Rozsudok ,
Prvostupňové nenapadnuté opravnými prostriedkami Judgement was issued on Tuesday, April 15, 2014

Súd: Okresný súd Košice II
Spisová značka: 27C/809/2001

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7201899327
Dátum vydania rozhodnutia: 15. 04. 2014
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr Andrea Galdunová

ECLI: ECLI:SK:OSKE2:2014:7201899327.9

ROZSUDOK V MENE

SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Okresný súd Košice II sudkyňou JUDr. Andreou Galdunovou v právnej veci žalobcu P. Q. R. I., Q. X,

B., I. XXX XXX proti žalovanej V. U., M.. XX.X.XXXX, Q. P. XX, B. právne zastúpenej advokátkou JUDr.
Kristínou Piovarčíovou, so sídlom Štúrova 20, Košice v konaní o zaplatenie 354,21 eur s prísl. takto

r o z h o d o l :

Žalobu v celom rozsahu zamieta.

Žalobca je povinný nahradiť žalovanej trovy konania, v sume 202,79 eur na účet právnej zástupkyne
žalovanej do 15 dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobca sa žalobou doručenou súdu 10.1.1997 domáhal od žalovanej zaplatenia sumy 10.671,- Sk
(354,21 eur) titulom nezaplatenia nájomného a úhrad spojených s nájmom bytu za obdobie od decembra
1993 do novembra 1996 a zároveň sa domáhal úhrady poplatku z omeškania v sume 22.903,- Sk za
obdobie od decembra 1993 do novembra 1996, ako aj poplatku z omeškania od decembra 1996 do

zaplatenia vo výške 2,5 promile z dlžnej sumy za každý deň omeškania. Žalobu odôvodnil tým, že
žalovaná je výlučnou nájomníčkou a členkou P. I. F. B. vo vzťahu k bytu nachádzajúcemu sa v B., M.
P. E.. Č.. XX, Č. Q. X, pričom dlhodobo neplatí úhrady spojené s nájmom bytu pravidelne v súlade s
predpisom. Priložil prehľad platieb žalovanej za predmetné obdobie a zároveň poukázal na to, že inými
žalobami sú uplatňované na súde dlžoby za ďalšie obdobia.

Súd vo veci vydal platobný rozkaz proti ktorému podala žalovaná odpor s odôvodnením, že vyčíslená
dlžná suma 10.671,- Sk je fiktívne vypočítaná a nezodpovedá skutočnosti, nakoľko užíva byt s vadami
a súd jej priznal zľavu 15% za užívanie bytu, ktorú zľavu žalobca nechce uznať.

Súd vo veci vykonal dokazovanie výsluchom účastníkov konania a oboznámením sa s predloženými

listinnými dôkazmi:

prehľadom platieb žalovanej, zálohovými predpismi, obsahom pripojených tunajšieho súdu sp. zn.
12C/343/1994, 19C/113/1993, 19C/1238/1985, 22C/329/2003 a zistil tento skutkový stav veci:

Medzi účastníkmi konania nebolo sporné, že žalovaná je výlučnou nájomníčkou družstevného bytu č. X
v B. M. E.. P. XX a taktiež nebolo sporné a vyplynulo to aj z pripojeného spisu, že v konaní vedenom
na tunajšom súde pod sp. zn. 19C/1238/1985 bola žalovanej priznaná 15% zľava z úhrady za užívaniebytu. Pod uvedenou spisovou značkou na Mestskom súde v Košiciach bolo vedené konanie žalobcu
voči žalovanej, predmetom ktorého bola úhrada za užívanie predmetného bytu za obdobie od januára
1983 do augusta 1985 v sume 1.039,- Kčs a súd žalobu zamietol rozsudkom zo dňa 26.7.1988, ktorý

nadobudol právoplatnosť dňa 5.9.1988. Dôvodom takéhoto rozhodnutia bola skutočnosť, že žalobkyňa
si dňa 30.11.1984 uplatnila u žalobcu nárok na poskytnutie zľavy z úhrady za užívanie bytu z titulu
neodstránených kolaudačných závad, ako aj skrytých závad nahlásených na prevádzke žalobcu a
v konaní bolo vykonané znalecké dokazovanie Ing. Arch. V. L., ktorý vo svojom posudku zo dňa
30.6.1987 uviedol, že byt bol daný do užívania so závadami, ktoré možno rozdeliť na závady prakticky

neodstrániteľné a závady odstrániteľné výmenou konštrukčných prvkov a úpravy konštrukčného prvku.
Keďže závady dlhodobo zhoršujú užívanie predmetného bytu súd priznal žalovanej zľavu z úhrady za
užívanie vo výške 15%, čo predstavovalo žalovanú sumu a návrh zamietol.

Na tunajšom súde konaním sp. zn. 12C/343/1994 si žalobca voči žalovanej uplatňoval sumu 3.230,-
Sk s príslušenstvom za obdobie od februára 1991 do februára 1993, kde súd rozsudkom zo dňa
20.9.2007 návrh v časti zaplatenia istiny 3.230,- Sk zamietol a konanie v zostávajúcej časti zastavil.

Z odôvodnenia rozsudku vyplýva, že súd ustálil, že právo na zľavu z úhrady za užívanie priznané vo
výške 15% rozsudkom Mestského súdu v Košiciach v konaní 19C/12138/1985 naďalej trvá, nakoľko
závady, ktoré boli dôvodom pre priznanie tejto zľavy u žalovanej naďalej pretrvávajú a zo strany žalobcu
doposiaľ neboli odstránené, pričom tvrdenia žalobcu, že závady neboli odstránené aj z toho dôvodu,
že žalovaná nebolo ochotná sprístupniť predmetný byt, neboli preukázané, naopak bolo preukázané,

že žalobca žiadnym relevantným spôsobom nevyzval žalovanú na sprístupnenie predmetného bytu za
účelom odstránenia závad. Na základe uvedeného súd ustálil, že priznané právo na 15% zľavu z úhrady
za užívanie bytu naďalej žalovanej patrí a z toho dôvodu žalobu zamietol.

