Rozsudok ,
Zmenené Judgement was issued on Friday, May 11, 2012

Súd: Okresný súd Košice okolie
Spisová značka: 19C/157/2011

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7210224141
Dátum vydania rozhodnutia: 11. 05. 2012
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Andrea Gazdagová

ECLI: ECLI:SK:OSKE3:2012:7210224141.3

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Košice - okolie sudkyňou JUDr. Andreou Gazdagovou v právnej veci navrhovateľa Y. SK,

a.s., so sídlom X. XX, XXX XX U., Z.: XX XXX XXX, zast. JUDr. Máriou Rimovskou, advokátkou, Dubová
41, 900 27 Bernolákovo, proti odporcom: 1/ H.. N. F., nar. XX.X.XXXX, 2/ J.. Z. F., R.., nar. X.XX.XXXX,
obaja bytom U. č.XXX, v konaní o zaplatenie sumy 5.544,79,- Eur s prísl.

r o z h o d o l :

1/ Odporcovia v 1. a 2. rade sú p o v i n n í spoločne a nerozdielne zaplatiť navrhovateľovi sumu
5.544,79,- Eur s úrokom z omeškania vo výške 9% ročne z dlžnej sumy od 26.6.2010 do zaplatenia, v
lehote 30 dní odo dňa právoplatnosti tohto rozsudku.

2/ Odporcovia v 1. a 2. rade sú p o v i n n í spoločne a nerozdielne zaplatiť navrhovateľovi trovy
tohto konania, a to súdny poplatok z návrhu na začatie konania v sume 333,- Eur, ako aj trovy právneho

zastúpenia navrhovateľa advokátkou na účet právnej zástupkyne navrhovateľa JUDr. Rimovskej, číslo
účtu XXXXXXXXXX/XXXX v sume 1.797,12,- Eur, to všetko v lehote 30 dní odo dňa právoplatnosti tohto
rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Predmetom konania je zaplatenie žalovanej sumy a príslušenstva odporcami v 1. a 2.rade
navrhovateľovi.

Navrhovateľ sa návrhom doručenom tunajšiemu súdu 8.8.2011 domáhal, aby súd zaviazal odporcov v
1. a 2. rade zaplatiť navrhovateľovi spoločne a nerozdielne zmluvnú pokutu vo výške 5.544,79,- Eur
spolu s úrokom z omeškania vo výške 9% ročne z dlžnej sumy od 26.6.2010 do zaplatenia, ako aj

náhradu trov konania.

Svoj návrh odôvodnil tým, že odporcovia v 1. a 2. rade uzatvorili s právnym predchodcom navrhovateľa
- Y. D. SK, s.r.o. dňa X.X.XXXX Zmluvu o budúcej zmluve č.046/2007/MJ (ďalej Zmluva), k bytovej
jednotke č.U v projekte N. - T., v katastrálnom území N., obec U. N., okres U. Z.., na základe ktorej vznikli
u odporcov v 1. a 2. rade určité práva a povinnosti, okrem iného aj povinnosť platiť splátky kúpnej ceny v
štyroch samostatne nárokovateľných dohodnutých termínoch. Nakoľko odporcovia tretiu a štvrtú splátku
kúpnej ceny nevykonali v riadne stanovenom termíne (podľa čl. IV bod 5 podbod 5.3 a 5.4 Zmluvy),
pristúpil navrhovateľ k určeniu náhradného termínu týchto splátok, a to najneskôr na deň 27.12.2009,

listom zo dňa 18.11.2009.

K úhrade uvedených splátok nedošlo zo strany odporcov ani v náhradnom termíne splatnosti, preto
navrhovateľ ako budúci predávajúci využil svoje právo odstúpiť od Zmluvy, a to listom zo dňa 16.4.2010.Odstúpením od Zmluvy vznikla stranám Zmluvy povinnosť vrátiť si vzájomne poskytnuté plnenia, a
teda aj povinnosť navrhovateľa vrátiť odporcovi zaplatenú časť kúpnej ceny (prvá záloha) vo výške
1991,64,- Eur. V článku VII písm. A bod 4 podbod 4.3 Zmluvy bolo ustanovené právo navrhovateľa ako

budúceho predávajúceho uplatniť si zmluvnú pokutu vo výške 10% z dojednanej kúpnej ceny, a to pre
prípad porušenia záväzku budúceho kupujúceho - odporcov v 1. a 2.rade, uhradiť zálohu kúpnej ceny
v náhradnom termíne. Keďže odporcovia ani v náhradnom termíne splátky neuhradili, navrhovateľ si
uplatnil zmluvnú pokutu vo výške 7.536,43,- Eur, a to listom zo dňa 11.3.2010.

Vzhľadom na uvedenú povinnosť navrhovateľa, z titulu zrušenia Zmluvy v dôsledku odstúpenia od

Zmluvy, vrátiť poskytnuté vzájomné plnenie a tiež vzhľadom na existenciu pohľadávky, ktorú evidoval
navrhovateľ voči odporcom v 1. a 2.rade ( z titulu nezaplatenej zmluvnej pokuty vo výške 7.536,43,- Eur),
pristúpil navrhovateľ listom zo dňa 24.5.2010 k jednostrannému započítaniu vzájomných pohľadávok vo
výške, v ktorej sa vzájomne kryjú, t.j. vo výške 1.991,64,- Eur. Z tohto dôvodu si navrhovateľ uplatňuje
zaplatenie žalovanej sumy t.j. sumy vo výške 5.544,79,- P., na zaplatenie ktorej vyzval odporcov listom
zo dňa 24.5.2010 v lehote 14 dní od doručenia listu odporcom, t.j. do 25.6.2010.

19C/157/2011

- 3 -

Zároveň si navrhovateľ v zmysle ust. §517 ods.2 Občianskeho zákonníka uplatnil právo na zaplatenie
úrokov z omeškania vo výške 9% ročne z dlžnej sumy od 26.6.2010 do zaplatenia, ako aj náhradu trov
konania.

