Rozhodnutie ,
Potvrdené Judgement was issued on Monday, August 4, 2014

Súd: Okresný súd Spišská Nová Ves
Spisová značka: 2C/221/2013

Identifikačné číslo súdneho spisu: 7613221251
Dátum vydania rozhodnutia: 04. 08. 2014

Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Viera Dubovinská
ECLI: ECLI:SK:OSSN:2014:7613221251.6

Rozhodnutie

Okresný súd Spišská Nová Ves, samosudkyňa JUDr. Viera Dubovinská, v právnej veci žalobcu E-
Company Poprad, s.r.o. Rázusova 2677/10, Poprad, IČO: 44 807 147, právne zast. AK Hudzík -
Novýsedlák Partners, v.o.s., Mnoheľova 830/15, Poprad, proti žalovaným X/ O.. S. O., D.. XX.X.XXXX,
V. X/ T. O., D.. XX.X.XXXX, P. N. Z., L. XX, právne zast. JUDr. Roman Zajac, advokát AK Letná 80,
Spišská Nová Ves, takto

r o z h o d o l :

Žalovaní sú p o v i n n í spoločne a nerozdielne zaplatiť žalobcovi istinu 2500,- Eur spolu s 5,50% p.a.
úrokom z omeškania zo sumy 2500,- Eur od 11.5.2013 až do zaplatenia a trovy konania vo výške 150,-
Eur a to všetko do troch dní odo dňa právoplatnosti rozsudku.

Žalovaní sú p o v i n n í spoločne a nerozdielne zaplatiť žalobcovi trovy právneho zastúpenia vo výške
789,67 Eur na účet Advokátska kancelária Hudzík - Novysedlák Partners, v.o.s., Mnoheľova 830/15,
Poprad a to do troch dní odo dňa právoplatnosti rozsudku.

o d ô v o d n e n i e :

Žalobca návrhom na začatie konania doručeným súdu dňa 2.7.2013 domáhal sa od žalovaných
zaplatenia istiny 2500,- Eur spolu s 5,5% p.a. úrokom z omeškania zo sumy 2500,- Eur od 11.5.2013
až do zaplatenia a nahradiť mu trovy konania.

Návrh odôvodnil tým, že na základe zmluvy o výhradnom sprostredkovaní predaja exkluzivita, zo dňa
4.6.2012 žalovaní prenechali žalobcovi 4-izbový byt č. 12, zapísaný na LV č. XXXX, kat. územie Z. D.
S., aby ho zaradil do svojej ponuky a začal vyhľadávať pre žalovaných kupujúceho na tento byt. Ak

počas platnosti zmluvy záujemca uzavrie kúpnu zmluvu na predaj nehnuteľnosti s inou osobou ako mu
sprostredkuje sprostredkovateľ, má sprostredkovateľ nárok na províziu podľa čl. III, ktorú si nárokuje v
tomto konaní.

Súd vo veci vydal platobný rozkaz sp. zn. 2Ro/1463/2013 - 13, zo dňa 2.7.2013, proti ktorému v zákonnej
lehote podal kvalifikovaný odpor s odôvodnením žalovaný v 2. rade, uplatnený nárok žalobcu neuznal
vzhľadomktomu,žesanapredajipredmetnéhobytunepodieľalakúpno-predajnázmluvabolauzavretá

bez jeho pričinenia. V ďalšom namietal, že pri podpise zmluvy nemali možnosť ovplyvniť ustanovenia
zmluvy a ani vylúčiť tzv. exkluzivitu sprostredkovania predaja. Obchodným zástupcom žalobcu boli
uvedení do omylu, že zmluva je uzatvorená na dobu určitú bez ďalšieho predlžovania a rovnako, že
exkluzivita v zmluve sa týka len iných realitných kancelárií a prípadný predaj samotnými klientmi nemá
za následok žiadne následky z hľadiska úhrady provízie alebo zmluvnej pokuty.

Nestotožnili sa s názorom žalobcu, že zmluva o sprostredkovaní patrí medzi tzv. absolútne obchody,

pretože absolútne obchody sú taxatívne vymedzené v ust. § 261 ods. 3 Obchodného zákonníka, kdepod písmenom c) je daná príslušnosť Obchodnému zákonníku iba v prípade burzových obchodov a
nie sprostredkovateľskej zmluve vo všeobecnosti. Podľa názoru žalovaných zmluva spĺňa náležitosti
spotrebiteľskej zmluvy podľa § 52 a nasl. Občianskeho zákonníka. Žalobca pri uzatvorení a plnení

zmluvy koná v rámci svojho predmetu podnikania a žalovaní sú fyzické osoby, ktoré nekonali v rámci
predmetu svojej obchodnej alebo podnikateľskej činnosti. Žalobca uzatvára zmluvu o sprostredkovaní
s väčším počtom klientov, pričom vzhľadom na formulárové potvrdenie, nie je možné zo strany klientov
ovplyvniť jej znenie. Rovnako žalovaní nemali možnosť exkluzivitu vylúčiť z tohto zmluvného vzťahu.

