Uznesenie ,
Zrušujúce Judgement was issued on Monday, August 27, 2012

Súd: Krajský súd Košice
Spisová značka: 4Co/317/2011

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7206228713
Dátum vydania rozhodnutia: 27. 08. 2012

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Zuzana Šoltýsová
ECLI: ECLI:SK:KSKE:2012:7206228713.1

Uznesenie

Krajský súd v Košiciach v právnej veci žalobcu : J. - E. J.. J..S..Z.. J. J.C. R. P., H. Č.. XX, O.:
XX XXX XXX, zastúpeného JUDr. Beátou Vrabcovou, advokátkou so sídlom kancelárie v Košiciach,
Popradská č. 68, proti žalovanému T. M., F.. X.X.XXXX, T. R. P., Š. Č.. X, v konaní o vypratanie bytu
a o vzájomnom návrhu žalovaného o určenie za výlučného nájomcu bytu, o odvolaní žalovaného proti
rozsudku Okresného súdu Košice I zo dňa 11.5.2011, č.k. 16C 145/2007-260 takto

r o z h o d o l :

Z r u š u j e rozsudok a vec v r a c i asúdu prvého stupňa na ďalšie konanie a nové rozhodnutie.

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým rozsudkom súd prvého stupňa:

1/ uložil povinnosť odporcovi vypratať byt č.XX, F. J. R. P. F. Š. K. Č.. X F. X pochodí, pozostávajúci z
jednej obytnej miestnosti a príslušenstva do 15 dní od zabezpečenia prístrešia navrhovateľom,

2/ vzájomný návrh odporcu proti navrhovateľovi o určenie za výlučného nájomcu bytu zamietol a

3/ účastníkom náhradu trov konania nepriznal.

V odôvodnení rozhodnutia uviedol, že navrhovateľ (žalobca) sa stal vlastníkom označeného bytu na
základe Kúpnej zmluvy č. XX/XXXX uzavretej dňa XX.X.XXXX s predávajúcim J. O. U., I..J.. J. J. R.
T., Z. Č.. XX, ktorý o zmene vlastníka bytu informoval odporcu (žalovaného) listom zo dňa 7.7.2004
(doručeným dňa 12.7.2004). Následne žalobca listom zo dňa 13.7.2004 (žalovanému bol doručený dňa
14.7.2004) oznámil žalovanému, že vzhľadom na zmenu vlastníka bytu je povinný realizovať mesačné
platby, t.j. nájomné a poplatky za služby spojené s užívaním bytu od 1.8.2004 na jeho účet. Počas

užívania bytu si žalovaný neplnil svoju povinnosti platiť nájomné a jednotlivé úhrady za plnenia spojené
s jeho užívaním riadne a včas, tak ako mu to určoval zálohový predpis, preto mu vznikol nedoplatok v
období od augusta 2004 do marca 2005 mesačne po 3.123,- Sk, od apríla 2005 do novembra 2005
mesačne po 3.369,- Sk a za mesiac december 2005 v sume 3.479,- Sk, ku dňu 31.12.2005 v celkovej
výške 55.415,- Sk (bez poplatkov z omeškania). Keďže žalovaný hrubo porušoval svoje povinnosti
vyplývajúce mu z nájmu bytu tým, že neplatil nájomné a úhrady za služby s užívaním bytu, žalobcom

mu bola daná výpoveď z nájmu bytu (podľa ust. § 711 ods. 1, písm. d) Občianskeho zákonníka)
dňa 27.6.2006. Žalovaný si jemu adresovanú zásielku (obsahujúcu výpoveď z nájmu bytu) na pošte v
odbernej lehote, ktorá skončila dňa 18.7.2006 nevyzdvihol, čím sa tento deň stal v zmysle ust. § 47 ods.
2 O. s. p. dňom jej doručenia. Trojmesačná výpovedná lehota (§ 710 ods. 3 Občianskeho zákonníka)
plynula v období od 1.7.2006 do 30.9.2006 a od nasledujúceho dňa, t.j. od 1.10.2006 žalovaný užíval
byt žalobcu bez právneho titulu a teda neoprávnene. Keďže žalovaný nepreukázal ku dňu doručenia

