Rozsudok ,
Zmeňujúce Judgement was issued on Thursday, May 14, 2014

Súd: Krajský súd Trnava
Spisová značka: 24Co/158/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2312216180
Dátum vydania rozhodnutia: 14. 05. 2014
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Magdaléna Krajčovičová

ECLI: ECLI:SK:KSTT:2014:2312216180.2

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Trnave, v senáte zloženom z predsedníčky senátu: JUDr. Magdaléna Krajčovičová a

členov senátu: JUDr. Ľubica Spálová a JUDr. Andrea Dudášová, v právnej veci navrhovateľa: C. W.,
nar. XX.XX.XXXX, bytom N. XXXX/XX, R., zastúpený advokátom: JUDr. Ladislav Pavlovič, M. Urbana
5, Senec, proti odporkyni: O. L., nar. XX.XX.XXXX, bytom G. G. XXX, E., zastúpená advokátom:
Mgr. Oto Franta, Fučíkova 133, Sládkovičovo, o zaplatenie 8.097,50 Eur, na odvolanie navrhovateľa
proti rozsudku Okresného súdu Galanta zo dňa 9. januára 2013, č.k. 5C/29/2012-129 a na odvolanie
navrhovateľa a odporkyne proti uzneseniu Okresného súdu Galanta zo dňa 15. januára 2013, č.k.
5C/29/2012-144 o trovách konania, takto

r o z h o d o l :

Odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa p o t v r d z u j e .

Odvolací súd napadnuté uznesenie súdu prvého stupňa m e n í tak, že navrhovateľ j e p o v i n
n ý zaplatiť odporkyni náhradu trov prvostupňového konania 1.866,86 Eur, do 3 dní od právoplatnosti
rozsudku k rukám jej právneho zástupcu.

Navrhovateľ j e p o v i n n ý zaplatiť odporkyni náhradu trov odvolacieho konania 245,15 Eur, do 3
dní od právoplatnosti rozsudku k rukám jej právneho zástupcu.

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým rozsudkom súd prvého stupňa zamietol návrh navrhovateľa, ktorým sa domáhal, aby súd
zaviazal odporkyňu na zaplatenie sumy 8.097,50 Eur spolu s úrokmi z omeškania vo výške 9,25% ročne
od 29. júna 2012 do zaplatenia. Svoj návrh odôvodnil tým, že navrhovateľ ako kupujúci a odporkyňa

ako predávajúca uzatvorili dňa 8. septembra 2011 zmluvu č. 64/2011 o prevode vlastníctva bytu.
Predmetom tejto zmluvy bol odplatný prevod vlastníckeho práva k bytu č. XX nachádzajúceho sa na
prízemí bytového domu v R. so súpisným č. XX, nachádzajúcemu sa na prízemí bytového domu v
R. so súpisným č. XXXX, postaveného na pozemku parc. č. 7403, nachádzajúceho sa na N. ulici,
vchod č. XX, zapísanému na LV č. XXXX, vedenom Správou katastra pre hlavné mesto Slovenskej
republiky Bratislavu pre okres Bratislava I, obec R., mestská časť E. G., katastrálne územie E. G..
Spolu s bytom bol predmetom prevodu aj spoluvlastnícky podiel k spoločným častiam a spoločným

zariadeniam a k pozemku zastavanému bytovým domom s veľkosťou 676/10000. Kúpna cena bola
dojednaná vo výške 52.500,- Eur. Podľa dojednania čl. 6 ods. 6.3 Zmluvy o prevode vlastníctva bytu
veľkosťpodlahovejplochybytu,ktorýbolpredmetomprevodu,atovrátanepríslušenstva,malabyť41,17
m2. Po nadobudnutí vlastníckeho práva k bytu navrhovateľ pri jeho zariadení nadobudol podozrenie,
že skutočná celková podlahová plocha nezodpovedá tej, ktorú pri predaji bytu deklarovala odporkyňa
ako predávajúca a ktorá je aj uvedená v zmluve o prevode vlastníctva bytu. Túto nezrovnalosť nemal
navrhovateľ možnosť zistiť skôr, pretože ako vyplýva z výpisu LV č. XXXX, katastrálne územie E. G., údajv čitateli zlomku vyjadrujúceho veľkosť spoluvlastníckeho podielu nie je - ako je to bežné stonásobkom
veľkosti podlahovej plochy bytu. Relevantný poznatok o nesúlade medzi veľkosťou podlahovej plochy
bytu podľa zmluvy a skutočnou veľkosťou podlahovej plochy bytu získal až prostredníctvom premerania

bytu znalcom Ing. Stanislavom Klinčokom. Predtým ako odporkyňa ponúkla predmetný byt na predaj,
tento si sama premerala s tým, že následne ako bola podľa znaleckého posudku zistená výmera
bytu, teda vedela, že medzi jej meraniami a meraním znalca je dosť výrazný rozdiel. I keď v danom
prípade ide o pochybenie znalca, odporkyňa vedela o týchto disproporciách, preto je zodpovedná v
zmysle objektívnej zodpovednosti ako predávajúca za vady a s vedomím, že tento údaj je v rozpore

s jej zisteniami, vo vzťahu k výmere bytu predložila mu takúto kúpnu zmluvu so zavádzajúcim údajom,
resp. výmerou a preto zodpovedá za vadné plnenie. Byt, ktorý je predmetom prevodu má inú výmeru
podlahovej plochy, než ktorá bola v rámci kontraktačných rokovaní deklarovaná predávajúcou a ktorá
bola uvedená v kúpnej zmluve, čo znamená, že predmetný byt nemá vlastnosti, ktoré sú v zmluve
uvedené. Dňa 29. júna 2012 odporkyni zaslal výzvu na poskytnutie primeranej zľavy z kúpnej ceny v
lehote do 10. júla 2012. 8. júla 2012 ju vyzval ešte raz SMS správou, na ktoré odporkyňa nereagovala.

Úroky z omeškania požadoval odo dňa, keď odporkyni zaslal výzvu na úhradu dlžnej čiastky. Prvým
dňom omeškania je však deň, keď nadobudol vlastnícke právo k predmetnému bytu, keďže tento deň
bol dňom plnenia s vadami (18.11.2011).

Súd prvého stupňa rozhodnutie odôvodnil právne s použitím ust. § 500 ods. 1, § 504, § 596 ods. 1,
§ 597, § 599 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Z vecného odôvodnenia je zrejmé, že súd prvého stupňa

akceptoval tvrdenie navrhovateľa, že v danom prípade byt, ktorý bol predmetom kúpy mal vady. Za
nesporné považoval, že skutočná výmera podlahovej plochy vyššie uvedeného predmetného bytu je
iná, aká bola uvedená v kúpnej zmluve, ktorú podpísali účastníci konania. Odporkyňa uviedla, že byt
si sama zmerala na základe čoho poskytla údaje o výmere bytu realitnej kancelárii, ale bolo to iba jej
laické meranie. I keď možno túto úvahu pripustiť, je zrejmé, že rozdiel medzi skutočnou a v zmluve

uvedenou výmerou je dosť veľký, z čoho vyvodil záver, že odporkyňa vedela o týchto vadách predmetu
kúpy pri uzatváraní kúpnej zmluvy. Vykonaným dokazovaním súd dospel k záveru, že aj navrhovateľ
o vadách predmetu kúpy v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy vedel. Výmera bytu patrí medzi základné
ukazovatele, na ktoré sa pri kúpe bytu prihliada, preto súd nepovažoval tvrdenie navrhovateľa o tom,
že tejto nevenoval pozornosť za hodnoverné. Súd je toho názoru, že navrhovateľ vedel o výmere bytu

deklarovanej v inzercii 36,5 m2, vedel o výmere, ktorú zistil znalec v znaleckom posudku z júla 2011
41,26 m2, ktorý znalecký posudok mal k dispozícii ešte pred uzatvorením kúpnej zmluvy a vedel aj
o inej výmere bytu, ktorá bola uvedená v kúpnej zmluve 41,17 m2 a ktorú kúpnu zmluvu podpísal. To
znamená, že navrhovateľ vedel o vadách v disproporcii výmery podlahovej plochy bytu. Súd prihliadol
aj na tú skutočnosť, že navrhovateľ v predmetnom byte býval ešte pred uzatvorením kúpnej zmluvy a

pokiaľ zoberieme do úvahy aj tú skutočnosť, že ide o vadu zjavnú (keďže išlo o dosť výrazný rozdiel
medzi výmerou skutočnou a deklarovanou v zmluve), navrhovateľ vedel o tejto disproporcii výmery
podlahovej plochy bytu pri uzatvorení kúpnej zmluvy a preto i keď odporkyňa ho na túto disproporciu
výslovneneupozornila(uvedenésúdnemalnapriektvrdeniuodporkynezapreukázané),uvedenávadav
disproporcii podlahovej plochy bytu nevyšla najavo dodatočne a preto odporkyňa nenesie zodpovednosť

