Rozsudok – Zmluvy ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Tuesday, November 11, 2025

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 14Co/112/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6123246526
Dátum vydania rozhodnutia: 11. 11. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Darina Kriváňová

ECLI: ECLI:SK:KSBA:2025:6123246526.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte v zložení: predsedníčka senátu JUDr. Darina Kriváňová a členovia

senátuJUDr.MichaelaKrajčováaJUDr.NatáliaKolláriková,vsporežalobcov:X.Ľ.O.,G..XX.XX.XXXX,
E. K.: I. XXXX/X, M., X. M. O., G.. XX.XX.XXXX, E. K.: I. XXXX/X, M., obaja zast. JUDr. Jozef Dobrovič,
LL.M., advokát, so sídlom Záhradnícka 27, Bratislava, proti žalovanej: T.. M. Z., G.. XX.XX.XXXX, E. K.:
C. XX, K., zast. JUDr. Galina Slivková, so sídlom Krásnohorská 22, Bratislava, o zaplatenie 2.500 eur
s príslušenstvom, o odvolaní žalobcov v 1. a 2. rade proti rozsudku Mestského súdu Bratislava IV, č.k.
53C/10/2023-280 zo dňa 03.07.2024, takto

r o z h o d o l :

I. Krajský súd v Bratislave rozsudok Mestského súdu Bratislava IV, č.k. 53C/10/2023-280 zo dňa

03.07.2024 p o t v r d z u j e.

II. Žalovanej p r i z n á v a nárok na náhradu trov odvolacieho konania proti žalobcom v 1. a 2. rade
v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Mestský súd Bratislava IV rozsudkom č.k. 53C/10/2023-280 zo dňa 03.07.2024 zamietol žalobu,
ktorousažalobcoviadomáhaliodžalovanejzaplateniasumy2.500eurspríslušenstvomztituluzmluvnej
pokuty a priznal žalovanej proti žalobcom nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100%.

2. Žaloba bola odôvodnená tým, že žalobcovia uzatvorili so žalovanou dňa 15.08.2022 zmluvu o
rezervácii nehnuteľností (ďalej aj ako rezervačná zmluva), ktoré sú zapísané na LV Č.. XXXX, C.. Ú.J. A.,
M.Q.naL..Č..XXXX,C..Ú.A.,M.. Zmluvaorezerváciibolasprostredkovanázažalobcovspoločnosťou
BEDES Sales s.r.o. V bode 6.3 tejto zmluvy bolo upravené, že v prípade, ak záujemca počas trvania tejto
zmluvy podľa ods. 4.1 nepristúpi k uzatvoreniu sprostredkovanej zmluvy k nehnuteľnosti špecifikovanej
v čl. 2 z dôvodov ležiacich na jeho strane, je povinný zaplatiť vlastníkovi zmluvnú pokutu vo výške

rovnajúcej sa rezervačnej kaucii. Vlastník a záujemca sa pre prípad uvedený v tomto odseku výslovne
dohodli, že nárok vlastníka na zmluvnú pokutu sa započíta s nárokom záujemcu na vrátenie rezervačnej
kaucie uhradenej na základe tohto článku, a to ku dňu vzniku nároku vlastníka na zmluvnú pokutu.
Žalobcovia uviedli, že rezervačná kaucia bola zo strany sprostredkovateľa vrátená žalovanej aj napriek
tomu, že mala byť započítaná na zmluvnú pokutu. Žalovaná si bola vedomá, že kaucia mala byť
započítaná na zmluvnú pokutu, no napriek tomu ju od sprostredkovateľa prijala naspäť, pričom na výzvu
žalobcov na úhradu zmluvnej pokuty nereagovala a svoju povinnosť si nesplnila.

3. Žalovaná navrhla žalobu zamietnuť a zaviazať žalobcov na náhradu trov konania. Uviedla, že
dňa 16.06.2022 žalobcovia uzatvorili so spoločnosťou BEDES Properties s.r.o. zmluvný vzťah, a to
Dohodu o sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti, ktorej predmetom bol záväzok BEDES Propertiess.r.o. ako sprostredkovateľa vyvinúť činnosť smerujúcu k predaju nehnuteľností vo vlastníctve žalobcov
za odplatu vo výške 5.000 eur po dobu trvania dohody. V zmysle článku 4 bola predmetná dohoda
uzatvorená na dobu určitú do 30.09.2022. Spoločnosť BEDES Properties s.r.o. na základe tejto

zmluvy sprostredkovala žalobcom na kúpu nehnuteľnosti žalovanú. Následne žalobcovia ako vlastníci
spolu s ich zástupcom: BEDES Sales s.r.o. a žalovaná ako záujemca uzatvorili Zmluvu o rezervácii
nehnuteľnosti dňa 15.08.2022, ktorá bola podľa článku 4. uzatvorená na dobu určitú, a to na šesťdesiat
(60) dní odo dňa jej podpisu. V zmysle bodu 4.2. článku 4. rezervačnej zmluvy uplynutím doby uvedenej
v odseku 4.1. automaticky zanikajú záväzky vlastníka z tejto zmluvy.

