Rozsudok – Ostatné ,
Zmeňujúce Judgement was issued on Tuesday, December 16, 2025

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 5Co/64/2023

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1718200961
Dátum vydania rozhodnutia: 16. 12. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Jaroslav Šupa

ECLI: ECLI:SK:KSBA:2025:1718200961.9

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Juraja Považana a členov senátu

JUDr. Jany Richterovej a Mgr. Jaroslava Šupu v právnej veci žalobcov: X/ F. S., J.. XX.X.XXXX, Y.
G. A.. N. XX, K., X/ F.. H. S., J.. XX.XX.XXXX, Y. G. Š. XX, K., žalobcovia 1/ a 2/ právne zastúpení:
JUDr. Zuzana Reguli, advokátka so sídlom Jašíkova 2, Bratislava, žalobkyňa 2/ právne zastúpená tiež:
Advokátska kancelária MAJLING & NINČÁK, s.r.o., so sídlom Palárikova 14, Bratislava, proti žalovaným:
1/ Československé úvěrní družstvo v likvidaci, so sídlom Gočárova třída 52, Hradec Králové, Česká
republika, IČO: 649 46 851, za ktorého koná insolvenčný správca: Ing. Lukáš Vlašaný, so sídlom
Vančurova 2904, Tábor, Česká republika, právne zastúpený: Hartmann Jelínek Malý Moreno a partneři

s.r.o., advokátní kancelář, so sídlom Sokolovská 5/49, Praha, Česká republika a 2/ Cod SPV 8, s.r.o., so
sídlom Štefánikova 9, Nitra, IČO: 53 025 598, právne zastúpenému: AKMB, s.r.o., advokátska kancelária
so sídlom Štefánikova 9, Nitra, o určenie neexistencie záložného práva, na odvolania žalovaného 1/ a
žalovaného 2/ proti rozsudku Okresného súdu Pezinok č.k. 39C/3/2018-219 zo dňa 10. marca 2020,
takto

r o z h o d o l :

I. Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie m e n í tak, že žalobu z a m i e t a .

II. Žalovaný 1/ a 2/ majú voči žalobcom 1/ a 2/ nárok na náhradu trov prvoinštančného, odvolacieho a
dovolacieho konania v rozsahu 100 %.

o d ô v o d n e n i e :

1. Súd prvej inštancie napadnutým rozsudkom určil, že záložné právo zriadené v prospech žalovaného
1/, resp. žalovaného 2/ na nehnuteľnostiach nachádzajúcich sa na adrese Š. XX, K., zapísaných na
liste vlastníctva č. XXXXX vedenom Okresným úradom Pezinok, katastrálny odbor, pre katastrálne
územie K.: G. Č.. X, nachádzajúci sa na 1. poschodí, vchod 10 bytového domu súpisné č. XXXX
postavený na parcele registra C KN, na pozemku parcelné č. XXXX/X a bytového domu súpisné č.
XXXX postaveného na parcele registra C KN, na pozemku parcelné č. XXXX/X; spoluvlastnícky podiel

na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu súpisné č. XXXX M. Č.. XXXX v
pomere 7961/203692 k celku a spoluvlastnícky podiel v pomere 7961/203692 k celku na pozemkoch
registra C KN: parcelné č. XXXX/X - zastavané plochy a nádvoria o výmere 443 m2, parcelné č. XXXX/X
- zastavané plochy a nádvoria o výmere 438 m2, parcelné č. XXXX/XX - zastavané plochy a nádvoria o
výmere 461 m2, neexistuje. Žalobcom 1/ a 2/ súd prvej inštancie priznal nárok na náhradu trov konania
vo výške 100 %, o ktorom rozhodne samostatným uznesením súdneho úradníka po právoplatnosti tohto
rozhodnutia.

2. Svoj rozsudok súd prvej inštancie právne odôvodnil § 3 ods. 1, § 53 ods. 4 písm. a), s ), w), §
151h ods. 1 a § 151md ods. 2 Občianskeho zákonníka. Vecne svoj rozsudok súdu prvej inštancie
odôvodnil tým, že žalobcovia procesne zaútočili skutkovým tvrdením, že sú fyzické osoby, občaniaSR, ktorí na základe kúpnej zmluvy uzavretej dňa 21.5.2014 so spoločnosťou PDP REAL, spol. s r.o.,
IČO: 36 778 222, so sídlom Myslenická 1, Pezinok (od 6.5.2016 podnikajúcim pod obchodným menom
REAL 2 s.r.o., aktuálne so sídlom Šancová 8, Pezinok, v ďalšom texte bude tento subjekt označovaný

aktuálnym obchodným menom), ako predávajúcim, nadobudli do bezpodielového vlastníctva manželov
predmetné nehnuteľnosti nachádzajúce sa v Pezinku na ulici Šancová, zapísané na liste vlastníctva č.
XXXXX. Žalovaný 1/ podnikal na území SR prostredníctvom organizačnej zložky podniku zahraničnej
osoby, ktorá poskytuje služby na finančnom trhu, do 7.6.2017 podnikal pod obchodným menom
AKCENTA spořiteľní a úvěrní družstvo, pričom na území Slovenskej republiky do 28.2.2014 podnikal

prostredníctvom organizačnej zložky pod obchodným menom: AKCENTA spořiteľní a úvěrní družstvo,
pobočka Košice, následne do 7.6.2017 pod obchodným menom AKCENTA spořiteľní a úvěrní družstvo,
pobočka Slovensko. Na liste vlastníctva č. 10207 v časti C: Ťarchy bolo zapísané záložné právo
v prospech spoločnosti AKCENTA, spořiteľní a úvěrní družstvo, IČO 649 46 851, Česká republika,
organizačná zložka AKCENTA spořiteľní a úvěrní družstvo, pobočka Košice, IČO 36 866 750, podľa V
586/2014 z 5.3.2014. V poznámke bolo uvedené oznámenie o začatí výkonu záložného práva záložným

veriteľom AKCENTA, spořiteľní a úvěrní družstvo, IČO 649 46 851, Česká republika, podnikajúcim
na území SR prostredníctvom organizačnej zložky AKCENTA spořitelní a úvěrní družstvo, IČO 36
866 750, podľa 586/2014, podanie P2: 80/2017 zo dňa 5.11.2014. Dňa 20.4.2018 bola žalobcovi 1/
doručená výzva správcu konkurznej podstaty úpadcu REAL 2 s.r.o (predávajúceho), konkurzné konanie
vedené na Okresnom súde Bratislava I pod sp. zn. 6K/48/2017, z ktorej vyplýva, že žalovaný 1/

na základe zmluvy o postúpení pohľadávky zo dňa 18.1.2018 postúpil pohľadávku vzniknutú z titulu
zmluvy o úvere na postupníka, spoločnosť lime finance, a. s., IČO: 50 377 159, so sídlom Janka Kráľa
104, Nitra, ktorý si uplatnil záložné práva na nehnuteľnosti vo vlastníctve žalobcov. Súpis majetku
oddelenej podstaty zverejnený v Obchodnom vestníku č. 67/2018 dňa 6.4.2018, KO22606. Žalovaný 1/
(postupca) nesplnil informačnú povinnosť voči žalobcom podľa § 528 ods. 1 Občianskeho zákonníka,

na výzvu žalobcov žalovaný 1/ nepredložil zmluvu o postúpení pohľadávky a v katastri nehnuteľnosti
neboli zaznamenané zmeny v osobe záložného veriteľa. Žalobcovia na základe súpisu zverejnenom v
Obchodnom vestníku č. 67/2018 dňa 6.4.2018, K022606, označili postupníka spoločnosť, lime finance,
a. s., IČO: 50 377 159, ako žalovaného 2/. Žalobcovia kúpnu cenu za predmet prevodu (nehnuteľnosti)
vo výške 145 498,54 € zaplatili pred podpisom kúpnej zmluvy, a to na základe rezervačnej zmluvy zo

dňa 21.1.2014 a na základe zmluvy o budúcej zmluve zo dňa 30.4.2014 (článok VI kúpnej zmluvy).
Podľa bodu 3.5. zmluvy o budúcej zmluve sa predávajúci zaviazal, že v prípade „ak na liste vlastníctve
k nehnuteľnostiam v čase zaplatenia celej kúpnej ceny za nehnuteľnosti bude zapísané záložné právo
v prospech financujúcej banky na základe záložnej zmluvy na nehnuteľnosti, budúci predávajúci sa
zaväzuje bez zbytočného odkladu v súčinnosti s financujúcou bankou zabezpečiť výmaz záložného

práva na základe žiadosti financujúcej banky o vzdaní sa časti záložného práva podľa záložnej zmluvy
na nehnuteľnosti.“ Žalobcovia tvrdili, že nesporne v dobrej viere mali za to, že k plneniu záväzku o
výmaze záložného práva tak, ako to bolo pôvodne upravené v zmluve o budúcej zmluve (bod 3.5
zaplatením kúpnej ceny) a následne dohodnuté v predĺženej lehote podľa kúpnej zmluvy (článok VIII
ods. 1), uzavretím dodatku č. 1 ku kúpnej zmluve (bez zmienky záložného práva v prospech žalovaného)

došlo, a že povolením vkladu nadobudli nehnuteľnosť nezaťaženú záložným právom. Lustráciou v apríli
2016 v údajoch v katastri nehnuteľnosti (webová stránka www.katasterportal.sk) žalobcovia zistili, že
výmaz záložného práva v prospech žalovaných nebol vykonaný. Okamžite po zistení tejto skutočnosti
žalobcovia kontaktovali predávajúceho, ako aj žalovaného 1/ a požiadali žalovaného 1/ o zrušenie
záložného práva, predložili mu potrebné listiny, ktoré preukazovali, že záväzok zaplatiť kúpnu cenu

predávajúcemu REAL 2 s.r.o., bol z ich strany splnený, REAL 2 s.r.o. nemá voči ním žiadnu pohľadávku.
Medzi žalobcami a žalovaným 1/ došlo aj k osobným rokovaniam, z ktorých vyplynulo, že podľa tvrdenia
žalovaného predávajúci má voči žalovanému pohľadávku z titulu úverovej zmluvy a povinnosť splatiť dlh
sinesplnil,ztohodôvoduvýmazzáložnéhoprávaneuskutoční.Zároveňvšakzostranyžalovanéhodošlo
k ubezpečeniu, že voči žalobcom žalovaný nezačne výkon záložného práva, resp. sa výkonu „nejaký

čas“ zdrží. Žalobcovia náhodnou lustráciou na katastri nehnuteľnosti koncom februára 2018 na webovej
stránke www.katasterportal.sk zistili, že na LV. č. XXXXX, v časti poznámka, je zapísané oznámenie
o začatí výkonu záložného práva v prospech žalovaného 1/. Následne 2.3.2018 nahliadnutím do
katastrálneho operátu zistili, že dňa 13.6.2017 podal žalovaný 1/ na Okresný úrad Pezinok, katastrálny
odbor,oznámenieozačatívýkonuzáložnéhopráva.Vpodanízodňa27.11.2018žalobcoviadoplnili,žev

žalobe bolo poukázané na konkrétne ustanovenia úverovej zmluvy a zmluvy o zriadení záložného práva,
ktoré upravili systematicky kontrolný mechanizmus nad pohľadávkou žalovaného 1/ a jej splácaním,
a to aj prostredníctvom predaja bytov, resp. nebytových priestorov. Z úverovej zmluvy v spojení so
zmluvou o zriadení záložného práva vyplýva, že žalovaný 1/ vedel, na aký účel bude úver využitý,vedel (resp. mal vedieť) o podmienkach platby za kúpnu cenu, vedel, že nehnuteľnosti nadobúdajú od
predávajúceho kupujúci, fyzické osoby v postavení spotrebiteľov. Podmienky poskytnutia súhlasu, t. j.
povolenia predaja bytovej jednotky alebo nebytového priestoru, upravuje čl. IV ods. 2 úverovej zmluvy, v

ktorej bola dohodnutá výmena zabezpečenia v prípade predaja bytových jednotiek a/alebo nebytových
priestorov definovaných v zmluve ako záloh za depozitum, a to nasledovne „pri dodržaní minimálnej
kúpnej ceny bude povolený predaj bytovej jednotky/nebytového priestoru s tým, že kúpna cena bude
poukázaná na evidenčný účet dlžníka vedený u veriteľa, pričom 80 % kúpnej ceny bude na tomto
účte zablokovaných“. V zmysle citovaných ustanovení žalovaný 1/ bol oprávnený dať predávajúcemu,

spoločnosti REAL 2 s.r.o., predchádzajúci súhlas na predaj nehnuteľnosti a spoločnosť REAL 2 s.r.o.
predať nehnuteľnosť len so súhlasom záložného veriteľa - žalovaného 1/. Žalovaný 1/ vo svojom
vyjadrení tvrdil, že od spoločnosti REAL 2 s.r.o. neobdržal žiadnu platbu, na základe ktorej by mohol
vydať kvitanciu na výmaz záložného práva žalobcov. Vzhľadom na vyššie uvedené a na skutočnosť,
že prevod zálohu bol realizovaný bez námietky žalovaného 1/ o neplatnosti prevodu zálohu z dôvodu
porušeniazáväzkupredávajúcim(spoločnosťouREAL2s.r.o.)realizovaťprevodnehnuteľnosti(zálohu)

s jeho predchádzajúcim povolením, je možno indikovať záver, že žalovaný 1/ vedome nevyužil dôsledne
zmluvne upravené práva na kontrolu svojej pohľadávky, a takto vytvoril a získal neprimeranú výhodu
voči žalobcom, ktorá spočíva v uplatneniach podmienok výmazu záložného práva, ktoré vyplývajú z
úverovej zmluvy v spojení zo zmluvou o zriadení záložného práva, využívajúc pritom materiálnu publicitu
katastrálnych údajov. Takto získanú neprimeranú výhodu žalovaného 1/ je možné považovať za nekalú

obchodnú praktiku.

3. Súd prvej inštancie vykonal dokazovanie informatívnym výpisom z Obchodného registra žalovaného
1/, kúpnou zmluvou zo dňa 21.5.2014, informatívnym výpisom z listu vlastníctva č. 10207, čiastočným
výpisom z listu vlastníctva, informatívnym výpisom z Obchodného registra pôvodného žalovaného 2/,

obchodným vestníkom č. 67/2018 zo dňa 6.4.2018, zmluvou o budúcej zmluve zo dňa 30.4.2014,
predfaktúrou P 14/007 zo dňa 12.5.2014, faktúrou č. VF20140041 zo dňa 19.12.2014, dodatkom č. 1 ku
kúpnej zmluve zo dňa 30.10.2014, návrhom na vklad zo dňa 7.8.2014, dodatkom k návrhu na vklad zo
dňa 31.10.2014, rozhodnutím o povolení vkladu č. V 2938/2014, oznámením o začatí výkonu záložného
práva, e-mailom zo dňa 12.4.2016, zmluvou o zriadení záložného práva zo dňa 24.2.2014, zmluvou o

úvere č. 336/2013, rozhodnutím Okresného úradu Pezinok zo dňa 2.7.2014 (V 1629/2014), rozhodnutím
OÚ Pezinok č. V 2938/2014 zo dňa 25.9.2014, príjmovým pokladničným dokladom zo dňa 21.1.2014.
Na základe vykonaného dokazovania súd prvej inštancie dospel k záveru, že žalobcovia preukázali
naliehavý právny záujem, a to s poukazom na rozhodnutia Najvyššieho súdu SR z 19.11.2008, sp. zn.
5Obdo/10/2008, zo dňa 6.12.2012, sp. zn. 5Cdo/31/2011 a rozhodnutie Krajského súdu v Trenčíne sp.

zn. 17Co/161/2007. Prvoinštančný súd sa stotožnil s právnym názorom žalobcov a mal za preukázané,
žežalobcoviapriprevodezálohubolidobromyseľní,ženadobúdajúzálohnezaťaženýzáložnýmprávom,
keďže svoj záväzok zo zmluvy o budúcej kúpnej zmluve zo dňa 30.4.2014, ktorý mal vyvolať účinky
zániku záložného práva, a to záväzok zaplatiť kúpnu cenu pred podpisom kúpnej zmluvy dňa 19.5.2014,
splnili. Žalobcovia nadobudli predmetnú nehnuteľnosť do bezpodielového vlastníctva manželov na

základe kúpnej zmluvy uzavretej dňa 21.5.2014 v znení dodatku č. 1 zo dňa 30.10.2014 so spoločnosťou
REAL 2 s.r.o. ako predávajúcim. Predmetná kúpna zmluva bola uzavretá na základe dojednaní zmluvy o
budúcej kúpnej zmluve zo dňa 30.4.2014, podľa ktorej podmienkou uzavretia kúpnej zmluvy o prevode
nehnuteľnosti a výmazu záložného práva bolo splnenie záväzku žalobcov ako budúcich kupujúcich
uhradiť kúpnu cenu vo výške 145 498,54 € v súlade s čl. IV bod 4.2. zmluvy o budúcej kúpnej zmluve.

Žalobcovia podmienku, ktorá mala viesť k zániku záložného práva podľa 4.2. zmluvy o budúcej zmluve,
splnili a jej dôsledkom bolo vyvolanie účinkov zániku záložného práva. Podľa znenia bodu 3.5 zmluvy
o budúcej zmluve mal budúci predávajúci spoločnosť REAL 2 s.r.o. v súčinnosti s financujúcou bankou
zabezpečiť bez zbytočného odkladu výmaz záložného práva na základe žiadosti financujúcej banky o
vzdanísačastizáložnéhoprávapodľazáložnejzmluvynanehnuteľnosti.Priuzatváraníapodpisekúpnej

zmluvy dňa 21.5.2014 v znení dodatku ku kúpnej zmluve zo dňa 30.10.2014, na základe ktorej bolo
zapísané vlastnícke právo k nehnuteľnosti do katastra, vynaložili náležitú starostlivosť. Zo znenia čl. VIII
bod1kúpnejzmluvy,atokonkrétne„žiadosťovýmazzáložnéhopráva,ktoréviaznenanehnuteľnostiach
uvedených v čl. II ods. 1 písm. a) b) a c) tejto zmluvy zo strany veriteľa AKCENTA, spořitelní a úvěrní
družstvo, bude doručená Okresnému úradu Pezinok, katastrálny odbor najneskôr do 90 pracovných

dní odo dňa podpisu tejto zmluvy“ vyplynulo, že lehota na podanie žiadosti o výmaz záložného práva z
katastra nehnuteľnosti bola predĺžená oproti záväzku dohodnutého v zmluve o budúcej zmluve. Podľa
§ 151md ods. 2 Občianskeho zákonníka je potrebné zdôrazniť, že výmaz záložného práva nemá
konštitutívny charakter. Výmazu záložného práva predchádza jeho zánik. Podanie žiadosti o výmazna príslušný okresný úrad, katastrálny odbor, je následnou povinnosťou záložného veriteľa po zániku
záložného práva, ktoré vyplýva z § 151md ods. 2 Občianskeho zákonníka. Preto tvrdenia žalovaných,
že žalobcovia boli neopatrní a mali sa nechať pri uzatváraní zmlúv zastúpiť právnikom, považoval súd

prvej inštancie za tendenčné. V čase uzatvárania kúpnej zmluvy bol v katastri nehnuteľnosti zapísaný
údaj o záložnom práve v prospech žalovaného 1/, tzn. žalobcovia zhodu skutkového a právneho stavu
pri uzatváraní kúpnej zmluvy, či v skutočnosti došlo k zániku záložného práva, nemohli zistiť aktuálnym
výpisom z listu vlastníctva. Avšak katastrálne konanie o povolení vkladu, že k zániku záložného práva
došlo, nasvedčovalo. Návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľnosti bol podaný dňa

7.8.2014. Na základe rozhodnutia Okresného úradu Pezinok, katastrálny odbor, o prerušení konania
č. V-2938/2014 zo dňa 25.9.2014 v súlade s § 31a písm. c) katastrálneho zákona, okresný úrad
prerušil konanie a nariadil odstrániť nedostatky návrhu, prípadne jeho príloh. Ako nedostatok katastrálny
úrad vytkol, že čl. VIII ods. 1 kúpnej zmluvy nevychádza z údajov katastra nehnuteľnosti, nakoľko v
časti „C“ Ťarchy listu vlastníctva 10207, k. ú. Pezinok bola ako ťarcha zapísané: záložné právo na
základe „zmluvy o zriadení záložného práva“ v prospech Všeobecná úverová banka, a.s. podľa V

1629/2014 zo dňa 2.7.2017 a na pozemky C KN par. č. 4848/5,6,36 bolo zriadené vecné bremeno
v prospech Západoslovenskej distribučnej a. s. To znamená, že v zmysle tohto rozhodnutia v časti
„C“ Ťarchy listu vlastníctva č. 10207 nebolo zapísané záložné právo v prospech žalovaného 1/ v tom
čase podnikajúcom pod obchodným menom AKCENTA, spořitelní a uvěrní družstvo: IČO: 6494851,
Česká republiky, organizačná zložka AKCENTA, spořitelní a úvěrní družstvo pobočka Košice, IČO:

39866750podľaV586/2013zodňa5.3.2014.Nazákladerozhodnutiaoprerušeníkatastrálnehokonania
žalobcovia s predávajúcim uzavreli dňa 30.10.2014 dodatok č. 1 ku kúpnej zmluve, ktorým sa menil
čl. VIII bod 1 kúpnej zmluvy. Pôvodné znenie čl. VIII bod 1 kúpnej zmluvy bolo nahradené novým
znením, ktoré neobsahuje údaj o záložnom práve zriadenom v prospech žalovaného 1/. Taktiež dodatok
k návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľnosti z 31.10.2014 neobsahoval údaj o

ťarche záložného práva v prospech žalovaného 1/. Okresný úrad Pezinok, katastrálny odbor, v konaní
o návrhu na vklad kúpnu zmluvu v znení dodatku č. 1 podľa § 31 katastrálneho zákona preskúmal a
vklad vlastníckeho práva rozhodnutím V 2938/2014 zo dňa 5.11.2014 povolil. Vzhľadom na rozhodnutia
príslušného štátneho orgánu v konaní o povolení vkladu, ktoré sú verejnými listinami (v zmysle § 205
CSP) vydanými kompetentným orgánom oprávneným posúdiť právny a skutkový stav, žalobcovia mali

za to, že k výmazu (a teda aj zániku) záložného práva došlo v lehote určenej v pôvodnej kúpnej zmluve.
S poukazom na uvedené žalobcom nemožno vytknúť nedostatok obozretnosti, keďže konali v súlade a
na základe rozhodnutia štátneho orgánu. Vzhľadom na záväzok, ktorý splnili a ktorý mal vyvolať zánik
záložného práva, nemali pochybnosti o tom, že príslušný štátny orgán v konaní o povolení vkladu právny
a skutkový stav preskúmal a rozhodol na základe zistených skutočnosti.

