Rozsudok ,
Potvrdzujúce Judgement was issued on Tuesday, November 4, 2014

Súd: Krajský súd Prešov
Spisová značka: 6Co/227/2013
Identifikačné číslo súdneho spisu: 8711214095
Dátum vydania rozhodnutia: 04. 11. 2014
Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Peter Straka
ECLI: ECLI:SK:KSPO:2014:8711214095.1

ROZSUDOK V MENE
SLOVENSKEJ REPUBLIKY

Krajský súd v Prešove v senáte zloženom z predsedu senátu JUDr. Petra Straku a sudcov JUDr. Michala
Boroňa a JUDr. Antónie Kandravej v právnej veci navrhovateľky G. A., nar. XX.XX.XXXX, bytom C., B.
J. X/XX, K., zast. JUDr. Martou Petríkovou, advokátkou, AK Poprad, Štefánikova 96/63, proti odporcovi
H. Z., nar. XX.X.XXXX, bytom H., N. - Z. XXXX/X, zast. JUDr. Jánom Jenčom, advokátom, AK Poprad
- Veľká, Velické námestie 1178/15, o zaplatenie 3.672 Eur s prísl., o odvolaní odporcu proti rozsudku
Okresného súdu Poprad č. k. 13C 21/2012-140 zo dňa 31.7.2013 jednohlasne takto

r o z h o d o l :

I. P o t v r d z u je sa rozsudok čiastočne vo vyhovujúcom výroku čo do povinnosti odporcu zaplatiť
navrhovateľke sumu 2.289,60 Eur do 3 dní od právoplatnosti tohto rozsudku.

II. M e n í rozsudok vo vyhovujúcom výroku čo do povinnosti odporcu zaplatiť navrhovateľke 572,40 Eur
s 0,5 promile poplatkom z omeškania denne od 30. 11. 2010 do zaplatenia a v tejto časti žalobu zamieta.

III. V prevyšujúcej vyhovujúcej časti čo do poplatku z omeškania a vo výroku o trovách konania sa
rozsudok z r u š u j e a v rozsahu zrušenia sa vec v r a c i a prvostupňovému súdu na ďalšie konanie.

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým rozsudkom Okresný súd Poprad (ďalej len „prvostupňový súd“) uložil odporcovi povinnosť
zaplatiť navrhovateľke sumu 2.862 Eur s poplatkom z omeškania vo výške 0,5 promile za každý deň
omeškania zo sumy 2.862 Eur od 30.11.2010 do zaplatenia, všetko do 3 dní odo dňa právoplatnosti
tohto rozsudku. V časti o zaplatenie sumy 810 Eur s príslušenstvom návrh zamietol. O trovách konania
rozhodol tak, že náhradu trov konania účastníkom nepriznal.

Rozhodnutie odôvodnil cit.: „V prejednávanej veci sa navrhovateľka domáha zaplatenia dlžného
nájomného a úhrad za služby spojené s užívaním bytu. Účastníci konania uzavreli nájomnú zmluvu
dňa 27.11.2010 a predmetom nájmu bolo užívanie spodnej časti rodinného domu nachádzajúceho sa
v H. - R. na ulici C. č. X. Podľa výpisu z LV č. XXXX pre k. ú. R. ide o byt č. X, ktorého výlučnou
vlastníčkou je navrhovateľka. Vychádzajúc zo zápisu v katastri nehnuteľností súd dospel k záveru, že pri
posudzovaní nároku navrhovateľky je potrebné aplikovať nielen všeobecné ustanovenia Obč. zákonníka
o nájomnej zmluve, ale aj osobitné ustanovenia o nájme bytu v zmysle § 685 a nasl. Obč. zákonníka.
Odporca namietal, že nájomná zmluva je absolútne neplatným právnym úkonom, pretože v čase, keď
bola uzavretá nájomná zmluva, navrhovateľka ešte nebola vlastníčkou predmetného bytu a taktiež z
dôvodu, že priestory, ktoré boli určené na bývanie, boli v zdraviu závadnom stave, a teda podľa neho
k zrušeniu zmluvy došlo od počiatku.