výpovede, že bol v hmotnej núdzi, výpovedná lehota sa nepredlžovala ( § 71 ods. 4 Občianskeho
zákonníka).V priebehu konania na súde prvého stupňa žalovaný s podaným návrhom žalobcu nesúhlasil. Podaním

doručeným súdu dňa 24.11.2009 (vzájomným návrhom) žiadal, aby súd určil, že je výlučným nájomcom
bytu č. XX a žiadal priznať aj náhradu trov konania. Tvrdil, že žalobca v konaní o vypratanie bytu nie
je aktívne vecne legitimovaný, pretože nie je nositeľom práva - vlastníkom predmetného bytu a teda
ani jeho prenajímateľom. Zmluva o prevode vlastníckeho práva k bytu je neplatná z dôvodu porušenia
jeho prednostného práva na odkúpenie bytu (podľa § 16 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve

bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov v spojení s ust. 39 Občianskeho zákonníka).
Zmluvu o nájme bytu mal uzavretú s pôvodným vlastníkom R., F.. H.. P. na neurčitý čas, a preto ako
nájomca bytu mal výlučné právo na jeho odkúpenie.

Po vykonaní rozsiahleho dokazovania (s poukazom na ust. § 126 ods. 1, § 710 ods. 1, 4, § 711

ods. 1 písm. d/, ods. 5, ods. 6, § 712 ods. 1, ods. 4, § 712a ods. 3 Obč. zákonníka uzavrel, že žalobca
sa stal vlastníkom prenajatého bytu (ktorý užíval žalovaný) na základe Kúpnej zmluvy č. XX/XXXX
uzavretej medzi predávajúcim J. O. U., I..J.. a žalobcom ako kupujúcim dňa XX.X.XXXX, ktorej vklad
bol povolený Správou katastra Košice dňa X.X.XXXX. Dňa 27.6.2006, z dôvodu neplatenia nájomného
a úhrad za služby spojené s nájmom bytu, za dlhší čas ako tri mesiace žalobca dal žalovanému výpoveď

z nájmu, doručovanú poštou, pričom žalovaným v čase doručenia dňa 29.6.2006 nebol zastihnutý, hoci
sa v mieste doručovania zdržiaval, tak ako to vyplýva z obsahu jeho výpovede. V súlade s ust. § 46
O.s.p. preto považoval písomnosť doručenú dňom uloženia zásielky na pošte, t.j. 17.7.2006. Žalovaný
nevyužil svoje právo a nepodal na súd návrh o neplatnosť výpovede v zákonnej trojmesačnej lehote,
pretože o jej existencii sa dozvedel až po doručení žaloby v tomto konaní. Nájom bytu preto skončil

uplynutím výpovednej lehoty, ktorá začala plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v
ktorom bola žalovanému doručená výpoveď, teda od 1.8.2006 do 31.10.2006. V priebehu konania
nepreukázal, že by bol ku dňu jej doručenia v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, preto byt od
1.11.2006 užíval bez právneho dôvodu. Aj keď sa žalovaný svoj dlh na nájomnom a za služby spojené
s nájmom bytu pokúšal žalobcovi zaplatiť (sumu 1.839,44 eura poštovou peňažnou poukážkou zo dňa

15.5.2009), otázku, či platil nájomné a úhrady spojené s užívaním bytu za rozhodné obdobie v tomto
konaní o vypratanie bytu už nemohol brať do úvahy, pretože túto skutočnosť bol oprávnený skúmať iba
v konaní o určenie neplatnosti výpovede z nájmu bytu. Prihliadal aj na sociálne pomery žalovaného,
ktorého jediným zdrojom príjmu je starobný dôchodok vo výške po 438,40 eura mesačne, preto nemá
možnosť si sám zaobstarať iný byt a priznal mu bytovú náhradu vo forme prístrešia.

