Rozsudok ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Wednesday, May 29, 2014

Súd: Krajský súd Nitra
Spisová značka: 8Co/208/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 4612208523
Dátum vydania rozhodnutia: 29. 05. 2014
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Vladimír Novotný

ECLI: ECLI:SK:KSNR:2014:4612208523.1

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Nitre, v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Vladimíra Novotného a členov senátu

JUDr. Jarmily Pogranovej a JUDr. Adriany Kálmánovej, PhD., v právnej veci navrhovateľov: 1. P. Y., nar.
XX.XX.XXXX, bytom G. T. XXX/XXA, P., 2. W. Y., nar. XX.XX.XXXX, bytom, G. T. XXX/XXA, P., obaja
občania SR, zastúpení: JUDr. Edit Balážiková s.r.o., so sídlom Partizánske, Jesenského 231/5, IČO: 47
239 948, proti odporcom: 1. Slovenská sporiteľňa, a.s., so sídlom Bratislava, Tomášikova 48 , IČO: 00
151 653, za účasti vedľajších účastníkov na strane odporcu v 1. rade : 1/ W.. C. N., nar. XX.XX.XXXX,
bytom E. 30XX/X, J., 2/ X. N., nar. XX.XX.XXXX, bytom E. XXXX/X, J., obaja občania SR, zastúpení:
JUDr. Dušan Jovankovič, advokát s.r.o. so sídlom Bratislava, Doležalova č. 5, IČO: 47 253 479, 2.

DUPOS dražobná, spol. s r.o., so sídlom Trnava, Tamaškovičova 17, IČO: 36 233 935, 3. K. J., nar.
XX.XX.XXXX, bytom X. XXX/XX, I., občan SR, o určenie neplatnosti dražby, o odvolaní navrhovateľov
v 1. a 2. rade proti rozsudku Okresného súdu Topoľčany č. k. 5C/262/2012-129 zo dňa 27. marca 2013,
takto jednohlasne

r o z h o d o l :

Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa p o t v r d z u j e .

Odporcom v 1. až 3. rade a vedľajším účastníkom na strane odporcu v 1. rade náhradu trov odvolacieho

konania n e p r i z n á v a .

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovatelia sa návrhom zo dňa 26.09.212 domáhali určenia neplatnosti dobrovoľnej dražby konanej
dňa 26.06.20012.Návrh odôvodnili tým, že v čase konania dražby boli vlastníkmi predmetu dražby.
Navrhovateľom dražby a záložným veriteľom bol odporca v 1. rade. Dražobníkom bol odporca v 2.
rade. Vydražiteľom bol odporca v 3. rade. Namietali, že boli dotknutí na svojich právach /vlastníckych/
s poukazom na § 21 ods.2 zák. č. 527/2002 Z.z. a v rozpore s dobrými mravmi prišli o vlastníctvo
k predmetu dražby. Namietali celkovú výšku pohľadávky odporcu v 1. rade ako záložného veriteľa
ku dňu spísania oznámenia o výkone záložného práva 07.10.2011, dôvodiac tým, že nie sú si

vedomí pohľadávky odporcu v 1. rade v uplatnenej výške a odporca v 1. rade im nepreukázal spôsob
výpočtu výšky tejto pohľadávky. Ďalej namietali správnosť určenia všeobecnej hodnoty predmetu dražby
znaleckým posudkom č. 50/2011, vypracovaným znalcom Ing. I. G. dôvodiac tým, že táto je značne
podhodnotená a ovplyvnila výšku ceny predmetu dražby dosiahnutej vydražením v sume 45.750 Eur.
Uviedli, že odporcovia v 1.a 2. rade nemali záujem na dosiahnutí čo najvyššieho výťažku dražby, ale
mali záujem na čo najrýchlejšom predaji premetu dražby a ich konanie bolo v rozpore s dobrými mravmi.
Ďalej uviedli, že aj konanie odporcu v 3. rade bolo v rozpore s dobrými mravmi, keďže odporca v 3.

rade poznal ich majetkovú situáciu ako realitný maklér poverený predajom predmetu dražby ešte pred
uskutočnením dražby, po neúspešnom predaji predmetu dražby vydražil predmet dražby a tri mesiace
od vykonania dražby predal predmet dražby tretej osobe. Konanie odporcu v 3. rade považovali zašpekulatívne a vyvolalo v nich podozrenie, či neodpredanie predmetu dražby mimo dražby nebolo z
jeho strany úmyselné.
Odporca v 1. rade navrhol návrh ako nedôvodný zamietnuť dôvodiac tým, že neboli splnené dve

kumulatívne podmienky úspešnosti návrhu a to porušenie ustanovení zák. č. 527/2002 Z.z. a
preukázanie, že by navrhovatelia boli týmto porušením dotknutí na svojich právach. Poukázal na to,
že navrhovatelia neoznačili ustanovenia zák. č. 527/2002 Z.z., ktoré mali byť porušené v súvislosti
s konaním dobrovoľnej dražby, nekonkretizovali namietané porušenia zák. č. 527/2002 Z.z., pokiaľ
spochybňovali celkovú výšku pohľadávky odporcu v 1. rade a pokiaľ spochybňovali všeobecnú hodnotu

predmetu dražby určenú znaleckým posudkom č. 50/2011, či cenu dosiahnutú vydražením, pričom však
nespochybnili existenciu pohľadávky ako takú. Uznávali právne tituly vzniku pohľadávky z dvoch zmlúv
o splátkovom úvere, ktoré zmluvy boli na základe zmluvy o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam
a na základe zmluvy mandátnej uzatvorenej medzi odporcom v 1. rade ako záložným veriteľom
a navrhovateľmi v 1.a 2. rade ako záložcami zabezpečené záložným právom k nehnuteľnostiam
zapísaným na LV č. XXX. Odporca v 1. rade ako záložný veriteľ bol oprávnený domáhať sa uspokojenia

