Rozsudok – Ostatné ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Tuesday, February 10, 2026

Súd: Krajský súd Bratislava
Spisová značka: 2Cob/92/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6120397577
Dátum vydania rozhodnutia: 10. 02. 2026
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Ľubica Krišková

ECLI: ECLI:SK:KSBA:2026:6120397577.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Bratislave v senáte zloženom z predsedníčky senátu JUDr. Ľubice Kriškovej a členiek

senátu JUDr. Nory Vladovej a JUDr. Viery Malinowskej v právnej veci žalobcu: IMMO Service Group,
s.r.o., so sídlom Tomášikova 50/E, 831 04 Bratislava, IČO: 36 740 012, zastúpeného: Matejka
Friedmannová s.r.o., so sídlom Dunajská 48, 811 08 Bratislava, IČO: 47 248 998, proti žalovanému:
SG Shopping s. r. o., so sídlom Staré Grunty 24, 841 04 Bratislava, IČO: 43 896 375, o zaplatenie
43.342,39 Eur s príslušenstvom, o odvolaní žalovaného proti rozsudku Mestského súdu Bratislava III č.
k. B4-12Cb/116/2020 - 390 zo dňa 15.11.2023 takto

r o z h o d o l :

I. Krajský súd v Bratislave rozsudok Mestského súdu Bratislava III č. k. B4-12Cb/116/2020 - 390 zo dňa

15.11.2023 v napadnutých výrokoch II, V, VI a VII p o t v r d z u j e .

II. Žalobcovi priznáva voči žalovanému nárok na náhradu trov odvolacieho konania v plnom rozsahu.

o d ô v o d n e n i e :

1. Mestský súd Bratislava III rozsudkom č. k. B4-12Cb/116/2020 - 390 zo dňa 15.11.2023 (ďalej
„napadnutý rozsudok“) rozhodol výrokom I, že návrh na prerušenie konania do právoplatného skončenia
konania vedenom na Mestskom súde Bratislava IV pod sp. zn. B4-23C/79/2022 zamieta. Výrokom II
rozhodol, že žalovaný je povinný zaplatiť žalobcovi sumu 43.342,39 Eur, spolu s úrokom z omeškania
vo výške:

5,00% ročne zo sumy 1.514,79 Eur od 20.10.2019 do zaplatenia,
5,00% ročne zo sumy 1.520,51 Eur od 20.10.2019 do zaplatenia,
5,00% ročne zo sumy 1.426,68 Eur od 23.10.2019 do zaplatenia,
5,00% ročne zo sumy 1.431,88 Eur od 23.10.2019 do zaplatenia,
5,00% ročne zo sumy 1.483,63 Eur od 23.10.2019 do zaplatenia,
5,00% ročne zo sumy 1.489,16 Eur od 23.10.2019 do zaplatenia,
5,00% ročne zo sumy 1.456,75 Eur od 24.10.2019 do zaplatenia,

5,00% ročne zo sumy 1.462,12 Eur od 24.10.2019 do zaplatenia,
5,00% ročne zo sumy 143,36 Eur od 26.10.2019 do zaplatenia,
5,00% ročne zo sumy 154,98 Eur od 26.10.2019 do zaplatenia,
5,00% ročne zo sumy 114,83 Eur od 27.10.2019 do zaplatenia,
5,00% ročne zo sumy 126,06 Eur od 27.10.2019 do zaplatenia,
5,00% ročne zo sumy 1.447,09 Eur od 31.10.2019 do zaplatenia,
5,00% ročne zo sumy 1.452,41 Eur od 31.10.2019 do zaplatenia,

5,00% ročne zo sumy 1.837,65 Eur od 31.10.2019 do zaplatenia,
5,00% ročne zo sumy 1.845,27 Eur od 31.10.2019 do zaplatenia,
5,00% ročne zo sumy 125,91 Eur od 30.09.2020 do zaplatenia,
5,00% ročne zo sumy 154,99 Eur od 30.09.2020 do zaplatenia,5,00% ročne zo sumy 825,94 Eur od 30.10.2019 do zaplatenia,
5,00% ročne zo sumy 827,60 Eur od 30.10.2019 do zaplatenia,
5,00% ročne zo sumy 828,79 Eur od 30.09.2020 do zaplatenia,

5,00% ročne zo sumy 1.434,66 Eur od 30.09.2020 do zaplatenia,
5,00% ročne zo sumy 1.455,24 Eur od 30.09.2020 do zaplatenia,
5,00% ročne zo sumy 1.464,98 Eur od 30.09.2020 do zaplatenia,
5,00% ročne zo sumy 1.492,09 Eur od 30.09.2020 do zaplatenia,
5,00% ročne zo sumy 1.523,52 Eur od 30.09.2020 do zaplatenia,

5,00% ročne zo sumy 1.849,12 Eur od 30.09.2020 do zaplatenia,
5,00% ročne zo sumy 12.452,38 Eur od 18.11.2021 do zaplatenia,
všetko do 3 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti tohto rozsudku. Výrokom III v časti uplatnených
úrokov z omeškania presahujúcich 5% ročne konanie zastavil. Výrokom IV uplatnený nárok na náhradu
nákladov spojených s uplatnením pohľadávky zamietol. Výrokom V súd priznal žalobcovi náhradu trov
konania vo výške 100%, ktorú je povinný zaplatiť žalovaný. Výrokom VI súd vzájomnú žalobu zamietol

a výrokom VII priznal žalobcovi náhradu trov konania vo výške 100% vo veci vzájomnej žaloby, ktorú
je povinný zaplatiť žalovaný.

2. V odôvodnení rozhodnutia uviedol, že žalobca sa pôvodne 10 žalobami domáhal, aby súd uložil
žalovanému povinnosti zaplatiť mu požadované finančné sumy. Žaloby odôvodnil tým, že žalovaný je

výlučným vlastníkom nebytových priestorov v bytovom domu CUBICON súpisné číslo: 3586 na ul. Staré
Grunty v Bratislave, postaveného na pozemku parcelné číslo XXXX/XX o výmere 4579 m2, zastavaných
plôch a nádvorí a s priestorom spojeného spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, spoločných
zariadeniach domu, na príslušenstve a spoluvlastníckeho podielu na pozemkoch v katastrálnom území
R. G., obec BA - m. č. Karlova Ves, okres Bratislava IV, vedeného Okresným úradom Bratislava IV,

katastrálny odbor a zapísaného na LV č. XXXX. Žalobca vykonáva správu polyfunkčného komplexu
CUBICON na základe zmluvy o výkone správy zo dňa 08.12.2016. Žalovaný ako vlastník nebytových
priestorov je povinný uhrádzať na účet domu mesačne vždy do 15. dňa príslušného mesiaca zálohové
platby v zmysle správcom vystaveného zálohového predpisu vopred. Žalovaný si tieto povinnosti neplní,
naplatí žiadne preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv ani úhrady spojené s užívaním nebytových

priestorov a po ročnom vyúčtovaní má aj napriek upomienkam nedoplatky. Žalovaný má nedoplatky
za roky 2017, 2018, 2019. Žalovaný svojím konaním, neplnením si finančných povinností spojených s
vlastníctvom nebytových priestorov ohrozuje ostatných vlastníkov v dome, ktorí sú nútení uhrádzať jeho
nedoplatky.

3. Na základe návrhu žalovaného zo dňa 03.03.2020 súd uznesením č.k. 12Cb/116/2020-240 spojil
všetky pôvodné konania na spoločné konanie, ďalej vedené pod sp. zn. 12Cb/116/2020. Taktiež na
pojednávaní konanom 10. mája 2023 súd na návrh spojil s konaním 12Cb/116/2020 aj konanie 11
Cb/10/2022.

4.Súdprirozhodovanívychádzalznespornéhoskutkovéhostavu,žežalovanýjevlastníkomnebytových
priestorov špecifikovaných v jednotlivých pôvodných konaniach, ktoré sú zapísané na LV č. XXXX v
katastrálnom území R. G., obec BA -m. č. Karlova Ves, okres Bratislava IV, vedeného Okresným úradom
Bratislava IV, katastrálny odbor. Na uvedenom liste vlastníctva je zapísaný bytový dom CUBICON
súpisné číslo: 3586 na ul. Staré Grunty v Bratislave, vchod Staré Grunty 26H, postaveného na pozemku

parcelné číslo XXXX/XX o výmere 4579 m2, v ktorom vykonáva správu v zmysle zákona číslo 182/1993
Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov žalobca. Bytový dom je však stavebnotechnicky spojený
s budovou obchodu a služieb súpisné číslo: 6209, popis stavby: obchodné centrum, Staré Grunty 24,
postavenom na pozemku, parcele registra „C“, parc. č. XXXX/XX o výmere 4231 m2, druh pozemku:
zastavaná plocha a nádvorie, zapísanom na liste vlastníctva č. XXXX vedenom Okresným úradom

Bratislava, katastrálnym odborom pre okres: Bratislava IV, obec: BA-m.č. Karlova Ves, k.ú. R. G.. Správu
obchodného centra si zabezpečuje žalovaný sám na svoje náklady a svoju zodpovednosť. Označené
nebytové priestory sú síce zapísané na liste vlastníctva bytového domu avšak ,,fyzicky a logicky,, patria
do objektu obchodného centra zapísaného na inom liste vlastníctva. Spornou ostala základná otázka, či
žalobcaakosprávcabytovéhodomumánároknazaplatenienákladovspojenýchsužívanímnebytových

priestorov, ktoré žalovaný neuhradil, nakoľko má za to, že nebytové priestory nemajú právne patriť k
bytovému domu ale k obchodnému centru.5. Súd vec právne posúdil podľa § 6 ods. 1 a 2, § 8b, § 2 ods. 4 a 5, § 9 ods. 7, § 10 ods. 1 zák. číslo
182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej iba zákon o bytoch a NP) a § 70 zákona
č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a § 517 OZ.

6. Súd prvej inštancie uviedol, že vykonal dokazovanie listinnými dôkazmi obsiahnutými v spise: list
vlastníctva č. XXXX, zmluva o výkone správy 1/C/2016, vyúčtovania nákladov spojených s užívaním
nebytových priestorov, listovú dokumentáciu strán sporu ohľadom teplovodného potrubia, znalecký
posudok č. 028/2021, žiadosť o poskytnutie informácií adresovaná Okresnému úradu - katastrálnemu

odboru z 26.06.2023 a odpoveď okresného úradu na túto žiadosť z 22.08.2023 a vykonal miestnu
ohliadku, priamo v daných priestoroch.

7. Súd prvej inštancie v prvom rade konštatoval, že situácia, v ktorej sa strany sporu ocitli, je skutočne
mimo bežný právny rámec obdobných vzťahov. Na pojednávaní bolo súdu objasnené, že táto situácia
vznikla historickým rozhodnutím, kedy pôvodný vlastník rozhodol, že pôvodne jednu stavbu, jeden

právny celok rozdelí na dva samostatné objekty. Pôvodná budova bola pritom projektovaná a stavaná
ako jeden logický aj právny celok. V nadväznosti na uvedené rozdelenie, žalovaný v konaní viackrát
uviedol, že k tejto situácii, ktorá predznamenala problémy oboch subjektov (vlastníka a správcu budovy)
ohľadom predmetu tohto konania, zapríčinila chyba pri zápise do katastra nehnuteľností. Žalovaný
hovoril aj o chybe štátneho orgánu pri zápise. Žalovaný však túto chybu presne neidentifikoval. Naopak,

žalobca v nadväznosti na túto procesnú obranu doručil súdu podanie zo dňa 06.10.2023, ktorým súdu
oznámil, že sa obrátil na príslušný Okresný úrad Bratislava - katastrálny odbor so žiadosťou, či bytový
dom - CUBICON súp. číslo 3586 bol do katastra nehnuteľností zapísaný v zmysle návrhu na vklad a v
súlade s kolaudačným rozhodnutím a projektom skutočného vyhotovenia stavby. Odpoveďou okresného
úradu bolo konštatovanie, že katastrálny odbor zapísal do listu vlastníctva špecifikované nehnuteľnosti

na základe doručených verejných a iných listín, ktoré boli predložené na zápis do katastra nehnuteľností
v zmysle zákona. Súd mal z uvedeného za preukázané, že k pochybeniu pri zápise do katastra
nehnuteľností nedošlo. Ak došlo niekde a niekedy k pochybeniu, tak to bolo podľa názoru súdu pri
vzniku idey rozdelenia pôvodne jednotnej stavby s nedomyslením praktických a právnych konzekvencií
takéhoto rozhodnutia o delení stavby.

8. Súd poukázal na skutočnosť, že žalovaný vo svojich vyjadreniach sám uvádza, že ako vlastník
nebytových priestorov nachádzajúcich sa v bytovom dome je formálne povinný v súlade so zmluvou o
výkone správy poukazovať mesačne vopred preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, mesačne
vopred uhrádzať úhrady za plnenia, a uhrádzať platby za správu. Až počas tohto súdneho konania

žalovaný mal podať dňa 17.04.2023 žalobu na Okresný súd Bratislava IV (dnes Mestský súd Bratislava
IV) na určenie, že nebytové priestory za užívanie ktorých sa v tomto konaní žalobca domáha náhrady,
sú súčasťou stavby so súpisným číslom 6209. Žalovaný zatiaľ neuhrádzal nedoplatky na fonde
prevádzky, údržby a opráv, ani nedoplatky za plnenia spojené s užívaním nebytových priestorov, keďže
predpokladal, že dôjde k usporiadaniu vzťahov medzi stranami sporu a k vyriešeniu vzniknutej situácie.

Vyžadovanie platenia týchto platieb považuje, s ohľadom na vzniknutú situáciu, za nespravodlivé a v
rozpore s dobrými mravmi. Súd konštatoval, že v danej veci nie je možné zamietnuť žalobu z dôvodu, že
by uplatnený nárok alebo postup žalobcu bol rozporný s dobrými mravmi. Podľa uznesenia Ústavného
súdu SR z 24.02.2011, č. k. IV. ÚS 55/2011-19 dobrými mravmi sú pravidlá správania sa, ktoré sú v
prevažnej miere v spoločnosti uznávané a tvoria základ fundamentálneho hodnotového poriadku. V

prejednávanej veci však súd nesúhlasil s tvrdením, že by konanie žalobcu napĺňalo znaky rozporu s
dobrými mravmi, alebo že by samotný uplatnený nárok bol rozporný s dobrými mravmi. Žalovaný ani
bližšieneuvádzalvčomvidírozporsdobrýmimravmi,čivpostupežalobcualebočisamotnýnárokvníma
ako rozporný s dobrými mravmi. Žalobca ako správca uplatnením nároku pritom plnil svoju zákonnú
povinnosť vyplývajúcu so zákona č. 182/1993 Z. z.. Vzhľadom na istú mimoriadnosť vzniknutého stavu

ohľadom nebytových priestorov súd vykonal obhliadku daných nebytových priestorov a konštatoval,
že tieto priestory tvoria logický celok s obchodným centrom, dokonca bez reálnej možnosti sa priamo
presúvať medzi priestormi bytového domu a obchodného centra. Nebytové priestory žalovaného sú
stavebne oddelené od priestorov bytového domu, tvoria logickú súčasť obchodného centra. Napriek
tomuto jednoznačnému reálnemu stavu súd dospel k záveru, že nemožno priznať úspech procesnej

obrane žalovaného. Súd po zrelej úvahe a jednoznačnej zákonnej úprave
č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, záväznými a hodnovernými údajmi
z katastra nehnuteľností, z ktorých vyplýva, že dané nebytové priestory sú zapísané na LV XXXX
a nachádzajú sa v bytovom dome CUBICON, musel žalobe v plnom rozsahu vyhovieť. Naprieknelogickému stavu vyhotovenia a existencie daných stavieb, právny stav považuje súd za zrejmý, plne
korešpondujúci s uplatneným nárokom.

