Rozsudok – Ostatné ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Tuesday, January 27, 2026

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 5Co/131/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1109226749
Dátum vydania rozhodnutia: 27. 01. 2026
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Juraj Považan

ECLI: ECLI:SK:KSBA:2026:1109226749.4

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Juraja Považana a členov senátu

JUDr. Jany Richterovej a Mgr. Jaroslava Šupu, v právnej veci žalobcov: X) L. F., O.. XX.XX.XXXX,
Z. P. X. X, XXX XX P., X) R. X., O.. XX.XX.XXXX, Z. P. I. X, XXX XX V., obaja právne zastúpení
Advokátskou kanceláriou LÖWY & LÖWY s.r.o. so sídlom Slowackého 56, 821 04 Bratislava, proti
žalovanému: AQA Restaurant & Pub, s.r.o., IČO: 35 837 098, so sídlom Budatínska 57/A, 851 06
Bratislava, právne zastúpenému JUDr. Rudolfom Priečinským, advokátom so sídlom Lackova 1, 841
04 Bratislava, o zaplatenie 560.056,- Eur s príslušenstvom, na odvolanie žalobcov a žalovaného proti
rozsudku Mestského súdu Bratislava IV zo dňa 19. apríla 2024 č.k. B1-26C/198/2009-1137 takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd odvolanie žalovaného proti výrokom I. a III. rozsudku súdu prvej inštancie o d m i e t a .
Rozsudok súdu prvej inštancie v napadnutých výrokoch II., III. a IV. p o t v r d z u j e.
Žiadnej zo strán nárok na náhradu trov odvolacieho konania nepriznáva.

o d ô v o d n e n i e :

1/Napadnutým rozsudkom súd prvej inštancie zamietol návrh žalovaného na prerušenie konania (výrok
I.), uložil žalovanému povinnosť zaplatiť žalobcom sumu 434.000,- Eur spolu s úrokom z omeškania vo
výške 8,5% ročne zo sumy 42.000,- Eur od 8.11.2014 do zaplatenia, 9% ročne zo sumy 336.000,- Eur od
8.11.2014 do zaplatenia a 8,75% ročne zo sumy 56.000,- Eur od 08.11.2014 do zaplatenia, a to do 3 dní
od právoplatnosti rozsudku (výrok II.), vo zvyšku žalobu zamietol (výrok III.). O trovách konania rozhodol

tak, že žalobcom priznal proti žalovanému nárok na náhradu trov konania v rozsahu 55% (výrok IV.)
2/Svoje rozhodnutie právne zdôvodnil ustanovením § 162 ods. 3 Civilného sporového poriadku, ust.
§ 451 ods. 1 a 2, § 563, § 100 ods. 1 a § 101 Občianskeho zákonníka a ust. § 3 nariadenia
vlády č. 87/1995 Z.z. Konštatoval, že žalobcovia vrátane pôvodnej žalobkyne R. F. sa domáhali, aby
súd, titulom bezdôvodného obohatenia vzniknutého neoprávneným užívaním nebytových priestorov zo
strany žalovaného, uložil žalovanému povinnosť zaplatiť sumu vo výške 216.796,- Eur. Neoprávnené
užívanie nebytových priestorov na Fazuľovej 5 v Bratislave zdôvodňovali neplatnou nájomnou zmluvou

č. 001/2002 zo dňa 17.05.2002 a užívaním nebytových priestorov bez úhrady od 01.10.2003. Podaniami
zo dňa 29.03.2012 a 09.04.2013 žalobcovia upravili svoj nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia
tak, že z pôvodne uplatneného nároku za obdobie 01.07.2007 do 30.06.2009 rozšírili nárok na celkovú
sumu 560.056,- Eur, a to za obdobie až do 31.08.2012 a zároveň si podaním zo dňa 07.11.2017
uplatnili aj nárok na úroky z omeškania. Súd zmeny žaloby pripustil. Žalovaný so žalobou nesúhlasil
a žiadal prerušiť konanie až do právoplatného rozhodnutia v konaní, v ktorom bola ako predbežná
otázka posudzovaná neplatnosť zmluvy o nájme a zároveň sa rozhodovalo o povinnosti vypratať

nebytové priestory. Po právoplatnom skončení konania vedeného Okresným súdom Bratislava I, sp.
zn. 14C/147/2005, ktorým bola žalovanému uložená povinnosť vypratať nebytové priestory a zároveň
bola zmluva o nájme č. 001/2002 určená, v rámci rozhodovania o predbežnej otázke, za neplatnú,
žiadal žalovaný o prerušenie prebiehajúceho konania až do právoplatného skončenia konania vedenéhoOkresným súdom Bratislava V pod sp. zn. 12C/313/2003, v ktorom si uplatnil nárok na vydanie
bezdôvodného obohatenia proti žalobcom titulom zhodnotenia prenajímaných nebytových priestorov
rekonštrukciou, pričom rovnaký nárok si uplatnil ako kompenzačnú námietku aj v aktuálnom konaní.

Súd prvej inštancie rozhodol rozsudkom č.k. 26C/198/2009-133 zo dňa 30.04.2013 tak, že zamietol
návrh na prerušenie konania a zaviazal žalovaného zaplatiť každému z pôvodných troch žalobcov sumu
34.300,38 Eur, t.j. spolu 102.901,15 Eur. Pri určení sumy vychádzal z pôvodne (v neplatnej nájomnej
zmluve) dohodnutej sumy nájomného 50.000,- SK mesačne (približne 1.659,70 Eur), a túto sumu priznal
za 62 mesiacov nájmu bez právneho titulu. Kompenzačnú námietku žalovaného vyhodnotil ako účelovú

a odkázal ho na prebiehajúce konanie sp. zn. 12C/313/2003.
3/Krajský súd v Bratislave na odvolanie oboch sporových strán rozsudok súdu prvej inštancie uznesením
zo dňa 08.12.2015, č.k. 5Co/590/2013-73 zrušil a vec mu vrátil na ďalšie konanie. V uznesení
konštatoval,žezostranysúduprvejinštanciedošlokporušeniuprávanaspravodlivýprocesžalovaného,
keď rozhodol bez toho, aby buď konanie prerušil do rozhodnutia v konaní 12C/313/2003, alebo sa sám
so započítavaným nárokom žalovaného skutkovo a právne vysporiadal.

