, na čo aj
upozornil žalovanú. Na základe toho rozpočtu pochopil, že si to budú robiť vo vlastnej réžii. Nemali
dohodnutú výšku sumy, do ktorej mohla žalovaná vykonávať rekonštrukciu. Priestor bol odovzdaný
s funkčnými bodmi napojenia. Žalovaná nevzniesla u neho žiadne námietky voči elektrike, či kúreniu,
ani nemohla, lebo s ňou podrobne stav predmetu nájmu prešiel. Väčšina prenájmov funguje tak, že
v prípade potreby rekonštrukcie dá prenajímateľ radšej zľavu a rekonštrukciu vykoná nájomca, pretože

keby sa niečo stalo, tak nájomca si svoje náklady odbýva, ale kebyže ich vykoná vlastník, tak dá peniaze
na rekonštrukciu a nemá nájomcu. V súlade s dohodou so žalobcom hľadal od začiatku nájomcu, ktorý
si bude ochotný priestory zrekonštruovať. Pôvodný nájom pre herňu bol 500,- eur, žalovaná mala nájom
znížený na 360,- eur mesačne. Nájomníčka vedela v akom stave sú priestory, keď podpisovala nájomnú
zmluvu. Návrh tejto zmluvy mala k dispozícii mailom predtým ako došlo k jej podpisu a nemala voči nej

žiadne výhrady, ani nepožadovala žiadne doplnenie alebo úpravy. Do zmluvy sa dáva štandardne súhlas
s odpisovaním investícií, tiež sa tam rieši aj vysporiadanie v prípade nedoodpisovania, či v prípade
predčasného ukončenia zmluvného vzťahu. V tejto nájomnej zmluve bolo dohodnuté odkúpenie za
XXX,- eur. So žalovanou komunikoval prostredníctvom mailu z adresy C..

26. Z výpovede svedka H. O. vyplýva, že žalovaná, ktorú pozná, ho zavolala na obhliadku, lebo si tam
chcela spraviť elektriku. Už na prvý pohľad bol priestor v dezolátnom stave. Na niečo, kde sa majú
zhromažďovať ľudia ako je barber shop, je potrebná revízna správa od elektrikára, vodára, tiež by to
mala schváliť hygiena. Nebolo tam ani kúrenie, ani svetlá, od predchádzajúceho majiteľa bola spravená
dočasná elektroinštalácia, všetko bolo len dočasne naťahané len v lištách po fasáde. Tie sa už na

veľa miestach rozpadali. Rovnako tak aj stará elektrika z čias socializmu, bola v katastrofálnom stave.
Bolo tam potrebné urobiť kompletnú prerábku. Túto by vedeli spraviť dočasne, ale bez revíznej správy.
V priestore bol dvakrát. Raz tam bol sám vo večerných hodinách a žalovaná si tam svietila lampičkami,
čo sú do zásuvky. Druhýkrát tam vzal so sebou aj otca, ktorý je skúsenejší elektrikár, či by to vedeli
nejako spraviť tak, aby to vyhovovalo všetkým potrebným vyhláškam, aby to mohol revízny technik

schváliť. Otec mu povedal, že to je bez šance, pokiaľ nedôjde ku komplet výmene. Bolo by potrebné,
aby prišiel revízny technik zmerať aký je odpor zemnenia bleskozvodu, či je funkčný a dobrý, lebo väčšia
časť susedí s potravinami a tie by si doriešili nejaký poriadny bleskozvod. Bolo by treba natiahnuť zo
zemnenia všetky umývadlá a všetku vodu pospojovať ochranným vodičom kvôli bezpečnosti a začať
nanovo kompletne elektriku. Prípojka od hlavného stĺpa po rozvádzač (rozvodová skriňa) je podľa jeho

názoru dobrá.
Rozvádzač – rozvodovú skrinku priamo v miestnosti prenajatého priestoru, ktorá je ešte z čias
socializmu, potrebovala kompletne prerábku. Je tam niekde prívod, nevedel či šiel z hora či zdola,
ten sa mohol zachovať. Všetky tie staré vývody a ističe v skrinke, ktoré už nespĺňajú dnešné revízne
normy, by museli byť vymenené. Teoreticky by sa to dalo trošku spraviť, ale bez revíznej správy. Preto si

mysleli, že sa bude robiť komplet všetko. Určite tam musí byť bleskozvod. Kúrenie tam nebolo žiadne,
vzadu bol jeden starý radiátor, ktorý bol nefunkčný. Nevedel povedať, či by postačovalo elektrické
kúrenie na vyhriatie priestoru. Musel by tam prísť niekto s prístrojom koľko kilowattov to žerie, či to
celý systém unesie, keďže v dnešnej dobe sú radiátory dosť náročné na spotrebu elektriky, mohlo by
dôjsť k vyhadzovaniu poistiek, ale bez odmerania sa neviem k tomu bližšie vyjadriť. Najvhodnejšie

kúrenie by bolo buď plynové, tým že je tam radiátor alebo klasické kúrenie vodou prostredníctvom
liatinových radiátorov. V priestoroch bol cez jeseň po podpise zmluvy, nakoľko tam už robili nejaké
úpravy. Následne im dal cenovú ponuku. Bližšie popísal cenovú ponuku, ktorá je na č.l. XX, s tým že
obsahom ponuky je elektroinštalačný materiál, ktorý zahŕňa káble. Určite by sa to všetko nezrealizovalo,
ide o špinavú robotu, ktorá zahŕňa natiahnutie káblov a pán tam chcel mať barový pult vpredu, ktorý si

tam chcel domurovať. Ten zahŕňal LED pásik, ktorý potrebuje Trafo. Na ten LED pásik mal byť vypínač
a ešte sú tam zásuvky a vypínače na ostatné svetlá, ktoré ale nie sú v tejto cenovej ponuke. Vtedy
sa rozhodli, že to budú ťahať po fasáde a sú tam uvedené lišty, ale cena je tu tiež od brucha, lebo to
nemerali. Spotrebný materiál, do toho boli započítané nejaké šróbiky, hmoždenky a pod. Tým, že sútu vypínače, zásuvky napísané na nejaké miesta, kde sme sa zhruba bavili, že to chcú mať. Svietidlá
a konečné dokončovanie by prichádzalo do úvahy až po murárskych prácach za predpokladu, že je
hotová voda a kúrenie. Pri vypracovaní cenovej ponuky vychádzali z obhliadky priestoru, následne sa

dohodli so žalovanou a jej manželom, že kde zhruba a ako si to predstavujú. Dohodli sa, že spravia
cenovú ponuku, že koľko zásuviek, kde budú, Led pásy, aby to bolo nejak bez tej revízie. Doma spísal
všetko, čo bude treba, napísal čo bude koľko stáť a od brucha trepol cenu. Inštalácia, ktorá je predmetom
tejto cenovej ponuky sa mala napájať na existujúci systém. Keby išlo o obytnú časť, tak by mal prísť
projektant a spraviť nejakú projektovú dokumentáciu podľa predstavy majiteľa, ale to je väčšinou pri

novostavbách. Pri starších budovách treba zistiť, či je tam nejaký vývod kúrenársky zo starého kúrenia
a podľa toho sa môže pohybovať ďalej človek, ešte mohlo byť zavedené elektrické kúrenie, ale to by
sa musela celá podlaha kompletne obsekať. V prípade elektrického kúrenia je potrebné zistiť, či naň
stačí rozvádzač resp. prípojka. Zvlášť treba natiahnuť káble na termostaty, ktoré sú v nejakej výške,
odtiaľ musia ísť dole do zeme vo fasáde dve chráničky FXP, potom je zaliata prvá vrstva betónu, tak sa
natiahnu fotopapiere, to je taký kábel ako alobal to vyzerá, ako podlahové kúrenie. Čo sa týka kúrenia

prostredníctvom nejakých telies, ktoré sa zapoja do zásuvky, tak tie majú veľký odber elektriky, a môže
vzniknúť riziko vyhadzovania ističa a samozrejme veľké účty za odber elektrickej energie. Vzhľadom na
veľkosť priestoru by tam boli potrebné minimálne štyri alebo päť radiátorov.

