Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Wednesday, May 29, 2014

Súd: Okresný súd Bratislava I
Spisová značka: 33Cb/78/2011

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1111217298
Dátum vydania rozhodnutia: 29. 05. 2014
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Zuzana Moťovská Dobošová

ECLI: ECLI:SK:OSBA1:2014:1111217298.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava I. v Bratislave v konaní pred samosudkyňou JUDr. Zuzanou Moťovskou

Dobošovou v právnej veci žalobcu GEBRŰDER WEISS, s.r.o., Diaľničná cesta 20, Senec, IČO: 31 341
381, zastúpený: Šiška & Partners, s.r.o., Palisády 33, Bratislava proti žalovanému: Goodman Senec
2 Logistics (Slovakia) s.r.o., Laurinská 18, Bratislava, IČO: 36 858 854, zastúpený: Hilbridges, s.r.o.,
Sedlárska 1, Bratislava o zaplatenie 32.684,00 EUR s príslušenstvom takto

r o z h o d o l :

Súd žalobu žalobcu doručenú súdu 30.05.2011 z a m i e t a.

Žalobca j e p o v i n n ý uhradiť žalovanému trovy právneho zastúpenia vo výške 2.672,96 EUR k
rukám právneho zástupcu žalovaného - Hilbridges, s.r.o., Sedlárska 1, Bratislava, IČO: 36 799 327, a
to v lehote troch dní od právoplatnosti rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobou doručenou súdu dňa 30.05.2011 sa žalobca domáha úhrady 32.684 EUR s príslušenstvom
a to z nasledujúcich dôvodov: dňa 13.06.2008 uzatvoril žalobca s jediným spoločníkom žalovaného
zmluvu o budúcej nájomnej zmluve k priestorom v nej definovaným. V zmysle článku 7. 2 zmluvy o
budúcej nájomnej zmluve sa jediný spoločník žalovaného zaviazal k zaplateniu zmluvnej pokuty vo
výške 40.000 EUR v prípade, ak začiatočný deň nájmu uvedený v zmluve o budúcej nájomnej zmluve
nastane od 28.08.2008 do 30.09.2008. Začiatočný deň nájmu nastal dňa 08.09.2008, to znamená dňom
právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia, v ktorom sa žalobca v bode 3 vzdal práva na zmluvnú pokutu
v zmysle článku 7. 2 zmluvy o budúcej nájomnej zmluve. V čase podpisu dodatku bolo zrejmé, že

jediný spoločník žalovaného sa dostane do omeškania, v dôsledku čoho bol účelovo podpísaný dodatok
k z zmluve o budúcej z nájomnej zmluve. žalobca by v opačnom prípade bol oprávnený požadovať
zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 40.000 EUR za oneskorený začiatok nájmu.

Dňa 27.08.2008 podpísali žalobca s jediným spoločníkom žalovaného odovzdávajúci protokol a v bode
4 dohodli za deň začiatku nájmu deň vydania kolaudačného rozhodnutia.

Žalobca uzatvoril dňa 03.10.2008 so žalovaným riadnu nájomnú zmluvu, predmetom ktorej je prenájom
nebytových priestorov definovaných v článku 1. 1 zmluvy. Doba nájmu bola dohodnutá v článku 3.

1 nájomnej zmluvy na dobu 2 roky od 05.09.2008 do 05.09.2010. Dňa 04.09.2010, teda deň pred
skončením doby nájmu, zmluvné strany vyhotovili odovzdávací protokol, v ktorom uviedli zoznam
dodatočných opráv na náklady žalobcu, ktoré mali byť zrealizované v termíne do 30.09.2010. Žalobca
všetky dodatočné opravy vykonal v termíne na vlastné náklady vo výške 7.933, 20 EUR. V zmysle článku
15. 1 nájomnej zmluvy a v súlade s § 13 zákona 116/1990 Zb. "je v prípade skončenia nájmu nájomca
povinný vrátiť nebytový priestor v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie“.
Aj napriek skutočnosti, že žalobca považoval nedostatky na prenajatých priestoroch za " obvykléopotrebenie " v zmysle zmluvy o nájme nebytových priestorov, všetky žalovaným v odovzdávacom
protokole vytknuté nedostatky žalobca riadne a včas zrealizoval. Vzhľadom na realizáciu dodatočných
oprávsavšaktermínodovzdaniaprenajatýchpriestorovpredĺžiloobdobieod05.09.2010do11.10.2010.

Na základe odovzdávacieho protokolu zo dňa 12.10.2010 zmluvné strany potvrdili odovzdanie
prenajatých priestorov v zmysle článku 15 nájomnej zmluvy.

Žalovaný zaslal dňa 01.11.2010 žalobcovi email spolu s faktúrou 100100146 vo výške 76.954,08 EUR,
ktorou podľa článku 15. 4 nájomnej zmluvy žalobcovi vyúčtoval zmluvnú pokutu za obdobie omeškania
od 05.09.2010 do 11.10.2010. Toto obdobie predstavuje omeškanie žalobcu s odovzdaním prenajatých

priestorov. Vzhľadom na skutočnosť, že posledná fakturovaná výška nájomného vrátane DPH bola
44.269,96 EUR (z toho nájomné netto 31.197,60 EUR) je žalobca toho názoru, že výška zmluvnej pokuty
nárokovaná žalovaným je berúc do úvahy hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti neprimeraná a
odporuje zásadám poctivého obchodného styku. Navyše, vzhľadom na trvajúci obchodný vzťah žalobcu
a žalovaného v iných obchodných záležitostiach ako aj s prihliadnutím na výšku nákladov na realizované
dodatočné opravy v prenajatých priestoroch ako aj odpustenie zmluvnej pokuty na začiatku nájmu je

výška zmluvnej pokuty nárokovaná žalovaným neprimerane vysoká. Vzhľadom na ustanovenie § 265
Obchodnéhozákonníkažalobcapovažujetaktodojednanúzmluvnúpokutuzadohodu,ktorájevrozpore
so zásadami poctivého obchodného styku, pretože neprimerane zasahuje do práv a právom chránených
záujmov žalobcu, keď napriek vyššie uvedeným skutočnostiam aplikoval žalovaný takto dojednanú
zmluvnú pokutu v plnej výške.

Dňa 08.11.2010 zaslal žalobca žalovanému list, v ktorom žalobca namieta neprimeranosť výšky
zmluvnej pokuty. Zmluvnú pokutu vyžadovanú žalovaným nemožno považovať za primeraný zaisťovací
nástroj zmluvného záväzku medzi zmluvnými stranami, ale za prostriedok k dosiahnutiu mimoriadneho
zisku, ktorý by za normálnych okolností žalovaný nedosiahol. Vzhľadom na význam a hodnotu
zabezpečovanej zmluvnej povinnosti zmluvnou pokutou nie je možné považovať výšku zmluvnej pokuty

za obdobie omeškania od 05.09.2010 do 11.10.2010 za primeranú aj s ohľadom na skutočnosť,
že žalovanému nielen že nevznikla žiadna škoda, ale ani žiaden ušlý zisk. S prihliadnutím k výške
nákladov vynaložených žalobcom na dodatočné opravy prenajatých priestorov a dobe omeškania s
odovzdaním prenajatých priestorov ako aj riadnym plnením si svojich povinností žalobcu ako nájomcu
vyplývajúcich mu z nájomnej zmluvy je v súlade so zásadami poctivého obchodného styku zníženie

nárokovanej zmluvnej pokuty na sumu 44.540 EUR, ktorá približne zodpovedá, respektíve prevyšuje
výšku posledného mesačného nájmu.

V zmysle článku 10. 1 nájomnej zmluvy k bola dňa 21.11.2008 na základe požiadavky žalobcu zo dňa
20.11.2008 zriadená bankou Unicredit bank Slovakia a.s. na základe spiatočnej záruky banky Unicredit
bankAustriaAGbankovázárukavovýške133.078,18EUR.Dňa03.12.2010žalovanýpožiadalUnicredit

bank Slovakia a.s. o vykonanie platby v svoj prospech vo výške 77.224 EUR z bankovej záruky. Na
základe žiadosti žalovaného bola z bankovej záruky žalovanému vyplatená suma 77.224 EUR.

