Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Friday, June 13, 2014

Súd: Okresný súd Liptovský Mikuláš
Spisová značka: 4C/145/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 5613207161
Dátum vydania rozhodnutia: 13. 06. 2014
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Zuzana Bajlová

ECLI: ECLI:SK:OSLM:2014:5613207161.9

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Liptovský Mikuláš samosudkyňou Mgr. Zuzanou Bajlovou v právnej veci navrhovateľky:

Ľ. V., N.. XX. XX. XXXX, B. XXX, R. Q., štátny občan SR, proti odporcovi: 1./ Všeobecná úverová
banka, a.s., Mlynské Nivy 1, Bratislava 25, IČO: 31 320 155, 2./ Dražobná spoločnosť, a.s., so sídlom
Gunduličova3,Bratislava,IČO:35849703,zastúpenýSTANĚKVETRÁK&PARTNERI,s.r.o.,sosídlom
Vlčkova 18, Bratislava, IČO: 36 795 038, 3./ T. A., N.. XX. XX. XXXX, A. W. XXX, štátny občan SR,
o neplatnosť Zmluvy o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam, o neplatnosť dobrovoľnej dražby,
takto

r o z h o d o l :

Súd žalobu z a m i e t a .

O trovách konania b u d e rozhodnuté samostatným uznesením do 30 dní od právoplatnosti rozhodnutia
vo veci samej.

o d ô v o d n e n i e :

Návrhom podaným na tunajší súd dňa 10. 07. 2013 sa navrhovateľka domáhala, aby súd určil, že
Zmluva o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam reg. číslo 001/092622/07-001/000 zo dňa 02.
05. 2007 uzavretá medzi navrhovateľkou ako záložcom a odporcom 1./ ako záložným veriteľom je
neplatná; aby určil, že dobrovoľná dražba Zn. 1077/2013 konaná dňa 10. 06. 2013 o 10.40 hod.
v zmysle Oznámenia verejného dražobníka - odporcu 2./ v registri dražieb zo dňa 10. 05. 2013 č.
285/2013 na návrh záložného veriteľa - odporcu 1./ v priestoroch Palace Hotel Polom Žilina, ktorej

priebeh bol osvedčený Notárskou zápisnicou zo dňa 10. 06. 2013 číslo N 1590/2013, Nz 19298/2013,
NCRls 19826/2013 spísanou notárom JUDr. Martou Pavlovičovou, ktorej predmetom boli nehnuteľnosti
zapísané na LV č. XXX vedenom Správou katastra Liptovský Mikuláš, k. ú. R. Q., okres Liptovský
Mikuláš,obecLiptovskýJánvovlastníctvenavrhovateľkyKNparc.č.602/2-zastavanéplochyanádvoria
o výmere 73 m2, KN parc.č. 602/1 - záhrady o výmere 727 m2, KN parc.č. 609/3 - záhrady o výmere
594 m2 a rodinného domu súpisné číslo XXX postaveného na C-KN parcele č. 602/2 je neplatná.
Svoj návrh odôvodnila tým, že predmetné nehnuteľnosti za nápadne nízku cenu 30.000 eur vydražil

odporca 3./. V napadnutej dražbe došlo k porušeniu ustanovení § 2 písm. a), § 7 ods. 2, § 16 ods.
4, § 21 ods. 2, 4, 5, § 10 ods. 1, § 11 ods. 1, § 12 ods. 1, 2, 3, 4 Zákona č. 527/2002 Z.z. o
dobrovoľných dražbách (ďalej len ZoDD). Dražobník za miesto konania dražby určil 92 km vzdialenú
obec Žilina, čím sťažil účasť dražiteľov z oblasti Liptovského Jána, kde sa nachádzajú predmetné
nehnuteľnosti, z ktorej sa účasť dražiteľov dala očakávať a tým obmedzil účasť na dražbe. Záložný
veriteľ v napadnutej Zmluve o flexihypotéke akceptoval hodnotu nehnuteľností na 3.100.000 Sk t.j.
102.901,14 eur. Jedná sa o porušenie ZoDD takej intenzity, ktoré samo o sebe je dôvodom pre určenie

neplatnosti tejto dražby. Dražobník mal zaistiť ohodnotenie predmetu dražby podľa ceny obvyklej v
mieste a čase konania dražby. Za takéto splnenie si povinnosti nemožno považovať iba formálne
konanie spočívajúce v zabezpečení ohodnotenia znaleckým posudkom, ktorý nezabezpečuje správne
ohodnotenie nehnuteľností a má charakter spáchania zločinu v zmysle § 347 Trestného zákona, leboinak nemožno nazvať konanie znalca, ktorý vypracoval znalecký posudok na cenu, ktorá predstavuje
cca 44 % z ceny nehnuteľnosti, ktorú záložný veriteľ určil v záložnej zmluve. Návrh na vykonanie dražby
nepodal vlastník, ale domnelý záložný veriteľ, teda návrh podala neoprávnená osoba, ktorej záložné

právonaLVbolovyznačenénazákladeneplatnejZmluvyozriadenízáložnéhoprávaknehnuteľnostiam.
Vyhláška o dražbe nebola zverejnená v zmysle § 11 ods. 4 ZoDD najmenej 15 dní pred konaním dražby
na úradnej tabuli obce, na ktorej území sa predmet dražby nachádza. Oznámenie o dražbe nebolo
oznámené vlastníkovi predmetu dražby. Zmluva o poskytnutí bezúčelovej flexihypotéky je neplatná,
nakoľko odporuje zákonu a zákon obchádza tým, že táto zmluva mala byť zriadená podľa Zákona o

bankách ako hypotekárny úver, čo je možné odvodiť od označenia, že ide o flexihypotéku, ktorá je
však v rozpore s definíciou uvedeného zákona § 68, ktorý nepripúšťa použitie finančných prostriedkov
z hypotekárneho úveru iným, než taxatívne vymenovaným spôsobom. Rovnako je neplatná Zmluva
o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam v zmysle § 37 a 39 Občianskeho zákonníka, preto
je aj neplatná dražba, lebo návrh na dražbu podal odporca 1./, potom neplatnosť dražby môžeme
odvodiť od zásady „nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet“. Konanie navrhovateľky

pri podpise Zmluvy o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam bolo v zmysle § 37 Občianskeho
zákonníka zaťažené vadou slobody prejavu vôle, lebo navrhovateľka zmluvu neuzatvorila slobodne
a vážne, pred podpisom si nemala možnosť obe zmluvy prečítať, pri jej uzavretí bola nerozvážna a
nerozvážne podpísala Zmluvu o záložnom práve na zabezpečenie pohľadávky do výšky 66.885,74 eur,
keď skutočná hodnota nehnuteľnosti bola 102.901,14 eur, teda o 40 % vyššia ako zabezpečovaný dlh.

Navrhovateľka by nikdy nepodpísala ručenie, keby si mala možnosť Zmluvu o poskytnutí flexihypotéky
prečítať, skorej by nadobudla vedomosť o tom, že sa nejedná o hypotekárny úver, aj keď jej banka
takto zmluvu predstavila. Veriteľ je povinný v dostatočnom časovom predstihu pred uzavretím zmluvy
poskytnúť spotrebiteľovi určité informácie podľa § 4 ods. 1. Absolútne neplatným právnym úkonom je
neprimerané protiplnenie, v tomto prípade ručenie do výšky 66.885,74 eur nehnuteľnosťou v hodnote

102.901,14 eur pri zneužití tiesne alebo aj ľahkovážnosti spotrebiteľa, ktorý nemal vedomosť, že
úver, za ktorý ručí, nie je hypotekárny. Dojednaná odplata v podobe nepravdivo stanovených úrokov
vo výške 7,09 %, nesprávne stanovenej RPMN, ktorá nezodpovedá deklarovanej výške 7,51 %, je
flexihypotéka bezúročná. Nakoľko pri poskytnutí úveru dlžník v zmysle neplatne dojednaného článku
VI. bod 1. písmena a) Zmluvy o flexihypotéke zaplatiť prvú splátku úveru 497,90 eur, teda dlžníkovi

nebol poskytnutý úver v deklarovanej výške. Navyše si odporca 1./ neplatne každý mesiac zrážal 2,98
eur za vedenie účtu. Navrhovateľka má za to, že je potrebné vyhlásiť za neplatné nie iba nekalé
klauzuly Zmluvy o poskytnutí bezúčelovej flexihopotéky, ale všetky články nepeňažnej povahy, ale aj
celú Zmluvu o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam. Táto obsahuje celý rad neplatných klauzúl
a neurčitých dojednaní, najmä o dni splatnosti splátky anuity úveru v zmysle článku 5. bod 1. Zmluvy

o flexihypotéke, ktorý v čase podpisu zmluvy nebol vyplnený a preto je iba vecou náhody, aký dlh
veriteľ vypočíta, čo záleží výlučne na veriteľovi, akým spôsobom a kedy pristúpi k uplatneniu sankcií.
Obe napadnuté zmluvy ako celok, aj v jednotlivých ustanoveniach zakladajú značnú nerovnováhu v
zmluvných vzťahoch a zmluvy sú koncipované tak, že nezabezpečujú rovnosť a vyváženosť účastníkov
zmluvného vzťahu, nakoľko obsahujú neprijateľné zmluvné podmienky vymedzené v § 53 ods. 1

písm. a), k) a r) Občianskeho zákonníka. Podľa názoru navrhovateľky sú neplatné dojednania v časti
neprimeraných sankcií dojednaných nedovoleným spôsobom ako úrok z omeškania, úrok a poplatky,
upomienky, dojednania o strate výhody splátok, rovnako neplatné dojednanie o ručení nehnuteľnosťou.
Postupy na strane navrhovateľa dražby a dražobníka nespĺňajú požiadavky Zákona o dobrovoľných
dražbách. Navrhovateľ dražby je povinný písomne vyhlásiť, že predmet dražby je možné dražiť. Ak

je navrhovateľom dražby záložný veriteľ, je povinný písomne vyhlásiť pravosť, výšku a splatnosť
pohľadávky. V ich prípade si navrhovateľ dražby uplatnil pohľadávku v nesprávnej výške, preto je
dražba neplatná. V prvom kole bolo nezákonne stanovené najnižšie podanie za cenu nižšiu ako je
všeobecná hodnota majetku stanovená znalcom, proti čomu sa navrhovateľka nemohla odvolať. Na
určenie neplatnosti dražby má navrhovateľka naliehavý právny záujem, lebo príklepom bola prejavená

vôľa dražiteľa previesť predmetné nehnuteľnosti na vydražiteľa, čím je navrhovateľka vystavená právnej
neistote, lebo údaje katastra nasvedčujú, že došlo k zmene vlastníctva na vydražiteľa.

Okresný súd Liptovský Mikuláš uznesením č.k. 4C/145/2013-28 zo dňa 19. 07. 2013 v spojení s
uznesením Krajského súdu v Žiline 10Co/457/2013-85 zo dňa 23. 10. 2013 uložil odporcovi 3./ zákaz

nakladať s nehnuteľnosťami, ktoré sú zapísané na LV č. XXX, vedeným Katastrálnym úradom Žilina,
Správa katastra Liptovský Mikuláš, k.ú. R. Q., obec a okres Liptovský Mikuláš, parc. č. C-KN 602/1
záhrady o výmere 727 m2, parc. č. C-KN 602/2 zastavané plochy a nádvoria o výmere 73 m2, parc. č.
C-KN 609/3 záhrady o výmere 594 m2 a rodinný dom súpisné číslo XXX, postavený na C-KN parc. č.602/2, a to najmä predať, previesť na tretie osoby alebo inak zaťažiť záložným právom alebo vecným
bremenom, a to až do vykonateľnosti rozhodnutia vedeného na tunajšom súde pod sp. zn. 4C/145/2013.

Okresný súd Liptovský Mikuláš uznesením č.k. 4C/145/2013-78 zo dňa 16. 09. 2013 uložil odporcovi
3./ zákaz vykonávať prestavbu a prístavbu vyššie uvedených nehnuteľností, až do skončenia súdneho
konania vo veci samej a vo zvyšnej časti návrh navrhovateľky na nariadenie predbežného opatrenia
zamietol.

Okresný súd Liptovský Mikuláš uznesením č.k. 4C/145/2013-92 zo dňa 23. 10. 2013 v spojení s
uznesením Krajského súdu v Žiline 6Co/614/2013-119 zo dňa 07. 01. 2014 uložil odporcovi 3./
povinnosť znášať užívanie nehnuteľnosti navrhovateľkou až do právoplatného skončenia konania
aktuálne vedeného na Okresnom súde Liptovský Mikuláš pod sp. zn. 4C/145/2013.