4. Platnosť rezervačnej zmluvy uplynula dňa 14.10.2022, avšak do tohto dátumu nebola uzatvorená
zmluva za účelom prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti medzi stranami sporu, a to z dôvodov na
strane žalobcov, keďže tí neustále kládli neprimerané požiadavky žalovanej, neboli ochotní rešpektovať
práva žalovanej ako kupujúcej, neustále menili zmluvné podmienky kúpnej zmluvy, naviac od žalovanej
požadovali preukázanie prostriedkov na kúpu nehnuteľnosti pred podpisom kúpnej zmluvy, čo nebolo

v súlade s podmienkami rezervačnej zmluvy. Zo znenia článku 4. rezervačnej zmluvy vyplýva, že
žalobcovia nesplnili svoj záväzok vyplývajúci im z rezervačnej zmluvy, na základe čoho nemajú nárok
na uplatnenie si zmluvnej pokuty podľa bodu 6.3. rezervačnej zmluvy. Sprostredkovateľ predaja ako
zástupca žalobcov ako vlastníkov nehnuteľnosti postupoval správne, keď žalovanej ako záujemkyni v
súlade s bodom 6.4. rezervačnej zmluvy dňa 27.10.2022 vrátil rezervačnú kauciu vo výške 5 000 eur.

Žalobcovia dňa 24.10.2022 vyzvali BEDES Sales s.r.o. na úhradu zmluvnej pokuty, na základe čoho im
spoločnosť BEDES Sales s.r.o. dňa 27.10.2022 poslala odpoveď, v ktorej jasným a vecným spôsobom
odôvodnila, prečo žalobcovia nemajú nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty podľa bodu 6.3. rezervačnej
zmluvy.
5. Žalobcovia poukázali na to, že rešpektovali práva žalovanej, nemenili zmluvné podmienky a

ani nekládli na žalovanú neprimerané podmienky. Jediné čo žiadali, bolo preukázanie toho, že
žalovaná disponuje finančnými prostriedkami na uhradenie kúpnej zmluvy, pričom žalovaná požadované
preukázanie opakovane odkladala v dôsledku čoho, nakoniec nedošlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy.
Preukázanie prostriedkov na zaplatenie kúpnej zmluvy síce nebolo výslovne zakotvené v rezervačnej
zmluve, avšak neustálym odkladom zaplatenia kúpnej ceny sa žalobcovia snažili len uistiť, že kúpna

cena bude vyplatená a nie je nutné hľadať iného kupujúceho.

6. K uzavretiu kúpnej zmluvy nedošlo z dôvodov ležiacich na strane žalobcov, ale z dôvodov ležiacich na
strane žalovanej, keďže opakovane odkladala preukázanie jej platobných schopností, čím zapríčinila,
že nedošlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy. Poukázali na to, že v návrhu kúpnej zmluvy, ktorú poslala

realitná kancelária emailom dňa 12.10.2022 o 23.28 hod., teda v podstate deň pred uplynutím platnosti
rezervačnej zmluvy (14.10.2022) došlo okrem iných zmien k podstatnej zmene v spôsobe zaplatenia
kúpnej ceny, z ktorej vyplývalo, že zmluva bude podpísaná skôr ako bude vložená kúpna cena do
notárskej úschovy, čo pre predávajúcich znamená značnú neistotu i s prihliadnutím na referencie
od p. K. konateľa spoločnosti BEDES týkajúce sa kupujúcej. Žalobcovia si tak nemohli byť ničím

istí a boli v pozícii, že deň pred uplynutím platnosti rezervačnej zmluvy chcela žalovaná a realitná
kancelária podstatne zmeniť pôvodný návrh zmluvy, podľa ktorého bola žalovaná povinná najneskôr
v deň 14.10.2022 zložiť kúpnu cenu do notárskej úschovy, pričom z vyjadrenia realitnej kancelárie je
zrejmé, že ku dňu 14.10.2022 nemala finančné prostriedky na svojom účte na zaplatenie kúpnej ceny.
Na základe uvedeného vyhodnotili, že zo strany žalovanej nemohlo dôjsť k uzatvoreniu kúpnej zmluvy

do uplynutia platnosti rezervačnej zmluvy, čím porušila zmluvné povinnosti a žalobcom vznikol nárok
na zmluvnú pokutu.

7. Žalovaná dala do pozornosti, že preukázanie finančných prostriedkov nebolo uvedené v rezervačnej
zmluve ako podmienka podpísania kúpnej zmluvy, z čoho jasne vyplýva, že nejde o prekážku na strane

žalovanej. Uviedla, že k modifikácii návrhu kúpnej zmluvy počas doby trvania rezervačnej zmluvy došlo
viackrát a to hlavne na podnet žalobcov, pričom úprava zmluvy v časti zmluvnej ceny bola uskutočnená
už takmer mesiac predtým ako to uvádzajú žalobcovia, a to na výslovný a písomný podnet žalobcov a
teda s ich plným vedomím. Žalobcovia viackrát vstupovali do procesu „úpravy" znenia kúpnej zmluvy/
zmlúv, vrátane úpravy spôsobu úhrady kúpnej ceny, podľa ich vyjadrení v súčinnosti s ich právnikom.

