Rozsudok Judgement was issued on Monday, March 10, 2025

Súd: Okresný súd Prešov
Spisová značka: 29Csp/122/2024

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8124206781
Dátum vydania rozhodnutia: 10. 03. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Diana Vlčková

ECLI: ECLI:SK:OSPO:2025:8124206781.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

- 24 - 29Csp/122/2024

Okresný súd Prešov sudkyňou JUDr. Dianou Vlčkovou v právnej veci žalobcu: A. B., nar. XX.XX.XXXX,
bytom C. XX, XXX XX C. proti žalovanému: SPRAVBYTKOMFORT, a.s. Prešov, so sídlom Prešov,
Volgogradská88,08001Prešov,práv.zast.:PETRÁNAPARTNERIADVOKÁTSKAKANCELÁRIAs.r.o.
so sídlom Puškinova 16, 08 01 Prešove, o určenie neprijateľnosti zmluvných podmienok, takto

r o z h o d o l :

- 2 - 29Csp/122/2024

I. Podmienky zmluvy o výkone správy, ktorú žalovaný predložil vlastníkom bytov na ul. C. XX, XX, XX
D. C. na odsúhlasenie v písomnom hlasovaní konanom v dňoch 28. - 30. júna 2024 :

1. v ods. 4.2.5.1 v časti znenia: „Pod 100 % inštalovaných vodomerov sa u vlastníkov, ktorí merače majú,
nameraná spotreba vynásobí koeficientom 1, 1. U tých, ktorí merače nemajú počas celého roka, sa
rozdiel spotreby SV medzi fakturovanou spotrebou za kalendárny rok od dodávateľa a súčtom spotrieb
nameraných na vodomeroch v bytoch, rozpočíta na namerané byty a nebytové priestory, na počet osôb,

t. j. na osobomesiace.”
2. v ods. 4.3.3 písm. b) v znení: „Výšku odplaty špecifikovanej v čl. IV, bod 4.3.1 možno meniť
jednostranným úkonom správcu
- o násobok rovnajúci sa indexu zmeny priemernej mesačnej mzdy zamestnanca v hospodárstve SR,
ktorý sa určí podielom hodnoty delenca - Priemernej mesačnej mzdy zamestnanca v hospodárstve
SR zverejnenej na webovom sídle Štatistického úradu Slovenskej republiky SR za rok „t” mínus 1 a
deliteľa - Priemernej mesačnej mzdy zamestnanca v hospodárstve SR zverejnenej na webovom sídle
Štatistického úradu Slovenskej republiky SR za rok „t” mínus 2, pričom sa rozumie rokom „t” rok, na

ktorý sa určuje cena. Odkaz na webové sídlo Štatistického úradu SR s odkazovanou dokumentáciou:

(https://slovak.statistics.sk/wps/porta/ext/themes/demoqraphv/cost/indicators)
- zmena DPH k termínu jej účinnosti
- o výšku štátom uznanej inflácie podľa oznámenia Štatistického úradu
SR od 1. januára príslušného roka”

sú pre neprijateľnosť neplatné.

II. Podmienky cenníka žalovaného platné od 01.02.2024:
1. V čl. II bod 6 v znení: ,, V prípade služieb, ktoré si žiadateľ výslovne žiada zaslať v elektronickej
podobe sa účtuje poplatok 0,50 EUR“;
2. V čl. III bod 4 v znení: „Cena za zabezpečenie úkonov súvisiacich s platbou v hotovosti za služby
súvisiace s užívaním bytu, resp. POS terminál v pokladni SPRAVBYKOMFORT, a.s. za uskutočnenú

platbu - 4 EUR“;3. V čl. III bod 11 v znení: „Poplatok za vedenie úverovej agendy, sledovanie a vypracovanie
ekonomických údajov v rozsahu požiadaviek zmluvy o úvere - 0,50 EUR/mesiac/byt“;
4. V čl. III bod 15 v znení: „Poplatok za stanovenie koeficientov nepriaznivej polohy miestnosti v zmysle

vyhlášky MH SR č. 503/2022 Z.z. v znení neskorších predpisov - 63,50 EUR/jednorazovo“;
5. V čl. III bod 18 v znení: „Poplatok sa prepočet vypustených skleníkových plynov pre BD vyplývajúci
zo zák. č. 137/2010 Z.z. o ovzduší - 47,30 EUR“;
6. V čl. III bod 24 v znení: „Poplatok za odstavenie odberateľa z odberu tepelnej energie na ÚK, SV
a TÚV a iné účely z dôvodu neplnenia povinností v zmysle zmluvy o dodávke tepla – 242,00 EUR a

7. čl. III bod 25 v znení: „Poplatok za opätovné napojenie odberateľa k odberu tepelnej energie na ÚK,
SV a TÚV a iné účely 242,00 EUR

sú pre neprijateľnosť neplatné.

III. V prevyšujúcej časti žalobu zamieta.

IV. Priznáva žalobcovi voči žalovanému nárok na náhradu trov konania v rozsahu 40 %, o výške ktorých
bude rozhodnuté v lehote 60 dní po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej.

o d ô v o d n e n i e :

- 21 - 29Csp/122/2024

1. Žalobca žalobou doručenou súdu dňa 31.07.2024 naposledy upravenou podaním zo dňa 18.10.2024
sa domáhal určenia neprijateľnosti podmienok zmluvy o výkone správy ods. 4.2.5.1 ako aj v ods. 4.3.3
písm. b) zmluvy. Zároveň namietal neprijateľnosť zmluvných podmienok v časti cenníka žalovaného
uvedených v čl. 2 bod 6 v čl. III bod 1, 4, 11, 15, 18, 24 a 25.

2. Zároveň sa žalobca domáhal uloženia povinnosti žalovanému v lehote 60 dní od právoplatnosti
rozsudku uviesť v zmluve o výkone správy rozsah a obsah správy o činnosti správcu, uloženia povinnosti
v súlade s ust. § 22 ods. 4 písm. c) zák. č. 250/2012 Z.z. vrátane povinnosti zverejnenia predmetného
rozsudku na webovom sídle spoločnosti žalovaného.

3. V odôvodnení žaloby uviedol, že pokiaľ ide o zmluvné znenie v bode 4. 2.5.1 v časti pod 100
% inštalovaných vodomerov považuje žalobca za neúplné, resp. neurčité umožňujúce bezdôvodné
obohatenie žalovaného a preto neplatné. Zo znenia tohto odseku a ani z ostatného textu zmluvy
nie je zrejmé ako správca naloží s možným preplatkom za studenú vodu vyfakturovaným a prijatým

od vlastníkov presahujúcim sumu fakturovanú žalovanému dodávateľom studenej vody. Z mailovej
odpovede povereného zástupcu žalovaného vyplýva, že fakturovaná suma nie je určená z vodomerov
inštalovaných bytov vlastníkov, ale fakturačného meradla na päte domu. V prípade, že sa v dome
nachádza jeden alebo viac bytov bez vodomerov, koeficient cien bude určite vyšší ako 1,1 a preto
preplatok za vodu od dodávateľa nemôže vzniknúť.

4. Zároveň namietal jednostrannú zmenu výšky odmeny žalovaného uvedenú v bode 4.3.3 písm. b)
zmluvy majúc za to, že žalovaný zneužíva postavenie silnejšej zmluvnej strany. Úmyslom žalovaného
je každoročne si navyšovať odmenu, v danom roku vyššiu, výhodnejšiu z hodnôt oboch uvedených
parametrov a takto si vylepšovať svoje ekonomické výsledky, resp. podľa žalobcu neoprávnene sa

obohacovať a to vo výške 5 až 6 ciferných súm EUR ročne. Pokiaľ ide o poplatky za poskytnuté služby
je toho názoru, že položka cenníka súvisiaca s platbou v hotovosti za služby súvisiace s užívaním bytu
je v rozpore s legislatívou a je preto neplatná. Formulácia - cena na zabezpečenie úkonov je podľa
žalobcu len sofistikované označenie skutočností, že sa jedná o spoplatnenie platby. Okrem toho žalobca
sa domnieva, že suma 4 EUR prevyšuje skutočné náklady žalovaného.

5. Pokiaľ ide o poplatok za vedenie úverovej agendy žalovaným určený spôsob výpočtu poplatku vo
výške 0,50 EUR za mesiac za byt je nespravodlivý, znevýhodňujúci väčšie bytové domy, výška je
neprimeraná a preto je poplatok neplatný. Žalobca sa domnieva, že potrebná činnosť nezávisí, prípadne
závisí iba v zanedbateľnej miere od počtu bytov v bytovom dome, preto by mala byť výška poplatkustanovená na bytový dom, náklady žalovaného za vedenie úverovej agendy sú rovnaké, či sa jedná o
10 bytový alebo 200 bytový dom.

6. Pokiaľ ide o poplatok za stanovenie koeficientu nepriaznivej polohy miestnosti, je žalobca
presvedčený, že uvedené dojednanie je neurčité, výška neprimeraná v rozpore s dobrými mravmi a
preto je neplatná. Z popisu nie je zrejmé, na ktorý konkrétny § uvedenej vyhlášky, či iného neskoršieho
predpisu sa žalovaný odvoláva a jednoznačné nie je ani to, či sa jedná o jednorazový poplatok účtovaný
za miestnosť, byt alebo bytový dom.

7. Pokiaľ ide o poplatok za prepočet vypustených skleníkových plynov uvedené dojednanie je neurčité,
zmätočné a neplatné. Nie je zrejmé, na ktorý § citovaného zákona o ovzduší sa žalovaný odvoláva,
cenník má v hlavičke uvedený text platný od 01.02.2024. Žalovaným bol predložený na odsúhlasenie
vlastníkov v prílohe zmluvy o výkone správy dňa 20.06.2024, avšak v položke č. 18 je neplatný od
30.06.2023, keďže bol nahradený zák. č. 146/2023.

8. Pokiaľ ide o poplatok za odpojenie a opätovne napojenie odberateľa sa žalobca domnieva, že
žalovaným určené výšky poplatkov sú neprimerané, v značnej miere prekračujú skutočné náklady
žalovanéhonauvedenéúkonyajvrátaneprimeranéhozisku.Cieľompoplatkovvtejtovýškejevpodstate
sankcionovať zmluvnú stranu za nesplnenie záväzku a obohatiť sa v rozpore s dobrými mravmi.

9. Žalovaný vo vyjadrení k žalobe namietal nedostatok kauzálnej príslušnosti Okresného súdu Prešov
s tým, že predmetom konania je spor z abstraktnej kontroly v spotrebiteľských veciach v súlade s ust.
§ 31 ods. 1 písm. c) CSP.

10. Podľa názoru žalovaného uzatvorenú zmluvu o výkone správy nemožno považovať za formulárovú,
či blanketnú zmluvu, ale vždy ide o zmluvu individuálne dojednanú, keďže je obrazne "ušitá na mieru“
každému bytovému domu.

11. Žalovaný v celom rozsahu namietal právne závery žalobcu o neprijateľnosti zmluvného dojednania

v ods. 4.2.5.1 s tým, že dodávateľ studenej vody fakturuje dodávku vody do bytového domu podľa
fakturačného vodomeru na päte odberného miesta. Koeficient vyjadrujúci podiel spotreby fakturačného
vodomera a súčtu spotrieb podružných vodomerov v bytoch vznikne vždy a zvyčajne je vyšší ako 1. V
prípade, že sa v dome nachádza jeden alebo viac bytov bez vodomerov, bude vlastníkom, ktorí vodomer
v byte nainštalovaný majú, vypočítaná spotreba ako násobok spotreby zaznamenanej na podružnom

vodomere vynásobený koeficientom 1,1. Rozdiel vzniká odchýlkou merania podružných vodomerov v
bytoch. Žalovaný ako správca bytového domu vyfakturovanú spotrebu prerozdelí vlastníkom na danom
odbernom mieste v plnej výške, bez navýšenia o zisk pre správcu. To znamená, že nevzniká žiaden
rozdiel medzi sumou a spotrebou, ktorú VVS vyúčtuje odbernému miestu a sumou a spotrebou, ktorú
správca v rámci vyúčtovania nákladov prerozdelí medzi vlastníkov. Bezdôvodné obohatenie žalovaného

je nemožné, nakoľko preplatok uvedený žalobcom nevzniká. Ak by pri neúplnom alebo nesprávne
vykonanom odpočte vznikol koeficient menší ako 1,1 tak spotreba pre vlastníkov by bola vyúčtovaná
týmto nižším koeficientom.

