Rozsudok – Žaloby proti právoplatným… ,
Potvrdené Judgement was issued on Thursday, September 17, 2025

Súd: Správny súd v Bratislave
Spisová značka: 2S/1/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 0723100214
Dátum vydania rozhodnutia: 17. 09. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jeannette Hajdinová

ECLI: ECLI:SK:SpSBA:2025:0723100214.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

SprávnysúdvBratislave,vsenátezloženomzpredsedníčkysenátuJUDr.JeannetteHajdinovejačlenov

senátu JUDr. Jozefa Timeka a JUDr. Zuzany Širokej, v právnej veci žalobcu: A. B., nar. XX.XX.XXXX,
bytom C. D. XXX/X, XXX XX E. F., právne zastúpený: JUDr. Dušan Repák, advokát, so sídlom Krížna 47,
811 07 Bratislava - mestská časť Staré Mesto, IČO: 36 060 887, proti žalovanému: Okresný úrad Trnava,
odbor opravných prostriedkov, so sídlom Vajanského 2, 917 02 Trnava, za účasti: Všeobecná úverová
banka, a.s.; skrátený názov: VÚB, a.s., so sídlom Mlynské nivy 1, 829 90 Bratislava, IČO: 31 320 155,
v konaní o preskúmanie zákonnosti rozhodnutia žalovaného č. Xo1/2023 zo dňa 21. marca 2023, takto

r o z h o d o l :

I. Správny súd v Bratislave žalobu z a m i e t a .

II. Žalovanému a ďalšiemu účastníkovi konania právo na náhradu trov konania n
e p r i z n á v a .

o d ô v o d n e n i e :

I. Priebeh administratívneho konania

1. Dňa 10. augusta 2022 bol Okresnému úradu Dunajská Streda, katastrálnemu odboru (ďalej len
„prvostupňový orgán“) doručený návrh žalobcu na výmaz záložného práva z katastra nehnuteľností,
resp. návrh na opravu chyby v katastrálnom operáte. Žalobca svoj návrh odôvodnil tým, že

prostredníctvom dobrovoľnej dražby osvedčenej notárskou zápisnicou č. N167/2016, Nz 18744/2016,
NCRIs 19269/2016 zo dňa 26. mája 2016 sa stal výlučným vlastníkom nehnuteľnosti - byt č. XX G. X. B.,
H. I. X bytového domu súpisné číslo XXXX, zapísaný na liste vlastníctva (ďalej len „LV“) č. XXXX, k. ú. J.
K.aspoluvlastníckehopodieluoveľkosti59/7475naspoločnýchčastiachazariadeniachbytovéhodomu
a na pozemkoch zastavaných bytovým domom parcely registra C KN č. XXXX/XXX-XXX zastavané
plochy a nádvoria (ďalej len „dotknuté nehnuteľnosti“). Dobrovoľnou dražbou bolo podľa jeho názoru
vykonané tzv. superprioritné záložné právo podľa § 15 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a

nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o vlastníctve bytov“) v prospech
ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Verejná listina bola v katastri
nehnuteľnostízapísanápodč.E./XX.Nakoľkopodľa§151maods.3zákonač.40/1964Zb.Občianskeho
zákonníkavzneníneskoršíchpredpisov(ďalejlen„OZ“)privýkonezáložnéhoprávazáložnýmveriteľom,
ktorého záložné právo je v poradí rozhodujúcom na uspokojenie záložných práv registrované ako prvé
(prednostný záložný veriteľ), sa záloh prevádza nezaťažený záložnými právami ostatných záložných
veriteľov.Podľažalobcutakmalibyťprizápiselistinypodč.E.–XXXX/XXzLVvymazanéostatnézáložné

práva evidované k predmetu prechodu vlastníckeho práva, čo sa však nestalo. Po tomto zápise zostalo
na LV č. XXXX pre k. ú. J. K., zapísané k predmetnému bytu záložné právo v prospech Všeobecná
úverová banka, a.s.; skrátený názov: VÚB, a.s., so sídlom Mlynské Nivy 1, 829 90 Bratislava, IČO:31320155 (ďalej len VÚB, a.s.“), povolené pod č. V-6372/05, ktoré navrhovateľ požadoval z uvedeného
dôvodu vymazať.

2. Prvostupňový orgán následne vydal rozhodnutie č. X-130/2022 zo dňa 21. novembra 2022 (ďalej len
„prvostupňové rozhodnutie“), ktorým návrh na opravu chýb v katastrálnom operáte podľa ustanovenia
§ 59a ods. 2 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv
k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov (ďalej len „katastrálny zákon“) v
celom rozsahu zamietol. V rozhodnutí uviedol, že pri zápise listiny pod č. E./XX ťarcha zapísaná na LV č.

XXXX pre k. ú. J. K. v časti C: LV k dotknutým nehnuteľnostiam prvá v poradí (H./XX, I. XXX/XX) nebola
vymazaná, nakoľko dražba bola realizovaná na návrh záložného veriteľa zapísaného ako druhého v
poradí(E./XX,I.XXX/XX).Prvostupňovýorgánpostupovalprizápiseverejnejlistiny-osvedčeníodražbe
v súlade s § 151 ma ods. 3 OZ a zohľadnil poradie zápisov záložných práv v katastri nehnuteľností.
Preto bol zápis záložného práva v prospech VÚB, a.s. správne ponechaný na LV, a teda nie je daný
dôvod na opravu chyby.