4. Súd prvej inštancie pokračoval v odôvodnení svojho rozsudku tým, že v konaní bolo preukázané, že
pôvodný záložca - predávajúci, REAL 2 s.r.o., previedol nehnuteľnosť v rámci svojej obchodnej činnosti.
Žalobcovia vo vzťahu k predávajúcemu ako dodávateľovi boli v postavení spotrebiteľa. Žalobcovia
ako spotrebitelia pri uzatváraní zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, ako ani pri uzatváraní zmluvy

neboli oboznámení so znením zmluvy o zriadení založeného práva zo dňa 24.2.2014 (ďalej tiež len
„záložná zmluva“) a dokonca neboli oboznámení ani záložným veriteľom (žalovaným 1/) po prevode
nehnuteľnosti. Na druhej strane, žalobcovia nemali dôvod oboznamovať sa so záložnou zmluvou (resp.
aj ostatnými záložnými zmluvami, na základe ktorých v čase uzatvárania zmluvy o budúcej zmluve
viazli na predmetnej nehnuteľnosti záložné práva), pretože z povahy dojednaní zmluvy o budúcej

zmluve vyplývalo, že záložnou zmluvou po prevode nehnuteľnosti na základe kúpnej zmluvy nebudú
zaviazaní. Záložná zmluva upravuje podmienky simultánneho záložného práva na pokrytie pohľadávky
vzniknutej titulom úverovej zmluvy uzavretej medzi predávajúcim a žalovaným, t. j. výška zabezpečenej
pohľadávky je určená ako jednotná celková suma, ktorá je zabezpečená všetkými nehnuteľnosťami
(bytmi a nebytovými priestormi) špecifikovanými v čl. 2 záložnej zmluvy. To znamená, že ak by nastali

účinky prevodu zálohu, prevodom založenej nehnuteľnosti všetky práva a povinnosti záložcu zo záložnej
zmluvy by prešli na žalobcov, a teda žalobcovia zánik záložného práva viaznuceho na ich nehnuteľnosti
by mohli dosiahnuť splatením len celej pohľadávky (čl. 3 bod 3.3. písm. a) Záložnej zmluvy). Pohľadávka
v záložnej zmluve (istina vo výške 580 000,- € + úroky z čerpania úveru vo výške 11,4 %, úroky z
omeškania vo výške 35 %, poistné plnenie a ostatné zmluvné poplatky) je v neprimerane vyššej hodnote,

ako bola výška záväzku žalobcov, ktorá vyplývala zo spotrebiteľskej zmluvy, ktorou došlo k prevodu
nehnuteľnosti. Prevod nehnuteľnosti bol realizovaný na základe kúpnej zmluvy, v ktorej žalobcovia
neboli zaviazaní zaplatiť kúpnu cenu, tá už v čase uzavretia kúpnej zmluvy bola uhradená. Taktiež
hodnota prevádzanej predmetnej nehnuteľnosti je neporovnateľne nižšia, ako hodnota pohľadávky. Zuvedených dôvodov je zrejmé, že podmienky, ktoré vyplývajú zo záložnej zmluvy, ktoré mali nastať v
súvislosti s prevodom vlastníckeho práva na základe kúpnej zmluvy, sú neprijateľnými podmienkami
podľa v zmysle § 53 ods. 4 písm. a), s ), w) Občianskeho zákonníka. S poukazom na § 151h ods.

1 Občianskeho zákonníka a čl. 6 (záverečné ustanovenia) bod 6.2 písm. b) záložnej zmluvy záložca
mohol previesť záloh s predchádzajúcim písomným súhlasom záložného veriteľa (žalovaného 1/). V
zmysle uvedeného, rozhodným okamihom pre zánik záložného práva je okamih zmeny vlastníckeho
právakpredmetuzálohu.Žalovaný1/akozáložnýveriteľprizachovaníodbornejstarostlivostimoholmať
vedomosť o rezervačnej zmluve, zmluve o budúcej zmluve a uzavretí kúpnej zmluvy, ako aj informáciu

o zrealizovanej platbe kúpnej ceny žalobcami, dokonca mal dať súhlas na uzavretie kúpnej zmluvy.
Žalovaný 1/ síce tvrdil, že súhlas nedal, ale svoje tvrdenie nijakým spôsobom nepreukázal. Nepreukázal,
že by odporoval konaniu predávajúceho, vyzval ho na nápravu, resp. podal žalobu o určenie neplatnosti
prevodu zálohu. Ak došlo k porušeniu záväzkov medzi žalovaným 1/ a predávajúcim, takéto porušenie
zmluvy je protiprávnym úkonom. Dôsledok tohto protiprávneho úkonu nemôže byť na ujmu žalobcom.
Vzhľadom na vyššie uvedené skutkové okolnosti mal prvoinštančný súd za to, že právnym následkom

splnenia záväzku zaplatiť kúpnu cenu pred prevodom nehnuteľnosti ako podmienky zániku záložného
práva a uzavretia kúpnej zmluvy v zmysle zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, na ktoré boli žalobcovia
zaviazaní a vzhľadom na skutočnosť, že záložca (predávajúci) bol oprávnený previesť záloh v zmysle
záložnej zmluvy, je, že voči žalobcom ako nadobúdateľom zálohu nepôsobí záložné právo podľa §
151h Občianskeho zákonníka. Tomu svedčí aj skutočnosť, že podmienky záložnej zmluvy, na ktoré

mali byť zaviazaní žalobcovia v súvislosti s prevodom vlastníckeho práva na základe kúpnej zmluvy
(spotrebiteľskej zmluvy), sú neprijateľnými podmienkami podľa v zmysle § 53 ods. 4 písm. a), s), w)
Občianskeho zákonníka. Alternatívne záložné právo zaniklo podľa § 151md ods. 1 písm. f), resp. aj
podľa § 151md ods. 1 písm. g) Občianskeho zákonníka.

5. Na margo procesnej obrany žalovaných, ktorá spočívala v tvrdení, že žalobcovia sú zodpovední
za vzniknutý právny stav, ktorý vznikol v dôsledku porušenia záväzkov predávajúcim, keďže boli pri
uzatváraní zmlúv neopatrní a žalobcovia mali kontaktovať žalovaného 1/, aby si zistili stav, pričom
argumentujú princípom „vigilantibus iura sripta sunt“, súd prvej inštancie zdôraznil, že v rozhodnutiach
Najvyššieho súdu SR bolo opakovane pripomínané (napr. sp. zn. 5Cdo/61/2012), že princíp „vigilantibus

iura sripta sunt" v spotrebiteľských veciach v konkrétnych súvislostiach ustupuje dôležitejšiemu princípu,
ktorým je ochrana práv spotrebiteľa. Na druhej strane princíp „práva patria len bdelým“ v prípade
obchodných vecí je nepopierateľný a je podčiarknutý povinnosťou podnikateľa konať s odbornou
starostlivosťou. Žalovaný 1/ ako obchodník v rámci podnikania nesie podnikateľské riziko, pričom je
predpoklad,žebudevovzťahochsinýmipodnikateľmi-tedavpreskúmavanomprípadespredávajúcim-

presadzovať svoj záujem, využívať možnosti, ktoré mu právna a zmluvná úprava poskytuje, aby mu bola
pohľadávka z titulu zmluvy o úvere včas a riadne uhradená. Žalovaný 1/ musel vedieť, že predávajúci
bude predávať byty pre fyzické osoby, spotrebiteľov, nakoľko predmet zálohu je identifikovaný v záložnej
zmluve a mechanizmus predaja nehnuteľnosti v nadväznosti na splácanie úveru je upravený v zmluve o
úvere. Zo zmluvy o úvere je zrejmé, že žalovaný 1/ musel mať vedomosť o tom, že nehnuteľnosti - záloh,

sa budú predávať v krátkom čase, dĺžka úveru bola dohodnutá medzi zmluvnými stranami na jeden rok,
a podmienky pre možnosť vzdania sa záložného práva v prípade predaja bytov/nebytových priestorov
boli dohodnuté v čl. IV ods. 2 zmluvy o úvere na obdobie 12 mesiacov. Z vykonaného dokazovania
vyplynulo, že žalobcovia mali rezervovanú nehnuteľnosť (21.1.2014) pred zriadením záložného práva
dňa 5.3.2014 na základe záložnej zmluvy zo dňa 24.2.2014, tzn., že akékoľvek tvrdenia žalovaného

1/, že nemal pri zachovaní odbornej starostlivosti ako vedieť, že žalobcovia s predávajúcim uzatvorili
zmluvu o prevode vlastníckeho práva k zálohu, je tendenčné a účelové. Ak by sa aj pripustilo, že
tvrdenie žalovaného 1/ je pravdivé, tak jeho nedostatok vedomosti pramení v tom, že bol v obchodnom
vzťahu pasívny. Takéto konanie (omisívne), ktoré znevýhodnilo žalobcov, poukazuje na to, že žalovaný
1/ sa spoliehal len na zápis záložného práva v katastri nehnuteľnosti a na účinky prevodu zálohu,

aj pre prípad porušenia zmluvy o úvere zo strany predávajúceho. Tento záver potvrdzuje aj obrana
žalovaného 1/ v písomných vyjadreniach. V konaní pred súdom žalovaný 1/ nepreukázal opak, t. j.
že by konal s odbornou starostlivosťou. Zaťaženie nehnuteľnosti záložným právom a dôsledky, ktoré
prináša jeho výkon, znamená hrubý nepomer medzi plnením žalobcov zo zmluvného vzťahu založeného
kúpnou zmluvou, ktorý plnili jednak predávajúcemu a jednak by v prípade výkonu záložného práva

museli znášať, vo vzťahu k hodnote, ktorú kúpnou zmluvou získali. Pričom pri zachovaní odbornej
starostlivosti by vedel žalovaný 1/ tomuto stavu zabrániť a získať plnenie pre seba. Žalovaný 1/
nekonaním zvýhodnil nielen seba, ale aj predávajúceho (v prípade ak predávajúci v skutočnosti finančné
prostriedky nepreviedol) na úkor žalobcov. Preto, takéto omisívne konanie je šikanóznym a nepoctivýmkonaním a zriadenie záložného práva bez vedomia žalobcov s takými podmienkami, ktoré vylučujú
právo na získanie kvitancie po splatení časti pohľadávky, je v rozpore s dobrými mravmi (§ 3 ods. 1
Občianskeho zákonníka). Žalobcovia povinnosť poskytnúť finančné prostriedky poctivo plnili za účelom

nadobudnutia adekvátnej protihodnoty, bytu, ktorý je nezaťažený záložným právom. V tejto súvislosti
poukázal prvoinštančný súd na legálnu definíciu dobrých mravov upravenú v zákone č. 250/2007 Z.
z. o ochrane spotrebiteľa v § 4 ods. 8 a na uznesenie Najvyššieho súdu SR z 21. júna 2018 sp. zn.
6Cdo/137/2017, ktorým najvyšší súd korektív dobrých mravov (§ 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka)
posúdil okrem iného v súvislosti s tzv. zlatým pravidlom morálky. Žalovaný 1/ (a tiež predávajúci)

vedel a mal vedieť, že omisívne konanie vo vzťahu k plneniu vzájomných dojednaní podľa zmluvy o
úvere a záložnej zmluvy, je spôsobilé privodiť žalobcom ujmu a je na prospech predávajúcemu ako aj
žalovanému 1/. Konaním žalovaného 1/ (hoci aj omisívnym) došlo k zámernému zmareniu podmienok
upravených v zmluve o úvere pre prípad vzdania sa záložného práva a následného zabezpečenia
výmazu záložného práva, ktorej plnenie boli mimo vedomostnej a vôľovej zložky žalobcov. Zámerné
zmarenie uvedených podmienok činia právny úkon prevod zálohu v zmysle § 36 ods. 3 Občianskeho

zákonníka nepodmieneným. S poukazom na vyššie uvedené skutočnosti, mal súd prvej inštancie za to,
že účinnosťou prevodu neprešli na žalobcov práva a povinnosti záložcu zo zmluvy o zriadení záložného
práva podľa § 151h ods. 2 Občianskeho zákonníka. V tomto smere súd prvej inštancie poukázal na
zhodu právneho názoru žalobcu a žalovaného 1/ (nespornosť tvrdenia žalobcov a žalovaného 1/),
ktorý na pojednávaní 12.12.2019 uviedol, že žalobcovia nemajú aktívnu legitimáciu z dôvodu, že kúpna

zmluva im takéto práva nepriznáva, keďže im nedáva právo žiadať kvitanciu, t. j. súhlas o výmaz
záložného práva. Nespornosť tvrdenia spočíva v časti, že žalobcovia nie sú účastníkmi záložnej zmluvy
a neprešli na nich práva a povinnosti záložcu, nakoľko kúpna zmluva neupravovala prevod zaťaženej
nehnuteľnosti v prospech žalovaného 1/. Tzn. že neupravila právo žiadať kvitanciu. Aktívna legitimácia
je však daná skutočnosťou, že na liste vlastníctva je zapísaná ťarcha - záložné právo v prospech

žalovaného 1/, ktoré na základe zmluvy o postúpení pohľadávky bolo postúpené na žalovaného 2/.
Vzhľadom na zásadu materiálnej publicity údajov katastra žalobcovia sú v postavení záložcov, a ich
vlastnícke právo k nehnuteľnostiam je bezprostredne ohrozené výkonom zabezpečovacieho práva v
konkurzom konaní, resp. aj výkonom práva podľa § 151m Občianskeho zákonníka. Z dôvodu odvrátenia
tejto hrozby a právnej neistoty žalobcovia majú právny záujem na tom, aby súd určil neexistenciu

záložného práva viaznuceho na ich nehnuteľnostiach, pretože pozitívny rozsudok súdu o neexistencii
záložného práva je spôsobilou listinou na zápis v katastri záznamom bez ďalšieho (§ 151md ods. 2
Občianskeho zákonníka). Vo vzťahu k žalovanému 2/, ktorý nadobudol pohľadávku titulom zmluvy o
úvere zabezpečenú záložným právom okrem iného k nehnuteľnosti žalobcov, je potrebné aplikovať
zásadu nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet (nikto nemôže previesť na iného

viac práv, než má sám). Z týchto dôvodov súd prvej inštancie žalobe vyhovel.

6. O trovách konania rozhodol súd prvej inštancie podľa § 255 ods. 1 a § 262 ods. 1,2 CSP, a priznal
v spore úspešným žalobcom 1/ a 2/ nárok na náhradu trov konania vo výške 100 % s poukazom na
percento úspešnosti v súdnom spore, pričom o výške nároku rozhodne súd prvej inštancie uznesením

súdneho úradníka po právoplatnosti tohto rozhodnutia.

7. Proti tomuto rozsudku v celom rozsahu podal v zákonom stanovenej lehote odvolanie žalovaný 1/,
ktorý ho odôvodnil podľa § 365 ods. 1 písm. h) CSP. Žiadal, aby odvolací súd napadnutý rozsudok súdu
prvej inštancie zmenil tak, že žalobu v celom rozsahu zamietne, zruší nariadené neodkladné opatrenie

a prizná žalovaným 1/ a 2/ voči žalobcom 1/ a 2/ plnú náhradu trov konania. Uviedol, že záver súdu
prvej inštancie, že uhradením kúpnej ceny za nehnuteľnosť v zmysle zmluvy o budúcej zmluve došlo
k zániku záložného práva ešte pred prevodom vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, bol zdôvodnený
aj ustanovením článku VIII. bod 1. kúpnej zmluvy zo dňa 25.4.2014 uzatvorenej medzi žalobcami a
predávajúcim, ktoré vo vzťahu k záložnému právu žalovaného 1/ obsahovalo záväzok na predloženie

žiadosti o výmaz záložného práva žalovaným 1/ najneskôr do 90 pracovných dní odo dňa podpisu kúpnej
zmluvy. Samotné splnenie predmetných zmluvných záväzkov v takom ich znení, aké bolo dojednané
v zmluve o budúcej zmluve, resp. v kúpnej zmluve, nemohlo za žiadnych okolností spôsobiť zánik
záložného práva k nehnuteľnosti vo vlastníctve žalobcov. Z vykonaného dokazovania je nesporné, že
žalobcovia uhradili kúpnu cenu na bankový účet predávajúceho vedený v Tatra banke, a.s. Zaplatením

časti kúpnej ceny vo výške 144 000,- € však došlo „iba“ k splneniu záväzkov dojednaných medzi
žalobcami a predávajúcim. Priamo z ustanovení zmluvy o budúcej zmluve a rovnako tak ani z ustanovení
kúpnej zmluvy nevyplýva, že uhradením kúpnej ceny dôjde k priamemu zániku pohľadávky (resp. jej
časti) zabezpečenej záložným právom k predmetnej nehnuteľnosti. Predávajúci svojím nasledujúcim(ne)konaním nesplnil svoje zmluvné záväzky voči žalovanému 1/ a neuhradil mu časť pohľadávky
zabezpečenej záložným právom k predmetnej nehnuteľnosti. Vyhlásenie týkajúce sa predloženia
žiadosti o výmaz záložného práva uvedené v kúpnej zmluve žalovaného 1/ ako záložného veriteľa

nemohlo žiadnym spôsobom zaviazať, pretože tento nebol účastníkom kúpnej zmluvy a o jej uzatvorení
ani nemal vedomosť. Žalobcovia svoje tvrdenia o dostatočnom množstve informácii žalovaného 1/
na „ustriehnutie“ nesplnenia záväzku zo strany predávajúceho, nijakým spôsobom nekonkretizovali.
Žalovaný 1/ totiž nemohol mať vedomosť o uzatvorení kúpnej zmluvy a o prevode vlastníckeho práva k
predmetnej nehnuteľnosti. Nie je ani technicky možné zabezpečiť stálu kontrolu činnosti dlžníkov. Práve

za účelom predídenia obdobným situáciám boli v záložnej zmluve uzatvorenej medzi predávajúcim
a žalovaným 1/, ako jediný dostupný prostriedok žalovaného 1/, dojednané ustanovenia, v zmysle
ktorých sa predávajúci zaviazal nepreviesť záloh bez písomného súhlasu žalovaného 1/ na inú osobu,
a to až do úplného splatenia pohľadávky. Nedodržanie záväzkov zo strany predávajúceho však aj
napriek uvedenému nemohlo mať vplyv na účinky prevodu vlastníckeho práva k zálohu. Občiansky
zákonník podmieňuje prevod vlastníckeho práva k zálohu súhlasom záložného veriteľa jedine v

prípade, ak bol začatý výkon záložného práva k zálohu. V uvedenom prípade tak bolo možné previesť
vlastnícke právo k zálohu bez toho, aby predávajúci do katastrálneho konania doložil akýkoľvek súhlas
žalovaného 1/. Tvrdenie, že žalovaný 1/ nepreukázal nevystavenie súhlasu na prevod vlastníckeho
práva k nehnuteľnostiam, považoval žalovaný 1/ za bezpredmetné a tendenčné, pretože žalobcovia
žiadnym spôsobom nepreukázali, že by žalovaný 1/ vystavil predávajúcemu akýkoľvek takýto súhlas,

a teda v tejto veci neuniesli dôkazné bremeno. Žalovaný 1/ nesúhlasil ani s právnym názorom, že
vzhľadom na skutkové okolnosti, ktoré vyplynuli z dokazovania, záložné právo alternatívne zaniklo podľa
§ 151md ods. 1 písm. f) Občianskeho zákonníka, resp. aj podľa § 151md ods. 1 písm. g) Občianskeho
zákonníka. Z dôvodu, že v predmetnom prípade ide o záložné právo k nehnuteľnostiam, ktoré vzniká
zápisom v katastri nehnuteľností, spomínané zákonné ustanovenia týkajúce sa zániku záložného práva

pri prevodu zálohu naň nemožno aplikovať. Žalobcovia nezachovali svoju odbornú starostlivosť pri
uzatváraní zmluvy o budúcej zmluve a ani kúpnej zmluvy, nakoľko mali žiadať úpravu ustanovení o
zaplatení kúpnej ceny tak, aby kúpna cena bola poukázaná priamo na účet žalovaného 1/. Týmto
konaním si mohli zabezpečiť absolútnu právnu istotu, že zaplatením kúpnej ceny dôjde aj skutočne
k zániku záložného práva na predmetnej nehnuteľnosti. Nemožnosť aplikácie ustanovení § 151md

ods. 1 písm. f), g) na prípady záložného práva, ktoré sa registruje v osobitnom registri záložných práv
(vrátane záložného práva registrovaného v katastri nehnuteľností) vyplýva analogicky z ustanovenia §
151h ods. 4 Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého sa na záložné právo, ktoré vzniká registráciou
v osobitnom registri, ak sa na jeho vznik vyžaduje podľa zákona registrácia v osobitnom registri,
nevzťahuje ustanovenie § 151h ods. 3 Občianskeho zákonníka.

8. Proti tomuto rozsudku v celom rozsahu podal v zákonom stanovenej lehote odvolanie taktiež pôvodný
žalovaný 2/, lime finance v likvidácií, so sídlom Štefánikova 9, Nitra, IČO: 50 377 159, ktorý ho odôvodnil
podľa § 365 ods. 1 písm. h) CSP. Žiadal, aby odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie
zmenil tak, že žalobu v celom rozsahu zamietne, zruší nariadené neodkladné opatrenie a prizná

žalovaným 1/ a 2/ voči žalobcom 1/ a 2/ plnú náhradu trov konania. Svoje odvolanie odôvodnil obsahovo
zhodne s odvolaním žalovaného 1/.

