Rozsudok – Obchodné záväzkové vzťahy ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Friday, November 28, 2025

Súd: Krajský súd Košice
Spisová značka: 2Cob/59/2025

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6121521043
Dátum vydania rozhodnutia: 28. 11. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Igor Ragan

ECLI: ECLI:SK:KSKE:2025:6121521043.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Košiciach v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Igora Ragana a členov senátu

JUDr. Natálie Štrkolcovej a JUDr. Ondreja Hvišča, PhD., v spore žalobcu: Správa majetku Košického
samosprávneho kraja, Tatranská 25, 040 01 Košice - Staré Mesto, IČO: 42 093 937, právne zastúpený:
doc. JUDr. Jozef Tekeli, PhD. & Associates, s.r.o., Hlavná 111/25, 040 01 Košice – mestská časť Staré
Mesto, IČO: 52 651 258, proti žalovanej: Anne Hanuliakovej - AHA FIT, s miestom činnosti 040 14 Košice
– Košická Nová Ves 1079, IČO: 40 165 400, právne zastúpená: Advokátska kancelária Hopferova s.r.o.,
Bajzova 2, 040 01 Košice - Staré Mesto, IČO: 47 254 220, o zaplatenie 4.516,55 eur s príslušenstvom,
o odvolaní žalobcu proti rozsudku Mestského súdu Košice z 11. decembra 2024, č. k. 29Cb/130/2021

– 361, takto

r o z h o d o l :

I. Potvrdzuje rozsudok Mestského súdu Košice z 11. decembra 2024, č. k. 29Cb/130/2021 – 361.

II. Priznáva žalovanej proti žalobcovi nárok na náhradu trov odvolacieho konania v plnom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Súd prvej inštancie napadnutým rozsudkom zamietol žalobu a žalovanej priznal proti žalobcovi nárok
na náhradu trov konania v rozsahu 100 %.

2. Rozhodol tak o žalobe, ktorou sa žalobca domáhal uloženia povinnosti žalovanej zaplatiť žalobcovi

4.513,55 eur s úrokom z omeškania vo výške 8 % ročne zo sumy 4.516,55 eur od 26.4.2021 do
zaplatenia a paušálnou náhradou nákladov spojených s uplatnením pohľadávky 40,- eur.

3. Súd prvej inštancie uviedol, že na základe Zmluvy o nájme nebytového priestoru č. 80/2011 z
20.9.2011 a následne Zmluvy o nájme nebytového priestoru č. 72/2014 zo 16.10.2014 vznikol medzi
žalobcom a žalovanou obchodnoprávny vzťah. V predmetných zmluvách sa uvádza, že predmetom
nájmu je nebytový priestor o výmere 61 m2, resp. o výmere 35,10 m2 bez bližšej špecifikácie toho, o

aký konkrétny nebytový priestor ide s tým, že tento priestor je nájomca (žalovaná) oprávnený užívať na
prevádzkovanie redukčného a revitalizačného centra (zmluva č. 80/2011), šatne a sociálneho zariadenia
(zmluva č. 72/2014). Pôdorysné vymedzenie týchto nebytových priestorov bolo farebným grafickým
znázornením priestoru vymedzené v prílohe č. 1 a tvorí neoddeliteľnú súčasť týchto zmlúv. V tejto prílohe
nie je uvedené žiadne označenie jednotlivých nebytových priestorov (resp. miestností) ani ich výmery.
Výmeru nebytových priestorov určil žalobca. Dohodou z 29.5.2015 došlo k ukončeniu zmluvného vzťahu
založeného zmluvou č. 80/2011, a to dňom 31.5.2015, z dôvodu uzatvorenia Dodatku č. 1/2015 k zmluve

č. 72/2014. Na základe Dodatku č. 1/2015 sa predmetom nájmu stal nebytový priestor o výmere 61 m2
na prízemí trakt A a nebytový priestor o výmere 35,10 m2 na prízemí trakt B. Dodatkom č. 2/2021 (k
zmluve č. 72/2014) zo dňa 26.4.2021 sa výmera predmetu nájmu uvedená v zmluve dala do súladu
so skutočne užívanou výmerou predmetu nájmu tak, že nebytový priestor na prízemí trakt A o celkovejvýmere 166,83 m2 pozostáva z telocvične o výmere 85,06 m2, šatne o výmere 39,19 m2, chodby o
výmere 41,28 m2 a sociálneho zariadenia o výmere 1,3 m2.