9. Súd prvej inštancie ďalej poukázal na to, že žalovaný v rámci procesnej obrany namietal, že žalobca
žiadnym spôsobom pri uplatnenej výške požadovaných platieb nezohľadnil špecifickosť situácie a
požaduje od neho platby ako od iných vlastníkov, nedostáva pritom žiadne protiplnenie za požadované
platby. Toto tvrdenie, ako vyplýva z dokazovania a jednotlivých vyúčtovaní nákladov spojených s
užívanímnebytovéhopriestoruniejepravdivé,nakoľkožalobcavymáhažalobouodžalovanéhopoložky,

ktoré reálne užíva, konkrétne - preddavky do fondu prevádzky údržby a opráv, deratizáciu, poistenie,
odmenu správcu a stočné zrážkovej vody. Súd sa v tomto smere stotožnil s tvrdením žalobcu, že
ide o minimálne možné požadované položky, ktorých povinnosť úhrad vyplýva priamo so zákona
alebo zmluvy o výkone správy. Žalobca pritom nemôže upustiť od ich vymáhania. Žalovaný v rámci
odporu vzniesol aj námietku premlčania zálohových platieb. Súd námietku považoval za nedôvodnú,
nakoľko predmetom žaloby nie sú jednotlivé zálohové mesačné platby, ale nedoplatky vyplývajúce

z vyúčtovaní nákladov spojených s užívaním nebytových priestorov, za jednotlivé roky a jednotlivé
nebytové priestory. Najstaršie vyúčtovania nákladov spojených s užívaním nebytových priestorov sú za
rok 2017, doručované v roku 2018. Teoreticky by premlčanie nároku za rok 2017 mohlo nastať v januári
2021, nakoľko premlčacia doba je podľa § 101 Občianskeho zákonníka trojročná. Pôvodné žaloby však
boli podávané najneskôr v roku 2020. Uplatnené nároky teda nemôžu byť premlčané.

10. Súd mal za to, že pri posudzovaní uplatneného nároku a celkovej situácie medzi stranami
sporu ohľadom povinnosti úhrad za nebytové priestory nemožno opomenúť ani komunikáciu medzi
stranami sporu ohľadom riešenia otázky tepelnej prípojky, ktorá je predmetom vzájomnej žaloby. V liste
adresovanom žalobcovi zo dňa 29.09.2020 (č. l. 70 druhá strana spisu sp. zn.: 12Cb/116/2020) sám

žalovaný v rámci návrhu riešenia vzniknutej situácie navrhuje započítať jeho existujúci dlh voči žalobcovi
vyplývajúci z vyúčtovaní nákladov spojených s užívaním nebytových priestorov a následne mesačne
započítavať strpenie tohto stavu oproti mesačnému vyúčtovaniu nákladov spojených s užívaním
nebytových priestorov. Žalovaný teda o dlhu voči žalobcovi mal vedomosť a ako so záväzkom s ním aj
nakladal, keď chcel tento záväzok započítať s prípadnou pohľadávkou žalobcu.

11. Súd prvej inštancie vzájomnú žalobu zamietol, nakoľko v konaní nebolo preukázané vlastníctvo
teplonosného potrubia, ktoré majú užívať vlastníci bytov a nebytových priestorov a užívaním ktorého
sa mali títo vlastníci bezdôvodne obohatiť. V nebytovom priestore A1, ktorý je vlastníctvom žalovaného
sa nachádza odovzdávacia stanica tepla (OST), ktorá je vo vlastníctve spoločnosti VEOLIA, čo nebolo

medzi stranami sporné. K tejto OST je vedené teplonosné potrubie, ktorého časť má byť vo výlučnom
vlastníctve žalovaného (výlučné vlastníctvo tvrdil žalovaný v odpore voči platobnému rozkazu). V podaní
zo dňa 02.03.2022 už však žalovaný tvrdí o tomto potrubí ako spoločnom zariadení bytového domu.
Vlastníctvo potrubia, od ktorého žalovaný odvíja nárok na úhradu bezdôvodného obohatenia na strane
vlastníkov bytov v bytovom dome, je podľa názoru súdu nejasné, nepreukázané. Ohľadom vlastníctva

potrubiasúduviedol,žeopäťnemožnoopomenúťvyjadreniesamotnéhožalovaného,ktorývobjednávke
znaleckého posudku (príloha č. 1) sám uviedol, že ,,znalecký posudok na teplonosné potrubie pre
bytový dom (ku ktorému nevieme preukázať vlastnícke právo) od OST pre bytový dom až po hranicu
bytového domu...“ Z uvedeného vyplýva, že sám žalovaný má pochybnosť o vlastníctve potrubia.
Ďalším dôvodom, pre ktorý súd vzájomnú žalobu zamietol je skutočnosť, že spôsob, akým chcel

žalovaný vyčísliť hodnotu bezdôvodného obohatenia je neudržateľný a znalecký posudok v tomto smere
zmätočný. Žalovaný zadal úlohu znalcovi: odhad hodnoty odplatného vecného bremena k miestnostiam
č. -1.24 a -1.26 na 1 P.P. komplexu CUBICON. Účel posudku je: zriadenie odplatného vecného bremena
z titulu OST a teplonosných primárnych rozvodov pre bytový dom. Súd v prvom rade konštatoval, že
žiadne vecné bremeno nie je zriadené a nie je zrejmé o aké vecné bremeno sa má jednať. V úlohe znalca

je uvedené odhad hodnoty vecného bremena k miestnostiam, v účele posudku - vecného bremena z
titulu OST a teplonosných primárnych rozvodov pre bytový dom. Vecné bremená pritom obmedzujú
vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať
alebo niečo konať. Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené buď s vlastníctvom určitej
nehnuteľnosti, alebo patria určitej osobe. Vecné bremeno, od ktorého hodnoty žalovaný odvodil svoj

nárok na vydanie bezdôvodného opatrenia, nie je žiadnym konkrétnym spôsobom definované. Vecné
bremeno musí byť presne identifikované, aby nebolo zameniteľné s iným vecným bremenom. Znalec v
posudku svoju činnosť smeroval k stanoveniu všeobecnej hodnoty miestností č. 1.24 a č. 1.26, nie istého
vecného bremena. Len posledný riadok znaleckého posudku znie: ročná hodnota vecného bremena.Súd teda považuje spôsob určenia hodnoty neidentifikovateľného vecného bremena za celkom nejasný,
zmätočný. Tým pádom aj výšku uplatneného nároku vo vzájomnej žalobe považoval za nepreukázanú.

12. Súd zamietol návrh na náhradu nákladov spojených s uplatnením pohľadávky v jednotlivých
pôvodných konaniach podľa § 369c ods. 1 Obchodného zákonníka. V prejednávanej veci išlo o
občianskoprávny spor, nie o obchodnoprávny, čo uznal sám žalobca späťvzatím časti návrhu v
uplatnených úrokoch z omeškania presahujúcich 5% ročne, teda stanovenú výšku úroku z omeškania
v občianskoprávnych veciach.

13. O trovách konania o žalobe, vzájomnej žalobe súd rozhodol v zmysle § 255 ods. 1 Civilného
sporového poriadku (ďalej len CSP) a žalobcovi, ktorý mal vo veci uplatnenej istiny plný úspech priznal
náhradu trov konania vo výške 100%. Taktiež bol žalobca plne úspešný aj vo veci vzájomnej žaloby.

14. Proti tomuto rozsudku (v rozsahu výrokov II, V, VI a VII ) podal žalovaný odvolanie z dôvodov,

že rozsudok súdu prvej inštancie je nesprávny, nezákonný a arbitrárny. Podľa jeho názoru rozsudok v
časti o žalobe žalobcu - výška platieb (výška nároku) požadovaných žalobcom je nezákonná, pretože
nezohľadňuje mieru užívania spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu žalovaným ako
vlastníkom nebytových priestorov; platby (nárok), ktorých zaplatenie sa žalobca domáha, sú v rozpore
s dobrými mravmi, a to jednak z dôvodu neprimeranosti (nezákonnosti) ich výšky a jednak preto, že za

tieto platby žalovaný nedostáva adekvátne protiplnenia, keďže sa spoločné časti a spoločné zariadenia
bytového domu nachádzajú v samostatnej, stavebne oddelenej budove bytového domu (a nie v budove
OC CUBICON, kde sa fakticky nachádzajú nebytové priestory žalovaného), čo bolo preukázané aj
obhliadkou, a teda žalovaný spoločné časti a spoločné zariadenia bytového domu reálne nevyužíva a
ani nemôže, nevie a nechce využívať. Rozsudok v časti o vzájomnej žalobe žalovaného - teplonosná

prípojka je spoločným zariadením bytového domu, a teda je vo vlastníctve (spoluvlastníctve) vlastníkov
bytov a nebytových priestorov bytového domu; teplonosná prípojka sa (ako cudzie teleso) nachádza v
nebytovom priestore A1 vo vlastníctve žalovaného, a to bez akéhokoľvek právneho dôvodu; žalovanému
patrí peňažná náhrada za užívanie časti jeho nehnuteľnosti, a to z titulu bezdôvodného obohatenia na
strane vlastníkov bytov a nebytových priestorov bytového domu, keďže títo majú umiestnenú teplonosnú

prípojku v priestoroch žalovaného, a teda užívajú časť nebytového priestoru žalovaného, bez akejkoľvek
zmluvy; výšku peňažnej náhrady žalovaný preukázal v konaní znaleckým posudkom, pričom ju nikto,
okrem súdu prvej inštancie (ktorý mal za účelom pochopenia resp. vysvetlenia znaleckého posudku
vypočuť znalca), nerozporoval.

15. Žalovaný je toho názoru, že súd prvej inštancie vo vzťahu k vymáhaniu platieb žalobcom jednak
opomenul aplikovať príslušnú normu (vo vzťahu k zákonnosti vymáhaných platieb) a jednak obsah
správnej normy nesprávne interpretoval, v dôsledku čoho ju aj nesprávne aplikoval (vo vzťahu k
vymáhaniu platieb v rozpore s dobrými mravmi). Účelom prijatia normy § 10 ods. 1 Zákona o bytoch a
NP bolo zakotvenie zásady, že pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv sú vlastníci

bytov a nebytových priestorov v dome povinní zohľadniť mieru využívania spoločných častí domu
a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov, ktorí zväčša nevyužívajú spoločné
priestory a zariadenia tak, ako vlastníci bytov, a nemajú ani osoh z ich opravy alebo rekonštrukcie.
Žalovaný poukazuje na skutočnosť, že spoločné časti bytového domu, nie sú nijakým spôsobom
žalovanému prístupné, fakticky ich nevyužíva a ani ich objektívne nevie užívať, pretože sa nachádzajú

v úplne inej budove, do ktorej nemá prístup (budova OC CUBICON a bytového domu, nie sú prepojené
tak, aby sa medzi nimi dalo bez ďalšieho prechádzať), a navyše ani nemá dôvod tieto akýmkoľvek
spôsobom využívať, pretože ich nepotrebuje pre užívanie svojich nebytových priestorov. Žalovaný na
užívanie svojich nebytových priestorov využíva schodiská a priestory, ktoré sa nachádzajú v budove OC
CUBICON, nie tie ktoré sa nachádzajú v bytovom dome. Ako aj súd správne poznamenal v rozsudku,

nebytové priestory vo vlastníctve žalovaného sú stavebne oddelené od priestorov bytového domu a
tvoria logickú súčasť OC CUBICON, pričom prístup do nebytových priestorov je zabezpečený výlučne
z OC CUBICON alebo priamo z vonku z pozemku vo vlastníctve žalovaného. Rovnako tak, žalovaný
nevyužíva žiadne spoločné zariadenia domu, keďže v časti OC CUBICON, kde sa nachádzajú nebytové
priestory žalovaného, sú iné výťahy, ktoré sú súčasťou OC CUBICON (výťahy, ktoré sú súčasťou

bytového domu a prevádzka, údržba a oprava ktorých je hradená z fondu, neprechádzajú priestormi OC
CUBICON - žalovaný ich teda nevie využívať pre prístup do nebytových priestorov). Uvedené rovnako
platí pre prípojky, ktoré má bytový dom zriadené osobitne, pričom nebytové priestory vo vlastníctve
žalovaného sú pripojené na siete vedúce z OC CUBICON (napr. osobitná teplonosná prípojka existujepre bytový dom a osobitná teplonosná prípojka existuje pre OC CUBICON, pričom nebytové priestory a
priestory schodísk a výťahov sú napojené na siete z OC CUBICON). Uvedené skutočnosti boli potvrdené
na obhliadke OC CUBICON, kde žalovaný súdu prvej inštancie detailne ukázal všetky nebytové priestory

a aj možnosti prístupu k nim. Vzhľadom na uvedené má za to, že žalobcom vymáhané platby sú v
rozpore so zákonom, a to konkrétne s ustanovením
§ 10 ods. 1 a 6 Zákona o bytoch a NP.

16.Žalovanýuvádza,žecelékonanieapelovalnasúdprvejinštancie,žejejehomožnosťoupozrieťsana

vzniknutú situáciu cez prizmu dobrých mravov a mimoriadne neštandardnú situáciu medzi stranami (ako
sám súd prvej inštancie tvrdí) vyriešiť pomocou ustanovenia o dobrých mravoch. Nielen zo zistených
a preukázaných skutočností, ale aj zo samotného záveru súdu prvej inštancie je nespochybniteľne
zrejmé, že vzniknutá situácia medzi stranami je mimoriadne neštandardná a vybočujúca z rámca,
ktorý by sa dal v tejto situácii očakávať. Je zrejmé, že ide o extrémne výnimočnú situáciu, kedy je
žalovaný nútený platiť žalobcovi poplatky len preto, že: a) nebytové priestory vo vlastníctve žalovaného

sú formálne vedené na príslušnom liste vlastníctva ako súčasť bytového domu (pričom nielen podľa
názoru žalovaného, ale aj z miestnej obhliadky súdu je zrejmé, že fakticky sú nebytové priestory
súčasťou OC CUBICON, čo potvrdil aj samotný súd prvej inštancie, ktorý konštatuje, že nebytové
priestory žalovaného sú stavebne oddelené od bytového domu a tvoria logický celok s OC CUBICON);
a b) žalobca má ako správca zákonnú povinnosť požadovať úhrady týchto poplatkov od žalovaného.