pohľadávky zabezpečenej záložným právom výťažkom zo zálohu podľa zák. č. 527/2002 Z.z., ktoré
právo realizoval v súlade so zák. č. 527/2002 Z.z., pri realizácii ktorého o.i. poskytol i vyhlásenie o
pravosti, výške, splatnosti pohľadávky, pre ktorú navrhol výkon záložného práva, ktoré bolo prílohou
zmluvy o vykonaní dražby uzatvorenej s odporcom v 2. rade. Pohľadávka odporcu v 1. rade voči
navrhovateľom v 1. a 2. v čase navrhnutia dražby až do doby konania dražby trvala a v neuspokojenej

výške trvá doposiaľ. S poukazom na § 7 ods.2, § 16 ods.4 druhá veta, § 33 ods.2 zák. č. 527/2002
Z.z. mal za to, že zák. č. 527/2002 Z.z. mu neustanovoval povinnosť preukazovať spôsob výpočtu
pohľadávky záložcom a výlučne nesprávnosť určenia výšky pohľadávky pre ktorú sa navrhuje výkon
záložného práva, ktorú skutočnosť však odporca v 1. rade vylúčil, nezakladá dôvod domáhať sa určenia
neplatnosti dražby. Postup odporcu v 2. rade ako dražobníka pri ohodnotení predmetu dražby a

stanovení najnižšieho podania bol v súlade so zák. č. 527/2002 Z.z.. Znalecký posudok č. 50/2011
bol vypracovaný znalcom zapísaným do zoznamu znalcov vedenom MS pod č. 912677 v súlade s
predpismi týkajúcimi sa oceňovania nehnuteľností, keď účelom vypracovania znaleckého posudku bolo
stanovenie najnižšieho podania a hodnota predmetu dražby bola následne určovaná v procese dražby.
Poukázal na to, že znalecký posudok č. 116/08 zo dňa 20.10.2008 predložený za účelom poskytnutia

úveru navrhovateľmi, vypracovaný Ing. B. J., ktorým bola určená všeobecná hodnota predmetu dražby
na sumu 69.707,23 Eur zohľadňoval ceny nehnuteľností v roku 2008, kedy dosiahli svoj vrchol a odvtedy
mali klesajúcu tendenciu, ktorá skutočnosť bola zohľadnená aj v znaleckom posudku č. 50/2011.
Odporca v 2. rade navrhol návrh ako nedôvodný zamietnuť. Uviedol, že spochybňovanie celkovej výšky
pohľadávky odporcu v 1. rade /§ 16 ods.4 druhá veta, § 33 ods.2 druhá veta zák. č. 527/2002 Z.z. / sa

netýka splnenia si zákonnej povinnosti odporcu v 2. rade, preto sa k tomu nevie vyjadriť. Odporca v 2.
rade konal v procese celej dražby v súlade so zák. č. 527/2002 Z.z. a vychádzal z vyhlásenia odporcu
v 1. rade v zmysle § 16 ods.2 zák. č. 527/2002 Z.z.. Zo strany odporcu v 2. rade nedošlo k porušeniu
práva navrhovateľov v zmysle § 21 ods. 2 zák. č. 527/2002 Z.z. s poukazom na § 16 ods. 6, § 12 ods. 1
zák. č. 527/2002 Z.z.. Navrhovatelia do podania návrhu na súd, ani v priebehu dražby nenamietali výšku

pohľadávky odporcu v 1. rade. V súlade s § 12 zák. č. 527/2002 Z.z. prebehlo dňa 30.11.2011 znalecké
zameranie na ohodnotenie predmetu dražby, dražobník zabezpečil znalca, ktorý vyhotovil znalecký
posudok dňa 04.12.2011 č. 50/2011. Navrhovatelia nepredložili dôkaz o svojom tvrdení, že predmet
dražby bol v znaleckom posudku č. 50/2011značne podhodnotený, ktorý posudok prevzal
navrhovateľ v 1. rade dňa 30.12.2011 a navrhovateľka v 2. rade dňa 02.01.2012, pričom opakovaná

dražba sa uskutočnila až dňa 26.6.2012. Navrhovatelia nenamietali u odporcu v 2. rade vypracovaný
znalecký posudok č. 50/2011, nežiadali odporcu v 2. rade o vypracovanie kontrolného znaleckého
posudku, ani nepredložili iný znalecký posudok na porovnanie. Keďže navrhovatelia nepodali námietky
v rámci dražby voči výške ceny predmetu opakovanej dražby podľa znaleckého posudku č. 50/2011,
akceptovali výšku ohodnotenia predmetu dražby a pokiaľ teda nepodali relevantné námietky voči výške

ohodnoteniapredmetudražbypodľaznaleckéhoposudkuč.50/2011dodňakonaniaprvéhokoladražby,
nemôžu sa domáhať neplatnosti dražby z dôvodu výšky ocenenia predmetu dražby. K vydraženiu
predmetu dražby došlo až v druhom kole a to až po znížení najnižšieho podania, v zmysle dohodnutých
zmluvných podmienok medzi odporcami v 1. a 2. rade. Mal za to, že dražobník nie je osoba odborne
spôsobilá a zákonom aprobovaná prehodnocovať správnosť znaleckých posudkov a takáto právomoc

mu nevyplýva zo žiadneho právneho predpisu. Dostatočne vysokú cenu predmetu dražby stanovenú
v znaleckom posudku č. 50/2011 preukazuje aj tá skutočnosť, že o predmet dražby nebol počas celej
realizácie dvoch kôl dražby prejavený žiadny záujem. Prvý záujemca a to odporca v 3. rade sa prejavil
až na opakovanej dražbe. Poukázal na to, že až samotný výsledok dražby mohol odpovedať na otázku,akú má predmet dražby hodnotu, za ktorú môže byť všeobecne predaný. V danej veci sa predmet
dražby vydražil za najnižšiu možnú cenu 75 % všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti stanovenej znaleckým
posudkom č. 50/2011. Poukázal na to, že dobrovoľná dražba konaná na základe návrhu záložného