Vzhľadom na vyššie uvedené vznikla žalobcovi porušením ustanovenia § 265 Obchodného zákonníka
žalovaným škoda v zmysle § 379 Obchodného zákonníka. Výška škody žalobcu bola vyčíslená
odpočítaním výšky posledného mesačného nájomného od nárokovanej výšky zmluvnej pokuty. Aj keď

žalovaný využil svoje právo na zmluvnú pokutu ustanovené v článku 15. 4 nájomnej zmluvy, výkonom
tohto práva bola žalobcovi spôsobená škoda, ktorá nie je úmerná výhode dosiahnutej pre žalovaného.
Z vyššie uvedeného dôvodu výkon takéhoto práva predstavuje porušenie zásad poctivého obchodného
styku podľa § 265 Obchodného zákonníka a nepožíva právnu ochranu.

Podaním doručeným súdu 18.11.2011 sa k veci vyjadril odporca prostredníctvom svojho právneho

zástupcu nasledovne: odporca vyníma ako kľúčové dve tvrdenia navrhovateľa, a to konkrétne, že
výška uplatnenej zmluvnej pokuty je berúc do úvahy hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti
neprimeraná a odporuje zásadám poctivého obchodného styku. Navrhovateľ pre podporu svojich tvrdení
uvádza nasledujúce zdôvodnenie: uplatnená výška zmluvnej pokuty je neprimeraná vzhľadom na
hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti, pretrvávajúci obchodný vzťah navrhovateľa s odporcom

pri iných obchodných záležitostiach, výšku nákladov vynaložených navrhovateľom na realizáciu opráv
prenajatých priestoroch, odpustenie zmluvnej pokuty na začiatku nájmu, na skutočnosť, že odporcovi v
dôsledku omeškania so splnením povinnosti zabezpečovanej zmluvnou pokutou nevznikla žiadna škodaani žiaden ušlý zisk a z dôvodu, že uplatnenie zmluvnej pokuty v jej celej výška odporuje zásadám
poctivého obchodného styku vzhľadom na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti.

Čo sa týka neprimeranosti výšky zmluvnej pokuty: v zmysle § 301 Obchodného zákonníka sú kritériami

primeranosti výšky zmluvnej pokuty hodnota zabezpečovanej povinnosti a význam zabezpečovanej
povinnosti. V tomto prípade je zabezpečovanou povinnosťou povinnosť navrhovateľa ako nájomcu
odovzdať prenajaté priestory v stave požadovanom nájomnou zmluvou odporcovi a to najneskôr
v posledný deň doby nájmu. Pre posúdenie hodnoty a významu tejto povinnosti pre odporcu je
potrebné prihliadnuť predovšetkým na účel, za ktorým odporca prenajíma prenajaté priestory a

riziká, ktoré odporcovi ako prenajímateľovi prenajatých priestorov vyplývajú z prípadného nesplnenia
zabezpečovanej povinnosti. Prenájom prenajatých priestorov je základnou podnikateľskou činnosťou
odporcu a hlavným zdrojom jeho príjmov. Odporcova dispozícia s prenajatými priestormi a ich efektívne
komerčné využitie majú zásadný dopad na výsledky odporcovho podnikania. Najvýznamnejším rizikom
odporcu je to, že kvôli nájomcovmu omeškaniu s riadnym odovzdaním priestorov nebude mať odporca
prenajaté priestory bezprostredne po uplynutí doby nájmu opäť plne k dispozícii pre ich ďalšie komerčné

využitie.Totorizikopredstavujenielenhrozbuušléhozisku,aleajprípadnýchsankciízostranybudúceho
nájomcu kvôli oneskoreniu zahájenia ich riadneho užívania. Ďalšími rizikami sú riziko realizácie opráv v
prenajatých priestoroch na náklady odporcu, riziko poškodenia prenajatých priestorov a okolia v rámci
aktivítodchádzajúcehonájomcupretrvávajúcichajpouplynutídobynájmuainé.Navrhovateľuvádza,že
za primeranú výšku zmluvnej pokuty za jeho omeškanie s odovzdaním prenajatých priestorov považuje

sumu zodpovedajúcu výške v tom čase aktuálneho nájomného. Je zrejmé, že navrhovateľom uvedená
primeraná výška zmluvnej pokuty by potom odrážala prinajmenšom takú hodnotu rizika ušlého zisku a
nepostačovala by na pokrytie hodnoty rizika prípadných sankcií zo strany budúcich nájomcov, ďalších
spomínaných rizík a stratila by akýkoľvek sankčný charakter. Čo je vzhľadom na význam, ktorý má
zabezpečovaná povinnosť pre odporcu, absolútne neprípustné.

Odporca ďalej poukazuje na skutočnosť, že omeškanie s riadnym odovzdaním prenajatých priestorov
a odmietnutie zaplatenia zmluvnej pokuty neboli jediným porušením nájomnej zmluvy zo strany
navrhovateľa. Popri čiastke vo výške zmluvnej pokuty bola z bankovej záruky na požiadanie odporcu
vyplatená aj čiastka na úhradu nákladov za energie spotrebované v prenajatých priestoroch pred
ich odovzdaním, pred uplynutím doby nájmu bol navrhovateľ v omeškaní s platbou nájomného za

predchádzajúce obdobie atď.. Preto bola odporcova dôslednosť pri uplatňovaní zmluvnej pokuty
potrebná aj z pohľadu prevencie proti porušovaniu povinností navrhovateľa v ostatných zmluvných
vzťahoch so skupinou odporcu. Odporca považuje hodnotu nákladov vynaložených navrhovateľom
na realizáciu opráv z pohľadu primeranosti zmluvnej pokuty za irelevantnú, nakoľko riziko nesplnenia
tejto časti povinnosti je pre odporcu v pomere k riziku ušlého zisku a sankcií od budúcich nájomcov

menej významné. Zabezpečenie predmetných opráv navrhovateľom na jeho vlastné náklady bola
navrhovateľova zmluvná povinnosť z nájomnej zmluvy, nie prejav jeho ústretovosti alebo ochoty
konať nad rámec zmluvných dojednaní. Pochybnosti o tom, či potrebné opravy spadali do rámca
požadovaného zmluvou jednoznačne popiera skutočnosť, že tieto opravy boli zachytené v protokole
vyhotovenom obomi zúčastnenými stranami spoločne pri stretnutí a fyzickej obhliadke prenajatých

priestorov na konci doby nájmu, ktorý je v zmysle nájomnej zmluvy výslovne určený na zápis o
nedostatkochapoškodeniachprenajatýchpriestorovnadrámecichobvykléhoopotrebenia.Navrhovateľ
nikdy formálne nenapadol platnosť alebo správnosť obsahu tohto protokolu, hoci článok 15. 2
nájomnej zmluvy obsahuje aj ustanovenia dohodnuté stranami špeciálne pre prípady nezhôd medzi
stranami zmluvy ohľadom stavu prenajatých priestorov pri odovzdaní a/alebo obsahu pripravovaného

odovzdávacieho protokolu. Okrem toho, odstránenie niektorých nedostatkov identifikovaných v
protokole zo dňa 04.09.2010 si vyžadovalo dokonca zásah firiem špeciálne autorizovaných pre výkon
jednotlivých opráv, čo v žiadnom prípade nemožno podradiť pod pojem obvyklé opotrebenie.

Čo sa týka odpustenia zmluvnej pokuty pri začiatku doby nájmu: navrhovateľovi nikdy nárok na
zaplatenie tejto zmluvnej pokuty nevznikol. Ako vyplýva z dokladov založených v spise a to z dodatku

k zmluve o budúcej nájomnej zmluve, ktorý špecifikoval podmienky vzniku nároku na zmluvnú pokutu
pre prípad, ak dôjde k uloženiu sankcií správnym orgánom voči navrhovateľovi z dôvodu užívania
budovy pred jej kolaudáciou. Hoci povinnosti jediného spoločníka odporcu zo zmluvy o budúcej zmluve
ostali naďalej zabezpečené zmluvnou pokutou aj po uzavretí spomínaného dodatku, nikdy nedošlo k
ich porušeniu, ktoré by zakladalo nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty. Predchádzajúce správanie sa

subjektu, ktorý poruší povinnosť zabezpečenú zmluvnou pokutou nie je kritériom pre posudzovaniejej primeranosti. Nájomná zmluva bola medzi navrhovateľom a odporcom sfinalizovaná a podpísaná
až niekoľko týždňov po uzavretí spomínaného dodatku. Kým v súčasnosti navrhovateľ tvrdí, že výška
napadnutej zmluvnej pokuty je vzhľadom na jeho ústretové konanie v auguste 2008 neprimeraná, pri

podpise nájomnej zmluvy v októbri 2008 bola pre navrhovateľa zjavne akceptovateľná, a to aj v kontexte
jeho spomínaných ústretových krokov.

