Rozsudok Judgement was issued on Tuesday, October 29, 2024

Súd: Mestský súd Bratislava IV
Spisová značka: 7C/38/2020

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1420203175
Dátum vydania rozhodnutia: 29. 10. 2024
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Tatiana Redenkovičová Koprdová

ECLI: ECLI:SK:MSBA4:2024:1420203175.10

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Mestský súd Bratislava IV v konaní pred sudkyňou JUDr. Tatianou Redenkovičovou Koprdovou, v spore

žalobcu v 1. rade : B. O., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom ul. B. č. XXXXX/X, XXX XX Z., žalobcu v 2.
rade : W. O., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom ul. B. č. XXXXX/X, XXX XX Z., zast. : JUDr. Juraj Bilický,
advokát, so sídlom ul. Farská č. 8, 949 01 Nitra, IČO : 42210305, proti žalovanému : R.. W. G., nar.
XX.XX.XXXX, trvale bytom ul. M. vŕšok č. XXXX/XXX, XXX XX Z., o zaplatenie istiny 6.447,56,- eur s
príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Súd žalobu v celom rozsahu z a m i e t a.

II. Žalovanému súd p r i z n á v a nárok na náhradu trov konania voči žalobcom v 1. a 2.
rade v rozsahu 100%.

III. O výške náhrady trov konania súd rozhodne samostatným uznesením po
právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

1.Žalobouzodňa11.08.2020,doručenouOkresnémusúduBratislavaIVdňa13.08.2020,sažalobcav1.
a 2. rade domáhal zaviazania žalovaného k povinnosti zaplatiť žalobcom v 1. a 2. rade sumu 6.447,56,-
eur s príslušenstvom s odôvodnením, že medzi žalovaným ako predávajúcim a žalobcami v 1. a 2.

rade ako kupujúcimi bola dňa 28.02.2020 uzavretá Kúpna zmluva o prevode vlastníckeho práva k bytu,
ktorej predmetom bol prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam špecifikovaným v článku II bodu 1.
predmetnej zmluvy, nachádzajúcim sa v okrese Z. II, obci: BA-m. č. O., k. ú. O., zapísaným na LV. č.
XXXX ako: Z. č. X - G l na prízemí bytového domu B. X so súp. č. XXXXX postaveného na pozemku
parcele CKN s parc. č. XXXX/XX a bytového domu B. X so súp. č. XXXXX postaveného na pozemku
parcele H. s parc. č. XXXX/XX, nachádzajúcom sa vo vchode G1 - B. 4, vrátane podielu priestoru
na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve a spoluvlastnícky podiel k

pozemku o veľkosti 84030/1530086-ín k celku, na podklade ktorej bol príslušným správnym orgánom
dňa 15.04.2020 povolený vklad vlastníckeho práva pod V-7820/2020 . V článku VI. ods. 2 kúpnej zmluvy
žalovaný vyhlásil, že na byte nie sú žiadne vady, na ktoré by mal povinnosť kupujúcich (žalobcov v 1. a 2.
rade) upozorniť. Podľa názoru žalobcov v 1. a 2. rade toto vyhlásenie žalovaného sa neskôr ukázalo ako
nepravdivé, keďže podľa žalobcov v 1 a 2.rade dodatočne vyšli najavo skryté vady, na ktoré žalovaný
žalobcov v 1. a 2. rade neupozornil, ktoré spočívajú najmä v tom, že v kúpeľni bytu presakuje voda na
podlahu, čo znemožňuje dokončenie sprchového kútu a je spojené so zvýšenými nákladmi, kachličky nie

sú spojené so stenou, praská a vypadáva špárovka. Opravu vád si žalobcovia v 1. a 2. rade dali naceniť
odborne spôsobilej firme RERECON s.r.o., ktorá žalobcom vyčíslila celkové náklady na opravu vo výške
5.948,60 ,-eur. Žalobcovia v 1. a 2. rade si dali naceniť cenu za obklad podobný tomu, ktorý je v kúpeľni v
súčasnostiumiestnený,pričomcenaza50m2činí498,96,-eur.Dostupnéna:. Dňa 29.06.2020 žalobcovia v 1. a 2. rade
prostredníctvom svojho právneho zástupcu zaslali žalovanému list označený ako „1. Oznámenie o
prevzatí právneho zastúpenia 2. Uplatnenie práv zo zodpovednosti za vady 3 . Predžalobná výzva na

zaplatenie, ktorým mu okrem iného oznámili, že byt má konkrétne vyššie zmienené vady, pričom si
uplatnili právo zo zodpovednosti za vady - právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny, a zároveň ho
vyzvali, aby im v lehote siedmich dní od doručenia uhradil sumu vo výške 6.447,56,-eur, ktorú vzhľadom
na povahu a rozsah vady a nacenených opráv považovali za primeranú. Podľa priloženej doručenky si
žalovaný predžalobnú výzvu prevzal dňa 07.07.2020. Žalovaný na predžalobnú výzvu odpovedal listom

zo dňa 07.07.2020 označeným ako „Vymáhanie zľavy z kúpnej ceny bytu s príslušenstvom - odpoveď,
v ktorom nárok žalobcov v 1. a 2. rade na primeranú zľavu z kúpnej ceny neuznal. Predmetná odpoveď
žalovaného bola právnemu zástupcovi žalobcov doručená dňa 14.07.2020.

2. Žalovaný sa k podanej žalobe vyjadril písomne podaním zo dňa 06.04.2021, doručeným súdu
dňa 07.04.2021 ( l. č. 34), navrhol žalobu zamietnuť s odôvodnením, že žalobcovia v 1 a 2 rade

prejavili záujem o kúpu predmetného bytu prostredníctvom realitnej kancelárie. Byt bol zrealizovaný
a kolaudovaný v roku 2005, teda nejednalo sa o nový byt a v čase záujmu žalobcov v 1. a 2. rade
o predmetný byt bol tento obývaný , riadne užívaný bez závad. Žalobcovi a v 1. a 2. rade si byt za
prítomnosti pracovníčky realitnej kancelárie obhliadli, zistili a poznali jeho stav a rozhodli sa ho kúpiť.
Uzatvorili Zmluvu o rezervácii nehnuteľnosti a poskytovaní služieb súvisiacich s kúpou nehnuteľnosti

dňa 25.10.2019 a zaplatili zálohu. V tom čase ešte nemali zabezpečené potrebné finančné prostriedky
na kúpu bytu, rozhodli sa prenajať si predmetný byt do času zabezpečenia finančných prostriedkov a
z dôvodu, že chceli v predmetnom byte realizovať prerábky tak, aby byt vyhovoval ich predstavám.
Prerábky plánovali nie z dôvodu závad, ale z dôvodu estetiky, vizáže a za tým účelom podpísali strany
sporu dňa 14.02.2020 Nájomnú zmluvu č. G1/001/2020 (doba nájmu od 14.02.2020 do 31.03.2020), byt

si riadne prevzali a nasťahovali sa a dňa 28.02.2020 uzatvorili Kúpnu zmluvu o prevode vlastníckeho
práva k bytu, skôr ako uhradili cenu bývali v ňom viac ako mesiac, v byte začali robiť svojpomocne
úpravy , prerábky a nereklamovali jeho stav. Po prerábkach a po 4 mesiacoch bývania si začali
žalobcovia v 1 a 2 rade nárokovať odškodné vo forme zľavy z ceny bytu. Žiadal, aby bolo vzaté do
úvahy, že žalobcovia v 1. a 2. rade si kupovali 15 - ročný byt s prirodzeným opotrebovaním, pričom WC

a kúpeľňa boli komplet renovované a plne funkčné, v byte neboli skryté závady a pri prerábke si závady
spôsobili žalobcovia v 1. a 2. rade sami. Dospel k záveru, že si chcú zrenovovať byt na jeho účet, pričom
zásahy v byte realizovali žalobcovia v 1 a 2 rade bez súhlasu žalovaného na vlastnú zodpovednosť
a bez jeho vedomia.