Dňa 15.11.2010 bolo súdu doručené podanie, ktorým navrhovateľ upravil petit pôvodného návrhu a to z
dôvodu plurality odporcov, tak, aby bol jasný a určitý, v ktorom navrhol, aby súd zaviazal odporcov v 1.
a 2.rade, aby navrhovateľovi zaplatili žalovanú sumu spoločne a nerozdielne.

Okresný súd Košice II, ktorému bol návrh navrhovateľa pôvodne doručený, vydal dňa 26.11.2010 v
konaní č. 19Ro/361/2010 - 74 platobný rozkaz, v ktorom zaviazal odporcov v 1. a 2. rade zaplatiť

navrhovateľovi žalovanú sumu spoločne s príslušenstvom.

Proti predmetnému platobnému rozkazu podali odporcovia v 1. a 2.rade v zákonnej lehote odôvodnený
odpor.

V odpore odporcovia v 1. a 2.rade uviedli, že dňa 5.2.2008 uzavreli s právnym predchodcom
navrhovateľa - Y. D. SK, s.r.o. Zmluvu o budúcej zmluve o prevode vlastníctva bytu č.XXX/XXXX/MJ,

predmetom ktorej bola dohoda o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu č.BB XXXXX v
bytovom projekte N. - T. spolu so spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach a spoločných
zariadeniach bytového domu B a vonkajším povrchovým parkovacím státim č.Y a to za dohodnutú
kúpnu cenu 2.270.424,-Sk t.j. 75.364,27,-Eur bez DPH. Odporcovia uhradili 1.zálohu vo výške 60.000,-
Sk (1.991,64,- Eur). Druhá záloha vo výške 1.756.172,90,-Sk mala byť uhradená podľa ust. článku IV

bodu X.X Zmluvy lehote splatnosti 14 dní, stanovenej v zálohovom liste, pričom zálohový list na druhú
zálohu mal byť vystavený až po zápise rozostavaných bytových jednotiek do katastra nehnuteľností
a po podaní návrhu na zápis záložného práva v prospech financujúcej banky. Predpokladaný termín
splatnosti tejto zálohy mal byť do júna 2008 ( podľa Zmluvy). Právny predchodca navrhovateľa však bol
s výstavbou bytového komplexu v takom omeškaní, že k zápisu rozostavaných bytových jednotiek do

katastra nehnuteľností nedošlo ani do konca roka 2008 a preto ani nemohol byť podaný návrh na zápis
záložného práva v prospech financujúcej banky v predpokladanom termíne. Preto odporcovia, vzhľadom
na túto situáciu, chceli ukončiť zmluvný vzťah s navrhovateľom resp. jeho právnym predchodcom, s
tým, že im bude vrátená vyplatená záloha. Prostredníctvom e-mailovej komunikácie však navrhovateľs týmto nesúhlasil a upozornil odporcov, že v prípade ich jednostranného omeškania bude postupovať
podľa čl. VII písm.A bod 4.1 a podľa čl.IV bod 2 Zmluvy.

19C/157/2011

- 4 -

Odporcovia v podanom odpore uviedli, že keďže do dnešného dňa nenastala splatnosť druhej splátky
kúpnej ceny, nemohla nastať splatnosť ani tretej a štvrtej splátky resp. zálohy, čo vyplýva nielen z
predpokladaných po sebe nasledujúcich termínoch splatnosti, ale aj z rozsahu a postupnosti dokončenia
bytu ( vnútorné omietky - splatnosť 3.zálohy, prevod ukončeného bytu - splatnosť 4.zálohy). Preto
považujú odporcovia uplatnenie 3. a 4.zálohy kúpnej ceny zo strany právneho predchodcu navrhovateľa

za neoprávnené.

Odporcovia v podanom odpore poukazujú, že navrhovateľovi z ust. č.VII písm.A bod 4.3 Zmluvy vyplýva
iba právo požadovať od budúcich kupujúcich úhradu vo výške 10% z dojednanej kúpnej ceny ako
zmluvnú pokutu za porušenie záväzku budúcich kupujúcich uhradiť zálohu kúpnej ceny v náhradnom
termíne, z čoho vyplýva, že sa jedná o právo žiadať, nie priamo právo na zaplatenie uvedenej sumy

a navyše z citovaného ustanovenia nie je dostatočne zrejmé, že nezaplatenie ktorej zálohy kúpnej
ceny v náhradnom termíne má byť považované za porušenie záväzku budúcich kupujúcich. Odporcovia
poukazujú na skutočnosť, že neuzavretím budúcej zmluvy navrhovateľ neutrpel žiadnu škodu, nakoľko
uvedený byt je ponúkaný na predaj za rovnakú cenu, vrátane predpokladaného zisku a za tejto situácie
sa domáhať zmluvnej pokuty, ktorá má plniť funkciu paušalizovanej náhrady škody je výkonom práva

v rozpore s dobrými mravmi.

V podanom odpore odporcovia uplatnili námietku miestnej nepríslušnosti Okresného súdu Košice II, z
tohto dôvodu bola vec postúpená tunajšiemu súdu, ako súdu miestne príslušnému.

