Uznesenie ,
Potvrdené Judgement was issued on Tuesday, October 14, 2025

Súd: Okresný súd Trnava
Spisová značka: 11C/78/2025

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2125207645
Dátum vydania rozhodnutia: 14. 10. 2025

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Zuzana Pribulová
ECLI: ECLI:SK:OSTT:2025:2125207645.1

Uznesenie

Okresný súd Trnava v právnej veci sporu žalobkyne: A. B. C. D., E., nar. XX.XX.XXXX, trvale bytom
F. XX, G., proti žalovanému: Contesta s.r.o., IČO: 46 106 511, Vyšehradská 4, Bratislava, o návrhu na
nariadenie neodkladného opatrenia, takto

r o z h o d o l :

I. Návrh na nariadenie neodkladného opatrenia sa z a m i e t a .

II. Žalovanému sa nárok na náhradu trov konania n e p r i z n á v a .

o d ô v o d n e n i e :

1. Dňa 01.10.2025 bol tunajšiemu súdu doručený návrh na nariadenie neodkladného opatrenia zo dňa
01.10.2025, v spojení s jeho opravou zo dňa 03.10.2025, doručenou súdu dňa 03.10.2025, ktorým sa
žalobkyňa domáhala, aby súd neodkladným opatrením rozhodol tak, že: I. žalovaný je povinný vykonať
opravu strechy nad bytom č. 2 na 3. poschodí v bytovom dome F. XX, G., v k.ú. H. B., zapísanom na LV č.

XXXX, vo vlastníctve žalobkyne (ďalej len „byt“) tak, aby nedochádzalo k zatekaniu do bytu, a to v lehote
6 mesiacov od doručenia uznesenia; II. žalovaný je povinný vykonať opravu balkónov prináležiacich k
bytu tak, že odstráni poškodenie kovových konštrukcií balkónov, skiel, tmelu, odkvapových plechov na
balkónoch prináležiacich k bytu, a to v lehote 6 mesiacov od doručenia uznesenia; eventuálne tak, že: I.
žalovaný je povinný zabezpečiť prevádzku, údržby a opravu spoločných častí bytového domu F. XX, G.
v k.ú. H. B., zapísanom na LV č. XXXX, tak, aby v byte neboli na žiadnom mieste vnútorného povrchu

stropu, stien viditeľné stopy po zatekaní, a to v lehote 6 mesiacov od doručenia uznesenia, II. žalovaný
je povinný zabezpečiť prevádzku, údržby a opravu spoločných častí bytového domu F. XX, G. v k.ú. H.
B., zapísanom na LV č. XXXX, tak, aby opravil kovové konštrukcie balkónov, skiel, tmelu, odkvapových
plechovnabalkónochprináležiacichkbytu,atovlehote6mesiacovoddoručeniauznesenia;eventuálne
tak, že: žalovaný je povinný zabezpečiť odstránenie chyby, poruchy alebo poškodenia spoločných častí
domu F. XX, G. v k.ú. H. B., zapísanom na LV č. XXXX, a to havarijného stavu kovových konštrukcií

balkónov, tmelu, skiel, odkvapových plechov na balkónoch prináležiacich k bytu, ako aj havarijného
stavu zatekania zo strechy do bytu, a to v lehote 6 mesiacov od doručenia uznesenia. Pokiaľ ide o nárok
na náhradu trov konania, žalobkyňa navrhla, aby súd žiadnej zo strán nárok na náhradu trov konania
nepriznal, a to s poukazom na § 257 CSP. Žalobu vo veci samej žalobkyňa nepodala.

2. Návrh na nariadenie neodkladného opatrenia odôvodnila žalobkyňa tým, že ho podáva ako spotrebiteľ

domáhajúci sa ochrany svojich práv, keď zmluva o výkone správy predstavuje svojím charakterom
spotrebiteľskú zmluvu. Ako žalobkyňa je vlastníčkou bytu č. 2 na 3. pochodí v bytovom dome F. XX, G.
a žalovaný od 01.08.2025 správcom bytového domu. Žalobkyňa žiadala ako predchádzajúceho správcu
(I. - H. G., H.), tak aj súčasného správcu o riešenie havarijného stavu balkónov prináležiacich k jej bytu
(skorodovaná konštrukcia, popraskané sklá, chýbajúci tmel, uvoľnené odkvapové plechy), ktoré výlučne
užíva, ako aj o riešenie opravy strechy, avšak bezúspešne. Súčasného správcu žiadala aj o riešenie

zatekaniadobytu,ideosituáciu,ktorávyžadujebezodkladnériešenie.Súčasnémusprávcoviakoprílohy
preposlala komunikáciu a žiadosti adresované predchádzajúcemu správcovi, ktorý žiadosti a podaniažalobkyne (ako aj riešenie havarijného stavu) ignoroval. Správcu upovedomila, že spoločné časti domu
- strecha (samostatná strecha nad jej bytom - obývačkou a spálňou) a havarijné balkóny prináležiace
k jej bytu bezprostredne ohrozujú jej život, zdravie a majetok, ako aj zdravie a život a majetok tretích

osôb. V žiadosti doručenej správcovskej spoločnosti e-mailom 01.09.2025 a nasledovných e-mailoch o.i.
uviedla, že viacero bytov má na balkónoch poškodené a popraskané sklá, zošúpanú farbu a pokročilú
koróziu na balkónových konštrukciách, ako aj voľným okom viditeľné uvoľnené časti balkónových
konštrukcií - plechov a odkvapových plechov, a že strecha je podľa fotografií v havarijnom stave a
poškodzuje jej majetok, pričom ju zároveň ohrozuje na živote a zdraví, pričom žiadala o bezodkladné

riešenie situácie. Správca na jej žiadosť doposiaľ nereagoval relevantným spôsobom (a to ani zákonu
zodpovedajúcim spôsobom - zákon o vlastníctve bytov), pričom mu uplynula 30 dňová lehota v zmysle
zákona o ochrane spotrebiteľa. Správca jej najprv 02.09.2025 odpovedal potvrdenie prijatia žiadosti, s
ktorou sa bude zaoberať, pričom bola zamestnankyňou preposlaná aj riaditeľovi a techničke domu s
tým, že sa so žalobkyňou skontaktujú. Nik sa s ňou neskontaktoval. Až dňa 24.09.2025 ju technička
oslovila ohľadom osobného stretnutia pomaly zo dňa na deň. Nakoľko ide o škodovú/poistnú udalosť

a uplynulo dlhšie časové obdobie od podania žiadosti, žalobkyňa požiadala obratom spoločnosť o
písomnú odpoveď. Tá prišla 30.09.2025, je vágna, stručná všeobecná, a nie je riešená k spokojnosti
žalobkyne. Má za to, že týmto konaním sa iba odsúvalo riešenie problému, a de facto za predostretou
odpoveďou nutnosti schválenia na schôdzi vlastníkov, ani nemuselo prebehnúť nejaké navrhované
osobné stretnutie. Dňa 30.09.2025 jej bola doručená e-mailová odpoveď správcu, z ktorej vyplýva,

že sa havarijným stavom nezaoberá, mieni čakať na diskusiu vlastníkov na schôdzi (ktorá nevedno
kedy bude, žiadna schôdza doposiaľ správcom nebola zvolaná, posledná schôdza bola 05/2025, zo
zákona je povinnosť raz ročne zvolať schôdzu, čiže ďalšia môže byť v zmysle zákona kľudne až o
rok 05/2026), ako aj, že sa jej žiadosťou nezaoberal, ale že: „My ako správca samozrejme máme
povinnosť odstrániť havarijné stavy bytového domu a určite sa týmito problémami budeme zaoberať.