3. Žalobca podal voči prvostupňovému rozhodnutiu odvolanie, ktoré odôvodnil tým, že dražbou, v rámci
ktorej nadobudol predmetnú nehnuteľnosť, bol realizovaný výkon zákonného záložného práva, ktoré
napriek tomu, že bolo na LV č. XXXX pre k. ú. J. K. evidované k príslušnému bytu ako druhé v poradí, má
prednostný charakter, a preto sa mal záloh previesť nezaťažený záložným právom v prospech VÚB, a.s.

Prednostné postavenie zákonného záložného práva odvodil od znenia § 15 zákona o vlastníctve bytov,
podľa ktorého toto záložné právo vzniká zo zákona ku každému bytu a nebytovému priestoru v bytovom
dome. Časovým momentom jeho vzniku je nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti prvým
vlastníkom, resp. dátum účinnosti príslušného zákonného ustanovenia, na základe ktorého vzniklo. Jeho
záznam v príslušnom katastri nehnuteľností je len deklaráciou tejto inej skutočnosti. Z tohto dôvodu

sa nemôže ani akékoľvek skutočné poradie zákonného záložného práva odôvodňovať poradím jeho
formálneho zápisu na LV, nakoľko takýmto zápisom nevzniká. Žalobca zároveň uviedol, že nie je možné
dávať do jednej skupiny záložných práv zákonné záložné právo podľa zákona o vlastníctve bytov a
zmluvné záložné právo OZ a aplikovať jeho ustanovenia za účelom určenia poradia.

4. Žalovaný preskúmal odvolanie, prvostupňové rozhodnutie ako aj celý predložený spisový materiál,
ktorýbolpodkladomprejehovydaniepričomdospelkzáveru,žeodvolanieniejedôvodné.Rozhodnutím
č. Xo1/2023 zo dňa 21. marca 2023 (ďalej len „napadnuté rozhodnutie“) tak zamietol odvolanie žalobcu
a potvrdil prvostupňové rozhodnutie.

5. Žalovaný v napadnutom rozhodnutí skonštatoval, že v čase jeho vydania bol na LV č. XXXX pre k.
ú. J. K. zapísaný ako výlučný vlastník dotknutých nehnuteľností žalobca. V časti C: LV boli zapísané
ťarchy: Záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome
E./XX - I. XXX/XX a Záložné právo v prospech Všeobecnej úverovej banky, a.s. Mlynské nivy 1, 829
90 Bratislava, IČO: 31 320 155 na byt č. XX/XX., H. XXXX/XX – č.z. XXX/XX. Uvedené nehnuteľnosti

nadobudol žalobca na základe dobrovoľnej dražby osvedčenej notárskou zápisnicou č. N 167/2016, Nz
18744/2016, NCRIs 19269/2016. Dražba sa konala na návrh vlastníkov bytov a nebytových priestorov v
bytovom dome súpisné číslo XXXX, G. H. X-X, J. K., v zastúpení správcom bytového domu - L. K. M. J. J.
K. ako výkon zákonného záložného práva v zmysle § 15 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov. Osvedčenie
o priebehu dobrovoľnej dražby bolo v katastri nehnuteľností zapísané pod č. E./XXXX, I. XXXX/XXXX.

Zároveň so zmenou v osobe vlastníka boli z LV č. XXXX, k. ú. J. K. k dotknutým nehnuteľnostiam
vymazané všetky v tom čase zapísané poznámky a ťarchy, s výnimkou zákonného záložného práva
podľa § 15 zákona o vlastníctve bytov a záložného práva v prospech VÚB, a s. Na LV bola ponechaná
aj poznámka - Oznámenie o začatí výkonu záložného práva záložným veriteľom: Všeobecná úverová
banka, a.s., Mlynské nivy 1, Bratislava, IČO: 31320155 formou dobrovoľnej dražby, B./XX, č.z. XXX/XX.

6. Z postupnosti zápisov na LV k dotknutým nehnuteľnostiam je evidentné, že vklad záložného práva
do katastra nehnuteľností v prospech VÚB, a.s., bol na základe záložnej zmluvy č. Z 04819-05 zo dňa
19. decembra 2005, vklad povolený pod č. V-6372/05, č.z. 199/06 dňa 27. januára 2006. Záložné právo
bolo registrované ako prvé v poradí. Až následne bolo dňa 30. marca 2006 pod č. Z-1682/06, č.z. 679/06

zapísané zákonné záložné právo podľa § 15 zákona o vlastníctve bytov. Napriek tomuto nespornému
faktu žalobca tvrdil, že dobrovoľnou dražbou sa realizoval výkon tzv. superprioritného záložného práva
podľa § 15 zákona o vlastníctve bytov, ktoré má údajne absolútnu prednosť pred ostatnými záložnými
právami, vyplývajúcu zo skutočnosti, že vzniká priamo zo zákona a jeho záznam v katastri nehnuteľnostímá len evidenčný charakter. Žalovaný súhlasil s tvrdením žalobcu v tej časti, že záložné právo podľa
§ 15 zákona o vlastníctve bytov vzniká priamo zo zákona a jeho zápis v katastri nehnuteľností má vo
vzťahu k jeho vzniku len deklaratórny význam. Avšak nesúhlasil s tvrdením, že spôsob jeho vzniku by

malznamenať,žesanajehovýkonnebudúvzťahovaťustanovenia§151ka§151maOZ,anistvrdením,
že by z neho malo vyplývať jeho prednostné postavenie.