3. Žalobcovia v 1. a 2. rade sa vyjadrili podaním doručeným súdu dňa 25.06.2021 (l. č. 46) s tým,
že aj naďalej v celom rozsahu zotrvávajú na podanej žalobe a popreli všetky skutkové a právne
tvrdenia obsiahnuté v písomnom vyjadrení žalovaného s tým, že nasledujúci deň po prevzatí bytu
zasielali prostredníctvom aplikácie WhatsApp žalovanému 51 fotografií aj s nedostatkami, ktoré po sebe
zanechali predchádzajúci nájomcovia. Z predmetných fotografií zaslaných žalobcami je evidentné, že

byt pri preberaní nebol v rovnakom stave ako pri vykonanej obhliadke bytu. Žalobcovia v 1 a rade uviedli,
že oni pristúpili k úpravám a rekonštrukciám bytu až v čase po nadobudnutí vlastníctva k predmetnému
bytu, pričom po prevzatí bytu zo strany žalobcov v 1. a 2. rade došlo len k nevyhnutným opravám a
výmenám v byte k zabezpečeniu funkčnosti bývania (výmena podlahy, vymaľovanie a vystierkovanie
stien). Žalobcovia v 1. a 2. rade nesúhlasili s tvrdením žalovaného, že v danom prípade zodpovednosť

predávajúceho za stav bytu v plnej miere preberajú kupujúci - žalobcovia v 1. a 2. rade , z dôvodu
údajného zásahu do stavu vecí svojím deštrukčným konaním. Taktiež sa ohradili voči vyjadreniu, že
ide zo strany žalobcov o špekuláciu s úmyslom bezdôvodne sa obohatiť a zmodernizovať svoj byt
na úkor žalovaného. Podľa názoru žalovaného treba brať do úvahy, že žalobcovia v 1. a 2. rade si
kupovali 15 ročný používaný byt s prirodzeným opotrebením, pričom práve WC a kúpeľňa boli úplne

zrenovované a plne funkčné s čím boli vopred oboznámení. Žalobcovia v 1. a 2. rade poukázali na to, že
tvrdenie žalovaného ohľadom neexistencie skrytých vád na byte je nepravdivé a opätovne zdôrazňujú,
že žalovaný v ustanovení čl. VI. ods. 2 kúpnej zmluvy vyhlásil, že na byte nie sú žiadne vady, na ktoré
by mal povinnosť kupujúcich - žalobcov v 1. a 2. rade upozorniť. Uvedené vyhlásenie žalovaného sa
podľa žalobcov v 1. a 2. rade až neskôr ukázalo ako nepravdivé, keďže dodatočne vyšli najavo skryté

vady, na ktoré žalovaný žalobcov v 1. a 2. rade neupozornil. Skryté vady bola zo strany žalobcov
odhalené v čase, keď žalobcovia namiesto zničeného sprchového boxu namontovali sprchový kút. V
danom prípade žalobcovia v 1. a 2. rade zistili, že je potrebné jednu kachličku v kúpeľni vybúrať,
aby mohli posunúť vodovodné rozvody. Vzhľadom na to, že v čase uvedenej opravy nebolo možné narozvody namontovať vodovodnú batériu, z dôvodu tesného umiestnenia blízko steny a neštandardnej
vzdialenosti, žalobcovia najali na danú prácu kvalifikovaného odborníka, ktorý po vybúraní kachličky
zistil, že nebol pôvodne dodržaný technologický postup a nebola aplikovaná hydroizolácia. Vzhľadom

na spochybňovanie skrytých vád zo strany žalovaného a uplatnenie práv zo zodpovednosti za vady
žalobcami v 1. a 2. rade , navrhli súdu zabezpečiť vypracovanie znaleckého posudku súdnym znalcom
z odboru stavebníctvo za účelom zistenia povahy a rozsahu skrytých vád v kúpeľni bytu a vyčíslenie
nevyhnutných nákladov na opravu. Žalobcovia v 1. a 2. rade poukázali na to, že zodpovednosť
predávajúceho za dodatočne prejavenú vadu má charakter objektívnej zodpovednosti, t. j. bez ohľadu

na zavinenie, ktorej sa predávajúci nemôže zbaviť a nie je preto rozhodujúce, či o vade vedel alebo
nevedel. Žalobcovia v 1. a 2. rade v tejto spojitosti poukazujú na rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej
republiky pod R 23/1970 . Žalobcovia v 1. a 2. rade dospeli k presvedčeniu, že žalovaný sa predmetnej
zodpovednosti nemôže zbaviť, keďže ako predávajúci žalobcov v 1. a 2. rade na vytknuté skryté
vady neupozornil. Žalobcovia v 1. a 2. rade uviedli, že sa o skrytých vadách dozvedeli až na základe
stanoviska odborného pracovníka, pričom s ohľadom na vlastnosti vyššie špecifikovaných skrytých

vád, museli byť dané vady prítomné už v čase pred uzatvorením kúpnej zmluvy, pričom vychádzajúc
z ustálenej judikatúry súdov je v danom prípade irelevantné, či žalovaný o daných vadách vedel alebo
nevedel. Vzhľadom na uvedené žalobcovia v 1. a 2. rade odmietli tvrdenie žalovaného, podľa ktorého
si uvedené vady spôsobili samy s odôvodnením, že do údajne deštrukčného zásahu do WC a kúpeľne
nič netieklo. Žalovaný rovnako namietal výšku žalobou uplatneného nároku na náhradu nákladov

nevyhnutne vynaložených na opravu skrytých vád. ( § 598 Občianskeho zákonníka). Vychádzajúc z
uvedeného sú žalobcovia v 1. a 2. rade presvedčení o oprávnenosti ich uplatneného nároku na úhradu
nevyhnutných nákladov na opravu vád, keďže nemožno od žalobcov v 1. a 2. rade ako kupujúcich
spravodlivo požadovať, aby niesli ekonomické dopady výkonu práva, ku ktorému došlo len v dôsledku
porušenia povinnosti predávajúceho plniť bez vád. Žalobcovia v 1. a 2. rade na záver vo vzťahu k návrhu

žalovaného na odstúpenie od kúpnej zmluvy a spätného odkúpenia bytu za pôvodnú cenu uviedli, že
daný návrh nepripúšťajú, keďže do bytu už investovali značné finančné prostriedky a nie je možné uviesť
byt do pôvodného stavu, aký požaduje žalovaný. Vzhľadom na uvedené žalobcovia v 1. a 2. rade naďalej
trvali na podanej žalobe .

4. Žalovaný vyjadrením zo dňa 24.08.2021, doručeným súdu dňa 25.08.2021 (l. č. 57) okrem iného
uviedol, že reaguje týmto na vyjadrenie žalobcu v 1. a 2. rade vo veci zo dňa 25.6.2021 a žalobcom
v 1. a 2. rade uplatnený nárok v celom rozsahu neuznáva. K vymáhaniu zľavy z kúpnej ceny bytu s
príslušenstvom poukázal na to, že sa vyjadril dňa 07.07.2020 a 06.04.2021 a vyjadrenia sú súčasťou
súdneho spisu a nárok žalobcu v 1. a 2. rade považoval za neoprávnený a absurdný. Uviedol stručnú

chronológiu toho, čo a ako sa stalo, dospel k záveru, že sa jedná o neoprávnený nárok žalobcu v 1. a
2. rade a o špekuláciu a o pokus o neoprávnený majetkový prospech žalobcu v 1. a 2. rade získať
sebe prospech na modernizáciu bytu na jeho úkor. Žalobcovia v 1. a 2. rade prejavili záujem o kúpu
bytu prostredníctvom realitnej kancelárie, byt bol zrealizovaný a kolaudovaný v roku 2005, t.j. pred 15
rokmi, teda sa nejednalo o nový byt, s čím boli žalobcovia v 1. a 2. rade uzrozumení.