Navrhujem prediskutovať celú problematiku na schôdzi vlastníkov bytov a NP.“ Tu žalobkyňa pozornosť
upriamuje na budúci čas použitý správcom, pričom prediskutovanie nie je aktívne riešenie problému,
taktiež ani nepredostrel, že by sa o danom hlasovalo, a jediným zákonným spôsobom o rozhodovaní
vlastníkov o veciach je hlasovanie, takže ani prípadná diskusia by neprispela k riešeniu problému.
Navyše žiadna diskusia nie je v zmysle § 9 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov potrebná, ani prípustná

(nepozná diskusiu vlastníkov ohľadom riešenia havarijných stavov), správca nepotrebuje žiaden súhlas
vlastníkov. Správca teda potvrdil, že má povinnosť odstraňovať havarijný stav, avšak túto si neplní,
keď uvádza, že sa problémami bude zaoberať - chce o ňom diskutovať s vlastníkmi, nevedno kedy a
ako (zákon diskusie vlastníkov nepozná), teda sa nimi aktuálne nezaoberá, hoci od podania žiadosti
žalobkyne uplynul viac ako mesiac, správca je nečinný, pričom jediné, čo navrhuje, je prediskutovať

problematiku na schôdzi. Taktiež je zavádzajúce tvrdenie správcu o potrebe celkových opráv, kompletnej
obnovy, na ktorej sa musia dohodnúť vlastníci, keďže ide podľa tvrdení správcu o finančne nákladnú
investíciu. Žalobkyňa podotýka, že finančnú nákladnosť investície správca nijak nepreukázal, naviac
z konania predchádzajúceho správcu a predchádzajúcich schôdzí vlastníkov vyplýva, že títo nemienili
pristúpiťkcelkovejobnovedomu,pretopredchádzajúcisprávcapredkladalibačiastkovécenovéponuky.

Tiež je možné opravovať dom po častiach, čo však nie je odstraňovanie havarijného stavu. Taktiež
komplexná rekonštrukcia nie je odstraňovanie havarijného stavu, správca je predsa povinný opraviť to,
čo je havarijné (a nie celý dom komplexne). Predchádzajúci správca navyše odstraňoval čiastočnými
opravami zatekanie do bytu pána B., bez schôdze a bez súhlasu ostatných vlastníkov (viď e-mail z
15.07.2025 od Hermesu). Strecha bytového domu je členitá, má viacero samostatných striech, nakoľko

ide o kaskády. Byt žalobkyne je čiastočne prekrytý (kuchyňa, pracovňa, kúpeľňa, chodba) bytom nad
a čiastočne sa nad dvomi izbami (spálňou a obývačkou) nachádza strecha. Teda ide o malú plochu
strechy (samostatná ucelená kaskáda), ktorá je oddelená od ostatnej plochy strechy bytového domu,
a ktorú možno opraviť iba danú časť za účelom odstránenia havarijného stavu zatekania. Preto nie je
treba komplexnú opravu strechy, ale dá sa spraviť za účelom odstránenia zatekania do bytu žalobkyne

aj čiastková rekonštrukcia plochy strechy nad jej bytom. Z fotografií strechy nad jej bytom je vidieť, že
táto je po celej časti skorodovaná, prežratá, sú na nej kaluže vody, ako aj v rohoch a po obvode, preto
zrejme dochádza k zatekaniu kade tade. Už predchádzajúceho správcu žiadala žalobkyňa o oslovenie
dvoch firiem špecializujúcich sa na opravy plochých striech, ktoré potvrdili, že by v rámci týždňa prišli
na bezplatnú obhliadku a predložili by cenové ponuky. Uvedené požiadala aj súčasného správcu, avšak

bezúspešne. Ostatní vlastníci po októbri 2024, v ktorom Hermes odstraňoval čiastkové zatekania do
bytov ostatných vlastníkov, nenahlásili už žiaden problém so zatekaním, teda ostatné časti strechy
nezatekajú (a žalobkyňa nevie, prečo sa neriešila už vtedy aj očividne prežratá zhrdzavená strecha nad
jej bytom v roku 2024 pri čiastkových opravách - a nik ju o stave strechy neupovedomil, zrejme úmyselne,keďže ju mali za problémového vlastníka, hoci sa iba v realite domáhala svojich práv v zmysle zákona).
Taktiež z fotiek predložených predchádzajúcim správcom je vidno, že ostatné časti plôch strechy sa
postupne opravovali - je tam vidieť akoby plátanie novými vrstvami na streche, avšak strechu nad jej

bytomnikneriešil,atoanivminulosti,keďzatekaniedobytuoznámilapredchádzajúcavlastníčkajejbytu
predchádzajúcemu správcovi SBD BA I. Išlo o cielený postup škodenia predchádzajúcej vlastníčke bytu,
ktorý zrejme postupuje aj vo vzťahu k osobe žalobkyne. Škody v byte (poškodená maľovka, spadnutý
strop, rozdrobená stena) dala následne odstrániť na vlastné náklady v rámci celkovej rekonštrukcie,
avšak opäť sa tento rok objavili škody na omietke a maľovke - na strope. Žalobkyňa je ťažký astmatik,

bronchitída (v súčasnosti opakované zápaly priedušiek) a zatekanie do bytu ju ohrozuje na živote, zdraví
a majetku nielen vlhkosťou, vznikom plesní a hrozbou pádom omietky (plafónu), ktorý už raz nastal.
Taktiež má za to, že uvedeným stavom vlhkosti pri zatekaní dochádza k zhoršovaniu jej zdravotného
stavu astmatika, bronchitika. Pričom strecha nebola vôbec opravovaná, ani po tomto páde omietky,
keď byt vlastnila predchádzajúca vlastníčka a hrozí opätovný pád plafóna, nakoľko murivo neustále
presiaka a v zime pri mrznutí sa zamrznutá voda rozpína a ďalej poškodzuje plochu strechy a stien.

