Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Tuesday, July 9, 2013

Súd: Okresný súd Banská Bystrica
Spisová značka: 14C/26/2012

Identifikačné číslo súdneho spisu: 6112203064
Dátum vydania rozhodnutia: 09. 07. 2013
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: Mgr. Vlasta Huljaková

ECLI: ECLI:SK:OSBB:2013:6112203064.4

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Banská Bystrica samosudcom Mgr. Vlastou Huljakovou, vo veci navrhovateľa v 1/ rade

M. L., I.. XX. XX. XXXX, Z. Z. Z., B. XX, T. M. L., navrhovateľky v 2/ rade O. L., I.. XX. XX. XXXX,
Z. Z. Z., B. XX, občianky Slovenskej republiky, obaja zastúpení advokátkou JUDr. Martou Ivaničovou,
Advokátska kancelária Dolná 62, Banská Bystrica, proti odporcovi v 1/ rade Tatra banka, a. s. so sídlom
Hodžovo nám. 3, Bratislava, IČO: 00 686 930, proti odporcovi v 2/ rade AUKČNÁ SPOLOČNOSŤ s. r.
o. so sídlom Kutlíkova 17, Bratislava, IČO: 46 141 341, zastúpený advokátom Mgr. Marekom Piršelom,
Advokátska kancelária Hviezdoslavov 310, proti odporkyni v 3/ rade W. Z.N., I.. XX. XX. XXXX, Z. Z.
Z., U.. M. XXXX/XX, občianke Slovenskej republiky, zastúpenej advokátkou JUDr. Danielou Bacíkovou,

Advokátska kancelária ul. Skuteckého 12, Banská Bystrica, o návrhu na určenie neplatnosti zmluvy o
bezúčelovomsplátkovomúvere,zmluvyozáložnompráve,dobrovoľnejdražbyzodňa11.11.2011,takto

r o z h o d o l :

Súd z a s t a v u j e konanie o návrhu na určenie neplatnosti zmluvy o bezúčelovom splátkovom úvere
zo dňa 18. 04. 2005, určenie neplatnosti zmluvy o záložnom práve zo dňa 18. 04. 2005.

Súd z a m i e t a návrh navrhovateľov v 1/ a 2/ rade na určenie, že dobrovoľná dražba konaná dňa XX.
XX. XXXX O. Z. Z., predmetom ktorej bol predaj nehnuteľností vo vlastníctve navrhovateľov, zapísaných
na LV XXXX, N.. Ú.. Z. Z., rodinný dom, súpisné číslo XXXX nachádzajúci sa na parcele CKN XXX/XX
a pozemkov zapísaných na LV XXXX, N.. Ú.. Z.Á. Z. ako CKN XXX/XX - trvalé trávne porasty o výmere

XXX W.X a CKN XXX/XX - zastavané plochy a nádvoria o výmere 376 m2, LV zapísané na Správe
katastra Z. Z., je neplatná.

Navrhovatelia v 1/ a 2/ rade sú spoločne a nerozdielne p o v i n n í zaplatiť odporcovi v 2/ rade
na náhrade trov právneho zastupovania sumu 670,92 Eur, na účet advokáta Mgr. Mareka Piršela, AK
Hviezdoslavov 310, v M Bank, pobočka zahraničnej banky, číslo účtu XXXXXXXXXX/XXXX, do troch
dní od právoplatnosti rozsudku s tým, že plnením jedného zaniká povinnosť plnenia pre druhého až do
výšky splnenia.

Navrhovatelia v 1/ a 2/ rade sú spoločne a nerozdielne p o v i n n í zaplatiť odporkyni v 3/ rade na
náhrade trov právneho zastupovania sumu 455,36 Eur, na účet právnej zástupkyne advokátky JUDr.

Daniely Bacíkovej, AK Skuteckého 12, Banská Bystrica, v Tatra banke, a. s. pobočka Banská Bystrica,
číslo účtu: XXXXXXXXXX/XXXX, O.: XX/XXXX, do troch dní od právoplatnosti rozsudku s tým, že
plnením jedného zaniká povinnosť plnenia pre druhého až do výšky splnenia.

Navrhovateľom v 1/ a 2/ rade sa náhrada trov konania n e p r i z n á v a . o d ô v o d n e n i e :

Navrhovatelia v 1/ a 2/ rade žiadali návrhom, ktorý súdu došiel 03. 02. 2012, aby súd určil, že zmluva
o bezúčelovom splátkovom úvere a zmluva o záložnom práve, obe zo dňa 18. 04. 2005 sú neplatné a

zároveň určil, aby dobrovoľná dražba konaná 11. 11. 2011, ktorou bola vydražená nehnuteľnosť v ich
vlastníctve rodinný dom a pozemok zapísaný na listoch vlastníctva XXXX, XXXX O. N.. Ú.. Z.Á. Z., sú
neplatné. Zmluvou o úvere im bol poskytnutý bezúčelový úver 14 000 000,-- Sk s úrokovou sadzbou 4,95
% ročne, RPMN 2,39 % ročne, spracovateľským poplatkom 70 000,-- Sk. Dodatkom č. 1 ku zmluve bola
RPMN stanovená na 2,38 % ročne, spracovateľský poplatok upravený na sumu 49 000,-- Sk. Zmluvné
strany uzavreli podľa § 497 a nasledujúcich Obchodného zákonníka a zároveň úver bol poskytnutý

ako spotrebiteľský úver. V priebehu jedného roka bola úroková sadzba jednostranne zmenená. Túto
skutočnosť považujú za neprijateľnú zmluvnú podmienku, ktorá znevýhodňuje spotrebiteľa. Tak isto
rozhodcovskú doložku obsiahnutú v zmluve považujú za neprijateľnú zmluvnú podmienku. V deň
uzavretia uvedenej zmluvy ako záložcovia uzavreli aj zmluvu o záložnom práve so záložným veriteľom
odporcom v 1/ rade. Keďže zmluva o úvere sa prieči dobrým mravom, dojednania z nej sú neprimerané