Žalobcovia mali dostatočný priestor na prípravu kvalitného konečného znenia kúpnej zmluvy podľa
ich predstáv, keďže ju viackrát pripomienkovali a revidovali, pričom vyjadrenie sa k úprave platobných
podmienok si nevyžadovalo žiadny mimoriadny odklad. Spôsob úhrady kúpnej ceny v návrhu zmluvy
zo dňa 12.10.2022 bol prepracovaný aj vzhľadom na to, že žalovaná nesúhlasila s vložením finančnýchprostriedkovdonotárskejúschovyeštepredpodpisomkúpnejzmluvy,nakoľko tentoprávnyúkonjevždy
spoplatnenýzostranynotárasmeromkužalovanejakokupujúcejatedavprípade, ženedôjdekpodpisu
kúpnej zmluvy vzniknú tak kupujúcemu náklady navyše. Žalobcovia aj napriek naliehaniu realitnej

kancelárie a žalovanej bez podstatných argumentov odmietli podpísať dodatok č. 1 k rezervačnej
zmluve Počas procesu dojednávania ustanovení kúpnej zmluvy bola žalovaná súčinná a ústretová k
požiadavkám žalobcov, a to najmä v rozdelení kúpnej ceny na dve kúpne zmluvy, predĺženie doby
odovzdania nehnuteľnosti z 15.12.2022 na 09.01.2023 t. j. o takmer mesiac oproti pôvodnému termínu
v prospech žalobcov, preto žalovaná očakávala vzájomnú dohodu, keďže to boli vždy jednostranné

ústupky žalovanej v prospech žalobcov.
8. Žalovaná bola pripravená 14.10.2022 kúpnu zmluvu uzatvoriť pred notárom v dohodnutý termín,
avšak žalobcovia na poslednú chvíľu telefonicky informovali realitnú kanceláriu, že sa na podpis kúpnej
zmluvy nedostavia, čím s plným vedomím zmarili účel sledovaný rezervačnou zmluvou. Zdôraznila,
že predmetom uzatvorenej rezervačnej zmluvy bolo uzatvorenie kúpnej zmluvy do doby skončenia
rezervácie, nie preukázanie finančných prostriedkov na účte, ako to tvrdia žalobcovia. Nárok žalobcov

vyhodnotila ako neopodstatnený, keďže nedošlo k naplneniu podmienok na vznik zmluvnej pokuty
podľa bodu 6.3 rezervačnej zmluvy, keďže dôvody ležiace na strane žalovanej nikdy nenastali,
čo v svojom stanovisku podporila i realitná kancelária, ktorá predaj/kúpu nehnuteľnosti žalobcov
zastrešovala.

9. Súd prvej inštancie vec právne posúdil podľa § 51, § 488, § 489, § 491, § 494 zákona č. 40/1964 Zb.
Občiansky zákonník (ďalej len „Občiansky zákonník“). Z dôvodu nedostatku aktívnej vecnej legitimácie
žalobcov v konaní žalobu v celom rozsahu zamietol a žalovanej priznal nárok na náhradu trov konania
proti žalobcom v rozsahu 100% (§ 255 ods. 1 CSP).

10. Prioritne sa súd prvej inštancie zaoberal preskúmaním vecnej legitimácie strán sporu v
prejednávanom spore. Konštatoval, že žalobcovia svoju aktívnu vecnú legitimáciu v konaní odvíjali od
Zmluvy o rezervácií nehnuteľností zo dňa 15.08.2022, ktorá bola uzatvorená za žalobcov spoločnosťou
BEDES Sales s.r.o., IČO: 54698863, pričom z článku 5. bodu 5.4 predmetnej zmluvy vyplýva, že vlastník
( žalobcovia) majú uzatvorenú Dohodou o sprostredkovaní predaja nehnuteľností

so sprostredkovateľom BEDES Sales s.r.o., IČO: 54698863, na základe ktorej
je sprostredkovateľ oprávnený uzatvoriť a podpísať aj túto zmluvu ( o rezervácii nehnuteľností ) v mene
vlastníka. Žalobcovia súdu prvej inštancie žiadnu Dohodu o sprostredkovaní predaja nehnuteľností
so spoločnosťou BEDES Sales s.r.o. IČO:54698863 nepredložili, naviac nepredložili ani plnomocenstvo
udelené tejto spoločnosti na uzatvorenie Zmluvy o rezervácii nehnuteľností zo dňa 15.08.2022 za

vlastníkov (žalobcov).Zuvedenéhojezrejmé,ženebolopreukázané,žeZmluvuorezervácii
nehnuteľností z 15.08.2022 uzatvoril so žalovanou za žalobcov oprávnený subjekt, a to spoločnosť
BEDES Sales s.r.o , IČO: 54698863 na základe Dohody o sprostredkovaní predaja nehnuteľností zo
dňa 16.06.2022. Z predloženej Dohody o sprostredkovaní predaja nehnuteľností zo dňa 16.06.2022
vyplýva, že túto žalobcovia uzatvorili s iným subjektom, a to so spoločnosťou BEDES Properties s.r.o.,

IČO: 54618215.