Zatekanie z havarijnej strechy má vplyv na poškodzovanie jej zdravia, ohrozuje jej život (prípadný pád
omietky, zhoršenie funkcie dýchacích ciest), ako aj poškodzuje byt, omietku, múry, maľovku, a vznikajú
jej tým v byte škody. Žalobkyňa podotýka, že vo fonde opráv je dostatok finančných prostriedkov (cca
100.000,-eur)narealizovanieodstráneniahavarijnéhostavu.Dostatokfinančnýchprostriedkovvofonde
opráv vyplýva zo Správy činnosti správcu za rok 2024, kde je uvedené, že od 01.01.2024 je mesačný

príjem do fondu 1.443,73 eura/mesiac a k 31.12.2024 bolo vo fonde údržby a opráv 84.251,43 eura (k
tomu je potrebné prirátať 10 mesiacov v roku 2025 teda 14.437,30 eura). V roku 2024 predchádzajúci
správca predložil cenovú ponuku na opravu celej strechy, ktorá bola vyčíslená na orientačnú sumu
42.000,- eur, teda oprava iba časti samostatnej strechy nad jej bytom bude niekoľkonásobne cenovo
nižšia položka (cca 1/10), na ktorú sú vo fonde opráv dostatočné finančné prostriedky, a nie je potreba

žiadnehoúverovéhofinancovania(takakomylnezavádzasúčasnýsprávca).Vdanomprípadenemožno
nariadiť zabezpečovacie opatrenie, preto navrhuje vydať neodkladné opatrenie, keďže sú splnené
všetky podmienky na jeho vydanie. Je tiež preukázaný naliehavý právny záujem na neodkladnom
opatrení, keďže žalobkyni, aj tretím osobám bezprostredne hrozí ujma na živote, zdravia majetku
pri užívaní obydlia (bytu, do ktorého zateká zo strechy) a prináležiacich balkónov (porov. uznesenie

Ústavného súdu SR III. ÚS 601/2024 zo 07.11.2024). Žalobkyňa poukazovala na články dostupné voľne
na internete, uznesenie Mestského súdu Košice sp.zn. 76C/32/2024 zo dňa 11.11.2024, uznesenie
Mestského súdu Bratislava IV sp.zn. 17C/103/2024 zo dňa 14.01.2025, uznesenie Okresného súdu
Trenčín sp.zn. 18C/33/2019 zo dňa 23.08.2019, rozhodnutie Krajského súdu v Banskej Bystrici sp.zn.
14Co/723/2015 zo dňa 15.11.2016, rozhodnutie Krajského súdu v Bratislave sp.zn. 6Co/95/2015 zo dňa

24.10.2018.Žalobkyňapoukazujeajna§415Občianskehozákonníkaagenerálnuprevenčnúpovinnosť
správcu predchádzať škodám. Vo vzťahu k lehote uloženej správcovi na odstránenie havarijného stavu
uvádza, že 6 mesačná lehota je primeraná, nakoľko treba osloviť firmu s cenovou ponukou, požiadať
Krajský pamiatkový úrad o udelenie súhlasu, ohlásiť práce na stavebnom úrade. V prípade, ak súd
zváži, že je potrebná dlhšia lehota, je žalobkyňa ochotná súhlasiť aj s lehotou 9 mesiacov. Zároveň

má žalobkyňa za to, že je predpoklad, že neodkladným opatrením je možno dosiahnuť trvalú úpravu
pomerov. Záverom je potrebné podotknúť, že zmluva o výkone správy obsahuje prevažne ustanovenia
obchádzajúce zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, a preto je v daných ustanoveniach
absolútne neplatná (napr. výber dodávateľa, kompetencie zástupcu vlastníkov nad rámec zákona,
čerpanie prostriedkov z fondu opráv a platieb, obchádza rozhodovanie vlastníkov o veciach týkajúcich sa

domu a o výbere dodávateľa vlastníkmi), je preto aj predbežne posúdiť neplatnosť ustanovení zákona,
ktoré sa priečia zákonu, a ktoré nemožno obchádzať (najmä články VII, VIII a IX zmluvy, článok IV.
Bod 14., taktiež články XII, XIII), a to aj vzhľadom na povinnosť správcu v zmysle § 9 ods. 4 zákona
o vlastníctve bytov, ktorú týmito zmluvnými ustanoveniami nemôže správca vylučovať, či priamo alebo
nepriamo obchádzať. V tejto súvislosti poukazuje žalobkyňa aj na rozsudok Krajského súdu v Prešove

sp.zn. 2S/46/2019-60 zo dňa 24.06.2021.

3. K návrhu žalobkyňa priložila nasledovné listinné dôkazy: fotografie č.l. 28-39, Výpis z LV č. XXXX
pre k.ú. H. B., Výpis z OR SR, list správcu, Predpis mesačnej zálohovej úhrady za užívanie bytu
platný k 1.8.2025, Zmluva o výkone správy zo dňa 16.06.2025, Sadzobník služieb, e-mail zo dňa

02.09.2025, Žiadosť o opravu zápisnice zo schôdze – odpoveď zo dňa 03.12.2024, e-mail zo dňa
09.09.2025, fotografie č.l. 71-72, Žiadosť zo dňa 31.10.2024 o opravu zápisnice, Žiadosť o sprístupnenie
informácie – odpoveď zo dňa 10.12.2024, Plán opráv a údržby na rok 2025, Odpoveď na vykonanie
štátneho stavebného dohľadu zo dňa 27.01.2025, Žiadosť o sprístupnenie informácie – odpoveď zodňa 12.02.2025, Žiadosť o poskytnutie informácie – odpoveď zo dňa 09.09.2024, Postúpenie podania
príslušnému správnemu orgánu zo dňa 19.08.2025, e-mailová komunikácia č.l. 94, fotografie č.l. 95-98,
e-mail zo dňa 01.09.2025, Žiadosť zo dňa 01.09.2025, Žiadosť o poskytnutie informácie – odpoveď zo

dňa 15.01.2025, e-mailová komunikácia č.l. 114-117, Žiadosť o skoré zvolanie schôdze vlastníkov bytov
zo dňa 14.07.2024, Žiadosť o zvolanie schôdze vlastníkov bytov zo dňa 07.12.2023, Zálohový mesačný
predpis platný od 01.07.2024, Rozhodnutie na základe vykonanej preventívnej protipožiarnej kontroly
zo dňa 11.11.2024, e-mailová komunikácia zo septembra 2025, lekárska správa zo dňa 18.08.2025,
Fond údržby a opráv – tvorba a čerpanie, Správa o činnosti správcu za rok 2024, e-mail zo dňa

15.07.2025, fotografie č.l. 130-131, recenzie, fotografia z googlemaps č.l. 133, schéma strechy, Prehľad
rozpočtových nákladov, Zápisnica zo schôdze vlastníkov zo dňa 11.02.2025, e-mailová komunikácia zo
dňa 02.09.2025, zo dňa 16.09.2025, zo dňa 11.09.2025.

4. Podľa § 324 ods. 1 zákona č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový poriadok (ďalej len „CSP“), pred začatím
konania, počas konania a po jeho skončení súd môže na návrh nariadiť neodkladné opatrenie.

5. Podľa § 325 ods. 1 CSP, neodkladné opatrenie môže súd nariadiť, ak je potrebné bezodkladne upraviť
pomery alebo ak je obava, že exekúcia bude ohrozená.

6. Podľa § 325 ods. 2 písm. d) CSP, neodkladným opatrením možno strane uložiť najmä, aby niečo

vykonala, niečoho sa zdržala alebo niečo znášala.

7. Podľa § 326 ods. 1 a 2 CSP, v návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia sa popri náležitostiach
žaloby podľa § 132 uvedie opísanie rozhodujúcich skutočností odôvodňujúcich potrebu neodkladnej
úpravy pomerov alebo obavu, že exekúcia bude ohrozená, opísanie skutočností hodnoverne

osvedčujúcich dôvodnosť a trvanie nároku, ktorému sa má poskytnúť ochrana a musí byť z neho zrejmé,
akého neodkladného opatrenia sa navrhovateľ domáha. (1) K návrhu musí navrhovateľ pripojiť listiny,
na ktoré sa odvoláva. (2)

8. Podľa § 328 ods. 1 CSP, ak súd nepostupoval podľa § 327, nariadi neodkladné opatrenie, ak sú

splnené podmienky podľa § 325 ods. 1, inak návrh na nariadenie neodkladného opatrenia zamietne.