V čase záujmu žalobcov o predmetný byt, bol byt prenajatý inej rodine, teda riadne užívania
schopný a bez zjavných závad, ktoré by mali alebo mohli mať zásadný vplyv na užívanie
bytu. Žalobcovia v 1. a 2. rade si byt za prítomnosti pracovníčky realitnej kancelárie osobne obhliadli,
zistili a poznali jeho stav a na základe slobodnej vôle sa rozhodli byt kúpiť za vopred dohodnutých
podmienok, za tým účelom podpísali so žalovaným a s realitnou kanceláriou Zmluvu o rezervácii

nehnuteľnosti a poskytovaní služieb súvisiacich s kúpou nehnuteľnosti dňa 25.10.2019 a zaplatili
dohodnutú zálohu, vzhľadom k tomu. že v tom čase ešte nemali zabezpečené potrebné finančné
prostriedky na kúpu bytu, rozhodli sa prenajať si predmetný byt do času zabezpečenia si potrebných
finančných prostriedkov a z dôvodu, že už vopred chceli v predmetnom byte realizovať zmeny a
prerábky tak, aby byt vyhovoval ich predstavám, prerábky v byte plánovali nie z dôvodu jeho závad, ale

plánovali zmeny v byte iba a len z dôvodu estetiky a vizáže, za tým účelom podpísali so žalovaným dňa
14.02.2020 Nájomnú zmluvu ě. Gl/001/2020, Doba nájmu bola dohodnutá na dobu určitú, od 14.02.2020
do 31.03.2020 vrátane. Do tohto termínu mali prísľub zabezpečenia finančných prostriedkov z banky na
kúpu predmetného bytu. Byt si riadne prevzali a nasťahovali sa. Z dôvodu, aby bol jasný stav bytu po
prevzatí do nájmu ešte pred realizáciou prerábok zo strany žalobcu v 1. a 2. rade , žalobca v 1. a 2. rade

na druhý deň po prevzatí bytu do nájmu, t. j. 15.02.2020 vyhotovil spomínaných 53 fotografií bytu a poslal
ich žalovanému cez WhatsApp pre prípad potreby. To však nebola ani výtka a ani sťažnosť na stav bytu,
pretožestavnafotografiáchbolreálnyavyhotoveniestavubytuviditeľné,nemohloísťvžiadnomprípade
„ o skryté závady „, ako uvádza žalobca v 1. a 2. rade . V žalobe sa žalovaný nedočítal, o aké „ skrytézávady „ a ich rozsah sa jedná, ktoré by mali byť predmetom nárokov žalobcu. Skryté závady, na ktoré
by sa mal žalobca v 1. a 2. rade sťažovať a v akom reálnom rozsahu by mali byť, aby nárok žalobcu bol
preukázaný ako oprávnený a v akom rozsahu. Ponuka nejakého „ dodávateľa „ a rozsah uvádzaných a

oceňovaných prác a dodávok, je absolútne scestná, nereálna a neoprávnená. Podľa žalovaného je to
iba špekulácia a vydieranie, keď' byt v 02/2020 vopred videli, keď' byt 14.02.2020 prevzali do nájmu, keď'
15.02.2020 stav bytu zdokumentovali a súhlasili s jeho stavom a cenou, 28.02.2020 podpísali Kúpnu
zmluvu s tým, že stav bytu im je známy, so stavom bytu a jeho cenou súhlasia a teraz to rozporujú.
Žalovaný ponúkol žalobcom v 1. a 2. rade , že byt prevezme späť do svojho vlastníctva a vráti im

uhradenú celú kúpnu cenu za byt, ale s tým nesúhlasili. Poukázal na to, že žalobcovia v 1. a 2. rade dňa
28.2.2020 podpísali Kúpnu zmluvu o prevode vlastníckeho práva k bytu, skôr, ako byt uhradili cestou
bankového úveru, bývali v ňom viac, ako jeden mesiac a v byte začali robiť vo veľkom svojpomocne
úpravy a prerábky. Pri svojpomocnom rozbíjaní a búraní v byte nikdy nenamietali ani nereklamovali jeho
stav, o skrytých závadách a nedostatkoch ani nehovoriac. Tieto všetky práce si neodborne vykonávali
asi sami a žalovaný nemal a ani do dnes nemá žiadne informácie o tom, čo všetko vybúrali a čo prerábali

a v akom rozsahu, a preto ani nevie posúdiť, čo všetko svojím svojvoľným konaním mohli poškodiť a
v akom rozsahu. Vo všeobecnosti platí, že ak zasiahnu do stavu vecí svojím deštrukčným konaním v
byte, padá vo všeobecnosti zodpovednosť predávajúceho za stav bytu a zodpovednosť v plnej miere
preberajú kupujúci - žalobcovia v 1. a 2. rade. Už aj pre to, že nie je možné po deštrukcii bytu zistiť jeho
pôvodný stav a vylúčiť deštrukčné konanie kupujúcich s prípadným poškoden ím

funkčných častí bytu. V čase, po viac ako 4 mesiacoch bývania v byte a ich „ prerábkach „, keď v
byte poprerábali kde - čo, a mohli veľa vecí sami poškodiť, a tak to vyzerá, že aj poškodili, si nárokujú
odškodné vo forme zľavy z ceny bytu za skryté vady. Všetky zásahy v byte si realizovali žalobcovia v 1.
a 2. rade sami a na vlastnú zodpovednosť, a bez vedomia a súhlasu žalovaného. Ak jedinou skrytou
vadou na byte je „ chýbajúca hydroizolácia stien kúpeľne za sprchou „ ako uvádzajú žalobcovia v 1. a 2.

rade podotkol, že žalobcovia kupovali hotový 15 ročný byt a nie nový byt realizovaný podľa ich želania
a tam, kde je osadený kompletný sprchový box, tým stena kúpeľne za boxom neprichádza do styku s
vodou, hydroizolácia steny nie je potrebná. To, že žalobca v 1. a 2. rade teraz chce riešiť sprchu iným
spôsobom, je jeho vec, to však nie je skrytá závada. Presakujúca voda na podlahu kúpeľne nie je skrytá
závada, tá by bola zrejmá ihneď' už po prevzatí bytu do nájmu, vytekajúca voda zo sprchovej vaničky,

ktorú si sami žalobcovia v 1. a 2. rade kúpili a sami namontovali, nie je skrytá závada. Určite nové
obklady, sprcha, vodovodné batérie, skrinka a pod. určite nie je skrytou závadou, ale modernizácia bytu
resp. kúpeľne a WC, tak, ako je uvedené v cenovej ponuke fiktívneho dodávatela. Treba to rozlišovať. z
cenovej ponuky, ktorá je prílohou spisu je celkom zjavné, že sa nejedná o odstránenie nejakej skrytej
závady, ale je to snaha žalobcu o prerábku bytu resp. kúpeľne a WC. So stavom bytu boli žalobcovia

v 1. a 2. rade vopred oboznámení, to, že v byte sa dovtedy riadne bývalo, to, že žalobcovia v 1. a 2.
rade v tom istom byte pred jeho kúpou bývali sami vyše mesiaca v nájme, búrali a prerábali a nikdy a
s ničím nebol problém. Z obsahu cenovej ponuky je však úplne zjavné, že s odstraňovaním nejakých
pomyselných skrytých závad to nemá nič spoločné. Podľa priloženej fotodokumentácie žalobcov v 1. a
2. rade je zjavné, že na búranie používali elektrické búracie kladivo, ktoré rozbije úplne všetko naokolo,

aj to, čo nechcete . Presakujúca voda a vypadaná špárovacia hmota z obkladu, ako sa uvádza v žalobe
ako hlavný dôvod žaloby, po prvé nie je skrytá závada a po druhé oprava je v cene cca 50.-eur a nie
obnova bytu za 6.447.-eur. Ak by aj presakujúca voda v kúpeľni bola, spôsobili si to žalobcovia v 1. a 2.
rade sami, lebo do ich deštrukčného zásahu do WC a kúpeľne nikdy nič netieklo a vypadanú špárovku
by si všimli hneď' po prvom vstúpení do kúpeľne a nie po 4 mesiacoch bývania a búrania. V zmysle hore

uvedeného žalovaný dospel k presdvedčeniu, že sa nejedná o skryté vady a nedostatky, ale je to len
špekulácia žalobcov v 1. a 2. rade získať bezdôvodné obohatenie a zmodernizovanie svojho bytu na
jeho účet. Záverom žalovaný doplnil, že je dôchodca, pracujúci 45 rokov v realizácii stavieb a tvrdenia
žalobcov v 1. a 2. rade sú podľa neho nepreukázateľné, nedokázateľné a vymyslené. Navrhol, že ak
sú žalobcovia v 1. a 2. rade úprimne presvedčení o tom, že byt kúpili nevýhodne, je ochotný opäť

od kúpnej zmluvy odstúpiť a byt si prevziať späť v pôvodnom stave a vrátiť žalobcom celú kúpnu cenu
bytu, čo im už raz ponúkol, ale odmietli to.