Navrhovateľka nadobudla predmetný byt na základe kúpnej zmluvy zo dňa 14.10.2010, ktorej vklad
do katastra nehnuteľností bol povolený dňom 8.12.2010. Aj keď vklad do katastra nehnuteľností bol
povolený až po uzavretí zmluvy, podľa názoru súdu táto skutočnosť nespôsobuje neplatnosť nájomnej
zmluvy, ktorej účinnosť nastala až dňom 15.12.2010, t. j. potom čo už bol povolený vklad vlastníckeho
práva do katastra nehnuteľností. Taktiež dôvodom pre absolútnu neplatnosť právneho úkonu nie je
skutočnosť, že by byt nebol užívateľný. Z ust. § 687, ods. 1, Obč. zákonníka, vyplýva povinnosť odovzdať
nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon
práv spojených s užívaním bytu. Podľa názoru súdu ani prípadné porušenie tejto povinnosti nespôsobuje
absolútnu neplatnosť právneho úkonu, ale v prípade, ak by takáto skutočnosť nastala, nájomca má v
zmysle § 679, ods. 1, Obč. zákonníka, právo odstúpiť od zmluvy, prípadne si môže uplatňovať primeranú
zľavu z nájomného v zmysle § 698, ods. 1, Obč. zákonníka, za predpokladu, že si splnil svoju povinnosť
voči prenajímateľovi vyplývajúcu z ust. § 692, ods. 1, Obč. zákonníka.

V danom prípade nebolo odporcom preukázané, že by byt bol nespôsobilý na riadne užívanie. Odporca
tvrdil, že v byte sa vyskytli plesne vo februári 2011. Už z tohto vyjadrenia je zrejmé, že byt v čase
odovzdania odporcovi bol spôsobilý na riadne užívanie, pretože ani odporca netvrdil, že by už od
počiatku sa v byte vyskytovali plesne. Aj svedkyňa Mgr. I. R. potvrdila, že odporca si pred uzavretím
nájomnej zmluvy byt prezrel a nemal k nemu žiadne výhrady. Odporca tvrdil, že o výskyte plesne
informoval pani Q., ktorá to však poprela a tvrdila, že až pri návšteve v máji 2011 sama upozorňovala
odporcu na to, že v byte je pleseň a odporca jej tvrdil, že si to nevšimol. Taktiež svedkyňa Mgr. R.
poprela, že by jej odporca niekedy hovoril o závadách v byte, a keď aj s ním bola v kontakte, tak
riešila iba otázku neplatenia nájmu. Tvrdenia odporcu o výskyte plesne v byte potvrdil iba svedok Ing.
R. T., ktorý sa však nevedel vyjadriť, či a akým spôsobom o tom odporca informoval navrhovateľku.
Nesporne pokiaľ sa počas trvania nájmu v byte vyskytli závady brániace riadnemu užívaniu bytu,
bolo povinnosťou odporcu o tejto skutočnosti informovať navrhovateľku. Odporca v konaní nepredložil
žiadne dôkazy o tom, že by niekedy informoval navrhovateľku o vzniknutých závadách, ani nevyužil
možnosť odstúpenia od zmluvy, prípadne uplatnenia zľavy z nájomného. Odporca tvrdil, že v nájomnej
zmluve nebola uvedená adresa bydliska navrhovateľky, avšak podľa názoru súdu odporca si mohol
túto skutočnosť zistiť z katastra nehnuteľností a tiež je nesporné, že s navrhovateľkou komunikoval
prostredníctvom Mgr. R. ohľadom neplatenia nájmu, teda mohol prostredníctvom menovanej oznámiť
navrhovateľke aj skutočnosti týkajúce sa závad, ktoré mu bránili v riadnom užívaní bytu. Keďže nárok na
zľavu z nájomného v zmysle § 698 Obč. zákonníka je nárokom prekluzívneho charakteru, čo znamená,
že dochádza k zániku tohto nároku, ak sa neuplatní v zákonom stanovenej lehote a odporca si nikdy u
navrhovateľky nárok na zľavu z nájmu neuplatnil, podľa názoru súdu je odporca povinný uhradiť nájom
za dobu do ukončenia nájomného vzťahu.