12. Pokiaľ ide o namietanú zmluvnú podmienku uvedenú v bode 4.3.3 písm. b) výšky miezd nie

sú výlučne vecou slobodnej vôle žalovaného alebo trhu, ale sú predmetom štátneho zásahu v
podobe pravidelnej zmeny výšky minimálnej mzdy. Ide o objektívny zásah, na ktorý žalovaný nemá
žiaden vplyv a je vyvolaný právnym predpisom. Keďže právne predpisy ani ustanovenia zákona o
vlastníctve bytov neobmedzujú a neregulujú výšku poplatku za výkon správy, určenie tohto poplatku
je v trhových podmienkach vecou dohody zmluvných strán. Táto dohoda je vyjadrená v ods. 4.3.3,

ktorá je aj pre žalobcu záväzná. Žalovaný je oprávnený jednostranne navýšiť poplatok za výkon správy
v priamej nadväznosti na prípadné zmeny právnych predpisov. Bez uvedeného ustanovenia by bolo
nevyhnutné pravidelné hlasovanie o zmene platieb za správu podľa § 14b zákona, čo by vzhľadom na
zložitosť rozhodovacieho procesu vlastníkov bytu bolo neefektívne a poškodzujúce práva žalovaného.
Jednostranné navýšenie teda nachádza právny základ v zmluve, pretože vždy bolo vykonané v priamej

časovej a ekonomickej nadväznosti na zmenu právneho predpisu, teda na rozhodnutie vlády SR o
zvýšení minimálnej mzdy, resp. zmenu zákona. Predmetné ustanovenie neobsahuje žiadne reštriktívne
podmienky, napríklad limitáciu navýšenia v prípade zmeny právneho predpisu alebo o aký konkrétny
právny predpis by malo ísť v prípade jednostranného navýšenia. Objektívnou skutočnosťou prejednostranné navýšenie platieb tak ako to predpokladá znenie bodu 4.3.3, je zásadná zmena právneho
predpisu o výške minimálnej mzdy, pričom je všeobecne známou skutočnosťou, že z hospodársko -
sociálneho hľadiska ide o kľúčovú veličinu, ktorou môže štátna výkonná moc zatlačiť na rast reálnych

miezd. Štatistika rastu reálnych miezd bola len objektívnym vodítkom k matematickému pretaveniu tejto
zmeny právneho predpisu do ceny poplatku za výkon.

13. V priebehu času dochádzalo k navyšovaniu minimálnej mzdy právnym predpisom, ktorý sa odrážal
v navyšovaní priemernej mzdy, čo malo bez zavinenia žalovaného vplyv na jeho mzdové výdavky.

K navýšeniu poplatku za výkon správy dochádzalo o primeraný zlomok odvíjajúci sa od nárastu
priemernej mzdy, pričom toto konzumovalo aj navýšenie o infláciu. Za daných okolností nemožno
dotknuté ustanovenie kvalifikovať ako základ pre značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach.

14. Poplatok za zabezpečenie úkonov súvisiacich s platbou v hotovosti za služby súvisiace s užívaním
bytu predstavuje manipulačný poplatok, ktorý je opodstatnený vzhľadom na to, že žalovaný ako správca

bytových domov spravuje približne 10 000 bytov a nebytových priestorov. Ak by každý vlastník bytu a
nebytového priestoru vykonával platby v hotovosti, znamenalo by to pre žalovaného značné logistické
a finančné zaťaženie.

15. Poplatok za vedenie úverovej agendy sa účtuje výlučne vlastníkom bytov a nebytových priestorov v

bytovom dome a to v prípade čerpania úveru a predstavuje odplatu za správu súvisiacu s týmto úkonom.
Vedenie úverovej agendy je náročné, pretože zahŕňa opakované deklarovanie solventnosti bytového
domu, ktoré môže byť vyžadované viackrát do roka.

16. Pokiaľ ide o poplatok za stanovenie koeficientu nepriaznivej polohy, táto služba sa realizuje pri

inštalácii meračov bytových domov. Stanovenie koeficientov nepriaznivej polohy miestnosti je však
komplexný a odborný proces, ktorý zahŕňa dve fázy. Prvou fázou je vstupná obhliadka, počas ktorej sa
hodnotí technický stav a dispozičné charakteristiky miestností ako aj ich poloha v rámci bytového domu.
Druhou fázou je samotný výkon merania, pri ktorom sa využívajú presné nástroje a metodiky na určenie
koeficientu nepriaznivej polohy, čo si vyžaduje časovú náročnosť a odborné znalosti.

17. Pokiaľ ide o poplatok za prepočet vypustených skleníkových plynov vyplývajúci zo zák. č. 137/2010
Z.z. k namietanému poplatku uvádza, že tento nebol doposiaľ žiadnemu bytovému domu účtovaný.
Predmetnápoložkacenníkanebolaúčtovanážiadnemuvlastníkovibytuaprinajbližšejpravidelnejrevízii
cenníka bude z neho odstránená.

18. Pokiaľ ide o poplatok za odpojenie a opätovne napojenie odberateľa k odberu tepelnej energie
nesúhlasí so závermi žalobcu, že tento je neprimeraný a v značnej miere prekračuje skutočné náklady
žalovaného na uvedené úkony vrátane primeraného zisku.

19. Poukázal na ust. § 20 ods. 1 zák. č. 657/2004 Z.z. z ktorého vyplýva, že odberateľ tepla môže skončiť
odber tepla len vtedy, ak uhradí dodávateľovi ekonomicky oprávnené náklady, ktorých výšku upravuje
vyhláška Úradu pre reguláciu sieťových odvetví č. 146/2024. Na základe uvedeného je toho názoru, že
poplatok vo výške 242 EUR za odpojenie, resp. opätovné napojenie odberateľa od centrálneho zdroja
tepla je spravodlivý a primeranou odmenou za odborný výpočet ekonomicky oprávnených nákladov.

20. Žalobca v replike zotrval na dôvodoch neprijateľnosti zmluvnej podmienky v namietanej časti
bodu 4.2.5.1 zmluvy a k zmluvnej podmienke v bode 4.3.3 písm. b) uviedol, že uvedené zmluvné
dojednanie spôsobuje značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech
spotrebiteľa. Finančný benefit je len pre žalovaného a to navýšením odplaty jednostranným úkonom

správcu svojvôľou a voľbou pre žalovaného výhodnejšieho z dvoch koeficientov. Pre vlastníkov bytov
nie je v tomto ustanovení uvedený žiaden finančný benefit.

21. Žalobca namietal tvrdenie žalovaného o ušitosti na mieru zmluvy o výkone správy a žiadal, aby
žalovaný preukázal v čom konkrétnom špecifickom pre predmetný bytový dom sa zmluva o výkone

správy líšila od iných zmlúv s bytovými domami spravovanými žalovaným .

22. Pokiaľ je žalovaný presvedčený, že navyšovanie minimálnej mzdy zo strany štátu je pre neho a
pre jeho podnikanie tak veľmi rizikové, že mu nebezpečne zvyšuje výdavkovú časť hospodárenia azhoršuje jeho dôležité finančné a ekonomické ukazovatele, či dokonca ho môže priviesť až do straty
má možnosť v zmluve o výkone správy naviazať jednostranné navyšovanie svojej odplaty o koeficient
nárastu minimálnej mzdy a týmto toto riziko úplne eliminovať. Žalovaný si však zvolil iný spôsob a mnoho

rokov navyšuje svoju výšku odplaty od vlastníkov buď o výšku inflácie alebo o výšku indexu nárastu
priemernej mzdy podľa toho, ktorý koeficient vyšší, čo je pre neho zjavne ekonomicky prospešnejšie ako
navyšovať podľa indexu rastu minimálnej mzdy. Podľa žalobcu je takéto konanie v rozpore s dobrými
mravmi.

23. Zároveň uviedol, že právo na navyšovanie ceny služieb za výkon správy akceptuje, avšak požaduje,
aby príslušné konanie žalovaného bolo v súlade s platnou legislatívou.

24. Všetky namietané výhrady žalovaného k jednotlivým bodom cenníka považuje za nedôvodné. Ak
sú hotovostné platby pre žalovaného značne finančne a logisticky zaťažujúce, logickým dôsledkom
by bolo, že žalovaný motivuje klientov, pre iný typ platieb, napr. POS terminál. Žalovaný však účtuje

poplatok v rovnakej výške za platbu hotovosťou aj pri platbe cez POS terminál. Podľa žalobcu
nepreukázane a účelovo tvrdí, že predstavuje uvedený poplatok spravodlivý manipulačný poplatok.
Žalobca je presvedčený, že žalovaný má náklady aj pri platbe prevodom cez bankový účet a aj v tomto
prípade by zrejme musel previesť sumu na účet bytového domu. V tomto prípade však poplatok za
spracovanie platby nežiada.

25. Žalobca je na základe uvedeného presvedčený, že žalovaný len zneužíva situáciu, že relevantný
zákon upravujúci detaily nového čl. 39a Ústavy SR ešte neexistuje. Na normálnom konkurenčnom trhu
si žiadny predajca nedovolí zaviesť poplatok za zabezpečenie úkonov súvisiacich s platbou. Vo vzťahu
k poplatku za vedenie úverovej agendy zotrval na svojej predchádzajúcej argumentácii.

26. Pokiaľ ide o poplatok za určenie koeficientov nepriaznivej polohy konštatuje, že uvedená vyhláška
určuje rozpočítavanie koeficientov nepriaznivej polohy v prílohe č. 1 a tento výpočet je podľa žalobcu
tak jednoduchý, že by ho zvládol aj priemerný žiak končiaci vzdelávanie na základnej škole. Vyjadrenie
žalovaného o komplexnom odbornom procese vyžadujúcom časovo náročné odborné znalosti sa dá
vzťahovať rovnako aj na mnoho iných činností, napríklad aj za zvolanie schôdze vlastníkov a účasť

zástupcu na nej, či iné podobné úkony. Žalobca oceňuje vyjadrenie žalovaného, že poplatok v čl. III č.
18 nebol doteraz účtovaný žiadnemu vlastníkovi a bude pri najbližšej revízii odstránený. To však nič
nemení na tom, že znenie poplatku je podľa žalobcu neurčité, zmätočné a preto neplatné. K poplatku
za odpojenie odberateľa z odberu tepelnej energie uviedol, že zmluva o dodávke tepla nie je uvedená
na webe žalovaného a nemá ju ani žalobca ani iní vlastníci bytu .

27. V popise položky čl. III č. 24 sa neuvádza ani vyhláška, ani odborný výpočet, ktorými žalovaný
zdôvodňuje spravodlivosť a primeranosť odmeny v ods. 24 a 25 svojho vyjadrenia. Znenie poplatku
podľa žalobcu nie je jasné, zrozumiteľné ani určité. Nie je zrejmé na neplnenie akých povinností sa
poplatok vzťahuje, neuvádza sa v ňom ani konkrétny § zmluvy o dodávke tepla a nie sú špecifikované ani

iné účely. Okrem toho sa žalobca domnieva, že ak sa napríklad bytový dom chce odpojiť od centrálneho
zdroja tepla a zmluva o dodávke tepla sa ukončí dohodou, toto nie je možné považovať za neplnenie
povinností v zmysle zmluvy o dodávke tepla a preto vyrubiť poplatok.

28. Žalobca je presvedčený, že žalovaný nekoná v súlade s § 20 ods. 4 písm. c) zák. č. 250/2012 Z.z.,

v zmysle ktorého je regulovaný subjekt povinný zverejňovať na svojom webovom sídle úplné a pravdivé
informácie o právach a povinnostiach svojich odberateľov. Zoznam zákonov, ktoré žalovaný zverejňuje
na svojej webstránke nie je možné pokladať za úplné a pravdivé informácie o právach a povinnostiach
odberateľov a iná stránka týkajúca sa týchto práv a povinností sa na webe žalovaného nenachádza .