Potom čo v danom konaní žalobca podal odvolanie, Krajský súd v Košiciach dňa 19.3.2009 potvrdil
rozsudok súdu prvého stupňa v zamietavom výroku s poukazom na ust. § 698 ods. 1 Občianskeho

zákonníka a § 699 Občianskeho zákonníka, z ktorých vyplýva, že právo nájomcu bytu na zľavu z
nájomného a z úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu je osobitným majetkovým právom, ktoré
vznikávprípadesplneniazákonnýchpodmienokaakbolozostranynájomcuvčasuplatnené. Vprípade,
ak sa jedná o pretrvávajúcu vadu z titulu, ktorej nájomca už uplatnil nárok na zľavu, a ktorú prenajímateľ
neodstránil, nárok na zľavu pretrváva aj pri každej následnej mesačnej platbe až do zániku nájmu, resp.

do odstránenia vady. Pokiaľ teda právoplatným rozsudkom súdu pod sp. zn. 19C/1238/1985 došlo k
priznaniu zľavy z nájomného, nárok na túto zľavu má žalovaná aj do budúcnosti, ak jej nájomný vzťah
trvá a žalobca ako prenajímateľ tieto vady neodstránil (pričom dôkazné bremeno ohľadne preukázania
zániku tohto nároku žalovanej je na žalobcovi ako prenajímateľovi). Odvolací súd sa teda nestotožnil s
názorom žalobcu, že zľava z nájmu priznaná žalobkyni predchádzajúcim rozhodnutím súdu platí iba na

vtedy časovo obmedzené a priznané obdobie, nakoľko žalobca nepreukázal, že z jeho strany došlo k
odstráneniu tých závad v byte, v dôsledku ktorých bola predchádzajúcim rozhodnutím súdu žalovanej
zľava priznaná.

Vkonanívedenomnatunajšomsúdepodsp.zn.19C/113/1993súdrozhodovalonávrhužalobcu,ktorým
sa voči žalovanej domáhal úhrady sumy 3.540,- Sk za obdobie od 1.4.1987 do 31.3.1990 a súd návrh v

časti zaplatenia istiny zamietol, a konanie v časti o zaplatenie poplatkov z omeškania zastavil, v dôsledku
čiastočného späťvzatia žalobného návrhu v časti príslušenstva.

V uvedenom konaní súd nariadil znalecké dokazovanie znalcom Ing. L. Š., ktorého poveril vypracovaním
posudku a určením, či na predmetnom byte naďalej pretrvávajú vady (aj skryté). Znalec v posudku č.
12/2006 konštatoval, že v porovnaní so stavom zachyteným v znaleckom posudku z roku 1987 je byt

bez akejkoľvek pravidelnej hoci aj základnej údržby. Závady neboli odstránené vôbec, ani žalobcom
ani žalovanou. V závere posudku znalec uviedol, že rozsah závad podmienený nedostatočnou údržbou
a časovým odstupom takmer 23 rokov spôsobil, že niektoré vady je jednoduchšie riešiť kompletnou
výmenou vadných častí a nie ich lokálnymi čiastkovými opravami a úpravami. Závady v bytovej jednotke
žalovanej nie sú svojim rozsahom poruchami, ktoré svojim rozsahom, svojou intenzitou a rozsahom

priamo ohrozujú bezpečnosť užívania bytu. Poškodenie v prvom rade znamená zníženie čiastočnej
funkčnosti a estetické a interiérové znehodnotenie časti bytu. Následne súd ustanovil znalca Ing. A. F.
PhD., znalca z odboru stavebníctva, odvetvie poruchy stavieb na vypracovanie kontrolného znaleckého
posudku a jeho úlohou bolo posúdiť, či znaleckým posudkom č. 12/2006 znalcom Ing. L. Š. bola správnesplnenásúdomuloženáúloha.VtomtoposudkuznalecIng.F.uviedol,žeznalecIng.Š.svojimodborným
posudkom č. 12/2006 správne splnil úlohu uloženú uzneseniami súdu. Po uplynulej dobe sa stav bytu
č. X M. P. XX F. B. podstatne nezmenil a naďalej platí záver z odborného posudku č. 12/2006.

V odôvodnení rozsudku súd poukázal na rozsudok Mestského súdu v Košiciach sp. zn. 19C/1238/1985,
kedy bola žalovanej priznaná zľava vo výške 15% za užívanie bytu, pričom mal zato, že z vykonaného
znaleckého dokazovania vyplynulo, že závady, ktoré boli dôvodom pre priznanie uvedenej zľavy naďalej
v byte pretrvávajú, pričom žalobca v konaní nepreukázal, žeby písomným relevantným spôsobom vyzval
žalovanú na sprístupnenia predmetného bytu za účelom odstránenia závad, a preto bol toho názoru, že

v relevantnom období bola žalovaná povinná platiť žalobcovi určené nájomné po odrátaní 15% zľavy.

Krajský súd v Košiciach rozsudkom zo dňa 24.3.2011 sp. zn. 2Co/161/2010 potvrdil rozsudkom vo
výroku, ktorým bola žaloba zamietnutá.

