Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Thursday, February 6, 2013

Súd: Okresný súd Dunajská Streda
Spisová značka: 11Cb/233/2007

Identifikačné číslo súdneho spisu: 2207211297
Dátum vydania rozhodnutia: 06. 02. 2013
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Marie Mészárosová

ECLI: ECLI:SK:OSDS:2013:2207211297.22

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Dunajská Streda v konaní pred samosudkyňou JUDr. Mariou Mészárosovou v právnej

veci žalobcu: GASTROCENTRUM HUBERTUS, s. r. o., IČO: 36 230 529, Kračanská 39, Dunajská
Streda, zast.: JUDr. Ladislavom Pongráczom, advokát, Alžbetínske nám. 1203, Dunajská Streda proti
žalovanému: ISTERMEAT, a. s., IČO: 36 232 157, Povodská cesta 14, Dunajská Streda, zast.: IBL
LEGAL s. r. o., Štúrova 1090/7, Dunajská Streda o zaplatenie 2.059,30 eur s príslušenstvom takto

r o z h o d o l :

Žalovaný je p o v i n n ý zaplatiť žalobcovi istinu vo výške 2.059,30 eur spolu s úrokom z omeškania vo
výške 14,25 % ročne od 01.07.2007 do zaplatenia, nahradiť trovy konania za súdne poplatky vo výške
318 eur na účet žalobcu vedenej v Poštovej banke a. s., pobočka Dunajská Streda č. 12794602/6500 a

trovy právneho zastúpenia právnemu zástupcovi žalobcu vo výške 456,94 eur na účet vedenej vo VÚB
a. s., pobočka Dunajská Streda č. 661841-122/0200, všetko do troch dní od právoplatnosti rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobca sa v konaní domáhal voči žalovanému zaplatenia 2.656,81 eur (80.039,- Sk) s príslušenstvom
ako doposiaľ neuhradenej časti ceny poskytnutých služieb vyfakturovanej faktúrami č. XXXXXX zo dňa
2.4.2007 a č. XXXXXX zo dňa 3.5.2007. Poukazoval na to, že žalovaný svoj záväzok uznal písomne
dohodou o uznaní záväzku zo dňa 24.5.2007. Dňa 17.09.2010 súd zastavil konanie v časti 597,51 eur.
Rozdiel je 2.059,30 eur.
Žalovaný žiadal návrh zamietnuť. Namietal zánik svojho záväzku jeho započítaním s pohľadávkou proti

žalobcovi na nájomnom vo výške 17.850,- Sk vyfakturovanou faktúrou č. XXXXXXXXX, ktorú sa mu
žalobca zaviazal uhradiť dohodou o uznaní záväzku zo dňa 24.5.2007 a s nákladmi vynaloženými
na úpravu nebytových priestorov vo výške 62.189,- Sk (údržbárske práce a materiál 22.189,-
Sk, vymaľovanie 40.000,- Sk). Uviedol, že žalobcovi prenajímal nebytové priestory za účelom
prevádzkovania kuchyne, jedálne a bufetu, ktoré mu tento po ukončení nájmu ku dňu 31.5.2007
odovzdal v stave nezodpovedajúcom dojednanému spôsobu užívania s prihliadnutím na primerané
opotrebovanie.

Žalobca so započítaním pohľadávky z titulu opráv nesúhlasil s tým, že na nutnosť opráv nebol
upozornený, o existencii pohľadávky žalovaného nemá vedomosť a po skončení
nájomného vzťahu mu priestory odovzdal v stave totožnom so stavom, v akom ich prevzal v roku 1999,
kedy účastníci zmluvu o nájme uzavreli, s plne funkčnými spotrebičmi, ktoré boli primerane ich veku
amortizované.
Okresný súd v Dunajskej Strede rozsudkom zo dňa 28.1.2011 žalobu v celom rozsahu zamietol a
súčasne žalovanému priznal právo na náhradu trov konania vo výške 1.854,03 eur.