Z pohľadu žalovaného sa súd prvej inštancie na vec pozeral príliš formalisticky, pričom materiálne
nedostatočne vyhodnotil, aká nespravodlivá situácia nastala. Žalovaný má za to, že s ohľadom na to aká
je skutočná situácia (vymáhanie neprimerane vysokých platieb žalobcom, za ktoré žalovaný nedostáva
adekvátne protiplnenia), si výkon tohto subjektívneho práva žalobcu vyžaduje odopretie ochrany, a teda
zamietnutie žaloby.

17. Žalovaný namieta záver súdu prvej inštancie, že „žalobca vymáha žalobou od žalovaného položky,
ktoré reálne užíva, konkrétne - preddavky do fondu prevádzky údržby a opráv, deratizáciu, poistenie,
odmenu správcu a stočné zrážkovej vody.... “ Uvedený záver súdu prvej inštancie, že tvrdenie
žalovaného nie je pravdivé, nemá absolútne žiadnu oporu v dokazovaní. Práve naopak, obhliadkou OC

CUBICON bolo preukázané, že žalovaný neužíva a ani nevie využívať spoločné priestory a zariadenia
bytového domu (na prevádzku, údržbu a opravu ktorých slúži fond), a teda ani mať osoh z deratizácie
týchto priestorov. Ostatné tri položky, ktoré žalobca žiada od žalovaného platiť, sú prinajmenšom otázne,
avšak nemožno opomenúť, že práve preddavky do fondu tvoria najpodstatnejšiu časť vymáhaných
platieb (až cca 90%). Žalovaný v tomto smere poukazuje na ustanovenie § 10 ods. 3 Zákona o bytoch

a NP. Podľa žalovaného jediným porazeným z tejto situácie tak je žalovaný, ktorý má uhrádzať svoje
vlastné finančné prostriedky na prevádzku, údržbu, opravy chodieb, schodísk, výťahov, rôznych prípojok
bytového domu a nemá z toho žiadny osoh. Na druhej strane sú tu vlastníci bytov a nebytových
priestorov, ktorí tieto spoločné časti a spoločné zariadenia bytového domu každodenne využívajú, avšak
vynakladajú menej svojich finančných prostriedkov na rôzne opravy častí a zariadení, ktoré slúžia

výlučne im. Z uvedeného je zrejmé, o akú nespravodlivú situáciu v tomto konkrétnom prípade ide -
žalovaný je pritom toho názoru, že súd prvej inštancie na tieto skutočnosti pri vyhodnotení, či ide o rozpor
s dobrými mravmi, vôbec neprihliadol.

18. Žalovaný namieta porušenie práva na spravodlivý proces, ktoré vidí v tom, že súd prvej inštancie

nedostatočne odôvodnil napadnutý rozsudok. V tomto smere žalovaný poukazuje na to, že súd sa veľmi
povrchne postavil k odôvodneniu kľúčovej otázky pre rozhodnutie vo veci samej, ktorým bola otázka,
ktorú žalovaný v konaní namietal, a to či je výkon práva (vymáhanie platieb) žalobcom v rozpore s
dobrými mravmi. Žalovaný uviedol, že rozumie, že rozsiahlosť odpovede (kvantita) na nastolenú otázku
nie je zábezpekou aj jej kvality. Avšak vysporiadanie sa súdu prvej inštancie s kľúčovou otázkou, prečo

žalovaný navrhoval žalobu žalobcu zamietnuť a výkonu práva žalobcom nepriznať súdnu ochranu, v
dvoch bodoch odôvodnenia rozsudku niečo naznačuje. Žalovaný mieri k tomu, že odpoveď súdu prvej
inštancie je nedostatočná a tiež nevyčerpávajúca. Vo vzťahu ku kvalite odpovede súdu prvej inštancie na
kľúčovú otázku žalovaný odkazuje na body 28 a 29 odvolania. Citáciu jedného rozhodnutia najvyšších
autorít, ktorým sa stanovuje rámec dobrých mravov, bez akéhokoľvek zdôvodnenia jeho aplikácie na

konkrétnu situáciu, a to za súčasného obmedzenia sa na strohé konštatovanie súdu prvej inštancie, že
žalobu nie je možné zamietnuť z dôvodu, že by uplatnený nárok alebo postup žalobcu bol rozporný s
dobrými mravmi, považuje žalovaný za nedostatočne kvalitné zdôvodnenie.19. V nadväznosti na uvedené žalovaný dodal, že zo záveru súdu prvej inštancie je zrejmé, že sa
opomenul vysporiadať s argumentami žalovaného ohľadom rozporu s dobrými mravmi a tieto pri
rozhodovaní vo veci samej vôbec nebral do úvahy. Žalovaný je toho názoru, že ak by sa súd prvej

inštancie zaoberal jeho argumentmi, potom by musel v rozsudku uviesť, prečo ich nepovažoval za
relevantné a za správne alebo naopak, prečo ich za relevantné a správne považuje - k čomu však
nedošlo. Žalovaný považuje takýto postup súdu prvej inštancie za nesprávny a zasahujúci do práva
žalovaného na spravodlivý proces. Je zrejmé, že ak by sa súd prvej inštancie neopomenul zaoberať
argumentami žalovaného, mohol dospieť k úplne inému rozhodnutiu vo veci samej.

20. Žalovaný považuje za nesprávne aj výroky VI a VII rozsudku súdu prvej inštancie. Poukázal na
to, že predmetná teplonosná prípojka spĺňa definičné znaky spoločného zariadenia podľa Zákona o
bytoch a NP, a teda je vo vlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov bytového domu (teda
jej vlastníctvo vyplýva priamo zo zákona). Vytýka súdu prvej inštancie, že vo vzťahu k preukázaniu
vlastníckeho práva nezohľadnil zhodné tvrdenia strán, ktoré potvrdili, že vlastníkom teplonosnej prípojky

sú vlastníci bytov a nebytových priestorov bytového domu. Žalovaný je názoru, že sa súd prvej inštancie
dopustil porušenia práva žalovaného na spravodlivý proces, a to predovšetkým tým, že porušil jednu zo
základných zásad civilného sporového konania, a to zásadu formálnej pravdy. Žalovaný preto považuje
rozsudok v dotknutej časti za nezákonný, vecné nesprávny a arbitrárny.

21. Žalovaný ďalej vidí nesprávny postup súdu prvej inštancie aj v tom, ako vyhodnotil znalecký
posudok č. 028/2021 vypracovaný znalcom Ing. Ondrejom Sovom zo dňa 15.03.2021 (ďalej len
„Znalecký posudok“). Súd v bode 29 odôvodnenia rozsudku uvádza, že ďalším dôvodom, pre ktorý
musel súd vzájomnú žalobu zamietnuť je skutočnosť, že spôsob akým chcel žalovaný vyčísliť hodnotu
bezdôvodného obohatenia považuje za neudržateľný a znalecký posudok v tomto smere za zmätočný.

Súd ďalej tiež konštatuje, že žiadne vecné bremeno nie je zriadené a že nie je zrejmé o aké vecné
bremeno sa má jednať. Uvádza, že jeho nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia vyplýva zo
skutočnosti, že vlastníci bytov a nebytových priestorov bytového domu využívajú časť nebytového
priestoru A1 vo vlastníctve žalovaného (t.j. časť cudzieho priestoru) na umiestnenie teplonosnej prípojky
(v ich vlastníctve), a to bez akéhokoľvek právneho dôvodu a bez úhrady akejkoľvek odplaty. Rovnako

tak žalovaný uviedol, že v prípade, že by teplonosnú prípojku užívali na základe platnej a účinnej zmluvy,
museli by žalovanému platiť za užívanie teplonosnej prípojky odplatu (náhradu za strpenie užívania).
Z toho jasne vyplýva, že vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome získavajú takýmto
bezodplatným užívaním majetkový prospech na úkor žalovaného, kedy je majetok žalovaného (t.j. časť
nebytového priestoru Al) bez akéhokoľvek právneho dôvodu užívaný vlastníkmi bytov a nebytových

priestorov bytového domu v ich prospech (t.j. na umiestnenie teplonosnej prípojky). Poukazuje na
ustanovenie § 458 ods. 1 Občianskeho zákonníka, z ktorého vyplýva, že vlastníci bytov a nebytových
priestorov bytového domu musia vydať všetko, čo nadobudli bezdôvodným obohatením. Vzhľadom na
skutočnosť, že bezdôvodným obohatením je v tomto prípade bezodplatné užívanie časti nebytového
priestoru A1, ktorého vrátenie objektívne nie je dobre možné, musí sa žalovanému poskytnúť peňažná

náhrada.Občianskyzákonníksíceneustanovuje,vakejvýškesamápeňažnánáhradaposkytnúť,avšak
vzmyslerozhodovacejpraxesúdovjemajetkovýmvyjadrenímprospechupriužívanícudzejveci(vtomto
prípade časti nebytového priestoru Al) peňažná suma, ktorá zodpovedá sumám vynakladaným obvykle
v danom mieste a v čase na užívanie veci aj s prihliadnutím na druh právneho dôvodu (zmluvného typu
alebo vecného práva k cudzej veci), ktorým sa spravidla právo užívania veci vzhľadom na jeho rozsah

a spôsob zakladá. Najčastejšie ide o nájomnú zmluvu, keď sa výška peňažnej náhrady porovnáva s
obvyklou hladinou nájomného, ktoré by bol nájomca za obvyklých okolností povinný plniť, ak by užíval
vec na základe platnej nájomnej zmluvy.

22. Podľa žalovaného súd prvej inštancie:

a) nesprávne vecne vyhodnotil znalecký posudok predložený žalovaným;
b) na odstránenie údajnej zmätočnosti znaleckého posudku nevypočul znalca, ktorý vypracoval znalecký
posudok, napriek tomu, že mu to umožňuje CSP a že mu to káže ustálená súdna prax;
c) jednostranneasvojvoľnedospelkvlastnýmnesprávnymzáveromohľadomznaleckéhoposudku,keď
predložený znalecký posudok vyhodnotil príliš formálne bez hodnotenia znaleckého posudku v súvislosti

aj s inými dôkazmi (napr. s obhliadkou OC CUBICON);
d) iniciatívne suploval žalobcu tým, že vyhľadával argumenty v prospech vadnosti a nesprávnosti
znaleckého posudku, čím robil žalovanému protistranu vo vzťahu k predloženému znaleckému posudku
(pričom žalobca sa žiadnym spôsobom k znaleckému posudku počas dokazovania nevyjadril);e) nedostatočne a nepresvedčivo odôvodnil v čom považuje spôsob výpočtu v znaleckom posudku za
nesprávny.
Žalovaný je toho názoru, že súd prvej inštancie týmto porušil právo žalovaného na spravodlivý proces,

a to predovšetkým tak, že sa súd prvej inštancie nevysporiadal so všetkými dôkazmi predloženými v
konaní, ale tiež svojim vyššie opísaným konaním porušil zásadu rovnosti strán, rovnosti zbraní, zásadu
kontradiktórnosti, zásadu zákazu ľubovôle a tiež právo žalovaného na riadne odôvodnenie rozhodnutia.
Žalovaný preto považuje rozsudok v dotknutej časti za nezákonný, vecné nesprávny a arbitrárny.

23. Žalovaný namieta, že súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym
skutkovým zisteniam, predovšetkým namieta nesprávne vyhodnotenie znaleckého posudku. Poukazuje
na to, že súd prvej inštancie v bode 29 odôvodnenia rozsudku uviedol, že vecné bremeno, ktorého
hodnota bola stanovená znaleckým posudkom, nie je žiadnym spôsobom definované. Žalovaný v tomto
smere odkazuje na body 125 až 127 odvolania, v ktorých sa žalovaný vyjadril k špecifikácii predmetného
vecného bremena. Okrem toho, že rozsah vecného bremena je zrejmý z podania žalovaného zo dňa

02.03.2022 označenom ako „Opätovný návrh na spojenie vecí a predloženie znaleckých posudkov“,
vyplýva aj zo samotného textu znaleckého posudku v spojení s jeho prílohami (fotografiami a zákresmi)
a tiež z obhliadky OC CUBICON zo dňa 27.06.2023. Žalovaný teda musí strpieť umiestnenie teplonosnej
prípojky vo vlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktoré sa nachádza v jeho nebytovom
priestore A1. Toto umiestnenie teplonosnej prípojky žalovaný v minulosti trpel a v súčasnosti trpí bez

akejkoľvek primeranej náhrady, ktorej zaplatenia sa domáha vzájomnou žalobou. Má za to, že keby súd
prvej inštancie vyhodnotil predložené dôkazy riadne a vo vzájomnej súvislosti s ostatnými dôkazmi, k
takémuto nesprávnemu záveru ohľadom nedefinovania vecného bremena, ktorý má vplyv na priznanie
nároku žalovanému, by nedospel.

24. Na základe vyššie uvedených skutočností a predložených dôkazov žalovaný navrhuje, aby odvolací
súd v zmysle § 388 CSP zmenil rozsudok tak, že žalobu žalobcu v celom rozsahu zamietne a prizná
žalovanémunároknanáhradutrovprvoinštančnéhoaodvolaciehokonaniavrozsahu100%avzmysle§
388 CSP zmenil rozsudok tak, že vzájomnej žalobe žalovaného vyhovuje, a to tak, že žalobca je povinný
zaplatiť žalovanému peňažnú náhradu vo výške 16.521,40 EUR s príslušenstvom a prizná žalovanému

nárok na náhradu trov prvoinštančného a odvolacieho konania v rozsahu 100%; alebo alternatívne (in
eventum) v zmysle § 389 ods. 1 CSP zrušil rozsudok vo výroku II a V, vrátil vec súdu prvej inštancie na
ďalšie konanie a nové rozhodnutie a priznal žalovanému nárok na náhradu trov odvolacieho konania v
rozsahu 100%, a v zmysle § 389 ods. 1 CSP zrušil rozsudok vo výroku VI a VII, vrátil vec súdu prvej
inštancie na ďalšie konanie a nové rozhodnutie a priznal žalovanému nárok na náhradu trov odvolacieho

konania v rozsahu 100%.

25. K odvolaniu žalovaného sa vyjadril žalobca, ktorý s tvrdeniami žalovaného, že pri vymáhaní platieb
a určovaní preddavkov zo strany žalobcu voči žalovanému nedošlo k zohľadneniu špecifickej situácie
a odlišnému prístupu, nesúhlasí. Má za to, že skutočnosť, že žalobca požaduje od žalovaného úhradu

len za položky, ktorých povinnosť úhrad vyplýva priamo zo zákona alebo zmluvy o výkone správy, je
v danej neštandardnej situácií kľúčová, ako dal žalobcovi za pravdu aj súd prvej inštancie. Žalobca
zaťažuje žalovaného iba úhradou za položky, ktoré žalobca reálne využíva. Konkrétne ide o úhradu za
nasledovné položky - fond prevádzky, údržby a opráv, deratizácia, poistenie, odmena správcu a stočné
zrážkovej vody. Žalobca považuje za vhodné sa vyjadriť k odôvodnenosti jednotlivých položiek, najmä

fondu prevádzky, údržby a opráv, keďže predovšetkým úhrady za túto položku žalovaný namieta.

