Rozsudok ,
Potvrdené Judgement was issued on Tuesday, March 6, 2012

Súd: Okresný súd Bratislava II
Spisová značka: 58C/66/2010

Identifikačné číslo súdneho spisu: 1210208574
Dátum vydania rozhodnutia: 06. 03. 2012
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Blanka Malichová

ECLI: ECLI:SK:OSBA2:2012:1210208574.11

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Bratislava II v Bratislave v konaní pred sudkyňou JUDr. Blankou Malichovou vo veci

navrhovateľa: I. P., D.. XX. XX. XXXX, H. N. R. Č.. XX, N., zast. Mgr. Vierou Földesovou, advokátkou
so sídlom Jaskový rad č. 163, Bratislava, proti odporom: v 1. rade: P. B., D.. XX. XX. XXXX, H. N. J.
X.. XX, N., v 2. rade: F. B., D.. XX. XX. XXXX, H. N. N. XX, N., v 3. rade: B. B., D.. XX. XX. XXXX, H.
N. D. W. XXXX/XX, Z., v 4. rade: L. B., D.. XX. XX. XXXX, H. N. O. XX, N., všetci zast. JUDr. Jozefom
Matkovčíkom, advokátom so sídlom Vazovova 9/A, Bratislava, o určenie neplatnosti výpovede nájmu
bytu, takto

r o z h o d o l :

Súd návrh z a m i e t a.

Navrhovateľ je p o v i n n ý zaplatiť odporcom v 1. až 4. rade náhradu trov konania vo výške 1.282,98

€, na účet právneho zástupcu odporcov v 1. až 4. rade, JUDr. Jozefa Matkovčíka, advokáta, v lehote
do troch dní odo dňa právoplatnosti rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Navrhovateľ sa návrhom podaným na súde dňa 20. 04. 2010 domáhal voči odporcom v 1. a 4. rade, aby
súd určil, že výpoveď nájmu bytu doručená navrhovateľovi listom zo dňa 20. 01. 2010 je neplatná.

Návrh odôvodnil tým, že je užívateľom bytu č. 14, nachádzajúceho sa na 2. nadzemnom podlaží na
R. X. Č.. XX S. N., pozostávajúceho z jednej izby, kuchyne, kúpeľne a WC, a to na základe nájomnej
zmluvy uzatvorenej s právnym predchodcom odporcov v 1. až 4. rade, bytovým podnikom Bratislava ako
pôvodným prenajímateľom. Odporcovia v 1. až 4. rade nadobudli vlastnícke právo k celej nehnuteľnosti

na R. ulici č. XX v N. dňa 09. 12. 1993 na základe reštitučného zákona. Naliehavý právny záujem
určovacej žaloby je podľa neho daný tým, že predmetný byt riadne a nepretržite od 26. 05. 1992
užíva a obýva, za súčasného uhrádzania nájomného. Je invalidným dôchodcom a nie je vlastníkom
žiadnej nehnuteľnosti na území Slovenskej republiky. Riadne užívanie nehnuteľnosti je sťažené zlým a
neudržiavaným technickým stavom domu, ktorý sa od roku 2000 neustále zhoršuje a tiež problémami
s vykurovaním. Pre otvorenú strechu do domu prší a nalietavajú holuby, ktoré svojim trusom dom
znečisťujú. S odporcami nie je možná žiadna dohoda a navrhovateľ sa domnieva, že ho chcú z bytu

vysťahovať bez poskytnutia náhradného bytu. Už listom zo dňa 25. 10. 2005 sa odporcovia snažili
ukončiť nájom bytu z dôvodu, že nájomca byt nevyužíva, resp. že ho užíva na iné účely a v byte
sa pohybujú cudzie osoby. V byte sa však zdržiava pravidelne, každý deň a byt udržiava v čistote,
vetrá ho a riadne a včas platí nájomné. Dňa 28. 01. 2010 prevzal list zo dňa 20. 01. 2010, označený
ako výpoveď z nájmu bytu podľa § 711 ods. 1 písm. d) O.z., z dôvodu hrubého porušenia povinností
vyplývajúcich z nájomnej zmluvy tým, že bez písomného súhlasu prenajímateľov byt prenajal tretím
osobám za finančnú odplatu v období december 2009 a január 2010. V prílohe listu bol pripojený kľúčod vchodu domu, ktorý musel byť vymenený, nakoľko vchod bol neustále otvorený, čo využil neznámy
páchateľ, ktorý sa vlámal aj do viacerých iných bytov a spôsobil tým prenajímateľom škodu. Súčasne
bol navrhovateľ požiadaný, aby do času vypratania bytu zabezpečil dôsledné zamykanie hlavného

vchodu. Navrhovateľ považuje výpoveď z nájmu bytu za neplatnú z dôvodu, že nie je pravda, že by
z jeho strany došlo k hrubému porušeniu nájomnej zmluvy vymedzenému vo výpovedi nájmu bytu.
Navrhovateľ dôrazne popiera tvrdenia, že by byt prenajal bez súhlasu odporcov v 1. až 4. rade za
finančnú odplatu tretím osobám a výpovedný dôvod považuje za vykonštruovaný. Je však pravdou,
že deň pred Štedrým večerom sa mu ohlásili starí známi, súrodenci S. V. M. Č. V. L. Z. F., ktorí ho

požiadali, či by nemohli prísť k nemu na niekoľko dní na návštevu, lebo už nemajú možnosť bývať v
bývalom byte, s čím navrhovateľ súhlasil. Štedrý večer trávil navrhovateľ u svojej mamy a jeho známi po
príchode z „Vianočných trhov“ našli dvere bytu rozbité a otvorené, o čom telefonicky ihneď upovedomili
navrhovateľa. Medzitým vykonali odporcovia s políciou v dome kontrolu a v dome našli vyrazené dvere
na viacerých uzamknutých bytoch. Navrhovateľovu návštevu z dôvodu podozrenia z vlámania do bytov
predviedli na políciu a neskôr ju prepustili, z dôvodu nepreukázaného podozrenia. Výpoveď nájmu bytu

považuje navrhovateľ za neplatnú aj z dôvodu, že bola podaná neoprávnenou osobou, a to právnym
zástupcom odporcov v 1. až 4. rade, ktorý nepredložil plnú moc na ich zastupovanie.