5. Súd vo veci vykonal dokazovanie : výsluchom strán sporu a oboznámením sa s listinnými dokladmi,
ktoré sú súčasťou súdneho spisu, znaleckým dokazovaním a zistil nasledujúci skutkový stav: Medzi

žalovaným ako predávajúcim a žalobcami v 1. a 2. rade ako kupujúcimi bola dňa 28.02.2020
uzavretá predmetná Kúpna zmluva o prevode vlastníckeho práva k bytu, ktorej predmetom bol
prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam špecifikovaným v článku II bodu 1. predmetnej zmluvy,
nachádzajúcim sa v okrese Z. II, obci: BA - m. č. O., k. ú. O., zapísaným na LV. č. XXXX ako: Z. č. X - Glna prízemí bytového domu B. X so súp. č. XXXXX postaveného na pozemku parcele H. s parc. č. XXXX/
XX a bytového domu B. X so súp. č. XXXXX postaveného na pozemku parcele H. s parc. č, XXXX/XX,
nachádzajúcom sa vo vchode Gl - B. 4, vrátane podielu priestoru na spoločných častiach a spoločných

zariadeniach domu, na príslušenstve a spoluvlastnícky podiel k pozemku o veľkosti 84030/1530086-ín k
celkunapodkladektorejbolpríslušnýmsprávnymorgánomdňa15.04.2020povolenývkladvlastníckeho
práva pod V-7820/2020. V ustanovení článku VI. ods. 2 kúpnej zmluvy žalovaný vyhlásil, že na byte nie
sú žiadne vady, na ktoré by mal povinnosť kupujúcich (žalobcov v 1. a 2. rade ) upozorniť.

6. Žalobcovia v 1. a 2. rade v kúpeľni bytu , kde nebola plánovaná sprcha a kde projektová dokumentácia
neuvažovalaspoužitímhydroizolácie(znaleckýposudokč.3/2024strana29),naplánovalirekonštrukciu
aprišlokodstráneniu/demontážipôvodneosadenéhosprchovaciehoboxu,vybúraniujednejobkladačky
o rozmere 600x600mm v mieste vývodu studenej a teplej vody, prerobeniu inštaláciu vodovodu pre
potreby nástennej sprchovej batérie, novej sprchovej vaničky štvorcového pôdorysu 900x900mm a
sprchovej zásteny s posuvnými dverami. V miestnosti WC k rekonštrukčným prácam neprišlo. ( na

základe fotografií sa jedná o obdobie 03/2020 - l. č. 27 znaleckého posudku). Žalobcovia v 1. a 2. rade
namietali, že presakuje voda na podlahu, čo znemožňuje dokončenie sprchového kútu a je spojené so
zvýšenými nákladmi, kachličky nie sú spojené so stenou, praská a vypadáva špárovka ( žalobcovia
v 1. a 2. rade si dali naceniť firme RERECON s.r.o. celkové náklady na za materiál a prácu na sumu
vo výške 5.948,60 ,-eur a cenu za obklad podobný tomu, ktorý je v kúpeľni v súčasnosti umiestnený,

pričom cena za 50 m2 činí 498,96,-eur).

7. Dňa 29.06.2020 žalobcovia v 1. a 2. rade prostredníctvom svojho právneho zástupcu zaslali
žalovanému list označený ako „1. Oznámenie o prevzatí právneho zastúpenia 2. Uplatnenie práv zo
zodpovednosti za vady 3 . Predžalobná výzva na zaplatenie ktorým mu okrem iného oznámili, že byt

má vady, uplatnili si právo zo zodpovednosti za vady právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny, a
zároveň ho vyzvali, aby im v lehote siedmich dní od doručenia uhradil sumu vo výške 6.447,56,- eur ktorú
vzhľadom na povahu a rozsah podľa nich zistenej vady a nacenených opráv považovali za primeranú
(podľa priloženej doručenky si žalovaný predžalobnú výzvu prevzal dňa 07.07.2020).

8. Žalovaný na predžalobnú výzvu odpovedal listom zo dňa 07.07.2020 označeným ako „Vymáhanie
zľavy z kúpnej ceny bytu s príslušenstvom - odpoveď“, v ktorom nárok žalobcov v 1. a 2. rade na
primeranú zľavu z kúpnej ceny neuznal ( predmetná odpoveď žalovaného bola právnemu zástupcovi
žalobcov v 1. a 2. rade doručená dňa 14.07.2020).

9. Z výpovede žalobcu v 1. rade Petra O. (Zápisnica o pojednávaní zo dňa 08.03.2022 - l. č. 70)
okrem iného vyplýva, že všetky práce boli vykonané až po kúpe bytu, nie v čase keď boli žalobcovia
v 1. a 2. rade nájomcovia a potvrdil, že v čase nájmu urobili len nevyhnutné opravy, aby vedeli bývať,
to znamená vymeniť poškodené podlažie, vystierkovali steny a vymaľovali. Po zakúpení bytu chceli
vymeniť sprchový box, ktorý bol podľa žalobcov v 1. a 2. rade v katastrofálnom stave a z toho dôvodu

zakúpili sprchovú vaničku a sprchovú stenu. Na túto výmenu najali odborníka, ktorý po demontáži zistil,
ženasteneniesúumiestnenéštandardnýmspôsobomrozvodnévývodynaumiestneniebatérie.Vývody
boli umiestnené veľmi blízko steny v rohu a z tohto dôvodu bolo nutné vybúrať jednu kachličku, aby
vedel posunúť tieto vodovodné vývody a aby mohol osadiť batériu. Po vybúraní kachličky zistil, že nebol
podľa neho dodržaný technologický postup pri obkladaní kachličiek a z toho dôvodu za obkladom vznikli

vzduchové bubliny a kvôli tomuto vypadáva a praská špárovka a týmito medzerami za kachličky zateká
voda, nebola vykonaná hydroizolácia, ktorá sa štandardne v kúpeľniach využíva. Na túto informáciu
neboli žalobcovia v 1. a 2. rade ako kupujúci v zmluve upozornení. Po zistení závady žalobcovia v 1. a
2. rade kontaktovali realitnú maklérku, ktorá obchod sprostredkovala a tá kontaktovala žalovaného, aby
zistila, či je ochotný urobiť nápravu. Jeho stanovisko bolo zamietavé. Na základe tohto žalobcovia v 1. a