4/V súlade s právnym názorom odvolacieho súdu došlo k prerušeniu konania až do právoplatného
rozhodnutia Krajského súdu v Bratislave, č.k. 8Co/124/2018-1374 zo dňa 31.03.2020 (konanie
12C/313/2003) a v dôsledku smrti žalobkyne R. F. súd prvej inštancie rozhodol o pokračovaní v konaní
len so súčasnými žalobcami, ktorí boli zároveň aj jej dedičmi.
5/Uznesením Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 7Cdo/262/2021 zo dňa 13.12.2022 bol stav súvisiaceho

konania sp. zn. 12C/313/2003 opätovne zmenený, keď dovolací súd zrušil rozsudok Krajského
súdu v Bratislave, č.k. 8Co/134/2018-1374 a vrátil mu vec na ďalšie konanie a rozhodnutie.
Žalovaný v dôsledku uvedeného opätovne žiadal o prerušenie prebiehajúceho konania. Súd prvej
inštancie uvedenému nevyhovel z dôvodu postúpenia pohľadávky v paralelnom konaní na spoločnosť
PROFITable, s.r.o., v dôsledku čoho žalovaný už nebol v prebiehajúcom konaní sp. zn. 26C/198/2009

aktívne vecne legitimovaným na podanie kompenzačnej námietky. Zároveň v čase vyhlásenia rozsudku
táto skutočnosť už nebola relevantná, keďže Krajský súd v Bratislave rozhodnutím zo dňa 25.04.2023,
č.k. 8Co/20/2023-1711 právoplatne skončil paralelné konanie sp. zn. 12C/313/2003.
6/Pri rozhodovaní o meritórnom nároku žalobcov považoval súd prvej inštancie za nesporné, že právni
predchodcovia žalobcov a žalovaný uzavreli zmluvu o nájme zo dňa 17.05.2002, č. 001/2002 na

predmetné nebytové priestory nachádzajúce sa na Fazuľovej 5 v Bratislave. Rozhodnutím Okresného
súduBratislavaI,č.k.14C/147/2005-140zodňa15.04.2009,potvrdenomodvolacímsúdom,bolavrámci
rozhodovania o predbežnej otázke určená zmluva o nájme ako neplatná. Sporné nebolo ani užívanie
predmetných nebytových priestorov žalovaným až do ich vypratania dňa 31.08.2012, pričom odo dňa
01.10.2003 za užívanie nehnuteľnosti žalovaný neplatil. Rovnako sporná nebola ani existencia nároku

žalobcov v rozhodnom období od 01.07.2007 až do 31.08.2012. Spornú otázku predstavovala otázka
výškybezdôvodnéhoobohatenia,ktorousasúdprvejinštanciezaoberalvsúladesnázoromNajvyššieho
súdu SR, sp. zn. 7Cdo/262/2021 zo dňa 13.12.2022 (v súvisiacom konaní sp. zn. 12C/313/2003),
podľa ktorého pri určovaní rozsahu a výšky bezdôvodného obohatenia založeného užívaním nebytových
priestorov na základe neplatnej nájomnej zmluvy je potrebné vychádzať z toho, že výška bezdôvodného

obohatenia zodpovedá všeobecnej hodnote nájomného v danom čase a mieste, t.j. sumám obvykle
vynakladaným v danom čase a mieste na užívanie obdobných nebytových priestorov.
7/Súd prvej inštancie sa pri určovaní výšky bezdôvodného obohatenia nestotožnil s názorom
žalovaného, podľa ktorého bolo potrebné vychádzať z nájomnej zmluvy č. 001/2002 a v nej dohodnutej
výšky nájomného v sume 50.000,- SK mesačne. Zmluvu o nájme považoval pre určenie výšky

bezdôvodného obohatenia za irelevantnú, a to z dôvodu, že bola uzatvorená viac ako 5 rokov
pred začatím sporného obdobia užívania nehnuteľnosti a viac ako 10 rokov pred ukončením tohto
užívania. Zároveň konštatoval, že v paralelnom konaní sp. zn. 12C/313/2003 bola výška bezdôvodného
obohatenia za obdobie užívania nebytového priestoru od roku 2002 do júna 2007 určená zo sumy
dohodnutého nájomného z dôvodu, že žalobcovia nepredložili iné relevantné dôkazy na preukázanie

svojho nároku, a preto im nemohla byť priznaná vyššia výška. Okrem iného sa jednalo o obdobie
bezprostredne nasledujúce po podpise zmluvy o nájme.
8/Za irelevantný považoval aj dôkaz predložený žalobcami, a to vyjadrenie Národnej asociácie realitných
kancelárii Slovenska zo dňa 02.10.2017, nakoľko rozptyl cien za prenájom pri jednotlivých rokoch bol
vo veľkom rozsahu od 4,- Eur za m2 po 36,- Eur za m2 mesačne. Z uvedených dôvodov vychádzal

pri určení výšky bezdôvodného obohatenia zo znaleckých posudkov a zmluvy o prenájme uzatvorenej
medzi žalobcami a novým nájomcom v období bezprostredne nasledujúcom po spornom období, t.j. po
30.08.2012.9/V znaleckom posudku Ing. Michala Božíka, PhD. Č.. X/XXXX bola znalcom určená primeraná výška
nájmu za relevantné obdobie na sumu 597.622,84 Eur, t.j. sumu prevyšujúcu žalovaný nárok. Súd tento
dôkaz považoval za plne relevantný, ale vzhľadom na pochybnosti o časti výpočtu nájmu vyplývajúcej

zo stanoviska Národnej asociácie realitných kancelárii Slovenska a v záujme vyššej miery objektivity
vyhovel žiadosti žalovaného a nariadil vo veci nové znalecké dokazovanie. Súd zároveň uviedol, že voči
žalovanému pri nariaďovaní ďalšieho znaleckého dokazovania neuplatnil koncentráciu konania v zmysle
§ 153 ods. 2 Civilného sporového poriadku, hoci tak mohol urobiť, keďže k znaleckému posudku Ing.
Božíka sa vyjadril až v podaní doručenom vo večerných hodinách deň pred nariadeným pojednávaním,

pričom toto podanie neobsahovalo vecné námietky. Svoje námietky vzniesol až priamo na pojednávaní
konanom dňa 04.04.2023, a to aj napriek výzve súdu doručenej dňa 27.02.2023 obsahujúcej poučenie,
že na podania doručené neskôr ako v lehote desiatich dní pred konaním pojednávania môže uplatniť
koncentráciu konania.
10/Znaleckým posudkom Ing. Bestra Č.. XX/XXXX bola priemerná výška nájmu sporných nebytových
priestorov za rozhodné obdobie určená na sumu 690.054,67 Eur, t.j. sumu opätovne prevyšujúcu