Z pripojeného spisu sp. zn. 22C/329/2003 tunajšieho súdu bolo zistené, že v uvedenom konaní si
žalobca voči žalovanej uplatňoval úhradu čiastky 19.167,- Sk s príslušenstvom za obdobie od 1.1.2000
do 31.10.2002. Potom ako bolo podané odvolanie voči rozsudku, ktorým súd uložil žalovanej povinnosť

zaplatiť žalobcovi istinu 241,89 eur s poplatkom z omeškania a v prevyšujúcej časti žalobu zamietol,
Krajský súd v Košiciach rozsudkom č.k. 3Co/365/2011-179 zo dňa 28.12.2012 zrušil rozsudok súdu
prvého stupňa a vec vrátil na ďalšie konanie, nakoľko odvolací súd dospel k záveru, že uplatnené
odvolacie dôvody sú dané. Predmetom konania sú dlžné úhrady za obdobie od januára 2000 do
31.10.2002 spolu s poplatkom z omeškania a Krajský súd v Košiciach dôvodil, že po transformácii

stavebných bytových družstiev a po ich začlenení do všeobecnej úpravy družstiev v Obchodnom
zákonníku, má dnes každé bytové družstvo svoje vlastné stanovy (§ 224 a nasl. Obchodného
zákonníka). Z predpisu mesačných zálohových platieb predložených žalobcom z čl. 86-92 spisu vyplýva,
že štruktúra predpisu platieb a úhrad za plnenia súvisiace s nájmom a užívaním bytu za rozhodné
obdobie je nasledovná:

I. anuita a tvorba fondov - splátka úveru (anuita), preddavok na opravy vchodu, preddavok na veľké
opravy domu, preddavok do fondu MaRT

II. náklady na bežnú údržbu a prevádzku - bežná údržba vchodu, výťahu, prevádzka meracej a
regulačnej techniky, elektrická energia spoločných priestorov, odvoz a likvidácia domového odpadu,
upratovanie spoločných priestorov, deratizácia SP, odvádzanie zrážkových odpadových vôd, príspevok

SZBD, poistenie domu, daň z nehnuteľnosti

III. náklady na správu - správna réžia, prevádzková réžia

IV. zálohy na dodávku tepla pre ÚK, TÚV a SV

VstanováchP.I.,ktorépredložilvkonanížalobca,ktoréboliprijaténazhromaždenídelegátov4.12.1991,
zmeny a doplnky prijaté na zhromaždení delegátov dňa 28.4.1992 a 28.11.1992 je v čl. 49 ustanovené,

že určená výška výpočtu platieb a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu je zročná v poslednom
dni bežného mesiaca. Ak nie je uhradená ani do 5 dní po zročnosti, vzniká platiteľovi povinnosť zaplatiť
družstvu poplatok z omeškania, ktorý je vo výške 5,- Sk od každého dlžného mesiaca za každý i
začatý mesiac omeškania. Výšku výpočtu platieb a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu určí
družstvo svojim rozhodnutím. Výšku platieb a úhrad môže družstvo meniť za ekonomicky odôvodnených

podmienok. Sťažnosť člena voči tomuto rozhodnutiu nemá odkladný účinok.

Podľa čl. 50 ods. /1/ člen - nájomca družstevného bytu má právo na primeranú zľavu z nájomného,
dokiaľ družstvo napriek jeho upozorneniu neodstráni v byte alebo v dome závadu, ktorá podstatne
alebo po dlhší čas zhoršuje jeho užívanie. Právo na primeranú zľavu z nájomného má člen aj vtedy,
ak sa neposkytli plnenia spojené s užívaním bytu, alebo sa poskytovali vadne, a ak a v dôsledku tohto

užívanie bytu zhoršilo. Podľa ods. /2/ tohto článku rovnaké právo má člen - nájomca družstevného
bytu, ak sa stavebnými úpravami v dome podstatne alebo po dlhší čas zhoršili podmienky užívania
bytu alebo domu. /3/ člen - nájomca družstevného bytu má právo na primeranú zľavu z úhrady za
plnenia poskytované s užívaním bytu, pokiaľ ich družstvo riadne a včas neposkytuje. /4/ Družstvo môže
poskytnúť zľavu z položky fondu opráv bloku, alebo poskytnúť jednorazové odškodnenie.Odvolací súd bol toho názoru, že súd prvého stupňa pochybil, ak sa nevysporiadal so skutkovou
otázkou, ktorá časť zo zálohovitého predpisu je poplatkom za užívanie bytu. Nájomným za byt sa spláca
úver (anuita). Poukázal na to, že predložené Stanovy P. B. I. platné a účinné v rozhodnom období

nezodpovedajú zmene právnych úprav v súvislosti s transformáciou družstiev, ak v čl. 50 /1/ stanov
nešpecifikujú, na ktorú časť zálohového predpisu sa má primeraná zľava z nájomného vzťahovať.

Krajský súd teda poukázal na to, že 15% zľava bola priznaná z úhrady za nájomné a nebola priznaná
aj z úhrady za služby podľa § 170 ods. 1 Občianskeho zákonníka, pričom plnenie a poskytovanie, ktoré
je spojené s užívaním bytu je napr. ústredné vykurovanie, dodávka teplej vody, dodávky z verejných

vodovodov a vodární, odvádzanie odpadových vôd a podobne, pričom zálohy na úhradu za plnenie
spojené s užívaním bytu sa platia preddavkovo, mesačne a po uplynutí uplynulého obdobia sa raz ročne
vyúčtujú. Vyúčtovanie úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu vykonáva zásadne prenajímateľ a
podmienkou splatnosti nedoplatku je, že vyúčtovanie bolo vykonané riadne a teda v súlade s predpismi,
ktoré ho regulujú a nájomca bol s ním oboznámený. Vyúčtovanie môže privodiť splatnosť nedoplatku
plynúceho z neho vtedy, ak obsahuje všetky predpísané náležitosti a je v ňom uvedená cena za

vykonané služby v správnej výške. Vyúčtovanie, ktoré postráda niektorú z predpísaných náležitostí nie
je riadnym vyúčtovaním, a nie je spôsobilé vyvolať splatnosť nedoplatku plynúceho z vyúčtovania.

