Rozsudok ,
Potvrdené Judgement was issued on Wednesday, April 11, 2013

Súd: Okresný súd Bratislava V
Spisová značka: 29Cb/49/2012

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1512203787
Dátum vydania rozhodnutia: 11. 04. 2013
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Jana Tamašiová

ECLI: ECLI:SK:OSBA5:2013:1512203787.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava V sudkyňou JUDr. Janou Tamášiovou v obchodno-právnej veci navrhovateľa:

Meopta, správa a údržba bytov, s.r.o., so sídlom Hagarova 9/B, 830 04 Bratislava, IČO: 35 750 634,
zast. JUDr. Annou Dugovou, advokátkou, Lazaretská 4, 811 08 Bratislava, proti odporcovi: Produktum,
a.s., so sídlom Šustekova 7/2689, 851 04 Bratislava, IČO: 35 928 972, o vypratanie nehnuteľnosti, takto

r o z h o d o l :

Súd návrh z a m i e t a .

Odporcovi súd náhradu trov konania n e p r i z n á v a .

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľ sa návrhom doručeným tunajšiemu súdu dňa 01.03.2012 domáhal, aby uložil odporcovi
povinnosť vypratať spoločné priestory na Šustekovej ul. č. 7 v Bratislave nachádzajúce sa v bytovom
dome zapísanom v evidencii Katastrálne úradu v Bratislave, Správy katastra pre Hlavné mesto

Slovenskej republiky Bratislavu, k. ú. Petržalka - m. č. Petržalka, okres Bratislava V, na liste vlastníctva
č. XXXX, parc. č. XXXX a XXXX/X ako stavba - bytový dom súpisné číslo XXXX, vo vchode č. X na
prvom nadzemnom podlaží označené v pôdoryse prvého nadzemného podlažia, pripojeného k návrhu.

L. návrh odôvodnil tým, že navrhovateľ ako správca nehnuteľnosti - v bytového domu na U. ul. č. X v
F., súpisné číslo XXXX uzavrel dňa 02.01.2007 s právnym predchodcom navrhovateľa spoločnosťou
Produktum s.r.o. Nájomnú zmluvu č. 01/2007/Šu7- variabilný symbol 3700730031 na dobu neurčitú,
predmetom ktorej bol nájom spoločných priestorov v bytovom dome na U. č. X v F. o celkovej ploche
30 m2. Odporca bol povinný platiť navrhovateľovi nájomné a zálohové platby za služby poskytované

v súvislosti s nájmom. Odporca tieto platby neuhrádzal napriek opakovaným výzvam navrhovateľa a
navrhovateľ zaslal odporcovi výpoveď nájomnej zmluvy, ktorú si odporca neprevzal a bola uložená na
poštedňa02.11.2011atentodeňsavsúladesnájomnouzmluvoupovažujezadeňdoručeniavýpovede.
Trojmesačná výpovedná lehota uplynula dňa 11.11.2011 a odporca predmet nájmu nevypratal.

Odporca vo svojom vyjadrení k návrhu uviedol, že navrhovateľ ako správca nie je podľa zmluvy o výkone
správy splnomocnený na iné úkony, než je uvedené v tejto zmluve a nebol teda oprávnený na podanie
výpovede z nájmu bez vyjadrenia vlastníkov bytov. Navrhovateľ nedisponuje žiadnym vyjadrením ani
súhlasom vlastníkov bytov na podanie výpovede z nájmu odporcovi. Taktiež zákon č. 182/1993 Z. z.

o vlastníctve bytov a nebytových priestorov neumožňuje prenos tejto kompetencie na iný subjekt, toto
právo je prenechané výlučne na rozhodnutie vlastníkov bytov na schôdzach vlastníkov a navrhovateľ
ako správca nemôže nakladať s majetkom vlastníkov bez ich súhlasu. Navrhovateľ sa v podanom
návrhu odvoláva na tzv. výbor vlastníkov, pričom takýto orgán nie je oprávnený rozhodovať o spoločnýchčastiach a zariadeniach domu. Preto odporca z dôvodu, že navrhovateľ nedisponoval oprávnením na
podanievýpovedeznájmu,žiadal,abysúdnávrhvcelomrozsahuzamietol.Čosatýkaprávnehodôvodu
výpovede,ktorýmjedlhnanájomnomodporcauviedol,žeštyrimesiacepreddoručenímvýpovedeurobil

voči navrhovateľovi započítací prejav, ktorým započítal voči navrhovateľovej pohľadávke pohľadávku
vo výške 2.232,- Eur, čím došlo k zániku navrhovateľovej pohľadávky na nájomnom.