9. K odvolaniam žalovaných sa vyjadrili žalobcovia 1/ a 2/. Napadnutý rozsudok súdu prvej inštancie
považovali za vecne správny a navrhli odvolaciemu súdu, aby ho potvrdil. Uviedli, že nie je jasné,

ako žalovaní dospeli k záveru, že súd na zistený skutkový stav aplikoval § 151md ods. 1 písm. a)
Občianskeho zákonníka a vyvodil závery o priamom zániku pohľadávky žalovaného 1/. Prvoinštančný
súd nevychádzal pri posúdení skutkového stavu, ktoré predchádzalo právnemu posúdeniu veci, výlučne
len zo zmluvy o budúcej kúpnej zmluve zo dňa 30.4.2014 a z kúpnej zmluvy 21.5.2014. Súd prvej
inštancie vychádzal zo všetkých v tomto konaní vykonaných dôkazov a ustálil skutkový stav, ktorý po

právnej stránke vec posúdil podľa § 53 ods. 4 písm. a), s), w) a § 54 ods. 2 Občianskeho zákonníka, §
151 h ods. 2 Občianskeho zákonníka, a 151md ods. 1 písm. f) a h) Občianskeho zákonníka, § 151md
ods. 2 Občianskeho zákonníka, § 36 ods. 3 Občianskeho zákonníka s použitím korektívu „dobrých
mravov“ podľa § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka a zásad práva: z nepráva nemôže vzniknúť právo,
„vigilantibus iura sripta sunt“ (bdelým patrí právo), a „nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam

ipse habet“ (nikto nemôže previesť na iného viac práv, než má). Vzhľadom na zistené skutkové okolnosti,
ktoré mali základ vo vykonanom dokazovaní, súd prvej inštancie mal za to, že právnym následkom
splnenia záväzku zaplatiť kúpnu cenu pred prevodom nehnuteľnosti v zmysle zmluvy o budúcej kúpnej
zmluve, na ktoré boli žalobcovia zaviazaní, a ktorý bol podmienkou zániku záložného práva a uzavretiakúpnej zmluvy a vzhľadom na skutočnosť, že predávajúci (záložca) bol oprávnený previesť záloh v
zmysle záložnej zmluvy (posúdené aj s prihliadnutím na zanedbanie povinnosti žalovaného 1/ konať
s odbornou spôsobilosťou), je, že voči žalobcom nepôsobí záložné právo podľa § 151h Občianskeho

zákonníka. Tomu svedčí aj skutočnosť, že podmienky záložnej zmluvy, na ktoré mali byť zaviazaní
žalobcovia v súvislosti s prevodom vlastníckeho práva na základe kúpnej zmluvy, sú neprijateľnými
podmienkami podľa § 53 ods. 4 písm. a), s), w), Občianskeho zákonníka. Kúpna zmluva ako aj
zmluva o budúcej zmluve boli súdom posúdené ako spotrebiteľské zmluvy. Súd prvej inštancie pri
posudzovaní veci vychádzal z postavenia žalovaného 1/ ako podnikateľa v oblasti financií, ktorý poskytol

predávajúcemu(pôvodnémuzáložcovi)úver,atedavychádzalajzpredpokladu,ževovzťahusdlžníkom
(predávajúcim, pôvodným záložcom) žalovaný 1/ bude presadzovať svoj podnikateľský záujem, ktorým
bolo včasné uhradenie pohľadávky z titulu zmluvy o úvere. Zároveň prihliadol aj na skutočnosť, že
žalovaný 1/ vedel, že záloh by sa mal predávajúcim (dlžníkom) predávať v krátkom čase, do 12
mesiacov od podpisu úverovej zmluvy (napr. v čl. IV ods. 2 zmluvy o úvere boli dohodnuté podmienky
pre možnosť vzdania sa záložného práva v prípade predaja bytov/nebytových priestorov na obdobie

12 mesiacov). Tiež vychádzal zo zisteného stavu, že v čase uzavretia úverovej zmluvy (24.2.2014)
a záložnej zmluvy (24.2.2014) žalobcovia už mali rezervovanú nehnuteľnosť (21.1.2014). Už tieto
skutočnosti mali byť dôvodom na zvýšenie pozornosti, že k predaju v krátkom čase dôjde. Na strane
druhej, obchodný vzťah medzi predávajúcim a žalovaným 1/ žalobcovia nemali ako ovplyvniť a ak by
o podmienkach záložnej zmluvy a úverovej zmluvy vedeli, zmluvu o budúcej kúpnej zmluve by neboli

uzavreli. Nie žalobcovia, ale žalovaný 1/ mohol a mal disponovať informáciami, ktoré by mu vedeli
zabezpečiť návratnosť úveru a dohodnutý zisk z poskytnutého úveru, avšak zo strany žalovaného 1/
bolo potrebné „odsledovať“ predaj nehnuteľnosti. Žalovaný 1/ týmto spôsobom nekonal, nebol aktívny,
ale svojim omisívnym konaním preniesol riziko svojho podnikania na tretie osoby (v tomto konkrétnom
prípade žalobcov) a takto zvýhodnil seba a v prípade, ak predávajúci v skutočnosti finančné prostriedky

nepreviedol, aj predávajúceho na úkor žalobcov. Žalovaný 1/ na pojednávaní dňa 12.12.2019 udal,
že zabezpečí prehlaď úhrad predávajúceho na preukázanie tvrdenia, že suma nebola uhradená, toto
nesplnil a nijakým spôsobom nepreukázal, či k úhrade časti dlhu predávajúcim (dlžníkom) žalobcami
zaplatenou kúpnou cenou došlo alebo nie. Žalovanému 1/ nič nebránilo, aby sa zúčastnil ako záložný
veriteľ na rokovaniach s dlžníkom a žalobcami, resp. aby si stanovil podmienky tak, aby kúpna cena,

resp. jej časť bola uhradená priamo na jeho účet a zabezpečil priamu kvitanciu časti pohľadávky a tým
zánik záložného práva zriadeného na nehnuteľnosť (byt, resp. nebytový priestor), za ktorú kúpna cena
budúcimi kupujúcimi bola uhradená.

10. Ďalej žalobcovia vo vojom vyjadrení k odvolaniam žalovaných uviedli, že im nie je zrejmé, o ktoré

konkrétne ustanovenie Občianskeho zákonníka sa žalovaní opreli, keď dospeli k právnemu názoru,
že je potrebné aplikovať § 151h ods. 4 Občianskeho zákonníka práve na § 151md ods. 1 písm.
f) a g) Občianskeho zákonníka, nakoľko žiadne z citovaných ustanovení, neodkazuje na povinnosť
aplikácie § 151h ods. 4 Občianskeho zákonníka v prípade aplikácie § 151md ods. 4 písm. f) a g)
Občianskeho zákonníka. Ustanovenie § 151h ods. 3 Občianskeho zákonníka nebolo súdom prvej

inštancie aplikované. Zánik záložného práva (§ 151md) a skutočnosť, že záložné právo neprechádza
na nadobúdateľa zálohu (§ 151h) sú dve rozličné právne skutočnosti. Pričom zo znenia § 151h ods.
4 Občianskeho zákonníka vyplýva, že sa vzťahuje výlučne na § 151h ods. 3 Občianskeho zákonníka.
Žalobcovia na margo aplikácie § 151md ods. 1 písm. f) a g) Občianskeho zákonníka dodali, že
prvoinštančný súd dospel k záveru, že žalobcovia boli dobromyseľní, že nadobúdajú nehnuteľnosť bez

zaťaženia záložným právom, a to vzhľadom na to, že pred prevodom vlastníckeho práva k nehnuteľnosti
(pred uzavretím kúpnej zmluvy dňa 21.5.2014) na základe zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy zo
dňa 30.4.2014, žalobcovia splnili svoj záväzok voči predávajúcemu, (zaplatili kúpnu cenu platbami
21.1.2014, 30.4.2014, 19.5.2014), ktorý mal vyvolať účinky zániku záložného práva, čo bolo potvrdené
v znení čl. VIII kúpnej zmluvy. Následne v konaní o návrhu na vklad Okresný úrad Pezinok, katastrálny

odbor, konanie prerušil (rozhodnutie o prerušení konania, č. V 2938/2014 zo dňa 25.9.2014) výlučne z
dôvodu, že čl. VIII ods. 1 Kúpnej zmluvy nevychádzal z údajov katastra nehnuteľnosti, pričom v zmysle
tohto rozhodnutia v údajoch katastra už nebol uvedený zápis záložného práva v prospech žalovaného 1/.
Na základe rozhodnutia o prerušení konania bola vykonaná oprava podania a dňa 30.10.2014 uzavretý
dodatok č. 1 ku kúpnej zmluve, a to už bez označenia a deklarovania ťarchy záložného práva v prospech

žalovaného 1/. Okresný úrad Pezinok, katastrálny odbor, v konaní o návrhu na vklad kúpnu zmluvu v
znení dodatku č. 1 podľa § 31 katastrálneho zákona preskúmal a vklad vlastníckeho práva rozhodnutím
V 2938/2014 zo dňa 5.11.2014 povolil. Na základe uvedených skutočnosti žalobcovia mali za to, že k
výmazu záložného práva došlo v lehote určenej v pôvodnej kúpnej zmluve (do 90 dní odo dňa uzavretiakúpnej zmluvy). Rozhodnutia Okresného úradu Pezinok, katastrálneho odboru, sú verejnými listinami
(v zmysle § 205 CSP) vydanými kompetentným orgánom oprávneným posúdiť právny a skutkový stav.
Žalobcovia teda nemali pochybnosti o ich správnosti a boli legitímne presvedčení, že záložné právo

zaniklo. Z uvedeného dôvodu, im nemožno vytknúť nedostatok obozretnosti, keďže konali v súlade a
na základe rozhodnutia štátneho orgánu. Z uvedeného je zrejme, že žalobcovia naplnili predpoklady na
zánik záložného práva v zmysle § 151md ods. 1 písm. f) Občianskeho zákonníka tak, ako to posúdil
aj prvoinštančný súd. Vzhľadom na skutočnosť, že záložná zmluva umožňovala previesť záloh ešte
pred zánikom pohľadávky bez zaťaženia, sa naplnil aj predpoklad na zánik záložného práva v zmysle

§ 151md ods. 1 písm. g) Občianskeho zákonníka.

11. K vyjadreniu žalobcov podal pôvodný žalovaný 2/ repliku. Uviedol v nej, že zastáva názor, že súd
prvej inštancie sa nekriticky stotožnil s tvrdeniami žalobcov, že konanie žalovaného 1/ v súvislosti s
dojednaniami zmluvy o úvere č. 336/2013 zo dňa 24.2.2014 a zmluvy o zriadení záložného práva č.
336/2013 zo dňa 24.2.2014, titulom ktorej bolo za účelom zabezpečenia pohľadávky z úverovej zmluvy

zriadené záložné právo aj k nehnuteľnosti žalovaných, bolo v rozpore s dobrými mravmi. Z odôvodnenia
rozsudku vyplýva, že súd v značnej miere prihliadal na skutočnosť, že žalobcovia sa ako fyzické osoby
a zároveň spotrebitelia (vo vzťahu k predávajúcemu) ocitli v postavení záložcov napriek tomu, že za
prevádzanú nehnuteľnosť predávajúcemu zaplatili dohodnutú kúpnu cenu. Súd taktiež skonštatoval,
že výkon záložného práva, by mohol mať pre žalobcov „fatálne následky“, nakoľko v prípade prevodu

vlastníckeho práva k predmetnej nehnuteľnosti by prišli o obydlie žalobcovia, aj ich neplnoleté deti.
Žalobcovia sú navyše zaviazaní na plnenie zo zmluvy o poskytnutí úveru, ktorú uzavreli za účelom
kúpy uvedenej nehnuteľnosti. Žalovaní sa ohradzujú proti záverom súdu, že žalovaný 1/ úmyselne
znevýhodnil žalobcov a poukazujú na to, že nepoctivé konanie predávajúceho je spôsobilé privodiť
ujmu aj žalovaným. Žalovaný 2/, ktorý nadobudol predmetnú pohľadávku voči žalobcom ako postupník

zo zmluvy o postúpení pohľadávky zo dňa 22.1.2018 uzatvorenej so žalovaným 1/ ako postupcom
napriek tomu, že bol pri nadobudnutí pohľadávky dobromyseľný, ponúkol žalobcom zľavu z dlžnej sumy
vo výške 45 000,- € (pričom celková kúpna cena, ktorú žalobcovia za nehnuteľnosť uhradili bola 145
000,- €). Žalovaný 2/ považoval všetky tvrdenia o nepoctivom konaní žalovaných za tendenčné a ničím
nepodložené. Uvedené tvrdenia sa účelovo snažia zbaviť žalobcov zodpovednosti za vzniknutý právny

stav, ktorý vznikol v dôsledku nepoctivého konania predávajúceho. Žalobcovia mali možnosť zamedziť
prípadným rizikám, ak by pri uzatváraní zmluvy o budúcej zmluve a kúpnej zmluve s predávajúcim konali
s primeranou opatrnosťou a obozretnosťou a ich obsah dojednali tak, aby bol predávajúci zaviazaný
uhradiť časť pohľadávky voči žalovanému 1/ a nehnuteľnosť neostala zaťažená záložným právom v
prospech žalovaného 1/.

12. Pôvodný žalovaný 2/ mal za to, že napriek rôznym skutkovým okolnostiam v tomto prípade, záložné
právo k nehnuteľnosti nezaniklo, nakoľko na to neboli splnené hmotnoprávne predpoklady. Problematika
prevodu a prechodu predmetu záložného práva je upravená v ustanovení § 151h Občianskeho
zákonníka, z ktorého vyplýva, že zmena vlastníka predmetu záložného práva v zásade nemá vplyv na

existenciu záložného práva a záložné právo pôsobí aj voči nadobúdateľovi zálohu. Ustanovenie § 151h
Občianskeho zákonníka obsahuje niekoľko špecifických výnimiek z tohto pravidla. Citujúc § 151h ods. 1,
3 a 4 Občianskeho zákonníka mal žalovaný 2/ za to, že nedošlo k naplneniu žiadnej z podmienok, ktorá
by odôvodňovala zánik záložného práva. Žalobcovia vo svojom vyjadrení zo dňa 18.6.2020 tvrdili, že
právny názor žalovaných týkajúci sa možností zániku záložného práva, resp. vylúčenia vecnoprávnych

účinkov záložného práva, je nesprávny, nakoľko vylučuje aplikáciu § 151md ods. 1 písm. f) Občianskeho
zákonníka v prípade, že predmetom záložného práva je nehnuteľnosť. Argumentujú pritom zákonným
znením § 151md ods. 2 Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého sa po zániku záložného práva
vykoná výmaz záložného práva z registra záložných práv alebo z osobitného registra. Z uvedeného
má podľa žalobcov vyplývať, že predmetné zákonné ustanovenie predpokladá zánik záložného práva

naplnením ktorejkoľvek hypotézy uvedenej v § 151md ods. 1 Občianskeho zákonníka. V nadväznosti
na uvedené žalovaný 2/ poukázal na právnu teóriu prezentovanú okrem iného v Komentári od Števček
M. a kol., Praha : C.H.Beck, 2015, ISBN 978-80-7400-629-6, kde sa na str. 1192 uvádza: „Prevod
alebo prechod zálohu na dobromyseľného nadobúdateľa, ak sa záložné právo registruje v osobitnom
registri záložných práv, napríklad prevod nehnuteľnosti, nemá za následok zánik záložného práva.“

Žalovaný 2/ sa nestotožnil s názorom žalobcov, že sa žalovaný 1/ ako záložný veriteľ mal zúčastniť na
rokovaniach s predávajúcim a žalobcami, za účelom dojednania podmienok kúpnej zmluvy uzatvorenej
medzi predávajúcim a žalobcami tak, aby kúpna cena bola uhradená priamo na jeho účet a mohlo
tak dôjsť k zániku časti pohľadávky a tým aj zániku záložného práva zriadenému k nehnuteľnosti. Vpredmetnom spore ide o dva samostatné záväzkové vzťahy, a to vzťah medzi predávajúcim a žalovaným
1/, ktorý vznikol na základe úverovej zmluvy a záložnej zmluvy a vzťah medzi predávajúcim a žalobcami,
do ktorého strany vstúpili za účelom prevodu vlastníctva k nehnuteľnosti. V oboch prípadoch, teda tak

pri úverovej zmluve a záložnej zmluve, ako aj pri zmluve o budúcej kúpnej zmluve a kúpnej zmluve, ide o
dvojstranné právne úkony. Nie je preto povinnosťou, a v konečnom dôsledku ani možnosťou tretej strany
ovplyvňovať obsah zmluvných dojednaní. Pretože medzi žalovaným 1/ a žalobcami neexistoval žiadny
zmluvný vzťah, nemožno o žalobcoch vo vzťahu k žalovanému 1/ hovoriť ako o spotrebiteľoch. V zmysle
zásady z nepráva nemôže vzniknúť právo (ex iniuria ius non oritur) súd prvej inštancie skonštatoval,

že protiprávne konanie predávajúceho a jeho porušenie záväzkov voči žalovanému 1/ nemôže byť
na ujmu žalobcom. Analogicky je teda možné predpokladať, že v zmysle rovnakej zásady nemôže
byť protiprávne konanie predávajúceho a porušenie záväzkov voči žalobcom na ujmu žalovaným.
Rozhodnutím prvoinštančného súdu bola úplne opomenutá ochrana práva žalovaného 1/ ako záložného
veriteľa a porušená zásada právnej istoty, nakoľko žalovaný 1/ mal legitímne očakávanie, že v zmysle
zásady materiálnej publicity katastra nehnuteľností nemôže bez jeho vedomosti a vôle prísť k zániku

záložného práva.

13. K vyjadreniu žalobcov podal následne repliku taktiež žalovaný 1/, jej obsah sa zhodoval s replikou
pôvodného žalovaného 2/.

14. Na repliky žalovaných podali žalobcovia dupliku, v ktorej uviedli, že zotrvávajú na svojom právnom
názore, že je potrebné odlišovať úpravu v § 151h Občianskeho zákonníka - pôsobenie záložného
práva voči nadobúdateľovi zálohu a úpravu v § 151md Občianskeho zákonníka - zánik záložného
práva. Ustanovenie § 151h ods. 4 Občianskeho zákonníka sa ani jazykovým výkladom, ani z pohľadu
logického a systematického výkladu, ani teleologickým výkladom neviaže na § 151md Občianskeho

zákonníka upravujúce zánik záložného práva. Z dôvodovej správy k § 151h Občianskeho zákonníka
vyplýva, že účelom tejto úpravy je, aby záložné právo pri prevode nepôsobilo voči nadobúdateľovi
zálohu pri prevodoch v bežnom obchodnom styku v rámci predmetu podnikania, z dôvodu, aby
nebolo ohrozené obchodovanie podnikateľa. Tzn., že ak je predmetom záložného práva napríklad
celý podnik na výrobu automobilov, nadobúdateľ automobilu - kupujúci, nadobúda vec nezaťaženú

záložným právom. Z dôvodovej správy k § 151md Občianskeho zákonníka žalobcovia citovali: „zákon
určuje jednotlivé dôvody zániku záložného práva. Po zániku záložného práva je nutné vykonať výmaz
v registri záložných práv alebo v inom registri ...“ V odbornej literatúre od Jaroslava Krajča a kol.
„Občiansky zákonník pre prax“ II. diel, vydavateľstvo EUROUNION, str. 1486-7, k ustanoveniu § 151md
ods. 1 písm. f) Občianskeho zákonníka sa uvádza: „Zánik záložného práva spôsobuje samotný prevod

alebo prechod zálohu, ak k nemu došlo za podmienok uvedených v ustanoveniach § 151 ods. 3
Občianskeho zákonníka. Na rozdiel od ustanovenia § 151h ods. 3 Občianskeho zákonníka, podľa
ktorého záložné právo (len) zrejme nepôsobí voči nadobúdateľovi zálohu, ale nemá to vplyv na vznik
záložného práva, podľa komentovaného ustanovenia, ak došlo k prevodu alebo prechodu zálohu v
bežnomobchodnomstykuvrámcivýkonupredmetupodnikaniaaleboakvčaseprevodualeboprechodu

zálohu nadobúdateľ zálohu, pri vynaložení bežnej starostlivosti, je dobromyseľný, má to za následok
zánik záložného práva k zálohu, ktorý bol predmetom prevodu alebo prechodu“. Výklad § 151md ods.
1 písm. f), g), i) Občianskeho zákonníka v spojení s § 151h ods. 4 Občianskeho zákonníka tak, ako
ho interpretujú žalovaní, by činil § 151md ods. 1 písm. f), g), i) Občianskeho zákonníka obsolentnou
právnou normou, a to od momentu jej prijatia. Preto takýto výklad je v rozpore s elementárnou logikou,

nebolo predsa cieľom zákonodarcu prijať právnu normu, ktorá by bola neaplikovateľná a neúčinná.
Takýto výklad diskvalifikuje zánik záložného práva zapísaného v katastri nehnuteľnosti alebo v inom
registri z dôvodov upravených § 151md ods. 1 písm. f), g) i) Občianskeho zákonníka, a teda aj podanie
každej žaloby, ktorej predmetom by bolo posúdenie zániku záložného práva z dôvodov upravených v
tomto ustanovení. Predovšetkým súd prvej inštancie správne uzavrel, že na žalobcov neprešli práva a

povinnosti záložcu zo zmluvy o zriadení záložného práva podľa § 151h ods. 2 Občianskeho zákonníka
účinnosťou prevodu nehnuteľnosti, nakoľko podmienky záložnej zmluvy, na ktoré mali byť zaviazaní
uzavretím kúpnej zmluvy, sú neprijateľnými podmienkami podľa § 53 ods. 4 a), s), w) Občianskeho
zákonníka, a sú v rozpore s dobrými mravmi podľa § 3 Občianskeho zákonníka, a alternatívne záložné
právo aj zaniklo podľa § 151md ods. 1 písm. f), g) Občianskeho zákonníka. K otázke zanedbania

odbornej starostlivosti žalovaného 1/ a aplikácie korektívu dobrých mravov sa žalobcovia vyjadrili vo
vyjadrení zo dňa 18.6.2020, na ktorom zotrvali. Ďalej žalobcovia zopakovali, že žalovaní nepreukázali,
že žalovaný 1/ súhlas na prevod nehnuteľnosti nedal a predávajúci konal (previedol vlastnícke právo
k nehnuteľnosti na žalobcov) bez jeho vedomia. Úlohou súdu nebolo iniciatívne zisťovať, či dlžníkspoločnosť REAL 2 s.r.o. v skutočnosti porušila vo vzťahu k žalovanému 1/ povinnosti vyplývajúce z
úverovej zmluvy. Bremeno tvrdenia a dôkazné bremeno bolo na žalovaných, ktoré však neuniesli. V
konaní pred prvoinštančným súdom však bolo preukázané, že medzi žalovaným 1/ a spoločnosťou

REAL 2 s.r.o. boli zmluvy - zmluva o úvere a zmluva o zriadení záložného práva zo dňa 24.2.2014,
uzavreté až po rezervácii nehnuteľnosti dňa 21.1.2014 žalobcami, bez vedomia žalobcov a s takými
podmienkami, ktoré vylučujú právo na získanie kvitancie po splatení časti pohľadávky, čo je v rozpore
s dobrými mravmi a podmienky záložnej zmluvy sú neprijateľnými podmienkami podľa § 53 ods. 4
písm. a), s) w) Občianskeho zákonníka. Za účelom objektívneho posúdenia aplikácie § 3 Občianskeho

zákonníka prvoinštančný súd vykonal dokazovanie aj vo vzťahu k právam žalovaného 1/, ktoré mu
vyplývali zo zmlúv uzavretých so spoločnosťou REAL 2 s.r.o. o možnosti „ustriehnuť“ platbu časti svojej
pohľadávky pri zachovaní odbornej starostlivosti. Z dokazovania vyplynulo, že žalovaný 1/ tieto práva
nevyužil, ostal pasívny (evidentne spoliehajúc sa na pôsobenie záložného práva voči nadobúdateľovi
zálohu, a na zánik záložného práva až po zaplatení celej pohľadávky, na ktoré vo svojich vyjadreniach
opakovane poukazuje), odbornú starostlivosť nezachoval, čo viedlo k záveru súdu o šikanóznom a

nepoctivom konaní, keďže vedomosť o tom, že nehnuteľnosť bude predávaná žalobcom (spotrebiteľom)
mal a musel si byť vedomý aj dôsledkov nemožnosti priamej kvitancie po uhradení kúpnej ceny za
nehnuteľnosť. Konateľ spoločnosti REAL 2 s.r.o., Daniel Orth, v postavení svedka v trestnom konaní
vypovedal tak, že „...po predaji bytov písomne vyzval spoločnosť AKCENTA na vydanie kvitancie, teda
výmaz záložného práva, pričom úver bol splácaný mesačnými splátkami a mimoriadnymi splátkami z

predajnej ceny nehnuteľnosti, avšak spoločnosť AKCENTA nevyhovela ich výzve a požadovala vyššie
predčasné splatenie úveru. Prebehlo aj niekoľko rokovaní, kde bol aj s právnikom P..., avšak k dohode
nedošlo a spoločnosť nevydala kvitanciu. Následne sa tieto problémy spoločnosti rozšírili po meste a
ich projekt sa stal v podstate nepredajný, a to kvôli spoločnosti AKCENTA. Uviedol, že z jeho strany boli
uskutočnené všetky možné kroky, aby zabezpečil vydanie kvitancie spoločnosti AKCENTA a v žiadnom

prípade nikoho neuviedol do omylu ani nepodviedol...“ Rozhodujúcou skutočnosťou a preukázaným
tvrdením žalobcov bolo, že k porušeniu záväzkov medzi žalovaným 1/ a predávajúcim došlo, či už zo
strany predávajúceho alebo zo strany žalovaného 1/ a takéto porušenie zmluvy je protiprávnym úkonom,
ktorý nemôže byť na ujmu žalobcom, ktorí svoje záväzky splnili a plnenie z úverovej zmluvy, z ktorej
neboli zaviazaní, nemali ako ovplyvniť (priamu kvitanciu by nedostali tak, ako to potvrdil aj žalovaný

1/ námietkou aktívnej legitimácie). S týmito skutočnosťami sa náležite prvostupňový súd vysporiadal.
Žalobcovia poukázali tiež na to, že žalovaní niektoré vyjadrenia žalobcov prezentujú ako závery súdu,
napr. súd podľa žalovaných skonštatoval, že „výkon záložného práva, by mohol mať pre žalobcov
„fatálne následky“, čo však bolo súčasťou súdom citovaného písomného vyjadrenia žalobcov.