Žalobca v písomnom podaní doručenom súdu 26.6.2010 (čl. 16) poukázal na tú skutočnosť, že
rozsudkom 19C/1238/1985 priznal súd žalovanej zľavu z úhrad spojených s nájmom bytu vo výške 15%
za obdobie rokov 1982 až 1983 a na základe tohto žalovaná odvodila skutočnosť, že po celé nasledujúce

roky platila úhrady spojené s nájmom predmetného bytu o 15% nižšie. Preto postupnými žalobami bol
žalobca nútený za ďalšie roky vymáhať svoje nároky a predmetná žaloba v konaní 27C/809/2001 sa
týka obdobia od decembra 1993 do novembra 1996. Poukázal na to, že sa so žalovanou pokúsil o
mimosúdne usporiadanie vo forme technickej úpravy bytu a zľavy na úhradách. Žalovaná však neprijíma
žiadne návrhy na riešenie.

V písomnom podaní doručenom súdu 23.10.2013 žalobca uviedol, že nedošlo k mimosúdnej dohode
medzi účastníkmi, keďže žalobca nezdieľa právny názor žalovanej, že na základe rozsudku Mestského
súdu Košice č.k. 19C/1238/1985 možno vyvodiť záver, že priznaná zľava 15% je priznaná až do
odstránenia závad, keďže v rozsudku je uvedené, že zľava je priznaná zo žalovanej sumy 6.935,- Kčs.

Z prehľadu platieb, ktorý žalobca pripojil k žalobnému návrhu doručenému súdu 10.1.1997 a v rovnakom

znení pripojenému k písomnému vyjadreniu doručenému súdu 30.10.2003 vyplýva, že v decembri
1993 bola žalovanej predpísaná platba 1.364,- Sk a uhradila 2.323,- Sk, v januári bola predpísaná
platba 1.364,- Sk a uhradila 1.159,- Sk, vo februári 1994 bola predpísaná platba 1.364,- Sk a žalovaná
neuhradilažiadnučiastku,vmarci1994bolapredpísanáplatba1.364,-Skauhradila2.318,-Sk,vapríliaj
máji1994bolipredpísanéplatby1.364,-Skavobochmesiacochžalovanáuhradila1.159,-Sk.Vmesiaci

jún a júl 1994 bola predpísaná platba 1.576,- Sk a žalovaná uhradila v oboch mesiacoch po 1.339,- Sk,
v auguste bola predpísaná platba 1.576,- Sk a žalovaná neuhradila žiadnu platbu, v septembri 1994
jej bola predpísaná platba 1.576,- Sk a žalovaná uhradila 2.687,- Sk, v mesiacoch október, november
1994 boli predpísané platby 1.576,- Sk a žalovaná neuhradila žiadnu čiastku, v decembri 1994 bola
predpísaná platba 1.576,- Sk a žalovaná uhradila 2.887,- Sk, pričom v prehľade platieb je poznámka,

že v tom je preplatok ústredného kúrenia 1.528,- Sk. Počas celého roka 1995 boli predpísané mesačné
platby 1.576,- Sk a žalovaná uhradila v mesiaci január 2.707,- Sk, v mesiaci marec 4.032,- Sk a v mesiaci
október 6.826,- Sk. V ostatných mesiacoch, t.j. február, apríl, máj, júni, júli, auguste, septembri, novembri
a decembri 1995 žalovaná neuhradila žiadnu platbu. V roku 1996 boli zálohové platby predpísané v
čiastke 1.576,- Sk a žalovaná uhradila v januári 2.708,60 Sk, v marci 5.409,- Sk, v máji 2.040,- Sk, v

októbri 5.413,- Sk, pričom vo februári, apríli, júni, júli, auguste, septembri a novembri neuhradila žiadnu
čiastku.

Dňa16.9.2011žalobcadoručilsúdušpecifikáciužalovanejsumypodľajednotlivýchmesiacovzaobdobie
od decembra 1993 do novembra 1996, kde výška predpísaných platieb je uvedená obdobne ako to
bolo v predloženom prehľade platieb, avšak oproti prehľadu platieb v špecifikácii súd zistil odlišnosti

pri evidovaní platieb zo strany žalovanej a to konkrétne v mesiaci december 1994 v prehľade platieb,
ktorý bol pripojený k žalobnému návrhu a obdobne k nasledujúcemu písomnému podaniu žalobcu jeuvedená úhradu zo strany žalovanej v sume 2.882,- Sk, s poznámkou, že táto úhrada zahŕňa preplatok
ústredného kúrenia 1.528,- Sk, pričom v špecifikácii sa nachádza údaj o platbe 1.354,- Sk, t.j. zrejme
údaj bez preplatku, avšak o kolonku nižšie sa nachádza údaj o nedoplatku ústredného kúrenia 707,- Sk

a o riadok nižšie údaj o preplatku ústredného kúrenia 1.410,- Sk, ktoré čiastky nezodpovedajú pôvodne
uvedenejsume1.528,-Sk.Ďalšínesúladjeprievidenciiplatbyžalovanejvoktóbri1995,kdevpôvodnom
prehľade platieb je uvedená čiastka 6.826,- Sk a v špecifikácii je uvedená čiastka 5.416,- Sk. Zároveň
súd konštatuje, že v prvom prehľade platieb nie je zaznamenaný údaj o preplatku alebo nedoplatku
ústredného kúrenia a v špecifikácii je uvedený preplatok ústredného kúrenia 2.747,24 Sk. Ďalej v roku

1996 je rozdiel v evidencii platieb žalovanej v mesiaci máj 1996, kedy v pôvodnom prehľade je evidovaná
úhrada 2.040,- Sk a v špecifikácii nie je evidovaná žiadna úhrada t.j. nula.