26. Pokiaľ ide o fond prevádzky, údržby a opráv, poukazuje na odbornú literatúru, v zmysle ktorej sa
poslednou vetou § 10 ods. 1 Zákona o bytoch (ďalej aj BytZ) nezmenil kogentný spôsob prispievania
do fondu opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu podľa § 5 ods. 1
písm. b) Zákona o bytoch. Uvedená odborná literatúra sa zaoberá práve situáciou, kedy vlastníci
nebytových priestorov s poukazom na ustanovenie § 10 ods. 1 Zákona o bytoch požadovali od
vlastníkov bytov, aby si splnili svoju zákonnú povinnosť a zohľadnili mieru využívania spoločných
častí a spoločných zariadení domu v prospech vlastníkov nebytových priestorov vo výške príspevkov

do fondu opráv. Vlastníci nebytových priestorov tak fond údržby a opráv rozdeľujú na časť, ktorá je
vynaložená akoby len „v prospech vlastníkov bytov“ a časť „len v prospech vlastníkov nebytových
priestorov“. Takúto argumentáciu však podľa právnych teoretikov nemožno považovať za správnu
z viacerých dôvodov. „Bytový dom je ako celok jednou stavbou v akcesorickom spoluvlastníctvevšetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorí sa na tvorbe fondu opráv podieľajú podľa
veľkosti svojich spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach a spoločných zariadeniach.
V každom bytovom dome sa podľa BytZ vytvára len jeden fond opráv a to pre celý bytový dom
(a nie pre jednotlivé vchody domu), do ktorého sú povinní podľa ust. § 10 ods. 1
BytZ prispievať všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov.“ Výška mesačnej zálohovej platby do
fondu prevádzky, údržby a opráv je taktiež upravená v zmluve o výkone správy zo dňa 08.12.2016

(ďalej len „Zmluva o výkone správy“) - čl. IX bod 1 Zmluvy o výkone správy písm. b) resp. následných
rozhodnutiach o výške preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv.

27. Žalobca poukazuje na to, že odmenu správcu takisto upravuje Zmluva o výkone správy v čl. X bod
1, v zmysle ktorého „zmluvné strany sa dohodli, že Správca má nárok na mesačnú odmenu za výkon
správy Domu v zmysle tejto Zmluvy vo výške 8,69 EUR za každý byt i nebytový priestor a vo výške

2,50 EUR za každé garážové státie, resp. parkovacie miesto. Správca vyhlasuje, že v čase uzavretia
tejto Zmluvy je platcom DPH. Výška odmeny Správcu uvedená v tomto bode je bez DPH a bude k nej
pripočítaná príslušná sadzba DPH podľa platných právnych predpisov.“ Žalobca v postavení správcu
tak pri vymáhaní konal len v súlade so znením Zmluvy o výkone správy.

28. K položkám deratizácia, poistenie a stočné zrážkovej vody uvádza, že je logické, že ak ide o
jednu budovu, všetky tieto položky sa dotýkajú aj žalovaného a jeho nebytových priestorov. Čo sa
týka deratizácie, Bytový dom a OC CUBICON má spoločné stúpacie rozvody, kanalizačné rozvody
a ich deratizácia má priamy vplyv na nebytové priestory žalovaného, nakoľko škodcovia, ktorý by sa
vyskytli v Bytovom dome, by sa mohli premnožiť aj do nebytových priestorov žalovaného. Poistenie

sa takisto vzťahuje aj na nebytové priestory nachádzajúce sa v priestoroch Bytového domu, poistenie
pokrýva aj tieto nebytové priestory. Strechu Bytového domu žalovaný ako vlastník nebytových priestorov
takisto využíva. Dažďovú vodu, ktorá napadá na strechu je potrebné „odviezť“ a preto je odôvodnené
aj vymáhanie nákladov spojené so stočným zrážkovej vody. Všetky tieto poplatky súvisia s existenciou
nehnuteľnosti ako takej.

29. Žalobca sa v plnom rozsahu stotožňuje s názorom prvoinštančného súdu, že konanie žalobcu
ani samotný uplatnený nárok žalobcu nie je v rozpore s dobrými mravmi. Žalobca má za to, že
vyčerpávajúco odôvodnil oprávnenosť vymáhania jednotlivých položiek zredukovaných na minimum a
takisto výšku jednotlivých preddavkov. Žalobca opätovne zdôrazňuje, že znášanie nákladov na údržbu,

opravy a obnovu hoci aj spoločných častí a spoločných zariadení Bytového domu, ktoré žalovaný reálne
nevyužíva, sa odvíja od ich vlastníctva a nie od reálneho užívania. Má za to, že tento výkon práva
správcom ako žalobcom nie je v rozpore s dobrými mravmi aj preto, že obnovou týchto spoločných
častí a spoločných zariadení Bytového domu dochádza k reálnemu úžitku aj na strane žalovaného
ako vlastníka nebytových priestorov (zvýšenie hodnoty nebytových priestorov, zvýšenie estetického

vzhľadu objektu atď.). Týmto sa objektívne zhodnocuje aj majetok žalovaného z titulu existencie
akcesorických spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového
domu. Zároveň apeluje na fakt, že žalovaný v priebehu prvoinštančného konania nevyvrátil domnienku,
že nebytové priestory sú súčasťou Bytového domu, tak ako to uvádza kataster nehnuteľností, čo
podporuje skutočnosť, že výkon práva žalobcom (vymáhanie platieb v súlade so zákonom a Zmluvou

o výkone správy) nie je v rozpore s dobrými mravmi.

30. Žalobca nesúhlasí s údajnou absenciou protiplnení za platby správcovi voči žalovanému. Uviedol,
že správca v rámci svojej funkcie zabezpečuje výkon správy bytového domu, riadny chod bytového
domu, bezpečnosť bytového domu. S uvedeným neodmysliteľne súvisí deratizácia a poistenie bytového

domu, či poplatok za stočné dažďovej vody. Aj keď žalovaný dookola tvrdí, že budova bytového domu
a OC CUBICON sú stavebno-technicky oddelené, nie je tomu úplne tak. O uvedenom svedčí aj už
spomínaný priamy prechod medzi bytovým domom a OC CUBICON, o ktorom žalovaný stále tvrdí, že
neexistuje, a to len preto, že dvere, ktoré tvoria tento prechod, zamyká. V nadväznosti nato možno
predpokladať, že bytový dom a OC CUBICON sú nielen stavebne, ale aj technicky prepojené. Keby

správca nezabezpečil deratizáciu, či poistenie bytového domu, s tým súvisiace možné nehody by mali
priamydopadnanebytovépriestoryvovlastníctvežalovaného.Nehovoriacospoločnejstreche,odktorej
sa odvíja poplatok za stočné dažďovej vody. To isté platí pre fond prevádzky, údržby a opráv. Škody,
či nedostatky na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu by bez zabezpečenia potrebnejopravy mohli spôsobiť poškodenie nebytových priestorov vo vlastníctve žalovaného. Je tak zrejmé, že
protiplnenia za platby správcovi voči žalovanému ako vlastníkovi nebytových priestorov neabsentujú.

31. Žalobca má zato, že súd prvej inštancie správne vyhodnotil špecifickú situáciu, ktorá je predmetom
konania a odôvodnenie rozsudku je dostatočné, vecné a vystihuje podstatu sporu. Žalobca v priebehu
dokazovania dostatočne a jasne preukázal, že výkon práva žalobcu vyplývajúci z funkcie správcu nie je
v rozpore s dobrými mravmi a žalobca od žalovaného vymáha úhradu iba za tie položky, ktoré žalovaný
reálne využíva.

32. Pokiaľ ide o vlastníctvo teplonosného potrubia, žalobca uvádza, že v nebytovom priestore A1, ktorý
je vo vlastníctve žalovaného, sa nachádzajú v rôznych miestnostiach dve odovzdávacie stanice tepla
(OST), obe vo vlastníctve spoločnosti Veolia Energia Slovensko, a. s., so sídlom Einsteinova 21, 851 01
Bratislava, IČO: 35 702 257 (ďalej len „spoločnosť Veolia Energia Slovensko, a. s.“). Jedna z týchto OST
zabezpečuje dodávku tepla výlučne pre Bytový dom. Z danej OST vychádza teplonosné potrubie, ktoré

prechádza cez miestnosti vo vlastníctve žalovaného. Z evidencie katastra nehnuteľností (list vlastníctva
č. XXXX) a z dokumentácie, ktorú žalobca súdu predostrel vo svojom podaní Vyjadrenie žalobcu k
doterajšiemu priebehu dokazovania zo dňa 06.10.2023 vyplýva, že nebytový priestor A1 sa nachádza
v bytovom dome a teda teplovzdušná prípojka - potrubie je spoločným zariadením bytového domu,
nakoľko je umiestnené v bytovom dome (s odkazom na § 2 ods. 5 Zákona o bytoch). Ak je nebytový

priestor A1 súčasťou bytového domu, teplonosná prípojka ako spoločné zariadenie bytového domu
je v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov bytového domu (a teda aj
žalovaného), a tak nemohlo dôjsť užívaním potrubia k bezdôvodnému obohateniu zo strany vlastníkov
bytov a nebytových priestorov bytového domu (lebo žalovaný nemôže byť sám sebe dlžníkom). Má
za to, že pri posudzovaní oprávnenosti vzájomnej žaloby žalovaného je vlastníctvo teplonosného

potrubia kľúčovou otázkou. Prvostupňový súd správne a vecne poukázal na nejasnosť a nepreukázanie
vlastníckeho práva zo strany žalovaného k teplonosnému potrubiu ako jedného z dôvodov zamietnutia
vzájomnej žaloby. Súd zásadu formálnej pravdy neporušil, pretože v súvislostiach uvedených vyššie
nešlo o zhodné tvrdenia strán. Zároveň uvedené konanie súdu nepreukazuje skutočnosť, že by súd
neaplikoval príslušnú právnu normu Zákona o bytoch, a že by dospel k nesprávnemu právnemu

posúdeniu. Práve naopak. Súd aplikáciou príslušného ustanovenia § 2 ods. 5 Zákona bytoch v spojitosti
s ďalšími tvrdeniami a dôkazmi vykonanými v priebehu konania dospel k záveru zamietnuť vzájomnú
žalobu.

33.Žalobcasaplnestotožňujesnázoromprvoinštančnéhosúdu,žespôsobakýmchcelžalovanývyčísliť

hodnotu bezdôvodného obohatenia považuje za neudržateľný, znalecký posudok v tomto smere za
zmätočný a takisto v časti, že žiadne vecné bremeno nie je zriadené a zároveň nie je zrejmé o aké
vecné bremeno sa má v zmysle znaleckého posudku jednať. V zmysle odbornej literatúry súd síce
nemôže hodnotiť správnosť odborných záverov vyjadrených znalcom, avšak môže výsledky znaleckého
dokazovania hodnotiť voľne, t. j. vo vzťahu k skutkovým okolnostiam, ktoré vyplynuli z iných dôkazov.

Má zato, že súd v tomto prípade postupoval v súlade so zákonom pri hodnotení výsledkov znaleckého
posudku a k záverom uvedeným v odôvodnení rozsudku dospel práve hodnotením znaleckého posudku
v súvislosti s ostatnými dôkazmi a zistenými skutkovými okolnosťami.

34.Žalobca poukázalnaskutočnosť,žerozporuplnosťazmätočnosťpredloženéhoznaleckéhoposudku

namietal už v priebehu konania. Na pojednávaní konanom dňa 10.05.2023 žalobca resp. právny
zástupca žalobcu uviedol, že považuje sa dôležité vypočuť znalca, ktorý vypracoval znalecký posudok,
nakoľko závery znaleckého posudku považuje za rozporuplné. Právny zástupca žalobcu navrhol tiež
protinávrh žalovaného vylúčiť na samostatné konanie, a to práve za účelom potreby rozsiahlejšieho
dokazovania, ktoré súviselo s predmetným znaleckým posudkom. Žalobca nepovažoval za potrebné

vykonať ďalšie dokazovanie v danom konaní, predmetom ktorého bola v podstate jednoduchá žaloba
na plnenie. Naproti tomu v časti vzájomnej žaloby žalovaného a predloženého znaleckého posudku,
bolo podľa názoru žalobcu ďalšie dokazovanie priam nevyhnutné. Žalovaný však s vylúčením vzájomnej
žaloby na samostatné konanie nesúhlasil a predložený znalecký posudok, od ktorého odvíjal uplatnený
nárok, považoval za dostatočný. Uvedené preukazuje zápisnica o pojednávaní zo dňa 10.05.2023.

Nakoľko bolo predmetné pojednávanie odročené za účelom vykonania obhliadky v priestoroch OC
CUBICON a na následnom pojednávaní konanom dňa 18.10.2023 už došlo k prednesu záverečných
rečí, žalobca sa bližšie k znaleckému posudku nevyjadroval. Žalobca však na tomto pojednávaní okrem
toho, že navrhoval protižalobu zamietnuť ako dôkazne nepreukázanú, opätovne tiež navrhol vyčleniťprotinávrh na samostatné konanie, k čomu žalovaný uviedol, že si nemyslí, že sú splnené dôvody na
vylúčenie. Týmto žalobca akcentuje na fakt, že nie je pravda, že by sa žalobca v priebehu konania k
znaleckému posudku žiadnym spôsobom nevyjadril, t.j. žalobca znalecký posudok priamo rozporoval.

Odhliadnuc od uvedeného žalobca má zato, že popis úlohy znalca a účelu posudku v znaleckom
posudku je zmätočný, vzhľadom ku skutočnosti, že žiadne vecné bremeno momentálne neexistuje a ani
sa týmto znaleckým posudkom žiadne vecné bremeno nezriaďuje.