Navrhovateľka sa vo svojich ústnych prednesoch na pojednávaniach, ako aj písomných vyjadreniach

doručovaných súdu pridržiavala podaného návrhu. Uviedla, že banka stanovila hodnotu nehnuteľnosti
na 2.700.000 Sk. Pri hodnote nehnuteľností v súčasnej dobe vychádza z toho, ako sa hýbu ceny
nehnuteľností. Je pravdou, že podpísala Zmluvu o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam, ale
bola v tom, že sa jedná o Zmluvu o hypotekárnom úvere, ktorá slúži na nadobudnutie alebo získanie
hnuteľností. Bola uvedená do omylu, nevie či zo strany dlžníčky alebo zo strany banky. Predmetné

zmluvy podpísali v ten istý deň a v súčasnej dobe. Dlžníka p. A., ktorá bola vtedajšia družka jej brata
F. V., sedela od nej asi 10-15 metrov, ona mala za to, že za hypotéku si kúpia nehnuteľnosť, ktorá
bola vedľa jej domu. Táto nehnuteľnosť bola pôvodne vo vlastníctve brata F. V.. O túto nehnuteľnosť
brat prišiel na dobrovoľnej dražbe, vydražiteľom sa stal p. K.. V predmetnej nehnuteľnosti ale stále
býval so svojou družkou. Suma 2.000.000 Sk mala byť použitá na kúpu predmetnej nehnuteľnosti s

tým, že si mali prerobiť vrchné podlažie, ktoré následne budú prenajímať a z toho sa mal platiť úver a
takisto, že následne sa jej dom oddlží a založí sa táto nehnuteľnosť. Nehnuteľnosť si chceli kúpiť za
zhruba 1,5 milióna Sk, zvyšok mal byť použitý na rekonštrukciu. Nehnuteľnosti mali odkúpiť v krátkom
časovom slede, ako si zobrali hypotéku. Ona sa ich stále na to pýtala. Predmetnú nehnuteľnosť si
nekúpili doteraz. Čo urobil s peniazmi, to netuší. Pani A. sa mala stať podielovou spoluvlastníčkou tejto

nehnuteľnosti. Potom jej prišlo oznámenie, že úver neplatia, bolo to v roku 2009. Na to ich kontaktovala,
oni jej povedali, že to vybavia. Je pravda, že mala vedomosť o tom, že jej brat so svojou vtedajšou
priateľkou rodinný dom neprenajímajú, ani neprerábajú, avšak nemala vedomosť o tom, že sa úver
nespláca. V tom bola uvedená do omylu zo strany banky. Tým, že banka čakala tri roky, úver sa
navyšoval o úroky, úroky z omeškania, tak sa zvýšila výška pohľadávky. Navyše súčasťou spisového

materiálu Katastrálneho úradu Žilina, Správa katastra Liptovský Mikuláš sú Všeobecné podmienky
M.Ú. na poskytovanie hypotekárnych úveroch pre fyzické osoby. V Znaleckom posudku č. 11/2007 sa
uvádza, že pred poskytnutím hypotekárneho úveru je potrebné preveriť a zabezpečiť prístup k predmetu
zabezpečenia, preto tvrdí, že sa jedná o hypotekárny úver. Ona nikdy nemala vôľu ručiť za spotrebiteľský
úver, ale za úver hypotekárny. Pokiaľ sa uvádza, že p. A. bola priateľkou jej brata, tak jej bola skoro

švagriná. Bola to družka, ktorá žila s jej bratom 20 rokov, čo tiež robí rozdiel v jej nerozvážnosti alebo
rozvážnosti. Jednalo sa o niekoho, koho ona poznala, preto nemala dôvod jej neveriť, nebola by zmluvu
podpísala, keby na ňu nenaliehala jej matka. Brat urobil chybu v podnikaní, kvôli tomu prišiel o dom,
preto sa rozhodla, že mu bude ručiť a že predmetnú nehnuteľnosť kúpia naspäť. Oni jej stále tvrdili,
že sú tam nejaké problémy a že sa riešia. Potom, keď došlo k zosplatneniu úveru tak už narobila

cirkus. Banka bola tri roky ticho, preto nemala dôvod im neveriť, že sa nedohodli s bankou. Na list
vlastníctva pozerala, vedela, že sa to zatiaľ neriešilo. Brat sa s družkou rozišiel, keď sa začala dražba.
Nevie na čo použili tie dva milióny korún, vyhovárali sa jeden na druhého. Obec Liptovský Ján predáva
pozemky v extraviláne za 40 eur/m2. Ceny v Liptovskom Jáne sa pohybujú okolo 40 až 60 eur/m2. V
znaleckom posudku sa uvádza, že dopyt je nižší ako ponuka, čo je v Obci Liptovský Ján absolútne

nereálne. V Znaleckom posudku č. 45/2013 je koeficient povyšujúcich faktorov určený na 1,00 a v
Znaleckom posudku č. 66/2012 na 1,20. Dražobná spoločnosť v inzercii uviedla veľa nezrovnalostí.
Ona ako vlastníčka nehnuteľnosti má právo na jej seriózne spropagovanie, čím môže ovplyvniť hodnotu
nehnuteľnosti a ich záujemcov. O termíne konania dražby mala byť upozornená 30 dní vopred, doklad jej
bol doručený až 14. 05. 2013. Odporca 2./ nemal povinnosť dávať si vypracovať ďalší znalecký posudok,

čím došlo k porušeniu pravidla, že nehnuteľnosť nemôže byť predaná za cenu nižšiu ako tri štvrtiny
všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti. Boli porušené jej základné ľudské práva. Dražobná spoločnosť bola
povinná použiť Znalecký posudok č. 66/2012 aj na druhé kolo dražby. Ona ako majiteľ nehnuteľnosti
nevie ovplyvniť, či sa dražobnej spoločnosti podarí nehnuteľnosť predať za šesť alebo deväť mesiacov,či sa zníži koeficient predajnosti, napriek tomu musí znášať, že jej nehnuteľnosť je ocenená za nižšiu
cenu. Pri poskytovaní úveru sa nebral ohľad na to, či je alebo nie je k nehnuteľnosti vysporiadaná
prístupová cesta. Pri stanovovaní ceny nehnuteľnosti na predaj dražbou sa už ale tento fakt používa,

až zneužíva ako argument na podstatné zníženie ceny nehnuteľnosti. Zmluva o vykonaní opakovanej
dražby bola podpísaná 14. 11. 2012, kde uviedli, že najnižšie podanie môže byť 30.000 eur. V čase,
keď uzatvárali Zmluvu o vykonávaní opakovanej dražby už vedeli, aká bude stanovená hodnota druhým
znaleckým posudkom, ktorý v tom čase ešte nebol urobený. V Zmluve o opakovanej dražbe sa uvádza
najnižšie podanie 30.000 eur a druhý znalecký posudok bol prispôsobený, aby tá cena bola práve tých

30.000 eur. V Oznámení o vykonaní dražby v Obchodnom vestníku a rovnako aj v Notárskej zápisnici N
1590/2013 sa uvádza, že sa jedná o prvé kolo dražby, hoci sa jednalo o dražbu opakovanú a rovnako sa
tu uvádza nesprávne číslo dražby. V Zmluve č. 1548 v bode 2 sa uvádza, že suma najnižšieho podania
je určená znaleckým posudkom. V oznámení o dražbe je stanovená na sumu 1.000 eur. Podľa zákona
by tým pádom mal byť licitátor oprávnený znížiť najnižšie podanie o túto sumu, čo pri prvej dražbe nebolo
dodržané a suma bola znižovaná o čiastku 2.380 eur. V Zmluve o opakovanej dražbe je dohodnuté, že

suma najnižšieho podania je suma určená znaleckým posudkom a nižšie podanie môže byť znížené až
na sumu 30.000 eur. Táto zmluva bola podpísaná 14. 11. 2012, znalecký posudok v druhom kole dražby
bol objednaný 09. 04. 2013 a vyhotovený 29. 04. 2013. To je dôkaz, že dražobná spoločnosť núti znalca
prispôsobiť a znížiť hodnotu nehnuteľnosti podľa ich požiadaviek fiktívnym znižovaním koeficientov,
odvolávajúc sa na nepredajnosť nehnuteľnosti v určitom časovom úseku. Znalecký posudok č. 68/2012

bol relevantný a použiteľný až do 06. 08. 2013, ale len za predpokladu, že aj v Bratislave má rok 12
mesiacov. V zmluvách je uvedené iné číslo účtu a variabilný symbol ako v Oznámení o dražbe ohľadne
spôsobu úhrady dosiahnutej vydražením. Nie je pravdou, že by týmito len tzv. administratívnymi chybami
a chybami v písaní nebola poškodená. Účastníci dražby boli mylne informovaní, že ide o prvé kolo
dražby a preto sa mohli oprávnene domnievať, že by sa cena nehnuteľností v prípadnom druhom kole

dražby mohla ešte znížiť a toto tiež mohlo mať vplyv na dosiahnutú cenu vydražením. Ona má viac
exekúcií, pritom neboli uspokojení ostatní veritelia, prišla o dom, avšak dlžoby jej ostali. Nie je zrejmé
koľko je odmena dražobníka, čo má tiež vplyv na výťažok. Ona sa nezúčastnila žiadneho kola dražby,
ani prvej a druhej ohliadky, iba poslednej. Na jednej strane odporca 3./ tvrdí, že cena bola nízka, lebo nie
je prístupová cesta, na druhej strane tvrdí, že prístup sa dá zriadiť rozhodnutím súdu vo forme vecného

bremena.

Odporca 1./ vo svojich ústnych prednesoch na pojednávaní, ako aj v písomných vyjadreniach
doručených súdu žiadal žalobu v celom rozsahu zamietnuť. V Zmluve o poskytnutí flexihypotéky
je uvedené, že sa jedná o bezúčelovú flexihypotéku, teda použitie nie je viazané na nadobudnutie

nehnuteľnosti. Na túto Zmluvu odkazuje Zmluva o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam.
Obec Zmluvy boli podpísané v ten istý deň. Podľa štandardného postupu boli uzatvárané naraz.
Navrhovateľka musela mať vedomosť o tom, na čo bola uzavretá Zmluva o poskytnutí bezúčelovej
flexihypotéky. Ak vstupovala do takéhoto závažného vzťahu, musela si zistiť všetky skutočnosti, ktoré sú
pre ňu významné. Ak navrhovateľka tvrdí, že Zmluvu uzatvárala v omyle, vznášajú námietku premlčania,

pretože navrhovateľka sa mohla dovolať relatívnej neplatnosti právneho úkonu v trojročnej premlčacej
dobe. Úver bol mimoriadne zosplatnený dňa 26. 05. 2009, pokus o zmier išiel mesiac predtým. Dlžníčka
si neplní svoje povinnosti od roku 2009. Navrhovateľka nemá naliehavý právny záujem na určení
neplatnosti Zmluvy o zriadení záložného práva vzhľadom na dlhý časový odstup šiestich rokov. Jej
konanie nesmeruje k nastoleniu právnej istoty, ale právnej neistoty. Odporca 1./ nebol zďaleka jediným

veriteľom, pretože na liste vlastníctva je zapísané množstvo exekúcií. Navrhovateľka konala absolútne
ľahkovážne. Majú za to, že by bolo v rozpore s dobrými mravmi, v rozpore s výchovnou funkciou
súdneho konania a v rozpore s konceptom spôsobilosti osoby na právne úkony, ak by k takémuto
konaniu navrhovateľky bola priznaná súdna ochrana. Navrhovateľka uviedla, že založila svoj rodinný
dom na zabezpečenie úveru priateľky (nie manželky) svojho brata. Napriek tomu, že brat v minulosti

prišiel v dobrovoľnej dražbe o rodinný dom, je nemysliteľné vzhľadom na blízke rodinné väzby a
vzhľadom na to, že predmetný dom stojí hneď vedľa domu navrhovateľky, že by si navrhovateľka
za šesť rokov nevšimla, že jej brat s partnerkou dom nenadobudli do vlastníctva, že ho neprerobili,
ani neprenajímali. Za celú túto dobu nikdy nespochybnila platnosť záložnej zmluvy, ani nedostatok
vážnosti svojej vôle zmluvu uzavrieť a byť touto zmluvou viazaná. Uvedené konanie navrhovateľky

je buď účelové a špekulatívne alebo absolútne nezodpovedné. Dražba nehnuteľnosti prebehla a teda
záložné právo zaniklo v zmysle § 151md písm. i) Občianskeho zákonníka jeho vykonaním. Žaloba o
určenie neplatnosti záložnej zmluvy nemá preventívny charakter, čo je jedna z podmienok existencie
naliehavého právneho záujmu. Navrhovateľka opiera svoju argumentáciu o judikát Ústavného súdu SRsp. zn. II. ÚS 237/2011-41. Uvedené rozhodnutie nie je aplikovateľné na tento prípad. Pre navrhovateľku
nie je podstatné, aká časť dlhu ostala po dražbe naďalej neuhradená, nakoľko navrhovateľka nie je
zároveň dlžníčkou zo zabezpečeného úverového vzťahu a nie je teda povinná vynakladať svoj majetok

z dôvodu nesprávneho znaleckého posudku. Ohodnocovanie predmetu dražby samotným dražobníkom
(s odbornou starostlivosťou) prichádza do úvahy len pri tých predmetoch dražby, pri ktorých Zákon
č. 527/2002 Z.z. v ust. § 12 ods. 1 nevyžaduje určenie ceny znaleckým posudkom. Cenu stanovenú
znalcom je potrebné považovať za cenu objektívne určenú. Navrhovateľka nijako nepreukázala, že
došlo k porušeniu konkrétneho ust. Zákona č. 527/2002 Z.z.. Dlh nebol dosiaľ voči dlžníčke vymáhaný,

nakoľko žiadny zákon neustanovuje povinnosť záložného veriteľa domáhať sa uspokojenia pohľadávky
prednostne iným spôsobom, ako výkonom záložného práva. Odporca 1./ postupuje tak, že v prípade
úverov zabezpečených záložným právom v prvom rade uskutočňuje dražbu nehnuteľností, až následne
pristupuje k vymáhaniu ostávajúceho dlhu inou (súdnou) cestou, pokiaľ z dražby nedôjde k uspokojeniu
celkovej pohľadávky. Odporca 1./ zatiaľ svoj nárok voči dlžníčke neuplatnil, nakoľko nie je zrejmé,
akú časť dlhu má uplatňovať. Navrhovateľka bola v roku 2009 písomne oboznámená s predčasným

zosplatnením úveru, pričom si mohla kedykoľvek veriť, či k jeho uhradeniu skutočne došlo alebo
nie. Záložné právo bolo stále vedené na LV. Skutočnosť, že k výkonu dražby nepristúpili skôr, je v
tomto prípade relevantná a nijako nepoškodzuje záujem navrhovateľky. Navrhovateľka bola opakovane
informovaná o tom, že úver nie je splácaný, odporca 1./ jej zaslal Pokus o zmier a Oznámenie
o predčasnom zosplatnení dlhu. Všeobecné obchodné podmienky, ktoré sa nachádzajú v spise

katastrálneho úradu boli predložené nedopatrením. V samotnej úverovej zmluve sú VOP označené
správne, táto skutočnosť preto nemá vplyv na platnosť záložnej zmluvy. Z hľadiska postavenia a práv
navrhovateľky nie je relevantné ani podstatné, či bola úverová zmluva uzatvorená na úver hypotekárny
alebo iný. Navrhovateľka totiž nesprávne vyvodzuje, že hypotekárny úver musí byť vždy použitý
na nadobudnutie nehnuteľnosti, čo však nie je pravda. Aj v prípade, ak by dlžníčke bol poskytnutý