za predmetnú vadu a navrhovateľ nemá nárok na zľavu z dojednanej kúpnej ceny. Z uvedeného dôvodu
súd návrh zamietol. Záverom uviedol, že aj v prípade, že by navrhovateľ nevedel o vadách vo výmere
bytuaodporkyňabolapovinnáhonavaduupozorniťanesieobjektívnuzodpovednosťzavadupredmetu
prevodu, i tak by súd návrh navrhovateľa nepovažoval za dôvodný. Navrhovateľ uviedol, že predmetný
byt si premeral asi dva týždne po uzavretí zmluvy, tzn. v septembri 2011 a zistil rozdiel vo výmere. I

keď tvrdil, že túto vadu uplatnil voči odporkyni bezprostredne po tomto zistení, uvedená skutočnosť nie
je preukázaná. Súd má preukázané, že voči odporkyni vadu uplatnil až po tom, ako mal vypracovaný
dodatok k znaleckému posudku, a preto aj keď išlo o laickú výmeru zo strany navrhovateľa, vedel, že
je tu táto vada v disproporcii výmery bytu a preto bolo potrebné ju vytknúť bez zbytočného odkladu,
čo sa nestalo, nakoľko vadu si uplatnil až 28.05.2012 prostredníctvom mediátorky Mgr. Kolmanovej.

Navrhovateľ súdu nepreukázal ani primeranosť výšky zľavy z kúpnej ceny. Pri výške primeranej zľavy z
kúpnej ceny sa prihliada na zníženie výmennej hodnoty predanej veci, ale najmä vo väzbe na to, ako sa
reklamovaná vada prejavuje pri užívaní veci, napr. či a ako komplikuje alebo obmedzuje užívanie veci,
v akej miere zhoršuje vzhľad predanej veci, či znižuje jej životnosť a pod. Navrhovateľ si výšku zľavy
vyčíslil ako rozdiel vo výmere medzi skutočnou výmerou podlahovej plochy bytu a deklarovanej v kúpnej

zmluve a jej násobení cenou za jeden m2 (určenej podľa ceny vypočítanej z pri deklarovanej výmere
podlahovejplochybytu).Navrhovateľvšaknezohľadnilvýškujehopodielunaspoločnýchčastiachdomu,ale ani cenu hnuteľných vecí, ktoré sa predávali spolu s bytom a ktorých cena je započítaná v kúpnej
cene bytu. Spôsobom vyčísleným navrhovateľom teda nie je možné určiť výšku primeranej zľavy z
dojednanej ceny.

K otázke uzavretia kúpnej zmluvy súd dodal, že kúpna zmluva uzatvorená medzi účastníkmi sa stala
platnou okamihom, keď návrh akceptovali obe strany, to je dňa 08.09.2011, kedy obe strany kúpnu
zmluvu podpísali. Návrh na vklad vlastníckeho práva do Katastra nehnuteľností bol podaný až v
novembri 2011. Pokiaľ ide o opravnú doložku ku Zmluve o prevode vlastníctva bytu, táto bola podpísaná
dňa 27.09.2011, teda potom ako navrhovateľ si sám byt zmeral. Opravná doložka ku Zmluve o prevode

vlastníctva bytu sa však týka iba znenia bodu 8.2.3 písm. c) Zmluvy o prevode vlastníctva bytu a preto iba
v tejto časti je možné považovať Kúpnu zmluvu o prevode vlastníctva bytu za platnú až od 27.09.2011,
avšak v ostatnej časti, to je, aj čo sa týka špecifikácie predmetu kúpy a jej výmery je zmluva platne
uzavretá od 08.09.2011.

Rozhodnutie o náhrade trov konania si vymienil na rozhodnutie samostatným uznesením.

O trovách konania potom rozhodol súd prvého stupňa samostatným uznesením zo dňa 15.01.2013,

č.k. 5C/29/2012-144 tak, že navrhovateľ je povinný zaplatiť odporkyni k rukám jej právneho zástupcu
trovy právneho zastúpenia vo výške 1.830,53 Eur, do troch dní od právoplatnosti tohto rozhodnutia.
Rozhodnutie odôvodnil s použitím § 142 ods. 1 O.s.p. vecne tým, že s prihliadnutím na rozhodnutie
vo veci samej, keď návrh navrhovateľa zamietol, preto procesne úspešnej odporkyni priznal právo na
náhradu trov konania vo výške 1.830,53 Eur.

Tieto trovy pozostávajú z trov právneho zastúpenia vo výške 1.641,61 Eur (6 x právny úkon po á
237,34 Eur za prevzatie veci dňa 26.09.2012, vyjadrenie k návrhu zo dňa 28.09.2012, za účasť na
pojednávaniach 01.10.2012, 07.11.2012, 03.12.2012, 19.12.2012 + 1x právny úkon v 2/3 z hodnoty
právneho úkonu 237,34 Eur, t.j. 158,23 Eur za poradu s klientom dňa 06.11.2012 + 1x právny úkon
v 1/4 z hodnoty právneho úkonu 237,34 Eur, t.j. 59,34 Eur za účasť na vyhlásení rozsudku) + 61,22

Eur (7x režijný paušál po á 7,63 Eur za úkony v r. 2012 + 1x režijný paušál po á 7,81 Eur za úkon v r.
2013) + 127,70 Eur (náhrada za stratu času na pojednávania dňa 01.10.2012, 07.11.2012, 03.12.2012,
19.12.2012 a 09.01.2013 pri ceste Sládkovičovo - Galanta a späť podľa § 17 vyhl. č. 655/2004 Z.z. z
výpočtového základu 12,71 Eur v roku 2012 za 8 polhodiny na každé pojednávanie (( 8x 12,71 Eur
= 101,68 Eur) + z výpočtového základu 13,01 Eur v roku 2013 za 2 polhodiny na pojednávanie dňa

09.01.2013 (2x 13,01 Eur = 26,02 Eur)). Súd nepriznal hodnotu právneho úkonu, ani režijný paušál
za poradu s klientom dňa 18.12.2012, nakoľko túto skutočnosť nemá za preukázanú. Súd taktiež
nepriznal odporkyni cestovné náhrady tak ako si ich prostredníctvom svojho právneho zástupcu vyčíslila,
nakoľko súdu nepreukázala, že jej právny zástupca je vlastníkom motorového vozidla zn. Mercedes-
Benz GA-010BT (predložením technického preukazu) a súd nemohol posúdiť správnosť vyčíslených

trov za cestovné.

Proti rozsudku podal prostredníctvom svojho zástupcu odvolanie navrhovateľ a navrhol, aby odvolací
súd napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa zmenil tak, že návrhu navrhovateľa v plnom rozsahu
vyhovie a uloží odporkyni uhradiť navrhovateľovi náhradu trov prvostupňového i odvolacieho konania.
Pre prípad, že by odvolací súd napadnutý rozsudok potvrdil, navrhol, aby zároveň pripustil možnosť

dovolania, pretože ide o rozhodnutie po právnej stránke zásadného významu, čo vidí v posúdení otázok,
ktoré majú význam prekračujúci tento prípad, pričom zatiaľ nebolo o nich judikované a to:

1. Možno považovať odklad pri uplatnení vady u predávajúceho, ktorý bol spôsobný tak, že kupujúci
nechal posúdiť danosť a rozsah vady kvalifikovanou osobou - súdnym znalcom - za zbytočný odklad
pri uplatnení vád?

2. Je skutočnosť, že kupujúci neuplatní vady predmetu kúpy bez zbytočného odkladu, pričom ich však
uplatní v rámci reklamačnej lehoty podľa § 599 ods. 1 Občianskeho zákonníka, dôvodom na zánik
právnej nárokovateľnosti jeho práv zo zodpovednosti za vady?

3. Je pri určení primeranej zľavy z kúpnej ceny bytu alebo nehnuteľnosti na základe danosti vady
spočívajúcej v tom, že skutočná výmera podlahovej plochy je iná, ako tá, ktorá sa uvádzala v kúpnejzmluve, správna taká metodika, ktorá sa zakladá na tom, že sa vypočíta cena pripadajúca na jeden
meter štvorcový podlahovej plochy bytu alebo nehnuteľnosti (tak, ako vyplýva zo zmluvy o prevode
vlastníctva) a táto „cena za jeden meter štvorcový“, ktorá vychádza z dojednanej kúpnej ceny, teda z

dojednania účastníkov právneho úkonu, sa vynásobí rozdielom medzi skutočnou a v zmluve uvádzanou
výmerou podlahovej plochy bytu?