Dojednanie provízie i v prípade nesplnenia záväzku zo strany žalobcu, považovali za neprijateľnú

podmienku, ktorá je v rozpore s dobrými mravmi a vytvára značnú nerovnováhu medzi právami a
povinnosťami zmluvných strán a bod 3.4 v článku III, zmluvy exkluzivita nemožno považovať za
individuálne dojednanú podmienku.

Súd vykonal vo veci dokazovanie výsluchom účastníkov konania, oboznámil sa s listinnými dôkazmi a
to zmluvou o výhradnom sprostredkovaní predaja zo dňa 4.6.2012, výpisom z katastra nehnuteľností,
čiastočným výpisom z listu vlastníctva č. XXXX, kat. územie Z. D. S., dodatkami k zmluve o

výhradnom sprostredkovaní predaja exkluzivita, uzatvorené dňa 14.8.2012, 4.10.2012, 3.12.2012,
spismi Katastrálneho úradu v Košiciach, Správy katastra Spišská Nová Ves ohľadom povolenia vkladov
vlastníckeho práva do katastra nehnuteľnosti, podrobným výpisom hovorov na označené telefónne
čísla, vypočul svedkov L.. M. S., L. V., R. C., T. O., a zistil nasledovný skutkový a právny stav:

Na základe zmluvy o výhradnom sprostredkovaní predaja exkluzivita, zo dňa 4.6.2012 žalovaní

prenechali žalobcovi 4-izbový byt č. 12, zapísaný na U. Č.. XXXX, obec a kat. územie Z. D. S., aby byt
zaradil do svojej ponuky a začal vyhľadávať pre žalovaných kupujúceho na predmetný byt.

Zmluva bola uzatvorená na dobu určitú 6 mesiacov (od 4.6.2012 do 4.12.2012), a pretože nedošlo k
doručeniu oznámenia v zmysle bodu 2.5 zmluvy, predlžila sa platnosť zmluvy o ďalšie dva mesiace.

Podľa bodu 2.4 zmluvy v prípade, že počas platnosti tejto zmluvy záujemca uzavrie kúpnu zmluvu na

predaj nehnuteľnosti s inou osobou ako mu sprostredkuje sprostredkovateľ (aj s osobou, ktorú našiel
sám záujemca), má sprostredkovateľ nárok na províziu vo výške uvedenej v čl. III. v zmluve o výhradnom
sprostredkovaní pri podpise zmluvy. Dňa 4.6.2012 bola dohodnutá fixná odmena vo výške 3000,- Eur.

K citovanej zmluve boli medzi účastníkmi konania uzatvorené tri dodatky, všetky označené ako dodatok
č. 1 k zmluve o výhradnom sprostredkovaní predaja exkluzivita a to dňa 14.8.2012, podľa čl. II. zmluvné

strany sa dohodli, že odo dňa podpisu tohto dodatku sa v bode 1.6 mení kúpna cena na 69000,- Eur.
Podľadodatkukzmluvezodňa4.10.2012došlokzmenekúpnejcenynasumu58000,-Eurspoznámkou
dohoda možná a v rámci čl. III. záverečné ustanovenia provízia bola upravená fixne na čiastku 2500,-
Eur. Podľa v poradí tretieho dodatku zo dňa 3.12.2012 došlo na základe dohody zmluvných strán k
zmene kúpnej ceny na sumu 55000,- Eur.

Počas platnosti zmluvy žalovaní previedli vlastnícke právo k bytu najprv na rodičov žalovaného v 2. rade
a to T. O. V. O.F. O. (simulovaný právny úkon) a to na základe kúpnej zmluvy zo dňa 25.2.2013. Kupujúci,
T.I. O. dňa 25.2.2013 adresoval Správe katastra Spišská Nová Ves žiadosť o urýchlené konanie o návrhu
na vklad do katastra nehnuteľností a uhradil správny poplatok za urýchlené vybavenie návrhu na vklad
vo výške 266,- Eur. Vklad bol povolený dňa 1. marca 2013 po číslom: V 382/2013.