4. Súd prvej inštancie vec právne posúdil podľa § 261 ods. 1, 2, 5, 6, 8, 9 Obchodného zákonníka, §
451 ods. 1, 2, § 663, § 671 ods. 1 Občianskeho zákonníka, § 3 ods. 1 až 4, § 5 ods. 1 až 4, § 7, §
8, § 9ods. 1 až 3, § 10 až § 14 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov
a uviedol, že žalobca dostatočne nepreukázal predpoklady vzniku nároku na vydanie bezdôvodného
obohatenia. Uviedol, že v posudzovanom prípade by prichádzalo do úvahy iba bezdôvodné obohatenie

ako majetkový prospech, ktorý bol získaný plnením bez právneho dôvodu. Žalovaná užívala nebytové
priestory o výmere 96,10 m2 na základe platnej zmluvy č. 80/2011 a zmluvy č. 72/2014 v znení dodatku
č. 1/2015, pričom tieto boli farebne graficky vyznačené ako predmet nájmu v pôdorysnom vymedzení,
ktoré tvorilo neoddeliteľnú súčasť zmlúv. Žalovaná nikdy neužívala nič iné ako to, čo jej bolo žalobcom
odovzdané do užívania. Možno tak podľa súdu prvej inštancie konštatovať existenciu právneho dôvodu
naichužívanie.Plnenienemôžebyťsúčasneplnenímnazákladeplatnejnájomnejzmluvyaplnenímbez

právneho dôvodu. Povinnosťou žalovanej ani pri bežnej miere opatrnosti nebolo vymedzený nebytový
priestor dať si premerať a overiť tak správnosť výmery prenajatého nebytového priestoru, hlavne ak
žalobca sám, resp. ním poverené osoby niekoľkokrát tento nebytový priestor počas trvania nájomného
vzťahu od roku 2011 premeriavali a k žiadnym zmenám vo výmere nebytového priestoru nedošlo.
Žalovanú neupozornili, že užíva viac ako má.

5. Pokiaľ ide o nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia z dôvodu užívania ďalších „spoločných
priestorov“, súd prvej inštancie uviedol, že predmetná budova nie je rozčlenená na jednotlivé nebytové
priestory, ku ktorým by prislúchal podiel na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a na
príslušenstve. V predmetných nájomných zmluvách, ich prílohách (pôdorysných vymedzeniach) alebo

v dodatkoch nie je žiadna zmienka o akýchkoľvek spoločných priestoroch. Žalobca teda nepreukázal,
o aké „spoločné priestory“ by malo ísť.

6. O nároku na náhradu trov konania súd prvej inštancie rozhodol podľa § 255 ods. 1 CSP a v konaní
úspešnej žalovanej priznal nárok na náhradu trov konania v plnom rozsahu proti žalobcovi.

7. Proti rozsudku súdu prvej inštancie podal odvolanie žalobca, ktorý žiadal jeho zmenu tak, že sa
podanej žalobe vyhovie v celom uplatnenom rozsahu. Uviedol, že hoci súd prvej inštancie vyslovil svoje
predbežné právne posúdenie o „čiastočnej dôvodnosti nároku“, o necelú hodinu na to zamietol žalobu,
a to bez akejkoľvek zmeny skutkového stavu. Súd prvej inštancie totiž nezareagoval (nepripustil ani

nezamietol) na dvakrát vyslovený návrh žalobcu na zaistenie odborného vyjadrenia o skutočnej výmere
priestorov, ktoré mali potvrdiť, že žalovaná užívala viac, než na čo mala nárok podľa nájomnej zmluvy.
Súd prvej inštancie sa tak odklonil od svojho predbežného právneho posúdenia a aj od záväzného
právneho posúdenia odvolacieho súdu.

