Rozsudok – Kúpna zmluva ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Wednesday, January 29, 2026

Súd: Krajský súd Nitra
Spisová značka: 8Co/73/2025

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4124211675
Dátum vydania rozhodnutia: 29. 01. 2026
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Lenka Konštiaková

ECLI: ECLI:SK:KSNR:2026:4124211675.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Nitre, v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Lenky Konštiakovej a členov

senátu JUDr. Vladimíra Novotného a JUDr. Adriany Kálmánovej, PhD., v spore žalobkyne: A. B., C.
B., nar. XX.XX.XXXX, bytom A. XX, D. E. F., právne zastúpená KOTRUSZ - BENČÍK, s.r.o., so sídlom
Štefánikova 57, Nitra, IČO: 47 237 252, proti žalovaným: 1/ G. B., C. B., nar. XX.XX.XXXX, bytom B.
XXX/X, H., I. C., 2/ G. J., C. J., nar. XX.XX.XXXX, bytom A. XX, D. E. F., obaja právne zastúpení JUDr.
Romanom Foltínom, advokátom, so sídlom Školská 3, Nitra, o určenie neplatnosti časti kúpnej zmluvy,
o odvolaní žalovaných v 1. a 2. rade proti rozsudku Okresného súdu Nitra č.k. 8C/101/2024-129 zo dňa
18. júla 2025, takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie p o t v r d z u j e .

Žalobkyni p r i z n á v a proti žalovaným v 1. a 2. rade nárok na náhradu trov odvolacieho
konania v rozsahu 100%, o výške ktorého nároku rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti tohto
rozhodnutia.

o d ô v o d n e n i e :

1. Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie určil, že kúpna zmluva uzatvorená medzi žalovaným
v 1. rade ako predávajúcim a žalovaným v 2. ako kupujúcim dňa 27.02.2023 vo forme notárskej
zápisnice N 89/2023, Nz 5328/2023, NCRls 5519/2023 spísanej notárkou G. H. C., v časti, ktorej

predmetom je prevod vlastníckeho práva k spoluvlastníckemu podielu vo veľkosti 1/2 k nehnuteľnostiam
nachádzajúcim sa v okrese E., K. D. E. F., katastrálnom území A., vedených Okresným úradom Nitra,
katastrálnym odborom na LV č. XXX ako pozemok - parcela reg. "C" s parc. č. 52/4 zastavaná plocha
a nádvorie o výmere 182 m2 a stavba - dom so súpis. č. XX na parcelách č. 52/5 a 52/6, je neplatná.
Žalobkyni priznal voči žalovaným v 1. a 2. rade spoločne a nerozdielne náhradu trov konania v rozsahu
100 %. Právne svoje rozhodnutie odôvodnil poukazom na § 136 ods. 1, 2, § 140, § 603 ods. 3, § 40a
veta prvá, druhá, § 853 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ako aj § 137 písm. d) zákona č. 160/2015 Z.z.

Civilný sporový poriadok (ďalej len „CSP“).

2. V odôvodnení súd prvej inštancie uviedol, že žalobou sa žalobkyňa domáhala určenia neplatnosti
kúpnejzmluvyzodňa27.02.2023uzatvorenejmedzižalovanýmv1.radeakopredávajúcimažalovaným
v 2. rade ako kupujúcim, v časti prevodu vlastníckeho práva k spoluvlastníckemu podielu vo veľkosti
1/2 k nehnuteľnostiam v okrese E., K. D. E. F., katastrálnom území A., vedených na LV č. XXX
ako pozemok reg. "C" s parc. č. 52/4, stavba - dom so súpis. č. XX. Žalobkyňa dôvodila, že ako

podielová spoluvlastníčka nebola pred uzatvorením kúpnej zmluvy žalovaným v 1. rade vyzvaná na
uplatnenie jej predkupného práva, čím došlo k porušeniu jej predkupného práva vyplývajúceho z § 140
zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „Občianky zákonník“). Dňa 30.07.2024 zaslala
žalovaným v 1. a 2. rade dovolanie sa porušenia predkupného práva a výzvu na poskytnutie súčinnosti.Nesplnenie povinností žalovaného v 1. rade, vyplývajúcich mu z § 140 Občianskeho zákonníka,
spôsobuje neplatnosť tohto právneho úkonu - prevodu vlastníckeho práva. Žalobkyňa tvrdila, že má
záujem nadobudnúť aj nehnuteľnosti, ktoré mal predávajúci vo svojom výlučnom vlastníctve. Mala

záujem nadobudnúť všetky prevádzané nehnuteľnosti, resp. spoluvlastnícke podiely a sceliť tak opäť
túto nehnuteľnosť. Naliehavý právny záujem na požadovanom určení spočíval v tom, že bolo porušené
jej predkupné právo, pričom vzhľadom na neúspešné vyčerpanie pokusu o mimosúdne usporiadanie
veci sa nápravy tohto protiprávneho stavu sa môže domáhať len na súde.

3. Žalovaní s podanou žalobou nesúhlasili. Zhodne uviedli, že po úmrtí G. B. st. (otca žalovaného v
1. rade) prišiel žalovaný v 1. rade do A. s tým, že tento majetok nepotrebuje a bude ho predávať. Stretol
sa so žalovaným v 2. rade a žalobkyňou, aby sa dohodli na vyporiadaní rodičovských nehnuteľností.
Žalovaný v 1. rade sa na stretnutí pýtal žalobkyne - svojej tety a krstnej mamy, či má záujem od neho
nehnuteľnosť získať a kúpiť, na čo ona reagovala, že nemá jednak ani peniaze a ani záujem vzhľadom
na jej vysoký vek a na to, že nemá svoju rodinu. Naopak, súhlasila a potešila sa tomu, že nehnuteľnosť

nadobudne žalovaný v 2. rade, ktorý sa o dom a pozemky postará. Kúpna zmluva bola podpísaná
27.02.2023, pričom žalovaný v 2. rade býval so žalobkyňou ako susedia do jari 2024, kedy žalobkyňa
odišla do domu sociálnych služieb. Nikdy nenaznačila žiadnu nespokojnosť. Až v priebehu leta 2024
spozoroval žalovaný v 2. rade cudzie osoby, išlo o L. M.. Následne mu bola doručená výzva právneho
zástupcu žalobkyne, pričom pri neskoršom stretnutí žalobkyne mu táto uviedla, že ona nechce od neho

žiadne nehnuteľnosti späť a o výzve nemá žiadnu vedomosť. Spochybnil tvrdenie žalobkyne uvedené
v žalobe o záujme na nadobudnutí a scelení pozemkov, nakoľko mu táto opakovane potvrdila, že nemá
záujem na ich nadobudnutí. Žalobkyňa má jediného príbuzného - žalovaného v 1. rade, súhlasila s
predajom, vzhľadom na jej vek a stav rodinného domu sa už naspäť nevráti. Obaja žalovaní vyjadrili
podozrenie, že tretia osoba sa snaží dostať k nehnuteľnostiam žalobkyne a využíva jej vysoký vek,

neinformovanosť a dôverčivosť.

4. Súd prvej inštancie vykonal dokazovanie a to aj výsluchom žalobkyne, ktorá vo svojom
výsluchu realizovanom v zariadení Komunita kráľovnej pokoja - kaštieľ, A., uviedla, že je tu umiestnená,
chce tam zostať a má málo peňazí. K nehnuteľnostiam N. D. E. F. uviedla, že tam vlastní pol domu a

pozemku, polovicu mal brat a zdedil to po ňom G. B. mladší. Svoju polovicu chce predať, aby mala na
zaplatenie zariadenia, chcela by mať vyplatených 35.000 eur. O prebiehajúcom konaní na súde vedela,
ale nevedela nič bližšie uviesť. Požiadala, aby sa to v jej mene predalo. Splnomocnila na to advokáta.
O. J. pozná z dediny. Dozvedela sa až po predaji, že J. kúpil polovicu domu a pozemku. K obsah žaloby
uviedla, že nad tým nerozmýšľala, potrebuje len peniaze. Pani A. M. pozná, je to jej kamarátka, často

sa navštevujú, syn L. ju vozí na návštevy. Pán M. jej dopláca na zariadenie, sú jej najbližší. Nepamätala
si, či po smrti jej brata bol žalovaný v 1. rade v D.. Nevedela sa vyjadriť k tomu, či má mať sporné
nehnuteľnosti žalovaný v 1. rade alebo žalovaný v 2. rade.