Podľa odôvodnenia rozhodnutia vo veci samej mal súd na základe vykonaného dokazovania za
preukázané, že zmluvou o nájme zo dňa 1.8.1999 žalovaný ako prenajímateľ prenechal žalobcovi ako
nájomcovidoužívaniakuchyňu,jedáleňabufetvareáližalovanéhoocelkovejploche911,2m2.Zmluvné
strany sa dohodli, že prenajímateľ odovzdá nájomcovi nebytové priestory v stave spôsobilom na bežnéužívanie. Opravy a úpravy a drobné opravy v prenajatom nebytovom priestore znáša nájomca na vlastné
náklady. Stavebné úpravy nie je nájomca oprávnený vykonať bez písomného súhlasu prenajímateľa.
Nájomca potvrdzuje, že technický stav nebytových priestorov je mu známy a vyhovuje účelu na ktorý

sa preberá.
Podľa Protokolu o odovzdaní kuchyne zo dňa 31.5.2007 sa v zmysle dohody zo dňa 24.5.2007 končí
nájomný vzťah, uzavretý dňa 1.8.1999 dňom 31.5.2007. Predmetom nájomnej zmluvy boli nebytové
priestory, a to kuchyňa a jedáleň ako aj bufet spoločnosti Danubius a.s. v celkovej rozlohe 911,2 m2.
Odovzdávaný skutkový stav nebytových priestorov je prílohou tejto zmluvy.

Prílohu Protokolu o odovzdaní kuchyne tvorí fotodokumentácia nebytových priestorov, teda kuchyne,
jedálne a bufetu v celkovej rozlohe 911,2 m2. Fotodokumentácia svedčí o značnom poškodení
nebytových priestorov, o ich nadmernom opotrebení. V tejto súvislosti neobstojí obrana žalobcu, v
zmysle ktorej sa do nebytových priestorov od roku 1999 neinvestovalo, neboli vykonané žiadne opravy.
Už z vyjadrenia žalobcu samého vyplýva, že tento si nesplnil svoju povinnosť oznámiť prenajímateľovi -
žalovanému bez zbytočného odkladu potrebu opráv, ktoré mal vykonať prenajímateľ. Pri porušení tejto

povinnosti zodpovedá nájomca za škodu tým spôsobenú (§ 668 ods. 1 Obč. zák.). Žalobca tak bol
povinný oznámiť žalovanému potrebu opravy obtlčených obkladačiek, obtlčenej dlažby, odstránenia
hrdze z dlažby, opravy vypadnutej dlažby a obkladov, opravy popraskanej steny a potrubia, opravy
zatečených stropov, odstránenia usadenín na dlažbe. V pochybnostiach, ak by sa uvedené opravy
definovali ako drobné opravy, bol žalobca povinný vykonať a znášať ich na vlastné náklady (Zmluva o

nájme zo dňa 1.8.1999). Žalobca tak porušil zákonnú povinnosť (§ 668 ods. 1, § 670 Obč. zák.) i zmluvnú
povinnosť (Zmluva o nájme zo dňa 1.8.1999).
Súd konštatoval, že povinnosťou žalobcu ako nájomcu bolo po skončení nájmu vrátiť žalovanému
nebytové priestory v stave spôsobilom na bežné užívanie. Vrátil mu ich však v stave na bežné
užívanie nespôsobilom a preto bol žalovaný v záujme uvedenia priestoru do prevádzky schopného

stavu, investovať najmenej 62.182,- Sk, t.j. 40.000,- Sk na maliarske práce, 5.585,30 Sk na maliarsky
a údržbársky materiál, čiastky 10.224,- Sk a 6.465,- Sk na mzdu zamestnancov, ktorí údržbárske
práce vykonali, pričom k tejto pohľadávke bolo potrebné pripočítať aj žalobcom uznanú pohľadávku
na nájomnom vo výške 17.850,- Sk. Vzhľadom na započítací úkon žalovaného a existenciu jeho k
započítaniu spôsobilej

pohľadávky súd jeho započítaciu námietku považoval za dôvodnú a žalobu ako nedôvodnú zamietol.
Proti tomuto rozsudku podal žalobca v zákonnej lehote odvolanie, ktorým sa domáhal zrušenia
rozhodnutia súdu prvého stupňa. Poukazoval na to, že nebytové priestory, do ktorých vlastník od roku
1983 neinvestoval, užíval od roku 1999 do roku 2007, za ktoré obdobie došlo k ďalšiemu opotrebeniu
priestorov, pričom on plnil svoju jedinú zmluvnú povinnosť znášať drobné opravy priestorov na svoje

náklady. V tejto súvislosti neobstojí tvrdenie súdu o porušení jeho povinnosti vyplývajúcej z článku
VII. zmluvy účastníkov. Má za to, že účelom spísania protokolu o odovzdaní kuchyne bolo práve
zaznamenanie prípadného porušenia povinnosti, stanovenie lehôt na ich odstránenie, či akýchkoľvek
nárokov vznesených oboma stranami, pričom podľa jeho obsahu zo strany žalovaného neboli vznesené
žiadne námietky týkajúce sa opotrebenia priestorov a ich stavu. Žalovaný priestory prevzal bez výhrad,