žalovaný nárok. Z dôvodu spochybnenia znaleckého posudku zo strany žalovaného, bol vykonaný
výsluch znalca, po ktorom sa súd nestotožnil s jeho námietkami smerujúcimi voči nesprávnej kvalifikácii
predmetu skúmania. Žalovaný žiadnym relevantným spôsobom neuviedol, aký vplyv by mala správna
kvalifikácia priestorov na výsledky znaleckého skúmania. Túto otázku znalcovi ani nepoložil a znalec
sporný priestor kvalifikoval ako nebytové priestory. Nestotožnil sa ani s námietkou voči rozdielu medzi

všeobecnou hodnotou celého domu v znaleckom posudku Ing. Skákalu a všeobecnou hodnotou
prenajatého nebytového priestoru podľa posudku Ing. Bestra. Znalecký posudok Ing. Skákalu vrátane
jeho doplnenia nepovažoval pre toto konania za relevantný, keďže bol vyhotovený na iný účel, a to
preukázanie výšky zhodnotenia budovy rekonštrukciami žalovaného. Zároveň posudok stanovil hodnotu
budovy pre odlišné časové hľadisko (1999 až 2003). Rozhodnutie Okresného súdu Bratislava V sp. zn.

12C/313/2003 nie je pre konajúci súd záväzné a žalovaný sám nesúhlasil so spojením veci na jedno
konanie. Ako nedôvodnú vyhodnotil aj námietku týkajúcu sa výpočtu hrubého ročného výnosu. Súd
prvej inštancie sa stotožnil s výhradou žalovaného voči absencii metodiky výpočtu nájmu v znaleckom
posudku. Uvedené pochybenie však nepovažoval za natoľko závažné, aby bolo nevyhnutné doplnenie
znaleckého posudku. Žalovaný svoje výhrady namietol až pri výsluchu znalca, čím mu znemožnil

prípravu na prezentovanie spôsobu výpočtu priamo na pojednávaní. Na ostatné vopred vznesené
námietky znalec reagoval dostatočne. Z dôvodu hospodárnosti konania, preto rozhodol o neodročení
pojednávania a považoval závery znalca za preukázané.
11/Na žalovaným predložené posudky Ing. Olivera Majdúcha Č.. XX/XXXX R. Č.. XX/XXXX
neprihliadol, keďže boli predložené v rozpore so zásadou koncentrácie konania a žalovaný nevysvetlil,

ako mali posudky vysvetliť námietky voči posudku Ing. Bestra.
12/Súd ďalej uviedol, že podporne vychádzal aj dôkazov predložených žalobcami, a to z vyjadrení
realitných kancelárii, ale aj z nájomných zmlúv uzavretých bezprostredne po vyprataní sporných
priestorov žalovaným, ktorú žalobcovia uzavreli s tretími subjektmi s výškou nájomného 3.000,- Eur
mesačne. Súd považoval túto skutočnosť za relevantnú a dospel k záveru, že je potrebné zohľadniť

ju pri stanovení výšky primeraného nájomného. Z uvedeného dôvodu určil výšku primeranej hodnoty
nájomného, a teda výšku bezdôvodného obohatenia na úrovni strednej hodnoty výšky nájomného
určenej posudkom Ing. Bestra a hodnoty nájomného následne dohodnutého žalobcami a treťou osobou.
Pri výpočte použil priemer výšky nájomného za obdobie 62 mesiacov určenej znaleckým posudkom Ing.
Bestra (690.055,- Eur) a výšky nájomného za obdobie 62 mesiacov pri sume dohodnutého mesačného

nájomného 3.000,- Eur v zmluve o nájme uzavretej po rozhodnom období (186.000,- Eur). Priemer
uvedených súm predstavoval 438.027,50 Eur, ktorú súd zaokrúhlil na 434.000,- Eur tak, aby suma
mesačného nájomného predstavovala 7.000,- Eur za každý mesiac neoprávneného užívania. Na
základe uvedeného zaviazal žalovaného na plnenie sumy 434.000,- Eur.
13/V časti úrokov z omeškania posudzoval súd prvej inštancie vznik nároku od dátumu podania žaloby

a vzhľadom na vznesenú námietku premlčania priznal žalobcom úroky z omeškania až od dátumu
08.11.2014 (úroky z omeškania uplatnené podaním zo dňa 07.11.2017). Výšku úrokov z omeškania určil
v zmysle § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka v spojení s § 3 nariadenia vlády č. 87/1995 Z.z.,
ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka, v znení účinnom do 31.01.2013,
o 8 percentuálnych bodov vyššiu ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k

prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu. Táto sadzba bola ku dňom 21.07.2009, 01.01.2010,
01.01.2011 a 01.01.2012 vo výške 1% ročne a ku dňu 01.09.2012 vo výške 0,75% ročne. Z dôvodu
uplatnenia úroku z omeškania za mesiace júl až december 2007 vo výške 8,50% ročne, nemohol
súd žalobný návrh prekročiť a priznal úrok z omeškania za dané obdobie len v uplatnenej výške. Nazákladestanoveniavýškybezdôvodnéhoobohateniana7.000,-Eurzakaždýkalendárnymesiac,priznal
žalobcom úroky z omeškania vo výške 8,50% ročne zo sumy 42.000,- Eur od 08.11.2014 do zaplatenia,
vo výške 9,00% ročne zo sumy 336.000,- Eur od 08.11.2014 do zaplatenia a vo výške 8,75% zo sumy