11. Na základe uvedeného súd prvej inštancie uzavrel, že v konaní nebolo preukázané platné
uzatvorenie Zmluvy o rezervácii nehnuteľností zo dňa 15.08.2022, pričom na skutočnosť, že ide o
subjekty s inými IČO poukázala žalovaná. Pokiaľ žalobcovia svoju aktívnu vecnú legitimáciu v konaní

odvodzovali od uzatvorenej Zmluvy o rezervácii nehnuteľností, tak jej platné uzatvorenie so žalovanou
nepreukázali, čím nepreukázali tak ani svoju aktívnu vecnú legitimáciu v spore vyplývajúcu z hmotného
práva titulom vzniknutého záväzkového vzťahu.

12. Súd prvej inštancie s poukazom na nedostatok aktívnej vecnej legitimácie žalobcov v spore žalobu

zamietol. V odôvodnení pre úplnosť poukázal na dôvody, ktoré by viedli k zamietnutiu žaloby i v
prípade, ak by došlo k platnému uzatvoreniu Zmluvy o rezervácií nehnuteľností medzi stranami sporu,
keďže žalobcovia v spore nepreukázali, že došlo k porušeniu dohodnutých zmluvných podmienok
na strane žalovanej, ktoré by viedlo k neuzatvoreniu kúpnej zmluvy o prevode vlastníckeho práva k
nehnuteľnostiam vo vlastníctve žalobcov.

13. Proti rozsudku súdu prvej inštancie podali v zákonnej lehote odvolanie žalobcovia podľa § 365
ods. 1 písm. f) CSP, § 365 ods. 1 písm. h) CSP, keď namietali, že súd prvej inštancie dospel na
základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam a napadnutý rozsudok vychádza
z nesprávneho právneho posúdenia veci. Zároveň namietali nepreskúmateľnosť a nedostatočnéodôvodnenie rozsudku (§ 365 ods. 1 písm. b) CSP). Navrhli, aby odvolací súd rozsudok súdu prvej
inštancie zrušil a vec vrátil súdu prvej inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie.

14. Žalobcovia argumentovali tým, že v konaní nebolo sporným, či medzi stranami sporu vznikol
zmluvný vzťah, nakoľko spornou bola výlučne otázka, či nedošlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodov
na strane žalobcov alebo žalovanej. Uviedli, že celý proces predaja zabezpečovala realitná spoločnosť
BEDES.ŽalobcoviapodpísaliDohoduosprostredkovanípredajanehnuteľnostísospoločnosťouBEDES
Properties s.r.o. a spoľahli sa, že všetky úkony zabezpečí realitná kancelária, pričom žiadnym spôsobom

nemohli ovplyvniť znenie zmluvy o rezervácii, ktorá bola uzatvorená medzi žalovanou a spoločnosťou
BEDES Sales s.r.o..

15.Poukázalinazneniečlánku5.bodu5.4predmetnejzmluvyzktoréhovyplýva,ževlastník(žalobcovia)
majú uzatvorenú Dohodou o sprostredkovaní predaja nehnuteľností so sprostredkovateľom BEDES
Sales s.r.o., IČO: 54698863, na základe ktorej je sprostredkovateľ oprávnený uzatvoriť a podpísať aj

túto zmluvu (o rezervácii nehnuteľností ) v mene vlastníka, čo žalovaná nikdy nerozporovala, preto nebol
dôvod túto skutočnosť dokazovať. Zdôraznili, že realitná kancelária komunikovala s obomi stranami
e-mailom s príponou @bedes a v päte emailu bolo uvádzané „BEDES real estate“ , pričom také
označenie má tretia spoločnosť s rovnakým sídlom a rovnakým konateľom. Z predložených listinných
dokladov jasne vyplynulo, že realitná kancelária poslala záverečný návrh kúpnej zmluvy emailom až dňa

12.10.2022 o 23.28 hod., teda deň pred uplynutím platnosti rezervačnej zmluvy (14.10.2022), pričom
v nej došlo okrem iných zmien k podstatnej zmene v spôsobe zaplatenia kúpnej ceny. Návrh zmluvy,
ktorý bol žalobcom doručený deň pred uplynutím termínu rezervačnej zmluvy postavil žalobcov do
nerovnovážneho zmluvného vzťahu a preto ho odmietli podpísať. Jediným dôvodom neprijatia návrhu
na uzavretie kúpnej zmluvy zo strany žalobcov bolo nedisponovanie kúpnou cenou v deň podpisu

žalovanou, čím došlo k naplneniu podmienky nároku žalobcov na zmluvnú pokutu.

16. Žalovaná sa k riadne doručenému odvolaniu žalobcov nevyjadrila.