úver hypotekárny, nemalo by to automaticky za následok nadobudnutie nehnuteľnosti dlžníčkou, či
navrhovateľky. Skutočnosť, či navrhovateľka zabezpečovala úver hypotekárny alebo iný, nemá na jej
právne postavenie žiadny vplyv a nie je podstatnou skutočnosťou rozhodnou pri uzatváraní záložnej
zmluvy, nakoľko následky sa pre navrhovateľku nijako nemenia. V prípade, ak by dlžníčka žiadala
o hypotekárny úver za účelom nadobudnutia tuzemskej nehnuteľnosti, už v čase podpisu úverovej

zmluvy by musela byť uzatvorená kúpna zmluva resp. zmluva o uzatvorení budúcej kúpnej zmluvy,
nakoľko účel hypotekárneho úveru je viazaný zo zákona. Sú toho názoru, že ak sa navrhovateľka chcela
domáhať neplatnosti záložnej zmluvy, bola povinná tak urobiť pred výkonom záložného práva, nakoľko
v súčasnej dobe žaloba nemá preventívny charakter. Navrhovateľka nechce prevziať zodpovednosť za
svoje záväzky, na ktoré sa zaviazala a ktoré nespochybnila po dobu niekoľkých rokov, namietla ich

až po vykonaní dražby. Veria, že navrhovateľka sa ocitla v ťažkom postavení v dôsledku neplnenia
povinností jej bratom a jeho bývalou priateľkou, to však nie je dôvod, aby prenášala zodpovednosť
za svoje nepremyslené konanie, prípadne za nekorektný prístup jej brata, či jeho bývalej priateľky na
odporcu 1./ a dokonca na odporcu 3./. Ak by aj výťažok na dražbe bol o niečo vyšší, navrhovateľkine
postavenie by sa nijako nezmenilo, nakoľko by výťažok z dražby bol aj tak spotrebovaný na úhradu

zabezpečovaného úveru, ten v čase konania opakovanej dražby len na istine činil 64.605,75 eur a
celková výška pohľadávky bola 82.270,94 eur. Dôležité je, za koľko sa podarilo predmetnú nehnuteľnosť
vydražiť. V prípade výkonu záložného práva sa uspokojí prednostný záložný veriteľ, len v prípade, že z
výťažku niečo ostane, tak sa uspokojujú ostatní veritelia. Neuspokojujú sa pomerne a ich pohľadávka
bola vyššia ako výťažok z dražby. Navrhovateľke nič nebránilo v tom, aby im ponúkla vecné bremeno

k priľahlým pozemkom.

Právny zástupca odporcu 2./ žiadal žalobu v celom rozsahu zamietnuť. Uviedol, že aktívnu legitimáciu
na vedenie konania o neplatnosť dražby má každá osoba, ktorá tvrdí, že bola dotknutá na svojich
právach porušením ZoDD, pričom ide o porušenie, ktorým je zároveň osoba, ktorá porušenie namieta,

dotknutá na svojich právach, pričom musí existovať príčinná súvislosť. Pokiaľ sa týka miesta konania
dražby, mesto Žilina je krajským mestom, nachádza sa v rovnakom regióne ako Obec Liptovský Ján, kde
sa dražená nehnuteľnosť nachádza. V mieste konania dražby je väčšia kúpyschopnosť obyvateľstva,
väčšia koncentrácia potenciálnych dražiteľov a tým aj lepšia dopravná dostupnosť. Dražby v Hotely
West Western Polom v Žiline sa zúčastnilo šesť dražiteľov, účasť bola nadpriemerná, nikomu nebolo

bránené v účasti na dražbe, nikto nemal ani obmedzenú možnosť účasti na dražbe. Prvého aj druhého
kola dražby sa zúčastnili dražitelia z rôznych oblastí Slovenskej republiky, nie iba z najbližšieho okolia
obce Liptovský Ján. Títo boli z Bratislavy, Čadce, Banskej Bystrice, Martina, Veličnej, Dolného Kubína,
Liptovských Sliačov, Ploštína, Liptovského Mikuláša. Samotný fakt, že dražby sa zúčastnilo v prvom kolesedem dražiteľov, v druhom kole šesť dražiteľov svedčí o tom, že miesto konania dražby bolo zvolené
správne. Teda k porušeniu práv navrhovateľky z uvedeného dôvodu nedošlo. Povinnosťou dražobníka
pri zaistení ohodnotenia nehnuteľnosti, je zaistiť znalecký posudok, ak ide o nehnuteľnosť. Odporca 2./

za účelom realizácie dražby zaistil vykonanie ohodnotenia predmetnej nehnuteľnosti znalkyňou J.. F. W..
Znalecký posudok č. 45/2013 bol vyhotovený na základe objednávky znaleckého posudku zo dňa 09.
04. 2013. Súdna znalkyňa vykonala dňa 15. 04. 2013 o 10.00 hod. riadnu obhliadku predmetu dražby, o
ktorej bola navrhovateľka upovedomená listom zo dňa 09. 04. 2013, doručeným 12. 04. 2013, na ktorej
bola nehnuteľnosť vlastníkmi riadne sprístupnená. Znalecký posudok č. 45/2013 bol následne dňa 27.

05. 2013 v súlade s § 12 ods. 4 doručený navrhovateľke mala tak do dňa samotnej dražby dostatok
času, aby sa k predmetnému znaleckému ohodnoteniu vyjadrila ak mala za to, že Znalecký posudok č.
45/2013 nie je správny. Navrhovateľka počas celého dražobného procesu s odporcom 2./ komunikovala,
umožnila vykonanie všetkých obhliadok za prítomnosti zamestnanca odporcu 2./, draženú nehnuteľnosť
osobne sprístupňovala, kedykoľvek mala možnosť odporcu 2./ oboznámiť so svojimi výhradami, či už
písomne alebo ústne. Dražobník nie je osobou odborne spôsobilou a zákonom aprobovanou na to, aby

sa vykonal ohľad ceny nehnuteľnosti alebo aby prehodnocoval správnosť odhadu znalca. Osoba znalca
je nezávislá a nestranná vykonávajúca svoju činnosť nezaujato podľa svojho najlepšieho svedomia
a vedomia s využitím všetkých svojich odborných znalostí. Odporca 2./ nebol žiadnym spôsobom
oprávnený inštruovať znalca ohľadom stanovenia výšky ceny draženej nehnuteľnosti a to ani smerom
nahor ani nadol. Na základe všetkých oficiálnych i neoficiálnych dostupných štatistík je viac než zrejmé,

že od roku 2007, kedy ceny nehnuteľností dosahovali svoje maximá, za minimálnych posledných 10
rokov dochádza medziročne k markantným prepadom cien oproti roku 2007, čo nepochybne malo vplyv
aj na hodnotu predmetnej nehnuteľnosti. Počas uplynutých rokov neboli na nehnuteľnosti vykonávané
väčšie rekonštrukcie, ktoré by zhodnocovali stav draženej nehnuteľnosti. Ceny v dražbách a ceny v
realitných portáloch nemožno zrovnávať. Dňa 12. 11. 2012 sa uskutočnilo prvé kolo dražby predmetnej

nehnuteľnosti, ktorej sa zúčastnilo sedem dražiteľov, ani jeden z nich neurobil ani len najnižšie podanie
a to ani potom, čo bolo znížené na hodnotu 42.840 eur. Až po neúspešnom kole dražby sa dňa
10. 06. 2013 konala opakovaná dobrovoľná dražba ktorej sa zúčastnili šiesti záujemcovia, ktorí zložili
dražobnú zábezpeku a cena dosiahnutá vydražením bola vo výške 30.000 eur, pričom žiadny zo
zúčastnených dražiteľov nebol ochotný ponúknuť vyššiu cenu. Navrhovateľka totiž na druhej zákonnej

obhliadke, ktorá sa konala dňa 05. 06. 2013, pred záujemcami zúčastnených na obhliadke uvádzala
vyjadrenia ako napr. „keď to nevydraží ona, znemožní prístup k nehnuteľnosti, nakoľko jej patria okolité
pozemky“ a tiež má „so synom uzatvorenú nájomnú zmluvu, ktorú nám však odmieta predložiť“ a že
„ v prípade úspešnej dražby bude spolu so svojím právnym zástupcom dražbu napádať na súde“.
Takéto konanie bolo taktiež spôsobilé výrazne spôsobiť záujem veriteľa a navrhovateľka ho urobila

zjavne v úmysle zmariť dražbu nehnuteľnosti. Odporca 2./ pritom vyvinul maximálne úsilie o vydraženie
nehnuteľnosti a o získanie záujemcov na dražbe predmetnej nehnuteľnosti. Nad povinnosť stanovenú
zákonnom uverejnil informácie o chystanej dražbe v periodiku Dražobné listy využíval formu teleinzercie.
Reálni záujemcovia sú najlepším indikátorom skutočnej ceny predmetu dražby, ktorú treba odlišovať
od subjektívnych predstáv vlastníkov k predmetu dražby. Najnižšie podanie bolo v prvom kole dražby

stanovené na 47.600, eur čo predstavuje 100 % zo sumy stanovenej Znaleckým posudkom č. 66/2012.
Najnižšie podanie v druhom kole dražby bolo stanovené na 39.800 eur, čo predstavuje 100 % zo
sumy stanovenej Znaleckým posudkom č. 45/2013. Je zrejmé, že k porušeniu Zákona o dobrovoľných
dražbách z namietaného dôvodu - nesprávne stanovenej výšky najnižšieho podania nedošlo, nakoľko
toto bolo stanovené v rámci mantinelov vymedzených vo vyššie citovaných ustanoveniach zákona.

Odporca 2./ popiera, že by došlo k akémukoľvek pochybeniu pri doručovaní písomnosti navrhovateľke
pri realizácii dražby. Všetky zákonom predpísané písomnosti boli v súlade so zákonom ním určených
lehotách navrhovateľke zasielané a doručené na adresu B. XXX, R. Q.. Zároveň došlo k splneniu
povinnosť zverejniť Oznámenie o dražbe na úradnej tabuli v obci. Návrh na vykonanie dražby bol
podaný odporcom 1./, ktorý je v zmysle Záložnej zmluvy č. 001/092622/07-001/000 zo dňa 02. 05.