56.000,- Eur od 08.11.2014 do zaplatenia.
14/Vo zvyšku žalobu zamietol a o trovách konania rozhodol podľa pomeru úspechu vo veci tak, že od
77,5% úspechu žalobcov odčítal 22,5% úspech žalovaného a priznal nárok na náhradu trov konania
úspešnejším žalobcom v rozsahu 55%.
15/Proti výroku III. rozhodnutia súdu prvej inštancie podali včas odvolanie žalobcovia, ktorí sa domáhali

zmeny rozhodnutia tak, aby odvolací súd priznal žalobcom nárok v celom rozsahu. Žalobcovia
nesúhlasili so súdom moderovanou výškou bezdôvodného obohatenia, ktorá bola objektivizovaná v
znaleckých posudkoch Ing. Božíka a Ing. Bestra. Považovali za nesprávny postup zohľadňujúci výšku
nájomného z nájomných zmlúv uzavretých po vyprataní nehnuteľnosti žalovaným s poukazom na
príslušnú judikatúru, podľa ktorej výška bezdôvodného obohatenia založená užívaním nebytových
priestorov na základe neplatnej nájomnej zmluvy zodpovedá všeobecnej hodnote nájomného v danom

čase a mieste (t.j. sumám obvykle vynakladaným v danom mieste a čase na užívanie obdobných
nebytových priestorov). Nájomné zmluvy medzi žalobcami a tretími subjektmi boli uzatvorené až po
vyprataní nehnuteľnosti žalovaným, t.j. v následnom a nie rovnakom časovom období. Poukázali na
rozhodnutie Krajského súdu v Bratislave, sp. zn. 8Co/20/2023, v ktorom na nájomné zmluvy uzavreté
medzi žalobcami a tretími subjektmi nebolo prihliadnuté a ktoré boli súčasťou súdneho spisu.

16/Svoje odvolacie právo využil aj žalovaný a včas podaným odvolaním napadol rozhodnutie súdu
prvej inštancie. Postup súdu pri pripustení dôkazov, nariadení dokazovania, hodnotení vykonaných
dôkazov ako aj meritórnom rozhodovaní považoval za arbitrárny. Nesúhlasil so spôsobom určenia výšky
bezdôvodného obohatenia. Znalecký posudok Ing. Božíka bol zo strany súdu odmietnutý a z uvedeného

dôvodu bolo nariadené nové znalecké dokazovanie, čím došlo k predĺženiu konania. V odôvodnení
rozhodnutia považoval za prekvapivé označenie uvedeného znaleckého posudku ako relevantného
dôkazu pre určenie výšky nájomného. Uviedol, že k znaleckému posudku sa nemohol ani vyjadriť z
dôvodu koncentrácie konania. Súdne konanie bolo však prerušené a v čase nariadeného pojednávania,
na ktorom chcel využiť svoje právo vyjadriť sa, ešte stále prebiehalo konanie vedené pod sp. zn.

12C/313/2003, práve kvôli ktorému bolo konanie prerušené. Vo vzťahu k znaleckému posudku Ing.
Bestra namietol nesprávnu kvalifikáciu nehnuteľnosti ako obytnej budovy, čo malo mať vplyv na určenie
hodnoty a absenciu vzorcov a spôsobu výpočtu jednotlivých položiek. Tieto vady neboli odstránené
ani výsluchom znalca. Za nesprávny považoval aj spôsob výpočtu hrubého ročného výnosu, ktorý bolo
potrebné určiť nie iba zo zmlúv uzavretých pre dané skúmané obdobie, ale aj to presahujúce. V konaní

boli k dispozícii hodnoty nájmu za obdobie viac ako 30 rokov. Pri skúmanom období rokov 2007-2012
predstavoval trvalo dosiahnuteľný výnos sumu na úrovni 2000,- Eur/mesiac. Vytýkal súdu, že nenariadil
opravu alebo doplnenie znaleckého posudku aj napriek akceptovaniu výhrad žalovaného.

17/Žalovaný zároveň zdôraznil, že za rozhodujúcu pre správne určenie výšky bezdôvodného obohatenia

bolo potrebné určiť zmluvu o nájme č. 001/2002 uzatvorenú medzi právnymi predchodcami žalobcov
a žalovaným dňa 17.05.2002, ktorej neplatnosť bola určená len z formálnych dôvodov (absencia
súhlasu národného výboru). V rozhodnutí Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 4Cdo/104/2008 bolo uvedené,
že aj napriek neplatnosti zmluvy o nájme, je možné túto listinu použiť ako dôkazný prostriedok
na preukázanie určitých skutkových okolností, ako predmet nájmu a výška mesačného nájomného.

Uvedenému neodporovalo ani rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 7Cdo/262/2021, podľa ktorého
všeobecnou hodnotou nájomného v danom čase a mieste, nemôže byť bez ďalšieho výška nájomného
pôvodne dojednaná medzi zmluvnými stranami iba vtedy, ak z vykonaného dokazovania vyplynie,
že práve uvedená suma reálne zodpovedá sume vynakladanej obvykle v danom mieste a čase na
užívanie obdobného predmetu nájmu, a ktorú by nájomca za obvyklých okolností bol povinný platiť podľa

nájomnej zmluvy. Rozhodnutie súdu prvej inštancie o vplyve času a časového odstupu medzi uzavretím
nájomnej zmluvy (č. 001/2002) a skúmaným obdobím (júl 2007 až 2012) považoval žalovaný za účelové
a selektívne. V pôvodnej nájomnej zmluve č. 001/2002 bola výška mesačného nájomného stanovená
na 50.000,- SK, t.j. približne 1.660,- Eur. V nájomných zmluvách, ktoré boli uzatvorené na predmetný
priestor v období užívania priestoru po 31.08.2012, bola maximálna výška nájomného dohodnutá na