9. Podľa § 329 ods. 1 a 2 CSP, súd môže rozhodnúť o návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia aj
bez výsluchu a vyjadrenia strán a bez nariadenia pojednávania. Ak rozhoduje odvolací súd o odvolaní
proti uzneseniu o zamietnutí neodkladného opatrenia, umožní sa protistrane vyjadriť k odvolaniu a k

návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia. (1) Pre neodkladné opatrenie je rozhodujúci stav v čase
vydania uznesenia súdu prvej inštancie. (2)

10. Podľa § 330 ods. 1 a 2 CSP, súd môže určiť, že neodkladné opatrenie bude trvať len po určený čas.
(1) Ak to povaha veci pripúšťa, súd môže nariadiť neodkladné opatrenie, ktorého obsah by bol totožný

s výrokom vo veci samej. (2)

11. Podľa § 8 ods. 1, 3 a 5 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
(ďalej len „ZoVB“), správcom môže byť právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá má v
predmetepodnikaniaalebovpredmetečinnostisprávuaúdržbubytovéhofondu;správca,ktorýspravuje

bytové domy, musí spĺňať aj podmienky podľa osobitného predpisu.12ca) Činnosť správcu môže byť
vykonávaná len podľa tohto zákona. (1) Správca je povinný viesť samostatné analytické účty osobitne
za každý dom, ktorý spravuje. Prostriedky získané z úhrad za plnenia od vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome a prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv (ďalej len „majetok vlastníkov“) musí
správca viesť oddelene od účtov správcu v banke, a to osobitne pre každý spravovaný dom. Majiteľom

účtu domu zriadeného správcom v banke sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome; správca
je príslušný disponovať s finančnými prostriedkami na účte domu a vykonávať k tomuto účtu práva a
povinnosti vkladateľa podľa osobitného zákona o ochrane vkladov. 12aaa) Majetok vlastníkov nie je
súčasťou majetku správcu. Majetok vlastníkov nesmie správca použiť na krytie alebo úhradu záväzkov,
ktoré bezprostredne nesúvisia s činnosťou spojenou so správou domu. Správca nesmie využiť majetok

vlastníkov vo vlastný prospech alebo v prospech tretích osôb. (3) Správca zodpovedá vlastníkom bytov
a nebytových priestorov v dome za všetky škody vzniknuté v dôsledku neplnenia alebo nedostatočného
plnenia svojich povinností vyplývajúcich z tohto zákona alebo zo zmluvy o výkone správy. (5)12. Podľa § 8a ods. 5 ZoVB, komunikáciu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome so správcom
zabezpečuje zástupca vlastníkov zvolený vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Zástupcom
vlastníkov môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Zástupca vlastníkov informuje

vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o činnosti správcu a o dôležitých otázkach týkajúcich
sa správy domu. Zástupca vlastníkov je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome v súlade so zmluvou o výkone správy a prijatými rozhodnutiami vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome. Zástupca vlastníkov nie je oprávnený rozhodovať o veciach, o
ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 14 až 14b.

13. Podľa § 8b ods. 1 ZoVB, pri správe domu je správca povinný
a) hospodáriť s majetkom vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome s odbornou starostlivosťou
v súlade s podmienkami zmluvy o výkone správy,
b) dbať na ochranu práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a uprednostňovať ich záujmy
pred vlastnými,

c) zastupovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri vymáhaní škody, ktorá im vznikla
činnosťou tretích osôb alebo činnosťou vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome,
d) vykonávať práva k majetku vlastníkov len v záujme vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
e) sledovať úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky údržby a opráv od vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome a vymáhať vzniknuté nedoplatky,

f) zvolať schôdzu vlastníkov podľa potreby, najmenej raz za rok, alebo keď o to požiadajú vlastníci bytov
a nebytových priestorov v dome, ktorí majú aspoň štvrtinu hlasov (ďalej len „štvrtina vlastníkov bytov a
nebytových priestorov v dome“),
g) vypracovať a každoročne do 30. novembra vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome predložiť
plán opráv na nasledujúci kalendárny rok, ktorý zohľadní najmä opotrebenie materiálu a stav spoločných

častí domu a spoločných zariadení domu a navrhnúť výšku tvorby fondu prevádzky údržby a opráv domu
na kalendárny rok,
h) podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby12ac) bytu alebo nebytového priestoru v dome na
uspokojenie pohľadávok podľa § 15 na základe rozhodnutia podľa § 14b ods. 1 písm. o),
i) podať návrh na exekučné konanie, 12ab)

j) zabezpečovať všetky ďalšie činnosti potrebné na riadny výkon správy domu v súlade so zmluvou o
výkone správy a s týmto zákonom,
k) priebežne zverejňovať na mieste v dome obvyklom v spoločných častiach domu alebo na webovom
sídle správcu, ak ho má zriadené, postup pri obstarávaní tovarov a služieb, v rámci zabezpečovania
prevádzky, údržby, opravy, rekonštrukcie a modernizácie a pri všetkých iných činnostiach spojených so

správou domu, vrátane jednotlivých cenových ponúk.

14. Podľa § 8b ods. 2 ZoVB, pri obstarávaní služieb a tovaru je správca povinný dojednať čo
najvýhodnejšie podmienky, aké sa dali dojednať v prospech vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v dome. Správca je povinný riadiť sa rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o

výbere dodávateľa, ak nejde o zabezpečenie odborných prehliadok a skúšok technického zariadenia,5a)
ktoré je správca povinný vykonávať pri správe domu.

15. Podľa § 9 ods. 4 ZoVB, správca alebo predseda je povinný zabezpečiť odstránenie chyby
alebo poruchy technického zariadenia, ktoré boli zistené kontrolou stavu bezpečnosti technického

zariadenia,5a) ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok, a to aj bez súhlasu vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome. Správca alebo predseda je povinný zabezpečiť aj bez súhlasu
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome odstránenie chyby, poruchy alebo poškodenia
spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ak bezprostredne ohrozujú život,
zdravie alebo majetok.

16. Podľa § 9 ods. 7 a 8 ZoVB, spoločenstvo a správca sú povinní vykonávať správu domu samostatne
v mene a na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Spoločenstvo a správca vo vlastnom
mene zastupujú a konajú na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pred súdom a iným
orgánom verejnej moci; toto zastupovanie trvá, ak sa v konaní pred súdom alebo iným orgánom verejnej

moci nepreukáže rozpor záujmov spoločenstva alebo správcu so záujmom zastupovaných vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome. (7) Spoločenstvo a správca zastupujú v konaní pred súdom a
iným orgánom verejnej moci aj vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, a) proti ktorým smeruje
návrh na začatie konania podaný prehlasovaným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome,návrh na začatie konania o zdržanie sa výkonu záložného práva alebo zákaz výkonu záložného práva
podaný iným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome, b) ktorí sa domáhajú úhrady dlhu
alebo plnenia inej povinnosti vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome. (8)

17. Podľa § 10 ods. 3 ZoVB, z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú výdavky spojené s nákladmi
na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných
nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu
a rekonštrukciu domu. Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú aj opravy balkónov, lodžií a

tých terás, ktoré sú spoločnými časťami domu. Prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv možno
prechodne použiť na úhradu za plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome v
prípade ich dočasného nedostatku. Po preklenutí nedostatku prostriedkov na úhradu tohto plnenia, sa
uvedené prostriedky vrátia do fondu prevádzky, údržby a opráv.