2007 záložným veriteľom. Odporca 1./ poskytol vyhlásenia podľa § 7 ods. 2 ZoDD. Napriek tomu, že
navrhovateľka namieta viacero skutočností nepreukázala, ako bola dotknutá na svojich právach, ktoré
ustanovenia zákona boli porušené. Je pravdou, že navrhovateľke boli zaslané dva oznámenia o termíne
konania ohliadky a to z toho dôvodu, že znalkyňa im oznámila, že žiaden termín jej nevyhovuje. Takisto
to nemalo vplyv a ani to nemohlo ovplyvniť žiadne práva navrhovateľky, keďže predmetnú nehnuteľnosť

sprístupnila. Oznámenie o konaní druhého kola dražby bolo zaslané v tridsaťdňovej zákonnej lehote.
Ak má navrhovateľka za to, že znalkyňa stanovila nesprávnu cenu predmetných nehnuteľností, môže
si podať žalobu voči nej. Na vydanie rozhodnutia o určení neplatnosti dražby nepostačuje akékoľvek
formálne porušenie ZoDD, ale musí ísť o porušenie takej intenzity, ktoré v priamej príčinnej súvislostispôsobí porušenie práv navrhovateľa. Uvedenie údajov o kole dražby, či už Oznámení o dražbe alebo
v Notárskej zápisnici z dražby nie je dôvodom, ktorý by odôvodňoval vyhlásenie dražby za neplatnú, z
toho dôvodu nie je neplatná ani Notárska zápisnica, nakoľko jej podstatou je osvedčiť priebeh dražby

a akákoľvek chyba v písaní nemôže spôsobiť jej neplatnosť. Priebeh dražby je pritom z tejto zápisnice
zrejmý, a teda splnila účel, pre ktorý bola vyhotovená. Najnižšie podanie bolo v Zmluve o vykonaní
dražby dohodnuté tak, že ním bude suma určená znaleckým posudkom. V ďalšej časti si odporcovia
1./ a 2./ stanovili limit minimálnej hodnoty, pod ktorú nemohla cena predmetu dražby na dražbe klesnúť
resp. pod ktorú by už licitátor nemohol znížiť najnižšie podanie na sumu 30.000 eur. K stanoveniu

tohto limitu došlo v čase, kedy dražobník ani záložný veriteľ nemohli vedieť, či a ako bude ohodnotená
nehnuteľnosť v prípade vypracovania ďalšieho znaleckého posudku a či bude potrebné ďalší znalecký
posudok vypracovať, a teda akákoľvek účelovosť je v tomto prípade vylúčená. Termín opakovanej
dražby bol stanovený 10. 06. 2013, pričom pôvodný znalecký posudok bol v tom čase už nepoužiteľný
pre potreby ohodnotenia predmetu dražby, keďže by bol starší ako jeden rok. Z toho dôvodu odporca
2./ pristúpil k zabezpečeniu nového znaleckého rozsudku. Notárska zápisnica bola podpísaná všetkými

osobami, ktorých podpis na tejto zápisnici zákon vyžaduje a to dražobníkom, licitátorom, vydražiteľom
a notárkou, ktorá predmetnú zápisnicu spísala. Odmena za inzerciu bola dohodnutá medzi odporcom
1./ a 2./. Z ZoDD vyplýva len náhrada za inzerciu, ktorá vyplýva z tohto zákona. Hodnota nehnuteľnosti
nemohla byť v čase konania dražby vzhľadom na výsledok prvého kola dražby taká, aby sa tým dosiahlo
uspokojenie aj ostatných veriteľov navrhovateľky, pretože v prvom rade sa uspokojuje záložný veriteľ.

Navyše navrhovateľka nie je dlžníčkou z úverového vzťahu, zrejeme si mýli výkon exekučnej dražby a
výkon dražby podľa ZoDD, pretože v exekučnej dražbe nemôže dôjsť k zníženiu najnižšieho podania,
avšak v zmysle ZoDD môže dôjsť k zníženiu najnižšieho podania už v prvom kole dražby. Preto sa nie je
možné stotožniť s tvrdením navrhovateľky, že záujemcovia mohli očakávať zníženie najnižšieho podania
v opakovanom kole.

Odporca3./uviedol,žežiadažalobunavrhovateľkyvcelomrozsahuzamietnuť.Onnadobudolvlastnícke
práva k predmetným nehnuteľnostiam na opakovanej dražbe, platí daň z nehnuteľnosti, doposiaľ
nemá umožnené svoju nehnuteľnosť užívať, zmluvu navrhovateľka neuzatvorila s nebankovkou, ale s
bankou. On sa zúčastnil len opakovanej dražby, urobil najvyššie podanie, v dražbe bolo ďalších sedem

účastníkov. Zo strany odporcu 2./ mu boli všetky listiny riadne doručované. Vykonal obhliadku predmetu
dražby pred jej vykonaním, ale len exteriéru, nakoľko mu navrhovateľka neumožnila pozrieť si aj interiér.
O dražbe sa dozvedel na internetovej stránke. Zložil zábezpeku 5.000 eur a v pätnásťdňovej zákonnej
lehote zaplatil ďalších 25.000 eur. Dražba prebehla v súlade so zákonom, inak by sa jej nezúčastnil.
Pokúsil sa s navrhovateľkou mimosúdne dohodnúť, z jej strany nebola žiadna ochota. Predmetná

nehnuteľnosť nemá priamy prístup, preto zrejme dobudúcna to bude musieť riešiť odkúpením
prístupovej cesty alebo zriadením vecného bremena. Tvrdenia navrhovateľky, že odstrihol káble, nie je
možné považovať za pravdivé. K odpojeniu odberného miesta pristúpila Stredoslovenská energetika,
a.s. na základe skutočnosti, že navrhovateľka neplatila faktúry. Navrhovateľka nerešpektuje žiadne
povinnosti, ktoré vyplývajú z vlastníckeho práva za užívanie nehnuteľností. Za nehnuteľnosť zaplatil plnú

cenu, pri kúpe dodržal všetky právne predpisy. Banka prišla nezodpovedným a úmyselným konaním
dlžníčky navrhovateľky o požičané peniaze. Je to navrhovateľka, ktorá sústavne porušuje svoje zmluvné
povinnosti. Nehnuteľnosť kúpil za účelom prestavby a prístavby rodinného domu, nie za účelom zisku
z kúpy a následného predaja. Navrhovateľka sa zúčastnila prvého kola dražby, osobne ovplyvňovala
záujemcov, že im nezriadi vecné bremeno a prístupovú cestu. Týmto istým spôsobom ovplyvňovala aj

jeho, avšak on sa nenechal zastrašiť, pretože vie, že vecné bremeno sa dá zriadiť aj súdom a na to nie
je potrebný súhlas navrhovateľky.

Svedkyňa J.. F. W. uviedla, že vypracovala znalecký posudok pre účely dobrovoľnej dražby v roku 2013,
aj v roku 2000 na účely záložného práva. Pri vypracovaní znaleckého posudku vychádzala z pomerov v

Liptovskom Jáne. K zníženiu ceny došlo z dôvodu, že o danú nehnuteľnosť nebol záujem v prvom kole
dražby. Informácie o tom mala od odporcu 2./. Nehnuteľnosť bola deväť mesiacov v predaji. Koeficient
podľa metodiky Ústavu súdneho inžinierstva v Žiline sa stanovuje podľa toho, či a podarí predmetnú
nehnuteľnosť predať. Nehnuteľnosť nemá prístupovú cestu. V roku 2007, keď sa vypracoval znalecký
posudok, bolo obdobie realitného boomu. Pre účely záložného práva nebol zohľadňovaný právny prístup

k nehnuteľnosti, pretože okolité nehnuteľnosti vlastnila navrhovateľka a bolo možné ešte právny vzťah
uzatvoriť. V dnešnej dobe by už daná nehnuteľnosť nebola vzatá do záložného práva. V Liptovskom
Jáne sa vychádza zo základnej východiskovej hodnoty 3,50 eur za m2, v Liptovskom Mikuláši je to
16,60 eur za m2, ale v Liptovskom Jáne vychádzajú z 80 % hodnoty, ktorú má Liptovský Mikuláš, čo jemaximálna hranica. Využila najvyšší možný koeficient t.j. 1,30 vzhľadom na to, že sa jedná o turistickú
oblasť. Pri koeficiente redukujúcich faktorov použila koeficient 0,50, ktorý zohľadňuje, že k predmetnej
nehnuteľnosti nie je prístup cez verejnú komunikáciu. Najnižší možný koeficient je 0,20. Koeficient

povyšujúcich faktorov je ponuka a dopyt na trhu s nehnuteľnosťami, ktoré sa určujú od 1 do 2. Stanovila
koeficient na 1,00 vzhľadom k tomu, že nebol záujem o tento konkrétny typ nehnuteľnosti. Nie je rozdiel,
akrobíznaleckýposudokprerealitnúkanceláriualebopredobrovoľnúdražbu,pretožesajednáoprevod
nehnuteľností,cenaniejenižšialenpreto,žesajednáodobrovoľnúdražbu.Jednásalenovýchodiskovú
hodnotu a pre dražobnú spoločnosť je to vyvolávacia cenu, ktorú môže navýšiť. Obhliadka predmetnej

nehnuteľnosti jej bola umožnená. Za zmenu sa považuje zásah do hlavných nosných konštrukcií, tieto
boli zohľadnené v znaleckom posudku v roku 2012, rovnako aj výmena plynového kúrenia.

Podľa § 80 písm. c) Občianskeho súdneho poriadku návrhom na začatie konania možno uplatniť, aby
sa rozhodlo najmä o určení, či tu právny vzťah alebo právo je alebo nie je, ak je na tom naliehavý právny
záujem.

Podľa § 34 Občianskeho zákonníka právny úkon je prejav vôle smerujúci najmä k vzniku, zmene alebo
zániku tých práv alebo povinností, ktoré právne predpisy s takýmto prejavom spájajú.

Podľa § 151a Občianskeho zákonníka záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávky a jej

príslušenstva tým, že záložného veriteľa oprávňuje uspokojiť sa alebo domáhať sa uspokojenia
pohľadávky z predmetu záložného práva (ďalej len "záloh"), ak pohľadávka nie je riadne a včas splnená.

Podľa § 151b ods. 1 Občianskeho zákonníka záložné právo sa zriaďuje písomnou zmluvou, schválenou
dohodou dedičov o vyporiadaní dedičstva, rozhodnutím súdu alebo správneho orgánu, alebo zákonom.

Zmluva o zriadení záložného práva na hnuteľnú vec sa nemusí uzatvoriť v písomnej forme, ak záložné
právo vzniká odovzdaním veci podľa tohto zákona.

Podľa§151jods.1Občianskehozákonníkaakpohľadávkazabezpečenázáložnýmprávomniejeriadne
a včas splnená, môže záložný veriteľ začať výkon záložného práva. V rámci výkonu záložného práva

sa záložný veriteľ môže uspokojiť spôsobom určeným v zmluve alebo predajom zálohu na dražbe podľa
osobitného zákona, 3e) alebo domáhať sa uspokojenia predajom zálohu podľa osobitných zákonov, 3f)
ak tento zákon alebo osobitný zákon neustanovuje inak.)

Podľa § 151l ods. 1 Občianskeho zákonníka začatie výkonu záložného práva je záložný veriteľ povinný

písomneoznámiťzáložcoviadlžníkovi,akosobadlžníkaniejetotožnásosobouzáložcu,aprizáložných
právachregistrovanýchvregistrizáložnýchprávajzaregistrovaťzačatievýkonuzáložnéhoprávavtomto
registri, ak tento zákon alebo osobitný zákon neustanovuje inak. V písomnom oznámení o začatí výkonu
záložného práva záložný veriteľ uvedie spôsob, akým sa uspokojí alebo sa bude domáhať uspokojenia
zo zálohu.

Podľa § 7 ods. 1 Zákona č. 527/2002 Z.z. dobrovoľných dražbách navrhovateľom dražby je vlastník
predmetu dražby, osoba, ktorá vykonáva záložné právo (ďalej len "záložný veriteľ"), alebo iná osoba,
ktorá je oprávnená navrhnúť vykonanie dražby podľa osobitného zákona.

Podľa § 12 ods. 1 Zákona č. 527/2002 Z.z. dobrovoľných dražbách v znení účinnom do 31. 05. 2014
dražobník zaistí ohodnotenie predmetu dražby podľa ceny obvyklej v mieste a čase konania dražby.
Ak ide o nehnuteľnosť, podnik, jeho časť alebo o kultúrnu pamiatku alebo ak je vlastníkom predmetu
dražby územný samosprávny celok alebo orgán štátnej správy, musí byť cena predmetu dražby určená
znaleckým posudkom, ktorý nesmie byť v deň konania dražby starší ako šesť mesiacov. Znalec ohodnotí

aj závady, ktoré v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezaniknú, a upraví príslušným
spôsobom odhad ceny.

Podľa § 16 ods. 6 Zákona č. 527/2002 Z.z. dobrovoľných dražbách v znení účinnom do 31. 05. 2014 vo
veciach zákonného záložného práva a v prípadoch, ak je predmetom dražby alebo opakovanej dražby

byt alebo dom, v ktorom má dlžník hlásený trvalý pobyt podľa osobitného predpisu, najnižšie podanie
nemôže byť nižšie ako tri štvrtiny hodnoty predmetu dražby určenej znaleckým posudkom a v ostatných
prípadoch výkonu záložného práva nižšie ako polovica hodnoty predmetu dražby určenej znaleckým
posudkom.Podľa § 21 ods. 2 Zákona č. 527/2002 Z.z. dobrovoľných dražbách v znení účinnom do 31. 05. 2014
v prípade, ak boli porušené ustanovenia tohto zákona, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá

na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Právo domáhať sa určenia neplatnosti
dražbyzaniká,aksaneuplatnídotrochmesiacovododňapríklepuokremprípadu,akdôvodyneplatnosti
dražby súvisia so spáchaním trestného činu a zároveň ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom
má predchádzajúci vlastník predmetu dražby v čase príklepu hlásený trvalý pobyt podľa osobitného
predpisu; v tomto prípade je možné domáhať sa neplatnosti dražby aj po uplynutí tejto lehoty. V prípade

spoločnej dražby bude neplatná len tá časť dražby, ktorej sa takýto rozsudok týka (§ 23).

Podanou žalobou sa navrhovateľka domáhala určenia neplatnosti záložnej zmluvy uzavretej medzi ňou
a odporcom 1./ s tým, aby si súd ako otázku predbežnú (prejudiciálnu) posúdil otázku platnosti Zmluvy
o poskytnutí flexihypotéky, na zabezpečenie ktorej pohľadávky veriteľa bola záložná zmluva uzavretá.
Navrhovateľka tvrdila, že Zmluvu o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam s ňou uzavrel domnelý

záložný veriteľ.