7. Napriek tomu, že záložné právo podľa § 15 zákona o vlastníctve bytov vzniká priamo zo zákona,
katastrálne odbory okresných úradov sú povinné riadiť sa pri jeho zápise do katastra nehnuteľností

zákonnými ustanoveniami, najmä ustanovením § 41 ods. 2 katastrálneho zákona, a práva zapisovať v
poradí,vakombolipríslušnémuorgánudoručenézmluvy,verejnélistinyaleboinélistinyozmene,vzniku
alebo zániku práva k nehnuteľnosti. Zákon nepripúšťa žiadnu výnimku z toho ustanovenia ohľadom
poradia zapisovania práv a to ani v prípade práv, ktoré vznikajú zo zákona, ako je v tomu prípade
zákonného záložného práva podľa § 15 zákona o vlastníctve bytov. Toto právo sa napriek tomu, že
vzniklo zo zákona, zapisuje do katastra nehnuteľností na príslušný LV záznamom výlučne na návrh

vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome a v poradí v akom bol príslušnému orgánu
návrh na jeho zápis doručený, t. j. poradie práv doručených na zápis skôr ako aj záložných práv už
zapísaných zostáva nezmenené. Neexistuje žiadne zákonné ustanovenie, ktoré by umožňovalo zapísať
zákonné záložné právo mimo poradia podľa § 41 ods. 2 katastrálneho zákona a rovnako žiadne zákonné
ustanovenie nezbavuje príslušné orgány povinnosti dodržiavať pri výkone zákonného záložného práva

ustanovenia § 151k a § 151ma OZ.

8. Žalovaný opakovane zdôraznil, že neexistuje žiadne zákonné ustanovenie, ktoré by záložnému
právu podľa § 15 zákona o vlastníctve bytov prisudzovalo prednostné postavenie pred ostatnými
záložnými právami. Žalovaný má za to, že ak by zákonodarca takýto cieľ sledoval, absolútnu prednosť

tohto zákonného záložného práva by legislatívne upravil, čo sa však v danom prípade nestalo. Za
účelom odstránenia nejednoznačnosti právnej úpravy a z nej vyplývajúcich pochybností na strane
niektorých subjektov, bola schválená novela zákona o vlastníctve bytov, účinná od 1. apríla 2019, ktorá
spresnila, že zákonné záložné právo bude slúžiť na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli alebo
vzniknú v budúcnosti, a bude trvať počas celej doby existencie predmetu záložného práva. Uvedenou

novelou sa podľa názoru žalovaného nemení právna pozícia zákonného záložného práva, ale sa len
jednoznačnejšie deklaroval pôvodný úmysel zákonodarcu zrovnoprávniť všetky záložné práva. Platná
právna úprava je aj po novele zákona o vlastníctve bytov naďalej založená na uplatnení zásady „prior
tempore potior iure“ (skorší v čase, silnejší v práve), kedy pre poradie záložných práv je rozhodujúci
čas ich registrácie, t. j. v tomto prípade čas ich záznamu do katastra nehnuteľností. Pre riešenie

otázky priority na uspokojenie pohľadávky, ktorej uspokojenie takéto záložné právo zabezpečuje,
nebude rozhodujúci ich vznik, ale priorita na uspokojenie sa bude riadiť časom jeho zápisu v katastri
nehnuteľností. Prednosť na uspokojenie má ten záložný veriteľ, v prospech ktorého bolo záložné právo
zapísané skôr, a to bez ohľadu na to, kedy vzniklo.

9. Podľa žalovaného je nespochybniteľné, že záložné právo vykonané dobrovoľnou dražbou na návrh
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome K. I. XXXX, G. H., J. K., na základe ktorej
žalobca nadobudol vlastnícke právo k dotknutým nehnuteľnostiam, nebolo prednostným záložným
právom, ale bolo záložným právom registrovaným ako druhé v poradí. Preto v súlade s § 151ma ods. 6
OZ prešiel na nadobúdateľa záloh zaťažený záložným právom prednostného záložného veriteľa, ktorý

bol v poradí rozhodujúcom na uspokojenie záložných práv pred záložným veriteľom vykonávajúcim
záložné právo. Prvostupňový orgán teda postupoval pri zápise listiny pod č. E./XXXX, č.z.XXXX/XXXX
správne, keď na LV č. XXXX pre k. ú. J. K. ponechal zapísané skoršie záložné právo v prospech VÚB,
a.s. Na základe uvedeného žalovaný uzavrel, že v operáte katastra nehnuteľností nebola vo vzťahu k
tomuto zápisu zistená chyba, ktorú by bolo potrebné opraviť postupom podľa § 59 katastrálneho zákona.