15. Odvolací súd uznesením č. k. 5Co/119/2020-325 zo dňa 30. novembra 2020 odvolania žalovaných
1/ a 2/ odmietol a žalobcom 1/ a 2/ priznal voči žalovaným 1/ a 2/ náhradu trov odvolacieho konania
v rozsahu 100 %. Svoje rozhodnutie odôvodnil tým, že odvolania žalovaných 1/ a 2/ boli podané po
uplynutí zákonnej lehoty ustanovenej v § 362 ods. 1 CSP. Najvyšší súd uznesením sp. zn. 7Cdo/97/2022
zo dňa 30. marca 2023 na dovolania žalovaných 1/ a 2/ uznesenie odvolacieho súdu zrušil a vec mu

vrátil na ďalšie konanie, svoje rozhodnutie odôvodnil tým, že odvolací súd nesprávne posúdil začiatok
plynutia lehôt žalovaných 1/ a 2/ na podanie odvolania, ako aj ich koniec.

16. V priebehu dovolacieho konania insolvenčný správca žalovaného 1/ podaním doručeným súdu
prvej inštancie dňa 10.12.2021 oznámil, že na majetok žalovaného 1/ bol vyhlásený konkurz. Podaním

doručeným súdu prvej inštancie dňa 16.6.2022 insolvenčný správca žalovaného 1/ oznámil, že došlo k
zrušeniu podniku zahraničnej osoby: Československé úvěrní družstvo, pobočka Slovensko, so sídlom
Metodova 7, Bratislava, IČO: 36 866 750 ku dňu 16.5.2022. Podaním doručeným dovolaciemu súdu dňa
13.3.2023 insolvenčný správca žalovaného 1/ odpovedal na výzvu dovolacieho súdu, že z dôvodu, že
pohľadávka zo zmluvy o úvere č. 336/2013 zo dňa 24.2.2024 bola postúpená spoločnosti lime finance,

a.s., táto nie je zapísaná v súpise majetkovej podstaty žalovaného 1/. Dovolací súd preto konštatoval, že
na základe uvedenej skutočnosti, vyhlásený konkurz na majetok žalovaného 1/ nespôsobuje (podľa lex
fori processus) ex lege prerušenie konania vyplývajúce z § 47 ods. 1 zákona č. 7/2005 Z. z. o konkurze
a reštrukturalizácii a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, keďže sa
dovolacím súdom prejednávaná vec netýka majetku podliehajúceho konkurzu. V prípadoch, v ktorých

k prerušeniu konania vyhlásením konkurzu neprichádza (daný prípad), úpadca ostáva stranou konania,
oprávnenie konať v jeho mene však prechádza na správcu - čím u právnických osôb v úpadku správca
prakticky vstupuje do práv a povinností štatutárneho orgánu takejto osoby.17. Na pojednávaní pred odvolacím súdom dňa 12.3.2024 sa žalobcovia vyjadrili tak, že žalovaný
1/ mal vedomosť o predaji bytu pre žalobcov, ako to vyplýva z dodatku č. 3 k zmluve po zriadení
záložnéhopráva,ktorýnemalikdispozíciískôr,abyhomohlipredložiťvprvoinštančnomkonaní.Zároveň

z rozhodnutia o rozklade Českej národnej banky zo dňa 4.8.2017 vyplýva, že žalovaný 1/ mal dostatok
možnosti pri odbornej starostlivosti kontrolovať obchodný vzťah a činnosť predávajúceho.

18. Na pojednávaní pred odvolacím súdom dňa 12.3.2024 sa pôvodný žalovaný 2/ vyjadril tak, že
dodatokč.3kzmluvepozriadenízáložnéhoprávabolpodpísanýdňa11.3.2015,tedavčaseuzatvorenia

zmluvy o budúcej zmluve a kúpnej zmluvy žalovaný 1/ nemohol vedieť o predaji nehnuteľností žalobcom.
Poukázal na článok VIII. kúpnej zmluvy, z ktorého vyplýva, že žalobcovia vedeli, že zaplatením kúpnej
ceny záložné právo nezanikne, ale je ho možné vymazať podaním žiadosti o výmaz.

19. V ďalšom priebehu odvolacieho konania bolo odvolaciemu súdu doručené podanie pôvodného
žalovaného 2/ zo dňa 11.4.2024, v ktorom uviedol, že Občiansky zákonník v § 151md ods. 1 písm. f)

ustanovuje prípady prevodu alebo prechodu zálohu predstavujúce právnu skutočnosť, ktorej právnym
následkom je zánik záložného práva. V zmysle § 151md ods. 1 písm. f) Občianskeho zákonníka záložné
právo zaniká (i) ak záložca previedol záloh v bežnom obchodnom styku v rámci výkonu predmetu
podnikania alebo (ii) ak bol v čase prevodu alebo prechodu zálohu nadobúdateľ zálohu pri vynaložení
náležitej starostlivosti dobromyseľný, že nadobúda záloh nezaťažený záložným právom. Občiansky

zákonník však súčasne v § 151h ods. 1 ustanovuje, že pri prevode alebo prechode zálohu pôsobí
záložné právo aj voči nadobúdateľovi zálohu. Ustanovenie § 151h ods. 3 Občianskeho zákonníka
predstavuje vo vzťahu k § 151h ods. 1 Občianskeho zákonníka špeciálnu právnu normu, ktorá upravuje
výnimky z generálnej právnej normy § 151h ods. 1 ustanovujúcej, že pri prevode alebo prechode zálohu
pôsobí záložné právo aj voči nadobúdateľovi zálohu. V zmysle § 151h ods. 3 Občianskeho zákonníka

záložné právo nepôsobí voči nadobúdateľovi zálohu (i) ak záložca previedol záloh v bežnom obchodnom
styku v rámci výkonu predmetu podnikania alebo (ii) ak bol v čase prevodu alebo prechodu zálohu
nadobúdateľ zálohu pri vynaložení náležitej starostlivosti dobromyseľný, že nadobúda záloh nezaťažený
záložným právom. Podľa § 151h ods. 3 Občianskeho zákonníka tak záložné právo voči nadobúdateľovi
nepôsobí práve v prípadoch, ak nastanú právne skutočnosti spôsobujúce zánik záložného práva

podľa § 151md ods. 1 písm. f) Občianskeho zákonníka. Zákonodarca však následne ustanovením
§ 151h ods. 4 Občianskeho zákonníka určil, že ustanovenie § 151h ods. 3 Občianskeho zákonníka
sa nevzťahuje na záložné právo, ktoré vzniká registráciou v osobitnom registri, ak sa na jeho vznik
vyžaduje podľa Občianskeho zákonníka alebo podľa iného zákona registrácia v osobitnom registri, pod
čo možno subsumovať aj záložné právo k nehnuteľnosti zapísané v katastri nehnuteľností. Na základe

vyššie uvedeného teda možno konštatovať, že pri prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktorá
je zaťažená záložným právom zapísaným v katastri nehnuteľností, toto záložné právo pôsobí aj voči
nadobúdateľovi zálohu, ktorý nadobúda záloh zaťažený záložným právom. V takomto prípade teda
záložné právo nezaniká. Opierajúc sa o názory odbornej verejnosti obsiahnuté v Komentári a taktiež
o dôvodovú správu k zákonu č. 526/2002 Z. z. pôvodný žalovaný 2/ zastával názor, že z ustanovenia

§ 151h ods. 3 a 4 v spojitosti s ustanovením § 151md ods. písm. f) Občianskeho zákonníka vyplýva,
že v prípade (i) ak záložca prevedie záloh v bežnom obchodnom styku v rámci výkonu predmetu
podnikania alebo (ii) ak v čase prevodu alebo prechodu zálohu bol nadobúdateľ zálohu pri vynaložení
odbornej starostlivosti dobromyseľný, záložné právo evidované v katastri nehnuteľností pôsobí voči
nadobúdateľovi a teda nedochádza k jeho zániku.

20. Ďalej vo svojom podaní žalovaný 2/ uviedol, že podľa jeho názoru si žalobcovia úhradu kúpnej
ceny za nehnuteľnosť stotožňujú s plnením na úhradu pohľadávky zabezpečenej záložným právom,
čo je však nesprávne, nakoľko to nevyplýva ani zo zmluvy o budúcej zmluve, ani z kúpnej zmluvy,
a ani zo zákonnej úpravy obsiahnutej v Občianskom zákonníku. V čase uzatvorenia kúpnej zmluvy

bolo záložné právo zapísané na príslušnom liste vlastníctva, pričom aj v článku VIII. bode 1 kúpnej
zmluvy je uvedené, že záložné právo stále „viazne“ na nehnuteľnostiach. Návrh na vklad do katastra
nehnuteľností na podklade kúpnej zmluvy bol zmluvnými stranami podaný dňa 7.8.2014, t. j. po 78
dňoch od podpisu kúpnej zmluvy, kedy bolo záložné právo stále zapísané v katastri nehnuteľností.
Napokon, dňa 30.10.2014 žalobcovia a predávajúci uzatvorili dodatok č. 1 ku kúpnej zmluve. To

znamená 5 mesiacov po uzatvorení kúpnej zmluvy a po takmer 3 mesiacoch po podaní návrhu na
vklad do katastra nehnuteľností. V čase uzatvorenia dodatku č. 1 ku kúpnej zmluve bolo predmetné
záložné právo stále zapísané na príslušnom liste vlastníctva. Žalovaný 2/ pripustil, že možno považovať
za neštandardné, že príslušný Okresný úrad, katastrálny odbor, povolil vklad vlastníckeho práva knehnuteľnosti aj napriek tomu, že dodatok č. 1 ku kúpnej zmluve už neobsahuje zmienku o existencii
záložného práva, pričom z kontextu veci vyplýva, že k nutnosti uzatvorenia predmetného dodatku došlo
z dôvodu, že pôvodné znenie kúpnej zmluvy neobsahovalo špecifikáciu všetkých tiarch viaznucich

na nehnuteľnosti. Uvedené však nič nemení na skutočnosti, že v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy, v
čase podania návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, a aj v čase uzatvorenia
dodatku č. 1 ku kúpnej zmluve, bola nehnuteľnosť zaťažená predmetným záložným právom evidovaným
v katastri nehnuteľností. Žalobcovia tak o existencii záložného práva objektívne museli mať vedomosť,
čo potvrdzuje aj fakt, že z dôvodu nedostatočnej špecifikácie tiarch boli prinútení uzatvoriť dodatok č.

1 ku kúpnej zmluve. Za daného skutkového a právneho stavu preto za žiadnych okolností nemožno
hovoriť o dobromyseľnosti žalobcov.

21. Dňa 15.4.2024 bolo odvolaciemu súdu doručené taktiež vyjadrenie žalobcov 1/ a 2/, v ktorom
uviedli, že vo vzťahu k § 151md ods. 2 Občianskeho zákonníka. ustanovenie § 151md ods. 1 písm. f)
Občianskeho zákonníka upravuje podmienky zániku záložného práva zo zákona, na základe ktorého

možno dosiahnuť výmaz záložného práva z katastra nehnuteľnosti (§ 151md ods. 2 Občianskeho
zákonníka), čo je vyjadrené slovami „po zániku záložného práva sa vykoná výmaz záložného práva z
registra záložných práv alebo z osobitného registra, ak sa na vznik záložného práva vyžaduje podľa
zákona registrácia v osobitnom registri“. Ustanovenie § 151md ods. 1 vo vzťahu k § 151md ods.
2 Občianskeho zákonníka je vyjadrené kogentne, a to slovami „záložné právo zaniká“ a zvratným

slovesom „po zániku záložného práva sa vykoná“. V spojení s definíciou zálohu a vymedzením predmetu
záložného práva podľa § 151a ods. 1, § 151d ods. 1 Občianskeho zákonníka jasne a jednoznačné
vyplýva, že podmienky zániku záložného práva zo zákona podľa § 151md ods. 1 písm. f) Občianskeho
zákonníka sa vzťahujú aj na nehnuteľné veci, ktoré sú evidované v katastri nehnuteľnosti alebo aj inak,
§ 151md ods. 1 písm. f) Občianskeho zákonníka neupravuje, že podmienky zániku záložného práva

k zálohu sa neviažu na nehnuteľnosti, ktoré sú evidované v katastri nehnuteľností. Zákon neupravuje,
že dôvodom zániku záložného práva vo vzťahu k záložnému právu, ktoré je registrované v registri
záložných práv alebo v osobitnom registri (katastrálnom registri), je len dôvod podľa § 151md ods. 1
písm. a) Občianskeho zákonníka (zánik záložného práva z dôvodu zániku pohľadávky), ako to podáva
žalovaný. Práve naopak, § 151md ods. 2 a ods. 3 Občianskeho zákonníka upravuje v nadväznosti

na zánik záložného práva zo zákona povinnosť záložného veriteľa podať žiadosť o výmaz záložného
práva bez zbytočného odkladu po zániku záložného práva, ale aj oprávnenie záložcu požiadať o výmaz
záložného práva s povinnosťou predložiť nielen kvitanciu, ale aj inú listinu preukazujúcu zánik záložného
práva, ktorá je vystavená záložným veriteľom. Z § 34 katastrálneho zákona vyplýva, že okresný úrad,
katastrálny odbor, vykoná výmaz záložného práva poznámkou, čím sa na liste vlastníctva deklaruje

stav, ktorý na základe zákona nastal (zánik práva zo zákona). Z logického výkladu (argumentum
reductione ad absurdum) ustanovenia § 151md ods. 1 písm. f) Občianskeho zákonníka vo vzťahu k §
151h ods. 3, 4 Občianskeho zákonníka jednoznačne vyplýva, že nebolo záujmom zákonodarcu upraviť
podmienky zániku záložného práva len k niektorým hnuteľným veciam, ktorých záložné právo nie je
evidované v registri záložných práv alebo len niektorých nehnuteľnostiam, ktoré nie sú evidované v

katastrinehnuteľnosti.Takýtovýklad,resp.zámerbypostrádallogikuaúčelzákona.Napríkladvovzťahu
k nehnuteľnosti je potrebné si uvedomiť, že nie všetky nehnuteľnosti, aj keď sú legálne, sú predmetom
evidovania v katastri nehnuteľnosti. Uvedené by viedlo k absurdnej situácii, keď výkon záložného práva
by mohol byť realizovaný len k časti nehnuteľnosti (dom, pozemok), ktoré sú predmetom záložného
práva zaregistrované v katastri nehnuteľnosti, ale nie k drobnej stavbe, plotu z dôvodu zániku záložného

práva.

22. V ďalšej časti svojho vyjadrenia žalobcovia argumentovali, že § 151h ods. 3 Občianskeho
zákonníka určuje podmienky, kedy záložné právo nepôsobí voči nadobúdateľovi zálohu a § 151h ods.
4 Občianskeho zákonníka určuje podmienky, kedy ustanovenie ods. 3 nemožno aplikovať, čiže nerieši

situáciu, ktorou je zánik záložného práva. Z prvej vety § 151h ods. 3 Občianskeho zákona (záložné
právo nepôsobí voči nadobúdateľovi zálohu, ak...) vyplýva, že zákon predpokladá v prípade prevodu
zálohu existenciu záložného práva (§ 151h ods. 1 Občianskeho zákonníka). Záložné právo, ktoré aj keď
existuje, nepôsobí voči nadobúdateľovi zálohu, čo ma následok, že nadobúdateľ nadobúda vlastníctvo
k predmetu zálohu bez zaťaženia záložným právom. Nepôsobenie „záložného práva“ v prípade prevodu

zálohu v rámci bežného obchodného styku sa v zmysle odseku 4 vzťahuje na taký záloh, pri ktorom
záložné právo nevzniká zápisom v osobitnom registri (napr. v katastri nehnuteľnosti, v obchodnom
registri,vregistrivedenomÚradompriemyselnéhovlastníctvaSR).Zdôvodovejsprávyk§151hvyplýva,
že ustanovenie malo riešiť situácie, keď zálohom je napr. výrobný podnik vyrábajúci, napr. automobily,kupujúci nadobúda vlastníctvo k automobilu nezaťažené záložným právom, pretože takýto prevod je
možné považovať za prevod v bežnom obchodnom styku v rámci výkonu podnikania podnikateľa. Čiže
účelom prijatia ustanovenia § 151h ods. 3 Občianskeho zákonníka bolo riešiť špecifický prípad, keď

predmetom zálohu je podnik a záložné právo sa vzťahuje na budúcu ešte nevyrobenú vec (podľa §
151f ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka), t. j. v budúcnosti vyrobený automobil, ktorý bude predávaný
spotrebiteľovi, nebude zaťažený záložným právom, čím je zabezpečená právna istota kupujúceho/
spotrebiteľa. Záložné právo k takémuto „budúcemu výrobku“ sa nezapisuje do osobitného registra podľa
§ 151e ods. 4 Občianskeho zákonníka. Výklad, že z § 151h ods. 3 a 4 vyplýva, že § 151md ods.

1 písm. f) Občianskeho zákonníka sa neaplikuje v prípade, ak predmetom zálohu je nehnuteľnosť
zapísaná v katastri nehnuteľnosti, je neprípustný aj pre rozpor s ustanoveniami upravujúcimi ochranu
spotrebiteľa, napr. podľa § 53 ods. 4 písm. w) Občianskeho zákonníka. V neposlednom rade k otázke
výkladu aplikácie zániku záložného práva žalobcovia dali do pozornosti uznesenie Najvyššieho súdu
SR sp. zn. 6Cdo/137/2017 (aplikované v rozhodnutí Krajského súdu Bratislava, sp. zn. 8Co/84/2020 zo
dňa 27. apríla 2021), v ktorom bola posúdená obdobná skutková situácia - keď žalobcovia sa v tomto

súdnom spore domáhali určenia neexistencie záložného práva, keďže napriek tomu, že poctivo plnili
svoje záväzky, sa ocitli v situácii, kedy ich majetok bol zaťažený a tým aj ohrozený záložným právom,
zriadeným inými subjektmi bez ich vedomia a súhlasu. V rozhodnutí sp. zn. 6Cdo/137/2017 dovolací súd
posúdil neplatnosť záložnej zmluvy z dôvodu, že odporuje dobrým mravom. Zároveň a predovšetkým
poukázal na zlaté pravidlo správania.

23. Žalovaný 2/ sa vo svojom ďalšom podaní zo dňa 2.7.2014 vyjadril k vyjadreniu žalobcov zo dňa
15.4.2024 tak, že opätovne poukazuje na (i) dôvodovú správu k zákonu č. 526/2002 Z. z. a taktiež na
(ii) právny názor vyslovený v Komentári k Občianskemu zákonníku od autorov: ŠTEVČEK, M. a kol.,
Občiansky zákonník I. 2. vydanie. Praha: C. H. Beck, 2019, na str. 1342 pri výklade ustanovenia §

151md,anastr.1293až1294privýkladeustanovenia§151hObčianskehozákonníka.Vobochzdrojoch
je zhodne vyslovený právny názor, podľa ktorého prevod zálohu zapísaného v osobitnom registri
záložných práv nemá za následok zánik záložného práva registrovaného v osobitnom registri, a teda
nadobúdateľ zálohu nadobúda záloh zaťažený záložným právom, ktoré v takomto prípade nezaniká.
Podľa názoru žalovaného 2/ si žalobcovia pri opise situácie uvedenej v nimi uvádzanom príklade

protirečia, nakoľko poukazujú na prevod nehnuteľnosti/jej časti zaťaženej záložným právom, bez toho
aby nadobúdatelia zálohu o záložnom práve vedeli a následne poukazujú na rozdiel medzi právnymi
účinkami vo vzťahu k záložnému právu evidovanému a neevidovanému v katastri nehnuteľností.
Avšak pokiaľ by išlo o záložné právo registrované v katastri nehnuteľností, je objektívne nemožné,
aby nadobúdatelia nemali možnosť mať vedomosť o jeho existencii. Navyše zo znenia ustanovení

zákona č. 50/1976 Z. z. v znení neskorších predpisov (Stavebný zákon) vyplýva, že drobné stavby
(na ktoré žalobcovia vo svojom príklade poukazujú) majú doplnkovú funkciu pre hlavnú stavbu a preto
ich možno v zmysle ustanovení Občianskeho zákonníka považovať za príslušenstvo veci, uvedená
problematika však presahuje skutkový stav v tomto konaní. Pokiaľ niekto nadobúda nehnuteľnosť/jej
časť, zaťaženú záložným právom evidovaným v katastri nehnuteľností, je zrejmé, že sa za žiadnych

okolností nemôže spoliehať na to, že by v prípade prevodu v rámci bežného obchodného styku
nadobudol nehnuteľnosť/jej časť nezaťaženú záložným právom, a to bez toho, aby prišlo k zániku
záložného práva spôsobom predpokladaným zákonom (napr. splnením pohľadávky zabezpečenej
záložným právom). Názor žalobcov, že nepôsobenie záložného práva v prípade prevodu zálohu v
rámci bežného obchodného styku sa v zmysle § 151h ods. 4 Občianskeho zákonníka vzťahuje na

taký záloh, pri ktorom záložné právo nevzniká zápisom v osobitnom registri, je v priamom rozpore
so znením predmetnej právnej normy. Pri výklade ustanovenia § 151md ods. 1 písm. f), g) a i)
Občianskeho zákonníka, konkrétne situácií, pri ktorých prevod zálohu v rámci bežného obchodného
styku nespôsobuje zánik záložného práva (t. j. v prípadoch, kedy je záložné právo registrované v
osobitnom registri záložných práv) dokonca Komentár priamo odkazuje na ustanovenie § 151h ods.