V písomnom podaní odporcovia opätovne poukázali na neurčitosť bodu 4.3 Zmluvy, z ktorého nemožno
zistiť, neuhradenie ktorej zálohy kúpnej ceny v náhradnom termíne má byť sankcionované zmluvnou

pokutou, ako aj na skutočnosť, že od vzniku splatnosti druhej zálohy je podľa odporcov závislá
aj splatnosť tretej a štvrtej zálohy, čo vyplýva z ich časovej postupnosti a nadväznosti na postup
stavebných prác, ako aj z dohodnutého spôsobu financovania kúpy predmetu budúceho prevodu, kde
sa zmluvné strany dohodli na tom, že druhá až štvrtá záloha dojednanej kúpnej ceny bude financovaná
prostredníctvom úveru, zabezpečeného záložným právom k predmetu budúceho prevodu. Keďže ani

navrhovateľ nespochybňuje, že splatnosť druhej splátky kúpnej ceny nenastala, keďže nebola splnená
podmienka uvedená v bode 5.2 Zmluvy a keďže navrhovateľ sa s odporcami dohodol na rovnakom
spôsobe platby aj tretej a štvrtej zálohy (financovanie úverom), splnenie podmienky bodu 5.2 Zmluvy
sa ne muselo vzťahovať rovnako. Dôkazom je Zmluva o rezervácii č.XXX/XXX/ED, ktorá predchádzala
uzavretiu Zmluvy o budúcej zmluve, podľa ktorej sa zmluvné strany t.j. navrhovateľ a odporca v 1.rade

dohodli na kúpnej cene 2.123.100,-Sk, plus 60.000,-Sk a táto základná cena mohla byť navýšená v
závislosti na zvolených podmienkach financovania kúpy - tzv. 3 varianty financovania hypotékou, v
danom prípade malo ísť o 3.variant -100%nú hypotéku s navýšením ceny o 4% t.j. z pôvodnej ceny
2.183.100,-Sk na cenu 2.270.423,-Sk bez DPH.19C/157/2011

- 5 -

Z uvedeného vyplýva, že medzi účastníkmi bolo dohodnuté, že okrem 1.zálohy bude nielen druhá, ale

aj tretia a štvrtá záloha uhradená z hypotekárneho úveru a podmienky 5.2 Zmluvy sa mali vzťahovať aj
na zvyšné zálohy, ktorých splatnosť teda nastať nemohla. A keďže nenastala splatnosť záloh a to 2. až
4.zálohy, nemohol, ak neexistuje hlavný záväzok na zaplatenie záloh, existovať vedľajší - akcesorický
záväzok na povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu.

Právna zástupkyňa navrhovateľa v písomnom vyjadrení uviedla, že nespochybňuje tvrdenie odporcov,
že splatnosť druhej zálohy kúpnej ceny vo výške 1.892.686,40,-Sk t.j. 62.825,68,- Eur nenastala. Podľa

jej vyjadrenia dôvodom tejto skutočnosti je však omeškanie odporcov s plnením si svojich zmluvných
povinností. Keďže účastníci Zmluvy si dohodli splatnosť druhej zálohy tak, že táto bude splatná v lehote
14 dní po vystavení zálohového listu - faktúry. Predpokladom vystavenia zálohového listu mal byť
zápis rozostavaných bytových jednotiek do katastra nehnuteľnosti a podanie návrhu na zápis záložného
práva v prospech financujúcej banky. Zmluvne sa strany dohodli na predpokladanom termíne - do júna

2008, pričom nešlo o právne záväzný termín, ktorý by oprávňoval niektorú zmluvnú stranu k ďalším
prípadným krokom, ale iba o orientačný termín. Účastníci Zmluvy si zároveň dohodli vzájomne záväzok
zaistiť záložné zmluvy pre zápis záložného práva k predmetu prevodu v čo najkratšom termíne, ak budú
splnené predpoklady pre možnosť zápisu záložného práva. Navrhovateľ teda nemal lehotu, v ktorej mali
byť splnené predpoklady pre možnosť zápisu záložného práva do katastra nehnuteľnosti. Ďalej právna

zástupkyňa navrhovateľa poukázala na to, že splatnosť jednotlivých záloh na úhradu kúpnej ceny je v
Zmluve jednoznačne určená a nenadväzuje na seba, resp. nikde v Zmluve nie je určené, že by splatnosti
jednej zálohy mala predchádzať splatnosť predchádzajúcej zálohy. Neexistencia zápisu rozostavaných
bytových jednotiek do katastra nehnuteľnosti nemôže byť prekážkou dokončenia vnútorných omietok
(podmienka splatnosti 3.zálohy) alebo vydania právoplatného kolaudačného rozhodnutia (podmienka

splatnosti 4.zálohy). Podľa jej vyjadrenia splatnosť 3.a 4.splátky jednoznačne nastala, vnútorné omietky
dokončené boli, kolaudačné rozhodnutie nadobudlo právoplatnosť 4.8.2009. Keďže odporcovia k
úhrade splatných splátok v stanovených termínoch nepristúpili, navrhovateľ určil náhradný termín, do
27.12.2009. Keďže odporcovia neuhradili zálohy ani v náhradnom termíne, navrhovateľ odstúpil od
Zmluvy, a to listom z 16.4.2010.

Súd vo veci vykonal dokazovanie výsluchom účastníkov konania, preštudovaním listinných dôkazov
obsiahnutých v spise a zistil tento stav vo veci:

Právny predchodca navrhovateľa Y. SK, a.s. - Skanska D. SK, s.r.o. uzatvoril dňa 5.2.2008 s odporcami
v 1. a 2. rade - manželmi Mgr. Radoslavom Hodorom a MUDr. Ingrid Hodorovou Zmluvu o budúcej
zmluveoprevodevlastníctvabytu,evidenčnéčíslozmluvy:XXX/XXXX/MJ,nazákladektorejsazmluvné

strany dohodli, za podmienok v zmluve uvedených, že v budúcnosti uzavrú zmluvu o prevode vlastníctva
bytu a nebytového priestoru, ktorý sa nachádza v bytovom dome, ktorého výstavbu zabezpečuje budúci
predávajúci.