Odvolanie odôvodnil tým, že v danom prípade sú naplnené odvolacie dôvody podľa § 205 ods. 2 písm.
d) O.s.p., keď súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým
zisteniam a síce k tomu, že navrhovateľ v čase uzatvorenia Zmluvy o prevode vlastníctva bytu a

odovzdávania predmetu kúpy o vade vedel ako aj podľa § 205 ods. 2 písm. f) O.s.p., že rozhodnutie súdu
prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci, keď dospel k záveru, že navrhovateľ
nemá páva zo zodpovednosti za vady, lebo o vade údajne mal vedieť. Poukázal na obsah odôvodnenia
rozsudkuakoajnato,žesúddospelkzáveru,ženavrhovateľsavdanomprípadedomáhazľavyzkúpnej
ceny z dôvodu, že byť trpí zjavnou vadou, nakoľko ako aj súd uvádza, že ide o dosť výrazný rozdiel
medzi výmerou skutočnou a deklarovanou v zmluve. V Zmluve o prevode vlastníctva bytu uzatvorenej

medzi účastníkmi konania dňa 08.09.2011 sa uvádza výmera podlahovej plochy bytu 41,17 m2, pričom
skutočná výmera podlahovej plochy bytu je 34,82 m2. Výmera podlahovej plochy bytu je teda o 15,4%
menšia ako sa uvádza v zmluve alebo skutočná výmera podlahovej plochy je len 84,6% tej, ktorá bola v
zmluve uvádzaná. Poukázal na to, že v percentuálnom, či absolútnom vyjadrení, ide o pomerne výrazný
rozdiel, nie však rozdiel viditeľný a zjavný. Údaj o výmere podlahovej plochy je údajom založeným na

dvoch rozmeroch, dvojrozmernú veličinu, teda obsah plochy, zbežným laickým odhadom možno určiť
omnoho ťažie ako jednorozmernú veličinu, čiže dĺžka. Náročnosť odhadovania výmery plochy, obsahu,
pochopiteľne stúpa spolu s veľkosťou tejto výmery, plochy, či obsahu. Aj keby išlo o jediný geometrický
útvar a to ten, ktorý je na účely odhadovania výmery podlahovej plochy najjednoduchší, bolo by veľmi
náročné uskutočniť presný odhad výmery. Ešte komplikovanejší je takýto odhad pri iných geometrických

útvaroch, než je štvorec. Rozdiel vo výmere podlahovej plochy zhruba 15% je síce pomerne veľký z
hľadiska úžitkovej hodnoty a všeobecnej hodnoty bytu, ale nie je ho možné považovať za zjavný. To,
že tento rozdiel nie je možné považovať za zjavný je možné ustáliť aj s prihliadnutím na fakt, že znalec
Ing. Stanislav Klinčok ho pri obhliadke bytu nezaregistroval. Ak rozdiel nezaregistruje odborne spôsobilá
osoba, pre ktorú je premeriavanie bytov a stavieb každodennou činnosťou a dá sa očakávať, že výmery

by mohla mať „v oku“, tým menej to možno rozumne očakávať od laika. Námietka, že navrhovateľ ako
záujemcaokúpubytumalbytpremeraťatonajmä,akmalpoznatokodisproporciáchvúdajochovýmere
podlahovej plochy z rôznych prameňov ,je požiadavka a zjavne neprimeraná a neopodstatnená. Prečo
by sa malo od navrhovateľa ako laika vyžadovať vlastnoručné premeriavanie výmery podlahovej plochy
bytu, keď nechal obstarať znalecký posudok, v ktorom bola výmera uvedená, ako by v danej situácii

každý rozumne predpokladal a oprávnene a dobromyseľne veril na základe presných a kvalifikovaných
meraní odborne spôsobilej osoby, ktorým je súdny znalec. Je normálne a prirodzené a v plnej miere
zodpovedá požiadavkám potrebnej a rozumnej opatrnosti a dobromyseľnosti, ak laik dôveruje v otázke,
akou je zistenie výmery podlahovej plochy bytu, zisteniam súdneho znalca a ďalej ich nepreveruje. V
tomto prípade to platilo o to viac, že údaje o výmere podlahovej plochy sa len minimálne odlišoval od

výmery podlahovej plochy uvedenej v oboch zmluvách o prevode vlastníctva bytu. Ak by navrhovateľ
mal v čase uzatvorenia Zmluvy o prevode vlastníctva bytu vedieť, že byt má vady spočívajúce v
disproporcii medzi skutočnou výmerou podlahovej plochy bytu a výmerou uvedenou v zmluve, bol by
býval musel poznať skutočnú výmeru podlahovej plochy bytu. V konaní však nebol ani navrhnutý, ani
vykonaný žiadny dôkaz, ktorý by preukazoval takúto vedomosť navrhovateľa a žiadny takýto dôkaz ani

súd neuvádza v napadnutom rozsudku, potom nevedno na základe čoho potom môže súd tvrdiť, že
navrhovateľ o vade vedel. Údaj o výmere podlahovej plochy uvádzaný v inzercii nebol rovnaký ako
je skutočná výmera podlahovej plochy a to je podstatné. V závere zrekapituloval, že navrhovateľ v
čase uzatvorenia Zmluvy o prevode vlastníctva bytu s odporkyňou, ktorou nadobudol vlastnícke právo
k predmetnému bytu, nemal vedomosť o tom, aká je skutočná výmera podlahovej plochy. Opak sa v

konaní nijako nepreukázal. Za skutočnú výmeru podlahovej plochy dobromyseľne považoval tú, ktorá
sa uvádza v zmluve o prevode vlastníctva bytu a ktorá takmer 100% korešponduje so zisteniami znalca
v rámci znaleckého posudku, ktorý si navrhovateľ sám a na vlastné náklady nechal vypracovať. Vada
nebola zjavnou a navrhovateľ o nej v čase uzatvorenia zmluvy nemal a nemohol mať vedomosť.

Ďalším dôvodom na zamietnutie návrhu bolo, že navrhovateľ si vady údajne uplatni oneskorene, čo však

nie je pravdou, pretože navrhovateľ si vady uplatnil telefonicky a ústne u odporkyne po prvýkrát krátko pouzatvorení zmluvy, kedy ešte nemal relevantné poznatky o rozsahu vady a preto vadu nemohol uplatniť
kvalifikovane. Poznatok o skutočnej výmere bytu získal až z dodatku znaleckému posudku, ktorý bol
vyhotovený až 06.04.2012, pričom za uplynutie cca pol roka od uzatvorenia zmluvy do vypracovania

tohto dodatku navrhovateľ nenesie zodpovednosť, ide to na vrub znalca. Až na základe tohto dodatku
moholnavrhovateľkvalifikovaneposúdiťdanosťvady,jejrozsahakvantifikovaťprimeranúzľavuzkúpnej
ceny. Poznamenal, že odklad zameraný na kvalifikované zistenie danosti a rozsahu vady nemožno
považovať za zbytočný a to najmä v kontexte toho, že v tomto prípade prípadné neskoršie oznámenie
vady nemohlo mať žiadny vplyv na verifikovanie jej danosti v rozsahu v čase uzatvorenia zmluvy.

Poukázal na obsah ust. § 504 a § 599 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ktorý je vo vzťahu k ust. §
504 Občianskeho zákonníka osobitným ustanovením vylučuje teda použitie ust. § 504 Občianskeho
zákonníka na zodpovednosť za vady v prípade právneho vzťahu založeného kúpnou zmluvou. Pravidlo,
že vady treba u predávajúceho uplatniť bez zbytočného odkladu má len poriadkový charakter, jeho
nedodržanie nie je sankcionované stratou právneho nároku a zmenou záväzkov na naturálne obligácie.

Ďalším akoby subsidiárnym dôvodom pre zamietnutie žaloby bol názor súdu, že navrhovateľ

nepreukázalprimeranosťzľavyzkúpnejceny.Navrhovateľompoužitámetodikajenepochybnezaložená
na objektívnom verifikovanom výpočte. Vypočítala sa cena pripadajúca na 1 m2 podlahovej plochy bytu
tak,akovyplývazoZmluvyoprevodevlastníctvabytuatátocenaza1m2,ktorávychádzalazdojednanej
kúpnej ceny, teda z dojednania účastníkov právneho úkonu sa vynásobila rozdielom medzi skutočnou a
v zmluve uvádzanou výmerou podlahovej plochy bytu. Takto stanovená zľava má logický, vecný základ

reflektuje zníženie všeobecnej hodnoty i reprodukčnej hodnoty bytu a nie je nijako arbitrárna.