4 Občianskeho zákonníka. Čo sa týka žalobcami tvrdeného rozporu s ustanoveniami upravujúcimi
ochranu spotrebiteľa, nimi uvádzané ustanovenia nemožno aplikovať na záväzkové vzťahy zakladajúce
vznik alebo zánik predmetného záložného práva. Dokonca ani zmluvné dojednania, v zmysle ktorých sa
pôvodný záložca zaviazal zabezpečiť výmaz predmetného záložného práva, neboli v rozpore s právom
na ochranu spotrebiteľa. Predovšetkým však ustanovenie § 53 ods. 4 písm. w) (na ktoré poukazujú

žalobcovia) bolo do Občianskeho zákonníka pridané až s účinnosťou od 23.12.2015, a teda až po
uzatvorení dotknutej zmluvy o budúcej zmluve a kúpnej zmluvy. Vo vzťahu k poukazu na uznesenie
Najvyššieho súdu SR sp. zn. 6Cdo/137/2017 žalovaný 2/ uviedol, že skutkový aj právny stav v danej
veci je diametrálne odlišný od právneho a skutkového stavu v tejto prejednávanej veci. Ako Najvyššísúd SR konštatuje v odseku 18 predmetného uznesenia, v danom prípade došlo zo strany vlastníka
a zároveň stavebníka bytového domu k uzatvoreniu záložnej zmluvy k rozostavanému domu až po
tom, ako na žalobcov previedol práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o výstavbe bytového domu,

titulom čoho sa títo stali stavebníkmi a po právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia by sa stali výlučnými
vlastníkmi bytov a nebytových priestorov nachádzajúcich sa v bytovom dome. Vlastník rozostavaného
domu teda zaťažil rozostavaný bytový dom bez súhlasu žalobcov po tom, ako na nich previedol všetky
práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o výstavbe bytového domu, pričom žalobcovia sa mali po
kolaudácii stať vlastníkmi bytov a nebytových priestorov nachádzajúcich sa v bytovom dome. V tejto

prejednávanej veci však predmetné záložné právo (V 586/2014 z 5.3.2024) viazlo na byte vo vlastníctve
žalobcov a žalobcovia mali o jeho existencii vedomosť už v čase: (i) uzatvorenia zmluvy o budúcej
zmluve zo dňa 30.4.2014, (ii) uzatvorenia kúpnej zmluvy zo dňa 21.5.2014, (iii) podania návrhu na vklad
na podklade kúpnej zmluvy dňa 7.8.2014, t. j. v čase 78 dní po uzatvorení kúpnej zmluvy a 12 dní pred
uplynutím lehoty na podanie návrhu na výmaz záložného práva pôvodným záložcom, a napokon aj v
čase (iv) uzatvorenia dodatku č. 1 ku kúpnej zmluve zo dňa 30.10.2014, t. j. 5 mesiacov po uzatvorení

kúpnej zmluvy, takmer 3 mesiacoch po podaní návrhu na vklad do katastra nehnuteľností a po takmer
2 mesiacoch po márnom uplynutí lehoty na podanie návrhu na výmaz záložného práva pôvodným
záložcom. Pôvodný záložca teda žalobcov neuviedol do omylu tým, že by im predal nezaťaženú
nehnuteľnosť, ktorú následne po uzatvorení kúpnej zmluvy zaťažil, tak ako to bolo v právnej veci na
ktorú poukazujú žalobcovia. Taktiež im aj v kúpnej zmluve deklaroval existenciu záložného práva „stále

viaznuceho“ na predmete prevodu. Záložná zmluva uzatvorená medzi pôvodným záložcom a žalovaným
1/ ako záložným veriteľom preto netrpí žiadnou vadou, ktorá by zakladala jej neplatnosť, tak ako to bolo
v právnej veci, na ktorú poukazujú žalobcovia.

24. Žalobcovia 1/ a 2/ sa v odvolacom konaní vyjadrili taktiež podaním zo dňa 9.10.2024, v ktorom

poukázali na to, že v Zbierke stanovísk Najvyššieho súdu a rozhodnutí súdov SR č. 3/2024, bolo
zverejnené uznesenie Najvyššieho súdu SR z 27. novembra 2023, sp. zn. 9Cdo/187/2022 zo dňa 27.
novembra 2023 pod č. 16/2024 s právnou vetou: Ak má súd poskytnúť záložcovi ako spotrebiteľovi
účinnú ochranu pred neprijateľnými zmluvnými podmienkami, nie je to možné bez toho, aby dôsledne
preskúmal základný úverový vzťah zabezpečený záložným právom. Vzhľadom na akcesorický charakter

záložného práva sú súdy povinné ex offo preskúmať aj zmluvu o úvere. Najvyšší súd v cit. uznesení
vychádzal pri posudzovaní veci zo smernice 93/13/EHS z 5. apríla 1993 o nekalých podmienkach v
spotrebiteľských zmluvách, podľa ktorej vnútroštátna právna úprava nesmie znemožniť alebo nadmerne
sťažiť výkon práva na riadnu ochranu pred nekalými zmluvnými podmienkami, ktoré uvedená smernica
priznávaspotrebiteľom.OprelsaojudikatúruSúdnehodvoraEÚ,ktorásatýkaspotrebiteľskýchvzťahov,

a vykonávania ex offo kontroly relevantných zmluvných podmienok. Zdôraznil, že v týchto prípadoch ide
o povinnosť súdu kontrolu vykonať a nie o možnosť. Najvyšší súd SR vo vzťahu k právnemu názoru
odvolacieho súdu, ktorý bol opretý o právnu úpravu § 151a a nasl. Občianskeho zákonníka, podľa
ktorej, záložná úverová zmluva (povinnosť dlžníka plniť záložnému veriteľovi) je záležitosťou medzi
dlžníkom a záložcom, a nie záležitosťou medzi záložným veriteľom a záložcom, záložný veriteľ preto

ani nie je povinný záložcu oboznamovať s podmienkami úverovej zmluvy, a teda nie je podstatné, či
záložca bol alebo nebol oboznámený so zmluvnými podmienkami úverovej zmluvy - vyhodnotil ako
nesprávnyavrozporesvyššieuvedenoujudikatúrouSúdnehodvoraEÚ.Uviedol,žepovinnosťousúdov
bolo preskúmať aj obsah hlavného, zabezpečovaného záväzku, pretože to mohlo mať podstatný vplyv
na (ne)platnosť záložnej zmluvy, účinky záložného práva, a v konečnom dôsledku aj na (ne)platnosť

samotnej dobrovoľnej dražby. Predmetné uznesenie najvyššieho súdu sa týka súdneho konania o
určenie neplatnosti dražby, žalobcovia majú za to, že v ich veci je potrebné aplikovať závery Najvyššieho
súdu SR, keďže nehnuteľnosť, o ktorú v tomto konaní ide, je zaťažená záložným právom, a teda je
pravdepodobné, že bude predmetom dražby. Žalobcovia s poukazom na vyššie uvedené navrhli, aby
odvolací súd okrem posúdenia zániku záložného práva zo zákona v zmysle § 151md Občianskeho

zákonníka (v zmysle predchádzajúceho vyjadrenia žalobcov zo dňa 15.4.2024), posúdil aj platnosť
zmluvy o úvere č. 336/2013 zo dňa 24.2.2014 v znení jej dodatkov a záložnej zmluvy zo dňa 24.2.2014
uzavretých medzi žalovaným 1/ a predávajúcim, spoločnosťou REAL 2 s.r.o.

25.Žalobcoviaďalejzdôraznili,žezáväzokzaplatiťkúpnucenu,imvyplynulzozmluvyobudúcejzmluve.

Žalobcovia pred podpísaním kúpnej zmluvy a nadobudnutím vlastníckeho práva k nehnuteľnosti splnili
podmienku, ktorá mala vyvolať zánik záložného práva. Z kúpnej zmluvy vyplýval záväzok predávajúceho
zabezpečiť výmaz záložného práva, a ten predávajúci nesplnil. V dodatku ku kúpnej zmluve (ktorý
pripravil predávajúci) uzavretého za účelom odstránenia chýb v kúpnej zmluve a návrhu na vklad, ktorýsa týkal „ťarchy“, a ktoré boli vytknuté v rozhodnutí príslušného okresného úradu, katastrálneho odboru
o prerušení konania o povolení vkladu, už záložné právo v prospech žalovaného 1/ ako založeného
veriteľa nebolo uvedené. Z toho dôvodu žalobcovia sa dôvodne domnievali, že predávajúci svoj záväzok

zabezpečiť výmaz záložného práva splnil. Vklad vlastníckeho práva bol následne povolený (kataster
chybu neprávneho uvedenia ťarchy v zmluve už nevytkol, dodatok považoval za správny). V nadväznosti
na uvedené žalobcovia uviedli, že v žalobe namietali, že záložná zmluva vo vzťahu ku kúpnej zmluve,
ktorá je spotrebiteľkou zmluvou, obsahuje neprijateľné podmienky v zmysle § 53 ods. 4 písm. a), s ), w)
Občianskeho zákonníka. Žalobcovia poukázali na to, že z dôvodu existencie zápisu záložného práva na

LV ako záložcovia zabezpečujú svojou vlastnou nehnuteľnosťou pohľadávku, ktorá prevyšuje hodnotu
ich nehnuteľnosti v prospech záložného veriteľa (žalovaného 1/ a následne žalovaného 2/), ktorý je v
postavení obchodníka (dodávateľa) z dôvodu porušenia záväzku iného obchodníka (dodávateľa), t. j.
predávajúceho, nakoľko podľa článku 3 ods. 3.3 písm. a) zmluvy o zriadení záložného práva záložné
právo zaniká okamihom splatenia celej pohľadávky. Skutočnosť, že k výmazu záložného práva nedošlo,
postavila žalobcov do situácie, že majú poskytnúť plnenie - uspokojiť pohľadávku predávajúceho

v prospech žalovaného 1/, resp. žalovaného 2/, a to napriek tomu, že žalobcovia plnili v zmysle
spotrebiteľskej zmluvy, a teda nie sú v postavení poddlžníka. Žalobcovia už pred prvoinštančným súdom
poukázali na to, že záväzok žalovaného 1/ „uvoľniť záloh“ v prípade čiastočnej úhrady zabezpečenej
pohľadávky, bol medzi žalovaným a predávajúcim upravený v článku IV ods. 2 zmluvy o úvere č.
336/2013 zo dňa 24.2.2014, za nasledovných podmienok: a) dlžník (spoločnosť REAL 2 s.r.o.) bol

povinný zabezpečiť záujemcu o kúpu bytu s minimálnou cenou bytu: 1 390,- €/m2, b) pri dodržaní
minimálnej kúpnej ceny mal byť povolený predaj bytu, kúpna cena mala byť poukázaná na evidenčný
účet dlžníka (REAL 2 s.r.o.), c) žalovaný 1/ sa zaviazal, že sa vzdá záložného práva po zablokovaní
80 % z kúpnej ceny minimálne však 1 112,- €/m2 na evidenčnom účte dlžníka. Pritom žalobcovia
ešte pred uzavretím zmluvy o úvere zarezervovali predmetnú nehnuteľnosť (dňa 21.1.2014). Cena

nehnuteľnosti - cena bytu č. 5, bola dohodnutá vo výške 135 789,54 € a cena za parkovacie miesta
bola dohodnutá vo výške 10 000,- €. Pri rozmere bytu spolu s príslušenstvom a balkónovou plochou
(77,317 m2 + 7,8 m2) cena za meter štvorcovej plochy nehnuteľnosti prestavovala cenu 1 595,32 €/
m2. Kúpna cena v celkovej sume, a to v celkovej výške 145 798,54 € za budúci predmet prevodu
bola uhradená žalobcami dňa 19.5.2014, t. j. ešte pred uzavretím kúpnej zmluvy - pred prevodom

nehnuteľnosti. Platba vo výške 144 000,- € bola uhradená prostredníctvom hypotekárnej banky žalobcov
bezhotovostným platobným prevodom na účet určený predávajúcim. Podmienky zabezpečenia výmazu
záložného práva viaznuceho na nehnuteľnosti dohodnuté medzi žalovaným 1/ a predávajúcim boli
premietnuté a upravené v ustanoveniach zmluvy o budúcej zmluve, (bod 3.5, 5.1 písm. b), 4.2) a boli
žalobcami splnené. Či predávajúci plnil voči žalovanému 1/ tak, ako sa zaviazal a žalovaný 1/ nesplnil

svoj záväzok vyplývajúci z úverovej zmluvy alebo predávajúci neplnil, ako sa v úverovej zmluve zaviazal,
je porušením záväzkov, ktoré boli medzi predávajúcim a žalovaným 1/, na plnenie ktorých žalobcovia
nemali žiaden vplyv, keďže neboli účastníkmi úverového vzťahu a neboli oboznámení s podmienkami
úverovej zmluvy s povinnosťou predávajúceho plniť na „depozitný účet“ (porušenie § 53 ods. 4 písm. a)
Občianskeho zákonníka) a mohli sa len spoliehať na poctivé správanie predávajúceho a žalovaného 1/.

Žalovaný 1/ nepredložil dôkazy o tom, že predávajúci v skutočnosti nezaplatil kúpnu cenu na depozitný
účet žalovanému 1/ (na ktoré sa zaviazal predložiť na pojednávaní 12.12.2019). Nepoctivé správanie
žalovaného 1/, resp. predávajúceho a porušenie ustanovení úverovej zmluvy, ktorej žalobcovia neboli
účastníkmi, nemôže ísť na úkor žalobcov.

26. Čo sa týka otázky existencie zabezpečenej pohľadávky z úverovej zmluvy, ktorá je prihlásená ako
pohľadávka v konkurze úpadcu REAL 2 s.r.o. (na Mestskom súde Bratislava III vedeného pod sp.
zn. 6K/48/2017), žalobcovia predložili uznesenia konkurzného súdu, z ktorých vyplýva, že samotná
pohľadávka čo do dôvodu aj výšky bola/resp. evidentne aj je v konkurzom konaní spochybnená.
Konkurzná správkyňa JUDr. Ing. Edita Lukáčiková spochybnila prihlásenú pohľadávku, čo do dôvodu a

teda aj výšky. Čo sa týka samotného incidečného konania, v systéme ASPI je dohľadateľné rozhodnutie
Okresného súdu Bratislava I, sp. zn. 28Cbi/23/2018, v právnej veci žalobcu: lime finance, a.s. IČO:
50 377 159, proti žalovanému: Ing. Mgr. Štefan Kozár, so sídlom kancelárie Za Humnami 44, 949 01
Nitra, správca úpadcu: REAL 2 s.r.o., IČO: 36 778 222, o určenie popretej pohľadávky v konkurznom
konaní, ktorým súd konanie zastavil z dôvodu späťvzatia žaloby. Žalovaní nepredložili v konaní pred

prvoinštančným súdom žiadne dôkazy, ktorým by preukázali, že zabezpečená pohľadávka v skutočnosti
existuje alebo vykonali kroky na ochranu pohľadávky voči predávajúcemu a v rámci procesnej obrany
poukazujúnamateriálnupublicituúdajovvkatastrinehnuteľnosť,aletáplatíprežalovaného1/.Žalovaný
1/ nevysvetlil, z akého dôvodu „mohlo“ ujsť jeho pozornosti, že došlo k prevodu vlastníckeho právak nehnuteľnosti, ktorá je predmetom konania a teda bolo zrejmé, že kúpna cena bola vyplatená
predávajúcemu (úverovému dlžníkovi). Konanie o povolení vkladu vlastníckeho práva k nehnuteľností,
ktorá je predmetom súdneho konania, v prospech žalobcov, trvalo pomerne dlhú dobu, a to vzhľadom

na prerušené konanie o povolení vkladu. Na liste vlastníctva bola vyznačená plomba z dôvodu začatia
konania o povolení vkladu z titulu kúpnej zmluvy v trvaní cca od začiatku 8/2014 do 5.11.2014, keď vklad
vlastníckeho práva k nehnuteľnosti v prospech žalobcov bol Okresným úradom Pezinok, katastrálny
odbor, povolený. Za túto dobu žalovaný 1/ nevyvinul žiadnu relevantnú iniciatívu právnej ochrany
pohľadávky (neodkladné opatrenie na zabezpečenie pohľadávky, napadnutie platnosti kúpnej zmluvy z

dôvodu porušenia záložnej zmluvy s poukazom na porušenie ust. bod 6.2 písm. b) záložnej zmluvy, ak
tvrdí že súhlas na prevod nedal, nežiadal vyplatiť pohľadávku od ručiteľa - konateľa spoločnosti REAL
2, s. r. o. atď.). Je logické, že veriteľ si chráni pohľadávku, a „omisívne konanie“ za takejto situácie, je
potrebné hodnotiť ako vedomé zanedbanie odbornej starostlivosti podnikateľa, nepoctivé správanie a
zneužitie „zápisu záložného práva“ v katastri nehnuteľnosti na úkor žalobcov.

27. Podaním zo dňa 13.11.2024 doručeným odvolaciemu súdu dňa 17.1.2025 pôvodný žalovaný 2/
oznámil, že pohľadávka zabezpečená záložným právom, ktoré je predmetom tohto konania, bola
pôvodným žalovaným 2/, spoločnosťou lime finance, s.r.o. v likvidácií, postúpená na JUDr. Miroslava
Belicu a následne JUDr. Miroslavom Belicom bola postúpená na spoločnosť CoD SPV 8, s.r.o.
(aktuálneho žalovaného 2/). Uvedené vyplývalo aj z pripojených zmlúv o postúpení pohľadávok zo dňa

17.5.2024 a 13.11.2024.

28. Na pojednávaní dňa 16.9.2025 žalobcovia 1/ a 2/ uviedli, že spochybňujú existenciu zabezpečenej
pohľadávky, resp. jej výšku, za týmto účelom si dovoľujú doplniť svoje ostatné písomné podanie o návrh
na pripojenie konkurzného spisu, ktorý do podania opomenuli zahrnúť, mali za to, že v konkurznom

konaní došlo k popretiu pohľadávky čo do právneho dôvodu aj tým aj výšky. Namietali tiež spôsob
menežovania likvidity zabezpečenej pohľadávky, boli vykonané viaceré dobrovoľné dražby za nízku
cenu, pričom si žalovaný 1/ porušil svoje povinnosti vyplývajúce zo zákona o bankách, ktorý mu ukladá
starať sa o likviditu svojej pohľadávky. Naliehavý právny záujem voči žalovanému 1/ zotrváva a vyplýva
z nesplnenia si informačnej povinnosti podľa § 528 Občianskeho zákonníka.

29. Pôvodný žalovaný 2/ na pojednávaní dňa uviedol, že pohľadávka bola popretá bývalou konkurznou
správkyňou, avšak súčasný konkurzný správca ju považuje za zistenú a jej výška vyplýva zo zoznamu
pohľadávok v Registri úpadcov a mala by byť v súčasnosti zhruba vo výške 181 000,- €. Neoznámenie
postúpenia pohľadávky nemá za následok jeho zneplatnenie ale len vznik čiastkových práv dlžníka.

Predmetná pohľadávka je zabezpečená záložným právom len na predmetnom byte č. 5, v ďalších
prípadoch došlo k dohode, resp. k ukončeniu dražobného konania.

30. Žalobcovia 1/ a 2/ podaním zo dňa 10.10.2025 navrhli zmenu strany sporu na mieste žalovaného 2/
z pôvodného žalovaného 2/ lime finance, s.r.o. na spoločnosť CoD SPV 8, s.r.o.

31. Uznesením č. k. 5Co/64/2023-689 zo dňa 13. novembra 2025 odvolací súd procesnému návrhu
žalobcov zo dňa 10.10.2025 vyhovel a rozhodol, že pripúšťa, aby do konania na miesto pôvodného
žalovaného 2/ lime finance, a.s. v likvidácii, vstúpila spoločnosť Cod SPV 8, s.r.o. (súčasný žalovaný 2/).