Súd vykonal dokazovanie výsluchom účastníkov konania, čítaním Nájomnej zmluvy č. 1/2007/ŠU7,
výzvy na úhradu zo dňa 27.09.2010, výpovede nájomnej zmluvy zo dňa 10.10.2011, dokladu o
doručovaní tejto výpovede, faktúry č. 2011/2, písomnej komunikácie medzi účastníkmi, Zmluvy o

výkone správy zo dňa 21.06.2000, zápisnice zo schôdze vlastníkov zo dňa 06.09.2011 predloženej
navrhovateľom, zápisnice zo schôdze vlastníkov zo dňa 06.09.2011 predloženej odporcom, štatútu
výboru vlastníkov bytov U. X-X a ostatným spisovým materiálom.

Navrhovateľvosvojejvýpovediuviedol,že trvánapodanomnávrhuzdôvodu,žeodporcasineplnilsvoje
povinnosti z nájomnej zmluvy a neuhrádzal nájomné a cenu služieb spojených s nájmom včas a riadne
a vznikol mu nedoplatok na nájomnom vo výške 2.474,22 Eur. Na schôdzi vlastníkov bytov konanej dňa

06.09.2011 bol schválený štatút výboru vlastníkov bytov na U. ulici č. X v F. a tento výbor poveril správcu
napodanievýpovedeznájmuspoločnýchpriestorov. Navrhovateľpreukázal,žetrvávýpovednýdôvoda
nebola vyvrátená existencia dlhu na nájomnom. Čo sa týka obrany odporcu, navrhovateľ ju považuje za
účelovú. Navrhovateľ má za to, že v spore o vypratanie je kompenzačná námietka takéhoto charakteru
nemožná a preto je takáto obrana právne irelevantná. K údajnému započítaniu pohľadávky odporcu

navrhovateľ uviedol, že k započítaniu nedošlo, nakoľko v žiadosti odporcu zo dňa 14.06.2011 odporca
len o započítanie požiadal, odporca nevykonal započítací úkon tak, ako to vyžaduje zákon a preto k
započítaniu nedošlo. K započítaniu nikdy ani nemohlo dôjsť, lebo pohľadávky navrhovateľa a odporcu
sa nikdy nestretli a ani nie sú spôsobilé na započítanie.

K údajnej potrebe mať k výpovedi z nájomnej zmluvy súhlas vlastníkov bytov zo schôdze vlastníkov

navrhovateľ uviedol, že nájomná zmluva 01/2007/ŠU7 v žiadnom svojom ustanovení neobsahuje
povinnosť navrhovateľa ako prenajímateľa požadovať od vlastníkov súhlas s výpoveďou tejto zmluvy v
prípade, že nájomca zmluvu porušuje. Práve naopak, navrhovateľ má za to, že ak nájomca zmluvne
dohodnuté pravidlá pevne stanovené v písomnej zmluve porušuje, tak nie len právo ale aj povinnosť
navrhovateľa s ohľadom na povinnosť správcu konať s odbornou starostlivosťou takúto výpoveď zmluvy

vykonať.

Navrhovateľ doložil do spisu zápisnicu zo schôdze vlastníkov bytov konanej dňa 06.09.2011, na ktorej
bol uvedený dátum jej vyhotovenia 06.09.2008 a bola podpísaná troma overovateľmi a to p. V., p. M.
a p. T..

Odporca uviedol, že vo veci výpovede konal navrhovateľ nezákonne z dôvodu, že zákon 182 /1993 Z.

z. neumožňuje prenos výkonu práv vlastníkov bytov do sféry správcu. Navrhovateľ sa odvoláva sa na
štatút výboru vlastníkov bytov, ktorý mu umožňuje rozhodovať o prenájme spoločných priestorov, čo je
v rozpore so zákonom. Po konaní schôdze vlastníkov bytov dňa 06.09.2011 požiadal odporca správcu
o jej zaslanie. Zápisnica mu bola správcom v emailovej podobe doručená dňa 27.06.2012 s potvrdením
správcu o tom, že k zápisnici neboli doložené prezenčné hárky a nie je podpísaná overovateľmi. Sú na

nej len uvedené mená overovateľov p. V., p. M. , p. T., p. Y. , p. R. a p. S..