19C/157/2011

- 6 -Jednalo sa o bytový komplex nazvaný ako Rezidenčný komplex „N. T.“, katastrálne územie N., obec U.
- N., okres U. Z.. a v ňom sa nachádzajúci byt č.U nachádzajúci sa na 4.nadzemnom podlaží o celkovej
výmere XX,XXmX, vrátene príslušenstva bytu - pivnice č.R na 4.nadzemnom podlaží o výmere X,XXmX,

spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, ako aj vyhradné právo na užívanie povrchového
parkovacieho státia č.Y

Z výpisu z Obchodného registra je zrejmé, že právny predchodca navrhovateľa - Y. D. SK, s.r.o., zmenil
následne obchodné meno na Y. N. SK, s.r.o. Ku dňu 1.4.2010 došlo k zlúčeniu spoločnosti Y. N. SK,
s.r.o. do spoločnosti Y. BS, a.s., ktorý zmenil obchodné meno na Y. SK, a.s.

Súčasťou Zmluvy o budúcej zmluve je aj samotná zmluva o prevode vlastníctva bytu a nebytového

priestoru.

Úhrada kúpnej ceny je v Zmluve obsiahnutá v článku IV a rozdelená a špecifikovaná do štyroch záloh.
Podľa bodu 5 uvedeného článku zmluvné strany dohodli kúpnu cenu vo výške 2.270.424,-Sk (bez DPH),
a to formou poskytnutia nižšie uvedených záloh, ktoré budú platené budúcimi kupujúcimi pri dodržaní
nasledovných podmienok:

Podbod 5.1 - prvá záloha vo výške 60.000,-Sk vrátane DPH bola zaplatená pri podpise rezervačnej
zmluvy. Podbod 5.2 - druhá záloha vo výške 1.756.172,90,-Sk - úhrada vo výške 65% dojednanej
ceny vrátene DPH - je splatná v lehote splatnosti stanovenej v zálohovom liste (14 dní). Zálohový
list na druhú zálohu bude vystavený až po zápise rozostavaných bytových jednotiek do Katastra
nehnuteľností a podaní návrhu na zápis záložného práva v prospech financujúcej Banky. Obidve

zmluvné strany sa zaväzujú zaistiť záložné zmluvy pre zápis záložného práva k predmetu prevodu
v čo najkratšom termíne, ako budú splnené predpoklady pre možnosť zápisu takéhoto záložného
práva a zaväzujú si poskytnúť vzájomnú súčinnosť. Predpokladaný termín splatnosti tejto zálohy je do
júna 2008. Budúci kupujúci má možnosť kontroly dokončenia všetkých deklarovaných prác na základe
výzvy vykonanej budúcim predávajúcim v čase danom v tejto výzve. Tretia záloha - podbod 5.3 vo

výške XXX.XXX,XX,-Sk - úhrada 30% dojednanej ceny vrátane DPH - je splatná v lehote splatnosti
stanovenej v zálohovom liste vystavenom budúcim predávajúcim 14 dní po dokončení vnútorných
omietok bytu. Predpokladaný termín splatnosti tejto zálohy je do októbra 2008. Štvrtá záloha - podbod
5.4 na ostávajúcu časť ceny za predmet prevodu vrátane príslušnej DPH bude uhradená budúcemu
predávajúcemu po vydaní právoplatného kolaudačného rozhodnutia, najneskôr však pred uzavretím

zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu a nebytovému priestoru.

19C/157/2011

- 7 -

Zo zmluvy o rezervácii č.XXX/XX/ED uzavretej dňa 24.10.2007 medzi odporcom v 1.rade ako
oprávnenou stranou a právnym predchodcom navrhovateľa ako zaviazanou stranou vyplýva, že

predmetomzmluvyjezáväzokbudúcehopredávajúcehorezervovaťpreklientapodobu21dnípríležitosť
k uzatvoreniu Zmluvy o budúcej zmluve a zároveň povinnosť budúceho kupujúceho zaplatiť rezervačný
poplatok vo výške 60.000,-Sk.Z prednesov oboch účastníkov konania bolo preukázané, že 1.záloha vo výške 60.000,-Sk t.j.1.991,64,-
Eur bola odporcami uhradená tak, ako to mali účastníci dojednané.

Listom navrhovateľa zo dňa 18.11.2009 boli odporcovia v 1. a 2.rade vyzvaní k úhrade 3.zálohy kúpnej

ceny, faktúrou č.XXXXXXXXXX na čiastku 28.996,47,- Eur s DPH, ako aj na úhradu 4.zálohy kúpnej
ceny, faktúrou č.XXXXXXXXXX na čiastku 2.445,74,- Eur s DPH, a to v náhradnom termíne, v lehote
21 dní od doručenia výzvy.

Odporcovia požadované zálohy - tretiu a štvrtú, v zmysle zmluvných podmienok, navrhovateľovi
neuhradili.

Listom zo dňa 16.4.2010 navrhovateľ odstúpil od Zmluvy o budúcej zmluvy, a to z dôvodov porušenia

zmluvných povinností budúcimi kupujúcimi, uvedenými v článku T. písm. A bod 3, pričom odporcovi v
1.rade bolo odstúpenie od zmluvy doručené dňa 7.5.2010.

V článku VII písm. A bod bod 3 Zmluvy je uvedené, pokiaľ ani na základe písomnej upomienky budúceho
predávajúceho obsahujúcej určenie náhradného termínu splatnosti jednotlivej zálohy dojednanej podľa
článku IV bod 5 tejto zmluvy, ktorý nebude kratší ako 20 dní od doručenia takej upomienky budúcim

kupujúcim, nezaplatia budúci kupujúci dohodnutú zálohu, má budúci predávajúci právo od zmluvy
odstúpiť.

Podľa bodu 4.3 uvedeného článku Zmluvy budúci predávajúci má právo požadovať od budúcich
kupujúcichúhraduvovýške10%zdojednanejkúpnejceny(článokIVbod5Zmluvy)akozmluvnúpokutu
za porušenie záväzku budúcich kupujúcich uhradiť zálohu kúpnej ceny v náhradnom termíne podľa bodu

3 tohto článku.