17. Odvolací súd preskúmal vec v rozsahu a v medziach dôvodov odvolania ( § 379, § 380 ods. 1 a

§ 378 ods. 1 CSP) bez nariadenia odvolacieho pojednávania (§ 385 ods. 1 CSP), keďže sa nejednalo
o prípad, v ktorom by bolo potrebné zopakovať alebo doplniť dokazovanie, nariadenie pojednávania si
nevyžadovalanidôležitýverejnýzáujemadospelkzáveru,žeodvolaniežalobcuniejepodané dôvodne.
Rozsudok verejne vyhlásil podľa § 378 ods. 1 CSP v spojení s ust. § 219 ods. 3 CSP, pričom o termíne
vyhlásenia rozsudku boli strany sporu upovedomené zákonným spôsobom.

18. Súd prvej inštancie riadne zistil skutkový stav veci, keď vykonal dokazovanie v rozsahu potrebnom
na zistenie rozhodujúcich skutočností (§ 185 CSP) z hľadiska posúdenia opodstatnenosti uplatneného
nároku, výsledky vykonaného dokazovania správne zhodnotil (§ 191 ods. 1 CSP) a na ich
základe dospel k správnym skutkovým a právnym záverom, ktoré v napadnutom rozhodnutí náležite a

dostatočne odôvodnil (§ 220 ods. 2 CSP).
19. Odvolací súd, prihliadajúc na obsah súdneho spisu a z neho vyplývajúci skutkový stav, nezistil v
postupe súdu prvej inštancie žiadne vady týkajúce sa procesných podmienok (§ 380
ods. 2 CSP).

20. V záujme dôsledného vyporiadania sa s odvolacími námietkami žalobcov odvolací súd uvádza
nasledovné.

21. Predmetom daného súdneho konania je nárok žalobcov na zaplatenie sumy 2.500 eur z titulu
zmluvnej pokuty za porušenie zmluvných povinností žalovanej vyplývajúci z bodu 6.3. Zmluvy o

rezervácii nehnuteľností zo dňa 15.08.2022.

22. V prejednávanej veci súd prvej inštancie založil svoju argumentáciu zdôvodňujúcu zamietnutie
žaloby na konštatovaní nepreukázania aktívnej vecnej legitimácie žalobcov v konaní.

23. Podstatným zhrnutím argumentov odvolania žalobcov týkajúcich sa absencie aktívnej vecnej
legitimácie v konaní bol poukaz na nespornosť vzniku zmluvného vzťahu medzi stranami sporu
vyplývajúci zo Zmluvy o rezervácii nehnuteľností zo dňa 15.08.2022. Žalobcovia nespochybnili
skutočnosť, že Dohodu o sprostredkovaní predaja nehnuteľností uzavreli so spoločnosťou BEDESProperties s.r.o., avšak Zmluvu o rezervácii uzatvorila so žalovanou spoločnosť BEDES Sales s.r.o., k
čomuodkázalinazneniečlánku5,bodu5.4rezervačnejzmluvyanespochybneniejejobsahužalovanou.

24. Odvolací súd k danému uvádza, že Zmluva o rezervácii nehnuteľností zo dňa 15.08.2022 bola
uzatvorenázažalobcovspoločnosťouBEDESSaless.r.o.,IČO:54698863pričomprávezčlánku5.bodu
5.4 predmetnej zmluvy vyplýva, že záujemca (žalovaná) berie na vedomie, že vlastník ( žalobcovia)
majú „podpísanú“ Dohodou o sprostredkovaní predaja nehnuteľností so sprostredkovateľom BEDES
Sales s.r.o. , IČO: 54698863, na základe ktorej je sprostredkovateľ oprávnený okrem iného uzatvoriť

a podpísať aj túto zmluvu ( o rezervácii nehnuteľností ) v mene vlastníka. Z obsahu predmetnej
zmluvy nevyplýva, že jej súčasťou ako príloha je Dohoda o sprostredkovaní v zmysle bodu 5.4.
predmetnejzmluvy.Zcitovanéhozneniačl.5bodu5.4.jezrejmé,žeuzavretieDohodyosprostredkovaní
predaja nehnuteľnosti so sprostredkovateľom BEDES Sales s.r.o. , IČO: 54698863 malo byť taktiež ako
rezervačná zmluva v písomnej forme, avšak existenciu predmetnej Dohody o sprostredkovaní predaja
nehnuteľnosti so sprostredkovateľom BEDES Sales s.r.o., IČO: 54698863 žalobcovia pred súdom

prvej inštancie nielenže nepreukázali, ale ani netvrdili. Zároveň netvrdili ani nepreukazovali existenciu
plnomocenstva v písomnej forme, v zmysle ktorého by uvedená spoločnosť bola oprávnená za žalobcov
právny úkon uskutočniť, rovnako ani následné schválenie právneho úkonu vykonaného za žalobcov
uvedenou spoločnosťou v písomnej forme.

