Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Thursday, April 6, 2011

Súd: Okresný súd Michalovce
Spisová značka: 19C/125/2010

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7710209158
Dátum vydania rozhodnutia: 06. 04. 2011
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Agáta Štefaničová

ECLI: ECLI:SK:OSMI:2011:7710209158.6

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Michalovce, samosudkyňou Mgr. Agátou Štefaničovou, v právnej veci žalobcu V.,

IČO: 17199425, zastúpeného JUDr. Jánom Kožuškom, advokátom Sama Chalúpku č. 18, 071 01
Michalovce, proti žalovanému INTELLIGENT CONTROL SYSTEMS, s.r.o. Michalovce, v skratke ICS,
s.r.o. Michalovce, so sídlom T.J. Moussona 2502/2, 071 01 Michalovce, IČO: 31693270, zastúpeného
JUDr. Alexejom Ivankom, advokátom, so sídlom Námestie osloboditeľov 73, 071 01 Michalovce, o
zaplatenie 26 940,13 Eur s príslušenstvom takto

r o z h o d o l :

I. Žalovaný je povinný zaplatiť žalobcovi sumu 26 764,40 Eur, úroky z omeškania vo výške 0,05 % za
každý deň omeškania zo sumy 6 371,06 Eur od 17.7.2009 do zaplatenia, zo sumy 6 371,06 Eur od

16.10.2009 do zaplatenia, zo sumy 6 371,06 Eur od 15.1.2010 do zaplatenia, zo sumy 2 123,69 Eur
od 17.4.2010 do zaplatenia, zo sumy 175,73 Eur od 22.12.2009 do 27.7.2010, zo sumy 1 822,41 Eur
od 14.1.2010 do zaplatenia, zo sumy 733,67 Eur od 30.1.2010 do zaplatenia, zo sumy 2 636,33 Eur od
21.4.2010 do zaplatenia, zo sumy 335,12 Eur od 22.5.2010 do zaplatenia, a to do 3 dní od právoplatnosti
rozsudku.

II. Konanie v časti o zaplatenie 175,73 Eur z a s t a v u j e.

III. Žalovaný je povinný zaplatiť žalobcovi trovy konania vo výške 6121,11 Eur na účet jeho právneho
zástupcu, a to do 3 dní od právoplatnosti rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobca sa návrhom doručeným súdu 15.7.2010 domáhal proti žalovanému zaplatenia 26 940,13 Eur,

úrokov z omeškania a trov konania. Návrh odôvodnil tým, že účastníci konania dňa 12.6.2006 uzavreli
zmluvu o nájme nebytových priestorov, ktorá bola doplňovaná dňa 28.7.2006 dodatkom č. 1, dňa
23.1.2007 dodatkom č. 2, dňa 1.10.2008 dodatkom č. 3 a dňa 1.3.2009 dodatkom č. 4. Na základe
zmluvy bol žalovaný povinný uhrádzať nájomné a náklady spojené s odberom elektriny, plynu, vodným
a stočným. Nájomné bolo splatné štvrťročne vopred do 10-tého dňa prvého mesiaca kalendárneho
štvrťroka. Žalovaný napriek výzvam nájomné za tretí a štvrtý štvrťrok 2009 a za prvý štvrťrok 2010, ďalej
za mesiac apríl 2010 neuhradil, a tak isto neuhradil ani náklady spojené s odberom elektriny, plynu,

vodného a stočného.

Žalovaný s návrhom nesúhlasil. Uviedol, že časť žalovanej sumy vo výške 175,73 Eur uhradil dňa
27.7.2010. Ďalej uviedol, že žalovaný počas užívania nehnuteľnosti tieto zhodnotil tým, že dal so
súhlasom žalobcu postaviť nové sociálne zariadenia a sprchy, čím sa zvýšila hodnota prenajímanejnehnuteľnosti. Podľa § 667 ods. 1 O.z. má právo požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o
čo sa zvýšila hodnota veci.