Listom navrhovateľa z 11.3.2010 a následne 24.5.2010 boli odporcovia v 1. a 2.rade vyzvaní na úhradu
zmluvnej pokuty, a to v lehote 14 dní od doručenia výzvy, v takom rozsahu, v akom je to žalované v
tomto konaní.

Na pojednávaní právna zástupkyňa navrhovateľa navrhla súdu zaviazať odporcov na zaplatenie

zmluvnej pokuty, v takom rozsahu, ako je zmluvná pokuta žalovaná v návrhu a v opravenom podaní.

19C/157/2011

- 8 -

Vo svojom vyjadrení uviedla, že podľa navrhovateľa k splatnosti druhej splátky nedošlo, a to v dôsledku
zavinenéhokonaniaodporcov,ktoríneposkytlipotrebnúsúčinnosťprezriadeniezáložnéhoprávatým,že

neposkytli údaje o úverovej zmluve, pričom navrhovateľ mal vystupovať iba ako záložca, ktorý poskytuje
predmet zálohu - nehnuteľnosť. Táto povinnosť pre odporcov vyplývala zo Zmluvy, konkrétne z článku
IV, bodu 5.2.

Aj keď bol s výstavbou bytov navrhovateľ v omeškaní, nešlo o omeškanie v zmysle porušenia
zmluvnýchpodmienokzostranynavrhovateľa,pretožeúčastníciZmluvynemalidohodnutýtermínzápisu

rozostavanej stavby, pretože išlo len o orientačný, nie právne záväzný termín a len čo bola rozostavanástavba zapísaná do katastra, bol odporca pracovníkmi navrhovateľa vyzvaný - listom, ako aj e-mailovou
formou, aby poskytol potrebnú súčinnosť a poskytol potrebné záložné a úverové zmluvy. Toto odporca
neurobil. Nepredložil relevantný doklad, ktorý by preukazoval príčinnú súvislosť medzi meškaním zápisu

rozostavanej stavby do katastra nehnuteľnosti a nesplnením podmienok poskytovania úveru.

Podľa vyjadrenia právnej zástupkyne navrhovateľa nemohla nastať splatnosť druhej splátky, keďže
nedošlo k zriadeniu záložného práva. Preto nebol ani odporca vyzvaný na zaplatenie druhej zálohy,
avšak po splnení podmienok splatnosti tretej a štvrtej zálohy, k ich úhrade odporca vyzvaný bol, a to
aj v náhradnom termíne.

Odporca v 1.rade vo svojom vyjadrení uviedol, že v čase, keď došlo k omeškaniu navrhovateľa s

výstavbou bytového komplexu, došlo k zmene finančnej situácie vo financovaní úverov, nakoľko v
dôsledku hospodárskej krízy už nebolo možné za pôvodných podmienok čerpať úvery a preto odporca
chcel zmluvný vzťah s navrhovateľom riešiť odstúpením od zmluvy, resp. formou dohody. Zo strany
navrhovateľanebolavôľazmluvnývzťahukončiťbezzaplateniazmluvnejpokutyodporcami.Odporcovia
považujú zmluvné postavenie účastníkov zmluvy za nevyvážené, v prospech navrhovateľa, ktorý si

možné riziká poistil viacerými ustanoveniami zmluvy, pričom v zmluve nie je nikde ošetrená situácia,
ktorá nastala, t.j. omeškanie navrhovateľa s dokončením výstavby. Odporca v 1.rade poukazuje na
skutočnosť, že keďže nenastala splatnosť druhej splátky resp. zálohy kúpnej ceny, nemohla nastať
splatnosť ani tretej a štvrtej splátky, ktorá mala ten istý princíp financovania, ako splátka druhá, t.j.
prostriedkami z úveru, o čom navrhovateľ vedel a teda splatnosť tretej a štvrtej splátky je podľa odporcu

tiež podmienená zriadením záložného práva. Podľa vyjadrenia odporcu, ak nenastala splatnosť tretej a
štvrtej zálohy, nemohlo dôjsť k porušeniu hlavného zmluvného záväzku a teda nevznikol ani nárok na
zaplatenie ani zmluvnej pokuty.

Ďalej odporca vo vyjadrení uviedol, že čo sa týka výšky štvrtej splátky kúpnej ceny, jej výška v Zmluve nie
je presne vyčíslená a preto nemožno z takejto nešpecifikovanej zálohy vyvodiť výšku zmluvnej pokuty

pripadajúcu na štvrtú zálohu.

19C/157/2011

- 9 -

Podľa odporcov sa v danom prípade jedná o spotrebiteľskú zmluvu podľa ustanovení § 52 a nasl.
Občianskeho zákonníka a následne nevyvážené postavenie resp. práva a povinností účastníkov zmluvy,

pretože ako budúci kupujúci v nej nemal zakotvené právo odstúpenia od zmluvy v prípade porušenia
povinností zo strany budúceho predávajúceho. Túto skutočnosť považuje odporca za neprijateľnú
zmluvnú podmienku podľa ust. § 53 ods.4 písm.h/ Občianskeho zákonníka platného v čase uzatvorenia
zmluvy, pretože táto ukladá žalovanému ako spotrebiteľovi, aby splnil všetky záväzky, teda aj záväzok
zaplatiť zmluvnú pokutu, hoci predtým dodávateľ, t.j. žalobca nesplnil svoje predchádzajúce právne

záväzky Ďalšou neprijateľnou podmienkou podľa odporcu je podmienka obsiahnutá v ust.§ 53 ods.4
písm.k/ Obč. zákonníka, ktorá požaduje od spotrebiteľa, ktorý nesplnil svoj záväzok, aby zaplatil
neprimerane vysokú sumu, ako sankciu spojenú s nesplnením jeho záväzku. Podľa odporcu je na mieste
súdu, v prípade, ak uzná pohľadávku navrhovateľa ako dôvodnú, uplatniť moderovacie oprávnenie v
zmysle ust. § 545a Obč. zákonníka.