Odporcovia v 1. až 4. rade sa k návrhu vyjadrili prostredníctvom právneho zástupcu v podaní zo dňa 24.
05.2010,vktoromžiadalinávrhakonedôvodnýzamietnuť.Uviedli,žebytnavrhovateľriadneneužívaav
byte nebýva (prinajmenšom od roku 2005) a jeho jediným cieľom je blokovať byt a požadovať odstupné,

resp. náhradný byt. Dôkazom je aj skutočnosť, že byt je odpojený od plynu (asi tri roky) a od elektrickej
energie (asi rok) z dôvodu navrhovateľových dlhov. Dňa 28. 12. 2009 bolo odporcami zistené, že dvere
na predmetnom byte sú vykopnuté a nakoľko neboli opravené ani dňa 04. 01. 2010, odporcovia mysliac
si, že v byte nikto nie je, zavolali políciu, ktorá v byte zaistila S., M. V. F. Č., ktorí uviedli, že v byte bývajú
a navrhovateľovi platia nájom, z čoho je zrejmé, že navrhovateľ bez ich súhlasu byt, v ktorom by mal

bývať on, prenajal.

Súd vo veci vykonal dokazovanie oboznámením sa s listinnými dôkazmi založenými v spise, priloženou
fotodokumentáciou, výpoveďami účastníkov konania a prednesmi ich právnych zástupcov, výpoveďami
v konaní vypočutých svedkov a zistil nasledovný skutkový stav veci:

Dňa 26. 05. 1992 bola medzi navrhovateľom a právnym predchodcom odporcov v 1. až 4. rade

uzatvorená nájomná zmluva, predmetom ktorej bol nájom bytu č. 14 pozostávajúceho z jednej izby,
kuchyne a príslušenstva a nachádzajúceho sa na 2. poschodí bytového domu na R. X. Č.. XX S. N..
Nájomná zmluva bola uzatvorená na dobu neurčitú, počnúc dňom 22. 05. 1992.

Podľa čl. 2. bod 3. Veta prvá nájomnej zmluvy nájom bytu môže zaniknúť písomnou výpoveďou,
ktorá musí obsahovať lehotu, kedy sa má nájom ukončiť. Lehota začína plynúť prvým dňom mesiaca

nasledujúceho po doručení výpovede.

Podľa čl. 5. body 1. a 2. nájomnej zmluvy nájomca najneskôr v deň vzniku nájmu oznámi prenajímateľovi
počet a zoznam osôb vrátane ich vzťahu k nájomcovi, ktoré budú spolu s nájomcom v predmetnom byte
bývať.Nájomcamôžezvýšiťpočetosôbvbytepodľaods.1 popredchádzajúcomsúhlaseprenajímateľa.

Podľa čl. 8. písm. b) nájomnej zmluvy za hrubé porušenie nájomnej zmluvy, ktoré má za následok

zrušenie nájomnej zmluvy výpoveďou zo strany prenajímateľa na základe súhlasu súdu sa považuje
nedodržanie povinností vyplývajúcich z ust. čl. 5 ods. 2.

Ako vyplýva z výpisu LV č. XXXX, vedeného Katastrálnym úradom Bratislava, Správa katastra pre hl.
mesto SR Bratislavu, podielovými spoluvlastníkmi rodinného domu nachádzajúceho sa na R. X. Č..
XX S. N., okres: N. L., P.: N.- O.. Č.. F., súp. č. XXXX, ako aj pozemku, na ktorom sa nachádza, sú v

súčasnosti odporcovia v 1. až 4. rade, každý v podiele 1/4. Titulom nadobudnutia LV je u odporcov v 3.a 4. rade rozhodnutie C. XXXX/XX/PU-TR zo dňa 25. 10. 1993 a u odporcov v 1. a 2. rade darovacia
zmluva S.-XXXX/XX zo dňa 06. 04. 2005.

Listom zo dňa 25. 10. 2005 sa odporca v 1. rade, v zastúpení vlastníkov obytného domu na R. ulici č. XX

v N., obrátil na navrhovateľa za účelom prerokovania ďalšieho trvania nájmu uvedeného bytu, prípadne
jeho ukončenia, z dôvodu, že navrhovateľ byt dlhodobo, minimálne od novembra 2004, neužíva, a aj
predtým bol byt užívaný na iné účely ako bývanie, bol užívaný aj ako sídlo firmy ELMES spol. s.r.o. a
často sa v ňom pohybovali cudzie osoby.

Listom zo dňa 13. 12. 2006 odporca v 1. rade informoval navrhovateľa o výmene zámku na vstupných
dverách do bytového domu z dôvodu jeho zničenia s tým, že kľúč bol v obálke navrhovateľovi vhodený

do schránky dňa 20. 11. 2006 s tým, že vstupná brána sa začala zamkýnať až od 27. 11. 2006, a pokiaľ
by byt obýval, resp. vyberal si poštovú schránku, nemal by problém so vstupom do bytu.

V zápisniciach o podaní vysvetlenia k zdržovaniu sa v byte č. XX na R. ulici č. XX v N. bez súhlasu
majiteľa a bez nájomnej zmluvy, spísaných na Obvodnom oddelení Policajného zboru Ružinov západ
dňa 07. 01. 2010 pod Č.: P.-A.-XX/II-F.-XXXX, tak M. Č., D.. XX. XX. XXXX, ako aj jej brat S. Č., D.. XX.