II. Správna žaloba

10. Žalobca sa správnou žalobou podanou dňa 5. júna 2023 na Správnom súde v Bratislave domáhal
preskúmania zákonnosti a zrušenia rozhodnutia žalovaného č. Xo1/2023 zo dňa 21. marca 2023, ako aj

rozhodnutia Okresného úradu Dunajská Streda, katastrálny odbor č. X-130/2022 zo dňa 21. novembra
2022.11. V odôvodnení žaloby žalobca uviedol, že príslušné orgány nesprávne právne posúdili vec s
poukazom na aktuálne platnú judikatúru súdov, rozhodovaciu prax a platné právne predpisy. Žalobca
považuje napadnuté rozhodnutie za nedostatočne odôvodnené, keďže sa v rámci odôvodnenia

poukazujevýlučnenato,ževkladzáložnéhoprávavprospechVÚB,a.s.bolpovolenýpodč.V-6372/058,
č. z. 199/06 dňa 27. januára 2006, t. j. záložné právo bolo formálne registrované na príslušnom LV ako
prvé v poradí, pričom zákonné záložné právo bolo na príslušnom LV zapísané až následne, a to dňa
30. marca 2006, pod č. Z-1682/06, č. z. 679/06. Žalobca si bol vedomý, že na LV č. XXXX pre k. ú. J.
K. boli evidované ťarchy (záložné práva) v uvedenom formálnom poradí, no dodáva, že formálny zápis

toho ktorého záložného práva automaticky nevylučuje prednostné postavenie zákonného záložného
práva pred ostatnými záložnými právami. Žalobca vo svojich podaniach adresovaných žalovanému
poukazoval na zákonné záložné právo ako tzv. superprioritné záložné právo, ktoré má prednosť pred
akýmkoľvek iným záložným právom iného záložného veriteľa, a to aj vtedy, ak je na príslušnom
LV zapísané ako ďalšie v poradí. Uvedené však nebolo zo strany žalovaného nijakým spôsobom
reflektovanéanáležiteposúdené.Podľažalobcuajnapriektomu,žezáložnéprávovprospechostatných

vlastníkov bytov a nebytových priestorov, hoci bolo formálne zapísané na príslušnom LV časovo ako
druhé v poradí, má jednoznačne prednosť, nakoľko sa jedná o zákonné záložné právo. Toto záložné
právo vzniká priamo zo zákona v momente nadobudnutia prvého vlastníckeho práva k bytu alebo
nebytovému priestoru, resp. odo dňa účinnosti príslušného ustanovenia zákona o vlastníctve bytov
podľa toho, ktorá skutočnosť nastala skôr. Účelom zakotvenia záložného práva priamo v zákone bolo

pôsobiť prevenčne na vlastníkov bytov a nebytových priestorov, aby si svoje zákonné povinnosti plnili
riadne a včas a ochrana ostatných vlastníkov bytov voči porušiteľom zákonných ustanovení neplnením
si uvedených povinností.

12. Pri tzv. superprioritnom postavení zákonného záložného práva žalobca poukázal na rozhodnutie

Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 10Sžr/144/2012 zo dňa 25. septembra 2013. Žalobca sa
tak absolútne nestotožňuje s tvrdením žalovaného, že vznik záložného práva zo zákona neznamená
automaticky za každých okolností jeho prednostný charakter.

III. Vyjadrenie žalovaného

13. Žalovaný vo svojom písomnom vyjadrení k podanej správnej žalobe zopakoval svoje argumenty
obsiahnuté v napadnutom rozhodnutí, pričom uviedol, že zo znenia § 15 zákona o vlastníctve bytov
je zrejmé, že pri zápise zákonného záložného práva na LV, na ktorom ešte nie je evidované žiadne
záložné právo, bude zákonné záložné právo natrvalo zapísané ako prvé v poradí. To však neplatí

v situácií, ak sú v čase zápisu zákonného záložného práva na LV už evidované iné záložné práva.
V súčasnej dobe sa zákonné záložné práva podľa § 15 zákona o vlastníctve bytov zapisujú do katastra
nehnuteľností bez povinnosti preukazovať, či v čase zápisu už existuje nedoplatok za služby spojené
s užívaním bytu a do fondu prevádzky údržby a opráv (ako to bolo vyžadované do 30. septembra 2018),
avšak vždy sa zapisujú do príslušného poradia záložných práv, ktoré im pripadne v čase doručenia

návrhu na ich zápis. Zákonodarca teda stanovil povinnosť registrácie zákonného záložného práva z toho
dôvodu, že platná právna úprava je založená na uplatnení zásady „prior tempore potior iure“ (skorší
v čase, silnejší v práve), kedy pre poradie záložných práv je rozhodujúci čas ich registrácie. Prednosť
na uspokojenie má ten záložný veriteľ, v prospech ktorého bolo záložné právo zapísané skôr, a to
bez ohľadu na to, či vzniklo na základe zmluvy alebo zo zákona. Obe tieto práva považuje právny

poriadok za rovnocenné, pričom odlišnosť je len vo forme ich zápisu, nie zákonného obsahu či pravidiel
ich výkonu. Kataster nehnuteľností v súlade so zásadou materiálnej publicity smerom k verejnosti tak
nespochybniteľným spôsobom deklaruje v ňom evidované právne vzťahy, a preto každému, kto do
neho nahliada, musí byť zrejmé poradie registrovaných záložných práv a z neho plynúci postup pri
ich výkone. Opačným výkladom by bol zmarený účel zákona, ktorým sa zákonodarca snažil vniesť

istotu do právneho postavenia jednotlivých záložných veriteľov v rámci výkonu záložného práva, ako aj
nadobúdateľov nehnuteľností.