Následne došlo k prevodu bytu na kupujúcich L. V. V. R. C. v spoluvlastníckom podiele ? a to na základe
zmluvy o prevode vlastníctva bytu zo dňa 15.3.2013. Vklad bol povolený dňa 15.4.2013 pod číslom
V 620/2013. Za podstatné žalobca považoval skutočnosť, že k predaju bytu p. V. L. došlo po tom, čo
sa menovaná prihlásila žalobcovi na základe zverejneného inzerátu o predaji bytu, dostala základné
informácie, ale v konečnom dôsledku kanceláriu žalobcu obišla a došlo k priamemu vzťahu medzi

rodičmi žalovaného v 2. rade a kupujúcimi L.. V. V. R.. C..Predsporovou výzvou zo dňa 30.4.2013 žalovaní boli vyzvaní na úhradu dohodnutej provízie, na ktorú
reagovala žalovaná v 1. rade prostredníctvom svojho právneho zástupcu tak, že namietala vznik nároku
na províziu, keďže podľa jej názoru zmluva s treťou osobou bola uzatvorená bez súčinnosti žalobcu a

taktiež namietala výšku provízie, ktorá podľa jej názoru nebola dojednaná platne.

Žalobca uviedol, že dohodnutá cena bytu bola príliš vysoká a nebolo možné reálne nájsť kupujúceho
na byt, a preto boli uzatvorené vyššie uvedené dodatky, ktorými v podstate bola znižovaná kúpna cena
bytu a tiež provízia.

K tvrdeniu žalovaných, že k nájdeniu kupujúceho došlo bez súčinnosti žalobcu a teda, že žalobca
nemánároknaprovíziu,žalobcapoukázalnadispozitívneustanoveniaObchodnéhozákonníkaohľadom

zmluvy o sprostredkovaní (§ 642 - § 651), čo znamená, že zmluvné strany sa môžu dohodou od ich
znenia odchýliť, resp. ich modifikovať a v tomto smere došlo k jednoznačnej dohode zmluvných strán
ohľadom nároku na províziu podľa bodu 2.4. v tom prípade, keď záujemca počas platnosti zmluvy
uzavrie kúpnu zmluvu na predaj nehnuteľnosti s inou osobou ako mu sprostredkuje sprostredkovateľ.
Pri uzatváraní zmluvy boli žalovaní na túto skutočnosť výslovne upozornení a boli si vedomí, že

zmluvu uzatvárajú ako takzvanú exkluzívnu, čo znamená, že žalobca sa stal na základe tejto zmluvy
exkluzívnym sprostredkovateľom predaja.

Bod 2.4. zmluvy slúži na ochranu žalobcu, keďže tento ako sprostredkovateľ na svoje náklady vykonáva
inzertnú činnosť, inzeruje predaj bytu žalovaným na internete a v tlačených médiách a v praxi sa stáva,
že kupujúci alebo aj predávajúci má záujem obísť realitnú kanceláriu, aby nemuseli platiť províziu.

Žalovaným bola viackrát poskytnutá analýza predajnosti bytu, na základe ktorej došlo k zníženiu ceny
zo sumy 69000,- Eur na sumu 58000,- Eur.

Obrana žalovaných poukazujúca na neprijateľnosť zmluvných podmienok (spotrebiteľská zmluva) z
pohľadu žalobcu je neadekvátna, pretože v danom prípade sa jedná o takzvaný absolútny obchod
a podľa bodu 3.4 zmluvy o sprostredkovaní, sprostredkovateľ nemá nárok na províziu, ak záujemca

uzavrie kúpnu zmluvu s nasledovnými osobami. Žalovaní do tohto bodu neuviedli žiadne osoby. Bod
3.4. slúži na ochranu záujemcu, ak tento bol v kontakte s potencionálnym kupujúcim ešte pred uzavretím
zmluvy o sprostredkovaní, uvedie tam jeho meno a v takom prípade sprostredkovateľ nemá nárok na
províziu, pretože k uzavretiu zmluvy došlo preukázateľne bez pričinenia sprostredkovateľa. Nakoľko v
bode 3.4. zmluvy nie sú uvedené mená L. V. V. R. C., je nespochybniteľné, že žalobca má nárok na

províziu 2500,- Eur. Žalobca uplatnil aj úrok z omeškania vo výške 5,5 % ročne a to od 11.5.2013 až
do zaplatenia, pretože predsporovou výzvou zo dňa 30.4.2013 žiadal uhradiť províziu do 10.5.2013.
Žalobca dokladoval marketingovú analýzu predaja bytu žalovaných, s analýzou porovnania ponukových
cien 4 a 3 izbových bytov v lokalite Spišská Nová Ves.