V hlavičke zápisnice zo schôdze vlastníkov bytov je uvedené, že túto schôdzu zvolal výbor. Podľa tohto
schôdzu zvolali 4 vlastníci, podľa zákona schôdzu môžu zvolať najmenej 1 vlastníkov. Schôdza bola
teda zvolaná protizákonne. Čo sa týka zápisnice zo schôdze, táto sa nenachádzala u správcu ani 3 roka
od konania schôdze

Podľa názoru odporcu bola pôvodná zápisnica tá, ktorú predložil on a bola mu zaslaná správcom.
Zápisnica ktorá bola doložená navrhovateľom bola dodatočne upravovaná a potom predložená na súd.Čo sa týka aktívnej legitimácie navrhovateľ žiadnym spôsobom nepreukázal, že na schôdzi vlastníkov
bol akýmkoľvek spôsobom poverený na podanie výpovede.

Podľa § 132 O. s. p. dôkazy súd hodnotí podľa svojej úvahy, a to každý dôkaz jednotlivo a všetky dôkazy

v ich vzájomnej súvislosti; pritom starostlivo prihliada na všetko, čo vyšlo za konania najavo, včítane
toho, čo uviedli účastníci.

Podľa § 153 ods. 1 O. s. p. súd rozhodne na základe skutkového stavu zisteného z vykonaných dôkazov,
ako aj na základe skutočností, ktoré neboli medzi účastníkmi sporné, ak o nich alebo o ich pravdivosti
nemá dôvodné a závažné pochybnosti.

Podľa § 8 ods. 1 zák. č. 182/1993 Z. z. správcom môže byť právnická osoba alebo fyzická osoba

podnikateľ, ktorá má v predmete podnikania alebo v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu.
Činnosť správcu môže byť vykonávaná len podľa tohto zákona.

Podľa § 8 a ods. 1 zák. č. 182/1993 Z. z. vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria
so správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo jej zánik sa
schvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Schválená zmluva o výkone správy alebo jej zmena, alebo jej zánik je záväzný pre všetkých vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome, ak je podpísaný nadpolovičnou väčšinou vlastníkov bytov a
nebytovýchpriestorovvdomeasprávcom.Správcajepovinnýschválenúzmluvualebojejzmenudoručiť
každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome. Na doručovanie sa vzťahuje osobitný predpis.
12e) Zmluva o výkone správy obsahuje najmä

a) vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri
zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu,

b) spôsob výkonu správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových
priestorov, príslušenstva a pozemku,

c) zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv vrátane rozsahu oprávnenia

disponovať s nimi,

d) zásady platenia úhrad za plnenia a hospodárenie s nimi,

e) zásady určenia výšky platieb za správu,

f) rozsah a obsah správy o činnosti správcu podľa odseku 2.

Podľa § 8b ods. 1 zák. č. 182/1993 Z. z. správca je povinný vykonávať správu domu samostatne v mene

vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a na ich účet a je oprávnený konať pri správe domu
za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pred súdom.

Podľa § 8b ods. 2 zák. č. 182/1993 Z. z. Pri správe domu je správca povinný

a) hospodáriť s majetkom vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome s odbornou starostlivosťou
v súlade s podmienkami zmluvy o výkone správy,

b) dbať na ochranu práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a uprednostňovať ich záujmy
pred vlastnými,

c) zastupovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri vymáhaní škody, ktorá im vznikla
činnosťou tretích osôb alebo činnosťou vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome,d) vykonávať práva k majetku vlastníkov len v záujme vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,

e) sledovať úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky údržby a opráv od vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome a vymáhať vzniknuté nedoplatky,

f) umožniť vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov
týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv,

g)zvolaťschôdzuvlastníkovpodľapotreby,najmenejrazzarok,alebokeďotopožiadanajmenejštvrtina
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,

h) vypracúvať ročný plán opráv, ktorý zohľadní najmä opotrebenie materiálu a stav spoločných častí
domu a spoločných zariadení domu a navrhnúť výšku tvorby fondu prevádzky údržby a opráv domu na

kalendárny rok,

i) podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby 12ac) bytu alebo nebytového priestoru v dome na
uspokojenie pohľadávok podľa § 15, ak je schválený nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome,

j) podať návrh na exekučné konanie, 12ab)

k) zabezpečovať všetky ďalšie činnosti potrebné na riadny výkon správy domu v súlade so zmluvou o
výkone správy a s týmto zákonom.

Podľa § 11a a ods. 1 zák. č. 182/1993 Z. z. štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v
dome má právo zvolať schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie, ak na ich žiadosť nezvolal schôdzu
vlastníkov alebo zhromaždenie správca alebo rada do 15 dní od doručenia žiadosti. Oznámenie o

schôdzi vlastníkov alebo o zhromaždení spolu s programom musí byť v písomnej forme doručené
každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome minimálne päť dní pred dňom konania
schôdze vlastníkov alebo zhromaždenia. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo o zhromaždení spolu s
programom sa doručuje aj správcovi alebo predsedovi, ak má schôdza vlastníkov alebo zhromaždenie
rozhodovať o úlohách pre správcu alebo predsedu.