Pokiaľideovýhradusúdu,ževada,ktorábolavprípadebytuzistenáaktorejexistenciusúdvodôvodnení
napadnutého rozsudku sám konštatuje, nepochybne predstavuje nielen zníženie výmennej hodnoty
veci, ale táto vada sa prejavuje aj pri užívaní bytu a obmedzuje jeho užívanie. Nižšia výmera užívateľa
bytu citeľne obmedzuje v možnosti užívania bytu. Z obsahu rozsudku nie je jasné ako inak podľa

prvostupňovéhosúdumohlabyťzľavazkúpnejcenyobjektívnevyčíslená.Ajvprípade,žebyjuvypočítal
znalec, tiež by vychádzal z objektívneho ukazovateľa, ktorým je práve rozdiel vo veľkosti podlahových
plôch. V tomto smere navrhol, aby súd prípadne na dôkaz vypočul znalca Ing. Stanislava Klinčoka. Tento
dôkaz bol už navrhnutý v konaní pred súdom prvého stupňa a preto sa naň nevzťahuje § 205a ods. 1
Občianskeho súdneho poriadku.

Pokiaľ súd prvého stupňa navrhovateľovi vytkol, že sa pri metodike určenia výšky primeranej
zľavy nezaoberal faktom a nezohľadnil ho, že predmetom prevodu boli aj spoluvlastnícke podiely
na pozemkoch a hnuteľné veci, nevysporiadal sa argumentačne s písomným vyjadrením zo dňa
23.11.2012, kde sa práve touto otázkou podrobne zaoberali. Zdôraznil, že podielové spoluvlastníctvo k
zastavanému priľahlému pozemku je nerozlučne spojené s vlastníctvom bytu, čo vyplýva ja zo samotnej

kúpnej zmluvy. Kúpna cena bola dojednaná za predmet prevodu ako taký a nie samostatne za byt a
samostatne za spoluvlastnícky podiel na pozemkoch a spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach
a spoločných zariadeniach. Na skutočnosti, že spoluvlastnícky podiel bol predmetom prevodu spolu s
bytom a je ním nerozlučne spojený, nič nemení ani to, že pozemky a byt sú zapísané na rôznych listoch
vlastníctva. Členenie predmetu kúpy na všeobecnú hodnotu bytu a všeobecnú hodnotu pozemku sa

uvádza výlučne v znaleckom posudku a nie v kúpnej zmluve. Využilo sa teda iba pri ocenení prevodu
predmetu, nezodpovedalo však zmluvnej vôli účastníkov zmluvy. V končenom dôsledku znalec oceňoval
byt ako taký vrátane k nemu prislúchajúcich spoluvlastníckych podielov, čo vyplýva z celkového znenia
a systematiky znaleckého posudku. Znaleckým posudkom nemožno meniť alebo korigovať zmluvné
dojednania účastníkov zmluvy. Ak účastníci dojednali určitý predmet prevodu a zaň určitú a to jedinú

cenu, nemôže mať relevanciu pri posudzovaní obsahu právneho vzťahu založeného zmluvou znalecké
ocenenie. Pri určovaní primeranej zľavy z kúpnej ceny je teda znalecký posudok irelevantný z toho
hľadiska, že všeobecne hodnotu člení na všeobecnú hodnotu bytu a všeobecnú hodnotu pozemku,
presnejšie z hľadiska určenia pomeru týchto hodnôt. Okrem toho zaujal názor, že znalec výrazne
podcenil podiel hodnoty bytu a spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a zariadeniach a

príslušenstvo a precenil podiel hodnoty spoluvlastníckeho podielu na zastavanom pozemku a priľahlom
pozemku na všeobecnej hodnote predmetu prevodu. Keďže sa zistilo, že byt je v skutočnosti menší
ako bolo doteraz deklarované, platí, že aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu prislúchajúca k bytu
navrhovateľajevskutočnostimenšiaakotá,ktorájezapísanávkatastrinehnuteľnostiaktorájeuvedená
v kúpnej zmluve. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu je teda taká, aká vyplýva z pomeru podlahovej

plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytovýchpriestorov v dome a nie taká, aká je zapísaná v katastri nehnuteľnosti. Údaj o veľkosti spoluvlastníckeho
podielu v kúpnej zmluve samotnej sa teda s veľkou pravdepodobnosťou tiež odchyľuje od skutočnosti.
Aj táto odchýlka je vadou predmetu kúpy. Poukázal na to, že podľa informácii navrhovateľa sa v

predmetnom bytovom dome plánuje výstavba podkrovných bytov a pri ich zápise bude potrebné nanovo
vypočítať a do katastra nehnuteľnosti nanovo zapísať spoluvlastnícke podiely na spoločných častiach,
spoločných zariadeniach, príslušenstva, zastavanom pozemku a priľahlom pozemku prislúchajúce k
jednotlivým bytom. V zmluve o prevode vlastníctva bytu nebolo dojednané aká časť kúpnej ceny za
predmet prevodu pripadá na zariaďovacie predmety a preto nie je dobre možné premietnuť do určenia

primeranej zľavy, vzhľadom na to, že predmetom prevodu boli aj hnuteľné veci, tzn. zariaďovacie
predmety uvedené v čl. 9 body 9.7 a 9.8 Zmluvy o prevode vlastníctva bytu. Ak súd mal pochybnosti o
správnosti metodiky určenia primeranej zľavy z kúpnej ceny, ktorú použili mohol a mal o tom informovať
a to postupom podľa druhej vety § 100 ods. 1 O.s.p. a postupom podľa § 118 ods. 2 O.s.p. To platí aj v
tom kontexte, že ak súd vo všeobecnosti zamýšľa návrh v takomto druhu konania zamietnuť napríklad
preto, že podľa jeho posúdenia ide o zjavnú vadu, alebo o vadu, ktorá bola vytknutá oneskorene je voči

navrhovateľovi neférové očakávať, že bude vykonávať náročné dokazovanie zamerané na primeranú
výšku zľavy z kúpnej ceny.

Odporkyňa odvolanie nepodala. K doručenému odvolaniu navrhovateľa podala písomné vyjadrenie
a navrhla, aby odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa ako vecne správny potvrdil a
zaviazal navrhovateľa znášať trov odvolacieho konania, ktoré vyčíslila prostredníctvom svojho právneho

zástupcu na sumu 245,15 Eur za jeden úkon, tzn. vyjadrenie k odvolaniu 237,34 Eur + režijný
paušál 7,81 Eur. Zdôraznila, že kúpna cena bytu bola odporkyňou stanovená ako pevná a k samotnej
Zmluve o prevode bytu vypracovanie znaleckého posudku nebolo potrebné. Znalecký posudok slúžil
pre navrhovateľa ako podklad na poskytnutie hypotekárneho úveru. Cena bytu sa nezmenila ani po
vypracovaní znaleckého posudku, keďže odporkyňa neodvíjala cenu bytu od ceny za m2, ale cena

za byt ako taký bola účastníkmi dohodnutá pred vypracovaním znaleckého posudku a oboznámenia
sa účastníkov zmluvy s ním. Teda neplatí, že k dohode o kúpe bytu medzi účastníkmi došlo v čase,
keď mal navrhovateľ preukázateľne vedomosť o inzerovanej výmere bytu. Navrhovateľom tvrdená
vada výmery bytu nebola vadou, ktorá vyšla dodatočne najavo, pretože nebola pri predaji bytu vadou
nepoznateľnou, keďže sa vychádza z predpokladu, že navrhovateľ ako kupujúci pri bežnej obvyklej

pozornosti a prehliadky veci mohol ním tvrdenú vadu zistiť, keďže na jej zistenie sa nevyžadujú odborné
znalosti.

V ďalšom zotrval na svojom stanovisku, že navrhovateľ najneskôr 22.09.2011 vedel skutočnú výmeru
bytu, vychádzajúc z jeho tvrdenia, že ho premeral. Následne podpísal, tzv. opravnú doložku a návrh na
vklad bol podaný až 02.11.2011, teda v čase podpisovania dodatku ku kúpnej zmluve dňa 27.09.2011

vedel o skutočnej výmere bytu a rozhodol sa v procese kúpy nehnuteľnosti pokračovať, teda byt
nadobudnúť ako taký bez ohľadu na disproporcie ohľadne jeho podlahovej plochy, a preto neprichádza
do úvahy aplikácia § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka, pretože sa nejedná o vadu, ktorá by vyšla
dodatočne najavo. Skutočnú výmeru bytu nepoznala ani ona, keďže ňou inzerovaný údaj 36,5 m2 bol
výsledkom jej laického merania a v zmluve uvedený údaj 41,17 m2 ako výmera zo zmluvy, ktorou

byt nadobudla ona. Tieto údaje boli síce rozdielne, ale vplyv na vopred dohodnutú cenu tento druhý
rozmer bytu nemal, nakoľko cena sa neodvíjala od m2. Ak by tomu bolo inak bola by odporkyňa zrejme
požadovalavyššiucenu.Ztohtovyplýva,žeodporkyňa,akotejtonavrhovateľomtvrdenejvadenevedela
a nemohla na ňu ani kupujúceho upozorniť, čo v spojitosti s prehláseniami navrhovateľa len potvrdzuje,
že kupujúci o výmere bytu nemohol nevedieť a teda vecnú správnosť prvostupňového rozsudku.