veriteľa je formou výkonu záložného práva, nejde o realitný predaj, ide v prvom rade o uspokojenie
pohľadávky záložného veriteľa a nie o snahu o čo najväčšie speňaženie majetku záložcu podľa predstáv
záložcu. Zák. č. 527/2002 Z.z. a ani iný právny predpis neustanovuje, že vydražiteľom sa nemôže stať
realitný maklér oslovený predchádzajúcimi vlastníkmi predmetu dražby za účelom jej predaja. Namietal
aplikáciu § 3 ods. 1 OZ na právne vzťahy vzniknuté medzi záložnými veriteľmi a dlžníkmi s poukazom

na § 853 OZ.
Odporca v 3. rade navrhol návrh ako nedôvodný zamietnuť. Dôvodil tým, že ako účastník opakovanej
dražby a úspešný vydražiteľ predmetu dražby sa zúčastnil opakovanej dražby na základe jej vyhlásenia
a zverejnenia zákonným spôsobom a oprávnene predpokladal, že odporca v 1. rade by neinicioval
dobrovoľnú dražbu v prípade, ak by neboli splnené zákonné podmienky. Mal za to, že odporca v 2.
rade je pri vykonávaní dražieb garanciou toho, že i v tomto prípade bola dražba vykonaná v súlade

so zák. č. 527/2002 Z.z. a inými právnymi predpismi, že predmet dražby bol ohodnotený v súlade s
právnymi predpismi znalcom zapísaným v zozname vedenom príslušným orgánom, ktorý má na takúto
činnosť odborné vedomosti a oprávnenie. Uviedol, že nie jeho vinou ako makléra sa nepodarilo predať
predmet dražby výhodnejšie, než bol predmet dražby vydražený v opakovanej dražbe. Poukázal na to,
že navrhovatelia úmyselne neuvádzajú skutočnosť, že začatie výkonu záložného práva nastalo dávno

predtým, než predmet dražby inzerovali cez odporcu v 3. rade ako makléra, t.j. sami sa dostali do
situácie, kedy neboli schopní splácať úver poskytnutý im odporcom v 1. rade a zabezpečený záložným
právom v prospech odporcu v 1. rade. Predmet dražby nadobudol do vlastníctva za účelom jeho
neskoršieho predaja, ktorou činnosťou sa zaoberá.
Súd prvého stupňa napadnutým rozsudkom zamietol návrh navrhovateľov o určenie neplatnosti

dobrovoľnej dražby konanej dňa 26.06.2012, ktorej predmetom boli nehnuteľnosti nachádzajúce sa v
okrese P., obec P., zapísané SK P. na LV č. XXX ako parc. č. XXX/X o výmere 344 m2 zast. plochy a
nádvoria, parc. č. XXX/X o výmere 215 m2 záhrady, rodinný dom súp. č. 222 na parc. č. XXX/X, ktorej
priebeh bol osvedčený notárskou zápisnicou NZ 23006/2012, N 765/2012, NCRIS 23506/2012 spísanou
notáromJUDr.G.M..Súdzaviazalnavrhovateľovv1.a2.radespoločneanerozdielnezaplatiťodporcovi

v 1. rade náhradu trov konania v sume 122,-Eur do 3 dní od právoplatnosti rozsudku a odporcom v 2.
a 3. rade nepriznal náhradu trov konania. Svoje rozhodnutie odôvodnil s poukazom na ustanovenia §
12 ods. 1, 3, 4, § 16 ods. 1, 4, 6, § 21 ods. 2 zák. č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách (ďalej i
ZDD) a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti /
Notársky poriadok/ v znení neskorších predpisov /ďalej len zák. č. 527/2002 Z.z. /, § 39 Občianskeho

zákonníka (OZ- zákon č. 40/1964 Zb.), § 80 písm. c/ Občianskeho súdneho poriadku (zákon č. 99/1963
Zb. - ďalej len OSP), ako aj zisteným skutkovým stavom veci, na základe ktorého dospel k záveru, že
návrh navrhovateľov v 1.a 2. rade nebol dôvodne podaný.
Súd prvého stupňa mal za preukázané, že dňa 26.6.2012 sa konala opakovaná dražba, ktorej
predmetom boli nehnuteľnosti nachádzajúce sa v obci P., zapísané na LV č. XXX ako parc. č. XXX/

X o výmere 344 m2 zast. plochy a nádvoria, parc. č. XXX/X o výmere 215 m2 záhrady, rodinný dom
súp. č. 222 na parc. č. XXX/X, ktorej priebeh bol osvedčený notárskou zápisnicou NZ 23006/2012, N
765/2012,NCRIs23506/2012spísanounotáromI..G.M..Vlastníkmipredmetudražbybolinavrhovatelia
v 1. a 2. rade. Navrhovateľom dražby a záložným veriteľom bol odporca v 1. rade. Dražobníkom bol
odporca v 2. rade. Vydražiteľom predmetu dražby bol odporca v 3.rade, na ktorého udelením príklepu

na dražbe prešlo vlastnícke právo k predmetu dražby za najnižšie podanie - 75 % všeobecnej hodnoty
predmetu dražby, keď podľa § 26 ods. 5 zák. č. 527/2002 Z.z. v 15-dňovej lehote uhradil cenu dosiahnutú
vydražením, čím sa stal výlučným vlastníkom predmetu dražby udelením príklepu licitátora. Príslušná
správa katastra zapísala odporcu v 3. rade ako vlastníka predmetu dražby ku dňu konania dražby
záznamom. Právnymi titulmi vzniku pohľadávky odporcu v 1. rade bola Zmluva o splátkovom úvere zo