Žalovaní v písomnej forme a v účastníckej výpovedi uplatnený nárok žalobcu neuznali, vyplatenie

provízie z predaja bytu kvalifikovali ako bezdôvodné obohatenie, pretože žalobca neprispel k uzavretiu
kúpnej zmluvy a provízia medzi zmluvnými stranami nebola platne dohodnutá, trvajúc na právnom
názore, že zmluva o sprostredkovaní sa neriadi Obchodným zákonníkom, pretože absentuje podmienka
podľa § 262 ods. 3 Obchodného zákonníka a že sa jedná o spotrebiteľskú zmluvu podľa § 52
a nasl. Občianskeho zákonníka a žiadali, aby súd vyslovil, že podmienka o uhradení provízie je

neprijateľnou podmienkou podľa § 53 ods. 4 písm. k) Občianskeho zákonníka, ktorá je v rozpore s
dobrými mravmi a vytvára značnú nerovnováhu medzi právami a povinnosťami zmluvných strán, bod 3.4
v článku III. predmetnej zmluvy exkluzivita nemožno považovať za individuálne dojednanú podmienku.
Žalovaní nemali možnosť ovplyvniť ustanovenia zmluvy, vylúčiť tzv. exkluzivitu sprostredkovania,
obchodným zástupcom žalobcu boli uvedení do omylu, že zmluva je uzatvorená na dobu určitú bez

ďalšieho predlžovania a rovnako že exkluzivita v zmluve sa týka iných realitných kancelárií a prípadný
predaj nehnuteľnosti samotnými klientmi nemá za následok úhradu provízie, preto nebolo dojednané
ustanovenie bodu 3.4 zmluvy.Žalobca mal dostatočný časový priestor od 4.6.2012 na predaj bytu, okrem toho, že urobil inzerciu,
nebola vykonaná žiadna ohliadka bytu, a pretože žalovaní boli vo finančnej tiesni, boli nútení byt predať
a boli v domnení, že zmluvou boli viazaní len do 4.12.2012, a preto bytom disponovali, čomu nasvedčuje

povolený vklad do katastra nehnuteľnosti dňa 1.3.2013. Zhodne uviedli, že o následnom prevode bytu
nevedeli, túto informáciu získali až počas súdneho konania. (Toto tvrdenie v priebehu konania žalovaný
v 2. rade zmenil, uviedol že bol spolu so svojím otcom aktívny pri prevodu bytu na L.. V. V. R.. C.Á..)
Neboli si vedomí toho, že zmluva sa bude automaticky predlžovať, zdôraznili, že obchodný zástupca
žalobcu, L.. M. S., ktorý ich navštívil 3.12.2013, na otázku, že keď si nájdu kupca na byt, či budú platiť

províziu, boli uistení, že províziu platiť nebudú. V podstate L.. M.. S. bol podľa žalovaných nečinný, nútil
ich k zníženiu ceny ale boli s ním v telefonickom kontakte.

Žalovaný v 2. rade potvrdil, že inzerát na predaj bytu dával on sám, ale aj jeho otec, na ktorý reagoval p.
R. C., v tom čase druh p. L. V.. Žalovaný v 2. rade tak postupoval preto, lebo bol v domnení, že zmluvou
nie je viazaný.

Svedok, T. O., otec žalovaného v 2. rade potvrdil, že syn a nevesta boli dlhodobo nezamestnaní, mali

vážne finančné ťažkosti, boli nútení splatiť pôžičky, a pretože realitná kancelária bola nečinná, byt od
syna a nevesty kúpil s manželkou, lebo disponovali finančnou hotovosťou. Tesne pred prevodom bytu
na svedka a jeho manželku, svedok inzeroval predaj bytu 2 krát. Po prevode bytu ho oslovil terajší
podielový spoluvlastník bytu, p. Z. Horváth, ktorý komunikoval aj so žalovaným v 2. rade, ale svedok
nevedel uviesť dôvod, prečo obchod medzi sebou neuzavreli. Svedok potvrdil, že so žalobcom nebol

nikdy v kontakte. Prevod bytu zo syna na rodičov bol výlučne v iniciatíve rodičov a prevod bytu z rodičov
žalovaného v 2. rade na terajších vlastníkov bytu zabezpečil Zoltán Horváth.

Svedkyňa, L. C., F. V., potvrdila, že o predaji bytu sa dozvedela z internetovej stránky, všetko ohľadom
predaja bytu zabezpečoval jej manžel, ktorý bol v kontakte so žalovaným v 2. rade a jeho otcom. So
žiadnou realitnou kanceláriou sa nekontaktovali. Byt si fyzicky prezrela s manželom v decembri 2012, ale

reálna kúpa bytu bola až v máji 2013. Pretože mala možnosť získať byt od rodiny, na ponuku žalovaných
byt kúpiť po ohliadke bytu v decembri 2012 nereagovala. Neskôr manžel svedkyne oslovil ohľadom kúpy
bytu otca žalovaného v 2. rade.