25. Možno teda súhlasiť so súdom prvej inštancie, že Zmluvu o rezervácii nehnuteľností z 15.08.2022
neuzatvoril so žalovanou za žalobcov oprávnený subjekt, keďže spoločnosť BEDES Sales s.r.o., IČO:
54698863 konala bez uzavretej Dohody o sprostredkovaní predaja so žalobcami, bez plnej moci od
žalobcov, ktorí ani následnej v písomnej forme daný právny úkon neschválili. Z predloženej Dohody
o sprostredkovaní predaja nehnuteľností zo dňa 16.06.2022 jednoznačne vyplýva, že túto žalobcovia

uzatvorili s iným subjektom, a to so spoločnosťou BEDES Properties s.r.o., IČO: 54618215. Naviac pre
úplnosť odvolací súd dáva do pozornosti, že z čl. 5 bod 5.1. a 5.3. Dohody o sprostredkovaní predaja
nehnuteľnostizodňa16.06.2022uzatvorenejmedzižalobcamiaspoločnosťou BEDESPropertiess.r.o.,
IČO:54618215 jednoznačne vyplýva doložka exkluzivity (výhradnosti), v zmysle ktorej sa žalobcovia
zaviazalipočasdobytrvaniatejtozmluvyneuzatváraťsožiadnoutreťouosobouakúkoľvekzmluvu,ktorej

povahou alebo predmetom bude sprostredkovanie predaja rovnakých nehnuteľností.

26. Vecná legitimácia vyjadruje postavenie účastníka konania v hmotnoprávnom vzťahu, ktoré v
konečnom dôsledku vedie k úspechu alebo neúspechu v konaní. Súd žalobe vyhovie len vtedy, ak
žalobca žaluje osobu, ktorá je nositeľom hmotnoprávnej povinnosti, inak žalobu zamietne so záverom

o nedostatku pasívnej vecnej legitimácie žalovaného bez ohľadu na prípadné zistenie, že nositeľom
pasívnej vecnej legitimácie je iný subjekt, ktorého ale žalobca za žalovaného neoznačil. Rovnako je
tomu v prípade, ak žalobca nie je nositeľom subjektívneho práva (napríklad neprináleží mu konkrétne
právo vymáhať si určitú sumu od žalovaného a napriek tomu takúto žalobu podá), súd žalobu zamietne
z dôvodu nedostatku aktívnej vecnej legitimácie.

27. Aktívnou vecnou legitimáciou sa rozumie také hmotnoprávne postavenie, z ktorého vyplýva subjektu
-žalobcovinímuplatňovanéprávo(nárok),respektívemuvyplývaprocesnéprávositentohmotnoprávny
nárokuplatňovať.Preskúmavanievecnejlegitimácie,čiužaktívnej(existenciatvrdenéhoprávanastrane
žalobcu), alebo pasívnej (existencia tvrdenej povinnosti na strane žalovaného) je imanentnou súčasťou

každéhosúdnehokonania.Súdvecnúlegitimáciuskúmavždyajbeznávrhuaajvprípade,žejužiadenz
účastníkov konania nenamieta. To, že sa súd výslovne k vecnej legitimácii nevysloví, neznamená, že sa
ňou v konaní nezaoberal. (Rozsudok Najvyššieho súdu SR sp. zn. 2Cdo/205/2009 zo dňa 29.06. 2010).

28. Zistenie nedostatku vecnej legitimácie má za následok zamietnutie žaloby. Postup konajúceho

súdu, ktorý opomenie vyriešenie kardinálnej otázky, akou je otázka existencie vecnej legitimácie, k
zodpovedaniu ktorej je konajúci súd ex offo viazaný, protirečí obsahu základného práva na súdnu
ochranu garantovaného čl. 46 ods. 1 Ústavy SR, ako aj obsahu práva na spravodlivé súdne konanie
garantovaného čl. 6 ods. 1 Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd (pozri nález
Ústavného súdu Slovenskej republiky, sp. zn. I. ÚS 407/2016-37).

29. V prejednávanej veci súd prvej inštancie postupoval správne, keď ex offo skúmal vecnú legitimáciu
strán sporu, ktorej nedostatok (aktívnej na strane žalobcu a pasívnej na strane žalovaného) vedie
k zamietnutiu žaloby bez jej meritórneho prejednania, nebolo rozhodujúcim, či žalobcovia dospeli kzáveru o nespornosti existencie zmluvného vzťahu. K danému sa žiada doplniť, že aj samotná žalovaná
poukázala na rozpor v údaji IČO pri daných spoločnostiach už na pojednávaní dňa 19.01.2024 (čl. 115).

30. Odvolací súd nemal dôvod nesúhlasiť s argumentáciou použitou súdom prvej inštancie na podporu
nímzvolenéhospôsoburozhodnutiavovecisamej,keďuzavrel,žežalobcoviaodvodzujúcisvojuaktívnu
vecnú legitimáciu v spore zo Zmluvu o rezervácii nehnuteľností zo dňa 15.08.2022 avšak v zmysle
jej článku 5. bodu 5.4 Dohodu o sprostredkovaní predaja nehnuteľností so spoločnosťou BEDES
Sales s.r.o. IČO:54698863 nepredložili a nepredložili ani plnomocenstvo tejto spoločnosti na uzatvorenie

Zmluvy o rezervácii nehnuteľností zo dňa 15.08.2022 za vlastníkov ( žalobcov), čím nepreukázali
svoju aktívnu vecnú legitimáciu v spore vyplývajúcu z hmotného práva titulom vzniknutého záväzkového
vzťahu.