18. Podľa § 14a ods. 11 ZoVB, prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má

právo obrátiť sa do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho
právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania
dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od oznámenia výsledku hlasovania,
inak jeho právo zaniká. Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa môže
zároveň na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a

nebytových priestorov podľa osobitného predpisu.15a) Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa potrebná väčšina
podľa § 14b nedosiahne, rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu alebo nebytového priestoru
v dome súd.

19. Súd po oboznámení sa s návrhom vrátane príloh dospel k záveru, že návrh na nariadenie

neodkladného opatrenia nie je dôvodný a je potrebné ho zamietnuť.

20. Neodkladné opatrenie je vo svojej podstate prostriedkom naliehavej procesnej ochrany a je určené
na riešenie takých situácií, kde je potrebný rýchly zásah súdu, rýchla úprava pomerov strán sporu.
Predpokladom nariadenia neodkladného opatrenia je, aby sa aspoň osvedčila potreba neodkladnej

úpravy, o ktorej nemôžu byť vážne pochybnosti, pričom táto úprava sa musí javiť ako naliehavá.
Neodkladné opatrenie má svojimi účinkami chrániť pred konaním, ktoré hrozí alebo trvá. Nariadiť
neodkladné opatrenie je možné vtedy, ak je potrebný okamžitý zásah súdu a tento dôvod musí
existovať v čase, keď o nariadení neodkladného opatrenia súd rozhoduje. Predpokladom nariadenia
neodkladného opatrenia je teda osvedčenie existencie práva vo veci samej a naliehavosť potreby

dočasnej úpravy pomerov strán sporu. Z charakteru neodkladného opatrenia vyplýva, že pred jeho
nariadením nemusí súd zistiť všetky skutočnosti, ktoré sú potrebné pre vydanie konečného rozhodnutia
apriichzisťovanínemusíbyťvždydodržanýformálnypostupstanovenýnadokazovanie,čoprekrátkosť
času zvyčajne ani nie je dobre možné. Je však nutné, aby boli splnené základné predpoklady pre
nariadenie neodkladného opatrenia, a to buď potreba dočasnej úpravy pomerov strán sporu alebo

existencia reálnej obavy, že by výkon súdneho rozhodnutia bol ohrozený. Súdna prax vyžaduje i
naplnenie podmienky, že neodkladným opatrením sa nesmie vytvoriť nenávratný, nenapraviteľný stav
v právnych vzťahoch strán, a že ujma povinného nesmie byť neprimeraná výhode, ktorú nariadením
predbežného opatrenia získa druhá strana.

21. Základnými predpokladmi pre nariadenie neodkladného opatrenia sú: osvedčenie existencie
právneho vzťahu medzi sporovými stranami, navrhovateľom tvrdené a osvedčené skutočnosti
odôvodňujúce potrebu neodkladnej úpravy pomerov alebo obavu z ohrozenia exekúcie (princíp
opodstatnenosti), že uložením požadovanej povinnosti alebo obmedzenia objektívne možno dosiahnuť
ochranu, ktorej sa navrhovateľ domáha (princíp efektívnosti), že právne účinky neodkladného opatrenia

neobmedziapovinnúosobuneprimeranýmspôsobomanadnevyhnutnýrozsah(princípproporcionality),
a že sledovaný účel nemožno dosiahnuť zabezpečovacím opatrením (princíp subsidiarity) (viď.
uznesenie Krajského súdu v Bratislave sp.zn. 4Co/88/2022 zo dňa 29.07.2022).

22. Je potrebné vychádzať zo skutočnosti, že neodkladné opatrenie sa vydáva len na základe

osvedčených skutočností a bez vyjadrenia protistrany. Hoci právna úprava v Civilnom sporovom
poriadku upúšťa od doterajšej koncepcie nutnej predbežnosti poskytovanej ochrany (t.j. po nariadení
neodkladného opatrenia nemusí nevyhnutne nasledovať konanie vo veci samej), nie je možné ju
aplikovať bezvýhradne. Súd pritom poukazuje napr. na uznesenie Krajského súdu v Košiciach sp.zn.5Co/109/2022 zo dňa 31.05.2022, podľa ktorého „legislatívnu možnosť nariadiť neodkladné opatrenie
podľa § 330 ods. 2 CSP nie je možné aplikovať bezvýhradne, pretože súd musí v každom jednotlivom
prípade dôkladne zvážiť, či nariadené neodkladné opatrenie, ktoré konzumuje vec samu, nezasahuje

do ústavnoprávnych garancií civilného procesu. ..... práve špecifikum prejednávaného prípadu (prípad
nariadenia neodkladného opatrenia, ktoré konzumuje rozhodnutie vo veci samej) si podľa odvolacieho
súdu vyžaduje dôsledné skúmanie všetkých zákonných predpokladov pre nariadenie navrhovaného
neodkladného opatrenia, pretože predmetné neodkladné opatrenie nemá v takom prípade dočasnú
povahu a ani sa v ňom nevykonáva dokazovanie v rozsahu, v akom sa vykonáva vo veci samej.“

23. Súd pri rozhodovaní o návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia skúmal najprv princíp
opodstatnenosti,asícenaliehavosťanevyhnutnosťzásahudovzťahovsporovýchstránprostredníctvom
neodkladného opatrenia súdu. Neodkladné opatrenie má mimoriadny charakter, čo znamená, že jeho
nariadenie prichádza do úvahy v prípade splnenia formálnych zákonných predpokladov, keďže pri
rozhodovaní o ňom sa dokazovanie nevykonáva. Nie je však možné nariadiť neodkladné opatrenie bez

osvedčenia potreby bezodkladne upraviť pomery strán (§ 325 ods. 1 CSP). Neodkladné opatrenie v
súvislosti s ochranou vlastníckeho práva k nehnuteľnosti slúži na ochranu aktuálne ohrozených práv,
teda pri takej náhlej zmene situácie, že iné opatrenia sú neúčelné alebo zdĺhavé a z uvedeného dôvodu
nevhodné.

24. Predovšetkým je potrebné zdôrazniť, že žalobkyňa sa domáha vykonania opravy strechy a balkónov
(spoločné časti domu), ktoré opravy majú byť uhradené z fondu prevádzky, údržby a opráv, do ktorého
prispievajú všetci vlastníci bytov. Finančné prostriedky vo fonde prevádzky, údržby a opráv sú v zmysle §
8 ods. 3 ZoVB majetkom vlastníkov bytov a správca je povinný ich viesť oddelene od jeho účtov, pričom
tento majetok vlastníkov nie je súčasťou majetku správcu.