27. Svedok R. B., manžel žalovanej, uviedol, že priestor do prenájmu vybrali spolu s manželkou a riešili

spolu otázky čo a ako s ním budú robiť. Keď preberali priestor, tak tam nebolo kúrenie. Majiteľ povedal,
že ho spraví na vlastné náklady, tiež to bolo napísané aj v nájomnej zmluve. Bola tam elektrika aj voda,
ktoré mali byť v poriadku. Kanalizácia aj voda tam bola, iba umývadlo bolo treba meniť, tiež menili
záchody a mali ťahať vodu do stolov k ich umývadlám, čo aj spravili. Bolo im povedané, že elektrika je
v poriadku. Zavolali elektrikára, povedali mu akoby chceli svetlá, zásuvky, ako potrebujú ťahať elektriku

k stolom, mali to aj popísané, keďže sa s majiteľom dohodli, čo tam majú spraviť a z elektriky mali robiť
zástrčky k ich stolu a osvetlenie priestoru. Vo vlastnej réžii spravili vodu, vymieňali umývadlá a mali
naťahať elektriku, ale to už neriešili, nakoľko tam bol problém s kúrením. Keď ešte elektrikár povedal,
že elektrika je zlá a že ju treba kompletne vymeniť, tak s elektrikou už nepokračovali. Stavebný odpad
vyniesli, aj ho zaplatili. Približnú sumu si nepamätal. Za vodu platili okolo 400,- eur. Majiteľovi priestoru

oznamovali závady, riešili s ním aj kúrenie, ako sa dá spraviť. Najskôr riešili plynové kúrenie, majiteľ
povedal, že na to nemá čas, tak začali sami hľadať nejakého kúrenára načo povedal, že to bude lepšie,
keď to spravia sami, že aspoň nemusí behať on. Našli kúrenára, dali spraviť cenovú ponuku, ktorú
odoslali majiteľovi, nejakú dobu sa to neriešilo, zo strany majiteľa boli výhovorky, že nemajú čas, že majú
dovolenky a nakoniec prišiel s tým, že cena toho kúrenia je vysoká, že nájde iné riešenie. Po nejakom

čase tam prišiel s infražiaričmi a po ďalšom čase prišiel nejaký pán, spravil cenovú ponuku a zase sa
to dlho neriešilo. Následne už volali majiteľovi, že kedy bude konečne kúrenie doriešené, keďže nemali
žiadnu istotu, že sa kúrenie niekedy spraví, lebo sa to už dlho ťahalo. Načo im povedal, že si tam majú
dať elektrické radiátory. Ešte sa s ním chcel dohodnúť, že by sa teda všetko pozastavilo, žalovaná by
ďalej neplatila nájom až kým by nebolo hotové kúrenie, s čím majiteľ nesúhlasil, že nájom sa musí platiť

a majú si zohnať elektrické radiátory a on kúrenie spraví, keď bude mať čas. Nedostali žiadnu zľavu ani
dodatočne, platili tak, ako bolo uvedené v zmluve. Nemá vedomosť o tom, či predchádzajúci nájomca
tam mal vodu, elektriku, kúrenie. Do priestoru investovali okolo 500,- eur, čo zahŕňalo vypratávanie
vecí a vodu. Pri preberaní nehnuteľnosti nedostali žiaden protokol o odovzdaní, len nájomnú zmluvu.
Všetky dohodnuté práce nerealizovali, len vodu, keďže majiteľ neriešil kúrenie a nechceli do niečoho

investovať, keď nemali istotu, že bude kúrenie hotové. Chceli riešiť elektriku, ale boli s tým problémy.
Nepredložili majiteľovi žiaden konkrétny projekt, ako by malo to kúrenie vyzerať, len cenovú ponuku.
Nepamätá si či oznamovali majiteľovi, čo treba spraviť, ale v cenovej ponuke bolo uvedené koľko
radiátorov by potrebovali. Plynové kúrenie majiteľ odmietol a navrhol infražiariče. Za týmto účelom tam
aj poslal osobu, ktorá prišla a vyhodnotila koľko tých infrapanelov by tam malo ísť, a ako ich rozmiestniť.

Nemali stanovený konkrétny dátum, dokedy má majiteľ kúrenie zrealizovať. Pred začatím s nájmom
tam s profesionálnymi elektrikármi neboli, s murármi tam boli hneď ako vzali priestory do prenájmu,
následne s elektrikárom. Výpoveď z nájmu podali hlavne preto, že sa tam nerealizovalo kúrenie. Volal
majiteľovi, ktorý mu povedal, že im tam dajú tie infrapanely, na základe toho odtiaľ odišli. Pred podaním
výpovede neboli všetky práce spravené, keďže nebolo hotové kúrenie a za nájom ďalej platili, nechceli

ďalšie investície bez toho, že by bolo hotové. Preto žiadali telefonicky zľavu na nájme s tým, že nebudú
vôbec platiť, pokiaľ nebude kúrenie hotové a následne by pokračovali v ostatných prácach. Majiteľovi
dali vedieť, že podávajú výpoveď, ktorú mu zaslali a čakali, že majiteľ príde a prevezme si priestor,ale neprišiel. Následne dostali už len predvolanie na súd. Nespomínal si, či majiteľa vyzývali na nejaký
konkrétny termín, kedy si mal prísť prevziať nehnuteľnosť, asi ho nevyzývali. Kľúče má stále žalovaná.

28. Z faktúry č. 2261300 na č.l. XXX súd zistil, že žalobca ako dodávateľ vystavil spoločnosti R. Q., J.
dňa 1.12.2022 faktúru za nájom priestorov F., E. F. za obdobie L. XXXX, XXX Q. T. na sumu 622,99 eur
s DPH, splatnú dňa 05.01.2023.

29. Najvyšší súd Slovenskej republiky uznesením zo dňa 26.09.2024, sp. zn. 2Ndob/16/2024 rozhodol,

že na prejednanie a rozhodnutie predmetného sporu je príslušný tunajší súd. V odôvodnení najvyšší
súd okrem iného uviedol, že z verejne dostupných zdrojov, ako aj z nájomnej zmluvy, je zrejmé, že
žalovaná neuzavrela nájomnú zmluvu ako podnikateľka, nakoľko v čase uzavretia zmluvy nepodnikala
na základe živnostenského oprávnenia (podľa živnostenského registra sa stala podnikateľkou až X.
XXXX XXXX). Je teda zrejmé, že žalovaná nebola v čase vzniku záväzkového vzťahu podnikateľkou
podľa Obchodného zákonníka. S poukazom na § 261 ods. 8 Obchodného zákonníka je pre stanovenie

právneho režimu (občianskoprávneho alebo obchodnoprávneho) zmluvného záväzkového vzťahu
rozhodujúci status osoby pri vzniku záväzkového vzťahu. Neskoršie nadobudnutie živnostenského
oprávnenia nespôsobuje ex lege zmenu právneho režimu občianskoprávneho záväzkového vzťahu na
obchodnoprávny. Na zmeny právneho statusu zmluvnej strany sa počas existencie záväzkového vzťahu
saneprihliadazdôvoduprávnejistoty.Pozornostinajvyššiehosúduneušloaniustanovenie21.nájomnej

zmluvy, podľa ktorého „Nájomca sa zaväzuje bezodkladne po nadobudnutí živnostenského oprávnenia
(najneskôr do troch dní) preukázať prenajímateľovi túto skutočnosť a zaväzuje sa s prenajímateľom
uzavrieť dodatok k tejto nájomnej zmluve, ktorého obsahom bude upresnenie údajov o nájomcovi ako
podnikateľovi - živnostníkovi“. Vzhľadom na uvedené je zrejmé, že žalobca mal vedomosť o tom, že
uzatvára nájomnú zmluvu s fyzickou osobou - nepodnikateľom a nemohol predpokladať, že by žalovaná

v rozhodnom čase pre právny režim záväzkového vzťahu konala ako podnikateľ.

30. Na takto zistený skutkový stav súd aplikoval nasledovné ustanovenia právnych predpisov:

31. Podľa § 488 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „OZ“), záväzkovým vzťahom je

právny vzťah, z ktorého veriteľovi vzniká právo na plnenie (pohľadávka) od dlžníka a dlžníkovi vzniká
povinnosť splniť záväzok.

32. Podľa § 489 OZ, záväzky vznikajú z právnych úkonov, najmä zo zmlúv, ako aj zo spôsobenej škody,
z bezdôvodného obohatenia alebo z iných skutočností uvedených v zákone.

33. Podľa § 720 OZ, nájom a podnájom nebytových priestorov upravuje osobitný zákon.

34.Podľa§1písm.a)zákonač.116/1990Zb.onájmeapodnájmenebytovýchpriestorov,tentozákonsa
vzťahuje na nebytové priestory, ktorými sú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia

stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie; nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo
bytu ani spoločné priestory domu.

35. Podľa § 3 ods. 1 až 4 zákona č. 116/1990 Zb., (1) prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať
na užívanie inému (ďalej len „nájomca“) zmluvou o nájme (ďalej len „zmluva“). (2) Nebytové priestory

sa prenajímajú na účely, na ktoré sú stavebne určené. (3) Zmluva musí mať písomnú formu a musí
obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o
nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera. (4) Ak zmluva neobsahuje náležitosti podľa
odseku 3, je neplatná.

36. Podľa § 5 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb., ak nie je dohodnuté inak, prenajímateľ je povinný odovzdať
nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho
na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním
nebytového priestoru spojené.

37. Podľa § 8 zákona č. 116/1990 Zb., ak nájomca môže nebytový priestor užívať obmedzene len preto,
že prenajímateľ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené týmto zákonom, má
nájomca nárok na pomernú zľavu z nájomného; toto ustanovenie sa vzťahuje aj na podnájom.38. Podľa § 9 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb., nájom dojednaný na určitý čas sa skončí uplynutím času,
na ktorý bol dojednaný.

39. Podľa § 9 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb., nájomca môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na
určitý čas pred uplynutím dojednaného času, ak

a) stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový priestor najal;
b) nebytový priestor sa stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie;

c) prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1.