Po vykonanom dokazovaní súd zistil tento skutkový stav:

Dňa 12.6.2006 uzavrel žalobca so žalovaným zmluvu o nájme nebytových priestorov (čl.15), ktoré sa
nachádzajú v Michalovciach na ul. PriJ. o celkovej výmere 362,4 m2. Predmetom zmluvy boli nebytové
priestory identifikované ako prvá časť - administratívna budova v prednej časti areálu mimo miestnosti
archívu o celkovej výmere 175,2 m2, pričom v zmluve bolo určené, že tieto priestory sa prenajímajú ako
administratívne, t.j. kancelárske priestory vrátane vybavenia a zariadenia týchto miestností. Druhá časť
boli priestory predajne, a jej skladových priestorov v prednej časti skladového areálu o výmere 187,2

m2, ktoré pozostávali zo skladu vo výmere 84 m2, predajne 92 m2, kancelárie 9,15 m2 a WC 1,9 m2.
Tretia časť boli pivničné priestory nachádzajúce sa v časti prenajatých priestorov pod skladom o celkovej
výmere 134 m2. V zmluve bolo ďalej uvedené, že priestory dva a tri sa prenajímajú ako montážne a
skladové priestory súvisiace s činnosťou firmy. Zmluva bola uzavretá s účinnosťou od 12.6.2006 na
dobu neurčitú, pričom bolo dohodnuté nájomné vo výške 32 000,00 Sk + DPH mesačne za celý priestor

nájmu, a nájomné bolo splatné najneskôr do 10-tého dňa prvého mesiaca kalendárneho štvrťroka. V
zmluve bolo ďalej dohodnuté, že elektrina, voda a kúrenie bude fakturované samostatnými faktúrami
podľa odberu. V článku IV. bode 8 zmluvy bolo dohodnuté, že v prípade omeškania platby za nájom a
úhrady za služby spojené s nájmom je prenajímateľ oprávnený fakturovať nájomcovi úrok z omeškania
vo výške 0,05 % z dlžnej sumy za každý deň omeškania. V článku V. v bode 2 si účastníci zmluvy

dojednali,ženájomcasazaväzujeužívaťpredmetnájmunaúčelyuvedenévzmluve,azaväzujesaplatiť
nájomné podľa zmluvy. V článku VI. zmluvy nájomca prehlásil, že je oboznámený s technickým stavom
prenajímaných priestorov, a v takomto stave ho preberá do užívania. Uviedol ďalej, že v priestoroch
sú vytvorené riadne pracovné a prevádzkové podmienky k vykonávaniu jeho činnosti. V článku 6 v
bode 10 zmluvy účastníci mali dohodnuté, že v prípade skončenia nájmu je nájomca povinný vrátiť

nebytovépriestoryvstave,vakomichprevzalsprihliadnutímnaobvykléopotrebenie.VčlánkuVII.bod1
zmluvy dohodli, že zmeny a doplnky k zmluve je možno uskutočniť len písomnou formou, a so súhlasom
zmluvných strán. V bode 3 sa dohodli, že vzťahy neupravené v tejto zmluve sa riadia ustanoveniami
Obchodného zákonníka.

Dňa 28.7.2006 bol uzavretý k zmluve dodatok č. 1 (čl.20), na základe ktorého sa s účinnosťou od

1.8.2006 zmenila s tým, že bola doplnená o článok IV. bod 1 a/ tak, že mesačné nájomné za pivničné
priestory je stanovené dohodou 3 000,00 Sk mesačne, a vypustilo sa mesačné nájomné 32 000,00 a
nahradilo sa sumou 35 000,00 Sk + DPH mesačne. V ostatných častiach zmluva zostala nezmenená.

Dňa 23.1.2007 uzavreli účastníci dodatok č. 2 (čl.21), na základe ktorého sa doplnil článok IV. bod 9
a/ o právo prenajímateľa jednostranne každoročne zvýšiť výšku nájomného o percento rovnajúce sa

percentumedziročnéhonárastuinflácievSlovenskejrepublike.Nazákladetohoboloupravenémesačné
nájomné na 36 575,00 Sk s účinnosťou od 1.1.2007. Ostatné články zmluvy zostali nezmenené.

Dňa 1.10.2008 uzavreli dodatok č. 3 (čl.22), na základe ktorého sa zmluva doplnila v časti článku
II. v 2. odstavci o štvrtú časť, na základe ktorého sa prenajali aj skladové priestory v prednej časti
areálu, nadväzujúce na 2. časť prenajatých priestorov, o celkovej výmere 120,5 m2 s príslušenstvom s

účinnosťou od 1.10.2008, pričom účel nájmu priestorov 2., 3. a 4 bol na montážne a skladové účely. Na
základe tohto dodatku bolo upravené aj mesačné nájomné o výšku nájomného za 4. časť o 11 845,00
Sk a nájomné tak s účinnosťou od 1.10. tvorilo 50 468,00 Sk + DPH mesačne. V ostatných častiach
zmluva zostala nezmenená.