sumu 3.000,- Eur. Stanovením obvyklej výšky mesačného nájmu na sumu 7.000,- Eur prispel súd prvej
inštancie k viacnásobnému bezdôvodnému obohateniu, keďže žalobcovia by nikdy takú výšku nájmu
za daný priestor nedosiahli.18/Odvolacie námietky smerovali aj voči nerešpektovaniu záverov dokazovania vykonaného v
paralelnom konaní vedenom pod sp. zn.12C/313/2003. Žalovaný poukázal na uznesenie odvolacieho
súdu, sp. zn. 5Co/590/2013-173, podľa ktorého paralelné riešenie toho istého nároku na dvoch odlišných

súdoch v dvoch odlišných konaniach by vyžadovalo duplicitné vykonanie všetkých dôkazov a mohlo by
viesť k rozličným záverom rozličných súdov, čo by odporovalo zmyslu súdneho procesu, ako aj želanej
jednotnosti rozhodovacej praxe súdov. Súd prvej inštancie odmietol na opakované žiadosti žalovaného
prerušiť konanie až do meritórneho rozhodnutia v konaní vedenom pod sp. zn. 12C/313/2003, čo
bolo v rozpore s právnym názorom odvolacieho súdu. Ďalej mal za to, že v konaní bolo potrebné

vychádzať aj zo znaleckého posudku Ing. Skákalu, ktorý bol vyhotovený na základe súdom nariadeného
znaleckého dokazovania v konaní vedenom pod sp. zn. 12C/313/2003 a predstavoval základ pre
právoplatné rozhodnutie. Tvrdenie súdu o inom účele, pre ktorý bol znalecký posudok Ing. Skákalu
vyhotovený, žalovaný nepovažuje za dôvodné, keďže všeobecná hodnota a kvalifikácia nehnuteľností
ovplyvňujú výšku náhrady za zhodnotenie, ale aj výšku primeraného nájomného a spravodlivo nemožno
oba nároky vypočítavať z absolútne odlišných základov. Žalovaný namietal aj proti použitiu vyjadrení

realitných kancelárii ako podporných dôkazov, keďže súd pri vyslovení svojho predbežného názoru
tieto neoznačil za dôkazy, na ktoré bude prihliadať. Súd prvej inštancie podľa žalovaného v rozpore
so zásadou kontradiktórnosti predkladal nové údajné dôvody, ktoré ho viedli k spravodlivému určeniu
výšky nájomného a jeho rozhodnutie bolo zaťažené vadami zmätočnosti a nezrozumiteľnosti, čím sa
stalo nepreskúmateľné. Poukázal na judikatúru, podľa ktorej súdne rozhodnutie musí obsahovať riadne

a vyčerpávajúce odôvodnenie a v závere navrhol, aby odvolací súd rozhodnutie zrušil a vec vrátil
súdu prvej inštancie na ďalšie konanie s usmernením, aby bolo doplnené dokazovanie k otázke výšky
bezdôvodného obohatenia, nájomného, a to buď doplnením znaleckého posudku Ing. Bestra alebo
vykonaním nového znaleckého dokazovania. V oboch prípadoch vychádzajúc zo znaleckého posudku
Ing. Skákalu a jeho doplnenia. V prípade zmeny napadnutého rozhodnutia požiadal o priznanie náhrady

trov konania podľa pomeru úspechu vo veci.

19/Žalobcovia s odvolaním žalovaného nesúhlasili. Jednotlivé námietky žalovaného boli súdom prvej
inštancie dostatočne zodpovedané a odôvodnené už v rozhodnutí, ktoré spĺňalo náležitosti a vlastnosti
vyplývajúce z judikatúry. Poukázali na chýbajúce náležitosti odvolania žalovaného, ktorý v podaní

neuviedol rozsah, v akom napáda rozhodnutie súdu prvej inštancie. Nie všetky výroky boli v neprospech
žalovaného a odvolanie je prípustné len voči výrokom, ktoré sú v neprospech strany. Dôkazy
predkladané žalovaným v konaní, ako napríklad znalecký posudok Ing. Skákalu, s vecou nesúviseli a
riešili diametrálne odlišné otázky týkajúce sa všeobecnej hodnoty investícií do nehnuteľnosti. Žalobcovia
nesúhlasili ani s námietkami proti znaleckému posudku Ing. Božíka. Súd prvej inštancie znalecký

posudok neodmietol, ale nariadil nové znalecké dokazovanie na základe zhodného návrhu oboch
sporových strán, o čom svedčí aj rozdelenie preddavkovej povinnosti. Kritika súdu voči tomuto posudku
bola za odlišnej dôkaznej situácie ako tej pri rozhodovaní vo veci samej. Znalecký posudok Ing. Bestra
a jeho závery korešpondovali so závermi Ing. Božíka. Žalobcovia zároveň upozornili, že žalovaný mal
možnosť vyjadriť sa k znaleckému posudku Ing. Božíka, čo nevyužil, a preto nemôže svoju pasivitu

teraz namietať. Vo vzťahu k znaleckému posudku Ing. Bestra uviedli, že vady znaleckého posudku boli
odstránené výsluchom znalca a je na ťarchu žalovaného, že nevedel klásť kvalifikované otázky. Znalec
zodpovedal a objasnil všetky nezrovnalosti a uviedol spôsob výpočtu. Absencia vzorcov preto nemohla
zakladať takú vadu, na základe ktorej by bolo nevyhnutné dopracovať znalecký posudok. Metodika
výpočtov sa pritom nachádzala aj v obsahu znaleckého posudku. Žalovaný v konaní pritom neobjasnil,

aký má vplyv nesprávna kvalifikácia budovy na samotný výpočet všeobecnej hodnoty nájmu. K jeho
argumentácii o ignorovaní názoru Najvyššieho súdu SR o stanovení výšky bezdôvodného obohatenia
na základe neplatnej nájomnej zmluvy, žalobcovia uviedli, že uvedené by bolo možné len vtedy, pokiaľ
by bolo preukázané, že obdobná nehnuteľnosť sa v rozhodujúcom období obvykle prenajímala za sumu
dojednanú v neplatnej nájomnej zmluve, čo však žalovaný nepreukázal. Neplatnú nájomnú zmluvu