Otázka naliehavosti právneho záujmu je významná len vo vzťahu k tomu určeniu, akého sa navrhovateľ
domáha v návrhu na rozhodnutie súdu, nie však vo vzťahu k otázke, ktorú má súd riešiť ako predbežnú
(z odôvodnenia rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej republiky 5Cdo/136/2007 zo dňa 30. 04. 2008),

preto súd naliehavý právny záujem navrhovateľky na tomto určení podľa § 80 písm. c) O. s. p. neskúmal.
Súd mal za to, že v prejednávanej veci zo strany navrhovateľky neboli tvrdené a preukázané žiadne
dôvody neplatnosti Zmluvy o poskytnutí bezúčelovej flexihypotéky uzavretou medzi odporcom 1./ a
dlžníčkou H. A. a rovnako dôvody, ktoré by mali za následok absolútnu neplatnosť tohto právneho
úkonu, neboli zistené ani súdom. Vykonaným dokazovaním mal súd za preukázané, že dňa 02. 05.

2007 bola medzi odporcom 1./ a H. A., nar. XX. XX. XXXX uzavretá Zmluva o poskytnutí bezúčelovej
flexihypotéky reg. číslo 001/092622/07-001/000 podľa § 497 a nasl. Obchodného zákonníka. Zmluva
o úvere je v ustanovení § 261 ods. 3 písm. d) Obchodného zákonníka v znení účinnom do 31. 01.
2013 upravená ako absolútny obchod. Záväzkový vzťah z uvedenej zmluvy bude mať vždy charakter
absolútnych obchodov, to znamená, že vždy budú podliehať režimu Obchodného zákonníka bez ohľadu

na právnu povahu účastníkov tohto zmluvného vzťahu. Pri právnej úprave spotrebiteľských vzťahov, ak
je zmluvnou stranou fyzická osoba, ktorá inak spĺňa predpoklady pre jej kvalifikovanie ako spotrebiteľ,
aj vtedy, ak sa vzťah inak posudzuje podľa ustanovení Obchodného zákonníka, postavenie špeciálneho
predpisu pri posudzovaní ochrany práv spotrebiteľa majú ustanovenia Občianskeho zákonníka (Krajčo,
J.: Spotrebiteľská zmluva v aplikačnej praxi v SR a EÚ, Komentár, Bratislava: EUROUNION, 2011 s.

34). Uvedená zmluva bola uzavretá za účinnosti Zákona č. 258/2001 Z.z. o spotrebiteľských úveroch,
preto sa na ňu vzťahujú normy spotrebiteľského práva, keďže ju uzatvorila dlžníčka ako spotrebiteľka,
ktorá nekonala v rámci predmetu obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti. Uvedená zmluva je
typickou spotrebiteľskou zmluvou vzhľadom na právnu povahu účastníkov konania. Zmluva o poskytnutí
bezúčelovej flexihypotéky nie je vylúčená z pôsobnosti tohto zákona (§ 1 ods. 2 Zákona č. 258/2001

Z.z. v znení účinnom do 31. 12. 2008). Uvedená zmluva bola uzavretá písomne (čo je podmienkou jej
platnosti podľa § 4 ods. 1) a obsahuje všetky náležitosti ustanovené v § 4 ods. 2 v znení účinnom ku dňu
jej uzatvorenia, ktorých absenciou inak Zákon o spotrebiteľských úveroch spája s nemožnosťou súdu
veriteľomuplatnenéúrokyapoplatkypriznať.PredmetomZmluvyoposkytnutíbezúčelovejflexihypotéky
bolo poskytnutie úveru vo výške 2.015.000 Sk, ktorý úver sa dlžníčka zaviazala splácať v lehote 20 rokov

pri úrokovej sadzbe fixovanej jeden rok vo výške 7,09 % p.a. platnej ku dňu schválenia úveru, s úrokom
z omeškania splátok úveru 3 % p.a. nad rámec úrokovej sadzby. V článku V. bod 3 bola dojednaná výška
anuitnej mesačnej splátky vo výške 15.732 Sk, celkový počet anuitných splátok 240 a v článku VI. bod
1. písm. a) bol dojednaný poplatok za poskytnutie úveru vo výške 15.000 Sk. RPMN bola dojednaná
na 7,51 %, celkové náklady dlžníka na 3.775.514,40 Sk, z toho výška istiny úveru 2.015.000 Sk, výška

úrokov a poplatkov 1.760.514,40 Sk (čl. VI. bod 4. Zmluvy). Navrhovateľkine tvrdenia, že dlžníkovi nebol
poskytnutý úver v deklarovanej výške, nakoľko pri poskytnutí úveru zaplatila prvú splátku úveru 497,90
eur a tým jej následné tvrdenia ohľadne údajne nesprávne dojednanej výšky úrokovej sadzby a výšky
RPMN sú zavádzajúce. Dlžníčka sumu 497,90 eur (15.000 Sk) zaplatila ako poplatok za poskytnutie
úveru, ktorý si zmluvné strany individuálne dojednali v čl. VI. bod 1. písm. a), ktorý poplatok bol splatný

ku dňu čerpania úveru. Rovnako neplatnosť tohto právneho úkonu nespôsobuje ani neuvedenie dňa
splatnosti jednotlivých anuitných splátok (čl. V. bod 1.). Z prehľadu splácania (č.l. 365 spisu) nepochybne
vyplýva, že dlžníka splátky úveru splácala vždy najneskôr k 15. dňu toho ktorého kalendárneho mesiaca.
Včl.V.bod4.zmluvybolodojednanésplácanieúveruformoubankovéhoinkasazosobnéhoúčtudlžníkavedeného vo M., a.s., na ktoré splácanie dlžník - majiteľ účtu udelil výslovný súhlas. Zmluva o poskytnutí
bezúčelovej flexihypotéky spĺňa všetky náležitosti ust. § 37, 38, 39 a 40 Občianskeho zákonníka, preto
sa jedná o platný právny úkon. Navrhovateľka nebola účastníčkou predmetného zmluvného vzťahu,

dlžníčka platnosť zmluvy nikdy nenamietla, prijala plnenie poskytnuté odporcom 1./, do roku 2008 si
riadne plnila svoje povinnosti zo zmluvy vyplývajúce.

Súd žalobu o určenie neplatnosti záložnej zmluvy vo vzťahu k odporcom 2./, 3./ zamietol z dôvodu
nedostatku pasívnej vecnej legitimácie, nakoľko títo neboli účastníkmi daného zmluvného vzťahu.

Bolo zistené, že navrhovateľka dňa 02. 05. 2007 uzavrela s odporcom 1./ Zmluvu o zriadení záložného
práva k nehnuteľnosti reg. č.: 001/092622/07-001/000 na zabezpečenie pohľadávky záložného veriteľa
na základe Zmluvy o poskytnutí flexihypotéky vo výške 2.015.000 Sk uzavretej medzi záložným
veriteľom (odporcom 1.) a H. A. pod reg. číslom: 001/092622/07-001/000, ktorou sa dlžník zaviazal, že
záložnému veriteľovi vráti úver, zaplatí úroky a iné príslušenstvo a splní ďalšie záväzky podľa úverovej

zmluvy. V článku VIII. bod 1 záložca (navrhovateľka) bez výhrad súhlasila s tým, že v prípade, ak nesplní
svoje záväzky voči záložnému veriteľovi ani po predchádzajúcom písomnom upozornení o realizácii
záložného práva, resp. uvedené nesplní dlžník, je záložný veriteľ v súlade s § 151j ods. 1 Občianskeho
zákonníka oprávnený uspokojiť sa pri výkone záložného práva spôsobom určeným v tejto zmluve,
alebo predajom zálohu na dražbe podľa Zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách alebo podľa

osobitných zákonov. Predmet zálohu bol vymedzený v článku I. a to nehnuteľnosti zapísané na LV
č. XXX katastrálneho územia 832 677 R. Q. vydaného Správou katastra Liptovský Mikuláš na meno
navrhovateľky v podiely 1/1: stavba rodinný dom, súp. č. XXX, na parc. C-KN 602/2, parcely registra
C evidované na katastrálnej mape - pozemok parc. č. C-KN č. 602/2 o výmere 77 m2, druh pozemku
zastavané plochy a nádvoria, pozemok parc. č. C-KN č. 602/1 o výmere 727 m2, druh pozemku záhrady,

pozemky parcela C-KN č. 609/3 o výmere 594 m2, druh pozemku záhrady.

Podľa rozsudku Najvyššieho súdu SR z 30. 07. 2012 sp. zn 5Cdo/208/2010 v konaní o určenie
neplatnosti zmluvy súd preskúmava zmluvu zo všetkých hľadísk, na ktoré Občiansky zákonník viaže
všeobecnú platnosť právnych úkonov (§ 34 a nasl. Občianskeho zákonníka). Absolútna neplatnosť

právnehoúkonunastávabezďalšiehozozákonaahľadísanaň,akokebynebolurobený,tátoneplatnosť
nemôže zhojená dodatočným schválením a nemôže sa konvalidovať ani dodatočným odpadnutím
dôvodu neplatnosti. Absolútne neplatný právny úkon nespôsobí právne následky ani v prípade, že na
jeho základe už bolo kladne rozhodnuté o vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľnosti. Pri
posudzovaní dôvodov neplatnosti zmluvy je potrebné rozlišovať medzi dôvodmi neplatnosti, ktoré musia

byť účastníkom tvrdené (napr. nedostatok slobody, vážnosti, rozpor s dobrými mravmi, prípadne omyl)
a ostatnými, ku ktorým súd prihliada z úradnej povinnosti (nedostatok formy, neurčitosť, nespôsobilosť
subjektu zmluvu uzavrieť, rozpor so zákonom a pod.). Dôvodmi pre vyslovenie absolútnej neplatnosti sú:
nedostatok slobody a vážnosti vôle (§ 37 ods. Občianskeho zákonníka), neurčitosť a nezrozumiteľnosť
prejavu vôle (§ 37 ods. 1 Občianskeho zákonníka), nemožnosť plnenia (§ 37 ods. 2 Občianskeho

zákonníka), nedostatok spôsobilosti na právne úkony (§ 38 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka),
rozpor so zákonom, obchádzanie zákona, rozpor s dobrými mravmi (§ 39 Občianskeho zákonníka)
a nedodržanie zákonom predpísanej formy právneho úkonu (§ 40 ods. 1 Občianskeho zákonníka).
Absolútna neplatnosť právneho úkonu pôsobí priamo zo zákona (ex lege), a to od začiatku (ex tunc) a
bez ohľadu na to, či sa tejto neplatnosti niekto dovolal. Preto právne účinky, t.j. subjektívne občianske

práva a občianskoprávne povinnosti z takto absolútne neplatného právneho úkonu nevzniknú.

Zmluva o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam bola dojednaná písomne (§ 46 a § 151b
Občianskeho zákonníka); navrhovateľka je fyzická osoba plne spôsobilá na právne úkony; nekonala v
duševnej poruche, ktorá by ju robila na tento právny úkon neschopnou; predmetom zmluvy je možné

plnenie, keďže navrhovateľka v čase uzavretia zmluvy bola vlastníčkou predmetu zálohu, teda nebola
porušená jedna zo základných zásad súkromného práva, podľa ktorej nikto nesmie previesť na iného
viac práv, než má sám. Vôľa zmluvných strán bola prejavená určite a zrozumiteľne, výkladom je
objektívne pochopiteľná, čo znamená, že typický účastník v postavení jej adresáta môže túto vôľu bez
rozumných pochybností o jej obsahu adekvátne vnímať. Odporkyňa nebola k uzavretiu tejto zmluvy

prinútená takými skutočnosťami, bez ktorých by k takémuto úkonu nedošlo, teda jej právny úkon bol
urobený slobodne. Súd nezistil ani hrubý nepomer medzi výškou pohľadávky odporcu 1./ a hodnotou
predmetu zálohu a následne dražby, ktorý by mal za následok absolútnu neplatnosť Zmluvy o zriadení
záložného práva k nehnuteľnostiam podľa § 3 ods. 1 Občianskeho zákonníka v spojení s § 39.Uzavretie takejto zmluvy nie je ani v rozpore so Zákonom o bankách, keďže flexihypotéka neslúžila
na nadobudnutie alebo výstavbu nehnuteľnosti. Pokiaľ sa navrhovateľka odvolávala na tú skutočnosť,
že v spise Katastrálneho úradu Žilina, Správa katastra Liptovský Mikuláš V 1451/2007 sa nachádzajú

Všeobecné podmienky M. Ú. A., a.s. na poskytovanie hypotekárnych úverov pre fyzické osoby, táto
skutočnosť je pre právne posúdenie veci právne irelevantná, rozhodujúce sú tie Všeobecné obchodné
podmienky veriteľa, ktoré boli pripojené k predmetným zmluvám (Všeobecné obchodné podmienky M.
Ú. A., a.s. pre poskytovanie úverov zabezpečených záložným právom k nehnuteľnostiam pre fyzické
osoby - občanov založené na č.l. 136 spisu). V danom prípade sa jedná o bezúčelový úver zabezpečený

záložným právom, predmetom ktorého zálohu je nehnuteľnosť. Súd nezistil žiadne dôvody absolútnej
neplatnosti tohto právneho úkonu, na ktorú absolútnu neplatnosť právneho úkonu súd prihliada z úradnej
povinnosti (ex offo).