2. rade kontaktovali svojho právneho zástupcu a oslovili niekoľko firiem, aby im zaslali cenovú ponuku
na opravu tejto závady. Zo 6 firiem reagovala len firma RERECON s.r.o., ktorá poslala cenovú ponuku,
ktorú žalobcovia v 1. a 2. rade priložili v žalobe. Žalobcovia v 1. a 2. rade sa spýtali žalovaného, či by
vedelzávadyodstrániťvovlastnejréžií,žalobcav1.radetoriešilcezrealitnúmaklérku,akeďžežalovaný
podľa jeho vedomostí má stavebnú firmu, že ak mu viac vyhovuje, že jeho ľudia uskutočnia opravu pod

dozorom žalobcov v 1. a 2. rade, že je to možné, a v takom prípade by netrvali na finančnom vyrovnaní.
Toho času bol zmenený len sprchový kút, bol vymenený za sprchový box a už predtým spomínaná
oprava vodovodných vývodov. Potvrdil, že necenené práce, 69 položiek v ponuke od dodávateľa súvisia
s odstránením žalobcami v 1. a 2. rade opísanej vady, nakoľko bolo podľa odborníkov treba všetkykachličky strhnúť dole, upraviť steny, upraviť hydroizoláciu. Informáciu, že štandardne že kúpeľňa musí
byť izolovaná od vrchu po spodok dal priamo človek, ktorý žalobcom robil túto opravu - inštalatér a tým,
že žalobca v 1. rade niekoľko rokov pracoval na stavbách, síce ako elektrikár, ale bol v kontakte s inými

remeslami, kde túto problematiku riešili. Žalobca v 1. a 2. rade dostal spätnú väzbu od realitnej maklérky,
žežalovanývadyneodstráni,riešiltotelefonickysrealitnoumaklérkouatútoodpoveďdostalasi3týždne
po zistení závad. Žalobca v 1. rade sa vyjadril, že voda preteká cez popraskanú a vypadanú špárovku,
keď sa sprchuje, zateká za kachličky, sú tam vzduchové bubliny. Potvrdil, že keď sa sprchuje, voda
sa dostane aj na stenu a keď je špárovka popraskaná, tak aj za kachličky, žalobca nehovoril o zatekaní

za kachličky v pôvodnom sprchovom boxe, ale o zatekaní za kachličky po jeho oprave, keďže mal
za to, že žalobcovia sme neboli upozornení, že nebola urobená hydroizolácia. Na otázku žalovaného :
„ Ste si vedomý, že toto zatekanie vody bolo následkom toho, že ste odstránili sprchový box a urobili
ste tam sprchový kút bez izolácie a bez sprchového boxu, kde sa voda dostala priamo na steny?“,
žalobca v 1. rade odpovedal, že tým že nebola hydroizolácia vykonaná a neboli žalobcovia v 1 a 2 rade
na to upozornení, nemal žalobca v 1 a 2 rade dôvod, prečo by vybúraval kachličky a preveroval, či

tá hydroizolácia bola vykonaná a praskliny vznikajú z dôvodu vzduchových bublín za kachličkami po
všetkých stenách, takže nebolo to spôsobené len vyburaním.

10. Z výpovede žalovaného R.. W. G. ( Zápisnica o pojednávaní zo dňa 08.03.2022 - l. č. 70) okrem
iného vyplýva, že na tvrdenie žalobcov v 1. a 2. rade namietal, že nemá stavebnú firmu a nikdy ani

stavebnú firmu nemal, potvrdil, že stavia byty 45 rokov. Podotkol, že celá žaloba je postavená podľa
neho na „fiktívnej ponuke fiktívneho dodávateľa, ktorý vyčíslil v cenovej ponuke sumu 6.447,56,- eur za
práce ktoré si žalobca uňho zadal“. Namietal, že ponuka obsahuje celkovo 69 položiek z ktorých ani
jedna sa netýka nejakých prác alebo dodávok, ktoré by mali odstrániť nejakú skrytý vadu. Je to obyčajná
modernizácia bytu, kúpeľne a WC. V žalobe je uvedené, že sa jedná o dve závady:

1. kachličky nie sú spojené so stenou, praskajú a vypadáva špárovka (čo nie je skrytá
vada, pretože ak by to tak bolo, čo žalovaný rozporoval), tak by to bolo vidno na prvý pohľad,

2. v kúpeľni bytu presakuje voda na podlahu, čo vraj znemožňuje dokončenie

sprchovacieho kútu a je to spojené so zvýšenými nákladmi.
Podľa žalovaného nikde nebolo špecifikované, kedy tá voda začala tiecť, či bola tečúca voda následkom
búracích prác, ktoré žalobca v 1. rade vykonával sám, a je nepreukázateľné, či vôbec táto voda
presakovala. Žalovaný uviedol, že ak by aj áno, o čom žalovaný pochyboval, mal žalobca v 1. rade
žalovaného podľa § 599 Obč. zák. o tom informovať, aby vykonali nápravu. To sa nestalo, žalobca

v 1 a 2 rade si túto zákonnú povinnosť nesplnil, ale za to kontaktoval advokáta a podal žalobu na
úhradu o zaplatenie 6.447,56,- eur za práce podľa ponuky. Pokiaľ si žalobca v 1. a 2. rade kúpeľňu
prerábalpodľasvojichpredstáv,malsijuprerobiťspôsobompodľatechnickejstavebnejnormyanasvoje
náklady. Podotkol, že v kúpeľni v byte tak ako sa predával, bol osadený sprchový box, ktorý zabraňoval
tomu, aby sa voda zo sprchy priamo dostala do kontaktu so stenami, preto zo stavebného hľadiska

ani nie je a ani nebolo potrebné steny izolovať hydroizoláciou. Štandardom je izolácia podlahy, ktorá
bola vykonaná správne a bola plne funkčná. V prípade, že si žalobca prerábal sprchový kút tak, že
sprchový box odstránil a nahradil ho sprchou, pri ktorej dochádza k priamemu styku steny s tečúcou
vodou, mal si samozrejme izoláciu stien vykonať sám a na vlastné náklady, to nie je skrytá vada. Bol
tam ešte dôvod podľa vyjadrenia servisného technika, to bolo spôsobená tým, že predtým tento byt bol

spojený s vedľajšími kanceláriami a elektrika bola navzájom prepojená. Túto závadu na upozornenie
žalobcu odstránili žalovaný s revíznym technikom a už vtedy mal žalobca možnosť žalovaného ako
predávajúceho informovať o nejakých ďalších závadach, ak tam nejaké boli. Býval v tom byte nájme
dosť dlho na to, aby zistil, či tam skryté vady sú alebo nie sú, žalobca v tom byte býval vyše mesiaca
skôr ako ho kúpil a pokiaľ by táto závada tečúcej vody bola, tak by bola zjavná už počas tohto nájmu,

čo tam býval. Pokiaľ táto závada vznikla neskôr, ak vôbec vznikla, čo nie je preukázané, jednalo by sa o
poruchu alebo poškodenie samotným žalobcom pri rekonštrukčných a murárskych prácach, v žiadnom
prípade nie ako skrytá vada. Žalovaný uviedol, že napriek tomu, že má zlé skúsenosti so žalobcom je
ochotný ten byt odkúpiť za kúpnu cenu ako bola, späť a teda odstúpiť od zmluvy a kúpiť späť byt za
pôvodnú cenu. Žalovaný žiadal, aby si žalobca v 1 a 2 rade uvedomil že už vtedy išlo o 15 ročný a

dnes o 17 ročný byt, kde sú aj známky opotrebovania. Pokiaľ sa bude vyjadrovať súdny znalec, žiadal
preukázateľne dokázať, že ten stav, ktorý bude dneska posudzovať, je ten stav ako byt predával a aby
otázky boli kladené znalcovi tak, ako uviedol súdu a posúdil iba skutkový stav iba skrytých vád, ak vôbec
nejaké boli a nákladov na ich odstránenie. 69 položiek v ponuke tak ako uviedol u dodávateľa, ani jednas nich nesúvisí s odstránením nejakej skrytej vady. Podotýkal tiež, že zatekanie do stien a zo stien je
spôsobené iba a len tým, že žalobca strieka zo sprchy tečúcu vodu priamo na steny, načo technicky
kúpeľňa vybavená nebola, čo sa týka izolácie z dôvodu, že tam bol osadený sprchový box, ktorý tomuto

zabraňoval a takto to fungovalo celých 15 rokov bez problémov. Pokiaľ žalobca v 1 a 2 rade urobil tú
zmenu, ktorú urobil, mal k tomu prispôsobiť aj technické podmienky, to znamená aj stenu, ktorú plánoval
používať ako stenu sprchy mal aj riadne zaizolovať. To nie je skrytá vada v žiadnom prípade. Všetky
položky v ponuke dodávateľa sú obyčajná modernizácie kúpeľne a WC a nie odstraňovanie nejakých
chýb a skrytých vád. Vzhľadom k tomu, že žalobca medzitým predal svoj byt, potreboval sa rýchlo