Navrhovateľka si uplatňovala zaplatenie nájomného do 31.10.2011, keď v návrhu uviedla, že k ukončeniu
nájomného vzťahu došlo na základe výpovede zo dňa 30.9.2011, pričom v zmysle článku IV, bodu 4.2,
nájomnej zmluvy, výpovedná lehota bola jeden mesiac. Aj keď formálne došlo k ukončeniu nájomného
vzťahu až na základe uvedenej výpovede, z vyjadrenia účastníkov je zrejmé, že sa stretli dňa 30.9.2011
a aj podľa vyjadrenia samotnej navrhovateľky sa týmto dňom dohodli na ukončení zmluvného vzťahu a
navrhovateľka prevzala od odporcu predmetný byt. Z tohto dôvodu súd nepovažoval za dôvodný návrh
v časti uplatneného nároku na nájomné za mesiac október 2011.

Za obdobie od 15.12.2010 do 30.9.2011 mal odporca podľa nájomnej zmluvy uhradiť na nájomnom
a úhradách za služby spojené s užívaním bytu sumu 4.370,-- eur (9 mesiacov po 460,-- eur a sumu
230,-- eur za december 2010). Odporca preukázateľne uhradil sumu 1.090,-- eur a okrem toho uhradil
sumu 68,-- eur za výmenu termostatov, ktorú žiadal započítať do plnenia nájomného a navrhovateľka
to aj akceptovala. Z uvedeného teda vyplýva, že odporca by mal z titulu dlžného nájomného uhradiť
navrhovateľke sumu 3.212,-- eur. Odporca však navrhovateľke preukázateľne zaplatil aj sumu 350,--
eur ako depozit pri uzavretí nájomnej zmluvy, čo potvrdila aj svedkyňa Mgr. R. a v zmysle článku III,
bodu 3.9, nájomnej zmluvy, navrhovateľka bola povinná po skončení nájmu túto sumu vrátiť odporcovi,
čo však neurobila. Z uvedených dôvodov súd započítaciu námietku odporcu považoval za dôvodnú
a s poukazom na vyššie uvedené súd zaviazal odporcu k zaplateniu sumy 2.862,-- eur a v časti o
zaplatenie sumy 810,-- eur, ktorá pozostáva zo sumy 460,-- eur (nájom za október 2011) a sumy 350,--
eur (nevrátený depozit) návrh zamietol.

Keďže odporca neuhrádzal nájomné v dohodnutej lehote splatnosti, t. j. do 25. dňa príslušného
kalendárneho mesiaca, dostal sa do omeškania s plnením peňažného záväzku. V zmysle § 697 Obč.
zákonníka v prípade neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu je odporca
povinný platiť navrhovateľke poplatok z omeškania. S poukazom na cit. zák. ustanovenia súd priznal
navrhovateľke poplatok z omeškania. Výška poplatku z omeškania vyplýva z ust. § 4 Nariadenia Vlády
SR č. 87/1995 Z. z.“

Proti rozsudku proti vyhovujúcej časti podal v zákonom stanovenej lehote odvolanie odporca navrhujúc
ho zrušiť a vec vrátiť prvostupňovému súdu na ďalšie konania alternatívne zmeniť a žalobu zamietnuť.
Uviedol, že v byte boli plesne, preto nebol spôsobilý k riadnemu užívaniu. Namietal neplatnosť zmluvy
o nájme bytu jednak pre jej neurčitosť a tiež z dôvodu, že zmluva o nájme bola uzavretá skôr ako
navrhovateľka nadobudla vlastnícke právo povolením vkladu vlastníckeho práva.