Jedným zo základných princípov inštitútu zmluvnej pokuty je to, že vznik nároku na jej zaplatenie nie
je podmienený vznikom škody alebo ušlého zisku, ale výlučne porušením zabezpečovanej povinnosti.
Z tohto pohľadu je navrhovateľov argument, že počas omeškania s odovzdaním nevznikla na strane

odporcu škoda alebo ušlý zisk úplne irelevantný. Výška škody je v zmysle zákona v súvislosti so
zmluvnoupokutouvýznamnáažvtedy,keďužjepreukázanénaplneniezákonnýchdôvodovprezníženie
zmluvnej pokuty - výška vzniknutej škody vtedy stanovuje hodnotu, pod ktorú nemôže byť dotknutá
zmluvná pokuta znížená.

Napriek tomu je potrebné uviesť, že už samotný spôsob určenia výšky zmluvnej pokuty dohodnutý
v nájomnej zmluve rešpektuje požiadavku jej primeranosti. V zmysle článku 15. 4 nájomnej zmluvy

zmluvná pokuta sa vyčísli ako suma vo výške dvojnásobku výšky nájomného aktuálneho v čase
porušenia, a to pre každý mesiac, v ktorom neboli prenajaté priestory riadne odovzdané odporcovi.
Strany tak už na počiatku nájomného vzťahu zabezpečili, že výška zmluvnej pokuty je priamo závislá
od dĺžky stavu porušenia a poskytuje tak navrhovateľovi v rozumnej miere ochranu pred extrémom,
ktorý by mohol nastať v prípade fixne dohodnutej výšky a zanedbateľného omeškania s odovzdaním.

Odporca má za to, že výška zmluvnej pokuty dohodnutá v nájomnej zmluve nevybočuje z hodnôt bežne
dojednávaných podnikateľmi v obdobných typoch nájomných zmlúv na trhu s logistickými kapacitami v
širšom stredo- a východo-európskom regióne.

Čo sa týka tvrdenia navrhovateľa o rozpore so zásadami poctivého obchodného styku: v zmysle
ustanovenia § 265 Obchodného zákonníka môže byť rozporom so zásadami poctivého obchodného

styku postihnutý výlučne výkon práva, t. j. v tomto prípade uplatnenie zmluvnej pokuty a nie
samotná dohoda zmluvných strán o zmluvnej pokute, ako sa snaží navrhovateľ stanoviť vo svojom
návrhu. V prípade rozporu so zásadami poctivého obchodného styku je predmetnému výkonu práva
odobratá právna ochrana, takýto rozpor však nespôsobuje neplatnosť dojednania o predmetnom
práve. Predmetom tohto súdneho konania nie je poskytnutie, prípadne odmietnutie právnej ochrany

odporcovmu nároku na zaplatenie zmluvnej pokuty, keďže predmetné právo bolo už v minulosti úspešne
uplatnené.

Právo na zaplatenie zmluvnej pokuty odporcovi vznikla na základe porušenia povinností navrhovateľa
riadne a včas odovzdať prenajaté priestory odporcovi. To, že navrhovateľ porušil svoju povinnosť z
nájomnej zmluvy a to ako dlho tento stav porušenia trval nie je sporné a tieto skutočnosti navrhovateľ

v návrhu potvrdzuje aj sám. Rozsah povinností súvisiacich s odovzdaním prenajatých priestorov po
uplynutí doby nájmu a lehota určená nájomnou zmluvou pre ich riadne splnenie boli navrhovateľovi
známe už od momentu podpisu nájomnej zmluvy v októbri 2008, pričom sa jednalo len o základné
povinnosti nájomcu bežne dojednávané v tomto type nájomných zmlúv. Napriek tomu navrhovateľ
prenajaté priestory v uvedenej lehote do stavu spôsobilého pre riadne odovzdanie odporcovi neuviedol

a so zabezpečením potrebných opráv začal až po uplynutí doby nájmu.

Pri uplatňovaní zmluvnej pokuty postupoval odporca transparentne a v súlade s ustanoveniami nájomnej
zmluvy. Vo formálnej výzve z 23.09.2010 odporca navrhovateľa okrem iného otvorene upozornil aj na
prípadné uplatnenie zmluvnej pokuty v celej jej výške. Výšku zmluvnej pokuty odporca vyčíslil v súlade
s nájomnou zmluvou, pričom bral do úvahy aj skutočnosť, že ku konečnému odovzdaniu prenajatých

priestorov došlo v 2. týždni mesiaca október 2010 a vyčíslenie preto vykonal proporčne, s presnosťou
na jednotlivé dni omeškania.

K požiadaniu o zaplatenie zmluvnej pokuty z bankovej záruky pristúpil odporca až po viac ako mesiaci od
vystavenia spomínanej faktúry na zaplatenie zmluvnej pokuty, pričom zo vzájomnej komunikácie medzi
navrhovateľom a odporcom je zrejmé, že odporca ešte pred požiadaním banky navrhovateľa opätovne

vyzval na zaplatenie zmluvnej pokuty a navrhovateľ túto zmluvnú pokutu zaplatiť odmietol.K okolnostiam dojednania zmluvnej pokuty v nájomnej zmluve je potrebné uviesť, že strany nájomnej
zmluvy si zmluvnú pokutu dojednali, a od počiatku nájomného vzťahu vnímali ako zabezpečenie
pôsobiace na navrhovateľa predovšetkým vďaka svojmu sankčnému charakteru. Tomu prispôsobili aj

mechanizmus pre určenie výšky zmluvnej pokuty, ktorý zabezpečuje jej postupné narastanie odrážajúc
trvanie omeškania s odovzdaním. Základom dohody strán o zmluvnej pokute však bolo, že jej výška
bude zakaždým prevyšovať výšku nájomného, aby navrhovateľ nepoužil tento postup na predlžovanie
doby nájmu.

Rozpor posudzovaného výkonu práva so zásadami poctivého obchodného styku možno za určitých

okolností konštatovať pri šikanóznom výkone práva, alebo v prípadoch, kde takýto výkon práva vedie
k neprimeraným dôsledkom. Vzhľadom na to, že dôvodom pre napadnutý výkon práva, t. j. uplatnenie
zmluvnej pokuty, bolo nesporné porušenie zabezpečovanej povinnosti zo strany navrhovateľa, má
odporca za to, že uplatnenie zmluvnej pokuty v jej dojednanej výške nebolo šikanóznym výkonom práva
a nevyvolalo u navrhovateľa dôsledky neprimerané okolnostiam.

Vzhľadom na uvedené skutočnosti žiadal odporca, aby súd návrh navrhovateľa v celom rozsahu

zamietol.

Podaním doručeným súdu 08.02.2012 sa k vyjadreniu odporcu vyjadril navrhovateľ nasledovne:
navrhovateľ má za to, že odporca ako subjekt podnikateľskej činnosti prostredníctvom prenájmu
prenajatých priestorov si je výslovne vedomý rizika možného vzniku škody na prenajatých priestoroch,
rizika neodovzdania priestorov nájomcom v dohodnutom čase z dôvodu zavinených navrhovateľom,

respektíve iných rizík vyvstávajúcich z takéhoto zmluvného vzťahu. Navrhovateľ však namieta, že
riziko, ktoré vzniklo odporcovi, respektíve by vzniklo odporcovi, alebo predpokladaná alebo vzniknutá
odôvodnená obava takéhoto rizika na strane odporcu nezodpovedala, ani nezodpovedá výške
uplatnenej zmluvnej pokuty zo strany odporcu voči navrhovateľovi a to z nasledujúcich dôvodov:
navrhovateľ po vykonanej obhliadke dňa 04.09.2010 vykonal nad rámec zákonných povinností úpravu

respektíve údržbu prenajatých objektov a to na svoje náklady. Z toho dôvodu navrhovateľ namieta,
že skutočné riziko nerealizácie opráv prenajatých priestoroch na náklady odporcu, odmietnutia zo
strany navrhovateľa uviesť prenajaté priestory do predpísaného stavu, ako uvádzal odporca, nenastala.
Rovnako nenastalo skutočné riziko poškodenia prenajatých priestorov, čo bolo odporcovi zrejmé hneď
po vykonanej obhliadke dňa 04.09.2010. Po vykonanej obhliadke odporca nezistil také poškodenie

prenajatých priestorov, ktoré by neumožňovalo užívanie predmetných priestorov ďalším nájomcom, a
preto na strane odporcu ani nevznikla odôvodnená obava, že priestory nebude môcť riadne využívať po
dohodnutom odovzdaní prenajatých priestorov.

Navrhovateľ nepopiera význam zabezpečovanej povinnosti pre odporcu, avšak vzhľadom na vyššie
uvedené navrhovateľ rozporuje výšku uplatnenia zmluvnej pokuty zo strany odporcu.