8. Ďalej žalobca poukázal na skutočnosť, že v sporných zmluvách nebola dohodnutá pevná cena
za celý nebytový priestor ale jednotková cena za m2. Esenciálnou náležitosťou nájomnej zmluvy je
určenie jej predmetu. Písomné nájomné zmluvy určovali priestory v istej výmere, pričom skutočná
výmera týchto priestorov nezodpovedala žiadnemu z priestorov určených v dohode strán. Nájomné
zmluvy tak boli dohodnuté na priestory, ktoré neexistovali, resp. na priestory v ich výlučnej časti m2.

Záujmom žalobcu nebolo prenajať žalovanej nebytové priestory za určitú súhrnnú cenu bez toho, aby
toto nájomné zodpovedalo jednotkovej cene za m2. Z hľadiska nedostatočne určitého, zrozumiteľného
a jasného určenia predmetu zmluvy sa teda celá nájomná zmluva (v znení všetkých dodatkov) javí ako
absolútne neplatný právny úkon. Nie je lege artis možné, aby bol platný právny úkon, ktorý je rozporný v
jednotlivých esenciálnych zmluvných ustanoveniach (článok zmluvy a príloha ako grafický náčrt), pričom

tento rozpor nie je možné prekonať ani výkladom vôle zmluvných strán. Pri tak značnom nedostatku v
podstatných náležitostiach mal súd prvej inštancie v prvom rade posúdiť a vyhodnotiť platnosť nájomnej
zmluvy a vyhodnotiť ju ako absolútne neplatnú. V takomto prípade by žalobca nepochybne mal nárok
(vzhľadom na žalovanou skonzumované plnenie) na obvyklé nájomné, ktoré zodpovedá minimálne
nároku uplatnenému žalobou.

9. Argumentáciu súdu prvej inštancie o tom, že žalovaná nemala dôvod prenajatý nebytový priestor
premeriavať, nemala akékoľvek pochybnosti či nebola upozornená na nesprávnu výmeru, je podľa
žalobcu nedôvodná. V obchodnoprávnych vzťahoch má totiž subjekt obchodného práva povinnosťnáležitej starostlivosti a v snahe predchádzať, napr. v takejto situácii je povinný pred uzatvorením
kontraktu overiť si všetky skutočnosti. Navyše v tomto prípade nejde o rozdiel v desatinách m2 ale v
desiatkach m2, čo preukazuje absolútne zanedbávanie náležitej starostlivosti žalovanej.

10. Žalovaná navrhla rozsudok súdu prvej inštancie ako vecne správny potvrdiť. Vo vzťahu
k namietanému predbežnému právnemu posúdeniu veci poukázala na rôzne súdne rozhodnutia, podľa
ktorých porušenie § 181 ods. 2 C.s.p. nelimituje stranu sporu pri realizácii jej procesných práv, keďže
súd až v rozhodnutí vo veci vyjadrí svoj definitívny právny názor. Ak sudca toto zákonné ustanovenie

nedodrží, nemá to žiaden priamy dosah na možnosť vylúčenia strany sporu z jej procesných práv, ktoré
jej C.s.p. priznáva (Najvyšší súd SR v rozhodnutiach sp. zn. 1Obdo/92/2018, sp. zn. 2Obdo/56/2020). Vo
vzťahu k zmene právneho posúdenia vyjadreného v predbežnom právnom posúdení žalovaná odkázala
na ďalšie súdne rozhodnutia, podľa ktorých vyjadrenie predbežného právneho posúdenia neznamená
striktnú viazanosť takto formulovaného názoru (rozhodnutie Ústavného súdu SR sp. zn. I. ÚS/643/2022
či Najvyššieho súdu SR sp. zn. 2Obdo/88/2020). Žalovaná tak uzavrela, že súd prvej inštancie nemusel

trvať na svojom predbežnom právnom posúdení, čo by v danom prípade bolo kontraproduktívne
a v rozpore s účelom, ktorý má toto zákonné ustanovenie sledovať.