Podľa § 49a Občianskeho zákonníka omyl v pohnútke nerobí právny úkon neplatný. O omyl v pohnútke
ide vtedy, ak sa konajúci síce zmýlil v skutočnostiach vedúcich k vzniku vôle, nie však skutočnostiach

významnýchpriamopreprávnenásledkyvznikajúcezprejavenejvôle.Pretooomylvpohnútkeidevtedy,
ak sa nesprávne predpoklady (pohnútka, konečný účel) konajúceho nestali obsahom prejavenej vôle
(najmäakopodmienka).Pohnútkanemážiadnyprávnyvýznam,atoanivtedy,akjedruhejstraneznáma
z úkonov prípravy právneho úkonu alebo z obsahu samého právneho úkonu (Fekete, I.: Občiansky
zákonník 1.Veľký komentár, Bratislava: Eurokódex 2011, str. 409). Tvrdenie navrhovateľky, že by Zmluvu

o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam neuzavrela, ak by mala vedomosť o tom, že ručí za
spotrebný úver a nie hypotekárny, treba podľa názoru súdu považovať za pohnútku (motív), ktorá ako
psychický jav síce zahrňuje predpoklady, z ktorých konajúci pri utváraní svoje vôle vychádza, ale ktorý
nemá právnu relevanciu, pretože omyl v pohnútke nerobí právny úkon neplatný.

Navrhovateľka uviedla, že zo strany odporcu 1./ bola uvedená do omylu tým, že v článku II. Záložnej
zmluvy označeného ako Zabezpečovaná pohľadávka sa uvádza Zmluva o poskytnutí flexihypotéky,
preto sa jedná o úver hypotekárny. Ďalej bola uvedená do omylu ohľadne nesplácania úveru dlžníkom. O
omyl vo vôli ide vtedy, ak konajúci má nedostatočnú alebo nesprávnu predstavu o právnom úkone, ktorý
urobil (rozhodnutie Najvyššieho súdu SR 1Cdo/7/1998). V zmysle ust. § 49a Občianskeho zákonníka je

právny úkon neplatný, ak ho konajúca osoba urobila v omyle vychádzajúcom zo skutočnosti, ktorá je pre
jeho uskutočnenie rozhodujúca a osoba, ktorej bol právny úkon určený, tento omyl vyvolala alebo o ňom
musela vedieť. Tieto podmienky musia byť splnené súčasne. V prvom rade omyl musí byť podstatný,
teda sa musí týkať takej skutočnosti, ktorá je alebo bola pre jeho vykonanie rozhodujúca, t.j. skutočnosti,
ak by boli konajúcemu správne a pravdivo známe, nebol by tento právny úkon urobil vôbec. Druhou

podmienkou je to, že omyl vyvolal subjekt, ktorému bol právny úkon adresovaný (v súdenom prípade
odporca 1./), prípadne, že tento subjekt aspoň o omyle konajúceho vedel. Vedomosť o omyle sa rozumie
ako objektívna poznateľnosť spojená so subjektívnou schopnosťou omyl poznať. Odporca 1./ nemohol
mať objektívnu vedomosť o údajnom omyle navrhovateľky, ani subjektívnu schopnosť takýto omyl v
tom, čo ju viedlo k uzatvoreniu Zmluvy o zriadení záložného práva poznať. Na rozdiel ustanovenia § 37

Občianskeho zákonníka nemá vada vôle v prípade omylu za následok absolútnu neplatnosť právneho
úkonu, ale len jeho relatívnu neplatnosť (§ 40a). To znamená, že právny úkon, ktorý bol urobený v omyle,
sa považuje za platný dovtedy, pokiaľ sa ho dotknutá osoba nedovolá. Odporca 1./ vzniesol námietku
premlčania, preto sa právo navrhovateľky namietať relatívnu neplatnosť právneho úkonu premlčalo.
Premlčacia doba na dovolanie sa relatívnej neplatnosti začína plynúť vždy dňom, kedy došlo k urobeniu

právneho úkonu, a to aj pri právnych úkonoch, ktoré k svojej účinnosti vyžadujú rozhodnutie príslušného
orgánu (§ 47 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Márne uplynutie trojročnej premlčacej doby má iba za
následok, že sa nemožno s úspechom dovolať relatívnej neplatnosti právneho úkonu, ak bola vznesená
námietka premlčania. Právny úkon naďalej trpí vadou, aj keď treba naň prihliadať ako na platný právny
úkon (R 50/1985). Vzhľadom na vznesenú námietku premlčania zo strany odporcu 1./ súd žalobu o

určenie relatívnej neplatnosti záložnej zmluvy zamietol, keď dôvody absolútnej neplatnosti záložnej
zmluvy neboli zistené.

Je potrebné dodať, že navrhovateľka mala vedomosť o tom, že záložná zmluvy sa uzatvárala na
zabezpečenie pohľadávky záložného veriteľa. Mala vedomosť o tom, v akej výške dlžníčka čerpala

úver a že sa jednalo o úver bezúčelový, ktorého podmienky čerpania banka neskúma. Vedela, že
nehnuteľnosti v jej vlastníctve sú predmetom zálohu a následne porušením zmluvných povinností
dlžníčky splácať úver záložný veriteľ pristúpi k realizácii výkonu záložného práva. Svedčí o tom blízky
príbuzenský vzťah medzi navrhovateľkou a dlžníčkou (brat navrhovateľky F. V. s ňou žil v družskomvzťahu 20 rokov). V samotnom procese pred uzavretím zmlúv, ktorých platnosť záložca namieta, bolo
potrebné vypracovať znalecký posudok na hodnotu nehnuteľnosti, ktorá je predmetom zálohu. Rovnako
muselo prebehnúť vkladové konanie pred príslušnou správou katastra. Zmluva o poskytnutí bezúčelovej

flexihypotéky neslúžila na nadobudnutie nehnuteľnosti, čo vyplýva aj zo samotného označenia zmluvy
(bezúčelová flexihypotéka). V prípade, ak po uzavretí úverovej zmluvy malo dôjsť k zmene v predmete
zálohu, o tejto skutočnosti by musel mať vedomosť záložný veriteľ, nakoľko sa na takýto úkon vyžaduje
jeho súhlas. Žiadna takáto zmluva (napr. kúpna zmluva, zmluva o uzavretí budúcej zmluvy) nebola
uzavretá, ani nebola navrhovateľkou tvrdená.

Záložné právo ako právo akcesorické slúži na zabezpečenie pohľadávky tým, že v prípade riadneho
a včasného nesplnenia je záložný veriteľ oprávnený zákonom stanoveným alebo v zmluve určeným
spôsobom dosiahnuť splnenie svojej pohľadávky. Úkony odporcu 1./ ním vykonávané sú naplnením
oprávnení, ktoré pre neho vyplývajú z inštitútu záložného práva - domáhať sa uspokojenia svojej
pohľadávky z predmetu záložného práva. Súčasná koncepcia výkonu záložného práva nevyžaduje

exekučný titul, teda rozhodnutie súdu alebo iného oprávneného orgánu, na základe ktorého by bolo
možné dražbu vykonať. Záložné právo má byť efektívnym a rýchlym prostriedkom, cez ktorý si veriteľ vie
uspokojiť svoje nesplatené pohľadávky zabezpečené záložným právom, preto sa nevyžaduje existencia
exekučnéhotitulukpohľadávkezabezpečenejzáložnýmprávomktomu,abymoholzáložnýveriteľzačať
výkon záložného práva. Na záložné právo k nehnuteľnostiam sa vzťahuje Zákon č. 162/1995 Z.z. o

katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (Katastrálny zákon). Na
vznik záložného práva k nehnuteľnostiam sa vyžaduje splnenie dvoch podmienok: a) uzavretie písomnej
zmluvy o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam; b) rozhodnutie správy katastra o povolení
vkladu záložného práva do katastra nehnuteľností. Záložné právo k predmetným nehnuteľnostiam bolo
zapísané do katastra vkladom (č.l. 12 spisu), odporca 1./ má preto postavenie záložného veriteľa, nie

domnelého záložného veriteľa. Právo (nárok) na uspokojenie zo zálohu vzniká dňom, kedy je záložný
veriteľ podľa hmotného práva oprávnený požadovať, aby bola zabezpečená pohľadávka uhradená z
výťažku získaného speňažením zálohu, ten okamih nastáva vtedy, ak dlžník riadne a včas nesplnil
zabezpečenú pohľadávku. V prípade, že záložným právom zabezpečená pohľadávka nie je riadne a
včas plnená, záložný veriteľ je oprávnený pristúpiť k výkonu záložného práva. Podľa § 151l ods. 1

Občianskeho zákonníka začatie výkonu záložného práva je záložný veriteľ povinný písomne oznámiť
záložcovi a dlžníkovi, ak osoba dlžníka nie je totožná s osobou záložcu. Právnym dôsledkom Oznámenia
o začatí výkonu záložného práva je, že záložca nesmie záloh previesť, okrem toho, ak mu k tomu
dá záložný veriteľ súhlas. Samotný výkon záložného práva si môže oprávnená osoba uplatniť v rámci
postupu podľa osobitných predpisov, na ktoré odkazuje ust. § 151j OZ (Fekete, I.: Občiansky zákonník

1.Veľký komentár, Bratislava: Eurokódex 2011, str. 946), t.j. aj v rámci postupu podľa ZoDD.

Aktívnu legitimáciu o neplatnosť dražby má každá osoba, ktorá tvrdí že bola dotknutá na svojich právach
porušením ustanovení ZoDD. Právo dotknutej osoby domáhať sa svojej ochrany prostredníctvom žaloby
o určenie neplatnosti dražby vyplýva priamo z ust. § 21 ods. 2 citovaného zákona. Naliehavý právny

záujem nie je potrebné výslovne tvrdiť ani preukazovať, nakoľko tento vyplýva priamo zo zákona.
Dôvodom pre podanie žaloby môže byť porušenie ktoréhokoľvek zákonného ustanovenia ZoDD, avšak
musí ísť o porušenie takého charakteru alebo takej intenzity, ktorým je zároveň osoba, ktorá porušenie
namieta, aj dotknutá na svojich právach. Dôkazné bremeno spočíva na navrhovateľovi, ktorý je povinný
označiť, prípadne tvrdiť nielen v žalobe, ale kedykoľvek za konania až do vyhlásenia uznesenia, ktorým

súd končí dokazovanie relevantné skutočnosti, z ktorých vyvodzuje porušenie ustanovení ZoDD. Súd
môže vysloviť (určiť) neplatnosť dobrovoľnej dražby nielen z dôvodov, ktoré boli za konania tvrdené, ale
ktoré v konaní vyšli najavo aj keď ich žiadny z účastníkov neoznačil (rozsudok Najvyššieho súdu ČR
sp. zn 21Cdo/1679/2005 z 11. 04. 2006).

Zákon spája súdne neuplatnenie práva v určenej lehote s následkom preklúzie len pokiaľ sa týka lehoty
na podanie žaloby o neplatnosť dražby (tri mesiace odo dňa príklepu), pretože po márnom uplynutí
tejto lehoty sa aj prípadné porušenia ustanovení ZoDD „zhoja“ a vlastníctvo vydražiteľa nemôže byť
účinne z tohto dôvodu spochybňované (Valová, K. a kol. Zákon o dobrovoľných dražbách. Komentár. 2.
vydanie. Bratislava: C.H. Beck, 2013, s. 238). Trojmesačná lehota na podanie žaloby je hmotnoprávna.

Navrhovateľka sa domáhala určenia neplatnosti opakovanej dražby, ktorá sa uskutočnila dňa 10. 06.
2013, žalobou podanou dňa 10. 07. 2013, teda v zákonnej lehote. Otázku neplatnosti dražby súdy nie
sú oprávnené riešiť v inom konaní a to ani ako otázku prejudiciálnu.V konaní o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby podľa Zákona 527/2002 Z. z. o dobrovoľných
dražbách vzniká nerozlučné spoločenstvo účastníkov konania (R 23/2010). Zákonná úprava presne
vymedzuje, že účastníkmi súdneho konania o neplatnosť dražby sú navrhovateľ dražby (v súdenom

prípade odporca 1./), dražobník (odporca 2./), vydražiteľ (odporca 3.), predchádzajúci vlastník -
navrhovateľka, ktorá je zároveň totožná s dotknutou osobou, ktorá namieta neplatnosť dražby (§90
O.s.p.). Toto nerozlučné procesné spoločné spoločenstvo musí existovať v čase vyhlásenia rozsudku
o neplatnosť dražby, pričom okruh účastníkov konania je možné rozšíriť aj po uplynutí prekluzívnej
trojmesačnej doby. V súdenom prípade je teda okruh účastníkov v konaní o neplatnosť dražby

zachovaný.