Proti tomuto uzneseniu podali odvolanie obaja účastníci, pričom navrhovateľ napádal správnosť
rozhodnutia o náhrade trov konania, nakoľko nie je dostatočne preukázané, že právny zástupca
odporkyne skutočne vykonal 06.11.2012 úkon „porada s klientom“. Táto skutočnosť nemôže byť
preukázaná len tvrdením odporkyne a jej právneho zástupcu. Náhradu odmeny ani režijného paušálu za
tento úkon súd odporkyni nemal priznať. Ďalej namietol vyčíslenie a priznanie náhrady za stratu času,

ktoré si uplatnil odporkyňa, ide o 4 pojednávania (01.10.2012, 07.11.2012, 03.12.2012 a 19.12.2012),
za ktoré požaduje odporkyňa, resp. jej právny zástupca náhradu za stratu času za 8 začatých polhodín.
Za cestu na vyhlásenie rozsudku a späť požaduje náhradu za stratu času za 2 začaté polhodiny. Súd
prvého stupňa podľa vyčíslenia náhradu za stratu času odporkyni aj priznal. Poukázal na § 17 ods.1 Vyhlášky MS SR č. 655/2004 Z.z. s tým, že sídlo právneho zástupcu odporkyne je v Sládkovičove.
Vzdialenosť medzi Sládkovičovom a Galantou je 9 km a je teda úplne vylúčené, aby právny zástupca
osobným motorovým vozidlom tam a späť cestoval tak dlho, že by mu to zabralo 8 začatých polhodín.

Vzdialenosť 9 km sa dá prekonať osobným motorovým vozidlom za menej než štvrť hodinu a preto za
každé pojednávanie mohol právny zástupca odporkyne požadovať náhradu za stratu času nanajvýš za
1 začatú polhodinu. Nesprávne je preto aj to, ak za cestu na vyhlásenie rozsudku a späť účtoval právny
zástupca odporkyne náhradu za stratu času za dve začaté polhodiny. Ako dôkaz pripojil dokument z
internetu preukazujúci vzdialenosť medzi Sládkovičovom a Galantou a dĺžku trvania cesty. Navrhol, aby

súd spojil konanie o odvolaní proti rozsudku s konaním o odvolaní proti uzneseniu a v prípade, že dôjde
k zrušeniu napadnutého rozsudku, aby zároveň zrušil napadnuté uznesenie o náhrade trov konania.
Ak by v konaní o odvolaní proti rozhodnutiu vo veci samej nebol úspešný, navrhol, aby odvolací súd
napadnuté uznesenie zmenil tak, že neprizná odporkyni náhradu trov konania a režijného paušálu za
úkon „porada s klientom“ zo dňa 06.11.2012 a neprizná jej náhradu náhrady za stratu času v rozsahu
zodpovedajúcom 8 začatým polhodinám za cesty na pojednávanie a späť vo vzťahu k pojednávaniam,

ktoré sú uvedené vyššie, ako aj za 2 začaté polhodiny vo vzťahu k vyhláseniu rozsudku, ale zakaždým
len vo výške zodpovedajúcej jednej začatej polhodine.

Proti uzneseniu podala odvolanie aj odporkyňa poukazujúc na to, že jej nebola priznaná náhrada za
poradu zo dňa 18.12.2012 z dôvodu jej údajného nepreukázania. Obdobne jej nebolo priznané cestovné
v sume 13,44 Eur z dôvodu nepreukázania vlastníctva vozidla advokáta. V odvolaní opätovne pripojila

záznam zo dňa 18.12.2012 spísaný v advokátskej kancelárii v Sládkovičove a fotokópiu technického
preukazu motorového vozidla Mercedes-Benz, GA-010BT, ktoré vlastní advokát od roku 2006 až do
dnešného dňa a navrhla, aby odvolací súd napadnuté uznesenie zmenil a priznal trovy tak, ako boli
vyčíslené v podaní zo dňa 08.01.2013, teda v celkovej výške 1.930,71 Eur.

Krajský súd v Trnave ako súd odvolací (§ 10 ods. 1 O.s.p.), po zistení, že odvolania boli podané včas

(§ 204 ods. 1 O.s.p.), oprávnenou osobou - účastníkmi konania (§ 201 O.s.p.), proti rozhodnutiam, proti
ktorým je odvolanie prípustné (§ 201 a § 202 O.s.p.), po skonštatovaní, že odvolania majú zákonom
predpísanénáležitosti(§205ods.1O.s.p.),ažeodvolateliapoužilizákonomprípustnéodvolaciedôvody
(§ 205 ods. 2 písm. d) a f) O.s.p.), preskúmal napadnuté rozhodnutia v medziach daných rozsahom a
dôvodmi odvolania (§ 212 ods. 1 O.s.p.), postupom bez nariadenia odvolacieho pojednávania (§ 214

ods. 2 O.s.p.), a dospel k záveru, že odvolaniu navrhovateľa proti rozsudku nie je možné priznať úspech,
keďže napadnuté rozhodnutie súdu prvého stupňa je vo výroku správne a sú splnené podmienky na
jeho potvrdenie a napadnuté unesenie o náhrade trov konania je potrebné zmeniť.

Z obsahu spisu vyplýva, že podľa navrhovateľa, tento si cez stránku X. si vybral ponuku predaja
bytu odporkyne, tzn. byt v R. v danej lokalite, ktorý mal podľa popisu výmeru 36,5 m2 a cena bola

uvedená vo výške 52.500,- Eur. Po ohliadke bytu, tento mu vyhovoval, dal vypracovať znalecký posudok
Ing. Klinčokovi v auguste 2011. Po jeho vyhotovení a obdržaní mu banka hypotéku schválila a s
odporkyňou uzavrel kúpnu zmluvu. Do predmetného bytu sa nasťahoval už 31. augusta 2011. V byte
ostala kuchynka, chladnička, práčka, stôl s dvomi stoličkami a posteľ. V čase, keď podpisoval kúpnu
zmluvu bol v domnienke, že byt má výmeru 41,17 m2, ako to uviedol v posudku znalec. Následne, asi

dva týždne po podpísaní zmluvy, keď si chcel dať novú podlahu, prvý krát byt premeral a zistil, že hlavná
izba má inú výmeru ako bola deklarovaná. Snažil sa komunikovať s pracovníkom, ktorý bol z realitnej
kancelárie a neskôr aj s odporkyňou, ale bezvýsledne. Dodatok k znaleckému posudku si dal vypracovať
až v apríli 2012, nakoľko so znalcom bola ťažká komunikácia. Ďalej uviedol, že pri podpise zmluvy
žiadna komunikácia ohľadne výmery bytu neprebiehala a o tejto disproporcii nevedel. Pri preberaní bytu

22.09.2011 toto spomenul, keď bol pri tom aj pracovník realitnej kancelárie, ale snažili sa túto jeho
námietku obísť.

Odporkyňa žiadala návrh zamietnuť. Prostredníctvom svojho právneho zástupcu uviedla, že navrhovateľ
byt užíval už od konca augusta 2011, a mal ho možnosť riadne si prezrieť, prípadný rozdiel vo výmere
zistiť, keďže táto skutočnosť je zistiteľná bežnou prehliadkou obvyklou jednak pri ohliadkach bytov ako

i pri prevzatí. Keďže tento byt užíval už pred podpisom zmluvy, mal možnosť si ho aj premerať. Mal byť
bežne opatrný a obozretný najmä s prihliadnutím na tú skutočnosť, že inzerovaná výmera bola 36,5 m2,výslovne s pivnicou a komorou. On ako zadávateľ znaleckého posudku nemohol nevedieť, že skutočná
výmera bytu, resp. deklarovaná výmera bytu v inzeráte a výmera bytu v znaleckom posudku nie sú v
súlade. Byt sa predával „ako stojí a leží“, čo vyplýva z bodov 9. 7.1, 9.7.2 a 9.7.3 a 9.8 kúpnej zmluvy,

kde je výslovne uvedené, že kúpna cena predmetných hnuteľných vecí je započítaná do kúpnej ceny
predmetu prevodu. Pozemok je samostatnou vecou a jeho cena doteraz spochybnená nebola, keď z
tejto ceny pozemku sa taktiež uplatňuje nárok. Podstatnou náležitosťou kúpnej zmluvy nie je znalecký
posudok, ale cena, na ktorej sa účastníci dohodli. Je toho názoru, že sa nejedná o vadu, ktorá vyšla
najavo dodatočne. Pokiaľ navrhovateľ tvrdil, že nevenoval pozornosť výmere bytu v inzeráte účelovo

zavádza,pretoženietkupujúceho,ktorýbynepovažovalvýmerubytuzapodstatnýukazovateľpopriveku
a ostatných údajoch .navrhovateľ si dal vypracovať znalecký posudok, ktorý bol použitý na poskytnutie
úveru, preto vedel o disproporciách v údajoch o výmere bytu, pričom výška hypotekárneho úveru sa
riadi cenou bytu. Ďalej uviedla, že podľa jej názoru je tzv. opravná doložka dodatkom k zmluve a za
termín podpísania zmluvy treba považovať 27.09.2011, keďže prejav vôle zmluvných strán je pojatý
komplexne v oboch týchto listinách.