si za základ určenia všeobecnej hodnoty nájmu nezobral ani Krajský súd v Bratislave v paralelnom
konaní vedenom pod sp. zn. 8Co/20/2023. Podľa rozhodovacej praxe Najvyššieho súdu SR výška
bezdôvodného obohatenia v prípade nájmu z neplatnej zmluvy musí vychádzať zo všeobecnej hodnoty
nájomného v danom čase a mieste, a nie z neplatnej nájomnej zmluvy. Až pri absencii zodpovedajúcich
podklad môže súd vychádzať aj z výšky náhrad v iných prípadoch. K argumentácii žalovaného o

neprihliadnutí na nájomné zmluvy uzavreté v neskoršom období, žalobcovia uviedli, že ani v paralelnom
konaní na ne Krajský súd v Bratislave neprihliadol. Pri určení hodnoty vychádzal z posudku Ing. Božíka.
Knámietketýkajúcejsaneprerušeniakonaniadorozhodnutiaparalelnéhokonaniasp.zn.12C/313/2003
zastali žalobcovia názor, že súd prvej inštancie nepochybil, keďže počkal na právoplatné rozhodnutieKrajského súdu v Bratislave, súd sa s ním oboznámil a vydal meritórne rozhodnutie až po právoplatnom
skončení paralelného konania. Žalobcovia považovali aj ďalšie argumenty žalovaného za nedôvodné a
navrhli, aby odvolací súd rozhodol v zmysle ich odvolacieho návrhu.

20/K odvolaniu žalobcov využil právo vyjadriť sa aj žalovaný a poukázal na zvukové záznamy z
pojednávaní, počas ktorých súd kritizoval znalecké posudky. So žalobcami súhlasil v tom bode, že
súd prvej inštancie rozhodol svojvoľne a zaťažil konanie vadou, ktorá mala za následok nesprávne
rozhodnutie vo veci. Ich interpretáciu rozhodnutia Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 7Cdo/262/2021 označil

za dezinterpretáciu a účelové opomenutie časti, v ktorej sa dovolací súd vyjadruje k svojmu rozhodnutiu
sp. zn. 4Cdo/104/2008. Rovnako klamlivo predkladajú aj tvrdenia vo vzťahu k rozhodnutiu Krajského
súdu v Bratislave, sp. zn. 8Co/20/2023. Žalovaný považuje za relevantné dôkazy s vysokou objektívnou
výpovednou hodnotou ním predložené nájomné zmluvy. V závere žiadal o rozhodnutie v zmysle jeho
odvolacieho návrhu.
21/V odvolacej replike k odvolaniu žalobcov zopakovali žalobcovia svoju argumentáciu z

predchádzajúcich podaní v odvolacom konaní. Uviedli zároveň, že súd nepostupoval na základe
svojej voľnej úvahy pri stanovení výslednej sumy bezdôvodného obohatenia, ale výsledné hodnoty
spriemeroval v kontexte s uzatvorenými nájomnými zmluvami, čo žalobcovia namietali v odvolaní.
Znalecký posudok Ing. Brestra považujú za legitímny a riadny. Zároveň uviedli, že zo strany žalovaného
dochádza k dezinterpretácií záverov dovolacieho súdu, keďže nájomné môže byť vzhľadom na

autonómiu vôle dojednané rôzne, ale v rámci zachovania ochrany sporových strán musí byť výška
bezdôvodného obohatenia objektivizovaná, na čo slúži práve znalecké dokazovanie. Argumentáciu
žalovaného o trhovom prostredí, v ktorom by žalobcovia neboli schopní si nájomné vo výške priznanej
súdom dohodnúť, považujú za absurdnú.
22/V odvolacej replike k odvolaniu žalovaného, žalovaný opakovane citoval rozhodnutie Najvyššieho

súdu SR, sp. zn. 4Cdo/104/2008 ako aj rozhodnutie sp. zn. 7Cdo/262/2021, ktoré akcentujú požiadavku
objektivizácie hodnoty uvedenej v neplatnej zmluve, napr. s prihliadnutím aj na iné nájomné zmluvy,
ktoré mali uzavreté iní nájomcovia rovnakých priestorov za predchádzajúce a nasledujúce obdobie.
Zároveň zopakoval svoje doposiaľ prezentované výhrady.
23/V odvolacej duplike k odvolaniu žalobcov, žalovaný zopakoval svoju odvolaciu argumentáciu, pričom

upozornil na skutočnosť, že znalecký posudok Ing. Božíka bol pre rozhodnutie v paralelnom konaní
irelevantný a nebol predmetom preskúmavania, konfrontácie ani hodnotenia. Opakovane zdôraznil
potrebu vyhotovenia posudku, ktorý by spĺňal požiadavky kladené na znalecký posudok a dôkaz ako
taký.

24/Krajský súd v Bratislave ako súd odvolací, po novom rozhodnutí súdu prvej inštancie vo veci
samej, opätovne vec preskúmal a prejednal v zmysle ustanovenia § 379 a § 380 ods. 1 Civilného
sporového poriadku bez nariadenia pojednávania (rozsudok bol odvolacím súdom verejne vyhlásený
podľa § 378 ods. 1 v spojení s § 219 ods. 3 Civilného sporového poriadku) a dospel k záveru, že
odvolanie žalovaného voči výrokom rozhodnutia I. a III. bolo potrebné v zmysle ustanovenia § 386 písm.

b) a c) Civilného sporového poriadku odmietnuť, a to v prípade odvolania žalovaného smerujúceho
voči výroku I. s ohľadom na ustanovenie § 355 ods. 2 Civilného sporového poriadku (ustanovenie
§ 357 Civilného sporového poriadku nepripúšťa odvolanie voči zamietavému uzneseniu o návrhu
sporovej strany na prerušenie konania) a v prípade odvolania žalovaného voči výroku III. s ohľadom
na ustanovenie § 359 Civilného sporového poriadku, podľa ktorého odvolanie môže podať strana, v

ktorej neprospech bolo rozhodnutie vydané (výrok III. napadnutého rozhodnutia nie je v neprospech
žalovaného). Odvolanie žalovaného voči ostatným výrokom II. a IV. napadnutého rozhodnutia posúdil
odvolací súd ako nedôvodné a rovnako ako nedôvodné posúdil aj odvolanie žalobcov voči výroku III.
rozhodnutia súdu prvej inštancie.