XX. XXXX a syn F. Č., D.. XX. XX. XXXX, zhodne uviedli, že v predmetnom byte bývali od 23. 12. 2009,
kedy im navrhovateľ odovzdal aj kľúče od vstupnej brány a bytu, a ktorý dostali od neho do podnájmu
za sumu 10 € týždenne, vyplácanú osobne po predchádzajúcom telefonickom dohovore. Navrhovateľ
im uviedol, že je vlastníkom bytu, ktorý nadobudol súdnou cestou. Dňa 24. 12. 2009 vnikli do bytu nejakí
Rómovia, ktorí vykopli dvere bytu, a keď zbadali, že byt je obývaný, utiekli cez rozbité okno na prízemí,

nakoľko vchod do domu zamkýnali. Od toho času sa vchodové dvere do bytu nedali zamknúť.

Do zápisnice o podaní vysvetlenia spísanej dňa 07. 01. 2010 na Obvodnom oddelení Okresného
riaditeľstva Policajného zboru v Bratislave II pod Č.p.: P.-A.-F.-XXXX, W.: XX/II-F.-F.-XXXX, navrhovateľ
uviedol, že osoby F. Č., S. Č. V. M. Č., boli od 24. 12. 2009 uňho na návšteve s tým, že od uvedených
osôb za prenajímanie bytu žiadne peniaze nebral.

Dňa 08. 01. 2010 navrhovateľ na Obvodnom oddelení OR PZ v BA II podal oznámenie na odporcu v 1.
rade pre vymenenie zámku na vstupnej bráne do obytného domu na R. ulici č. XX v N., čím mu bráni
v užívaní bytu, ktorý má v nájme.

Plnomocenstvom udeleným dňa 20. 01. 2010, s uvedením rozsahu splnomocnencovho oprávnenia,
splnomocnili odporcovia v 1. až 4. rade JUDr. Jozefa Matkovčíka, advokáta so sídlom Vazovova 9/A, na

zastupovania vo veci výpovede z nájmu bytu I. P., R. XX, N..

Listom zo dňa 20. 01. 2010 bola právnym zástupcom odporcov v 1. až 4. rade daná navrhovateľovi
výpoveď nájmu bytu č. 14 na R. X. Č.. XX S. N., a to podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka,
pre hrubé porušenie povinností vyplývajúcich z nájomnej zmluvy tým, že nájomca bez písomného
súhlasu spoluvlastníkov bytu tento prenajal tretím osobám za finančnú odplatu v období december 2009

a január 2010. Trojmesačná výpovedná lehota začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po
mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď nájmu bytu a s poukazom na ustanovenie § 712
ods. 2 O.z. nájomca nemá právo na bytovú náhradu. V prílohe listu bol navrhovateľovi zaslaný kľúč od
hlavného vchodu do bytového domu, nakoľko tento bol neustále otvorený, čo využili neznámi páchatelia
na vlámanie sa do viacerých bytov.

Právna zástupkyňa navrhovateľa zotrvala na podanom návrhu a zdôraznila, že uvedený byt neobývajú
žiadne iné osoby na základe podnájomného vzťahu. Počas Vianoc 2009 mal navrhovateľ vo svojom byte
návštevu, čo však nie je dôvodom na informovanie prenajímateľa. Po incidente s vykopnutými dverami
mu bola advokátskou kanceláriou JUDr. Matkovčíka doručená výpoveď nájmu bytu, ku ktorej nebola
pripojená odporcami udelená plná moc, z ktorej by bol zrejmý rozsah oprávnenia právneho zástupcu

konať za svojich klientov, čo tiež podľa nej spôsobuje neplatnosť výpovede.Navrhovateľ vo svojej výpovedi poprel, že by byt prenajímal tretím osobám a M., S. V. F. Č. mohli
vypovedať o opaku práve z dôvodu, aby boli prepustení zo zadržania. Peniaze, ktoré mu údajne
podnájomníci mali platiť bola len suma 10 €, za ktorú predal čižmy jednému z jeho návštevníkov. Úhrady

za užívanie bytu riadne platil a plyn bol odpojený z dôvodu podozrenia, že môže vybuchnúť a rovnako
od elektrikára sa dozvedel, že ani elektrina nie je v poriadku, a preto ich dal odpojiť. Nakoľko v byte
len prespáva a počas dňa je u svojej priateľky alebo u rodičov, energie v byte nepotrebuje. Nakoľko
je invalidným dôchodcom a sám nemá možnosť si zaobstarať iný byt, bol by ochotný bez problémov
odporcom predmetný byt uvoľniť, za podmienky, že by mu bol poskytnutý náhradný byt, ktorý by mohol

riadne užívať.

Odporca v 1. rade vo svojej výpovedi prehlásil, že aj napriek tomu, že asi 5 rokov v rozmedzí rokov 2002
až 2008, býval v byte naproti, navrhovateľa nikdy nevidel byt obývať, avšak chodievali tam rôzni ľudia
a mala tam sídlo aj nejaká obchodná spoločnosť. Často bola do bytu privolaná policajná hliadka, ktorá
osoby odtiaľ bez spísania akejkoľvek zápisnice vykázala. Od poštára sa odporca v 1. rade dozvedel
aj to, že navrhovateľ si poštu necháva doposielať na inú adresu, čo tiež nasvedčuje tomu, že byt ním

nie je obývaný. Dňa 07. 01. 2010 sa do bytu dostavil na podnet brata, ktorý mu zavolal, že nejakí ľudia
sa vlámali do domu na R. XX v N., zrejme za účelom kradnutia železa. Po príchode na miesto zbadal
na predmetnom byte vykopnuté dvere a nakoľko odtiaľ počul nejaké chrápanie, privolal políciu, mysliac
si, že ide o zlodejov. Policajti v izbe našli tri osoby spiace v zimných bundách a čiapkach na jednom
lôžku, ktoré zhodne tvrdili, že v byte sú legálne, nakoľko ho majú prenajatý od navrhovateľa, s ktorým

sa im v danom okamihu telefonicky nepodarilo skontaktovať. Odporca v 1. rade vo svojej výpovedi tiež
spochybnil tvrdenia navrhovateľa, že on dal odpojiť plyn, nakoľko vedel, že plynári sa bezúspešne tri
roky pokúšali dostať do časti domu, ktorej nájomcom bol navrhovateľ, a ktorý im byt nesprístupnil. K
odmontovaniu hodín došlo potom, ako im bol byt sprístupnený práve odporcom v 1. rade.