11. Čo sa týka nevykonania žalobcom navrhnutého dokazovania, žalovaná poukázala na vyjadrenie
žalobcu na pojednávaní, ktorý uviedol, že nemá návrhy na doplnenie dokazovania.

12. Podľa žalovanej nie je žiaden dôvod pre absolútnu neplatnosť zmluvy a to, že toto tvrdenie žalobca
vyslovil až v tomto štádiu konania, považuje za absurdné.

13. Žalovaná ďalej zopakovala, že absentuje naplnenie skutkovej podstaty bezdôvodného obohatenia.

Od počiatku existencie záväzkového vzťahu so žalobcom priestory užívala žalovaná na základe platnej
nájomnej zmluvy. Predmet nájmu bol jasne a zreteľne graficky a farebne vyznačený v neoddeliteľnej
prílohe nájomnej zmluvy a bol odovzdaný žalovanej do užívania. Bolo nad rámec povinností žalovanej
ako nájomcu, aby táto premeriavala dojednaný predmet nájmu.

14. Žalovaná tak záverom zhrnula, že obsah zmlúv pripravoval výlučne žalobca, ona ho nemala možnosť
ovplyvniť, údaje a výmery priestorov (vrátane ich zamerania) do zmlúv zabezpečoval žalobca, pôdorysy,
ktoré tvorili neoddeliteľnú prílohu nájomných zmlúv dodával žalobca, pričom to, ktoré priestory žalovaná
užívala nebolo nikdy sporné.

15. Ďalšie vyjadrenia strán v odvolacom konaní podané neboli.

16. Krajský súd v Košiciach ako odvolací súd prejednal podané odvolanie, ktoré bolo podané v zákonnej
lehote, oprávnenou osobou, proti rozhodnutiu, proti ktorému je odvolanie prípustné, bez nariadenia
pojednávania, pretože nejde o také odvolanie proti rozhodnutiu, na prejednanie ktorého je potrebné

nariadiť odvolacie pojednávanie podľa § 385 ods. 1 C.s.p. Odvolanie prejednal podľa § 379 - § 385
C.s.p. a dospel k záveru, že odvolanie žalobcu nie je dôvodné.

17. Rozsudok odvolacieho súdu bol v zmysle § 378 ods. 1 a § 219 ods. 1 C.s.p. odvolacím súdom
verejne vyhlásený, čo bolo podľa § 219 ods. 3 C.s.p. oznámené na úradnej tabuli krajského súdu.

18. Vo vzťahu k uplatnenej odvolacej námietke ohľadne zmeny názoru súdu prvej inštancie (rozpor
medzi vyslovenou čiastočnou dôvodnosťou žaloby a následným úplným zamietnutím podanej žaloby)
odvolací súd uvádza, že postup súdu prvej inštancie nebol správny. Súd prvej inštancie je povinný
v zmysle § 181 ods. 2 C.s.p. uviesť svoje predbežné právne posúdenie tak, aby strany vedeli, aké

rozhodnutie majú v zásade očakávať. Predbežné právne posúdenie veci má predovšetkým umožniť
objektívnu predvídateľnosť následného súdneho rozhodnutia a vytvoriť priestor na prehodnotenie
vlastnej procesnej pozície sporových strán, ich vecnú a efektívnu právnu argumentáciu, riadne
substancovanie skutkových tvrdení a dôkazných návrhov a pod. Predbežnosť právneho posúdenia
veci spočíva v tom, že sudca v aktuálnom štádiu procesu objektívne nemohol vychádzať z výsledkov

riadneho dokazovania a ku konkrétnemu právnemu záveru dospel síce dôsledným argumentačným
postupom, ale iba v rámci prípravy pojednávania (ŠTEVČEK, M. a kol. Civilný sporový poriadok. 2.
vydanie. Praha: C. H. Beck, 2022, s. 724, marg. č. 6.). Ďalej tento komentár uvádza, že predbežné
právne posúdenie nemožno zúžiť iba na zjednodušené konštatovanie, že žaloba sa javí ako dôvodná(čiastočne dôvodná alebo nedôvodná), ale sudca je povinný subsumovať významné skutkové okolnosti
prípadu pod konkrétne hmotnoprávne ustanovenia a prezentovať relevantný právny záver. Z uvedeného
teda vyplýva, že bez zmeny významných skutkových okolností, resp. bez zmeny dôkaznej situácie,