a vzájomné plnenia zmluvných strán sú navzájom v hrubom nepomere, potom aj zmluva o záložnom
práve je neplatná. Žiadali, aby súd určil neplatnosť dobrovoľnej dražby zo dňa 11. 11. 2011, ktorou
bola vydražená ich nehnuteľnosť na návrh záložného veriteľa. Cena predmetných nehnuteľností bola
znaleckým posudkom 51/2011 znalcom Ing. Michaelou Dírerovou určená na sumu 400 000,-- Eur a
najnižšie podanie na sumu 300 000,-- Eur. Vydražiteľom sa stala odporkyňa v 3/ rade. Po ukončení

dražby navrhovateľ do zápisnice vzniesol námietky proti znaleckému posudku. Navrhovatelia oslovili
realitnú kanceláriu, ktorá stanovila predajnú cenu nehnuteľností na 600 000,-- Eur, čo predstavuje reálnu
trhovú cenu nehnuteľnosti. Keď je neplatná úverová zmluva aj zmluva o záložnom práve, je neplatná
aj dražba, ktorá bola vykonaná.

Navrhovatelia pred prvým pojednávaním podaním, ktoré súdu došlo 18. 04. 2013, čiastočne zobrali

návrh späť na určenie neplatnosti zmluvy o splátkovom úvere a zmluvy o záložnom práve. Naďalej
zotrvali na návrhu v časti o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby zo dňa 11. 11. 2011. V súvislosti s
dražbou 26. 04. 2011 sprístupnili znalkyni Ing. Dírerovej nehnuteľnosť za účelom ohodnotenia dražby.
Znalkyňa vypracovala znalecký posudok 20/2011 zo dňa 15. 05. 2011. Dátum dražby bol určený na
06. 07. 2011 v Z. Z. podľa znaleckého posudku na najnižšie podanie 508 000,-- Eur. Dodatkom č. 1 k

oznámeniu bola dokumentovaná zmena v osobe notára osvedčujúceho priebeh dražby. Dražobníkom
bola vyhlásená dražba s dátumom 11. 11. 2011, do ktorej si dražobník dal vypracovať tej istej znalkyni
nový znalecký posudok 51/2011, ktorým bola ohodnotená nehnuteľnosť len na sumu 400 000,-- Eur.
Na uvedenej dražbe najnižšie podanie 300 000,-- Eur. Vydražiteľom v tejto dražbe sa stala odporkyňa
v 3/ rade. Navrhovatelia majú znalecký posudok Ing. Júliusa Kračúna z roku 2005, ktorý nehnuteľnosť

ohodnotil na 670 517,16 Eur. Z uvedeného teda vyplýva, že v priebehu roka 2011 bola tou istou
znalkyňou nehnuteľnosť v súvislosti s vykonávanou dražbou ohodnotená najskôr na 508 000,-- Eur,
neskôr na 400 000,-- Eur, pričom časové obdobie medzi oboma znaleckými posudkami bolo päť
mesiacov. Nehnuteľnosť sa teda vydražila za cenu značne podhodnotenú, v dôsledku čoho nedošlo k
uspokojeniu ani celého nároku navrhovateľa dražby. Tento stav by nebol nastal, keby vyvolávacia cena

bola stanovená reálne. V tom vidia nezákonný postup dražobníka a žiadajú, aby súd vo veci nariadil
znaleckédokazovanienavyčíslenievšeobecnejhodnotynehnuteľnostikčasuvydraženianehnuteľnosti.
Na pojednávaní trvali na zvyšnej časti návrhu. Uviedli, že dražobníkovi poskytli dostatočnú súčinnosť
na to, aby tento mohol zistiť všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti. Navrhovateľ v 1/ rade uviedol, že
26. 04. 2011 umožnil zamestnankyni odporcu v 2/ rade a znalkyni vstup do nehnuteľnosti s tým,

že nesprístupnil jednotlivé miestnosti s odôvodnením, že tieto sú prenajaté iným osobám. Kľúče od
miestnosti nemá k dispozícii, môže nájomníkov obvolať. Nepredložil technickú dokumentáciu k stavbe,
pretože ju nemá kompletnú, ponúkol že ju zabezpečí z Okresného archívu. Predložil znalkyni CD
nosič, na ktorom je zaznamenaný stav nehnuteľnosti. Spochybnil dôvodnosť a účelnosť vykonávania
opakovaného znaleckého dokazovania znalkyňou Ing. Dírerovou, keď táto v máji 2011 vypracovala

znalecký posudok a nový znalecký posudok vypracovala v októbri 2011. V tom považuje postup odporcu
v 2/ rade ako dražobníka ako neúčelný a nehospodárny. Spochybňuje, či dražobník dostatočným
spôsobom spropagoval draženú nehnuteľnosť, keď do spornej dražby s prihlásili len dvaja záujemcovia
a nehnuteľnosť bola vydražená už po prvom podaní za sumu 300 000,-- Eur. Súdom nariadenýmznaleckým dokazovaním na vyčíslenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti ku dňu konania dražby by sa
preukázalo, že táto hodnota je podstatne vyššia ako hodnota vyčíslená znalkyňou v znaleckom posudku
51/2011.