Pokusom o zmier zo dňa 24. 04. 2009 (č.l. 138 spisu) odporca 1./ vyzval dlžníčku na zaplatenie dlžnej
pohľadávky v lehote do 5 dní odo dňa doručenia listu, ktorý si dlžníčka prevzala dňa 30. 04. 2009 a
navrhovateľka dňa 29. 04. 2009 (č.l. 139 spisu). Listom zo dňa 26. 05. 2009 (č.l. 140 spisu) označeným
ako Výzva na predčasné splatenie zostatku úveru s príslušenstvom záložný veriteľ vyzval dlžníka

na vrátenie celého zostatku úveru v lehote do 10 dní od doručenia výzvy s tým, že ku dňu 26. 05.
2009 bola výška pohľadávky vrátane príslušenstva 67.405,25 eur z toho istina 64.605,75 eur. Uvedené
zosplatnenie úveru bolo doručené dlžníkovi 29. 05. 2009 a záložcovi (navrhovateľke) 29. 05. 2009 (č.l.
141 spisu). Návrh na vykonanie dražby predložil záložný veriteľ dražobníkovi (odporcovi 2./) dňa 04.
05. 2012 (č.l. 203 spisu). Tým istým dňom bola medzi odporcom 1./ a odporcom 2./ uzavretá Zmluva

o vykonaní dražby č. 15480 (č.l. 405 spisu), ktorej prílohou bol Návrh záložného veriteľa - prehlásenia
záložného veriteľa zo dňa 04. 05. 2012. Zmluva o vykonaní opakovanej dražby č. 15813 bola uzavretá
dňa 14. 11. 2012 (č.l. 407 spisu). Uvedené Zmluvy spĺňajú všetky náležitosti stanovené v § 16 a v § 22
ZoDD v znení účinnom do 31. 05. 2014. V zmluve je označený navrhovateľ dražby, dražobník, predmet
dražby, najnižšie podanie s odkazom na Rámcovú zmluvu o vykonávaní dražieb zo dňa 24. 04. 2006 (č.l.

474 a nasl. spisu), odmena dražobníka s odkazom na článok 3 Rámcovej zmluvy, označenie vlastníka
predmetu dražby, dôvod konania dražby, spôsob úhrady ceny dosiahnutej vydražením a zverejnenie
možnosti zníženia najnižšieho podania s odkazom na Prílohu 2 ods.1.1 písm. c) Rámcovej zmluvy.
ZoDD totiž nevylučuje možnosť, aby si navrhovateľ dražby a dražobník uzavreli jednu hlavnú zmluvu o
vykonávaní dražieb tzv. rámcovú zmluvu a čiastkové zmluvy o dražbe ku každej jednotlivej dražbe za

predpokladu, že rámcová zmluva v spojení s čiastkovou zmluvou obsahujú všetky obligatórne náležitosti
podľa ZoDD. Prílohou Zmluvy bolo aj písomné vyhlásenie navrhovateľa dražby, že predmet dražby je
možné dražiť (§ 7 ods. 2), a to v bode 1.5. písm. a) Návrhu na vykonanie dražby (č.l. 203 rub spisu),
ako aj písomné vyhlásenie záložného veriteľa o pravosti, výške a splatnosti pohľadávky, pre ktorú sa
navrhuje výkon záložného práva (bod 1.5. písm. b) Návrhu na vykonanie dražby. Súd dospel k záveru,

že Zmluvy uzavreté medzi odporcom 1./ a 2./ o vykonaní dražby, resp. opakovanej dražby obsahujú
všetky zákonom stanovené náležitosti.

V rámci postupu podľa ZoDD (čo zákon pripúšťa) dražobník z poverenia záložného veriteľa (Príloha
5 Dodatku č. 1 k Rámcovej zmluve o vykonávaní dražieb zo dňa 08. 03. 2006 na č.l. 506 spisu

t.j. plnomocenstvo, ktorým splnomocniteľ (odporca 1./) splnomocnil splnomocnenca (odporcu 2./) na
jeho zastupovanie a konanie vo veci vyhotovenia a zasielania oznámenia o začatí výkonu záložného
práva formou dražby a informovania záložcu o priebehu a výsledku výkonu záložného práva v zmysle
ustanovení § 151l, § 151m a nasl. Občianskeho zákonníka a na registráciu oznámenia o začatí výkonu
záložného práva formou dražby v zmysle ustanovenia § 151l a nasl. Občianskeho zákonníka) listom

zo dňa 23. 05. 2012 (č.l. 193 rub spisu) oznámil záložcovi začatie výkonu záložného práva podľa
§ 151l ods. 1 Občianskeho zákonníka, v ktorom uviedol dôvody začatia výkonu záložného práva a
spôsob, akým si uspokojí svoju splatnú pohľadávku alebo ako sa bude domáhať uspokojenia zo zálohu
(formou dobrovoľnej dražby). Záložný veriteľ si splnil aj oznamovaciu povinnosť, ktorá mu vyplýva z
ust. § 17 ZoDD a povinnosť uvedenú v ust. § 151l ods. 4 Občianskeho zákonníka, keďže na základe

Oznámenia záložného veriteľa príslušnej správe katastra začatie výkonu záložného práva vyznačila
v katastri nehnuteľností poznámkou (č.l. 11 rub spisu). Oznámenie o začatí výkonu záložného práva
záložcovi má hmotnoprávny význam, pretože záložný veriteľ môže pristúpiť k speňaženiu zálohu až po
uplynutí 30 dňovej lehoty, ktorá sa počíta od doručenia tohto oznámenia záložcovi (dňa 12. 06. 2012 č.l.
193 rub spisu), pričom prvé kolo dražby sa uskutočnilo až dňa 12. 11. 2012.

Prvé kolo dražby sa uskutočnilo dňa 12. 11. 2012 v Banskej Bystrici, ktorej dražby sa zúčastnilo 7
dražiteľov, pričom žiadny z nich neurobil najnižšie podanie. Najnižšie podanie v prvom kole dražby bolo
stanovené na 47.600 eur, čo predstavuje 100 % zo sumy stanovenej Znaleckým posudkom č. 66/2012znalkyne J.. F. W. (založený v prílohovej obálke spisu č.l. 430), ktorý znalkyňa vypracovala ku dňu 18. 06.
2012. Druhé kolo dražby sa uskutočnilo dňa 10. 06. 2013 o 10.40 hod. v priestoroch Palace Hotel Polom
Hviezdoslavova22,Žilina.Úspešnosťdobrovoľnejdražbyjezávisláodpodmienokjejvykonania.Jednou

z nich je dostatočné informovanie o uskutočnení dražby a vhodne stanovené miesto a čas jej konania.
Miesto, dátum a čas konania dražby si určuje dražobník po dohode s navrhovateľom dražby tak, aby
nebola obmedzená možnosť účasti na dražbe. Posúdenie či konkrétne miesto, v ktorom bola dobrovoľná
dražba vykonaná, spĺňa zákonné podmienky, musí súd v prípadnom konaní o určenie neplatnosti dražby
urobiť s prihliadnutím na všetky osobité skutočnosti súvisiace s danou dobrovoľnou dražbou, predmetom

dražby a všetkými okolnosťami spojenými s jej prípravou a vykonaním. Zákon neuvádza žiadnu hranicu
vzdialenosti miesta dražby od predmetu dražby, ktorá by automaticky spôsobila, že vykonanie dražby
v tomto mieste porušil ZoDD (Valová, K. a kol. Zákon o dobrovoľných dražbách. Komentár. 2. vydanie.
Bratislava: C.H. Beck, 2013, s. 108). Opakovanú dražbu navrhovateľ vykonal v Žiline. Jedná sa o krajské
mesto v obvode ktorého sa nachádza dražená nehnuteľnosť. Druhého kola dražby sa zúčastnilo šesť
dražiteľov, jedná sa o miesto, ktorého dopravné a ubytovacie kapacity nemôžu prispievať k obmedzeniu

možnosti záujemcov na dražbe. Charakter a ubytovacie kapacity miesta dražby (hotel), prístup k nemu z
hľadiska dopravných ciest (krajské mesto Žilina, možnosť vlakového a autobusového spojenia), dátum
konania dražby 10. 06. 2013 (nejedná sa o štátny sviatok alebo deň pracovného voľna, ale pracovný deň
- pondelok), čas konania dražby (o 10.40 hod.- t.j. nie je skoré rané alebo neskoré, nočné hodiny) boli
určené tak, aby nebola obmedzená možnosť účasti na dražbe, pretože dražba sa nemusí nutne konať

v mieste kde sa predmet dražby nachádza. Navyše pre záujemcov je rozhodujúca cena nehnuteľnosti,
jej stav, opotrebenie, poloha, potreba investícií, lokalita, vybavenosť a nie miesto samotnej dražby. Súd
dospel k záveru, že miesto, dátum a čas dražby dražobník určil tak, aby sa dražby zúčastnil čo najväčší
počet záujemcov, zvolil inzerciu v periodiku Dražobné listy (č.l. 181 a nasl. spisu), inzerciu na svojej
internetovej stránke (č.l. 187 spisu), na internetovej stránke Reality SK (č.l. 188 spisu), na internetovej

stránkeTopReality(č.l.189spisu).Pokiaľajnavrhovateľkapoukázalanavinzerciiuvádzanérozdielnosti
v hodnote ponúkanej nehnuteľnosti dražobníkom, inzerciou nedošlo k zásahu práv navrhovateľky ako
vlastníčky dražených nehnuteľností, keďže opakovanej dražby sa zúčastnilo šesť záujemcov, ktorí zložili
dražobnú zábezpeku, pričom došlo aj k udeleniu príklepu.

Dražobník zaistil ohodnotenie predmetu dražby znaleckým posudkom, ktorý v čase konania dražby
nemohol byť starší ako šesť mesiacov. V znaleckom posudku mali byť zohľadnené aj závady, ktoré
prechádzajú na nadobúdateľa predmetu dražby. V prípade, ak je pre určenie všeobecnej ceny
predmetu dražby vypracovaný znalecký posudok znalcom zapísaným v zozname znalcov Ministerstva
spravodlivosti SR, splnil si dražobník všetky svoje povinnosti v súvislosti s ohodnotením predmetu

dražby a nie je za bežných okolností úlohou ani právom dražobníka preverovať údaje alebo závery
znaleckého posudku. Dražobník totiž nie je osobou odborne spôsobilou a zákonom aprobovanou na
to, aby sám vykonal odhad cenných nehnuteľností alebo aby prehodnocoval správnosť odhadu znalca
(Valová, K. a kol. Zákon o dobrovoľných dražbách. Komentár. 2. vydanie. Bratislava: C.H. Beck, 2013,
s. 121). Dražobník nie je povinný dať vypracovať ďalší znalecký posudok, avšak zákon mu uvedenú

možnosť nezakazuje, ak znalecký posudok spĺňa podmienky uvedené v § 12 ZoDD. Samotná dražba
veci obzvlášť v prípadoch výkonu záložného práva, je často tým najlepším indikátorom skutočnej trhovej
ceny. Podľa § 2 písm. g) Vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku
sa pod pojmom všeobecná hodnota majetku rozumie: výsledná objektivizovaná hodnota majetku, ktorá
je znaleckým odhadom najpravdepodobnejšej ceny hodnoteného majetku ku dňu ohodnotenia v danom

mieste a čase, ktorú by tento mal dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji,
keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že
cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty. Všeobecná
hodnotaurčenáznaleckýmposudkomvšakneznamená,žesaurčenáhodnotavecizakaždýchokolností
aj zrealizuje ako kúpna cena alebo cena dosiahnutá na dražbe (Valová, K. a kol. Zákon o dobrovoľných

dražbách. Komentár. 2. vydanie. Bratislava: C.H. Beck, 2013, s. 122). Pre účely opakovanej dražby
si dražobník dal vypracovať Znalecký posudok č. 43/2013 znalkyňou J.. F. W. (č.l. 231 a nasl. spisu),
ktorý znalkyňa vypracovala ku dňu 15. 04. 2013. Znalkyňa vo svojej svedeckej výpovedi potvrdila, že pri
vypracovaníznaleckéhoposudkuvychádzalazpomerovvLiptovskomJáne,nievmiesteačasekonania
dražby (Žilina). Znalkyňa uviedla, že k zníženiu ceny došlo z dôvodu, že o danú nehnuteľnosť nebol

záujem v prvom kole dražby, vysvetlila aké koeficienty podľa metodiky Ústavu súdneho inžinierstva v
Žiline použila, potvrdila, že ňou stanovená hodnota nehnuteľností je len vyvolávacia cena, ktorá sa v
dražbe môže zvýšiť. Cenu nehnuteľnosti ovplyvnila aj tá skutočnosť, že v súčasnej dobe k predmetnej
nehnuteľnosti nie je prístup z verejnej komunikácie, na ktorej skutočnosti nič nemení, že sa jedná ospôsobilý predmet záložného práva t.j. záloh (predmet občianskoprávnych vzťahov, ktorý je prevoditeľný
a ktorého vlastník nie je obmedzený pri nakladaní s ním). Ak znalkyňa pri vypracovaní znaleckého
posudku postupovala nesprávne, neznamená to automaticky porušenie ZoDD. Naviac, cena určená

znaleckým posudkom, nie je cenou, za ktorú sa podarí predmetnú nehnuteľnosť vydražiť, pretože
hodnota nehnuteľnosti, ktorá sa draží, sa zistí až vykonaním samotnej dražby a cenou nehnuteľnosti tak
bude najvyššie podanie, ktorá sa na nej dosiahne. V oboch kolách dražby odporca 2./ stanovil výšku
najnižšieho podania na úrovni 100 % hodnoty predmetu dražby stanovenej znaleckými posudkami.