Pri posúdení vzájomného návrhu žalovaného vyslovil názor, že vyslovenia neplatnosti kúpnych zmlúv
o prevode vlastníctva bytu medzi žalobcom a jeho právnymi predchodcami sa žalovaný môže domáhať
iba v samostatnom konaní, návrhom smerujúcim proti procesne pasívne legitimovaným účastníkom

konania. V tomto konaní takúto otázku nie je možné riešiť okrem iného aj z dôvodu, že žalovaný v
konaní nepreukázal svoj naliehavý právny záujem na takomto určení. V roku 1995 podal žiadosť o
prevod vlastníckeho práva k bytu a to vtedajšiemu vlastníkovi. Aj napriek tomu, že pôvodný vlastník
(resp. jeho právny nástupcovia) dlhodobo so žalovaným neuzavreli zmluvu o prevode vlastníctva bytu,
tohto svojho práva sa začal domáhať až po viac ako 14 rokoch prostredníctvom vzájomného návrhu,

ktorý preto súd považoval za účelový a ako nedôvodný ho zamietol.

O trovách konania rozhodol podľa ust. § 150 ods. 1 O. s. p. a náhradu trov prvostupňového konania
účastníkom nepriznal. Žalobca v konaní bol úspešný, avšak na strane žalovaného boli dané dôvody

hodné osobitného zreteľa, spočívajúce v jeho majetkových, sociálnych, osobných a zárobkových
pomeroch (v priebehu konania bol aj oslobodený od platenia súdnych poplatkov). Prihliadol aj na
vek žalovaného, ako aj na jeho nízky príjem - pozostávajúci iba zo starobného dôchodku, z ktorého
hradí všetky svoje životné náklady, pričom majetková sféra žalobcu takýmto výnimočným nepriznaním
náhrady trov konania nie je dotknutá.

Proti rozsudku súdu prvého stupňa (v celom rozsahu) podal odvolanie žalovaný. Odvolanie odôvodnil
ust. § 205 ods. 2 písm. d/a f/ O.s.p.. Mal za to, že súd prvého stupňa pri rozhodovaní vychádzal znesprávnych skutkových zistení, lebo nevzal do úvahy rozhodujúce skutočnosti, ktoré boli vykonanými
dôkazmi preukázané a vyplynuli z prednesov účastníkov, vykonané dôkazy nesprávne vyhodnotil vo
vzťahu k uplatnenému nároku a nároku uplatnenému protinávrhom a dospel k nesprávnym skutkovým

a právnym záverom. Vytýkal prvostupňovému súdu, že jeho rozhodnutie vychádza z nesprávneho
právneho posúdenia veci, ak neposudzoval otázku aktívnej legitimácie žalobcu a dospel k nesprávnemu
záveru o neexistencii jeho naliehavého právneho záujmu na protinávrhom požadovanom určení, že je
výlučným nájomcom predmetného bytu.

Tak ako v konaní pred súdom prvého stupňa tvrdil, že žalobca nemá aktívnu legitimáciu na podanie
žaloby o vypratanie bytu, pretože Kúpna zmluva č. XX/XXXX je absolútne neplatná. Žalobca preto nie
je a nemôže byť nositeľom práva v danom právnom vzťahu. Vytýkal súdu prvého stupňa, že otázku
platnosti označenej zmluvy neskúmal ako predbežnú otázku. Skúmanie otázok platnosti písomnej
výpovede z nájmu bytu z hľadiska uplatneného dôvodu výpovede podľa § 711 ods. 1 písm. d/ Obč.