14. Žalovaný ďalej pripustil, že je možné, aby súd v civilnom sporovom konaní v konkrétnom prípade
určil, že skutočné poradie záložných práv je iné, ako to, ktoré vyplýva z vecného registra. V tom prípade

sú orgány katastra povinné toto individuálne rozhodnutie súdu rešpektovať, avšak žalovaný trvá na tom,
že žiadne zákonné ustanovenie ho neoprávňuje vytvoriť si vlastný úsudok o prednostnom postavení
záložného práva, ktoré ako prvé v poradí registrované nie je, a preskočiť pri jeho výkone ostatných
registrovaných záložných veriteľov. Prípadný spor o to, aké má byť poradie záložných práv zapísanévkatastrinehnuteľností,jevecnoprávnymsporom,nariešeniektoréhojeoprávnenýjedinesúdvcivilnom
sporovom konaní.

15. K tvrdeniam žalobcu o nepreskúmateľnosti napadnutého rozhodnutia žalovaný uviedol, že
v odôvodnení rozhodnutia dostatočne reagoval na námietky žalobcu, logicky a dostatočne zrozumiteľne
vysvetlil, z akých skutočností vychádzal, ako ich posúdil po právnej stránke a akými úvahami sa riadil.
Podľa žalovaného nie je povinnosťou správneho orgánu, aby v odôvodnení svojho rozhodnutia reagoval
jednotlivo na všetky odvolacie námietky, ale aby sa len vysporiadal s námietkami relevantnými pre

samotné rozhodnutie tak, aby sa vystihla podstata veci.

IV. Replika žalobcu

16. Žalobca v podanej replike uviedol, že má naďalej za to, že obe rozhodnutia, t. j. napadnuté
rozhodnutie ako aj prvostupňové rozhodnutie, sú v celom rozsahu nesprávne, nakoľko sú vydané v

rozpore so zákonom, a to z dôvodu nesprávneho právneho posúdenia predmetnej veci, z dôvodu
ich nepreskúmateľnosti, nezrozumiteľnosti a nedostatku dôvodov, z dôvodu nedostatočne zisteného
skutkového stavu na riadne posúdenie veci a z dôvodu podstatného porušenia ustanovení o konaní
pred orgánom verejnej správy.

17. Podľa žalobcu žalovaný v napadnutom rozhodnutí nesprávne právne posúdil predmetnú vec s
poukazom na aktuálne platnú judikatúru súdov, rozhodovaciu prax a platné právne predpisy. Takýto
postup žalovaného je príkladom logickej chyby „post hoc ergo propter hoc“, teda keď z časovej
súvislosti dvoch javov (zápis zákonného záložného práva a zápis zmluvného záložného práva) žalovaný
automaticky vyvodil ich časovú súvislosť a následnosť.

18. Žalovaný na repliku žalovaného nereagoval.

V. Pribratie ďalšieho účastníka konania

19. Správny súd v Bratislave uznesením č. k. 2S/1/2023-75 zo dňa 28. apríla 2025, ktoré nadobudlo
právoplatnosť dňa 7. júna 2025, pribral do konania ako ďalšieho účastníka: VÚB, a.s., s poukazom na
§ 32 ods. 3 písm. a) zákona č. 162/2015 Z. z. Správny súdny poriadok v znení neskorších predpisov
(ďalej len „SSP“), keďže VÚB, a.s., bola účastníkom administratívneho konania.

20. Správny súd následne dňa 26. júna 2025 doručil ďalšiemu účastníkovi konania správnu žalobu ako
aj vyjadrenia účastníkov konania s tým, aby sa v lehote 30 dní odo dňa doručenia tejto výzvy k veci
písomne vyjadril. Ďalší účastník konania do dňa verejného vyhlásenia rozsudku nepodal svoje písomné
vyjadrenie k predmetu správneho súdneho konania.

VI. Relevantná právna úprava

21. Podľa § 15 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli alebo
vzniknú v budúcnosti z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných
zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti

z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo
nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné
právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Existencia záložného práva sa
zapíše do katastra nehnuteľností a nemožno ho vymazať počas existencie predmetu záložného práva.

22. Podľa § 41 ods. 2 katastrálneho zákona práva k tej istej nehnuteľnosti sa zapisujú v poradí, v akom
sa okresnému úradu doručili zmluvy, verejné listiny alebo iné listiny o vzniku, zmene alebo zániku práva
k nehnuteľnosti na zápis do katastra.

23. Podľa § 151b ods. 1 OZ záložné právo sa zriaďuje písomnou zmluvou, schválenou dohodou dedičov

o vyporiadaní dedičstva, rozhodnutím súdu alebo správneho orgánu, alebo zákonom. Zmluva o zriadení
záložného práva na hnuteľnú vec sa nemusí uzatvoriť v písomnej forme, ak záložné právo vzniká
odovzdaním veci podľa tohto zákona.24. Podľa § 151e ods. 2 OZ záložné právo k nehnuteľnostiam, bytom a nebytovým priestorom vzniká
zápisom v katastri nehnuteľností, ak osobitný zákon neustanovuje inak.

25. Podľa § 151k ods. 1 OZ ak vzniklo na zálohu viac záložných práv, na ich uspokojenie je rozhodujúce
poradie ich registrácie v registri záložných práv počítané odo dňa ich najskoršej registrácie alebo odo
dňa ich registrácie v osobitnom registri.