29. Žalobca považuje tvrdenie žalovaného o spravodlivosti a primeranosti poplatku za položku čl. III
bod 24 za účelové a výšku poplatku za neprimeranú a súčasne žiadal, aby žalovaný preukázal svoje
tvrdenie, že poplatok vo výške 242 EUR je spravodlivou a primeranou odmenou za odborný výpočet
ekonomicky oprávnených nákladov.

30. Pokiaľ ide o poplatky cenníka čl. II bod 6 a čl. III bod 1 sú neoprávnené, čo sa týka dôvodu,
neprimeranéčosatýkavýšky,vrozporesdobrýmimravmi,atedaideoneprijateľnézmluvnédojednanie.
Poplatok v zmysle čl. II: bod 6 za zaslanie v elektronickej podobe vyrubuje žalovaný duplicitne,
keďže poplatok článku III bod 1 znie: „za vyhotovenie a zaslanie elektronickej kópie emailom savyrubuje poplatok vo výške 0,25 EUR za jednu stranu A4“. Žalobca sa domnieva, že poplatok 0,25
EUR presahuje oprávnené náklady žalovaného vrátane primeraného zisku pri prenájme kopírovacích
zariadení a služieb od externého dodávateľa, ten účtuje iba za počet vytlačených a skopírovaných strán,

nie za počet oskenovaných strán. V prípade, že suma 0,25 EUR nie je za náklady na materiál, ale
sú to náklady na pracovnú silu nedáva zmysel rovnaká výška poplatku za kopírovanie, pričom rozdiel
nákladov na pracovnú silu pri oboch činnostiach jej zanedbateľný. Je pravdepodobné, že žalovaný má
už mnohé dokumenty v elektronickej podobe a teda nemusí ich skenovať, len ich prepošle. Napriek
tomu veľmi pravdepodobne účtuje za každú A4 stranu skenovania aj v takomto prípade. Oba poplatky

týkajúce sa tzv. digitálnych, resp. elektronických služieb by sa podľa názoru žalobcu dalo pokladať za
nežiaduce kreatívne dielo žalovaného.
31. Žalovaný v duplike zotrval na argumentácii individuálneho dojednania zmluvy o výkone správy, ktorá
bola odsúhlasená na písomnom hlasovaní konanom dňa 28. až 30. júna 2024, a teda bola výsledkom
individuálneho procesu prebiehajúceho podľa zákonných zásad na uzavretie zmluvy a je prejavom
slobodnej vôle oboch zmluvných strán.

32. Vlastníci bytov a nebytových priestorov mali možnosť pred jej podpisom oboznámiť sa s
jednotlivými zmluvnými ustanoveniami a mali možnosť ovplyvniť ich obsah. Návrh zmluvy bol pred jej
podpisom doručený jednotlivým vlastníkom prostredníctvom zástupcu, pričom vlastníci mali možnosť
pripomienkovať tento návrh, požadovať vysvetlenie a ovplyvniť tak jeho výsledný obsah.

33. Vlastníci bytov a nebytových priestorov majú v procese vyjednávania obsahu zmluvy pomerne
široké oprávnenia akým je napríklad nedostatok ich povinnosti pristúpiť na správcom predkladaný návrh,
možnosť každého vlastníka navrhovať úpravu tejto zmluvy i vypracovať vlastný protinávrh. Samotná
zákonná konštrukcia odsúhlasovania konečného znenia zmluvy nadpolovičnou väčšinou všetkých

vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome predpokladá oboznámenie sa každého vlastníka s
návrhom zmluvy pred hlasovaním, možnosť uplatňovania pripomienok každým vlastníkom a nutnosť
pripísania prípadného nezáujmu v tomto smere nie na vrub správcu, ale na vrub vlastníka. Žalobcom
predloženú emailovú komunikáciu možno považovať za súkromnú požiadavku jednotlivého vlastníka,
ktorá však nebola vznesená v procese na tom určenom zo zákona, teda na schôdzi vlastníkov bytov

a nebytových priestorov.

34. Pokiaľ ide o poplatok uvedený v čl. III bod 4 cenníka, uvedený poplatok v sebe zahŕňa výber
hotovosti v pokladni, vystavenie dokladu hotovostnej platby, zaúčtovanie platby na konto vlastníka,
odvod finančných prostriedkov na účet bytového domu. Žalovaný považuje za potrebné uviesť, že

náklady za manipuláciu s hotovosťou, odvody finančných prostriedkov do banky alebo dotácia hotovosti
z banky spočívajú, napr. v dopravných nákladoch, nákladov na poistenie hotovosti a mesačných
nákladov za výber hotovosti.

35. K výhradám žalobcu týkajúcich sa poplatku cenníka vo výške 0,50 EUR za vedenie úverovej agendy

uviedol, že zahŕňa úkony správcu, akými sú evidencia účtov, mesačné importy výpisov z banky, kontrola
zostatku úveru, evidencia úverov, kontrola a sledovanie úrokových sadzieb, doplnenie vinkulačných
účtov, kontrola výšky sa splátky úveru, zabezpečovanie navýšenia príspevku fondu opráv, nastavenie
trvalého príkazu, oznamovanie stavu fondov a stavu pohľadávok k 31.12..

36. K poplatku za stanovenie koeficientu nepriaznivej polohy uviedol, že tieto sú dôležitým nástrojom
pri rozpočítavaní nákladov na vykurovanie bytových domov. Uvedené koeficienty zohľadňujú rozdiely v
polohe a vlastnostiach jednotlivých bytov, čo zabezpečuje spravodlivejšie rozdelenie nákladov na teplo
medzi vlastníkov. Tieto koeficienty priradzuje žalovaný pre jednotlivé miestnosti na základe prílohy č.
1 vyhlášky č. 503/2022. Tento poplatok sa vlastníkom neúčtuje každý rok, je to len vtedy, keď sú v

bytovom dome nainštalované meradlá tepla prvýkrát, takže poplatok sa uplatní v bytovom dome iba
raz. K výhradám uvádzaným žalobcom v bode 102 a 104 uviedol, že pri danom poplatkovom úkone
si konajúci pracovník žalovaného neuvedomil duplicitu poplatku pri jeho výbere, preto pri najbližšej
aktualizácii odstráni z cenníka čl. II bodu 6 poplatok vo výške 0,50 EUR.

37. Súd I. inštancie na základe skutkových tvrdení žalobcu, popretí skutkových tvrdení žalovaného,
oboznámením zápisnice z písomného hlasovania, návrhu zmluvy o výkone správy, cenníkom
žalovaného, mailovou komunikáciou žalobcu so žalovaným, kópiami z webovej stránky žalovaného, ako
aj ďalším spisovým materiálom, zistil tento skutkový stav:38. Dňa 28. až 30. júna 2024 v bytovom dome C. XX, XX, XX D. C. sa uskutočnilo písomné hlasovanie,
pričom jedným z bodov bolo aj o odsúhlasenie novej zmluvy o výkone správy predloženej žalovaným.

39. Zo zápisnice z písomného hlasovania zo dňa 02.07.2024 nesporne vyplýva, že s návrhom zmluvy
súhlasili 36 vlastníci, nesúhlasili 4, neplatný bol 1 hlas a nehlasovali 13 vlastníci so záverom, že návrh
bol prijatý nadpolovičnou väčšinou všetkých hlasov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom
dome.

40. Medzi žalobcom a žalovaným pred písomným hlasovaním prebiehala mailová komunikácia, v ktorom
žalobca namietal niektoré z navrhovaných zmluvných dojednaní.

41. V predmetnom konaní rozporuje neprijateľnosť zmluvného dojednania v bode 4.2.5.1. týkajúceho
sa rozúčtovania nákladov za studenú vodu v zmysle, ktorého v prípade ak nebude nainštalovaných

100 % vodomerov u vlastníkov potom tí, ktorí merače majú u týchto sa nameraná spotreba vynásobí
koeficientom 1,1. A u tých, ktorí merače nemajú počas celého roka sa rozdiel spotreby medzi
fakturovanou spotrebou za kalendárny rok od dodávateľa a súčtom spotrieb nameraných na vodomerov
v bytoch rozpočíta na nemerané byty a nebytové priestory na počet osôb, teda na osobomesiace.

42. Podľa žalobcu pri uplatnení uvedeného zmluvného dojednania môže dôjsť k vzniku bezdôvodného
obohatenia teda k preplatku na dodávke studenej vody.

43. Z odpovede žalovaného vyplýva, že dodávateľ studenej vody nefakturuje dodávku vody podľa súčtu
spotrieb pomerových vodomerov v bytoch, ale podľa fakturačného vodomeru na päte odberného miesta.

Z niekoľko ročných skúseností možno povedať, že koeficient vyjadrujúci podiel spotreby fakturačného
vodomeru a súčtu spotrieb vodomerov v bytoch vznikne vždy a je vyšší ako jedna. V prípade, že sa v
dome nachádza jeden alebo viac bytov bez vodomerov, koeficient bude určite vyšší ako 1,1. Rozdiel
vzniká odchýlkou merania podružných vodomerov v bytoch, ktoré sú menej citlivé a nezachytia každú
kvapku vody. Fakturačný vodomer zachytí aj malé prietoky, preplatok za vodu od dodávateľa nemôže

vzniknúť, nakoľko fakturovaná spotreba bude vždy vyššia ako súčet spotreby v bytoch (č.l. 16).

44. Ďalej žalobca namietal zmluvné dojednanie v bode 4.3.3 písm. b) zmluvy, na základe ktorého môže
žalovaný ako správca jednostranným úkonom zmeniť výšku odplaty a to o násobok rovnajúci sa indexu
zmeny priemernej mesačnej mzdy zamestnanca v hospodárstve SR, ktorý sa určí podielom hodnoty

delenca - priemernej mesačnej mzdy zamestnanca v hospodárstve SR zverejnenej na webovom sídle
štatistického úradu SR za rok T - 1 a deliteľa - priemernej mesačnej mzdy zamestnanca v hospodárstve
SR zverejnenej na webovom sídle Štatistického úradu SR za rok T - 2, pričom rozumie rokom T rok, na
ktorý sa určuje cena. Ďalej pri zmene DPH k termínu jeho účinnosti a o výšku štátom uznanej inflácie
podľa oznámenia Štatistického úradu SR od 1. januára príslušného roka. Žalobca namietal, že uvedené

zmluvné dojednanie umožňuje správcovi zvýšiť poplatok za správu oboma spôsobmi súčasne, prípadne
si vybrať v danom roku vyššie koeficienty a oba tieto uvedené varianty by mohli byť považované za
snahu o bezdôvodné obohatenie.

45. Z odpovede žalovaného na námietky (č.l. 17) vyplýva, že tieto podmienky sú schválené vedením

spoločnosti a sú nemenné. Za týchto podmienok je spoločnosť ochotná uzatvoriť zmluvný vzťah s
bytovým domom. Vzhľadom k ekonomickému vývoju spoločnosti a s poukazom na dlhodobý vzťah
zmluvy je uvedené zmluvné dojednanie prispôsobené tomuto vývoju. Možnosť jednostrannej zmeny
odplaty za výkon správy je myslený použitím jedného z týchto spôsobov, nie všetkých súčasne.
Spoločnosť žalovaného chce ostať aj naďalej dôveryhodným partnerom a preto by si nedovolila svoje

konanie využiť tak, aby mohlo byť napadnuté nekalou činnosťou v prípade použitia viacerých spôsobov
súčasne. Rozumie tomu, že vlastníci by oprávnene mohli napadnúť také konanie a vie, že by v
takomto prípade bol ako spoločnosť neúspešný, preto vylučuje také konanie a použitý môže byť iba 1
z uvedených spôsobov.