Svedok F. Č. vo svojej výpovedi uviedol, že keď prišiel o byt, navrhovateľ mu ponúkol, že môže s mamou

prespávať v jeho byte. Bolo to myslené na obdobie najdlhšie troch týždňov od 23. alebo 24. decembra
2009. Navrhovateľ v tom čase s nimi v byte nebýval, ale často ich chodil navštevovať. V byte sa nedalo
variť, ani umývať, nesvietilo tam svetlo, nekúrilo sa, netiekla voda a na toaletu chodievali do blízkej
reštaurácie. Počas ich návštevy u navrhovateľa, v jeden večer vtrhol do bytu odporca v 1. rade so
šiestimi policajtmi, ktorí ich odviedli na policajnú stanicu pre podozrenie z krádeže ohrievača vody a

potrubia. S navrhovateľom sa v čase zadržania svedok nekontaktoval a dodal, že tvrdenia odporcu v 1.
rade nie sú pravdivé a nebolo to tak, ako uviedol. Svedok po prečítaní zápisnice zo dňa 07. 01. 2010,
spísanejnaObvodnomoddeleníPolicajnéhozboruRužinov-západ,uviedol,ževtedybolvstreseapreto
vypovedal, tak ako vypovedal, a nie je pravdou to, že za podnájom bytu platila jeho mama navrhovateľovi
finančnú hotovosť. Navrhovateľovi bol dlžný len 50,- € za čižmy pre jeho priateľku. Rovnako sa vyjadril

aj k zápisniciam z výsluchu M.L. Č. V. S. Č., ktorí podľa neho rovnako ako on pod stresom vypovedali
nepravdu.

Svedok S. Č. uviedol, že v byte na R. X. Č.. XX S. N. mali provizórne a dočasné bývanie, ktoré im
vybavila jeho sestra. Potvrdil, že byt a bytový dom boli v dezolátnom stave a neobývateľné. Svedok si
na podrobnosti nepamätal a nevedel, či bolo navrhovateľovi platené nejaké nájomné, ale on určite za

bývanie navrhovateľovi nič neplatil. Na otázky policajtov, čo robia v predmetnom byte, svedok tak v byte,
ako aj počas výsluchu na polícii uviedol, že boli u navrhovateľa na návšteve. Po prečítaní predmetnej
zápisnice z jeho výsluchu na polícii, kedy uviedol, že za podnájom bytu bolo navrhovateľovi platených
10 € týždenne svedok uviedol, že keď je to tak napísané, asi to tak bolo, ale že on nič neplatil, všetko
riešila sestra s jej synom. Svedok na otázku uviedol, že zápisnicu o svojom výsluchu si na polícii riadne

prečítal a vo svojej výpovedi neklamal. Dodal, že nemal vedomosť o tom, že by jeho sestra niečo platila
navrhovateľovi, alebo sa s ním za týmto účelom stretla, na druhej strane však na otázku či išlo o bývanie
alebo podnájom uviedol, že to bolo len dočasné a išlo o podnájom, mali to s ním dohodnuté jeho sestra
a jej syn.

Dňa 12. 10. 2010 bola z podnetu právnej zástupkyne navrhovateľa súdom vykonaná obhliadka bytu č.

XX nachádzajúceho sa na X. poschodí v ľavom trakte bytového domu na R. X. Č.. XX S. N., pri ktorejbolo zistené, v byte sa nekúri, bojler bol odpojený od potrubia a napriek tomu, že byt bol uprataný, jasne
vykazovalznaky,žejedlhodoboneobývaný.Schodištevedúcekbytuboloveľmisilnoznečistenévtáčími
exkrementami a po schodišti prelietavali holuby. Náhodný obyvateľ domu po oslovení navrhovateľom

uviedol, že byty sú vlhké, v dezolátnom stave, majitelia do domu neinvestujú a spoločné priestory
upratujú svojpomocne.

Západoslovenská energetika, a.s., na žiadosť súdu listom zo dňa 22. 10. 2010 oznámila, že na byt č. 14
na R. X. Č.. XX S. N.F. bol dňa 14. 11. 2006 vystavený služobný príkaz na odpojenie miesta spotreby
z dôvodu neplatenia. Nakoľko však miesto spotreby nebolo sprístupnené, odpojenie nebolo vykonané

a bol zanechaný len písomný odkaz.

Navrhovateľ aj napriek uvedenému vyjadreniu zotrval na tom, že všetky úhrady za odbery mal zaplatené
a k tomu, čo sa uvádza v liste ZSE, a.s. došlo len z dôvodu, že elektrárne nechodili odpisovať odber
energie.

Vo vzťahu k snahe navrhovateľa o vybudovanie ústredného kúrenia v byte ešte v roku 2004 právny
zástupca odporcov v 1. až 4. rade upozornil, že navrhovateľ až do začatia konania nikdy nenamietal

žiadnu poruchu v dome na R. X.. XX v N. a od jeho snahy o rekonštrukciu kúrenia a odpojenia energií
v byte uplynuli takmer 2 roky, pričom z vyjadrenia ZSE, a.s. jasne vyplýva, že dôvodom pre odpojenie
bolo neplatenie za elektrickú energiu.