Podľa inzercie cez stránku X. pod č. RE0003453-11-000311 publikovaného 13.07.2011 bola daná
ponuka na predaj jednoizbového bytu na ul. N., R. - E. G., s úžitkovou plochou 36,5 m2, za cenu 52.500,-
Eur.

Podľa znaleckého posudku č. 112/2011 znalca Ing. Stanislava Klinčoka, vyhotoveného dňa 27.07.2011
výmera predmetného bytu je 41,26 m2.

Navrhovateľ ako kupujúci a odporkyňa ako predávajúca uzatvorili dňa 8. septembra 2011 zmluvu č.
64/2011 o prevode vlastníctva bytu. Predmetom tejto zmluvy bol odplatný prevod vlastníckeho práva z
odporkyne na navrhovateľa, a to k bytu č. XX nachádzajúceho sa na prízemí bytového domu v R. so
súpisnýmč.XX,nachádzajúcemusanaprízemíbytovéhodomuvR.sosúpisnýmč.XXXX,postaveného
na pozemku parc. č. 7403, nachádzajúceho sa na N. ulici, vchod č. XX, zapísanému na LV č. XXXX,

vedenom Správou katastra pre hlavné mesto Slovenskej republiky Bratislavu pre okres Bratislava I,
obec R., mestská časť E. G., katastrálne územie E. G.. Spolu s bytom bol predmetom prevodu aj
spoluvlastnícky podiel k spoločným častiam a spoločným zariadeniam a k pozemku zastavanému
bytovým domom s veľkosťou 676/10000. Kúpna cena bola dojednaná vo výške 52.500,- Eur. Podľa
dojednania čl. 6 ods. 6.3 Zmluvy o prevode vlastníctva bytu veľkosť podlahovej plochy bytu, ktorý bol

predmetom prevodu, a to vrátane príslušenstva, mala byť 41,17 m2.

Podľa bodu 9.7 Kúpnej zmluvy č. 64/2011, predávajúci sa zaväzuje, že predmet prevodu odovzdá
kupujúcemu do užívania v takom stavebnom a technickom stave, s akým sa kupujúci oboznámil
pri obhliadke predmetu prevodu. Predávajúci sa zaväzuje predmet prevodu odovzdať kupujúcemu
vyprataný, s výnimkou hnuteľným vecí, a to:

9.7.1. všetkého zabudovaného nábytku a spotrebičov;

9.7.2. zariadenia kúpeľne a WC;

9.7.3. všetkých namontovaných osvetľovacích prvkov.

Podľa bodu 9.8 kúpnej zmluvy účastníkov č. 64/2011, kúpna cena predmetných hnuteľných vecí je
započítaná do kúpnej ceny predmetu prevodu.

Dňa 27.09.2011 bola uzavretá opravná doložka ku Zmluve o prevode vlastníctva bytu č. 64/2011, ktorou
sa opravovalo znenie bodu 8.2.3. písm. c) Zmluvy o prevode vlastníctva bytu č. 64/2011.

Podľa Dodatku č. 1 k znaleckému posudku č. 112/2011 vyhotoveného dňa 06.04.2012 bola zistená
podlahová plocha bytu č. XX nachádzajúceho sa na prízemí bytového domu v R. so súpisným č. XX,
nachádzajúcemu sa na prízemí bytového domu v R. so súpisným č. XXXX, 34,82 m2.V zmysle § 213 ods. 1 O.s.p. odvolací súd je viazaný skutkovým stavom, tak ako ho zistil súd prvého
stupňa s výnimkami ustanovenými v ods. 2 až 7.

V zmysle § 214 ods. 1 O.s.p. Na prejednanie odvolania proti rozhodnutiu vo veci samej nariadi predseda

senátu odvolacieho súdu pojednávanie vždy, ak a) je potrebné zopakovať alebo doplniť dokazovanie, b)
ide o konanie vo veciach porušenia zásady rovnakého zaobchádzania, c) to vyžaduje dôležitý verejný
záujem. Podľa ods. 2 § 214 O.s.p. v ostatných prípadoch možno o odvolaní rozhodnúť aj bez nariadenia
pojednávania.

Odvolací súd nepovažoval za potrebné opakovať, alebo doplniť dokazovanie, preto rozhodol vo veci
bez nariadenia pojednávania.

Právnym posúdením je činnosť súdu, pri ktorej zo skutkových zistení vyvodzuje právne závery a aplikuje
konkrétnu právnu normu na zistený skutkový stav. Nesprávne právne posúdenie je chybnou aplikáciou
práva na zistený skutkový stav; dochádza k nej vtedy, ak súd nepoužil správny (náležitý) právny predpis
alebo ak síce aplikoval správny právny predpis, nesprávne ho ale interpretoval alebo ak zo správnych
skutkových záverov vyvodil nesprávne právne závery.

Vychádzajúc zo skutkových zistení súdom prvého stupňa odvolací súd dospel k záveru, že súd prvého
stupňa ak zo správnych skutkových záverov vyvodil nesprávne právne závery.

Navrhovateľ si návrhom uplatnil nárok zo zodpovednosti za vedu veci, ktorá vada má spočívať v menšej
podlahovej ploche bytu, než je uvedená v kúpnej zmluve. Predmetom kúpy je teda nehnuteľnosť.

Predaj nehnuteľnosti predstavuje z právneho hľadiska uzatvorenie kúpnej zmluvy v zmysle príslušných

ustanovení Občianskeho zákonníka. Všeobecne je stanovená povinnosť predávajúceho, že v prípade,
keď prenecháva za odplatu vec inému, teda nadobúdateľovi, zodpovedá za to, že vec v čase plnenia
má také vlastnosti, ktoré sú medzi ním a nadobúdateľom dojednané, prípadne vlastnosti obvyklé. Ďalej
predávajúci zodpovedá nadobúdateľovi za to, že nadobúdateľ môže túto vec užívať podľa povahy a
účelu zmluvy alebo podľa toho, čo si strany vyslovene dohodli. V neposlednom rade zodpovedá aj za

to, že vec nemá právne vady.

Pokiaľ vec, ktorá je predmetom odplatného scudzenia nezodpovedá vyššie uvedeným požiadavkám,
má vady. Pod pojmom vada veci je teda potrebné rozumieť všetko, čo znižuje možnosť využitia a
upotrebenia veci, prípadne čo vec inak znehodnocuje. Na predávajúceho je kladená zásadná miera
zodpovednosti za to, že poskytnuté plnenie je bezvadné. Určitá miera zodpovednosti za prijatie plnenia

však spočíva aj na nadobúdateľovi, ktorý je povinný postupovať obozretne, pretože v prípade, že sa
na danej veci vyskytuje vada, ktorú si nadobúdateľ mohol všimnúť v rámci bežnej pozornosti, nemôže
následne uplatniť nároky zo zodpovednosti za vady, lebo na tieto sa zodpovednosť predávajúceho
nevzťahuje. Tieto vady sa považujú za vady zjavné. Skryté vady nie sú viditeľné voľným okom a môžu
vyjsť najavo až pri používaní veci. V prípade sa predávajúci výslovne zaviaže, že vec je bez akýchkoľvek

vád a následne sa preukáže, že vec je postihnutá vadou, je predávajúci za tento stav zodpovedný
a to aj v prípade, že by sa jednalo práve aj o vadu zjavnú. Ďalej do úvahy prichádzajú vady, ktoré
predstavujú vady nehnuteľností, ktoré možno zistiť z príslušnej evidencie nehnuteľností. V prípade,
že si osoba kupujúca nehnuteľnosť neoverí vopred čo je v evidencii nehnuteľností zapísané, je táto
skutočnosť v neprospech kupujúceho. Keď sa kupujúci a predávajúci dohodli, že kupujúci kupuje vec

„ako stojí a leží“, v praxi sa táto formulácia najčastejšie používa v prípade, keď kupujúci kupuje veci,
ktorých jednotlivá špecifikácie v zmluve nemá žiadny ekonomický význam. Dôležité je, že v takomto
prípade predávajúci nezodpovedá kupujúcemu za vady predávanej veci, ibaže táto vec nemá vlastnosti,
o ktorých predávajúci vyslovene prehlásil, že ich má, alebo vlastnosti, ktoré si kupujúci vyslovene v
zmluve vymienil.Zvyššieuvedenéjezrejmé,ženehnuteľnostimôžuvykazovaťfaktickéaprávnevady.Faktickýmivadami
sa rozumie: absencia vlastností predávanej nehnuteľnosti, ktoré boli výslovne vymienené alebo obvyklé,
ako aj nemožnosť použitia predávanej nehnuteľnosti podľa povahy a účelu zmluvy alebo podľa toho,

čo účastníci dojednali. Právnymi vadami sa rozumie nenadobudnutie vlastníckeho práva k predávanej
nehnuteľnosti v rozsahu podľa zmluvy, ako aj nadobudnutie nehnuteľnosti, ktorá je zaťažená právami
tretích osôb, ktoré neboli predpokladané zmluvou.