Odporcovia v 1. a 2.rade v podaní doručenom súdu na pojednávaní 18.1.2012 si uplatnili vzájomný
návrh na zaplatenie sumy 1.991,64,-Eur zo strany navrhovateľa, spolu s úrokom z omeškaniavo výške 9%ročne z dlžnej sumy od 18.1.2012 do zaplatenia z titulu bezdôvodného obohatenia.
Podľa odporcov žalovaný nárok navrhovateľa na zaplatenie zmluvnej pokuty neexistuje, pretože
navrhovateľovi nevzniklo právo a odporcom povinnosť na zaplatenie zmluvnej pokuty. Z uvedeného

dôvodu nemôže byť platný ani započítací prejav navrhovateľa na jednostranné započítanie si 1.zálohy
zaplatenej odporcami, pretože záväzok možno platne započítať iba s platným a existujúcim záväzkom.

Zo zmluvy o prevode vlastníctva bytu, číslo zmluvy 009/2011/OM, uzavretej medzi navrhovateľom ako
predávajúcimatreťouosobouakokupujúcoujezrejmé,žebytovájednotka,ktorájepredmetomZmluvyo
budúcej zmluve medzi navrhovateľom a odporcami v 1. a 2.rade, označená ako byt č.XXX, nachádzajúci

sa na 4.poschodí bytového domu G X. ulica č.XX, katastrálne územie N., obec U. N., okres Bratislava
III a príslušný spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach, ako aj povrchové parkovacie státie č.Y bol
navrhovateľom odpredaný tretej osobe za dohodnutú kúpnu cenu 52.125,- Eur, vrátane DPH.

Podľa § 488 Občianskeho zákonníka záväzkovým vzťahom je právny vzťah, z ktorého veriteľovi vzniká
právo na plnenie (pohľadávka) od dlžníka a dlžníkovi vzniká povinnosť splniť záväzok.

Podľa § 489 Obč. zákonníka záväzky vznikajú z právnych úkonov, najmä zo zmlúv, ako aj zo spôsobenej

škody, z bezdôvodného obohatenia alebo z iných skutočností uvedených v zákone.

19C/157/2011

-10 -

Podľa § 50a ods. 1 Občianskeho zákonníka účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej
doby uzavrú zmluvu, musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.

Podľa§51Obč.zákonníkaúčastnícimôžuuzavrieťitakúzmluvu,ktorániejeosobitneupravená,zmluva
však nesmie odporovať obsahu alebo účelu tohto zákona.

Podľa § 491 ods.1 Obč. zákonníka záväzky vznikajú najmä zo zmlúv týmto zákonom výslovne
upravených, môžu však vznikať aj z iných zmlúv v zákone neupravených (§51) a zo zmiešaných zmlúv
obsahujúcich prvky rôznych zmlúv.

Podľa § 494 Obč. zákonníka z platného záväzku je dlžník povinný niečo dať, konať, niečoho sa zdržať
alebo niečo trpieť a veriteľ je oprávnený to od neho požadovať.

Podľa § 511 ods.1 Obč. zákonníka ak právnym predpisom alebo rozhodnutím súdu je ustanovené alebo
účastníkmi dohodnuté alebo ak to vyplýva z povahy plnenia, že viac dlžníkov má tomu istému veriteľovi
splniť dlh spoločne a nerozdielne, je veriteľ oprávnený požadovať plnenie od ktoréhokoľvek z nich. Ak

dlh splní jeden dlžník, povinnosť ostatných zanikne.

Podľa § 544 ods.1 Obč. zákonníka ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti
zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému
účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda.Podľa § 544 ods.2 Obč. zákonníka zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v dojednaní musí
byť určená výške pokuty alebo určený spôsob jej určenia.

Podľa § 545a Občianskeho zákonníka neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť s

prihliadnutím na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti. Ak veriteľ nie je oprávnený požadovať
náhradu škody spôsobenej porušením povinnosti, na ktorú sa zmluvná pokuta vzťahuje, súd prihliadne
aj na výšku škody, ktorá porušením povinnosti vznikla, a na to, o koľko zmluvná pokuta presahuje rozsah
vzniknutej škody.

Na základe vykonaného dokazovania súd dospel k záveru a má za preukázané, že navrhovateľovi
vznikol nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty, a to v takej výške, v akej je žalovaný. Zmluvnú pokutu

možno charakterizovať tak, že ide o dohodou určené plnenie pre prípad porušenia zabezpečenej
povinnosti, ktoré je oprávnenému subjektu povinný poskytnúť ten, kto zabezpečenú povinnosť poruší, v
tomto zmysle má sankčnú povahu. Zmluvná pokuta môže vzniknúť len na základe dohody zmluvných
strán. V danom prípade si navrhovateľ uplatnil právo na zaplatenie zmluvnej pokuty z dôvodov porušenia
povinností odporcov, ktorí neuhradili zmluvne dojednané zálohy kúpnej ceny v termíne na to určenom

resp. v náhradnom termíne.

19C/157/2011

- 11 -

V zmluve o budúcej zmluve, ktorej obsah a podmienky si mohli jednotlivé zmluvné strany, teda najmä
odporcovia odkontrolovať vopred, je podľa názoru súdu dostatočne určitý spôsob uplatnenia zmluvnej

pokuty v prípade porušenia zmluvných povinností zo strany budúceho predávajúceho t.j. navrhovateľa
- článok IV, bod 4.3 Zmluvy . Porušenie povinností spočíva v porušení záväzku budúcich kupujúcich
uhradiť zálohu kúpnej ceny v náhradnom termíne, čo je dostatočne kvalifikované, a to aj napriek tomu,
že nie je v článku konkrétne ustanovené, o úhradu ktorej zálohy sa má jednať. Z obsahu ustanovenia
však vyplýva, že môže ísť o v poradí druhú, tretiu alebo štvrtú zálohu.