46. Zároveň žalobca namietal zmluvné dojednania v cenníku v spoločnosti žalovaného, konkrétne v čl.
II bodu 6, z ktorého vyplýva, že v prípade služieb, ktoré si žiadateľ žiada výslovne zaslať v elektronickej
podobe alebo faxom na tuzemsku adresu sa určuje poplatok 0,50 EUR.47. Podľa čl. III bodu 1 cena za poskytnutie kopírovacích služieb: 1 strana A4 alebo vyhotovenie a
zaslanie elektronickej kópie mailom (scan) je 0,25 EUR. Podľa čl. III bodu 4 cena za zabezpečenie
úkonov súvisiacich s platbou v hotovosti za služby súvisiace s užívaním bytu, resp. cez POS terminál

v pokladni Spravbytkomfort, a.s. a za každú uskutočnenú platbu je poplatok 4 EUR; podľa čl. III
bod 5 poplatok za stanovenie koeficientov nepriaznivej polohy miestnosti zmysle vyhlášky Ministerstva
hospodárstva SR č. 503/2022 Z.z. v znení neskorších predpisov je 63,50 EUR jednorazovo, podľa bodu
18 poplatok za prepočet vypustených skleníkových plynov pre bytový dom vyplývajúci zo zákona č.
137/2010 Z.z. o ovzduší je poplatok 47,30 EUR, podľa bodu 24 a 25 poplatok za odstavenie odberateľa

od odberu tepelnej energie na ÚK, SV a TÚV a iné účely z dôvodu neplnenia povinnosti v zmysle zmluvy
o dodávke tepla, a za opätovné napojenie odberateľa k odberu tepelnej energie na ÚK, SV a TÚV a
iné účely je 242 EUR.

48. Podľa § 53 Občianskeho zákonníka,
(1) Spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať ustanovenia, ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu

v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa (ďalej len „neprijateľná
podmienka“). To neplatí, ak ide o zmluvné podmienky, ktoré sa týkajú hlavného predmetu plnenia a
primeranosti ceny, ak tieto zmluvné podmienky sú vyjadrené určito, jasne a zrozumiteľne alebo ak boli
neprijateľné podmienky individuálne dojednané.
(2) Za individuálne dojednané zmluvné ustanovenia sa nepovažujú také, s ktorými mal spotrebiteľ

možnosť oboznámiť sa pred podpisom zmluvy, ak nemohol ovplyvniť ich obsah.
(3) Ak obchodník nepreukáže opak, zmluvné ustanovenia dohodnuté medzi obchodníkom a
spotrebiteľom sa nepovažujú za individuálne dojednané.
(4) Za neprijateľné podmienky uvedené v spotrebiteľskej zmluve sa považujú najmä ustanovenia, ktoré
a) má spotrebiteľ plniť a s ktorými sa nemal možnosť oboznámiť pred uzavretím zmluvy,

b) dovoľujú obchodníkovi previesť práva a povinnosti zo zmluvy na tretiu osobu bez súhlasu spotrebiteľa,
ak by prevodom mohlo dôjsť k zhoršeniu vymožiteľnosti alebo zabezpečenia pohľadávky spotrebiteľa,
c) vylučujú alebo obmedzujú zodpovednosť obchodníka za konanie alebo opomenutie, ktorým sa
spotrebiteľovi spôsobila smrť alebo ujma na zdraví,
d) vylučujú alebo obmedzujú práva spotrebiteľa pri uplatnení zodpovednosti za vady alebo

zodpovednosti za škodu,
e)umožňujúobchodníkovi,abyspotrebiteľovinevydalnímposkytnutéplnenieajvprípade,akspotrebiteľ
neuzavrie s obchodníkom zmluvu alebo od nej odstúpi,
f) umožňujú obchodníkovi odstúpiť od zmluvy bez zmluvného alebo zákonného dôvodu a spotrebiteľovi
to neumožňujú,

g) oprávňujú obchodníka, aby bez dôvodov hodných osobitného zreteľa vypovedal zmluvu uzavretú na
dobu neurčitú bez primeranej výpovednej lehoty,
h) prikazujú spotrebiteľovi, aby splnil všetky záväzky aj vtedy, ak obchodník nesplnil záväzky, ktoré
vznikli,
i) umožňujú obchodníkovi jednostranne zmeniť zmluvné podmienky bez dôvodu dohodnutého v zmluve,

j) určujú, že cena tovaru alebo služieb bude určená v čase ich splnenia, alebo obchodníka oprávňujú
na zvýšenie ceny tovaru alebo služieb bez toho, aby spotrebiteľ mal právo odstúpiť od zmluvy, ak cena
dohodnutá v čase uzavretia zmluvy je podstatne prekročená v čase splnenia,
k) požadujú od spotrebiteľa, ktorý nesplnil svoj záväzok, aby zaplatil neprimerane vysokú sumu ako
sankciu spojenú s nesplnením jeho záväzku,

l) obmedzujú prístup k dôkazom alebo ukladajú spotrebiteľovi povinnosti niesť dôkazné bremeno, ktoré
by podľa práva, ktorým sa riadi zmluvný vzťah, mala niesť iná zmluvná strana,
m) v prípade čiastočného alebo úplného nesplnenia záväzku zo strany obchodníka neprimerane
obmedzujú alebo vylučujú možnosť spotrebiteľa domáhať sa svojich práv vrátane práva spotrebiteľa
započítať pohľadávku voči obchodníkovi,

n)spôsobujú,žeplatnosťzmluvyuzatvorenejnadobuurčitúsapouplynutíobdobia,naktorúbolazmluva
uzavretá, predĺži, pričom spotrebiteľovi priznávajú neprimerane krátke obdobie na prejavenie súhlasu
s predĺžením platnosti zmluvy,
o)oprávňujúobchodníkarozhodnúťotom,žejehoplneniejevsúladesozmluvou,aleboktorépriznávajú
právo zmluvu vykladať iba obchodníkovi,

p) obmedzujú zodpovednosť obchodníka, ak bola zmluva uzavretá sprostredkovateľom, alebo vyžadujú
uzavretie zmluvy prostredníctvom sprostredkovateľa v osobitnej forme,
r) umožňujú, aby bol spor medzi stranami riešený v rozhodcovskom konaní bez splnenia podmienok
ustanovených osobitným zákonom,s) požadujú, aby spotrebiteľ poskytol zabezpečenie splnenia svojho záväzku v hodnote neprimerane
vyššej, ako je výška jeho záväzku vyplývajúca zo spotrebiteľskej zmluvy v čase uzavretia dohody o
zabezpečení splnenia záväzku spotrebiteľa,

t) požadujú od spotrebiteľa plnenie za službu, ktorej poskytnutie obchodníkom v prevažnej miere
nesleduje záujmy spotrebiteľa,
u) požadujú od spotrebiteľa, aby bol neprimerane dlho viazaný zmluvou aj keď pri uzavieraní zmluvy
bolo zrejmé, že predmet zmluvy možno dosiahnuť v podstatne kratšom čase,
v) požadujú od spotrebiteľa uhradenie plnení, o ktorých spotrebiteľ nebol pred uzavretím zmluvy

preukázateľne informovaný, ktorých úhrada nebola upravená v zmluve alebo za ktoré spotrebiteľ
nedostáva dohodnuté protiplnenie,
w) požadujú, aby spotrebiteľ poskytoval alebo poukazoval tretej osobe alebo v prospech tretej osoby
akékoľvek plnenie plynúce zo spotrebiteľskej zmluvy alebo súvisiace so spotrebiteľskou zmluvou, ktoré
v prevažnej miere nesleduje jeho záujmy, alebo aby plnil v súvislosti s týmto plnením akékoľvek záväzky
tretej osobe.

(5) Neprijateľné podmienky upravené v spotrebiteľských zmluvách sú neplatné.
(6) Ak predmetom spotrebiteľskej zmluvy je poskytnutie peňažných prostriedkov, nesmie odplata
prevyšovať najvyššiu prípustnú odplatu, ktorú možno od spotrebiteľa pri poskytnutí peňažných
prostriedkov požadovať. Odplatu, podrobnosti o stanovení odplaty, kritériách jej stanovenia a najvyššiu
prípustnú výšku odplaty ustanovuje vykonávací predpis.

(7) Zabezpečenie splnenia záväzku zo spotrebiteľskej zmluvy zabezpečovacím prevodom práva,
zmenkoualebošekomjeneplatné.Neplatnéjeajjehozabezpečeniezrážkamizomzdyazinýchpríjmov,
ibaže by bolo dohodnuté písomne v osobitnej listine, spotrebiteľ bol výslovne poučený o jeho dôsledkoch
a mal možnosť ho odmietnuť.
(8) Ustanovenia spotrebiteľskej zmluvy, ktoré zaväzujú spotrebiteľa vo vlastnom mene alebo v zastúpení

inou osobou uznať svoj dlh pre prípad neplnenia záväzkov vyplývajúcich zo spotrebiteľskej zmluvy, sú
neplatné.
(9)Akmáspotrebiteľplniťpodľaspotrebiteľskejzmluvyvsplátkach,môžeobchodníkpožadovaťvrátenie
celého plnenia, ak je spotrebiteľ celkom alebo čiastočne v omeškaní aspoň s tromi splátkami a suma
splátok, s ktorými je spotrebiteľ v omeškaní, je najmenej vo výške

a)desiatich percent poskytnutej sumy úveru alebo iného plnenia, na ktorého vrátenie je spotrebiteľ podľa
spotrebiteľskej zmluvy povinný, ak je doba trvania spotrebiteľskej zmluvy dohodnutá najviac na tri roky,
b)piatich percent poskytnutej sumy úveru alebo iného plnenia, na ktorého vrátenie je spotrebiteľ podľa
spotrebiteľskej zmluvy povinný, ak je doba trvania spotrebiteľskej zmluvy dohodnutá na viac ako tri roky
a najviac na desať rokov, alebo

c)dva a pol percenta poskytnutej sumy úveru alebo iného plnenia, na ktorého vrátenie je spotrebiteľ
podľa spotrebiteľskej zmluvy povinný, ak je doba trvania spotrebiteľskej zmluvy dohodnutá na viac ako
desať rokov.
(10) Ak sú splnené podmienky podľa odseku 9, obchodník je povinný vo výzve na vrátenie splátok, s
ktorými je spotrebiteľ v omeškaní, poskytnúť spotrebiteľovi dodatočnú lehotu na plnenie, ktorá nesmie

byť kratšia ako 15 dní od doručenia výzvy. Ak spotrebiteľ neuhradí splátky, s ktorými je v omeškaní, v
dodatočnej lehote poskytnutej mu obchodníkom, jej uplynutím sa stáva celé plnenie zo spotrebiteľskej
zmluvy splatným; ustanovenie § 565 sa nepoužije. Obchodník je povinný vo výzve na vrátenie splátok,
s ktorými je spotrebiteľ v omeškaní, upozorniť spotrebiteľa na následok podľa predchádzajúcej vety a
uviesť sumu splátok, s ktorými je spotrebiteľ v omeškaní.

(11) Ak záložné právo zabezpečuje záväzok zo spotrebiteľskej zmluvy, môže sa záložný veriteľ v rámci
výkonu záložného práva uspokojiť len predajom zálohu na dražbe podľa osobitného zákona alebo
predajom zálohu podľa osobitných zákonov.
(12) Obchodník nesmie sám alebo prostredníctvom tretej osoby ponúkať, vyžadovať, dojednávať,
uzavierať, alebo sprostredkovať uzavretie zmluvy, ktorá súvisí so spotrebiteľskou zmluvou a ktorej

predmetom je čo i len sčasti plnenie, ktoré je obchodník povinný podľa zákona alebo v súlade s
povinnosťou odbornej starostlivosti poskytovať spotrebiteľovi aj bez takejto zmluvy.
(13) Neprijateľnosť zmluvných podmienok sa hodnotí so zreteľom na povahu tovaru alebo služieb, na
ktoré bola zmluva uzatvorená, a na všetky okolnosti súvisiace s uzatvorením zmluvy v dobe uzatvorenia
zmluvy a na všetky ostatné podmienky zmluvy alebo na inú zmluvu, od ktorej závisí.

(14) Ustanovenia spotrebiteľskej zmluvy uzavretej na dobu neurčitú, podľa ktorých si obchodník, ktorý
dodáva finančnú službu podľa osobitného predpisu vyhradzuje právo z vážneho objektívneho dôvodu
jednostranneabezposkytnutiavýpovednejlehotyvypovedaťtútozmluvu,sanepovažujúzaneprijateľnú
podmienku podľa odseku 4 písm. g), ak ide o vážny objektívny dôvod, ktorý obchodník nezapríčinil,nemohol predvídať ani odvrátiť a ktorý obchodníkovi bráni v plnení tejto zmluvy, pričom obchodník sa
v tejto zmluve zaviazal, že o vypovedaní a dôvode vypovedania tejto zmluvy bez zbytočného odkladu
písomne informuje spotrebiteľa.