neuplatnil si voči nemu žiadne nároky a k vykonaniu prác pristúpil z vlastného rozhodnutia a na
vlastné náklady. Záver súdu prvého stupňa o nevrátení priestorov v spôsobilom stave preto považuje
za nezdôvodnený. Neporušil žiaden svoj záväzok a žalovaný v konaní nepreukázal vznik škody, preto
preukázaná nebola ani existencia jeho pohľadávky spôsobilej na započítanie. Pokiaľ by aj ku vzniku
škody došlo, pohľadávka na jej náhradu by sa stala splatnou až na výzvu veriteľa na plnenie, ako

to vyplýva aj z názoru Najvyššieho súdu SR vysloveného v rozhodnutí sp. zn. 32Cdo/50/2000, a až
následne by bolo možné vykonať kompenzačný prejav.
Odvolací súd uznesením č. k. 21 Cob/71/2011 - 251 zo dňa 30.09.2011 dospel k záveru o dôvodnosti
odvolania žalobcu, a to nasledovne:
Súd prvého stupňa vo svojom predchádzajúcom rozhodnutí vo veci zrušenom odvolacím súdom síce

doplnil dokazovanie okrem iného zadovážením fotodokumentácie nebytových priestorov, ktorá mala
byť prílohou protokolu o odovzdaní kuchyne zo dňa 31.5.2007, v ďalšom sa však opätovne dopustil
procesných pochybení neumožňujúcich odvolaciemu súdu napadnutý rozsudok potvrdiť alebo zmeniť.
Ako je zrejmé z odôvodnenia rozsudku, súd pri rozhodovaní opomenul, že na pojednávaní konanom
dňa 17.9.2010 konanie v časti o zaplatenie 597,51 eur zastavil, a uznesenie samotné ani nevypracoval

a účastníkom nedoručil. Súčasne je v súlade so stanoviskom odvolateľa potrebné konštatovať, že súd
prvého stupňa svoj záver o nadmernom opotrebení a poškodení nebytových priestorov, pre objektívnosť
ktorého by nepochybne okrem zohľadnenia doby užívania priestorov žalobcom bolo nevyhnutné poznať
stav priestorov v čase, keď tieto ako nájomca prevzal do užívania od žalovaného na základe zmluvy onájme uzatvorenej podľa ustanovení zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov,
náležite nezdôvodnil. Naviac tento zákon, upravujúci okrem iného povinnosti nájomcu pri vzniku potreby
opráv i povinnosti vznikajúce v prípade skončenia nájmu, v uvádzaných súvislostiach vôbec neaplikoval.

Hoci tvrdenia žalovaného smerovali skôr k porušeniu povinnosti žalobcu týkajúcej sa stavu odovzdaných
priestorov po skončení nájmu, ako základu vzniku jeho pohľadávky, súd prvého stupňa za povinnosť, v
dôsledku porušenia ktorej malo dôjsť ku vzniku majetkovej ujmy, považoval povinnosť žalobcu oznámiť
prenajímateľovi bez zbytočného odkladu
potrebu opráv prináležiacich prenajímateľovi. Naplnením ďalších podmienok vzniku zodpovednosti

nájomcu za škodu, odhliadnuc už od skutočnosti, že v rozhodnutí neuviedol konkrétne ustanovenie
zákona, podľa ktorého zodpovednosť žalobcu posudzoval, sa súd dôsledne nezaoberal. Neozrejmil
najmä, v čom podľa jeho názoru spočíva príčinná súvislosť medzi konštatovaným porušením
oznamovacej povinnosti a vznikom škody, keď žalovaný ako prenajímateľ v prípade oznámenia potreby
opráv žalobcom mal byť subjektom povinným k ich vykonaniu.
Z vyššie uvádzaných dôvodov je rozhodnutie súdu prvého stupňa pre neujasnenosť predmetu konania

a nedostatky odôvodnenia rozsudku zmätočným a nepreskúmateľným, pričom súčasne súd pri
posudzovaní spornej otázky existencie pohľadávky žalovaného nepoužil správne ustanovenie právneho
predpisu a nedostatočne zistil skutkový stav.
Okresný súd Dunajská Streda tak doplnil dokazovanie najmä konfrontáciou svedkýň Edity Bothovej,
pracovníčky Regionálneho úradu verejného zdravotníctva a Evy Krajčovičovej, pracovníčky M - Moil, s.