4.1. Žalovaný v 1. rade v rámci výsluchu uviedol, že vyrastal na chalupe, je to dom otcových rodičov,

ako sa otec presťahoval do domu, navštevovali ho, rovnako aj žalobkyňu - krstnú. Krstná mala problém
postarať sa o svoju polku nehnuteľnosti. Potvrdil, že jej neurobil písomnú ponuku, nakoľko ona na to
nemala, nechcela nehnuteľnosť kúpiť. Stretli sa na dvore, kde bol p. J., jeho otec, ja, jeho známy G. H.
a žalobkyňa uviedla, že nehnuteľnosť nechce, nemá peniaze. Svoj podiel predal p. J.. Cena vychádzala
z toho, že p. J. pomohol otcovi a tete pri požiari, ako aj z toho, že sa bude o žalobkyňu starať O. J.

mal záujem odkúpiť podiely aj od žalobkyne, dohodli sa, že p. J. bude na žalobkyňu dohliadať. O. M.
žalobkyňu ovláda, zamedzil, aby mohol za žalobkyňou ísť. Keď sa s ňou stretol, bol tam prítomný aj
p. M.. Nasledujúci deň bol dohodnutý, že príde o 11:00 hod., žalobkyňa tam však nebola, nakoľko ju
p. M. zobral preč. Od podpisu kúpnej zmluvy bol navštíviť žalobkyňu u nej na dome, bolo to v marci
alebo apríli 2023. Žalobkyňa nevyjadrila nesúhlas, že predal svoje podiely p. J. a sama uvádzala, že

mu predá svoje podiely.

4.2. Žalovaný v 2. rade v rámci výsluchu uviedol, že žalobkyňu poznal odmalička. Žalobkyni pomáhali
v rámci dobrých susedských vzťahov, v roku 2017, keď jej zhorela strecha, s otcom, bratom a so synmi
opravili strechu, riešili poistku. Na vlastné náklady urobili elektrickú prípojku a rozvody v dome. Po smrti

otca prišiel žalovaný v 1. rade, čo s chalupou, že to predá. Pýtal sa žalobkyne, či to chce kúpiť, uviedla,
že nie. Pýtal sa, či to môže predať mne, odpovedala, že bude rada. Potom pravidelne chodil do domu
za žalobkyňou. Sama mu chcela predať svoje nehnuteľnosti za 20 000 eur. Potom uviedla, že si to chcezatiaľ ponechať, aby jej niečo ostalo. Ešte 11.09.2024 bola žalobkyňa pozrieť na dom. Povedal jej, že
ho chce dať na súd. Uviedla, že nie, že len podpísala plnomocenstvo, aby sa predala jej časť.

5. Zohľadniac podstatné skutkové tvrdenia strán sporu, ako aj vychádzajúc z vyššie uvedených
výsluchov a tiež oboznámením sa s listinnými dôkazmi, ktoré sú obsahom súdneho spisu, a to výpismi
z LV č. XXX, XXXX, notárskou zápisnicou, dovolaním sa porušenia predkupného práva, súd prvej
inštancie zistil skutkový stav, v rámci ktorého ustálil, že žalovaný v 1. rade ako predávajúci previedol
kúpnou zmluvou spísanou dňa 27.02.2023 vo forme notárskej zápisnice N 89/2023, NZ 5328/2023,

NCRls 5519/2023 notárkou G. H. C. so sídlom vo Vrábľoch, na žalovaného v 2. rade ako kupujúceho
vlastnícke právo k nehnuteľnostiam v kat. území A., obec D. E. F., evidovaným na LV č. XXX ako
parcely registra "C" parc. č. 52/4 zastavaná plocha a nádvorie o výmere 182 m2 a stavba - dom súp. č.
55 na parcelách č. 52/5 a 52/6 v podiele 1/2 a k nehnuteľnostiam evidovaným na LV č. XXXX parcely
registra "C" parc. č. 51/1, 52/1, 52/3 a 52/5 v celosti 1/1. Vklad vlastníckeho práva bol povolený pod
č. V 1505/2023. Žalobkyňa v čase prevodu bola a stále je podielovou spoluvlastníčkou nehnuteľností

v kat. území A., obec D. E. F., K. E. evidovaných na LV č. XXX ako parcely registra "C" parc. č. 52/4
zastavaná plocha a nádvorie o výmere 182 m2 a stavba - dom súp. č. XX na parcelách č. 52/5 a 52/6, a
to v podiele 1/2. Žalobkyňa prostredníctvom svojho právneho zástupcu zaslala žalovaným v 1. a 2. rade
listinu označenú ako Dovolanie sa porušenia predkupného práva, Výzva na poskytnutie súčinnosti, v
ktorom uviedla, že v prípade vyššie špecifikovaného prevodu došlo k porušeniu jej predkupného práva.

Za účelom scelenia vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam vyzvala aktuálneho vlastníka - žalovaného
v 2. rade na poskytnutie súčinnosti za účelom uzatvorenia kúpnej zmluvy za podmienok, za akých ich
aktuálny spoluvlastník nadobudol na základe kúpnej zmluvy. Žalobkyňa v čestnom vyhlásení zo dňa
13.02.2025 uviedla, že sa na rodinu L. M. obrátila s požiadavkou o pomoc pri vyriešení vzťahov k
rodičovskému domu. Začal ju zastupovať G. M., ktorý pripravil výzvu na to, aby bol rodičovský dom

vrátený do vlastníctva ich rodiny. Bola informovaná, že jediný spôsob, ako dosiahnuť vrátenie podielov,
je podanie žaloby na súd. Svedok L. M. potvrdil, že vzhľadom na zlý zdravotný stav žalobkyne riešili jej
ubytovanie, vybavili zariadenie v A.. Požiadala ho, aby sa dom predal, on oslovil realitné kancelárie. Na
stretnutí s pracovníčkou realitnej kancelárii, kde bola aj žalobkyňa, táto uviedla, že celá nehnuteľnosť má
hodnotu cca 75 000 až 80 000 eur, preto žalobkyňa požaduje na vyplatenie sumu 35 000 eur. Následne

zistili, že dom nie je vysporiadaný, preto ho nebolo možné predať. Ponúkli nehnuteľnosti na odkúpenie
p. J., ktorý ponúkol sumu 22.000 eur, snažil sa na žalobkyňu pôsobiť, aby cenu znížila, avšak požaduje
35.000 eur. Keď p. J. sa nechcel dohodnúť, chceli, aby sa zmluva zrušila a aby sa celá nehnuteľnosť
mohla predať. On s mamou by jej požičali a potom by im to vrátila. Žalobkyňa má dôchodok 550 eur
za zariadenia platí 625 eur + elektrina, voda, plyn na dome, lieky a doprava na vyšetrenie. Má plnú moc

od žalobkyne, disponuje s účtom, t.z. dala mu kartu a každý mesiac vyberá dôchodok, ktorým zaplatí
za zariadenia a doplatí zvyšok.

6. Následne súd prvej inštancie ustálil, že žalobkyňa žiadala určiť neplatnosť časti kúpnej zmluvy na
základe toho, že ako opomenutá podielová spoluvlastníčka sa pri porušení svojho predkupného práva

dovolala relatívnej neplatnosti právneho úkonu - kúpnej zmluvy voči účastníkom tejto zmluvy, ktorou
žalovaný v 1. rade previedol vlastnícke právo k nehnuteľnosti zapísaným na LV č. XXX pre kat. územie A.
na žalovaného v 2. rade v príslušných spoluvlastníckych podieloch. V prípade porušenia predkupného
práva má opomenutý podielový spoluvlastník na výber z troch možností, a to dovolať sa relatívnej
neplatnosti zmluvy o prevode podielu, domáhať sa voči nadobúdateľovi podielu, aby mu podiel ponúkol

na kúpu za rovnakých podmienok alebo ponechať si zachované predkupné právo. Žalobkyňa pred
podaním žaloby využila druhú možnosť a požadovala od nadobúdateľa, aby jej ponúkol na kúpu
podiel za rovnakých podmienok. Relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy sa žalobkyňa dovolala až v
žalobe, čo súdna prax akceptuje. „Relatívnej neplatnosti sa treba dovolať. Pri dovolaní sa neplatnosti
ide o jednostranný právny úkon, ktorý sa musí adresovať druhému účastníkovi právneho úkonu,

resp. všetkým účastníkom právneho úkonu. Dôjdením dovolania sa neplatnosti ostatným účastníkom
právneho úkonu sa končí relatívna neplatnosť právneho úkonu a nastáva neplatnosť, ktorú svojimi
účinkami možno prirovnať k absolútnej neplatnosti. Zákon pre to, aby nastali účinky tzv. relatívnej
neplatnosti právneho úkonu neustanovuje žiadnu formu dovolania sa tejto neplatnosti. Možno tak urobiť
i žalobou (vzájomnou žalobou) podanou na súde alebo námietkou v rámci obrany proti uplatnenému

právu (nároku) v konaní pred súdom.“ (5Cdo/211/2009). Žalobkyňa sa účinne dovolala relatívne
neplatnosti momentom doručenia žaloby obom účastníkom zmluvy - žalovaným (na nadobudnutie
účinnosti takého hmotnoprávneho úkonu sa vyžaduje jeho doručenie určenému adresátovi). Napokon
dovolanie sa relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy žalobkyňou nebolo v konaní medzi stranami sporné.7. Žalovaní namietali neprípustnosť takejto žaloby, s čím sa súd nestotožnil. V prípade učenia neplatnosti
zmluvy, či už z dôvodu absolútnej alebo relatívnej neplatnosti, ide nepochybne o určenie právnej