40. Podľa § 23 ods. 1 zákona č. 355/2007 Z.z. o ochrane, podpore a rozvoji verejného zdravia a o
zmene a doplnení niektorých zákonov, zariadenia starostlivosti o ľudské telo sú najmä kaderníctvo,
holičstvo, kozmetika, manikúra, pedikúra, solárium, masážny salón, sauna, tetovací salón, zariadenie
na poskytovanie regeneračných a rekondičných služieb.

41. Podľa § 2 ods. 1 až 3 vyhlášky Ministerstva zdravotníctva SR č. 554/2007 Z. z. o podrobnostiach
o požiadavkách na zariadenia starostlivosti o ľudské telo, (1) zariadenie sa musí riešiť tak, aby tvorilo
uzatvorený celok, stavebne a prevádzkovo oddelený od iných priestorov, ktoré nesúvisia s prevádzkou
zariadenia. (2) Zariadenie musí mať zabezpečené osvetlenie,1aa) vykurovanie a vetranie. Priestory

zariadenia, v ktorých sa manipuluje s látkami s intenzívnym zápachom alebo s látkami so škodlivým
účinkom, sa musia riešiť tak, aby sa zabezpečilo aj účinné nútené vetranie. (3) Zariadenie musí mať
prívod pitnej vody a teplej vody.

42. Podľa § 34 OZ, právny úkon je prejav vôle smerujúci najmä k vzniku, zmene alebo zániku tých práv

alebo povinností, ktoré právne predpisy s takýmto prejavom spájajú.

43. Podľa § 37 ods. 1 OZ, právny úkon sa musí urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne; inak
je neplatný.

44. Podľa § 39 OZ, neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo
ho obchádza, alebo sa prieči dobrým mravom.

45. Podľa § 40 ods. 1 a 2 OZ, ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje zákon alebo
dohoda účastníkov, je neplatný. Písomne uzavretá dohoda sa môže zmeniť alebo zrušiť iba písomne.

46. Podľa § 52 ods. 1 a 2 OZ, spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva, bez ohľadu na právnu formu,
ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom. Ustanovenia o spotrebiteľských zmluvách, ako aj všetky iné
ustanovenia upravujúce právne vzťahy, ktorých účastníkom je spotrebiteľ, použijú sa vždy, ak je to na
prospech zmluvnej strany, ktorá je spotrebiteľom. Odlišné zmluvné dojednania alebo dohody, ktorých

obsahomaleboúčelomjeobchádzanietohtoustanovenia,súneplatné.Navšetkyprávnevzťahy,ktorých
účastníkom je spotrebiteľ, sa vždy prednostne použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka, aj keď by
sa inak mali použiť normy obchodného práva.

47. Podľa § 52 ods. 3 a 4 OZ, dodávateľ je osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy

koná v rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti. Spotrebiteľ je fyzická osoba,
ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci predmetu svojej obchodnej činnosti
alebo inej podnikateľskej činnosti.

48. Podľa § 451 ods. 1 a ods. 2 OZ, kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.

Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením
z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový
prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

49. Podľa § 456 OZ, predmet bezdôvodného obohatenia sa musí vydať tomu, na úkor koho sa získal.

Ak toho, na úkor koho sa získal, nemožno zistiť, musí sa vydať štátu.50. Podľa § 580 OZ, ak veriteľ a dlžník majú vzájomné pohľadávky, ktorých plnenie je rovnakého druhu,
zaniknú započítaním, pokiaľ sa vzájomne kryjú, ak niektorý z účastníkov urobí voči druhému prejav
smerujúci k započítaniu. Zánik nastane okamihom, keď sa stretli pohľadávky spôsobilé na započítanie.

51. Podľa § 581 ods. 2 OZ, započítať nemožno premlčané pohľadávky, pohľadávky, ktorých sa
nemožno domáhať na súde, ako aj pohľadávky z vkladov. Proti splatnej pohľadávke nemožno započítať
pohľadávku, ktorá ešte nie je splatná.

52. Podľa § 140 ods. 2 zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok (ďalej len „CSP“), zmenou
žaloby je i podstatná zmena alebo doplnenie rozhodujúcich skutočností tvrdených v žalobe.

53. Podľa § 151 ods. 1 CSP, skutkové tvrdenia strany, ktoré protistrana výslovne nepoprela, sa považujú
za nesporné.

54. Podľa § 290 CSP, spotrebiteľský spor je spor medzi dodávateľom a spotrebiteľom vyplývajúci
zo spotrebiteľskej zmluvy alebo súvisiaci so spotrebiteľskou zmluvou.

55. Podľa § 294 CSP, zmena žaloby sa v spotrebiteľských sporoch nepripúšťa, ak je žalovaným
spotrebiteľ.

56. Súd dôsledne posúdil podstatné skutkové tvrdenia strán sporu, výsledky vykonaného dokazovania,
pričom vykonané dôkazy hodnotil samostatne a následne v ich vzájomných súvislostiach a zohľadnil
všetko, čo počas konania vyšlo najavo. Následne aplikáciou citovaných ustanovení právnych predpisov
na takto zistený skutkový stav dospel k záveru, že žaloba nie je dôvodná, preto ju v celom rozsahu

zamietol.

57. Z obsahu spisu vyplýva, že žalobca sa podanou žalobou domáhal, aby súd uložil žalovanej
povinnosť zaplatiť žalobcovi sumu 2.160,- eur s príslušenstvom na tom skutkovom základe, že medzi
stranami vznikol uzatvorením Zmluvy o nájme nebytových priestorov dňa XX.XX.XXXX nájomný vzťah,

na základe ktorej žalobca prenechal žalovanej do dočasného nájmu nebytový priestor špecifikovaný
v zmluve na dobu určitú od XX.XX.XXXX do XX.XX.XXXX za nájomné dohodnuté v zmluve, pričom
žalovaná neuhradila faktúry za nájomné za obdobie H. XXXX až L. XXXX. Výpoveď žalovanej z nájmu
zo dňa XX.XX.XXXX žalobca považuje za neplatnú, o skutočnosti ktorej žalovanú písomne informoval
s tým, že nájomný vzťah naďalej trvá. Žalovaná doposiaľ priestory žalobcovi neodovzdala, preto

v prípade platnej výpovedi, by mal žalobca právo na vrátenie bezdôvodného obohatenia vo výške
uplatnenej žalobou, nakoľko dohodnuté nájomné možno považovať za obvyklú hodnotu.

58. Žalovaná spochybňovala žalobou uplatnený nárok v celom rozsahu. Procesná obrana žalovanej
spočívala v skutkovom tvrdení, že nájomný vzťah skončil dňa XX.XX.XXXX z dôvodu jej výpovede

zo dňa XX.XX.XXXX, doručenej žalobcovi v tom istom mesiaci, ktorú považuje za platnú. Žalobca
nezabezpečil inštaláciu vody a kanalizácie, elektriku, plynové kúrenie, ako základné a nevyhnutné
podmienky pre spôsobilé užívanie prenajatého nebytového priestoru a odovzdal žalovanej nebytový
priestor nespôsobilý na dohovorené užívanie. V zmysle dohody bol zložený depozit vo výške 960 eur,
ktorý žiadala započítať na úhradu dlžného nájomného za mesiace H., S. S. J. XXXX spolu s preplatkom

na nájomnom. K prevzatiu priestorov žalobcu vyzvala, tento si ich do dnešného dňa neprevzal.

59. Nebolo sporné, že strany sporu uzavreli dňa XX.XX.XXXX zmluvu o nájme nebytových priestorov
na dobu určitú od X.X.XXXX do XX.XX.XXXX (ďalej aj ako „nájomná zmluva/zmluva“), na základe ktorej
žalobca prenechal žalovanej do užívania nebytové priestory špecifikované v zmluve na účel prevádzky

kaderníctva a holičstva a v súvislosti s nájomným vzťahom vyfakturoval žalovanej zálohovú platbu vo
výške960eur,nájomnézaobdobie1.1.2023-28.2.2023vovýške360euramesačnénájomné360eurza
obdobie marec až december 2023. Ďalej nebolo sporné, že žalovaná uhradila faktúry za zálohovú platbu
a nájomné za obdobie od 1.1.2023 do 30.06.2023 a neuhradila faktúry za nájom vystavené za obdobie
H. S. L. XXXX z dôvodu, že nájomnú zmluvu písomne dňa XX.XX.XXXX vypovedala. Medzi stranami

nastal spor ohľadne platnosti výpovede žalovanej a s tým súvisiacej skutočnosti, či došlo k ukončeniu
nájomného vzťahu alebo tento nájomný vzťah naďalej trvá, a či je žalobou uplatnený nárok žalobcu na
úhradu nájomného v celom rozsahu dôvodný.60. Na základe uvedeného bolo potrebné ešte pred rozhodnutím súdu o nároku žalobcu na zaplatenie
žalovanej sumy s príslušenstvom zaoberať sa ako predbežnou otázkou existenciou nájomného vzťahu
medzi sporovými stranami a teda platnosťou výpovede z nájmu nebytových priestorov a v rámci toho

posúdiť, či dôvod výpovede špecifikovaný v samotnej výpovedi v čase podania výpovede existoval
a možno ho považovať za zákonný dôvod podľa § 9 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb.