nasťahovať, súhlasil s tým , keďže nemal ešte peniaze, že pôjde do nájmu do tohto bytu a už počas
nájmu, že si v byte bude robiť nejaké budúce prerábky. Nájom začal 14.02.2020 a skončil 10.03.2020,
čiže 1 mesiac. Preto tvrdil 10.03.2020, lebo vtedy prišla posledná úhrada za predmetný byt podľa kúpnej
zmluvy a nájom trval do termínu úplného uhradenia kúpnej ceny. Stav bytu bol žalobcom v 1 a 2 rade
známy obhliadkou na mieste samou, súhlasili s ním a na znak súhlasu 28.02.2020 podpísali kúpnu
zmluvu na stav bytu taký aký bol, a aký sami videli. ( skryté vady sa odfotiť nedajú, všetkých 54 fotografií,

ktoré im cez Whatupp žalobca zaslal neboli námietkou na stav bytu, bol to iba na žiadosť žalovaného
zdokumentovaný stav bytu ako ho prevzali do nájmu a s čím súhlasili pri podpísaní kúpnej zmluvy),
jedinou vadou ( ak vôbec nejaká bola ), by malo byť podľa žalobcu zatekanie vody za obkladačky, ktoré
si spôsobil sám. Žalobca nemal od nás ani písomný súhlas na to, aby v byte vykonal či už dočasné alebo
trvalé zmeny, čo nerešpektoval a tie zmeny urobil, preňho tie zmeny spôsobili to, že steny poškodil. Pred

začatím nájmu určite obhliadka bola iná, pretože tam býval ešte predošli nájomník, keď žalobca byt
prevzal do nájmu, už tam predošlí nájomník nebýval a tak videl úplne presne, aký byt kupuje a v akom
je stave. Zmluvu kúpnu žalobca popisoval až 2. týždne po nasťahovaní a podpísaní nájomnej zmluvy.
Mal dosť času na to, aby od kúpnej zmluvy odstúpil v prípade, že by mal námietky voči stavu bytu tak
ako bol. To sa však nestalo a 28.02.2020 podpísal kúpnu zmluvu. Kupoval byt v tom stave, v akom sa

momentálne nachádzal a v ktorom momentálne býval. Z celého sporu vyplýva jedna vec a to, že voda
vyteká už teda zo známych dôvodov, že na ňu striekali ( stenu ) sprchou, čo ale nie je vada, lebo
si to spôsobil žalobca sám, tak oprava by stála rádovo 100,- eur a nie 6.500,- eur. Žalovaný uviedol,
že v tom byte od kedy ho predal , nebol. Nepripúšťal to, pretože nevedel, aký ten stav bol, na čom
sa žalobca s predošlým nájomníkom dohodol, pretože tam priestor na dohodu bol, ale sa nedohodli. S

pánom žalobcom sa dohodnúť nedá. Z predchádzajúcim nájomcom sa nedohodol a ten si vzal svoje
veci preč. Toto jednanie išlo mimo mňa ako predávajúceho. Podstatné však je že žalobca v 1. a 2.
rade kupoval 28.02.2020 byt v stave, ako ho 14.02.2020 prevzal do nájmu bez námietok. Žalovanému
žalobca v 1. a 2. rade zaslal prostredníctvom WhatUpp 54 fotiek, bolo to zdokumentovanie bytu, obidve
strany vedeli v akom stave byt prevzal a v akom stave byt kupuje.

11. Z obsahu znaleckého posudku č. 3/2024 znalca z odboru stavebníctvo - odhad hodnoty stavebných
prác, pozemné stavby, R.. V. L. ( l. č. 128) vyplýva okrem iného záver, že v miestnosti kúpeľne bytu
bol umiestnený sprchový box, ktorý svojou konštrukciou zamedzuje priamemu kontaktu / pôsobeniu
vody na stavebnú konštrukciu, a preto taktiež nevzniká priama požiadavka na aplikáciu hydroizolácie na

stenách kúpeľne. Znalec ustálil, že v minulosti k žiadnej škodovej udalosti spôsobenej vodou nedošlo, a
preto je možné predpokladať, že napojenie sprchového boxu neprejavovalo žiadne vady a ani nemalo
vplyv na vznik iných vád v kúpeľni o ktorých by bol znalec informovaný (spôsob umiestenie a druh
výtokovej armatúry nemajú vplyv na vznik iných vád v kúpeľni ak vadu nevykazujú samotné armatúry.
Žalobca len odstránil (demontoval) samotne stojaci sprchový box a prerobil výtokovú armatúru pre

potreby nástennej sprchovej batérie sprchového kúta v časti jedného kusu obkladu o rozmere 600 x
600 mm. Rekonštrukcia pozostávala z výmeny sprchového boxu za sprchový kút. , ale nemožno toto
považovať za vadu diela v čase, keď bola kúpeľňa v pôvodnom stave. Záver znaleckého posudku znie,
že ak nebola v miestnosti kúpeľne plánovaná sprcha a projektová dokumentácia neuvažuje s použitím
hydroizolácie na stenách kúpeľne a WC, možno považovať podmienku „použitie hydroizolácie všade

tam, kde dochádza k priamemu kontaktu / pôsobeniu vody na stavebnú konštrukciu za splnenú“, nakoľko
v priamom kontakte s pôsobením vody boli steny sprchového boxu osadeného v miestnosti kúpeľne.

12. V zmysle § 596 Občianskeho , ak má vec vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho
pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť.

13. V zmysle § 597 ods . 1 Občianskeho zákonníka , ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú
predávajúci neupozorniť, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu
povahearozsahuvady;akideovadu,ktorárobívecneupotrebiteľnou,mátiežprávoodzmluvyodstúpiť.14. Podľa § 517 ods.1 ( veta prvá ) Občianskeho zákonníka, dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní,
je v omeškaní.

15. Podľa § 517 ods.2 Občianskeho zákonníka, ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má
veriteľ právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný
platiť poplatok z omeškania; výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje vykonávací
predpis.

16. Výška úrokov je určená nar. vl. č. 87/1995 Z. z. v znení neskorších predpisov, je o 5 percentuálnych
bodovvyššiaakozákladnáúrokovásadzbaECBúplatnákprvémudňuomeškaniasplnenímpeňažného
dlhu.
17. Súd v danej veci poukazuje na konštantnú judikatúru z ktorej vyplýva, že ustanovenie § 596
Občianskeho zákonníka ukladá predávajúcemu povinnosť upozorniť kupujúceho na určité konkrétne

vady (na vady faktické i na vady právne) predmetu kúpy, a to skryté i zjavné. Faktickou vadou sa rozumie
neexistencia takých vlastností alebo prejavov veci, ktoré sa u veci určitého druhu a veku všeobecne
predpokladajú. Pri predaji použitej veci je potrebné rozlišovať, či ide skutočne o vadu veci, alebo len
o prejav bežného opotrebenia. Upozornenie na vady veci sa musí týkať určitej vady, všeobecným
upozornením, že vec je vadná, povinnosť splnená nie je. Ak splní predávajúci túto povinnosť za

vady, na ktoré upozornil, nezodpovedá. Za ostatné vady, na ktoré kupujúceho neupozornil, predávajúci
zodpovedá bez ohľadu na to, či o nich vedel, mohol vedieť alebo nie. Upozornenie na vady je predávajúci
povinný urobiť v dobe dojednávania zmluvy, t. j. do jej uzavretia. Pre upozornenie nie je predpísaná
forma, preto ani v prípade písomnej kúpnej zmluvy, nemusí byť upozornenie na vady veci obsiahnuté
priamo v zmluve.

18. Z citovaných ustanovení § 596, § 597 Občianskeho zákonníka je rozhodujúce, či a aké informácie o
vadách predávanej veci poskytol predávajúci kupujúcemu pri dojednávaní kúpnej zmluvy. Okolnosť, či
predávajúci o vade, na ktorú kupujúceho upozornil vedel, alebo sa domnieval, že vec je bez vád, nemá
pri riešení zodpovednosti za vady význam, táto zodpovednosť má povahu objektívnej zodpovednosti.