by nemalo dôjsť ani k inému právnemu posúdeniu, či záveru o (ne)dôvodnosti podanej žaloby. Hoci
žalovaná správne uvádza, že právna úprava nestanovuje striktnú záväznosť predbežného právneho
posúdenia, vzhľadom na právnu istotu strán v každom štádiu konania je nevyhnutné, aby sudca nielen
uviedol nový (predbežný) záver o (ne)dôvodnosti podanej žaloby (čo neučinil), ale uviedol aj čo (aké
skutočnosti) ho viedli k zmene jeho postoja. Odvolací súd v zápisnici z pojednávania a ani zo zvukovej

nahrávky takéto oboznámenie s novým postojom sudkyne a jeho náležité (hoci stručné) odôvodnenie
nezistil. Rozsudok súdu prvej inštancie sa tak pre žalobcu odôvodnene mohol javiť ako prekvapivý, čím
nepochybne došlo k určitému zásahu do práv žalobcu.

19. Súčasne za nesprávny považuje odvolací súd aj postup súdu prvej inštancie ohľadne absencie
rozhodnutia o (ne)vykonaní dôkazu odborným vyjadrením k výmere reálne užívanej žalovanou. Aj keď

sa v zápisnici (dokonca na dvoch miestach) uvádza, že zástupkyňa žalobcu na pojednávaní uviedla,
že nemá ďalšie návrhy na doplnenie dokazovania, zo zvukovej nahrávky je zrejmé, že to uvádzala
podmieňujúcim spôsobom, t. j. ak by daná skutočnosť – výmera užívaná žalovanou – bola určená súdom
prvej inštancie ako sporná, navrhuje toto dokazovanie. Na tomto návrhu, vyjadrenom s ohľadom na
(pre ňu neznámy) následný priebeh pojednávania a konania vo veci, zástupkyňa žalobcu zotrvala. Súd

prvej inštancie tak bol povinný sa s týmto návrhom na dokazovanie riadne vysporiadať, t. j. nariadiť
jeho vykonanie alebo jeho vykonanie zamietnuť s náležitým odôvodnením. K žiadnemu z týchto dvoch
(jediných možných) riešení danej situácie nedošlo, čo možno považovať za porušenie práva žalobcu
a nesprávny procesný postup súdu prvej inštancie.

20. Dôležitou otázkou tohto odvolacieho konania je však to, či tieto porušenia práv žalobcu nesprávnym
procesným postupom súdu prvej inštancie zakladajú odvolací dôvod podľa § 365 ods. 1 písm. b)
C.s.p., teda či sú zásahy do práv žalobcu takej intenzity, že zakladajú porušenie práva žalobcu na
spravodlivý súdny proces. Na túto otázku odpovedá odvolací súd záporne, a to vzhľadom na už
konštantnú judikatúru najvyšších súdnych autorít (I. ÚS 188/2024, I. ÚS 643/2022, Najvyšší súd SR

sp. zn. 5Obdo/10/2022), ktoré ustálili, že ak sudca dané zákonné ustanovenie (§ 181 ods. 2 C.s.p. –
pozn. odvolacieho súdu) nedodrží, nemá to žiaden priamy dosah na možnosť vylúčenia strany sporu
z jej procesných práv, ktoré jej C.s.p. priznáva. Porušenie § 181 ods. 2 C.s.p. žiadnym spôsobom
nediskvalifikuje stranu sporu napríklad v práve zúčastniť sa pojednávania, robiť prednesy, navrhovať
dôkazy, vyjadrovať sa k vykonaným dôkazom, v práve zhrnúť svoje návrhy na záver pojednávania