Dňa 1.3.2009 uzavreli účastníci dodatok č. 4 (čl.23), na základe ktorého sa znovu rozšírili nebytové

priestory, ktoré prenajímal žalobca žalovanému o 5. časť, a to o miestnosť v administratívnej časti
identifikovaná ako archív o výmere 13,5 m2 s účinnosťou od 1.3.2009, a na základe tejto zmeny sazvýšilo mesačné nájomné na 53 763,16 Sk mesačne + DPH. V ostatných častiach zostáva zmluva
nedotknutá.

Na základe takto uzavretej zmluvy a jej doplnkov, vyfakturoval žalobca žalovanému nájomné a úhrady

spojené s užívaním nájomných priestorov za tretí štvrťrok 2009 vo výške 6 371,06 Eur faktúrou č. 90013,
nájomné za štvrtý štvrťrok 2009 vo výške 6 371,06 Eur faktúrou č. 90016, nájomné za prvý štvrťrok
2010 vo výške 6 371,06 Eur faktúrou č. 10001, nájomné za apríl 2010 vo výške 2123,69 Eur faktúrou
č. 10003, vyúčtovanie plynu za obdobie od 19.10.2008 do 18.10.2009 vo výške 175,73 Eur faktúrou č.
90017, spotrebu elektrickej energie, plynu, vodné a stočné za štvrtý štvrťrok 2009 v sume 1822,41 Eur

faktúrou č. 90019, vyúčtovanie spotreby elektrickej energie za rok 2009 v sume 73,67 Eur faktúrou č.
90020, spotrebu elektrickej energie plynu, vodné a stočné za prvý štvrťrok 2010 v sume 2636,33 Eur
faktúrou č. 10002, spotrebu elektrickej energie plynu, vodné a stočné za apríl 2010 v sume 335,12 Eur
faktúrou č. 10004 ( čl. 6-14).

Na základe oznámenia žalobcu o tom, že uhradil faktúru č. 90017 dňa 27.7.2010 v sume 175,73 Eur
zobral žalobca v tejto časti návrh späť (čl.37), a žiadal priznať úroky z omeškania z tejto sumy do

27.7.2010 (čl.76).

Na pojednávaní konanom dňa 10.11.2010 ( čl. 44) vzniesol žalovaný kompenzačnú námietku do výšky
10 054,64 Eur z toho dôvodu, že o túto sumu zhodnotil prenajímané priestory, pretože na prenajímanej
nehnuteľnosti vykonal so súhlasom žalobcu zmeny, ktoré nehnuteľnosť žalobcu o túto sumu zhodnotili.

Z krycieho listu rozpočtu ( čl. 49-50 ) súd zistil, že žalovaný vykonal na prenajímaných nehnuteľnostiach

rekonštrukčné práce, na základe, ktorých vybudoval priečky, vykonal úpravy povrchov podláh, osadil
oceľové dverové rámy, zárubne, vykonal zvislé konštrukcie z tehál, tvárnic a kovu, vybudoval vnútornú
kanalizáciu a vnútorný vodovod, zariadil a osadil WC, umývadlá, sprchu, vykonal úpravy na ústrednom
kúrení, konštrukčné a stolárske práce, vykonal úpravu podláh, vykonal montáž svietidiel a rozvodov,
pričom tieto zmeny stáli 10 054,64 Eur.

Žalobca vo svojej výpovedi na pojednávaniach 10.11.2010 ( čl. 44) a 9.2.2011 ( čl. 66) uviedol, že je
pravda, že počas trvania nájomného vzťahu ho žalovaný viackrát kontaktoval, že potrebuje vykonať
nejaké úpravy týkajúce sa prevádzky jeho podniku, že viackrát dával súhlas na úpravy, resp. na úpravy
ktoré potreboval v súvislosti so svojou prevádzkovou činnosťou. Pokiaľ ide o konkrétne vykonané úpravy
nazákladekrycieholisturozpočtu, dávalsúhlasnapráce,alestalosatozatakýchokolností,žežalovaný