Podľa § 14a ods. 1 zák. č. 182/1993 Z. z. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo
a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o spoločných
častiach domu a spoločných zariadeniach domu, spoločných nebytových priestoroch, príslušenstve a
pozemku na schôdzi vlastníkov. Oznámenie o schôdzi vlastníkov musí byť v písomnej forme doručené
každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne päť dní pred dňom konania

schôdze. Výsledok hlasovania oznamuje ten, kto schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie zvolal, a to do
piatichpracovnýchdníodkonaniaschôdzevlastníkovalebozhromaždeniaspôsobomvdomeobvyklým.

Podľa§14aods.2zák.č.182/1993Z.z.prihlasovanínaschôdzivlastníkovsarozhodujenadpolovičnou
väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak tento zákon neustanovuje
inak. Ak počet zúčastnených vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome neumožňuje hodinu po

začatí schôdze vlastníkov právoplatné hlasovanie, rozhoduje sa nadpolovičnou väčšinou zúčastnených ;
to neplatí, ak ide o hlasovanie podľa odseku 3, § 7a ods. 1, § 7c ods. 2 písm. i) a ods. 3, § 8a ods. 1
a 6, § 8b ods. 2 písm. i), § 10 ods. 1 a § 16 ods. 3 a 4.

Podľa článku 4 bod 2 Zmluvy o výkone správny vlastníci bytov a nebytových priestorov rozhodujú
o spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, príslušenstve, najmä o výške tvorby a

konkrétnom použití fondu prevádzky, údržby a opráv.

E. prvou otázkou pri rozhodovaní sa súd musel vyporiadať s legitimáciou navrhovateľa ako správcu na
podanie výpovede z nájmu spoločných priestorov domu na U. ulici č. X v F.. Žiadne zákonné ustanovenieani zmluvné dojednanie v zmluve o výkone správy neprenáša na správcu kompetencie prislúchajúce
vlastníkom bytov, ktoré realizujú prostredníctvom riadne zvolenej členskej schôdze.

Z vykonaného dokazovania mal súd preukázané, že výpoveď z nájmu bola podaná správcom a

podľa jeho tvrdenia, túto bol oprávnený podať na základe rozhodnutia výboru vlastníkov bytov.
Vytvorenie výboru vlastníkov bytov ako spoločného orgánu vlastníkov bytov oprávneného rozhodovať
o záležitostiach týkajúcich sa bytov a spoločných priestorov nemá oporu v zákone. Pokiaľ by aj takýto
výbor o spoločných záležitostiach rozhodoval nepreukázal navrhovateľ, že výbor vlastníkov bytov
navrhovateľa na podanie výpovede splnomocnil. Takéto splnomocnenie nebolo navrhovateľovi udelené

ani schôdzou vlastníkov bytov konanou dňa 06.09.2011. Ak by aj takéto splnomocnenie schôdza
správcovi udelila, výpoveď z nájmu nemohol správca urobiť vo svojom mene, ale v mene vlastníkov
bytov.

Z uvedených dôvodov je súd toho názoru, že správca vo vlastnom mene nebol oprávnený na podanie
výpovede z nájmu zo spoločných priestorov bytového domu na U. ulici č. X v F. odporcovi a preto je
takáto výpoveď neplatná a nemôže zakladať povinnosť odporcu vypratať spoločné priestory.

Z dôvodu, že súd nepovažoval na základe uvedených skutočností výpoveď za platnú, nezaoberal sa
v ďalšom ani právnym dôvodom na podanie tejto výpovede a to existenciou nedoplatku na nájomnom.
Preto súd návrh ako nedôvodný zamietol.

O trovách konania rozhodol súd podľa § 142 ods. 1 O. s. p. a úspešnému odporcovi náhradu trov konania
nepriznal z dôvodu, že mu v konaní žiadne trovy nevznikli.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je možné podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na tunajší súd.

Vodvolaní,zktoréhomábyťzjavné,ktorémusúdujeurčené,ktohorobí,ktorejvecisatýkaačosledujea
ktoré musí byť podpísané a datované a ktoré musí byť predložené spolu s potrebným počtom rovnopisov
a prílohami tak, aby jeden rovnopis zostal na súde a aby každý účastník dostal jeden rovnopis ak je

to potrebné, sa má uviesť proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa
toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha. Ak účastník
nepredloží potrebný počet rovnopisov a príloh, súd vyhotoví kópie na jeho trovy.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na súdny výkon rozhodnutia alebo na vykonanie exekúcie.