skutočnosti v zmysle § 137 písm. d) CSP, ktorá je prípustná len v prípade, ak oprávnenie podať takúto
žalobu vyplýva z osobitného predpisu. Najvyšší súd Slovenskej republiky v uznesení z 20. októbra
2022 sp. zn. 1Obdo/51/2021 (R 1/2023) vyslovil, že „žaloba o určenie neplatnosti právneho úkonu
(podaná za účinnosti Civilného sporového poriadku) je žalobou o určenie právnej skutočnosti podľa
§ 137 písm. d) Civilného sporového poriadku. Jej prípustnosť je podmienená existenciou osobitného

predpisu, ktorý určitú osobu oprávňuje podať týmto predpisom špecifikovanú určovaciu žalobu“. Žalobný
návrh znejúci na určenie právnej skutočnosti, ktorý nevyplýva z osobitného právneho predpisu, je
potrebnépovažovaťzavadný.Podľanázorusúduustanovenie§40aObčianskehozákonníkajenormou,
ktorá umožňujú podanie žaloby o určenie právnej skutočnosti v zmysle § 137 písm. d) CSP (obdobne
uznesenie Najvyššieho súd SR sp. zn. 4Cdo/238/2022 zo dňa 24.01.2024). Pokiaľ hmotné právo
dovolanie sa relatívnej neplatnosti pripúšťa, aj procesné právo musí takúto žalobu umožniť. Preto

námietka žalovaných o procesne neprípustnej žalobe nie je dôvodná. Zároveň nebola dôvodná ani
námietka týkajúca sa nevykonateľnosti požadovaného petitu, nakoľko ak súd rozhodne o neplatnosti
právneho úkonu, podľa § 34 katastrálneho zákona bude povinnosťou okresného úradu vyznačiť stav
pred týmto právnym úkonom.

8. Vo vzťahu k vecnému prejednaniu nároku súd konštatoval, že v konaní nebolo sporné uzatvorenie
kúpnej zmluvy medzi žalovaným v 1. rade ako predávajúcim a žalovaným v 2. rade ako kupujúcim,
ani nerealizovanie písomnej ponukovej povinnosti voči žalobkyni ako podielovej spoluvlastníčke pred
prevodom spoluvlastníckych podielov žalovaného v 1. rade na žalovaného v 2. rade. Sporným bolo, či
došlo k ústnej ponuke adresovanej žalobkyni na odkúpenie podielu žalovaného v 1. rade. S prihliadnutím

na § 853 Občianskeho zákonníka sa podrobnejšia právna úprava zmluvného predkupného práva podľa
§ 602 a nasl. Občianskeho zákonníka subsidiárne použije i na zákonné predkupné právo podielových
spoluvlastníkov podľa § 140 Občianskeho zákonníka (okrem ustanovení, ktoré sa svojou povahou
týkajú len zmluvného predkupného práva). Spoluvlastníkovi, ktorý chce svoj podiel previesť na osobu
inú ako osobu jemu blízku, vzniká povinnosť ponúknuť podiel najprv ostatným spoluvlastníkom. Podľa

§ 605 Občianskeho zákonníka musí ponuka urobená v rámci predkupného práva obsahovať všetky
podmienky, za ktorých spoluvlastník ponúka svoj podiel na predaj, čo znamená oznámenie nielen
podstatných náležitostí kúpnej zmluvy (t. j. predmet kúpy a kúpna cena), ale aj všetkých ostatných
podmienok, za ktorých má dôjsť k prevodu (splatnosť kúpnej ceny, zriadenie vecného bremena a pod.).
Ponuku na kúpu spoluvlastníckeho podielu musí povinný spoluvlastník urobiť voči všetkým ostatným

podielovým spoluvlastníkom, ktorí sú oprávnení ponúknutý podiel za podmienok určených v ponuke
kúpiť, pričom lehota na prijatie ponuky plynie pre každého podielového spoluvlastníka samostatne.
Riadnou je pritom len taká ponuka, v ktorej je stanovená lehota na prijatie ponuky najmenej osem
dní, ak ide o hnuteľnú vec a dva mesiace, pokiaľ ide o vec nehnuteľnú (porovnaj § 605 OZ). Zákon
v § 605 v rámci právnej úpravy zmluvného predkupného práva upravuje formu ponuky len vo vzťahu

k nehnuteľným veciam - takáto ponuka musí byť urobená v písomnej forme (obdobne Števček, M.,
Dulak, A., Bajánková, J., Fečík, M., Sedlačko, F., Tomašovič, M. a kol. Občiansky zákonník I. § 1 ?
450. Komentár. 2. vydanie. Praha: C. H. Beck, 2019, s. 1081 - 1089). Medzi stranami nebolo sporné,
že žalovaný v 1. rade ako prevodca nerealizoval ponuku písomne. Žalovaní tvrdili, že žalovaný v
1. rade ponúkol žalobkyni podiely na odpredaj ústne. Z uvedeného vyplývalo, že nebola dodržaná

zákonom vyžadovaná písomná forma ponuky, a teda ponuka nebola vykonaná riadne. Sporným bola
aj skutočnosť, či vôbec došlo k ústnej ponuke a za týmto účelom žalovaní navrhovali vypočuť svedka
G. H., ktorý mal byť účastný pri stretnutí strán sporu, kde mala byť takáto ústna ponuka predložená
žalobkyni, avšak ani preukázanie tejto skutočnosti by nič nezmenilo na závere súdu, že ústna ponuka
nie je z hľadiska formy dostatočná. Ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje zákon alebo

dohoda účastníkov, je neplatný (§ 40 ods. 1 Občianskeho zákonníka), pričom ide o neplatnosť relatívnu.
Nedodržanie písomnej formy opakovane namietala žalobkyňa. Súd mal s poukazom na uvedené za
preukázané, že ponuková povinnosť nebola vzhľadom na nedostatok formy realizovaná riadne, preto
došlokporušeniupredkupnéhoprávažalobkyne.Pokiaľišlootvrdeniežalovaných,žežalobkyňanemala
v úmysle podať žalobu (a je pod vplyvom iných osôb), súd konštatoval, že žaloba je procesnoprávny

úkon, na ktorý sa uplatňuje tzv. teória prejavu vôle a súd neprihliada na to, čo bolo voči nemu skutočne
prejavené. Podania sa posudzujú z objektívneho hľadiska a súlad medzi vôľou a jej vonkajším prejavom
sa nezohľadňuje. Pri procesných podaniach je preto bez významu omyl, tieseň, vážnosť alebo sloboda
vôle. Nemožno uvažovať ani o platnosti a neplatnosti procesného úkonu, ako je to v hmotnom práve(pozri Sedlačko, F. In: Števček, M. a kol. Civilné právo procesné. Úvod do civilného procesu a sporové
konanie. Praha : C. H. Beck, 2022, s. 225 a tam citovaná literatúra). Procesné úkony strán a ani
súdu tak nedisponujú vlastnosťou platnosti, ale pri procesných úkonoch strán hovoríme o vadnosti/

bezvadnosti, účinnosti/neúčinnosti, prípustnosti/neprípustnosti. Rovnako podľa uznesenia najvyššieho
súdu č. k. 5 M Cdo 10/2009 z 10. marca 2010 „Procesné úkony účastníkov nemožno posudzovať podľa
hmotnoprávnych kritérií, ktoré sú ustanovené hmotným právom...“. Pri procesnom úkone súd skúma, či
má požadované náležitosti, a pokiaľ tomu tak nie je, CSP upravuje v § 128 - § 130 CSP postup, ako tieto
vady odstrániť. Podobne CSP upravuje v § 161 CSP postup, ak nie sú splnené procesné podmienky