61. V prvom rade sa súd zaoberal vecnou legitimáciou strán sporu. Súd konštatuje, že medzi stranami
sporu došlo k vzniku záväzkovo právneho vzťahu založeného zmluvou o nájme nebytových priestorov

zo dňa XX.XX.XXXX (ďalej aj len ako „nájomná zmluva“), na základe ktorej žalobca ako prenajímateľ dal
žalovanej do dočasného odplatného užívania v zmluve špecifikovaný nebytový priestor na dobu určitú
od XX.XX.XXXX do XX.XX.XXXX a žalovaná sa zaviazala žalobcovi platiť za užívanie predmetu nájmu
nájomné vo výške a za podmienok uvedených v zmluve. Nájomná zmluva bola uzatvorená písomne
a obsahuje všetky podstatné náležitosti vyžadovaná zákonnom pre jej platnosť, pričom na predmetný
právny vzťah je potrebné aplikovať ustanovenia Zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov (č.

116/1990 Zb. ) ako aj ustanovenia Občianskeho zákonníka. Žalobca ako prenajímateľ uzatváral zmluvu
vrámcipredmetusvojejpodnikateľskejčinnostiamalpostaveniedodávateľaažalovanáakonájomníčka
uzatvárala zmluvu ako fyzická osoba, pričom nekonala v rámci svojej obchodnej či podnikateľskej
činnosti. Žalovaná tak má postavenie spotrebiteľa, predmetný spor je sporom spotrebiteľským a súd je
povinný aplikovať na spor aj hmotné (§ 52 a nasl. Občianskeho zákonníka) a procesné spotrebiteľské

právne predpisy. Súd tak konštatuje, že žalobca je v predmetnom spore aktívne vecne legitimovaný, čo
preukázal predložením zmluvy o nájme nebytových priestorov, z ktorej zároveň vyplýva aj pasívna vecná
legitimácia žalovanej. Námietku žalovanej o nedostatku aktívnej vecnej legitimácie žalobcu s poukazom
na zmenu právnej formy žalobcu z akciovej spoločnosti na spoločnosť z ručením obmedzeným súd
považuje za nedôvodnú, nakoľko zmenou právnej formy nedochádza k zmene subjektu ako nositeľa

práv a povinností, tak ako sa žalovaná nesprávne domnieva.

62.Zvykonanéhodokazovaniamalsúdzapreukázané,žežalovanáakonájomcaoznámilalistomzodňa
XX.XX.XXXX žalobcovi ako prenajímateľovi, že nájomný vzťah uzavretý na základe nájomnej zmluvy
zo dňa XX.XX.XXXX vypovedá zo zákonných dôvodov podľa § 9 ods.3 zákona 116/1990 Zb. ako aj

v súlade s bodom 15. zmluvy z dôvodu, že prenajatý priestor nebol ku dňu výpovede (XX.XX.XXXX)
sfunkčnený a pripravený na účel dohodnutý v zmluve a to k prevádzke kaderníctva a holičstva, tiež
z dôvodu, že žalobca ako prenajímateľ nezabezpečil vykurovanie priestorov, ktoré je nevyhnutné pre
sprevádzkovanie priestorov na dohodnuté podnikateľské účely a plyn plánoval zaviesť až v J.. Priestor
do dňa podania výpovede nespĺňa kritériá hygieny ani iné zákonné kritériá a podmienky pre otvorenie

prevádzky kaderníctva a holičstva. Súčasne oznámila žalobcovi, že prenajatý nebytový priestor odovzdá
protokolárne v dohodnutom termíne 3 dni pred skončením nájmu t.j. XX.XX.XXXX spolu s kľúčmi, o
čom sa vyhotoví zápis. Výpoveď bola žalobcovi doručená do vlastných rúk dňa XX.XX.XXXX. Žalovaná
oznámila žalobcovi podanie výpovede aj SMS správou, ktorou žiadala depozit započítať na neuhradené
nájomné za mesiace plynutia výpovednej lehoty. Žalobca adresoval žalovanej svoju vôľu pokračovať v

nájomnom vzťahu, keď v reakcii na podanú výpoveď žalovanej uviedol, že výpoveď neakceptuje, keďže
nenastal dôvod výpovede v zmysle dojednaných podmienok v nájomnej zmluve a nájomná zmluva končí
k XX.XX.XXXX.

63. Podľa § 9 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb, môže nájomca zmluvu o nájme nebytových priestorov

vypovedať len z dôvodov, že a) stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový priestor
najal; b) nebytový priestor sa stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie; c)
prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1. Z nájomnej zmluvy vyplýva,
že nebytové priestory boli prenajaté na účely prevádzkovania kaderníctva a holičstva. Povinnosti
prenajímateľa boli upravené v bode 5. zmluvy tak, že prenajímateľ sa zaviazal prenajaté nebytové

priestory udržiavať v stave spôsobilom na ich užívanie na účel podľa zmluvy a zabezpečovať riadne
plnenie služieb (možnosť odberu elektriny, vody, a odvodu splaškov a pod.) bežne poskytovaných
s nájmom a v bode 10. zmluvy tak, že prenajímateľ sa zaviazal poskytovať nájomcovi služby spojené
s nájmom, a to odber elektrickej energie, odber plynu, vodné, stočné a odvod dažďovej vody a nájomca
sa za tieto služby poskytnuté prenajímateľom zaviazal platiť prenajímateľovi spolu s nájomným aj

pravidelné primerané mesačné zálohové platby zodpovedajúce predpokladanej spotrebe na základe
faktúr vystavených prenajímateľom. Prenajímateľ sa zároveň zaviazal na vlastné náklady zabezpečiť
v nebytových priestoroch zrealizovanie plynového vykurovacieho systému. Všetky ostatné náklady
spojenésnájmomnebytovýchpriestorovaslužiebneuvedenévbode10.zmluvy,akoajnákladyspojenés obvyklým udržiavaním nebytových priestorov a ich bežnou údržbou sa zaviazal hradiť nájomca priamo
dodávateľom služieb. Uvedená úprava povinností prenajímateľa korešponduje so zákonnou úpravou
uvedenou v § 5 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, ktorým

sa spravuje nájomný vzťah medzi sporovými stranami s poukazom na § 720 Občianskeho zákonníka.
Podľa § 5 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb., ak nie je dohodnuté inak, prenajímateľ je povinný odovzdať
nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho
na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním
nebytového priestoru spojené.

64. Súd tak mal za preukázané, že bolo povinnosťou žalobcu ako prenajímateľa udržiavať priestor
v stave spôsobilom na jeho užívanie na účel prevádzky kaderníctva a holičstva a zabezpečiť riadne
plnenie služieb spojených s nájmom a to elektrickej energie, odber plynu, vodné, stočné a odvod
dažďovej vody a zároveň bolo povinnosťou žalobcu na vlastné náklady zabezpečiť v nebytových
priestorochzrealizovanieplynového vykurovacieho systému.Ktýmtopovinnostiamsažalobcavýslovne

zaviazal zmluvou, pričom tieto povinnosti mu vyplývajú aj zo samotného zákona (§ 5 ods. 1 zákona č.
116/1990 Zb.) Na uvedenom nič nemení ani skutočnosť, že žalovaná mala súhlas žalobcu na vykonanie
úpravaoprávnebytovéhopriestorunavlastnénákladyvrozsahuavhodnotebližšieuvedenýchvprílohe
č. 2 zmluvy, najmä za stavu, keď mal súd za preukázané, že príloha č. 2 zmluvy bola spísaná až po
podpise nájomnej zmluvy. Z elektronickej komunikácie vyplýva, že žalovaná poslala rozpis prác, ktorý je

prílohou č. 2 zmluvy na schválenie jeho obsahu zástupcovi žalobcu až dňa XX.X.XXXX, teda po podpise
nájomnej zmluvy zo dňa XX.XX.XXXX. Skutočnosť, že tento rozpis prác bol spísaný až dodatočne
vyplýva aj z výpovede žalovanej, ktorá uviedla, že v H. začali spisovať, aké práce budú v priestoroch
realizovať.

65. Nebolo sporné, že v prenajatých priestoroch nebol do dňa podania výpovede žalovanou zavedený
plyn a to napriek skutočnosti, že žalobca sa zmluvou zaviazal v priestoroch poskytovať služby spojené
s nájmom vrátane odberu plynu. Žalobca v žalobe netvrdil, že by si túto povinnosť splnil, ani že došlo
k zániku tejto jeho povinnosti. Žalobca tak nepreukázal, že počas nájomného vzťahu plnil svoju zákonnú
a zmluvnú povinnosť poskytovať žalovanej ako nájomcovi odber plynu.