zákonníka (pre neplatenie nájomného žalobcovi, ktorý nie je vlastníkom ani prenajímateľom označeného
bytu), ako aj otázku doručenia výpovede a splnenia podmienok náhradného doručenia však v tomto
spore - z dôvodu nepreukázania základnej podmienky úspechu vlastníckej žaloby, t.j. aktívnej vecnej
legitimácie žalobcu nemajú podstatný význam. Zdôraznil svoj naliehavý právny záujem na určení, že
je výlučným nájomcom bytu, pretože jeho postavenie bez požadovaného určenia je ohrozené a neisté,

keďže prenajímateľ s ním odmieta uzavrieť zmluvu o prevode vlastníckeho práva k bytu a to aj napriek
riadne podanej žiadosti o jeho odkúpenie. Proti v poradí druhej výpovedi z nájmu bytu sa nemal
možnosť brániť podaním žaloby o určenie jej neplatnosti, pretože tak ako to tvrdil v priebehu konania,
táto mu nebola doručená a nebolo mu ani ponechané žiadne oznámenie o uložení zásielky. O existencii
výpovede z nájmu bytu nemal žiadnu vedomosť a dozvedel sa o nej až zo žalobného návrhu. Poukázal

aj na tú skutočnosť, že dňa 28.7.2011 podal na Okresnom súde Košice I návrh o určenie neplatnosti
Kúpnej zmluvy č. XX/XXXX W. XX.X.XXXX a toto konanie je vedené pod sp. zn. 13C 188/2011 (pripojil
kópiu podanej žaloby).

Žiadal preto, aby odvolací súd zmenil rozsudok súdu prvého stupňa tak, že návrh žalobcu o vypratanie
bytu zamietne a určí, že žalovaný je výlučným nájomcom tohto bytu, prípadne žiadal napadnutý
rozsudok zrušiť a vec vrátiť súdu prvého stupňa na ďalšie konanie.

Žalobcavosvojomvyjadreníkpodanémuodvolaniu považovalodvolaciedôvodyžalovanéhozaúčelové
a zotrval na svojich stanoviskách, ktoré uviedol na pojednávaní pred súdom prvého stupňa. Zdôraznil,
že aj keď žalovaný bol písomne informovaný právnym predchodcom žalobcu o zmene vlastníka
bytu, nájomné ako aj ostatné platby spojené s užívaním bytu začal uhrádzať na jeho účet až od F.
XXXX. Zmenu vlastníctva nerešpektoval a neplnil si základné povinnosti vyplývajúce mu z nájomného

vzťahu (povinnosť uhrádzať nájomné a platby za plnenia poskytované s užívaním bytu). Nájomný
vzťah žalovaného skončil uplynutím výpovednej lehoty dňa XX.X.XXXX a od jej uplynutia užíva byt bez
právneho dôvodu a teda neoprávnene. K uzavretiu kúpnej zmluvy o prevode vlastníckych práv k bytu
s príslušenstvom na žalovaného, na základe jeho žiadosti zo dňa X.XX.XXXX nedošlo iba preto, že
žalovaný túto odmietol uzavrieť s právnym predchodcom žalobcu bez pozemku pod bytovým domom.

V tom čase ale predaj pozemku bol vylúčený, pretože jeho vlastníkom bolo mesto Košice. V konaní
bolo preto dostatočne preukázali, že ich právny predchodca rešpektoval právo žalovaného na uzavretie
zmluvy o prevode vlastníctva bytu, chcel s ním uzavrieť kúpnu zmluvu, avšak žalovaný takúto zmluvu
(bez príslušného podielu z pozemku, na ktorom T. C. J.) odmietol uzavrieť. Ich právny predchodca preto
preukázateľne splnil svoju zákonnú povinnosť previesť byt do vlastníctva žalovanému, ako nájomcovi

podľa ust. § 16 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z., preto zmluvu č. XX/XXXX preto nemožno postihnúť
sankciou jej absolútnej neplatnosti.

Odvolací súd bez nariadenia pojednávania v zmysle ust. § 214 ods. 2 O.s.p. prejednal vec v rozsahu

vyplývajúcom z ust. § 212 ods. 1 O.s.p. a zistil, že nie sú podmienky ani na potvrdenie a ani na zmenu
napadnutého rozsudku a rozhodnutie súdu prvého stupňa je nutné ako predčasné zrušiť.Predmetom tohto konania je nárok žalobcu na vypratanie bytu, ktorý podľa jeho tvrdenia užíva žalovaný
bez právneho titulu, po tom čo mu uplynula výpovedná lehota na základe výpovede z nájmu bytu zo
dňa XX.X.XXXX (v poradí druhá výpoveď), pre hrubé porušenie povinnosti nájomcu tým, že neplatil

nájomné a úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu za čas dlhší ako 3 mesiace, ako aj vzájomný
návrh žalovaného o určenie, že je výlučným nájomcom tohto bytu.