(obdobne aj nález Ústavného súdu SR sp. zn. II. ÚS 350/2021 zo dňa 27. 10. 2022). S ohľadom na
uvádzané právne východiská a súdnu prax preto nebolo možné žalobu posudzovať v zmysle prípadných
nedostatkov danosti vôle žalobkyne (t.j. že vôľa nebola slobodná, prípadne vážna), ako to naznačujú
žalovaní. Súd pri žalobe skúmal, či žaloba má požadované náležitosti a či sú splnené podmienky
konania. Dodal, že z výsluchu žalobkyne vyplývalo, že je subjektívne presvedčená o tom, že o predaji
podielu žalovaným v 1. rade nebola vopred informovaná. Na druhej strane žalobkyňa si nepamätala

niektoré skutočnosti a udalosti v nedávnej minulosti, ktoré sporné neboli (napr. obdobie, kedy prišla
bývať do zariadenia, návštevu žalovaným v 2. rade v zariadení, za akým účelom ju bol navštíviť p. M.
a podobne), čo naznačuje určité zníženie kognitívnych schopností žalobkyne, ktoré môžu mať súvis
s vekom žalobkyne (89 rokov). V tomto smere sa súdu k podmienkam konania (procesnej spôsobilosti
žalobkyne v zmysle § 67 CSP), ktoré súd skúma ex offo, žiadalo dodať, že žalobkyňa je plnoletou

fyzickou osobou, ktorá nebola spôsobilosti na právne úkony rozhodnutím súdu obmedzená, preto súd
nezistil nedostatok tejto podmienky konania (porovnaj NS SR sp. zn. 5Cdo/202/2010 z 25.05.2011).
Zároveň bolo posúdenie osobného stavu (t.j. aj spôsobilosti na právne úkony, v ktorej rozsahu má v
zásade fyzická osoba aj procesnú spôsobilosť) otázkou, ktorú súd nie je oprávnený prejudiciálne riešiť
(§ 193 CSP). Ďalej uviedol, že žalovaní nepredložili skutkové tvrdenia v zmysle, že by spochybňovali

platnosť hmotnoprávnych úkonov žalobkyne, naopak, sami akceptovali to, že žalobkyňa sa relatívnej
neplatnosti dovolala (viď duplika žalovaných). Pokiaľ žalovaní uviedli tvrdenia ohľadom vplývania na
vôľu žalobkyne tretími osobami, takéto vyjadrenia nemôžu nahradiť skutkové tvrdenie o prípadnej
neplatnosti hmotnoprávneho úkonu, resp. nie je úlohou súdu takéto tvrdenia dotvárať. Napokon z
bezprostredného vyjadrenia žalobkyne nepochybne vyplývalo, že jej záujmom je získanie finančných

prostriedkov z predaja jej nehnuteľností (tak vo výlučnom ako podielovom spoluvlastníctve), aby mohla
financovať svoj pobyt v zariadení a iné výdavky, na ktorých pokrytie nepostačuje jej starobný dôchodok.
Pokiaľ na vybavenie tejto záležitosti splnomocnila advokáta a ten zvolil predmetný postup súladný so
zákonom, súd nevzhliadol žiaden dôvod na zamietnutie žaloby. Na uvedenom závere nič nemení ani
tvrdenie žalovaných, že žaloba je zbytočná, kontra záujmu žalobkyne (pozn. súdu - vlastníkmi domu a

prináležiacich pozemkov tak budú žalobkyňa a obaja žalovaní, nakoľko prevod pozemkov vo výlučnom
vlastníctve žalovaného v 1. rade tou istou zmluvou na žalovaného v 2. rade zostáva nedotknutý).
V danom konaní súd neposudzuje naliehavý právny záujem na požadovanom určení, keď žalobu
vyhodnotil ako žalobu na určenie právnej skutočnosti podľa § 137 písm. d) CSP. Kým ustanovenie
§ 137 písm. c) CSP podmieňuje prípustnosť žaloby o určenie, či tu je alebo nie je právo, existenciou

naliehavého právneho záujmu žalobcu na požadovanom určení (s výnimkou prípadov, keď prípustnosť
takej žaloby vyplýva z osobitného predpisu a právny záujem žalobcu sa prezumuje), ustanovenie §
137 písm. d) CSP podmieňuje prípustnosť žaloby o určenie právnej skutočnosti výlučne existenciou
osobitného predpisu, ktorý určitú osobu oprávňuje (prípadne jej ukladá) podať bližšie špecifikovanú
určovaciu žalobu (vyššie cit. rozhodnutie R 1/2023). Preto súd nie je oprávnený posudzovať kritérium

účelnosti, resp. právneho záujmu na podanej žalobe.

9. Súd prvej inštancie nevykoval dokazovanie výsluchom svedkov navrhovaných žalovanými, a to G.
H. (ktorý mal potvrdiť ústnu ponuku na odpredaj podielov žalobkyni a skutočnosť, že žalobkyňa túto
odmietla a bola uzrozumená s ich predajom žalovanému v 2. rade) a G. P. (ktorá mala potvrdiť, že po

prevode podielov bola žalobkyňa spokojná s tým, že tieto nadobudol žalovaný v 2. rade). Preukázanie
uvedených skutočností by nemalo žiaden vplyv na záver súdu o porušení predkupného práva pre
nedostatok písomnej formy ponuky. Ani preukázanie skutočnosti, že žalobkyňa pôvodne súhlasila s
predajom podielov žalovanému a teraz tento prevod napáda (údajne pod vplyvom iných osôb), nemá
žiadnu relevanciu vzhľadom na vyššie uvádzané posúdenie žaloby ako procesného úkonu. Pokiaľ by

mohliztvrdenísvedkovvyplynúťinéskutočnosti(akotvrdilprávnyzástupcažalovanýchnapojednávaní),
nebolo zrejmé, o aké skutočnosti by malo ísť. Strana sporu je v zásade povinná tvrdiť a toto tvrdenie
preukazovať navrhovanými dôkaznými prostriedkami. Žalovaní okrem tvrdení o tom, že žalobkyňa nemázáujem na podaní žaloby a vedení sporu, resp. že vedenie sporu nie je v jej záujme, žiadne iné skutkové
tvrdenia neprodukovali (napr. ohľadom platnosti hmotnoprávnych úkonov - viď odôvodnenie vyššie).

10. Vzhľadom k tomu, že súd prvej inštancie mal preukázané porušenie predkupného práva
žalobkynepriprevodespoluvlastníckychpodielovkspoločnýmnehnuteľnostiamkúpnouzmluvouzodňa
27.02.2023 a účinné dovolanie sa relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy žalobkyňou v časti príslušných
podielov,bolisplnenépodmienkynavyhoveniežalobe,apretosúdprvejinštancieurčilneplatnosťkúpnej
zmluvy v relevantnej časti tak, ako je to uvedené vo výroku rozhodnutia.

11. O náhrade trov konania súd prvej inštancie rozhodol podľa § 255 ods. 1 CSP, v zmysle ktorého
súd prizná strane náhradu trov podľa pomeru jej úspechu vo veci. Keďže bola v konaní úspešná
žalobkyňa, svedčí jej nárok na náhradu trov konania, ktorú jej súd priznal v plnom rozsahu voči
žalovaným v 1. a 2. rade, ktorí sú na plnenie zaviazaní spoločne a nerozdielne.

12. Proti tomuto rozsudku podali v zákonnej lehote odvolanie žalovaný v 1. a 2. rade, dôvodiac § 365
ods. 1 písm. d), e), f), h) CSP. V prvom rade vytýkali, že aj keď to žalobkyňa ďalej nerozvádzala,
žalobu uplatňovala z titulu § 137 písm. c) CSP, ktorý zodpovedá pôvodnému zneniu § 80 písm. c)
OSP. Naproti tomu súd v napadnutom rozsudku a nie v konaní, ktoré mu predchádzalo, sa s tým
nevysporiadal a v napadnutom rozsudku uviedol, že si sám právne vec posúdil podľa iného procesného

ustanoveniaato§137písm.d)CSP,čímpodľaichnázorusúdopätovneporušilzásadukontradiktórnosti
a rozhodol arbitrárne. Poukázal pritom na čl. IV žaloby, kde sú uvedené absolútne nesprávne informácie
a žalovaný v 2. rade bol zapísaný ako vlastník ešte začiatkom roka 2023, teda v čase písania žaloby
žiadne katastrálne konania neprebiehalo. Následne žalovaný v 2. rade opísal priebeh jednania ohľadom
odpredaja so žalovaným v 1. rade, ktorý prišiel za ním, že ju bude predávať. Potom sa stretli so

žalovaným v 1. rade a so žalobkyňou, aby prejednali okolnosti vyporiadania nehnuteľností, kedy sa pýtali
žalobkyne, či má záujem získať nehnuteľnosti. Žalobkyňa nemala vôbec žiadny problém s prevodom
na žalovaného v 2. rade. Ako svedka navrhli G. H., ktorý bol prítomný pri stretnutí. Kúpna zmluva bola
podpísaná 27.02.2023, pričom ako susedia spolu bývali do jari 2024, kedy z dôvodu svojho vysokého
veku žalobkyňa odišla do domu sociálnych služieb, nakoľko potrebovala zvýšenú starostlivosť. Dobrý

susedský vzťah vie potvrdiť G. P.. Po čase bola žalovanému v 2. rade doručená výzva od advokáta
s tým, že žalobkyňa chce získať všetky nehnuteľnosti do svojho vlastníctva. K tvrdeniam, že žalobkyňa
má záujem na scelení majetkov, uviedol, že sa jedná o lživé tvrdenia a úplný nezmysel. Okrem toho aj
po doručení výzvy mu potvrdila, že ona vôbec nemá záujem na nadobudnutí nehnuteľností a aj L. M.
splnomocnila na to, aby mohol začať riešiť predaj nehnuteľností v jej vlastníctve. V replike žalobkyňa

uviedla úplne odlišné skutkové tvrdenia ako v žalobe a vo výzve. Keďže tvrdenia žalobkyne si úplne
odporujú, považovali za zrejmé, že žalobkyňa nemá záujem o nadobudnutie spoluvlastníckych podielov,
ktoré sú predmetom žaloby, ale má záujem na predaji nehnuteľnosti vo svojom vlastníctve. Uvedené
vyplynulo aj z výpovede žalobkyne, ktorá uviedla, že ani sama nemá vedomosť o podanej žalobe, ani
tomu nerozumie, pričom sama má záujem iba na predaji nehnuteľností vo svojom vlastníctve. Zo znenia