Podľa názoru súdu navrhovateľ oprávnene využil svoje právo a od zmluvy odstúpil, keďže nedošlo k
plneniu zmluvných povinností odporcami, neuhradením záloh kúpnej ceny. Súd sa stotožnil s právnym
názorom navrhovateľa, ktorý uviedol, že odporca do dnešného dňa nepredložil ani navrhovateľovi, ani
súdu žiadny relevantný dôkaz o príčinnej súvislosti medzi meškaním zápisu rozostavanej stavby do
katastra a nesplnením podmienok poskytnutia úveru. Nepredložil žiaden konkrétny dôkaz o tom, či a

za akých podmienok, potom ako bol navrhovateľom vyzvaný na poskytnutie súčinnosti pre zriadenie
záložného práva, mu bolo bankou odmietnuté poskytnutie úveru, resp. by boli zmenené podstatným
spôsobom podmienky jeho poskytnutia. Naopak, odporca v článku IV bod 6 Zmluvy prehlásil podpisom
Zmluvy, že ako budúci kupujúci splnil resp. splní všetky podmienky stanovené bankou pre poskytnutie
úveru.

Tvrdenie odporcov, že keďže nenastala splatnosť druhej zálohy kúpnej ceny, ktorá mala byť financovaná
rovnako ako tretia a štvrtá záloha, t.j 100% nou hypotékou, tak nemohla nastať splatnosť tretej a
štvrtej zálohy, neobstojí. V Zmluve sú presne vymedzené obdobia splatnosti jednotlivých záloh, ktoré
sa viažu na konkrétne stavebné činnosti pri výstavbe bytového komplexu, ktoré jednoznačne nastali.
Pri tretej zálohe je to dokončenie vnútorných omietok, o tejto skutočnosti bol odporca informovaný

emailom pracovníčky navrhovateľa a pri štvrtej zálohe to bolo vydané kolaudačné rozhodnutie, opatrené
doložkou právoplatnosti, o čom taktiež navrhovateľ odporcu informoval. Keďže naplnenie podmienok
splatnostitretejaštvrtejzálohypodľanázorusúdujednoznačnenastala,bolpodľazmluvnýchpodmienok
odporca povinný jednotlivé zálohy uhradiť. Preto neobstojí ani tvrdenie, že keďže hlavný záväzok
odporcov zaplatiť zálohy kúpnej ceny neexistuje, nemôže existovať ani závislý záväzok - povinnosťzaplatiť zmluvnú pokutu. Odstúpením navrhovateľa od zmluvy síce hlavný záväzok zanikol, avšak keďže
zmluvnou pokutou zabezpečená povinnosť bola porušená do okamihu odstúpenia od zmluvy, právo
požadovať zaplatenie zmluvnej pokuty ostáva navrhovateľovi aj po zániku hlavného záväzku.

Podľa názoru súdu sa v danom prípade jedná o spotrebiteľskú zmluvu uzatvorenú podľa ust. § 52 a
nasl. Občianskeho zákonníka.

19C/157/2011

- 12 -

Podľa § 52 Obč. zákonníka účinného v čase uzatvorenia zmluvy spotrebiteľskou zmluvou je každá
zmluva bez ohľadu na právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom.

Pri právnej úprave spotrebiteľských zmlúv sa vychádza zo zásady ochrany spotrebiteľa ako tzv.
slabšej zmluvnej strany a neprípustnosti zneužívania monopolného postavenia dodávateľov ako tzv.
silnej zmluvnej strany. Postavenie slabšej zmluvnej strany vyplýva zo skutočnosti, že nemá možnosť
individuálne ovplyvniť obsah zmluvy vopred pripravenej dodávateľom. Preto treba aspoň rámcovo
vymedziť, ktoré, resp. aké podmienky v spotrebiteľských zmluvách sa považujú za neprijateľné, pričom

dôsledkom je to, že sú zo zákona neplatné.

Vychádza sa z toho, že spotrebiteľ dobromyseľne uzaviera zmluvu a právom očakáva, že dodávateľ
ako odborník, „profesionálne znalý podnikateľ“ dodáva tovar alebo služby so zárukou kvality. Úprava
neprijateľných podmienok v spotrebiteľských zmluvách je úprava takých podmienok, s ktorými
sa spotrebiteľ mal možnosť oboznámiť pred uzavretím zmluvy, ale nemohol ovplyvniť ich obsah.

Spotrebiteľská zmluva nesmie obsahovať také ustanovenia, ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu
v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa. Ak by zmluva obsahovala
ustanovenia spôsobujúce nerovnováhu v právach a povinnostiach, ale v neprospech dodávateľa,
takáto podmienka by v zmysle tejto právnej úpravy nebola neplatná. Za značnú nerovnováhu treba
vždy považovať také právne postavenie spotrebiteľa, ktoré mu nedovoľuje alebo značne obmedzuje

uplatňovanie nárokov, ktorými sa domáha riadneho plnenia zo zmluvy, resp. nápravy už prijatého plnenia
(vrátane uplatnenia nárokov vyplývajúcich zo zodpovednosti za vady, omeškanie či škodu).

V danom prípade podľa názoru súdu neobsahuje Zmluva o budúcej zmluve neprijateľné podmienky,
ktoré by spôsobovali jej neplatnosť. Účastníci zmluvy, konkrétne odporcovia mali možnosť pred
uzavretím zmluvy ovplyvniť obsah zmluvy a tvrdenie, že odporcovia nemali možnosť odstúpiť od zmluvy

zatakýchpodmienok,akotomalnavrhovateľakobudúcipredávajúcisúdhodnotílenakoúčelovúobranu
odporcov, nakoľko možnosť odporcov odstúpenia od zmluvy, v prípade porušenia zmluvných povinností
navrhovateľom ako budúcim predávajúcim, existuje priamo zo zákona.