Právna zástupkyňa navrhovateľa vo vzťahu k dezolátnemu stavu bytu a celého bytového domu
poukázala na ustanovenie § 687 O.z. a na to, že celý objekt nespĺňa ani základné kritériá zdravého a

slušného bývania, a aj preto navrhovateľ neuhrádzal energie za byt, ktoré sú zálohové a je ich potrebné
platiť bez ohľadu na to, či je byt obývaný alebo nie. Ide o bývanie hlboko pod ľudskú dôstojnosť, a
preto aj výpoveď z nájmu bytu odporcov v 1. až 4. rade považuje za neplatnú a v rozpore s dobrými
mravmi. Pri takomto stave bytu by nebolo možné byt prenajímať a užívať ho. V rozhodnom čase bol
byt len na niekoľko dní prenechaný ľuďom, ktorí sa ocitli bez akýchkoľvek finančných prostriedkov a

strechy nad hlavou. Vo výpovedi na polícii títo nevypovedali ako svedkovia, ale ako podozriví z vlámania
do bytu, a ich výpovede sú pochybné. Neexistovala ani žiadna písomná zmluva o podnájme, ktorú
vyžaduje Občiansky zákonník a konaním navrhovateľa nedošlo k hrubému porušeniu výkonu jeho práv.
Nie je daný výpovedný dôvod podľa § 711 ods. 1 písm. d) O.z. a právny zástupca odporcov v 1. až 4.
rade, ktorý podal výpoveď vo vlastnom mene bez predloženia plnej moci, tento nedostatok dodatočne

nekonvalidoval. Celú situáciu navrhovateľ vníma ako nátlak na jeho osobu a snahu dostať ho z bytu
preč. Na otázku súdu, či navrhovateľ v byte reálne v byte býva uviedla, že býva striedavo u priateľky
a v byte u mamy.

Právny zástupca odporcov v 1. až 4. rade poukázal na predložený protokol o prehliadke predmetného
bytu zo dňa 10. 01. 2007, z ktorého vyplýva, že došlo k prerobeniu kúpeľne bez súhlasu bytového

podniku a stavebného úradu. Rekonštrukcia bola vykonaná navrhovateľom ešte v roku 1992 na vlastné
náklady a v tom istom roku bola vykonaná aj posledná maľovka bytu. Odvtedy sa navrhovateľ nikdy
neohlásil a nenahlásil žiadnu poruchu, ako mu to ukladá nájomná zmluva. Námietku právnej zástupkyne
protistranyoznačilzairelevantnú,nakoľkovkonaníbolopreukázané,ženavrhovateľbytdlhodoboriadne
neužíval a v byte nebýval, a preto sa nemožno čudovať stavu, v akom sa v súčasnosti byt nachádza. Sú

len dve možnosti, buď navrhovateľ byt získal v dobrom stave a zdevastoval ho on sám, alebo byt už v
zdevastovanom stave dostal, potom však vzniká otázka, prečo by si ho prenajal. Byt bol roky v takomto
stave, a navrhovateľ sa za tie roky na nič nesťažoval, nežiadal o vykonanie opráv, na nič nereagoval,
a to preto, lebo v byte nebýval. Neobývanie bytu preukazuje okrem iného aj to, že navrhovateľ zhruba
1 mesiac po vylomení vchodových dverí do bytového domu, si nebol vyzdvihnúť nový kľúč od dverí. O

obsahu zápisníc svedkov zo dňa 07. 01. 2010 sa odporcovia dozvedeli až zo súdneho spisu a na ich
výpovediach preukazujúcich podnájom bytu nič nemení ani skutočnosť, že nebola uzatvorená písomná
zmluva o podnájme bytu.Podľa § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka (ďalej len „O.z.“) ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej
veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa
svojich záväzkov voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom

preukázaná.

Podľa § 685 O.z. nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za
nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania; nájomná zmluva
spravidlaobsahujeajopispríslušenstvaaopisstavubytu.Nájombytujechránený;aknedôjdekdohode,
možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.

Podľa § 710 ods. 1 O.z. nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom

alebo písomnou výpoveďou.

Podľa § 710 ods. 3 O.z. ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej
lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po
mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu
výpovednú lehotu. Na doručovanie výpovede nájmu bytu sa primerane použijú ustanovenia osobitného

predpisu.

Podľa § 711 ods. 1 písm. d) O.z. prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca hrubo porušuje
svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia
poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť
inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa.

Podľa § 711 ods. 2 O.z. dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo
možnézameniťsinýmdôvodom,inakjevýpoveďneplatná.Dôvodvýpovedenemožnododatočnemeniť.

Podľa § 711 ods. 6 O.z. neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na súde do troch mesiacov odo
dňa doručenia výpovede. Účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu,
ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu.

Vychádzajúc z vykonaného dokazovania a s poukazom na citované zákonné ustanovenia súd návrh
ako nedôvodný zamietol.

V prejednávanej veci sa navrhovateľ prostredníctvom určovacej žaloby domáha určenia neplatnosti
výpovede nájmu bytu, ktorá mu bola daná podľa § 711 ods. 1 písm. d) O.z. z dôvodu hrubého porušenia
povinností vyplývajúcich z nájomnej zmluvy, a to listom zo dňa 20. 01. 2010, doručeným mu dňa 28. 01.

2010. Naliehavý právny záujem určovacej žaloby odôvodňuje skutočnosťou, že byt, ktorý má v nájme,
riadne užíva, sústavne obýva a riadne a včas uhrádza nájomné.

Aktívnu vecnú legitimáciu mal súd za preukázanú z nájomnej zmluvy uzatvorenej dňa XX. XX. XXXX, na
dobu neurčitú, a to medzi navrhovateľom ako nájomcom a právnym predchodcom odporcov v 1. až 4.
rade, Bytovým podnikom Bratislava ako prenajímateľom. Predmetom nájmu bol byt č. XX nachádzajúci

sa na X. poschodí na R. X. Č.. XX S. N., pozostávajúci z jednej izby, kuchyne a príslušenstva. Pasívna
vecná legitimácia je preukázaná aktuálnym výpisom z LV č. XXXX, podľa ktorého sú odporcovia v 1.
až 4. rade podielovými spoluvlastníkmi rodinného domu na R. X. Č.. XX S. N., ktorí nadobudnutím
vlastníckeho práva k predmetu nájmu ex lege (zo zákona) vstúpili do právneho postavenia prenajímateľa
(§ 680 O.z.). Druhým predpokladom úspešnosti určovacej žaloby z procesného hľadiska je okrem vecnej

legitimácie účastníkov konania aj preukázanie existencie tzv. naliehavého právneho záujmu, ktorý sa
všaknevyžadujevprípadoch,kedyzákonexpressisverbispriamovhmotnoprávnejúpravepripúšťa,aby
sa ten- ktorý subjekt hmotnoprávneho vzťahu domáhal určenia existencie (neexistencie) práva alebo
dôsledkov určitej skutočnosti. Preto aj v uvedenom konaní navrhovateľa nezaťažuje dôkazné bremenopreukázania danosti naliehavého právneho záujmu na požadovanom určení, nakoľko právo nájomcu
domáhať sa neplatnosti výpovede nájmu bytu je výslovne upravené v ustanovení § 711 ods. 6 O.z.