Podľa navrhovateľky došlo k porušeniu ust. § 16 ods. 6 ZoDD v znení účinnom do 31. 05. 2014 z dôvodu,
že najnižšie podanie bolo nižšie ako tri štvrtiny hodnoty predmetu dražby určenej znaleckým posudkom.
Nakoľko že si dražiteľ dal vyhotoviť nový Znalecký posudok č. 45/2013 (v ktorom postupe dražobníka
ako už bolo spomenuté vyššie súd nevidel porušenie ZoDD), vydražená cena (30.000 eur) bola tak
nižšia ako tri štvrtiny všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti stanovenej podľa prvého Znaleckého posudku č.
66/2012 (47.600 eur). Takéto tvrdenia navrhovateľky sú zavádzajúce. Najnižšie podanie v druhom kole

dražby bolo stanovené na 39.800 eur t.j. vo výške 100 % zo sumy stanovenej Znaleckým posudkom č.
45/2013, ktorý podmienky uvedené v ust. § 12 ods. 1 ZoDD. Najnižšie podanie bolo postupne znižované
o čiastku dohodnutú v Zmluve o vykonaní dražby (§ 20 ods. 10 ZoDD). Po výzve licitátora o urobení
najnižšieho podania vo výške 30.000 eur urobil podanie v tejto výške účastník pod č. 21 (odporca 3./).
Keďže ani po trojitej opakovanej výzve licitátora na urobenie vyššieho podania a upozornení, že ak nikto

neurobí vyššie podanie udelí účastníkovi pod č. 21 príklep, neurobil žiaden účastník podanie vyššie
ako 30.000 eur, bol účastníkovi pod č. 21 udelený príklep. Žiaden z účastníkov voči priebehu dražby
nevzniesol námietky (č.l. 18 spisu). Najnižšie podanie (30.000 eur) je vyššie ako tri štvrtiny hodnoty
predmetu dražby určenej Znaleckým posudkom č. 45/2013 (39.800 eur). V tejto súvislosti súd ale dáva
do pozornosti gramatický výklad ust. § 16 ods. 6 ZoDD v znení účinnom do 31. 05. 2014, v zmysle

ktorého výška najnižšieho podania nemôže byť nižšia ako tri štvrtiny hodnoty predmetu dražby určenej
znaleckým posudkom v tom prípade, ak je predmetom dražby nehnuteľnosť, v ktorom má dlžník hlásený
trvalý pobyt; v ostatných prípadoch nemohlo byť najnižšie podanie nižšie ako 1 hodnoty predmetu dražby
určenej znaleckým posudkom. V súdenom prípade predmetom dražby nie je nehnuteľnosť vo vlastníctve
dlžníka, ale záložcu, pričom ZoDD v ďalších svojich ustanoveniach (napr. § 16 ods. 3, § 17 ods. 5 písm.

a), § 17 ods. 9, § 19 ods. 1 písm. k), § 21 ods. 2) rozlišuje medzi pojmom dlžník a vlastník predmetu
dražby. K porušeniu ust. § 16 ods. 6 ZoDD tak nemohlo dôjsť ani vypracovaním ďalšieho znaleckého
posudku.

Vzhľadomnanámietkynavrhovateľkyohľadneznižovanianajnižšiehopodaniaosumu2.380eurnapriek

tomu, že v Oznámení o dražbe bola stanovená suma 1.000 eur, v prvom kole dražby, súd dospel z
záveru, že nedošlo k porušeniu jej práv, nakoľko v prvom kole dražby nedošlo k udeleniu príklepu,
pretože na dražbe nebolo urobené ani najnižšie podanie ani po jeho znížení. Preto uvedená skutočnosť
nemohla zasiahnuť do práv navrhovateľky. Súd nezistil zásah do práv navrhovateľky ani v skutočnosti,
že v Oznámení o dražbe (č.l. 178 spisu) je uvedené iné číslo účtu a variabilný symbol, na ktorý mala byť

zložená dražobná zábezpeka ako v Zmluve o vykonaní dražby (č.l. 405 spisu). Len v prípade, ak by boli
podmienky zloženia dražobnej zábezpeky v rozpore so ZoDD, súd by mohol rozhodnúť o neplatnosti
takto skončenej dražby, ak by tieto dôvody boli znamenali porušenie práv dotknutej osoby, ktorou osobou
navrhovateľka nemôže byť.

Súd nezistil ani porušenie ustanovenie § 13 ZoDD, nakoľko navrhovateľka umožnila obhliadku predmetu
dražby súdnej znalkyni (Protokol o vykonaní ohodnotenia nehnuteľnosti zo dňa 15. 04. 2013 na č.l 171
spisu), ako aj záujemcom, pretože ak by vlastník predmetu dražby neumožnil vykonať riadnu obhliadku
predmetu dražby resp. obhliadku predmetu dražby znemožnil, následne by sa s úspechom nemohol
domáhať určenia neplatnosti dražby z dôvodu, ktorý sám spôsobil. Výzvou zo dňa 30. 05. 2012 odporca

2./ vyzval navrhovateľku na umožnenie vykonania ohodnotenia nehnuteľnosti a obhliadky nehnuteľnosti,
ktorá výzva bola doručená navrhovateľke do vlastných rúk dňa 12. 06. 2012 a 27. 08. 2012. Rovnako
dátum a čas vykonania obhliadky bol zverejnený aj v bode I.). Oznámenia o dražbe zo dňa 10. 05. 2013
(č.l. 195-197). Pokiaľ aj odporca 3./ v priebehu súdneho konania namietal, že mu nebolo umožnené
vykonaťobhliadkuajvnútornýchpriestorovrodinnéhodomu,aksarozhodoldražiťtakýtopredmetdražby

nemôže namietať jej neplatnosť.

Oznámenie o dražbe (č.l. 195 spisu) obsahuje základné údaje o prebiehajúcej dražbe a o konkrétnych
okolnostiach a podmienkach dražby prostredníctvom ktorého dražobník vyhlasuje konanie o dražbe,zabezpečuje mu príslušnú publicitu. Uvedené oznámenie bolo zverejnené aj v notárskom centrálnom
registridražieb(potvrdenieoregistráciiúdajovauverejnenílistínvNotárskomcentrálnomregistridražieb
zo dňa 21. 05. 2014 na č.l. 471 spisu), aj v Obchodnom vestníku (č.l. 426 spisu). Oznámenie o dražbe

spĺňalo všetky obligatórne náležitosti stanovené ZoDD v § 17 ods. 1, s výnimkou ust. § 17 ods. 1 písm.
c), keďže sa uvádza, že sa jedná o prvé kolo dražby a v skutočnosti sa dňa 10. 06. 2013 uskutočnila
dražba opakovaná.

Oznámenie o dražbe zn. 751/2012 bolo zverejnené na úradnej tabuli Obce Liptovský Ján v čase od

09. 10. 2012 do 12. 11. 2012 a Oznámenie o opakovanej dražbe zn. 1077/2013 bolo zverejnené na
úradnej tabuli Obce Liptovský Ján v čase od 14. 05. 2013 do 10. 06. 2013 (potvrdenie na č.l. 202 spisu),
čím sa vyvrátilo tvrdenie navrhovateľky, že vyhláška o dražbe nebola zverejnená v zmysle § 11 ods.
4 najmenej 15 dní pred konaním dražby na úradnej tabuli obce, na území ktorej sa predmet dražby
nachádza. Ďalej medzi účastníkmi konania nebolo sporné, že navrhovateľke Oznámenie o opakovanej
dražbe podľa § 17 od. 1 ZoDD bolo doručené dňa 10. 05. 2013, o čom navrhovateľka súdu predložila k

nahliadnutiu obálku odporcu 2./ odovzdanú na prepravu poštovým úradom Bratislava 1 dňa 10. 05. 2013
podčíslom00197830(č.l.327spisu).ZoDDzvolilpriurčenílehoty,vktorejjedražobníkpovinnýzverejniť
a zasielať (nie doručiť) oznámenie o dražbe, formuláciu pomocou kvázi spätne určenej lehoty teda, že
dražobník je povinný zverejniť a zaslať oznámenie o dražbe najmenej 15 alebo 30 dní pred začatím
(otvorením) dražby. Opakovaná dražba sa uskutočnila dňa 10. 06. 2013, dražobník zaslal navrhovateľke

Oznámenie o opakovanej dražbe dňa 10. 05. 2013, teda v zákonnej lehote. Na doručovanie sa podľa
ZoDD priemerne použijú ustanovenia Občianskeho súdneho poriadku (§ 10 ods. 1 ZoDD). Rovnako na
lehoty ustanovené v ZoDD sa aplikuje úprava lehôt podľa § 122 Občianskeho zákonníka. Dražobník
si teda splnil svoju zákonnú povinnosť zaslať Oznámenie o vykonaní opakovanej dražby podaním
predmetného oznámenia na prepravu poštovým úradom. Nakoľko sa jedná o výkon záložného práva

pre navrhovateľku sa nejednalo o prekvapivý stav, keďže jej bolo doručené aj oznámenie podľa § 151l
ods. 1 Občianskeho zákonníka.

O každej vykonanej dražbe je potrebné vyhotoviť Notársku zápisnicu o vykonaní dražby podľa § 24
ZoDD, ktorá musí spĺňať zákonom stanovené náležitosti. V súdenom prípade notárka JUDr. Marta

Pavlovičová so sídlom Notárskeho úradu v Bratislave, Štefánikovo námestie 4 dňa 10. 06. 2013 pod
N 1590/2013, Nz 19298/2013, NCRls 19826/2013 (č.l. 16 spisu) osvedčila priebeh dražby konanej dňa
10. 06. 2013. Uvedená notárska zápisnica spĺňa všetky náležitosti stanovené v § 24 ods. 2 ZoDD, s
výnimkou ust. § 24 ods. 2 písm. a) ZoDD (v notárskej zápisnici sa nesprávne uvádza, že sa jedná o prvé
kolo dobrovoľnej dražby). Preto sa súd ďalej zaoberal, či uvedenie tejto zrejmej nesprávnosti v Notárskej

zápisnici resp. Oznámení o dražbe malo za následok porušenie ustanovení ZoDD a zároveň sa dotklo na
práve navrhovateľky v tom smere, že malo vplyv na záujem dražiť predmetnú nehnuteľnosť. Označenie
opakovanej dražby ako dražby v prvom kole nie je možné hodnotiť ako zásah do práv navrhovateľky.
Naopak, pokiaľ bola dražba označená ako dražba v prvom kole a nie dražba v opakovaná, logicky to
má za následok väčší záujem záujemcov a vôľu ponúknuť vyššiu cenu ako pri opakovanom kole dražby,

pretože pri opakovanej dražbe už záujemcovia majú vedomosť o tom, že sa jedná o nehnuteľnosť,
ktorú sa nepodarilo vydražiť v prvom kole, teda o nehnuteľnosť, ktorá napr. nie je príliš lukratívna resp.
predajná za cenu vo výške najnižšieho podania. Aj pri opakovanej dražbe upravenej v § 22 ZoDD musí
byť dodržané pravidlo uvedené v § 16 ods. 6 ZoDD, preto k zásahu do práv navrhovateľky uvedením
tejto zrejmej nesprávnosti ani nemohlo dôjsť.

Dražba má byť efektívnym prostriedkom na vymoženie pohľadávky veriteľa, na druhej strane má
zabezpečiť aj primeranú ochranu dlžníka ktorý, ak uhradí dlh, tak sa vyhne strate vlastníctva k predmetu
dražby. Inštitút dobrovoľnej dražby ako súčasť reformy záložného práva má prioritne zabezpečiť
záložnému veriteľovi výkon záložného práva, a teda uspokojenie jeho pohľadávky. Nakoľko nebolo

zistené porušenie ustanovení Zákona o dobrovoľných dražbách ani na základe skutkových tvrdení
navrhovateľky, ani na základe iných okolností, ktoré by zistil súd a ktoré by súčasne mali za následok
zásah do práv navrhovateľky, súd žalobu aj v tejto časti ako nedôvodnú zamietol. Súd na záver dáva
do pozornosti, že na predmetné nehnuteľnosti bolo zriadených aj niekoľko exekučných záložných
práv, záložný veriteľ má však prednostné právo na uspokojenie svojej pohľadávky, ktorej výška len

na istine prevyšuje hodnotu výťažku z dražby. Navrhovateľka nie je zároveň dlžníčkou z úverového
zmluvného vzťahu. Záložné právo podľa § 151md písm. i.) zaniklo jeho vykonaním bez ohľadu na rozsah
uspokojenia veriteľa.V súlade s citovaným zákonným ustanovením si súd vyhradil rozhodnúť o trovách konania na
samostatné rozhodnutie, po právoplatnosti rozhodnutia vo veci samej. Uvedené rozhodnutie bolo
dôvodné preto, že v čase vyhlásenia rozsudku ešte nebola ustálená výška trov konania z dôvodu, že

súdnepojednávanieboloodročenénavyhlásenierozsudkuvzmysle§156ods.2Občianskehosúdneho
poriadku.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia prostredníctvom
tunajšieho súdu ku Krajskému súdu v Žiline v troch vyhotoveniach.
Podľa § 205 ods. 1 O. s. p. v odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (ktorému súdu je určené,

kto ho robí, ktorej veci sa týka, čo sleduje, dátum, podpis) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu smeruje, v
akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za nesprávny a čoho
sa odvolateľ domáha.

Podľa § 205 ods. 2 O. s. p. odvolanie proti rozsudku, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno

odôvodniť len tým, že:

a) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,
b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,
c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy, potrebné

na zistenie rozhodujúcich skutočností,
d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,
e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a),
f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Podľa § 205 ods. 3 O. s. p. rozsah, v akom sa rozhodnutie napáda a dôvody odvolania môže odvolateľ
rozšíriť len do uplynutia lehoty na odvolanie.