r. o., vypracoval uznesenie o čiastočnom zastavení konania čo do 597,51 eur (čl. 253 spisu), oboznámil
sa so záverečnými návrhmi účastníkov konania, kedy PZ žalobcu uviedol, že žalovaný neuniesol
dôkazné bremeno, nepreukázal vznik škody a jej výšky, ani príčinnú súvislosť medzi vznikom škody a
konaním žalobcu, na úseku hygieny neboli nedostatky zistené, žalovaný od roku 1983 v nebytových
priestoroch nevykoval žiadane údržbárske ani revízne práce. Žalobca prenajaté priestory odovzdal v

stave, v akom ich prevzal s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie, priebežne vykonával hygienickú
maľbu a drobné opravy, žalovaný po ukončení nájmu vykonal generálnu opravu, tá bola dohodnutá s
novým nájomcom M - Moil, s. r. o., a to podľa článku VI ods. 1 Zmluvy o nájme zo dňa 01.06.2007:
„prenajímateľ sa zaviaže zabezpečiť vykonanie dojednaných stavebných úprav, na vlastné náklady“.
Žalovaný po skončení nájomného vzťahu so žalobcom stav odovzdávaných priestorov nenamietal. PZ

žalobcu poukázal na obsah protokolu a na to, že argumenty žalobcu potvrdil odvolací súd v uzneseniach
21Cob/67/2009 a 21Cob/71/2011.

Právny zástupca žalovaného v záverečnom návrhu uviedol, že právny nárok žalobcu voči žalovanému
spočíva v nezaplatení faktúry č. 270016 zo dňa 03.05.2007 vystavenej žalobcom vo výške 240.100 Sk,

ktorý nárok žalovaný uznal v Dohode o uznaní záväzkov zo dňa 24.05.2007 a zaviazal sa predmetnú
sumu uhradiť do 30.06.2007. Sumu vo výške 160.061 Sk žalovaný uhradil žalobcovi dňa 03.03.2007
a zvyšnú časť vo výške 17.850 Sk - z titulu neuhradenej faktúry a 62.189 Sk - z titulu vykonania
nevyhnutných úprav namiesto žalobcu započítal (40.000 Sk na vymaľovanie, 22.189 Sk za prácu
údržbárov a za materiál). Žalovaný bol oprávnený s poukazom na ust. § 580 Obč. zák. započítať

svoju pohľadávku s pohľadávkou žalobcu, keďže tieto sú rovnakého druhu, jedná sa o peňažné
pohľadávky vzniknuté na oboch stranách z titulu prevádzkovania kuchyne žalobcom v priestoroch
žalovaného. Vzhľadom na charakter pohľadávky, ich zápočet nie je vylúčený, preto pohľadávka žalobcu
s pohľadávkou žalovaného bola spôsobila na započítanie. Konanie v časti o zaplatenie 17.850 Sk
(597,51 eur) súd Uznesením zo dňa 17.09.2011 zastavil, a to na základe späťvzatia zo strany žalobcu.

Predmetom súdneho sporu ostáva nárok žalobcu vo výške 62.189 Sk, ktorý predstavuje náklady
žalovaného na vymaľovanie prenajatých priestorov a prácu údržbárov a použitého materiálu. Medzi
žalobcom a žalovaným existoval nájomný vzťah, ktorý bol ukončený dohodou ku dňu 31.05.2007.
Žalobca mal k uvedenému dátumu odovzdať prenajaté priestory v stave v akom ich prevzal s
prihliadnutím na primerané

opotrebenie. Žalobca odovzdal nebytové priestory v dezolátnom stave. Fotodokumentácia o
odovzdaných priestoroch je súčasťou súdneho spisu. Z tejto je zrejmé, že odovzdané priestory
nezodpovedali primeranému opotrebeniu, ale boli silne znečistené, zanedbané a potrebné opravy a
úpravy roky pred ukončením nájomného vzťahu neboli vykonané. Žalobca počas nájomného vzťahu
zžíval nebytové priestory žalovaného, avšak nesplnil svoju:

(i) povinnosť podľa ust. § 5 ods. 4 zákona č. 116/1990 Zb. bez zbytočného odkladu oznámi , (ii)
povinnosť podľa ust. § 13 zákona č. 116/1990 Zb., (iii) povinnosť podľa ust. § 8 ods. 4 vyhlášky
Ministerstva zdravotníctva SR č. 214/2003 o podrobnostiach o požiadavkách na zariadenia spoločného
stravovania (platného počas nájomného vzťahu): „stavebné úpravy, technické úpravy a nátery vzariadení spoločného stravovania sa musia zabezpečovať podľa potreby, maľovanie vo výrobných
priestoroch a v skladových priestoroch najmenej jedenkrát ročne“. Nájomný vzťah trval 8 rokov, teda
na základe logického uváženia nie je možné si predstaviť, že by zariadenie spoločného stravovania

nepotrebovalo obnovenie náterov napr. kuchynských zariadení alebo okien počas doby nájmu.
Hrdzaveniekovovýchčastízariadeníadlažbyvpredmetenájmubolopodľaslovžalobcu(str.3zápisnice
z pojednávania z 22.01.2010) spôsobené tým, že žalobca použil na upratovanie silné chemikálie v
zmysle HCCP. Podľa citovaného ust. Vyhlášky, žalobca bol povinný obnoviť nátery podľa potreby. Ak
náter bol zničený (v dôsledku použitia silných chemikálii) a kovové zariadenia boli hrdzavé, v dôsledku

čoho aj dlažba sa stala „hrdzavou“, je možné vysloviť, že zariadenia potrebovali obnovenie náterov.
Napriek tomu žalobca odovzdal priestory v dezolátnom stave, nátery neboli obnovené, všetko bolo
špinavé, nevymaľované. Žalobca opustil priestory žalovaného bez toho, aby po sebe poupratoval,
priestory vyčistil, vymaľoval a odovzdal ich v stave zodpovedajúcom dojednanému spôsobu užívania
veci. Žalovaný za účelom možného využitia svojho priestoru na doteraz využívaný účel, musel vykonať
práve, ktoré už boli zo strany žalovaného podrobne zdokumentované počas konania, napr. svedecká

výpoveď pani Krajčovičovej zo dňa 27.04.2012. Uvedenie priestorov do hygienicky nezávadného stavu
trvalo 30 dní. Až po vykonaní týchto úprav udelil RÚ VZ povolenie na prevádzkovanie kuchyne. Ak by
žalobca ako nájomca splnil aspoň svoje povinnosti vyplývajúce z Vyhlášky, resp. oznámil by žalovanému
ako prenajímateľovi potrebu niektorých opráv, nebolo by došlo k nadmernému opotrebeniu predmetu
nájmu,anáslednežalovanýbynebolnútenývynakladaťsumu62.189Sknarekonštrukciustravovacieho

zariadenia. S tým, že žalobca počas 8 rokov nájmu zanedbal akúkoľvek údržbu nehnuteľnosti ako aj
zariadení,spôsobiltýmichnadmernéopotrebenie.Zvyššieuvedenýchskutočnostívyplýva,ženeobstojí
názoržalobcu,ževtakomtostavesiprenajalpriestoryvroku1999,nakoľkobynemoholdostaťpovolenie
od orgánov hygieny na prevádzku kuchyne, ak by boli priestory v takomto stave, v akom ich po ukončení
svojej činnosti odovzdal. Okrem toho svedok žalobcu Ing. Árpád Weisz na pojednávaní dňa 27.06.2008

potvrdil, že predmet nájmu pred odovzdaním nájomcovi bol vymaľovaný a boli vykonané drobné
opravy. To isté potvrdil aj svedok žalobcu Zoltán Pónya (zápisnica o pojednávaní zo dňa 06.07.2012).
Argumentácia žalobcu spočívajúca v tvrdení, že v marci 2007 vykonaná hygienická kontrola nezistila
závažné nedostatky je irelevantná, nakoľko predmetom dokazovania je obdobie máj až jún 2007.
Žalobca si nesplnil svoju dôkaznú povinnosť a nepredkladal súdu žiadne faktúry o „každoročnom

vymaľovaný“ kuchyne. Navyše v Zázname z kontroly zo dňa 26.06.2007 (kontrola bola vykonaná
pred vydaním povolenia novému prevádzkovateľovi kuchyne) vyplýva, že bolo vykonané generálne
upratovaniespojenésvybielenímstien,sobnovouľahkoumývateľnýchpovrchov,doplneniechýbajúcich
dlažieb a obkladačiek a oprava plochej strechy. Žalovaný započítal žalobcovi iba nevyhnutné náklady
vynaložené na

sprevádzkyschopnenie kuchyne a odstránenie špiny z podláh, zo stien a výmenu chýbajúcich dlažieb a
kachličiek a drobných opráv, súvisiacich s opravou kohútikov, sprchy, toalety, atď.