Odporca v 1/ rade na pojednávaní k zostávajúcej časti konania uviedol, že žiada návrh zamietnuť.
Ako záložný veriteľ sa rozhodol realizovať výkon svojho záložného práva predajom nehnuteľnosti na
dobrovoľnej dražbe. Nemá žiadne pochybnosti z predložených znaleckých posudkov dražobníkom k
všeobecnej hodnote nehnuteľnosti. Ako veriteľ nebol so svojim nárokom v plnom rozsahu uspokojený.
Uviedol, že nehnuteľnosť sa dražila v troch vyhlásených dražbách. V júli 2011 za použitia znaleckého

posudku Ing. Dírerovej 20/2011 na cenu 508 000,-- Eur, dražba zostala bezvýsledná. Druhá dražba v
auguste 2011, kde sa vychádzalo zo 75 % z hodnoty 508 000,-- Eur. Aj táto dražba zostala bezvýsledná.
Až v poradí tretia dražba v novembri 2011, ktorá vychádzala zo znaleckého posudku znalkyne 51/2011
na cenu 400 000,-- Eur bola úspešná tak, že nehnuteľnosť bola vydražená. Bolo preto potrebné na
novo vykonať ohliadku, aby sa zistila všeobecná hodnota nehnuteľnosti. Navrhovatelia nepreukázali, že
došlo k porušeniu ustanovení zákona o dobrovoľných dražbách, čo by mohlo byť dôvodom na určenie

neplatnosti dražby. Poukázal na § 21 ods.2 zákona o dobrovoľných dražbách.

Odporca v 2/ rade v zostávajúcej časti konania uviedol, že žiada návrh navrhovateľov zamietnuť.
Poukázal na to, že ako dražobník vyhlásil tri dražby tejto nehnuteľnosti, na 06. 07. 2011, 12. 08.
2011 a 11. 11. 2011. Prvé dve vyhlásené dražby zostali bezvýsledné, navrhovateľ dražby ako záložný
veriteľ trval na vykonávaní dražby na základe uzavretej zmluvy s ním ako dražobníkom. Dôvodnosť a

účelnosť vykonávania novej ohliadky nehnuteľnosti k poslednej dražbe z novembra 2011 bola v tom, že
navrhovatelia pri prvej ohliadke nehnuteľnosti v apríli 2011 neposkytli celú potrebnú súčinnosť. On ako
dražobník má povinnosť zabezpečiť znalecké ohodnotenie nehnuteľnosti. Urobil tak prostredníctvom
znalkyne na základe dostupných podkladov znaleckým posudkom 20/2011 na ocenenie nehnuteľnosti
na 508 000,-- Eur. Keďže prvá dražba zostala bezvýsledná, pri druhej dražbe sa vychádzalo zo 75

% z uvedenej hodnoty. Aj táto dražba zostala bezvýsledná. Navrhovatelia sa nezúčastnili ohliadky
nehnuteľnosti 04. 10. 2011, ani neposkytli žiadnu súčinnosť. Znalkyňa preto vypracovala nový znalecký
posudok na základe dostupných podkladov a ocenila nehnuteľnosť znaleckým posudkom 51/2011 na
cenu 400 000,-- Eur. Do poslednej dražby sa prihlásili dvaja záujemcovia, pričom nehnuteľnosť vydražila
odporkyňa v 3/ rade po prvom podaní na 300 000,-- Eur. Poukázal na § 21 ods.6 zákona o dobrovoľných

dražbách, podľa ktorého sa vlastník nehnuteľnosti nemôže domáhať neplatnosti dobrovoľnej dražby ak
sám neposkytol dražobníkovi potrebnú súčinnosť. Navrhovatelia nesprístupnili ohliadku nehnuteľnosti,
možnosť jej zamerania vnútorných priestorov, nepredložili technickú dokumentáciu, nepredložili
nájomné zmluvy. Pred termínom dražby spropagoval ju prostredníctvom periodika Nový čas, zaslal
prezentáciu 22 subjektom, medzi nimi realitným kanceláriám, aj advokátskym kanceláriám. K námietke

navrhovateľov, že v priebehu roku 2011 zabezpečoval dvakrát ocenenie nehnuteľnosti, uviedol že pri
prvej ohliadke v apríli 2011 navrhovatelia poskytli len čiastočnú súčinnosť, a keďže po dvoch prvých
dražbách zostala nehnuteľnosť nevydražená, aj keď uplynulo len päť mesiacov od prvého znaleckého
posudku nemohol sa uspokojiť s tým, aby do ďalšej dražby sa vychádzalo z ocenenia nehnuteľnosti
z prvého znaleckého posudku. Preto bolo potrebné nanovo nariadiť termín ohliadky, pokúsiť sa získať

súčinnosť navrhovateľov na zistenie stavu nehnuteľnosti a na základe toho vypracovania nového
znaleckého ocenenia. Uviedol, že navrhovatelia o termíne ohliadky nehnuteľnosti 04. 10. 2011 vedeli,
o čom svedčí nimi podpísaná doručenka prevzatia zásielky a nimi napísaný list zo dňa 25. 09. 2011,
v ktorom oznamujú, že nehnuteľnosť je dlhodobo prenajatá, preto ohliadka nie je možná, bolo by to
porušenie zákona. Navrhujú vychádzať z minulej ohliadky a fotodokumentácie. Dokumentácia k stavbe

je k dispozícii v Okresnom archíve Banská Bystrica s tým, že ju zabezpečia po zaplatení.