Otázka platnosti výpovede z nájmu bytu nebola predmetom samostatného súdneho konania, aj keď

v priebehu konania žalovaný popieral tvrdenia žalobcu o tom, že svoje povinnosti nájomcu porušil
vytýkaným spôsobom.

Žalovaný v priebehu konania preukázal, že v roku XXXX požiadal vtedajšieho správcu o prevod
vlastníckeho práva k bytu, k odpredaju však nedošlo, v čom videl porušenie svojho prednostného práva

na jeho odkúpenie a v konečnom dôsledku aj dôvod absolútnej neplatnosti Kúpnej zmluvy č. XX/XXXX,
ktorou vlastnícke práva k označenému bytu prešli dňom X.X.XXXX na žalobcu. Z tohto dôvodu v konaní
vzniesol námietkou nedostatku aktívnej vecnej legitimácie žalobcu, ktorý podľa jeho tvrdenia nemá
oprávnenie podať žalobu na ochranu vlastníckeho práva vyprataním bytu podľa § 126 Občianskeho
zákonníka.

Žalobca po tom, čo v tejto veci rozhodol súd prvého stupňa podal dňa 28.7.2011 na Okresný súd
KošiceIžalobuprotižalovanýmG.U.J., J.J. R.F.,B. a žalobcovi(vtomtokonaní)ourčenieneplatnosti
Kúpnej zmluvy číslo XX/XXXX, o ktorej doteraz rozhodnuté nebolo. Ide o novú skutočnosť, ktorá nastala

až v priebehu odvolacieho konania.

Za takéhoto stavu je rozhodnutie prvostupňového súdu predčasné a nepochybne je potrebné, aby súd
stupňa vyčkal na právoplatné rozhodnutie vo veci vedenej na Okresnom súde Košice I pod sp. zn. 13

C/188/2011, pretože až právoplatnosťou rozhodnutia o návrhu žalovaného bude ustálené, či žalobca
je vlastníkom označeného bytu, či bol oprávnený na výpoveď z nájmu bytu žalovanému a v konečnom
dôsledku, či je aktívne vecne legitimovaný na vindikačnú žalobu.

Predčasné je aj rozhodnutie o vzájomnom návrhu žalovaného na určenie, že je výlučným nájomcom
bytu, pretože takéhoto práva sa môže domáhať iba vo vzťahu k jeho vlastníkovi, pričom otázka
vlastníckeho práva žalobcu je spochybnená prebiehajúcim sporom o neplatnosť Kúpnej zmluvy č. XX/
XXXX.

Po vrátení veci súdu prvého stupňa bude potrebné vyčkať na právoplatnosť rozhodnutia vo veci vedenej
na Okresnom súde Košice I pod sp. zn. 13C/188/2011 o návrhu žalovaného o určenie neplatnosti Kúpnej
zmluvy číslo XX/XXXX. V prípade, ak by žalovaný v konaní nebol úspešný, súd prvého stupňa sa
bude zaoberať (a v rozhodnutí aj podrobne zdôvodní) odvolacími námietkami žalovaného a v tomto

smere doplní dokazovanie na preukázanie existencie dôvodov pre výpoveď z nájmu bytu ako aj jej
doručenie náhradným spôsobom.

Zároveň odvolací súd zrušil aj súvisiaci výrok o trovách konania, s tým, že o trovách aj odvolacieho

konania rozhodne prvostupňový súd v novom rozhodnutí.

Rozhodnutie bolo prijaté senátom pomerov hlasov 3:0 (§ 3 ods. 9 zákona č. 757/2004 Z.z. v znení
účinnom od 0l. mája 2011).

Poučenie:Proti tomuto uzneseniu odvolanie nie je prípustné.