Zmluvný vzťah uzatvorený medzi navrhovateľom a odporcom spočíva na zásade zmluvnej voľnosti,
ktorá predstavuje základnú zásadu tak obchodného práva, ako aj občianskeho práva. Odporcovo
tvrdenie, že uplatnením zmluvnej pokuty sledoval prevenciu proti porušovaniu povinností navrhovateľa v
súčasnom zmluvnom vzťahu, ktorý skončil uplynutím platnosti nájomnej zmluvy, ako aj proti porušovaniu
povinností iných zmluvných vzťahoch uzatvorených spoločnosťami patriacimi do skupiny navrhovateľa.

Takýto výkon práva prevencie zo strany odporcu preto odporuje zásade poctivého obchodného styku,
ako aj zásade zmluvnej voľnosti, v širšom kontexte aj odporuje hľadisku praxe, ktorú si strany medzi
sebou zaviedli, respektíve princípu v zmysle ktorého je zakotvená všeobecná preventívna povinnosť
počínať si tak, aby sa nikomu neškodilo. Z tohto dôvodu môže skôr znamenať prostriedok získania
neodôvodneného zisku, ktorý by odporca vzhľadom ku ukončeniu zmluvného vzťahu s navrhovateľom

nezískal.

Navrhovateľ vykonal jednotlivé opravy podľa odovzdávacieho protokolu, v ktorom uviedol zoznam
dodatočných opráv na náklady navrhovateľa, ktoré mali byť zrealizované v termíne do 30.09.2010.
Navrhovateľ všetky dodatočné opravy vykonal v termíne na vlastné náklady vo výške 7.933,20 EUR. K
tvrdeniu odporcu, že odstránenie niektorých nedostatkov si vyžadovalo zásah špeciálne autorizovaných

firiem navrhovateľ uvádza, že odstránenie nedostatkov zo strany navrhovateľa sa uskutočnilo nad rámec
zákonných povinností navrhovateľa ako nájomcu, a to najmä vzhľadom na dobu trvania nájomnéhovzťahu a jeho hlavný účel, ale najmä na jeho náklady. Navrhovateľ sa ako nájomca nedopustil
porušenia povinností z toho vyplývajúcich, ani nehrozilo riziko nesplnenia takýchto povinností zo strany
navrhovateľa, čo vyplýva aj z odovzdávajúceho protokolu zo dňa 04.09.2010, kde si navrhovateľ s

odporcom dohodli termín vykonania opráv v zmysle nájomnej zmluvy.

Vzhľadom na na realizáciu dodatočných opráv sa termín odovzdania prenajatých priestorov predložil o
obdobie do 11.10.2010.

Navrhovateľ s poukazom na článok 1 bod 1. 1 zmluvy o budúcej nájomnej zmluve uvádza, že budúci
prenajímateľ sa ako jediný spoločník odporcu zaviazal k tomu, že rozhodnutia príslušných orgánov,
t. j. kolaudačné rozhodnutie a rozhodnutie o povolení užívania stavby budú vydané pred 27.08.2008,

respektíve najneskôr do 27.08.2008. Ďalej sa budúci prenajímateľ ako jediný spoločník odporcu zaviazal
k zaplateniu zmluvnej pokuty vo výške 40.000 EUR v prípade, ak začiatočný deň nájmu uvedený v
zmluve o budúcej nájomnej zmluve nastane od 28.08.2008 do 30.09.2008. Ak by navrhovateľ nepristúpil
ku uzavretiu dodatku s jediným spoločníkom odporcu zo dňa 27.08.2008, odporca by sa dostal do
omeškania s plnením povinnosti podľa zmluvy o budúcej nájomnej zmluve a navrhovateľovi by zároveň

vznikol nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty. Podpísaním dodatku k zmluve o budúcej nájomnej
zmluve síce jediným spoločníkom odporcu deklaroval povolenie uskutočňovania určitých aktivít, avšak
navrhovateľnemoholoddátumu27.08.2008,t.j.ododňapodpisuformálnehoodovzdávaciehoprotokolu
plne využívať odovzdané priestory. Jediný spoločník odporcu v dodatku k zmluve o budúcej nájomnej
zmluve ďalej vyhlasuje, že v prípade udelenia sankcií za užívanie predmetu nájmu, ku ktorému nebolo

vydanépríslušnépovolenienaužívaniezostranyštátnychorgánovzaplatítietopoplatkydovýšky40.000
EUR. Odporca, respektíve jediný spoločník odporcu sa takýmto spôsobom mal úmysel zbaviť povinnosti
zaplatiťzmluvnúpokutupodľazmluvyobudúcejnájomnejzmluve,kčomualenavrhovateľakoobchodný
partner odporcu dobromyseľne, v súlade s poctivým obchodným stykom a s prihliadnutím na ostatné
obchodné aktivity s odporcom vyhovel.

S prihliadnutím na všetky skutkové okolnosti je zrejmé a nepochybné, že navrhovateľ si plnil počas celej
doby trvania zmluvného vzťahu s odporcom všetky povinnosti vyplývajúce z predmetného zmluvného
vzťahu riadne a včas. Poplatky súvisiace s omeškaním spolu s úhradou poslednej sumy nájmu
navrhovateľuhradilbezzbytočnéhoodkladu,respektíveneprimeranéhočasovéhoodstupuoddoručenia
výzvy na takéto plnenie. Aj vzhľadom na vykonanie všetkých opráv zistených po obhliadke dňa

04.09.2010 na náklady navrhovateľa, vzhľadom na zaplatenie zostávajúcich neuhradených súm zo dňa
30.09.2010 navrhovateľ má zato, že odporcovi nevznikla odôvodnená obava neplnenia záväzkov z
existujúceho zmluvného vzťahu, ale najmä mu nevzniklo oprávnenie vykonať preventívne opatrenie vo
forme uplatnenia zmluvnej pokuty.

S ohľadom na zásadu zmluvnej voľnosti a rovnosti účastníkov tak uplatnenie zmluvnej pokuty zo strany

odporcu nemožno považovať vzhľadom na rozsah porušenia povinnosti navrhovateľa za oprávnené
a odôvodnené uplatnenie zmluvnej pokuty zo strany odporcu. Argument odporcu o potrebe aplikácie
prevencie na predmetný zmluvný vzťah možno vzhľadom na neexistenciu vzniknutej škody a ušlého
zisku považovať za neopodstatnený a nedôvodný.

Uplatnením zmluvnej pokuty odporca využil možnosť, ktorá mu neprislúchala počas celej doby nájmu,

keďže navrhovateľ plnil všetky svoje povinnosti zo zmluvného záväzku riadne a včas. Navrhovateľ je
toho názoru, že výška zmluvnej pokuty uplatnená odporcom je berúc do úvahy hodnotu a význam
zabezpečovanej povinnosti, skutkové a právne okolnosti, neprimeraná a odporuje zásadám poctivého
obchodného styku.

Zmluvnú pokutu tak v zmysle vyššie uvedených tvrdení nemožno považovať za primeraný zaisťovací

nástroj zmluvného záväzku medzi zmluvnými stranami, ale za prostriedok k dosiahnutiu mimoriadneho
zisku, ktorý by za normálnych okolností odporca nedosiahol. Vzhľadom na význam a hodnotu
zabezpečovanej zmluvnej povinnosti zmluvnou pokutou nie je možné považovať výšku zmluvnej pokuty
za obdobie omeškania od 05.09.2010 do 11.10.2010 za primeranú aj s ohľadom na skutočnosť,
že odporcovi nielenže nevznikla žiadna škoda, ale ani žiaden ušlý zisk. Je v súlade so zásadami

poctivéhoobchodnéhostykuzníženienárokovanejzmluvnejpokutynasumu44.540EUR,ktorápribližne
zodpovedá, respektíve prevyšuje výšku posledného mesačného nájmu.Podaním doručeným súdu 16.04.2014 sa k veci vyjadril navrhovateľ nasledovne: dňa 04.09.2010, deň
pred skončením doby nájmu, zmluvné strany vyhotovili odovzdávací protokol, v ktorom uviedli zoznam
dodatočných opráv na náklady navrhovateľa, ktoré mali byť zrealizované v termíne do 30.09.2010.