26. Podľa § 151ma ods. 2 OZ pri výkone záložného práva záložným veriteľom, ktorého záložné právo

je v poradí rozhodujúcom na uspokojenie záložných práv registrované ako prvé (ďalej len „prednostný
záložný veriteľ“), sa záloh prevádza nezaťažený záložnými právami ostatných záložných veriteľov. Ak
výťažok z predaja zálohu prevyšuje pohľadávku zabezpečenú v prospech prednostného záložného
veriteľa, ostatní záložní veritelia majú právo, aby ich pohľadávky zabezpečené záložným právom k
prevádzanému zálohu boli po odpočítaní nevyhnutne a účelne vynaložených nákladov prednostným
záložným veriteľom v súvislosti s výkonom záložného práva uspokojené z výťažku z predaja zálohu

podľa poradia rozhodujúceho na uspokojenie záložných práv.

27. Podľa § 151ma ods. 6 OZ pri výkone záložného práva záložným veriteľom, ktorý nemá postavenie
prednostného záložného veriteľa, sa záloh prevádza zaťažený záložným právom prednostného
záložného veriteľa a ostatných záložných veriteľov, ktorí sú v poradí rozhodujúcom na uspokojenie

záložných práv pred záložným veriteľom vykonávajúcim záložné právo; vo vzťahu k ostatným záložným
veriteľom sa použijú primerane ustanovenia odsekov 3 až 5.

28. Podľa § 59 ods. 1 katastrálneho zákona konanie o oprave chyby je konanie, v ktorom okresný úrad
opravuje chybné údaje katastra, ktoré vznikli jeho vlastnou činnosťou alebo činnosťou iných štátnych

orgánov, notárov alebo iných osôb na základe chybných podkladov okresného úradu. Oprava chyby sa
vykoná zápisom do katastra na základe rozhodnutia o oprave chyby alebo protokolu o oprave chyby.

29. Podľa § 59 ods. 2 katastrálneho zákona okresný úrad opraví a) údaje katastra uvedené v § 7, ak sú
v rozpore s rozhodnutím o povolení vkladu, verejnou listinou alebo s inou listinou, na základe ktorej bol

vykonaný zápis do katastra; to neplatí, ak boli údaje zapísané podľa § 42 ods. 6, b) chybne zobrazené
hranice pozemkov v katastrálnej mape alebo v mape určeného operátu, ak nie sú v súlade s hranicami
vyznačenými v teréne a vyznačenie hraníc v teréne od vykonania originálneho merania nebolo polohovo
zmenené, c) údaj o viacnásobnom vlastníctve, ak s tým súhlasia všetky osoby zapísané v katastri ako
vlastníci a iné osoby, ktorým svedčí vlastnícke právo k tej istej nehnuteľnosti podľa verejnej listiny alebo

podľa inej listiny, a nie sú zapísaní v katastri ako vlastníci tejto nehnuteľnosti, a nejde o opravu uvedenú
v písmene a), d) údaje zapísané do katastra v rozpore s § 36 ods. 2, § 39 alebo § 42, ak nedošlo
od zápisu do katastra záznamom k zmene vlastníckeho práva, e) údaje katastra zapísané na základe
rozhodnutia o schválení registra obnovenej evidencie pozemkov, ak ich nie je možné opraviť v lehote
podľa osobitného predpisu, f) výmeru parcely registra „C“ zapísanú v liste vlastníctva, ak nevyhovuje

kritériu na posudzovanie rozdielov medzi výmerou parcely vypočítanou zo súradníc lomových bodov
obvodu parcely a výmerou vedenou v súbore popisných informácií, g) výmeru parcely registra „E“.

30. Podľa § 59a ods. 2 katastrálneho zákona ak nie sú podmienky na opravu chyby podľa § 59 ods.
2 splnené, okresný úrad návrh na opravu chyby rozhodnutím zamietne alebo oznámi navrhovateľovi

dôvod nevykonania opravy chyby.

VII. Verejné vyhlásenie rozsudku

31. Správny súd v Bratislave, ako vecne a miestne príslušný na konanie v predmetnej veci, vychádzajúc

zo zisteného skutkového stavu, preskúmal žalobou napadnuté rozhodnutie žalovaného a dospel k
záveru, že žaloba bola podaná nedôvodne, a preto ju podľa ust. § 190 ods. 1 SSP zamietol. Správny
súd rozhodol vo veci bez nariadenia pojednávania rozsudkom, ktorý verejne vyhlásil dňa 17. septembra
2025, nakoľko nebola splnená ani jedna z podmienok uvedených v ust. § 107 ods. 1 SSP na to, aby
súd vec prejednal s nariadením pojednávania, keďže žiaden z účastníkov konania nežiadal o nariadenie

pojednávania.