žaloby v spojitosti s výsluchom žalobkyne bolo zrejmé, že nebolo úplne zrejmé, čoho sa chce domôcť
žalobkyňa v tomto konaní, pretože tým, že by aj súd hypoteticky rozhodol o úspechu žaloby, tak nedôjde
k žiadnej zmene v spojitosti so stavom nehnuteľností patriacich žalobkyni, ktoré má ona sama záujem
odpredať. V prípade úspechu tejto žaloby by iba došlo k stavu, že malá časť z nehnuteľností, ktoré boli
predmetom kúpnej zmluvy, by sa vrátili do vlastníctva pôvodnému majiteľovi. Žiadnym spôsobom by táto

skutočnosť neriešila majetkové a právne postavenie žalobkyne k nehnuteľnostiam, ktoré vlastní. Naviac,
by došlo k situácií, že podstatnú časť nehnuteľností, pôvodne vo vlastníctve žalovaného v 1. rade dnes
vlastní žalovaný v 2. rade vo výlučnom vlastníctve a jedná sa o nehnuteľnosti, ktorých sa žaloba nijakým
spôsobom netýkala a teda by došlo k ešte zložitejšej právnej situácii, kedy by na uvedenom mieste
vlastnili nehnuteľnosti tri fyzické osoby. Predmetná žaloba nemá žiadny zmysle ani význam v spojitosti

so zámerom, ktorý bol pôvodne deklarovaný v žalobe, resp. so zámerom, ktorý deklarovala žalobkyňa vo
svojomvýsluchuažiadnymspôsobomtútosituáciunevyriešil.Naviacpovažovalizapotrebnépodotknúť,
že medzi žalobkyňou a žalovaným v 2. rade prebiehajú rokovania o tom, že žalobkyňa má záujem
nehnuteľnosti vo svojom vlastníctve odpredať žalovanému v 2. rade. Dôrazne odmietli, že žalobkyňa
nebola informovaná o predaji nehnuteľností. Okrem toho mali za to, že uplatnenie si predkupného práva

po1,5rokupovažovalizašikanóznyvýkonpráva,ktorýnemôžepožívaťprávnuochranu,apretokonanie
žalobkyne bolo v rozpore s dobrými mravmi. Navrhli rozsudok súdu prvej inštancie zmeniť a žalobu
zamietnuť.13. K odvolaniu žalovaných v 1. a 2. rade podala písomné vyjadrenie žalobkyňa, plne sa stotožňujúc
s napadnutým rozsudkom súdu prvej inštancie. Žalovaní dostali v súdnom konaní dostatočný časový aj
procesný priestor na to, aby mohli uviesť skutkové tvrdenia, navrhnúť dôkazy a aby sa mohli vyjadriť

k vykonanému dokazovaniu a k právnej argumentácii. Pri svojom výsluchu výslovne potvrdili, že nikdy
nedošlo k odoslaniu a doručeniu písomnej ponuky na uplatnenie predkupného práva, a preto došlo
k porušeniu jej predkupného práva. Podstatná časť odvolania obsahuje popis skutkových tvrdení, ktoré
už žalovaní uviedli v konaní pred súdom prvej inštancie. Odvolanie považovala za uvádzanie tých istých
argumentov, s ktorými sa už dôsledne vyporiadal súd prvej inštancie, a preto navrhla, aby odvolací súd

napadnutý rozsudok potvrdil a jej priznal náhradu trov konania v rozsahu 100%.

14. Ďalšie písomné vyjadrenie podané nebolo.

15. Krajský súd v Nitre ako odvolací súd (§ 34 CSP) po zistení, že odvolanie spĺňa náležitosti podľa §
363 CSP, viazaný rozsahom odvolania a odvolacími dôvodmi (§ 379 a § 380 CSP), rovnako tak viazaný

skutkovým stavom tak, ako ho zistil súd prvej inštancie (§ 383 CSP), prejednal odvolanie žalovaných
v 1. a 2. rade bez nariadenia odvolacieho pojednávania (§ 385 ods. 1 CSP), pretože nepovažoval za
potrebnézopakovaťalebodoplniťdokazovanieanevyžadovalsitodôležitýverejnýzáujem,snásledným
verejným vyhlásením rozhodnutia (§ 219 ods. 3 CSP), keď dospel k záveru, že odvolanie žalovaných
v 1. a 2. rade nie je dôvodné a rozsudok súdu prvej inštancie v celom rozsahu je potrebné podľa § 387

ods. 1 CSP potvrdiť ako vecne správny.

16. Podľa § 387 ods. 1 CSP, odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie potvrdí, ak je vo výroku
vecne správne.

Podľa § 387 ods. 2 CSP, ak sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením napadnutého
rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie správnosti dôvodov napadnutého
rozhodnutia, prípadne doplniť na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie dôvody.

Podľa § 387 ods. 3 CSP, odvolací súd sa v odôvodnení musí zaoberať aj podstatnými vyjadreniami

strán prednesenými v konaní na súde prvej inštancie, ak sa s nimi nevysporiadal v odôvodnení
rozhodnutia súd prvej inštancie. Odvolací súd sa musí v odôvodnení vysporiadať s podstatnými
tvrdeniami uvedenými v odvolaní.

17. Odvolací súd po prejednaní veci, v celom rozsahu a z dôvodov uvedených v odvolaní, dospel k

záveru, že súd prvej inštancie vykonal vo veci dostatočné dokazovanie, navrhnuté stranami sporu,
správne zistil skutkový stav, vec správne posúdil po právnej stránke, preto napadnutý rozsudok ako
vecne správny potvrdil (§ 387 ods. 1 CSP). Odvolací súd sa plne stotožňuje s dôvodmi súdu prvej
inštancie uvedenými v napadnutom rozsudku, na tieto poukazuje ako na správne, a preto ich nebude
duplicitne opakovať (§ 387 ods. 2 CSP). Rozhodnutie súdu prvej inštancie považuje za správne,

skutkovo a právne zdôvodnené, ako aj súd prvej inštancie sa dostatočne zaoberal všetkými podstatnými
vyjadreniami strán prednesenými v konaní na súde prvej inštancie, preto sa s nimi odvolací súd
opakovane nebude zaoberať. V ďalšej časti odôvodnenia sa odvolací súd vysporiada len s podstatnými
tvrdeniami uvedenými v odvolaní (§ 387 ods. 3 CSP), prípadne doplní dôvody podporujúce vecnú
správnosť napadnutého rozhodnutia.

18. Vychádzal pritom z toho, že predmetom konania bola žaloba, ktorou sa žalobkyňa domáhala určenia
neplatnosti kúpnej zmluvy z dôvodu porušenia zákonného predkupného práva. V žalobe zdôraznila,
že pred uzatvorením kúpnej zmluvy nebola vyzvaná na uplatnenie jej predkupného práva. Následne
prezentovala záujem o predmetné nehnuteľnosti, ako aj uviedla, že v predsúdnom konaní požiadala

o súčinnosť v rámci záujmu odkúpenia ich za cenu uvedenú v kúpnej zmluve. Zároveň odôvodňovala
aj naliehavý právny záujem s tým, že zastavenie katastrálneho konania je možné len rozhodnutím
všeobecného súdu, odkazujúc na § 34 ods. 2 katastrálneho zákona. Petit žaloby vymedzila tak, že
„kúpna zmluva uzatvorená medzi žalovaným v 1. rade ako predávajúcim a žalovaným v 2. rade
ako kupujúcim, v časti, ktorej predmetom je prevod vlastníckeho práva k spoluvlastníckemu podielu

vo veľkosti 1 k nehnuteľnostiam, nachádzajúcim sa v okrese E., obci D. E. F., katastrálnom území
Martinová, vedených Okresným úradom Nitra, Katastrálnym odborom na LV č. XXX, pozemok reg. „C“
s parc. č. 52/4, stavba – dom so súpis. Č. XX, je neplatná.“ V replike následne žalobkyňa uviedla,
že žalovaní v 1. a 2. rade nepopreli žiadne z rozhodujúcich skutkových tvrdení uvedených v žalobe,teda skutočnosť, že nebola žalovaným v 1. rade ako podielovým spoluvlastníkom písomne vyzvaná
na uplatnenie predkupného práva k predmetným nehnuteľnostiam, a preto sa k využitiu predkupného
práva ani nemohla vyjadriť, čo bolo potrebné vyhodnotiť ako skutočnosť, že žalovaní v 1. a 2. rade

nepopreli skutkové tvrdenia uvádzané v žalobe. Okrem toho uvedené považovala za jedinú právne
relevantnú skutkovú okolnosť pre účely posúdenia žaloby a ostatné skutkové tvrdenia, ku ktorým sa
vyjadrila, považovala len snahu o odvrátenie pozornosti od samotného predmetu sporu, v dôsledku čoho
aj odvolací súd bol toho názoru, že predmetom sporu bolo určenie neplatnosti právneho úkonu a to
z dôvodu, že pred uzatvorením kúpnej zmluvy žalobkyňa ako podielová spoluvlastníčka nebola vyzvaná

na uplatnenie si predkupného práva. Iné skutkové okolnosti uvádzané žalobkyňou, ako aj žalovanými
v 1. a 2. rade sa týkali dokresľovania situácie, avšak neboli podstatnými skutkovými tvrdeniami, ktorými
žalobkyňa odôvodňovala žalobu, preto bolo potrebné ustáliť, že nedošlo v priebehu súdneho konania
k zmene podstatných skutkových okolností.