(15) Ustanovenia odseku 4 písm. g) a i) o neprijateľných podmienkach sa nepoužijú na spotrebiteľskú
zmluvu, ktorej predmetom je
a) obchod s prevoditeľnými cennými papiermi, finančnými nástrojmi a inými produktmi alebo službami,
kde je cena závislá od pohybu kurzov a indexov na regulovanom trhu alebo od trhovej sadzby, na ktoré
obchodník nemá vplyv,

b) nákup cudzej meny alebo predaj cudzej meny, cestovných šekov alebo medzinárodné peňažné
príkazy vystavené v cudzej mene.
(16) Za neprijateľnú podmienku podľa odseku 4 písm. i) sa nepovažuje podmienka, podľa ktorej si
a) obchodník, ktorý dodáva finančnú službu podľa osobitného predpisu vyhradzuje právo z vážneho
objektívneho dôvodu bez oznámenia zmeniť úrokovú sadzbu alebo výšku iných poplatkov za finančné
služby podľa osobitného predpisu, ktoré má platiť spotrebiteľ alebo obchodník, ak súčasne sa obchodník

zaviaže bez zbytočného odkladu o tom a o možnosti spotrebiteľa vypovedať spotrebiteľskú zmluvu
písomne informovať spotrebiteľa a ak spotrebiteľ má právo bezplatne a s okamžitou účinnosťou
vypovedať túto zmluvu,
b) obchodník vyhradzuje právo jednostranne meniť podmienky spotrebiteľskej zmluvy uzavretej na
dobu neurčitú, ak sa od obchodníka vyžaduje, aby o tom a o možnosti spotrebiteľa vypovedať túto

zmluvu písomne informoval spotrebiteľa v primeranej dobe vopred, a ak spotrebiteľ má právo bezplatne
vypovedať túto zmluvu ku dňu účinnosti zmeny.
(17) Ustanovenie odseku 4 písm. j) o neprijateľných podmienkach sa nepoužije na spotrebiteľskú
zmluvu, ktorej predmetom je
a) obchod s prevoditeľnými cennými papiermi, finančnými nástrojmi a inými produktmi alebo službami,

kde je cena závislá od pohybu kurzov a indexov na regulovanom trhu alebo od trhovej sadzby, na ktoré
obchodník nemá vplyv,
b) nákup cudzej meny alebo predaj cudzej meny, cestovných šekov alebo medzinárodných peňažných
príkazov vystavených v cudzej mene,
c) doložka o cenových indexoch, ak takáto doložka nie je v rozpore so zákonom a ak spôsob úpravy

ceny je v tejto doložke výslovne opísaný.
(18) Obchodník nesmie spotrebiteľovi vybrať ani inak určiť osobu, ktorá má v súvislosti s
uzavretím spotrebiteľskej zmluvy, plnením spotrebiteľskej zmluvy alebo so zabezpečením záväzku zo
spotrebiteľskej zmluvy konať v mene alebo v záujme spotrebiteľa. Právny úkon, ktorým spotrebiteľ
splnomocňuje tretiu osobu určenú v rozpore s predchádzajúcou vetou na uzavretie spotrebiteľskej

zmluvy, vykonanie právnych úkonov súvisiacich s plnením spotrebiteľskej zmluvy alebo na uzavretie
dohody o zabezpečení splnenia záväzku spotrebiteľa zo spotrebiteľskej zmluvy v mene spotrebiteľa, je
neplatný.

49. Podľa § 53a Občianskeho zákonníka,

(1) Ak súd určil niektorú zmluvnú podmienku v spotrebiteľskej zmluve, ktorá sa uzatvára vo viacerých
prípadoch, a je obvyklé, že spotrebiteľ obsah zmluvy podstatným spôsobom neovplyvňuje alebo
vo všeobecných obchodných podmienkach za neplatnú z dôvodu neprijateľnosti takejto podmienky,
alebo nepriznal plnenie obchodníkovi z dôvodu takejto podmienky, obchodník je povinný zdržať sa
používania takejto podmienky alebo podmienky s rovnakým významom v zmluvách so všetkými

spotrebiteľmi. Obchodník má rovnakú povinnosť aj vtedy, ak mu na základe takejto podmienky súd
uložil vydať spotrebiteľovi bezdôvodné obohatenie, nahradiť škodu alebo zaplatiť primerané finančné
zadosťučinenie. Rovnakú povinnosť má aj právny nástupca obchodníka.
(2) Ak sa rozhodnutie súdu podľa odseku 1 týka len časti zmluvnej podmienky, obchodník je povinný
splniť povinnosť uvedenú v odseku 1 v rozsahu tejto časti.

50. Podľa § 298 CSP,
(1)Súd môže v rozsudku, ktorý sa týka spotrebiteľského sporu, aj bez návrhu vysloviť, že určitá zmluvná
podmienka používaná obchodníkom v spotrebiteľskej zmluve alebo v iných zmluvných dokumentoch
súvisiacich so spotrebiteľskou zmluvou je neprijateľná; v takom prípade súd uvedie vo výroku rozsudku

znenie tejto zmluvnej podmienky, ako bolo dohodnuté v spotrebiteľskej zmluve alebo v iných zmluvných
dokumentoch súvisiacich so spotrebiteľskou zmluvou.
(2) Ak súd určil niektorú zmluvnú podmienku v spotrebiteľskej zmluve alebo v iných zmluvných
dokumentoch súvisiacich so spotrebiteľskou zmluvou za neplatnú z dôvodu neprijateľnosti takejzmluvnej podmienky, nepriznal plnenie obchodníkovi z dôvodu takej zmluvnej podmienky alebo mu
na základe takej zmluvnej podmienky uložil povinnosť vydať spotrebiteľovi bezdôvodné obohatenie,
nahradiť škodu alebo zaplatiť primerané finančné zadosťučinenie, súd aj bez návrhu výslovne uvedie vo

výroku rozsudku znenie tejto zmluvnej podmienky, ako bolo dohodnuté v spotrebiteľskej zmluve alebo
v iných zmluvných dokumentoch súvisiacich so spotrebiteľskou zmluvou.

51. Podľa § 3 zák. č. 108/2024 Z.z.,
(1) Každý spotrebiteľ má právo

a)na ochranu zdravia, bezpečnosti a ekonomických záujmov,
b)nainformácievrozsahuazapodmienokpodľatohtozákonaaprávnezáväznýchaktovEurópskejúnie,
c) na uplatnenie práv zo zodpovednosti za vady produktu,
d) podať podnet orgánu dohľadu v oblasti ochrany spotrebiteľa podľa § 26, ak sa domnieva, že boli
porušené práva alebo právom chránené záujmy spotrebiteľa,
e) na primerané finančné zadosťučinenie od osoby, ktorá porušila práva spotrebiteľa alebo povinnosti v

oblasti ochrany spotrebiteľa, ak spotrebiteľ na súde úspešne uplatní porušenie práva alebo povinnosti
v oblasti ochrany spotrebiteľa; pri určovaní výšky primeraného finančného zadosťučinenia súd prihliada
najmä na povahu, závažnosť, spôsob, rozsah, následky, trvanie a okolnosti porušenia práva spotrebiteľa
alebo povinnosti v oblasti ochrany spotrebiteľa.
(2) Spotrebiteľ nie je povinný vrátiť ani uschovať produkt, ktorý mu obchodník dodal alebo poskytol

bez objednávky (ďalej len „nevyžiadané plnenie“). Nečinnosť spotrebiteľa po prijatí nevyžiadaného
plnenia nemá za následok vznik povinnosti spotrebiteľa uhradiť cenu alebo iné náklady za nevyžiadané
plnenie alebo vznik iných povinností pre spotrebiteľa. Nevyžiadaným plnením je aj ďalšie opakujúce sa
plnenieposkytnutéspotrebiteľovinazákladezmluvy,akspotrebiteľvýslovneoďalšieplnenienepožiadal.
Opakujúce sa plnenie sa vždy považuje za nevyžiadané, ak obchodník nepreukáže opak.

52. Podľa § 4 ods. 1, 2 zák. č. 108/2024 Z.z.,
(1) Obchodník je povinný
a) predávať a poskytovať produkt za dohodnutú cenu8) a poplatky, správne účtovať ceny a poplatky pri
predaji a poskytovaní produktu a odovzdať spotrebiteľovi potvrdenie o úhrade ceny,9)

b) uviesť v akejkoľvek obchodnej komunikácii vrátane reklamy a marketingu produktu, ktorá od
spotrebiteľa vyžaduje, aby na získanie produktu kontaktoval obchodníka telefonicky na čísle služby
so zvýšenou tarifou alebo krátkou textovou správou (SMS) za zvýšenú tarifu, pravdivý a úplný údaj
o jednotkovej cene volania, jednotkovej cene krátkej textovej správy (SMS) alebo maximálnej možnej
cene volania alebo krátkej textovej správy (SMS), ktorú je spotrebiteľ povinný za volanie alebo krátku

textovú správu (SMS) uhradiť; ak vznikne spor o cenu a plnenie za volanie alebo krátku textovú správu
(SMS), ktoré má spotrebiteľ uhradiť, znáša dôkazné bremeno preukázania nároku na plnenie a jeho
výšky obchodník,
c) označiť prevádzkareň10) na vhodnom a trvale viditeľnom mieste svojím obchodným menom a sídlom
alebo miestom podnikania a prevádzkovým časom určeným pre spotrebiteľov,

d) predávať použitý tovar alebo tovar s vadami oddelene od ostatných tovarov alebo osobitne označený;
to neplatí, ak obchodník ponúka výlučne použitý tovar alebo tovar s vadami,
e) pred uzavretím zmluvy predviesť tovar alebo prekontrolovať tovar pred spotrebiteľom, ak to povaha
tovaru umožňuje a spotrebiteľ o to požiada,
f) umožniť spotrebiteľovi prekontrolovať si hmotnosť alebo množstvo tovaru predávaného na množstvo,

g) poskytnúť spotrebiteľovi všetky informácie a dokumenty v slovenskom jazyku alebo so súhlasom
spotrebiteľa v inom jazyku, ktorý je pre spotrebiteľa zrozumiteľný, a vo forme ustanovenej právnym
predpisom, určenej zmluvou alebo na žiadosť spotrebiteľa a bez dodatočných nákladov pre spotrebiteľa
v jemu prístupnej forme podľa medzinárodnej zmluvy, ktorou je Slovenská republika viazaná;11)
možnosť súbežného používania iných jazykov, označení, grafických symbolov a piktogramov tým nie

je dotknutá,
h) pri predaji alebo pri poskytovaní produktu dodržiavať vo vzťahu k spotrebiteľovi zásadu rovnakého
zaobchádzania,12)
i) poskytovať spotrebiteľovi službu bezpečným spôsobom a s odbornou starostlivosťou,
j) poskytnúť spotrebiteľovi písomné potvrdenie o vytknutí vady služby a o lehote, v ktorej vadu odstráni,

ktorá nesmie byť dlhšia ako 30 dní odo dňa vytknutia vady služby, bezodkladne po vytknutí vady
spotrebiteľom,
k) písomne oznámiť spotrebiteľovi dôvody odmietnutia zodpovednosti za vady služby, ak obchodník
odmietne zodpovednosť za vady služby,l) pri odstúpení od zmluvy zaokrúhliť úhradu platby za produkt platenú v hotovosti podľa odseku 3,
m) poskytnúť súčinnosť Ministerstvu hospodárstva Slovenskej republiky (ďalej len „ministerstvo
hospodárstva“) pri mimosúdnom riešení cezhraničného sporu medzi spotrebiteľom a obchodníkom

prostredníctvom siete Európskych spotrebiteľských centier.
(2) Obchodník nesmie
a) používať nekalé obchodné praktiky,
b) používať neprijateľné podmienky13) v zmluvách,
c) upierať spotrebiteľovi práva, ktoré mu vyplývajú z tohto zákona alebo z právne záväzných aktov

Európskej únie,
d) upierať spotrebiteľovi práva, ktoré mu vyplývajú zo zodpovednosti za vady podľa § 622 ods. 1
Občianskeho zákonníka,
e) porušiť alebo obchádzať povinnosti obchodníka pri uplatnení práv spotrebiteľa zo zodpovednosti za
vady podľa § 622 ods. 3 a 4 a § 852h ods. 6 a 7 Občianskeho zákonníka,
f)účtovať spotrebiteľovi poplatky za použitie

1.platobného prostriedku14) alebo
2. iného spôsobu platby, ako je platobný prostriedok, ktoré prevyšujú skutočné náklady, ktoré
obchodníkovi pri platbe vzniknú,
g) používať telefónne číslo služby so zvýšenou tarifou ako telefónne číslo, na ktorom môže spotrebiteľ
kontaktovať obchodníka v súvislosti s uzavretou zmluvou,

h) konať v rozpore s dobrými mravmi; ustanovenia § 9 až 12 tým nie sú dotknuté.