K podanému odvolaniu sa vyjadrila navrhovateľka navrhujúc odvolanie odmietnuť. Namietala, že
odvolanie je podané neoprávnenou osobou a oneskorene.

Krajský súd v Prešove (ďalej len odvolací súd) preskúmal rozsudok v napadnutom výroku, ako aj konanie
mu predchádzajúce v zmysle zásad vyplývajúcich z ust. § 212 O. s. p. a zistil, že odvolanie je čiastočne
dôvodné. O odvolaní bolo rozhodnuté postupom podľa ust. § 214 ods. 2 v spojení s ust. § 156 ods. 3 O.
s. p., pričom miesto a čas vyhlásenia rozhodnutia boli oznámené na úradnej tabuli súdu.

Odvolací súd sa v zásade stotožňuje s odôvodnením prvostupňového súdu (s výnimkou zrážky za
pleseň), na ktoré poukazuje a ku ktorému dopĺňa.

Podľa § 698 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka (ďalej len „OZ“) „Nájomca má
právo na primeranú zľavu z nájomného, dokiaľ prenajímateľ napriek jeho upozorneniu neodstráni v byte
alebo v dome závadu, ktorá podstatne alebo po dlhší čas zhoršuje ich užívanie. Právo na primeranú
zľavu z nájomného má nájomca aj vtedy, ak sa neposkytovali plnenia spojené s užívaním bytu alebo sa
poskytovali vadne, a ak sa v dôsledku toho užívanie bytu zhoršilo“.

Z výsledkov vykonaného dokazovania bolo nepochybne zistené, že účastníci konania uzavreli dňa
27.11.2010 nájomnú zmluvu a predmetom nájmu bolo užívanie spodnej časti rodinného domu
nachádzajúceho sa v H. - R. na ulici C. č. X. Podľa výpisu z LV č. 3722 pre k. ú. R. ide o byt č. X.

V nájomnej zmluve bola dohodnutá výška nájomného 460 Eur (za mesiac december 2010 vo výške 230
Eur). Nájomné sa malo uhrádzať mesačne do 25. dňa kalendárneho mesiaca.

Nájomná zmluva je určitým právnym úkonom, v ktorej je zrejmý predmet nájmu i výška nájomného.
Nedostatočné identifikovanie prenajímateľa pozostávajúce z uvedenia jeho bydliska nerobí právny úkon
neplatným. Bydlisko prenajímateľa nie je podstatnou náležitosťou zmluvy o nájme bytu. Odvolacia
námietka odporcu, že predmetná nájomná zmluva je neplatným právnym úkonom, preto aj podľa názoru
odvolacieho súdu neobstojí.

Správna je i argumentácia prvostupňového súdu vo vzťahu k namietanej absolútnej neplatnosti
právneho úkonu z dôvodu, že nájomná zmluva bola uzavretá v čase, keď prenajímateľka nebola
vlastníčkou predmetu nájmu. Je nepochybné, že vklad vlastníckeho práva k predmetu nájmu vo vzťahu
k prenajímateľke bol povolený dňa 8.12.2010 s tým, že ako vyplýva z obsahu nájomnej zmluvy,
nájomný vzťah vznikol ku dňu 15.12.2010 (arg. č. 3.2 nájomnej zmluvy „prvého nájmu od 15.12.2010
- 31.12.2010“).

Prvostupňový súd sa však nedôsledne vyporiadal s argumentáciou odporcu ohľadom nespôsobilosti
bytu na riadne užívanie.