25/V rozsahu potvrdeného rozsudku súdu prvej inštancie (výroky II., III. a IV) sa odvolací súd stotožnil s
jeho odôvodnením (ust. § 387 ods. 2 Civilného sporového poriadku) a na zdôraznenie vecnej a právnej
správnosti uvádza nasledovné.

26/Hlavnú odvolaciu námietku oboch sporových strán predstavoval spôsob určenia výšky

bezdôvodného obohatenia. Odvolací súd k uvedenému uvádza, že podľa rozhodovacej praxe súdov
výška bezdôvodného obohatenia zodpovedá všeobecnej hodnote nájomného v danom čase a mieste,
respektíve sumám obvykle vynakladaným v danom mieste a čase na užívanie obdobných nebytových
priestorov. Správne stanovenie výšky bezdôvodného obohatenia podľa zmluvy o nájme zo dňa17.05.2002 č. 001/2002 tak, ako uvádzal žalovaný, nebolo podľa názoru odvolacieho súdu namieste.
Vyššie označená zmluva bola uzavretá viac ako päť rokov pred posudzovaným obdobím, pričom jej
podmienkynedodržiavalanisámžalovaný,keďvrozhodnomobdobíužívalnebytovýpriestorbezúhrady

akéhokoľvek nájomného. Vzhľadom na konanie žalovaného a vedenie súdneho konania o vypratanie
nehnuteľnosti, nemali žalobcovia reálne ani možnosť v rámci svojej zmluvnej slobody dosiahnuť vyššiu
výšku nájomného, ako tú dohodnutú v zmluve o nájme, ktorú im aj tak žalovaný neuhrádzal. Poukaz
na rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 4Cdp/104/2008 podľa názoru odvolacieho súdu rovnako
neobstojí, keďže z predmetného rozhodnutia síce vyplýva, že neplatná nájomná zmluva môže poslúžiť

ako dôkazný prostriedok pre určenie výšky nájomného, avšak v nej dohodnutá výška nájomného
môže byť považovaná za všeobecnú hodnotu nájomného iba za súčasného prihliadnutia na ďalšie
dôkazy, ktoré by uvedený záver potvrdzovali. V predmetnom rozhodnutí Najvyšší súd SR konštatoval,
že odvolací súd nájomné dohodnuté v neplatnej nájomnej zmluve pokladal za obvyklé len za súčasného
prihliadnutia aj na iné nájomné zmluvy, ktoré mali uzavreté iní nájomcovia rovnakých priestorov za
predchádzajúce a nasledujúce obdobie (čo robilo z nájomného všeobecné, objektivizované a obvyklé).

V prebiehajúcom súdnom konaní boli okrem pôvodnej zmluvy o nájme z roku 2002 predložené aj ďalšie
dôkazy preukazujúce vyššiu výšku všeobecnej hodnoty nájomného ako tej, ktorá bola dohodnutá v
neplatnej nájomnej zmluve.

27/K odvolacej argumentácii žalobcov voči priznanej výške bezdôvodného obohatenia odvolací súd

uviedol, že súd prvej inštancie pri určení výšky bezdôvodného obohatenia vychádzal okrem iných
označených dôkazov najmä zo znaleckého posudku Ing. Bestra, ktorý všeobecnú hodnotu nájmu
stanovil na základe dostupných vstupných údajov a teoretických výpočtov. Takto stanovená všeobecná
hodnota nájomného predstavovala objektivizovanú hodnotu nájomného stanovenú znaleckým odhadom
najpravdepodobnejšej výšky ku dňu ohodnotenia, ktorú by malo nájomné dosiahnuť na trhu v

podmienkach voľnej súťaže. Popri výsledkoch znaleckého dokazovania bola však v konaní predložená
aj reálna nájomná zmluva uzavretá medzi žalobcami a tretími subjektmi v období bezprostredne
nasledujúcom po tom rozhodujúcom. Odvolací súd síce súhlasil s názorom žalobcov, že výška
nájomného v tejto nájomnej zmluve nemôže predstavovať všeobecnú hodnotu nájomného za rozhodné
obdobie, keďže bola uzavretá až následne, ale zároveň konštatuje, že súd prvej inštancie ani nestanovil

všeobecnú výšku nájomného za rozhodné obdobie totožne s výškou nájomného dohodnutou pre
následné obdobie. Všeobecnú výšku nájomného za rozhodné obdobie odhadnutú znaleckým posudkom
len moderoval vzhľadom na reálne zistenú výšku nájomného za totožný priestor v následnom období.
Nájomná zmluva uzavretá bezprostredne po rozhodnom období predstavuje dôkazný prostriedok, z
ktorého je možné zistiť informácie pre objektívne stanovenie primeranej výšky nájomného v rozhodnom

období. Nájomné zmluvy uzavreté na bezprostredne predchádzajúce a nasledujúce obdobie môžu byť
kľúčové pre určenie obvyklej výšky nájomného za rozhodujúce obdobie. Odvolací súd preto súhlasil
s názorom súdu prvej inštancie, že túto skutočnosť možno považovať za relevantnú. Žalobcovia
okrem iného neuviedli žiadne skutkové tvrdenia na vysvetlenie výrazného poklesu výšky nájomného
za rozhodné obdobie a bezprostredne nasledujúce obdobie. Postup súdu prvej inštancie preto podľa

názoru odvolacieho súdu nevykazoval pochybenia a odvolací súd sa s ním stotožnil.

28/Vo vzťahu k ďalším odvolacím námietkam žalovaného, neuniklo pozornosti odvolacieho súdu, že sú
totožné s jeho procesnou obranou v prvoinštančnom konaní. Súd prvej inštancie sa s nimi v odôvodnení
svojho rozhodnutia dostatočným spôsobom vysporiadal, a preto odvolací súd na jeho odôvodnenie

odkazuje. Pre zdôraznenie správnosti však uvádza, že v civilnom sporovom konaní majú sporové strany
tak procesné práva, ako aj procesné povinnosti. Je na procesnej zodpovednosti sporovej strany, či bude
uplatňovať prostriedky procesného útoku a procesnej obrany včas, alebo sa vystaví riziku koncentrácie
konania. Súd prvej inštancie sporové strany vyzval na včasné uplatnenie prostriedkov procesného
útoku a procesnej obrany a poučil ich o následkoch koncentrácie konania, preto na neskoro uplatnené

vyjadrenia prihliadnuť nemusel, a to obzvlášť za situácie, kedy konanie je vedené dlhší časový úsek a
pripustením neskoro uplatnenej procesnej obrany by došlo k zbytočnému predlžovaniu konania.