Súd z jeho záverečného návrhu vyvodil, že žalovanému mala vzniknúť škoda (ktorú žiada započítať)
nesplnením povinnosti nájomcu oznámiť prenajímateľovi bez zbytočného odkladu potrebu opráv,

umožniť ich vykonanie, umožniť vykonanie i iných nevyhnutných opráv (§ 5 ods. 4 zák. č. 116/1990 Zb. ),
nesplnením povinnosti vrátiť nebytové priestory v stave, v akom ich prevzal, s prihliadnutím na obvyklé
opotrebenie (§ 13), ako i povinnosti zabezpečovať podľa potreby stavebné úpravy, technické úpravy a
nátery, jedenkrát ročne priestory vymaľovať (§ 8 ods. 4 vyhl. č. 214/2003 Z. z.).

Na výzvu súdu sa žalovaný dňa 10.04.2012 vyjadril tiež k predpokladom vzniku zodpovednosti za škodu,
kedy porušenie právnej povinnosti (protiprávny úkon) voči prenajímateľovi spočíva v porušení už cit.
Ustanovenia § 5 ods. 4 zák. č. 116/1990 Zb. , § 13 zák. č. 116/1990 Zb., § 8 ods. 4 vyhl. Č. 214/2003 Z. z.,
vznik škody spočíva v náprave zdemolovaného stavu nebytového priestoru vyčíslenej sumou 2.064,29
eur, príčinná súvislosť medzi porušením právnej povinnosti a vznikom škody spočíva v logickom výklade,

že ak by si žalobca ako nájomca svoje povinnosti plnil, resp. by prenajímateľovi oznámil potrebu opráv,
nedošlo by k nadmernému opotrebeniu predmetu nájmu a prenajímateľ by nebol nútený vynaložiť sumu
2.064,29 eur na jeho rekonštrukciu.

Súd právne uzatvára:

Podľa § 3 zák. č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov prenajímateľ môže nebytový
priestor prenechať na užívanie inému (ďalej len "nájomca") zmluvou o nájme (ďalej len "zmluva").
Nebytové priestory sa prenajímajú na účely, na ktoré sú stavebne určené. 3) Zmluva musí mať písomnúformu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia,
a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera. Pri nebytových priestoroch v
objektoch, s ktorými hospodári bytová organizácia založená národným výborom, možno zmluvu na určitý

čas uzavrieť najdlhšie na dva roky, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak.4) Ak zmluva neobsahuje
náležitosti podľa odseku 3, je neplatná.

Podľa § 5 zák. č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov ak nie je dohodnuté inak,
prenajímateľ je povinný odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo

obvyklé užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb,
ktorýchposkytovaniejesužívanímnebytovéhopriestoruspojení.Nájomcajeoprávnenýužívaťnebytový
priestor v rozsahu dohodnutom v zmluve. Nájomca je povinný uhrádzať náklady spojené s obvyklým
udržiavaním. Nájomca je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv,
ktoré má prenajímateľ urobiť, a umožniť vykonanie týchto i iných nevyhnutných opráv; inak nájomca
zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením povinnosti vznikla.

Podľa § 13 zák. č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov ak nebolo dohodnuté inak,
je v prípade skončenia nájmu nájomca povinný vrátiť nebytový priestor v stave, v akom ho prevzal, s
prihliadnutím na obvyklé opotrebenie.

Podľa § 8 ods. 4 vyhl. Č. 214/2003 Z. z. o podrobnostiach a požiadavkách na zariadenia spoločného
stravovania stavebné úpravy, technické úpravy a nátery v zariadení spoločného stravovania sa
musia zabezpečovať podľa potreby, maľovanie vo výrobných priestoroch a v skladovacích priestoroch
najmenej 1 x ročne.

Podľa článku VII nájomnej zmluvy zmluvné strany sa dohodli, že v zmysle § 5 ods. 1 zák. č. 116/1990
Zb. prenajímateľ odovzdá nájomcovi nebytové priestory v stave spôsobilom na bežné užívanie.

Opravy a úpravy a drobné opravy v prenajatom nebytovom priestore znáša nájomca na vlastné náklady.
Stavebné úpravy nie je nájomca oprávnený vykonať bez písomného súhlasu prenajímateľa.

Nájomca potvrdzuje, že technický stav nebytových priestorov je mu známy a vyhovuje účelu na ktorý
sa preberá.

Podľa článku 8 prvá veta nájomnej zmluvy prenajímateľ sa zaväzuje zabezpečovať udržiavanie podstaty

objektu ako jeho vlastník.