32. Žalobcovia sa napokon ešte písomne vyjadrili podaním zo dňa 24.10.2025, ktorým doplnili ústny
prednes ich právnej zástupkyne na pojednávaní dňa 16.9.2025. Uviedli, že z procesnej opatrnosti
navrhujú, aby odvolací súd preskúmal nielen to, či záložná zmluva, resp. úverová zmluva neobsahuje
neprijateľné podmienky (preskúmanie záložnej zmluvy v nadväznosti aj na úverovú zmluvu bolo
predmetom súdneho konania pred prvostupňovým súdom), ale zároveň vzhľadom na nižšie uvedené

okolnosti navrhli preskúmať existenciu zabezpečenej pohľadávky z úverovej zmluvy (jej zánik).
Považovali za opodstatnené, aby odvolací súd v prípade pochybností o dôvodoch zániku záložného
práva, ktoré uznal prvoinštančný súd, preskúmal aj možnosť zániku záložného práva z dôvodu zániku
zabezpečenej pohľadávky. Uviedli, že si uvedomujú, že zánik celej pohľadávky vzniknutej na základe
zmluvy o úvere č. 336/2013 zo dňa 24.2.2014 (vrátane jej dodatkov), ktorá bola zabezpečená záložným

právom podľa zmluvy o zriadení záložného práva zo dňa 24.2.2014, predstavuje samostatný právny
dôvod neexistencie záložného práva, ktorý je odlišný od dôvodu, na základe ktorého bola neexistencia
záložného práva určená v rozhodnutí súdu prvej inštancie. Z tohto dôvodu žalobcovia pre úplnosť
zdôraznili, že zotrvávajú na svojom právnom názore a nemenia svoj postoj - odvolanie žalovanýchpovažujú za nedôvodné a rozhodnutie prvoinštančného súdu považujú za vecne správne. Dôkazné
bremeno existencie pohľadávky zaťažuje žalovaných, nakoľko záložné právo je akcesorickej povahy a
viaže sa k zabezpečenej pohľadávke (§ 151a a nasl. Občianskeho zákonníka). Ak pohľadávka zanikne

alebo nie je riadne preukázaná, a teda ani riadne určená, tak potom záložná zmluva je neplatná a
záložné právo nemôže existovať. Žalobcovia v tejto súvislosti navrhli vykonať dôkaz oboznámením
sa so súdnym spisom vedeným na Mestskom súde Bratislava III, sp. zn. 6K/48/2017 (konkurz na
majetok dlžníka REAL 2, s.r.o.). Vo vzťahu k posúdeniu existencie pohľadávky, ale aj k spôsobu
výkonu záložných práv zo strany žalovaných, uviedli, že nebol podľa žalobcov vykonaný v súlade so

zákonom a s odbornou starostlivosťou a vykazuje znaky nekalého konania. Za pripustenia, že hodnota
pohľadávky podľa zmluvy o postúpení pohľadávky je správne určená a pravdivá vo výške 440 849,49
€ a zároveň došlo k speňaženiu označených nehnuteľnosti v hodnote 490 700,- €, je zrejmé, že pri
zachovaní odbornej starostlivosti sa dalo očakávať, že pohľadávka v plnom rozsahu je uspokojená.
Aj keď predmetom konania nie je neplatnosť dobrovoľných dražieb, žalobcovia sú presvedčení, že
„výkon záložného práva“, ktorý je v rozpore s cieľom uspokojiť pohľadávku (napr. výrazne podhodnotená

cena, zvýhodnenie jedného subjektu), je potrebné posúdiť ako konanie žalovaného 1/ (ako navrhovateľa
dražby) a aj žalovaného 2/ (ako záložného veriteľa) nekalej povahy a v rozpore s dobrými mravmi,
a to aj vo vzťahu k žalobcom, ktorým výkon záložného práva hrozí. Výkon záložného práva podľa
žalobcov potvrdzuje nedodržanie odbornej starostlivosti žalovaného 1/, ktorý bol „pobočkou zahraničnej
banky“ (podľa § 11 zákona o bankách) a teda bol povinný postupovať s odbornou starostlivosťou nielen

vo všeobecnej rovine ako podnikateľ, ale aj ako finančná inštitúcia v zmysle zákona o bankách. V
súvislosti s preukázaním porušenia povinnosti žalovaného 1/ postupovať s odbornou starostlivosťou
pri monitorovaní pohľadávky, žalobcovia predložili odvolaciemu súdu rozhodnutie Českej národnej
banky č. j. 2017/108743/570, sp. zn. Sp/2016/439/573 zo dňa 4.8.2017 a rozhodnutie Bankovej rady
Českej národnej banky č. 1. 2017/144166/CNB/110 zo dňa 27.10.2017 o rozklade žalovaného 1/,

ktorým bolo potvrdené rozhodnutie ČNB, v ktorom okrem iných porušení ČNB rozhodla o uložení
pokuty žalovanému 1/ z dôvodu porušenia povinnosti viesť proces monitorovania obchodu v priebehu
jeho trvania, ktorý by umožnil priebežnú aktualizáciu alebo zber nových relevantných a spoľahlivých
informácii včas identifikovať zmeny a ekonomickú situáciu dlžníka. Na základe oznámenia zo dňa
7.3.2016 bola ČNB zahájená kontrola, ktorá sa v danom období zameriavala na monitorovanie aktívnych

pohľadávok. Kontrola identifikovala nedostatky v oblasti „zberu“ informácií zo strany žalovaného 1/ pri
správe pohľadávok a monitorovania finančnej situácie dlžníka. Zistenia ČNB korešpondujú s výhradami
žalobcov o zanedbaní sledovania monitorovania a manažovania splácania pohľadávky žalovaným 1/
podľa úverovej zmluvy, ktorú mal voči dlžníkovi. Z dôkazov v súdnom spise vyplýva, že plomba o
záložnom práve v prospech VÚB banky bola vyznačená už v júli 2014, následne bola v novembri 2014

vyznačená plomba k prevodu vlastníckeho práva, ale žalovaný 1/ „začal“ zisťovať podmienky prevodu
bytu č. 5 vo vlastníctve žalobcov až v marci 2015 (dodatok č. 3 k úverovej zmluve). Z dodatku č. 3
k úverovej zmluve zo dňa 11.3.2015 vyplýva, že predávajúci ako dlžník bol povinný „doložiť predaj
jednotiek založených“ v prospech žalovaného 1/, t. j. aj bytu č. 5 vo vlastníctve žalobcov (ods. 4
dodatku č. 3 k úverovej zmluve), avšak dodatok neupravuje osobitné podmienky na uvoľnenie záložného

práva zriadeného k bytu č. 5 vo vlastníctve žalobcov (bod 4 dodatku č. 3 k úverovej zmluve), aj keď
ostatné ustanovenia dodatku podmienky k uvoľneniu iných nebytových priestorov upravujú (bod 5
dodatku č. 3 k úverovej zmluve). Z odseku 5 dodatku č. 3 úverovej zmluvy vyplýva, že v čase podpisu
dodatku, evidentne existoval „dlh“ predávajúceho (dlžníka) voči žalovanému 1/, ktorý mal mať dopad
na „uvoľnenie záložného práva“ viaznuceho na ostatných nebytových priestorov (NP č. 1-2 vchod 8 a

1-5 vchod 10). Kúpnu cenu za byt žalobcovia predávajúcemu (dlžníkovi) uhradili ešte 21.1.2014 (na
základe rezervačnej zmluvy) a 30.4.2014 (na základe zmluvy o budúcej zmluve). Tieto prostriedky boli
pripísané na účet predávajúceho. Pokiaľ predávajúci ako dlžník z titulu úverovej zmluvy svoj záväzok
plnil, plnil aj finančnými prostriedkami, ktorému žalobcovia poskytli z titulu zmluvy o budúcej kúpnej
zmluve. Z logicky veci je možné predpokladať, že finančné prostriedky získané z predaja bytu č. 5 boli s

vysokou pravdepodobnosťou použité najneskôr na úhradu dlhu predávajúceho z úverovej zmluvy, ktorý
je uvedený v dodatku č. 3 úverovej zmluvy (11.3.2015), nakoľko ten bol uhradený. Na druhej strane,
žalovaný 1/ nepreukázal, že by vyzval dlžníka (predávajúceho) na úhradu časti dlhu z úverovej zmluvy,
ktorú mal dlžník uhradiť z kúpnej ceny za byt žalobcov, ani nespochybnil platnosť kúpnej zmluvy z
dôvodu, že predávajúci konal v rozpore so zmluvou z dôvodu, že si nevyžiadal súhlas žalovaného 1/.

S poukazom na judikatúru Najvyššieho súdu SR týkajúcu sa dobrých mravov a rozhodnutie Krajského
súdu v Bratislave sp. zn. 8Co/84/2020 zo dňa 27. apríla 2021 žalobcovia uviedli, že je ťažko si predstaviť,
že „zástupcovia“ žalovaných alebo niekto, ak by sa dostal do opísanej situácie, by považoval konanie
žalovaného 1 / za férové a poctivé. Konanie žalovaného 1/ je jednoznačne v rozpore s dobrýmimravmi podľa § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka, keďže odporuje základným morálnym zásadám a
všeobecne uznávaným pravidlám slušnosti a spravodlivosti, v dôsledku toho je záložná zmluva podľa §
39Občianskehozákonníkaneplatná.Napojednávanídňa16.9.2025žalobcoviauviedli,žemajúzato,že

pasívnelegitimovanýjeajžalovaný1/,ajkeďodpodaniažalobysastavzápisuzáložnéhoveriteľanaliste
vlastníctva č. 10207 zmenil. Naliehavý právny záujem na určení neexistencie záložného práva pretrváva
vo vzťahu k žalovanému 1/, nakoľko žalovaný 1/ nepostupoval ani pri prevode pohľadávky s odbornou
starostlivosťou a podľa zákona (Občianskeho zákonníka a ani zákona o bankách). Žalobcovia konštante
poukazujú na to, že žalovaný 1/ porušil povinnosť vplývajúcu z § 528 ods. 1 Občianskeho zákonníka.

Žalovaní tiež nepredložili dôkazy, že žalovaný 1/ splnil dohodnuté podmienky postúpenia pohľadávky
podľačl.VIIzmluvyoúvere,resp.podmienky§92ods.8zákonaobankách-nebolapredloženápísomná
výzva veriteľa (žalovaného 1/) dlžníkovi, ktorá by preukázala , že dlžník je v omeškaní viac ako 90 dní
so splnením jeho peňažných záväzkov, alebo súhlas dlžníka o postúpení pohľadávky. Z uvedeného
dôvodu žalobcovia mali za to, že zmluva o postúpení pohľadávky je neplatnou zmluvou podľa § 39
Občianskeho zákonníka s poukazom na § 525 ods. 2 Občianskeho zákonníka v spojení s § 92 ods. 8

zákona o bankách. Žalobcovia doplnili, že táto situácia, ako to vyplýva z uznesenia Najvyššieho súdu
SR sp. zn. 2Cdo/43/2023 zo dňa 30.5.2024, ktorý odmietol dovolanie žalovaného (lime finance, a. s.)
proti rozsudku Krajského súdu v Košiciach z 8. septembra 2022 sp. zn. 5Co/55/2021, bola riešená v
odvolacom konaní vedenom pred Krajským súdom v Košiciach sp. zn. 5Co/55/2021. V prípade, ak súd
posúdi, že zmluva o postúpení pohľadávky z 22.1.2018 nie je platnou zmluvou v zmysle zásady nemo

plus iuris in alium trensferre potest, quam ipse habet, nie sú platnými ani zmluvy o postúpení pohľadávky
z 17.5.2024 a 13.11.2024, a teda aj z toho dôvodu je opodstatnená aj vecná legitimácia žalovaného
1/. Žalobcovia v reakcii na vyjadrenie žalovaného 2/ zo dňa 11.4.2024 zotrvali na nimi prezentovanom
výklade § 151h a § 151md Občianskeho zákonníka.

33. Žalovaní sa k vyjadreniu žalobcov písomne nevyjadrili.

34. Na pojednávaní dňa 2.12.2025 žalobcovia 1/ a 2/ uviedli, že existencia pohľadávky mala byť
preukazovaná už v prvoinštančnom konaní. Mali za to, že nevedia posúdiť, či postup pri vymáhaní
pohľadávky bol vykonaný z odbornou starostlivosťou a vo súlade zo zákonom o bankách. V

prvoinštančnom konaní vedeli, že pohľadávka bola v konkurznom konaní spochybnená. Z reakcií
žalovaných nevyplývalo, že by vyvracali túto argumentáciu. Dôkazy v prvoinštančnom konaní
predkladala iba strana žalobcov. Účtovníctvo úpadcu sa stratilo. Podľa ich názoru žalovaný 1/ vedel o
predaji bytu žalobcom. Ešte pred zmluvou o budúcej zmluve bola podpísaná rezervačná zmluva, ak by
konal s odbornou starostlivosťou, mohol taktiež zachytiť, že už na základe zmluvy o budúcej zmluve

bola zaplatená kúpna cena, keďže v tom čase (máj 2014) bolo zriadené záložné právo pre VÚB, a.s.
(financujúca banka žalobcov). Zároveň konanie o vklade prebiehalo značný čas, bolo aj prerušené, celý
čas bola na liste vlastníctva plomba. Publicita katastra platí aj pre žalovaného 1/. Žalobcovia nemohli
odstúpiť od kúpnej zmluvy, pretože by prišli o byt, aj peniaze. Založený bol aj rodičovský dom a táto
situácia žalobcom zničila život, sú v dôsledku tohto sporu už aj rozvedení.

35. Žalovaný 2/ na pojednávaní dňa 2.12.2025 uviedol, že z predloženého oznámenia konkurzného
správcu F.. S.. Š. H. o uznaní pohľadávky, na základe tohto uznania sa pohľadávka považuje za zistenú.
K právnej argumentácií v poslednom podaní žalobcov uviedol, že skutkový stav v rozhodnutiach, na
ktoré žalobcovia poukazovali, bol odlišný a tieto rozhodnutia preto nie sú na túto vec aplikovateľné.

Dobrovoľné dražby prebiehali v súlade so zákonom, neprebiehajú už žiadne spory o neplatnosť dražby,
príslušné lehoty už uplynuli. Suma výťažkov z dražieb bola odpočítaná z výšky pohľadávky postúpenej
na spoločnosť lime finance, s.r.o. v likvidácií. Postupovaná suma so žalovaného 1/ na lime finance,
s.r.o. bola vo výške asi 440 000,- €, výťažok z dražieb štyroch nebytových priestorov bol 167 500,-
€, pohľadávka prihlásená bola 288 475,47 €. Súčasná výška pohľadávky vzhľadom na to, že došlo k

dohode s jedným so záložcov, bola znížená na 181 000,- € a je zabezpečená už len bytom žalobcov.
Úroky z omeškania na pohľadávky neplynú, dá sa povedať že ide o jej istinu. Pohľadávka, ktorá bola
postúpená, bola z rovnakého právneho dôvodu aj prihlásená do konkurzu a v konkurznom konaní bola
podrobená prieskumu čo do právneho dôvodu a výšky. Stav zistený v konkurze a zapísaný v zozname
pohľadávok je záväzný, všetky ustanovenie zákona o bankách boli dodržané, inak by došlo k popretiu

pohľadávky. Pohľadávku prihlasovala už spoločnosť lime finance, s.r.o. (predchádzajúci žalovaný 2/). V
tom čase táto spoločnosť disponovala povolením NBS na poskytovanie úverov bez obmedzenia rozsahu
a podliehala dohľadu NBS. Žalovaný 1/ mal v danom čase status banky. Hoci ide o úver zabezpečený
záložným právom k nehnuteľnosti, ktorý mohol byť postúpený aj na subjekt bez takéhoto oprávnenia,pôvodný veriteľ ho postúpil na subjekt disponujúci týmto oprávneným. Vzhľadom na ustanovenia zákona
o konkurze sú príslušní na popieranie pohľadávok len veritelia alebo správca a príslušným rozhodovať o
nich je iba konkurzný súd, v prípade, ak ich správca neuzná. Tunajší súd je oprávnený riešiť existenciu

záložného práva, ale otázka existencie a výšky pohľadávky je riešená v konkurznom konaní s účinkami
voči všetkým.

36. Odvolací súd preskúmal a prejednal vec v rozsahu podaných odvolaní (t. j. v celom rozsahu) v
zmysle § 379 a § 380 ods. 1 CSP. Na odvolacom pojednávaní dňa 2.12.2025, ktorého sa zúčastnili

právni zástupcovia žalobcov a právny zástupca žalovaného 2/ a nezúčastnil sa ho žalovaný 1/,
ani jeho právny zástupca, ktorí svoju neúčasť do času konania pojednávania neospravedlnili, ani
nežiadali o odročenie pojednávania (ospravedlnenie ich neúčasti bolo odvolaciemu súdu doručené dňa
10.12.2025), odvolací súd podľa § 385 ods. 1 CSP doplnil dokazovanie v zmysle § 204 CSP a § 384
ods. 3 CSP čítaním listinných dôkazov, a to: rozhodnutie ČNB zo dňa 4.8.2017, rozhodnutie bankovej
rady ČNB o rozklade zo dňa 27.10.2017, dodatok č. 3 k zmluve o úvere zo dňa 11.3.2015, výpis z

obchodného registra týkajúci sa Československého úvěrního družstva, pobočka Slovensko, zo dňa
7.2.2024, návrh na vykonanie zmeny záložného veriteľa zo dňa 14.11.2019, výstup z insolvenčného
registra ČR týkajúci sa žalovaného 1/, uznesenia Okresného súdu Bratislava I sp. zn. 28Cbi/23/2018
zo dňa 22. marca 2021, č. k. 6K/48/2017-939 zo dňa 9. mája 2018, notárska zápisnica č. N 177/2018,
Nz 3982/2018, NCRIs 4173/2018 zo dňa 7.2.2018, notárska zápisnica č. N 179/2018, Nz 4010/2018,

NCRIs 4175/2018 zo dňa 7.2.2018, zmluva o postúpení pohľadávok zo dňa 17.5.2024 a zmluva o
postúpení pohľadávok zo dňa 13.11.2024, oznámenie Okresného úradu Pezinok, katastrálny odbor, zo
dňa 23.9.2025, výpis z obchodného registra týkajúci sa žalovaného 2/ zo dňa 18.9.2025, informácie
zverejnené v Obchodnom vestníku č. 239/2019 zo dňa 11.12.2019, č. 32/2021 zo dňa 17.2.2021,
12/2023 zo dňa 18.1.2023, rozsudok Okresného súdu Pezinok sp. zn. 43C/33/2018 zo dňa 28. októbra

2019, uznesenie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 2Cdo/43/2023 zo dňa 30. mája 2024 a oznámenie F.. S..
Š. H., správcu, o uznaní pohľadávky zo dňa 21.7.2021. Na základe súdom prvej inštancie vykonaného
a odvolacím súdom doplneného dokazovania dospel odvolací súd k záveru, že odvolania žalovaného
1/ a (pôvodného) žalovaného 2/ sú dôvodné.

37. Podľa § 151e Občianskeho zákonníka záložné právo k nehnuteľnostiam, bytom a nebytovým
priestorom vzniká zápisom v katastri nehnuteľností, ak osobitný zákon neustanovuje inak.

38. Podľa § 151h ods. 1 Občianskeho zákonníka pri prevode alebo prechode zálohu pôsobí záložné
právo voči nadobúdateľovi zálohu, ak zmluva o zriadení záložného práva neurčuje, že záložca môže

záloh alebo časť zálohu previesť bez zaťaženia záložným právom alebo ak tento zákon alebo osobitný
zákon neustanovuje inak.

39. Podľa § 151h ods. 3 Občianskeho zákonníka záložné právo nepôsobí voči nadobúdateľovi zálohu,
ak záložca previedol záloh v bežnom obchodnom styku v rámci výkonu predmetu podnikania. Záložné

právo nepôsobí voči nadobúdateľovi zálohu ani vtedy, ak bol v čase prevodu alebo prechodu zálohu pri
vynaložení náležitej starostlivosti dobromyseľný, že nadobúda záloh nezaťažený záložným právom. Ak
je záložné právo registrované v registri záložných práv, predpokladá sa, že nadobúdateľ zálohu nie je
dobromyseľný, ak nepreukáže opak.

40. Podľa § 151h ods. 4 Občianskeho zákonníka ustanovenie odseku 3 sa nevzťahuje na záložné právo,
ktoré vzniká registráciou v osobitnom registri, ak sa na jeho vznik vyžaduje podľa tohto zákona alebo
podľa osobitného zákona registrácia v osobitnom registri.

41. V posudzovanej veci ide o žalobu podľa § 137 písm. c) CSP o určenie, že záložné právo zriadené

v prospech „žalovaného 1/, resp. žalovaného 2/“ na nehnuteľnostiach neexistuje. Prvoradou otázkou,
ktorou bolo potrebné sa v konaní zaoberať, bola danosť naliehavého právneho záujmu žalobcov na
nimi požadovanom určení. Súd prvej inštancie vyslovil záver, že žalobcovia preukázali naliehavý právny
záujem na požadovanom určení, čo však odôvodnil len poukazom na rozhodnutia Najvyššieho súdu
SR z 19. novembra 2008, sp. zn. 5Obdo/10/2008, zo dňa 6. decembra 2012, sp. zn. 5Cdo/31/2011 a

rozhodnutie Krajského súdu v Trenčíne sp. zn. 17Co/161/2007 bez bližšieho komentára a najmä bez
osobitného skúmania tejto otázky voči každému zo žalovaných.42. V zmysle ustálenej judikatúry Najvyššieho súdu SR naliehavý právny záujem je daný vtedy, ak
existuje aktuálny stav objektívnej právnej neistoty medzi žalobcom a žalovaným, ktorý je ohrozením
žalobcovho právneho postavenia a ktorý nemožno iným právnym prostriedkom odstrániť; nie je pritom

rozhodujúce, ako táto neistota vznikla (rozsudok sp. zn. 4Cdo/49/2003 publikovaný aj v časopise
Zo súdnej praxe č. 75/2003). Podľa rozsudku Najvyššieho súdu SR sp. zn. 5Cdo/31/2011 zo dňa
6. decembra 2012 pri otázke naliehavého právneho záujmu ide o posúdenie, či podaná žaloba je
vhodný (účinný a správne zvolený) procesný nástroj ochrany práva žalobcu, či sa ňou môže dosiahnuť
odstránenie spornosti práva a či snáď len zbytočne nevyvoláva konanie, po ktorom bude musieť aj tak

nasledovať iné (ďalšie) súdne konanie alebo konania. Naliehavý právny záujem je spravidla daný v
prípade, ak by bez tohto určenia bolo právo žalobcu ohrozené alebo ak by sa bez tohto určenia stalo jeho
právne postavenie neistým. Procesná povinnosť preukázať, že v čase rozhodovania súdu je naliehavý
právny záujem na určení právneho vzťahu alebo práva, zaťažuje toho, kto sa tohto určenia domáha
(žalobcu). Pokiaľ chce žalobca osvedčiť svoj naliehavý právny záujem, musí na jednej strane poukázať
na určité skutkové okolnosti prejednávanej veci vedúce k sporu medzi účastníkmi a k potrebe určiť

súdom, či tu právny vzťah alebo právo je alebo nie je, na druhej strane vysvetliť, že práve podaná žaloba
je procesne vhodným nástrojom, ktorý tento spor rieši (odstraňuje neistotu vzťahu účastníkov konania
alebo vytvára pevný základ pre jeho usporiadanie).

43. Vo všeobecnosti platí, že vlastník nehnuteľnosti, na ktorej viazne sporná ťarcha obmedzujúca jeho

vlastnícke právo, ktorá je zapísaná v katastri nehnuteľností, má naliehavý právny záujem na určení
neexistencie tohto práva. Osobitne v prípade sporného záložného práva možno konštatovať, že právne
postavenie vlastníka nehnuteľnosti je neisté a ohrozené je aj jeho samotné vlastnícke právo, ktoré môže
zaniknúť v prípade výkonu záložného práva. Existenciu stavu právnej neistoty je potrebné skúmať nielen
vobjektívnej,alevsubjektívnejrovine,žalobousamožnoúspešnedomáhaťurčenia,žetuprávojealebo

nie je len voči subjektu, voči ktorému toto právo smeruje alebo ktorému toto právo patrí. Právo k cudzej
veci, ktorá je nehnuteľnosťou evidovanou v katastri nehnuteľností, môže vykonávať subjekt, ktorému
podľa zápisu v katastri nehnuteľností toto právo patrí. Žaloba o určenie neexistencie záložného práva
podaná práve proti tomuto subjektu je preto efektívnym procesným nástrojom na odstránenie právnej
neistoty. Vyplýva to okrem iného aj zo skutočnosti, že praktickým účelom žaloby o určenie neexistencie

práva k nehnuteľnosti (v tomto prípade záložného práva), je práve dosiahnutie vymazania jeho zápisu
z katastra nehnuteľností, ktorý žalobca ako jej vlastník nevie dosiahnuť inak.