Navrhovateľ všetky dodatočné opravy vykonal v termíne na vlastné náklady vo výške 7.933,20 EUR.
V zmysle článku 15. 1 nájomnej zmluvy a v súlade s § 13 zákona 116/1990 Zb. o nájme a podnájme
nebytových priestorov je v prípade skončenia nájmu nájomca povinný vrátiť nebytový priestor v stave,
v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie. Aj napriek skutočnosti, že navrhovateľ ako
nájomca považoval nedostatky na prenajatých priestoroch za obvyklé opotrebenie, všetky odporcom

vytknuté nedostatky navrhovateľ riadne a včas zrealizoval. Vzhľadom na realizáciu dodatočných opráv
sa však termín odovzdania prenajatých priestorov predĺžil o obdobie od 05.09.2010 do 11.10.2010.

Na základe odovzdávacieho protokolu zo dňa 12.10.2010 zmluvné strany potvrdili odovzdanie
prenajatých priestorov v zmysle článku 15 nájomnej zmluvy. V protokole o výstupnom odovzdaní zo
dňa 12.10.2010 navrhovateľ aj odporca zhodne uviedli, že nájomná zmluva skončila dňa 04.09.2010.
Predmetná nájomná zmluva bola hlavným záväzkom medzi nájomcom a prenajímateľom založeným

na základe písomnej zmluvy. Záväzok z dohody o zmluvnej pokute bol v danom prípade akcesorickým
záväzkom a preto jeho existencia a dôsledky sa viažu, respektíve viazali na existenciu hlavného
záväzku.Sodkazomnavyššieuvedenéhlavnýzáväzokzanikoldňa04.09.2010.Počastrvanianájomnej
zmluvy ako hlavného záväzku sa navrhovateľ ako nájomca žiadnym spôsobom nedopustil konania,
ktoré by odporcu ako prenajímateľa oprávňovalo uplatniť si zmluvnú pokutu ako akcesorický záväzok v

zmysle článku 17. 3 nájomnej zmluvy. To znamená, že na strane navrhovateľa ako nájomcu nevzniklo
omeškanie tak ako je uvedené v prvom odseku článku 17. 3 nájomnej zmluvy. Zároveň odporca
ako prenajímateľ nebol povinný riešiť oneskorené platby, vrátane, ale nie výlučne administratívnych
nákladov, poplatkov za právne služby, súdnych poplatkov a nákladov spojených s vymáhaním práv v
zmysle odseku 17. 3 nájomnej zmluvy.

Vzhľadom na správanie navrhovateľa ako nájomcu počas trvania nájomnej zmluvy si odporca ako
prenajímateľ nikdy neuplatnil zmluvnú pokutu dohodnutú v nájomnej zmluve čo do výšky respektíve
spôsobu jej vyčíslenia a spôsobu jej uplatnenia po dobu trvania nájomnej zmluvy ako hlavného záväzku.
Teda navrhovateľ ako nájomca sa správal tak, aby odporca ako prenajímateľ nevyužil svoje právo
na uplatnenie si zmluvnej pokuty ako akcesorické ho záväzku počas trvania hlavného záväzku teda

nájomnej zmluvy.

V tejto súvislosti navrhovateľ dáva do pozornosti súdu skutočnosť, že "zmluvná pokuta je inštitútom
zabezpečujúcim záväzok, teda má nútiť povinného záväzok splniť. Ak záväzok zanikol, už nie je
možné vynucovať jeho splnenie zmluvnou pokutou" a ďalej " funkcia zmluvnej pokuty spočíva v hrozbe
majetkovej sankcie voči subjektu, ak svoj záväzok nesplní riadne a včas. Teda má dlžníka viesť k

včasnému a riadnemu plneniu. Sankcia za omeškanie s plnením zmluvnej povinnosti uhrádzať peňažný,
prípadne nepeňažný záväzok riadne a včas musí dostatočne odrádzať od porušenia povinností“.

Tiež má navrhovateľ zato, že zmluvnú pokutu, jej výšku, súlad s právnymi predpismi a dobrými mravmi
je potrebné hodnotiť vo vzťahu k zabezpečovanej povinnosti, z porušenia ktorej je nárok na zaplatenie
zmluvnej pokuty odvodzovaný.

Keďže počas trvania nájomnej zmluvy ako hlavného záväzku navrhovateľ ako nájomca žiadnym
spôsobom neporušil povinnosti plynúce mu z hlavného záväzku a preto ani zo strany odporcu ako
prenajímateľa neprišlo k uplatneniu si sankcie vo forme zmluvnej pokuty počas trvania hlavného
záväzku. Analogický s ohľadom na vyššie uvedené vyplýva záver, že splnením zabezpečovaného
záväzku zanikol nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty, keďže tento nevznikol pred zánikom

zabezpečovanej povinnosti.

V súlade s vyššie uvedeným po zániku hlavného záväzku dňa 04.09.2010 si navrhovateľ a odporca
ako zmluvné strany dohodli ústne nový záväzok, podpísaný a vyhotovený následne dňa 12.10.2010,
v trvaní od 05.09.2010 do 11.10.2010. Počas tohto obdobia nájomca odstránil riadne, včas a na
vlastné náklady nedostatky vytknuté mu odporcom. Uvedené nedostatky na odovzdávaných nebytových

priestoroch však podľa názoru navrhovateľa boli vadami, ktoré zodpovedali obvyklému opotrebeniu aboli zapríčinené riadnym užívaním veci. Aj napriek uvedenej skutočnosti navrhovateľ prejavil svoju dobrú
vôľu A vo vyššie uvedenom termíne vady odstránil.

V novom záväzku si zmluvné strany nikde, ani písomne ani ústne nedohodli žiadny akcesorický záväzok

vo forme zmluvnej pokuty, ktorú si odporca začiatkom decembra 2010 uplatnil. Navrhovateľ má za to,
že dobré mravy - v obchodnom práve obchodné zvyklosti patria k zásadám súkromného práva, bývajú
užitočné ako kritérium obmedzujúce subjektívne práva v ich obsahu alebo častejšie obmedzujúce výkon
subjektívnych práv.

Odporca si za obdobie od 05.09.2010 12.10.2010 z bankovej záruky navrhovateľa uplatnil sumu vo

výške 77.224 EUR ako zmluvnú pokutu. Navrhovateľ si uplatňoval vo svojom primárnom návrhu sumu
32.684 EUR s príslušenstvom. Rozdiel medzi uplatnenými sumami je suma vo výške 45.540 EUR,
ktorá v podstate predstavuje sumu mesačného nájomného za obdobie od 05.09.2010 do 12.10.2010
a ktorá by odporcovi v súlade s obchodnými zvyklosťami mala prináležať ako nájomné. Avšak s
odkazom na vyššie uvedené skutkové okolnosti a právnu argumentáciu máme za to, že odporca si bez
akéhokoľvek právneho titulu uplatnil zmluvnú pokutu vo výške 32.684 EUR s príslušenstvom, keďže

nájomné za inkriminované obdobie mal odporca uhradené, a teda nevznikla mu žiadna škoda a ušlý
zisk. Neoprávnenosť odporcovho konania spočíva v tom, že:

- záväzok z dohody o zmluvnej pokute bol v danom prípade akcesorickým záväzkom a preto jeho
existencia a dôsledky sa viazali na existenciu hlavného záväzku

- hlavný záväzok zanikol 04.09.2010 preto nebolo možné vynucovať jeho splnenie zmluvnou pokutou

- počas trvania pôvodného hlavného záväzku navrhovateľ ako nájomca neporušil žiadnym spôsobom
povinnosti vyplývajúce z hlavného záväzku a odporca počas trvania hlavného záväzku nevyužil svoje
právo na uplatnenie si zmluvnej pokuty ako akcesorického záväzku

- spôsob a konštrukcia uplatnenie si zmluvnej pokuty odporcom voči navrhovateľovi tak ako bola
definovaná v nájomnej zmluve nezodpovedala predmetnému uplatneniu si zmluvnej pokuty z bankovej

záruky, respektíve navrhovateľ nebol v omeškaní a ani sa neriešili oneskorené platby

- navrhovateľ a odporca si ako zmluvné strany dohodli ústne nový záväzok, podpísaný a vyhotovený
následne dňa 12.10.2010 v trvaní od 05.09.2010 do 11.10.2010

- v novom záväzku si zmluvné strany nikde ani písomne a ani ústne nedohodli žiadny akcesorický
záväzok vo forme zmluvnej pokuty

- odporca ako prenajímateľ si vymienil opravu domnelých vád a nedostatkov a preto bol navrhovateľovi
ako nájomcovi dodatočne poskytnutý priestor a čas

- za vyššie uvedený konsenzus odporca nie je oprávnený navrhovateľa trestať vo forme zmluvnej pokuty,
keďže nájomné za inkriminované obdobie mal odporca uhradené a teda nevznikla mu žiadna škoda a
ušlý zisk

- naopak, odporca sa bezdôvodne obohatil sumou vo výške 32.684 EUR s odkazom na už vyššie
uvedené.