dňa 9.5.2006 č. 0263023175 a Zmluva o splátkovom úvere č. 0263816802 zo dňa 31.10.2008, ktoré
zmluvy boli zabezpečené záložným právom odporcu v 1. rade k nehnuteľnostiam zapísaným v kat. úz. P.
na LV č. XXX. Odporca v 1. rade poskytol písomné vyhlásenie o pravosti, výške a splatnosti pohľadávky,
pre ktorú navrhol výkon záložného práva, ktoré je prílohou zmluvy o vykonaní dražby uzavretej medzi
odporcami v 1. a 2. rade. Pohľadávka odporcu v 1. rade voči navrhovateľom v čase navrhnutia dražby,

v čase do doby konania dražby trvala a trvá doposiaľ. Cena predmetu dražby pre účely dražby bola
určená znalcom Ing. I. G., zapísaným v zozname znalcov vedenom na Ministerstve spravodlivosti SR,
ktorý vypracoval znalecký posudok pod č. 50/2011, ktorým určil všeobecnú hodnotu predmetu dražby na
sumu 61.000,-Eur, ktorý posudok bol doručený navrhovateľovi v 1. rade dňa 30.12.2011 a navrhovateľkev 2. rade dňa 02.01.2012. Navrhovatelia nepodali námietky voči tomuto znaleckému posudku. Zo
znaleckého posudku č. 116/08 zo dňa 20.10.2008 vypracovaného znalcom Ing. B. J. mal za preukázané,
že všeobecná hodnota predmetu dražby bola určená na sumu 69.707,23 Eur.

Na základe vykonaného dokazovania dospel k záveru, že návrh navrhovateľov nebol dôvodne podaný.
S poukazom na dôvody návrhu a výsledky vykonaného dokazovania dospel k záveru, že v konaní
nebolo preukázané, že by navrhovatelia prišli o vlastníctvo k predmetu dražby v rozpore so zák. č.
527/2002 Z.z. a dobrými mravmi a že by navrhovatelia boli dotknutí na svojich právach /vlastníckych/.
Navrhovatelia nekonkretizovali, ktoré ustanovenie zák. č. 527/2002 Z.z. mali odporcovia v 1. až 3.

rade porušiť. Ďalej dôvodil tým, že opakovaná dražba zo dňa 26.06.2012 bola úspešná, odporca v
2. rade ako dražobník vykonal dražbu v súlade so zák. č. 527/2002 Z.z. a zabezpečil ohodnotenie
predmetu dražby znaleckým posudkom č. 50/2011, ktorý znalecký posudok bol v súlade so zák. č.
527/2002 Z.z. doručený navrhovateľom v 1. a 2. rade. Navrhovatelia do konania prvého kola dražby
a ani následne nevzniesli v priebehu dražby námietky voči znaleckému posudku č.50/2011 a potom
bolo potrebné prijať záver, že navrhovatelia v 1. a 2. rade akceptovali výšku ohodnotenia predmetu

dražby podľa znaleckého posudku č. 50/2011 ako všeobecnej hodnoty obvyklej v mieste a čase konania
dražby. Pokiaľ navrhovatelia v 1.a 2. rade nepodali do dňa konania prvého kola dražby námietky
voči znaleckému posudku č. 50/2011 a dražba riadne prebehla, neboli splnené zákonné predpoklady
domáhať sa neplatnosti dražby z dôvodu namietanej výšky ohodnotenia predmetu dražby v zmysle
znaleckého posudku č. 50/2011. Z tohto dôvodu potom nebol daný dôvod vykonať ďalšie dokazovania

vo veci novým, resp. kontrolným znaleckým posudkom na porovnanie ceny. Ďalej dôvodil tým, že
ani prípadné vyššie ohodnotenie predmetu dražby by nemuselo mať za následok vydraženie predmetu
dražby za cenu, ktorú si navrhovatelia vymienili, keď títo neuviedli, ako mal byť predmet dražby správne
ohodnotený. Poukázal na to, že v danej veci nebol o predmet dražby prejavený záujem ani za cenu
určenú znaleckým posudkom č. 50/2011, ani za cenu zníženú v ďalšom kole dražby a predmet dražby

bol vydražený až v opakovanom kole za najnižšiu zákonom stanovenú cenu, t.j. za 75 % všeobecnej
hodnoty nehnuteľnosti stanovenej znaleckým posudkom.
O náhrade trov konania rozhodol podľa § 142 ods. 1 OSP a odporcovi v 1. rade, ktorý mal v konaní
plný úspech, priznal náhradu trov konania. Odporcom v 2. a 3. rade, ktorí mali v konaní plný úspech
nepriznal náhradu trov konania, pretože si ju neuplatnili.

Proti rozsudku súdu prvého stupňa podali odvolanie navrhovatelia v 1. až 2. rade. Navrhli, aby odvolací
súd napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa zrušil a vec vrátil súdu prvého stupňa na ďalšie konanie.
Namietali, že súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy,
potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností a rozhodnutie súdu vychádza z nesprávneho právneho

posúdenia. Mali za to, že predmetná dražba bola v rozpore s dobrými mravmi, preto ide o absolútne
neplatný právny úkon. Ďalej mali za to, že rozpor so zákonom je daný najmä v nesprávne určenej
všeobecnej hodnote predmetu dražby, od ktorej bola priamo úmerne závislá výška najnižšieho podania
na dražbe, teda aj cena dosiahnutá vydražením, od ktorej následne závisela suma použitá na úhradu
ich záväzku, pre nesplnenie ktorého bola dražba vykonaná. Ďalej uviedli, že navrhli v konaní pred

súdom prvého stupňa vykonať znalecké dokazovanie za účelom zistenia správnej hodnoty predmetu
dražby, ktorý dôkaz mal vo veci zásadný význam pre správne rozhodnutie súdu vo veci, avšak súd
tento návrh na vykonanie dokazovania zamietol. Z tohto dôvodu zabezpečili nový znalecký posudok č.
18/2013 zo dňa 29.04.2013, ktorý stanovil všeobecnú hodnotu predmetu dražby k 30.11.2011, ktorým
bola stanovená podstatne vyššia všeobecná hodnota predmetu dražby v porovnaní so znaleckým

posudkom zabezpečeným odporcom v 2. rade, čím bola preukázaná skutočnosť, že odporca v 2. rade
nepostupoval pri zisťovaní všeobecnej hodnoty predmetu dražby s náležitou starostlivosťou, keď bola
nesprávne stanovená, až podhodnotená, všeobecná hodnota pozemkov tvoriacich predmet dražby
a pri stanovení všeobecnej hodnoty stavieb bol použitý nesprávny koeficient polohovej diferenciácie,
ktoré skutočnosti oni pred súdom prvého stupňa namietali. Podporne tomu svedčí aj znalecký posudok