29/Zároveň je potrebné uviesť, že súd pri hodnotení dôkazov postupuje v súlade so zásadou voľného
hodnotenia dôkazov, pričom hodnotí každý dôkaz jednotlivo a všetky vo vzájomných súvislostiach. Ako

v odôvodnení napadnutého rozhodnutia bolo uvedené, nariadenie znaleckého dokazovania, ktorým
bol poverený Ing. Bestro, ešte neznamená, že na iné dôkazy vykonané v konaní nie je súd povinný
prihliadnuť. Súd je povinný sa vysporiadať so všetkými dôkazmi vykonanými v konaní a svoj postup
aj zdôvodniť v odôvodnení rozhodnutia. V napadnutom rozhodnutí si súd prvej inštancie túto svojupovinnosť splnil a ponúkol odpovede na všetky sporovými stranami nastolené otázky. Uviedol, ktoré
dôkazy ovplyvnili jeho meritórne rozhodnutie, na ktoré dôkazy prihliadal a na ktoré nie. Odvolací súd
nezistil žiadne pochybenie a v tomto smere odkazuje na odôvodnenie napadnutého rozhodnutia.

30/Vo vzťahu k námietkam voči znaleckému posudku Ing. Bestra sa odvolací súd nestotožnil s
námietkou žalovaného o odlišne stanovenej výške všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti na rozdiel od tej
v znaleckom posudku Ing. Skákalu. Ing. Skákala stanovoval výšku všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti
pre iné časové obdobie, ako bolo to posudzované v aktuálnom súdnom konaní, rovnako znalecký

posudok mal za cieľ zodpovedať úplne iné otázky, a teda bol vyhotovený pre iný účel. Znalec Ing.
Bestro vychádzal zo znaleckého posudku Ing. Božíka, ktorý bol súdom akceptovaný. Ing. Bestro rovnako
ako Ing. Božík stanovili všeobecnú hodnotu nájomného na sumu oveľa vyššiu ako bola uvedená v
žalobnom návrhu a jeho pripustených zmenách. Odvolací súd zároveň sa stotožnil s názorom súdu
prvej inštancie o nepreukázaní vplyvu nesprávneho označenia sporných nebytových priestorov na
výsledky znaleckého skúmania. Za účelom odstránenia pochybností o znaleckom posudku bol znalec

vypočutý a počas výsluchu ich objasnil. Odvolací súd sa stotožnil aj s odôvodnením súdu prvej inštancie,
ktorý absenciu metodiky a vzorcov výpočtu v znaleckom posudku považoval za formálnu vadu a nie
vadu závažnú. Znalecký posudok vyhotovený znalcom zapísaným v zozname znalcov, tlmočníkov a
prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky predstavuje výsledok práce
osoby erudovanej pre splnenie úloh v danej oblasti. Odvolací súd sa preto stotožnil s odôvodnením súdu

prvej inštancie.

31/Súčasťou obsahu práva na spravodlivé súdne konanie je aj právo účastníka konania na také
odôvodnenie súdneho rozhodnutia, ktoré jasne a zrozumiteľne odpovie na všetky právne a skutkovo
relevantné otázky súvisiace s predmetom súdnej ochrany, t. j. s uplatnením nárokov a obranou proti

takému uplatneniu. Všeobecný súd však nemusí dať odpoveď na všetky otázky nastolené účastníkom
konania, ale len na tie, ktoré majú pre vec podstatný význam, prípadne dostatočne objasňujú skutkový a
právny základ rozhodnutia bez toho, aby zachádzali do všetkých detailov sporu uvádzaných účastníkmi
konania. Do práva na spravodlivý proces však nepatrí právo účastníka konania, aby sa všeobecný
súd stotožnil s jeho právnymi názormi, navrhovaním a hodnotením dôkazov, teda za porušenie tohto

základného práva nemožno považovať neúspech (nevyhovenie návrhu) v konaní pred všeobecným
súdom (napr. I. ÚS 8/96, III. ÚS 197/02, III. ÚS 284/08).
32/Súdprvejinštanciesprávneadostatočnezistilskutkovýstavveci,keďvykonaldokazovanievrozsahu
potrebnom na zistenie rozhodujúcich skutočností z hľadiska posúdenia opodstatnenosti žaloby, výsledky
vykonaného dokazovania správne vyhodnotil (§ 191 ods.1 Civilného sporového poriadku) a na ich

základe dospel k správnym záverom, ktoré v napadnutom rozhodnutí aj náležite odôvodnil (§ 220 ods. 2
Civilného sporového poriadku). Vzhľadom na vecnú správnosť výroku II., III. a IV. rozhodnutia súdu prvej
inštancie a aj odvolací súd rozsudok súdu prvej potvrdil v zmysle ustanovenia § 387 ods. 1 Civilného
sporového poriadku.
33/O náhrade trov odvolacieho konania rozhodol odvolací súd podľa ustanovenia § 396 ods. 1 v spojení

s § 255 ods. 1, ods. 2 a § 262 ods. 1 Civilného sporového poriadku tak, že z dôvodu nevyhovenia
odvolaniu žalobcov ako ani odvolaniu žalovaného, nemá žiadna zo sporových strán právo na náhradu
trov odvolacieho konania.
34/Toto rozhodnutie prijal senát Krajského súdu v Bratislave pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 Civilného
sporovéhoporiadku)vlehotedvochmesiacovoddoručeniarozhodnutiaodvolaciehosúduoprávnenému
subjektu na súde, ktorý rozhodoval v prvej inštancii. Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie
znovu od doručenia opravného uznesenia len v rozsahu vykonanej opravy ( § 427 ods. 1 Civilného
sporového poriadku).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 Civilného sporového poriadku).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh - § 428 Civilného sporového poriadku).