Po posúdení veci samej súd dospel k záveru, že nájomný vzťah bol s navrhovateľom ukončený

výpoveďou nájmu bytu zo dňa 20. 01. 2010, ktorá mu bola doručená dňa 28. 01. 2010, v súlade so
zákonom, platne a odôvodnene.

Pre výpoveď z nájmu bytu, ako jednostranného hmotnoprávneho úkonu prenajímateľa voči nájomcovi,
je zákon predpísaná písomná forma a okrem všeobecných náležitostí právneho úkonu (§ 34 a nasl. O.z.)
musí obsahovať aj uvedenie lehoty, kedy sa nájom má skončiť (§ 710 ods. 3 O.z.) a dôvod výpovede,
ktorý musí byť skutkovo vymedzený tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, a ktorý nemôže

byť dodatočne menený (§ 711 ods. 2 O.z.).

Navrhovateľovi bola daná písomná výpoveď z nájmu bytu listom zo dňa 20. 01. 2010. Medzi účastníkmi
konania nebol sporný dátum doručenia výpovede nájmu bytu, a to dňom 28. 01. 2010. Navrhovateľ sa
pretožaloboupodanounasúdedňa20.04.2010vzákonomstanovenejtrojmesačnejprekluzívnejlehote
domáha určenia jej neplatnosti, nakoľko má za to, že nie je naplnený výpovedný dôvod podľa § 711 ods.

1 písm. d) O.z. spočívajúci v hrubom porušení povinností z nájomnej zmluvy, konkrétne v prenajatí bytu
nájomcom bez písomného súhlasu prenajímateľov tretím osobám za finančnú odplatu v decembri 2009
a januári 2010, a rovnako z dôvodu, že výpoveď bola daná neoprávnenou osobou, nakoľko zo strany
právneho zástupcu prenajímateľov nebola predložená plná moc preukazujúca rozsah jeho oprávnenia.

Po oboznámení sa s obsahom výpovede nájmu bytu zo dňa 20. 01. 2010 súd konštatuje, že sú splnené

požiadavky písomnej formy, všeobecných náležitostí právnych úkonov podľa § 34 a nasl. O.z., vo
výpovedi je uvedené, že výpovedná lehota je v súlade s ustanovením § 710 ods. 3 O.z. trojmesačná
a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená
výpoveď a skutkový dôvod výpovede podľa § 711 ods. 1 O.z. založený na tom, že navrhovateľ ako
nájomca hrubo porušil povinnosti z nájomnej zmluvy tým, že bez písomného súhlasu spoluvlastníkov

byt prenajal tretím osobám za finančnú odplatu v mesiaci december 2009 a január 2010, je vymedzený
presne a nezameniteľne. Výpoveď bola navrhovateľovi daná v mene odporcov v 1. až 4. rade ich
právnym zástupcom, ktorý bol oprávnený na podanie výpovede. Dôkazom preukazujúcim rozsahu jeho
oprávneniajeplnomocenstvoudelenédňa20.01.2010odporcamiv1.až4.rade,predloženésúduspolu
s vyjadrením k návrhu na začatie konania, a ktoré vyvracia tvrdenia navrhovateľa o tom, že výpoveď bola

daná neoprávnenou osobou. Rovnako aj zo samotnej výpovede z nájmu vyplýva, že právny zástupca
konal v mene a na základe poverenia odporcov v 1. až 4. rade (§ 32 ods. 1 O.z.).

Čo sa týka existencie výpovedného dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) O.z., hrubého porušenia
povinností vyplývajúcich z nájmu bytu prenechaním bytu do podnájmu inému bez písomného súhlasu
prenajímateľa, súd má za to, že tento bol vykonanými dôkazmi riadne preukázaný. Pre prenechanie

bytu nájomcom do podnájmu inej osobe zákon vyžaduje písomný súhlas prenajímateľa. Tento môže
prenajímateľ udeliť už pri uzavretí nájomnej zmluvy. Navrhovateľ však podľa nájomnej zmluvy nebol
oprávnený byť prenechať tretej osobe bez súhlasu prenajímateľa, a takého porušenie povinnosti aj
samotnánájomnázmluvaklasifikujeakohrubéporušenienájomnejzmluvyzakladajúcedôvodvýpovede
nájmu bytu zo strany prenajímateľa (čl. 5 bod 2., čl. 8 písm. b) nájomnej zmluvy).

Za dôvod výpovede podľa § 711 ods. 1 písm. d) O.z. spravidla nemožno považovať to, že nájomca bez
súhlasu prenajímateľa prijme do bytu ďalšiu osobu za účelom krátkodobej návštevy. Podľa skutkového
odôvodnenia výpovedného dôvodu mal navrhovateľ v decembri 2009 a januári 2010 prenechať byt do
podnájmu tretím osobám za finančnú odplatu, bez písomného súhlasu odporcov v 1. až 4. rade. V
rozhodný čas, boli dňa 07. 01. 2010 v predmetnom byte políciou zadržané nasledovné osoby: M. Č., S.