Primárnym predpokladom vzniku nároku na zmluvnú pokutu je platná dohoda medzi zmluvnými stranami
o zmluvnej pokute pre prípad porušenia povinnosti zo záväzku. Ak je táto podmienka splnená, nárok na

zmluvnú pokutu vzniká veriteľovi, ak dlžník poruší zmluvnú povinnosť zabezpečenú zmluvnou pokutou.
V tomto prípade má súd za preukázané, že došlo k porušeniu zmluvných povinnosti odporcov tým,
že neuhradili zálohy kúpnej ceny v náhradnom termíne, čím vzniklo navrhovateľovi právo požadovať v
prípade takéhoto zavineného konania odporcov zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 10% z dojednanej
kúpnej ceny.19C/157/2011

- 13 -

Moderovacie oprávnenie súdu znížiť neprimerane vysokú zmluvnú pokutu súd v tomto prípade nepoužil,
nakoľko má za to, že na takýto postup súdu neboli splnené podmienky. Navrhovateľ v konaní

nepreukázal ani netvrdil, že by mu porušením povinnosti žalovaného vznikla škoda. Z prednesu právnej
zástupkyne navrhovateľa vyplýva, že vzniknutú škodu, spočívajúcu v rozdiele kúpnej ceny za predmet
prevodu, ktorú bol povinný odporca zaplatiť a kúpnej ceny, z ktorú bol predmet prevodu predaný tretej
osobe a tiež spočívajúcu v cene prevádzkových nákladov na byt neuplatňoval v žiadnom konaní.
Teoreticky vzniknutá škoda (kúpna cena podľa zmluvy medzi navrhovateľom a odporcami mínus

kúpna cena medzi navrhovateľom a treťou osobou, ktorej bol byt predaný) cca vo výške 23.000,- Eur
niekoľkonásobne prevyšuje výšku zmluvnej pokuty. Preto súd nepovažuje výšku zmluvnej pokuty za
neprimerane vysokú s prihliadnutím na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti, tak, ako o tom
pojednáva ust. § 545a Obč. zákonníka.

Vzhľadom na uvedené skutočnosti súd považuje návrh navrhovateľa za dôvodný a preto jeho návrhu

na zaplatenie zmluvnej pokuty vo výške 5.544,79,- Eur vyhovel. Súd poznamenáva, že akceptuje
započítanie plnenia odporcu, ktoré mal navrhovateľ odporcovi vrátiť vo výške 1991,64,- Eur a teda 10%
výška zmluvnej pokuty z dojednanej kúpnej ceny v sume 7.536,43,- Eur sa znižuje o uvedenú čiastku.

Pokiaľideovzájomnýnávrhodporcunazaplateniesumy1.991,64,-Eurspríslušenstvom,súdvyhodnotil
tento návrh - započítaciu námietku odporcu ako obranu odporcu, keďže výška pohľadávky odporcu

je podstatne nižšia ako nárok navrhovateľa a navyše o tomto nároku bolo rozhodnuté tak, že súd
akceptoval zníženie sumy zmluvnej pokuty práve o výšku tejto pohľadávky odporcu.

Podľa § 98 O.s.p. vzájomným návrhom je i prejav odporcu, ktorým proti navrhovateľovi uplatňuje
svoju pohľadávku na započítanie, ale len pokiaľ navrhuje, aby bolo prisúdené viac, než čo uplatňoval
navrhovateľ. Inak súd posudzuje taký prejav len ako obranu proti návrhu.

Dôsledkom nesplnenia povinnosti zaplatiť zmluvnú pokutu riadne a včas t.j. jej nezaplatenia, ako
každého iného záväzku je, že dlžník sa dostane do omeškania, čo znamená, že dlžník je povinný platiť
úroky z omeškania z nezaplatenej sumy.

Podľa § 517 ods. 2 Obč. zákonníka ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ právo
požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania.

V tomto prípade si navrhovateľ uplatnil úroky z omeškania vo výške 9% ročne z dlžnej sumy od
26.6.2010, t.j. od márneho uplynutia doby určenej navrhovateľom na zaplatenie zmluvnej pokuty
mimosúdnou cestou.

19C/157/2011

- 14 -O trovách konania súd rozhodol podľa § 142 ods. 1 O.s.p. a ich náhradu priznal navrhovateľovi v plnej
výške.

Trovy konania pozostávajú zo zaplateného súdneho poplatku z návrhu na začatie konania v sume 333,-

Eur a z trov právneho zastúpenia navrhovateľa advokátkou v sume 1.797,12,- Eur ( za 4 úkony právnej
služby - prevzatie a príprava, vyjadrenie k odporu, pojednávanie 18.1.2012 a 20.4.2012 á 190,89,-
Eur, + 1 x rež. paušál 7,41,- Eur, 3x rež. paušál á 7,61,-Eur, ďalej náhrada za stratu času + cestovná
náhrada + náhrada pohonných hmôt za účasť právnej zástupkyne na pojednávaniach v dňoch 18.1.2012
a 20.4.2012 v sume á 501,66,- Eur.)

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie na Okresný súd Košice -

okolie do 15 dní odo dňa jeho doručenia, v troch písomných vyhotoveniach.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach podania (§ 42 ods.3 O.s.p.) uviesť, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa rozhodnutie alebo postup súdu považuje za
nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha (§ 205 ods. 1 O.s.p.).

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, že

a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,

b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné

na zistenie rozhodujúcich skutočností,

d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a),

f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh
na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona (§ 251 O.s.p.).

V Košiciach, dňa 11.5.2012