Zodpovednosťpredávajúcehosavzťahujenavady,ktoréexistovalivdobeuzavretiakúpnejzmluvy,ikeď
vyšli najavo až dodatočne. Zákonom o vlastníctve bytov bol do právneho poriadku Slovenskej republiky
zavedený pre účely vlastníctva bytov a nebytových priestorov inštitút tzv. akcesorického (vedľajšieho)
spoluvlastníctva. Ide o inštitút, kde s vlastníckym právom k jednej veci (bytu alebo nebytového priestoru)
je neoddeliteľne funkčne spojené spoluvlastníctvo k ďalšej veci - nehnuteľnosti, a to k spoločným

častiam a spoločným zariadeniam domu (ktorý ako predmet právnych vzťahov vznikom vlastníctva
bytov a nebytových priestorov nezaniká) a k pozemku (zastavanému i priľahlému), pričom jednotlivé
nehnuteľnosti patriace samostatným vlastníkom a nehnuteľnosti v ich spoluvlastníctve vytvárajú účelový
celok (bytový dom s bytmi a nebytovými priestormi spolu s pozemkom) a ich samostatné užívanie nie je
z povahy veci dosť dobre možné. Základom akcesorického spoluvlastníctva je to, že rozhodujúci je účel

jeho využitia, ktorý musí byť zachovaný po celú dobu trvania dôvodu existencie tohto spoluvlastníctva.
Základným rysom akcesorického spoluvlastníctva je, že podiel na veci v takomto spoluvlastníctve
nemožno prevádzať samostatne, ale len spoločne a neoddeliteľne s tou samostatnou vecou - bytom
alebo nebytovým priestorom. Predmetom konania sú žalobcami v 1. a 2. rade dve označené „skryté
vady“ :

a/ kachličky nie sú spojené so stenou, praskajú a vypadáva špárovka,

b/ v kúpeľni bytu presakuje voda na podlahu, čo vraj znemožňuje dokončenie
sprchovacieho kútu a je to spojené so zvýšenými nákladmi.

19. Nebolosporné,žepredmetomzmluvyoprevodevlastníctvabytuzodňa28.02.2020medzižalobcom
v 1.rade a žalobkyňou v 2.rade a žalovaným v zmysle článku II.-Predmet kúpy, bol predmetný byt č. 1
- G 1 a spoluvlastnícky podiel patriaci k bytu na spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach
domu, ktoré tvoria s ohľadom na ich akcesorickú povahu spoluvlastníctva jeden celok. Predávajúceho
preto zaťažovala povinnosť upozorniť aj na vady spoločných častí domu. nachádzajúcim sa v okrese

Bratislava II, obci: BA-m. č. O., k. ú. O., zapísaným na LV. č. XXXX ako: Z. č. X - G l na prízemí bytového
domu B. X so súp. č. XXXXX postaveného na pozemku parcele H. s parc. č. XXXX/XX a bytového
domu B. X so súp. č. XXXXX postaveného na pozemku parcele H. s parc. č. XXXX/XX, nachádzajúcom
sa vo vchode G1 - B. 4, vrátane podielu priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniachdomu, na príslušenstve a spoluvlastnícky podiel k pozemku o veľkosti 84030/1530086-ín k celku, na
podklade ktorej bol príslušným správnym orgánom dňa 15.04.2020 povolený vklad vlastníckeho práva
pod V-7820/2020 . V článku VI. ods. 2 kúpnej zmluvy žalovaný vyhlásil, že na byte nie sú žiadne vady,

na ktoré by mal povinnosť kupujúcich (žalobcov v 1. a 2. rade) upozorniť.
20. Žalobcovia v 1. a 2. rade pri rekonštrukcii kúpeľne zistili, že je potrebné jednu kachličku v kúpeľni
vybúrať, aby mohli posunúť vodovodné rozvody. Vzhľadom na to, že v čase uvedenej opravy nebolo
možné na rozvody namontovať vodovodnú batériu, z dôvodu tesného umiestnenia blízko steny a
neštandardnej vzdialenosti, žalobcovia v 1. a 2. rade si najali túto prácu kvalifikovaného odborníka, ktorý

po vybúraní kachličky zistil, že nebola aplikovaná hydroizolácia ( viď. Platí, že pri osadení sprchovacieho
boxu ak nebol v kúpeľni plánovaná sprcha projektová dokumentácia neuvažuje s použitím hydroizolácie
na stenách kúpeľne a wc - viď znalecký posudok č. 3/2024). Bolo nesporné, že žalobcovia v 1 a 2 rade
prerábali sprchový kút tak, že sprchový box odstránil a nahradili ho sprchou ( nie sprchovým boxom),
pri ktorej dochádza k priamemu styku steny s tečúcou vodou, ale izoláciu stien stavebník nevykonať.
Žalobcom v 1. a 2. rade bola preto v žalobe namietaná skrytá vada hydroizolácie v sprchovom kúte bytu.

Vykonaným dokazovaním bolo preukázané, že v predmetnom byte bol pôvodne ale osadený sprchový
box, ktorý zabraňoval tomu, aby sa voda zo sprchy priamo dostala do kontaktu so stenami, a preto zo
stavebného hľadiska neboli steny izolované hydroizoláciou ( izolácia podlahy bola vykonaná a bola plne
funkčná).
21. Je nesporné, že daná objektívna zodpovednosť predávajúceho za skryté alebo zjavné vady

existujúce v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy, na ktoré predávajúci kupujúceho neupozornil, pričom si
nemožno zamieňať so zodpovednosťou zhotoviteľa diela za jeho vady. Ide o samostatné právne inštitúty,
ktoré existujú nezávisle od seba a vzájomne sa nepodmieňujú. Súd poukazuje na ustanovenie § 597
ods. 1 Obč. zák., ktorí patrí v spôsobe určenia primeranej zľavy z dohodnutej kúpnej ceny k právnym
normám s relatívne neurčitou hypotézou, inak povedané ide o právnu normu, ktorých hypotéza nie

je priamo stanovená právnym predpisom, ktorá ponecháva súdom, aby podľa svojej úvahy v každom
jednotlivom prípade vymedzil hypotézu právnej normy s vopred neobmedzeného okruhu okolností.
Výška zľavy kúpnej ceny v zmysle § 597 ods. 1 Obč. zák. závisí od povahy a rozsahu vady s ohľadom k
dohodnutej kúpnej cene veci, od zníženia funkčných vlastností veci, jej estetickej hodnote, od spôsobu
a rozsahu užívania veci resp. od ceny nevyhnutných opráv.

22. Žalobcovia v 1. a 2. rade okrem iného uviedli, že nimi označené a podľa nich skryté vady boli z
ich strany odhalené v čase, keď žalobcovia v 1. a 2. rade namiesto sprchového boxu namontovali
sprchový kút, pričom v kúpeľni nebola plánovaná sprcha a projektová dokumentácia neuvažovala s
použitím hydroizolácie na stenách kúpeľne a WC t.j. je treba v tomto prípade považovať podmienku

„použitia hydroizolácie všade tam, kde dochádza k priamemu kontaktu/pôsobeniu vody na stavebnú
konštrukciu za splnenú (vid znalecký posudok č. 3/2024). Žalobca v 1. rade sa vo svojej výpovedi
vyjadril, že voda preteká cez popraskanú a vypadanú špárovku, keď sa sprchuje, zateká za kachličky, sú
tam vzduchové bubliny, t.j. potvrdil, že keď sa sprchuje, voda sa dostane aj na stenu a keď je špárovka
popraskaná, tak aj za kachličky, ale žalobca nehovoril o zatekaní za kachličky v pôvodnom sprchovom

boxe, ale o zatekaní za kachličky po jeho rekonštrukcii za sprchu. Z tohto ako aj zo znaleckého posudku
vyplynulo, že namietané zatekanie vody bolo následkom toho, že žalobcovia v 1. a 2. rade odstránili
sprchový box a urobili na jeho mieste sprchový kút bez hydroizolácie a bez sprchového boxu, kde
sa voda dostala priamo na steny. Žalobcovia v 1. a 2. rade si dali naceniť firme RERECON s.r.o.,
náklady na opravu vo výške 5.948,60 ,-eur a dali naceniť cenu za obklad podobný tomu, ktorý je v

kúpeľni v súčasnosti umiestnený, pričom cena za 50 m2 činí 498,96 ,-eur, ale zo záveru znalca vyplýva,
že rozsah ponuky zachytáva stav kúpeľne po jej rekonštrukcii pozostávajúcej z výmeny sprchového
boxu za sprchový kút a stým súvisiacimi prácami, nie je možné ho považovať za relevantný, ponuka
obsahuje aj práce, ktoré sú pre zmenu sprchového boxu za sprchový kút síce odporúčané, ale nemožno
ich považovať za vadu diela (viď znalecký posudok strana 29).