a pod. Striktné nedodržanie postupu podľa § 181 ods. 2 C.s.p. zo strany súdu teda samo osebe
nezakladá zmätočnosť rozhodnutia a nie je procesnou vadou konania v zmysle § 420 písm. f) C.s.p.
(čo je obdobné ustanovenie dovolacieho dôvodu ako pri odvolacom dôvode podľa § 365 ods. 1 písm. b/
C.s.p.). Rovnako odvolací súd nepovažoval ani absenciu rozhodnutia o (ne)vykonaní dôkazu odborným
vyjadrením k výmere reálne užívanej žalovanou za zásah do práva žalobcu intenzity zakladajúcej

porušenie práva na spravodlivý súdny proces. Aj keď to nebolo súdom prvej inštancie v rámci postupu
podľa § 181 ods. 2 C.s.p. indikované, je zrejmé, že v konaní bolo nespornou skutočnosťou to, že
žalovaná užívala nebytové priestory v rozsahu farebného grafického znázornenia prílohy č. 1. Rozsah
užívania nebytových priestorov bol teda vo výmere 166,83 m2 a pozostával z telocvične o výmere
85,06 m2, šatne o výmere 39,19 m2, chodby o výmere 41,28 m2 a sociálneho zariadenia o výmere

1,3 m2 tak, ako to bolo neskôr vyjadrené Dodatkom č. 2/2021 (k zmluve č. 72/2014) zo dňa 26.4.2021.
Akékoľvek ďalšie dokazovanie vo vzťahu k tejto otázke tak považuje odvolací súd za nadbytočné a súd
prvej inštancie správne toto navrhované dokazovanie nevykonal, aj keď toto nevykonanie (nesprávne)
nezamietol a neodôvodnil. Súhrne tak odvolací súd uvádza, že tvrdený odvolací dôvod podľa § 365 ods.
1 písm. b) C.s.p. a ani odvolací dôvod podľa § 365 ods. 1 písm. e) C.s.p. tak nebol naplnený.

21. Vo vzťahu k tvrdeniu žalobcu, že nie je možné, aby bol platný právny úkon, ktorý je rozporný v
jednotlivých esenciálnych zmluvných ustanoveniach, odvolací súd uvádza, že v moderných právnych
úpravách súkromného práva prevláda tendencia redukcie dôvodov neplatnosti právnych úkonov.
V tomto smere zohráva dôležitú úlohu aj judikatúra súdov. Podľa už ustálenej judikatúry ústavného súdu

má byť neplatnosť právnych úkonov výnimkou, a nie zásadou (Ústavný súd SR sp. zn. I. ÚS 242/07, I.
ÚS 640/2014) (PATAKYOVÁ, Mária a kol. Obchodný zákonník. 1. vydanie. Bratislava: C. H. Beck, 2022,
s. 1202, marg. č. 2.). Ak prejav vôle nie je celkom určitý, je potrebné odstrániť neurčitosť výkladom.
Za týmto účelom Obchodný zákonník ustanovuje samostatné interpretačné pravidlá pre právne úkony,ktoré sú hierarchicky usporiadané. Na rozdiel od Občianskeho zákonníka, Obchodný zákonník viac
uprednostňuje vôľu pred prejavom tejto vôle, čo predstavuje súčasné trendy v interpretácii právnych
úkonov a preferuje zmluvnú autonómiu (tamtiež). Prejav vôle sa vykladá podľa úmyslu tej osoby, ktorá

vôľu prejavila, ale len za predpokladu, že tento úmysel bol známy tej strane, ktorej bol určený alebo jej
musel byť známy. Náležitý zreteľ pri tom treba vziať aj na rokovania o uzavretí zmluvy, prax, ktorú strany
medzi sebou zaviedli, a následné správanie strán (§ 266 ods. 1, 3 Obchodného zákonníka).

22. V predmetnom spore zo zmlúv vyplývalo, že predmetom nájmu sú nebytové priestory o stanovenej

výmere, pôdorysne vymedzené v prílohe grafickým náčrtom. Je nesporné, že medzi skutočnou výmerou
graficky (farebne) vyznačených nebytových priestorov a zmluvne deklarovanou výmerou je zásadný
rozdiel. Uvedená vada vo vymeraní však nutne nemusí spôsobovať neplatnosť zmlúv. V zmysle vyššie
uvedeného princípu preferencie platnosti právneho úkonu a výkladových pravidiel obchodného práva
totiž možno konštatovať, že pre zmluvné strany bolo jednoznačné, čo je predmetom nájmu, teda
ktoré konkrétne nebytové priestory sú žalovanej odovzdávané do časovo obmedzeného užívania.