č. 116/2008 vypracovaný znalcom W.. B. J., ktorým disponoval odporca v 1. rade. Predaj predmetu
dražby za sumu 45.750 Eur, t.j. za cenu neporovnateľne nižšiu oproti reálnej trhovej hodnote predmetu
dražby,jevhrubomrozporesdobrýmimravmianeprimeranýmspôsobomzasahujedovlastníckychpráv
navrhovateľov, lebo táto suma predstavuje len 65 % zo všeobecnej hodnoty predmetu dražby stanovenej
ZP č. 18/2013. Cena dosiahnutá vydražením teda nedosahuje ani 3-iny zo skutočnej hodnoty predmetu

dražby stanovenej ZP č. 18/2013, čo je v rozpore s § 16 ods. 6 zák. č. 527/2002 Z.z.. Namietali, že súd
prvého stupňa sa vôbec nevysporiadal s namietaným konaním odporcu v 3. rade,
ktoré odporuje dobrým mravom. Navrhovatelia k odvolaniu pripojili znalecký posudok č. 18/2013 zo dňa29.04.2013 vypracovaný znalcom Ing. W. K., znalcom z odboru stavebníctvo, odvetvie odhad hodnoty
nehnuteľností o stanovení všeobecnej hodnoty predmetu dražby k 30.11.2011 v sume 70.000 Eur.

Odporca v 2. rade sa vyjadril k podanému odvolaniu. Navrhol, aby odvolací súd potvrdil napadnutý
rozsudok súdu prvého stupňa ako vecne správny, vychádzajúci z úplne zisteného skutkového stavu
veci. Ďalej uviedol, že v záujme zachovania právnej istoty a ochrany oprávnených záujmov záložného
veriteľa,ktorýsiriadneavčasplnísvojepovinnosti vyplývajúcemuzozmluvyazovšeobecnezáväzných
právnych predpisov, má inštitút záložného práva predovšetkým slúžiť na prinútenie dlžníkov splniť si

vzniknuté záväzky s možnosťou výkonu záložného práva. Aplikáciu § 3 ods. 1 OZ na právne vzťahy
vzniknuté medzi záložnými veriteľmi a dlžníkmi explicitne vylučuje § 853 OZ. Právne je nemožné, aby
bola skutočnosť, že záložný veriteľ pristúpil z dôvodu platobnej nedisciplinovanosti dlžníkov k výkonu
záložného práva v rozpore s dobrými mravmi. Dobrovoľná dražba sa síce uskutočňuje na základe
právnych úkonov, akým je napríklad návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby, avšak táto samotná nie
je právnym úkonom, ale len osobitnou právnou skutočnosťou, na základe ktorej môže za splnenia

zákonom stanovených podmienok dôjsť k prechodu vlastníckeho alebo iného práva. Súd prvého stupňa
správne zamietol návrh navrhovateľov na vykonanie znaleckého dokazovania s poukazom na to, že
on ako dražobník si splnil svoje povinnosti ustanovené zák. č. 527/2002 Z.z., keď vypracovaním
znaleckého posudku za účelom ohodnotenia predmetu dražby poveril znalca z príslušného odboru
a odvetvia, zapísaného v zozname znalcov vedeným Ministerstvom spravodlivosti SR. Počas celého

procesu realizácie dobrovoľnej dražby, ani opakovanej dražby navrhovatelia neprejavili nesúhlas s takto
vypracovaným znaleckým posudkom, teda ho akceptovali. Ak predstava vlastníka predmetu dražby
o hodnote predmetu dražby nekorešponduje s hodnotou predmetu dražby stanovenou znaleckým
posudkom a vlastník predmetu dražby sa cíti byť týmto dotknutý na svojich právach a záujmoch,
má možnosť obrátiť sa so žiadosťou na ochranu svojich práv na súd, avšak nie v rámci konania o

určenie platnosti dobrovoľnej dražby. Zákon mu za týmto účelom dáva možnosť využiť inštitút náhrady
škody. Nemožno nesúhlas s výškou ocenenia v znaleckom posudku vypracovaného znalcom, riadne
zapísaným v zozname znalcov, subsumovať pod porušenia niektorého z ustanovení zák. č. 527/2002
Z.z.,nakoľkotentozákonneupravujeustanovenietomutozodpovedajúce.Akbybolpredmetopakovanej
dražby tak podhodnotený ako tvrdia navrhovatelia, tento nepomer by sa ukázal v samotnom priebehu

výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby a to konkrétne v tom smere, že predmet opakovanej
dražby by sa vydražil už v prvom kole a nie v druhom kole dražby, a aj to až po znížení najnižšieho
podania na najnižšiu zákonom povolenú hranicu, ktorá bola zmluvne dohodnutá medzi odporcom v 1.
rade ako navrhovateľom dražby a ním. Vlastná laická predstava vlastníka predmetu dražby o hodnote
predmetu dražby mnohokrát nekorešponduje s reálnou cenou predmetu dražby, ktorú je zaň ochotný

zaplatiťprípadnýzáujemca.Uvedenépotvrdzujeajfakt,ženavrhovateľomsanepodarilopredaťpredmet
(opakovanej) dražby za cenu, ktorú si sami vymienili.