Č. a F. Č.. K zdržiavaniu sa v byte na R. ulici č. XX v N. bez súhlasu majiteľa a bez nájomnej zmluvy a
k vlámaniu sa do bytov v uvedenom rodinnom dome (k priestupku podľa § 50 ods. 1 zák. č. 372/1990
Zb. o priestupkoch) podali na Obvodnom oddelení PZ Ružinov západ všetky tri osoby do zápisnice dňa
07. 01. 2010, č. p.: P.-P-XX/II-RVZ-XXXX vysvetlenie, v ktorom zhodne uviedli, že predmetný byt im daldo podnájmu navrhovateľ, ktorý uviedol, že uvedený byt vlastní, a to za sumu 10,- € týždenne, ktorá
mala byť vyplácaná osobne po predchádzajúcom telefonickom dohovore. Navrhovateľ im dal kľúče od
vstupnej brány rodinného domu a od bytu s tým, že do bytu sa nasťahovali dňa 23. 12. 2009. Navrhovateľ

potvrdil, že v uvedenom čase sa uňho zdržiavali uvedené osoby, ako jeho starí známi, avšak kategoricky
odmietal, že išlo o ním dohodnutý podnájom bytu za finančnú odplatu, nakoľko sa jednalo len o návštevu
a pomoc jeho známym, ktorí sa ocitli bez strechy nad hlavou. Výpoveď na pojednávaní vypočutých
svedkovS.V.F.Č.sarozchádzalasichvýpoveďamizaznamenanýmivuvedenýchzápisniciachopodaní
vysvetleniadňa07.01.2010.Svedkoviauvádzali,ževbytenaR.XXS.N.naprelomerokov2009a2010

išlo o dočasné a provizórne bývanie na obdobie najdlhšie troch týždňov. Svedok F. Č. poprel, že by im
navrhovateľ dal byt do podnájmu, a že by za tento mali platiť. Ak uhradili niečo navrhovateľovi, tak to bol
dlh za zakúpené čižmy. Rozpor v jeho výpovediach na polícii a na pojednávaní odôvodnil tým, že všetci
traja boli pod stresom a všetci vypovedali nepravdu. Svedok S. Č. uviedol, že v byte u navrhovateľa sa
zdržiavali ako návšteva. Po predložení zápisnice o jeho výpovedi na polícii poznamenal, že ak uviedol,
že za byt sa platilo navrhovateľovi 10,- € týždenne, tak asi to tak bolo, ale on konkrétne neplatil za byt

nič, to mala na starosti jeho sestra, M. Č.. Svedok súčasne na pojednávaní prehlásil, že zápisnicu o
výsluchu na polícii si pred podpisom prečítal a vo svojej výpovedi neklamal. Svedok si nepamätal, či sa
jeho sestra stretla s navrhovateľom za účelom úhrady nájomného za byt, avšak na otázku súdu potvrdil,
že išlo o podnájom bytu, ktorý s navrhovateľom dohodla svedkova sestra a syn.

Obranu navrhovateľa, že rodina Č. bývala uňho v byte len ako návšteva, považuje súd za účelovú

a nepreukázanú. S prihliadnutím aj na zásadné vzájomné rozpory vo výpovediach svedkov S. V. F.
Č., a rozpory s ich výpoveďami na polícii v januári 2010, považuje ich výpovede na pojednávaní za
nedôveryhodné a účelovo menené. Svedok S. Č. A., že boli u navrhovateľa v podnájme, a vylúčil, že by
jeho výpoveď na polícii bola nepravdivá. Svedkovia sa zhodli na tom, že v uvedenom čase nemali, kde
bývať a do času, kým sa nevyrieši ich bytová otázka cca na 3 týždne, mali bývať u navrhovateľa. Veci

súvisiace s bývaním mala vybavovať M. Č., ktorú pre neznáme miesto pobytu nebolo možné v konaní
vypočuť.Podľasúduvšakanistres,podktorýmmohlibyťsvedkoviaprivýpovedinapolíciineodôvodňuje
údajne (podľa svedka F. Č.) klamstvo o tom, že v byte u navrhovateľa boli v podnájme, nakoľko tvrdenie
o tom, či by sa v jeho byte zdržiavali titulom návštevy alebo titulom podnájmu, by im nemohlo priťažiť.
Svedok S.Í. Č. vyvrátil dohad svedka F. Č. o tom, že by vo výpovedi na polícii klamal.

Rovnako neobstojí ani obrana navrhovateľa o tom, že nedošlo k uzatvoreniu podnájomnej zmluvy,
nakoľko táto musí mať písomnú formu, na margo ktorej súd uvádza, že zákon nestanovuje obligatórnu
písomnú formu zmluvy o podnájme (§ 719 O.z.), a táto môže byť uzatvorená aj ústne, prípadne
konkludentne. Pre vznik podnájomného vzťahu medzi nájomcom a podnájomcom je obligatórna
písomná forma predpísaná len pre súhlas prenajímateľa s podnájmom bytu alebo jeho časti. Úplatnosť

podnájomného vzťahu vyplýva z výpovedí M., F. V. S. Č. spísaných na polícii dňa 07. 01. 2010, ku ktorým
sa súd aj s poukazom na vyššie uvedené priklonil. Charakter pobytu týchto osôb u navrhovateľa ako
návštevy spochybňuje aj neurčitá doba ich pobytu, do vyriešenia bytovej otázky, zhruba na 3 týždne
(čo nepovažuje súd za krátkodobú návštevu) a rovnako fakt, že navrhovateľ ich nechal bývať v byte a
sám býval inde.