Z ust. § 5 ods. 4 zák. č. 116/1990 Zb. o zodpovednosti nájomcu za škodu, ktorá vznikla prenajímateľovi
nesplnením povinnosti bez zbytočného odkladu oznámiť potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ urobiť,
a umožniť vykonanie týchto i iných nevyhnutných opráv, vyplýva, že takáto zodpovednosť za škodu

má charakter obchodnoprávnej zodpovednosti. Zákon č. 116/1990 Zb. je vo vzťahu k Obchodnému
zákonníku zákonom špeciálnym, preto pokiaľ tento špeciálny zákon neobsahuje vlastnú úpravu, právne
vzťahy sa riadia Obchodným zákonníkom.

V zmysle § 5 ods. 1 zák. č. 116/1990 Zb. ak nie je dohodnuté inak, prenajímateľ je povinný odovzdať

nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho
na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním
nebytového priestoru spojené.

Zo slovného spojenia ak nie je dohodnuté inak vyplýva, že sa nevylučuje, že si prenajímateľ a nájomca

v nájomnej zmluve práva a povinnosti nedohodnú inak. Uprednostňuje sa zmluvné dojednanie pred
zákonným ustanovením § 5 ods. 1. Tak tomu aj bolo, keď si v článku VII nájomnej zmluvy dohodli,
že opravy, úpravy a drobné opravy znáša nájomca na vlastné náklady. Z takéhoto dojednania však
nevyplýva, kto by ich mal vykonávať, z jazykového výkladu možno usúdiť, že by ich mal vykonávať
nájomca. Prenajímateľ by tak mal v zmysle čl. VIII len všeobecnú povinnosť vlastníka zabezpečovať

udržiavanie podstaty objektu. Takýto výklad článkov VII a VIII zmluvy zbavuje nájomcu povinnosti
oznámiť prenajímateľovi bez zbytočného odkladu potrebu opráv a umožniť mu ich vykonanie i iných
nevyhnutných opráv (§ 5 ods. 4), nakoľko si ich má nájomca vykonávať sám a zo svojho. Súd tak nemáza preukázaný jeden z predpokladov vzniku zodpovednosti za škodu, ktorým je protiprávny úkon. Platí
zásada, že bez protiprávnosti niet zodpovednosti.

Zák. č. 116/1990 Zb. bližšie nedefinuje pojem škody a ani neupravuje rozsah jej náhrady. Preto treba v
tomto smere aplikovať príslušné ustanovenie všeobecnej úpravy
Obchodného zákonníka, teda § 373 a škodu vo všeobecnosti chápať ako ujmu, ktorá nastala v
majetkovej sfére poškodeného, je objektívne vyjadriteľná v peniazoch a je napraviteľná poskytnutím
majetkového, teda peňažného plnenia. Pre posúdenie predmetnej právnej veci je významné, že škoda,

ako predpoklad vzniku zodpovednosti je daná len vtedy, ak vznikla v príčinnej spojitosti s protiprávnym
úkonom.

Ani vzťah príčinnej súvislosti medzi protiprávnym úkonom a škodou zák. č. 116/1990 Zb. nevysvetľuje,
v právnej teórii sa týmto vzťahom označuje priama väzba javov (objektívnych súvislostí), v rámci
ktorého jeden jav (príčina) vyvoláva druhý jav (následok). Súd preskúmal, či príčinná súvislosť nechýba

pri aplikácii všeobecne platného ustanovenia § 374 Obchodného zákonníka, pokiaľ ide o okolnosti
vylučujúce zodpovednosť za škodu. Zodpovednosť povinnej strany je totiž v špecifických prípadoch
vylúčená, a to z dôvodu, porušenia preventívnych povinností poškodeným prenajímateľom. Ide o
prípad nedostatku súčinnosti poškodenej strany (§ 376 ObZ), o prípad predchádzania vzniku škody
(§ 382 ObZ), o prípad zakročovacej povinnosti (§ 384 ObZ), kedy ide vždy o spoluspôsobenie škody

poškodeným. Vo všetkých prípadoch chýba príčinná súvislosť (kauzálny nexus) medzi porušením
povinnosti zodpovednou osobou a vznikom škody. Ide o liberačný dôvod. Súd tak uzatvára, že ak
prenajímateľ s nájomcom zotrvali v nájomnom vzťahu odo dňa vzniku a zániku nájomnej zmluvy, to je od
01.08.1999 do 31.05.2007, nevyvinul prenajímateľ ani čo len minimálnu súčinnosť, aby sa podieľal na
zabezpečovaní udržiavania podstaty objektu tak, aby na ňom nevznikli škody, dbať, aby boli nebytové

priestory udržiavané v stave spôsobilom na bežné užívanie, ako to vyplýva z článkov VII a VIII zmluvy.
Tak škodu spoluspôsobil.