začal vykonávať rekonštrukciu sociálnych zariadení, ktoré sa v nehnuteľnosti nachádzajú s tým, že ho
žalovaný neinformoval o rozsahu vykonaných prác. Žalobca tvrdil, že išlo o súhlasy, ktoré sa týkali
výslovne fungovania firmy a prevádzky žalovaného (napr. rozvody pre počítače) s tým, aby tieto priestory
potom vrátil do pôvodného stavu. Uviedol, že vychádzal z toho, že napr. odpadové rúry od WC a od
umývadiel, ktoré sa nachádzali v sociálny zariadeniach neboli zabudované, ale boli vedené po povrchu

budovy vedľajšej miestnosti, kde bola kotolňa. Pokiaľ ide o rozsah vykonaných prác, o tom informovaný
nebol, ažpoukončenínájmuzistil,žeokremWC,ktorétamužbolo,bolodorobenéďalšie,boladorobená
sprcha, resp. sprchovací kút, a po ďalšej ohliadke zistil, že boli uzatvorené vodovodné rozvody na tri
umývadla a ohrievací bojlér, a tak isto aj odvod vody a odpad z umývadiel. Teda pravdepodobne po
ukončení nájmu žalovaný tieto zariadenia demontoval. Uviedol tiež, že pre jeho účely takéto zmeny na

nehnuteľnosti nepotreboval, ani pre účely využívania nehnuteľnosti. Zmeny sú skôr na jeho ťarchu, a
nehnuteľnosť znehodnotili, pretože pôvodné skladové priestory boli rozdelené priečkami. Žalobca ďalej
uviedol, že on nemal dôvod vstupovať do prenajatých priestorov častejšie alebo zaujímať sa o činnosť
žalovaného, pretože chodieval za žalovaným asi raz do mesiaca, keď doniesol faktúry za nájomné,
alebo za média, a iný dôvod vstupovať do priestorov nemal. Pokiaľ ide o vykonanie rekonštrukčných

prác v poslednej časti prenajatých priestorov, a ktoré sú aj predmetom započítania so strany žalovaného
uviedol, že počas úprav tam vstúpil iba raz s tým, že žiadal, aby prekryli rozvody, pretože tvorili
nebezpečnú prekážku miestnosti. Na otázku súdu, prečo úprava priestorov nebola dohodnutá v zmluve
žalobca uviedol, že účel nájmu bol riadne dohodnutý, pričom žalovaný nemal požiadavku, že priestor
bude potrebné nejakým spôsobom upravovať vzhľadom na jeho činnosť.Žalovaný na pojednávaniach ( čl. 45) a ( čl.66 ) vypovedal, že v prenajatých priestoroch v 1. časti
pracovali administratívni pracovníci, v 2. časti technici a programátori, ktorí pracovali s výpočtovou
technikou, a posledný prenajatý priestor, ktorý patrí žalobcovi, a ktorý je aj sporný v tomto konaní,

tento sa prenajal čiastočne na kancelárske účely, a tak isto aj na prezliekanie a vykonávanie hygieny
výrobných pracovníkov. Keďže tieto priestory neboli vyhovujúce, došlo po dohode so žalobcom k
vybudovaniu sociálneho priestoru, kde sa nachádzalo jedno WC, tri umývadla, sprchovací kút, priestor
pre prezliekanie výrobných zamestnancov a kuchynský kút. Uviedol, že tvrdenie žalobcu o tom, že
nevedel, v akom rozsahu sa úpravy budú vykonávať, nie je pravdivé, pretože počas rekonštrukčných

prác sa žalobca intenzívne zaujímal, ako tieto práce prebiehajú, dokonca ak mal nejaké pripomienky, tak
na nedostatky upozorňoval. Vzhľadom na rozsah rekonštrukčných prác nemožno hovoriť o dočasnosti
úprav nehnuteľností alebo o tom, že ich mal uviesť do pôvodného stavu. Pokiaľ ide o demontované
zariadenia vypovedal, že to nie je pravda, a nevie o tom, aby WC toalety alebo iné zariadenia, ktoré
boli rekonštruované boli demontované. Na otázku súdu, prečo uzavrel dodatok 3., ak priestory pre
jeho činnosť neboli vyhovujúce, žalovaný uviedol, že to bol jediný priestor, ktorý relatívne s nie veľkými

nákladmi mohol pre svoje potreby prispôsobiť. Od začiatku išiel do priestoru s tým, že ho bude treba
upraviť.