44. Hoci v čase podania žaloby na súd prvej inštancie dňa 3.5.2018 bol ako záložný veriteľ na liste
vlastníctva č. 10207, vedenom Okresným úradom Pezinok, katastrálny odbor, pre katastrálne územie

Pezinok, zapísaný žalovaný 1/ v tom čase podnikajúci pod obchodným menom AKCENTA, spořitelní
a úvěrní družstvo, t. č. Československé úvěrní družstvo v likvidaci, žalobcovia podali žalobu tak voči
žalovanému 1/, ako aj proti pôvodnému žalovanému 2/, spoločnosti lime finance, a.s. (t. č. lime finance,
a.s. v likvidácii), so sídlom Štefánikova 9, Nitra, IČO: 50 377 159, čo odôvodnili tým, že z Obchodného
vestníka sa dozvedeli, že zabezpečená pohľadávka bola žalovaným 1/ postúpená na spoločnosť lime

finance, a.s., čo však nebolo v tom čase ešte evidované v katastri nehnuteľností. V ďalšom priebehu
konania bolo zabezpečená pohľadávka opätovne predmetom prevodu, a to najskôr zmluvou zo dňa
17.5.2024 zo spoločnosti lime finance, a.s. v likvidácii na JUDr. Miroslava Belicu a následne zmluvou
zo dňa 13.11.2024 z JUDr. Miroslava Belicu na spoločnosť Cod SPV 8, s.r.o. (terajšieho žalovaného
2/). Zmena v osobe záložného veriteľa bola do času rozhodovania odvolacieho súdu zaevidovaná

aj v katastri nehnuteľností. V súlade s § 217 ods. 1 CSP je pre rozsudok rozhodujúci stav v čase
jeho vyhlásenia, preto ak v priebehu konania nastane skutočnosť, s ktorou zákon spája prevod alebo
prechod práva, o ktorom sa koná, je potrebné na túto skutočnosť či už súdom alebo žalobcom
(ako pánom sporu) procesne reagovať. Žalobcovia na základe následných prevodov zabezpečenej
pohľadávky navrhli odvolaciemu súdu, aby pripustil vstup súčasného žalovaného 2/ do konania

na miesto pôvodného žalovaného 2/, spoločnosti lime finance, a.s. v likvidácii, čomu odvolací súd
uznesením č. k. 5Co/64/2023-689 zo dňa 13. novembra 2025 vyhovel. V konaní však popri súčasnom
žalovanom 2/ aj naďalej vystupuje tiež žalovaný 1/.

45. Vo vzťahu k žalovanému 1/ žalobcovia na pojednávaní dňa 16.9.2025 vyslovili názor, že naliehavý

právny záujem na požadovanom určení voči nemu zotrváva a vyplýva z nesplnenia si informačnej
povinnosti podľa § 528 Občianskeho zákonníka. V konaní nebolo sporné, že žalovaný 1/ si pri postúpení
pohľadávky na spoločnosť lime finance, a.s. v likvidácii nesplnil notifikačnú povinnosť postupcu voči
žalobcom ako osobám, ktoré zabezpečenie postúpeného záväzku poskytovali (záložcom) vyplývajúcumu z § 528 Občianskeho zákonníka. Porušenie tejto právnej povinnosti však nie je sankcionované
neplatnosťou postúpenia pohľadávky (spolu so všetkými právami s ňou spojenými), resp. ani žiadnym
iným spôsobom nemá za následok, že by postupca zotrval v postavení záložného veriteľa. V čase

rozhodovania odvolacieho súdu podľa aktuálneho stavu na liste vlastníctva č. XXXXX, ktorým odvolací
súd doplnil vykonané dokazovanie, bol ako záložný veriteľ aj v katastri nehnuteľností evidovaný terajší
žalovaný 2/.

46. Z vyššie uvedených dôvodov dospel odvolací súd k záveru, že žalobcovia nemajú naliehavý

právny záujem na určení neexistencie záložného práva voči žalovanému 1/. Žalovaný 1/, hoci pôvodne
podľa zápisu na liste vlastníctva č. XXXXX ako záložný veriteľ vstupoval, toto postavenie postúpením
zabezpečenej pohľadávky stratil a v čase rozhodovania odvolacieho súdu bol ako záložný veriteľ na liste
vlastníctva zapísaný súčasný žalovaný 2/. Ako už odvolací súd uviedol, vzhľadom na skutočnosť, že
účelom podanej žaloby v praktickej rovine je dosiahnutie odstránenia medzi stranami sporného zápisu
záložného práva na liste vlastníctva, môžu mať žalobcovia naliehavý právny záujem iba na určení

neexistencie tohto práva voči žalovanému 2/. Určením neexistencie záložného práva voči žalovanému
1/ by sa právne postavenie strán nijako nezmenilo a stav právnej neistoty existujúci medzi žalobcami
a žalovaným 2/ by sa tým neodstránil.

47. Zostalo teda vysporiadať sa s otázkou existencie záložného práva zapísaného na liste vlastníctva

č. XXXXX v prospech žalovaného 2/. Žalobcovia v rámci skutkového odôvodnenia nimi podanej žaloby
opísali proces, akým nadobudli vlastnícke právo k nehnuteľnostiam evidovaným na liste vlastníctva č.
XXXXX. Odvolací súd považuje za vhodné na tomto mieste základnú chronológiu tohto procesu a to, ako
sa prelínal s procesom vzniku záložného práva, zhrnúť. Dňa 21.1.2014 žalobcovia uzatvorili rezervačnú
zmluvu so spoločnosťou REAL 2 s.r.o. (v tom čase s obchodným menom PDP REAL, spol. s r.o.), na

základe ktorej uhradili aj prvú časť kúpnej ceny vo výške 1 000,- €. Dňa 24.2.2014 spoločnosť REAL 2
s.r.o. ako dlžník a žalovaný 1/ ako veriteľ uzatvorili zmluvu o úvere č. 336/2013, na podklade ktorej bol
dlžníkovi poskytnutý úver vo výške 580 000,- € za účelom vyplatenia úveru za „sesterskú“ spoločnosť
dlžníka (OBK Instal profi, s.r.o.) v UniCredit bank, a.s. a pôžičky, ktorý mal byť vyčerpaný do 14.4.2014,
pričom úverový vzťah mal trvať minimálne jeden rok. Toho istého dňa, 24.2.2014, REAL 2 s.r.o. ako

záložca a žalovaný 1/ ako záložný veriteľ uzatvorili zmluvu o zriadení záložného práva č. 336/2013,
zálohom boli byty a nebytové priestory evidované na listoch vlastníctva č. 10207 a 10166 v katastrálnom
území Pezinok, medzi nimi aj byt č. 5 nachádzajúci sa vo vchode 10 bytového domu so súpisným č. 5840
evidovaný na liste vlastníctva č. 10207 s príslušným podielom na spoločných častiach a spoločných
zariadeniach bytového domu a príslušným podielom na pozemku parcelné č. 4849/6, teda nehnuteľnosti

rezervované žalobcami a v súčasnosti vo vlastníctve žalobcov. Vklad záložného práva podľa tejto
zmluvy bol povolený Okresným úradom Pezinok, katastrálny odbor, pod V 586/2014 dňa 5.3.2014. Dňa
30.4.2014 žalobcovia a spoločnosť REAL 2 s.r.o. uzatvorili zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, predmetom
ktorej bol záväzok uzavrieť kúpnu zmluvu vo vzťahu k vyššie označeným nehnuteľnostiam. Osobitne je
potrebné zvýrazniť, že už na základe tejto zmluvy o budúcej zmluve sa žalobcovia zaviazali uhradiť celú

kúpnu cenu za nehnuteľnosti, a to okrem už dňa 21.1.2014 uhradenej čiastky 1 000,- € aj čiastku 798,54
€ pri jej podpise a čiastku 144 000,- € z prostriedkov získaných hypotekárnym úverov poskytnutým VÚB,
a.s. na účet predávajúceho vedený v Tatra banke, a.s. Dňa 21.5.2014 bola následne uzavretá kúpna
zmluva a v rovnaký deň bol jej účastníkmi podaný návrh na Okresný úrad Pezinok, katastrálny odbor,
na vklad vlastníckeho práva. Dňa 30.10.2014 žalobcovia a spoločnosť PDP REAL, spol. s r.o. uzatvorili

dodatok č. 1 ku kúpnej zmluve zo dňa 21.5.2014, predmetom ktorého bola zmena článku VIII ods. 1
kúpnej zmluvy tak, že z opisu technického a právneho stavu nehnuteľností bolo odstránené záložné
právo v prospech žalovaného 1/ a bolo doplnené záložné právo v prospech VÚB, a.s. (hypotekárnej
banky žalobcov). Dňa 31.10.2014 bol podaný dodatok k návrhu na vklad vlastníckeho práva na Okresný
úrad Pezinok, katastrálny odbor, ktorého prílohou bolo dodatok č. 1 ku kúpnej zmluve zo dňa 21.5.2014.

Vklad vlastníckeho práva žalobcov k predmetným nehnuteľnostiam bol povolený Okresným úradom
Pezinok, katastrálny odbor pod V 2938/2014 dňa 5.11.2014.

48. Záložné právo je vecné právo a súčasne zabezpečovací inštitút, ktoré zabezpečuje pohľadávku
veriteľa tým, že mu dáva oprávnenie uspokojiť sa z výťažku z predaja určitej veci (zálohu) v prípade,

že dlžník nesplní svoj dlh riadne a včas. Ide vecné právo k cudzej veci (ius in re aliena), ktoré veriteľovi
neposkytuje oprávnenia vlastníka k zálohu, nakladať so zálohom môže záložný veriteľ až v rámci výkonu
záložného práva. Všeobecne možno povedať, že záložné právo ako vecné právo má právne účinky aj
voči právnym nástupcom pôvodného vlastníka (záložcu), prevod alebo prechod vlastníckeho práva, tedazmena v subjekte vlastníka, nemajú vplyv na existenciu záložného práva (§ 151h ods. 1 Občianskeho
zákonníka). Výnimku z tohto generálneho pravidla predstavujú špeciálne zákonom ustanovené prípady
alebo je možné výnimku tiež zmluvne dojednať medzi záložným veriteľom alebo záložcom (§ 151h ods.

1 a ods. 3 Občianskeho zákonníka). Na ustanovenia § 151h ods. 1 a ods. 3 Občianskeho zákonníka
nadväzujeustanovenie§151mdods.1Občianskehozákonníka,ktoréupravujeniektoré(typické)právne
skutočnosti spôsobujúce zánik záložného práva. Záložné právo, ktoré platne vzniklo, môže zaniknúť len
v prípade, že nastane zákonom alebo zmluvným dojednaním (medzi záložcom a záložným veriteľom)
predpokladaná skutočnosť, s ktorou je takýto následok spojený.

49. Podľa § 151h ods. 3 veta prvá a druhá Občianskeho zákonníka záložné právo nepôsobí voči
nadobúdateľovizálohu,akzáložcapreviedolzálohvbežnomobchodnomstykuvrámcivýkonupredmetu
podnikania. Záložné právo nepôsobí voči nadobúdateľovi zálohu ani vtedy, ak bol v čase prevodu alebo
prechodu zálohu pri vynaložení náležitej starostlivosti dobromyseľný, že nadobúda záloh nezaťažený
záložným právom. Prevod vlastníckeho práva k zálohu má v tomto prípade za následok zánik záložného

práva podľa § 151md ods. 1 písm. f) Občianskeho zákonníka. Okrem toho v zmysle § 151h ods. 1
záložné právo zaniká podľa § 151md ods. 1 písm. g) Občianskeho zákonníka aj, ak záložca previedol
záloh a zmluva o zriadení záložného práva určuje, že záložca môže záloh alebo časť zálohu previesť
bez zaťaženia záložným právom.

50. V konaní nebolo sporné, že zmluvné dojednanie určujúce, že záložca môže záloh alebo časť zálohu
previesť bez zaťaženia záložným právom medzi pôvodným záložcom a pôvodným záložným veriteľom
(žalovaným 1/) nebolo dojednané. Zmluva o zriadení záložného práva a zmluva o úvere uzavreté
medzi pôvodným záložcom a pôvodným záložným veriteľom (žalovaným 1/) boli ako dôkaz súdom prvej
inštancie v tomto konaní aj vykonané a takéto ustanovenie sa v nich nenachádza.

51. V tomto konaní preto malo význam zaoberať sa otázkou, či nenastala niektorá zo skutočností, s
ktorými spája následok zániku záložného práva ustanovenie § 151md ods. 1 písm. f) Občianskeho
zákonníka. Pôvodný záložca, ktorý previedol záloh na žalobcov ako nadobúdateľov zálohu, bol
podnikateľ, ktorý prevádzal vlastnícke právo k nehnuteľnostiam (bytom a nebytovým priestorom), čo

by mohlo evokovať, že išlo o prevod zálohu v bežnom obchodnom styku v rámci výkonu predmetu
podnikania podľa § 151h ods. 3 veta prvá Občianskeho zákonníka. Aplikácia tohto ustanovenia na
nehnuteľnosti (vrátane bytov) je však vylúčená ustanovením § 151h ods. 4 Občianskeho zákonníka,
podľa ktorého sa ustanovenie odseku 3 sa nevzťahuje na záložné právo, ktoré vzniká registráciou v
osobitnom registri, ak sa na jeho vznik vyžaduje podľa tohto zákona alebo podľa osobitného zákona

registrácia v osobitnom registri. Takýmto osobitným registrom je aj kataster nehnuteľností, pričom
záložné právo k nehnuteľnosti vzniká práve zápisom do tohto osobitného registra (§ 151e ods. 2
Občianskeho zákonníka). Ustanovenie § 151h ods. 3 veta prvá Občianskeho zákonníka je navyše
potrebné vykladať z hľadiska jeho účelu, ktorým je umožniť prevádzkovanie podnikateľskej činnosti
v prípadoch, kedy je prevádzaná hnuteľná vec súčasťou založeného celku, napríklad ak je zálohom

podnik; týmto ustanovením nie je sledované umožniť podnikateľským subjektom prevádzať záloh v
podobe nehnuteľností, prípadne iných, nie bežných vecí, bez pôsobenia záložného práva na ich
nadobúdateľa (porovnaj Števček, M. a kol., Občiansky zákonník I zväzok. Komentár. 2. vydanie, 2019,
komentár k § 151h Občianskeho zákonníka).

52. Už citované ustanovenie § 151h ods. 4 Občianskeho zákonníka zároveň dáva odpoveď na druhú
hypoteticky do úvahy prichádzajúcu výnimku zo všeobecného pravidla o pôsobení záložného práva aj na
nadobúdateľa zálohu, ktorou je prevod alebo prechod zálohu na nadobúdateľa, ktorý bol pri vynaložení
náležitej starostlivosti dobromyseľný, že nadobúda záloh nezaťažený záložným právom (§ 151h ods.
3 veta druhá). Ani táto výnimka sa nevzťahuje na záloh, ktorý je nehnuteľnosťou (rovnako (porovnaj

Števček, M. a kol., Občiansky zákonník I zväzok. Komentár. 2. vydanie, 2019, komentár k § 151h
Občianskeho zákonníka).

53. Pre úplnosť však možno uviesť, že žalobcovia nepreukázali, že boli dobromyseľní v tom, že
nadobúdajú záloh nezaťažený záložným právom. V takýchto prípadoch by bolo nutné posudzovať,

či nadobúdatelia zálohu pri bežnej obvyklej opatrnosti vzhľadom k okolnostiam daného prípadu pri
uzatváraní zmluvy o prevode vlastníckeho práva k zálohu mohli zistiť, že predmet prevodu je zaťažený
záložným právom. Odvolací súd má za to, že takúto vedomosť žalobcovia dôvodne mať mohli a aj mali.
V tomto prípade skutočnosť, že predmet prevodu môže byť zaťažený (zmluva o budúcej zmluve), resp.je zaťažený (kúpna zmluva) záložným právom vyplývala tak zo zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, ako aj
z kúpnej zmluvy. Z týchto zmlúv nevyplývalo, že predmet kúpy je na žalobcov prevádzaný bez zaťaženia
záložným právom, vyplýval z nich iba záväzok predávajúceho zabezpečiť (v prípade, že záložné právo

na nehnuteľnostiach bude viaznuť) výmaz záložného práva, konkretizovaný v kúpnej zmluve lehotou 90
dní od jej uzavretia. Z ustanovení bodu 3.5 zmluvy o budúcej kúpnej zmluve a najmä článku VIII. ods. 1
kúpnej zmluvy pri zachovaní čo i len minimálnej opatrnosti musí byť každej osobe zrejmé, že predmet
kúpy je prevádzaný zaťažený záložným právom. Na to nemá vplyv, že dodatkom č. 1 ku kúpnej zmluve
bola zmienka o záložnom práve v prospech žalovaného 1/ z kúpnej zmluvy odstránená. Netreba zvlášť

zdôrazňovať, že takáto zmienka o záložnom práve, hoci aj dodatočne z kúpnej zmluvy odstránená, si
od každej obvykle opatrnej osoby vyžaduje okamžité zvýšenie pozornosti a jej zameranie na záložné
právo a neumožňuje jej dovolávať sa svojej dobromyseľnosti.

54. Žalobcovia preukázali iba to, že boli dobromyseľní v tom, že záložné právo malo byť z príslušného
listu vlastníctva po uzavretí kúpnej zmluvy vymazané, čo bol však iba záväzok predávajúceho s

obligačnými účinkami bez automatických vecnoprávnych účinkov. Ich dobromyseľnosť nezakladalo ani
to, že ich Okresný úrad Pezinok, katastrálny odbor, vo vkladovom konaní mal inštruovať v tom zmysle,
že z kúpnej zmluvy je potrebné odstrániť záložné právo v prospech žalovaného 1/ a nahradiť ho
záložným právom v prospech VÚB, a.s. Hoci katastrálny úrad na základe kúpnej zmluvy v takomto znení
vlastnícke právo žalobcov následne zavkladoval, v konaní nebolo preukázané, že by sa po celý čas

priebehuvkladovéhokonaniazáložnéprávovprospechžalovaného1/nenachádzalonapríslušnomliste
vlastníctva. Odvolací súd len okrajom dodáva, že žalobcovia sa v rámci navrhnutého dokazovania ani
nezamerali na bližšie objasnenie toho nepochybne netypického postupu katastrálneho úradu. V každom
prípade je však táto skutočnosť v zmysle § 151h ods. 4 Občianskeho zákonníka i tak bez relevancie
a nemá za následok, že na žalobcov by záložné právo nepôsobilo, môže azda za splnenia ďalších

podmienok, ktorými sa však v tomto konaní nebol dôvod zaoberať, hypoteticky zakladať len prípadný
sekundárny zodpovednostný vzťah.

55. Odvolací súd sa nestotožňuje s názorom prezentovaným žalobcami, podľa ktorých je potrebné
oddeľovať nepôsobenie záložného práva na nadobúdateľa zálohu podľa § 151h ods. 3 od zániku

záložného práva podľa § 151md ods. 1 písm. f) Občianskeho zákonníka. Naopak tieto ustanovenia
je potrebné vykladať vo vzájomnom súlade. Právnym následkom prevodu alebo prechodu záložného
práva, pri ktorom záložné právo nepôsobí na nadobúdateľa zálohu, je zánik záložného práva.
Ustanovenie § 151md len ďalej špecifikuje právne dôsledky prevodu alebo prechodu zálohu podľa
§ 151h ods. 3, teda že záložné právo v takom prípade nielen stráca svoje účinky (t. j. nepôsobí

na nadobúdateľa), ale aj zaniká. Žalobcami načrtnutej konštrukcií, že záložné právo v prípadoch
ustanovených v § 151h ods. 3 nezaniká, iba stráca účinky, chýba akékoľvek účelové opodstatnenie. Vo
vzťahu k argumentácií žalobcov je potrebné tiež zdôrazniť, že § 151md ods. 1 Občianskeho zákonníka
upravuje viaceré skutkové podstaty zániku záložného práva, aj preto je následne v § 151md ods. 2
upravený výmaz záložného práva z registra záložných práv alebo z osobitného registra; hoci konkrétne

v prípade nehnuteľností nemôže zánik záložného práva nastať podľa § 151md ods. 1 písm. f), na
nehnuteľnosti sú aplikovateľné ustanovenia § 151md ods. 1 písm. a) až d) a g) až i). V prípade prijatia
argumentácie žalobcov, z ktorej v podstate vyplýva, že záložné právo k nehnuteľnosti pri prevode v rámci
bežného obchodného styku alebo na dobromyseľného nadobúdateľa síce na jeho nadobúdateľa podľa
§ 151h ods. 4 prechádza, ale podľa § 151md ods. 1 písm. f) aj tak zaniká, bolo by ustanovenie § 151h

ods. 4 úplne obsolétne, resp. obsolétnymi by boli celkovo ustanovenia § 151h ods. 3 a 4 Občianskeho
zákonníka. Z týchto dôvodov sa odvolací súd nestotožnil s právnym názorom súdu prvej inštancie (ktorý
sa zhodoval s právnym názorom žalobcov), že záložné právo v posudzovanej veci podľa § 151md ods. 1
písm. f) Občianskeho zákonníka zaniklo. Takýto spôsob zániku záložného práva v prípade nehnuteľnosti
evidovanej v katastri nehnuteľností neprichádza do úvahy.

56. Žalobcovia odkazujúc na článok IV ods. 2 zmluvy o úvere č. 336/2013 zo dňa 14.2.2014 mali
tiež za to, že svojim plnením podľa zmluvy o budúcej kúpnej zmluve 30.4.2014 (na základe ktorej
bola žalobcami zaplatená celá budúca kúpna cena budúcemu predávajúcemu) splnili zároveň časť
zabezpečenej pohľadávky a preto podľa § 151md ods. 1 písm. a) Občianskeho zákonníka záložné

právo zánikom zabezpečenej pohľadávky zaniklo a žalobcovia v čase nadobudnutia vlastníckeho práva
k nehnuteľnostiam tieto nadobudli už bez zaťaženia záložným právom. Tento názor žalobcov však už na
prvý pohľad nie je správny. Predovšetkým medzi stranami nebolo sporné, že žalobcovia (či už priamo
alebo prostredníctvom ich hypotekárnej banky) neplnili kúpnu cenu v prospech záložného veriteľa,resp. ani v prospech predávajúceho na jeho evidenčný účet u záložného veriteľa, ale plnili v prospech
predávajúceho na jeho účet vedený v Tatra banke, a.s. Toto plnenie žalobcov preto nemohlo mať
žiaden vplyv na existenciu zabezpečenej pohľadávky. Je už potom len vedľajšie, že výška zabezpečenej

pohľadávky výrazne presahovala výšku plnenia žalobcov, a teda ani ich hypotetickým plnením priamo
záložnému veriteľovi by zabezpečená pohľadávka a tým ani záložné právo, nezanikli. Ustanovenie
článku IV ods. 2 zmluvy o úvere č. 336/2013 zo dňa 14.2.2014, na ktoré poukazovali žalobcovia, zjavne
práve z tohto dôvodu ani neupravovalo podmienky zániku záložného práva, ale podmienky, za ktorých
sa záložný veriteľ vzdá svojho záložného práva na niektorej z nehnuteľností, ktoré boli zálohmi, po tom,

čo dôjde k čiastočnému splateniu úveru poukázaním kúpnej ceny za danú nehnuteľnosť záložnému
veriteľovi. Možno dodať, že pokiaľ žalobcovia v tejto súvislosti namietali, že žalovaní nepreukázali, že
žalovaný 1/ nedal súhlas s prevodom zálohu podľa článku IV ods. 2 zmluvy o úvere, v tomto smere
žalovaných dôkazné bremeno s poukazom na negatívnu dôkaznú teóriu nezaťažovalo, keďže od nich
nemožno požadovať, aby preukazovali neexistenciu tejto skutočnosti.