53. Podľa § 8a zák. č. 182/1993 Z.z., vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so
správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy obsahuje najmä
a) vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov bytov a nebytových priestorov pri zabezpečovaní

prevádzky, údržby a opráv domu.

54. Zo stanoviska Najvyššieho súdu SR 78/2021 nesporne vyplýva, že pravidlá na ochranu spotrebiteľa
sa uplatnia aj na zmluvy o výkone správy podľa § 8a zák. č. 182/93 Z.z. uzavreté medzi správcovskou
spoločnosťou a vlastníkmi bytov a nebytových priestorov, v ktorých sú fyzické a právnické osoby.

55. Podľa názoru súdu I. inštancie žaloby upravené v ust. § 137 písm. c) a d) CSP nevylučujú žalobný
návrh o neprijateľnosti zmluvnej podmienky v individuálnom spotrebiteľskom vzťahu v zmysle ust. §
298 CSP. Zo samotného znenia ust. § 137 CSP je možné vyvodiť nepochybný záver, že obsahuje iba
demonštratívny výpočet žalôb.

56. Aj zo znenia ust. § 298 CSP vyplýva, že súd môže v rozsudku v spotrebiteľskom spore aj bez návrhu
určiť,žezmluvnápodmienkapoužívanádodávateľomvspotrebiteľskejzmluvejeneprijateľnouzmluvnou
podmienkou. Uvedené zákonné ustanovenie teda umožňuje, aby sa spotrebiteľ aj individuálnom
spotrebiteľskom spore domáhal určenia neprijateľnosti zmluvnej podmienky bez súčasne uplatneného

nároku na plnenie z neprijateľného zmluvného dojednania.

57. Okrem iného zo samotného zák. ust. § 53 ods. 1 Občianskeho zákonníka vyplýva právny záujem
žalobcov ako spotrebiteľov na určení neplatnosti neprijateľnej zmluvnej podmienky ktorá spôsobuje
nerovnováhu v postavení účastníkov tohto konania a predmetnej spotrebiteľskej zmluvy.

58. Platí, že členské štáty zabezpečia, aby nekalé podmienky použité v zmluvách uzatvorených so
spotrebiteľom zo strany predajcu alebo dodávateľa podľa ich vnútroštátneho práva neboli záväzné pre
spotrebiteľa a aby zmluva bola podľa týchto podmienok naďalej záväzná pre strany, ak je jej ďalšia
existencia možná bez nekalých podmienok (čl. 6 bod 1 Smernice rady 93/13/EHS z 5.4.1993 o nekalých

podmienkach v spotrebiteľských zmluvách).

59. Spotrebiteľ má právo, aby jeho právne postavenie nebolo spochybňované existenciou neprijateľnej
zmluvnej podmienky a v tomto slova zmysle nie je rozhodné, či dochádza aj k uplatneniu práv na plnenie
vyplývajúcich z takejto neprijateľnej podmienky, ako ani to, kedy sa spotrebiteľ domáha určenej zmluvnej

podmienky za neprijateľnú.
60. Súdny dvor EÚ v rozhodnutí sp. zn. C - 473/00 potvrdil, že uplynutie času v žiadnom prípade nemôže
byť skutočnosťou, ktorá by mala znížiť alebo znemožniť ochranu práv spotrebiteľa pred nekalými
obchodnými podmienkami podľa čl. 3 ods. 1 Smernice rady 93/13/EHS.61. Žalobca v postavení spotrebiteľa má zákonné právo na ochranu pred neprijateľnými podmienkami
v spotrebiteľských zmluvách aj v zmysle ustanovenia § 3 ods. 3 zákona č. 250/2007 Z.z., z čoho

taktiež naliehavý právny záujem na požadovanom určení vyplýva. Uvedené je aj v súlade s judikatúrou
Európskeho súdneho dvora na ochranu spotrebiteľa, ako slabšej zmluvnej strany.

62. Aj z rozhodnutia NS SR pod sp. zn. 6Ndc/20/2016 z 23.1.2017 vyplýva, že právo súdu vysloviť
v konkrétnom prípade neprijateľnosť zmluvnej podmienky ostalo aj po nadobudnutí účinnosti CSP

zachované, ale na rozdiel od rozhodnutia vydaného v konaní podľa § 301 a nasl. CSP len s účinkami
inter partes.

63.Žaloba,ktorousažalobcadomáhavyslovenianeprijateľnostizmluvnýchpodmienok,resp.vyslovenia
ich neplatnosti z dôvodu neprijateľnosti, nie je určovacou žalobou v zmysle § 137 ods. 1 písm. c) CSP.
Ide o osobitný druh žaloby patriacej spotrebiteľovi s cieľom domáhať sa proti porušiteľovi ochrany svojho

práva pred neprijateľnými podmienkami na súde, ktorá má podklad v osobitných predpisoch (§ 53 ods.
1, ods. 4 a 5 a § 53a Občianskeho zákonníka, § 3 ods. 5 zákona č. 250/2007 Z.z.). V prípade takejto
žaloby nie je preto potrebné tvrdiť a preukazovať naliehavý právny záujem (rozhodnutie Najvyššieho
súdu SR 6Cdo/27/2018, 6Cdo/127/2017).

64. Zároveň z rozhodnutia Ústavného súdu SR pod sp. zn. III.ÚS 124/2020 vyplýva, že zmluvnú
podmienku, ktorá bola súdom vyhlásená za nekalú treba v zásade chápať tak, že nikdy neexistovala,
takže nemôže voči spotrebiteľovi vyvolávať účinky. Určenie nekalej povahy tejto podmienky súdnym
rozhodnutím musí v zásade viesť k navráteniu jeho právnej a skutkovej situácie, v ktorej by sa
spotrebiteľ nachádzal, ak by uvedená podmienka neexistovala. Rozsudok o určení neprijateľnosti

zmluvnej podmienky prispel k odstráneniu pochybností o spätných účinkoch rozhodnutia súdu o určení
neplatnosti zmluvnej podmienky a tieto účinky z dôvodu neprijateľnosti zmluvnej podmienky nemožno
v zásade z hľadiska reštitúcie vzťahov časovo obmedzovať. Žalobu o určenie možno uplatniť už pri
potencionálnej hrozbe vzniku ujmy. Existuje teda možnosť domáhať sa vyhlásenia zmluvnej podmienky
z preventívnych dôvodov bez práva na reštitučné plnenie. Zo súdnej kontroly nie sú vylúčené ani

zmluvné klauzuly, ktorých obsahom nie je právo na plnenie a z ktorých by bolo kumulatívne uplatnenie
reštitučnýchprávnaplnenieproblematické,ažnemožné.Členskýmštátompatríprocesnáautonómia,no
špecifiká súdnych konaní nemôžu predstavovať skutočnosť spôsobilú ovplyvniť právnu ochranu, ktorá
spotrebiteľom musí byť poskytnutá podľa ustanovení Smernice 93/13. Ak spotrebiteľ vyvolá individuálny
súdny spor o posúdenie zmluvnej podmienky, či nie je neprijateľná, súd ex offo zohľadňuje všetky

okolnosti prípadu, aby sa dopracoval k finálnemu záveru a to nielen z dôvodu individuálnej ochrany
spotrebiteľa, ale aj v záujme dôležitého spoločenského cieľa.

65. Súd rozhodne o neprijateľnosti zmluvnej podmienky obsiahnutej v zmluve aj keď ide o zmluvnú
podmienku, ktorá je v dobe rozhodovania súdu už neplatná, aj keď už nie je používaná a dokonca je ju

povinný vyhlásiť aj v prípade, ak ju zmluvné strany zmluvne zmenili (uznesenie Najvyššieho súdu SR
7Cdo/149/2020 z 24.08.2022 a rozsudok Súdneho dvora EÚ vo veci C-19/20).

66. V zmysle vyššie uvedeného je potom absolútne nedôvodná námietka žalovaného o nedostatku
kauzálnej príslušnosti Okresného súdu Prešov nakoľko v predmetnom konaní sú uplatňované nároky

z individuálneho spotrebiteľského sporu, teda nejde o spor z abstraktnej kontroly v spotrebiteľských
veciach.

67. Kvalifikačným kritériom pre záver, že nejde o individuálne vyjednanú zmluvnú podmienku je stav, ak
zmluvné podmienky boli vopred pripravené a nebolo možné meniť ich obsah tak, ako to vyplýva v čl. 3

Smernice Rady 93/13/EHS o nekalých podmienkach v spotrebiteľskej zmluve.

68. Podľa žalovaného zmluva o výkone správy nemá charakter formulárovej alebo blanketnej zmluvy,
ale ide o zmluvu, ktorá je výsledkom individuálneho procesu prebiehajúceho podľa zákonných zásad
na uzavretie zmluvy a je prejavom slobodnej vôle oboch zmluvných strán. Predmetná zmluva o výkone

správy bola odsúhlasená na písomnom hlasovaní konanom dňa 28. až 30.06.2024 a bola uzatvorená
v súlade so zákonom č. 182/1993 Z.z..69. Aj z ust. § 53 ods. 2 a 3 Občianskeho zákonníka vyplýva, že za individuálne dojednané zmluvné
ustanovenia sa nepovažujú také, s ktorými mal spotrebiteľ možnosť sa oboznámiť pred podpisom
zmluvy, ale nemohol ovplyvniť obsah pokiaľ obchodník nepreukáže opak.

70. Zo samotnej mailovej komunikácie medzi žalobcom a žalovaným krátko pred uskutočnením
písomného hlasovania o novom návrhu zmluvy o výkone správy podľa názoru súdu prvej inštancie
nesporne vyplýva, že vlastníci bytov a nebytových priestorov nemohli ovplyvniť obsah znenia bodu 4.3.3
písm. b) týkajúceho sa zmeny odplaty za správu jednostranným úkonom správcu. Podľa vyjadrenia

žalovanéhotietopodmienkybolischválenévedenímspoločnostiasúnemennéaspoločnosťžalovaného
iba za týchto podmienok je ochotná uzatvoriť novú zmluvu o výkone správy . Z uvedeného je potom
nepochybné, že žiaden z dotknutých vlastníkov bytov a nebytových priestorov nemohol ovplyvniť obsah
uvedeného zmluvného dojednania.

71.Rovnakýzáverjemožnéprijaťajvovzťahuknamietanémuzmluvnémudojednaniuzostranyžalobcu

týkajúceho sa bodu 4.2.5.1. zmluvy, kedy opätovne v zmysle vyjadrenia žalovaného prostredníctvom
jeho právneho zástupcu nemajú vedomosť o existencii iného znenia uvedenej zmluvnej podmienky v
zmluvách o výkone správy, ktorú žalovaný uzatvoril ako správca bytových domov.
72. Pokiaľ ide o namietanú časť uvedeného zmluvného dojednania súd prvej inštancie sa stotožňuje
s argumentáciou žalobcu o zmätočnosti a neurčitosti uvedeného zmluvného dojednania. Z vyjadrení

žalovaného totižto nesporne vyplýva, že uvedená časť zmluvného dojednania predpokladá vyšší podiel
spotreby zistenej na fakturačnom meradle na päte bytového domu vo vzťahu k súčtu zistenej spotreby
na všetkých vodomeroch v bytovom dome. Nerieši však situáciu v prípade, ak by tento koeficient
bol nižší. Podľa názoru súdu prvej inštancie v prípade zistenia nižšieho koeficientu by mohlo dôjsť
pri aplikácii uvedeného zmluvného dojednania k vzniku bezdôvodného obohatenia na strane správcu,

pokiaľ sa pri bytoch s namontovaným vodomerom ich skutočná spotreba vynásobila koeficientom 1,1,
avšak pri bytoch kde vodomer namontovaný nie je, sa vychádza iba zo skutočného rozdielu medzi
spotrebou zistenou na fakturačnom meradlo na päte bytového domu a súčtom skutočných potrieb
zistených na vodomeroch v bytoch, kde takýto vodomer namontovaný je, teda nezohľadňuje vyššie
uvedené navýšenie spotreby vo vzťahu k vlastníkom bytov, ktorí vodomer namontovaný majú.