31. Predpokladom na to, aby sa súd prvej inštancie mohol zaoberať sporným skutkovým tvrdením
vzťahujúcim sa k porušeniu zmluvnej povinnosti vyplývajúcej zo Zmluvy o rezervácii nehnuteľností zo

dňa 15.08.2022 bola existencia vecnej legitimácie strán sporu. Žalobcovia si v prejednávanom spore
uplatnili nárok z titulu zmluvnej pokuty dojednanej v Zmluve o rezervácii nehnuteľností z 15.08.2022,
ktorej však zmluvnou stranou neboli.

32. K odvolacej námietky žalobcov vo vzťahu k nesprávnym skutkovým záverom súdu prvej inštancie

odvolací súd dodáva, že vnútorné presvedčenie súdu (ako výsledok hodnotenia dôkazov), by sa malo
vytvárať na základe starostlivého uváženia a zhodnotenia jednotlivých dôkazov jednotlivo aj v ich
komplexnosti tak, aby vychádzalo z pravidiel formálnej logiky. Podľa ustanovení § 191 CSP, dôkazy súd
hodnotí podľa svojej úvahy, a to každý dôkaz jednotlivo a všetky dôkazy v ich vzájomnej súvislosti, pritom
starostlivo prihliada na všetko, čo vyšlo za konania najavo, včítane toho, čo uviedli sporové strany. Pri

hodnotení dôkazov súd v zásade nie je obmedzovaný právnymi predpismi, ako má z hľadiska pravdivosti
ten-ktorý dôkaz hodnotiť; uplatňuje sa teda zásada voľného hodnotenia dôkazov a len vo výnimočných
prípadoch zákon súdu ukladá určité obmedzenia pri hodnotení dôkazov (napríklad § 192, § 193, § 205
CSP). Kontrola výsledku hodnotenia dôkazov, ku ktorým dospel súd prvej inštancie sa uskutočňuje
najmä prostredníctvom inštitútu odôvodnenia rozsudku upraveného v ustanovení § 220 ods. 2 CSP. Súd

prvej inštancie má povinnosť dbať na to, aby odôvodnenie rozsudku bolo presvedčivé a vyhovujúce
najmä základnej požiadavke preskúmateľnosti.

33.Vposudzovanejvecisúdprvejinštancieriadnezistilskutkovýstavveci,aplikovalnaňsprávnypredpis
a svoje rozhodnutie aj riadne odôvodnil; z odôvodnenia rozhodnutia presne, zrozumiteľne a určite

vyplývajú v logickej nadväznosti a s hodnotiacou väzbou k jednotlivým dôkazom skutkové zistenia, ktoré
v súhrne vytvárajú skutkový nález súdu prvej inštancie. V tejto súvislosti odvolací súd poznamenáva,
že do práva na spravodlivý proces nepatrí právo strany sporu, aby sa všeobecný súd stotožnil s jeho
právnymi názormi, ani právo na to, aby bola strana sporu pred všeobecným súdom úspešná, tzn., aby
sa rozhodlo v súlade s jej požiadavkami.

34. Odvolací súd sa nestotožnil ani s námietkou žalobcov spočívajúcou v nesprávnom právnom
posúdení veci. Záver súdu prvej inštancie o tom, či strana je v konaní vecne legitimovaná (aktívne alebo
pasívne) predstavuje otázku spadajúcu pod právne posúdenie veci. Ide o činnosti súdu, pri ktorej zistený
skutkový stav podriaďuje pod skutkovú podstatu príslušnej právnej normy, na základe čoho dospieva

k záveru, či sa právo prizná alebo neprizná, čo zahŕňa aj otázku vecnej legitimácie (uznesenie NS SR
sp. zn. 5 Cdo 13/2016 z 29.03.2017). V posudzovanej veci s odvolaním sa na obsah už uvedeného
odôvodnenia, odvolací súd považuje relevantné skutkové zistenia súdu prvej inštancie za úplné a ich
právne posúdenie súdom prvej inštancie za správne.

35. Vo vzťahu k ostatným námietkam žalobcov odvolací súd uvádza, že podľa už konštantnej judikatúry
súd nemusí dať odpoveď na všetky otázky nastolené stranami, ale len na tie, ktoré majú pre vec
podstatný význam, prípadne dostatočne objasňujú skutkový a právny základ rozhodnutia bez toho, aby
zachádzali do všetkých detailov sporu uvádzaných účastníkmi konania. Odôvodnenie rozhodnutia tak
nemusí dať odpoveď na každú jednu poznámku, či pripomienku účastníka konania, ktorý ju nastolil.