V písomnom podaní doručenom súdu 17.10.2011 žalobca poukázal na tú skutočnosť, že žalovaná ako
nájomkyňa bola povinná hradiť po prvé úhradu za užívanie bytu (teraz nájomné) a po druhé úhradu za
služby poskytovanie ktorých je spojené s užívaním bytu, pričom rozsudok č. k. 19C/1238/1985 zo dňa
6.8.1987 priznal žalovanej zľavu iba z poplatku za užívanie bytu.

Na pojednávaní konanom dňa 12.3.2013 žalovaná prostredníctvom svojej právnej zástupkyne
predniesla,žejejnárokna15%zľavuznájomnéhojejednoznačnedaný,najmäspoukazomnarozsudok
a konanie vedené na tunajšom súde pod sp. zn. 19C/113/1993 a táto zľava sa týka aj predmetného
obdobia od decembra 1993 do novembra 1996, keďže nedošlo k odstráneniu závad, ktoré boli zistené
a na základe ktorých bola priznaná 15% zľava z nájomného v predchádzajúcom konaní. Zároveň však

predniesla, že došlo k zmene v tom zmysle, že na svoje náklady v roku 2012 dala odstrániť uvedené
vady. Nestotožnila sa s názorom, že je potrebné počítať zľavu 15% iba z nájomného, keď poukázala
na konania vedené na tunajšom súde pod sp. zn. 12C/343/1993 a 19C/113/1993, pričom žalobca ani v
čase podania žaloby, ani vo svojich ďalších podaniach neuvádza, na čom vznikol nedoplatok, tvrdí iba,
že vykazuje nedoplatok. Zároveň poukázala na ďalšie konania vedené na tunajšom súde pod sp. zn.

20C/1138/2002, 12C/16/2009 a 20C/173/2012. Právna zástupkyňa žalovanej ďalej uviedla, že žalobca
presne nešpecifikoval svoju pohľadávku, ani neuviedol z akého titulu si uplatňuje a upriamila pozornosť
súdu na tú skutočnosť, že v písomnom podaní zo dňa 10.10.2011 sám žalobca vypočítaval 15% zľavu z
celej sumy zálohových platieb a nie iba z platby nájomného. Poukázala na potrebu vyjasnenia rozporov,
ktorésanachádzajúvjednotlivýchprehľadochplatieb,kdesúuvedenéodlišnéčiastky zatoistéobdobie,

z čoho okrem iného plynie záver, že žalobca nemá vo svojej evidencii poriadok. V súvislosti s uvedeným
poukázala na to, že v konaní 20C/1138/2002 bol vypracovaný znalecký posudok znalcom z odboru
ekonómia a účtovníctvo, kde znalec vypracoval posudok na základe listinných pokladov predložených
zo strany žalobcu a napriek tejto skutočnosti následne žalobca namietal čísla uvádzané v znaleckom
posudku, čo tiež pôsobí zmätočne. V neposlednom rade poukázala na tú skutočnosť, že vyúčtovanie

služieb za roky 1993, 1994, a 1995 odporkyni neboli vôbec doručené.

Žalovaná vo svojej účastníckej výpovedi uviedla, že sa nevie vyjadriť k tomu, či úhrady sú žalobcom
evidované správne a zároveň poukázala na to, že vady popísané v znaleckom posudku sú rozčlenené
na vady odstrániteľné a neodstrániteľné, pričom sa jedná o kolaudačné vady. Uviedla, že v roku 2012
vykonala rekonštrukciu a opravy vád vo svojom byte, za ktoré si voči žalobcovi uplatnila náhradu v

sume 8.845,96 eur, avšak žalovaný jej oznámil, že na úhradu tejto sumy nemá nárok, pretože nemal
súhlas na odstránenie týchto váda, resp. na vykonanie prác, čo nie je pravda, keďže ona disponuje
súhlasom z roku 1997. Uviedla, že jej boli zo strany žalobcu doručované zálohové predpisy a keďže jej
bolo v súdnom konaní povedané, že má nárok na 15% zľavu. Ona si vždy s takto doručeného predpisu
vypočítala túto zľavu a potom uhrádzala platby žalobcovi. Uviedla, že nemá k dispozícii vyúčtovania

služieb za predmetné obdobie, preto sa domnieva, že jej tieto vyúčtovania neboli doručené.

Písomným podaním doručeným súdu 24.4.2013 žalobca oznámil súdu štruktúru mesačných zálohových
predpisov v relevantnom období nasledovne:

mesačný zálohový predpis 12/1993 - 05/1994 vo výške 1.364,- Sk, počet osôb - 3:anuita 216, bežná údržba 70, rezervy a opravu 70, poplatok za výťah 16, poistné 6, odvod odpadu
12, elektrina spoločných priestorov 20, prevádzková réžia 16, deratizácia 2, príspevok SZBD 1, daň z
nehnuteľnosti 27, náklady na správu 38, vykurovanie 510, TÚV 200, dodávka vody 160

mesačný zálohový predpis 06/1994 - 11/1996 vo výške 1.576,- Sk, počet osôb - 3:

anuita 216, bežná údržba 85, rezervy na opravu 252, poplatok za výťah 25, poistné 3, odvoz odpadu
25, elektrina spoločných priestorov 20, prevádzková réžia 30, deratizácia 2, príspevok SZBD 1, daň z
nehnuteľnosti 30, náklady na správu 60, vykurovanie 510, TÚV 218.