Ručením možno zabezpečiť len platný záväzok dlžníka alebo jeho časť. Preto je existencia ručiteľského
záväzku v situácii, keď zabezpečovaná pohľadávka zanikla nemysliteľná, výnimky z tohto pravidla musí
stanoviť zákon výslovne, nemožno ich interpretáciou rozširovať pre iné prípady.

Súd vykonal dokazovanie prednesom právneho zástupcu navrhovateľa a odporcu, ako i listinnými
dôkazmizaloženýmivspise:zmluvouobudúcejnájomnejzmluve,kolaudačnýmrozhodnutím,dodatkom
k zmluve o budúcej nájomnej zmluve, odovzdávacím protokolom zo dňa 27.08.2008, nájomnou zmluvou
spolu s dodatkom, odovzdávacím protokolom zo dňa 04.09.2010, odovzdávacím protokolom zo dňa
12.10.2010, emailom odporcu spolu s faktúrou 100100146, listom navrhovateľa zo dňa 08.11.2010,

01.12.2010, dokladom o zriadení bankovej záruky, výzvou na zaplatenie sumy z bankovej záruky,
emailom odporcu zo dňa 01.12.2010 ako i ostatným spisovým materiálom a zistil nasledovný stav veci:Dňa13.06.2008uzatvorilnavrhovateľakonájomcasjedinýmspoločníkomodporcuakopremajímateľom
zmluvu o budúcej nájomnej zmluve k priestorom definovaným v uvedenej zmluve. Podľa článku 7. 2
uvedenej zmluvy spoločník odporcu sa zaviazal k zaplateniu paušálnej čiastky 40.000 EUR v prípade,

že dátum začiatku nájmu bude v období medzi 28.08.2008 a 30.09.2008. Začiatočný deň nájmu
nastal dňa 08.09.2008, t. j. dňom právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia k priestorom definovaným
v zmluve o budúcej nájomnej zmluve. Dňa 27.08.2008 zmluvné strany podpísali dodatok k zmluve
o budúcej nájomnej zmluve, pričom v zmysle bodu 3 sa dohodli, že zmluvná pokuta za neskoré
odovzdanie ako je popísaná v bode 7. 2 zmluvy o budúcej nájomnej zmluve, nie je splatná zo

strany prenajímateľa (pokiaľ nadriadený orgán nevyžaduje ukončenie vyššie uvedených činností).
Zároveň sa účastníci dohodli, že za deň začiatku nájmu bude považovaný deň vydania kolaudačného
rozhodnutia. Následne navrhovateľ uzatvoril dňa 03.10.2008 s odporcom riadnu nájomnú zmluvu,
predmetom ktorej bol prenájom nebytových priestorov definovaných v článku 1.1 tejto zmluvy. Doba
nájmu bola dohodnutá v článku 3. 1 na dobu dvoch rokov od 05.09.2008 do 05.09.2010. Dňa 04.09.2010
zmluvné strany vyhotovili odovzdávací protokol, v ktorom uviedli zoznam dodatočných opráv na náklady

navrhovateľa, ktoré mali byť zrealizované v termíne do 30.09.2010. Navrhovateľ všetky dodatočné
opravy vykonal na vlastné náklady vo výške 7.933,20 EUR. Vzhľadom na realizáciu dodatočných opráv
sa termín odovzdania prenajatých priestorov predĺžil o obdobie od 05.09.2010 do 11.10.2010. Na
základe odovzdávacieho protokolu zo dňa 12.10.2010 zmluvné strany potvrdili odovzdanie prenajatých
priestorov v zmysle článku 15 nájomnej zmluvy. Následne odporca zaslal navrhovateľovi dňa 01.11.2010

email spolu s faktúrou 100100146 vo výške 76.954,08 EUR, ktorou podľa článku 15. 4 nájomnej
zmluvy navrhovateľovi vyúčtoval zmluvnú pokutu za obdobie omeškania od 05.09.2010 do 11.10.2010.
Navrhovateľ uvedenú zmluvnú pokutu považoval za neprimeranú a odporujúcu zásadám poctivého
obchodného styku. V následnej korešpondencii navrhovateľ namietal neprimeranosť výšky zmluvnej
pokuty.Vzmyslečlánku10.1nájomnejzmluvyboladňa21.11.2008nazákladepožiadavkynavrhovateľa

zo dňa 20.11.2008 zriadená bankou Unicredit bank Slovkia a.s. na základe spiatočnej záruky banky
UnicreditbankAustriaAGbankovázárukavovýške133.078,18EUR.Dňa03.12.2010odporcapožiadal
Unicredit bank slovakia a.s. o vykonanie platby vo svoj prospech vo výške 77.224 EUR z bankovej
záruky. Na základe žiadosti odporcu bola z bankovej záruky odporcovi vyplatená suma 77.224 EUR.

Uvedený skutkový stav vyplýval z dôkazov založených v spise, ako i z prednesov právnych zástupcov

účastníkov a nebol medzi účastníkmi sporný.

Spornou skutočnosťou medzi účastníkmi bolo posúdenie, či zmluvná pokuta vo výške 77.224 EUR
bola - berúc do úvahy hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti - neprimeraná a odporujúca
zásadám poctivého obchodného styku. Navrhovateľ má za to, že zmluvná pokuta je neprimeraná,
možno ju považovať za neprimeraný zaisťovací nástroj zmluvného záväzku medzi zmluvnými stranami,

ale i za prostriedok k dosiahnutiu mimoriadneho zisku, ktorý by za normálnych okolností odporca
nedosiahol. Navrhovateľ poukazuje pritom na skutočnosť, že odporcovi nevznikla žiadna škoda, ale
ani žiaden ušlý zisk. S prihliadnutím k výške nákladov vynaložených navrhovateľom na dodatočné
opravy prenajatých priestorov a k dobe omeškania s odovzdaním prenajatých priestorov, ako aj riadnym
plnením si svojich povinností ako nájomcu je v súlade so zásadami poctivého obchodného styku

zníženie zmluvnej pokuty na sumu 44.540 EUR, ktorá približne zodpovedá, respektíve prevyšuje výšku
posledného mesačného nájmu. Následne navrhovateľ vo svojom vyjadrení doručenom súdu 16.04.2014
poukazuje na skutočnosť, že záväzok z dohody o zmluvnej pokute bol v danom prípade akcesorickým
záväzkom a preto jeho existencia a dôsledky sa viazali na existenciu hlavného záväzku, ktorý zanikol už
dňa 04.09.2010 a preto nebolo možné vynucovať jeho splnenie zmluvnou pokutou. Podľa navrhovateľa

si účastníci dohodli ústne nový záväzok podpísaný a vyhotovený následne dňa 12.10.2010 v trvaní
od 05.09.2010 do 11.10.2010, v ktorom si nikde ani písomne ani ústne nedohodli žiadny akcesorický
záväzok vo forme zmluvnej pokuty.

Podľa § 265 Obchodného zákonníka výkon práva, ktorý je v rozpore so zásadami poctivého obchodného
styku, nepožíva právnu ochranu.

Podľa článku 15.1 nájomnej zmluvy sa nájomca zaväzuje, že najneskôr v deň uplynutia obdobia, ale
najneskôr v posledný deň prenájmu(i) príslušne vyprázdni priestory a pozemok a odstráni stroje, zariadenia a nábytok, ktoré nájomca vlastnil
alebo nadobudol počas prenájmu. Pokiaľ ho prenajímateľ nepožiada inak, nájomca odstrániť tiež všetky
ostatné práce alebo inštalácie, ktoré vykonal (s výnimkou prác alebo inštalácii vyplývajúcich z opráv a

údržby), aby vrátil pozemok a/alebo priestory do stavu k dátumu začiatku pri zohľadnení zvyčajného
opotrebovania. Ak sa prenajímateľ rozhodne udržať a získať ktorékoľvek z prác alebo inštalácií nájomcu
v prospech priestorov, nájomca nebude oprávnený na žiadnu náhradu v súvislosti s takýmito prácami
alebo inštaláciami

(ii) odstráni všetky značky, nadpisy alebo iné položky identifikujúce nájomcu a

(iii) opraví všetky poškodenia a nedostatky, ktoré prípadne vznikli na priestoroch v dôsledku
vyprázdňovania priestorov nájomcom

Podľa článku 15.2 nájomnej zmluvy nájomca faxom potvrdeným doporučeným listom vyzve
prenajímateľa, aby najneskôr v posledný deň vykonal Konečnú inšpekciu. V tento deň prenajímateľ
a nájomca (a technickí poradcovia, ktorí sa prípadne považujú za potrebných) navštívia priestory a
preskúmajú zariadenia a inštalácie priestorov podľa vstupného odovzdávacieho protokolu a spíšu a

podpíšu výstupný inventárny protokol o stave priestorov a prevádzke inštalácií (ďalej iba ako výstupný
odovzdávajúci protokol).