Žalobca v písomnom podaní (čl. 57) uviedol, že súhlas na čiastočné úpravy žalovanému dal ústne s tým,
že nepôjde o technické zhodnotenie prenajatých priestorov a tieto úpravy v prípade potreby budú dané
do pôvodného stavu tak, ako to uvádza zmluva. Uviedol, že podľa zmluvy prenajaté priestory vyhovovali

požiadavkám nájomcu, nakoľko zo strany odporcu neboli na prenajímateľa kladené žiadne požiadavky,
čo sa týka úprav priestoru. Tiež uviedol, že na výmenu podláh, stropu a svietidiel nieže nedal súhlas,
ale ich vyslovene zakázal, pretože bola poškodená strecha a zatekala. V roku 2004 žalobca vykonal v
priestore rekonštrukčné práce za 409 739,00 Sk, preto nemal záujem o ďalšie zhodnotenie priestoru. S
úpravami žalovaného súhlasil len s podmienkou, že po skončení nájmu sa to dá do pôvodného stavu. O

tom svedčí aj to, že po skončení nájmu nájomca si použiteľné veci demontoval a odniesol a nevzniesol
žiadnu požiadavku s refundáciou nákladov. Túto vzniesol až na súdnom pojednávaní. Podľa zmluvy
mal žalovaný odovzdať v stave, v akom ich prevzal, aj pri ústnom dohovore ohľadom uvedenia vecí do
pôvodného stavu po skončení nájmu.

Žalovaný v reakcii na list žalobcu (čl.71) uviedol, že stanovisko žalobcu je vyslovene účelové a

nepravdivé bez akýchkoľvek dôkazov a je v rozpore s tým, ako sa žalobca vyjadroval na súdnych
pojednávaniach. Žalobca nepreukázal, aby súhlas s úpravami podmieňoval tým, že si žalovaný nebude
uplatňovať refundácii nákladov.

Po vykonanom dokazovaní súd vec právne posúdil takto:

Podľa § 3 ods. 1 zák. č. 116/1990 Zb., prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému

(ďalej len "nájomca") zmluvou o nájme (ďalej len "zmluva").

Podľa § 3 ods. 2. zák. č. 116/1990 Zb. nebytové priestory sa prenajímajú na účely, na ktoré sú stavebne
určené.

Podľa § 3 ods. 3 zák. č. 116/1990 Zb., zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a
účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas,

čas, na ktorý sa nájom uzaviera. Pri nebytových priestoroch v objektoch, s ktorými hospodári bytová
organizácia založená národným výborom, možno zmluvu na určitý čas uzavrieť najdlhšie na dva roky,
pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak.

Podľa § 4 ods. 4 zák. č. 116/1990 Zb., ak zmluva neobsahuje náležitosti podľa odseku 3, je neplatná.Podľa § 5 ods. 1 zák. č. 116/1990 Zb., ak nie je dohodnuté inak, prenajímateľ je povinný odovzdať
nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho
na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním

nebytového priestoru spojené.

Podľa § 5 ods. 2 zák. č. 116/1990 Zb., nájomca je oprávnený užívať nebytový priestor v rozsahu
dohodnutom v zmluve.

Podľa § 5 ods. 3 zák. č. 116/1990 Zb., nájomca je povinný uhrádzať náklady spojené s obvyklým
udržiavaním.

Podľa § 13 zák. č. 116/1990 Zb., ak nebolo dohodnuté inak, je v prípade skončenia nájmu nájomca

povinný vrátiť nebytový priestor v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie.

Podľa § 667 ods. 1 Obč.zákonníka, zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom
prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na
to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po
ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku

užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže
nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.

Podľa § 580 Obč.zákonníka, ak veriteľ a dlžník majú vzájomné pohľadávky, ktorých plnenie je rovnakého
druhu, zaniknú započítaním, pokiaľ sa vzájomne kryjú, ak niektorý z účastníkov urobí voči druhému
prejav smerujúci k započítaniu. Zánik nastane okamihom, keď sa stretli pohľadávky spôsobilé na

započítanie.