35. Vzhľadom na uvedené žalobca navrhuje, aby odvolací súd napadnutý rozsudok potvrdil.

36. K vyjadreniu žalobcu sa vyjadril žalovaný podaním zo dňa 25.3.2024. Žalovaný poukazuje na
odlišnosť situácie vo veci samej od situácie, ktorú predpokladali autori komentovanej literatúry, na ktorú
poukazuje žalobca. Komentovaná literatúra sa vzťahuje na prípady, kedy jednotlivé nebytové priestory
tvoriasúčasťstavebnéhoobjektubytovéhodomu.Vsituácii,akoujesituáciavovecisamejvšakžalovaný
preukázal v rámci miestnej obhliadky, že tieto nebytové priestory sú stavebno-technicky súčasťou

OC CUBICON - sú súčasťou iného stavebného objektu ako Bytového domu. Vzhľadom na tento
podstatnýrozdiel,nemožnoautomatickyaplikovaťvýkladkomentovanejliteratúrynasituáciunebytových
priestorov v OC CUBICON. Normatívny text ustanovenia § 10 ods. 1 poslednej vety zákona o bytoch
znie, že vlastníci bytov a nebytových priestorov zohľadnia mieru užívania. Slovesné vyjadrenie tretej
osoby plurálu „zohľadnia“ možno označiť ako budúci čas použitý v dispozícii, ktorý oznamuje povinnosť

správania sa určitým spôsobom. Gramatickým výkladom možno dospieť k záveru, že posledná veta sa
má vykladať tak, že vlastníci bytov a nebytových priestorov majú povinnosť zohľadniť mieru užívania
spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu. Ak by mal zákonodarca úmysel uviesť v
predmetnom ustanovení len oprávnenie, posledná veta by znela „...môžu/sú oprávnení zohľadniť...“.
Vyjadrenie oprávnenosti v danom texte zákona absentuje. Ustanovenie § 10 ods. 1 zákona o bytoch

je zároveň kogentným ustanovením, čo znamená, že účastníci právneho vzťahu sa od tejto normy
nemôžu odchýliť a musia ju rešpektovať. K deratizácii žalovaný uvádza, že bytový dom a OC CUBICON
nemajú spoločné stúpacie ani kanalizačné rozvody tak, ako nemajú spoločnú ani teplonosnú prípojku,
ktorej sa žalovaný venuje v časti B vyjadrenia. Žalovaný si v nebytových priestoroch a v OC CUBICON
zabezpečuje deratizáciu sám. Deratizácia v bytovom dome nemá vplyv na existenciu škodcov v

nebytových priestoroch a v OC CUBICON rovnako ako deratizácia v nebytových priestoroch a OC
CUBICON nemá vplyv na existenciu škodcov v bytovom dome. Podľa žalovaného nie je pravda, že
žalovaný je oprávnený užívať spoločné časti a spoločné zariadenia bytového domu a, že je vecou jeho
slobodnej voľby, či ich má alebo nemá záujem používať. Žalovaný celé konanie akcentuje na skutočnosť,
že žalovaný nemá ani len objektívnu možnosť užívať spoločné časti a spoločné zariadenia bytového

domu, pretože k ním nemá prístup a z povahy veci (dve stavebno-technicky oddelené stavby) vyplýva,
že užívanie spoločných častí bytového domu je vylúčené.

37. Žalovaný k vyjadreniu žalobcu uvádza, že: a) nemožno zohľadniť výklad komentovanej literatúry,
podľa ktorej znášanie nákladov na údržbu, opravy a obnovu vecí sa odvíja od ich vlastníctva a nie

od reálneho užívania, pretože situácia vo veci samej je úplne odlišná od situácie, na ktorú výklad
ustanovenia autori aplikovali, b) nie je pravdivé tvrdenie, že dochádza k reálnemu úžitku zo strany
žalovaného, keďže opravou spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu nedochádza k
zvýšeniu hodnoty nebytových priestorov žalovaného, c) nie je pravdivé tvrdenie, že kataster konštatoval,
že nebytové priestory sú súčasťou bytového domu; kataster len skonštatoval, že zapísal údaje do listu

vlastníctva na základe doručených listín. K tvrdeniu žalobcu, že platením poplatkov do fondu dochádza
k reálnemu úžitku na strane žalovaného, žalovaný uviedol, že obnovou spoločných častí bytového domu
ako napríklad rekonštrukcia schodiska, výmena podlahy na chodbách, vymaľovanie chodieb v bytovom
dome nedochádza k zhodnoteniu nebytových priestorov a tým k reálnemu úžitku na strane žalovaného.
Estetický vzhľad a technický stav spoločných častí bytového domu žiadnym spôsobom neovplyvňuje

hodnotu nebytových priestorov. Potenciálny kupujúci, alebo nájomca nebytových priestorov nebude pri
jeho rozhodovaní o výške kúpnej ceny, resp. nájomného zohľadňovať stav spoločných častí bytového
domu, pretože ich ani nebude vidieť. Vlastník, resp. nájomca nebytových priestorov vchádza do
nebytových priestorov len cez priestory OC CUBICON, ktoré rozhodne nie sú spoločnými časťami
bytového domu.

38. Pokiaľ ide o protiplnenia za platby správcovi, podľa žalovaného nie je pravda, že žalovaný dookola
tvrdí, že budova bytového domu a OC CUBICON sú stavebno-technicky oddelené, pretože správne
tvrdenie žalovaného je, že nebytové priestory sú stavebno-technicky oddelené od bytového domu asú stavebno-technicky súčasťou OC CUBICON (čo je rozdiel), existujúci uzamknutý prechod medzi
podzemným garážovým parkoviskom a nákupnom pasážou OC CUBICON neznamená, že bytový
dom a nebytové priestory sú prepojené; deratizáciou bytového domu dochádza len k deratizácii

spoločných častí bytového domu, pričom takáto deratizácia nemá vplyv na existenciu škodcov v
nebytových priestorov, ku ktorým sa nevie reálne dostať, pretože sa nachádzajú v OC CUBICON a nie
je pravdivé tvrdenie, že protiplnenia za platby žalovaného správcovi neabsentujú, keďže žalovaný z
fondu opráv, prevádzky a údržby nebenefituje; z predmetného fondu sa financuje len oprava, údržba
a prevádzka spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu (ktoré žalovaný nevyužíva).

Žalovaný zdôrazňuje, že nie je pravdivé tvrdenie, že žalovaný k dnešnému dňu nepristúpil k vykonaniu
krokov za účelom zosúladenia faktického a právneho stavu, nakoľko žalovaný podal na príslušný súd
žalobu o určenie, že nebytové priestory sú súčasťou OC CUBICON a stanovisko katastra nehnuteľností
vychádza z predložených listín, avšak kataster nevykonal obhliadku nebytových priestorov, aby mohol
poúdiť, či sú nebytové priestory zapísané v súlade so skutočným stavom.

39. K správnosti a dostatočnosti odôvodnenia rozsudku žalovaný uvádza, že súd prvej inštancie sa
s nárokom žalobcu vysporiadal v podstate na jednej strane v 4 bodoch, v ktorých reálne absentuje
hlbšia argumentácia, prečo súd rozhodol tak, ako rozhodol. Z odôvodnenia rozhodnutia však musí byť
jasné, prečo niektoré z tvrdení žalovaného považoval za irelevantné. Žalovaný napáda postup súdu
prvej inštancie, keď súd bez hlbšieho prieskumu a detailnejšej argumentácie len alibisticky prevzal

tvrdenie žalobcu a súhlasil so žalobcom, že táto situácia nie je v rozpore s dobrými mravmi, keďže
žalobca vyžaduje len položky, ktoré má žalovaný užívať. Uvedený záver ani nevychádza zo správneho
posúdenia, keďže žalovaný má uhrádzať poplatky za prevádzku, opravu a údržbu spoločných častí a
zariadení bytového domu, ktoré nevyužíva, ako to viackrát zdôraznil. V rozsudku podľa neho absentuje
akékoľvek odôvodnenie, prečo uvedená situácia nie je v rozpore s dobrými mravmi ako to tvrdí žalovaný

vo svojom odvolaní. Situácia vo veci samej je špecifická a podľa názoru žalovaného si vyžaduje
detailnejšie odôvodnenie, prečo daná situácia nie je v rozpore s dobrými mravmi, a to predovšetkým
po zohľadnení špecifík. Žalovanému nie je jasné, prečo uvedenú situáciu považuje súd za situáciu v
súlade s dobrými mravmi.

40. K určeniu vlastníckeho práva k teplonosnej prípojke uviedol, že argumentácia žalobcu nie je správna,
nakoľko skutočnosť, kde sa teplonosná prípojka nachádza, vôbec nie je rozhodujúca pre určenie
vlastníckeho práva k teplonosnej prípojke. Nie je teda relevantné, či sa nachádza v bytovom dome alebo
sa nachádza mimo bytového domu. Na miestnej obhliadke bolo preukázané, že v nebytovom priestore
A1 sa nachádzajú dve odovzdávacie stanice tepla (OST). Jedna OST zabezpečuje samostatnou

teplonosnou prípojkou dodávku tepla výlučne do bytového domu a druhá OST dodáva samostatnou
teplonosnou prípojkou teplo do OC CUBICON. Žalovaný považuje za nesporné, že obe strany zhodne
tvrdia, že teplonosná prípojka je spoločným zariadením bytového domu a vlastníkom teplonosného
potrubia sú všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov bytového domu. V čom sa strany nezhodujú
je argumentácia, akým spôsobom dospeli k záveru, že teplonosná prípojka je spoločným zariadením

bytového domu. Pre určenie zhodného tvrdenia strán nie je relevantná argumentácia ale samotné
tvrdenie. Tým, že súd prvej inštancie nevyhodnotil tieto tvrdenia ako zhodné, dopustil sa porušenia
zásady formálnej pravdy. Žalovaný uvádza, že súd nepostupoval správne, ak vyhodnotil, že vlastníctvo
teplonosnej prípojky nebolo preukázané. Súd nielenže neprihliadol na zhodné tvrdenia strán ohľadom
vlastníckeho práva k teplonosnej prípojke, ale taktiež opomenul aplikovať ustanovenie § 2 ods. 5 a § 19

ods. 1 zákona o bytoch, z ktorých jednoznačne vyplýva, že teplonosná prípojka je spoločným zariadením
bytového domu, a preto je v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome.

41. Podľa žalovaného argumentácia žalobcu ohľadom zmätočnosti posudku bola použitá až v
odvolacom konaní, čo potvrdzuje to, že súd prvej inštancie aktívne suploval žalobcu a vyhľadával

argumenty v prospech vadnosti Znaleckého posudku č. 028/2021 zo dňa 31.12.2021 vo veci odhadu
hodnoty odplatného vecného bremena, čím porušil zásadu rovnosti strán, rovnosti zbraní a zásadu
kontradiktórnosti konania. Svojím konaním tak porušil právo na spravodlivý proces a práve preto je
naplnený odvolací dôvod v zmysle § 365 ods. 1 písm. b) - porušenie práva na spravodlivý proces.
Poukazuje na skutočnosť, že žalovaný doručil konajúcemu súdu dňa 02.03.2022 dva znalecké posudky,

a to: znalecký posudok č. 028/2021 zo dňa 31.12.2021 vo veci odhadu hodnoty odplatného vecného
bremena (ďalej len „Znalecký posudok VB“); a znalecký posudok č. 029/2021 vo veci posúdenie, návrh
a technické riešenie rozdelenia priestorov bytového domu (ďalej len „Znalecký posudok rozdelenie“).
Žalobca v konaní pred súdom prvej inštancie nerozporoval Znalecký posudok VB a neuviedol ani žiadnedôvody jeho zmätočnosti a rozporuplnosti. Žalobca prvýkrát poukazuje na dôvody rozporu Znaleckého
posudku VB až vo vyjadrení žalobcu v odvolacom konaní. Tvrdenie žalobcu, že rozporuplnosť a
zmätočnosť Znaleckého posudku VB namietal už v priebehu konania (najmä na pojednávaní dňa

10.05.2023) je nepravdivé a zavádzajúce, čo vyplýva zo zvukového záznamu z pojednávania. Žalovaný
je toho názoru, že objednávka na Znalecký posudok VB bola dostatočne zrozumiteľná a znalec vedel,
čo má v Znaleckom posudku VB posudzovať. Po zohľadnení účelu Znaleckého posudku VB a jeho
príloh jednoznačne vyplýva, že ide o výpočet hodnoty vecného bremena na teplonosnú prípojku, ktorá
na nachádza v nebytovom priestore A1. Existujúce teplonosné potrubie zabraňuje plnému užívaniu

nebytového priestoru A1 vo vlastníctve žalovaného. Žalovaný dodáva, že znalec v Znaleckom posudku
VB posudzoval závady v miestnostiach nebytového priestoru A1 a nie nejakého iného priestoru. Znalec
jednoznačne odpovedal na otázku, ktorá je predmetom konania, a to aká je hodnota vecného bremena
pre vedenie cudzích prípojok v miestnostiach nebytového priestoru A1 vo vlastníctve žalovaného.

42. K vyjadreniu žalovaného sa vyjadril žalobca podaním zo dňa 6.5.2024. Poukázal na to, že v zmysle

Kolaudačného rozhodnutia Mestskej časti Bratislava Karlova Ves, ako príslušného stavebného úradu
zo dňa 04.11.2009, č. j. SÚ 2009/7788/1953-KR/Zas (ďalej len „Kolaudačné rozhodnutie“) vyplýva,
že stavba, Bytový dom CUBICON, pozostáva zo 190 bytových jednotiek a 24 nebytových jednotiek.
Kolaudačné rozhodnutie tiež potvrdzuje, že stavba je zrealizovaná podľa schválenej projektovej
dokumentácie. Okresný úrad Bratislava, katastrálny odbor dňa 22.08.2023 prostredníctvom emailu

deklaroval, že v súčasnosti je v stavbe Bytový dom CUBICON zapísaných 189 bytov a 25 nebytových
priestorov. Skutočnosť, že bytový dom v súčasnosti fakticky pozostáva zo 214 bytov a nebytových
priestorov, v členení na 189 bytov a 25 nebytových priestorov, potvrdil tiež žalobca ako správca
vyhlásením zo dňa 28.09.2023. V rámci tohto vyhlásenia žalobca tiež uviedol zoznam jednotlivých
189 bytov a 25 nebytových priestorov, do ktorých sú započítané aj nebytové priestory vo vlastníctve

žalovaného. V zmysle uvedeného má zato, že argumentácia žalovaného, že bytový dom a nebytový
priestor netvoria ako celok jednu stavbu, neobstojí. Skutočnosť, že sú nebytové priestory stavebno-
technicky prepojené aj so stavbou OC CUBICON neznamená, že nebytové priestory netvoria súčasť
bytového domu, ako to potvrdzuje schválená projektová dokumentácia aj údaje zapísané v katastri
nehnuteľnosti na liste vlastníctva č. XXXX. K možnosti využívania a prístupu k spoločným častiam a

spoločným zariadeniam uviedol, že ak by žalovaný mal záujem využívať spoločné časti a spoločné
zariadenia bytového domu, žalobca by mu vo výkone tohto práva určite nebránil. Žalovaný v priebehu
konania viackrát deklaroval, že spoločné časti a spoločné zariadenia bytového domu fakticky nevyužíva
a nepotrebuje ich využívať. Žalobca považuje túto argumentáciu žalovaného za účelovú a irelevantnú,
keďže je vecou slobodnej voľby žalovaného ako vlastníka nebytových priestorov, či spoločné časti a

spoločné zariadenia bytového domu využíva. Rozhodujúca je možnosť žalovaného využívať spoločné
časti a spoločné zariadenia bytového domu a nie skutočnosť, či ich aj žalovaný reálne využíva. Okrem
iného, žalovaný využíva minimálne nasledovné spoločné časti bytového domu - základy bytového domu,
obvodové múry bytového domu a strechu bytového domu.