Zároveň oznámil súdu, že štruktúru mesačného zálohového predpisu v písomnej forme nemá k
dispozícii, preto predložil zostavu vytlačenú z PC a taktiež oznámil súdu, že vyúčtovania za roky 1993,

1994, 1995 a 1996 sa nenachádzajú v archíve P., rovnako ako ani doklady o doručení predmetných
vyúčtovaní. Informácia o výške vyúčtovania za predmetné roky je zrejmá z prehľadu ročných platieb,
ktoré tvoria prílohu listu. Žalobca uviedol, že vyúčtovanie za rok 1993 činilo preplatok 1.528,- Sk,
vyúčtovanie za rok 1994 činilo preplatok 1.410,- Sk, vyúčtovanie za rok 1995 ústredné kúrenie činilo
preplatok 2.120,- Sk a v tom istom roku vyúčtovanie HV činilo preplatok 627,24 Sk. Zároveň v roku 1996

bolo vypracované opravné vyúčtovanie za rok 1994 v sume 707,- Sk ako nedoplatok. Vyúčtovanie za
rok 1996 činilo preplatok 1.019,- Sk za ústredné kúrenie a preplatok 477,19 Sk za HV.

V tomto vyjadrení opakovane žalobca poukázal na to, že zľava 15% bola priznaná len z poplatku
za užívanie, pričom okrem nájomného je nájomca povinný platiť úhradu za plnenia (služby), ktoré sa
poskytujú s užívaním bytu, teda rozlišovať spôsob výpočtu nájomného a teda aj výšku pri družstevných

bytoch a ostatných bytoch. Nájomné za nedružstevné byty upravovala do 31.12.1999 vyhláška č.
60/1964, ktorá bola s účinnosťou od 1.1.2000 zrušená vyhláškou č. 375/1999. Žalobca uviedol, že pre
družstevné byty platí zásada tzv. nákladového bytu nájomného, aby vo všetkých družstevných bytoch
nájomné pokrývalo výdavky spojené s prevádzkou a správou bytového fondu. Vykladajúc túto definíciu
nájomného ponechal žalobca na úvahu súdu, ktoré položky mesačného zálohového predpisu možno

považovať za nájomné, z ktorého potom bude vypočítaná 15% zľava.

K tomuto vyjadreniu žalobca pripojil rozpis mesačných predpisov a platieb žalovanej, kde tieto sú
uvedené tak, ako boli pripojené k žalobnému návrhu (prehľad platieb) pričom súd konštatuje, že oproti
špecifikácii doručenej v prílohe podania doručenému súdu 16.9.2011 pri evidencii platby za december
1994 je uvedená platba v sume 1.354,- Sk plus 1.528,- Sk titulom preplatku za vyúčtovanie za rok 1993.

Rovnako pokiaľ súd konštatoval, že v špecifikácii bola v mesiaci október 1995 uvedená odlišná čiastka
oproti prehľadu platieb pripojenému k návrhu, v tomto prehľade je v októbri 1995 uvedená platba 5.416,-
Sk plus 1.410,- Sk, čo spolu činí 6.826,- Sk tak, ako to bolo uvedené v prvotnom prehľade platieb s
tým, že čiastka 1.410,- Sk predstavuje preplatok za vyúčtovanie za rok 1994. Ďalej súd konštatuje, že
pokiaľ zo špecifikácii pripojenej k podaniu zo dňa 16.9.2011 súd konštatoval, že nebola zaevidovaná

platba v mesiaci 1996 v sume 2.040,40 Sk, v tomto prehľade sa táto čiastka nachádza, podobne ako
je to v prehľade platieb pripojenom k návrhu. Jedná sa zrejme o platbu vyplývajúcu z vyúčtovania za
rok 1995, kde za ústredné kúrenie bolo vyčíslený preplatok 2.120,- Sk a za HV preplatok 627,24 Sk po
odpočítaní opravného vyúčtovania za rok 1994, kde bol vyčíslený nedoplatok 707,- Sk. V písomnom
podaní doručenom súdu 7.5.2013 žalovaná poukázala na povinnosť žalobcu špecifikovať, ktorá časť

zálohového predpisu je poplatkom za užívanie bytu a ktorá časť je poplatkom za služby spojené s
užívaním bytu a taktiež mala za to, že žalobca musí preukázať, že nedoplatok, ktorý od nej žiada, jej bol
riadne vyúčtovaný a doručený do vlastných rúk, pričom vyúčtovanie môže privodiť splatnosť nedoplatku
z neho plynúceho vtedy, ak obsahuje všetky predpísané náležitosti. V súvislosti s uvedeným poukázala
na uznesenie Krajského súdu v Košiciach 3Co/365/2011 zo dňa 28.12.2012. Taktiež poukázala na to,

že údaje uvádzané žalobcom sú vo vzájomnom rozpore, pričom vyjadrila názor, že ak v žalovanom
období vykazuje žalobca sústavne preplatok, nemôže byť v konečnom dôsledku za žalované obdobie
nedoplatok.

V písomnom podaní doručenom súdu 13.6.2013 žalobca doručil súdu špecifikáciu s uvedením celkovej
výšky mesačného zálohového predpisu, nevyúčtovateľných položiek, vyúčtovateľných položiek s

uvedeným nájomného, ktoré vyčíslil mesačne v čiastke 54,- následne 90,- eur a z takto uvedeného
nájomnéhožalobcavypočítal15%zľavu.Následneoznačilmesačnézálohovépredpisypoodrátaní15%zľavy a platby odporkyne, čím celkovo za relevantné obdobie vyčíslil rozdiel medzi zálohovými platbami
po odrátaní 15% zľavy z položky nájomného a platbami žalovanej spolu v sume 14.487,64 Sk.

Podaním doručeným súdu 29.7.2013 žalobca poukázal na vyúčtovania služieb v relevantnom období

a to v roku 1993 preplatok 1.528,- Sk, 1994 preplatok 1.410,- Sk, v roku 1995 preplatok 2.120,- Sk a
preplatok 627,24 Sk plus nedoplatok z opravného vyúčtovania v sume 707,- Sk, čo spolu činí preplatok
9.509,40 Sk (315,65 eur).