Podľa § 358 Obchodného zákonníka, na započítanie sú spôsobilé pohľadávky, ktoré možno uplatniť na
súde. Započítaniu však nebráni, ak je pohľadávka premlčaná, ale premlčanie nastalo až po dobe, keď
sa pohľadávky stali spôsobilými na započítanie.

Podľa § 365 Obchodného zákonníka, dlžník je v omeškaní, ak nesplní riadne a včas svoj záväzok, a to

až do doby poskytnutia riadneho plnenia alebo do doby, keď záväzok zanikne iným spôsobom. Dlžník
však nie je v omeškaní, pokiaľ nemôže plniť svoj záväzok v dôsledku omeškania veriteľa.

Podľa § 369 ods. 1 Obchodného zákonníka, ak je dlžník v omeškaní so splnením peňažného záväzku
alebo jeho časti, je povinný platiť z nezaplatenej sumy úroky z omeškania dohodnuté v zmluve.

Vykonaným dokazovaním, a to zmluvou o nájme nebytových priestorov a jej dodatkov, mal súd

preukázané, že medzi účastníkmi konania vznikol obchodný záväzkový vzťah (§ 261 ods. 5,6
Obch.zák.), na základe ktorého vznikla povinnosť žalobcovi odovzdať prenajatý priestor do užívania
žalovanému, a žalovanému vznikla povinnosť platiť dohodnuté nájomné a náklady za energie. Výšku
nájomného mal súd preukázanú zo zmluvy a jej dodatkov. Výška nájomného medzi účastníkmi
ani nebola sporná. Predloženými faktúrami mal súd preukázané, že žalovaný nezaplatil žalobcovi

dohodnuté nájomné za obdobie 3. štvrťroka 2009, 4. štvťroka 2009, I. štvrťroka 2010 a za mesiac apríl
2010, a to v celkovej výške 26 940,13 Eur.

Po začatí konania žalovaný zaplatil časť žalovaného nároku, a to faktúru číslo 90017, ktorou bol
vyúčtovaný plyn vo výške 175,73 Eur, a to dňa 27.7.2010. Žalobca v tejto časti zobral návrh pred začatím
konania späť, preto súd konanie v tejto časti podľa § 96 ods. 1, 3 O.s.p. zastavil.Žalovaný nepoprel, že nájomné a energie žalobcovi dlhuje, preto súd po zohľadnení čiastočného
späťvzatia návrhu zaviazal žalovaného na zaplatenie sumy 26 764,40 Eur.

Proti nároku žalobcu žalovaný vzniesol kompenzačnú námietku do výšky 10 054,64 Eur, ktorú oprel o

ustanovenie § 667 ods. 1 Obč.zák.

Súd kompenzačnú námietku žalovaného neuznal z týchto dôvodov:

Z ustanovenia § 667 ods. 1 Obč. zákonníka vyplýva, že nájomca má právo na náhradu toho, o čo sa
zhodnotil predmet nájmu, ak sa prenajímateľ nezaviazal na úhradu nákladov, ale dal na úpravy súhlas.

Žalovaný podľa názoru súdu neuniesol dôkazne bremeno o tom, že žalobca mu takýto súhlas dal.
Žalobca síce potvrdil, že počas trvania nájmu od neho žalovaný pýtal súhlas na úpravu prenajatých

priestorov, ale malo ísť iba o úpravy, ktoré súviseli s obchodnou, resp. podnikateľskou činnosťou
žalovaného, ako boli napríklad sieťové rozvody pre počítače. stavu. Žalobca tiež tvrdil, že jednak
nevedel, o aký druh a rozsah úprav ide, jednak úpravy podmienil tým, že po ukončení nájmu sa
predmet nájmu odovzdá v stave, v akom ho nájomca prevzal s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie,
čo korešponduje aj s obsahom zmluvy. Tiež uviedol, že o rozsahu úprav sa dozvedel až po ukončení

nájmu, pretože nemal osobitný dôvod do prenajatých priestorov vstupovať. Žalovaný síce namietal, že
vzhľadom na rozsah úprav muselo byť prenajímateľovi zrejmé, že uvedenie do pôvodného stavu nie je
možné, žalobca však tvrdil, že o dočasnosti svedčilo napríklad to, že rozvody, resp. potrubia sa viedli po
povrchu a neboli zabudované, alebo napr. aj to, že po ukončení nájmu žalovaný demontoval umývadlá,
misu WC a pod.