19. Naviac, súd prvej inštancie správne vychádzal z toho, že už Zbierke stanovísk Najvyššieho súdu

a rozhodnutí súdov Slovenskej republiky 1/2023 bolo ustálené, že žaloba o určenie neplatnosti právneho
úkonu (podaná za účinnosti Civilného sporového poriadku) je žalobou o určenie právnej skutočnosti
podľa § 137 písm. d) Civilného sporového poriadku. Jej prípustnosť je podmienená existenciou
osobitného predpisu, ktorý určitú osobu oprávňuje podať týmto predpisom špecifikovanú určovaciu
žalobu (Uznesenie Najvyššieho súdu SR z 20. októbra 2022 sp. zn. 1Obdo/51/2021). Následne

rozhodnutie 75., zverejnené v Zbierke stanovísk NS a rozhodnutí súdov SR 6/2024 ustálilo, že žaloba o
neplatnosť kúpnej zmluvy v súvislosti s porušením predkupného práva je žalobou v zmysle ustanovenia
§ 137 písm. d) Civilného sporového poriadku (uznesenie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 29.
januára 2024, sp. zn. 4Cdo/238/2022, prvá právna veta). V dôsledku uvedeného súd prvej inštancie
správne právne posúdil skutkový stav uvedený v žalobe a žalobu považoval za žalobu v zmysle

ustanovenia § 137 písm. d) CSP, ako aj správne neskúmal, či žalobkyňa má naliehavý právny záujem
na požadovanom určení. Pri právnom posúdení žaloby súd prvej inštancie správne vychádzal z toho, že
zákon dáva podielovému spoluvlastníkovi pri porušení jeho predkupného práva tri alternatívy ochrany
proti tomu, kto jeho predkupné právo porušil: 1/ má právo domáhať sa relatívnej neplatnosti zmluvy,
2/ má právo domáhať sa, aby mu bola vec ponúknutá na kúpu alebo 3/ mu predkupné právo zostáva

zachované (§ 40a, § 603 ods. 3 Občianskeho zákonníka). Okrem toho Najvyšší súd Slovenskej republiky
v rozhodnutí zo 14. mája 2014, sp. zn. 7Cdo/46/2013, 7Cdo/47/2013 vyslovil, že všeobecné nároky
vyplývajúce z porušenia predkupného práva uvedené v § 603 ods. 3 Občianskeho zákonníka ešte
dopĺňa špeciálna úprava nároku vyplývajúceho z ustanovenia § 40a v spojení s § 140 Občianskeho
zákonníka - možnosť domáhať sa neplatnosti právneho úkonu podľa § 40a Občianskeho zákonníka.

Žalobkyňa v žalobe síce poukázala na § 80 písm. c) zákona č. 99/1963 Zb. Občiansky súdny poriadok,
ktorý aj pri tomto prípade žalôb riešil otázku naliehavého právneho záujmu, avšak uvedené zákonné
ustanovenie už nie je platné, ani účinné, súd prvej inštancie správne žalobu právne posúdil podľa §
137 písm. d) CSP, ktorý naliehavý právny záujem nevyžaduje. V prípade uplatnenia žaloby o relatívnu
neplatnosť kúpnej zmluvy podľa § 40a Občianskeho zákonníka v nadväznosti na § 140 Občianskeho

zákonníka, ide o jeden zo spôsobov ochrany vlastníckeho práva, ktoré nemožno oprávnenej osobe
uprieť.Užvcitovanomrozhodnutínajvyššiehosúdusauvádza,žežalobaourčenieneplatnostiprávneho
úkonu, predmetom ktorého je vlastnícke právo k nehnuteľnosti, je právnym prostriedkom vlastníka na
ochranu svojho vlastníckeho práva, ak je spôsobilá byť podkladom pre zmenu zápisu vlastníckeho
práva v katastri nehnuteľností, pričom uvedené závery sa primerane vzťahujú aj na spoluvlastníctvo

(podielové aj bezpodielové). Zjednodušené ponímanie ochrany vlastníckeho práva znamená ochranu
vlastníka veci pred každým, kto do toho práva neoprávnene zasiahne a je špecifická v tom, že chráni
každého spoluvlastníka aj proti neoprávneným zásahom ostatných spoluvlastníkov. Z uvedené teda
vyplýva, že ustanovenie § 40a Občianskeho zákonníka, ako aj § 34 ods. 2 zákona č. 162/1995 Z. z.
sú normami, ktoré umožňujú podanie žaloby o určenie právnej skutočnosti v zmysle § 137 písm. d)

CSP. Pokiaľ hmotné právo dovolanie sa relatívnej neplatnosti pripúšťa, aj procesné právo musí takúto
žalobu umožniť. Bez ohľadu na to, že ustanovenie § 40a Občianskeho zákonníka výslovne na žalobu
o neplatnosť neodkazuje, neobstojí zužujúci výklad žalovaných, ktorí v odvolaní namietali, že z tohto
ustanovenia nevyplýva právo žalobcu podať na súd žalobu o určenie relatívnej neplatnosti právneho
úkonu. Opodstatnenosť vyššie prezentovaného záveru vyplýva aj zo skutočnosti, že rozsudok, ktorým

súd rozhodol o neplatnosti právneho úkonu, týkajúceho sa nehnuteľností, je listinou, na základe ktorej
správa katastra vyznačí formou záznamu stav pred týmto právnym úkonom (§ 34 ods. 2 zákona č.
162/1995 Z. z.), čo samo osebe svedčí o prípustnosti žaloby o určenie neplatnosti právneho úkonu.20. Pri riešení procesnej prípustnosti žaloby podľa § 137 písm. c/ CSP a/alebo podľa § 137 písm. d/ CSP
je nutné, aby sa súd prvej inštancie zaoberal otázkou, z akého právneho vzťahu žalobkyňa vyvodzuje
v konaní ňou uplatňovaný nárok (t.j. predmet konania), následne tento vzťah dôsledne analyzovať

a nakoniec správne vyhodnotiť a posúdiť po právnej stránke. Za účelom zabezpečenia podkladov,
nevyhnutných pre tento postup, ukladá zákon žalobcovi povinnosť uviesť vždy už v žalobe rozhodujúce
skutočnosti. Tie majú súdu umožniť, aby daný právny vzťah a z neho vyvodzovaný nárok analyzoval
a právne kvalifikoval z aspektov významných tak pre posúdenie rôznych otázok procesnej povahy
(napr. obsah žaloby, právomoc, príslušnosť, procesná subjektivita), ako aj pre prípadné posúdenie veci

samej. Žalobkyňa bola teda povinná svoj nárok skutkovo vymedziť, nemusela ho však právne vyhodnotiť
a zdôvodniť (ak ho predsa len v žalobe právne posúdi, súd daným posúdením nie je viazaný.) Je totiž
vecou súdu, aby v zmysle zásady „iura novit curia" podal právnu kvalifikáciu uplatňovaného nároku.
Pre analýzu právneho vzťahu strán a posúdenie jeho povahy z hľadiska obsahu žaloby na prejednanie
a rozhodnutie o nároku, ktorý žalobkyňa vyvodzuje z tohto právneho vzťahu, je tak rozhodujúce
obsahové hľadisko, teda akú povahu majú práva a povinnosti strán tvoriace obsah právneho vzťahu

(5Cdo/120/2017).Inakpovedané,predmetkonania(resp.obsahžaloby)niejetvorenývýlučnežalobným
návrhom (petitum), ale aj rozhodujúcimi skutkovými tvrdeniami - opísaním skutkového deja (causa
petendi). Na základe žalobného návrhu a opísania skutkového deja možno individualizovať predmet
konania. Súd je viazaný petitom žaloby po obsahovej stránke a tento petit je potrebné vykladať v
súvislosti so skutkovými tvrdeniami žalobcov v spore. Súd má skúmať celý obsah podanej žaloby, nielen

samotný žalobný návrh. A preto vychádzajúc z uvedeného, odvolací súd bola toho názoru, že súd prvej
inštancie správne právne posúdil žalobu žalobkyne ako žalobu podľa § 137 písm. d) CSP. Uvedené
právne posúdenie v žiadnom prípade nenarúša kontradiktórnosť konania, ani nepoškodzuje žalovanú
stranu sporu, pretože súd je viazaný skutkovým stavom tak, ako ho zistil a naň aplikuje príslušné právne
predpisy. Právnym posúdením veci, vykonaným stranami sporu, nie je viazaný.