57. Súd prvej inštancie okrem záveru o zániku záložného práva (či už podľa § 151md ods. 1 písm. f)
alebo podľa § 151md ods. 1 písm. a) Občianskeho zákonníka) konštatoval taktiež neplatnosť zmluvy o
zriadení záložného práva pre rozpor s dobrými mravmi (§ 39 Občianskeho zákonníka), ako aj z dôvodu,
že zmluva o úvere, resp. záložná zmluva obsahujú neprijateľné zmluvné podmienky podľa § 53 ods. 4
písm. a), s) a w) Občianskeho zákonníka. Ani s týmto jeho záverom sa odvolací súd nestotožnil.

58. Žalobcovia nepochybne mali postavenie spotrebiteľov pri uzatváraní zmluvy o budúce zmluve
a kúpnej zmluvy so spoločnosťou REAL 2 s.r.o. Právny vzťah medzi žalobcami ako nadobúdateľmi
zálohu (resp. terajšími záložcami) a záložným veriteľom však z tohto, ani zo žiadneho iného dôvodu,
spotrebiteľskú povahu nemá. Žalobcovia nie sú so záložným veriteľom v žiadnom zmluvnom vzťahu,

záložné právo, ako už bolo uvedené, je vecné právo, na ktorého obsah nemá žiaden vplyv zmena
v osobe vlastníka zálohu (ktorý je aj povinným zo záložného práva). Inak povedané skutočnosť, že
nadobúdateľ zálohu ho nadobudne na základe spotrebiteľskej zmluvy, nemení nijako vzťah medzi
záložcom a záložným veriteľom. Z týchto dôvodov sú na posudzovanú vec neaplikovateľné závery
Najvyššieho súdu SR uvedené v jeho uznesení sp. zn. 9Cdo/187/2022 zo dňa 27. novembra 2023,

ktoré bolo publikované pod č. 16/2024, na ktoré poukazovali žalobcovia. Dané rozhodnutie vychádzalo z
podstatne odlišného skutkového stavu, kedy jednak zmluva o úvere, ako aj zmluva o zriadení záložného
práva, boli uzavreté spotrebiteľmi. Z toho hľadiska je prirodzené, že v danej veci bolo potrebné zo
strany súdu ex offo skúmať nielen prítomnosť neprijateľných zmluvných podmienok v zmluve o zriadení
záložného práva, ale ako judikoval dovolací súd, aj v zmluve o úvere, záväzok z ktorej záložné právo

zabezpečovalo. V posudzovanej veci tak zmluva o úvere, ako aj zmluva o zriadení záložného práva,
boli uzavreté medzi podnikateľmi v rámci ich podnikateľskej činnosti a nielen že nemali spotrebiteľský
charakter, ale išlo výslovne o obchodnozáväzkové vzťahy. Na takéto záväzky nemožno len z dôvodu
zmeny v osobe záložcu spätne aplikovať ex offo kontrolu neprijateľných zmluvných podmienok podľa
§ 53 Občianskeho zákonníka.

59. Nemožnosť skúmať neprijateľnosť zmluvných podmienok pravdaže neznamená, že súd nemôže v
tomto konaní skúmať platnosť vzniku záložného práva. Aj v tejto súvislosti žalobcovia poukazovali na
judikatúru Najvyššieho súdu SR, konkrétne na uznesenie Najvyššieho súdu SR z 21. júna 2018 sp. zn. 6
Cdo 137/2017 publikované pod č. R 24/2019, podľa ktorého zriadenie záložného práva k rozostavanému

domu vlastníkom domu a jeho stavebníkom bez vedomia a súhlasu ostatných (všetkých) stavebníkov
v čase, keď vlastník a stavebník už má uzavretú zmluvu o výstavbe domu s ďalšími (viacerými)
stavebníkmi, ktorí sa po dokončení stavby domu majú stať vlastníkmi v ňom sa nachádzajúcich
bytov a nebytových priestorov, je v rozpore s dobrými mravmi (§ 3 ods. 1 a § 39 Občianskeho
zákonníka). Skutkový stav vo veci posudzovanej Najvyšším súdom SR žalobcovia považovali za

analogický skutkovému stavu v ich veci, s čím sa však odvolací súd nestotožňuje. Citované rozhodnutie
dovolacieho súdu riešilo otázku súladu konania záložcu s dobrými mravmi za situácie, kedy stavebníci
mali už uzavretú zmluvu výstavbe domu a vlastník a jeden zo stavebníkov k rozostavanému domu
zriadil záložné právo, ktoré v konečnom dôsledku dopadalo aj na (s nehnuteľnosťou už tesne zmluvne
zviazaných) budúcich vlastníkov, ktorí už nemali možnosť sa bez obetovania výrazných nákladov hrozbe

vyplývajúcej zo záložného práva vyhnúť. Podľa názoru odvolacieho súdu jedinú analógiu danej veci s
vecou posudzovanou v tomto konaní možno hľadať v tom, že záložca v tomto prípade zriadil záložné
právo k nehnuteľnosti, ktorú si už na základe rezervačnej zmluvy rezervovali žalobcovia. Rezervačná
zmluva, čo je nepomenovaný zmluvný typ, však predstavuje podstatne voľnejší zmluvný vzťah, akozmluva o výstavbe. Hoci sa naozaj javí byť nie bežné, aby už rezervovanú nehnuteľnosť jej vlastník
použil ako záloh, v závislosti od konkrétneho obsahu rezervačnej zmluvy by to síce mohlo predstavovať
jej porušenie (čo však v tomto konaní preukázané nebolo), ale nie je to konanie, ktoré by bez ďalšieho

bolo možné považovať za rozporné s dobrými mravmi. Odvolací súd poukazuje na skutočnosť, že
podľa § 151d ods. 6 Občianskeho zákonníka akákoľvek dohoda zakazujúca zriadiť záložné právo je
neúčinná voči tretím osobám. Žalobcovia mali stále možnosť nehnuteľnosť trpiacu právnou vadou v
podobe záložného práva nekúpiť, prípadne si dojednať taký spôsob realizácie kúpy, ktorý by viedol k
nadobudnutiu nehnuteľnosti bez záložného práva. O okolnosti, že na nehnuteľnostiach viazne záložné

právo, informáciu preukázateľne mali. Ako vyplýva aj z ustanovenia článku IV. ods. 2 zmluvy o úvere,
na ktoré sami žalobcovia poukazovali, vzťah medzi pôvodným záložcom (vo vzťahu k žalobcom
vystupujúcim ako predávajúci) a pôvodným záložným veriteľom počítal so vzdaním sa záložného
práva pre prípad prevodu vlastníckeho práva k bytu (alebo nebytovému priestoru) na kupujúceho pod
podmienkou poukázania kúpnej ceny v určitej minimálnej výške na evidenčný účet predávajúceho u
záložného veriteľa (žalovaného 1/). Skutočnosť, že následne došlo k porušeniu zmluvnej povinnosti

predávajúceho (REAL 2 s.r.o.) zbaviť nehnuteľnosti predané žalobcom ťarchy v podobe záložného
práva, nespôsobuje neplatnosť zmluvy o zriadení záložného práva - porovnaj uznesenie Najvyššieho
súdu SR sp. zn. 3Cdo/240/2018 zo dňa 31. marca 2021 v skutkovo a právne podobnej veci, pričom
ústavnáudržateľnosťzáverovdovolaciehosúduvtomtouzneseníbolapotvrdenáuznesenímÚstavného
súdu SR č. k. IV. ÚS 619/2021 zo dňa 7. decembra 2021). Možno dodať, že o porušení dobrých mravov

byzaskutkovýchokolnostíposudzovanejveciaplikujúczáveryvyplývajúcezrozhodnutiapublikovaného
pod č. R 24/2019 bolo možné uvažovať až v situácií, kedy by predávajúci zaťažil nehnuteľnosti záložným
právom až po uzavretí zmluvy o budúcej zmluve, na základe ktorej v tomto prípade žalobcovia plnili celú
kúpnu cenu, k čomu však nedošlo.

60. Podľa ustálenej judikatúry najvyšších súdnych autorít, v rozpore s dobrými mravmi je právny
úkon, ktorý nezodpovedá mravným zásadám, prípadne kultúrnym a spoločenským normám, ktoré
sú všeobecne prijímané v určitej spoločnosti a vytvárajú tak všeobecnú mienku o tom, čo je touto
spoločnosťou akceptovateľné a považované za poctivé konanie. V rozpore s dobrými mravmi je právny
úkon vtedy, keď odporuje takým pravidlám správania sa, ktoré nemajú povahu právnych noriem (napr.

uznesenie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 4Cdo/62/2009 zo dňa 28. septembra 2010). V posudzovanej
veci zriadenie záložného práva za takých podmienok, kedy sa záložný veriteľ zaviazal, že sa záložného
práva k určitej nehnuteľnosti po zabezpečení čiastočného splnenia jeho pohľadávky v primeranej výške
vzdá a bude súhlasiť s prevodom vlastníckeho práva k zálohu, nie je možné považovať za právny úkon
urobený v rozpore s dobrými mravmi. Samotným zriadením záložného práva nedošlo k spôsobeniu

žiadnejujmynastranežalobcov,anikinémumorálneneakceptovateľnémunásledku.Vzmysleustálenej
judikatúry Najvyššieho súdu (pozri sp. zn. 6MCdo/1/2011 zo dňa 30. apríla 2012) by záložná zmluva
bola neplatná pre rozpor s dobrými mravmi, ak by záložca a záložný veriteľ konali zlomyseľne na škodu
dlžníka, primerane by sa dalo tiež tvrdiť, že rozpor s dobrými mravmi by nastal aj pri zlomyseľnom
konaní na škodu nadobúdateľa zálohu; špecifickejšie dôkazné návrhy, ktoré by prípadne umožňovali

súdu urobiť si negatívny názor o konaní spoločnosti REAL 2 s.r.o. a žalovaného 1/ z hľadiska jeho
súladu s dobrými mravmi pri uzatváraní úverovej a záložnej zmluvy, však v konaní navrhnuté neboli.
Bolo možné vychádzať len z obsahu uzavretých zmlúv a časových súvislostí, v ktorých odvolací súd
porušenie dobrých mravov nespozoroval.

61. Za konanie v rozpore s dobrými mravmi a súčasne za neprijateľnú zmluvnú podmienku možno
považovať to, že v následne uzavretej spotrebiteľskej zmluve o budúcej zmluve a v kúpnej zmluve
boli podmienky uhradenia kúpnej ceny dojednané odchýlne od podmienok vymienených si záložným
veriteľom pre to, aby sa vzdal záložného práva. Uvedené konanie spoločnosti REAL 2 s.r.o. však nemá
dopad na platnosť vzniku záložného práva. Následne nakladanie so zálohom spôsobom odporujúcim

dobrým mravom nedopadá na existenciu samotného záložného práva. Skutočnosť, že nehnuteľnosť
zaťažená záložným právom je predmetom prevodu, nie je ničím výnimočná, neštandardné v prípade
žalobcov bolo to, že sa namiesto komunikácie priamo so záložným veriteľom a dojednania si takých
zmluvných podmienok, ktoré by viedli k zániku záložného práva, žiaľ, spoľahli na podľa všetkého
chýbajúcu poctivosť predávajúceho, spoločnosti REAL 2 s.r.o.

62. Pokiaľ žalobcovia rozsiahlo argumentovali vo svojej podstate o tom, že záložný veriteľ nepostupoval
pri správe svojej pohľadávky s odbornou starostlivosťou, ktorej vynaložením by mohol zabrániť tomu,
že mu nebola zabezpečená pohľadávka v celosti alebo v časti týkajúcej sa žalobcov uhradená (čiuž pôvodným dlžníkom, alebo inými osobami poskytujúcimi zabezpečenie), konanie, resp. nekonanie
záložného veriteľa v rozpore s jeho právnymi povinnosťami by v prípade, ak ním došlo k vzniku škody,
mohlo zakladať iba možný zodpovednostný právny vzťah medzi záložným veriteľom a poškodenými.

Nemá ale žiaden vplyv na platnosť vzniku, ani na ďalšie trvanie existencie záložného práva.

63. V priebehu odvolacieho konania žalobcovia začali produkovať skutkové tvrdenia a na ne
nadväzujúce právne argumenty spochybňujúce existenciu zabezpečenej pohľadávky a platnosť jej
prevodu na pôvodného žalovaného 2/ a tým aj na jeho právnych nástupcov (vrátane súčasného

žalovaného 2/) pre nedodržanie podmienok podľa § 92 ods. 8 zákona o bankách. Za týmto účelom
navrhli aj doplnenie dokazovania pripojením spisu Mestského súdu Bratislava III sp. zn. B1-6K/48/2017
týkajúceho sa konkurzu na majetok dlžníka REAL 2, s.r.o.). Súčasne však v podaní zo dňa 24.10.2025
v podstate odmietli, že by touto argumentáciou mienili zmeniť žalobu (v zmysle § 140 ods. 2 CSP).

64. Odvolací súd k tomu považuje za potrebné uviesť, že žalobcovia svoju žalobu skutkovo nezaložili

na tvrdeniach, z ktorých by bolo možné odvodzovať neplatnosť postúpenia pohľadávky a (iba) z
toho dôvodu neexistenciu záložného práva pôvodného žalovaného 2/. Tvrdili síce, že záložné právo
neexistuje, v dôsledku čoho by nemohlo byť ani platne postúpené, to však predstavuje odlišné
skutkové vymedzenie žaloby. Pôvodný žalovaný 2/, ktorý už bol postupníkom pohľadávky, nie pôvodným
veriteľom, pritom v konaní vystupoval od jeho začiatku. Rovnako tak žalobcovia nezaložili žalobu

skutkovo na tom, že by záložné právo zaniklo z dôvodu, že zabezpečená pohľadávka bola celkom
vymožená, tvrdili iba (nesprávne), že zaniklo tým, že žalobcovia uhradili kúpnu cenu predávajúcemu.
Žalobcami v odvolacom konaní novoprodukované tvrdenia by preto predstavovali podstatné doplnenie
rozhodujúcich skutočností tvrdených v žalobe, a teda zmenu žaloby, čo však žalobcovia, ako už bolo
uvedené, odmietli a navyše to v odvolacom konaní ani neprichádza do úvahy (§ 371 CSP). Nebráni

to však žalobcom domáhať sa určenia neexistencie záložného práva na takomto odlišnom skutkovom
základe osobitnou žalobou.

65. Pokiaľ ide o dôkazný návrh na pripojením spisu Mestského súdu Bratislava III sp. zn. B1-6K/48/2017,
konkurzné konanie je vedené v zásade verejne, žalobcovia sami predkladali výpisy z Obchodného

registra týkajúce sa predmetného konkurzného konania, preto nebolo účelné bez uvedenia špecifického
dôvodu tento dôkaz vykonať. Navyše ním žalobcovia zjavne mienili preukazovať zánik zabezpečenej
pohľadávky jej vymožením, posudzovanie čoho nebolo predmetom tohto konania. Možno ale okrajom
uviesť, že zo zverejnených údajov, ktoré boli v tomto konaní ako dôkaz vykonané a ich správnosť
nebola spochybnená, celkové vymoženie zabezpečenej pohľadávky nevyplynulo, naopak pohľadávka

bola stále v konkurze úpadcu evidovaná, preto obsahom konkurzného spisu by ani nebolo možné
tvrdenie žalobcov preukázať.

66. Záverom odvolací súd zdôrazňuje, že nemusí dať odpoveď na všetky otázky nastolené stranou
sporu, ale len na tie, ktoré majú pre vec podstatný význam, prípadne dostatočne objasňujú skutkový a

právny základ rozhodnutia bez toho, aby zachádzali do všetkých detailov sporu uvádzaných stranami.
Preto odôvodnenie rozhodnutia všeobecného súdu, ktoré stručne a jasne objasní skutkový a právny
základ rozhodnutia, postačuje na záver o tom, že z tohto aspektu je plne realizované právo strany
na spravodlivé súdne konanie (napr. IV. ÚS 115/03, II. ÚS 44/03, III. ÚS 209/04, I. ÚS 117/05, IV. ÚS
112/05). Napokon aj Európsky súd pre ľudské práva vo svojej judikatúre uvádza, že súdne rozhodnutia

musia v dostatočnej miere uvádzať dôvody, na ktorých sa zakladajú; článok 6 ods. 1 dohovoru však
nemožno chápať tak, že vyžaduje podrobnú odpoveď na každý argument, pričom odvolací súd sa pri
zamietnutí odvolania môže obmedziť na prevzatie odôvodnenia rozhodnutia nižšieho súdu (García Ruiz
proti Španielsku zo dňa 21. januára 1999, Van de Hurk proti Holandsku zo dňa 19. apríla 1994).

67. Možno uzavrieť, že právne posúdenie veci súdom prvej inštancie bolo v celom rozsahu (vo
všetkých jeho eventualitách) nesprávne. V konaní nebola preukázaná žiadna skutočnosť, ktorá by
bránila platnému vzniku záložného práva, najmä uzavretie zmluvy o zriadení záložného práva nie je
za zisteného skutkového stavu možné považovať za úkon odporujúci dobrým mravom a taktiež zmluva
o úvere, rovnako ako zmluva o zriadení záložného práva, nepodliehajú súdnej kontrole neprijateľných

zmluvnýchpodmienok.Takistovkonanínebolpreukázanýžiadenprávnydôvodzánikuzáložnéhopráva.

68. Z vyššie uvedených dôvodov odvolací súd rozsudok súdu prvej inštancie zmenil (§ 388 CSP) tak,
že žalobu zamietol.69. Pokiaľ ide o neodkladné opatrenie, ktoré bolo nariadené uznesením č. k. 39C/3/2018-55 zo dňa 14.
mája 2018, súd prvej inštancie v ňom podľa § 330 ods. 1 CSP rozhodol, že bude trvať do právoplatného

skončenia tohto konania. Nie je preto potrebné, aby ho odvolací súd osobitným výrokom podľa § 335
ods. 2 CSP zrušil, ako to navrhli žalovaní vo svojich odvolaniach, keďže toto neodkladné opatrenie
zanikne zo zákona (§ 333 CSP) nadobudnutím právoplatnosti tohto rozsudku.

70. O náhrade trov konania vrátane odvolacieho a dovolacieho konania rozhodol odvolací súd podľa §

396 ods. 2 v spojení s § 453 ods. 3 a podľa § 255 ods. 1 a § 262 ods. 1 CSP. V odvolacom konaní, a
tým aj v celom konaní, boli plne úspešní žalovaní, preto im vznikol voči žalobcom nárok na náhradu trov
prvoinštančného, odvolacieho a dovolacieho konania v rozsahu 100 %. O výške náhrady trov konania
rozhodne súd prvej inštancie v lehote do 60 dní po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí,
samostatným uznesením, ktoré vydá súdny úradník.

71. Toto rozhodnutie bolo prijaté senátom Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3:0 (§ 3 ods.
10 zákona č. 757/2004 Z. z. o súdoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších
zákonov, § 393 ods. 2 CSP).

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie nie je prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP).

Dovolanie je prípustné proti každému rozhodnutiu odvolacieho súdu vo veci samej alebo ktorým sa
konanie končí, ak

a) sa rozhodlo vo veci, ktorá nepatrí do právomoci súdov,
b) ten, kto v konaní vystupoval ako strana, nemal procesnú subjektivitu,
c) strana nemala spôsobilosť samostatne konať pred súdom v plnom rozsahu a nekonal za ňu zákonný
zástupca alebo procesný opatrovník,
d) v tej istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie,

e) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd, alebo
f) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces (§ 420 CSP)

Dovolanie je prípustné proti rozhodnutiu odvolacieho súdu, ktorým sa potvrdilo alebo zmenilo

rozhodnutie súdu prvej inštancie, ak rozhodnutie odvolacieho súdu záviselo od vyriešenia právnej
otázky,
a) pri riešení ktorej sa odvolací súd odklonil od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu,
b) ktorá v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu ešte nebola vyriešená alebo
c) je dovolacím súdom rozhodovaná rozdielne (§ 421 ods. 1 CSP).

Dovolanie podľa § 421 ods. 1 nie je prípustné, ak
a) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení neprevyšuje desaťnásobok minimálnej mzdy;
na príslušenstvo sa neprihliada,
b) napadnutý výrok odvolacieho súdu o peňažnom plnení v sporoch s ochranou slabšej strany

neprevyšuje dvojnásobok minimálnej mzdy; na príslušenstvo sa neprihliada,
c) je predmetom dovolacieho konania len príslušenstvo pohľadávky a výška príslušenstva v čase začatia
dovolacieho konania neprevyšuje sumu podľa písmen a) a b) (§ 422 ods.1 CSP).

Dovolanie môže podať strana, v ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané (§ 424 CSP).

Dovolanie sa podáva v lehote dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu
oprávnenému subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii (§ 427 ods. 1 prvá veta CSP).

Dovolanie je podané včas aj vtedy, ak bolo v lehote podané na príslušnom odvolacom alebo dovolacom

súde (§ 427 ods. 2 CSP).Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).

Povinnosť podľa odseku 1 neplatí, ak je
a) dovolateľom fyzická osoba, ktorá má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého stupňa,
b) dovolateľom právnická osoba a jej zamestnanec alebo člen, ktorý za ňu koná, má vysokoškolské
právnické vzdelanie druhého stupňa,

c) dovolateľ v sporoch s ochranou slabšej strany podľa druhej hlavy tretej časti tohto zákona zastúpený
osobou založenou alebo zriadenou na ochranu spotrebiteľa, osobou oprávnenou na zastupovanie podľa
predpisov o rovnakom zaobchádzaní a o ochrane pred diskrimináciou alebo odborovou organizáciou
a ak ich zamestnanec alebo člen, ktorý za ne koná, má vysokoškolské právnické vzdelanie druhého
stupňa (§ 429 ods. 2 CSP).

Dovolanie prípustné podľa § 420 možno odôvodniť iba tým, že v konaní došlo k vade uvedenej v tomto
ustanovení (§ 431 ods. 1 CSP).

Dovolací dôvod sa vymedzí tak, že dovolateľ uvedie, v čom spočíva táto vada (§ 431 ods. 2 CSP).

Dovolanie prípustné podľa § 421 možno odôvodniť iba tým, že rozhodnutie spočíva v nesprávnom
právnom posúdení veci (§ 432 ods. 1 CSP).

Dovolacídôvodsavymedzítak,že dovolateľuvedieprávneposúdenieveci,ktorépokladázanesprávne,
a uvedie, v čom spočíva nesprávnosť tohto právneho posúdenia (§ 432 ods. 2 CSP).