73. Skutočnosť, že ide v tomto prípade o zmätočné a neurčité zmluvné dojednanie vyplýva aj zo
samotnej argumentácie žalovaného, ktorý v bode 9. svojho vyjadrenia zo dňa 25.09.2024 (č.l. 44)
uviedol, že bezdôvodné obohatenie žalovaného je nemožné, nakoľko preplatok nevzniká. Ak by pri
neúplnom alebo nesprávne vykonanom odpočte vznikol koeficient menší ako 1,1, tak spotreba pre

vlastníkov by bola vyúčtovaná s uvedením nižším koeficientom, čo však z uvedeného zmluvného
dojednania nevyplýva.

74. Na základe vyššie uvedených skutočností, preto súd I. inštancie dospel k záveru o neprijateľnosti
uvedenej časti zmluvného dojednania a žalobe vyhovel.

75. Podľa názoru súdu prvej inštancie neprijateľným zmluvným dojednaním je aj bod 4.3.3 písm. b) v
časti týkajúcej sa zmeny odplaty za správu jednostranným úkonom správcu. Pokiaľ samotný žalovaný
v mailovej komunikácii deň pred uskutočnením písomného hlasovania deklaroval nemennosť obsahu
uvedeného zmluvného dojednania, potom podľa názoru súdu I. inštancie nespĺňa charakter individuálne

dojednaného zmluvného ustanovenia.

76. Zároveň z odpovede žalovaného vyplýva že sú tam síce uvedené 3 spôsoby jednostranného
navýšenia odplaty za správu, avšak žalovaný si je vedomý, že môže použiť iba 1 z uvedených
spôsobov, ktorý bude pre neho výhodnejší s tým, že v opačnom prípade by sa dopustil nekalosúťažného

konania. Z predmetného zmluvného dojednania však nevyplýva uvedená argumentácia žalovaného
teda, že prichádza do úvahy iba použitie jedného zo spôsobov jednostranného navýšenia odplaty, práve
naopak z jeho formulácie je možné vyvodiť záver, že prichádza do úvahy kumulácia dvoch až troch z
uvedených spôsobov. Pokiaľ žalobca argumentuje, že je možné použiť iba 1 z uvedených spôsobov,
potom mal aj takto zmluvné dojednanie formulovať, minimálne použitím podraďovacej spojky „alebo“ pri

jednotlivýchspôsobochúpravyodplatyjednostrannýmprávnymúkonom.Vopačnomprípadežalovaným
formulovanézmluvnédojednanievbode4.3.3písm.b)pripúšťavýkladvneprospechspotrebiteľa,ateda
spôsobuje značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech vlastníkov
bytov a nebytových priestorov ako spotrebiteľov.77. Na základe vyššie uvedených skutočností, preto súd I. inštancie vyhovel žalobe aj v uvedenej časti.
78. Ďalej žalobca namietal poplatky za služby uvedené v cenníku žalovaného účinnom od 01.02.2024.

79. V čl. II bodu 6 je uvedené, že v prípade služieb, ktoré si žiadateľ žiada výslovne zaslať v elektronickej
podobe účtuje poplatok 0,50 EUR a podľa čl. III. bodu 1 je cena za poskytnutie kopírovacích služieb
strana A4 alebo vyhotovenie a zaslanie elektronickej kópie mailom (scan) 0,25 EUR za jednu A4.

80. Vo vzťahu k uvedeným dvom poplatkom žalovaný uviedol, že pracovník, ktorý spracovával cenník
si neuvedomil duplicitu uvedených poplatkoch s tým, že v cenníku účinnom od 01.02.2025 už poplatok
uvedený v čl. II bod6 6 účtovaný nebude. Uvedená argumentácia žalovaného nebráni súdu vysloviť
neprijateľnosť zmluvného dojednania, keďže v zmysle vyššie citovanej judikatúry Najvyššieho súdu SR,
akoajSúdnehodvora EÚprichádzadoúvahyurčenieneprijateľnostizmluvnéhodojednaniaajvprípade,
ak je uvedené zmluvné dojednanie už neplatné alebo bolo zmluvnými stranami zmenené.

81.VzmyslejudikatúrySúdnehodvoraEÚsúvšeobecnésúdyčlenskýchštátovoprávnenépreskúmavať
primeranosť medzi cenou a poskytnutými službami zo strany dodávateľa.

82. Podľa názoru súdu prvej inštancie poplatok účtovaný žalovaným za poskytnutie služby elektronickou

formou vo výške 0,25 EUR za jednu A4 nie je možné považovať za neprimeranú výšku odplaty a to
vzhľadom aj na spoplatnenie obdobných úkonov zo strán orgánov verejnej moci, ktorý obdobné úkony
taktiež spoplatňujú v zmysle zákona o súdnych resp. správnych poplatkoch.

83.Pokiaľžalovanýsámuznalduplicitupoplatkuuvedenéhovčl.IIods.6cenníka,potomsúdI.inštancie

žalobe o určenie jeho neprijateľnosti vyhovel.

84. Z čl. III bod 4 cenníka vyplýva právo žalobcu účtovať poplatok za realizovanú platbu v hotovosti,
za služby súvisiace s užívaním bytu, resp. cez POS terminál v pokladni v spoločnosti žalovaného vo
výške 4 EUR.

85. Z ust. § 4 ods. 2 písm. f) zák. č. 108/2024 Z.z. nesporne vyplýva, že obchodník nesmie účtovať
spotrebiteľovi poplatky za použitie platobného prostriedku a v prípade iného spôsobu platby ako je
platobný prostriedok poplatok, ktorý prevyšuje skutočné náklady, ktoré obchodníkovi pri platbe vzniknú.

86. Čo sa považuje za platobný prostriedok je uvedené v ust. § 2 ods. 19 zák. č. 492/2009 Z.z. o
platobných službách, podľa ktorého sa platobným prostriedkom rozumie personalizované zariadenie
alebo súbor postupov dohodnutý medzi používateľom platobných služieb a poskytovateľom platobných
služieb, ktoré sa používajú na účely predkladania platobného príkazu a to je najmä platobná karta,
internet banking alebo iné platobné aplikácie elektronického bankovníctva.

87. V zmysle vyššie uvedeného, pokiaľ si žalovaný účtuje poplatok za platbu realizovanú
prostredníctvom POS terminálu v pokladni žalovaného, ktorý je určený na realizáciu bezhotovostných
platieb prostredníctvom platobnej karty, potom postupuje v rozpore s ust. § 4 ods. 2 písm. f) bod 1 zák. č.
108/2024 Z.z. a teda ide o neprijateľné zmluvné dojednanie. Pokiaľ sa uvedený poplatok vzťahuje aj na

hotovostné služby, potom je na žalovanom dôkazné bremeno tvrdenia, že výška ním určeného poplatku
neprevyšuje jeho skutočné náklady, ktorému mu pri takejto platbe vznikli, tak ako to predpokladá ust. §
4 ods. 2 písm. f) bod 2 zák. č. 108/2024 Z.z. Žalovaný napriek realizovanému predbežného právnemu
posúdeniu zo strany konajúceho súdu postupom podľa § 181 ods. 2 CSP doplnenie dokazovania v tomto
smere nenavrhol. Na základe vyššie uvedených skutočností, preto súd prvej inštancie dospel k záveru

o neprijateľnosti uvedeného zmluvného dojednania .

88. Žalobca ďalej namietal poplatok uvedený v čl. III bodu 15 cenníka vo výške 63,50 EUR v súvislosti so
stanovením koeficientu nepriaznivej polohy v miestnosti v zmysle Vyhlášky Ministerstva hospodárstva
SR č. 503/2022 Z.z..

89. Podľa žalovaného uvedený poplatok účtuje iba jednorazovo a táto služba sa realizuje pri inštalácii
meračov v bytových domoch. Stanovenie koeficientov nepriaznivej polohy miestnosti je komplexný a
odborný proces, ktorý zahŕňa 2 fázy, pričom prvou fázou je vstupná obhliadka, počas ktorej sa hodnotítechnický stav a dispozičné charakteristiky miestnosti ako aj ich poloha v rámci bytového domu a
druhou fázou je samotný výkon merania, pri ktorom sa využívajú presné nástroje a metodiky na určenie
koeficientov nepriaznivej polohy, čo si vyžaduje časovú náročnosť a odborné znalosti.

90. Vyhláška Ministerstva hospodárstva SR č. 503/2022 Z.z. ustanovuje teplotu teplej vody na odbernom
mieste, ďalej pravidlá rozpočítavania nákladov na množstvo tepla dodaného v teplej vode, pravidlá
rozpočítavania nákladov na množstvo dodaného tepla, na množstvo dodaného tepla na vykurovanie
alebo množstvo tepla vyrobeného v decentralizovanom zdroji, ďalej pomer základnej a spotrebnej zložky

nákladov na množstvo tepla dodaného v teplej vode, ako aj na množstvo dodaného tepla, na množstvo
dodaného tepla na vykurovanie alebo množstvo tepla vyrobeného v decentralizovanom zdroji tepla, ako
aj pravidlá rozpočítavania ekonomických oprávnených nákladov na teplo vyrobené v decentralizovanom
zdroj tepla.

91. Uvedená vyhláška obsahuje okrem iného prílohu 1 v predmete určenia koeficientov zohľadňujúcich

nepriaznivú polohu miestnosti.

92. Pokiaľ žalovaný v zmysle ust. § 8a ods. 2 zák. č. 182/1993 Z.z. je povinný predložiť vlastníkom
bytov a nebytových priestorov do 31. mája každého kalendárneho roka vyúčtovanie úhrad za plnenia
rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome, pričom je povinný pri tomto rozúčtovaní

vychádzať z vyhlášky č. 503/2022 Z.z., potom súd I. inštancie nevidí dôvod, aby vlastníci bytov a
nebytových priestorov žalovanému v súvislosti s plnením jeho povinností mu vyplývajúcich zo zákona
mu platili ďalšiu odplatu a to za stavu, keď si žalovaný za realizáciu vyúčtovania v zmysle čl. III bodu
15 cenníka uplatňuje poplatok za realizáciu vyúčtovania na byt a rok vo výške 6,60 EUR a za realizáciu
vyúčtovania na dom vo výške 8 EUR.

93. Podľa čl. III bodu 11 cenníka si žalovaný uplatňuje poplatok za vedenie úverovej agendy, sledovanie
a vypracovanie ekonomických údajov v rozsahu požiadaviek v zmluve o úvere v rozsahu 0,50 EUR za
mesiac a byt.

94. Žalobca poukázal na neprijateľnosť uvedeného zmluvného dojednania pokiaľ výška poplatku nie je
určená za bytový dom, ale je určená v podstate počtom bytov nachádzajúcich sa v bytovom dome s tým,
že sú znevýhodnené väčšie bytové domy. Podľa názoru žalobcu výška nákladov s vedením úverovej
agendy nesúvisí s tým, aký počet bytov sa v tom - ktorom bytovom dome nachádza .

95. Žalovaný uviedol, že poplatok v sebe zahŕňa úkony správcu ako je evidencia účtov v účtovníctve,
mesačné importy výpisov z banky, kontrola zostatku úveru, kontrola a sledovanie úrokových sadzieb,
doplnenie vinkulačných účtov, dojednávanie úrokových sadzieb s bankou po skončení fixácie úrokových
sadzieb, kontrola výšky splátky úveru, prípadne zmena splátky, nastavenie trvalého príkazu na splátky
a oznamovanie stavu fondov a stavu pohľadávok 31.12.

96. Podľa názoru súdu prvej inštancie spôsob určenia výšky poplatku za vedenie úverovej agendy spĺňa
znaky neprijateľného zmluvného dojednania pokiaľ žalovaný nepreukázal, že jeho náklady v súvislosti
s vedením úverovej agendy sú závislé od počtu bytov nachádzajúcich sa v bytových domoch, ktoré
má v správe, teda že sú tieto vyššie v bytovom dome s väčším počtom bytov oproti bytovým domom

s nižším počtom bytov.

97. Z bodu 13. vyjadrenia žalovaného zo dňa 10.11.2024 nesporne vyplýva, že úkony ktoré pri vedení
úverovej agendy vykonáva sú rovnaké bez ohľadu na veľkosť bytového domu a počet bytov sa v ňom
nachádzajúcich. Z uvedeného vyjadrenia je možné vyvodiť jednoznačný záver, že jednotlivé úkony

úverovej agendy realizuje výlučne vo vzťahu k bytovému domu a nie voči jednotlivým vlastníkom bytov
a nebytových priestorov. Zároveň je nelogické, aby náklady za úkony súvisiace s vedením úverovej
agendy týkajúce sa dohadovania zmeny úrokovej sadzby po skončení fixácie , kontroly splátky úveru a
jej zmeny, nastavenia trvalého príkazu na splátku boli rôzne v závislosti od počtu bytov nachádzajúcich
sa v bytovom dome .

98. Žalovaný ďalej bol oprávnený účtovať poplatok za prepočet vypustených skleníkových plynov
pre bytový dom vyplývajúci zo zák. č. 137/2010 Z.z. vo výške 47,30 EUR podľa čl. III bodu 18
cenníka. Opätovne k uvedenému poplatku žalovaný uviedol, že nikdy vo vzťahu k vlastníkom bytova nebytových priestorov uplatňovaný nebol a s účinnosťou od 01.02.2025 bude vypustený z cenníka
služieb žalovaného.

99. Súd I. inštancie sa stotožňuje s argumentáciou žalobcu o neprijateľnosti uvedeného zmluvného
dojednania pokiaľ žalovaný nepreukázal aké povinnosti za uvedený poplatok si vlastníci bytov a
nebytových priestorov v bytovom dome v zmysle zákona o ovzduší číslo 137/2010 Z.z. plnili. Okrem
iného si žalovaný mohol uvedený poplatok účtovať na základe cenníka účinného od 01.02.2024 napriek
tomu, že právna úprava zák. č. 137/2010 bola s účinnosťou od 28.04.2023 nahradená právnou úpravou

zákona o ochrane ovzdušia č. 146/2023 Z.z.

100. Podľa čl. III bodu 24 a 25 žalovaný bol oprávnený účtovať poplatok za odpojenie odberateľa z
odboru tepelnej energie na ÚK, SV a TÚV ako aj za opätovné napojenie vo výške 242 EUR.

101. Z ust. §20 zák.č. 657/2004 Z.z. nesporne vyplýva, že odberateľ môže skončiť odber tepla na

základe zákona alebo dohodou, avšak len vtedy, ak uhradí dodávateľovi ekonomicky oprávnené
náklady vyvolané odpojením odberateľa od sústavy tepelných zariadení dodávateľa. Rozsah uvedených
ekonomickyoprávnenýchnákladovupravujevyhláškaÚraduprereguláciusieťovýchodvetvíč.146/2024
Z.z..

102. Podľa žalovaného uvedené poplatky sú spravodlivou a primeranou odmenou za odborný výpočet
ekonomicky oprávnených nákladov vyplývajúcich z vyhlášky č.146/2024 Z.z.

103. Súd I. inštancie sa stotožňuje s argumentáciou žalobcu o neprijateľnosti uvedeného zmluvného
dojednania pre jeho neurčitosť, pripúšťajúceho rôzny výklad formulácie uvedených poplatkov. Z obsahu

čl. III bodu 24 a 25 cenníka totižto nevyplýva tvrdenie žalovaného, že ide o poplatok za odborný výpočet
ekonomicky oprávnených nákladov v zmysle vyhlášky č.146/2024 Z.z. v súvislosti s odpojením, resp.
opätovným napojením odberateľa.

104. Z jazykového vyjadrenia znenia uvedených zmluvných dojednaní je možné vyvodiť aj záver, že

ide o poplatok za realizáciu úkonov v súvislosti s odpojením, resp. opätovným napojením odberateľa k
odberu tepelnej energie na ÚK, SV a TÚV.

105. Súčasne neobstojí argumentácia žalovaného vo vzťahu k poplatku za opätovné napojenie
odkazom na vyhlášku č. 146/2024 Z.z., ktorá ustanovuje iba rozsah ekonomicky oprávnených nákladov

vyvolaných odpojením sa odberateľa od sústavy tepelných zariadení dodávateľa a spôsob ich výpočtu
a nie ekonomicky oprávnených nákladov týkajúcich sa opätovného napojenia.

106. Neprijateľnosť uvedeného zmluvného dojednania súd I. inštancie vidí aj v tom, že žalovaný okrem
postavenia správcu je taktiež dodávateľom tepla a teda v prípade odpojenia odberateľa od sústavy

tepelných zariadení žalovaného ako dodávateľa by tomuto okrem ekonomicky oprávnených nákladov v
zmysle ust. § 20 zák. č. 657/2004 Z.z. v spojení s vyhláškou č. 146/2024 Z.z. vznikol nárok na zaplatenie
ďalšieho poplatku za odpojenie odberateľa od sústavy tepelných zariadení žalovaného ako dodávateľa
uvedeného v čl. III bodu 24 cenníka.

107. Súd I. inštancie nevyhovel žalobe v časti uvedenej v žalobnom návrhu označenom ako III. podania
žalobcu zo dňa 18.10.2024 týkajúceho sa uloženia povinnosti žalovanému uviesť v zmluve o výkone
správy, rozsah a obsah správy o činnosti správcu.

108. Z ust. § 8a zák. č. 182/1993 Z.z. nesporne vyplýva, že zmluva o výkone správy má charakter zmluvy

písomnej a podľa § 40 ods. 2 Občianskeho zákonníka je možné takýto právny úkon zmeniť alebo zrušiť
iba písomne a to na základe konsenzu všetkých zmluvných strán. Pokiaľ zmluva o výkone správy musí
mať písomnú formu potom sa vyžaduje písomný návrh zmeny takejto zmluvy zo strany navrhovateľa a
jeho písomná akceptácia zo strany subjektu, ktorému je písomný návrh zmeny adresovaný. V zmysle
vyššie uvedeného, žalovaný nie je oprávnený doplniť obsah zmluvy o výkone správy jednostranným

právnym úkonom, teda spôsobom navrhovaným žalobcom v bode III. žalobného návrhu. Okrem iného
obsah ako aj rozsah správy o činnosti je upravený v § 8a ods. 2 zák. č. 182/1993 Z.z., preto súd I.
inštancie v uvedenej časti žalobu zamietol.109. Žalobca žalobným návrhom IV. sa domáhal uloženia povinnosti žalovanému v zmysle ust. §
22 ods. 4 písm. c) zák. č. 250/2012 Z.z. zverejňovať na svojom webovom sídle úplné a pravdivé
informácie o právach a povinnostiach svojich odberateľov. Podľa žalobcu nepostačuje, aby žalovaný na

svojom webovom sídle za účelom splnenia uvedenej povinnosti zverejňoval iba informácie týkajúce sa
legislatívnej právnej úpravy tak, ako to vyplýva z kópie webovej stránky žalovaného (č.l. 87 a 88).

110. Pokiaľ zák. č. 250/2012 Z.z. neuvádza aké informácie o právach a povinnostiach pre svojich
odberateľov má žalovaný ako dodávateľ uvádzať, súd I. inštancie považuje za postačujúce informácie

uverejnené na webovom sídle žalovaného týkajúce sa správy bytov, dodávky tepla tak, ako sú uvedené
na č.l. 87, vrátane informácie o legislatíve, ktorá upravuje práva a povinnosti odberateľov vo vzťahu
k dodávateľom na základe Zákona o tepelnej energetike vrátane vykonávacích predpisov tak, ako to
vyplýva z č.l. 88, preto aj v uvedenej časti súd žalobu zamietol.

111. Rovnako súd I. inštancie zamietol žalobný návrh V. z dôvodu že všeobecná právna úprava ochrany

spotrebiteľov v zmysle ust. § 52 a nasledujúcich Občianskeho zákonníka, právna úprava týkajúca
sa spotrebiteľských sporov v zmysle ust. § 290 až 300 CSP, vrátane právnej úpravy Zákona na
ochranu spotrebiteľa č. 108/2024 Z.z. nepriznáva dotknutým spotrebiteľom právo domáhať sa uloženia
povinnosti voči dodávateľovi zverejnením rozhodnutia o určení neprijateľnosti zmluvných podmienok na
ich webovom sídle.

112. Povinnosť zverejňovať rozhodnutia týkajúcich sa porušenia povinností podľa zák. č. 108/2024 Z.z.
majú iba orgány dohľadu tak, ako to vyplýva z ust. § 51 zák. č. 108/2024 Z.z., ktorým však všeobecné
súdy SR rozhodujúce o určení neprijateľnosti zmluvných podmienok nie sú.

113. V zmysle ust. § 26 ods. 1 citovaného zákona, sú takýmito orgánmi dohľadu Národná banka
Slovenska, Slovenská obchodná inšpekcia, Štátna veterinárna a potravinová správa SR a Regionálne
veterinárne a potravinové správy, Štátny ústav na kontrolu liečiv, Úrad pre reguláciu sieťových odvetví
a Úrad verejného zdravotníctva SR a Regionálne úrady verejného zdravotníctva.

114. Zároveň v zmysle ust. § 53a ods. 1 Občianskeho zákonníka je žalovaný povinný zdržať sa
používania neprijateľnej zmluvnej podmienky, resp. podmienky s rovnaným významom v zmluvách so
všetkými spotrebiteľmi, teda v každej zmluve o výkone správy, ktorú uzatvoril v rámci svojej pôsobnosti
s vlastníkmi bytov a nebytových priestorov.

115. Podľa § 255 ods. 2 CSP, ak mala strana vo veci úspech len čiastočný, súd náhradu trov konania
pomerne rozdelí, prípadne vysloví, že žiadna zo strán nemá na náhradu trov konania právo.

116. Podľa 262 ods. 2 CSP, o výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie v lehote do
60 dní po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá

súdny úradník.

117. Pokiaľ sa žalobca v predmetnom konaní domáhal učenia neprijateľnosti celkovo desiatich
zmluvných dojednaní a ďalšieho uloženia povinností žalovanému uvedených v žalobnom návrhu
označenom ako III. až V. možno konštatovať, že si žalobca v predmetnom konaní uplatnil celkovo 13

nárokov.

118. Pokiaľ súd I. inštancie vyhovel žalobe v rozsahu deviatich nárokov o určenie neprijateľnosti
zmluvného dojednania v zmluve o výkone správy v bode 4.2.5.1., 4.3.3. písm. b) a v cenníku v čl. II.
bod 6, a v čl. III bod 4, 11, 15, 18, 24 a 25 potom bol úspešný v 70 % z hodnoty sporu (v časti deviatich

žalobných návrhov z trinástich) a neúspešný v 30 % z hodnoty sporu, a tak mu v zmysle ust. § 255 ods.
CSP patrí nárok na pomernú časť náhrady trov konania v percentuálnom rozdiele úspechu a neúspechu
v spore teda v rozsahu 40 %. O výške náhrady trov konania bude rozhodnuté podľa § 262 ods. 2 CSP
v lehote 60 dní po právoplatnosti rozhodnutia súdu vo veci samej.

Poučenie:

- 2 - 29Csp/122/2024Protitomutorozsudku možnopodaťodvolaniedo15dníododňajehodoručenianaOkresnýsúdPrešov.

Podľa § 365 ods. 1 CSP, odvolanie možno odôvodniť len tým, že neboli splnené procesné podmienky,
súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné práva
v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces, rozhodoval vylúčený sudca alebo
nesprávne obsadený súd, konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo
veci, súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,

súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie
prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza
z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Podľa § 365 ods. 2 CSP, odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že

právoplatné uznesenie súdu prvej inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu
uvedenú v odseku 1, ak táto vada mala vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Podľa § 365 ods. 3 CSP, odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do
uplynutia lehoty na podanie odvolania.

Ak žalovaný nesplní povinnosť uloženú týmto rozsudkom, môže žalobca podať návrh na vykonanie
exekúcie podľa exekučného poriadku. Ak žalovaný nesplní povinnosť uloženú týmto rozsudkom, môže
žalobca podať návrh na vykonanie exekúcie podľa exekučného poriadku.