Keďže žalovaný nenavrhoval iné dokazovanie na preukázanie svojho tvrdenia, že mu dal žalobca
súhlas na úpravy v takom rozsahu, ako sú uvedené v krycom liste rozpočtu, resp. že súhlas nebol
podmienený uvedením do pôvodného stavu, súd pri posudzovaní kompenzačnej námietky vychádzal
iba z účastníckych výpovedí, zákona č. 116/1990 Zb. a z obsahu uzavretej zmluvy.

Žalovaný tvrdil, že mal súhlas na vykonané zmeny, žalobca tvrdil, že súhlas na zmeny dal, ale nie

v takom rozsahu, ako ich deklaroval žalovaný v krycom liste rozpočtu. Súhlas dal iba na zmeny,
ktoré priamo súviseli s predmetom podnikateľskej činnosti žalovaného - napr. rozvody pre počítačovú
sieť. Poprel však, aby mu dal súhlas na stavebné úpravy v tak veľkom rozsahu, pretože také úpravy
vykonať nepotreboval. Aj čiastočný súhlas na stavebné úpravy, ktoré sa týkali sociálnych zariadení, bol
podmienený tým, že po ukončení nájmu budú priestory dané do pôvodného stavu.

Zákon o nájme nebytových priestorov uvádza, že ak nie je dohodnuté inak, je nájomca povinný vrátiť
nebytový priestor v stave, v akom ho prevzal. Túto povinnosť mali účastníci zakotvenú aj v zmluve o
nájme nebytových priestorov. Zákon pripúšťa dohodu účastníkov o tom, v akom stave sa má prenajatý
priestor vrátiť, žalovaný však zmenu zmluvy v tejto časti nepreukázal. Účastníci zmluvy v článku VII.
v bode jedna prehlásili, že zmeny a doplnky zmluvy sa môžu uskutočniť len písomnou formou a so

súhlasom zmluvných strán. Teda aj zmena článku VI. bodu 10, kde sa zaviazal žalovaný vrátiť priestory
v stave, v akom ich prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie, bola možná iba písomne a po
vzájomnom súhlase oboch účastníkov. Ak sa žalovaný napriek tomu odvoláva na tvrdený ústny súhlas
žalobcu so zmenami na predmete nájmu, sám sa vystavil situácii neunesenia dôkazného bremena a
zmeny vykonal na vlastné riziko, pretože žalobca tvrdil, že aj napriek niektorým súhlasom, ktoré dal,

zmeny boli podmienené vrátením do pôvodného stavu ako určovala aj zmluva. Navyše žalovaný pri
podpise zmluvy prehlásil, že je oboznámený s technickým stavom prenajímaných priestorov a v takom
stave tieto preberá do užívania. Súčasťou prehlásenia bolo aj to, že v priestoroch sú vytvorené riadne
pracovné a prevádzkové podmienky k vykonávaniu jeho činnosti.Pretože žalovaný nepreukázal, že mu bol daný súhlas na vykonanie zmien uvedených v krycom liste
rozpočtu, súd sa nezaoberal ani otázkou výšky zhodnotenia prenajatých priestorov a nenariadil v tomto
smere znalecké dokazovanie, ako to navrhoval žalovaný.

Pretože je žalovaný doposiaľ v omeškaní s platením peňažného záväzku, je oprávnený aj nárok žalobcu
na úroky z omeškania v súlade s ustanovením § 369 ods. 1 Obchodného zákonníka. Účastníci mali v
zmluve dohodnutý úrok z omeškania 0,05% za každý deň omeškania, preto súd žalobcovi takýto úrok z
omeškania priznal od prvého dňa omeškania, ktorý vznikol prvý deň po dni splatnosti jednotlivých faktúr
až do ich úplného zaplatenia, a to zo sumy 6 371,06 Eur od 17.7.2009 do zaplatenia, zo sumy 6 371,06
Eur od 16.10.2009 do zaplatenia, zo sumy 6 371,06 Eur od 15.10.2010 do zaplatenia, zo sumy 2 123,69

Eur od 17.4.2010 do zaplatenia, zo sumy 175,73 Eur od 22.12.2009 do 27.7.2010, zo sumy 1 822,41
Eur od 14.1.2010 do zaplatenia, zo sumy 733,67 Eur od 30.1.2010 do zaplatenia, zo sumy 2 636,33 Eur
od 21.4.2010 do zaplatenia a zo sumy 335,12 Eur od 22.5.2010 do zaplatenia.