Za vady predávanej nehnuteľnosti (musí ísť o odplatný prevod) v zásade zodpovedá predávajúci, ibaže
ide o zjavné vady alebo o vady, ktoré možno zistiť z príslušnej evidencie nehnuteľností; predávajúci však

zodpovedá aj za tieto vady, ak v zmluve výslovne ubezpečí kupujúceho, že vec nemá takéto vady. Z
vedeného vyplýva, že, ak nie je v zmluve dohodnuté inak, predávaná nehnuteľnosť musí mať obvyklé
vlastnosti, a to najmä s prihliadnutím na vek nehnuteľnosti. V praxi môže byť často sporné, čo je obvyklou
vlastnosťou. Preto je dôležité, aby kupujúci trval na tom, aby v zmluve boli vyhlásenia predávajúceho
o vlastnostiach, ktoré kupujúci považuje dôležité. Odhalenie vlastností je jedným z hlavných cieľov
poznávania.

Vposudzovanomprípadeúčastníciuzavreliriadnukúpnuzmluvuohľadnepredmetnéhobytu,vpísomnej
forme po tom, čo si navrhovateľ ako kupujúci byt obhliadol za prítomnosti pracovníka realitnej
kancelária, dokonca sa do bytu pred uzavretím kúpnej zmluvy a zavkladovaním vlastníctva k bytu,
nasťahoval a byt riadne užíval tzn. mal možnosť sa presvedčiť o jeho vlastnostiach.

Podľa bodu 3.1.18 kúpna cena za prevod vlastníckeho práva v prospech kupujúceho bola dohodnutá

kúpna cena 52.500,- Eur, pričom podľa obsahu zmluvy, kúpna cena sa neodvodzovala od veľkosti
podlahovej plochy bytu, ako to býva zaužívané v súčasnosti pri novostavbách, kedy kúpna cena sa
určuje za 1 m2 podlahovej plochy bytu.

Kupujúci v bode 10 pod 10.5 vyhlásil, že mu je stav bytu dobre známy s oboznámením sa jeho ohliadkou
na mieste samom a v tomto stave ho nadobúda do svojho výlučného vlastníctva.

Zmluva účastníkov obsahuje všetky náležitosti, ktoré vyžaduje § 5 ods. 1 Zákona o vlastníctve bytov. V
rámci popisu bytu v bode 6 pod 6.3. je uvedený (vzhľadom na obsah doloženého znaleckého posudku a
jeho dodatku) nesprávny údaj 41,17 m2 ohľadne výmery podlahovej plochy bytu, vrátane príslušenstva.
Predmetný údaj je v rozpore so skutočnou výmerou bytu, ktorá je 34,82 m2.

V § 2 zákona 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, je podlahová plocha bytu

zadefinovaná tak, že podlahovou plochou bytu sa na účely tohto zákona rozumie podlahová plocha
všetkých miestností bytu a miestností, ktoré tvoria príslušenstvo bytu (bez plochy lodžií a balkónov).

Podlahová plocha bytu nie je vlastnosť bytu ako taká, ktorej nesprávny - zavádzajúci údaj by mohol
byť vadou bytu. Ide o údaj o rozmernosti bytu v rámci popisu bytu, ktorý údaj je nemenný. Preto
pokiaľ došlo k inému údaju v jeho uvedení než je skutočná rozloha bytu, ide o chybu tohto údaju, ktorú

je možné napraviť prípadným dodatkom zmluvy, ale nesprávny údaj o podlahovej ploche bytu nemôže
byť považovaný za vadu bytu, ktorý bol predmetom kúpy. Vada bytu môže prameniť len z jeho stavu.

Napokon navrhovateľ reálne v praxi skutočnú plochu bytu, aj keď bez jej číselného vyjadrenia poznal
tým, že pred kúpou bytu tento bol pozrieť, bola za jeho prítomnosti vykonaná ohliadka bytu a napokon
byt už v čase uzavretia kúpnej zmluvy i užíval. Okrem toho pokiaľ navrhovateľ mal pochybnosti o

výmere podlahovej plochy tak, ako na to upozorňoval podľa jeho tvrdenia pri ohliadke bytu, mal si
tento údaj dôsledne overiť, prípadne aj jeho premeraním. Súd v tomto smere zastáva názor, že zo
strany navrhovateľa išlo o nedbalosť a nedostatočnú opatrnosť pri kontrahovaní zmluvy. Nedostatočná
zodpovednosť a dôslednosť spočívajúca v zbežnom a nedôslednom oboznámení sa s predmetom kúpy
pri jeho ohliadke nemôže byť podľa súdu na ujmu druhej zmluvnej strany, a to bez ohľadu na dôveru voči

nemu ako zmluvnému partnerovi. Aj podľa odvolania navrhovateľa „znaleckým posudkom nemožnomeniť alebo korigovať zmluvné dojednania účastníkov zmluvy. Ak účastníci dojednali určitý predmet
prevodu a zaň určitú a to jedinú cenu, nemôže mať relevanciu pri posudzovaní obsahu právneho vzťahu
založeného zmluvou znalecké ocenenie“.

Podľa úvahy odvolacieho súdu v danom prípade by sa mohlo jednať o prípad, upravený v ust. §
49a Občianskeho zákonníka (právny úkon uzavretý v dôsledku omylu), v zmysle ktorého právny
úkon je neplatný, ak ho konajúca osoba urobila v omyle vychádzajúcom zo skutočnosti, ktorá je
pre jeho uskutočnenie rozhodujúca, a osoba, ktorej bol právny úkon určený, tento omyl vyvolala
alebo o ňom musela vedieť. Právny úkon je takisto neplatný, ak omyl táto osoba vyvolala úmyselne.

Omyl v pohnútke nerobí právny úkon neplatným. Pri splnení daných podmienok by išlo o prípadnú
relatívnu neplatnosť právneho úkonu, ktorej by sa mohol navrhovateľ dovolať podľa § 40a Občianskeho
zákonníka. Predmetomkonaniavšaknebolnávrh,ktorýmbysinavrhovateľuplatňovalnárokyztakéhoto
tvrdeného právneho úkonu.

Vzhľadom na takýto záver súd prvého stupňa i keď vec nesprávne právne posúdil, pokiaľ návrh ako
nedôvodný zamietol rozhodol vecne správne.

Z vyššie uvedených dôvodov potom odvolací súd napadnutý rozsudok súdu prvého stupňa i keď z iných
dôvodov než rozhodol súd prvého stupňa, ale ako vo výroku vecne správny potvrdil podľa § 219 ods.
1 O.s.p..

Čo sa týka pripustenia dovolania proti potvrdzujúcemu rozsudku v zmysle návrhu navrhovateľa, súd
tomuto návrhu a výroku dovolanie proti tomuto rozsudku nepripustil. V ustanovení § 238 ods. 3 O.s.p.

je odvolaciemu súdu zverené oprávnenie založiť výrokom rozsudku prípustnosť dovolania v prípade, že
toto rozhodnutie je zásadného právneho významu. Občiansky súdny poriadok nevysvetľuje, čo treba
rozumieť pod rozhodnutím odvolacieho súdu po právnej stránke zásadného významu, bezpochyby ním,
ale je také rozhodnutie, ktoré rieši dosiaľ nenastolenú alebo len v iných súvislostiach prezentovanú
a právne inak riešenú otázku takým spôsobom, ktorý je významný zo širších hľadísk, teda nielen v

konkrétnej prejednávanej veci. Vzhľadom na to realizácia uvedeného oprávnenia odvolacieho súdu
musí mať vždy povahu výnimočnosti a vychádzať z prísneho rešpektovania zákonných podmienok,
vymedzujúcich rozsah tohto oprávnenia (uznesenie Najvyššieho súdu SR z 25. novembra 2010, č.k.
3 Cdo 46/2010). V danom prípade však nejde o rozhodnutie „po právnej stránke zásadného významu“,
keď otázka zodpovednosti z vád predanej veci je dostatočne rozpracovaná v judikatúre vyšších súdov

a v konečnom dôsledku v danom prípade o takýto spor sa ani nejedná.