VIII. Posúdenie podstatných skutkových zistení a právne argumenty32. Z obsahu podanej správnej žaloby ako aj z vyjadrení účastníkov konania správny súd vyhodnotil, že
v tejto veci je medzi účastníkmi sporné, či pri zápise verejnej listiny - notárskej zápisnice č. N167/2016,
Nz 18744/2016, NCRIs 19269/2016 zo dňa 26. mája 2016 (zapísaná pod č. Z-4354/16) malo dôjsť

k výmazu aj záložného práva v prospech VÚB, a.s., (záložná zmluva zapísaná pod č. V-6372/05).
Žalobca mal za to, že dobrovoľnou dražbou bolo vykonané tzv. superprioritné záložné právo podľa § 15
zákona o vlastníctve bytov, záloh sa mal previesť nezaťažený záložnými právami ostatných záložných
veriteľov, a teda mali byť pri zápise listiny z LV vymazané všetky ostatné záložné práva evidované k
predmetu prechodu vlastníckeho práva, čo sa však nestalo. Z uvedeného dôvodu inicioval u príslušného

prvostupňového orgánu konanie o oprave chyby, keďže túto skutočnosť považoval za chybu pri zápise
verejnej listiny konajúcim správnym orgánom. Prvostupňový orgán, tento návrh zamietol a žalovaný
jeho rozhodnutie potvrdil.

33. Správny súd na úvod poznamenáva, že úlohou orgánov verejnej správy ani správneho súdu nie
je v tejto veci záväzne rozhodnúť spor o existenciu či neexistenciu záložného práva, čo patrí ako spor

do právomoci civilného súdu. Taktiež do právomoci civilného súdu patrí aj záväzne rozhodnúť o poradí
záložných práv.

34. V administratívnom konaní, ktorého cieľom bolo zistenie, či je potrebné v zmysle návrhu žalobcu
vykonať opravu chyby v katastrálnom operáte, bolo v okolnostiach veci úlohou orgánov katastra posúdiť,

či je na LV evidovaný stav v rozpore s verejnými listinami a inými listinami, v zmysle § 59 ods. 1
katastrálneho zákona. Zmyslom katastra nehnuteľností je čo najpresnejšie evidovať existujúce vecno-
právne a iné súvisiace vzťahy k nehnuteľnostiam. Orgány na úseku katastra nie sú oprávnené riešiť
spory medzi účastníkmi týchto (najčastejšie občianskoprávnych) vzťahov.

35. Kataster nehnuteľností je založený na zásade, že pri úprave údajov evidovaných v katastrálnom
operáte sa vychádza spravidla z už existujúcich zápisov v ňom a aj listiny, ktoré sú podkladom pre
záznam, musia vychádzať z údajov katastra (§ 36a katastrálneho zákona). Tento princíp úzko súvisí
s legálnou zásadou hodnovernosti a záväznosti údajov katastra (najmä § 70 katastrálneho zákona).
Vzhľadom na to, že orgány katastra nemajú právomoc riešiť súkromnoprávne spory a vzhľadom na

všeobecnú požiadavku na maximálnu aktuálnosť údajov, je opodstatnené, aby príslušný orgán pri zápise
práv z dobrovoľnej dražby vychádzal z predpokladu správnosti poradia zapísaných záložných práv
v katastri. Vzhľadom na platný právny stav a súvisiacu právnu prax je oprávnené, aby kataster pri
predložení notárskej zápisnice o vykonaní dobrovoľnej dražby nehnuteľnosti na návrh veriteľa, spolu
s príslušným dokladom o zaplatení, vychádzal z týchto listín a zo záväzných údajov katastra o poradí

záložných práv.

36. Správny súd má v predmetnej veci za zrejmé, že žalovaný, ako aj prvostupňový orgán nepochybili,
keď návrh žalobcu na opravu chyby v katastrálnom operáte zamietli. Je zrejmé, že pri zápise notárskej
zápisnice č. N167/2016, Nz 18744/2016, NCRIs 19269/2016 zo dňa 26. mája 2016, ktorá bola v katastri

nehnuteľností zapísaná pod č. Z-4354/16, nedošlo k chybe orgánu na úseku katastra, keď na dotknutom
LV ponechal zapísané záložné právo v prospech VÚB, a.s. Orgán katastra vychádzal len zo skutočnosti,
že údaje katastra (o. i. aj údaje o právach k nehnuteľnostiam) sú hodnoverné, ak sa nepreukáže opak.
Zo samotnej notárskej zápisnice nevyplýva skutočnosť, že by výkon dobrovoľnej dražby uskutočnil
prednostný záložný veriteľ alebo veriteľ s akýmsi superprioritným záložným právom. Bolo tak na mieste,

že príslušný orgán katastra vychádzal z obsahu predloženej verejnej listiny a zo záväzných údajov
katastraoporadízáložnýchpráv.Záložnéprávoveriteľa,ktorývykonaldobrovoľnúdražbunehnuteľnosti,
bolo totiž zapísané na LV ako druhé v poradí. Podobný právny názor zastal aj Najvyšší správny súd
Slovenskej republiky v rozsudku pod sp. zn. 10Sžrk/6/2020 zo dňa 27. apríla 2022, keď medzi iným
uviedol aj to, že je potrebné, aby správny orgán vychádzal striktne z údajov katastra, ktoré sa považujú

za hodnoverné a záväzné. Prípadné následné spory, napríklad o neplatnosť dražby, zánik či zachovanie
záložného práva, ako aj zodpovednosť záložného veriteľa ako navrhovateľa dražby za škodu v zmysle
§ 33 zákona o dražbách či v dôsledku porušenia povinností záložného veriteľa v zmysle OZ, patria do
právomoci civilného súdu.