Ust. § 689 ods. 1 OZ obsahuje sankciu pre niektoré prípady, v ktorých si prenajímateľ neplní povinnosti
zabezpečiť nájomcovi riadne užívanie bytu a poskytovať plnenia, ktoré sú spojené s užívaním bytu.
Sankcia spočíva v tom, že nájomcovi vznikne právo na zľavu z nájomného. Nájomca má právo na
primeranú zľavu z nájomného, ak prenajímateľ napriek jeho upozorneniu neodstráni v byte alebo v dome
závadu, ktorá podstatne alebo po dlhší čas zhoršuje ich užívanie. Zhoršenie užívania sa môže týkať tak
bytu, ako aj domu, v ktorom sa byt nachádza.

Právo na primeranú zľavu z nájomného je závislé od toho, do akej miery a v akom rozsahu bolo užívanie
bytu v súvislosti so skutočnosťami zakladajúcimi právo na zľavu z nájomného sťažené a obmedzené.

Z obsahu spisu (fotografie) je nepochybné, že v byte sa vyskytovali plesne (čl. 39-45). Rovnako
je nepochybné, že odporca o uvedenej skutočnosti navrhovateľku informoval, keďže z jej výpovede
vyplýva, že pred letom, nepamätala sa presne, jej odporca oznámil, že v byte je pleseň (čl. 61).

Na základe uvedeného je nepochybné, že odporcovi vznikol nárok na zľavu z nájmu, keďže plesne v
byte zhoršili užívanie bytu. Pleseň je vo všeobecnosti spájaná s karcinogénmi.

Vzhľadom na výskyt plesní v byte a ich rozsah, ktorý je preukázaný fotografiami, odvolací súd zastáva
názor, že zľava z nájmu bytu je dôvodná a primeranou zľavou sa javí zľava v rozsahu 20%.

Za obdobie od 15.12.2011 do 30.9.2011 mal preto odporca podľa nájomnej zmluvy uhradiť na nájomnom
a úhradách za služby spojené s užívaním bytu sumu 4.370 Eur (9 mesiacov po 460 Eur a sumu 230
Eur za december 2010). Je preukázané, že odporca uhradil sumu 1.090 Eur a okrem toho uhradil
sumu 68 Eur za výmenu termostatov, ktorú žiadal započítať do plnenia nájomného a navrhovateľka
to aj akceptovala. Z uvedeného teda vyplýva, že odporca by mal z titulu dlžného nájomného uhradiť
navrhovateľke sumu 3.212 Eur. Keďže navrhovateľka odporcovi nevrátila depozit vo výške 350 Eur,
správne prvostupňový súd vzhľadom na kompenzačný prejav započítal pohľadávku odporcu voči
pohľadávke navrhovateľky. Odporca je povinný uhradiť navrhovateľke nájomné vo výške 2862 Eur a po
zľave 20% sumu 2298,60 Eur.

Preto správne postupoval prvostupňový súd (s osvojením si odôvodnenia), ak zaviazal odporcu na
zaplatenie nedoplatku na nájomnom a úhradách za služby spojené s nájmom vo výške 2289,60 Eur.
Prvostupňový súd priznal nájomné za obdobie od 15. 12. 2010 do 30. 9. 2011. Nevysvetlil však, z akých
dôvodov priznal sankciu už od 30. 11. 2010 a tak rozhodol na úkor preskúmateľnosti. Z tohto dôvodu
odvolací súd zrušil rozsudok vo výroku o poplatku za omeškanie a v súvisiacom výroku o trovách konania
a vec vrátil na nové rozhodnutie (§ 221 ods. 1 písm. f), ods. 2 O.s.p.). Odvolací súd majúc na zreteli
uvedené, rozsudok vo vyhovujúcom výroku v tejto časti ako správny potvrdil (§ 219 ods. 1 O.s.p.).

Postupom podľa § 220 O.s.p. odvolací súd rozsudok vo vyhovujúcom výroku čo do povinnosti odporcu
zaplatiť navrhovateľke 572,40 Eur korešpondujúcich zľave z nájomného (20%) s 0,5 promile poplatkom
z omeškania denne od 30. 11. 2010 do zaplatenia zmenil a v tejto časti žalobu zamietol.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku odvolanie nie je prípustné.