Dlhoročne si obe zmluvné strany boli vedomé, ktoré konkrétne priestory sú predmetom nájmu a medzi
stranami nevznikla v tejto súvislosti žiadna spornosť. Úmyslom žalobcu, aj s ohľadom na jeho následné
dlhoročné správanie, jednoznačne bolo prenajať nie priestory o zmluvne uvedenej výmere, ale priestory
grafickým a farebným vyznačením vymedzené v prílohe č. 1 zmlúv. Žalovanej bol známy práve tento
úmysel žalobcu, teda prenajať jej nie určitú metráž nebytových priestorov, ale konkrétne a jednoznačne

vymedzené nebytové priestory jednotlivých miestností. Rozpor skutočnej výmery a výmery deklarovanej
v zmluvách bol výkladom prekonateľným, predmet nájomných zmlúv nie je neurčitý a zmluvy nie sú
neplatné. S ohľadom na tieto skutočnosti tak možno konštatovať, že žalovaná užívala nebytové priestory
tak, ako boli následne vymedzené dodatkom č. 2, na základe právneho dôvodu – zmlúv o nájme, teda
nie bez právneho dôvodu.

23. Žalovaná sa v zmysle zmluvy č. 72/2014 v znení dodatku č. 1 zaviazala hradiť dojednané nájomné
(uvedené vo výške stanovenej prílohou č. 2 sumou 10,- eur/m2/12 mesiacov) a úhrady za služby spojené
s užívaním predmetu nájmu, kde bola povinná hradiť alikvotnú časť určenú ako podiel podlahovej plochy
predmetu nájmu k podlahovej ploche všetkých priestorov nachádzajúcich sa v budove. Výška úhrad za

služby bola uvedená výpočtom (odvíjajúcim sa od /nesprávnej/ výmery nebytových priestorov) v prílohe
č. 2 zmluvy č. 72/2014 v znení dodatku č. 1. Vzhľadom na to, že výmera nebytových priestorov v zmluve
bola nesprávna, nesprávny bol aj výpočet nájomného a úhrady za služby v tejto prílohe č. 2. Tieto
zmluvné povinnosti – platiť nájomné a úhrady za služby – si žalovaná nesporne (vo výške stanovenej
prílohou č. 2 zmluvy) plnila riadne a včas, čím došlo k splneniu jej zmluvných povinností. Keďže si tieto

platobné povinnosti plnila v súlade so zmluvou, hoci tieto boli určené v skutočnosti nesprávne, nedošlo
na jej strane k bezdôvodnému obohateniu a ani na strane žalobcu k bezdôvodnému ukráteniu. Náprava
tohto stavu, tejto vady vo výpočte nájmu a úhrad za služby, bolo možná len zmenou zmluvy, kedy by
sa správne – vzhľadom na skutočný stav veci, t. j. existenciu nájmu nebytových priestorov vo výmere
166,83m2,stanoviliplatobnézmluvnépovinnostižalovanejvovyššejvýške.Ktomutodošlododatkomč.

2 zo dňa 26.4.2021, ktorý však nadobudol účinnosť až dňa 1.5.2021. Nepostihol teda žalobou uplatnené
nároky.

24.Vovzťahukžalobcomtvrdenejnedôvodnostizáverovsúduprvejinštancieotom,žežalovanánemala
akékoľvek pochybnosti o nesprávnej výmere uvedenej v zmluve, odvolací súd uvádza, že skutočnosť

vedomosti/nevedomosti o nesprávnej výmere má v danom prípade právnu relevanciu, a to s ohľadom
na neplatnosť právneho úkonu vykonaného v omyle (§ 49a Občianskeho zákonníka). Ak by totiž
v konaní bolo preukázané, že žalovaná vedela o nesprávnosti v zmluve uvedenej výmery prenajímaných
priestorov, a teda aj o nesprávnosti dojednaného nájomného a výšky úhrad za služby (uvedených
v prílohe č. 2), bolo by možné toto jej konanie kvalifikovať ako konanie osoby, ktorá vedela o omyle