66. K povinnosti žalobcu poskytovať žalovanej odber elektriny ako ďalšej služby spojenej z nájmom
nebytových priestorov súd uvádza, že žalobca v spore tvrdil, že túto povinnosť si splnil tým, že žalovanej
odovzdal priestor s funkčným bodom napojenia na elektriku, pričom povinnosť zaviesť v priestoroch
elektriku mala žalovaná, nakoľko sa k tomu zaviazala zmluvou, konkrétne v rozpise prác, ktoré tvoria

prílohu č. 2 nájomnej zmluvy. Uvedené tvrdenia žalobcu žalovaná účinne poprela poukazujúc na
ustanovenia bodu 5. a 10. nájomnej zmluvy. V citovaných ustanoveniach zmluvy sa žalobca zaviazal
zabezpečovať riadne plnenie služieb vrátane možnosti odberu elektriny a poskytovať žalovanej odber
elektrickej energie. V zmysle bodu 14. zmluvy mala žalovaná žalobcom udelený súhlas na úpravu
a opravu priestoru v rozsahu bližšie uvedenom v Prílohe č. 2 zmluvy. Z rozpisu prác (príloha 2 zmluvy) je

zrejmé, že žalovaná mala zaviesť elektriku v prvej miestnosti z jednej strany steny na druhú, zabezpečiť
osvetlenie nad dvomi pracovnými stolmi potiahnutím jedného vedenia v káblovej lište bez zásahu do
stropu od stola na strop a kompletne vymeniť svietidlá v miestnosti okrem hlavnej miestnosti. Žalovaná
mala tiež zaviesť vodu v prvej miestnosti do pracovného stola z jednej strany do druhej strany priestoru
do práčovne a zabezpečiť odtok. Z uvedeného je zrejmé, že žalovaná mala zaviesť elektriku a vodu

na potrebné miesta v interiéry. Skutkové tvrdenie žalobcu, že žalovaná si mala priestor na vlastné
náklady upraviť, poznala stav prenajímaného priestoru, v ktorom ho prevzala do užívania, pričom pri
prebratí priestoru nevytkla žiadne závady ani nedostatky predmetu nájmu a vedela, že do priestoru bude
musieťinvestovať,čobolozohľadnenéajvnižšejvýškenájomného,nemalovplyvnapovinnostižalobcu,
ku ktorým sa nájomnou zmluvou písomne zaviazal. Skutočnosť, že žalovaná mala súhlas žalobcu na

úpravy a opravy priestoru bližšie špecifikované v rozpise prác a vedomosť, že v priestoroch je potrebná
rekonštrukcia, nezbavovala žalobcu zákonnej a zmluvnej povinnosti zabezpečiť a poskytovať služby
súvisiace s nájmom nebytového priestoru vrátane dodania elektriky, vody a plynu. Žalovaná preukázala,
že v zmysle rozpisu prác mala zabezpečiť len zavedenie vody a elektriky na potrebné miesta v interiéry
a nie povinnosť zabezpečiť ich dodávku do priestorov, čo bolo povinnosťou žalobcu. Uvedené vyplýva

aj z výpovede svedka K., ktorý potvrdil, že realizáciu prác elektroinštalácie v časti, čo sa týka kúrenia
mal zabezpečiť prenajímateľ, preto pre zavedenie infražiaričov zabezpečil elektrikára. Svedok O. tiež
potvrdil, že inštalácia, ktorá je predmetom cenovej ponuky vypracovanej pre žalovanú sa mala napájať
na existujúci systém. S poukazom na uvedené mal súd za preukázané, že zabezpečiť v prenajatýchpriestoroch odber elektriky bolo povinnosťou žalobcu ako prenajímateľa, ku ktorej sa zmluvou zaviazal
a ktorý sa v konaní túto povinnosť snažil neúspešne preniesť na žalovanú, ktorá má navyše postavenie
spotrebiteľa.

67. Z výsluch elektrikára O. mal súd za preukázané, že elektrika v priestore bola stará, v katastrofálnom
stave, ešte z čias „socializmu“, nevyhovujúca potrebným vyhláškam, ktorú bolo potrebné kompletne
vymeniť. Dobrá bola len prípojka od hlavného stĺpa po rozvodovú skriňu nachádzajúcu sa priamo
v miestnosti prenajatého priestoru, ktorá tiež potrebovala kompletnú výmenu, nakoľko vývody a ističe
v skrinke boli tiež staré, nespĺňajúce dnešné revízne normy. Žalovaná tak nemohla natiahnuť v lištách

elektriku na potrebné miesta v interiéry, keď elektrika v priestore, resp. body jej napojenia, neboli vo
vyhovujúcom stave. Na uvedenom závere súdu nemení nič ani výpoveď svedka B., ktorý uviedol, že
priestor bol odovzdaný s funkčnými bodmi napojenia a elektrika v priestore bola, nakoľko pre splnenie
povinnosti žalobcu zabezpečiť do priestoru dodávku elektriky nestačilo, aby mal priestor funkčné body
napojenia, ale bolo nevyhnutné, aby tieto body napojenia boli v súlade s platnými technickými predpismi,
normami a príslušnými STN, keďže priestor bol prenajatý za účelom prevádzkovania kaderníctva

a holičstva. Svedkovia B. a K. nedisponujú odbornými znalosťami, ktoré by im umožňovali relevantne sa
vyjadriťkfunkčnostibodovnapojeniaelektrikyprenajatéhopriestorunarozdielodsvedkaO.,ktorýtýmito
odbornými znalosťami disponuje. Skutočnosť, že žalovaná mala podľa výpovede svedka B. a štatutára
žalobcuprevziaťodžalobcu„holopriestor“,nespôsobilazánikpovinnostižalobcuzabezpečiťaposkytnúť
v týchto priestoroch služby spojené s nájmom ako dodanie plynu, elektriky a vody, k dodaniu ktorých sa

žalobcazmluvouzaviazal.Navyšetermín„holopriestor“nebolvzmluveuvedený,pretoskutkovétvrdenia
o prenajatí „holopriestoru“ súd zároveň vyhodnotil ako účelové a nepreukázané. Súd tak konštatuje,
že žalobca porušil okrem povinnosti zabezpečiť a poskytnúť v priestoroch dodávku plynu aj povinnosť
zabezpečiť v priestoroch odber elektriky, ku ktorým sa v zmluve zaviazal a žalovanej odovzdal priestor
bez týchto nevyhnutných služieb spojených s nájmom nebytových priestorov.

68. Okrem povinnosti zabezpečiť v priestoroch služby, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového
priestoruspojené,malžalobcavzmyslebodu5.zmluvypovinnosťprenajaténebytovépriestoryudržiavať
v stave spôsobilom na ich užívanie na účel podľa zmluvy, ktorým bola prevádzka kaderníctva a holičstva.
Kaderníctvo a holičstvo je podľa § 23 ods. 1 zákona č. 355/2007 Z.z. zariadenie starostlivosti o

ľudské telo, pričom takéto zariadenie musí mať v zmysle § 2 ods. 2 a 3 vyhlášky Ministerstva
zdravotníctva SR č. 554/2007 Z. z. zabezpečené osvetlenie, vykurovanie a vetranie, ako aj prívod pitnej
a teplej vody. Splnenie uvedených požiadaviek na priestory, ktoré majú byť kaderníctvom a holičstvom
sú nevyhnutným predpokladom pre vydanie súhlasného rozhodnutia regionálneho úradu verejného
zdravotníctva na uvedenie priestorov do prevádzky (§ 52 ods. 1 písm. b) v spojení s § 13 ods.4 písm.

a), b) zákona č. 355/2007 Z.z.).

69. V spore bolo bez rozumných pochybností preukázané, že v prenajatých priestoroch nebolo kúrenie a
toodzačiatkuažpovypovedanienájomnejzmluvyžalovanou.Zoskutkovýchtvrdenížalobcuvyplýva,že
strany sa v zmluve dohodli, že žalobca zabezpečí inštaláciu plynového vykurovania, čo neskôr zmenili,

že namiesto plynového kúrenia bude inštalovaný infražiarič, pričom jeho realizácia závisela od realizácie
prác, ktoré mala realizovať žalovaná ako nájomca. V súvislosti s argumentáciou žalobcu, že došlo
k zmene zmluvného dojednania z plynového kúrenia na elektrické súd poukazuje na ustanovenie §
3 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb., v zmysle ktorého musí mať zmluva o nájme nebytových priestorov
písomnú formu a musí obsahovať náležitosti v tomto ustanovení uvedené, inak je neplatná. Preto aj

akékoľvek zmeny zmluvy je možné dojednať iba písomne, pretože inak by takýto právny úkon bol
neplatnývzmysle§40ods.1,2Občianskehozákonníka.Ztohtopraktickyvychádzaajustanoveniebodu
25. zmluvy, podľa ktorého nájomnú zmluvu možno platne meniť len písomnou dohodou jej zmluvných
strán. Vychádzajúc z vyššie uvedeného je potom ústna dohoda o zmene obsahu zmluvy neplatná, aj keď
obe strany s takouto zmenou vyslovia súhlas, resp. sa na zmene dohodli konkludentne. Z toho dôvodu

zmena obsahu zmluvy spočívajúca v zmene povinnosti žalobcu zabezpečiť zrealizovanie plynového
vykurovacieho systému na elektrický vykurovací systém dojednaná iba ústne je neplatná podľa § 40
ods. 1, ods. 2 Občianskeho zákonníka a povinnosťou žalobcu ako prenajímateľa bolo aj naďalej podľa
zmluvy zabezpečiť plynové kúrenie. Súd má zároveň za to, že k zmene plynového kúrenia na elektrické
nedošlo na základe dohody žalobcu so žalovanou, ale jednostranným rozhodnutím žalobcu, ktorému