Odporkyňav3/radekzostávajúcejčastinávrhužiadalatentozamietnuť.Uviedla,ženavrhovateliamusia
preukázať naliehavý právny záujem na rozhodovaní v tomto konaní. Keďže predmetom konania zostala
neplatnosť dražby. Svoj návrh opierajú o nízku cenu vydraženia. Poukázala na to, že dražobníkovi
neumožnili ohliadku nehnuteľnosti za tým účelom, aby mohol byť vypracovaný objektívny znalecký

posudok, poukázala na § 21 ods.6 zákona o dobrovoľných dražbách. Za správnosť znaleckého posudku
zodpovedá znalec. Navrhovatelia nepreukázali, ktoré ustanovenia zákona o dobrovoľnej dražbe boli
porušené, naopak bolo preukázané, že neposkytli dostatočnú súčinnosť, aby nimi tvrdená všeobecná
hodnota nehnuteľnosti bola určená inak ako to urobila znalkyňa v znaleckom posudku.Súd vykonal dokazovanie vypočutím navrhovateľa v 1/ rade, odporcov v 1/, 2/, 3/ rade, oboznámením
sa so zmluvou o bezúčelovom splátkovom úvere, zmluvou o záložnom práve, listom vlastníctva XXXX
N.. Ú.. Z. Z., Notárskou zápisnicou I. zo dňa 11. 11. 2011 o osvedčení priebehu dražby, predloženou

fotokópiou spisu odporcu v 2/ rade o dražbe zo dňa 11. 11. 2011, znaleckým posudkom Ing. Júliusa
Kračúna 30/2005, výpoveďami svedkýň R.. W. X., V.. V. Ž., podacími hárkami a doručenkami o
doručovaní písomnosti navrhovateľom v súvislosti s prvou a druhou dražbou a zistil nasledovný skutkový
stav:

Navrhovatelia ako spoludlžníci uzavreli s odporcom v 1/ rade ako veriteľom dňa 18. 04. 2005 písomne
zmluvu o bezúčelovom splátkovom úvere č. XXXXXXXXXX, ktorou veriteľ poskytol dlžníkom bezúčelový

úver 14 000 000,-- Sk s konečnou splatnosťou 15 rokov od splatnosti prvej anuitnej splátky. Zmluva
bola uzavretá podľa § 497 a nasledujúcich Obchodného zákonníka a obsahuje aj ďalšie náležitosti.
Navrhovatelia sa zaviazali splácať poskytnutý úver vo výške 110 347,-- Sk mesačne. V ten istý deň
navrhovatelia ako záložní dlžníci uzavreli písomne s odporcom v 1/ rade ako záložným veriteľom zmluvu
o záložnom práve podľa § 151a a nasledujúcich Občianskeho zákonníka. Dôvodom zriadenia záložného

práva je záväzok záložného veriteľa zo zmluvy o úvere na sumu 14 000,-- Sk. Predmetom záložného
práva je vlastníctvo navrhovateľov k rodinnému domu, súpisné číslo XXXX E. I. Y. XXXX F. B. N. XXX/
XX, N. XXX/XX I. Y. XXXX, O. N.. Ú.. Z. Z.. V časti o realizácii záložného práva je medzi uvedenými
spôsobmi aj predaj predmetu záložného práva na dražbe podľa zákona 527/2002.

Navrhovatelia pred prvým pojednávaním zobrali návrh späť v časti o určenie neplatnosti oboch vyššie

uvedených zmlúv. Súd podľa § 96 ods.1, 3 OSP konanie po späťvzatí v tejto časti návrhu zastavuje.

Predmetom konania zostáva určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby zo dňa 11. 11. 2011 konanej v
Banskej Bystrici na nehnuteľnosti vo vlastníctve navrhovateľov uvedené vyššie.

Problematiku dobrovoľných dražieb upravuje zákon 527/2002 Z. z. v znení noviel účinných k času
rozhodovania súdu o dobrovoľných dražbách a doplnení zákona SNR o notároch a notárskej činnosti

(ďalej zákon 527/2002 Z. z.).

Zákon 527/2002 Z. z. v § 21 ods.2 a ods.4 uvádza - v prípade, ak boli porušené ustanovenia tohto
zákona, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil
neplatnosť dražby. Právo domáhať sa určenia neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní do troch
mesiacovododňapríklepuokremprípadu,akdôvodyneplatnostidražbysúvisiasospáchanímtrestného

činu a zároveň ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu dražby
v čase príklepu hlásený trvalý pobyt podľa osobitného predpisu; v tomto prípade je možné domáhať
sa neplatnosti dražby aj po uplynutí tejto lehoty. V prípade spoločnej dražby bude neplatná len tá časť
dražby, ktorej sa takýto rozsudok týka (§ 23).

Účastníkmi súdneho konania o neplatnosť dražby podľa odseku 2 sú navrhovateľ dražby, dražobník,

vydražiteľ, predchádzajúci vlastník a dotknutá osoba podľa odseku 2.

Navrhovatelia sú predchádzajúcimi vlastníkmi, navrhovateľom dražby je odporca v 1/ rade, dražobníkom
odporca v 2/ rade, vydražiteľom odporkyňa v 3/ rade.

Z fotokópie spisu o priebehu dražby zo dňa 11. 11. 2011, ktorú predložil odporca v 2/ rade - dražobník
je preukázané, že táto dražba sa začala na návrh zo dňa 12. 09. 2011 navrhovateľa odporcu 1/ ako

záložného veriteľa. Medzi odporcom 1/ a odporcom v 2/ rade bola dňa 12. 10. 2011 uzavretá zmluva o
dobrovoľnej dražbe. Odporca 2/ listom 13. 09. 2011 oznámil obom navrhovateľom každému samostatne,
že určil ohliadku nehnuteľnosti na 04. 10. 2011 o 11.00 hodine a vyzval navrhovateľov na účasť na
ohliadke a na sprístupnenie nehnuteľnosti. Z doručeniek v spise je preukázané, že tento list navrhovateľ
1/ prevzal 19. 09. 2011 a navrhovateľka v 2/ rade 28. 09. 2011. O tom, že navrhovatelia skutočne a ja

listiny prevzali svedčí ich písomná odpoveď zo dňa 25. 09. 2011, v ktorej oznamujú odporcovi 2/, ženehnuteľnosť je dlhodobo prenajatá, preto ohliadka nie je možná, bolo by to porušenie zákona. Odkazujú
napredchádzajúcuohliadkuafotodokumentáciu,ktorúposkytlinaznaleckýposudok,nazákladektorého
bolposkytnutýúverstým,žedokumentáciakstavbesanachodívOkresnomarchíveZ.Z..Pokiaľbymali