Odporca v 1. rade sa vyjadril k podanému odvolaniu. Navrhol rozsudok súdu prvého stupňa potvrdiť
ako vecne správny. Uviedol, že tvrdené podhodnotenie ceny určenej znaleckým posudkom Ing. G.

navrhovatelia preukazujú znaleckým posudkom č. 18/2013, ktorý predložili súdu až spolu s odvolaním.
Dokazovanie na súde prvého stupňa bolo riadne ukončené a účastníci boli poučení podľa § 120
ods. 4 OSP. V tomto prípade nie sú splnené ani podmienky na uplatnenie nových dôkazov podľa
§ 205a OSP, preto argumentácia podložená novým znaleckým posudkom nemôže obstáť. Naviac je
zrejmé, že v konaní pred súdom prvého stupňa predložil odporca v 1. rade znalecký posudok Ing. J.

č. 116/2008, ktorý stanovil všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti sumou 69.707,23 Eur, ktorá suma nie je
zásadne rozdielna od všeobecnej hodnoty určenej podľa znaleckého posudku Ing. G.. Odlišnosť ceny
nehnuteľností spočíva v rôznom stanovení priemerného koeficientu polohovej diferenciácie, ktorý znalec
určí subjektívne, ale na základe objektívnych vstupov. V zásade však v konkrétnom prípade ide vždy
o subjektívny názor znalca na jednotlivé faktory, ktoré sa pri určení hodnoty koeficientu zohľadňujú.

S poukazom na prílohu č. 3 Vyhl. č. 492/2004 Z.z. je len prirodzené, že medzi dvoma znaleckými
posudkami posudzujúcimi tú istú vec môže byť rozdiel spôsobený odlišným názorom znalcov na určitý
faktor/faktory, ktoré boli zohľadnené pri stanovovaní koeficientu polohovej diferenciácie. Rozdiel medzi
ohodnotením predmetu dražby medzi znaleckými posudkami nie je v zjavnom nepomere a je aj v súlade
scenovýmvývojomnatrhusrealitamivrozhodnomobdobí.Cenynehnuteľnostídosiahlivroku2008svoj

vrchol a odvtedy mali klesajúcu tendenciu, ktorá bola zohľadnená aj znaleckým posudkom č. 50/2011.
Napriek uvedeným skutočnostiam a názoru odporcu v 1. rade na znalecký posudok č. 50/2011, nemá
správnosť či nesprávnosť znaleckého posudku pre toto konanie žiadny význam. Nedostatky znaleckého
posudku spôsobené znalcom nemôžu mať za následok neplatnosť dobrovoľnej dražby, nakoľko zák. č.527/2002 Z. z. povinnosti znalcov v tomto smere neupravuje, preto ani vadnosť znaleckého posudku
nemožno vyhodnotiť ako porušenie zákona o dobrovoľných dražbách. Z uvedeného dôvodu súd návrh
navrhovateľov na vykonanie znaleckého dokazovania správne zamietol, nakoľko bolo nadbytočné

a neviedlo by k preukázaniu porušenia ZDD. Navrhovatelia v 1. a 2. rade v podanom odvolaní tiež
neuviedli, v čom má spočívať nesprávnosť právneho posúdenia veci súdom prvého stupňa, preto sa k
tomuto odvolaciemu dôvodu nemôže vyjadriť.

Odporca v 3. rade sa nevyjadril k podanému odvolaniu.

Podaním zo dňa 22.04.2013 (po rozsudku), bez vyjadrenia nesúhlasu ostatných účastníkov, do konania
vstúpili zhora uvedení vedľajší účastníci (spoludlžníci navrhovateľa), ktorí však sa k veci samej nijak
nevyjadrili.

Krajský súd v Nitre ako odvolací súd /§ 10 ods.1 OSP/ preskúmal napadnutý rozsudok súdu prvého

stupňa, ako aj konanie, ktoré mu predchádzalo postupom podľa § 212 ods.1, § 214 ods. 2 a § 156 OSP
a dospel k záveru, že je potrebné napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa potvrdiť ako vecne správny
podľa § 219 ods. 1 OSP.

Podľa § 7 ods. 1 zák. č. 527/2002 Z. z., navrhovateľom dražby je vlastník predmetu dražby, osoba,

ktorá vykonáva záložné právo (ďalej len "záložný veriteľ"), alebo iná osoba, ktorá je oprávnená navrhnúť
vykonanie dražby podľa osobitného zákona. 9)

Podľa § 7 ods. 2 zák. č. 527/2002 Z. z., navrhovateľ dražby je povinný písomne vyhlásiť, že predmet
dražby je možné dražiť. Ak je navrhovateľom dražby záložný veriteľ, je povinný písomne vyhlásiť aj

pravosť, výšku a splatnosť pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva podľa tohto zákona
(§ 16 ods. 3).
Podľa § 12 ods. 1 zák. č. 527/2002 Z. z., dražobník zaistí ohodnotenie predmetu dražby podľa ceny
obvyklej v mieste a čase konania dražby. Ak ide o nehnuteľnosť, podnik, jeho časť alebo o kultúrnu
pamiatku 3) alebo ak je vlastníkom predmetu dražby územný samosprávny celok alebo orgán štátnej

správy, musí byť cena predmetu dražby určená znaleckým posudkom, 11a) ktorý nesmie byť v deň
konania dražby starší ako šesť mesiacov. Znalec ohodnotí aj závady, ktoré v dôsledku prechodu
vlastníctva alebo iného práva nezaniknú, a upraví príslušným spôsobom odhad ceny.