Podľa ust. § 685 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka, nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou
prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez
určenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu.

Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v
zákone.

Nájomnú zmluvu o nájme družstevného bytu možno uzavrieť za podmienok upravených v stanovách
bytového družstva.

V zmysle čl. 43 Stanov SBD II, všetky drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené

s bežnou údržbou hradí nájomca. Drobnými opravami nie sú opravy a výmeny vodoinštalačných,
plynových, kanalizačných a vykurovacích rozvodov vrátane vykurovacích telies.

Podľa ust. § 692 ods. 1 Občianskeho zákonníka, nájomca je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu
prenajímateľovi potrebu tých opráv v byte, ktoré má znášať prenajímateľ, a umožniť ich vykonanie; inak
zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla.

Podľaust.§698ods.1a3Občianskehozákonníka,nájomcamáprávonaprimeranúzľavuznájomného,
dokiaľ prenajímateľ napriek jeho upozorneniu neodstráni v byte alebo v dome závadu, ktorá podstatne
alebo po dlhší čas zhoršuje ich užívanie. Právo na primeranú zľavu z nájomného má nájomca aj vtedy,
ak sa neposkytovali plnenia spojené s užívaním bytu alebo sa poskytovali vadne, a ak sa v dôsledku
toho užívanie bytu zhoršilo.

Nájomca má právo na primeranú zľavu z úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu, pokiaľ ich
prenajímateľ riadne a včas neposkytuje.

V zmysle článku 50 Stanov P. člen - nájomca družstevného bytu má právo na primeranú zľavu z
nájomného dokiaľ družstvo napriek jeho upozorneniu neodstráni v byte alebo dome závadu, ktorá
podstatne alebo po dlhší čas zhoršuje jeho užívanie. Právo na primeranú zľavu z nájomného má člen aj

vtedy, ak sa neposkytli plnenia spojené s užívaním bytu alebo sa poskytovali vadne a ak sa v dôsledku
toho užívanie bytu zhoršilo.

V zmysle článku 51 P. P. II, právo na zľavu z nájomného alebo z úhrady za plnenia poskytovaných s
užívaním bytu treba uplatniť na družstve bez zbytočného odkladu. Právo zanikne, ak sa neuplatní do
6 mesiacov od odstránenia závad.

Podľa ust. § 868 Občianskeho zákonníka, pokiaľ ďalej nie je uvedené inak, spravujú sa ustanoveniami
tohto zákona aj právne vzťahy vzniknuté pred 1. januárom 1992; vznik týchto právnych vzťahov, ako aj
nároky z nich vzniknuté pred 1. januárom 1992 sa však posudzujú podľa doterajších predpisov.Podľa ust. § 168 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka v znení účinnom do 31.12.1991, užívateľ je povinný
platiť úhradu za užívanie bytu; úhrada sa platí mesačne pozadu.

Úhrada za služby, poskytovanie ktorých je spojené s užívaním bytu, alebo preddavok na ne sa platí spolu

s úhradou za užívanie bytu, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.

Podľa ust. § 170 ods. 1 Občianskeho zákonníka v znení účinnom do 31.12.1991, užívateľ má právo na
primeranú zľavu z úhrady za užívanie, dokiaľ organizácia napriek jeho upozorneniu neodstráni v byte
alebo v dome závadu, ktorá podstatne alebo po dlhší čas zhoršuje ich užívanie. Právo na primeranú
zľavu z úhrady má aj vtedy, ak je užívanie takto zhoršené neplnením alebo vadným plnením služieb
poskytovanie ktorých je spojené s týmto užívaním.

Podľa ust. § 170 ods. 3 Občianskeho zákonníka v znení účinnom do 31.12.1991, užívateľ má právo na
primeranú zľavu z úhrady za služby, dokiaľ ich organizácia riadne a včas neplní.

V danom prípade sa žalobca domáhal od žalovanej úhrady istiny 10.671,- Sk titulom dlžného nájomného
a služieb spojených s nájmom bytu za obdobie od 12/1993 do 11/1996 tak, ako je to uvedené v žalobnom
návrhu, ako aj v ďalších písomných vyjadreniach, ktoré žalobca súdu doručoval. Z vykonaného

dokazovania jednoznačne vyplynulo, že žalovaná v predmetnom období uhrádzala platby nepravidelne
a v čiastkach odlišných od platieb predpísaných zo strany žalobcu s odôvodnením, že si uplatnila
15% zľavu, ktorá jej bola priznaná v konaní vedenom na Mestskom súde v Košiciach pod sp. zn.
19C/1238/1985.Vzhľadomnauvedenésúdakoprvémuselriešiťotázku,čisižalovanámohlauplatňovať
takúto 15% zľavu, pričom v plnej miere poukazuje na obdobné konania vedené vo veci tých istých

účastníkov konania, ktoré sa týkali iných žalovaných období (12C/343/1994, 19C/113/1993), kde už bola
rozhodnutiami prvostupňových aj krajského súdu riešená táto otázka a aj v tomto konkrétnom prípade
bol súd rovnakého názoru a mal jednoznačne za to, že zľava priznaná žalobkyni predchádzajúcim
rozhodnutím súdu neplatila iba na vtedy časovo obmedzené a priznané obdobie, ale nakoľko žalovaný
nepreukázal, že by z jeho strany došlo k odstráneniu tých závad v byte, v dôsledku ktorých bola

predchádzajúcim rozhodnutím súdu 15% zľava priznaná žalovanej, je treba mať za to, že takto priznaná
zľava pretrváva aj naďalej, a to až do zániku nájmu, resp. do odstránenia závad. Teda nárok na zľavu
trval aj v období, ktoré je predmetom tohto konania.