niečo zabezpečiť, sú k dispozícii urobiť tak za poplatok. Odporca 2/ dňa 04. 10. 2011 sa pokúsil vykonať
ohliadku predmetu dražby, o čom spísal protokol, z ktorého je zrejmé, že dlžník - vlastník nehnuteľnosti
neposkytol potrebnú súčinnosť. V poznámke je uvedené „nebol umožnený vstup do nehnuteľnosti“.
Zápisnica je ukončená o 11.10 hodine, podpísaná je za dražobníka R.. W. Č., za súdneho znalca R..
W. X.. Táto na požiadanie odporcu v 2/ rade vypracovala znalecký posudok č. 51/2011 zo dňa 11.

10. 2011, zo záveru ktorého vyplýva, že všeobecná hodnota nehnuteľnosti (dom a pozemky) je 400
355,42 Eur, zaokrúhlene 400 000,-- Eur. Znalkyňa mala k dispozícii objednávku od odporcu 2/, listy
vlastníctva, kópiu katastrálnej mapy, rozhodnutie o povolení užívania stavby, odpoveď Mesta Banská
Bystrica, znalecký posudok Ing. Júliusa Kračúna, fotodokumentácia exteriérov nehnuteľnosti. Odporca
2/ v oznámení o dražbe 028/2011 zo dňa 12. 10. 2011 uvádza, že dražba sa vykoná 11. 11. 2011 o 16.00
hodine v malej zasadačke 250 na Mestskom úrade Z. Z., Č. XX. Uvedený je predmet dražby, opis stavu

predmetu dražby, cena predmetu dražby zo znaleckého posudku 51/2011 na 400 000,-- Eur, najnižšie
podanie 300 000,-- Eur, minimálne prihodenie 500,-- Eur. Uvedená výška dražobnej zábezpeky s tým,
že na deň 27. 10. 2011 o 11.00 hodine a na deň 07. 11. 2011 o 15.30 hodine je naplánované stretnutie
záujemcov pred rodinným domom. Odporca 2/ samostatným listom zo dňa 12. 10. 2011 adresovaným
navrhovateľovi 1/ a navrhovateľke 2/ oznamuje a žiada, aby dňa 27. 10. 2011 a 07. 11. 2011 umožnili

vykonanie ohliadky nehnuteľnosti pre záujemcov. Tieto listy boli zasielané ako doporučená zásielka na
adresu oboch navrhovateľov B. XX, Z. Z. F. N. X, Z. Z., pričom z doručeniek vyplýva, že adresáti si
zásielku v odbernej lehote neprevzali. Z potvrdenia notárskeho centrálneho registra dražieb zo dňa 12.
10. 2011 je preukázané, že odporca 2/ oznámil konanie dražby a táto bola registrovaná v notárskom
centrálnom registri. V denníku Nový čas dňa 24. 10. 2011 bolo zverejnené konanie dražby rodinnej vily

v centre Z. Z. odporcom v 2/ rade s uvedením dátumu konania dražby a dátumu ohliadky nehnuteľnosti
pre záujemcov s predloženou fotografiou exteriéru nehnuteľnosti. Zo zoznamu účastníkov opakovanej
dražby je preukázané, že sú v ňom zapísaní dvaja účastníci pod č. 1 L. Z. a pod č. 2 S. Ď.. O priebehu
konania dražby 11. 11. 2011 bola spísaná notárska zápisnica I. XXX/XXXX, I. XXXXX/XXXX, I. XXXXX/
XXXX notárom Mgr. Stanislavou Palkovou, Štefánikova 7 v Senici, ktorá osvedčila priebeh dražby. V

bode 3 je uvedené, že osvedčuje za vydražiteľa predmetu dražby odporkyňu v 3/ rade. Navrhovateľ v
1/ rade podal odpor voči znaleckému posudku, v ktorom sú uvedené nepravdivé údaje a proti výške
minimálnej ceny, odpor proti spôsobu predaja vedenia dražby. Uviedol, že podľa jeho názoru bola dražba
príprava na dražbu, inzercia, hľadanie záujemcov, zmanipulované, pripravené pre jedného konkrétneho
záujemcu. Odporca 2/ opis notárskej zápisnice zasielal ako doporučenú zásielku obom navrhovateľom

tak, že navrhovateľ v 1/ rade aj navrhovateľka v 2/ rade ju prevzali 01. 12. 2011. Listom zo dňa 28.
11. 2011 odporca 2/ vyzýva oboch navrhovateľov na odovzdanie nehnuteľnosti dňa 07. 12. 2011. Zo
zápisnice z uvedeného dňa je preukázané, že predmet odovzdania nebol vyprataný, predchádzajúci
vlastník sa odovzdania nezúčastnil. Zápisnica je podpísaná za dražobníka a vydražiteľa.

Navrhovatelia tvrdia, že dražba 11. 11. 2011 je neplatná preto, lebo dražobník vychádzal z neprimerane

nízkej ceny predmetu dražby, čím boli navrhovatelia poškodení, hoci poskytli súčinnosť pri ohliadke
26. 04. 2011. Spochybňujú, či bolo dôvodné, aby dražobník v priebehu roka 2011 dával oceňovať
nehnuteľnosť dvakrát. Konkrétne porušenie ustanovení zo zákona 527/2002, ktoré by bolo vykonávanou
dražbou porušené, neuvádzajú.