Svedok, R. C., žalovaného v 2. rade osobne pozná, o predaji bytu sa dozvedel z internetovej stránky
"Bazoši" a osobne oslovil žalovaného v 2. rade, že o byt má záujem. Cena bytu bola 49000,- Eur.

Komunikácia prebiehala v novembri alebo decembri 2012. Po telefonickom kontakte spolu s partnerkou
išli byt obzrieť. Od januára 2013 začal vybavovať úver, ale od zámeru odkúpiť byt ustúpil, lebo
partnerka mala možnosť získať byt od príbuzných, kúpa sa nerealizovala, preto s odstupom času oslovil
žalovaného v 2. rade či byt je v ponuke, dostal kladnú odpoveď, ale v tom čase byt bol už prepísaný na
p. O. staršieho s manželkou, ktorého oslovil v období február, marec 2013.

Svedok, L.. M. S., obchodný zástupca žalobcu, z pozície zaradenia participoval na predaji bytu
žalovaných. Bol na obhliadke bytu, dozvedel sa, že žalovaný v 2. rade podnikal, dostal sa do finančných
ťažkostí, byt je v dražbe, a aby tomu prešli, chceli byt predať.

Svedok vysvetlil pracovný postup realitnej kancelárie, prečítal zmluvné podmienky, každý odsek
samostatne, potom došlo k podpisu zmluvy. Predstava žalovaných o predajnej cene bytu bola 72000,-

Eur na čo reagoval, že požadovaná cena je nereálna. Do zmluvy bola uvedená cena dohodou. Podľa
pokynu kancelárie, provízia má byť 5% z reálnej ceny bytu, v tomto prípade to malo byť 3500,- Eur, ale
preto, že žalovaní boli svojou situáciou stresovaní, provízia bola dohodnutá vo výške 3000,- Eur. Pri
ohliadke boli urobené foto zábery, popis bytu, realizovala sa inzercia bytu. Kontaktoval sa so žalovanou
v 1. rade, podával jej informácie, spracovával analýzy pre klientov, ako je inzerovaný byt, ako reaguje

trh, aký je dopyt a to telefonicky i v písomnej forme. Analýz bolo viac, ale v analýzach zo dňa 14.8.2012
a 20.9.2012 je dôležitá informácia, že v akých rozpätiach sa 4 izbové byty ponúkajú (54 509 Eur),
t.j. o 14491,- Eur nižšia cena ako požadovaná cena zo strany žalovaných. Stretnutia s klientmi sa
uskutočňovali každý mesiac. Na základe informovanosti ponuky a dopytu na trhu, v náväznosti na to boli
spracované dodatky k zmluve s poslednou verziou zo dňa 3.12.2012, ktorým ponuková cena bytu bolazníženána55000,-Eur.Zpredloženýchdokladovvyplývapolročnáprácarealitnejkancelárie,sledovanie
dopytu na trhu a kontakt s vlastníkmi bytu. Svedok poukázal na ustanovenie čl. 2.5 zmluvy, podľa
ktorého platnosť zmluvy by automaticky skončila dňom 4.12.2012, ak by bola vypovedaná ktoroukoľvek

zmluvnou stranou päť dní pred skončením, čo sa neudialo, preto sa zmluva automaticky predlžila o dva
mesiace. Výpoveď nebola daná ani po ďalšej prolongácii, žalovaní zmluvu nevypovedali ani nepožiadali
o jej ukončenie dohodou. Žalovaní akceptovali prácu kancelárie, o čom svedčí podpísanie dodatkov
k zmluve. Svedok trval na tom, že sa nikdy nevyjadril pred žalovanými, že keď byt predajú sami, že
nemusia zaplatiť províziu. Kancelária nie je charitatívna organizácia, so sprostredkovaním predaja má

výdaje. O podmienkach predaja boli náležite oboznámení, všetko je zakotvené v zmluve, s obsahom
ktorej žalovaní súhlasili.

Svedok sa vyjadril, že denne ručne obnovoval inzerciu, aktualizoval, aby sa žalovaní dostali na prvé
miesto, lebo po prečítaní inzercie klesli na 3 - 4 stranu inzercie. Okrem toho sa realizovalo tzv. topovanie,
teda zo strany žalobcu boli dve ním platené služby a to inzercia a topovanie. Podľa bodu 1.3 zmluvy
žalovaní mali informovať žalobcu o závažných skutočnostiach, čo neurobili. Podľa zmluvy mali možnosť

požiadať žalobcu o ukončenie zmluvy, k čomu nepristúpili.