21. Na zdôraznenie správnosti záverov, vyjadrených v prvoinštančnom rozhodnutí, odvolací súd
považuje za potrebné zhrnúť niekoľko základných premís týkajúcich sa predkupného práva, pričom
mal za to, že predkupné právo je dlhodobo uplatňovaným inštitútom v slovenskom právnom poriadku.
Jeho predmetom je právny vzťah medzi oprávneným subjektom, ktorý má predkupné právo, a

povinným subjektom, ktorý má predkupnú povinnosť - povinnosť ponúknuť prevod svojho vlastníctva
oprávnenému subjektu. V právnej úprave rozoznávame predkupné právo zákonné (ex lege) a zmluvné
(dobrovoľné alebo povinné). Zákonné predkupné právo je upravené vo viacerých právnych predpisoch
- v Občianskom zákonníku ako všeobecnom právnom predpise a v rade ďalších špeciálnych zákonoch,
napr. v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších

predpisov či zákone č. 7/2005 Z. z. o konkurze a reštrukturalizácii v znení neskorších predpisov.
K elementárnym typom zákonného predkupného práva patrí predkupné právo spoluvlastníkov. Jeho
podstata je obsahom § 140 Občianskeho zákonníka, ktorého znenie od roku 1992 (na rozdiel od Českej
republiky) neprešlo žiadnou legislatívnou zmenou. Sporné aplikačné problémy spojené s predkupným
právom spoluvlastníkov sú prenechané súdnej judikatúre.

22. Účel a zmysel predkupného práva spoluvlastníkov je výstižne zhrnutý v právnej doktríne
(Kober, J. Spoluvlastnické předkupní právo v rovině právní normy a v rovině právnědogmatické jako
gordický uzel zdějdí civilistiky? In: Právník, 2014, č. 4, s. 848 až 943). Za najdôležitejšiu funkciu
predkupného práva je považovaná právna istota ostatných spoluvlastníkov alebo inak znemožnenie

vstupu spoluvlastníkom nepohodlnej tretej osoby do spoluvlastníctva. Predkupné právo spoluvlastníkov
tiež posilňuje ich postavenie vo vzťahu k spoločne vlastnenej veci. Okrem toho predstavuje prevenciu
právnych sporov, pretože zjednocuje vlastníctvo k veci a zmenšuje počet spoluvlastníkov. Inštitút
predkupnéhoprávaspoluvlastníkovvšakneslúžilenakoprevenciaprávnychsporov,aleajakoprevencia
mimoprávnych tenzií. Navyše, zjednocovaním vlastníctva (zmenšovaním počtu spoluvlastníkov) sa

zvyšuje samotná atraktivita spoluvlastníctva. Nakoniec, predkupné právo spoluvlastníkov vyvažuje
niektoré kľúčové nevýhody spoluvlastníctva. Právna rovnováha zabezpečovaná týmto inštitútom na
jednej strane rešpektuje právo každého spoluvlastníka previesť svoj podiel a na strane druhej rešpektuje
oprávnený záujem ostatných spoluvlastníkov.

23. Základné princípy predkupného práva spoluvlastníkov spočívajú najmä v tom, že predkupné právo
a/ vyplýva priamo zo zákona, b/ má vecnú povahu, t. j. vzťahuje sa k veci, s ktorou prechádza na
nadobúdateľa, c/ je časovo neobmedzené, d/ vzniká až vtedy, keď povinná osoba reálne chce vec predať
alebo darovať, e/ netýka sa prevodov na blízke osoby, f/ nemá žiadny vplyv na užívanie veci, t. j. vlastníkmôže neobmedzene realizovať všetky oprávnenia, ktoré mu ako vlastníkovi prináležia (napr. zaťaženie
nehnuteľnosti záložným právom, vecným bremenom).

24. Napriek tomu, že slovenská právna úprava predkupného práva spoluvlastníkov je dlhodobo
nemenná (§ 140 Občianskeho zákonníka), nesporne má mimoriadne stručný, rámcový charakter.
Postupnou judikatórnou činnosťou súdov sa ustálilo, že ustanovenia o zmluvnom predkupnom
práve (§ 602 až § 606 Občianskeho zákonníka) sa primerane vzťahujú aj na predkupné právo
spoluvlastníkov. Týka sa to aj porušenia predkupného práva spoluvlastníkov, ktoré ako súčasť

podielového spoluvlastníctva prirodzene vedie k množstvu právnych sporov („communio est mater
rixarum“). K porušeniu povinnosti z predkupného práva spoluvlastníkov najčastejšie dochádza v týchto
prípadoch: a/ ponuka voči oprávneným spoluvlastníkom nebola vôbec urobená (teda vlastníci nemohli
uplatniť svoje predkupné právo), b/ ponuka bola síce urobená, ale za podstatne vyššiu cenu, než za
ktorú bol spoluvlastnícky podiel nakoniec predaný, c/ podiel bol prevedený na nového nadobúdateľa
za podmienok výhodnejších oproti ponuke (napr. rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky, sp.

zn. 22Cdo/1996/2005), d/ podiel bol prevedený skôr, než uplynula dohodnutá alebo doba na predaj
uvedená v zákone (napr. rozhodnutie Ústavného súdu Českej republiky, sp. zn. I. ÚS 156/2006), e/ ak
ponuka doručená oprávnenému podielovému spoluvlastníkovi neobsahovala údaje o splatnosti kúpnych
cien a predávajúci uzavrel kúpne zmluvy, ktoré obsahovali individuálnu splatnosť kúpnych cien. V tomto
kontexte sa vyprofilovali nasledujúce právne prostriedky, ktorými sa oprávnený spoluvlastník môže

domáhať nápravy porušenia predkupného práva spoluvlastníkov: a/ možnosť domáhať sa vyslovenia
neplatnosti právneho úkonu medzi spoluvlastníkom (zaviazanou osobou) a nadobúdateľom (treťou
osobou)zdôvodutzv.relatívnejneplatnostiprávnehoúkonu(§40aObčianskehozákonníka),b/možnosť
domáhať sa mimosúdne od tretej osoby (nadobúdateľa spoluvlastníckeho podielu), aby mu predaný
spoluvlastnícky podiel ponúkla na kúpu, a to za rovnakých podmienok, za ktorých kúpil spoluvlastnícky

podiel od povinnej osoby (§ 603 ods. 3 Občianskeho zákonníka); a ak tak tretia osoba (nadobúdateľ
spoluvlastníckeho podielu) neurobí dobrovoľne, má oprávnený spoluvlastník právo domáhať sa na súde
vydania rozhodnutia, ktorým by bol nahradený pri kúpnej zmluve prejav vôle nadobúdateľa (§ 229 CSP),
c/ naďalej si ponechať predkupné právo, ktoré však začne pôsobiť odteraz voči novému nadobúdateľovi
podielu (§ 603 ods. 3 Občianskeho zákonníka). Výber právneho prostriedku oprávneného vlastníka

smerujúceho k náprave dôsledkov porušenia jeho predkupného práva je plne v jeho autonómii.

25. Aj napriek tomu, že oprávnený spoluvlastník má možnosť výberu z uvedených právnych
možností, ich kumulácia je vylúčená (rozhodnutie najvyššieho súdu sp. zn. 2Cdo/91/2008). V prípade
rôznych súdnych žalôb musí súd vždy uprednostniť riešenie neplatnosti právneho úkonu, s ktorým

expressis verbis počíta aj samotný zákonodarca v § 40a Občianskeho zákonníka. Ostatné spôsoby
nápravy odvodené od porušenia zmluvného predkupného práva predstavujú len komplementárny
(individuálny) spôsob ochrany oprávneného vlastníka. Dokonca v prípade žaloby o nahradenie prejavu
vôle nadobúdateľa pri prevode spoluvlastníckeho podielu za porušenie predkupného práva, je možné
aj odstúpenie od zmluvy, keďže jej platnosť a právne účinky zostávajú zachované [bližšie uznesenie

Ústavného súdu Slovenskej republiky (ďalej len „ústavný súd“) sp. zn. I. ÚS 131/2018]. Základný
rozdiel medzi uvedenými spôsobmi spočíva v rozsahu poskytnutej ochrany oprávnenému vlastníkovi.
Kým v prípade úspešnosti žaloby o relatívnu neplatnosť právneho úkonu sa na tento právny úkon
hľadí, akoby k nemu nedošlo, t. j. dochádza k navráteniu veci do pôvodného stavu („restitutio in
integrum“), ostatné prostriedky nápravy poskytujú právnu ochranu len tej konkrétnej osobe, ktorá sa

jej dovoláva, teda sa nevzťahuje aj na ostatných „nečinných“ oprávnených spoluvlastníkov. Slovami
ústavného súdu: „Momentom účinného dovolania sa relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode podielu
(vyslovením relatívnej neplatnosti) nastáva stav, ako keby právny úkon nebol urobený. Znamená to,
že táto možnosť nápravy porušenia predkupného práva spôsobuje navrátenie vlastníckych práv do
pôvodného stavu pred uzavretím relatívne neplatnej zmluvy, včítane práv a povinností vyplývajúcich z

predkupného práva.“ (IV. ÚS 324/2011). Podobne tak uvádzajú aj rozhodnutia najvyššieho súdu, sp. zn.
4Cdo/48/2009,5Cdo/211/2009,1Cdo/216/2009.Dovolanímsarelatívnejneplatnostiprávnehoúkonu,čo
aj len jedným z oprávnených spoluvlastníkov, sa tento právny úkon stáva neplatným od počiatku. Z tohto
dôvodu sa už ani nemožno s úspechom dovolávať žaloby o nahradenie prejavu vôle od nadobúdateľa,
ak o nej súčasne prebieha iný civilný spor.