25. Hoci teda žalobkyňa svoj návrh smeruje voči osobe správcu a v petite návrhu formuluje povinnosti,
ktoré majú byť uložené správcovi, v skutočnosti sa domáha nároku, ktorý sa dotýka ostatných vlastníkov
bytov a zasahuje do ich práva vlastniť majetok sústredený vo fonde prevádzky, údržby a opráv.
Žalobkyňa sa tak v podstate domáha nárokov na opravu spoločných častí domu, ktoré má voči ostatným

vlastníkom bytov, a nie voči správcovi, keďže financovanie opráv má byť uhradené zo spoločných
finančných prostriedkov vlastníkov bytov, a nie z finančných prostriedkov správcu.

26. V tejto súvislosti súd uvádza, že v tu prejednávanej veci nejde o spotrebiteľský spor, keďže žalobkyňa
sa nedomáha svojich nárokov odvodzovaných alebo týkajúcich sa zmluvy o výkone správy, ktorá sa

za spotrebiteľskú zmluvu vo vzťahu medzi správcom a vlastníkmi bytov považuje. V prípade návrhu
žalobkyne ide o nárok zasahujúci do majetkovej sféry ostatných vlastníkov bytov, pričom žalovaný ako
správca je iba ich zástupcom, a preto v prípade návrhu žalobkyne ide v skutočnosti o spor medzi
žalobkyňou a ostatnými vlastníkmi bytov, ktorý za spotrebiteľský vzťah považovať nemožno.

27. Vychádzajúc z návrhu a jeho príloh, ako aj právnej úpravy, mal súd za to, že je vylúčené, aby súd len
na základe k návrhu priložených dôkazov, bez možnosti protistrany sa vyjadriť a predložiť vlastné dôkazy
(čo je z charakteru konania o neodkladnom opatrení vylúčené) zasiahol do ústavného práva vlastníkov
bytov vlastniť majetok (čl. 20 ÚSR) v zmysle uhradenia opráv žalobkyňou uvádzaných spoločných častí
domu (strecha nad bytom a balkóny prináležiace k bytu) z fondu prevádzky, údržby a opráv.

28. Súd v tejto súvislosti odkazuje napr. na uznesenie Krajského súdu v Košiciach sp.zn. 2Co/370/2016
zo dňa 12.09.2016, uznesenie Krajského súdu v Nitre sp.zn. 7Co/499/2016 zo dňa 15.08.2016. Najmä
súd poukazuje na uznesenie Krajského súdu v Trnave č.k. 10Co/24/2019-262 zo dňa 31.05.2019,
v ktorom odvolací súd uviedol, že „bez osvedčenia dôvodnosti chráneného nároku neprichádza

nariadenie neodkladného opatrenia do úvahy. Pri osvedčovaní dôvodnosti a trvania chráneného nároku,
teda nároku vo veci samej, je žalobca povinný dosiahnuť tzv. hodnoverné osvedčenie (keďže zjavne
nedôvodnému nároku nemožno poskytnúť predbežnú procesnú ochranu). Osvedčené skutočnosti majú
preto spĺňať atribút vysokej pravdepodobnosti a súd z nich pri rozhodovaní vychádza. Dosiahnutie
náležitej miery pravdepodobnosti rozhodujúcich skutočností z hľadiska hmotného a procesného práva

legitimizuje vyhovujúci výrok a teda nariadenie navrhovaného neodkladného opatrenia (porov. Števček
M., Ficová, S., Baricová, J., Mesiarkinová, S., Bajánková, J., Tomašovič, M. a kol. Civilný sporový
poriadok. Komentár. Praha : C. H. Beck, 2016, 1106 s.).“29. Žalobkyňa svoj návrh odôvodňovala poukazovaním na ustanovenie § 9 ods. 4 ZoVB, v zmysle
ktorého je správca povinný zabezpečiť aj bez súhlasu vlastníkov bytov odstránenie poškodenia
spoločných častí domu, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok.

30. Vychádzajúc z predložených fotografií je možné konštatovať, že závady zachytené na fotografiách
(popraskané sklo, chýbajúci tmel, hrdzavá konštrukcia, uvoľnený plech, narušená strešná krytina) si
vyžadujú opravu. Z fotografií stropu však nie je vidno ani plesne, ani taký stav omietky, že by hrozil pád
plafónu. Pokiaľ ide o balkónové sklá (praskanie, chýbajúci tmel), žalobkyňa uvádza, že závady neboli

zo strany predchádzajúceho správcu riešené, a to aj napriek jej upozorneniu, a teda nejde o zhoršenie
situácie a havarijný stav, ale o trvajúci stav. Zároveň, zo skorodovanej konštrukcie balkónov žalobkyni
ochorenie tetanus nehrozí, keďže baktéria, ktorá spôsobuje tetanus, žije v pôde, a nie nad zemou resp.
v samotnej hrdze. Zatekanie vody pod oddelené plechy má podľa žalobkyne spôsobovať poškodzovanie
balkónovej platne pod balkónom, z ktorého ďalej opadáva omietka, čo však rovnako nepredstavuje
bezprostredné ohrozenie života, zdravia a majetku. Z uvedených fotografií teda predovšetkým nie je

možné bez ďalšieho dokazovania (ktoré v konaní o nariadenie neodkladného opatrenia nie je možné
vykonať) dospieť k záveru, že ide o také poškodenia, ktoré by bezprostredne ohrozovali život, zdravie
alebo majetok.

31. Druhá veta ustanovenia § 9 ods. 4 ZoVB bola do zákona doplnená zákonom č. 283/2018

Z.z., pričom podľa dôvodovej správy k uvedenej novele „správca alebo spoločenstvo môže podľa
platného znenia zákona aj bez súhlasu vlastníkov odstrániť závažné chyby technických zariadení,
ktoré boli zistené odbornými kontrolami a revíziami, ak zistené nedostatky bezprostredne ohrozujú
životy, zdravie a majetok. Navrhuje sa, aby sa táto možnosť rozšírila aj na havárie a iné neočakávané
poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva. Aby mohol správca

alebospoločenstvotaktokonať,musiabyťsplnenédvezákladnépodmienky:1.Chybaalebopoškodenie
musí bezprostredne ohrozovať bezpečnosť života a zdravia, ako aj majetok ostatných vlastníkov,
prípadne aj tretích osôb, 2. O odstránení havarijného stavu a jeho finančnom zabezpečení nemôžu
rozhodnúť vlastníci podľa § 14 a nasl. zákona napr. z dôvodu časovej núdze.“

32.Bezprostrednáhrozbaživota,zdraviaalebomajetkupoškodeniamispoločnýchčastídomuznamená,
že musí ísť o nebezpečenstvo hroziace vo veľmi krátkej priestorovej alebo časovej vzdialenosti, pričom
podľa dôvodovej správy má ísť o havárie a iné neočakávané poškodenia spoločných častí. V prípade
poškodení uvedených žalobkyňou ide o stav, ktorý je pretrvávajúci, nie náhly a neočakávaný, keďže
trvá minimálne už od roku 2023. Podľa názoru súdu tak v prípade poškodení uvedených v návrhu nejde

o situáciu, ktorú predpokladá ustanovenie § 9 ods. 4 ZoVB a v prípade ktorej by sa nevyžadoval súhlas
ostatných vlastníkov bytov s opravou. Takouto situáciou by mali byť havárie vyžadujúce si okamžitý
zásah, a to napr. prasknuté spoločné potrubie vytápajúce byt žalobkyne, narušená elektroinštalácia
v spoločných priestoroch, pri ktorej by hrozil zásah elektrickým prúdom, a podobne, o čo však v tu
prejednávanej veci nejde.