43. Žalobca poukazuje na to, že žalovaný počas celého prvoinštančného konania tvrdil, že pri
zápise do katastra nehnuteľností došlo k pochybeniu katastrálneho úradu, a že bytový dom je v
katastri nehnuteľností zapísaný inak, ako bol bytový dom vybudovaný a skolaudovaný, teda že
nebytové priestory sú zapísané na liste vlastníctva č. XXXX len v dôsledku pochybenia pri zápise
do katastra. Skutočnosť, že kataster svojim stanoviskom potvrdil, že bytový dom bol do katastra

nehnuteľnostívkladovýmkonanímzapísanývzmyslenávrhunavkladpodanéhostavebníkomavsúlade
s kolaudačným rozhodnutím a projektom skutočného vyhotovenia stavby, je podľa názoru žalobcu
relevantná a kľúčová. Táto odpoveď katastra vyvracia tvrdenie žalovaného, že pri zápise bytového
domu do katastra došlo k pochybeniu. Žalobca predložil dôkazy, z ktorých je zrejmé, že stavba (bytový
dom) je zrealizovaná podľa schválenej projektovej dokumentácie a že údaje katastra týkajúce sa

bytového domu boli zapísané v súlade s predloženými listinami na zápis do katastra nehnuteľností. Tieto
dôkazy dokladajú fakt, že nebytové priestory sú súčasťou bytového domu. Žalovaný v danom prípade
nepreukázal, že údaje zapísané v katastri nehnuteľností sú nesprávne, resp. že pri zápise do katastra
došlo k pochybeniu. Aj keby sa kataster zúčastnil obhliadky na mieste, nič by to nemenilo na fakte, že
zápis v katastri bol vykonaný v súlade s predloženými listinami na zápis do katastra nehnuteľností.

44. Podľa žalobcu súd prvej inštancie dostatočne odôvodnil, prečo výkon práva žalobcu ako správcu nie
je v rozpore s dobrými mravmi. Zdôrazňuje, že žalobca vymáha od žalovaného iba úhradu za tie položky,
ktoré žalovaný reálne využíva, čo potvrdil aj prvoinštančný súd. K poplatkom do fondu prevádzky, údržbya opráv sa žalobca vyjadril v časti II tohto vyjadrenia. Z titulu existencie akcesorických spoluvlastníckych
podielov na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu sa objektívne zhodnocuje
aj majetok žalovaného, žalovaný dostáva za úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv protiplnenia

a teda výkon práva žalobcom nie je v rozpore s dobrými mravmi. Čo sa týka využívania spoločných
častí a spoločných zariadení bytového domu, žalovaný v priebehu konania viackrát deklaroval, že
spoločné časti a spoločné zariadenia bytového domu fakticky nevyužíva, nepotrebuje ich využívať.
Žalobca považuje túto argumentáciu žalobcu za účelovú a irelevantnú. Ako už žalobca uviedol v
predchádzajúcich podaniach, je vecou slobodnej voľby žalovaného ako vlastníka nebytových priestorov,

či spoločné časti a spoločné zariadenia bytového domu využíva. Rozhodujúca je možnosť žalovaného
využívať spoločné časti a spoločné zariadenia bytového domu a nie skutočnosť, či ich aj žalovaný reálne
využíva. Okrem iného, žalovaný využíva minimálne nasledovné spoločné časti bytového domu - základy
bytového domu, obvodové múry bytového domu a strechu bytového domu.

45. Žalobca má za to, že prvostupňový súd správne a vecne poukázal na nejasnosť a nepreukázanie

vlastníckeho práva zo strany žalovaného k teplonosnému potrubiu ako jedného z dôvodov zamietnutia
vzájomnej žaloby. Súd zásadu formálnej pravdy neporušil, pretože v súvislostiach uvedených vyššie
nešlo o zhodné tvrdenia strán. Zároveň uvedené konanie súdu nepreukazuje skutočnosť, že by súd
neaplikoval príslušnú právnu normu Zákona o bytoch, a že by dospel k nesprávnemu právnemu
posúdeniu. Je toho názoru, že skutočnosť, že na pojednávaní dňa 10.05.2023 namietal rozporuplnosť a

vady aj Znaleckého posudku-rozdelenie nič nemení na tom, že namietal vady aj Znaleckého posudku-
vecné bremeno. Takisto navrhol vylúčiť protinávrh žalovaného na vydanie bezdôvodného obohatenia
na samostatné konanie, za účelom ďalšieho dokazovania. Predmetom ďalšieho dokazovania by bol
práve výsluch znalca ohľadom predložených znaleckých posudkov. Na pojednávaní dňa 10.05.2023
zastával názor, ktorého sa pridržiava aj doteraz, a to že predmetom tohto konania je v podstate

jednoduchá žaloba na plnenie a konanie trvá vzhľadom nato neúmerne dlho. V súvislosti s uvedeným
a takisto vzhľadom na potrebu rozsiahlejšieho dokazovania vo veci protinároku žalovaného, žalobca
inicioval vylúčenie protinávrhu žalovaného na samostatné konanie. V nadväznosti nato mal žalobca
za preukázané, že protinávrh žalovaného je nedôvodný a že zo strany vlastníkov bytov a nebytových
priestorov nemohlo dôjsť k bezdôvodnému obohateniu, čo žalobca v tomto podaní aj uviedol. Nakoľko

mal žalobca za preukázané, že k bezdôvodnému obohateniu nedochádza a súd vytýčil pojednávanie
za účelom prednesu záverečných rečí, žalobca sa opätovne k návrhu na výsluch znalca a vadám
znaleckých posudkov nevyjadroval. Z uvedeného je zrejmé, že žalobca sa v priebehu konania k
Znaleckému posudku-vecné bremeno vyjadril, t.j. žalobca znalecký posudok priamo rozporoval a v tejto
súvislosti navrhoval vylúčenie protinároku žalovaného na samostatné konanie.

46. Krajský súd v Bratislave ako súd odvolací podľa § 34 zákona č. 160/2015 Z.z. Civilný sporový
poriadok (ďalej iba CSP) prejednal vec v zmysle § 379 a § 380 ods. 1 CSP v medziach daných rozsahom
a dôvodmi odvolania bez nariadenia pojednávania, pričom termín verejného vyhlásenia rozsudku bol v
súlade s § 219 ods. 3 CSP oznámený na úradnej tabuli a na webovej stránke Krajského súdu v Bratislave

v zákonnej lehote najmenej päť dní pred jeho vyhlásením dňa 20.1.2026. Po oboznámení sa s obsahom
spisu súdu prvej inštancie a odvolaním žalovaného dospel odvolací súd k záveru, že odvolaniu nie je
možné vyhovieť.

47. Podľa § 387 ods. 1 CSP, odvolací súd rozhodnutie súdu prvej inštancie potvrdí, ak je vo výroku

vecne správne.

48. Podľa § 387 ods. 2 a 3 CSP, ak sa odvolací súd v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením
napadnutého rozhodnutia, môže sa v odôvodnení obmedziť len na skonštatovanie správnosti dôvodov
napadnutého rozhodnutia, prípadne doplniť na zdôraznenie správnosti napadnutého rozhodnutia ďalšie

dôvody. Odvolací súd sa v odôvodnení musí zaoberať aj podstatnými vyjadreniami strán prednesenými v
konaní na súde prvej inštancie, ak sa s nimi nevysporiadal v odôvodnení rozhodnutia súd prvej inštancie.
Odvolací súd sa musí v odôvodnení vysporiadať s podstatnými tvrdeniami uvedenými v odvolaní.

49. Po oboznámení sa s obsahom spisu, obsahom napadnutého rozsudku a konaním, ktoré

predchádzalo jeho vyhláseniu, ako aj s obsahom odvolania žalovaného odvolací súd konštatuje vecnú
správnosť napadnutého rozsudku. Odvolací súd nevzhliadol dôvod, pre ktorý by sa mal od záverov
súdu prvej inštancie odchýliť, keďže súd prvej inštancie sa so všetkými rozhodujúcimi skutočnosťamitvoriacimi základ pre rozhodnutie vysporiadal. Vzhľadom na odvolaciu argumentáciu žalovaného
odvolací súd uvádza k jednotlivým odvolacím námietkam nasledovné:

50. Odvolací súd z obsahu spisu zistil, že predmetom sporu je nárok žalobcu na zaplatenie žalovanej
sumy z dôvodu, že žalobca vykonáva správu polyfunkčného komplexu CUBICON na základe zmluvy o
výkone správy zo dňa 08.12.2016 a žalovaný ako vlastník nebytových priestorov je povinný uhrádzať
na účet domu mesačne vždy do 15. dňa príslušného mesiaca zálohové platby v zmysle správcom
vystaveného zálohového predpisu vopred, pričom žalovaný si tieto povinnosti neplní. Predmetom sporu

bola aj vzájomná žaloba žalovaného titulom nároku na vydanie bezdôvodného obohatenia, čo žalovaný
odôvodnil tým, že vlastníci bytov sa bezdôvodne obohacujú na úkor žalovaného, pretože bez právneho
dôvodu a bez úhrady využívajú potrubie - teplonosnú prípojku nachádzajúcu sa v nebytovom priestore
žalovaného. Súd prvej inštancie vyhovel žalobe žalobcu, keď dospel k záveru, že uplatnený nárok
je v súlade so zákonom č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a nárok ani
postup žalobcu nie je rozporný s dobrými mravmi, Vzájomnú žalobu žalovaného zamietol z dôvodu

nepreukázania predmetného nároku.

51. Podľa § 10 ods. 1 zákona č. 182/1993 Zb. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení
neskorších predpisov (ďalej iba zákon o bytoch a NP): Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú
povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky

mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po
vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a
opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na jeden rok vopred tak, aby
sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných
zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky

na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome
vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu; ak k
bytu alebo nebytovému priestoru v dome prilieha podľa § 19 ods. 4 balkón, lodžia alebo terasa, pre účely
tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25%
z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy. Pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a

opráv vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome zohľadnia mieru využívania spoločných častí domu
a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov. Podľa § 10 ods. 6 zákona o bytoch a NP:
Úhrady za plnenia sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní mesačne vopred uhrádzať
na účet domu v banke. Pri rozúčtovaní úhrad za plnenia sa zohľadňuje miera využívania spoločných
častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov alebo nebytových priestorov v dome. Okrem

služieb a prác, ktoré vlastník bytu a nebytového priestoru v dome uhrádza priamo dodávateľovi, sa
za plnenie spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru považuje najmä osvetlenie spoločných
častí domu, odvoz odpadov, čistenie žúmp, užívanie výťahov, upratovanie, dodávka tepla a teplej vody,
dodávka vody od vodárenských spoločností a odvádzanie odpadových vôd.

52. Podľa § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka, výkon práv a povinností vyplývajúcich z
občianskoprávnych vzťahov nesmie bez právneho dôvodu zasahovať do práv a oprávnených záujmov
iných a nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi.

53. Podľa § 451 ods. 1 Občianskeho zákonníka, kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí

obohatenie aj vydať.
Podľa § 451 ods. 2 Občianskeho zákonníka, bezdôvodným obohatením je majetkový prospech, získaný
plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho
dôvodu, ktorý odpadol ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.

54. Predmetom odvolacieho konania bolo v časti o žalobe žalobcu posúdiť, či výška nároku
požadovaného žalobcom je zákonná, keďže podľa žalovaného nezohľadňuje mieru užívania spoločných
častí a spoločných zariadení bytového domu žalovaným ako vlastníkom nebytových priestorov a či nárok
nie je v rozpore s dobrými mravmi, keďže podľa žalovaného je výška platieb neprimeraná a nedostáva
protiplnenia. V časti o vzájomnej žalobe bolo predmetom odvolacieho konania posúdiť, či žalovanému

patrí peňažná náhrada za užívanie teplonosnej prípojky, a to z titulu bezdôvodného obohatenia na strane
vlastníkov bytov a nebytových priestorov bytového domu.55. Odvolací súd sa nestotožnil s odvolacou námietkou žalovaného, že súd prvej inštancie vo
vzťahu k vymáhaniu platieb žalobcom jednak opomenul aplikovať príslušnú normu (vo vzťahu
k zákonnosti vymáhaných platieb) a jednak obsah správnej normy nesprávne interpretoval, v

dôsledku čoho ju aj nesprávne aplikoval (vo vzťahu k vymáhaniu platieb v rozpore s dobrými
mravmi). Podľa žalovaného zákonná úprava nedáva možnosť, ale povinnosť zohľadniť mieru
využívania spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu. Odvolací súd poukazuje na
znenie citovaného § 10 ods. 1 ako aj komentár, podľa ktorého: „s účinnosťou od 1. 11. 2018
zákonodarca vypustil z poslednej vety ust. § 10 ods. 1 BytZ slovo „povinní“ .
Podľa textu komentovaného ustanovenia: „Pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv
vlastníci bytov a nebytových priestorov zohľadnia mieru využívania spoločných častí a spoločných
zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov.“ Pôvodná dikcia predmetného ustanovenia vyvolala
spory medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov, ktoré vyplynuli práve z požiadavky vlastníkov
nebytových priestorov apelujúcich na, podľa nich „povinné“ zohľadnenie miery neužívania spoločných

častí a spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov. Z toho je zrejmé, že vlastníci bytov a nebytových
priestorov tak majú od 1. 11. 2018 už priamo z dikcie zákonného ustanovenia len právo (a nie povinnosť)
zohľadniť uvedenú mieru využívania spoločných častí a spoločných zariadení vlastníkmi nebytových
priestorov.“ (Valachovič, M., Grausová, K., Cirák, J. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Komentár. Bratislava: C. H. Beck, 2023, s. 966.).

56. Podľa odvolacieho súdu odborná literatúra poskytuje jasný výklad poslednej vety citovaného
ustanovenia § 10 ods. 1 s tým, že túto normu nemožno interpretovať ako povinnosť zohľadniť mieru
využívania spoločných častí a spoločných zariadení domu jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových
priestorov. Pokiaľ ide o mieru využívania, rozhodujúce je, že žalovaný ako vlastník nebytových priestorov

má možnosť využívať spoločné časti a spoločné zariadenia bytového domu. Skutočnosť, že nebytové
priestory sú stavebno-technicky prepojené so stavbou OC CUBICON neznamená, že nie sú súčasťou
bytového domu. Pokiaľ ide o prípadné odčlenenie nebytových priestorov od bytového domu, je potrebné
zdôrazniť, že pokiaľ nie je rozhodnuté o odčlenení, súd musí vychádzať zo stavu v súčasnosti. V konaní
pritom bolo údajmi z katastra nehnuteľností na liste vlastníctva č. XXXX, kolaudačným rozhodnutím

Mestskej časti Bratislava Karlova Ves zo dňa 4.11.2009 č.j. SÚ 2009/7788/1953-KRZas a schválenou
projektovou dokumentáciou preukázané, že nebytové priestory vo vlastníctve žalovaného sú súčasťou
bytového domu, ktorý pozostáva zo 189 bytov a 25 nebytových priestorov, ktorého správu vykonáva
žalobca. Žalobca teda vymáha platby v súlade so zákonom a Zmluvou o výkone správy zo dňa
8.12.2016.