26. Z uvedeného je zrejmé, že ak sa žalobkyňa podaním žaloby dovolala relatívnej neplatnosti, právny
úkon sa stáva od počiatku neplatným. Zvrátiť tento právny stav môžu žalovaní v 1. a 2. rade len tým, že
preukážu, že žalobkyni bola daná ponuka na odkúpenie si spoluvlastníckeho podielu a táto v zákonnomstanovenej lehote si ju neuplatnila. V takomto rozsahu dôkazy žalovaní neprodukovali, namietali len
to, že žalobkyňa bola prítomná pri rozhovore ohľadom odpredaja spoluvlastníckeho podielu a tiež, že
bola spokojná so zmenou podielového spoluvlastníka, k čomu boli navrhnutí aj svedkovia. Aj podľa

názoru odvolacieho súdu v tomto rozsahu výsluch svedkov by bol nadbytočným, nakoľko nebolo zo
strany žalovaných preukázané, že bola splnená ponuková povinnosť vo vzťahu k žalobkyni a to za
rovnakých podmienok, ako došlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy. V rámci zákonného predkupného práva
spoluvlastníkovi, ktorý chce svoj podiel previesť na osobu inú ako osobu jemu blízku, vzniká povinnosť
ponúknuťpodielnajprvostatnýmspoluvlastníkom.Podľa §605Občianskehozákonníkamusíponuka

urobená v rámci predkupného práva obsahovať všetky podmienky, za ktorých spoluvlastník ponúka svoj
podielnapredaj,čoznamenáoznámenienielenpodstatnýchnáležitostíkúpnejzmluvy(t.j.predmetkúpy
a kúpna cena), ale aj všetkých ostatných podmienok, za ktorých má dôjsť k prevodu (splatnosť kúpnej
ceny, zriadenie vecného bremena a pod.). Zákon v § 605 Občianskeho zákonníka taktiež určuje lehotu,
ktorú je potrebné dodržať pri ponuke a taktiež upravuje vo vzťahu k nehnuteľným veciam aj to, že ponuka
musí byť urobená v písomnej forme. Nedodržanie písomnej formy ponuky má za následok neplatnosť

ponuky podľa § 40 ods. 1 Občianskeho zákonníka, preto súd prvej inštancie správne nevykonával ďalšie
dôkazy o tom, že žalobkyňa mala vyjadriť konkludentný súhlas s predajom spoluvlastníckeho podielu,
resp. mala byť spokojná so zmenou vlastníckeho práva, ak žalovaní nepreukázali platnú ponuku.
Dôkazným bremenom v spojitosti s dôkaznou povinnosťou sa pritom rozumie zodpovednosť strany
sporu za výsledok konania, ktorý závisí od zistení z navrhnutých a vykonaných dôkazov. V praxi môžu

navrhnuté dôkazy vyznieť ako nepoužiteľné zdroje informácii vo vzťahu k uplatnenej súdnej ochrane
bez zreteľa na procesné postavenie strany sporu. Zmysel uplatňovania dôkazného bremena spočíva
v zabezpečení reálneho uplatnenia základného práva na súdnu ochranu aj v prípadoch, v ktorých sa
vykonajú všetky navrhnuté dôkazy a súd napriek tomu nemá jednoznačný skutkový základ pre svoje
rozhodnutie. V takom prípade musí rozhodnúť v situácii dôkaznej núdze, ktorej dopad pričíta tej strane,

na ktorej predovšetkým podľa predpisov hmotného práva leží dôkazné bremeno, t. j. zodpovednosť
za preukázanie skutočnosti významných z hľadiska hmotného práva. Z uvedeného teda vyplýva, že
súd nezisťuje skutočný stav veci, ale rozhoduje na základe zisteného skutkového stavu a v rámci
súdom prvej inštancie zisteného skutkového stavu bolo nepochybné, že žalobkyni nebola daná písomná
ponuka ohľadom predkupného práva, čo žalovaní ani nepopierali. Namietali len tým, že takúto ponuku

považovali za nedôvodnú, nakoľko žalobkyňa súhlasila s prevodom, avšak k tomu už dôkazné bremeno
neuniesli. Naviac, pri absencii ponuky je bezpredmetné tvrdenie aj o konkludentnom súhlase žalobkyne,
čo je tiež popreté aj tým, že žalobkyňa sa relatívnej neplatnosti dovolala a sama žalovanému v 2. rade
svoj spoluvlastnícky podiel nepredala. Na uvedenom nemení nič ani tá skutočnosť, že cieľom žalobkyne
je svoj spoluvlastnícky podiel predať. Rovnako tak nie je v rozpore s dobrými mravmi ani tá skutočnosť,

že žalobkyňa sa dovolala relatívnej neplatnosti z dôvodu porušenia predkupného práva po 1,5 roku,
nakoľko právo dovolať sa relatívnej neplatnosti podlieha premlčaniu vo všeobecnej trojročnej premlčacej
dobe podľa § 101 Občianskeho zákonníka, ktorá začína plynúť okamihom urobenia právneho úkonu,
ktorým došlo k porušeniu predkupného práva. Teda žalobkyňa sa dovolala relatívnej neplatnosti včas,
ako aj bolo preukázané, že písomná ponuka (a to aj s konkrétnymi podmienkami) voči nej realizovaná

nebola. V tejto súvislosti bolo podstatné to, že účinky neplatnosti nastali zo zákona momentom dovolania
sa relatívnej neplatnosti, a preto nemožno jej dôsledky zvrátiť neakceptáciou podanej žaloby pre
žalobkyňou sledovaný zámer podanej žaloby.

27. Odvolací súd je tiež toho názoru, že súd prvej inštancie postupoval pri odôvodnení rozhodnutia

v súlade s ustanovením § 220 ods. 2 CSP, pričom odôvodnenie rozhodnutia obsahuje základné
vysvetlenie dôvodov podstatných pre rozhodnutie, spĺňa parametre zákonného odôvodnenia; za
existujúci odvolací dôvod nemožno považovať to, že súd neodôvodnil svoje rozhodnutie podľa predstáv
strany sporu, ale len to, že by ho neodôvodnil objektívne uspokojivým spôsobom, ktorá situácia v
predmetnej veci však nenastala. Rovnako tak všeobecný súd nemusí dať odpoveď na všetky otázky

nastolené stranou sporu, ale len na tie, ktoré majú pre vec podstatný význam, prípadne dostatočne
objasňujú skutkový a právny základ rozhodnutia bez toho, aby zachádzali do všetkých detailov sporu
uvádzaných stranami sporu. Ústavný súd vo svojich rozhodnutiach uvedené konštantne pripomína a
odvolací súd sa s týmto v plnej miere stotožňuje, preto odôvodnenie rozhodnutia všeobecného súdu,
ktoré stručne a jasne objasní skutkový a právny základ rozhodnutia, postačuje na záver o tom, že z tohto

aspektu je plne realizované právo strany sporu na spravodlivé súdne konanie (napr. IV. ÚS 115/03, II.
ÚS 44/03, III. ÚS 209/04, I. ÚS 117/05, IV. ÚS 112/05).28. Vzhľadom na všetky vyššie uvedené dôvody odvolací súd rozhodol tak, ako je uvedené vo výrokovej
časti tohto rozsudku, keď napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie podľa § 387 ods. 1 CSP ako vecne
správny potvrdil.

29. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania odvolací súd rozhodol v zmysle § 396 ods. 1 CSP v
súvislosti s § 262 ods. 1 a § 255 ods. 1 CSP tak, že v odvolacom konaní plne úspešnej žalobkyni priznal
nárok na náhradu trov konania v rozsahu 100 % voči neúspešným žalovaným v 1. a 2. rade. O výške
náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie po právoplatnosti rozhodnutia o odvolaní v zmysle §

262 ods. 2 samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

30. Odvolací súd prijal toto rozhodnutie v senáte pomerom hlasov 3 : 0.

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie nie je prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP)
v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde,
ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia
opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne

(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh) (§ 428 CSP).