Odvolacie argumenty navrhovateľa proti uzneseniu o trovách konania sa týkali priznanej odmeny za
poradu s klientom dňa 06.11.2012 a náhrady za stratu času pri cestách advokáta zo Sládkovičova do
Galanty.

V § 1 vyhl. či 655/2004 Z.z. je upravený spôsob určenia a výška odmeny, náhrady hotových výdavkov

a náhrady za stratu času advokáta za právne služby poskytované klientom na základe dohody alebo
ustanovenia na to oprávneným orgánom.

V zmysle § 14 ods. 2 písm. a) tejto vyhlášky (úkony právnej služby), odmena vo výške dvoch tretín
základnej sadzby tarifnej odmeny patrí za každý z týchto úkonov právnej služby:

a) ďalšia porada alebo rokovanie s klientom za každú skončenú hodinu; dĺžka trvania porady alebo

rokovaniasklientom,ktorýjevoväzbealebovovýkonetrestuodňatiaslobody,sapreukazujepotvrdením
príslušného ústavu na výkon väzby alebo ústavu na výkon trestu odňatia slobody.

V zmysle § 15 cit. vyhlášky advokát má popri nároku na odmenu aj nárok:a) na náhradu hotových výdavkov účelne a preukázateľne vynaložených v súvislosti s poskytovaním
právnych služieb, najmä na súdne poplatky a iné poplatky, cestovné a telekomunikačné výdavky a
výdavky za znalecké posudky, preklady a odpisy,

b) na náhradu za stratu času (§ 17).

V zmysle § 17 ods. 1 cit. vyhlášky, pri úkonoch právnej služby vykonávaných v mieste, ktoré nie je sídlom
advokáta, za čas strávený cestou do tohto miesta a späť patrí advokátovi náhrada za stratu času vo
výške jednej šesťdesiatiny výpočtového základu za každú aj začatú polhodinu.

Čosatýkaodmenyzaúkon,ktorýmjeporadaadvokátasklientom,vspisenač.l.143jezaloženýzáznam
o porade s klientom zo dňa 06.11.2012 v čase od 13.00 hod. do 14.15 hod., pričom predmetom tejto

porady bolo vyhodnotenie doterajšieho priebehu konania od pojednávania, ktoré bolo dňa 01.10.2012 a
príprava na pojednávanie, ktorého termín bol súdom určený na 07.11.2012. Ide o prvú poradu, ku ktorej
došlo po prvom pojednávaní vo veci a tiež po tom, ako vo veci na základe návrhov účastníkov vo veci
súd začal dokazovanie. Tento úkon potvrdzuje aj odporkyňa ako klient advokáta a podľa názoru súdu
ide o účelný právny úkon smerujúci k príprave na ďalšie pojednávanie a nebolo dôvodným, aby súd

nepriznal za tento úkon podľa zákona prislúchajúcu odmenu.

Odvolací súd však považuje za dôvodnú argumentáciu navrhovateľa v časti náhrady za stratu času, že
nebolo dôvodným priznať za každú cestu advokáta zo Sládkovičova do Galanty, za čas strávený cestou
do tohto miesta a späť zo Sládkovičova do Galanty vedie priama cesta, pričom vzdialenosť 9 km (vo
vyúčtovaní trov konania advokát uvádza vzdialenosť dokonca len 6 km) osobným autom advokáta sa

dá bez problémov zvládnuť v čase max. 1/2 hodiny. Preto v tejto časti je odvolanie dôvodné a odporkyni
patrí 63,85 Eur (náhrada za stratu času na pojednávania dňa 01.10.2012, 07.11.2012, 03.12.2012,
19.12.2012 a 09.01.2013 pri ceste Sládkovičovo - Galanta a späť podľa § 17 vyhl. č. 655/2004 Z.z.
z výpočtového základu 12,71 Eur v roku 2012 za 4 polhodiny na každé pojednávanie ((4x 12,71 Eur
= 50,84 Eur) + z výpočtového základu 13,01 Eur v roku 2013 za 1 polhodiny na pojednávanie dňa

09.01.2013 (1x 13,01 Eur = 13,01Eur)).

Odvolanie odporkyne sa týkalo nepriznanej odmeny za poradu s klientom, ku ktorej malo dôjsť
18.12.2012. Zo spisu vyplýva, že pojednávanie konané dňa 03.12.2012 bolo súdom odročené na
19.12.2012 za účelom prednesenia záverečných rečí . V spise sa nachádza písomne vyhotovená
záverečná reč právneho zástupcu odporkyne zo dňa 18.12.2012, ktorú do spisu založil na pojednávaní

dňa 19.12.2012. Pred rozhodnutím vo veci rozsudkom dňa 09.01.2013, právny zástupca odporkyne
doložil do spisu vyčíslenie trov konania, v ktorom je zahrnutá aj odmena za poradu s klientkou dňa
18.12.2012, pričom k odvolaniu je pripojený aj záznam z tejto porady podpísaný odporkyňou. Odvolací
súd aj tu zaujal názor, že aj tento úkon bol účelný a sú odstránené pochybnosti, ktoré mal súd prvého
stupňa či k tomto úkonu došlo. Za tento úkon potom by patrila odmena vo výške 2/3 z odmeny za riadny

úkon, právny zástupca si však v odvolaní uplatnil odmenu iba vo výške 79,11 Eur + režijný paušál 7,63
Eur.

ObdobnepopredloženítechnickéhopreukazuosobnéhomotorovéhovozidlaEVč.GA-010BTjezrejmé,
že ide vozidlo Mercedes-Benz, ktoré patrí Mgr. Otovi Frantovi, advokátovi s IČO: 36 923 648 od
14.07.2006. Vzhľadom na uvedené odvolací súd potom uznal vo vyčíslení trov konania aj položku

cestovného za cestu Sládkovičovo - Galanta a späť spolu 60 km, pri spotrebe 6,5 l nafty s cenou nafty
1,412 Eur/l, vyčíslené podľa opatrenia č. 260/2004 Z.z. 1km/0,28 Eur v celkovej výške 13,44 Eur.

Vzhľadom na uvedené v prvostupňovom konaní patrí odporkyni náhrada trov konania vo výške 1.866,86
Eur (6 x právny úkon po á 237,34 Eur za prevzatie veci dňa 26.09.2012, vyjadrenie k návrhu zo dňa
28.09.2012, za účasť na pojednávaniach 01.10.2012, 07.11.2012, 03.12.2012, 19.12.2012 + 1x právny

úkon v 2/3 z hodnoty právneho úkonu 237,34 Eur, t.j. 158,23 Eur za poradu s klientom dňa 06.11.2012
+ 1x právny úkon v 1/4 z hodnoty právneho úkonu 237,34 Eur, t.j. 59,34 Eur za účasť na vyhlásení
rozsudku) + 61,22 Eur (7x režijný paušál po á 7,63 Eur za úkony v r. 2012 + 1x režijný paušál po á 7,81Eur za úkon v r. 2013) + za poradu s klientom dňa 18.12.2012, tzn. 79,11 Eur + režijný paušál 7,63 Eur.
Odporkyni ďalej patrí 63,85 Eur (náhrada za stratu času na pojednávania dňa 01.10.2012, 07.11.2012,
03.12.2012, 19.12.2012 a 09.01.2013 pri ceste Sládkovičovo - Galanta a späť podľa § 17 vyhl. č.

655/2004 Z.z. z výpočtového základu 12,71 Eur v roku 2012 za 4 polhodiny na každé pojednávanie ((4x
12,71 Eur = 50,84 Eur) + z výpočtového základu 13,01 Eur v roku 2013 za 1 polhodiny na pojednávanie
dňa 09.01.2013 (1x 13,01 Eur = 13,01Eur) a cestovné náklady podľa vyššie uvedeného vyčíslenia 13,44
Eur.

I v odvolacom konaní bola plne úspešná odporkyňa a preto jej v zmysle § 142 ods. 1 v spojení s ust.

§ 224 ods. 1 O.s.p. vzniklo právo na náhradu trov odvolacieho konania voči v odvolaní neúspešnému
navrhovateľovi. Súd odporkyni priznal náhradu trov odvolacieho konania, ktoré spočíva v odmene
advokáta za jeden úkon právnej pomoci (vyjadrenie k odvolaniu § 14 ods. 1 písm. b) vyhl.) 237,34 Eur,
1 x režijný paušál 7,81 Eur, t.j. spolu 245,15 Eur, ktoré je povinný navrhovateľ zaplatiť k rukám právneho
zástupcu odporkyne (§ 149 ods. 1 O.s.p.).

Senát krajského súdu toto rozhodnutie prijal pomerom hlasov 3:0.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku nie je možné podať odvolanie.