Pokiaľ sa týka vykonávania dobrovoľnej dražby na nehnuteľnosť navrhovateľov je preukázané, že

dražba nehnuteľnosti sa vykonávala v troch termínoch. Dňa 06. 07. 2011, kde ako podklad ocenenia
nehnuteľnosti bol znalecký posudok Ing. Michaely Dírerovej 20/2011, dňa 12. 08. 2011, kde ako podklad
bol ten istý znalecký posudok, pričom sa vychádzalo zo 75 % hodnoty ceny nehnuteľnosti (znalecký
posudok na 508 000,-- Eur). A posledný termín dražby 11. 11. 2011, čo je predmetom tohto súdneho
konania, kde sa pri ocenení nehnuteľnosti vychádzalo zo znaleckého posudku tej istej znalkyne 51/2011

na cenu 400 000,-- Eur. Podľa zákona 527/2002 Z. z. dražobník zaistí ohodnotenie predmetu dražby
v prípade nehnuteľnosti znaleckým posudkom, ktorý nesmie byť v deň konania dražby starší ako
6 mesiacov (§ 12 ods.1). Podľa odseku 2, vlastník predmetu dražby je povinný umožniť vykonanie
ohodnotenia aj ohliadku predmetu dražby. V opačnom prípade sa vychádza z dostupných údajov, ktoré
má dražobník k dispozícii (§ 12 ods.3). Podľa § 22 ods.1, ak bola predchádzajúca dražba zmarená, nazáklade zmluvy o opakovanej dražbe sa vykonáva odhad ceny predmetu dražby, ak nie je starší ako
jeden rok pred konaním opakovanej dražby.

Z výpovede svedkyne Ing. Michaely Dírerovej na pojednávaní vyplynulo, že odporca 2/ ako dražiteľ

ju oslovil s objednávkou na vypracovanie znaleckého posudku. Pre neho vypracovávala dva znalecké
posudky a dvakrát sa zúčastnila ohliadky miesta samého. Na prvej ohliadke mala list vlastníctva a
kópiu katastrálnej mapy, zúčastnil sa jej navrhovateľ v 1/ rade, ktorý dovolil vstúpiť do nehnuteľnosti.
Vysvetlila, že potrebuje prezrieť nehnuteľnosť a urobiť zameranie a fotodokumentáciu. Dostala sa do
jedálne spojenej s kuchyňou, do ďalších priestorov jej vlastník neumožnil vstúpiť ani urobiť zameranie,

ani si vyhotoviť vlastnú fotodokumentáciu. Preto ju urobila len z exteriérov nehnuteľnosti. Vyzvala
navrhovateľa, aby jej poskytol ďalšie podklady. Od objednávateľa dražby získala znalecký posudok Ing.
Júliusa Kračúna z podkladov tohto znaleckého posudku a zistenia exteriéru a ďalších listín vypracovala
prvý znalecký posudok. Na vypracovanie druhého znaleckého posudku sa zúčastnila ohliadky, kde
si znova urobila fotodokumentáciu exteriérových posudkov, na zvonenie v dome nikto nereagoval,
navrhovatelia sa nezúčastnili ohliadky. Prvý posudok vypracovávala pre prvú dražbu a druhý posudok

pre opakovanú dražbu. Cenu nehnuteľnosti treba vyčísliť podľa ceny nehnuteľnosti na realitnom trhu v
danom mieste a čase. Znalecký posudok môže vypracovať viacerými metódami. Pri metóde polohovej
diferenciácie potrebuje zameranie každej miestnosti a fotodokumentáciu. Pri metóde výnosovej, čo je
stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti sa vychádza na základe dosahovaného výnosu. Na to
potrebovala predloženie nájomnej zmluvy. Preto vyzvala navrhovateľov na jej predloženie, navrhovatelia

ju nepredložili. Tretia metóda vypracovania znaleckého posudku je porovnávacia metóda, na to by
potrebovala v danom mieste a čase mať údaje o troch podobných nehnuteľnostiach ako porovnávacie
vzorky. Túto poslednú metódu nemohla použiť pre nedostatok podkladov. CD, ktoré jej navrhovateľ
poskytol, si nemohla na mieste samom verifikovať tým, že navrhovateľ ju do zatvorených miestností v
interiéri nepustil.

Svedkyňa V.. V. Ž. uviedla, že v roku 2011 bola zamestnankyňou odporcu 2/ v pracovnej pozícii právnik,
mala na starosti dražbu na ulici B. XX, Z. Z.. Jej úlohou bolo zaslať výzvy pre vlastníka, oznamovať
ohliadky,zúčastňovaťsaohliadky,zasielaťoznamodražbe,podávaťvysvetlenia,zodpovedaťnaotázky,
preberať dokumenty, propagovať nehnuteľnosť v súvislosti s určeným termínom dražby. Uviedla, že
v apríli 2011 sa zúčastnila ohliadky na mieste samom spolu so znalkyňou, dostali sa do priestoru

kuchyne, chodby a haly, vyplnila protokol o vykonaní ohliadky, navrhovateľovi vysvetlila, že znalkyňa
potrebuje nehnuteľnosť vidieť, vyhotoviť fotomateriál a potrebuje nehnuteľnosť pomerať tak, aby vedela
vyčísliť všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti. Navrhovateľ sa vyjadril, že znalkyni neumožní vstúpiť do
miestností, lebo v nich sú nájomníci. Tento nesúhlas chápala ako čiastočné poskytnutie súčinnosti
zo strany vlastníka nehnuteľnosti. Navrhovateľ odovzdal CD s fotografiami, ale nemala možnosť si

na mieste samom porovnať fotografie s reálnym stavom. CD si prezreli až v Z.. Aj záujemcovia o
nehnuteľnosť mali možnosť nehnuteľnosť vidieť len z vonku, do vnútra sa nedostali. Takejto jednej
ohliadky sa zúčastnila aj so záujemcami. Svedkyňa uviedla, že znalkyňa si vždy pýta od vlastníka aj
technickú dokumentáciu a ďalšie listiny, ktoré sú pre znalca potrebné. Navrhovateľ takéto listiny nedal,
preto dražobník ich musel vyžiadať od banky. Vyzvali navrhovateľa aj na predloženie nájomných zmlúv,

navrhovateľsavyjadril,želistinypredložípozaplatenípoplatku.Protokoloohliadkenehnuteľnostizodňa
26. 04. 2011 vypisovala ona. Konštatovala, že za dlžníka sa dostavil pán L., potom začiarkla písmeno a) -
poskytol potrebnú súčinnosť. Dodatočne tam rukou dopísala, že čiastočne, keď sa vyjadril, že neumožní
vstúpiť do jednotlivých miestností.