33. Z odpovede žalovaného v e-maily zo dňa 30.09.2025 nie je možné dospieť k záveru, že by žalovaný
potvrdil, že v prípade žalobkyňou namietaných vád ide o havarijný stav, ktorý je správca povinný riešiť
postupom podľa § 9 ods. 4 ZoVB.

34. V súvislosti s vyššie uvedeným súd poukazuje aj na komentár k § 9 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov,
v zmysle ktorého „iná bude situácia, keď v dome nastane havária napr. na vodovodnom, plynovom či
kanalizačnompotrubí,ktorújenutnériešiťokamžiteainýbudenapr.dlhodobonevyhovujúcistavstrechy,
cez ktorú pri zrážkach zateká do bytov, prípadne omietka na fasáde, ktorá z času na čas odpadne,
prípade nastane porucha výťahu, v dôsledku ktorej sa výťah stane nefunkčným (VALACHOVIČ, B.. §

9 [Spoločné ustanovenia k správe domu]. In: J., B., K., F., CIRÁK, Ján. Zákon o vlastníctve bytov a
nebytových priestorov. 1. vydanie. Bratislava: C. H. Beck, 2023, s. 864–865, marg. č. 29.)

35. Vzhľadom na vyššie uvedené súd dospel k záveru, že v prípade poškodení, ktorých odstránenia
sa žalobkyňa domáha, nejde o havarijný stav v zmysle § 9 ods. 4 ZoVB, ktorý je žalovaný povinný

odstraňovať okamžite a aj bez súhlasu vlastníkov bytov. Ide o situáciu, ktorú je potrebné riešiť
v súčinnosti s ostatnými vlastníkmi bytov na schôdzi vlastníkov bytov, pričom v prípade neschválenia
investície má žalobkyňa možnosť využiť svojpomoc (s následným konaním o náhradu škody) alebo
sa môže domáhať svojich práv na súde v podobe žaloby prehlasovaného vlastníka podľa § 14a ods.11 ZoVB, v ktorom konaní by bolo vykonané riadne dokazovanie. Tomu, že nejde o náhly havarijný
stav vyžadujúci si okamžité riešenie nasvedčuje aj skutočnosť, že žalobkyňa na odstránenie poškodení
uviedla lehotu 6 mesiacov.

36. Z návrhu žalobkyne vyplýva, že o opravu žiadala oboch predchádzajúcich správcov, pričom
potrebu opráv nahlásila aj jej právna predchodkyňa. Zároveň k pádu plafóna malo dôjsť v roku 2023,
pričom následne mala byť vykonaná rekonštrukcia bytu, realizovaná žalobkyňou v roku 2023 po
nadobudnutí vlastníctva. Vychádzajúc z predloženého listu vlastníctva nadobudla žalobkyňa vlastnícke

právo k predmetnému bytu dedením, a teda bola zrejme v príbuzenskom vzťahu k predchádzajúcej
vlastníčke, z ktorého dôvodu mala vedomosť o závadách na spoločných častiach bytového domu. Nie
je potom zrejmé, prečo sa žalobkyňa od roku 2023 (t.j. po oprave spadnutej časti plafóna v byte)
riadnym a zákonom predpokladaným postupom nedomáhala opravy poškodených spoločných častí
bytového domu. Rovnako to platí aj v prípade kovových konštrukcií a skiel balkónov, ktoré boli riešené
na septembrovej schôdzi v roku 2024. Napriek tomu, že žalobkyňa uvádza, že v roku 2024 boli vykonané

opravy spoločných častí domu, ničím neosvedčila, že by sa v tom čase domáhala riešenia spoločných
častí bytového domu súvisiacich aj s bytom č. 2. Už len z toho, že žalobkyňa uvádza, že uvedenú situáciu
správcovia neriešia niekoľko rokov, ani na základe jej výslovných žiadostí a upozornení, je zrejmé, že
nejde o náhle vzniknuté závady.

37. Vzhľadom na všetko vyššie uvedené potom nemožno ani konštatovať, že by bola daná naliehavosť
návrhu žalobkyne, ktorá je podmienkou pre nariadenie neodkladného opatrenia. Neodkladné opatrenie
slúži na odvrátenie bezprostredne hroziacej ujmy, a nie na zabezpečenie a ochranu tých práv, ktoré majú
byť pri riadnom výkone vlastníckych práv chránené v riadnom civilnom sporovom konaní.

38. Neodkladné opatrenie je opatrením výnimočnej povahy, a preto by malo protistranu obmedzovať
len v nevyhnutnej miere a zásah súdu prostredníctvom neodkladného opatrenia do právnych
vzťahov účastníkov musí byť primeraný. „Pokiaľ je navrhované neodkladné opatrenie svojim dopadom
neprimerané tvrdenému zásahu do práv žalobcu, resp. pokiaľ neprimeraným spôsobom zasahuje do
práv dotknutej strany, teda ak by protistrana bola obmedzená spôsobom neprimeraným k povahe veci,

takémuto návrhu nemožno vyhovieť pre prekročenie medzí určených predpokladmi pre nariadenie
neodkladného opatrenia.“ (viď uznesenie Krajského súdu v Bratislave sp.zn. 4Co/175/2018 zo dňa
31.07.2018).

39. Žalobkyňa mala od roku 2023 dostatok času, aby (dbajúc na svoje práva) sa zákonom

predpokladaným spôsobom domáhala opravy spoločných častí bytového domu. Namiesto toho žiada
o poskytnutie ochrany neodkladným opatrením bez civilného sporového konania vo veci samej (t.j. bez
riadne vykonaného dokazovania), a to nariadením neodkladného opatrenia. Ak má žalobkyňa za to,
že má nárok na vykonanie ňou požadovaných opráv spoločných častí domu, je potrebné, aby sa ho
domáhalariadnympostupomnaschôdzivlastníkovbytov,prípadnepostupompodľa§14aods.11ZoVB,

pričom skutočnosť, že uvedený postup je zdĺhavejší, nemôže byť sám o sebe dôvodom na nariadenie
neodkladného opatrenia.

40. Pokiaľ ide o poukazovanie na rozhodnutia všeobecných súdov, súd uvádza, že týmito nie je viazaný,
keď zároveň každý prípad je potrebné posúdiť s ohľadom na jeho individuálne okolnosti, ktoré v prípade

neodkladných opatrení spravidla nebývajú totožné. Navyše, v prípade rozsudku Krajského súdu v
Banskej Bystrici sp.zn. 14Co/723/2015 zo dňa 14.11.2016 a rozsudku Krajského súdu v Bratislave sp.zn.
6Co/95/2015 zo dňa 24.10.2018, ide o rozhodnutia vydané po riadne vykonanom dokazovaní, a nie
o neodkladné opatrenia vydané bez možnosti protistrany reagovať. Uznesenie Ústavného súdu SR
III. ÚS 601/2024 zo dňa 07.11.2024 zasa rieši otázku nariadenia neodkladného opatrenie v rozpore s

prekážkou veci rozhodnutej, a teda inú právnu otázku.