Je však nevyhnutné, aby bolo reagované na podstatné a relevantné argumenty účastníkov konania
(porovnaj napríklad rozhodnutia ÚS SR sp. zn. II. ÚS 251/04, III. ÚS 209/04, II. ÚS 200/09 a pod.). Preto
na zostávajúcu odvolaciu argumentáciu odvolateľov odvolací súd nepovažoval za potrebné reagovať
špecifickou odpoveďou.36. Odvolací súd, preskúmavajúc napadnuté rozhodnutie súdu prvej inštancie z hľadiska rozsahu a
vymedzených dôvodov podaného odvolania žalobcov, dospel k záveru, že podané odvolanie nebolo

spôsobilé privodiť zmenu, resp. zrušenie rozhodnutia súdu prvej inštancie v prospech odvolateľa.

37. Nakoľko súd prvej inštancie zamietol z dôvodu nedostatku aktívnej vecnej legitimácie žalobcov, k
danému záveru správne zistil relevantný skutkový stav veci a vyvodil z neho správne právne závery,
na základe čoho rozsudok súdu prvej inštancie odvolací súd ako vecne správny v zmysle § 387 odsek

1 CSP potvrdil.

38. Pre úplnosť odvolací súd poznamenáva, že rozhodol bez nariadenia pojednávania dôvodiac
ustanovením § 378 ods. l, § 219 ods. 1, ods. 3, § 385 ods. l CSP a už vyššie uvedenými dôvodmi.
S dôrazom na to, že nedopĺňal dokazovanie, a preto prípadne ďalšie tvrdenia prednesené stranami
sporu na pojednávaní na odvolacom súde už nemohli mať vplyv na iné rozhodnutie odvolacieho súdu.

Postačovalo preto, preskúmanie veci na základe spisovej dokumentácie; strany sporu, ani nevzniesli
žiadny presvedčivý dôkaz potvrdzujúci, že iba ústna časť pojednávania nasledujúca po výmene
písomných stanovísk, by mohla zaručiť spravodlivé konanie (porovnaj napr. rozhodnutie Európskeho
súdu pre ľudské práva zo dňa 25.04.2002, č. 64336/01, vo veci Lino Carlos VARELA ASSALINO proti
Portugalsku; porovnaj tiež rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky napr. vo veci vedenej pod

sp. zn. 5Cdo/218/2009, 3Cdo/51/2011, 3Cdo/186/2012, 7Cdo/56/2011).

39. O trovách odvolacieho konania rozhodol odvolací súdu podľa § 255 ods. 1, § 262 ods. 1 CSP, v
spojení s § 396 ods. 1 CSP tak, že v odvolacom konaní úspešnej žalovanej priznal proti žalobcom nárok
na náhradu trov odvolacieho konania v rozsahu 100%. V zmysle § 262 ods. 2 CSP, o výške náhrady

trov konania rozhodne súd prvej inštancie v lehote do 60 dní po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa
konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

40. Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3 :
0 (§ 393 ods. 2 CSP).

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP).

Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak

a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,
b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,
d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,

e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo
f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 CSP).

(1) Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo

rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej
otázky,
a) pri ktorej riešení sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,
b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo
c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne.

(2) Dovolanie v prípadoch uvedených v odseku 1 nie je prípustné, ak odvolací súd rozhodol o odvolaní
proti uzneseniu podľa § 357 písm. a) až n) (§ 421 CSP).

(1) Dovolanie podľa § 421 odsek 1 CSP nie je prípustné, aka) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;
na príslušenstvo sa neprihliada,
b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany

neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,
c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia
dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b).

(2) Na určenie výšky minimálnej mzdy v prípadoch uvedených v odseku 1 je rozhodujúci deň podania

žaloby na súde prvej inštancie (§ 422 CSP).
Dovolanie len proti dôvodom rozhodnutia nie je prípustné (§ 423 CSP).

(1) Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie,
lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy.

(2) Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo
dovolacom súde (§ 427 CSP).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne

(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).

(1) Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom.

(2) Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je
a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa,
c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený

osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou a
ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa
(§ 429 CSP).

(1) Dovolanie prípustné podľa § 420 CSP možno odôvodniť iba tým, že v konaní došlo k vade uvedenej
v tomto ustanovení.

(2) Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie, v čom spočíva táto vada (§ 431 CSP).

(1) Dovolanie prípustné podľa § 421 CSP možno odôvodniť iba tým, že rozhodnutie spočíva v
nesprávnom právnom posúdení veci.

(2) Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie právne posúdenie veci, ktoré pokladá za
nesprávne, a uvedie, v čom spočíva nesprávnosť tohto právneho posúdenia (§ 432 CSP).

Dovolací dôvod nemožno vymedziť tak, že dovolateľ poukáže na svoje podania pred súdom prvej
inštancie alebo pred odvolacím súdom (§ 433 CSP).

Dovolacie dôvody možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na podanie dovolania (§ 434 CSP).

V dovolaní nemožno uplatňovať nové prostriedky procesného útoku a prostriedky procesnej obrany
okrem skutočností a dôkazov na preukázanie prípustnosti a včasnosti podaného dovolania (§ 435 CSP).