Žalovaný v 2. rade k výpovedi svedka uviedol, že výpoveď L.. M.. S. sa v podstate zakladá na pravde, v
krátkosti ich oboznámil s obsahom zmluvy, províziou, raz mesačne informoval o stave sprostredkovania
predaja, inzeroval a topoval, tvrdiac že topovanie je automatické. Je pravdou, že žalovaná v 1. rade sa
v decembri 2012 vyjadrila, že keď predaj bytu sa neuskutoční v januári 2013, že sa inzercia končí, čo

ústne svedok akceptoval. O automatickej prolongácii zmluvy nemali vedomosť.

Svedkyňa L.. V. dňa 18.2.2013 sa telefonicky kontaktovala s L.. S., žiadala informácie o byte, ktoré mala
poskytnuté. Uvedeného dňa L.. S. informoval žalovanú v 1. rade, že po pol roku práce je reálny záujemca
o byt, ktorá k informácii zaujala tento postoj: "Byt sa predávať nebude". Žalovaná v 1. rade dňa 18.2.2013
telefonicky informovala žalobcu, že predmetný byt bol prevedený na rodičov žalovaného v 1. rade.

Podľa názoru súdu v danom prípade ide o spotrebiteľský vzťah, t.j. túto zmluvu je potrebné posudzovať
podľa všeobecného predpisu, ktorým je Občiansky zákonník, za aplikácie procesného ustanovenia §
153 ods. 3 O.s.p.,

Podľa § 52 ods. 1 Občianskeho zákonníka spotrebiteľskými zmluvami sú kúpna zmluva, zmluva o
dielo alebo iné odplatné zmluvy upravené v ôsmej časti tohto zákona a zmluva podľa § 55, ak

zmluvnými stranami sú na jednej strane dodávateľ a na druhej strane spotrebiteľ, ktorý nemohol
individuálne ovplyvniť obsah dodávateľom pripraveného návrhu na uzavretie zmluvy. Podľa ods. 2,
3 tohto ustanovenia dodávateľ je osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy koná v
rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti a spotrebiteľom je osoba, ktorá
pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy nekoná v rámci predmetu svoje obchodnej alebo inej

podnikateľskej činnosti.

Podľa § 53 ods. 1 Občianskeho zákonníka spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať ustanovenia, ktoré
spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa
(ďalej len neprijateľná podmienka). To neplatí, ak ide o zmluvné podmienky, ktoré sa týkajú hlavného
predmetu plnenia a primeranosti ceny, ak tieto zmluvné podmienky sú vyjadrené určito, jasne a

zrozumiteľne alebo, ak boli neprijateľné podmienky individuálne dojednané. Podľa ods. 2 za individuálne
dojednané zmluvné ustanovenia sa nepovažujú také, s ktorými mal spotrebiteľ možnosť oboznámiť sa
pred podpisom zmluvy, ak nemohol ovplyvniť ich obsah. Podľa ods. 3, ak dodávateľ nepreukáže opak,
zmluvné ustanovenia dohodnuté medzi dodávateľom a spotrebiteľom sa nepovažujú za individuálne
dojednané.

Podľa § 45 ods. 2 Občianskeho zákonníka v pochybnostiach a obsahu spotrebiteľských zmlúv platí
výklad, ktorý je pre spotrebiteľa priaznivejší.Podľa § 153 ods. 3 O.s.p., súd môže v rozsudku, ktorý sa týka sporu so spotrebiteľskej zmluvy aj
bez návrhu vysloviť, že určitá podmienka používaná v spotrebiteľských zmluvách dodávateľom je
neprijateľná.

Podľa bodu 2.4. zmluvy v prípade, že počas platnosti tejto zmluvy záujemca uzavrie kúpnu zmluvu na
predaj nehnuteľnosti s inou osobou ako mu sprostredkuje sprostredkovateľ (aj s osobou, ktorú našiel
sám záujemca), má sprostredkovateľ nárok na províziu vo výške uvedenej v čl. III.

Podľa bodu 2.5 zmluvy záujemca so sprostredkovateľom sa dohodli, že zmluva o výhradnom
sprostredkovaní predaja sa uzatvára na dobu určitú a to na obdobie 6 mesiacov od podpisu tejto zmluvy.
V prípade, že zo strany ktoréhokoľvek účastníka tejto zmluvy nedôjde najmenej 5 dní pred skončením

jej platnosti k doručeniu oznámenia, že už nemá záujem na ďalšom predĺžení tejto zmluvy, platnosť tejto
zmluvy sa automaticky predlžuje vždy o ďalšie dva kalendárne mesiace.