žalobcu v rozhodnej skutočnosti. Vedomosť žalovanej o tomto konaní žalobcu v omyle by spôsobovala
neplatnosť nájomných zmlúv a vznik nároku na vydanie bezdôvodného obohatenia vo výške nájomného
a úhrad za reálne užívané výmery nebytových priestorov. Ak však súd prvej inštancie (správne) uzavrel,
že žalovaná nemala o omyle žalobcu pri uzatváraní zmlúv vedomosť, ktorá skutočnosť nebola žalobcom
v odvolaní relevantne spochybnená, má tento skutkový záver právny význam z pohľadu nemožnosti

aplikácie § 49a Občianskeho zákonníka. Ani toto odvolacie tvrdenie žalobcu teda nie je správne.

25. Súčasne k tomu, že bolo povinnosťou žalovanej v súlade s náležitou starostlivosťou, ktorú je
dôvodnéodnejakopodnikateľkypožadovať,premeraťjejprenajímanépriestorysohľadomnasprávnosťvýmery uvádzanej v zmluve, odvolací súd uvádza, že takáto požiadavka nepochybne bola aj vo vzťahu
k žalobcovi. Ak teda žalobca prenajímané priestory nepremeral, alebo ich nepremeral dôsledne, čím
konal v rozpore s jeho povinnosťou náležitej starostlivosti, nemôže túto požadovať od žalovanej. Inak

povedané, za vzniknutý stav sú zodpovedné obe zmluvné strany, čo znamená, že voči žiadnej z nich
nemožno vyvodzovať nepriaznivé právne dôsledky.

26. Odvolací súd tak uzatvára, že žalovaná nemá iných povinností, ako tých, ktoré jej vyplývali zo zmluvy
č. 72/2014 v zmení dodatku č. 1 a ktoré by si už nebola splnila. Na jej strane nedošlo k bezdôvodnému

obohateniu a nemá žalobou uplatnenú povinnosť. Súd prvej inštancie preto správne žalobu zamietol.
Odvolací súd preto rozsudok súdu prvej inštancie potvrdil ako vecne správny, vrátane závislého výroku
o trovách konania (§ 387 ods. 1 C.s.p.).

27. Vzhľadom na nedôvodnosť podaného odvolania a plný úspech žalovanej odvolací súd o trovách
odvolacieho konania rozhodol podľa § 396 ods. 1 C.s.p. v spojení s § 255 ods. 1 C.s.p. tak, že žalovanej

priznal proti žalobcovi nárok na náhradu trov odvolacieho konania v plnom rozsahu.

28. Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Košiciach pomerom hlasov 3:0 (§ 393 ods. 2 posledná
veta CSP).

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie nie je prípustné.

Proti tomuto rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa v ustanovení
§ 419 C.s.p.

Dovolanie možno podať v lehote dvoch mesiacov od doručenia tohto rozhodnutia odvolacieho súdu, na
súde ktorý rozhodoval v prvej inštancii.

Dovolanie môže podať strana sporu v ktorej neprospech bolo toto rozhodnutie vydané, dovolanie môže
podať aj intervenient, ak spolu so stranou, na ktorej vystupoval, tvoril nerozlučné spoločenstvo podľa

§ 77 (§ 425 C.s.p.).

Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v
rozsahu vykonanej opravy podľa § 427 ods. 1 C.s.p.

Dovolateľmusíbyťvdovolacomkonanízastúpenýadvokátom,dovolanieainépodaniadovolateľamusia
byť spísané advokátom, okrem prípadov uvedených v § 429 ods. 2 C.s.p., ak má dovolateľ sám, alebo
jeho zamestnanec alebo člen vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa. Inak dovolací súd
dovolanie odmietne podľa § 447 písm. c) C.s.p.

V dovolaní podľa § 428 C.s.p. sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie
považuje za nesprávne (dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh).