Rozsudok Judgement was issued on Monday, January 20, 2025

Súd: Okresný súd Poprad
Spisová značka: 21C/7/2022

Identifikačné číslo súdneho spisu: 8722200479
Dátum vydania rozhodnutia: 20. 01. 2025
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Alexandra Mochnacká

ECLI: ECLI:SK:OSPP:2025:8722200479.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Poprad v konaní pred sudkyňou JUDr. Alexandrou Mochnackou v právnej veci žalobcu:

A. B., nar. X.XX.XXXX, bytom C. D., XXX XX D., právne zastúpený: JUDr. František Komka, advokát
so sídlom Hlavná 27, 080 01 Prešov, proti žalovanému: AZOR F s.r.o., so sídlom Scherffelova 38, 058
01 Poprad, IČO: 50 460 650, právne zastúpený: LEGAL ART s.r.o., so sídlom Námestie SNP 19, 811
01 Bratislava, IČO: 36 289 302, o určenie neplatnosti odstúpenia, zmluvných podmienok kúpnej zmluvy
s príslušenstvom, takto

r o z h o d o l :

I. Žalobu z a m i e t a .

II. Žalovanému p r i z n á v a voči žalobcovi náhradu trov konania v plnom rozsahu s tým, že súd
rozhodne o trovách konania uznesením po právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

1. Žalobca sa žalobou doručenou elektronickým podaním tunajšiemu súdu dňa 18.02.2022 domáhal
určenia, že:
I. je výlučným vlastníkom pozemku parcela registra „C“ č. 7024, o výmere 1.0943 m2, druh pozemku
orná pôda, zapísaná na LV č. XXXX, vedenom Okresným úradom D., katastrálny odbor pre okres D.,
obec C., k. u. C..
II. ustanovenia kúpnej zmluvy sú z dôvodu neprijateľnosti neplatné, uzatvorenej medzi žalobcom ako

kupujúcim a žalovaným ako predávajúcim dňa 23.11.2017, na základe ktorej nadobudol žalobca výlučné
vlastníctvo k pozemku, parcele registra „C“ č. 7024, o výmere 10943 m2, druh pozemku orná pôda,
zapísaná na LV č. XXXX, vedenom Okresným úradom D., katastrálny odbor pre okres D., obec C., k.
ú. C., a to:
- článok II bod 5 kúpnej zmluvy, podľa ktorého:
„Kupujúci berie na vedomie, že výška Kúpnej ceny zohľadňuje, že dôjde k splneniu nasledovných
podmienok (udalostí):

a) do 2 rokov po tom, čo kupujúci nadobudne vlastnícke právo k pozemku, dôjde k zrealizovaniu
kompletnej výsadby a terénnych úprav podľa čl. III. ods. 1 tejto zmluvy;
b) kupujúci začne s výstavbou stavby uvedenej v čl. III. ods. 2 tejto zmluvy do 3 rokov od nadobudnutia
vlastníckeho práva k pozemku kupujúcim;
c) bude vydané právoplatné kolaudačné rozhodnutie, ktorým sa povolí užívanie stavby, do 5 rokov a 6
mesiacov od nadobudnutia vlastníckeho práva k pozemku kupujúcim;
d) na pozemku nebude v priebehu 15 rokov po tom, čo kupujúci nadobudne vlastnícke právo k pozemku,

postavená žiadna stavba bez stavebného povolenia, ak sa stavebné povolenie na takúto stavbu
vyžaduje, alebo bez ohlásenia stavby, ak sa ohlásenie vyžaduje, ani žiadna stavba v rozpore s vydaným
stavebným povolením alebo v rozpore s ohlásením stavby“
- článok II bod 6 kúpnej zmluvy, podľa ktorého:„Kupujúci berie na vedomie, že hodnota pozemku nie je 49.000,- eur, pričom predávajúci má záujem
previesť na kupujúceho pozemok len za 49.000,- eur výlučne za podmienky, že dôjde k splneniu
podmienok uvedených v odseku 5 tohto článku“

- článok II bod 7 kúpnej zmluvy, podľa ktorého:
„Kupujúci berie na vedomie, že podmienky uvedené v odseku 5 tohto článku mu implicitne nezakladajú
žiadne povinnosti, a teda kupujúci nie je povinný konať tak, aby došlo k splneniu podmienok uvedených
v odseku 5 tohto článku+ je teda na vlastnom rozhodnutí kupujúceho (prípadne jeho dediča), či tak bude
konať, pričom ak tak nebude konať, predávajúcemu môže vzniknúť právo odstúpiť podľa čl. IV. tejto

zmluvy, nie však skôr ako 01.01.2019“
- článok IV bod 4 kúpnej zmluvy, podľa ktorého:
„Predávajúci je oprávnený od tejto zmluvy odstúpiť aj vtedy, ak:
a) do 2 rokov po tom, čo kupujúci nadobudne vlastnícke právo k pozemku, nedôjde k zrealizovaniu
kompletnej výsadby a terénnych úprav podľa čl. III. ods. 1 tejto zmluvy;
b) nezačne sa s výstavbou stavby uvedenej v čl. III. ods 2 tejto zmluvy do 3 rokov od nadobudnutia

vlastníckeho práva k pozemku kupujúcim;
c) nebude vydané právoplatné kolaudačné rozhodnutie, ktorým sa povolí užívanie stavby, do 5 rokov
a 6 mesiacov od nadobudnutia vlastníckeho práva k pozemku kupujúcim; alebo
d) na pozemku bude kedykoľvek v priebehu 15 rokov po tom, čo kupujúci nadobudne vlastnícke právo
k pozemku, postavená stavba bez stavebného povolenia, ak sa stavebné povolenie na takúto stavbu

vyžaduje, alebo bez ohlásenia stavby, ak sa ohlásenie vyžaduje, alebo stavba v rozpore s vydaným
stavebným povolením alebo v rozpore s ohlásením stavby“.
III. Žalovaný je povinný zaplatiť žalobcovi primerané finančné zadosťučinenie vo výške 20.000,- eur, a to
do 3 dní od právoplatnosti rozsudku
alternatívne:

I. súd určil, že odstúpenie žalovaného zo dňa 05.10.2021 od kúpnej zmluvy uzatvorenej medzi žalobcom
ako kupujúcim a žalovaným ako predávajúcim dňa 23.11.2017, na základe ktorej nadobudol žalobca
výlučné vlastníctvo k pozemku, parcele registra „C“ č. 7024, o výmere 10943 m2, druh pozemku orná
pôda, zapísaná na LV č. XXXX, vedenom Okresným úradom Poprad, katastrálny odbor pre okres D.,
obec C., k. ú. C., vkladové konanie V 328/2018 zo dňa 16.02.2018, je neplatné.

II. ustanovenia kúpnej zmluvy uzatvorenej medzi žalobcom ako kupujúcim a žalovaným ako
predávajúcim dňa 23.11.2017, na základe ktorej nadobudol žalobca výlučné vlastníctvo k pozemku,
parcele registra „C“ č. 7024, o výmere 10943 m2, druh pozemku orná pôda, zapísaná na LV č. XXXX,
vedenom Okresným úradom Poprad, katastrálny odbor pre okres D., obec C., k. ú. C., a to:
- článok II bod 5 kúpnej zmluvy, podľa ktorého:

„Kupujúci berie na vedomie, že výška Kúpnej ceny zohľadňuje, že dôjde k splneniu nasledovných
podmienok (udalostí):
a) do 2 rokov po tom, čo kupujúci nadobudne vlastnícke právo k pozemku, dôjde k zrealizovaniu
kompletnej výsadby a terénnych úprav podľa čl. III. ods. 1 tejto zmluvy;
b) kupujúci začne s výstavbou stavby uvedenej v čl. III. ods. 2 tejto zmluvy do 3 rokov od nadobudnutia

vlastníckeho práva k pozemku kupujúcim;
c) bude vydané právoplatné kolaudačné rozhodnutie, ktorým sa povolí užívanie stavby, do 5 rokov a 6
mesiacov od nadobudnutia vlastníckeho práva k pozemku kupujúcim;
d) na pozemku nebude v priebehu 15 rokov po tom, čo kupujúci nadobudne vlastnícke právo k pozemku,
postavená žiadna stavba bez stavebného povolenia, ak sa stavebné povolenie na takúto stavbu

vyžaduje, alebo bez ohlásenia stavby, ak sa ohlásenie vyžaduje, ani žiadna stavba v rozpore s vydaným
stavebným povolením alebo v rozpore s ohlásením stavby“
- článok II bod 6 kúpnej zmluvy, podľa ktorého:
„Kupujúci berie na vedomie, že hodnota pozemku nie je 49.000,- eur, pričom predávajúci má záujem
previesť na kupujúceho pozemok len za 49.000,- eur výlučne za podmienky, že dôjde k splneniu

podmienok uvedených v odseku 5 tohto článku“
- článok II bod 7 kúpnej zmluvy, podľa ktorého:
„Kupujúci berie na vedomie, že podmienky uvedené v odseku 5 tohto článku mu implicitne nezakladajú
žiadne povinnosti, a teda kupujúci nie je povinný konať tak, aby došlo k splneniu podmienok uvedených
v odseku 5 tohto článku je teda na vlastnom rozhodnutí kupujúceho (prípadne jeho dediča), či tak bude

konať, pričom ak tak nebude konať, predávajúcemu môže vzniknúť právo odstúpiť podľa čl. IV. tejto
zmluvy, nie však skôr ako 01.01.2019“
- článok IV bod 4 kúpnej zmluvy, podľa ktorého:
„Predávajúci je oprávnený od tejto zmluvy odstúpiť aj vtedy, ak:a) do 2 rokov po tom, čo kupujúci nadobudne vlastnícke právo k pozemku, nedôjde k zrealizovaniu
kompletnej výsadby a terénnych úprav podľa čl. III. ods. 1 tejto zmluvy;
b) nezačne sa s výstavbou stavby uvedenej v čl. III. ods 2 tejto zmluvy do 3 rokov od nadobudnutia

vlastníckeho práva k pozemku kupujúcim;
c) nebude vydané právoplatné kolaudačné rozhodnutie, ktorým sa povolí užívanie stavby, do 5 rokov
a 6 mesiacov od nadobudnutia vlastníckeho práva k pozemku kupujúcim; alebo
d) na pozemku bude kedykoľvek v priebehu 15 rokov po tom, čo kupujúci nadobudne vlastnícke právo
k pozemku, postavená stavba bez stavebného povolenia, ak sa stavebné povolenie na takúto stavbu

vyžaduje, alebo bez ohlásenia stavby, ak sa ohlásenie vyžaduje, alebo stavba v rozpore s vydaným
stavebným povolením alebo v rozpore s ohlásením stavby“ sú z dôvodu neprijateľnosti neplatné.
III. Žalovaný je povinný zaplatiť žalobcovi primerané finančné zadosťučinenie vo výške 20.000,- eur, a to
do 3 dní od právoplatnosti rozsudku. Zároveň žiadal náhradu trov konania.

2. Svoj nárok odôvodnil tým, že je vlastníkom pozemku parcely registra „C“ č. 7024, o výmere 10.943 m2,

druhpozemkuornápôda,zapísanéhonaLVč.XXXX,vedenomOkresnýmúradomPoprad,katastrálnym
odborom pre okres D., obec a k. ú. C.. Pozemok nadobudol na základe Kúpnej zmluvy uzatvorenej dňa
23.11.2017 so žalovaným ako predávajúcim (v tom čase pod obchodným menom KS2M, s. r. o. Dňa
18.10.2021 obdržal od žalovaného odstúpenie od Kúpnej zmluvy, zo dňa 05.10.2021. Dňa 23.11.2021
doručil žalovanému nesúhlas a žalovaný nereagoval, podal návrh na začatie záznamového konania

v súvislosti s odstúpením od zmluvy, čo vyplynulo z čiastočného výpisu z LV č. XXXX. S odstúpením
od Kúpnej zmluvy nesúhlasil. S obchodnou spoločnosťou Krásne Sady Mlynica, s. r. o., ako budúcim
predávajúcim uzatvoril Zmluvu o rezervovaní nehnuteľnosti zo dňa 05.11.2015 (Rezervačná zmluva), na
základektorejsazaviazalbudúcipredávajúcipreviesťpozemok.Včl.VI.rezervačnejzmluvejeuvedené,
že kúpna cena za pozemok predstavuje 65.200,- eur, pričom vyslovene stanovuje, že na základe iných

zmluvných vzťahov môže byť kúpna cena rozložená tak, že len časť z nej bude pripadať na kúpnu
cenu za pozemok a zvyšná časť bude predstavovať odplatu za iné plnenia. Na základe rezervačnej
zmluvy zaplatil budúcemu predávajúcemu dňa 12.01.2016 sumu 15.000,- eur, ktorá bola označená
v rezervačnej zmluve ako pôžička.
Na základe kúpnej zmluvy zaplatil v zmysle čl. II. bod 2 žalovanému kúpnu cenu vo výške 49.000,- eur

v zmysle čl. II. bod 4 a došlo k započítaniu vzájomných pohľadávok žalobcu a žalovaného, v celkovej
výške 15.000,- eur. Voči žalovanému bol veriteľom pohľadávky z titulu uzatvorenej Dohody o prevzatí
dlhu, medzi budúcim predávajúcim ako pôvodným dlžníkom, žalobcom ako veriteľom a žalovaným ako
novým dlžníkom zo dňa 31.03.2017. Na základe Dohody o prevzatí dlhu sa novým dlžníkom žalobcu
z titulu pôžičky vyplývajúcej z Rezervačnej zmluvy namiesto pôvodného dlžníka stal žalovaný a tento

bol veriteľom žalobcu na základe kúpnej zmluvy (úhrada časti kúpnej ceny), úhradou sumy 4.700,- eur
dňa 22.12.2017, úhradou sumy 29.300,- eur, dňa 28.12.2017. Ako užívateľ so spoločnosťou Krásne
Sady Mlynica – servisná a prevádzková, a. s., ako správcom uzatvorili Zmluvu o zriadení vecných
bremien zo dňa 15.12.2017. V súlade s ustanovením čl. IV. bod 1 Zmluvy o zriadení vecných bremien
zaplatil spoločnosti Krásne Sady Mlynica – servisná a prevádzková, a.s. cenu za vecné bremeno vo

výške 16.000,- eur, dňa 28.12.2017. V súlade s rezervačnou zmluvou zaplatil v súvislosti s pozemkom
celkovo 65.200,- eur, žalovanému resp. jemu spriazneným osobám tak, ako predpokladala Rezervačná
zmluva, ktorej autorom bol žalovaný resp. jemu spriaznené osoby. K pozemku je zriadené predkupné
právo v prospech osoby spriaznenej so žalovaným, pre spoločnosť Krásne Sady Mlynica – servisná
a prevádzková, a. s., čo vyplýva z Prílohy č. 3 „Podmienky predkupného práva“ k zmluve o uzatvorení

budúcej kúpnej zmluvy zo dňa 13.04.2017.
Uviedol, že je daný naliehavý právny záujem na žalobe v zmysle § 137 písm. c) Civilného sporového
poriadku (ďalej len CSP) keďže koncom novembra roku 2021 podal žalovaný na návrh na začatie
katastrálnehokonaniavsúvislostisodstúpenímodkúpnejzmluvyažiadal obnoviťprávnystavzobdobia
pred podpisom kúpnej zmluvy, s následkom zapísania vlastníckeho práva 1/1, žalovanému. Dňa

31.01.2022 bol vyzvaný Okresným úradom Poprad, že pokiaľ s odstúpením nesúhlasí, aby podal žalobu
na príslušnom súde. Uviedol, že bez určenia vlastníckeho práva k pozemku dôjde k neoprávnenému
zásahu do jeho vlastníckeho práva, jeho stratou k pozemku. Považoval odstúpenie od Kúpnej zmluvy za
neplatné z právnych aj skutkových dôvodov. Preto jeho postavenie je mimoriadne právne neisté. Jedine
prostredníctvom meritórneho rozhodnutia súdu môže byť právna neistota žalobcu odstránená. Zánik

jeho vlastníckeho práva k pozemku by priniesol aj významný majetkový zásah vzhľadom na vysoko
percentuálny rast hodnoty pozemku za ostatné roky, do súčasnosti, v porovnaní s časom nadobudnutia
pozemku.Poukázal na svoje postavenie spotrebiteľa v zmysle kúpnej zmluvy a žalovaného ako dodávateľa, keďže
pozemok bol predaný v rámci projektu Krásne sady Mlynica, čo vyplýva z rezervačnej zmluvy, že došlo
k predaju niekoľko desiatok pozemkov. Z hľadiska obsahu rezervačnej zmluvy, kúpnej zmluvy a zmluvy

o zriadení vecných bremien uviedol, že ich obsah nemohol ovplyvniť, pretože zmluvy boli predložené
v tlačenej verzii na preštudovanie a nemohol dokumenty pripomienkovať. Poukázal na neprijateľné
zmluvné podmienky v zmysle žalobného návrhu, v zmysle § 53 ods. 1 prvá veta, § 53 ods. 5, § 54 ods.
1 druhá veta Občianskeho zákonníka (ďalej len OZ). V prípade platného odstúpenia od kúpnej zmluvy,
by mu vzniklo právo vo vzťahu k žalovanému na vrátenie kúpnej ceny vo výške 49.000,- eur, ale sumu

16.200,- eur zaplatil inej osobe ako žalovanému. Nemohol by žiadať na základe odstúpenia od kúpnej
zmluvy ani vrátenie celej investície v súvislosti s pozemkom, sumu 65.200,- eur.
Pri formulácii Kúpnej zmluvy v čl. II. bod 5 neformuloval žalovaný jeho povinnosť, ale ako udalosť,
a nesplnením udalostí realizoval svoje právo odstúpenia od kúpnej zmluvy. Takéto formulovanie je
v rozpore s dobrými mravmi. Ako základnú povinnosť vyplývajúcu z kúpnej zmluvy vo všeobecnosti
splnil, tzv. zaplatil kúpnu cenu a splnil povinnosti predpokladané rezervačnou zmluvou tak, že

zaplatil žalovanému a jemu spriazneným osobám celkovo sumu 65.200,- eur. Formulácia jednotlivých
ustanovení kúpnej zmluvy z hľadiska oprávnenia žalovaného odstúpiť od kúpnej zmluvy je neplatná,
pre rozpor so zákonom, konkrétne s ust. § 48 ods. 1 OZ, ktoré umožňuje zmluvným stranám
dohodnúť sa na dôvodoch odstúpenia od zmluvy nad rámec zákona. Keďže ide o rozporné ustanovenia
kúpnej zmluvy, nemôže byť odstúpenie od kúpnej zmluvy platné. Poukázal na nesplnenie § 517

ods. 1 zo strany žalovaného, keďže dôvodom odstúpenia žalovaného od kúpnej zmluvy bolo údajné
nezahájenie výstavby stavby do 16.02.2021, tzv. 3 roky od nadobudnutia jeho vlastníckeho práva
k pozemku a zahájenie výstavby bližšie neurčenej stavby bez stavebného povolenia. Uviedol, že mu
nebola poskytnutá dodatočná primeraná lehota na splnenie záväzku a nevzniklo žalovanému právo
na odstúpenie od kúpnej zmluvy. Poukázal na pandemickú situáciu, ktorá mala vplyv na nesplnenie

udalostí v zmysle kúpnej zmluvy, keď už v septembri 2020 začal komunikovať s projektantom za účelom
prípravy výstavby rodinného domu na pozemku s tým, že počítal, že do februára 2021 získa územné aj
stavebné povolenie. Zároveň poukázal, že v zmysle čl. IV. bod 5 písm. b) kúpnej zmluvy, lehoty uvedené
v čl. IV. bod 4 písm. a) až c) kúpnej zmluvy sa predlžujú aj v prípade, ak nemohol vykonať činnosť,
resp. zabezpečenie získania rozhodnutia podľa ods. 4 písm. a) až c) tohto článku, z dôvodov prieťahov

štátnych orgánov. Uviedol, že žalobný návrh formuluje alternatívne s ohľadom na znenie ust. § 36a
ods. 2 písm. b) zákona č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv
k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon), z ktorého vyplýva možnosť podania žaloby o určenie neplatnosti
právneho úkonu. Preto, pokiaľ by mal súd za to, že nie je daný naliehavý právny záujem na určení
vlastníckeho práva, navrhol alternatívne, aby súd rozhodol o neplatnosti odstúpenia od kúpnej zmluvy,

kedy pri aplikácii § 137 písm. d) nie je povinný formulovať naliehavý právny záujem.

3. Dňa 09.01.2023 elektronickým podaním žalobca doplnil a upravil žalobný návrh vo vzťahu k parcele
reg. „C“ č. 7024 o výmere 10.943 m2, zapísaného na LV č. XXXX, v k. ú. C., keďže uvedený pozemok
bol rozdelený na parcelu reg. „C“ parc. č. 7024/1 o výmere 10.406 m2 a parcelu reg. „C“ parc. č. 7024/2

o výmere 537 m2 tak, že:
„I. Súd určuje, že výlučným vlastníkom (1/1) pozemku, parcely registra „C“ č. 7024/1, o výmere 10.406
m2,druhpozemkuornápôdaapozemku,parcelyregistra„C“č.7024/2,ovýmere537m2,druhpozemku
ostatná plocha, zapísané na LV č. XXXX, vedenom Okresným úradom Poprad, Katastrálny odbor pre
okres D., obec C., katastrálne územie C., je žalobca“; a vo vzťahu k alternatívnemu žalobnému návrhu:

III. Súd určuje, že odstúpenie žalovaného zo dňa 05.10.2021 od kúpnej zmluvy uzatvorenej medzi
žalobcom ako kupujúcim a žalovaným ako predávajúcim dňa 23.11.2017, na základe ktorej nadobudol
žalobca výlučné vlastníctvo (1/1) v tom čase k pozemku, parcele registra „C“ č. 7024, o výmere 10943
m2,druhpozemkuornápôda,zapísanánaLVč.XXXX,vedenomOkresnýmúradomPoprad,katastrálny
odbor pre okres D., obec C., k. ú. C., v súčasnosti pozemok, parcela reg. „C“ č. 7024/1, o výmere 10406

m2, druh pozemku orná pôda a pozemok, parcela reg. „C“ č. 7024/2, o výmere 537 m2, druh pozemku
ostatná plocha, zapísané na LV č. XXXX, vedenom Okresným úradom Poprad, katastrálny odbor pre
okres D., obec C., k. ú. C., vkladové konanie V 328/2018 zo dňa 16.02.2018, je neplatné.“ Ostatné
znenie žalobného návrhu zostalo identické.

4. K žalobe sa písomne vyjadril žalovaný tak, že kúpnou zmluvou sa zaviazal previesť na žalobcu
vlastnícke právo k pozemku a žalobca sa zaviazal zaplatiť zníženú kúpnu cenu za pozemok, v zmysle
ustanovenia čl. II. bod 1 kúpnej zmluvy. Povinnosť previesť vlastnícke právo k pozemku na žalobcu si
splnil v súlade s kúpnou zmluvou a žalobca uhradil kúpnu cenu v zmysle čl. II. bod 1 kúpnej zmluvy.Strany sporu sa dohodli, že zníži cenu pozemku pre žalobcu a zároveň sa žalobca zaviaže k splneniu
povinností uvedených v čl. II. bod 5 kúpnej zmluvy. Žalobca spočiatku na pozemku uskutočnil terénne
úpravy a výsadbu drevín. Následne sa dopustil opakovaného porušenia povinností ustanovených

kúpnou zmluvou tak, že nezačal s realizáciou stavby rodinného domu do 3 rokov od nadobudnutia
vlastníckeho práva k pozemku a zároveň na pozemku postavil stavbu, na ktorú je nevyhnutné získanie
stavebného povolenia. Vznikol preto nárok na odstúpenie od kúpnej zmluvy v zmysle čl. IV. bod 4 písm.
b) a d) kúpnej zmluvy. Právo odstúpiť od kúpnej zmluvy využil a dňa 05.10.2021 písomným a riadne
odôvodneným oznámením doručeným žalobcovi, od kúpnej zmluvy odstúpil. Preto došlo k podaniu

návrhu na začatie záznamového konania na Stavebnom úrade Mlynica, vedenom pod zn. Z-5152/2021.
Poukázal na skutočnosť, že sa vedie správne konanie ohľadom neoprávnenej stavby, resp. stavby
bez stavebného povolenia. Poukázal na neprípustný alternatívny petit daný žalobcom. Vo vzťahu
k alternatívnemu žalobnému návrhu o neplatnosť odstúpenia žalovaného od Kúpnej zmluvy uviedol:
„Civilný sporový poriadok oproti pôvodnej právnej úprave v OSP rozlišuje žaloby na určenie práva (§ 137
písm. c) CSP) a žaloby na určenie právnej skutočnosti (§ 137 písm. d) CSP). U žalôb na určenie práva

nová právna úprava zotrvala na preukázaní naliehavého právneho záujmu na požadovanom určení
(s výnimkou, ak tento naliehavý záujem vyplýva z osobitného predpisu). U žalôb na určenie právnej
skutočnosti podmienila nová právna úprava možnosť ich podania vtedy, ak požadované určenie právnej
skutočnosti vyplýva z osobitného predpisu. Podľa novej právnej úpravy nie je možné žalovať neplatnosť
právnych úkonov, ak to nevyplýva z osobitného predpisu.“ K naliehavému právnemu záujmu poukázal

na ust. § 137 písm. c) CSP a na rozsudok NS SR zo dňa 24.04.2008, sp. zn. 8Sžo 4/2008. Nakoľko
nedošlo medzi procesnými stranami k dohode o spätnom vložení vlastníckeho práva žalovaného do
katastra nehnuteľností k pozemku, bolo iniciované záznamové konanie na Stavebnom úrade Mlynica.
Žalovaný má rovnako naliehavý právny záujem na určení vlastníckeho práva k pozemku súdom, nakoľko
aktuálny právny stav žalovanému neumožňuje užívať pozemok a zároveň, zo strany žalobcu dochádza

realizáciou tzv. čiernej stavby k znehodnocovaniu pozemku. K argumentácii neprijateľných zmluvných
podmienok v kúpnej zmluve, ktoré majú zakladať neplatnosť uviedol, že žalobca obdržal návrh
zmluvy pred jej uzavretím na posúdenie a pripomienkovanie a obsah zmluvy mohol ovplyvniť. Kúpna
zmluva neobsahuje žiadne ustanovenia, ktoré sú v neprospech žalobcu a neobsahuje ustanovenia,
ktoré by stanovovali povinnosť žalobcu zaplatiť neprimerane vysokú sankciu za nesplnenie záväzku

vyplývajúceho z kúpnej zmluvy, resp. žiadne významné obmedzenia vlastníckeho práva žalobcu do
budúcnosti. Poukázal, že kúpna zmluva je vyvážená a nespôsobuje značnú nerovnováhu v právach
a povinnostiach zmluvných strán, kde je zohľadnená vzhľadom na uložené podmienky, resp. udalosti,
primeraná kúpna cena a taktiež podmienky, kedy má právo žalobca žiadať žalovaného o predĺženie lehôt
na splnenie povinností. Predmet kúpnej zmluvy a kúpna cena sú uvedené v kúpnej zmluve určito, pričom

samotná kúpna cena je vymedzená presným číslom a nie je pochybnosť ani o spôsobe jej určenia.
Žalobca bol s kúpnou cenou, jej výškou, ako aj so svojimi povinnosťami vopred, riadne a zreteľne
oboznámený a mal právo sa k tomu vyjadriť. Komunikáciou so žalobcom za žalovaného bola poverená
p. B., ktorá žalobcovi e-mailom oznámila, že má pripravené vyhotovenia kúpnej zmluvy na štúdium (e-
mail zo dňa 04.01.2017), ktorý potvrdzuje vôľu o obsahu kúpnej zmluvy rokovať.

Čo sa týka zaplatenia sumy 65.200,- eur, uvedená čiastka sa skladá zo sumy 15.000,- eur uhradenej
podľa rezervačnej zmluvy zo dňa 05.11.2015, zo sumy 4.700,- eur a sumy 29.300,- eur uhradených
podľa kúpnej zmluvy a zo sumy 16.200,- eur v zmysle uzatvorenej zmluvy o zriadení vecných bremien,
zo dňa 15.12.2017. Sumu, ktorá bola žalobcom uhradená podľa uzatvorenej zmluvy o zriadení vecných
bremien, nemožno považovať za kúpnu cenu za pozemok a ani jej časť. Táto suma predstavuje odplatu

za uskutočnenú výstavbu infraštruktúry, z ktorej je umožnený prístup k jednotlivým pozemkom, ako aj
k pozemku žalobcu a za samotné vecné bremeno v podobe práva prechodu cez pozemky uvedené
v zmluve o zriadení vecného bremena, a preto vecné bremeno nie je bez reálneho obsahu, ako tvrdil
žalobca. Čo sa týka výšky kúpnej ceny a teda ustanovení kúpnej zmluvy v neprospech spotrebiteľa,
poukázal, že časové horizonty, ktoré upravovali jednotlivé písmená čl. II. bodu 5 kúpnej zmluvy boli

nastavené tak, že jednotlivé povinnosti bolo možné splniť, čím sa nedostal žalobca do akejkoľvek
nevhodnej pozície, či do časovej tiesne. Žalobca kupoval pozemok za účelom výstavby rodinného domu.
Poukázal, že v čl. II. bod 5 kúpnej zmluvy časové horizonty nie sú pevne stanovené a bolo ich možné
zmeniť na základe žiadosti žalobcu podľa čl. IV. bod 5 kúpnej zmluvy v prospech žalobcu: „Lehoty
uvedené v odseku 4 písm. a) až c) tohto článku sa predlžujú o dobu, počas ktorej trvala niektorá

z nasledovných skutočností:
a) Závažný zdravotný stav alebo rodinný dôvod na strane kupujúceho bránil kupujúcemu vykonanie
činností, resp. zabezpečenie získania rozhodnutia podľa odseku 4 písm. a) až c) tohto článku, alebob) Kupujúci nemohol vykonať činnosti, resp. zabezpečenie získania rozhodnutia podľa odseku 4 písm.
a) až c) tohto článku z dôvodov prieťahov štátnych orgánov;
pričom lehota sa predlžuje len vo vzťahu k tomu dôvodu, vo vzťahu ktorému trvala skutočnosť podľa

písm. a) alebo b) vyššie, a zároveň dôvod na predĺženie podľa odseku a) vyššie možno použiť
na predĺženie lehôt uvedených v odseku 4 písm. a) až c) tohto článku len 3-krát – rôzne dôvody
uvedené v písm. a) vyššie sa považujú za samostatné dôvody.“ Preto argumentácia žalobcu týkajúca
sa nedostatku času na splnenie podmienok neobstojí. Pozemok sa nachádza v chránenom pásme
Tatranského národného parku a už z tejto skutočnosti je zrejmé, že vlastnícke právo žalobcu k pozemku

bolo obmedzené s odkazom na ochranu prírody a krajiny. V súlade s týmto konceptom bol vypracovaný
aj územný plán zóny, v ktorom sa pozemok nachádza, preto sa územný plán zóny delí na záväznú časť
a smernú časť.
Čo sa týka práva odstúpenia od kúpnej zmluvy a primeranej lehoty na nápravu zo strany žalobcu uviedol,
že žalobca nielen že s výstavbou rodinného domu v uvedenej lehote nezačal, ale do tejto lehoty ani
nepodal žiadosť o vydanie stavebného povolenia. Okrem uvedeného, žalobca postavil na pozemku

stavbu, na ktorú sa podľa ust. § 43 ods. 1 stavebného zákona vyžaduje stavebné povolenie, čím sa
dopustil nielen porušenia kúpnej zmluvy, ale aj stavebného zákona, preto nemôže ísť ani o neprijateľnú
zmluvnú podmienku v neprospech spotrebiteľa, keďže nemožno akceptovať porušenie stavebného
zákona.
Čo sa týka poskytnutia dodatočnej lehoty, táto bola žalobcovi poskytnutá od nadobudnutia vlastníckeho

práva žalobcu k pozemku do 05.10.2021, kedy od kúpnej zmluvy odstúpil. Na nesplnenie povinností
upozorňoval žalobcu aj ústne a po uplynutí troch rokov od nadobudnutia vlastníckeho práva žalobcu
k pozemku, od kúpnej zmluvy bezprostredne neodstúpil, práve naopak, vo februári 2021 uplynula lehota
na začatie výstavby rodinného domu a ešte v lete v roku 2021 sa uskutočnilo stretnutie žalobcu, jeho
syna a spoločníka žalovaného p. E. F., ktorý akceptoval predĺženie lehoty na začatie výstavby rodinného

domu, čím okrem už poskytnutých piatich mesiacov do uskutočnenia stretnutia, poskytol žalobcovi
ďalšiu primeranú lehotu na začatie výstavby rodinného domu, čo sa však nestalo ani v dodatočnom
čase. Odstúpenie od zmluvy nemožno považovať za sankciu v zmysle zmluvnej pokuty. Žalovaný žiadal
ako procesnú obranu vydať rozsudok: „I. Výlučným vlastníkom nehnuteľnosti zapísanej v registri „C“
vedenom Okresným úradom Poprad, katastrálny odbor pre okres D., obec C., k. ú. C., ktoré sú zapísané

na LV č. XXXX s parc. č. 7024/1, o výmere 10406 m2, druh pozemku orná pôda, a prac. č. 7024/2,
o výmere 537 m2, druh pozemku ostatná plocha, je obchodná spoločnosť AZOR F, s.r.o., so sídlom
Scherffelova 38, 058 01 Poprad, IČO: 50 460 650, zapísanej v Obchodnom registri Okresného súdu
Prešov, oddiel: Sro, vložka č.: 34861/P., II. Žalobný návrh sa v zvyšnej časti zamieta., III. Žalovanému
sa priznáva náhrada trov konania v rozsahu 100 %.“

5. Súd rozsudkom dňa 22.06.2023 výrokom I. žalobu zamietol, II. nárok na primerané finančné
zadosťučinenie vylúčil na samostatné konanie III. žalovanému priznal voči žalobcovi náhradu trov
konania v plnom rozsahu. Voči uvedenému rozsudku podal žalobca odvolanie vo vzťahu k výroku I.
a súvisiacemu výroku III vo vzťahu k trovám konania. Výrok II. o vylúčení nároku na primerané finančné

zadosťučinenie nadobudol právoplatnosť dňa 15.05.2024.

6. Odvolací súd rozsudok v napadnutom výroku I. potvrdil v časti, ktorou bol zamietnutý nárok
žalobcu o určenie vlastníckeho práva k pozemkom a zrušil rozsudok v časti zamietnutia žaloby určenie
neplatnosti odstúpenia žalovaného zo dňa 05.10.2021 od kúpnej zmluvy, uzatvorenej stranami sporu

23.11.2017, ktorej predmetom bol prevod vlastníctva v tom čase k pozemku „C“ KN č. 7024 - orná pôda
o výmere 10.943 m2, vedenom Okresným úradom Poprad na LV č. XXXX, pre k. ú. C., obec C. a nárok
na určenie neplatnosti zmluvných podmienok obsiahnutých v čl. II bod 5, čl. II bod 6, čl. II bod 7 a čl.
IV bod 4 označenej kúpnej zmluvy, z dôvodu ich neprijateľnosti, ako aj v súvisiacom výroku o trovách
konania. V uvedenom rozsahu vec vrátil súdu na ďalšie konanie a nové rozhodnutie.

7. Odvolací súd dospel k záveru, že po vrátení veci bude úlohou súdu opätovne posúdiť dôvodnosť vo
vzťahukvšetkýmžalobnýmnárokom,ktorézostalipredmetomkonaniaaneboliprávoplatnerozhodnuté.
V prípade zamietnutia tzv. primárneho nároku (v danom prípade nároku o určenie vlastníckeho práva
žalobcu), je konajúci súd povinný rozhodnúť o subsidiárne uplatnenom nároku, ktorým bol v danom

prípade nárok na určenie neplatnosti odstúpenia žalovaného z 05.10.2021 od kúpnej zmluvy zo dňa
23.11.2017, ktorý je svojou povahou nárokom na určenie právnej skutočnosti v zmysle § 137 písm.
d) CSP. Na základe vykonaného dokazovania, ktoré možno doplniť, je potrebné riadne vyhodnotiť, či
v danom prípade boli splnené všetky zákonom a eventuálne aj zmluvne stanovené podmienky potrebnépre možnosť uskutočnenia napadnutého právneho úkonu odstúpenia od zmluvy a v tomto ohľade aj
posúdiť žalobcom vznesenú námietku premlčania práva odstúpiť od zmluvy. Konštatoval všeobecnú
premlčaciu dobu, ktorá plynie od momentu, kedy sa právo mohlo vykonať po prvý raz. Úlohou súdu

bude ustáliť, či kúpna zmluva zo dňa 23.11.2017 uzavretá medzi sporovými stranami má povahu
spotrebiteľskej zmluvy, vychádzajúc pritom nielen zo zákonnej definície vyplývajúcej z § 52 ods. 1
Občianskehozákonníka,aleajzdoposiaľustálenýchprávnychnázorovnajvyššíchsúdnychautorít,príp.
právnej vedy, a v kladnom prípade sa zaoberať, či v súvislosti s napadnutými zmluvnými podmienkami
sú naplnené predpoklady pre ich určenie za neplatné z dôvodu ich neprijateľnosti. Je potrebné sa

preskúmateľne vysporiadať aj s relevantnou argumentáciou žalovaného voči nedôvodnosti žalobcom
uplatňovaného nároku.

8. Dňa 10.10.2024 právny zástupca žalobcu k vznesenej námietke premlčania uviedol, že jednostranné
odstúpenie od zmluvy žalovaným bolo doručené až po 05.10.2021 napriek tomu, že povolený vklad
v prospech žalobcu sa uskutočnil dňa 16.02.2018. Poukázal, že žalovaný odstúpením od zmluvy sa

snaží všemožným spôsobom získať späť predmet kúpnej zmluvy, pozemok. Podmienky kúpnej zmluvy
považuje v rozpore so zákonom s dobrými mravmi a zo strany predávajúceho išlo jednoznačne o zjavné
zneužitie práva ako silnejšej strany. Žalovaný sám koncipoval zmluvu. Namietal znenie zmluvy v čl. II.
bod 7, kde je uvedené, že žalobcovi sa nezakladajú žiadne povinnosti, že kupujúci nie je povinný konať
tak, aby došlo k splneniu podmienok udalostí.

9. Právny zástupca žalovaného uviedol, že dôvody na odstúpenie od zmluvy sa viažu jednotlivo na
niekoľko povinností, na ktoré sa zaviazal žalobca a poukázal na zmluvné dojednanie, že právo
predávajúceho, žalovaného na odstúpenie od zmluvy nemôže vzniknúť skôr ako 01.01.2019 a lehota 3
roky bola uložená kupujúcemu, od nadobudnutia vlastníckeho práva k pozemku, a teda na splnenie jeho

povinnosti začať stavať. Považoval, že právo nie je premlčané. K namietaným neprijateľným zmluvným
podmienkam uviedol, že je potrebné si uvedomiť, že pozemok bol predávaný pod cenu s prihliadnutím
na uložené povinnosti v zmluve, ktoré bolo potrebné splniť, ako to ukladá aj územný plán zóny, keďže
zóna mala fungovať na princípe, že ako prvá povinnosť mala byť splnená výsadba stromov a vytvorenia
zelenej zóny. Účelom bolo vybudovanie komunitnej zóny. Zdôraznil, že lehoty na výstavby bolo možné

predĺžiť v prípade nepriaznivého zdravotného stavu kupujúceho, resp. rodinných príslušníkov a taktiež,
že na pozemku nebude postavená stavba bez stavebného povolenia, čo je v podstate porušovanie
stavebného zákona.

10. Žalobca na pojednávaní dňa 10.10.2024 uviedol, že bol to jeden nádherný projekt, pre ktorý sa

robievali stretnutia vo Veľkom Slavkove. Boli im predstavení ľudia, permakulturisti, architekti, ktorí sa
mali podieľať na spolupráci. So synmi sa teda rozhodli stavať. Zmluvu podpisovali, keď ani v Územnom
pláne nebolo, že tam budú rodinné domy. Uviedol, že realizoval výsadbu. Vyše roka čakal na stavebné
povolenie a v čase, keď čakali na stavebné povolenie, doniesli si stavebnú búdu, toaletu a urobili
prístrešok na náradie. Pokiaľ by ich žalovaný slovne upozornil, že si búdu neprajú, určite by ju odstránili.

Uviedol, že robotnícku búdu priviezol a je postavená iba na betónových kockách a nie je tam urobený
základ do zeme. Popísal rokovania týkajúce sa uzavretia kúpnej zmluvy s tým, že kúpnu zmluvu
uzatváral s G. F. a pýtal sa ho na zložitosť zmluvy, kde mu jasne vysvetlil, že sa musia chrániť voči
špekulantom a developerom, ktorí by chceli kúskovať a rozpredávať parcely. Na stretnutí sa dohadoval
s p. F. a vysvetľovali si veci ohľadom výsadby stromčekov, kríkov, čo majú splniť. Na otázku súdu, čo sa

stalo, že sa vytvoril taký prázdny časový priestor nečinnosti z jeho strany od nadobudnutia vlastníctva
od začiatku roka, februára 2018, uviedol, že vyše roka čakal na vyjadrenia rôznych inštitúcií, napr.
Slovenského pozemkového fondu, kde čakal asi polroka. V danom čase bol covid a s architektom sa
stretávali potajomky, aby sa vmestili do termínov. K výkopovým prácam sa nedostali. V čase uzatvárania
zmluvy išlo o ornú pôdu. Uviedol, že všetky kúpne zmluvy, aj s ostatnými klientmi sú ako jeho. Nepamätal

si presne na podrobnosti podpísania kúpnej zmluvy, ani či boli vo firme AZOR F, s. r. o. ale bolo to za
prítomnosti p. G. F.. Stretnutie trvalo asi polhodiny. Pred stretnutím videl obsah kúpnej zmluvy. Pýtal
sa na zložitosť zmluvy, a preto mu to bolo vysvetlené. Ku skutočnosti, že jeho zmluva sa neodlišuje od
iných zmlúv, uviedol, že sa pýtal pár svojich priateľov, ako p. H., I. D., ale osobne zmluvy neporovnávali
a zmluvy nevidel. K búde uviedol, že je železná a je zateplená. Uviedol, že nemal žiadne výhrady voči

kúpnej zmluve, len sa pýtal na zložitosť a časové obdobia. O zmenu kúpnej zmluvy nežiadal. Uviedol,
že absolútne nerozumel obsahu zmluvy po odbornej stránke.11. Svedkyňa p. J. B., ako zamestnankyňa žalovaného, vypovedala, že v tomto projekte bola ako
predajca projektu „Krásne sady“. Štandardne sa pozemky predávali tak, že sa jej ozvali klienti na
telefónne číslo. Žalobcu priviedol jej zamestnávateľ p. G. F. mladší, že ide o jeho známeho, a že má pre

neho pripraviť kúpnu zmluvu ako pre každého klienta. Žalobca bol vyzvaný, aby si ju prišiel vyzdvihnúť,
keďže ju nechcel mať zaslanú na e-mailom, ako to bolo zvykom. Vyzdvihol si ju a pripomienky nevzniesol
žiadne, v takomto znení ju aj podpísali. Nepamätala si, že by p. B. žiadal o dodatok ku zmluve.
Proces schvaľovania kúpnej zmluvy prebiehal štandardne tak, že zasielali zmluvu e-mailom, ak mali
záujemcovia pripomienky, tak ich vzniesli a ak boli akceptovateľné, tak ich preniesli do zmluvy a došlo

k podpisu. Veľakrát ustupovali z ich podmienok v rámci projektu. Najčastejšie išlo o predĺženie lehoty
na výstavbu, výsadbu a kolaudáciu nehnuteľnosti, napr. u p. D., u p. H.. Neskôr mali aj klienta, ktorý
dodatočne uviedol, že je to nad rámec jeho možností a zmluvu dodatkovali. Bolo to u p. K.. Predtým,
ako odstúpili od kúpnej zmluvy, s p. B. prebehli stretnutia a to pred odoslaním Odstúpenia od zmluvy. Na
stretnutiach bol prítomný p. E. F. a raz bola prítomná. K zisteniu, že žalobca postavil čiernu stavbu na
pozemku,uviedla,žekeďžebývajúvtejtolokalite,pohybujúsatamdenne,bolotopozorovateľnévoľným

okom. Rovnakým spôsobom ako pri žalobcovi, odstúpili jedenkrát od zmluvy a v ostatným prípadoch
sa dohodli, keď to nedovoľoval rodinný, finančný stav. Zmluvu koncipovala právnická kancelária. Snahu
vložiť povinnosti aj na strane kupujúcich do kúpnej zmluvy odôvodnila tým, že išlo o ekologický projekt
odlišný od iných developerských projektov. Developer nemal záujem predávať pozemky investične, ale
mali záujem, aby sa daná lokalita zazelenela a aby tam ľudia začali žiť čo najskôr. Súčasťou kúpnej

zmluvy bol Územný plán zóny a kto sa s ním nestotožnil, zmluvu nepodpísal. Žalobcovi odovzdala
kúpnu zmluvu na preštudovanie, nepamätala si na to, že by s ním prejednávala obsah zmluvy. Pamätala
si, že individuálne poučovala iných záujemcov o podmienkach, keď nesplnia kúpnu zmluvu, o práve
odstúpenia.

12. Súd opätovne na základe listinných dôkazov, doplnených listinných dôkazov, výsluchu žalobcu,
svedkyne zistil nasledovný skutkový stav:

13.ZoZmluvyorezervovanínehnuteľnostiuzavretejmedzibudúcimpredávajúcimKrásneSadyMlynica,
s. r. o. a žalobcom ako záujemcom vyplýva, že zmluvné strany sa v čl. I. bod 1 dohodli, že budúci

predávajúci bude približne od júla 2016 (po splnení podmienok uvedených v ods. 2 tohto článku)
realizovať projekt Krásny sady, ktorý je bližšie definovaný v Prílohe č. 1 tejto zmluvy. Projekt bude
realizovaný na pozemkoch nachádzajúcich sa v k. ú. C., na pozemkoch uvedených v Prílohe č. 2 tejto
zmluvy v lokalite „Vyšná Poľana“, „Sýkorková dolinka“ a „Novolesnianske“, ktorých presná lokalizácia
je zaznačená v Prílohe č. 2 tejto zmluvy, ktorá znázorňuje plánované usporiadanie územia po splnení

podmienok uvedených v ods. 2 tohto článku. V čl. V. Pôžička, v bode 1 si zmluvné strany dohodli, že
záujemca sa zaväzuje poskytnúť budúcemu predávajúcemu pôžičku vo výške 15.000,- eur, ako pôžičku
za účelom nadobudnutia vlastníckeho práva budúceho predávajúceho k pozemkom v rámci územia, a to
do 5 dní od uzatvorenia tejto zmluvy (čl. 27 súdneho spisu). Z platobného príkazu zo dňa 12.01.2016
vyplýva prevod z osobného účtu žalobcu vo výške 15.000,- eur, ako platba za pozemok (čl. 45 súdneho

spisu). Z Prílohy č. 4 – predbežný obsah zmluvy o budúcej zmluve, vyplývajú povinnosti záujemcov
a teda budúcich kupujúcich, najneskôr do 2 rokov od podpisu kúpnej zmluvy realizovať kompletnú
výsadbu a prípadné terénne úpravy na predmete kúpy, najneskôr do 3 rokov od podpisu kúpnej zmluvy
zahájiť stavebné práce na stavbe domu na pozemku, pričom tieto práce musia byť ukončené najneskôr
do 5 rokov od podpisu kúpnej zmluvy (č.l. 32 súdneho spisu). Z návrhu pre zmenu územného plánu

Obce Mlynica vyplýva zámer realizácie formovania obce a škandinávskeho prostredia, kde je silne
podporená tvorba sídelných útvarov zameraných na podporu myšlienok zodpovedného samostatného
života, ekologicky orientovanej architektúry, vlastného pestovania plodín a vnútornej sebarealizácie.
Cieľom navrhovanej zmeny je vytvorenie podmienok pre vznik ekologickej štruktúry – eko dediny (č.l.
35 – 41 súdneho spisu).

14. Z Dohody o prevzatí dlhu vyplýva, že medzi pôvodným dlžníkom Krásne Sady Mlynica, s. r.
o., žalobcom ako veriteľom a novým dlžníkom KS2M, s. r. o. sa zmluvné strany dohodli v bode 1.,
že pôvodný dlžník ako budúci predávajúci a veriteľ ako záujemca uzatvorili dňa 05.11.2015 Zmluvu
o rezervovaní nehnuteľnosti, ktorá sa týkala určitého projektu H. L. v k. ú. C.. V bode 2. na základe

čl. V. ods. 1 Rezervačnej zmluvy veriteľ poskytol pôvodnému dlžníkovi pôžičku vo výške 15.000,- eur,
v zmysle čoho má pôvodný dlžník voči veriteľovi záväzok vrátiť pôžičku vo výške 15.000,- eur v zmysle
Rezervačnej zmluvy. V bode 3. sa zmluvné strany dohodli, že nový dlžník preberá záväzok, tzv. nový
dlžník vo vzťahu k záväzku vstupuje na miesto pôvodného dlžníka (čl. 46 súdneho spisu).15. Z platobného príkazu z osobného účtu žalobcu dňa 22.12.2017 vyplýva zaplatenie sumy 4.700,- eur
titulom kúpnej ceny (čl. 48 súdneho spisu).

16. Z Kúpnej zmluvy zo dňa 23.11.2017 uzavretej medzi KS2M, s. r. o. ako predávajúcim a žalobcom
ako kupujúcim vyplýva, predmet zmluvy prevod vlastníckeho práva k parcele reg. „C“ č. 7024
o výmere 10 943 m2, druh pozemku orná pôda, nachádzajúceho sa v k. ú. C. zapísaný na LV č. XXX
vedenom Okresným úradom Poprad. Zmluvné strany si dohodli kúpnu cenu vo výške 49.000,- eur,

ktorá je konečná. Suma vo výške 34.000,- eur bude uhradená prostredníctvom hypotekárneho úveru
poskytnutého SLSP, a. s.. Kupujúci má voči predávajúcemu pohľadávku na vrátenie pôžičky vo výške
15.000,- eur, ktorá je špecifikovaná v čl. V, ods. 1 Zmluvy o budúcej zmluve. V bode 4. sa zmluvné strany
dohodli,žepohľadávkakupujúcehovočipredávajúcemunavráteniepôžičkypodľaodseku3tohtočlánku
sazapočítavaprotipohľadávkepredávajúcehovočikupujúcemu,nazaplateniekúpnejceny,ato7dnípo
podpise zmluvy, v rozsahu 15.000,- eur. Strany si dohodli v čl. IV. Odstúpenie od zmluvy. Ďalej z Kúpnej

zmluvy z čl. I. bod 5 vyplýva: „Kupujúci berie na vedomie, že pozemok sa nachádza v ochrannom pásme
Tatranského národného parku, na ktorom platí druhý stupeň ochrany v zmysle § 17 ods. 4 zákona č.
543/2002 Z. z. o ochrane prírody a krajiny v znení neskorších predpisov. V zmysle § 13 zákona č.
543/2002 Z. z. o ochrane prírody a krajiny v znení neskorších predpisov sú niektoré činnosti v tomto
ochrannom pásme zakázané alebo obmedzené a na niektoré činnosti sa vyžaduje súhlas príslušného

orgánu ochrany prírody. Právne predpisy môžu ustanovovať ďalšie zákazy, obmedzenia a pod.“ Ďalej
z Kúpnej zmluvy z čl. II. bodu 5 vyplýva: „Kupujúci berie na vedomie, že výška kúpnej ceny zohľadňuje,
že dôjde k splneniu nasledovných podmienok (udalostí):
a) do 2 rokov po tom, čo kupujúci nadobudne vlastnícke právo k pozemku, dôjde k zrealizovaniu
kompletnej výsadby a terénnych úprav podľa čl. III ods. 1 tejto zmluvy;

b) kupujúci začne s výstavbou stavby uvedenej v čl. III. ods. 2 tejto zmluvy do 3 rokov od nadobudnutia
vlastníckeho práva k pozemku kupujúcim;
c) bude vydané právoplatné kolaudačné rozhodnutie, ktorým sa povolí užívanie stavby, do 5 rokov a 6
mesiacov od nadobudnutia vlastníckeho práva k pozemku kupujúcim;
d) na pozemku nebude v priebehu 15 rokov po tom, čo kupujúci nadobudne vlastnícke právo k pozemku,

postavená žiadna stavba bez stavebného povolenia, ak sa stavebné povolenie na takúto stavbu
vyžaduje, alebo bez ohlásenia stavby, ak sa ohlásenie vyžaduje, ani žiadna stavba v rozpore s vydaným
stavebným povolením alebo v rozpore s ohlásením stavby;“ Z čl. II. bod 6 vyplýva: „Kupujúci berie
na vedomie, že hodnota pozemku nie je 49.000,- eur, pričom predávajúci má záujem previesť na
kupujúceho pozemok len za 49.000,- eur výlučne za podmienky, že dôjde k splneniu podmienok

(udalostí) uvedených v ods. 5 tohto článku.“ Z čl. II. bod 7 vyplýva: „Kupujúci berie na vedomie, že
podmienky uvedené v ods. 5 tohto článku mu implicitne nezakladajú žiadne povinnosti, a teda kupujúci
nie je povinný konať tak, aby došlo k splneniu podmienok (udalostí) uvedených v ods. 5 tohto článku,
je teda na vlastnom rozhodnutí kupujúceho (prípadne jeho dediča), či tak bude konať, pričom ak tak
nebude konať, predávajúcemu môže vzniknúť právo odstúpiť podľa čl. IV tejto zmluvy, nie však skôr

ako 01.01.2019“. Z čl. IV. Odstúpenie od zmluvy bodu 1. vyplýva: „Ak v čase uzatvorenia tejto zmluvy
nie je schválený územný plán zóny (v ktorej sa nachádza pozemok) s parametrami uvedenými v prílohe
č. 2 zmluvy o budúcej zmluve alebo s výhodnejšími parametrami a zároveň takýto územný plán zóny
nebude schválený ani do 1 roka od uzatvorenia tejto zmluvy, kupujúci je oprávnený od tejto zmluvy
odstúpiť za predpokladu, že tak urobí do 3 mesiacov od uplynutia jedného roka od uzatvorenia tejto

zmluvy; to neplatí, ak kupujúcemu vznikne právo odstúpiť podľa odseku 2 tohto článku, hoci toto právo
nevyužije a v dôsledku toho zanikne.“ Z čl. IV bodu 2. vyplýva: „Ak v čase uzatvorenia tejto zmluvy nie je
schválený územný plán zóny (v ktorej sa nachádza pozemok) s parametrami uvedenými v prílohe č. 2
zmluvy o budúcej zmluve alebo s výhodnejšími parametrami, ale pred uplynutím 1 roka od uzatvorenia
tejto zmluvy dôjde k schváleniu územného plánu zóny (v ktorej sa nachádza pozemok), ktorý nebude

spĺňaťparametreuvedenévpríloheč.2zmluvyobudúcejzmluve,resp.výhodnejšieparametre,kupujúci
je oprávnený od tejto zmluvy odstúpiť za predpokladu, že tak urobí do 3 mesiacov po tom, čo mu
predávajúci oznámi, že došlo k schváleniu takéhoto územného plánu zóny najneskôr však do 1 roka a 3
mesiacovoduzatvoreniatejtozmluvy(bezohľadunato,čimupredávajúcioznámil,žedošlokschváleniu
takéhoto územného plánu zóny).“ Z bodu 4 uvedeného článku vyplývajú dôvody odstúpenia od zmluvy

zo strany predávajúceho:
„a) do 2 rokov po tom, čo kupujúci nadobudne vlastnícke právo k pozemku, nedôjde k zrealizovaniu
kompletnej výsadby a terénnych úprav podľa čl. III ods. 1 tejto zmluvy;b) nezačne sa s výstavbou stavby uvedenej v čl. III. ods. 2 tejto zmluvy do 3 rokov od nadobudnutia
vlastníckeho práva k pozemku kupujúcim;
c) nebude vydané právoplatné kolaudačné rozhodnutie, ktorým sa povolí užívanie stavby, do 5 rokov

a 6 mesiacov od nadobudnutia vlastníckeho práva k pozemku kupujúcim, alebo
d) na pozemku bude kedykoľvek v priebehu 15 rokov po tom, čo kupujúci nadobudne vlastnícke právo
k pozemku, postavená stavba bez stavebného povolenia, ak sa stavebné povolenie na takúto stavbu
vyžaduje, alebo bez ohlásenia stavby, ak sa ohlásenie vyžaduje, alebo stavbu v rozpore s vydaným
stavebným povolením alebo v rozpore s ohlásením stavby.“

Z bodu 5 uvedeného článku vyplýva: „Lehoty uvedené v odseku 4 písm. a) až c) tohto článku sa
predlžujú o dobu, počas ktorej trvala niektorá z nasledovných skutočností: a) závažný zdravotný stav
alebo rodinný dôvod na strane kupujúceho bránil kupujúcemu vykonanie činností, resp. zabezpečenie
získania rozhodnutia podľa odseku 4 písm. a) až c) tohto článku, alebo b) kupujúci nemohol vykonať
činnosti, resp. zabezpečenie získania rozhodnutia podľa odseku 4 písm. a) až c) tohto článku z dôvodov
prieťahov štátnych orgánov; pričom lehota sa predlžuje len vo vzťahu k tomu dôvodu, vo vzťahu ktorému

trvala skutočnosť, podľa písm. a) alebo b) vyššie, a zároveň dôvod na predĺženie podľa odseku a) vyššie
možno použiť na predĺženie lehôt uvedených v odseku 4 písm. a) až c) tohto článku len 3-krát – rôzne
dôvody uvedené v písm. a) vyššie sa považujú za samostatné dôvody.“ Z bodu 6 tohto článku vyplýva:
„Týmtočlánkomniejedotknutámožnosťktorejkoľvekzmluvnejstranyodstúpiťodtejtozmluvyzdôvodov
uvedených v právnych predpisoch.“ Z čl. VI. Záverečné ustanovenia z bodu 6 vyplýva: „Túto zmluvu

možno meniť len na základe písomnej dohody zmluvných strán.“ (čl. 20 súdneho spisu).

17. Dňa 05.10.2021 žalovaný písomne odstúpil od zmluvy. Dôvodom odstúpenia od zmluvy bolo
nedodržanie zmluvných podmienok v súlade s predmetnou zmluvou:
a) do 2 rokov po tom čo nadobudnete vlastnícke právo k pozemku, realizovať kompletnú výsadbu

a terénne úpravy podľa čl. III. ods. 1 Zmluvy;
b) začať výstavbou stavby uvedenej v čl. III. ods. 2 tejto zmluvy do 3 rokov od nadobudnutia vlastníckeho
práva k pozemku;
c) zabezpečiť vydanie právoplatného kolaudačného rozhodnutia, ktorým sa povolí užívanie stavby, do
5 rokov a 6 mesiacov od nadobudnutia vlastníckeho práva k pozemku kupujúcim;

d) na pozemku v priebehu 15 rokov od nadobudnutia vlastníckeho práva k pozemku, nepostaviť
žiadnu stavbu bez stavebného povolenia, ak sa stavebné povolenie na takúto stavbu vyžaduje, alebo
bez ohlásenia stavby, ak sa ohlásenie vyžaduje, ani žiadnu stavbu v rozpore s vydaným stavebným
povolením alebo v rozpore s ohlásením stavby.
„Vlastnícke právo k pozemku ste nadobudli dňa 16.02.2018, tzn. 3 ročná lehota podľa čl. IV. ods.

4 písm. b) Kúpnej zmluvy uplynula dňa 16.02.2021. Zároveň sme zaevidovali, že ste na pozemku
zahájili výstavbu bližšie neurčenej stavby bez stavebného povolenia, ak sa stavebné povolenie na takúto
stavbu vyžaduje, alebo bez ohlásenia stavby.“ Ďalej sa v odstúpení od zmluvy uvádza: „Vzhľadom na
skutočnosť, že ste doposiaľ nezahájili vyššie uvedené činnosti smerujúce k splneniu povinnosti, ktoré
Vám ukladá Zmluva, a zároveň ste zahájili stavbu bez stavebného povolenia, ak sa stavebné povolenie

na takúto stavbu vyžaduje, alebo bez ohlásenia stavby ste týmto podstatným spôsobom porušili Zmluvu.
Týmto odstupujeme od uzatvorenej zmluvy podľa čl. IV. ods. 4 bod b) a bod d).“ (čl. 24 súdneho spisu).

18. Z písomného vyjadrenia právnej zástupkyne žalobcu zo dňa 22.11.2021 vyplýva nesúhlas s
odstúpením od kúpnej zmluvy, ktorý bol žalobcovi doručený (č.l. 25 súdneho spisu).

19. Zo Zmluvy o zriadení vecných bremien uzatvorenej medzi správcom Krásne Sady Mlynica –
servisná a prevádzková, a. s. a žalobcom ako užívateľom vyplýva, že sa zmluvné strany dohodli, že
užívateľ nadobúda pozemok parcely reg. „C“ č. 7024 o výmere 10 943 m2, druh pozemku orná pôda,
nachádzajúci sa v k. ú. C.. V bode 4 sa dohodli, že predmetom tejto Zmluvy je zriadenie vecných bremien

v prospech užívateľského pozemku a v prospech správcovského pozemku. V Čl. IV Cena za vecné
bremeno v bode 1 sa užívateľ zaviazal zaplatiť správcovi za vecné bremeno podľa čl. II tejto zmluvy
odplatu vo výške 16.200,- eur. (čl. 50 – 53 súdneho spisu).

20. Z písomnej výzvy Okresného úradu Poprad zo dňa 12.01.2022 vyplýva, že dňa 22.11.2021 bolo

Okresnému úradu Poprad, katastrálnemu odboru doručené Oznámenie o odstúpení od zmluvy a návrh
na vykonanie záznamu. V konaní sa bude zisťovať, či odstúpenie od zmluvy bolo preukázateľne
doručené druhej zmluvnej strane, či bol naplnený dôvod odstúpenia, či odstúpenie ako majetkové právo
už nie je premlčané. Žalobca bol vyzvaný, aby sa vyjadril ako kupujúci v lehote k odstúpeniu od zmluvy;v prípade, ak spochybníte odstúpenie od zmluvy, resp. s dôvodmi na odstúpenie od zmluvy nesúhlasíte,
ste povinní podať v nižšie uvedenej lehote príslušnú žalobu na súd podľa ust. § 137 CSP a o tejto
skutočnosti správny orgán informovať (čl. 56 súdneho spisu).

21. Z mailovej komunikácie medzi J. B. a žalobcom vyplýva, že dňa 04.01.2017 o 13.38 hod. zaslala p.
J. B. žalobcovi s označením predmetu: „Stav rezervácii H. L.“ na vedomie: „Dobrý deň, v nadväznosti
na rozhovor s G. Vám posielam v prílohe aktuálny stav rezervácii. Touto cestou Vám pripomínam, že sú
u mňa vytlačené kúpnopredajné zmluvy pre Vás na štúdium.“ (čl. 57 súdneho spisu).

22. Z mailovej komunikácie M. B. zo dňa 29.01.2021 adresovanej stavebnému úradu, vyplýva
komunikácia, že v priebehu roka 2020 oslovil A. B. stavebný úrad s plánovaním stavby rodinného domu
(č.l. 148 súdneho spisu).

23. Z Rozhodnutia Obce Mlynica zo dňa 02.03.2021 č.: 2021/073/SÚ/02 vyplýva, že dňa 22.02.2021

podal A. B. návrh na vydanie územného rozhodnutia pre stavbu „Výstavba rodinného domu a ďalších
stavieb“ na pozemku parcela č. „C“ KN 7024 v k. ú. C., ktorým bolo prerušené konanie, vzhľadom na
nedostatočne predložené podklady na posúdenie návrhu (č.l. 151 súdneho spisu).

24. Z mailovej komunikácie medzi A. B. a Slovenským pozemkovým fondom (ďalej len SPF), z ktorej

obsahu vyplýva, že A. B. žiadosť o vyjadrenie pre stavebné a územné konanie zasielal písomne
doporučenou zásielkou RF644178799SK, ktorá bola doručená SPF dňa 29.03.2021. Nakoľko mu
nechodila žiadna odpoveď, dňa 12.05.2021 mailom žiadal o informáciu, či sa niekto uvedenou žiadosťou
zaoberá keďže, nedostal žiadne stanovisko. (č. l. 161 – 165 súdneho spisu).

25. Z písomnej žiadosti žalobcu o vydanie stavebného povolenia vyplýva, že táto bola podaná Obci
Mlynica dňa 16.11.2021 (č.l. 184 súdneho spisu).

26. Z listu vlastníctva č. XXXX, k. ú. C., okres D. vyplýva zápis vlastníckeho práva k parcele č. 7024/1 o
výmere 10.406 m2 a 7024/2 o výmere 537 m2 v prospech vlastníka A. B. v podiele 1/1 (č.l. 247 súdneho

spisu).

27. Z mailovej komunikácie Obecného úradu Mlynica vyplýva, že dňa 27.09.2022 bol uskutočnený štátny
stavebný dohľad za účasti p. B. a jeho právnej zástupkyne s konštatovaním, že stavba je postavená
a štátny stavebný dohľad upozornil p. B., že na stavbe nemôže pokračovať. Ústne bol zastavený s tým,

že bude vyzvaný, aby urobil nápravu (č.l. 289 súdneho spisu). Z fotodokumentácia výkonu štátneho
stavebného dohľadu vykonaného dňa 27.09.2022 na pozemku parc. KN „C“ parc. č. 7024/1 a 7024/2
v k. ú. C. vyplýva stavba postavená z kvádrov (č.l. 452 súdneho spisu).

28. Z Dodatku č. 1 ku kúpnej zmluve zo dňa 22.12.2017 medzi KS2M, s. r. o. a N. D. O., D. vyplýva,

že dňa 01.06.2019 bol realizovaný Dodatok ku kúpnej zmluve, kde bola zmenená lehota pri výsadbe
a terénnych úpravách z 2 rokov na lehotu do 6 rokov po tom, čo kupujúci nadobudne vlastnícke právo
(č.l. 459 súdneho spisu).

29. Z listinného dôkazu vyplýva Návrh na povolenie vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností

navrhovateľa KS2M, s. r. o. vo vzťahu ku kupujúcemu C. J. a ide o návrh na vklad kúpnej zmluvy medzi
KS2M s. r. o. a C. J. a B. J., ako kupujúcimi, kde je odlišne dojednaná splatnosť kúpnej ceny (čl. II bod
2 zmluvy), čl. IV bod 6 zmluvy a iné (č.l. 460 súdneho spisu).

30. Z kúpnej zmluvy uzatvorenej medzi KS2M, s. r. o. a N. P., N. I., ako kupujúcimi, vyplývajú rozdiely

v zmluvných dojednaniach okrem iného aj v čl. I bod 1 a bod 3 zmluvy, čl. II. bod 2 zmluvy, čl. IV zmluvy,
čl. V. bod 2 zmluvy a iné (č.l. 470 súdneho spisu).

31. Z kúpnej zmluvy uzavretej medzi KS2M, s. r. o. a N. H. vyplýva, že v kúpnej zmluve uzavretej dňa
09.05.2018 sú odlišnosti okrem iného napr. v čl. I., čl. II. bod 2, čl. V. bod 2 (iná lehota na podanie návrhu

na vklad), iné znenie čl. VI zmluvy a iné (č.l. 492 súdneho spisu).

32. Na zistený skutkový stav súd aplikoval uvedenú právnu úpravu:33. Podľa § 3 ods. OZ, výkon práv a povinností vyplývajúcich z občianskoprávnych vzťahov nesmie bez
právneho dôvodu zasahovať do práv a oprávnených záujmov iných a nesmie byť v rozpore s dobrými
mravmi.

34. Podľa § 48 ods. 1, 2 OZ, od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto alebo v inom zákone
ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté. Odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje, ak nie
je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.

35. Podľa § 52 ods. 1, 2, 3, 4 OZ, spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na právnu formu,
ktorú uzatvára obchodník so spotrebiteľom.
Ustanovenia o spotrebiteľských zmluvách, ako aj všetky iné ustanovenia upravujúce právne vzťahy,
ktorých účastníkom je spotrebiteľ, použijú sa vždy, ak je to na prospech zmluvnej strany, ktorá
je spotrebiteľom. Odlišné zmluvné dojednania alebo dohody, ktorých obsahom alebo účelom je
obchádzanie tohto ustanovenia, sú neplatné. Na všetky právne vzťahy, ktorých účastníkom je

spotrebiteľ, sa vždy prednostne použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka, aj keď by sa inak mali
použiť normy obchodného práva.
Obchodníkom je osoba, ktorá v súvislosti so spotrebiteľskou zmluvou, z nej vyplývajúcim záväzkom
alebo pri obchodnej praktike koná v rámci svojej podnikateľskej činnosti alebo povolania, a to aj
prostredníctvom inej osoby, ktorá koná v jej mene alebo na jej účet.

Spotrebiteľom je fyzická osoba, ktorá v súvislosti so spotrebiteľskou zmluvou, z nej vyplývajúcim
záväzkom alebo pri obchodnej praktike nekoná v rámci svojej podnikateľskej činnosti alebo povolania.

36. Podľa § 53 ods. 1, 2, 3, 4, 5 OZ, spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať ustanovenia, ktoré
spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa

(ďalej len "neprijateľná podmienka"). To neplatí, ak ide o zmluvné podmienky, ktoré sa týkajú hlavného
predmetu plnenia a primeranosti ceny, ak tieto zmluvné podmienky sú vyjadrené určito, jasne a
zrozumiteľne alebo ak boli neprijateľné podmienky individuálne dojednané.
Za individuálne dojednané zmluvné ustanovenia sa nepovažujú také, s ktorými mal spotrebiteľ možnosť
oboznámiť sa pred podpisom zmluvy, ak nemohol ovplyvniť ich obsah.

Ak obchodník nepreukáže opak, zmluvné ustanovenia dohodnuté medzi obchodníkom a spotrebiteľom
sa nepovažujú za individuálne dojednané.
Za neprijateľné podmienky uvedené v spotrebiteľskej zmluve sa považujú najmä ustanovenia, ktoré
a) má spotrebiteľ plniť a s ktorými sa nemal možnosť oboznámiť pred uzavretím zmluvy,
b) dovoľujú obchodníkovi previesť práva a povinnosti zo zmluvy na tretiu osobu bez súhlasu spotrebiteľa,

ak by prevodom mohlo dôjsť k zhoršeniu vymožiteľnosti alebo zabezpečenia pohľadávky spotrebiteľa,
c) vylučujú alebo obmedzujú zodpovednosť obchodníka za konanie alebo opomenutie, ktorým sa
spotrebiteľovi spôsobila smrť alebo ujma na zdraví,
d) vylučujú alebo obmedzujú práva spotrebiteľa pri uplatnení zodpovednosti za vady alebo
zodpovednosti za škodu,

e)umožňujúobchodníkovi,abyspotrebiteľovinevydalnímposkytnutéplnenieajvprípade,akspotrebiteľ
neuzavrie s obchodníkom zmluvu alebo od nej odstúpi,
f) umožňujú obchodníkovi odstúpiť od zmluvy bez zmluvného alebo zákonného dôvodu a spotrebiteľovi
to neumožňujú,
g) oprávňujú obchodníka, aby bez dôvodov hodných osobitného zreteľa vypovedal zmluvu uzavretú na

dobu neurčitú bez primeranej výpovednej lehoty,
h) prikazujú spotrebiteľovi, aby splnil všetky záväzky aj vtedy, ak obchodník nesplnil záväzky, ktoré
vznikli,
i) umožňujú obchodníkovi jednostranne zmeniť zmluvné podmienky bez dôvodu dohodnutého v zmluve,
j) určujú, že cena tovaru alebo služieb bude určená v čase ich splnenia, alebo obchodníka oprávňujú

na zvýšenie ceny tovaru alebo služieb bez toho, aby spotrebiteľ mal právo odstúpiť od zmluvy, ak cena
dohodnutá v čase uzavretia zmluvy je podstatne prekročená v čase splnenia,
k) požadujú od spotrebiteľa, ktorý nesplnil svoj záväzok, aby zaplatil neprimerane vysokú sumu ako
sankciu spojenú s nesplnením jeho záväzku,
l) obmedzujú prístup k dôkazom alebo ukladajú spotrebiteľovi povinnosti niesť dôkazné bremeno, ktoré

by podľa práva, ktorým sa riadi zmluvný vzťah, mala niesť iná zmluvná strana,
m) v prípade čiastočného alebo úplného nesplnenia záväzku zo strany obchodníka neprimerane
obmedzujú alebo vylučujú možnosť spotrebiteľa domáhať sa svojich práv vrátane práva spotrebiteľa
započítať pohľadávku voči obchodníkovi,n)spôsobujú,žeplatnosťzmluvyuzatvorenejnadobuurčitúsapouplynutíobdobia,naktorúbolazmluva
uzavretá, predĺži, pričom spotrebiteľovi priznávajú neprimerane krátke obdobie na prejavenie súhlasu
s predĺžením platnosti zmluvy,

o)oprávňujúobchodníkarozhodnúťotom,žejehoplneniejevsúladesozmluvou,aleboktorépriznávajú
právo zmluvu vykladať iba obchodníkovi,
p) obmedzujú zodpovednosť obchodníka, ak bola zmluva uzavretá sprostredkovateľom, alebo vyžadujú
uzavretie zmluvy prostredníctvom sprostredkovateľa v osobitnej forme,
r) umožňujú, aby bol spor medzi stranami riešený v rozhodcovskom konaní bez splnenia podmienok

ustanovených osobitným zákonom,
s) požadujú, aby spotrebiteľ poskytol zabezpečenie splnenia svojho záväzku v hodnote neprimerane
vyššej, ako je výška jeho záväzku vyplývajúca zo spotrebiteľskej zmluvy v čase uzavretia dohody o
zabezpečení splnenia záväzku spotrebiteľa,
t) požadujú od spotrebiteľa plnenie za službu, ktorej poskytnutie obchodníkom v prevažnej miere
nesleduje záujmy spotrebiteľa,

u) požadujú od spotrebiteľa, aby bol neprimerane dlho viazaný zmluvou aj keď pri uzavieraní zmluvy
bolo zrejmé, že predmet zmluvy možno dosiahnuť v podstatne kratšom čase,
v) požadujú od spotrebiteľa uhradenie plnení, o ktorých spotrebiteľ nebol pred uzavretím zmluvy
preukázateľne informovaný, ktorých úhrada nebola upravená v zmluve alebo za ktoré spotrebiteľ
nedostáva dohodnuté protiplnenie,

w) požadujú, aby spotrebiteľ poskytoval alebo poukazoval tretej osobe alebo v prospech tretej osoby
akékoľvek plnenie plynúce zo spotrebiteľskej zmluvy alebo súvisiace so spotrebiteľskou zmluvou, ktoré
v prevažnej miere nesleduje jeho záujmy, alebo aby plnil v súvislosti s týmto plnením akékoľvek záväzky
tretej osobe.
Neprijateľné podmienky upravené v spotrebiteľských zmluvách sú neplatné.

37. Podľa § 100 ods. 1 OZ, právo sa premlčí, ak sa nevykonalo v dobe v tomto zákone ustanovenej. Na
premlčanie súd prihliadne len na námietku dlžníka. Ak sa dlžník premlčania dovolá, nemožno premlčané
právo veriteľovi priznať.

38. Podľa § 101 OZ, pokiaľ nie je v ďalších ustanoveniach uvedené inak, premlčacia doba je trojročná
a plynie odo dňa, keď sa právo mohlo vykonať po 1 raz.

39. Podľa § 517 ods. 1 OZ, dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní, je v omeškaní. Ak ho nesplní ani
v dodatočnej inej lehote poskytnutej mu veriteľom, má veriteľ právo od zmluvy odstúpiť, ďalej ak ide o

deliteľné plnenie, môže sa odstúpenie veriteľa za týchto podmienok týkať aj len jednotlivých plnení.

40. Podľa § 588 OZ, z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy kupujúcemu
odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú
cenu.

41. Podľa § 34 ods. 2 katastrálneho zákona č. 162/1995 Z.z. katastrálneho zákona, ak súd rozhodol
o neplatnosti právneho úkonu alebo neplatnosti dobrovoľnej dražby, okresný úrad vyznačí stav pred
týmto právnym úkonom alebo pred dobrovoľnou dražbou; to platí aj vtedy, ak právo k nehnuteľnosti bolo
dotknuté ďalšou právnou zmenou a ak je rozhodnutie súdu záväzné pre osoby, ktorých sa táto právna

zmena týka.

42. Podľa § 137 CSP, žalobou možno požadovať, aby sa rozhodlo najmä o
a) splnení povinnosti,
b) nároku na usporiadanie práv a povinností strán, ak určitý spôsob usporiadania vzťahu medzi stranami

vyplýva z osobitného predpisu,
c) určení, či tu právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny záujem; naliehavý právny záujem nie
je potrebné preukazovať, ak vyplýva z osobitného predpisu, alebo
d) určení právnej skutočnosti, ak to vyplýva z osobitného predpisu.

42.Podľa§150CSP,stranymajúpovinnosťpravdivoaúplneuvádzaťpodstatnéarozhodujúceskutkové
tvrdenia týkajúce sa sporu.
Na zistenie podstatných a rozhodujúcich skutočností môže súd strany požiadať o ďalšie skutkové
tvrdenia.43. Podľa § 151 ods. 1, 2 CSP, skutkové tvrdenia strany, ktoré protistrana výslovne nepoprela, sa
považujú za nesporné.

Ak strana poprie skutkové tvrdenia, ktoré sa týkajú jej konania alebo vnímania, uvedie vlastné tvrdenia
o predmetných skutkových okolnostiach, inak je popretie neúčinné.

44. Podľa § 215 ods. 1 CSP, súd rozhodne na základe zisteného skutkového stavu.

45. Na základe zisteného skutkového stavu a uvedenej právnej úpravy súd prijal tieto právne závery:

46. Predmetom sporu po podaní odvolania žalobcom a rozhodnutí odvolacieho súdu, je uplatnenie
nároku žalobcom na určenie neplatnosti právneho úkonu odstúpenia od Kúpnej zmluvy uzavretej dňa
23.11.2017 žalovaným, z dôvodu porušenia zmluvných dojednaní, v rámci ekologického projektu H.
L. C.. Porušenie zmluvnej povinnosti žalobcom malo spočívať v porušení článku IV. bod 4 písm. b)

a d) kúpnej zmluvy. Uvedené porušenia mali založiť vznik práva žalovaného na odstúpenie od kúpnej
zmluvy. Na základe jednostranného právneho úkonu žalovaný požiadal správny orgán na spätná zápis
vlastníckeho práva. Nebolo sporným, že žalobca porušil čl. IV. bod 4 písm. b) kúpnej zmluvy a teda
nezačal s výstavbou stavby do 3 rokov od nadobudnutia vlastníckeho práva 16. 02.2018. Nebolo
sporným že odstúpenie od kúpnej zmluvy bolo žalobcu doručené dňa 18.10.2021. Žalobca v konaní

rozporoval tvrdenia žalovaného že porušil čl. IV. bod 4 písm. d) kúpnej zmluvy a teda že nepostavil čiernu
stavbu, stavbu bez stavebného povolenia, ktorá by bola spojená so zemským povrchom. Žalobca tvrdil
že ako spotrebiteľovi mu nebolo umožnené aby obsah kúpnej zmluvy pripomienkoval a riadne sa s ním
oboznámil preto zmluvné podmienky v kúpnej zmluve sú neprijateľné a zakladajú neplatnosť ďakujem
zároveňneplatnosťkúpnejzmluvy.Neprijateľnosťzmluvnejpodmienkymáspočívaťvdohodnutejkúpnej

cene ktorú považuje za nejasnú neurčito formulovanú v kúpnej zmluve. Poukázal na konanie žalovaného
ktorý mal zjavne zneužiť práva. Ďalším argumentom vo vzťahu k určeniu neplatnosti odstúpenia od
kúpnej zmluvy je tvrdenie žalobcu že mu nebola poskytnutá dodatočná primeraná lehota naplnenie
záväzku. Uvedený zákonný dôvod tak zakladá neplatnosť jednostranného právneho úkonu, odstúpenia
od zmluvy v zmysle § 517 OZ.

47. V predmetnom konaní ide o žalobu podľa § 137 písm. d) CSP, kedy právnou skutočnosťou je
určenie neplatnosti právneho úkonu, odstúpenia od zmluvy, ak to vyplýva z osobitného predpisu.
Túto otázku zodpovedal odvolací súd s poukazom na danosť osobitného predpisu, ktorý oprávňuje
žalobcu na podanie takejto žaloby v zmysle paragrafu 34 odsek 2 katastrálneho zákona, ktorý súdnemu

rozhodnutiu vo veci určenia neplatnosti právnych úkonov priznáva relevantné vecnoprávne účinky a
na ich podklade zakladá povinnosť vyznačenia nových právnych stavov v katastri nehnuteľnosti. Ide
teda o prípustnú procesnú ochranu oprávneného subjektu. Vo vzťahu k žalobného návrhu žalobcu na
určenie neplatnosti zmluvných podmienok obsiahnutých v čl. II. bod 5, 6, 7 a čl. IV. bod 4 kúpnej zmluvy
z dôvodu ich neprijateľnosti, je možné domáhať sa neplatnosti zmluvy, pokiaľ kúpna zmluva napĺňa

znaky spotrebiteľskej zmluvy v zmysle paragrafu 52 OZ a za osobitný predpis oprávňujúci žalobcu na
podanie žaloby na určenie ich neplatnosti z dôvodu ich neprijateľnosti možno považovať § 53a OZ, ako
aj § 298 ods. 1 CSP. V prípade, že kúpna zmluva má charakter spotrebiteľskej zmluvy, vo vzťahu k
tomuto nároku sú splnené podmienky prípustnosti žaloby.

48. Žaloba vo vzťahu k určovaciemu nároku neplatnosti odstúpenia od kúpnej zmluvy je dôvodná ako aj
žaloba vo vzťahu k určovaciemu nároku neplatnosti kúpnej zmluvy z dôvodu neprijateľnosti zmluvných
podmienok.

49. Súd primárne pristúpil k vyriešeniu otázky premlčania práva na odstúpenie od kúpnej zmluvy

žalovaným, ktorú vzniesol žalobca. Tak ako uviedol odvolací súd, vo všeobecnosti možno konštatovať,
že právo odstúpiť od zmluvy sa premlčuje vo všeobecnej trojročnej premlčacej dobe, ktorá plynie od
momentu, kedy sa právo mohlo vykonať po prvý raz. V kúpnej zmluve si zmluvné strany dohodli právo
odstúpenia od zmluvy na strane žalobcu a žalovaného. Zmluvné strany si v kúpnej zmluve dohodli
podmienky za ktorých bolo možné zo strany predávajúceho, žalovaného odstúpiť od zmluvy pri porušení

povinností kupujúcim, žalobcom v čl. IV bod 4 písm. a), b), c), d). Dňa 5.10.2021 žalovaný písomne
odstúpil od kúpnej zmluvy uzavretej dňa 23.11.2017, ktoré doručil žalobcovi dňa 18.10.2021. Dôvod
odstúpenia uviedol nedodržanie povinností v kúpnej zmluve podľa čl. IV bod 4 písm. b) a d), keď
v trojročnej lehote kupujúci nezačal s výstavbou stavby, odo dňa nadobudnutia vlastníckeho právak pozemku kupujúcim, dňa 16.02.2018. Ďalším dôvodom na odstúpenie od zmluvy bolo porušenie
povinnosti žalobcom, keď od nadobudnutia vlastnícke práva k pozemku, nesmel postaviť v lehote 15
rokov stavbu bez stavebného povolenia, ak sa stavebné povolenie na takúto stavbu vyžaduje. V konaní

nebolo sporným že žalobca ako kupujúci právoplatne nadobudol vlastnícke právo k pozemku dňa
16.02.2018 na základe rozhodnutia Okresného úradu Poprad, katastrálny odbor. Keďže s výstavbou
stavby mal žalobca začať do troch rokov odo dňa 16.02.2018, teda do dňa 16.02.2021, nasledujúcim
dňom sa žalovaný dozvedel o možnosti uplatnenia svojho práva odstúpenia od zmluvy, teda odo dňa
17.02.2021 (pre porušenie čl. IV bod 4 písm. b) kúpnej zmluvy) žalovanému vzniklo právo na odstúpenie

od kúpnej zmluvy, do 17.02.2024. Žalovaný si právo odstúpenia od zmluvy uplatnil dňa 18.10.2021 aj
po poskytnutí primeranej lehoty, s účinkami doručenia žalovanému, teda včas.

50. Ďalej sa súd vysporiadal s otázkou či kúpna zmluva zo dňa 23.11.2017 uzavretá medzi sporovými
stranami, má povahu spotrebiteľskej zmluvy, vychádzajúc zo zákonnej definície ustanovenia § 52 ods.
1 OZ. Spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva uzavretá medzi dodávateľom a spotrebiteľom a práve

uvedený aspekt je rozhodujúci pre materiálne posúdenie povahy spotrebiteľskej zmluvy, ktorú možno z
tohto dôvodu nazvať aj zmluvou orientovanou na subjekty. Súd mal za to že žalobca vstúpil do právneho
vzťahu s cieľom obstarať resp. získať služby pre svoju osobnú potrebu resp. pre potreby členov rodiny
a teda kúpiť pozemok pre účely výstavby ekologického rodinného domu v špeciálnej zástavbe, ďalej
pri ekologickom hospodárení. Na druhej strane, dodávateľom je žalovaný, ktorý v rámci Projektu H.

L. C., ponúkal svoju službu poskytnúť predajom pozemkov svojim zákazníkom na bývanie na území,
ktoré bolo určené na výstavbu rodinných domov s rozsiahlymi záhradami na účely tzv. permakultúrneho
hospodárenia, výstavby eko dediny. Bolo nesporné že žalovaný uzavrel kúpne zmluvy na pozemky v
ochrannej zóne TANAP-u, pre vybudovanie projektu s desiatkami záujemcami. Dodávateľom tak bol
podnikateľský subjekt, ktorému z výkonu jeho činnosti za odplatu plynuli zisky. Aj napriek absencii

osobitnej právnej úpravy, má súd za to, že už dnešná právna úprava v zmysle § 52 ods. 1, 2 a § 54
ods. 1, 2 OZ garantuje spotrebiteľovi ochranu aj v prípadoch, keď existujú dôvodné pochybnosti o tom,
či osobu dodávateľa (poskytovateľa služieb) možno považovať za podnikateľa vo formálno-právnom z
mysle. Priestor pre subsumpciu uvedených záväzkových vzťahov pod štatút spotrebiteľských záväzkov
vytvára vo výkladovom zmysle aj dikcia upravujúca definíciu dodávateľa, ktorého ad hoc záväzkový

status nemusí byť striktne naviazaný iba na verejnoprávne deklarovaný formálno-právny štatút osoby
vykonávajúcej podnikanie, ktorej svedčí zápis v príslušnom verejnom registri. V tomto zmysle tak v
prípadoch kontraktov uzatváraných v prostredí zdieľanej ekonomiky, a to za alebo prípadne aj bez účasti
prípadného sprostredkovateľa, je potrebné uzavierané aj vzájomne závislé viazané zmluvy podrobiť
testu ich spotrebiteľského charakteru, pri posúdení povahy zmluvných strán, účelu uzavieraných zmlúv,

a za použitia pravidiel výkladu zmluvy priaznivejšieho pre spotrebiteľa. Súd tak konštatoval, že v
danom spore ide o spotrebiteľský vzťah, ktorý vznikol kúpnou zmluvou a teda s uvedeným právnym
názorom súvisí dôvodnosť žaloby vo vzťahu určenia neplatnosti kúpnej zmluvy pre neprijateľné zmluvné
podmienky.

51. V závislosti na prijaté právne posúdenie čo do spotrebiteľského charakteru kúpnej zmluvy, bolo
potrebné dokazovaním zistiť, či boli tvrdené neprijateľné podmienky individuálne dojednané. V zmysle
znenia § 53 ods. 2 OZ, za individuálne dojednané zmluvné ustanovenia sa nepovažujú také, s ktorými
mal spotrebiteľ možnosť oboznámiť sa pred podpisom zmluvy, ak nemohol ovplyvniť ich obsah. Úlohou
súdu preto bolo výsluchom žalobcu a svedkyne p. B. zistiť, či boli alebo neboli podmienky – zmluvné

ustanovenia kúpnej zmluvy individuálne dojednané spôsobom, ktorým by sa mal a mohol spotrebiteľ
možnosť oboznámiť pred podpisom zmluvy, a či ne/mohol ovplyvniť ich obsah. Z výpovede žalobcu
vyplynulo že kúpnu zmluvu uzatváral s G. F. a pýtal sa ho na zložitosť zmluvy, kde mu jasne vysvetlil,
že sa musia chrániť voči špekulantom a developerom, ktorí by chceli kúskovať a rozpredávať parcely.
Na stretnutí sa dohadovali veci ohľadom výsadby stromčekov, kríkov, čo má splniť. Nepamätal si presne

na podrobnosti podpísania kúpnej zmluvy. Stretnutie trvalo asi polhodiny. Pred stretnutím videl obsah
kúpnejzmluvy.Pýtalsanazložitosťzmluvy,apretomutobolovysvetlené.Tvrdil,ževšetkykúpnezmluvy
uzavreté v rámci projektu s ostatnými klientmi sú ako jeho. K tvrdeniu,, že jeho zmluva sa neodlišuje
od iných kúpnych zmlúv v rámci projektu, uviedol, že sa pýtal pár svojich priateľov p. H., I. D., ale
osobne zmluvy neporovnávali ani zmluvy nevidel. Uviedol, že nemal žiadne výhrady voči kúpnej zmluve,

len sa pýtal na zložitosť a časové obdobia. O zmenu kúpnej zmluvy nežiadal. Uviedol, že absolútne
nerozumel obsahu zmluvy po odbornej stránke. Z výpovede p. B., ako zamestnankyne žalovaného,
vyplynulo, že pripravovala kúpne zmluvy pre klientov, ktoré zasielala mailom na oboznámenie sa s ich
obsahom. Žalobca nechcel mať zaslanú kúpnu zmluvu mailom, ako to bolo zvykom. Zmluvu si vyzdvihol,nepripomienkoval a podpísal. Proces schvaľovania kúpnej zmluvy prebiehal štandardne tak, že zasielali
zmluvu e-mailom, ak mali záujemcovia pripomienky, tak ich vzniesli a ak boli akceptovateľné, tak ich
preniesli do zmluvy a došlo k podpisu. Veľakrát ustupovali z ich podmienok v rámci projektu. Najčastejšie

išlo o predĺženie lehoty na výstavbu, výsadbu a kolaudáciu nehnuteľnosti, napr. u p. D., p. H.. Neskôr
mali aj klienta, ktorý dodatočne uviedol, že je to nad rámec jeho možností a zmluvu dodatkovali. Bolo to
u p. K.. Komunikáciou so žalobcom za žalovaného bola poverená pani J. B., ktorá žalobcovi e-mailom
oznámila, že má pripravené vyhotovenia kúpnej zmluvy na štúdium (e-mail zo dňa 04.01.2017), ktorý
zároveň potvrdzoval vôľu a časový priestor žalovaného o obsahu kúpnej zmluvy rokovať.

52.Nazákladevykonanéhodokazovaniasúdprijalzáver,žezmluvnépodmienky–zmluvnéustanovenia
resp. práva a povinnosti boli so žalobcom ako aj ostatnými záujemcami individuálne dojednané
a bezpochyby ich bolo možné meniť čo do obsahu a to aj povinnosti kupujúceho časovo ohraničené
v čl. IV. bod 4. Dodávateľ, ktorý je povinný v súdnom spore preukázať a na ňom je dôkazné
bremeno, že pokiaľ spotrebiteľ nesúhlasil s niektorými podmienkami, napr. aj vo vzťahu k podmienkam

obsiahnutým v článku IV. bod 4 resp. povinnostiam kupujúcich, bolo možné predĺžiť lehoty a vždy sa
podľa možností dohodnúť na zmene obsahu kúpnej zmluvy dodatkom (čo bolo upravené zmluvne),
keďže zmeny kúpnej zmluvy bolo možné vykonať iba dvojstrannou dohodou zmluvných strán, nie
jednostranne. Žalovaný tak uniesol dôkazné bremeno, že spotrebiteľom, klientom v danom projekte H. L.
C. poskytovali dostatočný priestor časový na oboznámenie sa s kúpnymi zmluvami spôsobom, zaslaním

prostredníctvom mailu na prečítanie a oboznámenie sa s obsahom. Dňa 04.01.2017 bolo zaslané
oznámenie žalobcovi, že má pripravenú kúpnu zmluvu na preštudovanie. Uvedené len potvrdzuje vôľu
a poskytnutie časového priestoru žalovaným, o obsahu kúpnej zmluvy rokovať so žalobcom. Až po viac
ako diesiatich mesiacoch, dňa 23.11.2017 bola kúpna zmluva uzavretá. Teda možno konštatovať, že bol
daný dostatočný časový priestor pre žalobcu na prevzatie, štúdium, pripomienkovanie kúpnej zmluvy.

V konaní nebolo sporným, že žalobca nechcel zaslať na mail kúpnu zmluvu, a následne pri osobnom
stretnutí si prešli zmluvu s p. F., vzhľadom na jeho námietky o zložitosti obsahu a nepochopeniu. Naopak
žalobca uviedol, že nežiadal zmeniť obsah kúpnej zmluvy potom čo si ju s p. F. prešli a vysvetlili.
Žalovaný nepochybne v konaní preukázal predložením listinných dôkazov, že k zmenám kúpnych zmlúv
dochádzalo bežne, v rámci predmetného projektu H. L. C.. Naopak tvrdenie žalobcu o tom že všetky

zmluvy boli rovnaké a nebolo ich možné meniť sa nepreukázali.

53. Možno teda dospieť k všeobecne prijímanému záveru, že neprijateľnými zmluvnými podmienkami
nie sú podmienky individuálne dojednané. V danom prípade sa nepreukázalo že zmluvné ustanovenia
nebolo možné individuálne dojednať žalobcom, zmeniť ich obsah. Práve naopak, bolo možné aby

zmluva prešla procesom kontraktácie oboch zmluvných strán a to aj dodatočne, po uzavretí zmluvy,
dokonca iba obojstranným súhlasom. Nebolo tak potrebné sa zaoberať v rámci súdneho prieskumu
v zmysle § 53 ods. 1 OZ, či kúpna zmluva ako spotrebiteľská obsahuje ustanovenia, ktoré spôsobujú
značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa. Z pohľadu
konštrukcie dikcie § 53 ods. 1 OZ, zákonodarca rozpor zmluvnej podmienky s dobrými mravmi vymedzil

pojmom ,,značná nerovnováha,, a to v neprospech spotrebiteľa.

54. Možno preto zhrnúť, že právne posúdenie individuálne dojednaného zmluvného ustanovenia, nie je
otázkou normotvornou, ale otázkou aplikačnou, kde sú to práve zmluvné strany, ktoré svojim konaním
a rešpektovaním právneho statusu môžu naplniť proces tvorby zmluvy založený na vôli spotrebiteľa

byť viazaný konkrétnou zmluvnou podmienkou, ktorej obsah a podstatu modifikoval, vyjednal alebo
si od dodávateľa na svoj prospech výslovne vymienil. Takéto konanie zo strany žalobcu a teda jeho
iniciatíva spočívajúca v nespokojnosti s obsahom zmluvy v konaní nebola potvrdená, naopak bola
vyvrátená žalovaným. Iniciatívnemu spotrebiteľovi, ktorý požiadal o zmenu zmluvných podmienok bolo
prevažne vyhovené pre obojstranné porozumenie a ústretovosť žalovaného. Možno teda konštatovať

že dodávateľ rokoval so spotrebiteľom o zmluvných podmienkach. Nemožno opomenúť, že žalobca
vedel o aký špecifický projekt ekologického charakteru ide v chránenom území a jeho vôľou bolo vlastniť
pozemok v rámci ekologického projektu, na atypickom území a preto pristúpil aj na podmienky začatia
výstavby stavby od nadobudnutia vlastníckeho práva do 3 rokov, výsadby do 2 rokov od nadobudnutia
vlastníckeho práva a nevystavenia čiernej stavby v priebehu 15 rokov od nadobudnutia vlastníckeho

práva. Už od počiatku projektu bolo známe o aké podmienky v rámci projektu pôjde, čo bolo zrejmé
aj s návrhu územného plánu. Je logické, že projekt ktorý sa realizoval v ochrannom pásme, chcel
žalovaný dosiahnuť zástavbou približne v rovnakom časovom období (+-) s nastavením rovnakých
podmienok pre všetkých, s prihliadnutím na individuálne možnosti kupujúcich. Pozemok sa nachádzav chránenom pásme Tatranského národného parku a už z tejto skutočnosti je zrejmé, že vlastnícke právo
žalobcu k pozemku je obmedzené zákonom o ochrane prírody a krajiny. V súlade s týmto konceptom
bol vypracovaný aj územný plán zóny, v ktorom sa pozemok nachádza, preto sa územný plán zóny delil

na záväznú časť a smernú časť.