Podľa § 21 ods.6 zákona 527/2002 Z. z. účinného od 01. 01. 2008 - neplatnosť dražby nie je možné

vysloviť z dôvodu oneskoreného začatia dražby, ak bolo príčinou oneskoreného začatia dražby konanie
inej dražby tým istým dražobníkom na tom istom mieste, a ak neumožnil vlastník predmetu dražby, ako aj
osoba, ktorá má k predmetu dražby iné ako vlastnícke právo, vykonať riadnu obhliadku predmetu dražby.

Nehnuteľnosť navrhovateľov bola vydražená v dražbe konanej 11. 11. 2011, v ktorej bola nehnuteľnosť
ocenená znaleckým posudkom Ing. Michaely Dírerovej 51/2011 na cenu 400 000,-- Eur. Pred podaním

znaleckého posudku dražobník určil termín ohliadky nehnuteľnosti za prítomnosti znalca na deň 04. 10.
2011, tento oznam obaja navrhovatelia prevzali do vlastných rúk tak, že navrhovateľ dňa 19. 09. 2011 anavrhovateľka 28. 09. 2011. Ani jeden z nich sa dražby nezúčastnili, o čom svedčí protokol o ohliadke zo
dňa 04. 10. 2011. Neposkytli teda žiadnu súčinnosť. K tvrdeniu navrhovateľov, že poskytli dražobníkovi
súčinnosť v súvislosti s vykonávaním ohliadky 26. 04. 2011 v súvislosti s vypracovaním prvého

znaleckého posudku znalkyňou Ing. Michaelou Dírerovou (20/2011) je preukázané, že navrhovatelia
poskytli len čiastočnú súčinnosť. Vyplýva to z protokolu o ohliadke ako aj z výpovedí oboch svedkýň.
Znalkyňa nemala možnosť vykonať ohliadku celého interiéru, len miestností na prízemí, nemala
možnosť verifikovať predložený CD materiál so skutočným stavom interiéru nehnuteľností, nebola
jej navrhovateľmi predložená technická dokumentácia nehnuteľnosti ani uzavreté nájomné zmluvy.

Znalecký posudok Ing. Júliusa Kračúna č. 30/2005 znalkyňa získala nie od navrhovateľov, ale od
navrhovateľa dražby odporcu v 1/ rade. Ani z takéhoto postoja navrhovateľov k prvej ohliadke sa nedá
konštatovať, že by boli poskytli dražobníkovi súčinnosť.

Umožnenie vykonania riadnej ohliadky predmetu dražby je povinnosťou, ktorá zaťažuje vlastníka
predmetu dražby. Nesplnenie tejto povinnosti je hmotnoprávnou podmienkou, ktorá podľa zákona
vyslovene bráni tomu, aby sa vlastník dražby mohol domáhať neplatnosti dražby v súdnom konaní.

Navrhovatelia svojím konaním neumožnili vykonať riadnu ohliadku nehnuteľnosti dňa 04. 10. 2011
vôbec a dňa 26. 04. 2011 len čiastočne, preto zo zákona sa nemôžu súdnou cestou domáhať určenia
neplatnosti dražby.

O zvyšnej časti návrhu navrhovateľov preto súd rozhodol tak, ako je uvedené vo výrokovej časti
rozsudku.

Navrhovateľovi v 1/ rade M. L. bol rozhodnutím Centra právnej pomoci zo dňa 06. 12. 2012 pod č.
3N/2068/11 priznaný nárok na poskytnutie právnej pomoci podľa zákona 327/2005 Z. z. a navrhovateľke
v 2/ rade O. L. rozhodnutím zo dňa 06. 02. 2012 pod č. 3N/2187/11 nárok na poskytnutie právnej pomoci
podľa zákona 327/2005 Z. z. Obaja navrhovatelia sú podľa § 4 ods.3 zákona 71/92 Zb. v znení noviel
oslobodení od platenia súdnych poplatkov. V tomto konaní boli neúspešní, preto odporcovia, ktorí nie

sú oslobodení od súdnych poplatkov, nie sú povinní zaplatiť súdny poplatok na účet súdu podľa § 2
ods.2 citovaného zákona.

O náhrade trov konania rozhodol súd podľa § 151 ods.1 OSP na základe návrhu účastníka konania.

Navrhovatelia žiadali priznať náhradu trov konania od odporcov. V konaní boli neúspešní, podľa § 142
ods.2 OSP odporcovia nie sú povinní nahradiť im trovy konania.

Odporca v 1/ rade výslovne uviedol, že nežiada náhradu trov konania.