57. Odvolací súd nesúhlasí ani s odvolacou námietkou žalovaného, že súd prvej inštancie pozeral na
vec príliš formalisticky, pričom materiálne nedostatočne vyhodnotil, aká nespravodlivá situácia nastala.
Žalovaný má za to, že s ohľadom na to aká je skutočná situácia (vymáhanie neprimerane vysokých
platieb žalobcom, za ktoré žalovaný nedostáva adekvátne protiplnenia), si výkon tohto subjektívneho

práva žalobcu vyžaduje odopretie ochrany, a teda zamietnutie žaloby.

58. V súvislosti s uvedenou odvolacou námietkou poukazuje odvolací súd na skutočnosť, že definíciu
dobrých mravov ponúka Uznesenie Ústavného súdu Slovenskej republiky č. k. IV. ÚS 55/2011-19 z
24. 2. 2011, podľa ktorého dobrými mravmi sú pravidlá správania sa, ktoré sú v prevažnej miere v

spoločnosti uznávané a tvoria základ fundamentálneho hodnotového poriadku. Podľa Najvyššieho súdu
Slovenskej republiky sa dobrými mravmi v občianskoprávnych vzťahoch v súdnej praxi rozumie súbor
spoločenských, kultúrnych a mravných pravidiel správania, ktorý je v súlade so všeobecne uznávanými
vzťahmimedziľuďmiamravnýmiprincípmispoločenskéhozriadeniaaktorývhistorickomvývojiosvedčil
istú nemennosť, vystihujúc podstatné historické tendencie, ktoré sú zdieľané rozhodujúcou časťou

spoločnosti a majú povahu základných noriem (Rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 26.
apríla 2012, sp. zn. 5 Cdo 26/2011).

59. Pojem "dobré mravy" Občiansky zákonník nedefinuje. V ustanovení § 3 ods. 1 upravuje len zásadu,
že výkon práv a povinností vyplývajúcich z občianskoprávnych vzťahov nesmie byť v rozpore s dobrými

mravmi. Ide o všeobecné ustanovenie hmotno-právnej povahy, ktoré umožňuje súdu vec posúdiť v tom
smere, či výkon daného subjektívneho práva je v súlade s dobrými mravmi, a v prípade, že tomu tak
nie je, možnosť odoprieť právnu ochranu uplatneného práva. Pre posúdenie, či výkon určitého práva je
alebo nie je v rozpore s dobrými mravmi, je nevyhnutné náležité zistenie skutkového stavu, na základektorého sa potom rozpor či zhoda posudzuje. Toto posúdenie je založené na úvahe súdu, ktorá musí byť
podložená vždy konkrétnymi zisteniami, dovoľujúcimi taký záver, že v danej veci výkon práv a povinností
je v rozpore s dobrými mravmi. Aby výkon určitého práva alebo povinnosti bol v rozpore s dobrými

mravmi, musí nadobudnúť takú intenzitu, pri ktorej nastupuje zákonná sankcia, ktorá má za následok
odopretie súdnej ochrany.

60. Ak teda súd prvej inštancie odkázal na citované uznesenie ústavného súdu, nie je namieste kritika
žalovaného,pretožeideorozhodnutie,ktorédefinujedobrémravy,pojem,ktorýObčianskyzákonník,ani

iný predpis nedefinuje. Teória a súdna prax však zhodne považujú dobré mravy za všeobecne uznávané
pravidlá morálky, ktoré predstavujú fundamentálny hodnotový poriadok spoločnosti a zákonodarca
ich považuje za tak významné, že ich pomocou odkazu v právnej norme včleňuje do občianskeho
práva. Ako vyplýva z odôvodnenia napadnutého rozsudku, súd nevzhliadol rozpor nároku, resp. postup
žalobcu v rozpore s dobrými mravmi. Súd sa „neštandardnou situáciou“ zaoberal, keď vykonal miestnu
obhliadku, pričom dospel k správnemu záveru, že napriek tomu, že nebytové priestory tvoria logickú

súčasť obchodného centra, je potrebné vychádzať z jednoznačnej zákonnej úpravy a údajov z katastra
nehnuteľností, že nebytové priestory sú zapísané na LV č. XXXX a nachádzajú sa v bytovom dome.
Odvolací súd dopĺňa, že jednoznačná zákonná úprava, právny stav v spojení s ďalšími skutočnosťami
(viď nadchádzajúce odseky) vedú k záveru, že výkon práva žalobcu nie je v rozpore s dobrými mravmi.

61. Podľa § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka, výkon práv a povinností vyplývajúcich z
občianskoprávnych vzťahov nesmie bez právneho dôvodu zasahovať do práv a oprávnených záujmov
iných a nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi. Podľa rozsudku Najvyššieho súdu SR z 30. marca
2011, sp. zn. 3 Cdo 144/2010 uvedené ustanovenie umožňuje súdu posúdiť vec v tom smere, či výkon
daného subjektívneho práva je v súlade s dobrými mravmi a v prípade, že tomu tak nie je, odoprieť

právnu ochranu uplatňovaného práva. Aplikácia tohto ustanovenia umožňuje aj zásah do výkonu už
existujúceho práva vyplývajúceho z občianskoprávnych vzťahov, nemôže ale viesť ku vzniku, zmene
alebo zániku práv a povinností.

62. Na uvedené rozhodnutie ako aj na rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 25Cdo/2648/2003 a

nález Ústavného súdu ČR z 21.10.2008 č.k. IV. ÚS 1735/07 odkazuje žalovaný v odvolaní s tým, že
zmyslom § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka je zamedziť výkonu práva, ktorý síce zodpovedá zákonu,
ale odporuje dobrým mravom. Odvolací súd nespochybňuje právne závery v citovaných rozhodnutiach
a teda ani možnosť súdu odoprieť súdnu ochranu, ak je výkon práva v rozpore s dobrými mravmi, je
však toho názoru, že zistený skutkový stav aplikáciu týchto rozhodnutí vylučuje. Podľa odvolacieho súdu

nenastala taká situácia, ktorú by bolo možné vyhodnotiť ako rozpor výkonu práva s dobrými mravmi.
Žalobca vymáha zákonné poplatky, v súlade so Zmluvou o výkone správy a nie je pravdou, že nebytové
priestory sú stavebne oddelené od bytového domu, ktorého správu vykonáva žalobca a nedostáva
žiadne protiplnenia.

63. Ako už bolo uvedené, nebytové priestory sú súčasťou bytového domu, ktorého správu vykonáva
žalobca. Znášanie nákladov na údržbu, opravy a obnovu aj spoločných častí a spoločných zariadení
bytového domu, ktoré žalovaný reálne nevyužíva, sa odvíja od ich vlastníctva a nie od reálneho užívania.
Podľa odvolacieho súdu však žalovaný užíva minimálne základy bytového domu, obvodové múry a
strechu bytového domu. Obnovou týchto spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu

dochádza k reálnemu úžitku aj na strane žalovaného ako vlastníka nebytových priestorov (zvýšenie
hodnoty nebytových priestorov, zvýšenie estetického vzhľadu objektu atď.). Týmto sa objektívne
zhodnocuje aj majetok žalovaného z titulu existencie akcesorických spoluvlastníckych podielov na
spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu. Ako vyplýva zo zápisnice z ohliadky
zo dňa 27.06.2023, medzi bytovým domom OC CUBICON existujú prechodné dvere a zamykanie

predmetných dverí žalovaným nič nemení na fakte, že tento priechod existuje a bytový dom a OC
CUBICON, resp. nebytové priestory sú reálne prepojené.

64. Odvolací súd nesúhlasí, že žalovaný nedostáva od žalobcu žiadne protiplnenia a že žalobca
nezohľadnil pri vymáhaní platieb špecifickú situáciu. V konaní bolo preukázané, že žalobca vymáha

platby za položky: fond prevádzky, údržby a opráv, deratizácia, poistenie, odmena správcu a stočné
zrážkovej vody. Pokiaľ ide o položku fond opráv, odvolací súd odkazuje na odôvodnenie tohto
rozhodnutia v ods. 55 a 63, pričom zdôrazňuje, že rozhodujúcim faktorom je spoluvlastnícky podiel.
Pokiaľideopoložkyderatizácia,poistenieastočnézrážkovejvody,odvolacísúdsúhlasísožalobcom,ževzhľadom na skutočnosť, že ide o jednu budovu, všetky tieto plnenia žalobcu sú plnením aj v prospech
žalovaného. Nie je preto pravdivé tvrdenie, že nedostáva žiadne protiplnenia.

65. Odvolací súd nevzhliadol ani naplnenie uplatnených odvolacích dôvodov podľa § 365 ods. 1
písm. b) CSP. Ústavný súd SR podľa konštantnej judikatúry (IV. ÚS 115/03, III. ÚS 209/04) vyslovil,
že súčasťou základného práva na spravodlivé súdne konanie (čl. 46 ods. 1 ústavy, čl. 6 ods. 1
dohovoru) je aj právo účastníka konania na také odôvodnenie súdneho rozhodnutia, ktoré jasne,
zrozumiteľne dáva odpovede na všetky právne a skutkovo relevantné otázky súvisiace s predmetom

súdnej ochrany, t.j. s uplatnením nárokov a ochranou proti takému uplatneniu. To, že sa odvolateľ
nestotožnil s rozhodnutím súdu prvej inštancie o spore, bez ďalšieho netvorí vadu rozhodnutia. Polemika
srozhodnutímsúdualebospochybňovaniesprávnostirozhodnutiasúdu,činesúhlassprávnymzáverom
súdu prvej inštancie sami o sebe nevedú k záveru o vade napadnutého rozhodnutia z hľadiska
jeho preskúmateľnosti. Vada nepreskúmateľnosti rozhodnutia predstavuje krajnú výnimku a týka sa
výlučne len celkom ojedinelých (extrémnych) prípadov, ktoré majú znaky relevantné aj podľa judikatúry

Európskeho súdu pre ľudské práva. O taký prípad ide v praxi napríklad vtedy, keď rozhodnutie súdu
neobsahuje vôbec žiadne odôvodnenie, alebo keď sa vyskytli „vady najzákladnejšej dôležitosti pre
súdny systém” (pozri Sutyazhnik proti Rusku, rozsudok z roku 2009), prípadne ak došlo k vade tak
zásadnej, že mala za následok „justičný omyl“ (Ryabykh proti Rusku, rozsudok z roku 2003). Súd prvej
inštancie v odôvodnení uviedol rozhodujúci skutkový stav, opísal priebeh konania, stanoviská strán k

veci, výsledky vykonaného dokazovania, citoval právne predpisy, ktoré aplikoval na zistený skutkový
stav a z ktorých vyvodil svoje právne závery, ktoré zrozumiteľne vysvetlil. Napadnutý rozsudok nemožno
považovaťzanepreskúmateľný,keďžerozhodnutiereagujenavšetkypodstatnéarelevantnéargumenty
účastníkov konania. V tejto súvislosti odvolací súd uvádza, že do práva na spravodlivý proces nepatrí
právo účastníka konania, aby sa všeobecný súd stotožnil s jeho právnymi názormi, hodnotením dôkazov

(sp. zn. IV. ÚS 22/04) a ani právo na to, aby bol účastník konania pred všeobecným súdom úspešný,
teda aby sa rozhodlo v súlade s jeho požiadavkami (sp. zn. I. ÚS 50/04). Všeobecný súd nemusí dať
odpoveď na všetky otázky nastolené účastníkom konania, ale len na tie, ktoré majú pre vec podstatný
význam, prípadne dostatočne objasňujú skutkový a právny základ rozhodnutia bez toho, aby zachádzali
do všetkých detailov sporu uvádzaných účastníkmi konania (I. ÚS 241/07).

66. Odvolací súd sa nestotožnil ani s odvolaním žalovaného voči výrokom VI a VII rozsudku v časti
protinároku žalovaného. Ako uvádza žalovaný v odvolaní, súd prvej inštancie zamietol vzájomnú žalobu
žalovaného z dôvodu, že v konaní nebolo preukázané vlastníctvo teplonosného potrubia, ktoré majú
užívať vlastníci bytov a nebytových priestorov a užívaním ktorého sa mali títo vlastníci bezdôvodne

obohatiť; a spôsob akým chcel žalovaný vyčísliť hodnotu bezdôvodného obohatenia je neudržateľný
a znalecký posudok predložený žalovaným v tomto smere zmätočný. Podľa žalovaného súd prvej
inštancie vo vzťahu k preukázaniu vlastníckeho práva nezohľadnil zhodné tvrdenia strán, ktoré potvrdili,
že vlastníkom teplonosnej prípojky sú vlastníci bytov a nebytových priestorov bytového domu, čím sa
súd prvej inštancie dopustil porušenia práva žalovaného na spravodlivý proces, a to predovšetkým tým,

že porušil jednu zo základných zásad civilného sporového konania, a to zásadu formálnej pravdy.

67. Podľa odvolacieho súdu súd prvej inštancie správne konštatoval v ods. 29 napadnutého
rozhodnutia nejasnosti ohľadne vlastníctva teplonosného potrubia a poukázal na rozporné tvrdenia
žalovaného. Za nesporné vyhodnotil, že v nebytovom priestore A1, ktorý je vlastníctvom žalovaného

sa nachádza odovzdávacia stanica tepla (OST), ktorá je vo vlastníctve spoločnosti VEOLIA (Veolia
Energia Slovensko, a.s.). K tejto OST je vedené teplonosné potrubie, ktorého časť má byť vo výlučnom
vlastníctve žalovaného (výlučné vlastníctvo tvrdil žalovaný v odpore voči platobnému rozkazu). V podaní
zo dňa 02.03.2022 už však žalovaný tvrdil, že potrubie je spoločné zariadenie bytového domu.
Vlastníctvo potrubia, od ktorého žalovaný odvíja nárok na úhradu bezdôvodného obohatenia na strane

vlastníkov bytov v bytovom dome, teda bolo podľa názoru súdu nejasné, nepreukázané. Poukázal
tiež na vyjadrenie samotného žalovaného, ktorý v objednávke znaleckého posudku (príloha č. 1) sám
uviedol, že ,,znalecký posudok na teplonosné potrubie pre bytový dom (ku ktorému nevieme preukázať
vlastnícke právo) od OST pre bytový dom až po hranicu bytového domu…”. Z uvedeného vyvodil, že
sám žalovaný má pochybnosť o vlastníctve potrubia. Odvolací súd vzhľadom na odvolaciu námietku

zdôrazňuje, že ak aj súd prvej inštancie na záver nekonštatoval, že žalovaný napokon tvrdil zhodne
ako žalobca, že ide o spoločné vlastníctvo, nemá to vplyv na vecnú správnosť rozhodnutia, ktorým
protinárok zamietol. Inými slovami, ak aj dospejeme k záveru, že teplonosná prípojka spĺňa definičné
znaky spoločného zariadenia podľa Zákona o bytoch a NP, a teda je vo vlastníctve vlastníkov bytov anebytových priestorov bytového domu (teda jej vlastníctvo vyplýva priamo zo zákona), neznamená to
automaticky, že žalobca preukázal nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia. Žalovaný napokon v
odvolaní ani neuvádza, aký vplyv má toto pochybenie na vecnú správnosť rozhodnutia, keď dôvodom na

zamietnutie protinároku neboli iba nejasnosti ohľadom vlastníctva potrubia, ale aj nepreukázania výšky,
hodnoty bezdôvodného obohatenia.