23. Z obsahu znaleckého posudku č. 3/2024 znalca z odboru stavebníctvo - odhad hodnoty stavebných
prác, pozemné stavby, R.. V. L. ( l. č. 128) vyplýva okrem iného záver, že v miestnosti kúpeľne bytu bol
umiestnený sprchový box, ktorý svojou konštrukciou zamedzuje priamemu kontaktu / pôsobeniu vody na
stavebnú konštrukciu, a preto taktiež nevzniká priama požiadavka na aplikáciu hydroizolácie na stenách

kúpeľne. Znalec ustálil, že v minulosti k žiadnej škodovej udalosti spôsobenej vodou nedošlo, a preto
je možné predpokladať, že napojenie sprchového boxu neprejavovalo žiadne vady a ani nemalo vplyv
na vznik iných vád v kúpeľni o ktorých by bol znalec informovaný (spôsob umiestenie a druh výtokovej
armatúry nemajú vplyv na vznik iných vád v kúpeľni ak vadu nevykazujú samotné armatúry. Žalobcalen odstránil (demontoval) samotne stojaci sprchový box a prerobil výtokovú armatúru pre potreby
nástennej sprchovej batérie sprchového kúta v časti jedného kusu obkladu o rozmere 600 x 600 mm.
Rekonštrukciapozostávalazvýmenysprchovéhoboxuzasprchovýkút.,alenemožnototopovažovaťza

vadu diela v čase, keď bola kúpeľňa v pôvodnom stave. Záver znaleckého posudku znie, že ak nebola v
miestnosti kúpeľne plánovaná sprcha a projektová dokumentácia neuvažuje s použitím hydroizolácie na
stenáchkúpeľneaWC,možnopovažovaťpodmienku„použitiehydroizolácievšadetam,kdedochádzak
priamemu kontaktu / pôsobeniu vody na stavebnú konštrukciu za splnenú“, nakoľko v priamom kontakte
s pôsobením vody boli steny sprchového boxu osadeného v miestnosti kúpeľne. Pri realizácii obkladu

miestnosti kúpeľne a miestnosti kde sa nachádza toaleta, nebol dodržaný správny technologický postup,
predpísaný postup lepenia obkladových prvkov a viditeľná vada je lokálne popraskaná špárovacia hmota
medzi obkladovými prvkami.

24. V tomto konkrétnom prípade ale zo strany žalobcov v 1. a 2. rade sa nejednalo o opravu vady,
ale o rekonštrukciu, t.j. výmenu vstavaného boxu za sprchový kút (sprchu) a ak žalobcovia v 1. a 2.

rade urobili takúto závažnú stavebnú zmenu t.j. výmenu boxu - rekonštrukciu za sprchový kút (sprchu),
stavebník mal k tejto zmene prispôsobiť aj technické podmienky, to znamená aj stenu, ktorú plánoval
používať ako stenu sprchy mal zrekonštruovať a vykonať hydroizoláciu ( ak tak žalobca v 1. a 2. rade
hydroizoláciu pri rekonštrukcii a odstránení sprchovacieho boxu neurobil, nie je možné toto jeho konanie
považovať za skrytú vadu nakoľko v miestnosti kúpeľne bytu bol už umiestnený sprchový box, ktorý

svojou konštrukciou zamedzoval priamemu kontaktu / pôsobeniu vody na stavebnú konštrukciu, a preto
v tomto prípade nevznikla priama požiadavka na aplikáciu hydroizolácie na stenách kúpeľne, ale až
po odstránení boxu žalobcami v 1. a 2. rade). Znalec v znaleckom posudku okrem iného uviedol,
že pri realizácii obkladu miestnosti kúpeľne a miestnosti kde sa nachádza toaleta, nebol dodržaný
správny technologický postup, predpísaný postup lepenia obkladových prvkov a viditeľná vada je lokálne

popraskaná špárovacia hmota medzi obkladovými prvkami, t.j. skutočnosť, že žalobcami v 1. a 2. rade
namietané kachličky neboli spojené so stenou, praskali a vypadávala špárovka, nie je skrytá vada,
nakoľko táto vada bola viditeľná voľným okom. S poukazom na závery znaleckého posudku č. 3/2024
súd má zato, že žalobcami v 1. a 2. rade namietané a nimi opísané skryté vady bytu žalobcovia v 1. a
2. rade nepreukázali (t. j. nepreukázali základ uplatneného nároku zo zodpovednosti za vady predanej

veci), s poukazom na už uvedené súd dospel k záveru, že sa nejednalo o skryté vady, a preto žalobu
v celom rozsahu zamietol.
25. Podľa ust. § 262 ods. 1 zák. č. 160/2015 Z. z. civilný sporový poriadok v platnom znení, o nároku na
náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí, ktorým sa konanie končí.

26. Podľa ust. § 262 ods. 2 zák. č. 160/2015 Z. z. civilný sporový poriadok v platnom znení, o výške
náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie
končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

27. Trovy konania sú všetky preukázané, odôvodnené a účelne vynaložené výdavky, ktoré vzniknú v

konaní v súvislosti s uplatňovaním alebo bránením práva. Nakoľko súd v rozhodnutí, ktorým sa konanie
končí,rozhodujeonárokunanáhradutrovkonania,pričompriznánároknanáhradutrovkonaniastranev
spore úspešnej, pre toto rozhodovanie je nevyhnutné primárne je ustáliť aké výdavky v priebehu konania
v spore úspešnej strane vznikli, teda v akej výške vynaložila výdavky, pričom tieto výdavky strana musí
aj reálne zaplatiť (napr. súdny poplatok, hotové výdavky a pod.), aby bolo možné vôbec uvažovať o

existencii trov konania na konkrétnej procesnej strane, ktoré je povinná neúspešná strana nahradiť.
Prvotne je teda potrebné, aby určité výdavky strana zaplatila (v zmysle CSP každý platí výdavky, ktoré
mu v konaní vzniknú) a následne, pokiaľ bude táto strana v spore úspešná, vzniká jej nárok na náhradu
týchtoňouplatenýchvýdavkov( zapodmienokpodľa CSP,t.j.preukázania,odôvodnenostiaúčelnosti).
V prejednávanej veci súd o náhrade trov konania súd rozhodol podľa CSP a žalovanému, ktorého čistý

pomer úspechu vo veci bol 100%, priznal plný nárok na náhradu trov konania ako plne úspešnej strane
s tým, že o výške náhrady trov konania súd rozhodne samostatným uznesením po právoplatnosti tohto
rozsudku.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia, písomne, dvojmo,

na Mestskom súde Bratislava IV, Saratovská 1/A, Bratislava.V odvolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania (§ 127 ods. 1 C. s. p. ) uvedie, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za

nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že neboli splnené procesné podmienky, súd nesprávnym
procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva v takej miere,
že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces, rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne

obsadený súd, konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza
z nesprávneho právneho posúdenia veci ( § 365 ods. 1 C. s. p.).

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania ( § 365 ods. 3 C. s. p.).

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh

na vykonanie exekúcie.