Odporca v 2/ rade žiadal priznať náhradu trov konania a to trov právneho zastupovania svojho právneho
zástupcu podľa vyhlášky 655/2004 Z. z. Súd priznáva odmenu za zastupovanie, režijný paušál a DPH,
pretože právny zástupca odporcu 2/ preukázala, že je platiteľom DPH, ako aj cestovné. Za rok 2012
priznáva podľa § 11 ods.1 písm.a) vyhlášky odmenu vo výške 58,69 Eur za jeden úkon a to za úkony

príprava a prevzatie, písomné vyjadrenie, ku každému úkonu režijný paušál po 7,63 Eur. Za tok 2013 za
pojednávanie 23. 04. odročené ako nemeritórne priznáva štvrtinovú odmenu 15,01 Eur (zo sumy 60,07
Eur), za pojednávania 28. 05. 2013 a 09. 07. 2013 odmenu po 60,07 Eur, ku každému úkonu režijný
paušál po 7,81 Eur. Spolu na odmene 252,53 Eur, na režijnom paušále 38,69 Eur, súčet 291,22 Eur. Z
tejto sumy DPH 20 % predstavuje 58,24 Eur. Ďalej cestovné za cestu z advokátskej kancelárie K. X. Z.

Z. a späť na všetky tri pojednávania jedna cesta 396 km za použitia osobného motorového vozidla Audi
A4, ev. č.DS247EC a to za každé pojednávanie základná náhrada 0,183 Eur x 396 km = 72,46 Eur a
náhrada za pohonné hmoty pri spotrebe vozidla 5,9 l na 100 km a cene pohonenej hmoty 1,496 Eur,
vychádza náhrada na 34,94 Eur. Spolu 107,40 Eur. Za pojednávanie 28. 05. 2013 základná náhrada
72,46 Eur a za pohonné hmoty pri cene 1,480 Eur je náhrada 34,57 Eur, teda spolu 107,03 Eur, za

pojednávanie 09. 07. 2013 základná náhrada 72,46 Eur a za pohonné hmoty pri cene 1,480 Eur náhrada
34,57 Eur, spolu 107,03 Eur. Po spočítaní cestovného za každé pojednávanie 321,46 Eur. Celkove trovyprávneho zastúpenia potom predstavujú odmenu 252,53 Eur, režijný paušál 38,69 Eur, DPH 58,24 Eur,
cestovné 321,46 Eur, spolu 670,92 Eur. Túto sumu zaplatia navrhovatelia na účet právneho zástupcu
tak, ako je uvedené vo výrokovej časti rozsudku.

Odporkyňa v 3/ rade žiadala priznať náhradu trov konania a to trov právneho zastupovania podľa
vyhlášky 655/2004 Z.z. Navrhovatelia sa pôvodne podaným návrhom domáhajú troch nárokov, takže
odmena podľa § 11 ods.1 písm.a) a § 13 ods.3 predstavuje za rok 2012 za jeden úkon 58,69 Eur + 19,56
Eur + 19,56 Eur = 97,81 Eur. Súd priznáva takúto odmenu za prípravu a prevzatie, písomné vyjadrenie,
ku každej odmene režijný paušál po 7,63 Eur. Za rok 2013 za pojednávanie 23. 04., ktoré bolo odročené

ako nemeritórne, pretože až pred začatím tohto pojednávania sa odporcovia dozvedeli, že navrhovateľ
čiastočne berie návrh späť, súd priznáva štvrtinovú odmenu za tento úkon, ktorá je vypočítaná ako 60,07
Eur + 20,02 Eur + 20,02 Eur = 100,11 Eur a z toho štvrtina predstavuje 25,02 Eur. Za pojednávanie 28.
05. 2013 a 09. 07. 2013 priznáva odmenu 60,07 Eur, pretože súd konal už len o časti návrhu. K každému
z týchto úkonov režijný paušál po 7,81 Eur. Potom súčtom na odmene 340,78 Eur, súčtom na režijnom
paušál 38,69 Eur, spolu 379,47 Eur. Právna zástupkyňa preukázala, že je platiteľom DPH, prináleží 20

% DPH, čo je suma 75,89 Eur. Po spočítaní trovy právneho zastupovania predstavujú odmenu 340,78
Eur, režijný paušál 38,69 Eur, DPH 75,89 Eur, spolu 455,36 Eur, ktorú sú navrhovatelia povinní zaplatiť
tak, ako je uvedené vo výrokovej časti tohto rozsudku. Pokiaľ odporkyňa v 3/ rade žiadala priznať vo
vyššej sume trovy právneho zastupovania, súd ich v požadovanej výške nepriznáva. Do zápisnice z
pojednávania 23. 04. 2013 sú vyhlásil uznesenie o čiastočnom zastavení konania. Odporkyňa teda

vedela, že na ďalších pojednávaniach je predmetom konania už len časť pôvodne podaného návrhu.
Pokiaľ žiada na odmene za zastupovanie za jeden úkon priznať vyššiu odmenu, ako je tarifná odmena
advokáta za zastupovanie v občianskom súdnom konaní podľa § 10 a 11 vyhlášky, uplatnený nárok nie
je dôvodný.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie v lehote 15 dní od doručenia

jeho písomného vyhotovenia, písomne vo vyhotovení štvormo na tunajší súd.

V odvolaní musí byť uvedené, ktorému súdu je určené, proti ktorému

rozsudku smeruje, kto ho robí, ktorej veci sa týka a čo sleduje, musí byť

podpísané a datované. Odvolanie treba predložiť s potrebným počtom

rovnopisov a príloh tak, aby jeden rovnopis zostal na súde a aby každý

účastník dostal jeden rovnopis s prílohami, ak je to potrebné. Ak účastník

nepredloží potrebný počet rovnopisov a príloh, súd zhotoví kópie na trovy

odvolateľa. (§ 205 ods. 1 OSP, § 42 ods.3 OSP).

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci

samej možno odôvodniť len tým, že:

a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1 OSP,

b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností

d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a),

f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Ak povinný neplní dobrovoľne to, čo mu ukladá právoplatné a vykonateľné

rozhodnutie, môže oprávnený podať návrh na výkon exekúcie podľa Zákona č.

233/95 Z. z. a noviel - Exekučný poriadok.