sa náklady na realizáciu plynového kúrenia vo výške 5.962,22 eur s DPH, vyčíslené spoločnosťou
zabezpečenou žalovanou na žiadosť žalobcu k realizácii plynového kúrenia, zdali neprimerane vysoké,
preto sa rozhodol pre realizáciu vykurovania prostredníctvom elektrických koncových zariadení, ktorú
však do dňa vypovedania nájomnej zmluvy žalovanou nezabezpečil. O uvedenej skutočnosti žalovanúlen informoval s tým, že zabezpečí ľudí, ktorí prídu priestor obzrieť za účelom realizácie elektrického
kúrenia. Súd mal tiež za preukázané, že žalovaná opakovane (elektronickou komunikáciou) urgovala
žalobcu resp. zástupcu žalobcu, ktorého žalobca na komunikáciu so žalovanou poveril, k realizácii

plynového kúrenia, keďže bez plynového kúrenia nemohli pokračovať v ďalších prácach. Žalovaná
sa prostredníctvom manžela v priebehu H. S. B. XXXX dohodovala so zástupcom žalobcu ohľadne
realizácie plynového kúrenia, pričom XX.X.XXXX uviedla, že kúrenie potrebujú čím skôr spraviť, aby
mohli ísť robiť. Kedy sa bude kúrenie robiť sa dopytovala aj dňa X.X.XXXX. Preto súd námietku žalobcu,
že žalovaná ho k splneniu povinnosti zrealizovať plynové kúrenie nevyzývala, považuje za účelovú.

Žalobca sa k splneniu tejto povinnosti zaviazal zmluvou, preto bolo jeho povinnosťou kúrenie zrealizovať
bezodkladne po jej podpise, no najneskôr bezodkladne po prvej urgencii žalovanej.

70. Napriek skutočnosti, že žalobca mal povinnosť zabezpečiť plynové kúrenie súd konštatuje, že
žalobca v priestoroch nezabezpečil žiadne kúrenie, teda ani elektrické. Žalobca nedôvodne poukazoval
na skutočnosť, že nemohol elektrické kúrenie realizovať, nakoľko žalovaná v rozpore s ich dohodou

nevyriešila elektriku a priestor nebol z jej strany pripravený. Súd opakovane poznamenáva, že
žalobca v spore nepreukázal, že žalovaná bola povinná vymeniť nefunkčnú resp. právnym predpisom
nevyhovujúcu elektroinštaláciu v priestore. Žalovaná mala v zmysle rozpisu prác zabezpečiť len
zavedenie vody a elektriky na potrebné miesta v interiéry a dodávky elektriky do priestorov bolo
povinnosťou žalobcu. Z výpovede svedka K. tiež vyplýva, že realizáciu prác elektroinštalácie v časti čo

sa týka kúrenia mal zabezpečiť prenajímateľ. Súd tak konštatuje, že žalobca si napriek opakovaným
urgenciámžalovanejnesplnilpovinnosťzabezpečiťvpriestorochkúrenie,atoaniplynové,anielektrické,
ktoré bolo podmienkou užívania priestoru na účely dohodnuté v zmluve.

71. Súd mal tiež za preukázané (z výpovede svedka O.), že priestory prenajaté žalobcom na účely

prevádzky kaderníctva a holičstva nemali zabezpečené osvetlenie. Z rozpisu prác síce vyplýva, že
žalovaná mala súhlas žalobcu ku kompletnej výmene svetiel v miestnosti (okrem hlavnej miestnosti),
túto výmenu však, podľa názoru súdu, nemohla žalovaná bez svojej viny realizovať z dôvodu
nefunkčnej resp. nevyhovujúcej elektroinštalácie priestoru. Pre zabezpečenie osvetlenia rovnako ako
aj elektrického kúrenia v priestoroch bolo nevyhnutné, aby elektroinštalácia, resp. body napojenia na

elektriku, spĺňali požiadavky v zmysle platných technických predpisov a príslušných STN, pričom bolo
preukázané, že elektrika v priestore tieto požiadavky nespĺňala a vyžadovala kompletnú výmenu. Súd
tak konštatuje, že žalobcom prenajaté nebytové priestory nespĺňajú požiadavky platných právnych
predpisov určených na ochranu, podporu a rozvoj verejného zdravia a nie sú v nich vytvorené podmienky
na dodržiavanie riadneho hygienicko – epidemiologického prevádzkového režimu, čo vyplýva aj so

žalovanou predložených fotografií priestorov.

72. Na základe uvedeného súd dospel k záveru, že žalobca porušil aj povinnosť nebytové priestory
udržiavať v stave spôsobilom na ich užívanie na účel prenájmu dohodnutý v zmluve, a to prevádzku
kaderníctva a holičstva. Skutočnosť, že žalovaná nemala v čase uzatvorenia nájomnej zmluvy

živnostenské oprávnenie na podnikanie a nemohla prevádzkovať kaderníctvo a holičstvo, nezbavovala
žalobcu povinnosti priestor prenajatý žalovanej na takýto účel udržiavať v stave spôsobilom na jeho
užívanie ako prevádzku kaderníctva a holičstva, keďže sa nájomnou zmluvou k tejto povinnosti zaviazal,
pričom táto povinnosť prenajímateľovi vyplýva aj priamo z ustanovenia § 5 ods. 1 zákona č. 116/1990
Zb. Žalobca bol v čase uzavretia zmluvy oboznámený so skutočnosťou, že žalovaná nemá živnostenské

oprávnenie, čo vyplýva aj z bodu 21. zmluvy, a aj napriek tomu so žalovanou nájomnú zmluvu uzavrel a
nebytové priestory jej prenajal na účel prevádzky kaderníctva a holičstva, pričom sa zároveň zaviazal
odovzdať tieto priestory v stave spôsobilom na dohovorené užívanie a v takomto stave ich udržiavať.
Žalobcovi ako predkladateľovi zmluvy nič nebránilo koncipovať ustanovenia zmluvy tak, že povinnosť
udržiavať nebytové priestory v stave spôsobilom na prevádzku kaderníctva a holičstva bude mať až po

nadobudnutí živnostenského oprávnenia žalovanej k takémuto podnikaniu, prípadne mohol uzatvorenie
nájomnej zmluvy odmietnuť.

73. Na základe vyššie uvedených skutočností dospel súd k záveru, že žalobca porušoval povinnosti
vyplývajúce mu z § 5 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb., a to odovzdať nebytový priestor žalovanej v stave

spôsobilom na dohovorené užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať, ako aj povinnosť
zabezpečovať riadne plnenie služieb v podobe dodania plynu a elektriky, ktorých poskytovanie je s
užívaním nebytového priestoru spojené. Dodanie týchto služieb sú základné a nevyhnutné podmienky
pre spôsobilé užívanie prenajatého nebytového priestoru. Ide prakticky o jediné povinnosti žalobcu akoprenajímateľa vyplývajúce mu z nájomnej zmluvy a pokiaľ žalobca ani tieto jediné povinnosti neplnil,
tak podľa názoru súdu ide o hrubé porušenie povinností prenajímateľa vyplývajúcich z § 5 ods. 1
zákona č. 116/1990 Zb., čo je dôvodom na písomné vypovedanie zmluvy o nájme nebytových priestorov

uzavretej na určitý čas zo strany nájomcu v zmysle § 9 ods. 3 písm. c) citovaného zákona. Žalovaná tak
vsporepreukázalaexistenciuzákonnýchdôvodovprevypovedanienájomnejzmluvyzostranynájomcu.
Nakoľko žalobca ako prenajímateľ napriek opakovaným upozorneniam žalovanej tento závadný stav
neodstránil, žalovaná ako nájomca písomne listom zo dňa XX.XX.XXXX vypovedala nájomnú zmluvu.
Výpoveď bola žalobcovi doručená dňa XX.XX.XXXX, na základe ktorej bol nájomný pomer strán sporu

ukončený uplynutím 3 mesačnej výpovednej doby, ktorá začala plynúť mesiacom nasledujúcim po
mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená, t.j. od XX.XX.XXXX a skončila dňa XX.XX.XXXX. Súd tak
konštatuje, že k zániku nájomného vzťahu strán sporu došlo k XX.XX.XXXX.

74. K námietke žalobcu, že výpoveď žalovanej nespĺňa obsahové náležitosti výpovede a
je neplatná z dôvodu absencie špecifikácie konkrétneho zákonného ustanovenia s poukazom

na skutočnosť, že výpovedný dôvod nie je možné meniť ani dopĺňať súd uvádza, že zo
žiadneho ustanovenia zákona nevyplýva povinnosť nájomcu uviesť vo výpovedi konkrétne
ustanovenie zákona, podľa ktorého zmluvu vypovedá. V písomnej výpovedi možno výpovedný
dôvod uviesť citáciou príslušného zákonného ustanovenia, ale aj uvedením skutočností, ktoré
sa stali dôvodom pre skončenie nájomného vzťahu dojednaného na dobu určitú výpoveďou.