Podľa bodu 3.4. zmluvy sprostredkovateľ nemá nárok na províziu, ak záujemca uzavrie kúpnu zmluvu
s nasledovnými osobami:

Podľa § 5l7 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak ide o omeškanie s plnením peňažného dlhu, má veriteľ

právo požadovať od dlžníka popri plnení úroky z omeškania, ak nie je podľa tohto zákona povinný platiť
poplatok z omeškania; výšku úrokov z omeškania a poplatku z omeškania ustanovuje nariadenie vlády
č. 87/l995 Z.z. ktorá je platná k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu. Základná úroková
sadzba ECB bola v čase omeškania dlžníka 5% , pričom výška úrokov z omeškania je 0,50% + 5% =
5,50%.

Podľa § 153 ods. 1 O.s.p. súd rozhodne na základe skutkového stavu zisteného z vykonaných dôkazov,
ako aj na základe skutočností, ktoré medzi účastníkmi neboli sporné, ak o nich alebo o ich pravdivosti
nemá dôvodné a závažné pochybnosti.

Podľa § 160 ods. 1 O.s.p. ak súd uložil v rozsudku povinnosť, je potrebné ju splniť do troch dní od
právoplatnosti rozsudku; súd môže určiť dlhšiu lehotu. Súd môže určiť, že peňažné plnenie sa môže

vykonať aj v splátkach, ktorých výšku a podmienky zročnosti určí, a to aj tak, že omeškanie s plnením
jednej splátky má za následok zročnosť celého dlhu.

Posudzovaný právny vzťah účastníkov konania je od svojho vzniku právnym vzťahom založeným
štandardizovanouspotrebiteľskouzmluvou.Spotrebiteľskézmluvynesmúobsahovaťustanovenia,ktoré
spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa,

teda neprijateľné zmluvné podmienky, pod sankciou absolútnej neplatnosti. Súd uplatňovaný nárok
žalobcu posudzoval podľa noriem spotrebiteľského práva, ktoré spotrebiteľovi zaručujú vyšší stupeň
právnej istoty a ochrany, predovšetkým z pohľadu, či žalobca neuplatňuje svoje nároky z neprijateľnej
zmluvnej podmienky, ktorá je neplatná.

Sprostredkovateľská zmluva je ako samostatný typ zmluvy zahrnutá v Občianskom zákonníku v ust. §

774 a nasl. a taktiež je obsiahnutá aj v ust. § 642 - 651 Obchodného zákonníka. Na uvedený vzťah,
keďže sa jedná o občana, prichádza do úvahy uzatvorenie sprostredkovateľskej zmluvy v intenciách
Občianskeho zákonníka, i keď v danom prípade účastníci uzatvorili sprostredkovateľskú zmluvu podľa
ust. § 262 Obchodného zákonníka kde výslovne v zmluve uviedli.

Žalobca podniká za účelom dosiahnutia zisku a zaisťuje si, aby jeho snaha dosiahnuť províziu nebola

zmarená postupom klienta. Výška provízie bola primeraná a upravovaná vzhľadom na znižovanie
ponukovej ceny bytu. Súdu sa javí ako účelová obrana zo strany žalovaných pokiaľ tvrdia, že o
prolongácii zmluvy nevedeli a provízia nebola platne s nimi dohodnutá. Priamo opak potvrdzuje žalovaný
v 2. rade, ktorý uviedol, že po podpise dodatku dňa 3.12.2012 sa žalovaná v 1. rade vyjadrila: "Pokiaľ sav januári 2013 byt nepredá, tak s inzerciou končia", čo odporuje tvrdeniu, že nemali vedomosť o platnosti
zmluvy a trvaní zmluvného vzťahu.

Podľa názoru súdu zmluva svojím obsahom ako celok vytvára rovnocenný právny vzťah pre obe strany

zmluvného vzťahu, obsahuje ustanovenia na ochranu žalobcu (bod 2.4) a ustanovenie na ochranu
žalovaných (bod 3.4). Zmluva je prehľadná, formátu A4, obsahujúca 4 články s jasne formulovanými
ustanoveniami, bez zložitej právnej terminológie. Zmluvu mali účastníci vždy k dispozícii. Mali možnosť
najmenej 5 dní pred skončením platnosti zmluvu vypovedať, ale ustanoveniam nevenovali dostatočnú
pozornosť a nesprávali sa obozretne, napriek tomu, že to bolo v ich možnostiach, ide o vzdelaných ľudí

a dá sa predpokladať, že po vysvetlení obsahu zmluvy o jej ustanoveniach nemajú žiadne pochybnosti.
Takýto postup z ich strany nemôže byť pripísaný na ťarchu žalobcu.