55. Súd môže zároveň konštatovať, že kúpna zmluva je vyvážená a nespôsobuje značnú nerovnováhu
v právach a povinnostiach zmluvných strán, kde je zohľadnená vzhľadom na uložené podmienky,
resp. udalosti primeraná kúpna cena a taktiež podmienky, kedy má právo žalobca žiadať žalovaného

o predĺženie lehôt na splnenie povinností. Dokonca žalovaný poskytol kupujúcim možnosť predĺženia
dohodnutýchlehôtpreobjektívnedôvody,akozávažnýzdravotnýstav,rodinnédôvody,dôvodynastrane
prieťahov štátnych orgánov. Zmluva neobsahovala také podmienky, ktoré by boli proti dobrým mravom.
Naopak zmluva je postavená tak, že vyvažuje vzájomné práva a povinnosti na oboch stranách, kedy za
určitých podmienok je možné odstúpiť od zmluvy, tak zo strany žalobcu ako aj zo strany žalovaného.
K podstatným náležitostiam kúpnej zmluvy v zmysle § 53 ods. 1 druhá veta OZ, keď žalobca namieta

nejasné, neurčité, nezrozumiteľné dojednanie vo vzťahu k týmto podstatným náležitostiam súd uvádza,
že žalovaný sa kúpnou zmluvou zaviazal previesť na žalobcu vlastnícke právo k pozemku a žalobca sa
zaviazal zaplatiť zníženú kúpnu cenu za pozemok, v zmysle ustanovenia čl. II. bod 1 Kúpnej zmluvy.
Strany sporu sa dohodli na zníženej cene pozemku, zároveň sa žalobca z tohto dôvodu zaviazal
k splneniu povinností uvedených v čl. II. bod 5 Kúpnej zmluvy. Predmet kúpnej zmluvy a kúpna cena

sú uvedené v kúpnej zmluve určito, pričom samotná kúpna cena je vymedzená presným číslom a nie je
možné pochybnosť ani o spôsobe jej určenia. Žalobca bol s kúpnou cenou, jej výškou, ako aj so svojimi
povinnosťamivopred,riadneazreteľneoboznámenýamalprávosaktomuvyjadriť,prípadneneuzavrieť
zmluvu za podmienok obsiahnutých v zmluve, pokiaľ ich nechcel ani meniť. Čo sa týka zaplatenia sumy
65.200,- eur, uvedená čiastka sa skladá zo sumy 15.000,- eur uhradenej podľa Rezervačnej zmluvy zo

dňa 05.11.2015, zo sumy 4.700,- eur a sumy 29.300,- eur uhradených podľa kúpnej zmluvy a zo sumy
16.200,- eur v zmysle uzatvorenej Zmluvy o zriadení vecných bremien zo dňa 15.12.2017. Sumu, ktorá
bola žalobcom uhradená podľa uzatvorenej Zmluvy o zriadení vecných bremien, nemožno považovať
za kúpnu cenu za pozemok a ani jej časť. Táto suma predstavuje odplatu za uskutočnenú výstavbu
infraštruktúry, z ktorej je umožnený prístup k jednotlivým pozemkom, ako aj k pozemku žalobcu a za

samotné vecné bremeno v podobe práva prechodu cez pozemky uvedené v Zmluve o zriadení vecného
bremena, a preto vecné bremeno nie je bez reálneho obsahu.

56. Po zodpovedaní právnych otázok, súd následne mohol pristúpiť k posúdeniu ne/platnosti právneho
úkonu odstúpenia od kúpnej zmluvy uzavretej dňa 23.11.2017. Využitie práva odstúpiť od zmluvy

zmluvnou stranou je právny dôvod zániku záväzku, resp. zmluvy. Jeho účinky spôsobujú legálny
spôsob narušenia stability trhových vzťahov medzi zmluvnými stranami. Využitie tohto práva je jeden
z viacerých výnimiek zásady pacta sunt servanda, ktorá vedie účastníkov súkromnoprávnych vzťahov
k dodržiavaniu uzavretých zmlúv a zároveň predznačuje, že v prípade, keď účastník zmluvného
vzťahu zmluvu nedodrží, poruší právnu povinnosť vyplývajúcu zo zmluvy, postihnú ho nepriaznivé

zodpovednostné následky sankcie. Odstúpenie od zmluvy je jednostranným adresovaným právnym
úkonom, ktorý ak je v súlade s právom, spôsobí účinky bez ohľadu na vôľu alebo súhlas zmluvného
partnera. Právo odstúpenia od zmluvy môže spočívať v zákone alebo v dohode. Zákonom sa rozumie
občiansky zákonník alebo iný zákon. Právo odstúpiť od zmluvy môže byť v zmluve dohodnuté pre
jednu zmluvnú stranu alebo pre obe zmluvné strany, pričom odstúpenie od zmluvy môže byť viazané na

splnenie životnej alebo právnej skutočnosti, udalosti.

57. Súd vyhodnotil či v danom prípade boli splnené zákonom a zmluvne stanovené podmienky potrebné
pre možnosť uskutočnenia napadnutého právneho úkonu odstúpenia od zmluvy.

58. V konaní nebolo sporným že žalobca porušil zmluvnú podmienku v zmysle čl. IV. bod 5 písm. b),
keď nezačal s výstavbou stavby do 3 rokov od nadobudnutia vlastníckeho práva k pozemku kupujúcim.
Žalobca nadobudol vlastnícke právo rozhodnutím Okresného úradu Poprad, katastrálnym odborom dňa
16.02.2018,dňomprávoplatnostirozhodnutiaapretojehozmluvnoupovinnosťoubolozačaťsvýstavbou
stavby do 16.02.2021. Žalobca až po uplynutí zmluvnej lehoty dňa 22.02.2021 podal návrh na vydanie

stavebného povolenia a územného rozhodnutia. Z uvedeného vyplýva, že žalovanému vzniklo zmluvné
právo na odstúpenie od kúpnej zmluvy z tohto zmluvného dôvodu. Bol tak naplnený dôvod na odstúpenie
od kúpnej zmluvy.59. Argumenty žalobcu k nemožnosti plniť zmluvné ustanovenia čl. IV bod 4 písm. b) z dôvodov, že
išlo o obdobie epidémie – covidu 19 pred súdom neobstáli, keďže od obdobia 02.2018, v priebehu
roka 2019 nepreukázal aby vykonával úkony, ktoré by smerovali k naplneniu zmluvnej povinnosti. Až

v septembri 2020 začal zadávať úlohy projektantovi N. L. na vypracovanie projektovej dokumentácie
nevyhnutnej pre stavebné konanie (čl. 145 súdneho spisu) tzv. 5 mesiacov pred skončením zmluvne
dohodnutej lehoty. Listinným dôkazom emailom zo dňa 29.01.2021 sám potvrdzuje ,,iba,, štádium
finalizovania projektových podkladov projektantom (čl. 148 súdneho spisu), čo je pár dní pred uplynutím
záväznej doby, 16.02.2021. Všetky dôkazy, ktoré mali dokazovať iniciatívu žalobcu pre včasné

naplnenie zmluvného záväzku, preukazovali, že tieto boli vykonávané až po februári 2021 tzv. po
lehote. Možno konštatovať, že žalobca svojou nedbalosťou zrejme podcenil správny proces spočívajúci
vo včasnosti obstarania podkladov potrebných pre podanie žiadosti o vydanie stavebného povolenia.
Stavebné konanie je osobitným druhom správneho konania, v ktorom stavebný úrad rozhoduje o
stavebnom povolení na stavbu, na zmenu stavby a udržiavacích prác na stavbe. Stavebné konanie teda
zjednodušene predstavuje proces od podania žiadosti o stavebné povolenie po jeho vydanie. Žalobca

v súdnom konaní na svoju obranu ani netvrdil, neuvádzal, nepoukazoval v chronologickej následnosti
v akých časových obdobiach konal, v ktorých časových obdobiach malo dôjsť k objektívnym prekážkam
pre ktoré nemohol naplniť zmluvný záväzok. Na otázku súdu prečo došlo k dvojročnému obdobiu
nečinnosti z jeho strany uviedol, že čakal na odpoveď slovenského pozemkového fondu. Súd mal na
mysli rok 2018, 2019 a skoro celý rok 2020 do septembra (čl.298). Tento orgán SPF však žalobca

prvýkrát kontaktoval podaním písomnej žiadosti až dňa 29.03.2021 doručenou zásielkou č. Q., teda po
16.02.2021. Pokiaľ žalobca tvrdil, že v správnom konaní došlo k prieťahom na strane štátnych orgánov,
išlo o jeden z dôvodov pre ktoré mohol žiadať o predĺženie zmluvnej lehoty, na začatie s výstavbou
stavby. V konaní žiadosť o predĺženie lehoty žalobcom nebola predložená. Súd z vyššie uvedených
dôvodov mal za to, že odstúpenie od kúpnej zmluvy bolo platné pre porušenie čl. IV bod 4 písm. b)

kúpnej zmluvy, preto nastali účinky zániku kúpnej zmluvy od počiatku.

60. Vo vzťahu k splneniu zákonného predpokladu pre platné odstúpenie od zmluvy a to poskytnutie
primeranej lehoty v zmysle § 517 OZ, vzhľadom na skutočnosti konkrétneho prípadu o ktoré v konaní
išlo, súd poukázal, že k porušeniu povinnosti žalovaným došlo 16.02.2021. Žalovaný teda neplnil

riadne a včas. Pri omeškaní ide o objektívnu zodpovednosť žalobcu za tento stav. Jeho zavinenie
sa nevyžaduje. Po porušení zmluvného záväzku žalobcom, a teda pred odstúpením, boli nesporne
realizované stretnutia medzi žalobcom, jeho synom a žalovaným, vo vzťahu k poskytnutiu primeranej
lehoty na plnenie žalovaným. Uvedené potvrdila p. B. aj svojou prítomnosťou na takomto stretnutí.
Na nesplnenie povinností žalobcom, upozorňoval žalovaný žalobcu aj ústne a po uplynutí troch rokov

od nadobudnutia vlastníckeho práva žalobcu k pozemku, od kúpnej zmluvy bezprostredne žalovaný
neodstúpil. Práve naopak, vo februári 2021 uplynula lehota na začatie výstavby rodinného domu a v lete
v roku 2021 sa konalo stretnutie žalobcu, jeho syna, spoločníka žalovaného p. E. F., ktorý akceptoval
predĺženie lehoty na začatie výstavby rodinného domu, okrem už poskytnutých piatich mesiacov od
februára 2021 do uskutočnenia stretnutia. Svedkyňa p. B. vo výpovedi potvrdila tvrdenia žalovaného,

že predtým, ako došlo k odstúpeniu od kúpnej zmluvy, s p. B. prebehli stretnutia a to pred odoslaním
Odstúpenia od zmluvy.

61. Žalovaný odstúpil až takmer po ôsmich mesiacoch, čo možno považovať za primeranú poskytnutú
lehotu na plnenie, pri naplnení procesu potrebného pre začatie výstavby, tak ako to má na mysli

zákonodarca v zmysle § 517 OZ. Možno preto považovať odstúpenie od zmluvy za platný právny úkon
správnymiúčinkami. Žalobcasámvžalobeuvádza,žebežnoupraxoustavebnýchúradov,kedyúzemné
a stavebné konanie je možné realizovať súčasne je lehota 4 až 6 mesiacov. Uvedené len nasvedčuje
že pri plánovaní stavby a realizácie procesu je potrebné rátať aj s predĺžením lehoty 4 až 6 mesiacov,
čo žalobca nemal na zreteli pri plnení zmluvného záväzku.

62. Z vyššie uvedených dôvodov súd žalobu zamietol v celom rozsahu.

63. Súd nemal z dôvodu hospodárnosti konania vykonávať ďalšie dokazovanie napr. vo vzťahu
zisťovania fyzického stavu pozemku v čase podpisu rezervačnej zmluvy, žiadať listiny k spriazneným

osobám žalovaného z registrového súdu, výpoveď svedka k rozsahu investícií žalobcu keďže predmet
konania je určený žalobcom a to neplatnosťou kúpnej zmluvy. Uvedené s vecou nemá súvis. Po prijatí
záveru že v konaní ide o spotrebiteľskú zmluvu, nebolo potrebné vykonávať dokazovanie vyžiadaním
kúpnych zmlúv na potvrdenie skutočnosti, že rámci projektu došlo k uzavretiu desiatok zmlúv, keďže išloo nesporné skutkové tvrdenie. To isté platí aj o účtovných závierkach žalovaného. Výpoveď syna žalobcu
M. B., k dotazovaniu sa o možnosti spojenia stavebného a územného konania bolo pre posúdenie
sporuirelevantné,keďžepredloženýemailuvedenúskutočnosťpreukazovalažalovanýtonerozporoval.

Žalovaný na výsluchu E. F. netrval a teda upustil od tohto návrhu na dokazovanie.

64. Na prijatie právneho záveru o platnom odstúpení od kúpnej zmluvy postačovalo konštatovanie
porušenia čl. IV bod 4 písm. b) kúpnej zmluvy. Dokazovanie vo vzťahu k porušeniu čl. IV bod 4 písm.
d) súd považoval za nadbytočné.

65. Podľa § 251 CSP, trovy konania sú všetky preukázané, odôvodnené a účelne vynaložené výdavky,
ktoré vzniknú v konaní v súvislosti s uplatňovaním alebo bránením práva.

66. Podľa § 255 ods. 1, 2 CSP, súd prizná strane náhradu trov konania podľa pomeru jej úspechu vo
veci. Ak strana procesne zavinila trovy konania, ktoré by inak neboli vznikli, súd prizná náhradu týchto

trov protistrane.

67. Úspešnému žalovanému súd priznal náhradu trov konania v zmysle zásady úspechu v konaní a
zaviazal neúspešného žalobcu na náhradu trov konania.

68. Podľa § 262 ods. 1, 2 CSP, o nároku na náhradu trov konania rozhodne aj bez návrhu súd
v rozhodnutí, ktorým sa konanie končí. O výške náhrady trov konania rozhodne súd prvej inštancie
po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa konanie končí, samostatným uznesením, ktoré vydá súdny
úradník.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní od doručenia rozsudku na tunajšom súde.

V odvolaní sa popri všeobecných náležistostiach podania uvedie, proti ktorému rozhodnutiu smeruje,
v akom rozsahu sa napáda, z akých dôvodov sa rozhodnutie považuje za nesprávne (odvolacie dôvody)
a čoho sa odvolateľ domáha (odvolací návrh).

Odvolanie možno odôvodniť len tým, že
a) neboli splnené procesné podmienky,
b) súd nesprávnym procesným postupom znemožnil strane, aby uskutočňovala jej patriace procesné
práva v takej miere, že došlo k porušeniu práva na spravodlivý proces,

c) rozhodoval vylúčený sudca alebo nesprávne obsadený súd,
d) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
e) súd prvej inštancie nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,
f) súd prvej inštancie dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
g) zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú prípustné ďalšie prostriedky procesnej obrany alebo ďalšie

prostriedky procesného útoku, ktoré neboli uplatnené, alebo
h) rozhodnutie súdu prvej inštancie vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie proti rozhodnutiu vo veci samej možno odôvodniť aj tým, že právoplatné uznesenie súdu prvej
inštancie, ktoré predchádzalo rozhodnutiu vo veci samej, má vadu vyššie uvedenú, ak táto vada mala

vplyv na rozhodnutie vo veci samej.

Odvolacie dôvody a dôkazy na ich preukázanie možno meniť a dopĺňať len do uplynutia lehoty na
podanie odvolania.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh na
vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona; ak ide o rozhodnutie, ktorým bola upravená starostlivosť
o maloletého, styk s maloletým alebo iná ako peňažná povinnosť vo vzťahu k maloletému, oprávnený
môže podať návrh na súdny výkon rozhodnutia.