Neuvedenie príslušného zákonného ustanovenia, ktoré sa stalo dôvodom výpovede, nespôsobuje
jej neplatnosť. K platnosti výpovede je postačujúce, aby bol dôvod výpovede špecifikovaný dostatočne
zrozumiteľne, čo v danom prípade bolo splnené, keď žalovaná vo výpovedi vyčerpávajúco uviedla
skutkové tvrdenia, pre ktoré pristúpila k vypovedaniu nájomného vzťahu dohodnutého na dobu určitú,
pričom zo skutkových tvrdení uvedených vo výpovedi bolo zrejmé, že žalovaná vypovedá nájomnú

zmluvu z dôvodu podľa § 9 ods. 3 písm. c) zákona č. 116/1990 Zb. Žalovaná vo výpovedi označila
zmluvný vzťah, z ktorého dáva žalovanému výpoveď ako zmluvu o nájme nebytových priestorov
z XX.XX.XXXX, ktorá bola uzavretá medzi ňou ako nájomníčkou a žalobcom ako prenajímateľom.
Žalovaná vo výpovedi tiež riadne a určite označila predmet nájmu tak, ako bol označený v zmluve.
Súd tak dospel k záveru, že výpoveď nájomnej zmluvy nebytových priestorov žalovanej zo dňa

XX.XX.XXXX, ktorá bola žalobcovi doručená dňa XX.XX.XXXX, spĺňa všetky zákonné náležitosti jej
platnosti a žalovanou bola uplatnená dôvodne v súlade s ust. § 9 ods. 3 písm. c) zákona č. 116/1990 Zb.

75. Skutočnosť, že žalovaná v rámci konania tvrdila, že výpoveď podala z dôvodu podľa § 9 ods. 3 písm.
b) zákona č. 116/1990 Zb. nemá na platnosť výpovede vplyv, nakoľko je vecou súdu, ako žalovanou

vo výpovedi uvádzané dôvody vypovedania nájmu právne posúdi. Podľa § 9 ods. 3 písm. b) zákona
č. 116/1990 Zb., môže nájomca písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím
dojednaného času, ak sa stane nebytový priestor bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené
užívanie. Jazykovým výkladom tohto ustanovenia možno dospieť k záveru, že právo vypovedať nájomnú
zmluvu sa bude uplatňovať iba v prípadoch, ak sa nebytový priestor stane nespôsobilým na dohovorené

užívanie v čase po jeho odovzdaní nájomcovi, nakoľko norma používa budúci čas („nebytový priestor
sa stane ...“). Takéto znenie právnej normy indikuje záver o tom, že nebytový priestor bol odovzdaný
v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, avšak neskôr sa stal bez zavinenia nájomcu nespôsobilým.
Nakoľko v konaní bolo preukázané, že nebytový priestor bol od začiatku nájomného vzťahu nespôsobilý
na dohovorené užívanie, teda v takomto nespôsobilom stave bol žalovanej odovzdaný do užívania,

nemohlo následne opätovne dôjsť k jeho nespôsobilosti na dohovorené užívanie. Z uvedeného dôvodu
žalovaná nesprávne právne posúdila dôvod jej výpovede, hoci v záverečnej reči jej právny zástupca
správne poukázal na dôvod výpovede aj podľa ustanovenia § 9 ods. 3 písm. c) zákona č. 116/1990
Zb., skutočnosť ktorá však nemala na platnosť výpovede žalovanej vplyv, keďže vo výpovedi žalovaná
dôvod výpovede nešpecifikovala citáciou príslušného zákonného ustanovenia. Z uvedených dôvodov

súdnámietkyžalobcuoneplatnostivýpovedežalovanejanepreukázanívýpovednéhodôvoduvyhodnotil
ako nedôvodné.

76. Nakoľko súd dospel k záveru, že nájomný vzťah medzi stranami sporu založený nájomnou zmluvou
zo dňa XX.XX.XXXX skončil písomnou výpoveďou žalovanej podľa § 9 ods. 3 písm. c) zákona č.

116/1990 Zb uplynutím 3 mesačnej výpovednej lehoty dňa XX.XX.XXXX, žalovaná bola povinná uhradiť
žalobcovi nájomné za obdobie trvania nájomného vzťahu, teda od X.X.XXXX do XX.XX.XXXX vo výške
a za podmienok dohodnutých v nájomnej zmluve. V zmysle bodu 6. nájomnej zmluvy bola žalovaná
povinná zaplatiť za prvé dva mesiace (H. S. B. XXXX) nájomné spolu vo výške 360 eur a následnedo XX.XX.XXXX mesačné nájomné vo výške 360 eur. Žalovaná tak bola povinná zaplatiť žalobcovi za
nájom nebytového priestoru počas nájomného vzťahu (K. X.X.XXXX -XX.X.XXXX) na nájomnom spolu
sumu 2.880 eur (XXXXX). V zmysle bodu 7. nájomnej zmluvy sa strany dohodli, že žalovaná zaplatí pri

podpise zmluvy zálohovú platbu vo výške 960 eur, ktorá zodpovedá posledným dvom mesiacom nájmu
a bude zúčtovaná pri skončení nájmu.

77. Z vykonaného dokazovania mal súd bez rozumných pochybností za preukázané, že žalovaná
zaplatila na základe nájomnej zmluvy zo dňa XX.XX.XXXX žalobcovi spolu sumu 3.120 eur

pozostávajúcu zo zálohovej platby v sume 960 eur, ktorú uhradila dňa XX.XX.XXXX a platieb nájomného
spolu vo výške 2.160 eur, ktoré uhradila dňa X.X.XXXX, X.X.XXXX, X.X.XXXX, X.X.XXXX S. X.X.XXXX
v sume 360 eur, dňa X.X.XXXX v sume 350 eur a dňa X.X.XXXX v sume 10 eur. Strany sporu sa
v nájomnej zmluve zároveň dohodli, že zálohová platba bude zúčtovaná pri skončení nájmu, ku ktorému
došlo dňa XX.XX.XXXX. O uvedenej skutočnosti žalovaná žalobcu informovala v SMS správe. Preto
mal žalobca zálohovú platbu v zmysle zmluvy započítať na nájomné za posledné 2 mesiace nájmu, t.j.

za mesiac S. S. J. XXXX a žalovaná bola povinná uhradiť nájomné za mesiace H. S. H. XXXX spolu
v sume 2.160 eur (X U. XXX), keďže za mesiace H. S. B. bola povinná uhradiť spolu sumu 360 eur.
Žalovaná v spore preukázala, že túto sumu žalobcovi na nájomnom zaplatila a voči žalobcovi nemá
z nájomnej zmluvy žiadny záväzok. Je nutné dodať, že zálohová platba mala byť zúčtovaná za posledné
2mesiacenájmu,vtomtoprípadeS.S.J.XXXX,pričomnájomnézatietomesiacebolidohodnutévsume

360 eur, teda spolu v sume 720. Preto po zúčtovaní zálohovej platby v sume 960 eur má žalovaná na
nájomnom preplatok vo výške 240 eur. Nakoľko sa však žalovaná v predmetnom spore úhrady preplatku
na nájomnom voči žalobcovi vzájomnou žalobou nedomáhala, súd jej skutkové tvrdenia posúdil len ako
prostriedok procesnej obrany.

78. Predmetom sporu bol nárok žalobcu na úhradu nájomného za 6 mesačné obdobie nájmu H. S. L.
XXXX spolu vo výške 2.160 eur. Nakoľko súd dospel k záveru, že nájomný vzťah zanikol výpoveďou
žalovanejkXX.XX.XXXX,žalobcanemalprávnydôvoduplatňovaťsiodžalovanejzaplatenienájomného
za mesiac K. S. L. XXXX, keďže ich právny vzťah už v tomto čase netrval a žaloba bola voči žalovanej
v tejto časti nedôvodná. Žalobca bol zároveň povinný zálohovú platbu v sume 960 eur z dôvodu

skončenia nájmu v zmysle zmluvy zúčtovať na posledné 2 mesiace nájmu, v tomto prípade na nájomné
za obdobie S. S. J. XXXX, preto bola žaloba žalobcu aj v časti úhrady nájomného za mesiace S. S. J.
XXXX nedôvodná. V konaní bolo zároveň preukázané, že žalovaná uhradila žalobcovi za nájomné za
mesiace H. S. H. spolu sumu 2.160 eur (X U. XXX), hoci bola podľa zmluvy za toto obdobie povinná
uhradiť žalobcovi len nájomné spolu v sume 1.800 eur (180 + 180 +360 +360 +360 +360). Žalovaná

tak mala voči žalobcovi preplatok na nájomnom vo výške 360 eur, ktorý dôvodne žiadala započítať na
nájomné za mesiac H. XXXX. Preto je podľa názoru súdu žaloba aj v časti nároku žalobcu na úhradu
nájomného za obdobie H. XXXX nedôvodná. Nakoľko žalovaná v spore preukázala, že jej povinnosť
uhradiť nájomné za obdobie trvania nájmu od 1.1.2023 do 30.09.2023 zanikla, súd žalobu uplatnenú
titulom nároku na úhradu nájomného v celom rozsahu ako nedôvodnú zamietol.