41. Námietky žalobkyne k zmluve o výkone správy, týkajúce sa neplatnosti jej niektorých ustanovení, sú
nekonkrétne, keď žalobkyňa iba vymenúva niektoré články zmluvy, avšak neuvádza, prečo ich považuje
za neprijateľné zmluvné podmienky. Okrem toho, posúdenie zmluvy o výkone správy ani nemalo vplyv

na posúdenie nároku žalobkyne na vydanie neodkladného opatrenia.

42. K námietke žalobkyne, že žalovaný na jej žiadosti adekvátne nereagoval, súd uvádza, že
z predloženej e-mailovej komunikácie nemožno dospieť k záveru, že by bol žalovaný úplne nečinný.Len skutočnosť, že žalovaný po doručení mu e-mailu od žalobkyne dňa 01.09.2025 nezvolal schôdzu
vlastníkov bytov s programom hlasovania o oprave balkónov a strechy, neodôvodňuje potrebu
bezodkladnej úpravy pomerov. Súd tiež poukazuje na e-mail žalovaného zo dňa 24.09.2025, ktorým

bola žalobkyňa pozvaná k žalovanému na prebratie problematiky, čo zrejme žalobkyňa nevyužila. K
negatívnym recenziám žalovaného súd dodáva, že tieto nemôžu mať vplyv na posúdenie individuálnych
okolnosti toho-ktorého prípadu týkajúceho sa žalovaného.

43. V tu prejednávanej veci dospel súd k záveru, že v danom prípade zo skutočností uvedených v

podanom návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia, ako ani z ostatného obsahu spisu, nevyplývajú
skutočnosti osvedčujúce naliehavosť a nutnosť potreby úpravy pomerov strán sporu navrhovaným
spôsobom. Žalobkyňa ničím neosvedčila, že je bezodkladne potrebné, aby bolo nariadené práve
neodkladnéopatrenieaprečoniejenamieste,abysasvojichprávdomáhalavriadnomsporovomkonaní
s riadne vykonaným dokazovaním, v ktorom by mal žalovaný možnosť vyjadriť sa k žalobe.

44. S poukazom na všetko vyššie uvedené mal súd za to, že neboli preukázané základné
predpokladyprenariadenieneodkladnéhoopatrenia(okremtoho,žesledovanýúčelnemožnodosiahnuť
zabezpečovacím opatrením (princíp subsidiarity)), a síce nebola osvedčená danosť hmotnoprávneho
nároku medzi stranami sporu, čím nebola preukázaná dôvodnosť úpravy pomerov medzi stranami
(princíp opodstatnenosti), ani nebolo preukázané, že by vzhľadom na rozsah predpokladaných opráv

išlo o proporcionálny prostriedok ochrany práv žalobkyne vo vzťahu k právam ostatných vlastníkov bytov
(princíp proporcionality). Vzhľadom na uvedené súd návrh na nariadenie neodkladného opatrenia vo
výroku I. tohto uznesenia zamietol.

45. Podľa § 251 CSP, trovy konania sú všetky preukázané, odôvodnené a účelne vynaložené výdavky,

ktoré vzniknú v konaní v súvislosti s uplatňovaním alebo bránením práva.

46. Podľa § 255 ods. 1 a 2 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu
vo veci. (1) Ak mala strana vo veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov konania pomerne rozdelí,
prípadne vysloví, že žiadna zo strán nemá na náhradu trov konania právo. (2)

47. Podľa § 262 ods. 1 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí.

48. Podľa Čl. 4 ods. 1 a 2 CSP, ak sa právna vec nedá prejednať a rozhodnúť na základe výslovného

ustanovenia tohto zákona, právna vec sa posúdi podľa ustanovenia tohto alebo iného zákona, ktoré
upravuje právnu vec čo do obsahu a účelu najbližšiu posudzovanej právnej veci. (1) Ak takého
ustanovenia niet, súd prejedná a rozhodne právnu vec podľa normy, ktorú by zvolil, ak by bol sám
zákonodarcom, a to s prihliadnutím na princípy všeobecnej spravodlivosti a princípy, na ktorých spočíva
tento zákon, tak, aby výsledkom bolo rozumné usporiadanie procesných vzťahov zohľadňujúce stav a

poznatky právnej náuky a ustálenú rozhodovaciu prax najvyšších súdnych autorít. (2)

49. K rozhodnutiu o náhrade trov konania o neodkladnom opatrení súd uvádza, že Civilný sporový
poriadok neobsahuje samostatné ustanovenie, ktoré by upravovalo náhradu trov konania v súvislosti
s neodkladnými opatreniami. Súd preto analogicky (čl. 4 ods. 1 CSP) použil ustanovenie § 255 ods.

1 CSP, ktoré je v spojení s § 262 ods. 1 CSP potrebné vykladať tak, že takýmto rozhodnutím nemusí
byť iba rozhodnutie vo veci samej. Konanie o návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia teoreticky
môže byť tiež konečným v konaní, ak by nebola vo veci podaná žaloba, prípadne by žaloba podaná vo
veci samej bola vzatá späť. Ďalej súd poukazuje na to, že výsledok konania o nariadenie neodkladného
opatrenia nezávisí od výsledku konania vo veci samej. Keďže konanie o nariadenie neodkladného

opatrenia môže byť samostatným konaním, so samostatným návrhom, a toto konanie samostatne končí
nariadením neodkladného opatrenia, súd mal za to, že s poukazom na § 262 ods. 1 CSP je povinnosťou
súdu rozhodnúť o náhrade trov tohto konania v tomto uznesení. Podporne súd poukazuje napr. na
rozhodnutia Krajského súdu v Prešove sp.zn. 17Co/52/2017 zo dňa 02.05.2017, sp.zn. 19Co/27/2017
zo dňa 13.04.2017. Súd dodáva, že žalobkyňa ani netvrdila, že by prebiehalo konanie vo veci samej,

v ktorom prípade by sa o náhrade trov konania o neodkladnom opatrení rozhodovalo až v konaní vo
veci samej.50. O nároku na náhradu trov konania o neodkladnom opatrení rozhodol súd potom podľa ustanovenia
§ 262 ods. 1 CSP v spojení s § 255 ods. 1 CSP a čl. 4 ods. 2 CSP, keď žalovaný bol v konaní úspešný,
z čoho by vyplýval jeho nárok na náhradu účelne vynaložených trov konania v plnom rozsahu. Keďže

však žalovanému žiadne trovy nevznikli, pričom takúto situáciu CSP neupravuje, súd vo výroku II. s
poukazom na ustanovenie čl. 4 ods. 2 CSP (princíp racionálneho zákonodarcu) žalovanému nárok na
náhradu trov tohto konania nepriznal.

Poučenie:

Proti tomuto uzneseniu je možné podať odvolanie v lehote do 15 dní odo dňa jeho doručenia na
Okresnom súde Trnava (§ 357 písm. d), m) CSP).

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach podania, a síce ktorému súdu je určené, kto ho robí,
ktorej veci sa týka, čo sa ním sleduje, podpis, spisová značka konania (§ 127 ods. 1 CSP) uviesť, proti
ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje
za nesprávne (odvolacie dôvody) a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh) (§ 363 CSP).