Podľa § 16 ods.1 zák. č. 527/2002 Z. z., dražbu je možné vykonať len na základe písomnej zmluvy o

vykonaní dražby, ktorú uzavrie navrhovateľ dražby s dražobníkom; to neplatí, ak ide o majetok štátu,
ak je dražobníkom orgán štátnej správy, alebo ak ide o majetok územného samosprávneho celku, ak je
dražobníkom tento územný samosprávny celok alebo ak je dražobníkom navrhovateľ dražby.

Podľa § 16 ods.2 zák. č. 527/2002 Z. z., zmluva o vykonaní dražby musí obsahovať označenie

navrhovateľa dražby, dražobníka, predmetu dražby, najnižšie podanie, predpokladané náklady dražby
a výšku odmeny dražobníka alebo spôsob jej určenia alebo dohodu o tom, že dražba bude vykonaná
bezplatne. Prílohou zmluvy je aj písomné vyhlásenie navrhovateľa dražby, že predmet dražby je možné
dražiť (§ 7 ods. 2).

Podľa § 16 ods.6 zák. č. 527/2002 Z. z., vo veciach zákonného záložného práva a v prípadoch,
ak je predmetom dražby alebo opakovanej dražby byt alebo dom, v ktorom má dlžník hlásený trvalý
pobyt podľa osobitného predpisu, 12b) najnižšie podanie nemôže byť nižšie ako tri štvrtiny hodnoty
predmetu dražby určenej znaleckým posudkom a v ostatných prípadoch výkonu záložného práva nižšie
ako polovica hodnoty predmetu dražby určenej znaleckým posudkom.

Podľa § 21 ods.2 zák. č. 527/2002 Z. z., v prípade, ak boli porušené ustanovenia tohto zákona, môže
osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby.
Právo domáhať sa určenia neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa
príklepu okrem prípadu, ak dôvody neplatnosti dražby súvisia so spáchaním trestného činu a zároveň

ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu dražby v čase príklepu
hlásený trvalý pobyt podľa osobitného predpisu; 12b) v tomto prípade je možné domáhať sa neplatnosti
dražby aj po uplynutí tejto lehoty. V prípade spoločnej dražby bude neplatná len tá časť dražby, ktorej
sa takýto rozsudok týka (§ 23).Dobrovoľná dražba podľa zák. č. 527/2002 Z. z. je verejné konanie, ktorého účelom je prechod
vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby, konané na základe návrhu navrhovateľa, pri

ktorom sa licitátor obracia na vopred neurčený okruh osôb prítomných na vopred určenom mieste
s výzvou na podávanie ponúk a pri ktorom na osobu, ktorá urobí najvyššiu ponuku, prejde príklepom
licitátora vlastnícke alebo iné právo k predmetu dražby, alebo verejné konanie, ktoré bolo licitátorom
ukončené z dôvodu, že nebolo urobené ani najnižšie podanie. Ak boli porušené ustanovenia tohto
zákona, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil

neplatnosť dražby. Toto právo zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa konania dražby.
Naliehavý právny záujem na požadovanom určení o neplatnosť dražby vyplýva priamo z § 21 ods.2,3
zák. č. 527/2002 Z. z., a to aj po zmene vlastníctva, keďže nemôže byť v inom konaní riešená ako
predbežná otázka (uznesenie NS SR 3Cdo/186/2010=R1/2011) V ustanovení § 33 zák. č. 527/2002
Z.z. je okrem iného ustanovená osobitná zodpovednosť za škodu navrhovateľa dražby za správnosť
vyhlásenia o tom, že premet dražby je možné dražiť a záložný veriteľ zodpovedá za pravosť, výšku a

splatnosť pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva, ako aj dražobníka, ktorý zodpovedá
za škodu, spôsobenú porušením ustanovené zák. č. 527/2002 Z.z.

Princíp analógie v § 853 OZ znamená, že tie občianskoprávne vzťahy, ktoré nie sú osobitne upravené
OZ alebo iným občianskoprávnym predpisom, sa riadia tými ustanoveniami OZ, ktoré upravujú právne

vzťahy obsahom a účelom im najbližšie. Analógiu zákon výslovne vylučuje vo vzťahu k právnym
vzťahom, ktoré sú uvedené v § 853 ods.2 OZ a týka sa právnych vzťahov medzi záložnými veriteľmi
a vlastníkom bytu, rodinného domu pri zániku jeho vlastníctva v dôsledku uplatnenia záložného práva,
v takom prípade neprichádza do úvahy pre doterajšieho vlastníka uvedenej nehnuteľnosti použitie
analógie ustanovenia § 3 OZ o tom, že by v takomto prípade mohlo ísť o výkon práv v rozpore s dobrými

mravmi.

Odvolací súd v danej právnej veci dospel k záveru, že súd prvého stupňa úplne zistil skutkový stav veci,
na základe vykonaného dokazovania dospel k správnym skutkovým zisteniam a vec správne právne
posúdil. Odôvodnenie jeho rozhodnutia je v súlade s ustanovením § 157 ods. 2 OSP.

Odvolací súd sa v celom rozsahu stotožňuje s odôvodnením napadnutého rozhodnutia, preto
sa obmedzuje v odôvodnení rozhodnutia len na skonštatovanie správnosti dôvodov napadnutého
rozhodnutia v súlade s ustanovením § 219 ods.2 OSP.