Všetky prípadné náklady a poplatky v súvislosti s výstupným odovzdávajúcim protokolom si strany delia
rovnakým dielom.

Výstupný odovzdávajúci protokol zahrňuje obdobie, do ktorého musí nájomca nahradiť chýbajúce alebo

poškodené zariadenie a inštalácie na základe preskúmania vstupného odovzdávajúceho protokolu a
opraviť chyby, poškodenia alebo prekážky určené pri výstupnej kontrole.

Ak sa strany nedohodnú na výstupnom odovzdávacom protokole o preskúmanie vstupného
odovzdávacieho protokolu, všetky spory týkajúce sa škôd a podmienok nápravy sa predložia na
rozhodnutie nezávislému odborníkovi podľa ustanovení bodu 21. 1. Nezávislý odborník je v takomto

prípade menovaný dohodou medzi stranami alebo, ak sa nedosiahne dohoda do pätnástich dní od
dátumu inšpekcie, súdmi Slovenskej republiky.

Podľa poslednej vety článku 15.2 nájomnej zmluvy Ustanovenia tohto bodu 15. 2 platia aj po ukončení
tejto zmluvy.

Podľa bodu 15. 3 nájomnej zmluvy strany sa dohodli, že na účely jednoznačnosti bude platiť, že priestory

sú správne uvoľnené a odovzdané prenajímateľovi ( ďalej iba ako odovzdanie), keď postupy uvedené
v bodoch 15. 1 a 15. 2 vyššie sú vykonané k spokojnosti prenajímateľa a priestory sú obnovené do ich
pôvodného stavu so zohľadnením zvyčajného opotrebovania.

Odovzdanie kľúčov prenajímateľovi a potvrdenie ich príjmu prenajímateľom nepredstavuje odovzdanie
podľa tejto zmluvy a neznamená, že prenajímateľ prijíma stav, ako nájomca vyprázdnil priestory.

Podľa bodu 15. 4 nájomnej zmluvy, ak nájomca nesplní svoje povinností podľa bodu 15, je povinný
vyplatiť prenajímateľovi bez dopadu na ostatné povinnosti nájomcu podľa tejto zmluvy minimálnu
náhradu rovnú dvojnásobku vtedy aktuálneho mesačného nájomného za každý nasledujúci mesiac,
počas ktorého budova nie je správne uvoľnená odovzdaná a všetky náhrady, ktoré je prenajímateľ dlžný
novému nájomcovi v dôsledku nedostupnosti budovy.

Podľa bodu 17. 1 nájomnej zmluvy v prípade neplnenia podľa tejto zmluvy zo strany nájomcu je
prenajímateľ oprávnený vykonať ktorékoľvek z nasledujúcich opatrení voči nájomcovi (bez dopadu na
akékoľvek ostatné práva, na ktoré má prenajímateľ prípadne nárok podľa tejto zmluvy a - alebo podľa
uplatniteľných právnych nariadení):

(i) udeliť nájomcovi tolerančné obdobie na nápravu neplnenia(ii) požadovať (súdne alebo mimosúdne) presný výkon spolu s úrokmi

(iii) uplatniť a požadovať, podľa vlastného uváženia, čiastočné alebo úplné plnenie bankovej záruky a/
alebo záruky materskej spoločnosti

(iv) ukončiť túto zmluvu bez toho, aby bol nájomca oprávnený na akúkoľvek náhradu podľa tejto zmluvy
alebo aby mu vznikol akýkoľvek nárok v súvislosti s takýmto ukončením

Zásady poctivého obchodného styku sú právne relevantné pri výkone práva. Sú kritériom právnej
ochrany výkonu práva v tom zmysle, že pokiaľ výkon práva je v rozpore so zásadami poctivého
obchodného styku, aj keď neporušuje žiadne kogentné ustanovenie zákona, nepožíva právnu ochranu.
Tým, že Obchodný zákonník v § 265 všeobecne odkazuje na zásady poctivého obchodného styku,

tieto zásady majú v tomto prípade právnu záväznosť. Zákon postihuje takzvané šikanovanie pri výkone
práva v obchodných vzťahoch. Ide o zneužitie práva, o takzvanú šikanu, keď účelom výkonu práva
nie je realizácia vlastných oprávnených hospodárskych záujmov a hospodárskeho cieľa determinované
obchodným záväzkom, ale ide o snahu výkonom práva znevýhodniť druhú stranu a spôsobiť jej ujmu.
Na takomto výkone práva nie je žiadny záujem. Preto mu ani Obchodný zákonník nepriznáva právnu

ochranu a súd v takomto prípade výkon práva odmietne. Šikanózny výkon práva sa musí vždy preukázať
a dôkazné bremeno zaťažuje toho, kto je takýmto výkonom práva poškodený. Uvedené ustanovenie
ochraňuje aj dobromyseľnosť účastníka zmluvných vzťahov. Uvedené ustanovenie sa bude aplikovať
tak na výkon práva, ktoré vyplýva zo zmluvy, ako aj priamo zo zákona.

V porovnaní s § 3 Občianskeho zákonníka, ktorý zakazuje výkon práva v rozpore s dobrými mravmi, v

prípade ustanovenia § 265 Obchodného zákonníka ide o konkretizáciu a prispôsobenie tohto pojmu na
oblasť obchodných vzťahov. V prípade § 265 nemôže ísť o rozpor s dobrými mravmi vôbec, ale vždy
musí byť preukázaný zreteľný rozpor so zásadami poctivého obchodného styku.

V uvedenom prípade súd dospel k záveru, že návrhu nie je možné vyhovieť. Podľa názoru súdu
navrhovateľ má snahu využiť ustanovenie § 265 Obchodného zákonníka a jeho uplatnením sa snaží

kompenzovať vlastné riziko pri obchodnovaní, respektíve svoju nepozornosť pri uzavieraní nájomnej
zmluvyaminimalizovaťdopadrôznychsankciízaporušeniepovinnostívyplývajúcichzuzavretejzmluvy.
Vuvedenomprípadenavrhovateľporušilsvojuzmluvnúpovinnosťneodovzdanímprenajatýchpriestorov
v dohodnutom stave a v dohodnutej dobe a v dôsledku porušenia svojej zmluvnej povinnosti bol
povinný platiť zmluvnú pokutu v zmysle článku 17.1 bod (iii). Uvedenej povinnosti sa pokúša „zbaviť“ s

poukazomnato,žeideovýkonprávavrozporesozásadamipocitvéhoobchodnéhostyku.Podľanázoru
súdu argumentácia navrhovateľa nie je prostriedkom právnej ochrany, ale prostriedkom, ktorý výrazne
narušujeprávnuistotuúčastníkovobchodnýchzáväzkovýchvzťahov.Riadneavčasnéplneniezáväzkov
je jednou zo základných zásad poctivého obchodného styku a preto správanie, ktoré vedie k porušeniu
tejto zásady, súd vyhodnotil ako nekalé konanie, ktoré nemožno deklarovať ako konanie v rozpore

s poctivým obchodným stykom. Rovnako nemožno vyvodzovať porušenie zásad poctivého obcodné
styku z pomeru výšky dohodnutej pokuty a hodnoty zabezpečovanej povinnosti, nakoľko výška zmluvnej
pokuty je priamo závislá od dĺžky porušenia povinností navrhovateľa a poskytuje tak navrhovateľovi
ochranu pred pevne dohodnutou výškou zmluvnej pokuty a zanedbateľným omeškaním s odovzdaním.

Vzhľadom k tomu, že z vykonaného dokazovania vyplýva, že zo strany navrhovateľa došlo k porušeniu

povinnosti vrátiť prenajaté priestory v posledný deň doby nájmu v stave požadovanom nájomnou
zmluvou, a teda odporcovi vznikol nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty v zmysle 17.1 bod (iii) nájomnej
zmluvy, súd návrh ako nedôvodný zamietol a nepriznal navrhovateľovi právo na vrátenie časti vyplatenej
zmluvnej pokuty.