V nadväznosti na uvedené súd uvádza, že sa stotožnil s názorom žalobcu, že zľava vo výške 15%
priznaná rozsudkom 19C/1238/1985 (ktorá tak, ako je to vyššie popísaná je žalovanej priznaná, resp.

mala na ňu žalovaná nárok aj v žalovanom období) je zľavou priznanou z úhrady za užívanie bytu (teraz
nájomného) v súlade s ust. § 698 ods. 1 Občianskeho zákonníka (predtým § 170 ods. 1), avšak nejedná
sa o zľavu priznanú zároveň aj z úhrad za služby poskytovanie ktorých je spojené s užívaním bytu v
zmysle ust. § 698 ods. 3 Občianskeho zákonníka.

Na základe uvedeného bolo potom potrebné vysporiadať sa s otázkou, ktorá časť zálohového predpisu

je poplatkom za užívanie bytu a ktorá je súčasťou úhrad za služby poskytovanie ktorých je spojené s
užívaním bytu, resp. presne stanoviť z akej časti zálohového predpisu má žalovaná nárok na 15% zľavu
a následne porovnať aká časť platieb bola zo strany žalovanej uhradená, resp. či jej vznikol nedoplatok z
tejto časti. Bolo preto potrebné poznať presné rozčlenenie platieb - úhrad žalovanej tak, aby bolo zrejmé
akú časť žalobca zohľadnil ako zálohovú platbu za služby, ktoré sú predmetom vyúčtovania a následne

na základe nich vypracoval vyúčtovanie za jednotlivé roky.

V súvislosti s uvedeným súd poukazuje najmä na tú skutočnosť, že žalobca poukazoval na jednotlivé
predpísané platby rovnako aj realizované platby zo strany žalovanej a taktiež na vykonané vyúčtovania
služieb iba na základe vlastného prehľadu platieb, pričom nevedel súdu predložiť zálohové predpisy,
doklady osvedčujúce doručenie týchto zálohových predpisov žalovanej, rovnako nepredložil súdudoklady osvedčujúce úhradu jednotlivých platieb zo strany žalovanej a najmä nepredložil súdu
vyúčtovania za roky 1993 až 1996, ani doklad osvedčujúci doručenie tohto vyúčtovania.

Na základe tejto skutočnosti súd dospel k jednoznačnému záveru, že žalobca neuniesol dôkazné

bremeno a v dôsledku nepredloženia vyššie uvedených listín, nebolo možné špecifikovať aká časť
platiebrealizovanýchzostranyžalovanejbolazapočítanáakoúhraduzaužívaniebytu,aakáčasťplatieb
bola potom započítaná na služby poskytovanie ktorých je spojené s užívaním bytu, nebolo možné zistiť
akým spôsobom bolo realizované vyúčtovanie a aká výška zálohových platieb zo strany žalovanej bola
v týchto vyúčtovaniach zohľadnená a teda nebolo možné stanoviť, či žalovanej vznikol v relevantnom
období nejaký nedoplatok.

V neposlednom rade súd poukazuje na to, že nebolo možné posúdiť, či vyúčtovania obsahovali všetky
predpísané náležitosti, či ceny boli uvádzané v správnej výšky, či v správnej výške boli zohľadnené
zálohové platby a opakovane súd uvádza, že nebolo možné stanoviť výšku nedoplatku zo strany
žalovanej po zohľadnení prípadných preplatkov vyplývajúcich z vyúčtovaní za roky 1993-1996.

Na základe vyššie uvedených úvah súd žalobu v celom rozsahu ako nedôvodnú zamietol.

O trovách konania súd rozhodol v súlade s ust. § 142 ods. 1 O.s.p., podľa ktorého účastníkovi, ktorý
mal vo veci plný úspech, súd prizná náhradu trov potrebných na účelné uplatňovanie alebo bránenie
práva proti účastníkovi, ktorý vo veci úspech nemal a súd priznal žalovanej, ktorá bola v konaní plne
úspešná náhradu trov konania pozostávajúcej z trov právneho zastupovania takto: prevzatie a príprava
zastupovania, vrátane prvej porady s klientom - 26.11.2012 - 26,01 eur, vyjadrenie vo veci samej -

28.11.2012 - 26,01 eur, zastupovanie pri pojednávaní - 12.3.2013 - 26,01 eur, vyjadrenie vo veci samej
- 6.5.2013 - 26,01 eur, vyjadrenie vo veci samej 25.6.2013 - 26,01 eur, zastupovanie pri pojednávaní
15.4.2014 - 26,01 eur, režijný paušál 2x7,63 eur, 3x7,81 eur, 1x8,04 eur, spolu v sume 202,79 eur.

Súd túto povinnosť uložil žalobcovi splniť na účet právnej zástupkyne žalovanej tak, ako je to uvedené
vo výroku tohto rozsudku.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku možno podať odvolanie do 15 dní odo dňa jeho doručenia na Okresný súd Košice
II v troch písomných vyhotoveniach (§ 204 ods.1 O.s.p.).

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3) uviesť, proti ktorému rozhodnutiu
smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje za

nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej možno odôvodniť len
tým, že po:

a) v konaní došlo k vadám uvedených v § 221 ods. 1,

b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté dôkazy potrebné
na zistenie rozhodujúcich skutočností,

d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým zisteniam,

e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo iné dôkazy, ktoré
doteraz neboli uplatnené (§ 205a)f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci (§ 205 ods.1,2
O.s.p.).

Ak povinný dobrovoľne nesplní čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh

na vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona; ak ide o rozhodnutie o výchove mal. detí, návrh na
súdny výkon rozhodnutia (§ 251 ods.1 O.s.p.).