V danej právnej veci z obsahu spisu vyplýva, že navrhovatelia sa v konaní domáhali neplatnosti dražby
konanej dňa 26.06.2012 dôvodiac tým, že zo strany odporcov v 1. až 3. rade došlo v súvislosti s
predmetnou dražbou k porušeniu zák. č. 527/2002 Z.z., ako aj tým, že konanie odporcov v 1. až 3. rade
v súvislosti s predmetnou dražbou bolo v rozpore s dobrými mravmi a navrhovatelia tým boli dotknutí
na svojich právach /vlastníckych/. Skutkovo vymedzili protiprávne konanie odporcov v 1. až 3. rade

tým, že spochybňujú celkovú výšku pohľadávky odporcu v 1. rade, ktorý im nepreukázal spôsob jej
výpočtu (odvolacím dôvodom to však už nebolo!) a tým, že spochybňujú výšku ohodnotenia predmetu
dražby podľa znaleckého posudku č. 50/2011 ako všeobecnej hodnoty obvyklej v mieste a čase konania
dražby,bližšiedôvodiaclentým,žebolanesprávneurčenávšeobecnáhodnotapredmetudražby,žebola
podhodnotená všeobecná hodnota pozemkov tvoriacich predmet dražby a pri stanovení všeobecnej

hodnoty stavieb bol použitý nesprávny koeficient polohovej diferenciácie, v ktorom smere namietali
protiprávne konanie odporcu v 2. rade ako dražobníka. U odporcu v 3. rade ako vydražiteľa skutkovo
vymedzili jeho protiprávne konanie v tom, že ako realitný maklér po neúspešnom predaji predmetu
dražby vydražil predmet dražby a tri mesiace od vykonania dražby predal predmet dražby tretej osobe,
ktoré konanie považovali za špekulatívne.

Odvolací súd zhodne ako súd prvého stupňa dospel k záveru, že návrh navrhovateľov o určenie
neplatnosti dražby zo dňa 26.06.2012 konanej podľa zák. č. 527/2002 Z.z., nebol dôvodne podaný v
zmysle § 21 ods.2 zák. č. 527/2002 Z. z., keď v konaní nebolo preukázané, že by v súvislosti s konaním
predmetnej dražby /dražobným konaním/ došlo k porušeniu ustanovení zák. č. 527/2002 a to § 7 ods.2,

§ 12 ods.1, § 16 ods.2, 4, 6 zák. č. 527/2002 Z.z., s prihliadnutím na skutkové vymedzenie dôvodov
návrhu, ako aj s poukazom na odvolacie dôvody odvolateľov.
Odvolací súd zhodne ako súd prvého stupňa poukazuje na to, že pokiaľ navrhovatelia namietali
neplatnosť dražby z dôvodu, že spochybňujú celkovú výšku pohľadávky odporcu v 1. rade, ktorý imnepreukázal spôsob jej výpočtu a spochybňujú výšku ohodnotenia predmetu dražby podľa znaleckého
posudku č. 50/2011 podľa všeobecnej hodnoty v mieste a čase konania dražby, v konaní bolo nesporne
preukázané, že odporca v 1. rade ako navrhovateľ dražby a záložný veriteľ si splnili svoju povinnosť

vyplývajúcu im z ustanovenia § 7 pods.2, § 16 ods.4 zák. č. 527/2002 Z.z., písomné vyhlásil aj
pravosť, výšku a splatnosť pohľadávky, pre ktorú navrhol výkon záložného práva, keď z vykonaného
dokazovania nevyplýva tá skutočnosť, že by navrhovatelia v priebehu dražby namietali obsah tohto
písomného vyhlásenia odporcu v 1. rade a potom pokiaľ ide o výšku pohľadávky, pre ktorú bol navrhnutý
výkon záložného práva, táto za daných preukázaných okolností nemôže mať za následok neplatnosť

dražby. Odporca v 2. rade ako dražobník zabezpečil ohodnotenie predmetu dražby podľa všeobecnej
hodnotyvmiesteačasekonaniadražbyvsúlades§12zák.č.527/2002Z.z.,keďohodnoteniepredmetu
dražby v zmysle vypracovaného znaleckého posudku č. 50/2011 nebolo v priebehu celej dobrovoľnej
dražby zo strany navrhovateľov v 1.a 2. rade namietané potom, čo im bol znalecký posudok doručený,
títo ani nežiadali v priebehu dražobného konania o vyhotovenie nového znaleckého posudku a potom
pokiaľideourčeniecenypredmetudražbyzadanýchpreukázanýchokolností,určenieocenenianemôže

mať za následok neplatnosť dražby. Je nesporné, že v danej veci nebol o predmet dražby prejavený
záujem za cenu určenú znaleckým posudkom č. 50/2011, ani za cenu zníženú v ďalšom kole dražby
a predmet dražby bol vydražený v opakovanom kole za najnižšiu zákonom stanovenú cenu v súlade s
§ 16 ods.6 zák. č. 527/2002 Z.z , t.j. za 75 % všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti stanovenej znaleckým
posudkom č. 50/2011. Konanie odporcu v 3. rade - vydraženie nehnuteľností nie je zákonom vylúčené

(a preto bolo dovolené) a následný predaj nehnuteľností už s dražbou nesúvisel.

S poukazom na vyššie uvedené dôvody, keď v konaní nebolo preukázané porušenie zák. č. 527/2002
Z. z. žiadnym z odporcov v predmetnej dražbe, navrhovatelia nemohli byť dotknutí na svojich právach /
vlastníckych/ v zmysle § 21 ods.2 zák. č. 527/2002 Z. z., preto súd prvého stupňa vecne správne

rozhodol, pokiaľ návrh navrhovateľov ako nedôvodný zamietol.

S poukazom na vyššie uvedené dôvody potom súd prvého stupňa procesne správne zamietol návrh
navrhovateľov na doplnenie znaleckého dokazovania ohľadne ohodnotenia predmetu dražby podľa
všeobecnej hodnoty v mieste a čase konania dražby.

Z vyššie uvedených podstatných dôvodov odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa ako
vecne správny potvrdil podľa § 219 ods. 1 OSP.

Odvolacísúdrozhodolotrováchodvolaciehokonaniapodľa§224ods.1a§142ods.1OSPaodporcom

v 1. až 3. rade, ktorí mali v odvolacom konaní plný úspech a tiež aj vedľajším účastníkom na strane
odporcu v 1. rade nepriznal náhradu trov odvolacieho konania, pretože im v súvislosti s odvolacím
konaním trovy konania nevznikli a ani si ich náhradu neuplatnili.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.