Vykonaným dokazovaním súd nemal za preukázané tvrdenie navrhovateľa, že vo výstupnom protokole

zo dňa 4. septembra 2010 boli uvedené výlučne opravy, ktoré možno považovať za obvyklé opotrebenie
v zmysle zákona o nájme nebytových priestorov a zmluvy o nájme nebytových priestorov. Podľa
predmetného protokolu navrhovateľ mal vykonať (okrem iného) nasledujúce opatrenia: opraviť dieru v
stene, odstrániť značky, nahradiť poškodené stropné panely, vymeniť rozbité okno, nahradiť poškodené
(a chýbajúce) stropné panely, opraviť kancelársku stenu, opraviť stop, opraviť brány, opraviť hranunabíjacej miestosti, opraviť narezaný stĺp hydrantu.... Súd sa nesotožnil s tvrdením navrhovateľa, že
sa jedná v tomto prípade o „obvyklé opotrenie“, ale vyššieuvedené vady považuje za vady, ktoré bolo
nutné odstrániť, aby boli priestory odovzdané tak, ako to má na mysli zákon a samotná nájomná zmluva.

Okrem toho - v samotnej nájomnej zmluve -sa účastníci dohodli, že „na účely jednoznačosti bude platiť,
že priestory sú správne uvoľnené a odovzdané prenajímateľovi, keď postupy uvedené v bodoch 15.1
a 15.2 sú vykonané k spokojnosti prenajímateľa a priestory sú obnovené do ich pôvodného stavu so
zohľadnenímzvyčajnéhoopotrebovania.“Bolotedanaprenajímateľoviakoposúdiodovzdávanýpriestor
a s ohľadom na konkrétny zoznam vytknutých vád a skutočnosť, že navrhovateľ uvedené vady aj na

vlastné náklady odstránil a nepožadoval v protokole o uvedenie dodatku, že sa jedná o „nedostatky
vyplývajúce z obvyklého opotrenia“, nepovažoval súd postup odporcu za účelový, v snahe umelo
vytvoriť priestor pre uplatnenie si zmluvnej pokuty a umelo „vykonštruovať“ situáciu, že navrhovateľ je
v omeškaní s plnením si svojich povinností. Súd má za to, že v prípade, keby sa jednalo o nedostatky
vyplývajúce z bežného opotrebenia, neboli by vo výstupnom protokole vôbec uvedené, nakoľko tento
v zmysle zmluvy mal obsahovať chýbajúce alebo poškodené zariadenie a inštalácie a na jeho základe

sa mali opraviť chyby, poškodenia alebo prekážky určené pri výstupnej kontrole. Navrhovateľ nevyužil
možnosť vyplývajúcu zo zmluvy, v zmysle ktorej ak sa strany nedohodnú vo výstupnom odovzdávacom
protokoleopreskúmanívstpnéhoodovzdávaciehoprotokolu,všetkysporytýkajúcesaškôdapodmienok
nápravy sa predložia na rozhodnutie nezávislému odborníkovi podľa ustanovení bodu 21.1, pričom
nezávislý odborník je v takomto prípade menovaný dohodou medzi stranami, alebo ak sa nedosiahne

dohoda do 15 dní od dátumu inšpekcie, súdmi SR.

Čo sa týka argumentácie právneho zástupcu navrhovateľa o tom, že nájomná zmluva skončila dňa
04.09.2010 a keďže teda hlavný záväzok zanikol dňa 04.09.2010 nemožno zmluvnú pokutu ako
akcesorický záväzok v zmysle článku 17. 3 nájomnej zmluvy uplatňovať si po zániku uvedeného
hlavného záväzku, ako i k tvrdeniu, že dňa 04.09.2010 vznikol nový záväzok v trvaní od 05.09.2010

do 11.10.2010: súd dospel k záveru, že uvedený písomný protokol zo dňa 04.09.2010 bol vyhotovený v
zmysle nájomnej zmluvy a nepredstavuje nový právny vzťah medzi účastníkmi, ako to tvrdí navrhovateľ.
Svedčí o tom aj skutočnosť, že uvedený protokol za odporcu nie je podpísaný štatutárnym orgánom
odporcu, ale osobou označenou ako "správca nehnuteľností“. Uzavretia uvedeného protokolu vyplýva
z ustanovení nájomnej zmluvy - článku 15. 2, pričom uvedené ustanovenie vyslovene uvádza že "

ustanovenia tohto bodu 15. 2 platia aj po ukončení tejto zmluvy“.

Vzhľadom na uvedený právny a skutkový stav súd dospel k záveru, že odporcovi vzniklo právo na
zaplateniezmluvnejpokutyapožiadavkanavrhovateľanajejkrátenie,jenedôvodnáabolabynarušením
právnej istoty účastníkov vzťahu založeného nájomnou zmluvou. Odporca neporušil ani žiadnu svoju
zákonnú alebo zmluvnú povinnosť, a preto navrhovateľ nie je oprávnený požadovať plnenie ani titulom

náhrady škody.

O trovách konania súd rozhodol v zmysle ust. § 142 ods. 1 veta prvá OSP, podľa ktorého účastníkovi,
ktorý mal vo veci plný úspech, súd prizná náhradu trov potrebných na účelné uplatňovanie alebo
bránenie práva proti účastníkovi, ktorý vo veci úspech nemal.

Súd konštatuje, že v zmysle citovaného ustanovenia vznikol nárok na náhradu trov konania odporcovi.

Trovy právneho zastúpenia si vyčíslil právny zástupca odporcu v podaní doručenom súdu dňa
07.05.2014 v celkovej výške 3.567,67 EUR za 7 úkonov právnej + režijný paušál + DPH.

Súd vyčíslené trovy právneho zastúpenia preskúmal a v zmysle vyhlášky 655/2004 Z.z. o odmenách
a náhradách advokátov za poskytovanie právnych služieb priznal odporcovi náhradu trov právneho
zastúpenia nasledovne:

A. Odmena za úkony právnej služby:

- prevzatia a prípravy zastúpenia vrátane prvej porady s klientom486,34EUR + režijný paušál 7,41 EUR

- písomné podanie na súd - t.j. vyjadrenie odporcu zo dňa 18.11.2011

486,34EUR + režijný paušál 7,41 EUR

- účasť na pojednávaní dňa 31.03.2014

486,34EUR + režijný paušál 8,04 EUR

- účasť na pojednávaní dňa 05.05.2014

486,34 EUR + režijný paušál 8,04 EUR

- účasť na pojednávaní dňa 29.05.2014 - vyhlásenie rozsudku

243,17 EUR + režijný paušál 8,04 EUR

2.227,47 EUR + DPH vo výške 20% v zmysle ust. § 18 ods.3 vyhl.č.655/2004 Z.z..

Súd nepriznal náhradu za dva úkony právnej služby, a to príprava vyjadrenia odporcu a nahliadnutie do
súdneho spisu - nakoľko podľa názoru súdu nepredstavujú úkon, ktorý je nevyhnutne potrebné vynaložiť
na účelné uplatňovanie odporcovho práva.

Náhrada trov právneho zastúpenia spolu 2.672,96 EUR

Podľa § 149 ods. 1 O.s.p. ak advokát zastupoval účastníka, ktorému bola prisúdená náhrada trov
konania, je ten, ktorému bola uložená náhrada týchto trov, povinný zaplatiť ju advokátovi.

Z týchto dôvodov o trovách konania rozhodol súd tak, ako je to uvedené vo výrokovej časti tohto
rozsudku.

Poučenie:

Protitomutorozsudkujeprípustnéodvolaniedo15dníododňajehodoručenianasúde,protirozhodnutiu
ktorého smeruje, a to v 2 vyhotoveniach.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach podľa § 42 ods. 3 OSP (t.j. ktorému súdu je určené,
kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sleduje, musí byť podpísané - každý rovnopis vlastnou rukou, pri
právnických osobách opatrený popisom osoby oprávnenej konať za subjekt, ako aj odtlačkom razítka a

datované) tiež uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa toto rozhodnutie napáda,
v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, že

a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,

b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,

d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a),

f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Odvolanie treba predložiť s potrebným počtom rovnopisov a s prílohami tak, aby jeden rovnopis zostal
na súde a aby každý účastník dostal jeden rovnopis, ak je to potrebné. Ak účastník nepredloží potrebný
počet rovnopisov a príloh, súd vyhotoví kópie na jeho trovy.

V prípade, že nebude dobrovoľne splnená povinnosť uložená týmto rozhodnutím, môže sa osoba
oprávnená z rozhodnutia domáhať uspokojenia svojho nároku návrhom na vykonanie exekúcie podľa
osobitného zákona (Zákon č. 233/1995 Z.z. v platnom znení).