O trovách konania súd rozhodol podľa § 142 ods. 1 O.s.p. tak, že ich priznal žalobcovi, ktorý mal vo
veci plný úspech. Trovy konania žalobcu pozostávajú zo zaplateného súdneho poplatku 1616,00 Eur a

z trov právneho zastúpenia 4505,11 Eur.

Trovy právneho zastúpenia bol vypočítané podľa vyhlášky č. 655/2004 z hodnoty predmetu konania 26
940,13 Eur a po vznesení kompenzačnej námietky z hodnoty 36 819,04 Eur po zohľadnení čiastočného
späťvzatia. Podľa § 10 ods. 1 vyhlášky sú pri uvedených hodnotách konania úkony právnej pomoci
v sumách 436,50 Eur a 499,57 Eur. Žalobcovi v zmysle § 14 vyhlášky patrí odmena za 3 úkony

právnej pomoci po 436,50 Eur, a to za prevzatie zastúpenia, podanie návrhu a vyjadrenie k odporu, a
odmena za 6 úkonov právnej pomoci po 499,57 Eur za účasť na pojednávaniach 10.11.2010, 12.1.2011,
9.2.2011 a 6.4.2011, ďalej za vyjadrenia vo veci zo dňa 11.1.2011 a 8.2.2011. Žalobcovi ďalej patrí
štvrtinová odmena 124,89 Eur na účasť na pojednávaní 16.3.2011, ktoré bolo odročené. Odmena spolu
predstavuje 3122,31 Eur. K uvedeným právnym úkonom patrí režijný paušál za 10 úkonov právnej

pomoci vyššie špecifikovaných podľa ustanovenia § 13 ods. 3 vyhlášky, a to 4 x 7,21 Eur za rok 2010
a 6 x 7,41 za rok 2011, spolu 73,30 Eur.

Trovy právneho zastúpenia tak predstavujú sumu 4505,11 Eur.

Poučenie:

Proti rozsudku je prípustné odvolanie do 15 dní od jeho doručenia na tunajšom súde.

Ak povinnosť uložená v tomto rozhodnutí nebude splnená, môže sa oprávnená osoba svojho nároku
domáhať návrhom na vykonanie exekúcie.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3) uviesť:

- proti ktorému rozhodnutiu smeruje,

- v akom rozsahu sa napáda,

- v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny

- a čoho sa odvolateľ domáha.

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, že:a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1 O.s.p., to znamená, že sa rozhodlo vo veci,
ktorá nepatrí do právomoci súdov, ten, kto v konaní vystupoval ako účastník, nemal spôsobilosť byť
účastníkom konania, účastník konania nemal procesnú spôsobilosť a nebol riadne zastúpený, v tej

istej veci sa už prv právoplatne rozhodlo alebo v tej istej veci sa už prv začalo konanie, sa nepodal
návrh na začatie konania, hoci podľa zákona bol potrebný, účastníkovi konania sa postupom súdu
odňala možnosť konať pred súdom, rozhodoval vylúčený sudca alebo bol súd nesprávne obsadený,
ibaže namiesto samosudcu rozhodoval senát, súd prvého stupňa nesprávne vec právne posúdil tým,
že nepoužil správne ustanovenie právneho predpisu a nedostatočne zistil skutkový stav, sa rozhodlo

bez návrhu, nejde o rozhodnutie vo veci samej a dôvody, pre ktoré bolo vydané, zanikli alebo ak také
dôvody neexistovali,

b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,

d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a),

f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia
lehoty na odvolanie.

§ 42 ods. 3 O.s.p.

Pokiaľ zákon pre podanie určitého druhu nevyžaduje ďalšie náležitosti, musí byť z podania zjavné:

- ktorému súdu je určené

- kto ho robí

- ktorej veci sa týka

- čo sa podaním sleduje

- musí byť podpísané a datované

Podanie treba predložiť s potrebným počtom rovnopisov a prílohami tak, aby jeden rovnopis zostal na
súde a aby každý účastník dostal jeden rovnopis, ak je to potrebné. Ak účastník nepredloží potrebný
počet rovnopisov a príloh, súd vyhotoví kópie na jeho trovy (položka 21 Sazdobníka súdnych poplatkov)