Navrhovateľ počas celého konania zotrval na tvrdení, že byt riadne užíval a pravidelne sa v ňom
zdržiaval, s čím však odporcovia v 1. až 4. rade výslovne nesúhlasili, nakoľko navrhovateľ podľa nich byt
dlhodobo neužíval a nebýval v ňom a často sa tam pohybovali cudzie osoby. Z viacerých vykonaných
dôkazov, predovšetkým z výpovede F. V. S. Č., zo zdokumentovaného neobývateľného stavu bytu,
oznámenia ZSE, a.s. zo dňa 22. 10. 2010, listu odporcu v 1. rade zo dňa 13. 12. 2006, je nepochybné,

že navrhovateľ už v čase policajného zásahu v januári 2010 v byte nebýval. Poštu si navrhovateľ
dával odkladať na pošte v Novom meste, za mesačný poplatok. Rovnako obaja svedkovia vo svojej
výpovedi potvrdili, že v danom čase navrhovateľ v byte nebýval, len raz ich bol pozrieť, byt bol už
v tom čase v dezolátnom a neobývateľnom stave, nedalo sa v ňom variť, netiekla voda, nebola tam
elektrická energia a nefungovalo kúrenie. Na toaletu museli chodiť do blízkej reštaurácie. Aj súd sa mal

vykonanouobhliadkouuvedenéhobytumožnosťpresvedčiťotom,žebytniejenavrhovateľomdlhodobo
obývaný. Dezolátny stav v akom sa byt nepochybne už dlhé roky nachádza, a ktorý neumožňuje jeho
riadne užívanie, a nezáujem navrhovateľa ako nájomcu o iniciovanie opráv, ktoré je povinný vykonať
prenajímateľ, len nasvedčuje tomu, že navrhovateľ nevyužíval a ani v súčasnosti nevyužíva byt, ktorýmá v prenájme, na bývanie. V konaní bolo vyvrátené aj tvrdenie navrhovateľa o tom, že k odpojeniu
elektrickej energie, za ktorej odber riadne platil, došlo z jeho iniciatívy a z dôvodu, že elektrina nebola v
poriadku, nakoľko list Západoslovenskej energetiky, a.s. zo dňa 22. 10. 2010 svedčí o presnom opaku.

Vzhľadomnavyššieuvedené,kedymalsúdzapreukázanévšetkyzákonnénáležitostivýpovedeznájmu
bytu a existenciu výpovedného dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) O.z., súd návrh ako nedôvodný
zamietol.

O náhrade trov konania bolo rozhodnuté podľa § 142 ods. 1 O.s.p., podľa ktorého účastníkovi, ktorý
mal vo veci plný úspech, súd prizná náhradu trov potrebných na účelné uplatňovanie alebo bránenie
práva, proti účastníkovi, ktorý vo veci úspech nemal. Súd v konaní úspešným odporcom v 1. až 4. rade

priznal náhradu trov konania predstavujúcich trovy právneho zastúpenia priznané v súlade s § 11 ods.
1 písm. a), § 13 ods. 2, § 14 ods. 1 písm. a), b), c), ods. 5 písm. b), § 16 ods. 3, § 18 ods. 3 vyhl.
MS SR č. 655/2004 Z.z. o odmenách a náhradách advokátov za poskytovanie právnych služieb v znení
neskorších predpisov, v celkovej sume 1.282,98 €, pozostávajúcej z:

1. odmeny za úkony právnej služby spolu v sume 988,40 €:

a) prevzatie a príprava zastúpenia dňa 20. 01. 2010...............................110,98 €

b) vyjadrenie k návrhu zo dňa 24. 05. 2010............................................110,98 €

c) účasť na pojednávaniach:

- dňa 25. 5. 2010, 29. 06. 2010, 05. 10. 2010...........................3x á 110,98 €

- dňa 23. 11. 2010 (odročené bez prejednania veci)..............................27,74 €

- dňa 27. 01. 2011.............................................................................114,00 €

- dňa 19. 05. 2011, 10. 11. 2011 (odročené bez prejed. veci)......2x á 28,50 €

- dňa 14. 02. 2012, 06. 03. 2012...............................................2x á 117,38 €

2. režijného paušálu spolu v sume 80,75 €:

6x á 7,21 €+ 3x á 7,41 €+ 2x á 7,63 €.............................................................80,75 €

3. 20 % DPH spolu v sume 213,83 €

Základná sadzba tarifnej odmeny za 1 úkon právnej služby pri zastupovaní 4 klientov predstavuje podľa
§ 11 ods. 1 písm. a) v spojení s § 13 ods. 2 vyhl. č. 655/2004 Z.z. 50 % zo štvornásobku jednej trinástiny
výpočtového základu t. j. pre rok 2010 sumu 110,98 €, pre rok 2011 sumu 114 € a pre rok 2012 sumu
117,38 €. Právny zástupca odporcov v 1. až 4. rade si uplatnil odmenu za 12 úkonov právnej služby v

celkovej sume 1.425,05 € s DPH. Právny zástupca si však za účasť na pojednávaní dňa 23. 11. 2010
nesprávne uplatnil režijný paušál vo výške 7,41 €, namiesto 7,21 €, nakoľko sa jedná o úkon právnej
služby vykonaný ešte v roku 2010. Súd tiež právnemu zástupcovi nepriznal odmenu v sume 110,98 € a k
nej prislúchajúci režijný paušál a DPH za písomné podanie zo dňa 20. 01. 2010 (výpoveď z nájmu bytu)
z dôvodu, že sa nejedná o úkon právnej služby, odmenu za ktorý je možné zahrnúť do trov právneho

zastúpenia, nakoľko úspešnému účastníkovi konania sa priznáva náhrada trov konania vynaložených v
súvislosti s prebiehajúcim súdnym konaním, a nie je ešte pred jeho začatím.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia
prostredníctvom Okresného súdu Bratislava II na Krajský súdBratislava, písomne, v dvoch vyhotoveniach.

Vodvolanísamápoprivšeobecnýchnáležitostiach(§42ods.3O.s.p.)uviesť,proti ktorémurozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za

nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha (§ 205 ods. 1 O.s.p.).

Podľa § 205 ods. 1 O.s.p., odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci
samej, možno odôvodniť len tým, že

a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1 O.s.p.,

b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné

na zistenie zhodujúcich skutočností,

d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a O.s.p.),

f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie,

oprávnený môže podať návrh na vykonanie exekúcie podľa osobitného

zákona; ak ide o rozhodnutie o výchove maloletých detí, návrh na súdny

výkon rozhodnutia.