79. Ako nedôvodný súd vyhodnotil aj eventuálny návrh žalobcu na priznanie žalobou uplatneného
nároku titulom bezdôvodného obohatenia. Základným predpokladom vzniku bezdôvodného obohatenia
je vznik majetkového prospechu u obohateného, pričom dôkazné bremeno o existencii bezdôvodného
obohatenia znáša ten, kto tvrdí, že sa na jeho úkor niekto bezdôvodne obohatil, v tomto prípade žalobca.

Ústavný súd Slovenskej republiky v náleze z 2. marca 2016, sp. zn. II. ÚS 620/2015-94 uviedol, že v
prípade žaloby o vydanie bezdôvodného obohatenia spravidla nemožno dospieť k meritórnemu záveru
o dôvodnosti, či nedôvodnosti žaloby bez toho, aby sa zo skutkového hľadiska ujasnilo, o ktorú z
viacerých zákonných skutkových podstát bezdôvodného obohatenia ide. Žalobca v žalobe vymedzil
uplatnený nárok len titulom nároku na úhradu nájomného na tom skutkovom základe, že medzi

stranami vznikol uzatvorením Zmluvy o nájme nebytových priestorov dňa XX.XX.XXXX nájomný vzťah,
na základe ktorej žalobca prenechal žalovanej do dočasného nájmu nebytový priestor špecifikovaný
v zmluve na dobu určitú od XX.XX.XXXX do XX.XX.XXXX za nájomné dohodnuté v zmluve, pričom
žalovanáneuhradilafaktúryzanájomnézaobdobieH.XXXXS.L.XXXX.Žalobcaobmedzildokazovanie
len na preukázanie nájomného vzťahu, fakturácie nájmu a porušenie povinnosti žalovanej vyfakturované

nájomné zaplatiť, pričom výšku uplatneného nároku preukazoval žalobca len faktúrami a nájomnou
zmluvou. Žalobca neuviedol v žalobe žiadne skutkové tvrdenia súvisiace s bezdôvodným obohatením
žalovanej. Tieto uviedla právna zástupkyňa žalobcu až v rámci ústneho prednesu na pojednávaní,
pričom sa obmedzila len na konštatovanie, že v prípade platnej výpovedi by mal žalobca právona vrátenie bezdôvodného obohatenia vo výške uplatnenej žalobou, nakoľko dohodnuté nájomné
možno považovať za obvyklú hodnotu. Tiež poukázala na skutočnosť, že žalovaná priestor žalobcovi
neodovzdala. Z takto vymedzených skutkových tvrdení žalobcu nebolo možné identifikovať, o ktorú

skutkovú podstatu bezdôvodného obohatenia sa žalobca opiera a subsumovať ich pod niektorú zo
skutkových podstát bezdôvodného obohatenia. Nie je zrejmé, či sa žalobca eventuálne domáhal
vydania bezdôvodného obohatenia získaného plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného
právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol. K výške bezdôvodného obohatenia
žalobca uviedol len toľko, že dohodnuté nájomné možno považovať za obvyklú hodnotu. Výška

bezdôvodného obohatenia získaná užívaním nehnuteľností bez právneho dôvodu sa určí ako obvyklá
cena nájomného porovnateľných nehnuteľností v danom mieste a čase, ktorej výšku je potrebné
v konaní preukazovať znaleckým posudkom alebo prostredníctvom iných dôkazných prostriedkov.
V konaní však obvyklá cena nájomného porovnateľných nehnuteľností v danom mieste a čase žalobcom
preukazovaná nebola. Žalobca súdu predložil len faktúry vystavené žalobcom nájomníkom sporného
priestoru, nie porovnateľných nehnuteľností. Súd zároveň uvádza, že žalobca nepreukázal, že by

žalovaná nehnuteľnosti užívala aj po skončení nájomného vzťahu. Skutočnosť, že žalovaná doposiaľ
disponuje kľúčmi od priestoru, resp. že fotografie priestoru boli zhotovené po skončení nájomného
vzťahu(XX.XX.XXXX)niejedôkazomužívaniatohtopriestoružalovanou.Žalovanážalobcuvovýpovedi
vyzvala na prevzatie priestoru v konkrétny deň, no napriek tejto výzve si žalobca priestor ani kľúče
doposiaľ od žalovanej neprevzal. Súd pripúšťa, že žalovaná mohla vynaložiť väčšie úsilie k odovzdaniu

kľúčov žalobcovi, no samotná skutočnosť, že tieto žalobcovi doposiaľ neodovzdala, nemôže byť bez
ďalšieho automaticky posúdená ako užívanie nehnuteľností bez právneho dôvodu, ktorých stav dokonca
nie je spôsobilý k akémukoľvek užívaniu, najmä za situácie, keď žalovaná má postavenie spotrebiteľa
a žalobcu k prevzatiu kľúčov vyzývala.

80. Súd pre úplnosť dodáva, že nárok uplatnený žalobou nebolo možné priznať titulom bezdôvodného
obohatenia aj z dôvodu, že by došlo k porušeniu zásady “ne upltra petitum“. Z obsahu žaloby vyplýva,
že žaloba žalobcu bola skutkovo odvodená od tvrdenia, že medzi stranami existuje nájomný vzťah,
na základe ktorého je žalovaná povinná platiť žalobcovi nájomné vo výške a spôsobom dohodnutým
v nájomnej zmluve. Žalobca v žalobe vymedzil predmet sporu ako nárok na úhradu nájomného, pričom

súdmusírešpektovaťpredmetkonaniavymedzenýžalobnýmnávrhom,čoznamená,žeplnenienemôže
priznať z iného skutkového základu, než aký bol predmet konania vymedzený v žalobnom návrhu. Ak
chcel žalobca, aby mu súd priznal žalobou uplatnený nárok titulom bezdôvodného obohatenia, bolo
jeho povinnosťou nárok v žalobnom návrhu skutkovo vymedziť na tom skutkovom základe, že nájomný
vzťah skončil, no napriek tomu žalovaná žalobcovi priestory neodovzdala a tieto užíva bez právneho

dôvodu. Ak tak neurobil, nesie zodpovednosť za nemožnosť priznania žalobou uplatneného nároku
titulom nároku na vydanie bezdôvodného obohatenia. Skutkové tvrdenie žalobcu, že jeho nárok je
v prípade platnosti výpovede žalovanej daný titulom bezdôvodného obohatenia, dokonca v rovnakej
výškeakoboluplatnenýtitulomúhradynájomnéhosúdzároveňvyhodnotilajakopodstatnúzmenualebo
doplnenie rozhodujúcich skutočností tvrdených v žalobe, teda za zmenu žaloby (§ 140 ods. 2 CSP),

ktorá je v tomto konaní neprípustná, keďže žalovaná má postavenie spotrebiteľa. Podľa § 294 CSP sa
zmena žaloby v spotrebiteľských sporoch nepripúšťa, ak je žalovaným spotrebiteľ. Všetky (t.j. nielen
niektoré) rozhodujúce skutočnosti musia byť v spotrebiteľských sporoch obsiahnuté už v podanej žalobe,
keďže z ust. § 294 v nadväznosti na ust. § 140 ods. 2 CSP plynie, že ich neskoršie doplnenie je
neprípustné. Ust. § 294 CSP má za cieľ chrániť spotrebiteľa a jeho účelom je odmietnuť takú „prax“, ktorá

by umožnila žalobcovi si dostatočne prispôsobovať/upravovať jednotlivé zložky uplatneného nároku v
závislosti od konkrétnej obrany žalovaného (spotrebiteľa) a tak „špekulovať“ s predmetom konania na
úrok spotrebiteľa. Žalobca si musí v spotrebiteľských veciach vopred uvážiť predmet sporu, a to predtým,
ako podá žalobu, nakoľko neskôr ju nebude môcť meniť.

81. Na základe vyššie uvedených skutočností súd rozhodol tak ako je uvedené vo výroku tohto
rozhodnutia a žalobu v celom rozsahu ako nedôvodnú zamietol.

82. Podľa § 255 ods. 1 a 2 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo
veci. Ak mala strana vo veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov konania pomerne rozdelí, prípadne

vysloví, že žiadna zo strán nemá na náhradu trov konania právo.

83. Podľa § 262 ods.1 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí.84. O nároku na náhradu trov konania rozhodol súd podľa § 255 ods. 1 CSP. Keďže žalovaná bola v
konaní úspešná v plnom rozsahu, zatiaľ čo žalobca nedosiahol žiadny materiálne merateľný úspech,

súd žalovanej ako úspešnej strane sporu priznal nárok na náhradu trov konania voči žalobcovi v plnom
rozsahu.

85. Podľa § 262 ods. 2 CSP, o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie v lehote do
60 dní po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá

súdny úradník.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie v lehote 15 dní odo dňa doručenia jeho písomného
vyhotovenia na súde, proti ktorého rozhodnutiu smeruje. O odvolaní rozhodne Krajský súd v Nitre.

Odvolanie len proti odôvodneniu rozhodnutia nie je prípustné.

Odvolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané.

Podľa § 363 CSP sa v odvolaní popri všeobecných náležitostiach podania (ktorému súdu je podanie
určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje, podpis) uvedie, proti ktorému rozhodnutiu

smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie
dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Podľa § 365 ods. 1 CSP odvolanie možno odôvodniť len tým, že

a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces
c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania (§ 365 ods. 3 CSP).