68. Odvolací súd poukazuje na ustanovenie § 451 Občianskeho zákonníka, z ktorého vyplýva, že právny
vzťah bezdôvodného obohatenia je samostatným právnym vzťahom, ktorý vznikne v dôsledku porušenia

iného právneho vzťahu alebo na základe určitej právnej skutočnosti. Predpokladmi vzniku je a) vznik
bezdôvodného obohatenia objektívne merateľného v peňažných jednotkách na strane obohateného,
b) k získaniu majetkového prospechu na strane obohateného došlo na základe právnych skutočností,
ktoré sú výslovne uvedené v zákone (§ 451 ods. 2 a § 454 OZ), c) vznik majetkovej ujmy vyjadriteľnej
v peniazoch, ktorá postihuje inú určitú osobu, pričom táto majetková ujma zodpovedá zmienenému
bezdôvodnému obohateniu na strane obohateného, d) nejde o prípad bezdôvodného obohatenia, keď

zákon napriek majetkovému prospechu vznik bezdôvodného obohatenia výslovne neustanovuje. Za
bezdôvodné obohatenie nie je možné považovať akýkoľvek prospech, ktorý by vlastník veci mohol
teoreticky dosiahnuť, ale iba taký prospech, o ktorý obohatený na jeho úkor zvýšil svoj majetkový stav,
alebo o ktorý sa jeho majetkový stav nezmenšil, hoci by sa tak za bežných okolností stalo (Rozsudok
NS ČR z 20.3.2001, sp. zn. 25Cdo/845/1999).

69. V tomto prípade žalovaný tvrdí, že vlastníci bytov a nebytových priestorov bytového domu
využívajú časť nebytového priestoru A1 vo vlastníctve žalovaného (t.j. časť cudzieho priestoru) na
umiestnenieteplonosnejprípojky(vichvlastníctve),atobezakéhokoľvekprávnehodôvoduabezúhrady
akejkoľvek odplaty. Má za to, že ak by teplonosnú prípojku užívali na základe platnej a účinnej zmluvy,

museli by žalovanému platiť za užívanie teplonosnej prípojky odplatu (náhradu za strpenie užívania).
Bezdôvodným obohatením je podľa jeho názoru bezodplatné užívanie časti nebytového priestoru A1,
preto sa žalovanému musí poskytnúť peňažná náhrada.

70. Podľa odvolacieho súdu žalovaný vznik bezdôvodného obohatenia na strane žalobcu nepreukázal.

Z evidencie katastra nehnuteľností (list vlastníctva č. XXXX) a z prislúchajúcej dokumentácie vyplýva,
že nebytový priestor A1 sa nachádza v bytovom dome a teda teplovzdušná prípojka - potrubie je
spoločným zariadením bytového domu, nakoľko je umiestnené v bytovom dome. Ak je nebytový
priestor A1 súčasťou bytového domu, teplonosná prípojka ako spoločné zariadenie Bytového domu
je v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov bytového domu a teda aj

žalovaného. Žalovanýakojedenzospoluvlastníkovvpodstatetvrdí,ževšetcispoluvlastnícisaužívaním
obohacujú, sám je teda spoludlžníkom. Nakoľko však potrubie - teplovzdušná prípojka je spoločným
zariadením domu, užívaním nemôže dôjsť k bezdôvodnému obohateniu zo strany spoluvlastníkov.

71. Výšku bezdôvodného obohatenia žalovaný vyčíslil ako odhad hodnoty vecného bremena

spočívajúceho v práve vlastníkov bytov a nebytových priestorov umiestniť teplonosnú prípojku v časti
nebytového priestoru Al, ktorým by sa štandardne v praktickom živote riešila takáto situácia. Žalovaný
si je vedomý, že žiadne takéto vecné bremeno neexistuje, ale podľa neho ide o výpočet peňažnej
náhrady prislúchajúcej žalovanému z titulu bezdôvodného obohatenia, čo zjavne súd prvej inštancie
nedostatočne pochopil a následne aj nesprávne vyhodnotil.

72. K argumentácii žalovaného, že súd prvej inštancie nevychádzal z nesporných tvrdení a iniciatívne
rozporoval znalecký posudok (iný v konaní predložený nebol), odvolací súd uvádza, že civilné
sporové konanie je ovládané prejednacou zásadou, v súlade s ktorou je úspech procesnej strany
definovanýjejpovinnosťoutvrdeniaanaňounadväzujúcoudôkaznoupovinnosťouaimzodpovedajúcim

korelátom v podobe bremena tvrdenia a dôkazného bremena. Z prejednacej zásady potom následne
vyplýva základné procesné pravidlo, podľa ktorého každá strana je povinná dokazovať skutočnosti
zodpovedajúce znakom právnej normy, ktorá je pre ňu priaznivá a ktorej sa domáha. Strana domáhajúca
sa týchto právnych následkov ponesie aj nepriaznivé dôsledky stavu non liquet (neobjasneného určitého
skutkového stavu, resp. určitej relevantnej skutočnosti), teda procesných následkov toho, ako keby bolo

zistené, že k naplneniu skutkových predpokladov hypotézy právnej normy, ktorej účinkov sa domáhala,
nedošlo (Nález Ústavného súdu Slovenskej republiky č. k. I. ÚS 24/2019 z 9. júna 2020 uverejnený v
Zbierke nálezov a uznesení Ústavného súdu Slovenskej republiky pod č. 20/2020, zdroj: ustavnysud.sk).73. V súvislosti s prejednacou zásadou a unesením dôkazného bremena odvolací súd poukazuje na
skutočnosť, že žalovaný si v rámci podaného odporu uplatnil protinárok na vydanie bezdôvodného
obohatenia za užívanie potrubia vlastníkmi bez právneho dôvodu, ktorého výšku bude preukazovať

znaleckým dokazovaním, pričom už z týchto skutkových tvrdení vyplýva, že sa považoval za
vlastníka potrubia a nepredložil žiaden dôkaz, pokiaľ ide o výšku, resp. hodnotu bezdôvodného
obohatenia. Žalobca v konaní rozporoval tvrdenia žalobcu ohľadne vlastníctva potrubia a tvrdil,
že žalovaný nepreukázal výšku bezdôvodného obohatenia, čím sa tieto skutočnosti stali spornými.
Sporné skutočnosti ohľadne vlastníctva potrubia a výšky bezdôvodného obohatenia preukazoval

žalovaný vyhlásením, že vlastníkmi teplovzdušnej prípojky sú vlastníci bytov a nebytových priestorov
a súkromným znaleckým posudkom o výške bezdôvodného obohatenia. Súd prvej inštancie potom
postupoval správne, ak predložený listinný dôkaz vyhodnotil a dospel k záveru, že nie je spôsobilý
preukázať hodnotu bezdôvodného obohatenia.

74. V súvislosti s vykonaním dôkazu - Znalecký posudok č. 028/2021 vo veci: odhad hodnoty odplatného

vecného bremena k miestnostiam č. -1.24 a -1.26 na 1.P.P.komplexu „CUBICON“ Bytový dom +
Obchodné centrum, za účelom zriadenia odplatného vecného bremena z titulu OST a teplonosných
primárnych rozvodov pre bytový dom, odvolací súd uvádza, že „žiaden dôkaz nemá predpísanú zákonnú
silu (čl. 15 ods. 2 CSP) a súd ich hodnotí podľa svojej úvahy (§ 191 CSP). Súd hodnotí znalecký posudok
ako každý iný dôkaz. Faktické (nie právne) obmedzenie spočíva v tom, že súd nie je spôsobilý hodnotiť

odborné závery znalca z hľadiska jej vecnej správnosti (...). Podstata hodnotenia znaleckého posudku
spočíva v tom, že súd vezme do úvahy komplexnosť posudku, úplnosť odpovedí, vzťah posudku k
iným vo veci vykonaným dôkazom a napokon vychádza aj zo zásad správneho formálnologického
uvažovania.“ (Učebnica občianskeho procesného práva 1. zväzok, J. Mazák, Martina Jánošíková, 2012,
str. 350). Úvaha súdu pri hodnotení toho-ktorého vykonaného dôkazu má teda svoje mantinely, ktoré sú

dané odbornosťou osoby zákonného sudcu pre riešenie skutkovej otázky odborného charakteru. Súd
prvej inštancie teda nemôže hodnotiť odborné závery z hľadiska ich správnosti, ale môže posudzovať
zadanie, logické odôvodnenie záverov a súlad s ostatnými vykonanými dôkazmi. Ak teda súd považoval
za zmätočné samotné zadanie, nemožno mať za to, že nesprávne vyhodnocuje odborné závery
znaleckého posudku.

75. Odvolací súd poukazuje na požiadavku na znalecký posudok (príloha 1 k znaleckému posudku),
ktoráznelanasledovne:„ZnaleckýposudoknateplonosnépotrubiepreBytovýdom(kuktorémunevieme
preukázať vlastnícke právo) od OST pre Bytový dom až po hranicu Bytového domu, ktoré sa nachádza
v Nebytovom priestore č. A1 (ktorý je vo vlastníctve klienta - pozn. žalovaného) - tu je potrebné

zriadiť vecné bremeno a ohodnotiť zriadenie takéhoto vecného bremena v prospech vlastníkov bytov a
nebytových priestorov.“ Z uvedeného jednoznačne vyplýva, že v čase, keď zadával žalovaný úlohu na
vyhotovenieznaleckéhoposudku,nebolsiistýktojevlastníkompotrubia,účelombolozriadenievecného
bremena (neidentifikovaného) a jeho ohodnotenie. Odvolací súd preto súhlasí, že popis úlohy znalca a
účelu posudku v znaleckom posudku-vecné bremeno je zmätočný, vzhľadom ku skutočnosti, že žiadne

vecné bremeno momentálne neexistuje a ani sa týmto znaleckým posudkom žiadne vecné bremeno
nezriaďuje. Vecné bremeno, od ktorého hodnoty žalovaný odvodil svoj nárok na vydanie bezdôvodného
obohatenia nie je v znaleckom posudku konkrétne definované, žalovaný odvodzuje výšku svojho nároku
a žiada jeho úhradu od potenciálneho vecného bremena.

76.Súdnaprax sformulovalaaodôvodnilazáver,ževýškapeňažnejnáhradymusízodpovedaťhodnote,
za akú sa podobné plnenia obvykle poskytujú na danom mieste a v čase za podobných podmienok.
Peňažné plnenie musí teda korešpondovať obvyklej cene tohto plnenia. „Výšku peňažnej náhrady podľa
§ 458 ods. 1 OZ nemožno stotožňovať s výškou plnenia, na ktorú by vznikol nárok v prípade, že by
medzi stranami bola uzavretá platná zmluva, a bez ďalšieho ani s výškou plnenia, ktorú obohatený

dostal od tretej osoby v dôsledku dispozície s predmetom plnenia nadobudnutým bez právneho dôvodu.
Výška peňažnej náhrady sa rovná obvyklej cene vynaložených nákladov na úkony toho istého druhu v
danom mieste a čase, pričom ak ide o regulovanú cenu, nemôže presiahnuť sumu obmedzenú právnymi
predpismi (Ro NS ČR z 19.3.2003, sp. zn. 29Odo 622/2002).

77. Znalecký posudok, ktorého úlohou bolo určiť hodnotu bezdôvodného obohatenia, za účelom
zriadenia nejakého vecného bremena, nemôže obstáť. Ako vyplýva zo súdnej praxe, peňažné plnenie
musí zodpovedať obvyklej cene, nie cene, na ktorú by bol nárok v prípade platne uzavretého zmluvného
vzťahu, v tomto prípade podľa žalovaného zriadenia vecného bremena v prospech vlastníkov vnebytovom priestore, ktorý je jeho vlastníctvom. Keďže odvolací súd dospel k vyššie uvedenému záveru,
je nadbytočné zaoberať sa ďalšou argumentáciou vzťahujúcou sa k znaleckému posudku, konkrétne k
jeho odborným záverom.

78. Odvolací súd vzhľadom na uvedené konštatuje, že žalovaný v odvolaní neuviedol žiadne vecne
a právne relevantné dôvody, ktoré by boli spôsobilé privodiť pre neho priaznivé rozhodnutie vo veci.
Odvolací súd preto dospel k záveru, že rozhodnutie súdu prvej inštancie je vecne správne a podľa §
387 ods. 1 CSP ho potvrdil.

79. Podľa § 396 ods. 1 CSP, ustanovenia o trovách konania pred súdom prvej inštancie sa použijú aj
na odvolacie konanie.

80. Podľa § 255 ods. 1 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo veci.

81. Podľa § 262 ods. 1 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd v rozhodnutí,
ktorým sa konanie končí.

82. O nároku na náhradu trov odvolacieho konania bolo rozhodnuté podľa § 396 ods. 1 v spojení s §
255 ods. 1 a § 262 ods. 1, 2 CSP, keďže žalobca bol v odvolacom konaní úspešný, odvolací súd mu

priznal nárok na náhradu trov odvolacieho konania v plnom rozsahu.

83. Toto rozhodnutie bolo členmi senátu prijaté pomerom hlasov 3:0 (§ 393 ods. 2, veta druhá CSP).

Poučenie:

Proti tomuto rozhodnutiu odvolanie nie je prípustné.

Proti rozhodnutiu odvolacieho súdu je prípustné dovolanie, ak to zákon pripúšťa (§ 419 CSP) v lehote
dvoch mesiacov od doručenia rozhodnutia odvolacieho súdu oprávnenému subjektu na súde, ktorý
rozhodoval v prvej inštancii.
Ak bolo vydané opravné uznesenie, lehota plynie znovu od doručenia opravného uznesenia len v
rozsahu vykonanej opravy (§ 427 ods. 1 CSP).

Dovolateľ musí byť v dovolacom konaní zastúpený advokátom. Dovolanie a iné podania dovolateľa
musia byť spísané advokátom (§ 429 ods. 1 CSP).
V dovolaní sa popri všeobecných náležitostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne
(dovolacie dôvody) a čoho sa dovolateľ domáha (dovolací návrh),

(§ 428 CSP).