37. K žalobcom vnesenej judikatúre, napr. rozsudky Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn.
1Sžo/26/2008 zo dňa 22. júla 2008 alebo sp. zn. 10Sžr/144/2012 zo dňa 25. septembra 2013, správny
súd uvádza, že ani v jednom z rozhodnutí nebolo predmetom konania rozhodovanie o uprednostnení tzv.
superprioritného záložného práva či iného zákonného záložného práva pred inými záložnými právami.Na dôvažok správny súd dodáva, že účelom a zmyslom zákonnej úpravy záložného práva podľa § 15
zákona o vlastníctve bytov bolo zabezpečenie budúcich pohľadávok (najmä budúcich nedoplatkov), a
teda, že záložné právo na byte alebo na nebytovom priestore vzniká už dňom, kedy z právneho hľadiska

vznikne byt alebo nebytový priestor. Od tohto momentu je prípustné zapísať záložné právo do katastra
nehnuteľností, pričom zápis je nevyhnutný na získanie poradia záložného práva, od ktorého sa odvíja
poradie rozhodujúcom na uspokojenie záložných práv (N., O., J., P., M., Q., R., O., K., R., S., O. a kol.
Občiansky zákonník I. 2. vydanie. Praha: C. H. Beck, 2019, s. 1264).

38. Prostredníctvom konania o oprave chyby nie je teda možné vymazať záložné právo v prospech
VÚB, a.s., ktoré je evidované na predmetnom LV k prevodom dotknutým nehnuteľnostiam. Žalobca
mal za to, že tento údaj katastra bol v rozpore s verejnou listinou (notárska zápisnica č. N167/2016,
Nz 18744/2016, NCRIs 19269/2016 zo dňa 26. mája 2016), ktorej zápisom nadobudol nehnuteľnosti.
Správny súd neidentifikoval rozpor vyššie uvedenej verejnej listiny s údajmi katastra, v čase zápisu
verejnej listiny do katastra nehnuteľností. Ak žalobca má pochybnosti o tom, v akom poradí mali byť

evidované záložné práva a následne s akými záložnými právami sa mal záloh previesť, tak sa bude
musieť s týmto obrátiť na príslušný civilný súd, do ktorého právomoci patrí rozhodovanie o tejto otázke.

39. Nakoľko správny súd v predmetnej veci nezistil žiadne pochybenia, ktoré by mohli viesť k
nezákonnosti preskúmavaného rozhodnutia či prvostupňového rozhodnutia, správny súd dospel k

záveru, že žaloba nie je dôvodná, a preto ju v súlade s § 190 ods. 1 SSP zamietol.

40. O náhrade trov konania súd rozhodol podľa § 168 SSP a úspešnému žalovanému nepriznal právo
na náhradu trov konania pred správnym súdom, pretože nezistil dôvody, na základe ktorých by bolo
možné od žalobcu spravodlivo požadovať ich náhradu.

41. Správny súd ďalšiemu účastníkovi konania neuložil žiadnu povinnosť v súvislosti s plnením, v ktorej
by mu vznikli trovy konania. Za uloženie povinnosti nemožno považovať výzvu súdu zaslanú ďalšiemu
účastníkovi konania, aby sa k podanej žalobe vyjadril s poučením, že ak tak neurobí správny súd môže
vo veci konať ďalej (§ 105 ods. 2 SSP). Ďalšiemu účastníkovi konanie teda taktiež nepriznal právo na

náhradu trov konania.

42. Toto rozhodnutie senát Správneho súdu v Bratislave prijal pomerom hlasov 3:0 (§ 139
ods. 4 SSP).

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu je prípustná kasačná sťažnosť (§ 438 ods. 1 SSP, § 439 ods. 1 SSP a § 439
ods. 3 SSP a contr.), ktorá nemá odkladný účinok (§ 446 ods. 1 SSP).

O kasačnej sťažnosti rozhoduje kasačný súd – Najvyšší správny súd Slovenskej republiky (§ 438 ods. 2
SSP). Kasačnú sťažnosť je potrebné podať na Správnom súde v Bratislave (§ 444 ods. 1 SSP) v lehote

jedného mesiaca od doručenia rozhodnutia oprávnenému subjektu.

Podľa § 445 ods. 1, 2 SSP, (1) v kasačnej sťažnosti sa musí okrem všeobecných náležitostí podania
podľa § 57 uviesť
a) označenie napadnutého rozhodnutia,

b) údaj, kedy napadnuté rozhodnutie bolo sťažovateľovi doručené,
c) opísanie rozhodujúcich skutočností, aby bolo zrejmé, v akom rozsahu a z akých dôvodov podľa § 440
sa podáva (ďalej len "sťažnostné body"),
d) návrh výroku rozhodnutia (sťažnostný návrh).
(2) Sťažnostné body možno meniť len do uplynutia lehoty na podanie kasačnej sťažnosti.

Podľa § 449 ods. 1, 2 SSP, (1) sťažovateľ alebo opomenutý sťažovateľ musí byť v konaní o kasačnej
sťažnosti zastúpený advokátom. Kasačná sťažnosť a iné podania sťažovateľa alebo opomenutého
sťažovateľa musia byť spísané advokátom.
(2) Povinnosti podľa odseku 1 neplatia, aka) má sťažovateľ alebo opomenutý sťažovateľ, jeho zamestnanec alebo člen, ktorý za neho na
kasačnom súde koná alebo ho zastupuje, vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) ide o konania o správnej žalobe podľa § 6 ods. 2 písm. c) a d),

c) je žalovaným Centrum právnej pomoci.