Ku vzniku povinnosti nájomcu nahradiť škodu, ktorá mala prenajímateľovi vzniknúť nesplnením
povinnosti bez zbytočného odkladu oznámiť potrebu opráv, umožniť prenajímateľovi ich vykonanie i

vykonanie iných nevyhnutných opráv (ak táto zákonná povinnosť nebola vylúčená uprednostnením
zmluvných dojednaní, to je práve citovanými článkami VII a VIII nájomnej zmluvy), treba, aby boli
kumulatívne splnené všetky 3 základné predpoklady, to je protiprávny úkon, škoda, príčinná súvislosť,
pričom minimálne príčinná súvislosť naplnená nie je. Z toho plynie, že v prípade nesplnenia čo i len
jedného z predpokladov vzniku povinnosti nahradiť škodu nie je daná táto zodpovednosť za škodu, a

preto v uvedenom prípade poškodenej strane nárok na náhradu škody priznať nemožno. A to znamená,
že nie sú splnené podmienky na kompenzáciu (započítanie) sumy uplatnenej žalovaným ako škoda vo
výške 2.059,30 eur na pohľadávku žalobcu v tej istej výške.

Pokiaľ ide o nárok žalobcu, ten nebol počas celého súdneho konania spochybnený (§ 120 ods. 3 O. s .

p.), nebol preto zistený žiadny dôvod, pre ktorý by mu nemal súd vyhovieť.

Vo veci mal plný úspech žalobca. Súd mu v zmysle § 142 ods. 1 O. s. p. priznal náhradu trov konania,
a to: za súdny poplatok za návrh a za odvolanie vo výške 2 x 159 eur, trovy právneho zastúpenia
právnemuzástupcovinavrhovateľazaúkonyprávnejslužby:4x91,29eur(prípravaaprevzatie,účasťna

pojednávanídňa12.06.2012,06.07.2012a21.01.2013),2x22,82eur(účasťnapojednávaníodročenom
bez prejednania veci dňa 16.11.2012, účasť na pojednávaní na vyhlásení rozsudku dňa 06.02.2013), 4
x 7,63 eur a 2 x 7,81 eur režijný paušál. Ďalšie úkony právnej služby súd advokátovi nepriznal z dôvodu,
že nazeranie do spisu takýmto úkonom nie je, ďalšie porady s klientom dňa 01.07.2012
a 13.01.2013 boli doložené predložením čestných prehlásení s dátumom 01.07.2012 a 13.01.2013

dodatočne (dňa 29.01.2013) a sú namieste pochybnosti, či tieto porady prebehli.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia cestou tunajšieho súdu
na Krajský súd v Trnave ( § 204 ods. 1 / O.s.p. ).
Pokiaľ zákon pre podanie určitého druhu nevyžaduje ďalšie náležitosti, musí byť z podania zjavné,

ktorému súdu je určené, kto ho robí, ktorej veci sa týka a čo sleduje a musí byť podpísané a datované.Podanie treba predložiť s potrebným počtom rovnopisov a s prílohami tak, aby jeden rovnopis zostal na
súde a aby každý účastník dostal jeden rovnopis, ak je to potrebné. Ak účastník nepredloží potrebný
počet rovnopisov a príloh, súd vyhotoví kópie na jeho trovy ( § 42 ods. 3 O.s.p. ).

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach ( § 42 ods. 3 ) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za
nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha ( § 205 ods. 1/ O.s.p. ).
Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, že

a/ v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,
b/ konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodovanie vo veci samej,
c/ súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d/ súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
e/ doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré

doteraz neboli uplatnené ( § 205a)
f/ rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci,
Rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania môže odvolateľ rozšíriť len do uplynutia
lehoty na podanie odvolania ( § 205 ods. 3/ O.s.p. ).
Ak povinný dobrovoľne neplní, čo mu ukladá toto vykonateľné uznesenie, oprávnený môže podať návrh

na vykonanie exekúcie podľa osobitného predpisu
( § 251 ods. 1/ O.s.p.), ak ide o rozhodnutie o výchove maloletých detí, návrh na súdny výkon
rozhodnutia.
Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, pri ktorom vznikla poplatková
povinnosť zaplatiť súdne poplatky, trovy trestného konania, pokuty, svedočné, znalečné a iné náklady

súdneho konania, vedie sa výkon rozhodnutia z úradnej moci ( § 251 ods. 2/ O.s.p. ).