Žalovaní, ale postupovali tak, aby sa vyhli vyplateniu dohodnutej provízie, právny úkon prevodu bytu na
rodičov žalovaného v 2. rade bol v podstate simulovaný právny úkon, reálne prevod nehnuteľnosti ako
taký neprebehol, nebolo preukázané vyplatenie kúpnej ceny, realizoval sa urýchlený vklad do katastra
nehnuteľnosti, ktorý bol podaný dňa 26.2.2013. Uzavretie dodatku v poradí tretieho dňa 3.12.2012

nasvedčuje tomu, že žalovaní mienili zotrvať v zmluvnom vzťahu, ale účelovo tvrdia opak.

Po zvážení všetkých okolností prípadu a po preštudovaní zmluvy o výhradnom sprostredkovaní predaja,
mal súd preukázané, že nárok žalobcu je dôvodný čo do základu a výšky a rozhodol tak ako znie
výroková časť rozsudku.

O trovách konania súd rozhodol podľa § 142 ods. 1 O.s.p. a žalobcovi, ktorý mal v konaní úspech priznal

plnú náhradu trov konania vo výške 939,67 Eur, ktoré pozostávajú zo zaplateného súdneho poplatku z
návrhu vo výške 150,- Eur a trov právneho zastúpenia vo výške 789,67 Eur za 6 úkonov právnej služby,
vychádzajúc z hodnoty veci 2500,- Eur, odmena za 1 úkon právnej služby vo výške 101,25 Eur (§10
ods. 1 vyhl.č. 655/2004 Z.z.) a to za prevzatie veci vrátane prvej porady s klientom, podanie žaloby zo
dňa 28.6.2013, účasť na pojednávaní dňa 11.11.2013, písomné podanie - návrh na vykonanie dôkazu v

listinnej podobe zo dňa 28.11.2013, účasť na pojednávaniach dňa 23.1.2014 a dňa 14.7.2014, odmena
spolu za 6 úkonov právnej služby 607,50 Eur. Režijný paušál za 4 úkony právnej služby v roku 2013
po 7,81 Eur + režijný paušál za 2 úkony právnej služby v roku 2014 po 8,04 Eur, spolu režijný paušál
vo výške 47,32 Eur.

Náhrada za stratu času vo výške 80,40 Eur za cestu Poprad - Spišská Nová Ves a späť 3x, celkom 6

začatých polhodín, náhrada výdavkov za cestovné vo výške 54,45 Eur, Poprad - Spišská Nová Ves a
späť,3xcestamotorovýmvozidlomKiaSorento,spolu150km,náhradazapoužitie0,183Eurx150km=
27,45 Eur a náhrada za pohonné hmoty pri priemernej spotrebe 12 l na 100 km - 18 l x 1,5 Eur = 27,- Eur.

Podľa § 149 ods. 1 O.s.p. ak advokát zastupoval účastníka, ktorému bola prisúdená náhrada trov
konania, je ten, ktorému bola uložená náhrada týchto trov, povinný zaplatiť ju advokátovi.

Poučenie:

Proti tomuto rozsudku je prípustné odvolanie do 15 dní od jeho doručenia cestou tunajšieho súdu na
Krajský súd v Košiciach, písomne v troch vyhotoveniach.

V odvolaní sa má popri všeobecných náležitostiach (§ 42 ods. 3) uviesť, proti ktorému
rozhodnutiu smeruje, v akom rozsahu sa napáda, v čom sa toto rozhodnutie alebo postup súdu považuje

za nesprávny a čoho sa odvolateľ domáha.

Odvolanie proti rozsudku alebo uzneseniu, ktorým bolo rozhodnuté vo veci samej, možno odôvodniť
len tým, žea) v konaní došlo k vadám uvedeným v § 221 ods. 1,

b) konanie má inú vadu, ktorá mohla mať za následok nesprávne rozhodnutie vo veci,

c) súd prvého stupňa neúplne zistil skutkový stav veci, pretože nevykonal navrhnuté

dôkazy, potrebné na zistenie rozhodujúcich skutočností,

d) súd prvého stupňa dospel na základe vykonaných dôkazov k nesprávnym skutkovým
zisteniam,

e) doteraz zistený skutkový stav neobstojí, pretože sú tu ďalšie skutočnosti alebo
iné dôkazy, ktoré doteraz neboli uplatnené (§ 205a),

f) rozhodnutie súdu prvého stupňa vychádza z nesprávneho právneho posúdenia veci.

Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľné rozhodnutie, oprávnený môže podať návrh na
vykonanie exekúcie podľa osobitného zákona č. 233/95Zb., ak ide o rozhodnutie o výchove maloletých
detí, návrh na súdny výkon rozhodnutia.